可疑类贷款估值及损失预测的报告

可疑类贷款估值及损失预测的报告

可疑类贷款估值及损失预测的报告 篇1

关于对XXXXX供销合作社XXX万元可疑类贷款估值及损失预测的报告

一、企业基本情况：

XX市XX区XXX供销合作社，隶属于XX区供销合作联社下属的集体经济企业，地址：XX区XX店镇；法人代表：XXX；营业执照号：XXXXXXXXXXX号；主要经营：日期百货、纺织品、农业生产资料、日用杂品、烟酒、五金交电、副食品等。截止20XX年1月末，该户XX笔，余额XXXX万元，可疑形态。

二、贷款发放过程：

经对企业信贷档案资料反映：自20XX年6月至20XX年4月，该社以购进计划内化肥、购货、还旧贷新等为用途，向XX行XXX支行XXX分理处申请流动资金贷款15笔、XXX万元，期限均为1年，合同载明以固定资产（综合楼、土地、房屋等设定）抵押、报经支行审批同意办理贷款发放手续。

三、不良贷款形成的原因：

以下两方面因素，是贷款形成不良的根本原因：

一是该社同整个供销社系统企业一样，经济体制的改革，多种经济成份如雨后春笋、遍地开花的兴起，削弱、取代、占领了其原有的市场份额，进而使其失去了计划经济时代独占农村商品流通主导地位与主渠道的作用，活跃的市场经济将其取而代之，使其经营陷入了谷地，失去了昔日的光辉。自20年左右XXX供销合作社实质已是空壳称谓，无主营业务收入，根本无力归还贷款；贷款虽有抵押，但这些抵押物不是农村基层社房地产，就是使用多年失修的集镇街面房地产，不是偏辟没人问津，就是因职工承包经营占用难以进行处置。

二是由于历史的原因，该社职工多，负担重。19XX年，该社根据主管部门辖内基层供销社改革意见，实施了对尚未到退休年龄员工，采取自生自养、“一定一抽”（定费用、抽资金）的方式，即把营业场地与库存商品承包给职工经营，向该社交纳一定费用，库存商品作为铺底资金逐年抽回，收取的费用一部分用于社机关的运转日常支出及核销铺底资金等；另一部分缴纳离退休人员的养老统筹、职工医疗费用。每年的收入收不抵支无法偿还清银行贷款本息。因此，贷款形成不良。

四、还款来源分析

（一）、第一还款来源分析

该企业属供销系统老企业，进入市场经济后，国家取消了许多优惠政策，使企业难以适应市场要求，被迫停止经营，目前只靠房租收入维持部分职工基本生活费、机关管理零星费用。根据该企业提供的20XX年度未经审计财务报表分析：该社资产总额XXX万元，其中：流动资产为245.7万元；流动负债为464.6万元，长期负债为：186万元，利润总额为-575.14元，经测算资产负债率为：186.6﹪，说明企业严重资不抵债；流动比率为0.53、速动比率为0.45均低于标准值，说明企业短期还款能力很差；企业因无主营业务收入，无力偿还贷款。故预计第一可还款来源零。

（二）、第二还款来源分析

贷款抵押物均是XX供销社综合楼XX幢及XXX平方米国有划拨土地、20间仓库、房屋作抵押，办理贷款时均未进行有权部门评估及抵押登记手续。担保金额439万元，抵押时抵押物作价475万元，用途为商铺、办公、住宿等，砖混结构，四周为农业区，房屋已使用约30年。

1、综合楼：根据XXX市同地段房产价格估值，每平方米约760元，总值为760元／平方米×72500平方米＝551万元，预计处置应付税费20％×551万元二110.2万元，可收回440.8万元。2、20间仓库位于XXX区褒河镇，建筑面积3400平米，砖混结构，周边为农业区，根据XXX同地段房产价格估值，每平方米约380元，总值为380元／平方米×3400平方米＝129.2万元，预计处置应付税费20﹪×129.2万元﹦25.8万元，预计可收回103.4万元。3、695.2平方米国有划拨土地位于XXXXX镇，近期同类土地拍卖约210.2元每平方米，估计价值为210.2元／平方米×695.2平方米＝14.6万元，处置应付税费及土地出让金30﹪×14.6万元﹦4.4万元，预计可收回10.3万元。三项评估值554.5万元。

（三）、其他影响受偿因素分析

由于，一是该社固定资产是按时价核算与现市值存在一定差额，二是部分资产未进入核算。所以，该企业抵押物评估值远大于贷款余额及财务核算数值。但由于企业退休、待岗职工较多（134人），历史包袱沉重，多年应付职工医疗费、其它款项等44余万元，拖欠养老保险金96万元，集资款17万元，政府再贷款186万元。资产处置存在诸多不利因素，预计影响贷款受偿额约343万元。

综上，XXX市XXX供销社贷款余额397.15万元，预计第一可还款来源为零。第二还款来源可收回贷款211.5万元，收回率53.3％，损失额185.65万元，损失率为46.7％。

调查经办人：

20XX

XXX 部门负责人：XXX 年2月2日