选址模式（通用12篇）
选址模式 篇1
在社会主义经济迅猛发展的背景下, 城市化进程的加快促使城市人口逐渐增多, 城市交通压力随之加大, 基于此, 为了进一步缓解城市交通压力、满足人们出行之需并提升人们的生活质量, 城市地铁建设项目随之兴起。而TOD理论的诞生则为城市实现公交系统的合理设计并实现对周边土地资源的合理开发提供了新出路。在国内, TOD模式已实现了初步的践行, 本文就如何将该模式科学的运用到地铁车站选址中进行了研究与探讨。
一、TOD模式概述
基于城市化进程的不断加速, 大城市中心区域的功能逐渐被弱化, 进而致使城市整体的运转效率随之下滑, 为了实现对这一问题的有效解决, 则需要在当前新建地铁交通的背景下, 实现对地下空间网络的优化整合。而将TOD模式引入到其中, 则能够将地下与地上城市空间开发利用的形态进行优化设计, 在此基础上, 对地铁站点选址进行科学化设计, 以合理商业形态的导入来提升地下空间土地的综合利用价值, 为实现全新商业节点的打造以完善城市的功能奠定基础。
美国建筑设计师哈里森提出了TOD概念, 该概念的核心观点是实现以公共交通为导向这一全新发展模式的搭建, 而这一概念的提出则是基于在二战过后, 美国城市化的迅速发展下, 使得一系列问题随之发生, 而实现步行化城区模式的打造, 则能够借助公共交通中枢干线的打造来解决经济、社会以及环境等问题。基于TOD模式下, 其所呈现出的特点为:将公交站点为中心来定位相应的半径, 一般为400~800米, 然后搭建相应的中心广场, 而基于这一中心广场下, 融合商业、住宅以及文化教育等多种功能。也就是实现对周边土地资源的混合性开发与集约利用, 以综合化交通系统的打造以及步行化设计理念来实现对城市交通条件的优化, 并提升土地的利用价值。
二、基于TOD模式下地铁车站选址需求分析
第一, 大客流集散之需。基于TOD模式下, 会使得地铁站点客流集散的压力随之加大, 尤其是在相对较为成熟的地下商业街, 交通与商业人流各占一半, 因此, 也就给相应地铁站点的集散功能提出了较大的难题与挑战, 在实际进行地铁选址与设计的过程中, 要基于提升站点集散功能下来进行优化设计, 促使该站点能够与周边商业实现连通。
第二, 人行与商业衔接之需。在人行衔接方面, 则是将地铁两侧地下的商业功能进行衔接, 进而融入一体来实现人行交通的有效连接;而在商业衔接方面, 则针对车站周边商业环境, 在具备连带效应的车站附近来实现商业开发, 进而提升土地的商业价值, 而针对单独开发的项目则适当缩减在各方面的投入费用比例。
第三, 停车库体系之需。在进行地铁车站选址规划的过程中, 还可将其与周边地下停车库进行衔接, 进而以地下交通的直接互通来降低地面交通的压力。
第四, 对外衔接之需。基于BOT模式下, 在进行地铁车站规划设计的过程中, 需要与公交以及出租车等交通体系进行衔接, 进而也就实现了对客流的有效分散, 促使客流从中心去分散到相邻街区, 以此来实现区域对外衔接, 并带动整个区域周边商业的发展, 且还能够实现对交通压力的有效缓解。
三、在地铁车站选址中TOD模式的具体运用
1. 实现对选址的优化调整
基于TOD模式下, 如果单纯从项目局部来分析并落实这一模式的搭建, 则就使得项目边界受到限制, 无法延伸到项目用地范围之外, 进而在实际进行开发的过程中, 因外部因素的影响而致使实际开发范围也因此而发生改变, 此种情况下, 将严重阻碍地铁工程项目的顺利建设。因此, 在实际进行选址的过程中, 需要从整体区域规划角度着手, 进而为实现对地铁项目范围的合理定位奠定基础, 并以分期实施的方案来保证地铁项目能够得到顺利实施。
而在对地铁车站进行选型的过程中, 需要对区间线路、客流、换乘方式以及客流等因素进行综合分析, 相应地铁站点需要尽量实现对如上四个要素的全面覆盖, 以最大程度的满足地铁建设与后期使用之需。而当地铁项目周边存在BOT项目时, 在地铁车站的选址上, 则可尽量贴近这一区域进行设计, 以通道等设计来实现对人流的吸引, 进而为促使地铁项目所在地充分实现商用价值。
2. 实现对公共区交通组织的优化并优化竖向设计
在公共区交通组织上, 要基于周边实际客流来实现对地铁车站选址的优化设计, 比如当周围存在大型的酒店、商业中心等, 则就需要基于较大客流压力下来实现对通道的扩展, 并将地铁客流与过街交通客流进行分开处理, 针对地铁自动售票机需要靠至墙边进行布局, 并要对地铁站厅区柱网进行优化设计。而基于TOD模式下, 对地铁车站进行设计的过程中, 主要分为地铁、商业以及车库这三部分的设计, 并要按照相应的设计规范来落实。在竖向设计上, 对地铁车站站厅的设计, 需要将站厅的净高尽量抬高, 一般而言, 则可借助提高站厅层层高、局部抬高通道的顶板高度亦或是实现管线的综合设计, 其中第一种方法会使得地铁车站总体造价提升, 所以一般适用于地铁车站建设范围较大的区域使用, 而第二种方式则适用于通道式物业开发车站中, 第三种方式则能够有效提高通道的净高。
3. 接口协议下加强控制的要点
第一, 在地铁的使用上, 则需要确保出口设置的数量与方向能够满足相应客流集散之需, 而周围的建筑, 属于地铁附属建筑, 则需要由地铁运营部门自己管理, 相应物业则需要交付给隶属于地铁部门的资源部来进行经营管理, 以此来确保实现地铁的安全运营与管理。
第二, 在消防与机电设备上。在消防上, 需要实现防火分区的设置, 确保相应分离措施的完善落实, 并保证相应疏散口的数量与宽度设计满足实际要求, 并实现消防疏散标志的科学设计;在机电设备上, 需要针对各部分电路实现提前的规划选址。
第三, 在土建接口方面, 需要针对平面坐标与高程进行明确, 并对变形缝进行合理设置, 同时, 确保设备尺寸、设备运输路径以及装修范围的合理设置, 并保证设备预埋件的科学落实。此外, 还需要针对土建净空下的通道、风道净高等进行科学布局, 并要实现对排水组织的规范设计与审查。
四、结语
综上所述, 基于城市化的迅猛发展下, 城市用地紧张且交通压力加大的背景下, 在实际进行城市土地资源开发利用的过程中, 需要实现科学化规划设计以提高土地资源的利用率。而在地铁项目中引入TOD模式, 则能够为实现对地铁的科学选址并实现对周边地下空间的充分利用奠定基础。在实际践行的过程中, 将TOD模式应用于地铁车站的选址中, 则需要在明确基础需求的同时, 对选址与设计进行调整与优化后, 实现对公共交通组织与竖向的科学设计, 并抓住接口协议下的控制要点, 以此来实现地铁车站的科学选址, 并为充分实现地铁车站周边土地的商用价值以实现土地集约化利用目标提供保障。
选址模式 篇2
垃圾填埋场选址与风水选址浅析
摘要：通过对风水理论中关于选址要素的科学阐述,从自然环境和社会环境两个方面分析了风水选址和垃圾填埋场选址的.共通与不同之处,并根据风水理论中“天人合一”的和谐理念,提出了在填埋场选址过程中,应该融入崇尚自然,尊重自然;结合实际,因地制宜;整体系统;以人为本,和谐构建等原则.作 者：韩智勇 刘丹 李启彬 芦垒 作者单位：西南交通大学环境科学与工程学院,成都,610031期 刊：四川环境 ISTIC Journal：SICHUAN ENVIRONMENT年，卷(期)：,27(1)分类号：X705关键词：垃圾填埋场 风水理论 选址 天人合一
选址模式 篇3
作者：（比）马塞尔·德·迈尔利尔
出版时间：2013.8
出版社：机械工业出版社
这是一本关于商业选址决策的秘籍，简明扼要、字字珠玑。书名重复三遍“选址”，旨在强调选址决策在管理过程中的重要性。
此书作者是世界顶尖的选址顾问，他用自己长达半个世纪的专业实践，深思熟虑，为读者精心准备了一场知识的盛宴。《选址！选址！选址！》深度剖析了商业选址的一般原则，选址要求、关键要素、项目成本、无形要素，以及社区与场地分析，要素权衡，可行性分析，招商引资地区可用的策略等。
在选址决策中涉及的人有谁？这是一个难以回答的问题。原因在于，公司之间的情况差别巨大。董事会、副董事长、工厂采购员或者任何咨询人员都有可能做出选址决策。但我们常常可以看到一些成功的案例。这些案例表明，在其他因素相同的情况下，结果往往取决于三点：选址，选址，还是选址。
