产品成交量

产品成交量（精选12篇）

产品成交量 篇1

1 理财产品对股票市场的影响机制

个人理财产品在大规模发行时, 市场中的理性投资者, 或者那些历来以银行理财为主股市投资为辅的投资者, 基于对股票和个人理财产品未来收益率和风险进行比较分析, 他们通过数学计算买入收益率较高、风险低的投资工具。由于我国商业银行的理财产品发行量和发行规模的连年增长, 理财产品发行对于股票市场成交量的下降有着巨大的影响。

另一方面, 个人理财产品, 特别是结构性理财产品, 其投资标的很大一部分是股票。在很多理财产品设计中, 它们从社会上吸纳大量的闲置资金, 然后交由专业的基金管理人, 通过组合投资和集合理财的方式, 投资于蓝筹股和收益基金, 在整个过程中商业银行充当担保人和托管人的角色。

因此, 从理论上来看, 理财产品发行量对于股票市场成交量影响具有不确定性, 但现实中理财产品发行量对于股票市场成交量是正相关还是负相关, 需要进行实证分析, 揭示它们的内在关联, 对未来决策的制定提供帮助。

2 我国银行理财产品发行量与股市成交量相关性实证分析

2.1 样本选取

本文分析了商业银行理财产品对股市的成交量影响, 其中以沪深成交量对理财产品发行量作回归分析, 主要运用OLS回归、F检验、T检验等方法, 进而得出结论, 并进行实证结果解释。

本文所选择的理财产品发行量样本数据为从2010年1月至2014年4月共计52个月, 具体为中国五家国有商业银行:工商银行、农业银行、交通银行、中国银行、建设银行, 以及招商银行、浦发银行、民生银行、光大银行、平安银行、广发银行、中信银行、兴业银行、华夏银行、渤海银行、北京银行、南京银行、上海银行、宁波银行、江苏银行、杭州银行、上海农商行等17家股份制商业银行理财产品发行量。沪深股市成交量数据主要来自招商证券智远理财服务平台, 商业个人理财产品发行量数据主要来自金牛理财网。数据的分析使用的是EViews5.0软件。

2.2 模型设计

本文涉及到的变量主要是代表商业银行理财产品发行量和上海证券交易所成交量、深圳证券交易所成交量3个变量, 商业理财产品发行量为每月发行量, 沪深成交量均为沪深两市的当月交易数据。本文选用这22家商业银行理财产品月发行量的原因是:这22家银行发行商业银行理财发行量达全国银行理财产品发行量的98.3%, 而且理财产品发行多以月为发行时间单位。本文所选数据可以涵盖中国理财产品发行量与实际情况相吻合, 沪深成交量所选股票涵盖沪深所有A股。公式如下:

所以设定因变量Yt, 自变量X1和X2。

它们所表示的经济意义如下:

Y:商业银行个人理财产品发行量 (款) ;

X1:沪市当月成交量 (亿手) ;

X2:深市当月成交量 (亿手) ;

3 计算结果

在假设其他变量不变的情况下, 当月沪市成交量上升1点时, 平均来说商业银行理财产品发行量会下降1.8点;当深市成交量上升1个点时, 平均来说商业银行理财产品发行量会上升2.9个点。这说明, 商业银行个人理财产品对于沪市资金具有挤出效应, 即商业银行的理财产品发行会使沪市资金流出, 使其成交量下降。对于深市来说恰恰相反, 理财产品集合的资金会流入深市, 理财公司会将理财计划吸纳的资金投资于高成长的深市A股, 扩大其成交量。

4 模型统计检验

(4) 模型修正多重共线性检验, 本文采用逐步回归的办法, 去检验和解决沪深股市的多重共线性问题。分别对X1、X2作一元回归。 (注:在回归分析中, 美国经济学家法马股票价格随机游走理论, 对于上述沪深成交量适用, 因此不对其进行自相关检验。)

计算发现对X1、X2分别回归对于Y的可决系数明显变小, 这说明回归模型拟合性变差, 说明沪深两市成交量对商业银行理财产品发行量的影响是整体的, 并不是割裂的。两市股票成交量整体对商业银行理财产品是显著的, 其两者相关性对于商业银行理财产品发行量影响不大。

5 模型结论

对上述本文可以得出几点结论, 沪市股票成交量与银行理财产品发行量是负相关, 深市股票成交量与银行理财产品发行量是正相关的;沪深两市股票成交量对于银行理财产品发行量影响是显著的, 但单个市场对于理财产品影响不显著。

参考文献

[1]施炎飞, 戴志敏.银行对利率类理财产品的风险管理[J].经济论坛, 2006 (16) .

[2]林颖, 徐承龙.一种累积型理财产品的定价分析[J].现代管理科学, 2006 (1) .

[3]胡建武, 张伟.商业银行人民币理财产品比较分析[J].企业技术开发, 2006 (9) .

产品成交量 篇2

一：量价关系研判要决：该节提出成交量是资金荣枯的指标为主论点，阐述了成交量在多头、空头的市道会出现正常及背离情况。并就量增价涨、量增价平、量增价跌、量平价涨、量平价平、量平价跌、量缩价平、量缩价跌的这些形式，在多头初升段、拉升段、未升段和空头初跌、主跌、未跌及谷底、顶部出现分别做为市场、主力的意图描写。这些是分析成交量的基础，也是该书的精华部份。后面的一些成交量模式都是依据这样基础进行研判的。在阅读时总感到这章节生涩难学，仅以总体印象粗略的看了，虽在书上了一些笔记，但对其细节把握却仍然难以精确理解。

1：量增价涨、这块比较好理解，但如果出现在多头未升段时，容易被主力拉高出货时的顺势量混淆。这时注意判定以下两点来操作：第一是个股所处的位置是否为满足区、第二是否存在单日较大的恶性大量。量增价涨在空头盘整反弹阶段，如果出现较大的量能，也以前期下跌段的二分之一处进行反弹幅度确认来作抛出操作。

2：量增价平、在谷底时不好确认，需其它方法来确认操作；多头初升段是主力吃货的表现；在多头主升段、未升段就可以理解为行情需回档；

3：量增价跌、这种类型是量价背离之势，研判方法主要以股价的相对位置为基准。

4：量平价涨、在初、主升段时都说明买盘不积极，但注意的是如果以涨停价收出另可认定为惜售；

5：量平价平、这种状态反映了市场的整理、盘踞心态，都宜在局外观望。

6：量平价跌、这种类型一般是散户交易出来，在上升段为散户卖盘，下跌段为无主力的散户行情股。

7：量缩价涨、除几种特殊的情况，这种类型都可以反映为力道不足，回转在即。但如果在后续出现了补量行为就另当别论。

8：量缩价平、这也是一种需要观察确认的型态，再明朗后介入。

二：关键量能判要决

（一）量能退潮与波段起涨、这两部份可以5日均量线与21日均量线的运动来理解：1：当21mv朝上，5mv朝上交叉时，是很好的中期波段点位。2：当21mv走平，5mv朝上交叉，属于中期有疑虑的进场点，3：当21mv明下，5mv朝上交叉时，属短期进场并随时撤退的点位。反之然。

（二）中指量、搭配中长期均线来判定该形态量能更具有指导意义，当在实盘中，经常刚出现中指量马上就出现凹洞量，如何分析操作，还需结合个股的k线结构来分析，但这种形态的虑惑目前还是认为应在出现最高量的第二日没有站在最高量的当日的价位时，先在收盘时抛出后再观察。

