物业实习

物业实习（精选6篇）

物业实习 篇1

文秘助手之物业公司实习报告：物业公司的实习报告范文[1]

物业公司实习报告：物业公司的实习报告范文

在学院领导极其恩施富源物业管理公司的协助下我们期待以久的实训如期进行。上午在富源物业三楼会议室举行欢迎仪式，那一刻从我们的脸上看出，富源物业是同学们实习的场地。他们公司跟我们一样都是经过周密的安排和高度重视，做的是那样的让人满意无缺。贵公司经济学教授袁玉鸣说：恩施富源物业管理有限责任公司于xx年3月正式登记注册成立,注册资本金100万元，物业管理企业资质等级三级。公司下设经理室、办公室、财务室、工程部、环境部、保安部。现有员工120人，其中：管理人员22人，专业技术人员26人。管理物业面积43万平方米，房屋33栋，住户700户，行政办公楼宇4栋，宾馆1座，水泵房4座、锅炉房6座，总建筑面积16万平方米，绿化面积26万平方米。

公司在恩施州(市)房产局的指导下,在州电力总公司及其直属单位的高度重视和大力支持下，经过不断的探索和总结，积累了丰富的物业管理服务经验,培养和锻炼了一大批物业管理专业人才，物业管理服务工作取得了可喜的成绩,得到了州电力总公司及其各直属单位和州(市)房产管理主管部门的充分肯定，赢得了社会各界的高度评价。所管理的物业小区在xx年被评为“湖北省第一批园林式住宅小区”,xx年被州人民政府评为州级绿化模范单位;2011年被湖北省电力公司评为xx年年度保卫工作先进集体;在2011年11月参加全国行政企事业单位后勤管理研讨会，我公司物业管理模式及经验做了典型交流，受到了与会专家和学者的充分肯定;2011年被湖北省消费者委员会评为2011年度“3.15诚信维权单位”。

公司目前的经营范围有：物业管理(持证经营)、园林花卉经营、水电安装及维修、基建维修、家居装修、经营商场、电力废旧物资收购及销售。

恩施富源物业管理有限责任公司是目前恩施州物业管理企业中，物业管理范围最宽，面积，基础，起点、综合实力物业管理企业。

恩施富源物业公司的服务要严格按照以人为本是我们服务的核心，和谐发展以心换心是我们一贯的宗旨，求真务实﹑精益求精是我们永远的追求，诚信服务是富源物业走向社会化、专业化和经营化必备的行业素质。上午这一课主要有两个目的：其一让大家对富源物业公司机构设置、企业文化建设、公司运作模式以及企业从业人员素质有个了解;第二让大家适应环境，缓冲一下。这么周密的安排恩施只有富源能做到，细节体现了富源物业公司领导帮子建设不一般，从上到下无不井井有条。把会议室给我们当床睡呀真正做到了以人为本、以心换心来构建社会主义和谐社会呀。把我们当作员工看啦上下班实行签到制时时刻刻为我们安全着想，从公司上层到公司员工每天对我们都进行考核问我们学到了什么还有那些没有搞清楚不厌其烦。

这一个礼拜来，我从富源物业公司管理实际出发结合书本知识大体对物业管理有了一个能让自己比较满意的感性认识，从客户服务《窗口服务、大厅接待及会务服务需要注意的相关细节》;工程维修《锅炉房及其设施设备、给水房、房屋排水系统、地下水箱、电梯房、配电房进行参观》;安全防卫《小区巡逻、门岗、车辆管理、闭路电视监控、消防系统》和物业环境管理《小区保洁、园林绿化》都有了一定了解。只是时间太短有好多东西都不能深入只能停留在表面，更重要的是我们已经产生了感情不舍离去，我们走的那一天同学们都感觉好惭愧没有给富源物业公司留下点什么、做点让人难忘的事好像都没有，在这里只能说谢谢为我们安排实习的每一位师傅了。

实训后我对物业管理的认识：物业管理在我国是一个新兴行业，发展时间不长，在摸索和实践过程中仍存在不少问题，尤其是涉及权益关系领域，各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清，业主拒交管理服务费，物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉，物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出，在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。规范物业管理，提高企业权益保护意识，促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平，堵塞各种管理漏洞，防止质量事故的发生，避免企业不应有的损失。同时，政府相关部门要加快物业管理法制建设，使物业管理朝着健康的方向发展，这已成为物业管理企业发展的当务之急。