从制造业企业提出选址构想到一家新工厂的实际投产，往往需要3～5年的时间。在这个周期结束之时，如果发现当初决策明显失误，从而蒙受巨大的损失和生产环节严重的浪费，那么应由谁来承担责任呢？因为当初错误的决策，谁的位置又将被人取代呢？
如果公司会计账目违规或年度报告一塌糊涂，财务经理定必会被炒。公司在法庭上败诉，辩护律师职位不保。产品质量低下，生产经理立即下台。新产品卖不出去，销售经理或宣传经理可能要另谋出路。然而，当建厂新址被证明是错误时，又应由谁来承受谴责呢？公司董事长或全体董事会成员会为此负责，但他们当中谁也不会因此而被革职。
对于在选址方面可能出现的种种错误警告，管理层如果置之不理，后果会很严重，这些后果他们难以承担。如果忽视这些警告，过去犯下的错误，未来还会再犯。此书的目标是，把正确的一部分经验传授给正在进行选址决策的公司。或许我们应该提前表示歉意，此书有些侧重理论的案例与将要呈现在书中的实际案例相比可能略显无趣，但所有这些理论案例蕴藏着非常有益的信息和有价值的原则。
选址问题如双行道一样，是一种互谅互让的关系，始终涉及供求双方：供给方是当地的、国家的、区域性的和国际间的权威部门，而需求方则是那些投资者。从广义的角度讲，双方的谈判最终会达成一致。如果弄清以下问题，谈判的双方都会从中受益：对方能够提供什么？对方应提供什么，或者对方想要接受什么？
选址决策的准备工作极其复杂，需要在众多不同项目、公司管理方式、公司政策、瞬息万变的投资环境、迅速发展的经济现实，以及不同国家和地区的做事风格等方面拥有丰富的经验。
但选址决策知识的获得，只能来源于如下三个渠道：经验，经验，还是经验！
选址模式 篇4
预计到2030年, 我国城镇化率将由目前的51%达到65%左右, 这意味着未来短短十几年将有2亿左右人口从农村来到城镇。而小城镇作为农民进入城市的第一站, 将迎来空前的开发建设高潮。从目前我国小城镇发展状况来看, 存在市政基础设施及公共服务设施落后、就业机会少、城市开发建设混乱的普遍问题, 造成小城镇总体吸引力不及大城市, 劳动力大量流失, 社会活力明显不足。在这大背景下, 小城镇的土地一级开发逐渐受到关注。通过土地一级开发能够完善市政配套建设、盘活存量土地和新增土地, 成为规范小城镇建设、缓解土地供需矛盾的有效措施和必要手段[1]。
小城镇建设属于资金密集型项目, 需要巨量的资本投入。据有关方面保守估计, 为了达到发达国家城市化目标, 我国还需投入25万亿元建设资金。由此, 地方政府的债务规模逐年扩大, 政府资金缺口增大, 具体涉及面广、干系单位众多、协调难度高[2], 尤其是土地征收、房屋拆迁和补偿, 单纯依靠政府或企业都难以实现[3]。同时, 小城镇建设一般规模大、功能复杂, 是一项系统工程, 需要经验丰富的管理团队和多个专业技术团队协同合作。
本文即是立足于此, 对政企合作土地一级开发的前期阶段, 也就是项目的选址展开研究, 提出科学、准确、高效的选址方法, 为小城镇土地一级开发项目的开展提供思路。
在研究过程中, 为了对土地一级开发的实施过程、开发后使用情况有更深入的了解, 课题组以长三角小城镇为重点, 对多个小城镇项目进行了调研。实地调研使课题组了解到许多项目运行过程中的实际经验, 有效提升了指标体系选取和评价方法的可操作性。同时, 课题组先后邀请了国内知名律师事务所合伙人、国有房地产开发企业管理高层等多位规划设计、法律、土地开发、项目管理方面的专家进行专题讲座或座谈, 介绍当前国内土地一级开发的现状和形势, 以及相关经验和教训。
选址指标体系是以规划专业为主, 经济、法律专业为辅, 对土地一级开发选址过程进行研究, 通过分层级、分类别的系统梳理, 筛选出对选址有影响作用的指标因子, 分4个等级形成指标群。研究按指标从属关系进行纵向指标分级;同时, 为了在评价中突出重点指标, 在同等级指标中按类别、范围又进行了横向的重要性指标分类, 形成纵向分级、横向分类的双重选址指标体系。
2 指标的分级
本次指标体系共分四级, 其中以四级指标为评分基准层 (见图1) 。考虑到存在能够直接否定项目选址的特殊指标, 指标体系纵向上分为4个等级外, 还设置了关键指标。该类指标具有一票否决权, 当选址对象符合其条件, 则可基本决定不对其作选择。其是选址决策模型的先行运行条件, 保证后续选址和项目运行工作的可行性, 避免项目团队产生无效工作。
2.1 关键指标
关键指标的确定均以对土地一级开发项目的工程建设、销售有重大不利影响为首要原则。同时, 不应从单一的数据或现象下断论, 应全面、系统地看待问题, 同时对当地政策、规范、同类情况做分析调查, 避免误判。
2.2 一级指标
考虑到土地一级开发虽是土地出让前的建设行为, 但其选址直接关系到土地出售价格, 与土地二级开发一样具有对区域综合条件和自身综合条件的依赖性, 应囊括区位、交通、经济、产业、文化、生态、土地等所有用地特征。因此, 分析范围由大到小, 一级指标包括分析区域层面的“区位条件”、“交通条件”, 分析地方层面的“产业经济条件”、“人口与土地规模条件”, 分析周边层面的“综合资源条件”, 以及分析用地本身的“土地建设条件”。
2.3 二级指标
二级指标除了须纳入所有关联因素外, 还需重点考虑对三级指标评分的可操作性, 指标可分为以下3类: (1) 宏观与微观指标:主要为“区位条件”和“交通条件”, 体现目标地块对外、对内联系的便捷程度; (2) 市域、镇域、地块指标:由于小城镇发展直接受到所属城市发展的辐射带动, 目标地块的发展潜力与所属城市的发展状况有密切关系, 因此“产业经济条件”、“人口与土地规模条件”分析中, 应同时兼顾城市, 包括市域、镇域和地块相关条件3个层面; (3) 分类型指标:“综合资源条件”主要指目标地块周边公共资源、产业资源、旅游资源等, “土地建设条件”则是落到地块本身的综合分析, 包括土地条件、文化条件、规划条件和其他条件, 都是根据条件类型进行分类。
2.4 三级指标及四级指标
四级指标是指标体系的评分基准层, 指标的筛选需考虑到指标转化为评分的易操作性。由于存在定性和定量两类指标, 其判定过程截然不同, 而其最终都将归于定量的评分, 因此四级指标的分类和筛选应以可量化为主要原则, 将半定性、半定量的问题转化为定量计算问题 (见表1) 。
2.4.1 定性指标
定性指标分为两类, 一类是“有或没有”, 即当目标地块的情况出现在给出的四级指标选项中, 给出相应的评分, 这里对四级指标的筛选有两种情况。
第一种情况主要为“区位条件”、“交通条件”, 以及部分“土地建设条件”指标。通过对四级指标排序, 依次进行评分递减。例如, “交通条件——对外交通”中, “机场”条件只有2种情况, “国内通航”或“国际通航”, 其中“国际通航”因其对外联系范围更广而相对评分更高;在“区位条件———城镇性质”中, 目标地块所处位置属于“城中镇、城边镇、城郊镇”三选一, 其中“城中镇”的评分最高;在“土地建设条件———开发强度”中, 一般认为上位规划确定的地块开发强度越大, 则开发收益的空间越大, 在四级指标中给出依次递减的开发强度, 评分也相应依次递减。
第二种情况主要为“综合资源条件”指标。通过列出对选址有影响的因素, 剔除不相关的因素, 根据重要性给出评分。区别于上一种情况, 各四级指标间是并列关系, 因此同一个三级指标下可能出现选择2个四级指标的情况, 此时评分可进行叠加。例如, “综合资源条件——旅游区”条件中, 四级指标有“国家著名旅游景区”“一般旅游区/未开发旅游区”2项, 而周边同时拥有这两类旅游区的小城镇有很多;“综合资源条件———教育资源”中, 四级指标有“大学/大学园区”、“中/小学”2项, 一般中/小学是小城镇必然配备的公共服务配套, 而大学等高等院校能够为小城镇带来更多的人文氛围, 为产业发展带来技术动力, 两者同时兼备的情况较多。
2.4.2 定量指标