（三）顺势量，实际上也是一种正常量能形态，该形态在未升段中容易将出货量划分为顺势量，这是以后操作需要防备的。

（四）逆势量、这种量能在上涨中好分析，但如果出现在下跌中就要分两种情况：1：如果后期在此形态后继续下跌，那么该量能形态此处便是主力压低出货点，股价在后期还有很大的跌空间，此处也是以后上涨的重在压力区。2：如果在此处上涨，且最后一根量能呈较大的量，并在此根量后止跌，应表明为特定人士进场，但并不宜买入，而可在股价上升到逆势量下跌启动点站稳后，逢低买入（当然这种买入在大势上升趋势向上确认后为最佳）。

（五）草丛量、这种量在一般情况下为出货量，特别是发生隔几日就出现同样的大量柱，虽有进货的疑虑，但操作上先避开这样的个股为首选，以防范风险。实际这种量能体现为主力筹码释放的动作，反映筹码在后期会出现不稳定状态。这种量能在市场中经常出现，应引起散户的足够重视。

（六）凹洞量、这种量能是观察量缩到什么位置、点位而呈现一种健康状态。这与技术分析中的地量对应地价是有同工异曲的。

（七）谷底量、这实际上是一块区域的量能分析，相对而言前面的量能分析的期数多了许多。谷底量实际上是主力让筹码的一个沉淀过程，也是观察资金的稳定程度。

三：主控盘进货模式

一只股票没有主力的运作，难以出现很好的表现。而主力在票内的运作，却是行外人难已测知的。做为散户为保证资金的增值保值，追寻主力足迹是技术研究中一项不可或缺的学习。当然找寻主力首先就要找到主力进货。

1：波段型进货、从低点p1以拉高且出量到高点p处，再洗盘到p3，呈现p3》p1,并在p2到p3的过程中出现量缩状态。且在p3处出现底部形态便可以操作买进。

2：盘坚型进货、通过底部不断抬高，高点不断拉高的形态，出现至少三个以对应高点的模式。且在高点拉回时会出现价缩量稳，低点拉高时出现顺势量、价涨量增的形为，且在对应的高点出现量能放大止涨行为。

3：平台型进货、这种模式是在已经这一波上涨阶段后的进货，也可以属于一种区间的进货行为。谷底量与顺势量在此区间中会出现。

4：破底型进货、这种模式就是将盘整区间及横向整理区间惯破，以打出恐慌盘、止损盘。而关健分析点应是下跌中的逆势量能出现，而这种量能出现的次数越多越可靠。

5、双重底进货、这种进货与波段进货的区别不大。

6：横盘扩张底进货、这个模式是所有进货模式最难理解的一种，因为它涉及的时间跨度较长，k线形态较为复杂。但却经常在我们的a股中出现类似形态，很多大牛股与这种形态有很多的相近之点。首先主力从经过长期下跌后的p1点拉高到p2点，幅度一般为50%左右。再让不安定筹码出局修正到较深的p3，再拉高到p4后再以盘跌型的模式修正p5点，完成一个扩张型的模式。

四：主力洗盘模式研究

1：波段洗盘、主力经过拉高后，为将不安定的筹码洗出，通过一个波段的形式进行下跌，再以一个波段形式上涨。此间会出现量缩价稳、凹洞量等一些量价健康的走势，最后以多方表态阳线进行下波的上升。

2：盘坚型洗盘、这是针对盘坚型进货的的一种方式，只是是量缩价稳，k线呈现的波形美观，属于此类。

3、震荡洗盘、这是股价上攻中出现的拉回动作，期限1到几天左右，量能呈现缩小状态。

4、强悍洗盘、这是上升中平台出现的过程，通常有三个型态1：跌破平台支撑，注（如在打出了量能，应还一次量缩点）。2：上冲下洗型k线组合洗盘，通过上冲出量再杀低取量缩进行洗盘。3：平台关前洗盘，在平台前的上下窄幅动荡洗盘。

5：盘跌型洗盘、此种类型是上涨幅度过大后，针对中线持仓者展开的洗盘方式，耗时较长。洗盘结束点在突破下轨线时。

6：等高点洗盘、股价在前期高点出处出现暴量止涨拉回，再呈量缩企稳上攻动作，说明一个波段的开始。

7：等低点洗盘，股价上升过程中的拉回，几次拉回都在同一个低点区域。这个方法中如果前期低点处是量缩并出增量阳线表态，可在下次拉回进行买入（1：在支撑处买入，2：在支撑区的阳线表态买入）

五：主控出货模式

1：反转型出货，定位为拉高出货，以前期的拉高处为最后支撑观察。此类型小股本、股性活的股票，会出现压低、连续杀跌、弱反弹等现象。

2：解套型出货、这种型态是对前期盘头后再反弹前期搞点进行出货的模式。这种类型要防范两点1：在波段满足区先出，2：在前波高点及放量区域先出。

3：末升段出货、是主升段后出现三角型整理后的拉高，定位为该型态。出货高点会出现量价、k线型态的不正常的表态。

4：盘跌型出货：此型态通过盘跌的方式，缓慢杀跌出货，表现为21mv朝下行，出现拉高顺势量，下跌逆势量，且位置处于高位等特征。

5：盘头型出货；此类型较好认定，特征表现为道氏理论几个头部形状，加之中长期量均线朝下运行，及量能呈现出不规则等。

中泰化学：成交量总体攀升 篇3

公司依托新疆丰富的原盐、煤炭、棉花资源基础，成为国内氯碱行业拥有完整一体化产业链的龙头企业，形成120万千瓦自备电、128万吨电石、150万吨PVC树脂、110万吨烧碱、10万吨棉浆粕、30万吨差别化粘胶纤维的生产规模。产品规模居国内同行首位，且上下游相互配套，生产成本领先。公司将抓住“新丝绸之路”的重大发展机遇，继续向产业下游延伸，重点消化目前的PVC、烧碱和粘胶产品，提升盈利能力。公司参股的新疆富丽达投资建设的1000万锭纱锭项目建成后，将消化粘胶纤维120万吨、烧碱80万吨，大幅度提高盈利水平。

公司新疆准东煤田南黄草湖勘查区248.6平方公里的探矿权，煤炭资源储量约147亿吨。 潜在经济价值约是中煤能源3倍，中国神华的9倍。在国家能源政策支持新疆煤炭资源开发的背景下，公司的煤矿开发时间表正越来越近。

公司参股厦门凯纳石墨烯技术有限公司，积极推进对石墨烯技术开发、应用及其衍生产品领域进行研究，增强公司的核心竞争力。

产品成交量 篇4

一、相关文献综述

美国经济学家Aklerlof (1970) 1研究二手车市场时发现, 由于买卖双方存在信息不对称, 会出现高质量车被低质量车驱逐出市场的“逆向选择”现象。Spence (1973) 2以劳动力市场为例, 分析了不对称信息条件下改善市场效率的“信号传递 (signaling) ”原理。根据他们的研究, 交易双方之间信息的传递有助于改善信息不对称问题, 提高市场交易效率。Shannon (1948) 也强调了信息的重要性, 他指出:一个系统所接收的信息“是能够用来消除不确定性的东西”。国内外学者对于信息对消费者购买意愿的影响也做了相关研究。Bearden, William和Shimp (1982) 研究指出, 当消费者不能确定产品的质量和性能时, 可以通过价格、担保和其他信息来提高他们对产品的认知程度, 降低感知风险, 提高感知价值。Dodds, Monroe和Grewal (1991) 通过研究价格、品牌和店铺信息对消费者产品评价的影响, 证明消费者对产品感知质量的积极评估能提高其光顾和购买的意愿。陈洁 (2008) 对数字信息产品的研究发现, 厂商只有通过种种手段减少商品质量信息的不确定性和信息的非对称性, 帮助消费者了解该产品的效用, 才能使消费者确定自己的购买偏好。