如何规范物业管理，提高物业管理企业权益保护意识，必须强化如下方面工作：

1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业，企业必然面对经营风险，合理、有效地规避风险，才能获取的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：

(1)明确物业管理委托合同。在合同中，企业务必

物业实习 篇2

陕西警官职业学院2009年开设的物业管理专业, 是我院就业势头最好的专业之一。作为一个新兴的服务行业, 要求物业管理从业者具有较强的实际工作能力。经过4年的研究实践, 逐渐摸索出了一条“校企合作型订单式“2+1”产学研一体化”的人才培养路径。“2+1”是指物业管理专业学生在校完成2年的学习后, 1年时间要到订单企业顶岗实习, 实现毕业与就业的对接。根据企业人才的需求, 组织物业管理专业学生顶岗实中必须对物业管理专业学生顶岗实习的作用有一个清醒地认识。

1 物业管理专业学生顶岗实习的作用

通过项目组调研数据反映, 根据物业管理专业学生在实习期间和参加工作后的信息反馈, 组织学生开展为期一年的顶岗实习作用如下:

1.1 提高学生的综合素质, 有利于培养学生的创造能力

一般学生顶岗实习周期为一年, 在顶岗实习期间, 企业为学生提供的岗位能够让学生把所学到的知识运用到岗位中来, 而且学生还可以在实习的企业实行岗位上轮岗, 既包括客服性岗位, 又有车辆管理员、秩序维护员、收费员、办公室文员等实习岗位。学生通过尝试不同岗位的亲身工作, 把课堂上学到的书本知识转化成实际操作能力, 还增加了工作阅历。

1.2 有利于提高学生动手能力

顶岗实习能更好的检验学生在课堂上的学习效果, 还能够理论结合实际, 锻炼动手能力。通过顶岗实习, 学生往往也能够知道自己的不足, 加以改进。比如, 基础知识掌握的不扎实、知识面狭窄、运用知识的灵活性差等问题。顶岗实习中, 通过实习企业师傅们言传身教式的“传、帮、带”, 往往能激发学生发奋学习的自觉性, 并能在今后的学习过程中拾遗补缺, 主动地、有针对性地学习。

1.3 有利于学生尽早融入社会

顶岗实习为学生提供了融入社会的机会。在实习过程中, 通过与物业公司一线员工及业主进行面对面的沟通交流, 使学生直面现实社会存在的各种各样的问题, 不断积累、丰富社会和工作经验, 使其尽早的了解现实社会的生存结构。

2 物业管理专业学生顶岗实习的目的

2.1 毕业与就业零过度

在学生顶岗实习中, 学校可以充分利用合作企业的工作条件和职业氛围, 强化学生的职业能力和职业素养, 把对高职物业管理专业人才培养从课堂延伸到企业工作现场, 实现了“工作育人”的目的, 进一步发挥了校外实习实训基地的作用。在对实习生进行管理中, 通过校企合作双方的密切配合, 既有效避免校外实习“走过场”的问题, 又给学生提供了真实地工作环境, 让学生通过顶岗实习真正学到一些书本上没有的知识, 掌握岗位技能, 把学生的就业工作关口前移, 使教育与就业紧密联系在一起, 为毕业与就业零过度创造条件, 保证专业学生毕业后在用人单位用得上、待得住, 充分实现高职人才与社会需求相匹配。

2.2 实现合作共赢

学生在顶岗实习过程中, 充分体现了“以服务为宗旨, 以就业为导向”的办学方针。通过顶岗实习, 学校、校企和学生三方都能够从中获得利益, 实现“多赢”局面, 也能保证校企合作得以顺利进行。