定量指标主要为“人口与土地规模条件”、“产业经济条件”。这类指标均为确定的数据, 可从地方统计年鉴、政府统计公报等资源获得。由于各个地方的经济发展水平不同, 以固定的区间来确定评分并不合理。考虑人口、经济类指标是每个小城镇都具备的, 同时也较易获得, 因此可从增加参考值入手。具体来说, 就是分析目标地块周边发展较佳的城镇, 统计相应数据得出平均值, 或者已有约定俗成的数据, 将其作为参考, 偏离该参考值越远, 则分数越低。例如, “产业经济条件———国内生产总值”, GDP与城镇人口规模有关联, 应搜集周边发展较好、城镇规模类似的相关数据作为参考值;“空置率”指标包括“商铺空置率”、“商品房空置率”、“写字楼空置率”, 该类数据有经验值可参考, 按照国际通行惯例, 商品房空置率在5%~10%之间为合理区, 在10%~20%为空置危险区, 可以此为参考作评价的标准。
3 指标的筛选
在指标筛选的过程中, 往往会遇到许多"陷阱", 如过分放大个别指标的不利影响, 未经调查分析就冒然将其全盘否决;又如忽略了个别指标的重要性, 将其视为一般指标, 都将影响选址的正确判断。本次将研究中遇到的“陷阱”归纳为三类 (见表2) , 并提取具有代表性的指标为例做具体说明。
3.1 政策指标型———土地指标 (关键指标)
土地指标是地方具备土地一级开发建设资格的首要条件, 其中最重要的土地指标为新增建设用地规模。一般而言, 地方每年的土地指标主要落在城市, 分解到小城镇的指标普遍偏少。但相矛盾的是, 土地一级开发由于涉及“七通一平”市政建设, 涉及面积较大, 可能一个开发项目就占用了小城镇一年的土地指标。那么, 是否没有土地指标就应该直接否决了该选址地块呢?答案当然是否定的。小城镇的土地指标并非完全刚性, 在遇到大型项目、重大投资、公益性项目时, 其可根据项目需要发挥弹性作用。如浙江省绍兴市, 其每年的指标主要集中在地级市, 县级市和镇的指标非常少, 但当上虞市将借助高铁站建设高铁新城, 项目提升到全市重点项目, 计划投资近百亿元资金时, 上虞得到了将近6km2的建设用地指标, 这对一个县级市而言, 迎来了空前的发展机遇。
3.2 统计指标型———镇域人口比重 (一般指标)
人口比重指户籍人口和外来人口比重, 一般而言, 外来人口越多, 则城镇吸引力越大。但是并非外来人口越多越好, 这与人口的教育水平、经济收入有关。如江苏常熟市, 其外来人口已超出了户籍人口, 人口流动率极高, 虽然短时间内加快了当地经济发展, 但基本归于粗放型增长, 缺乏技术创新和产业升级, 同时也带来了许多社会问题。小城镇需要外来务工者来搞建设, 但更需要高学历人才来搞发展。因此, 增加“大专以上人口比重”指标, 以区分人口的教育水平, 避免陷入人多为重的误区。同时, 以周边发展较快的城镇人口比重相比较, 得出评价标准。
3.3 用地缺陷型———工程地质条件 (关键指标)
工程地质条件对项目选择的影响, 主要是各种地质缺陷对工程安全和技术经济的影响。地质条件主要涉及土地结构和地下水状况。地层岩性复杂、地质构造复杂、地表地质作用强烈等不良地质, 都可能影响地下工程地基的稳固性;地下水水质与土地地质一样, 对地下埋管和建筑基础的安全性和耐久性有重大影响。若要在此类基地上建设, 为了弥补这些地质缺陷, 工程成本将大大增加。但随着小城镇的发展, 在土地资源紧缺的情况下, 政府为了高效利用土地, 可能会出台一系列的优惠政策吸引企业, 如降低土地价格、减免税收等。这部分的费用减免能否抵消工程成本的增加, 需要专业团队做详细评估。如江苏徐州有一处煤矿采空区, 在该处进行建设易造成地表塌陷, 需要大量土方进行填埋, 工程量大、造价高。在企业与政府谈判过程中, 政府给予了较大土地出让和税收优惠, 经过测算, 企业决定在此进行土地一级开发。由此可见, 单纯的工程地质条件缺陷情况下, 不应对目标地块全盘否决。
3.4 周边资源缺陷型———限制条件 (重要指标)
“土地建设条件———限制条件”包括周边存在高压走廊、过境铁路/公路、机场等, 这些条件对环境、土地价值、区块功能定位等都会产生不利影响, 但又不能片面地认为这类用地不适合土地一级开发。如铁路周边用地, 由于交通上被硬性分割、遭到不间断的噪声干扰, 降低了土地价值。但随着国家出台一系列的政策支持铁路沿线用地开发, 大量铁路闲置用地可以划拨形式转让并进行开发, 这意味着可以较低价格从铁路部门获得土地, 这对项目投资而言是不可多得的契机。因此, 该类条件在特定背景下也可转化为有利条件, 在选址过程中应谨慎考虑。
3.5 周边资源误判型———教育资源 (重要指标)
教育资源指中小学、高中和大学高校等能够为附近居民, 乃至周边城镇人口提供教育机会的配套服务设施。学校作为城市规划必须配备的设施, 相对商业和工业, 常被视作对地区经济发展、人口聚集帮助甚微的城市功能而被忽略。而事实是, 随着70后、80后受过高等教育的年轻人成为父母, 同时多为独生子女, 对孩子的教育比以往任何时候都要重视, 一所好的学校相比商业配套、交通条件更能吸引他们。
4 权重的确定
权重的确定一方面依靠专家的经验和理论支撑, 同时结合项目的不断验证调整数据趋向合理。另一方面, 我们发现权重的高低与目标地块实际情况的好坏, 并非完全成正比关系。如前面提到的“空置率”指标, 小城镇空置率合理, 说明房屋供需平衡, 当地具有一定的购买力, 但从土地一级开发角度来看, 空置率低于合理区, 房屋紧缺, 可能对新建项目更有利;在“产业经济条件———宏观产业经济条件”中, 我们同样认为并非小城镇经济水平越高, 越有利于投资, 原因在于这类地区相对经济欠发达地区地价高、竞争大, 投资风险增大。因此, 在确定评分的过程中, 许多指标与权重间往往出现抛物线形态的对应关系, 而这个顶点值很难确定。为了简化步骤, 同时兼顾科学性, 我们对上一级指标, 即三级指标的权重进行区间划分, 在操作过程中将四级指标与权重的对应关系简化为直线函数, 将其相加得出上一级指标, 即三级指标的权重, 根据区间得出综合评分。
5 展望
小城镇土地一级开发项目需要大量的资金投入, 企业一旦加入就将面临巨大的资金压力, 因此项目前期投资决策显得尤为重要。而目前关于土地一级开发选址的研究尚处于空白, 研究工作需要通过不断摸索和实践来验证。选址指标体系的建立仅仅完成了选址工作的第一步, 接下来还需对其进行加权和数据处理形成选址决策模型, 并且通过运用对模型进行修正, 任重而道远。未来期望更多的技术力量投入进来, 为小城镇的建设发展献一份力。
摘要：以我国当前小城镇快速建设发展的大背景为前提, 阐述企业参与小城镇土地一级开发的重要意义, 进而引出土地一级开发前期阶段选址工作的重要性和紧迫性。考虑到目前这方面的研究尚处于空白, 提出建立土地一级开发选址指标体系, 通过数据处理形成选址决策模型的研究思路, 以期对土地一级开发项目的决策提供可行建议。
关键词：小城镇,土地一级开发,选址指标因子,规划
参考文献
[1]王宏新.土地一级开发实务指南[M].北京:化学工业出版社, 2013.
[2]郭晶.土地一级开发政企合作模式研究[D].济南:山东建筑大学, 2011.
创业开店选址须知 篇5
确实，人流量是决定门店兴衰的一个重要因素，但是了解客流的消费目标，才是更为重要的工作。
要研究门店的有效客流量是多少。
例如某小学附近，每天的人流量在数万左右，但是小学生没有足够的消费能力，家长一般也不会给年幼的孩子喝饮料，所以对于咖啡奶茶店来说，这是无效人流区。
如果在这里选择开堂食型的饮品店，肯定是不行的，应在预测了有效客流的预期购买量之后再做决定。
2、竞争对手分析
对竞争对手的分析可以分为“同行竞争”和“行外竞争”两种形式。
随着市场竞争的加剧，街区为了吸引更多的顾客群体，为顾客提供多样化的购买体验，常常会发现一条街上开出了不同品牌的同类门店。
这种现象被称为掠夺式销售 。
多元化的经营，可以吸引更多的顾客，形成集群效应。
面对这些来自方方面面的市场竞争，作为一个市场的入侵者应当有充足的准备，合理准确的计算剩余的市场份额，以便确立自己门店的经营定位。
3、地理位置
顾客总是习惯选择较便利的地址，所以辨别竞争对手的时候，店址的临近程度是门店选址的重要因素。
要正确的判断商圈内顾客的习惯性行走路线。
行人多在马路左侧还是右侧?公交站下客后是往左走还是往右走?