然而, 一些学者从信息的消费过程和信息产品的特殊属性出发进行研究, 得到了相反的结论。他们认为, 信息产品的厂商不能披露太多有关产品的信息。Arrow (1971) 提出“信息悖论 (information paradox) ”, 他认为只有消费者使用信息后才能知道信息的价值, 而一旦消费者了解其内容后, 他们当中相当一部分就不愿意购买了。蒋永福 (2008) 对网络信息资源进行定性研究时, 支持了这一观点。他认为网络信息资源是一种体验产品, 在消费者未体验之前, 无法对其进行价值判断, 但体验之后, 又可能因为掌握了这些信息内容, 而放弃购买愿望。另外, 信息资源与物质资源最大的区别是其具备共享性, 即可被许多用户共同使用, 而共享性给信息产品的传播带来便利的同时, 因为盗版、竞争对手的模仿问题, 也给生厂商带来了极大麻烦。因此, 有学者认为, 在数字产品市场中, 掌握信息多的产品提供商不希望充分暴露产品的真实内容, 甚至可能采取种种手段尽量减少信息的暴露程度。

信息的非对称性对产品成交量的影响暂时还没有形成统一的结论, 但测量和分析市场中信息不对称程度对理论研究和实践都有重要的意义。付红桥和蔡淑琴 (2004) 3认为, 信息不对称程度是一个相对量, 即产品的真实信息量与客户搜索到的信息量之差与真实信息量的比值。梁静 (2006) 4针对笔记本电脑的学生市场进行调查, 以学生对产品质量和品牌了解情况的得分作为信息不对称程度的衡量指标。吕超和郭菊娥 (2008) 5回顾了现有文献中对证券市场信息不对称程度的测量方法, 对直接测度和间接测度指标进行了对比分析。

综上所述, 国内外学者对于信息不对称与市场效率的关系有了较多的理论研究, 关于信息不对称程度的测度也进行了初步的尝试。但是, 对于信息产品来说, 由于自身价值的特殊属性, 信息对其市场交易率的影响显然更加显著。然而, 无论在理论还是实证上, 目前关于信息产品的信息不对称与市场效率、信息不对称程度的研究还是一片空白。

二、研究设计

(一) 研究假设

在现实生活中, 信息产品的厂商大多通过公开部分信息或免费试用的方式向消费者传递产品的“信号”。如新电影上映前对外公布预告片或片花、文学网站的收费阅读模式、QQ基本功能免费而个性化服务收费等。

基于对已有文献和现实经济活动的分析, 我们认为, 信息产品存在一个最优信息披露程度。在达到最优值之前, 随着信息的披露, 其对成交量的促进作用占主导;超过最优值之后, 信息披露对成交量的阻碍作用会超过促进作用, 导致成交量的下降。因此, 我们提出本文的研究假设:

假设:信息产品的信息披露程度与成交量的关系呈倒U型, 存在一个最优信息披露程度。

(二) 信息披露程度的度量

Wallace和Naser (1995) 6认为信息披露是一个不能直接衡量的抽象概念, 不具有像汽车的承载量那样可以决定其密度或质量的内涵特质。信息的披露是为了降低交易双方的信息不对称程度。本文借鉴付红桥和蔡淑琴 (2004) 的定义, 将信息披露程度定义为消费者搜寻到的产品信息量与产品真实信息量的比值。

三、实证模型

(一) 样本选择和数据来源

基于文学网站的收费阅读模式 (免费公布部分章节后实行收费) 、样本数据的可获取性和完整性, 本文选取影响力较大的晋江原创文学城作为研究对象, 截取完结作品库中积分排名前200位的原创小说的各项数据, 包括字数、章节数、更新时间、收藏数、评论数等, 截止日期为2010.10.31。对原始数据进行预处理时, 剔除35个异常值, 最终得到有效样本165个, 采用E views6统计软件对数据进行分析和处理。

(二) 选择变量和构建模型

1.被解释变量

本文将被解释变量定义为收费章节的购买人数, 代表产品的成交量。由于该文学网站实行分章节收费, 为了便于统计和计算, 我们假设购买一章收费内容的消费者购买了全部的收费章节。剔除时间的影响, 最终将每天每章节的点击数代表小说的购买人数。即购买人数=收费章节的累计点击数/ (收费章节数*收费天数) 。

2.解释变量

解释变量即信息披露程度, 基于从网站收集的小说免费字数、总字数数据, 将小说的免费字数公布比例作为解释变量。即信息披露程度=免费字数/总字数。

3.控制变量

由于影响网站收费章节点击数的因素很多, 为了更好的研究信息披露程度和购买人数之间的关系, 我们引入人气指数作为控制变量加入模型, 同时还可以将研究样本尽量基于同一水平下进行比较。即人气指数= (总书评数*当前收藏数*文章积分) 1/3

4.构建模型

为了说明信息披露程度和购买人数的倒U型关系, 我们采用二次函数, 拟构建的计量模型为:

其中, y代表购买人数, x代表信息披露程度, m代表人气指数, μ即随机误差。

(三) 模型检验与结果分析

1.模型检验

根据构建的模型, 采用普通最小二乘法 (OLS) 对各项系数进行初步估计, 结果如表1所示。

(1) 显著性检验

结果显示, 各解释变量均在5%显著性水平下通过了T检验。X2的回归系数为负、x的回归系数为正, 且绝对值较大, 说明信息披露程度对购买人数的解释能力较强, 并与之存在倒U型关系。根据抛物线特征, 可以说明存在一个最佳披露程度x*, 使得y取最大值。人气指数m的系数为正, 说明人气越高, 购买人数越多, 符合现实情况。但是可决系数R2只有0.3296, 说明方程的拟合优度不理想。

(2) 异方差检验

由于模型采用的是横截面数据, 很有可能产生异方差。采用White检验得到结果如表2所示:

取显著性水平α=0.05, 由于计算的大于对应的临界值, 说明模型存在异方差, 需要对模型进行修正。

(3) 异方差的修正

当模型存在异方差时, 可以采取加权最小二乘法 (Weighted Least Squared, WLS) 进行有效估计。加权调整后的模型中, 小于对应的临界值, 说明方程的异方差被消除。同时, t统计量和F统计量有了显著提高, 并且增加到0.99, 说明模型通过了检验且拟合优度较好, 模型能较好解释被解释变量和解释变量之间的关系。最终得到的回归模型如下所示:

2.结果分析

根据回归模型的结果, 可以得出结论, 在对其他变量进行有效控制后, 网络小说的信息披露程度与购买人数之间存在二次函数的关系, 且二次项的系数为负, 验证了本文关于信息披露程度与成交量呈倒U型关系的假设。通过进一步计算得到, 74.5%的免费字数比例可以让购买人数达到最多。免费字数比例小于74.5%时, 公布的免费字数越多, 越能吸引读者并将其锁定;当免费字数比例超过临界值后, 小说的收费字数比例逐渐越小, 剩余价值也越来越小, 花钱购买收费章节的人数也随之下降。

五、结语

结果表明, 信息披露程度存在最优值, 达到最优值之前, 信息披露的越多, 购买人数越多;超过最优值之后, 购买人数随着信息披露程度的增加而减少。究其原因, 扩大信息披露程度会产生两种作用, 一方面增加消费者的感知质量, 降低其购买风险, 提高成交量;另一方面, 由于信息产品的经验性、共享性等特殊属性, 会产生“信息悖论”, 降低成交量。最优信息披露程度的存在是由于两种作用在不同阶段主导性不同造成的。

摘要：信息产品的厂商对外披露产品信息, 一方面可以让消费者增加对产品的感知质量, 降低购买风险, 提高成交量;另一方面由于信息资源的经验性、共享性等特殊属性, 导致“信息悖论”的产生, 降低成交量。两种作用的共同影响, 可能导致存在一个最优的信息披露程度。本文以网络文学作品为例, 通过实证方法研究了信息披露程度对成交量的影响。检验结果表明, 二者存在倒U型关系, 最优信息披露程度存在。

关键词：信息产品,信息披露程度,成交量

参考文献

[1]C.E.Shannon.A Mathematical Theory ofCommunication[J].Bell System Technical Journal, 1948 (27) :379–423, 623-656.