3 顶岗实习时间的选择与安排

在项目调研中, 我们项目组发现, 对于物业管理专业学生的顶岗实习时间, 95.3%的学生普遍对第四学期前安排顶岗实习不赞同。究其关键, 就是因为他们对专业的了解程度不够, 专业知识掌握又少, 缺乏整体理解和综合知识运用能力。所以就需要我们在专业人才培养方案中, 具体问题具体分析, 把课程进行合理安排, 这样学生就不会认为理论知识不够用或不能与实践相衔接, 学生普遍具备较完整的系统的理论知识后, 就会有迫切的上岗实践需求。“工欲善其事必先利其器”从人才培养的实际出发, 学校需要先开设相应的专业基础课, 然后才能安排学生上课进行系统学习, 待学生掌握理论知识后, 及时安排学生参与6~12个月的顶岗实习, 来锻炼学生的实践动手能力。

4 顶岗实习内容的安排

作者认为学生在实习期间, 首先要熟悉工作制度, 掌握操作规程, 熟悉工作岗位, 总结工作经验。 (1) 对实习企业和工作岗位的认知。为了让学生按照规章制度进行实习, 就需要通过实地参观考察, 了解物业服务的组织结构和运作方式后, 才能根据学生实际情况进行不同的岗位安排。 (2) 熟悉岗位流程, 善于与人沟通。对实习学生实行顶岗轮岗制度, 主要是希望学生能够熟悉物业服务公司现有的组织机构以及各岗位工作流程。能够胜任各个岗位的工作, 最大限度的做到做好。 (3) 校企合作, 人才共育。通过顶岗实习, 使学生对物业管理有了更深入的理解, 实习带队教师还可以与企业协调, 为了更好的锻炼学生, 为其职业发展打下扎实的基础, 就需要学生多承担一些工作量较大, 有压力又涉及知识面广的任务来进行完善顶岗实习制度。

5 注重对顶岗实习的总结

顶岗实习结束后, 应对实习带队教师、学生本人及实习单位进行回访, 了解实习单位的反映, 不断总结经验, 实现顶岗实习的预期目的。

5.1 培养学生爱岗敬业的职业道德

爱岗敬业的职业道德, 是做好物业管理工作的前提。物业管理是一项能充分磨砺人心性的工作, 物业管理人员工作态度的好坏, 往往直接关系到业主的感受, 甚至危及企业声誉和利益。在顶岗实习过程中, 必须使学生深刻体会到这一点。

5.2 理论与实践相结合

通过顶岗实习, 大部分学生都感觉到, 在实习过程中, 会用到很多理论知识, 专业课程学不好就很难胜任本职工作。所以, 学生都表示要努力学好相关课程, 以便胜任本职工作。顶岗实习使学生真正明白了理论与实践相结合的重要性。顶岗实习为学生进入社会上了一堂生动的教育课, 让学生走出校门之后尽快适应工作岗位的需要并做出成绩。

6 顶岗实习中需解决的问题

目前来看, 施行物业管理专业校外实习对于提高学生能力水平来讲还是很有帮助的, 但同时在校外实践教学环节存在很多不可忽视的问题, 这些问题既有共同点, 也有自己独特的一面, 就需要我们在后续的实践活动中通过学校和实习单位的共同努力来解决。具体来说, 大概包括以下三类问题:

6.1 学生在实习过程中主动性不够

学生能否真正学习到东西, 关键就是是否具有主动性。学生如果不主动探索和学习, 为其提供再好的外部条件也都是点缀, 不能达到通过实习掌握知识和技能的目的。

6.2 学校实习经费投入不够

随着高校扩招, 致使毕业人数急剧增长, 一定程度上影响毕业生实习情况, 加上现在很多企业不同程度的提高实习收费标准, 而学校对实习经费的投入远远滞后于企业收费等增长速度, 这样就造成学生因为实习经费不足, 而无法与实习单位建立长期持久的稳定关系, 也影响到学生对实习单位的选择, 不利于实习工作的开展。

6.3 安全问题还需重视

通过调研、实地考察和带队实习, 笔者注意到, 应重视顶岗实习学生的交通安全、财产安全、人身安全及服务安全等方面的管理。

为了能够解决各个专业学生的顶岗实习安全隐患问题, 就需要学校或者企业为实习生购买保险;制定相关的保障制度来避免学生存在的安全隐患问题;还有就是要提高学生自我保护意识和能力, 以此来避免学生在实习过程中受到的伤害, 杜绝安全事故的发生, 学校最关键的就是加强学生安全性教育。

参考文献

[1]王国艳.对高职高专物业管理专业实习的探讨[J].信阳农业高等专科学校学报, 2002 (02) .