选址时占领最有利的方位，为门店的火爆做好铺垫。
4、成本核算
门店的成本核算，有一点应当注意：利用好规模经济的边际效益，
比如，周围有特色小吃馆的街道，就容易给饮品店带来附带人流量。
比如，咖啡店可以和花店共同承担一部分房租水电，且二者的经营是相辅相成的。
比如门店的位置距离库房的远近，如果和别家合用一间库房，又可以节省相当一笔费用。
5、交通状况
一家门店在决定租赁前，通常需要在当地探知最新的交通线路，以及近期的路政规划。
以免租到一家赶上修地铁的门面，就算租金再便宜，也绝对是得不偿失。
如果门店或店标在醒目处或至少驱车经过时很容易被看到，便是一家有利的店面。
明显的店标就是一种广告，它能让人因一时冲动而停下来。
一个道路狭窄，单行线，甚至经常交通堵塞的街道上的门店，相信是不会有顾客愿意经常登门拜访的。
企业总部选址 篇6
为什么青龙压白虎的风水格局是理想的风水格局?因为中国在地球上处于北温带，北温带的日照特点是东升的阳光日照时间短，西晒的阳光日照时间长，风水学源于农耕文明，把青龙压白虎的风水格局还原成农村住居环境，如果一个农夫家的风水格局是青龙压白虎(即指东面的山高于西面的山)，那么，太阳从东方升起，匆匆走到正午，整个下午，门前的庄稼地上的庄稼通过充分的西晒光和作用，在夜间庄稼长势良好，这一家人每年都可以丰衣足食，渐年显现出人丁壮旺。相反， 如果一个农夫家的风水格局是白虎压青龙（即指西面的山高于东面的山），那么，太阳从东方升起，走到正午匆匆落山，整个下午，门前的庄稼地上的庄稼没有通过充分的西晒光和作用，在夜间庄稼长势不好，这一家人每年都衣不丰，食不足，渐年显现出人丁不旺，家境衰败。
时过境迁，现代化的企业总部基地已经不是坐落在山乡僻野，也没有大自然的真山真水，在现代化的大都市里，高大的楼房代表山川，马路代表旱水，经过几千年的“取类比象”文化传承，“青龙”“白虎”不仅仅是代表东方和西方的方位辞，人们还赋予了“青龙”和“白虎”许许多多的人文含义，例如：青龙主财喜，代表市场有通路；白虎主权力，代表女性，等等。青龙压白虎意味着市场有通路，白虎压青龙意味着女性掌权或出现官非讼事。这些引申出来的人文含义直接作用于人的心理，通过对人的心理的影响而间接影响人的行为结果。 中国风水文化多是通过建筑的布局、空间的划分、方位的调整、色彩的运用、图案的选择等隐喻和象征手段来实现对其身心之和的环境追求。使用心理暗示来表达人们的一种美好愿望。但是，如果一个民族的文化仅仅停止在对美好愿望的表达层面上而没有实际效用，那么，它就没有长久的生命力而流传至令了。正是因为它在隐喻之下所含的实际效用，才使得它在今天的商业社会仍起作用。例如老板办公室地面要平，或里高外低，门里高于门外，最高处在右后方（勾陈位），最低处在左前方（青龙位）。里高外低的实用性在于防止水患，水往低处流，屋里不存水、安全。这里强调实用安全的理念，又有“道法自然”的哲理。老板都是聪明人，不会无缘无故去做“套中人”。
“金和国际”由德国人设计，她的外观是弧形双塔，体现了建筑师对弧形、建筑、生命的辨证思考。但是，美中不足的是德国人不懂得中国得阳宅风水，为了追求“金和国际”容积面积，采用了风水上忌讳的”骑马式”的建筑风格，三层以上的建筑外飘出底座，使建筑外观“腿细腰粗”，头重脚轻根底浅，风水学极为讲究建筑外形，有言道：山管人丁，水管财，吉凶皆从象上来，象吉则吉，象凶则凶。建筑风水不足的地方可以通过装修风水来弥补。
“金和国际”的朱雀方（正南方）?虽然是明堂，符合风水大势，但是，地下是电磁煞集中的地方，在景观风水上要做化煞处理。
选址模式 篇7
随着房价的节节攀升,买房成为民众的不堪承受之重。政府为了解决中低收入住房困难,提供了限定标准、限定价格或租金的住房,一般有廉租住房、经济适用房和政策性租赁住房三种,这种类型的住房不同于完全由市场形成的商品房。国务院在1995年提出“安居工程”,1999年出台了《城镇廉租住房管理办法》,2007年又提出了《经济适用住房管理办法》,2010年再颁布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》,2015年两部委更是提出:市、县可收购商品房用于保障性住房。住房问题事关民生,保障性住房一直就是社会关注的焦点。
2 研究意义
我国正在在大量规划、建设保障性住房,从数量上来看,保障性住房的建设如火如荼,对于保障性住房的研究,大多学者也是关注在供给规模上,对于保障性住房的选址以及空间分布的关注较少。然而,保障性住房的目标是让中低收入人群能够减轻购房负担,实现安居乐业,除了保障他们的基本住房条件之外,更加重要的是,通过降低他们的生活成本,使得他们又更多的机会改善自身状况,从而缩小社会差距,减小社会风险[1]。因此,对低收入家庭来说,保障性住房的空间布局所决定的交通便捷度、基础设施完善度尤为重要,而对于政府来说,保障性住房选址所涉及到的土地价格和财政投入也是一大问题。
3 保障性住房空间布局存在问题
3.1 选址偏僻
城市土地寸土寸金,好的区位意味着交通、教育、医疗、就业和个人发展方面都十分优越,区位往往就决定了商品房的房价。保障性住房由于带有福利性质,几乎不能为财政带来收益,自然也就与好区位无缘。因此在规划保障性住房时,大多布局在城市的远郊区,处于城市边缘地带,距离城市中心远。这些地区往往交通欠发达,就业机会缺乏,医疗设施和教育资源也远远满足不了人们的需求。这就使得最依赖公共交通和公共基础设施的中低收入人群,在工作、学习和就医等方面存在极大的不便[2]。
3.2 空间分布差异
保障性住房一般都是集中成片式建设,这就使得原本分散的低收入人群聚集在一起,再加上布局在城市的边缘地区,很容易与聚集在城市高档居住区,享受着优越的社会公共资源的群体形成鲜明对比。再加上不同的收入阶层在观念和生活习惯等存在差异,这就让这种大规模的聚集在空间分布上差异越发明显,久而久之,形成所谓的“穷人区”和“富人区”[3]。保障性住房竟然成为了城市居住区的隔离墙。
3.3 公共配套设施不完善
在一般的住宅小区内,都会配备一定的公共服务设施,如文化体育中心,超市,幼儿园等,道路和绿化也一应俱全,会有相应的物业公司进行安保、清洁等服务。而保障性住房由于建设资金的不足和居民的消费力不足,入驻的物业公司积极性不高,缺乏一套有针对性的服务管理系统,住宅小区内的公共基础设施匮乏,日常维护管理工作也是草草了事,公共配套设施只能满足基本的生活需求,再加上选址偏僻,而大量的公共基础设施都集中在城市中心,公共交通欠发达,周围没有完善的公共基础设施,保障性住房居民的生活十分不便[4]。
4 空间布局不合理引发的社会问题
4.1 公共资源配置效率低下
保障性住房的基础配套设施状况很难做到像一般的住宅小区一样配套齐全,再加上空间布局上的边缘化,导致周围的交通、医疗和教育等公共资源配置相对低下。他们能够享受到的公共资源微乎其微。但这类群体对于公共交通等福利性公共资源的依赖程度又较高。而居住在区位优越的人群,他们对福利性公共资源的依赖程度较低,这就造成了越需要福利性公共资源的人越接触不到,越不需要的人获得的越多。这种错位的福利,最后使得公共资源的配置效率低下,没有发挥它的最大效用[5]。
4.2 增加社会冲突的风险
保障性住房一般是大规模集中建设,这就将原本分散的低收入群体大量聚集于此。久而久之,便形成了一种长期而稳定的居住区域。在这样的区域内,往往是低就业、高犯罪的高发区。他们逐渐与社会中上层收人的人群形成居住位置、生活环境、心理和观念的差异,形成一种阶层之间的隔阂。如美国的贫民窟,就时常发生骚动,带来了一系列社会治安问题[6]。
4.3 阻碍社会阶层的代际流动
保障性住房的选址边缘化使得低收入人群的发展被限制在城市边缘,他们需要去到有更多就业机会的城市中心,他们的子女需要有更好的教育来改变自己的命运,他们也需要有良好的医疗保障。然而这样的空间布局方式,使得就业机会减少,教育资源、医疗资源分配不公,在一定程度上,限制了他们往社会上层流动的权利,“知识改变命运”这一说法在他们身上也得不到体现。这样很容易产生“马太效应”,即穷人越穷,富人越富[7]。
5 保障性住房选址建议
5.1 出台政策保障,平衡中央政府、地方政府和开发商三方利益关系
我国现在的处于地少人多的境地,可谓是寸土寸金,在城市优越的区位更是一房难求。在分析保障性住房选址的问题时,除了考虑选址偏僻所带来的一系列负面问题时,也要从政府的角度考虑土地价格的因素所带来的保障性住房布局限制,保障性住房的福利性质使得它并不能带来多少土地收益,反而需要财政补贴,这就给政府造成了两难的局面,同时也让开发商不愿投资这类毫无利润可言的项目。如何平衡其中的利益关系,如何使保障性住房能够真正的为低收入人群带来福利,是保障性住房选址面临的难题。
1)对于中央政府而言,要加大中央财政的支持。地方政府将保障性住房选址在地价较低和地处偏远的地区,在一定程度上是有财政因素的。美国联邦政府出台了对住房抵押贷款利息所得税减免,低收入住房税收补贴等间接的财政支持的政策,减少地方政府的建设成本,使地方政府可以有资金支持将保障性住房建设在地价稍高的地段。这些都是我国可以借鉴的地方[8]。