[2]Bearden, William O., Terence A.Shimp.The Use of Extrinsic Cues to Facilitate Product Adop-tion[J].Journal of Marketing Research, 1982 (19) :229-239.

[3]William B.Dodds, Kent B.Monroe, DhruvGrewal.Effects of Price, Brand, and Store Informationon Buyers'Product Evaluations[J].Journal of Mar-keting Research, 1991, 28 (3) :307-319.

[4]陈洁.数字信息商品市场微观结构研究[D].北京邮电大学, 2008.

[5]Kenneth Joseph Arrow.Essays in the Theoryof Risk-Bearing[M].Chicago:Markham Pub.Co, 1971:152.

绝对成交——成交你自己观后感 篇5

——《绝对成交——成交你自己》

今天非常有幸观看了杜云生讲的《绝对成交——成交你自己》，感触颇深，他讲的很实际也很有激情。

让我印象比较深的主要有以下几个方面：

第一，一个人要想成功，人际关系占85%，专业知识占15%，这些对于我和现在即将就业的学生谈话提供了素材，因为很多学生担心自己的技术没办法达到企业的需求，其实他们不知道建立良好的人际关系的重要性，在和他们访谈的时候可以用到。

第二，成就与学历无关，与性格有关。这样可以引导那些成考没有考上的学生，让他们多修炼自己的内功，改变自己原来不好的性格同样可以成功，主要在于自己接触的人和事。对于我也是一样的，时刻注意调整自己的性格。

第三，知道+做到=得到，道理确实如此，正如旁观者清当局者迷一样，道理大家都懂，那就看谁能够做得到，坚持做到了就能成功，不管任何事情只有你去做了才会知道结果是什么，空想是没有用的，要从实践中总结经验才是最重要的。

第四，学会自己沟通。杜云生讲的很对，人一定要会和自己沟通，了解自己到底想要的是什么，再去制定如何得到自己所想要的，并付出自己的实际行动，要会正确的引导自己朝积极的方向考虑问题，而不是消极的等待命运的安排，真正做到激励自己，除了鼓励以外还需要刺激，刺激也是一种力量。

第五，不要害怕困难，不要害怕被拒绝，要多从自己身上找问题。人往往都是自私的，当问题出现的时候总会想是出在别人身上，很少有人会自省，那么我们就要学会从自己身上找问题，那样才能成长和进步，教育学生也是一样，面对任何事情不能冲动，要考虑解决问题的办法，通过自己的努力解决问题，例如招生，我们不能害怕被学生或家长拒绝，就不去做工作，要想办法让大家知道、了解、认可，最终达到选择，这是一个过程，不能急于求成，要有信心和技巧，抓住他们的心，就能成功。

第六，收入靠什么来保障，是顾客，只有顾客才能保障你。企业靠什么生存，那一定是利益，没有收益最终会走向灭亡，那么我们学校也是一样，没有生源，学生没有按时交纳学费，学校就没有收入，那么最终也会灭亡，学生就是我们的顾客，他们保障了我们的生存，所以本次升学任务重大。

第七，赚小钱靠自己，赚大钱靠团队。一个人的力量是有限的，团队的力量才是无穷的，所以我们现在必须加强团队建设，不能只靠孤军奋战，要让大家都动起来，集思广益，要相信人多力量大，既然是一个团队就要为了一个共同的目标大家一起使劲往前干，多沟通多配合。

2012春拍疲软成交量下降 篇6

随着中国嘉德、北京保利、北京永乐、北京匡时等结束春拍，2012春拍高潮已告一段落，相比于2011年春拍的火热市场，2012春拍的市场表现就略显疲软：艺术品上拍数量、成交数量均下降四五成，不少名家甚至出现“卖不动”的现象。

急减拍品数量、下调部分估价

集中于5、6月间举行的北京艺术品春拍为今年的艺术品市场拉响警报，不少公司的上拍数量和成交数量都下降明显。

根据雅昌艺术网的数据显示，今年春拍国画上拍数量仅为去年春拍的1/2，成交量甚至还不及去年一半，成交额也从85%下降到75%；而油画100指数也显示，今年春拍油画上拍量和成交量都比去年减少近一半以上，不少重要拍品甚至在临拍前调低估价，即便是今年风头正劲的李可染也不能例外。以今年春拍“标王”李可染的《万山红遍》为例，原本估价2.8亿，临拍前改为2.4亿元，最后以2.55亿成交；而其另一巨作《井冈山》，将估价从1.8亿下调至1.3亿后，仍遭遇流拍。面对这一现象，即将展开的上海艺术品春拍也立即作出反应，不少公司紧急减少拍品数量和下调部分品种估价。

名家作品大多遭遇冷场

今年春拍市场上，除了李可染一枝独秀，分别以《韶山》、《万山红遍》一个月内连续两次刷新其个人拍场成交记录外，其他名家的表现就难尽人意了。根据雅昌艺术网的近现代名家指数显示，今年春拍除了李可染一人上涨幅度高达175%，其他名家基本都呈下跌趋势。曾经颇受市场追捧的徐悲鸿、齐白石、傅抱石、张大千等名家，下跌幅度都在20%至40%左右。去年大出风头的齐白石今年千万以上成交的拍品也是寥若晨星。不只是近现代名家，一些古代名家的作品也遭遇冷场。此前中国嘉德推出的恽寿平《载鹤图及致王翚信札》手卷，估价近亿元，也惨遭流拍。

针对今年春拍市场的疲软现象，深圳市拍卖行艺术总监汪志坚则认为，这是市场逐渐回归理性的信号。2009年以前，艺术品市场基本是稳步上升，2009之后就出现大跃进的现象，这和当年房地产、股票投资市场调控后游资无处炒作转而投资艺术品有关，“今年艺术品市场的理性回归，一个可能是游资炒了几年资金跟不上；还有一个可能是他们也想观望一段时间。要是放在去年，李可染的作品远不止今年这个价。＂（南方都市报）

文物艺术品拍卖上月成交额减六成

今年春拍整体业绩下滑的基调已成事实。中国拍卖行业协会官方网站最新公布的5月拍卖行业经营统计简报显示，上月，全国拍卖业实现成交总额353.96亿元，其中文物艺术品拍卖成交47.15亿元，同比下降约60%，环比增长5倍。从总体上看，1-5月，文物艺术品拍卖累计成交72.14亿元，比去年同期的157.9亿元锐减85亿元，降幅过半。

在5月落槌的春拍中，中国嘉德一家的拍卖总额就达到21.4亿元，但与去年53亿元的春拍成绩相比，成交额缩水一半以上；北京翰海成交额为9.4亿元。成交额在1亿元以上的拍卖企业还有北京大观、北京传是、文博苑、北京诚轩、都市联盟、北京华辰和北京东正等，但整体相比去年都有所萎缩。

第111届广交会成交量为何下降 篇7

本届广交会呈现出以下特点:一是欧美市场成交继续下降, 新兴市场明显增长;二是中短单占比居高不下, 长单依然偏少;三是品牌企业竞争优势较强, 创新产品利润较好。分析成交量下降原因, 主要有以下几个方面:

一、采购商结构变化

目前, 亚洲、欧洲和美洲仍是采购商的主要来源地, 其次是非洲和大洋洲。本届广交会上, 来自非洲、大洋洲和美洲的采购商均比上届明显增长, 中国传统的出口市场———欧洲采购商人数则下降, 降幅达到11.15%, 到会38 125人, 希腊客商更是下降超过4成。