[2]左振华.高职物业管理专业学生校外实习初探[J].江西蓝天学院学报, 2006 (04) .

物业实习总结 篇3

顶岗实习总结报告

专业：物业管理班级： XX学号：XXXX姓名：XX指导教师：XX

台州环雅物业服务有限公司是一个纯正的物业公司。公司成立于1998年9月，公司下设二家分公司，分别为：台州环雅物业服务有限公司临海分公司和台州环雅物业服务有限公司仙居分公司。是一家专门从事住宅小区、写字楼、医院、高档酒店、行政大楼物业管理的专业物业管理服务公司。近一年来业务逐渐增加，队伍也在不断扩大。

刚来公司的第一个星期是在总部温岭泽国，这一个星期来对公司的规章制度，组织结构，企业文化有了初步的了解。在泽国在泽国的一个星期里我基本没做事，白天没事就上上网，看看公司的资料。在这一个星期里唯一做的是就是去仙居考察项目。本来以为就是去参观小区，没想到是到一个小区做调查。原来环雅有意向要进驻此小区。接着我和另一位前来实习的同学被派到仙居这个小区协助业主委员会召开业主代表大会。在业主代表大会召开后就是我们环雅进入此小区。锦绣明珠锦绣明珠小区该是由浙江万马房产集团有限公司控股的子公司开发，总占地面积390亩，总建筑面积26万平方米，总投资4.5亿元，规划总住户1300户，居住人口4553人。小区分别为：春晓苑、闻莺苑、秋月苑、玺园。共计142个单元，由多层、排屋、小高层、商铺等组成。多层1151户, 建筑面积153876.78㎡；排屋62户, 建筑面积16139.49㎡；商铺200间。绿化面积3㎡,其中中心有一个6000㎡的超大型中央景观休闲绿化带。小区配有红外线监控系统、背景音乐、电子巡更、可视对讲门、宽带入户等配套设施，另有一个篮球场、健身器材等运动设施。我们物业进入时小区内设备已老化，绿化杂草丛生，整小区内也全是垃圾。

我实习的岗位就是管理员，工作牌上写的也是实习管理员。但我实际上的工作有事代保洁主管，主要负责小区内的清洁卫生工作。没有经验没关系，慢慢学习。每天的工作流程就是从主干道巡视到小路，再从中抽查保洁员的卫生区域，督促保洁大姐的工作情况。每遇到业主主动问好，问问他们的对我们物业工作的意见建议，遇到垃圾就捡，看到广告纸条就撕，这已成为我下意识去做的事。小区单元楼道内往年留下大量广告纸，在保洁部全体员工的努下已被消灭一空。每完成一项任务，心里有说不出的愉快！

通过经理和前辈的教导我还了解到保洁主管的岗位职责：

1、对物业公司经理负责，管理保洁部门工作并完成经理交办的其它工作；

2、负责编制人员的计划安排对保洁工作，按人分区域划片包干作业管理做到员工任务清楚，责任明确，定期轮岗。每月负责员工当月的考勤、考核加班统计表审核，考核结果反馈被考核人，以便及时改进工作；负责检查保洁员的仪容仪表和到岗情况；

3、有效管理和监督保洁员的工作，协调处理相关的问题。检查员工个人工作是否按计划圆满完成；

4、每天巡检辖区，走访、回访业主，征求意见和建议，并负责处理相关业务的有效投诉；

5、检查并记录每周所需清洁物品，保证手动清洁设备经常保持干净，安放整齐；

6、负责对保洁员的工作态度和工作质量做出恰当的批评、纠正、指导，并做出正确的评估。及时了解保洁员的思想和生活动态，解决疑难问题；

7、负责检查设备、工具的清洁保养工作。负责保洁物资的领用和发放，对清洁工具、设备的使用维护进行指导。；

8、对新员工和在职员工进行清洁程序和机械使用及设备维护的培训。帮助其掌握工作技能，胜任工作需要。空闲时我有从事了办公文员的岗位，主要负责接转电话、整理业主档案，等。这期间我的打字速度有了一定的提高，打印机的应用也有了一定的了解，学到了如何加墨。在学校计算机课上学到的知识也有了用武之地。