2)对于地方政府而言,转变保障性住房建设的思维定势,政府不能将保障性住房单纯视为财政负担,而应将其作为关乎社会长治久安的重要民生投资来悉心经营。同时要将保障性住房建设的综合评定,包括住房选址、质量、入住率等纳入政府的政绩考核中,并适当突出保障性住房选址的地位,刺激地方政府加大保障性住房的建设力度以及注重保障性住房的选址[9]。
3)对于开发商而言,通过政府出台的一系列优惠政策,如减少土地出让金,贷款利率优惠和手续审批专用通道等,鼓励开发商在普通商品房的用地中建设配建一定比例的保障性住房,减小开发商投资风险,激发开发商建设保障性住房的积极性,促进保障性住房与区位条件较好商品房的混居,同时也能适当消除开发商对保障性住房的摒弃态度,有利于地方政府开展保障性住房选址工作[10]。
5.2 在旧城区与商品房适度混合
旧城区地价较高,通常不作为保障性住房的选址选择。但是旧城区往往公共基础设施完善,就业机会集中,是低收入人群最需要的。因此,建议采取配比建设的模式,在旧城区商品房区域中,建设一定比例的保障性住房[11]。
5.3 在新城区与产业用地相联系
在城市中心住宅用地已经饱和的状态下,新兴起来的新城区不失为一个好的选址选择。新城区虽然远离城市中心,但是地价相对便宜,政府在新城区建设中大力支持基础设施建设,以基础设施建设带动保障性住房的发展,这对保障性住房的建设来说,的确是一个良好的契机。另外,保障性住房的建设为新城区带来了人气和劳动力,促进新城区的长远发展,有利于缓解老城区的人口压力、交通压力和就业压力,形成城市的多核心发展[12]。
同时,新城区尚未形成成熟的产业区域,可以引进产业园区,创造大量的就业岗位,为低收入人群带来就业机会。
6 结语
选址模式 篇8
影响配送中心选址的因素可分为两类:成本因素和非成本因素。现有的多目标综合评价选址方法中,把成本因素和非成本因素合在一起进行考虑,或者把成本因素定性化,掩盖了成本因素的真实反映。因此,对配送中心选址方案的成本因素和非成本因素分别进行评价很有必要,同时也有很强的现实意义。
本文提出的两阶段选址法的目标是在给定的区域内,各需求点的位置和物流量均已知的前提下,确定合理的配送中心位置。
1 确定待选方案
影响配送中心选址的成本因素包括运输成本、营运成本、建筑成本、土地成本和固定成本。由于运输成本在总成本中占有较大的比重,同时固定成本在不同的选址方案中差别不大,并且营运成本、建筑成本和土地成本在非成本因素评价指标中用投资环境指标进行评价,因此,成本因素中仅考虑运输成本。
1.1 运输路线及运输距离的确定
运输路线的确定依赖于运输载货量和物流需求量之间的关系。如果运输载货量大于每个需求点总的物流需求量,意味着一次运输供给就可满足所有需求点的物流量,可以采用J·P·Norback和R·F·Love提出的解决旅行售货员问题的几何法来确定运输路线,进而确定运输距离。如果运输载货量小于每个需求点总的物流需求量,意味着一次运输供给无法满足所有需求点的物流量,必须分批次、分阶段满足各个需求点的物流量,则采用最小生成树法确定运输路线,进而确定运输距离。
1.2 运输成本的确定
运输成本的确定受到运输距离和运输手段的共同影响[1],可以用下面的公式表示:
总运输成本:
其中:αi为配送中心P0到需求点Pi每单位货运量、单位距离运输费用(调整参数);ωi为需求点Pi需求量;di为配送中心P0到需求点Pi的直线距离;x0,y0为配送中心P0的坐标;xi,yi为第i个需求点Pi的坐标。
2 确定最终方案
首先运用组合评价方法对待选方案的非成本因素进行评价,得出评价值最高的选址方案。然后结合成本因素的分析结果,给成本因素和非成本因素赋予一定的权重,确定整体最优的配送中心地址。
2.1 组合评价法在配送中心选址中的决策流程
2.1.1 评价指标体系的建立
建立配送中心选址评价指标体系一般从自然条件、基础设施、投资环境及其他因素等方面考虑。其中,自然条件包括气象条件、地质条件、地形条件和水文条件;基础设施包括动力和能源条件、通讯条件和道路设施条件;投资环境包括地价条件、劳动力条件和离货运枢纽的距离;其他因素还要考虑环境保护、政策法规和国土利用情况。
2.1.2 单一综合评价方法的选取
选用三种单一综合评价方法:综合指数法,距离综合评价法,灰色关联分析和变权综合的层次分析评价法。
(1)综合指数法。是根据人们对各项指标相对于决策问题的重要程度的理解,给指标赋予相应的权数,其结果受主观因素的影响。
(2)距离综合评价法。基本思想是在空间确定两个参考点:最优样本点和最劣样本点。然后计算各评价点到参考点的距离,距最优样本点越近越好,距最劣样本点越远越好[2]。
(3)灰色关联分析和变权综合的层次分析评价法。层次分析法(AHP)在处理复杂问题时具有较强的实用性和有效性,但在建立判断矩阵时没有考虑指标之间的相互关系。为了弥补层次分析法的不足,引入灰色关联分析。运用层次分析法确定各指标的权重,而指标数据定为各个指标与相对最优方案的灰色关联度值。通过变权综合的模式得出每个方案的评价值[3]。
(4)事前检验。采用Kendall系数进行检验,在进行Kendall系数计算时,如果顺序相同,则定义其顺序值为该并列项顺序和的平均值,验证单一评价方法的一致性[4]。
(5)建立组合评价模型,得出待选方案的评价值。
2.2 确定最终配送中心选址
借助专家的知识,确定配送中心选址决策中成本因素和非成本因素的权重。由于运输成本是负效应指标,而综合评价值是正效应指标,因此要对运输成本指标数据进行一致性处理,然后用“标准化”方法对这两个指标进行无量纲化处理。在对成本指标和非成本指标进行赋权的基础上,得出每个方案的综合评价值。
3 算例分析
3.1 数据的收集
BFT汽车股份有限公司营销公司在山东省设有胶东、潍坊、鲁西、鲁北四个市场部,每个地区都有销售网点及相应的售后维修服务站。在目前市场竞争激烈的环境下,该公司提出了“配件24小时供应到位”的服务承诺。为实现这个目标,现拟建立售后服务零部件配送中心,集中对零部件进行统一、科学的管理,提供对各地售后维修服务站的零部件配送服务。表1列出了2005年BFT汽车股份有限公司预计在各个区域汽车售后维修用零部件需求量:
3.2 初步确定配送中心的选址
3.2.1 配送路线选择
根据地图上14个城市分布情况,在图片编辑器里打开山东省地图,利用“选定”操作的功能,确定每个城市在编辑器里的坐标位置。由于地图编辑器里坐标原点设在左顶端,为了显示各个城市相对于坐标原点设在左底端的位置,可以用下式进行转换:
其中:(x,y)为城市在平面坐标中的位置,(x′,y′)为城市在编辑器里面的坐标位置,M×N为图像尺寸。通过计算,表2列出了各个城市在平面坐标系中的坐标。
采用J·P·Norback和R·F·Love提出的解决旅行售货员问题的几何法来确定运输路线,最佳循环运输路线见图1。
3.2.2 待选地点选择
根据配送能力与需求量的关系,分三种情况讨论。
(1)配送能力大于所有点的需求量。
为了简化计算,令配送成本为运输距离(直线距离)和配送量的乘积,为了更加和实际情况吻合,可以引入一个系数进行相应调整。假设配送中心可以设立在需求点,并且配送路线有顺时针和逆时针两个方向。则各个需求点的配送成本(调整参数等于1)见表3。
由表3中数据可以看出,配送中心设在潍坊市,即坐标(348,238)处,沿逆时针方向沿运输路线进行配送,配送成本最小为84 118.95单位。
(2)配送能力小于所有点的需求量。
配送中心必须对每个需求点进行直接配送,则该问题转变为重心模型选址。在此,借助Matlab软件的强大计算功能,观察在整个山东省区域里,采用对每个点进行直接配送,总运输成本的变化情况。总运输费用最低点处坐标(279.7,222.1),总运输费用为23010单位。通过把此平面坐标点逆映射到地图上,此处为青州市(行政隶属于潍坊地区)。
(3)某个需求点的需求量异常增大。
将配送中心设在该处,总运输成本将最小。济南市由于限制农用车入城,因而当前销量处在较低水平,但是在未来几年,由于城市规模的扩大,城市周边的农民将从土地上脱离出来,加入运输行业,以满足济南市对农产品及日常消费品的需求,轻卡的销量会激增。济南作为省会城市,其独特的地理位置、经济发展优势和其它有利条件,也为在济南建立零部件配送中心提供了先决条件。若在济南建立零部件配送中心,采用顺时针方向进行配送,总运输成本为89585.52单位。
上面三处待选地点成本因素分析数据归纳,如表4所列。
3.3 综合考虑两类因素,确定最终选址方案
对三个方案的指标评价值进行对比打分,求得各方案的评价指标值见表5。
3.3.1 评价指标权重的确定
借助专家知识,通过对BFT汽车股份有限公司物流公司领导层和物流公司在山东省各地区办事处人员发放调查问卷,采用1-9标度法,得到准则层的比较判断矩阵和各子准则层指标相对于准则层指标的判断矩阵。应用AHP法求得各指标最终权重见表6。
3.3.2 待选方案的组合评价
(1)待选方案的综合指数分析。
以各项指标平均值为基数,求得各方案每项指标指数值。采用层次分析法确定指标权重,求出各项指标指数值加权平均值。经计算,三个备选方案综合指数分别是:潍坊,0.995;青州,0.925;济南,1.077。
(2)备选方案的距离综合评价。
首先,采用突出局部差异的极差法确定权重。