亚洲地区采购商数量有升有降, 中国香港和日本客源均下滑。广交会新闻发言人、中国对外贸易中心副主任刘建军称, 在广交会举办的同期, 香港也有类似展会, 因此分流了部分客商。另有客商为节约采购成本, 没有通过香港代理商来内地采购;日本则是因为没有完全摆脱2011年地震的影响, 欧债危机更加剧了其经济低迷。

此外受地缘政治影响, 伊朗、叙利亚的采购商人数也有较大降幅, 其中伊朗由以往的五六千人降至现在的一两千人。而利比亚、也门等国由于国内局势趋稳, 到会人数大增, 利比亚从之前的几十人增至上千人。

另外, 俄罗斯、印度等主要新兴市场国家到会人数都增长了10%以上, 显示出较大的提升空间。

二、中短期订单多于长期订单, 欧美成交量下降

本届广交会6个月以内的中短订单占了86.3%, 长期订单仅占13.7%, 这可以从两个方面解释:一是采购商下单谨慎;二是国内企业担心原材料涨价、汇率波动, 不敢接长期订单。

值得关注的另一个特点是, 同质化的产品成交不振, 但设计新颖、具有自主创新价值的产品则成交显著, 这也是形成厂家议价能力的重要砝码。据统计, 品牌展位虽只占出口总展位的18.8%, 但成交额却占总成交额的1/3。

刘建军认为, 本届广交会成交情况的主要特点是欧美市场成交继续下降, 新兴市场明显增长。受欧债危机影响, 欧盟成交金额下降5.6%;受美国就业形势严峻影响, 美国市场成交金额下降8.1%;但印度、巴西、俄罗斯、南非等新兴市场成交增长4.1%, 非洲国家成交增长13.5%。

尽管如此, 由于欧债危机影响仍在, 主要消费市场需求不振, 发达国家失业率居高不下, 新兴经济体面临通胀和经济下滑的双重压力, 很多采购商看得多, 问得多, 下单成交少。

三、国际市场竞争加剧

除大环境不好外, 来自新兴经济体的竞争加剧, 中国生产成本优势渐失, 一些价格低的大单开始转向其他劳动密集型国家;而光伏、通讯等高科技产业受到发达国家的挤压;一些国家开始“再工业化”进程, 贸易保护主义抬头, 这些都导致了成交下滑。

欧债危机持续影响, 美国复苏缓慢;而出口企业面临着生产成本的全面提升, 劳动力、原材料、能源运输以及汇率波动幅度加大, 都使企业面对订单更加谨慎。

产品成交量 篇8

据国家粮油交易中心称, 拍卖会上售出2 220 283吨玉米, 相当于计划拍卖量5 002 758吨的44%.成交价介于每吨2 134元到2 223元, 约合每吨340到360美元。

中国政府继续向市场投放2011年和2012年从美国进口的玉米。7月10日拍卖会计划销售502 404吨进口美国2号黄玉米, 实际成交量为376 158吨, 成交率为74.9%, 成交价格介于每吨2 134到2 154元。

产品成交量 篇9

一、股票价格、成交量和通货膨胀的研究现状

由于股票市场在我国不断地发展壮大, 居民也对我国股票市场有了一个新的认识, 他们持有金融资产的数量在不断增加, 从而导致了股票价格的波动对微观经济和宏观经济都产生了较大的影响。因此股票价格的波动作用就激发了许多国内学者的研究兴趣。根据我国的实际情况, 借鉴国外一些学者的研究方法的基础上, 得出了新的研究成果, 也填补了这一块研究在国际领域中的空白。经济学者的研究包括两部分内容: (1) 把股票价格看作是资产价格的一部分与宏观经济状况的关系进行研究。 (2) 单独把股票价格与通货膨胀进行研究。

1997年由于金融危机的影响, 除了中国没有受到通货膨胀的影响外, 亚洲很多国家都出现了高通货膨胀率。我国学者针对这一现象做了大量研究, 王风云、杨志兵得出股票价格与通货膨胀之间存在正相关的关系。赵兴球、于存高则认为通货膨胀与股票价格之间存在负相关的关系。刘世庆把股票价格作为资产价格的一部分与通货膨胀进行相关性分析, 当股票市场处在繁荣时期, 股票价格的变动就会影响到通货膨胀。

近年来, 我国许多学者在原有价量关系研究上取得了进一步的突破, 梁建英以深圳市场的10支股票的价格和成交量为例得出如下结论: (1) 成交量与股票价格不仅存在正相关关系, 而且前期成交量对下期股票价格的变动有直接的影响。 (2) 不仅成交量对股票价格的变化有影响, 而且股票价格的变动对成交量也有影响。

一直以来, 股票成交量和股票价格的关系是金融领域研究的热点课题, 它的研究结论不仅适用于股票市场, 而且还可以应用于金融和经济的许多领域。在现代资本市场研究中, 成交量和股票价格的关系一直是和证券业界关注的对象, 同时也是学术界研究的热点, 所以研究量价关系具有重要的学术地位和研究价值。

二、相关性分析的基础理论

1. Granger因果关系检验

设Yt和Xt是独立的平稳时间序列过程, μ1, μ2为白噪声。考虑:

统计量:

在两个序列间存在非因果关系, 大样本条件下渐近服从F (q, n-p-q-1) 分布, 其中RSS (q, p) , RSS (p) , n分别是上面两式OLS估计的残差平方和及样本容量。如果, 则拒绝原假设接受备用假设。即Yt是Xt的Granger原因。

2. 协整分析

如果一个时间序列成为稳定序列之前必须经过d次差分, 则称该序列为d阶单整, 记为I (d) 。若一组序列Y (t) , X1 (t) , X2 (t) , ......, Xk (t) 都是d阶单整, , 这里b>0, α= (a0, a1, a2, ......, ak) , X (t) = (Y (t) , X1 (t) , X2 (t) , ..., Xk (t) ) '则认为该组序列是 (d, b) 阶协整。

3. 自回归分布滞后模型与误差修正模型

自回归分布滞后模型:

反映的是被解释变量的长期发展趋势, 同时还反映了影响解释变量长期发展趋势的影响强度, 说明可以通过对解释变量的控制实现对被解释变量的控制。

误差修正模型:

其中: 来自序列的长期均衡方程 模型中被解释变量的波动可分为长期均衡和短期波动两部分, 各差分项反映了变量短期波动的影响。

三、股票价格、成交量和通货膨胀发展趋势的相关性分析

根据上证综合指数指标和我国宏观经济指标的设置, 选取上2008年1月~2011年7月上证综合指数中的成交量 (VOL) 和股票价格 (SP) 作为研究对象, 选取通货膨胀的重要指标消费者物价指数 (CPI) 综合分析。首先分析股票价格、成交量和通货膨胀发展三者之间的因果关系, 接着构造三者的协整关系, 最后建立成交量发展趋势及其影响因素的动态系统模型。

1. 股票价格指数 (SP) 、成交量指数 (VOL) 和CPI的Granger因果关系检验

(1) SP VOL CPI的传导检验

由图1可以看出, 成交量的 (VOL) 反应灵敏, 提前预期CPI和股票价格 (SP) 趋势的特点, 但由于CPI自身的特点, 只要稍微变动, 就会引起SP和VOL较大程度的变化, 在2008年2月~10月, 三者都是下降趋势, 在这期间, 通货膨胀严重时期, SP和VOL的走势会逐渐走低, 在2008年11月~2010年7月, CPI趋于稳定时期, 反而SP和VOL上升趋势, 在2010年8月~2011年7月, 通货膨胀正处于严重时期, 当CPI上升, 反而SP和VOL的走势不易判断。