每天在小区内转悠对业主也有了一定的了解。对于业主的投诉我学会如何看待，不要认为业主很多事，即使是小事也得当作大事看待。大事也是我们与业主之间存在的沟通问题，这是我实习的体会。物业这一行沟通很重要。刚出校园的我缺乏这种能力，不能与业主进行有效的沟通。缺乏管理能力也是我一大缺点。对于保洁员，年龄比我妈还大的阿姨辈我不好意思责罚。管理重要的是理字，在经理的指导下我也知道如何处理与保洁员之间的工作关系。以身作则，示范带头是员工前进的助力。所以在小区内到处留下了我们捡垃圾，撕广告纸的身影。在实习过程中我也曾困惑过，面对业主的偶尔的不理解，责怪物业人值得吗?在小区内捡垃圾时想到我这两年在学校的学习值得吗？但一想到每一个行业都有它

心酸艰苦的一面，在这里开心的时候还是挺多的。还是有很多业主是支持我们物业的，我便重新振作精神。任何职业都有能使工作能力得到提高，也能使心理更加成熟，只有懂得这些，才会去适应这个社会的大熔炉。每一个人都有他应做的路，只有坚持不懈才才能到达终点。工作中我发现在学校里学到的跟实践中差距还是挺大的，我们学到的还是太理论化了，实际上的业主所投诉的问题也是很生活化的，图纸我还是看不懂，对于这门课程学校也要加强。

物业公司实习日志 篇4

实习地点 唐人起居

实习单位 xxx物业有限公司

实习内容 今天是实习的第一天，主要工作是熟悉物业公司以及该小区的基本情况。

该物业公司是宏达地产的下属子公司，物业公司设有经理室、综合部和监控室，其中监控室是核心，因为该小区是一个智能化的小区，实行全封闭式的管理，业主进出必须刷卡才能进入。收 获 和 体 会 通过今天的实习，了解了智能小区的基本管理模式，以及智能化小区的优点，认识到了监控室的重要性，也感受到了业主对于安全需要的意识越来越强，安防对于一个小区十分重要。实习日志 实习日期 2月26日 实习时间 8：00—17：00 实习地点 唐人起居 实习单位 宏达物业有限公司 实习内 容 今天的实习任务是在监控室学习如何使用那些监控设备，监控室值班员给我讲解了监控室各设备的用途，并教我如何操作。

通过实际操作，基本上能够使用这些设备，并能够协助值班员做一些简单的工作。收 获 和 体 会 通过接触这些监控设备，使我联想到了许多书本中的知识，好多学过的知识都得到了应用，如物业智能化管理中学的安防、监控、IC卡、停车管理等。

原来总觉得这些知识抽象难懂，现在通过实践，发现这些东西并不难。所以，理论联系实际十分重要。实习日志 实习日期 2月27日 实习时间 8：00—17：00 实习地点 唐人起居 实习单位 宏达物业有限公司 实习内 容 今天依旧在监控室实习，在昨天的基础上，继续练习使用各种监控设备，并亲自操作如何解除警报，帮忘记带IC卡不能进出车库的业主呼叫保安，让保安帮忙去抬杆等。

总之，让业主能够及时的得到物业为他们提供的各项服务。帮助值班员监控小区内的各种活动，遇到情况及时上报综合部。收 获 和 体 会 通过实际操作，加深了对这些监控设备功能的认识，进一步了解了智能化给小区业主带来的便利。

在看到得到帮助的业主满意的笑脸时，心里也感到很满足，物业做为一个服务行业，真正体现了为业主服务的价值，这也是每个物业服务人员最大的愿望。实习日志 实习日期 2月28日 实习时间 8：00—17：00 实习地点 唐人起居 实习单位 宏达物业有限公司 实习内 容 今天学习了如何加卡，并亲自实践了一次，而且通过询问专业的师傅，明白了加卡器的原理，经过操作记住了加卡的步骤，可以独立的进行加卡了。

同时继续协助监控室值班员进行监控，并帮助经理查看监控录象，检查保安是否按点巡逻。收 获 和 体 会 学习知识必须通过实践才能真正理解并且学会，所以实践的重要性是不容忽视的。