13个指标的权重依次为p1=0.040,p2=0.040,p3=0.080,p4=0.080,p5=0.120,p6=0.120,p7=0.080,p8=0.160,p9=0.040,p10=0.080,p11=0.080,p12=0.040,p13=0.040。令采用“功能驱动”原理层次分析法确定的各指标权重值为qj,j=1,2,…,13,运用“加法”集成确定的权重值wj=k1pj+k2qj,j=1,2,…,13。其中k1,k2为待定常数。针对该决策问题,把指标的重要性放在首位,其次才考虑各备选方案指标数据的差异;因而,令k1,k2的值分别为0.4,0.6。经过计算,13个指标运用“加法”集成确定的权重分别为w1=0.035,w2=0.021,w3=0.062,w4=0.045,w5=0.129,w6=0.083,w7=0.218,w8=0.110,w9=0.042,w10=0.153,w11=0.051,w12=0.027,w13=0.022。然后,对数据进行加权处理。得加权处理后的数据。
最优样本参考点和最劣样本参考点分别为:
各备选方案到最优样本参考点相对接近度为:
潍坊=0.481,青州=0.397,济南=0.603
(3)备选方案灰色关联分析。
对方案评价的时候,采用0-5打分,所以最优样本参考点各项指标值为5,在此取0.5。经过计算,各方案评价值分别为:潍坊=0.691,青州=0.630,济南=0.833。
不同方案的指数值、加权后的数据、灰色关联系数如表7所列。
(4)事前检验。
根据Kendall系数检验,其中:Ri为备选方案在每个评价方法中排序值之和;k为综合评价方法的个数:n为备选方案个数。见表8。
可以看出,三种评价方法对备选方案的评价结果是一样的,Kendall系数rk=1,完全一致。
通过对备选方案非成本因素的组合评价分析,备选地址排名依次为济南、潍坊、青州。
3.3.3 确定最终选址
在备选方案中,济南、潍坊、青州配送成本依次为84118.95、92 040和89 585.52单位,如表9。
由于成本因素是极小型指标,对该指标进行一致性、无量纲化处理,处理方法为:
其中:ci为经过处理后的成本指标值;c′i为原成本指标值。
经过计算,济南、潍坊、青州三地的成本指标值依次为0.331,0.342,0.327。
对非成本指标进行的处理方法为:
其中:di为第待选地经过无量纲化处理后的非成本因素指标值;dij为第待选地在第种评价方法中非成本因素指标值。
济南、潍坊、青州三地的非成本指标值依次为0.384,0.326,0.290。
假设赋予成本指标的权重为,则非成本指标的权重为1-λ。通过敏感性分析,可以发现,当λ>0.84时,待选地潍坊的综合指标值最大,选潍坊建配送中心最优;当λ燮0.84时,待选地济南的综合指标值最大,选济南建配送中心最优。配送中心作为一个服务性的企业,受周边环境的影响较大,成本指标的权重应在0.4～0.6之间,因而,在此范围内,选择济南建配送中心是最优决策方案。
4 结论
从配送中心选址的决策过程可以看出,两阶段选址法能够较好地解决单点区域型配送中心选址问题,具有很强的可操作性。对成本因素指标的影响能够根据不同的问题进行灵活调整,决策出的最终配送中心地址可以达到整体最优,并且排除了人为主观性的干扰,使决策结论更加科学﹑客观﹑合理。借助综合评价方法考虑了诸多非成本因素,并将专家的知识融入进来。成本因素和非成本因素对配送中心选址决策问题有不同影响。因此,在进行选址决策时,成本因素和非成本因素要均衡考虑,不能偏重某一方面。两阶段单点选址法提供了解决此类选址决策问题一个新的思路,使主观评价和客观评价﹑定性分析和定量分析进行了较好的结合。
摘要：以单点区域型配送中心选址为研究对象,以系统理论、组合理论等为基础,运用定量、定性方法对区域型配送中心选址进行研究,提出了新的选址方法——两阶段单点选址法。借助Matlab等软件的强大功能,进行计算求解,并通过实例验证了该方法的有效性。
关键词：配送中心,选址,组合评价,两阶段法
参考文献
[1]鲁晓春、詹菏生:《关于配送中心重心法选址的研究》[J];《北京交通大学学报》2000(6):108～110。
[2]陈荣、李月:《基于距离综合评价法的物流中心选址》[J];《安徽工业大学学报》2006(2):89～91。
[3]夏景虹:《灰色关联分析和变权综合的AHP法在物流中心选址中的应用》[J];《统计与决策》[J];《2005(1):120～121。
企业选址策略探索 篇9
对于企业来说, 选址成本可能决定10%以上的总成本。因此, 选址对于企业来说, 是一个非常重要的决策。由于选址对于固定成本和变动成本均有很大的影响, 所以选址对公司的整体风险和盈利也有很大的影响。因此, 公司很少进行选址决策。但是一旦需求超过了目前工厂的生产能力或劳动生产率、汇率成本、当地投资环境发生重大变化时, 就会考虑改变生产经营地址。选址方案一般来说主要包括以下三种, 一是厂址不变, 增大投资, 扩充现有的设施。二是现有的工厂继续生产, 另择他地投资建厂。三是结束现有工厂的经营, , 转移到其他国家或地区。选址决策通常取决于选址收益最大化。一旦管理层确定了选址, 那么许多成本也就确定下来且很难降低。例如如果一家新厂在能源成本较高的地区, 即使有良好的管理, 也是从不利的条件下起步的。如果所选地区劳动力成本较高或没有经过培训或职业道德比较差, 那么管理层的人力资源策略也会受到影响。因此, 通过艰难的工作来确定一个最佳选址是值得的。
随着工作地点全球化, 工厂的选址变得比以往更加复杂。全球化的出现一是因为市场经济的发展;二是更好的全球通系统;三是更迅速的运输;四是国家间资本流动更快捷。选择国家的一种常见的方法是从公司总部的角度确定获得竞争优势需要哪些关键成功因素。一般常见的因素有:一是政治的不确定性、政府的规章及措施的变动性。二是文化的差异性及由此形成的对经济问题认识的差异性。三是市场在全球中的重要性。四是人才的可获得性、工作态度认真性、生产率的高低、成本的高低及可控性。五是市场的通信及能源的可获得性。六是汇率的波动而引发的货币风险。七是犯罪率。如何用这类因素, 世界经济论坛每两年对竞争力展开测评, 可以查表得知。
在确定了适合的国家后, 下一步就应考虑在什么地区开工建厂。主要考虑因素有一是公司经营战略。二是所选择的地区有什么让公司难以忘怀的吸引力。三是劳动力的可获取性及成本。四是设施的成本及可获取性。五是当地有什么环保的硬性规定。六是政府有何激励措施、对公司有
何有利的财政政策。七是当地的原材料是否充足, 是否紧邻原材料和顾客。八是土地建筑成本。公司必须挑选一个最适合以上八个因素的地区。仍然可以使用世界经济论坛来辅助决策。
确定完地区后, 最后一个环节是确定地点。主要从场地的成本、运输体系、公用设施来着眼, 进而确定地址。
二、企业选址需考虑的因素
除了以上描述的因素外, 还必须考虑一些重要因素。下面就这些重要因素一一展开分析。
(一) 劳动生产率。选址决策时, 地区较低的工资率会对管理者产生巨大的吸引力。实际上管理者真正应该关心的是生产率与工资率的双重影响, 而不仅仅是工资率。管理者应该计算出单位产品成本来进行决策。这比较好理解, 例如员工培训少, 受教育程度低或工作态度差, 即使工资低也不是好的选择。
(二) 汇率及由此引发的货币风险。虽然较低工资率和较高生产率可能使一个国家看起来更适合开工建厂, 但不利的汇率波动可能会使企业的经营陷入困境。因此, 公司可以通过重新选址或向外国出口而利用某项汇率优势来扩大经营成果。汇率不断波动加大了企业选址的难度。
(三) 成本。在公司选址时发生的成本可以分为两大项:即有形成本和无形成本。有形成本是指容易识别且可以准确测量的成本。无形成本则是指教育质量、公共交通设施、未来员工的素质等。
(四) 态度。国家、地方政府对于有些事物的认知是不断变化的, 如对知识产权、污染、私人财产等, 选址时应该就给予考虑。管理人员会发现, 这些态度受到当地领导和文化的影响。行贿并不是个好主意, 因为它同样导致经济的无效率。
(五) 紧邻市场。对许多企业来说, 紧邻客户的选址是十分明智的。尤其是制造企业, 因为可以加快交货速度并减少运输成本。
(六) 紧邻供应商。对于运输较难、易于腐烂的原材料而言, 选择在紧邻供应商的地方开工建厂是明智的, 不仅能够及时生产而且还可以节约大额的运输成本。例如使用煤炭和铁矿石的钢铁厂。
(七) 紧邻竞争者。有时让人惊异的是企业也喜欢在竞争者附近选址。通常发生在某个地区发现一种主要资源的时候。这些资源包括自然资源、信息资源、风险资本资源和人才资源。
三、企业选址的主要方法
在考虑以上因素后, 企业要进行最终的选择。主要方法有因素评分法、盈亏平衡分析、重心法等。
(一) 因素评分法。在选址时, 许多因素要进行定性定量分析。考虑到这些因素当中的某些因素比其他一些因素可能更重要, 所以经理人员使用权重来使得决策过程更加客观公正。由于许多因素都可以包括其中, 所以这种方法很受欢迎, 其评分通常分为六个步骤。一是列出相关因素, 这些因素称其为关键成功因素。二是给每个因素分配一个权重以反映其重要性。三是为每个因素建立一个量度, 通常取值区间为1~10。四是使用1~10取值区间, 核算每个选址的因素得分。五是每个因素的分数乘以其权重, 并求和, 得出每个方案的得分。六是挑出分数最高的方案, 并展开定量分析。当然取值空间和权重应该慎重, 不同的取值空间和权重会得出不同的结论。当决策对微小变化非常敏感时, 需要对权重和取值空间进行进一步分析。