(2) SP、VOL和CPI的Granger因果检验

从表1来看, 在5%显著水平下, 在滞后一阶的情况下CPI与SP、VOL与SP和VOL与CPI是互为因果关系, 在滞后二阶的情况下, CPI与SP是互为因果关系, VOL是SP的因果关系, CPI是VOL的因果关系, 滞后三阶情况与滞后二阶情况相同, 即SP不是VOL的因拒绝零假设, CPI不是VOL的因拒绝零假设, 同时表示SP对VOL、CPI对VOL和SP对CPI的引导作用明显, 并且根据滞后一期和滞后两期就能够预期出SP、VOL和CPI的态势。

2. SP、VOL和CPI的协整检验

依照协整理论采用Johansen检验法:最大特征值检验表明SP、VOL和CPI间在5%的水平上有三个协整方程 (见表2) ;特征值迹检验表明在1%的水平上有三个协整方程 (表略) 。

协整分析表明VOL与SP和CPI之间存在着长期稳定的关系。

3. SP、VOL和CPI相关性的实证分析

为了进一步说明SP、VOL和CPI三者之间的关系, 根据SP、VOL和CPI三者的Granger因果关系, 选取适当的滞后阶数建立它们的数量关系, 从而确定各自的计量模型。

(1) VOL与SP自回归分布滞后平均模型

(2) VOL与SP、CPI自回归滞后滑动模型

(3) VOL与SP、CPI的长期均衡模型

模型表明:其中ecm1-VOL?3.8752CPI?500.6456, 若t-1时刻VOL大于长期均衡解?3.8752CPI?500.6456, 误差修正项ecm1为正, 则-1.5279ecm1为负, 使得减少, 若在t-1时刻VOL小于长期均衡解-3.8752CPI+500.6456, ecm1为负, 则-1.5279ecm1为正, 使得增大;ecm2-SP?1.8001CPI?223.2401, 若t-1时刻SP大于长期均衡解?1.8001CPI?223.2401, 误差修正项ecm2为正, 则-0.2615ecm2为负, 使得减少, 若在t-1时刻SP小于长期均衡解?1.8001CPI?223.2401, 误差修正项ecm2为负, 则-0.15279ecm2为正, 使得增大, 从而来体现长期非均衡误差对VOLt的控制。在短期非均衡模型中, VOLt关于VOLt-1、VOLt-2、SPt-1、SPt-2、CPIt-2和CPIt-2的弹性分别为0.1332、-0.0720、6.7094、2.0572、18.8162和-2.5442, 表明在短期内, VOL与CPI、SP都呈正相关关系, 其中受CPI影响较大, 说明在短期内, 前期CPI的波动必然会带来当期VOL较大程度的波动, 同时还表明VOL对CPI有较强的依赖性, 这样的波动会以ecm1系数1.5279的比例在一个月之内得到调整, SP次之, 但前期SP的波动也会引起VOL的波动, ecm2表明SP与CPI长期均衡模型会以0.2615的比例一月之内得以调整, 从而来影响短期VOL的波动。

四、结论

产品成交量 篇10

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，8月份(截止到29日)北京市新建商品住宅网签总量为4998套，与7月份同期相比成交量大幅下跌了43%，与去年同期相比跌幅也有15%。按照日均签约172套的成交速度，8月全月北京市一手住宅成交总量将在5342套左右，创13个月来新低。

根据北京市房地产交易管理网的数据统计，8月份(截止到29日)北京全市二手住宅网签总量为7351套，与7月份同期相比成交量下跌了11.7%，与去年同期相比更是大幅下跌了33%。按照目前日均签约253套的成交速度，8月全月北京市二手住宅成交总量将在7857套左右，创三年来新低。

伟业我爱我家集团分析，在楼市宏观调控的深入影响下，北京一二手住宅的房价普遍开始出现回落，而且房价进一步回落的预期更加强烈，受此影响，购房者等待观望房价进一步回落的气氛愈加强烈，购房需求持续低迷;开发商因蓄客不足而放缓推盘节奏，使得8月开盘量减少;二手业主一方面没有资金压力，另一方面由于股市低迷，投资渠道匮乏，出售套现转换其他投资途径的意愿也不强烈，整个楼市供需双方的冷淡，使得8月份的成交量创下了3年来新低。

积蓄已久的购房需求亟待释放契机

在北京8月份的楼市住宅成交量创下近3年来历史新低时，购房者的购房热情却在不断升温。伟业我爱我家市场研究院的监控数据显示，购房者在经历了半年的政策适应期后，三季度一开始，购房者的购房热情便开始回暖。据统计，8月1～25日，购房者的电话和门店咨询量环比7月同期上涨了200%，有效客户登记量环比上涨了近一成。

伟业我爱我家集团分析，成交量的低迷主要源于市场上购房需求量的大幅萎缩，但是，市场上潜在的购房需求依然大量存在，只不过成交量的萎缩掩盖了庞大的潜在购房需求蠢蠢欲动的真相，这其中既包含了急需购房的刚需一族，也同样包含了一批依旧在继续窥视房地产市场，并伺机投资房地产的投资客。随着房价的回落，许多购房者已经走出深度观望期，伴随金九银十的到来，购房者心态更倾向于持币待购。

库存增多资金紧张迫房价继续回落

一方面，大半年的成交低迷，使得开发企业的资金链受到了重大考验，伴随限购范围逐步扩展至二三线城市，中小开发企业，以及全国性跨区域的开发企业的资金链将更加紧张，降价促销，以价换量，快速回笼资金成为今年剩余的4个月开发商的必然选择。

另一方面，北上广深等城市的楼市库存量居高不下，此外，9、10月份许多城市还将迎来供应高峰。据统计，北京9月份将有30余个楼盘入市，广州9月份将有40余个楼盘入市，上海9、10月份将有50余个楼盘入市，深圳9～12月也会有60个左右的楼盘入市。库存压力的进一步增大，各项目之间销售竞争压力的增加，都将迫使房价继续回落。

伟业我爱我家集团分析，今年余下的4个月，保障房供应量会大量增加，同样大量入市的新建商品房如果不调整价格，开发商的库存压力和资金压力会更为紧张，更多的开发商会逐步放弃对政策松动的幻想，并接受降价销售。新房的降价也会带动周边的二手房价进一步回调。

房价回落将引爆“金九银十”购房季

伟业我爱我家集团分析，“买涨不买跌”的心态更适用于以投资为目的的投资客，对于急需购房解决家庭居住难题的刚需购房者来说，只要房价回落到他的心理承受范围以内，购房者就会出手购房。可以看到，1～7月份虽然购房者观望气氛浓厚，但是一旦有低于周边市场价的特价房推出，仍然被抢购一空;更加低迷的二手市场，一旦出现物美价廉的优质房源，也同样会在短时间内成功交易。

成交量攀升　大陆豪宅市场升温 篇11

进入2009年,北京、上海等一线城市的豪宅市场开始逐渐升温,不断高攀的成交表现十分抢眼,在经济缓慢复苏的进程中,在看好未来房地产发展趋势下,不少投资者将抗通胀能力强的城市豪宅市场作为资金保值增值的避风港。

大陆豪宅市场再获青睐

受迫于经济危机的隐形压力,豪宅投资开始成为众多富豪资产保值、增值的重要手段。

在上海地区,除了大环境所趋外,国务院关于2020年建设上海金融、航运双中心的远景规划出台,更刺激了当地的豪宅投资热情。

从2009年6月中旬到7月中旬,在不到一个月的短短时间内,作为大陆价格第一高的豪宅——上海汤臣一品连续售出25套房子,而在过去四年中,位于浦东陆家嘴黄金地段且每平方米均价11万元人民币的汤臣一品只卖出4套房子。

2009年7月初,上海浦东另一个楼盘星河湾,264套千万豪宅在开盘后的6个小时内亦告售磬;新鸿基在上海的新项目滨江凯旋门甚至已经打出售价将达20万元/平方米的世界一线豪宅价格。

数据显示,2009年1～7月上海单价4万元/平方米以上的高档住宅共成交了21.9万平方米,与2008年同期的15.1万平方米相比,增幅达到了45%。「不仅成交绝对量上升势头明显,高档住宅在全市成交中的份额也明显上升。」

除了上海,有市场人士分析指出,北京的高档住宅市场在2009年3月份就开始加速启动,成交量与交易价格逐渐上涨,在第二季度,新楼盘中高档公寓的交易量达到993套,增幅达369%之高。广州的豪宅市场则在5月份开始也出现爆发状态,交易量迅速上升。

在星星之火的燎原之势下,大陆一线城市的豪宅市场在2009年亦进入了全面的爆发期,引发业界对其持续升温的关注。

一线城市豪宅市场率先复苏

为何2009年的豪宅市场如此火爆?

在近期举行的「两岸三地豪宅市场观察论坛」上,复旦大学房产研究中心主任华伟分析说,大陆先富起来的企业家已经完成了财富积累,在经济危机下不甘心财富的缩水,但又缺乏新的有效投资管道,将会有大量的第一代甚至第二代富豪把资金从生产或贸易领域拿出来,寻求新的资本保值、增值途径,「把钱存在银行里,利率太低;把钱放在生产上又找不到市场;把钱投到股市,风险太大,所以只有买豪宅比较省心,既能体现身价,又能使资本保值。」

他认为,在这种投资趋势下,大陆房价高的城市楼市反而会率先回暖,其中,比如北京、上海或广州等一线城市的中高端住宅尤其是顶级豪宅,复苏的速度会更快,他本人则对刚刚起步的大陆豪宅市场的未来充满信心。

而截止到2009年6月份的数据显示,大陆一线城市的豪宅成交量基本上都有不同程度的攀升。

有报导称,北京的高档二手房交易量在2009年1～6月份,达到了99000余套,与去年同期相比,成交量暴增150%。

上海均价4万元人民币/平方米的豪宅成交量达到600套。在二手豪宅市场,累积成交1323套,分别远远高于2008年同期353套、1089套的成交量。而在8月份前半个月,总价1000万元人民币以上的顶级豪宅成交已达到249套,同比增长109.2%,环比增长162.1%。

广州的豪宅市场在上半年的表现亦回到2007年的同期水平,其中第二季度豪宅成交量约为2000套,在CRIC2009中国房地产决策咨询系统的广州楼盘销售排行榜前十名上,豪宅项目占了将近6成的比例。

「二手市场活跃的城市也会成为这些投资者购买豪宅的选择之一,在改善型需求为主导的第一波浪潮中,买豪宅除了自己住外,将来也有出手的考虑。」华伟说。

两岸三地商机促进豪宅市场互动

除了大陆豪宅市场出人意料的迅猛升温外,亦有言论看好未来两岸三地在房地产上的互动。

在汤臣一品的客户中,有不少是来自两岸三地的购房者。两岸三地的购房者亦是大陆豪宅市场上的主力军。而随着两岸的交好与经贸往来,业界认为大陆与港台两地的房地产互动将会愈加频繁。

在与深圳毗邻的香港,由于可开发的土地稀少,且经济发展稳定,豪宅的保值与增值能力较强,已有越来越多的投资者开始关注其豪宅市场,亦有不少香港人将资本从股市转入楼市。

在台湾,以康师傅闻名两岸的顶新魏家亦在2009年7月份以超过37亿元新台币的交易金额买下「台北101」金融大楼近20%的股权,并准备持续买进。另外,更是大手笔购买9套台北市地标型豪宅「帝宝」,进军楼市。房地产专家、中华两岸商机促进会理事长蔡为民分析,「两岸大和解已成不可逆转之现况与趋势,可以预见的是日后经贸、文化、商务的交流,势必愈加频繁,过程中所产生的商机无可限量,这点顶新魏家岂会视而未见?于是率先不惜代价分别买下台湾最具代表性的商办与豪宅。」

产品成交量 篇12

一、杭州一手房价 (成交量) 的动态演绎

通过对杭州透明售房2006年11月1日～2007年的8月31日每日数据的跟踪调查，现将期间内一手房价(当月每日成交均价)和成交量(当月日均成交套数)相关数据汇总如下(不包含余杭区和萧山区以及不包括经济适用房)：

1. 杭州一手房楼市大盘房价与成交量的动态演绎

根据上述数据绘柱状图如下:

2. 杭州楼市个盘成交均价的动态演绎

根据上述数据绘柱状图如下：

3. 杭州一手房价和成交量动态演绎特征

通过对杭州透明售房网的跟踪调查分析，我们可清晰地勾勒出近一年杭州一手房价和成交量的动态演绎特征：

2006年11月～2007年8月，杭州一手房市场大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅;

2006年11月～2007年2月，一手房市场呈现出成交量与成交均价表现出持平乃至略降的态势;

2007年2月～2007年6月，一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。

2007年6月～2007年8月，一手房市场呈现出价升量跌的态势。

二、对杭州一手房价和成交量动态演绎的解读

1．对“大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅”的解读

从大盘成交均价来看 (见图1) , 2006年11月份成交均价为9881元/平方米, 2007年8月份成交均价为11019元/平方米, 涨幅为6%左右。但我们认为大盘成交均价的变化并不能真实反映杭州房价的真实变化。大盘成交均价涨幅明显滞后于个盘成交均价涨幅, 如银马公寓、海天城等楼盘从2006年11月的14255元/平方米、4845元/平方米分别涨到2007年8月的22843元/平方米、6926元/平方米, 同期涨幅分别为60.24%、42.95%。我们通过考察每月销售冠军楼盘 (见表4) , 发现这是因为近一年随着大量的郊区楼盘上市交易, 其成交价较低, 从而拉低了大盘成交均价。因此, 考量房价的变化必须立足于具体的楼盘才具有相对的可比性。

2. 对“2006年11月至2007年2月一手房市场呈现出成交量与成交均价均表现出持平乃至略降的态势”的解读

主要是这一阶段深受前期一系列宏观调控政策的影响，使的人们对房价下降的预期心理提高，持币待购心理日渐浓厚，市场销售形势不容乐观。仅自2005年到2006年下半年，国家出台的且对楼市产生重大影响的相关政策就有：“国八条”、征收营业税、“国六条”、建设部等九部委颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、国家税务总局《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，以及央行出台的一系列加息、提高准备金率、提高首付款等信贷政策都使人们对房价下降的预期提高，在“买涨不买跌”的心理作用下使的该阶段市场运作态势表现出成交均价与成交持平乃至持平的特征。

同时杭州住房保障体系的逐步完善在一定程度上对住房刚性需求进行了一定的分流，使杭州在去年涨声一片的全国房地产市场中，杭州楼市却表现出较为平静。

3. 对“2006年2月～2007年6月一手房市场呈现出成交量与成交均价双双表现出强势走高的态势”的解读

从图1和图2中可看出，今年2月以来，杭州一手房销售市场再次迎来销售高潮，成交量与成交均价均表现出强势走高的态势。笔者认为该阶段表现出来的双强势特征除了常规的推动房价上涨的因素之外，最主要是以下四个原因造成的。

(1) 土地成本飚涨推动。

以下是近期杭州宗地的几块土地成交的楼面地价(见表5)，与邻近宗地前两年的成交价相比，都有一个惊人的涨幅。(见图4)

房价从技术层面看主要由以下几个部分组成：土地成本、各项规费、建安成本、室内外装修和环境、营销推广费用、管理成本、银行利息和利润。在上述成本构成中，决定房价高低的首要因素是土地价格，土地的成本是房屋成本的重要组成部分。土地价格的飚涨无疑会推动房价上涨。如2007年7月9日浙江工商大学地块 (杭政储出[2007]23号) 出让时，该地块以总价14.76亿元，15712元每平方米的楼面地价，创下了杭州文教区楼面地价新高。从已销售楼盘看，土地成本一般占到了销售价的4 0%～5 0%左右。如果按土地成本占房价售价的60%计，该地块建成后楼盘售价要达到26200元/平方米。而当时周边在售楼盘售价为1.5万元/平方米左右。地块出让后的第二天，周边房子就开始涨价。