(二) 盈亏平衡点分析。盈亏平衡点分析是管理会计中利用成本与产量的关系, 找出平衡点进而进行决策的方法。引入选址决策, 可以发挥很好的决策作用。通过确定每个方案的选址成本, 选择其中最低者。其优点是可以为每个方案提供适合的产量范围, 可以使用数学方法或作图法来进行。其步骤如下:一是利用管理会计资料, 计算出每个选址方案的固定成本和变动成本。二是在二维坐标图上画出选址方案的成本曲线, 产量用横轴表示, 成本用纵轴表示。三是在期望产量一定的情况下, 选择总成本最低的地点。
(三) 重心法。它是用于寻找使分销成本最低的分销中心的一种数学方法。在寻找分销中心的最佳位置时, 将不同的市场位置、运送到这些城市的产品数量以及运输成本都考虑在内了。重心法的第一个步骤是将市场位置放于一个坐标中, 只要是市场位置相对正确的即可。坐标系的原点和刻度可以是任意的。重心一般使用公式来确定。
重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi)
重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi)
xi———位置是i的横坐标;
wi———运到位置i或从位置i运出的产品数量;
yi———位置是i的纵坐标。
由于每月的运输数量也会对成本产生影响, 所以距离不是唯一坐标点, 重心法是假定成本与距离和运输量成正比的。理想状态是选择能够使仓库和零售端之间的加权距离最小。现举例说明其如何运用。
假定某企业是一家拥有四个从事定位营销的大型企业, 四个从事定位营销的城市分别是A、B、C、D。目前现有的库容不能适应其需要, 需要寻找一个新的中心来满足需求。每处需求的数据如下;
A、2, 000
B、1, 000
C、1, 000
D、2, 000
此时, 可以根据城市地图建立一个任意原点, 并结合每个城市的数据画出一个坐标图, 在图中可以知道A、B、C、D四个城市的坐标。假定图中给出A、B、C、D四个城市的坐标分别为 (30, 120) , (90, 110) , (130, 130) , (60, 40) , 现在可以利用公式解决问题了。
重心点的横坐标= (∑xiwi) / (∑wi)
= (30*2000+90*1000+130*1000+60*2000) / (2000+1000+1000+2000) =66.7
同理, 重心点的纵坐标= (∑yiwi) / (∑wi) =93.3
算出坐标后, 利用原点, 查地图可知所选的中心位置在什么地区。
选址是复杂的, 但是一旦成功, 会对企业产生非常大的积极的深远影响。无数事实已经证实了这一点。
参考文献
商店选址策略探析 篇10
关键词：商店,选址,策略
商店选址是指在组建商店之前对店铺的地址进行论证和决策的过程。商店店址的选择对人们的消费心理与企业的经营业绩有着重大的、深远的影响,是商店投资决策优先解决的问题。
一、商店选址的重要性
希尔顿饭店集团创始人希尔顿先生曾经说过:“饭店成功的秘诀有三个,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”在西方国家,商店的开设地点被视为开业前所需的三大资源之一,因为特定开设地点决定了商店可以吸引有限距离或地区内的潜在消费者的多少,从而决定了该店销售收入的高低,最终反映出开设地点作为一种资源的价值大小。商店选址的重要性主要体现在:
(一)店址选择是一项重大的、长期性投资,关系着企业的发展前程
当外部环境发生变化时,企业的其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化。但是,店址一经确定,就需要大量的资金投入,具有长期性、固定性的特点。因此,店址选择要做深入调查,周密考虑,妥善规划。店址选择得好,企业可以长期受益。
(二)店址是确定经营目标和制定经营策略的重要依据
不同地区有不同的地形特点、社会环境、人口状况、交通条件、客流规律、城市规划等特点,它们分别制约着其所在地区的消费者来源及特点和对经营的商品、价格、促销活动的选择。所以,经营者需要对店址进行研究,从而为企业制定经营目标提供依据,并在此基础上按照消费者构成及需求特点,确定促销战略。
(三)店址选择是否适当,是影响经营效益的重要因素
古人就非常重视“天时”、“地利”、“人和”。对于商店来说,占有“地利”的优势,就可以吸引消费者。实践证明,由于店铺所处的地理位置不同,尽管在商品质量、服务水平方面基本相同,也可能会导致经济效益的差距。
二、商店选址的原则
(一)便利消费者
商店店址的选择要以便利消费者为首要原则,节省消费者的购买时间、购买精力和交通费用,最大限度地满足消费者的需要。因此,商店店址的确定,必须首先考虑方便消费者购物,为此商店店址要符合以下条件:
1. 交通便利。车站附近是过往乘客的集中地段,人群流动性强,流动量大。如果是几个车站交会点,则该地段的商业价值更高。商店店址如选择在这类地区就能给消费者提供便利购物的条件。
2. 靠近人群聚集的场所,可方便消费者随机购物,如影剧院、商业街、公园名胜、娱乐、旅游地区等,这些地方可以使消费者享受到购物、休闲、娱乐、旅游等多种服务的便利,是商店开业的最佳地点选择。但此种地段属经商的黄金之地,寸土寸金,地价高费用大,竞争性也强。因此,虽然商业效益好,但并非适合所有商店经营,一般只适合大型综合商店或有鲜明个性的专业商店的发展。
3. 人口居住稠密区或机关单位集中的地区。这类地段人口密度大,且距离较近,消费者购物省时省力,比较方便。商店地址如选在这类地段,会对消费者有较大吸引力,很容易培养忠实消费者群。
4. 符合客流规律和流向的人群集散地段。这类地段适应消费者的生活习惯,自然形成市场,所以能够进入商店购物的消费者人数多,客流量大。
(二)有利于商店开拓发展
商店选址的最终目的是要取得经营的成功,因此,要着重从以下几个方面来考虑如何便利经营:
1. 有利于提高市场占有率和覆盖率,以促使商店长期发展。
商店选址时不仅要分析当前的市场形势,而且要从长远的角度去考虑是否有利于扩充规模,如有利于提高市场占有率和覆盖率,并在不断增强自身实力的基础上开拓市场。
2. 有利于形成综合服务功能,发挥特色。
不同行业的商业网点设置,对地域的要求也有所不同。商店在选址时,必须综合考虑行业特点、消费心理及消费者行为等因素,谨慎地选择店址。尤其是大型百货类综合商店更应综合、全面地考虑该区域和各种商业服务的功能,创立本商店的特色和优势,树立一个良好的形象。
3. 有利于合理组织商品运送。
商店选址不仅要注意规模,而且要追求规模效益。发展现代商业,要求集中进货、集中供货、统一运送,这有利于降低采购成本和运输成本,合理规划运输路线。因此,在商店位置的选择上应尽可能地靠近运输线,这样既能节约成本,又能及时组织货物的采购与供应,确保经营活动的正常进行。
(三)有利于获取最大的经济效益
衡量商店位置选择优劣的最重要的标准是经营能否取得好的经济效益。因此,店址地理位置的选择一定要有利于经营,才能保证最佳经济效益的取得。
三、商店选址策略
古语说:“一步差三市。”开店地址差一步就有可能差三成的买卖。因此,商店选址要综合考虑所在区域人口、地理环境、消费习惯及地段,并掌握与此相关的消费者心理。
(一)根据商业活动的频度选址
商业闹市区多处于城市中心或繁华地段,交通便利,人口密集,客流量大,区域内商店类型多而集中,集购物、观光、娱乐、餐饮于一体,商业活动频繁,对消费者极具吸引力。在这样浓厚的商业氛围内选址建店,可以借助优越的地理位置,提升商店的知名度和树立良好的形象,吸引更多的客流。此选址适用于百货公司、购物中心、专卖店等大型商厦的建设。
(二)根据区域的人口密度选址
在居民聚集、人口集中的生活区开店,容易形成规模大而稳定的消费者群。如便利店、日用品商店、食品超市等,以经营生活必需品为主,24小时全天候服务以满足居民的日常生活需要,此类选址面临的竞争少、风险小,销售量稳定,且利于培养稳定的消费者群,提高其消费忠诚度。
(三)按照方便消费者的原则选址
许多消费者购买日常生活用品都有求近、求便的心理。一般而言,步行15分钟、行车30分钟左右可到达的商店较容易为消费者所接受。交通的便利性成为吸引消费者购物的重要因素。火车站、码头以及公共汽车停车站附近,行人来往较多,客流量大,具有很高的设店价值。另外,交叉路口四通八达,能见度高,也是设店的好位置。
(四)根据目标市场选址
在人口密集的区域选址固然重要,但还要考虑目标市场。企业在选择目标市场时,要结合众多细分变量,综合考虑该地区消费者的年龄结构、消费习惯、现实消费水平与购买力,最终精确选择商圈和确定聚客点。
(五)根据竞争环境选址
商场周围的竞争环境是影响消费者心理的重要因素,也是商场选址的重要组成部分。商场选址要考虑业种、业态分布或与其周围商店类型相协调,或起到互补作用,或有鲜明特色。同行同类商店集中在一起,可以形成别具特色的商业街,如“IT街”、“小吃街”、“民族风情街”等,以满足消费者到特色街购物的特定心理。
参考文献
[1]臧良运.消费心理学[M].北京:电子工业出版社,2007.