(2) 通货膨胀预期强烈

受食用油和猪肉价格领涨影响，食品类价格成为推动价格总水平上涨的主导因素。来自杭州市统计局消息，CPI 7月份同比涨了3.5%。7月份，在油脂、肉禽等农副产品价格继续攀升的拉动下，杭州市居民消费价格(CPI)延续上半年较快上升走势，同比上涨3.5%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，也是今年以来连续第2个月涨幅突破3%的国家调控目标。

在通货膨胀预期强烈的情况下，为了资金的保值增值，买房成为人们的首选。

(3) 人民币升值预期吸引国际热钱进入杭州房地产市场

人民币自2005年以来一直处于升值通道当中，且这种趋势在未来几年当中还会继续保持。人民币升值将使调整中的房地产业面对大量热钱恶炒的巨大压力。国际游资投资于房地产业，可获得房产增值与赚取汇差的双重收益。

外资推高中国内地楼价的猜想，正在获得有力的证据。广东省社科院研究员黎友焕2007年初通过问卷调查、面访了总共30多位地下钱庄操盘者之后，得出令人惊诧的结论，在地下钱庄“自招”的3000多亿元入境外资中，正有相当大的比例放弃股市，转向楼市，“主要流向是广州、深圳、上海、杭州”。

(4) 投资需求再掀杭州楼市波澜

引起投资需求的因素主要是该产品的投资收益率，而房地产的投资收益率主要包括以下两部分内容：

(1) 租金回报率：由于统计平均租金的困难和不具备实际意义，我们以一个市区楼盘来进行案例分析。按照目前的房价水平，一个物业约10000元/㎡、面积100㎡左右的市区新盘中套，月租金约3500元，物业管理费为0.5元/㎡。则其租金回报率为(税后月租金-物业管理费)×12÷房屋总价，即：(3500-100×0.5)×12÷(10000×100)=3.45%。由此可见，该投资若用于出租，则租金回报率远远低于目前商品房的银行按揭贷款5年以上利率7.83%。也就是说，房产的平均租金收入略低于同期银行按揭利率。这意味着投资房产从租金回报率的角度来可能做的是蚀本的买卖。

(2) 物业增值。但是，租金收益率并非房产投资收益率的惟一决定因素，在杭州，甚至不是主要因素，房产本身的增值才是投资收益的主要体现。当人们预期他投入100万元买了一套物业，来年其物业涨幅只要达到了他理想的下限，即使购房后宁可空着不出租，只要他有这个实力，也会选择投资房产。

因此，在我们对芳满庭等楼盘调研过程中，屡见整层或整幢购买的投资者也就不足为奇。我们对房交会期间所作的问卷调查中经统计分析发现参加房交会的人员中只有25.3%的人没有住房, 也可见其投资需求为其自己资金四处寻找出路。2007年3月以来，房价的凌厉走势也印证了投资者的预期。这阶段房价的暴涨应该说与投资需求的回暖有着较大的关联。

4. 对“2007年6月～2007年8月一手房市场呈现出价升量跌

的态势”的解读笔者认为在近期杭州一手房市场呈现出价升量跌的态势主要基于以下两个原因。

一方面，自住性需求作为刚性需求因受到其购买力的限制而不能转化为有效需求，使得房价上升的同时而成交量表现出疲软的态势。这我们可从过高的房价收入比找到相应的佐证(见表6)。尽管“杭州不仅是杭州人民的杭州，同时也是中国人民的杭州，也是世界人民的杭州”，但我们认为本土购买者应占到购房者的70%～8 0%才是合理的。

另一方面，投资性需求具有追逐利润的天性，但其对整个市场动态最为敏感。在后市场中，国家为稳定房价会继续加强宏观调控的取向是可期的，使得部分投资性需求先会选择观望态度，特别是在国家是否征收物业税的敏感时刻。同时我们也应清楚地认识到投资性需求天生是个墙头草，具有两面性。当其对市场预测不乐观时，在上文的分析中，我们可以看到从租金回报率的角度，投资者作的是蚀本的买卖;如果物业增值的希望也落空，他们就会改变其对一手房“需求”的立场，转而投入到二手房“供应方”这一阵营中。

三、对未来杭州一手房市场的研判

2007年7月、8两个月的价升量跌的市场运行态势并不能代表未来的市场趋向必定会导致房价的下降乃至暴跌，但笔者认为至少说明如今的杭州一手房市场站在了一个三叉路口，往左还是往右，抑或是中间路线取决于促进房价上涨的正反作用力或者说是供需双方相互博弈的结果。其过程是动态的，其方向是多元的。

我们认为在现行的政策和制度体系下，一方面，支撑杭州房价上涨的宏观经济面依然向好(2006年底杭州人均GDP到了6500美元)，土地稀缺性导致土地成本土断提高，通货膨胀的预期，因人民币升值带来的国际热钱的流入，城市化率水平的逐年提高，每年新增人口等因素近期并没有改变。以及刚性需求虽不能转化为有效需求阻却了房价暴涨空间的同时，也阻却了房价下行空间。从以上几方面考虑，杭州房价近期内暴跌的可能性并不大。另一方面，因为自住性需求无法有效转化为有效需求以及投资性需求因政策的不明朗性而所持的观望态度形成房价涨的利空。在这两种正反作用力相互博弈下，杭州未来1年的房价会可能走出一条温和的中间路线，即不管涨跌，波动不大。最理想的结果是未来几年，通过人们可支配收入的增加来消化房价。当然在最近3或4个月，由于受惯性作用的影响房价可能还会冲高。

当然，投资性需求的两面性为将来市场运动态势预留了诸多不确定性，如物业税的推出会加剧其反戈从而给市场在一定时期内带来较大的波动性，而国际游资会继续为房价窜高推波助澜。

1. 杭州房价在未来1年内可能会走出一条温和的中间路线。但正如前面所述，高房价在一定程度上已透支了当地一定的未来购买力。如果通过人们可支配收入的增加来消化房价，其一手房成交量就很难突破前期的高点，可以预见，传统的销售旺季“金九银十”恐怕后劲不足，好景难在。如量能整理不能配合，甚至会步入一个低迷期。

2. 在人民币升值处于上升通道预期的大背景下，国际游资的威力不可小觑。到目前为止，对国际游资进入大陆房地产市场的量尚无精确统计，但若任其横冲直撞给大陆房地产市场会带来了较大的波动性。杭州楼市处于国际游资偏好的第一方阵之列。

3. 投资性需求的两面性昭示着未来的二手房市场中新房交易量所占比例会提高。而且，随着买方市场时代的到来，未来杭州房地产市场中二级市场在交易份额中的龙头地位会被三级市场所取代。

4. 物业税的推出会加剧投资性需求的变脸，从而导致其在制度出台前后一段时期对房价会造成重大利空，所以物业税是否推出对房价影响较大。当然，从长远来看，物业税对住房需求的自发调节机制会天然引导人们理性的住房需求，所以，如果说房地产市场健康发展需要一个内在的稳定器，笔者认为其答案就是物业税制度。

5. 对未来杭州一手房市场的走势应密切关注两个时间点:一年内房市量能整理情况决定未来市场运行态势;如推出物业税，其具体的时间安排表。

参考文献

[1]参见十七大期间杭州市委书记王国平在杭州电视台北京直播室接受记者采访时的谈话

[2]本文所有数据来源于每天对杭州透明售房网的跟踪调查分析

[3]丁建刚:《略论人民币汇率升值对房地产市场价格的影响》, 《都市快报》2007年6月7日