[2]刘佩华.营销心理学[M].北京:机械工业出版社,2005.
课例：造桥选址问题 篇11
造桥选址问题在现实生活中有着广泛的应用，在一条河上造桥，利用桥的长度始终保持不变，通过平移桥到河的岸边，再利用两点之间线段最短，从而达到最佳的建造一座桥选址的问题，有了在一条河道上建一座桥的基础，可以得到在两条河道、三条河道、直到在n条河道分别建造两座桥、三座桥、n座桥的方法。利用平移变换进行造桥选址问题，是平移变换的一个重要应用，体现了数学源于生活，同时用运用于生活。从而达到平移知识的迁移在实际生活中的具体应用。
一、背景介绍
本节内容是我校实施的省级科研课题：“初中数学“课题学习”校本化实施与评价的行动研究”研究实施方案的研讨内容之一。本节内容经过了几位教师的执教与研讨，本文展示的是笔者的实践设计与实录。
（一）内容与学情分析
“造桥选址问题”是人教版《数学》八年级上册第十三章“轴对称”的最后一节“ 课题学习”的第二节内容。比“将军饮马”问题较难，本节内容的解决主要是平移知识的综合应用。是对学生动手操作能力的一个考查，本节的难点在于如何把问题转化为“两点之间，线段最短的问题”，在解决的过程中渗透了化归的思想。
（二）目标与目标解析
1.能利用轴对称、平移解决简单的最短路径问题.
2.体会图形的变化在解决最值问题中的作用；
3.能通过逻辑推理证明所求距离最短，感悟转化思想，体会利用作图解决最短路径问题。
达成目标的标志是：能够将实际问题中的“河”的两岸抽象为数学中的“平行线”，把实际问题抽象为线段和最小问题。通过学生独立思考、合作讨论、教师点拨等方式；能利用平移将线段的最小问题转化为“两点之间，线段最短”问题；能通过逻辑推理证明所求路径最短；在探索最短路径的过程中，体会平移的“桥梁”作用，感悟化归的转化思想，
（三） 教学思路与理念
本节教学的重点是利用平移变换解决造桥选址问题并利用“两点之间，线段最短”公理进行证明，难点是体会利用平移作图将最短路径问题转化为线段和最小问题。
最短路径问题从本质上说是极值问题，作为初中学生，以前涉及这方面的极值问题很少，特别是遇到具有实际背景的极值问题，更会无从下手。
在河岸的什么位置造桥，使得路径最短，采用通过平移桥、或者河道的办法，如何平移，为什么要这样平移，多少学生存在理解上和操作上的困难。在教学时，教师要适时点拨学生。
二、教学过程
引言：前面我们研究过一些关于“两点的所有连线中，线段最短”、“连接直线外一点与直线上各点的所有线段中，垂线段最短”、轴对称、平移等的问题，
1.下图中的变换属于平移的有哪些？
师生活动：让学生独立思考回答后，教师作补充。
设计意图：通过问题1让学生对轴对称性质、平移的定义及其性质的应用进行再认识。
（一）将实际问题抽象为数学问题
历史上著名的造桥选址问题：
A和B两地在一条河的两岸，现要在河上造一座桥MN.桥建在何处才能使从A到B的路径AMNB最短？（假定河的两岸是平行的直线，桥要与河垂直）
师生活动：1.如上图假定任选位置造桥MN，连接AM和BN，从A到B的路径指的是哪些线段的和？
学生：AM+MN+BN，
教师：这三条线段哪些线段的长度是固定不变的，那么怎样确定什么情况下路径最短呢？
学生：桥的程度MN是固定的不变的。
教师：利用线段公理解决问题：我们遇到了什么困难呢？
思维点拨：在不改变AM+MN+BN的前提下把桥转化到一侧呢？什么图形变换能帮助我们呢？
学生：
（1）把A平移到岸边
（2）把B平移到岸边
（3）把桥平移到和A相连
（4）把桥平移到和B相连
（5）平移河道
师生活动：由于河道宽度是固定不变的，造的桥要与河垂直，因此路径AMNB中的MN的长度是固定的。
我们可以将点A沿与河垂直的方向平移MN的距离到A1，那么为了使AMNB最短，只需A1B最短。根据两点之间线段最短，连接A1B，交河岸于点N，在此处造桥MN，所得路径AMNB就是最短路径，如图2。
证明：如图3，如果在不同于MN的位置造桥M1N1。由于M1N1=MN=AA1；又根据“两点之间，线段最短”。可知，AN1+N1B>A1N+NB。
所以，路径AMNB要短于AM1N1B。
设计意图：让学生将实际问题抽象为数学问题，即将最短路径问题抽象为“线段和最小的问题”。通过平移搭建台阶，即平移桥或河道的办法，将问题转化为易于解决的问题，渗透了化归的转化思想。
（二）小结
师生一起回顾本节所学主要内容，并请学生回答
（1）本节研究问题的基本过程是什么？
（2）平移在研究问题中起什么作用？
设计意图：引导学生把握研究问题的基本策略、基本思路、基本方法，体会平移在解决最短路径问题中的作用，感悟转化化归思想的重要价值。
（三）作业
由学生画图并完成四条河、五条河、直到n条河相互平行和相互不平行的桥的建造，并总结出规律。
设计意图：进一步考查学生对本节所学知识的掌握程度以及平移等相关知识的综合运用能力。
开店选址的“战略”、“战术” 篇12
战略
取闹避静选商圈
所谓“取闹避静”就是在确定店址时,根据店铺的定位,选择人流密集、商业活动频繁的商圈,避免偏僻的环境。“商圈”即以店铺坐落点为圆心,向外延伸某一距离,以此距离为半径构成的一个圆形消费圈。
商圈一般分为三类:成熟的中央商务圈、成型的商圈和社区型商圈。 第一类是城市的核心商业区域,无论是本市人还是外地人都会去;成型的商圈一般是区域性的商务办公楼或开发区,来购物的一般是生活节奏较快、追逐时尚潮流的年轻人;社区型商圈的主要消费人群则是社区周边居住的消费者。
从理论上说,商圈结构的三个层次可以用三个大小不等的同心圆来表示。其关键在于确定各层次的半径距离。以位于居民小区的店铺为例, 一般以半径500米为主商圈,半径1000米为次商圈,半径1500米为第三商圈,步行所需时间分别为8、15、 20分钟左右。
成行成市
相关店铺的聚集有助于提高相同目标消费群的关注,人们一想到购买某商品就会自然而然想起这条街。 因此,选择同类服装中知名度较高的品牌比较集中的商业区,消费者的购买目标很明确,既能够提升店铺的形象,又有助于提高店铺人气。选址地点要和品牌定位相协调,应该不怕跟着对手一起走,甚至要和对手联合起来。
战术
小城市开大店,抢占第一原则
“第一原则”在营销中无处不在, 如购买去屑洗发水会立刻想到“海飞丝”,这是因为海飞丝在进入中国市场时,第一个推出去屑的概念。
小城市具有租金优势,在投入额不变的情况下,小城市开店,店铺面积更大,一能直观有效地集中顾客的注意力,吸引顾客光临;二是入口也相对宽,顾客容易进入店内,并且能够较多滞留顾客,成交的机会就越大。当然,小城市开大店还应该考虑与城市的规格相协调。
案例:定价在四五千元的“观奇洋服”是乌鲁木齐消费者心目中最高档的西服品牌,在当地最繁华的街道中山路上有一个铺位;曾经有一段时间店铺被围挡住,进行装修,而当装修完毕拉开围挡后,消费者看到熟悉的高档男装“观奇洋服”变为陌生的“报喜鸟”,不为人熟知的“报喜鸟”的店面甚至比“观奇洋服”还要大,来势汹汹、装修到位、场面宏大。这时,“报喜乌”占领了在消费者心目最好位置品牌的店铺,瞬间这只鸟也以高档品牌的形象飞进了人们心里。“报喜鸟”以小城市开大店、 抢占第一原则赢得了乌鲁木齐高档男装市场。
大城市多开店
小城市开大店,抢占第一原则为店铺运营提出了新的思路,而在大城市中的选址和开店应该运用怎样的战术呢?那就是大城市多开店。同一品牌在同一条步行街一口气开5、6家店是现在比较流行的做法,这样的案例不胜枚举:石家庄的中山路有六家“真维斯”店铺……