物业实习报告 篇5

邓爷爷说过;“真理是检验实践标准的唯一标准，”这也在一定程度上强调了实践的重要性，今年是我大学的

在这几个月的社会实践实习生活中，让我切切实实的感受到了。我们对待任何工作都要谨慎，认真，抱着负责人的态度，我们[物业暑假实习报告(共6篇)]不用畏惧，一切都要靠事实说话。没有什么是我们做不好做不到的，只要我们在我们自己的职权范围内做好工作。问心无愧，我们将来不管从事哪一行，我们都可以做的很好。很出色。在实习的生活中，也让我认识到了我平时学习的不足，不能很好的与实践想结合，把所学的东西运用到实践中。在以后的学习中我会有针对性的来学习，我相信我能做的更好。

物业实习 篇6

按照中国目前的经营发展状况, 零售商业发展态势、未来发展规划、人均购买力水平、人们对生活水平要求的提高, 在中国发展具备优良购物环境、提供大型休闲场所及停车场, 集购物、休闲、娱乐、餐饮文化及服务等各项功能于一体的现代购物中心的条件已逐渐成熟, SHOPPING MALL的出现也是中国商业发展到一定阶段, 商业业态进行社会优化组合的必然趋势。从而大大推动了国内商业物业的发展。

一、摩尔购物中心的涵义

MALL全称Shopping Mall, 音译“摩尔”或“销品茂”, 意为大型购物中心, 指在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中, 由一个管理机构组织、协调和规划, 把一系列的零售商店、服务机构组织在一起, 提供购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心。国内通常所说的购物中心实为百货店的另一种称呼。MALL不尽规模巨大, 集合了百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态, 而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆, 电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。另外, MALL还提供了百货店、大卖场无法提供的如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的购物享受。

在市场竞争日趋激烈的今天, 零售企业除了发展自身特色, 提高服务质量外, 还必须顺应以规模领先、以效益制胜的世界零售业大趋势。SHOPPING MALL有别于其它的商业业态, 充分体现了以人为本的理念, 营造和引导新的消费方式, 引进一种新的文化理念和生活理念。建设现代化的SHOPPING MALL对促进中国商贸发展、填补商贸空白、优化商贸行业结构、改善购物环境和居民生活质量都有重要意义, 它将成为未来发展的重点。

二、物业型摩尔购物中心的涵义和管理难点

物业型摩尔购物中心MALL:又称普通摩尔购物中心MALL, 普通摩尔的物业所有者一般不进行零售经营, 而是将场地出租给专业零售商, 委托专业管理公司进行管理, 实行所有者、管理者与经营者的分离。优势互补, 既可保证和提高管理水平, 又可使摩尔以一个统一的社会形象面对消费者, 同时由于摩尔内的各零售商分别经营自己的产品, 可以充分展示自己独特的品牌形象和经营风格。这种购物场所的组织和构造形式, 包含着一种促销思想, 即要让消费者在购物场所尽可能停留较长时间。普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按MALL的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区, 实行的是租赁制。特点:面积比购物广场大许多, 一般在15至30万平方米左右;业态业种的复合度高度齐全, 一般为全业态全业种经营。

物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多, 其代表有:香港时代广场、海港城、太古广场、又一城, 新加坡义安城Ngee Ann City、莱佛士城Reffles City、威士马广场 (Wisma Atria) 、先得坊Centre Point, 菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA, 马来西亚吉隆坡刘蝶购物中心 (LOW Yat Plaza) 、燕美购物中心 (Imbi Plaza) 、乐天购物中心 (Lot10) , 泰国曼谷世界贸易中心 (World Trade Center) 、暹罗广场 (Siam Center) 、River City、The Emporium, 台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、厦门“SM城市广场”。国内也发展迅速, 如:上海时代广场、北京时代广场, 上海梅龙镇广场、北京东方广场, 上海嘉里不夜城、北京国贸中心, 宁波天一广场, 宁波万达广场。

但建购物中心容易, 管理购物中心难。一个大规模购物中心的正常运行, 首先要求事先策划设计的成功。美国购物中心除了事先策划外, 还实行专业化的管理。管理主体可能是房产所有者, 也可能是房产所有者聘请的专业化商业管理顾问公司。把购物中心管理简单地视为物业管理或是商业管理都是错误的。它几乎是一门边缘学科, 物业管理与商业管理的交织。购物中心管理者不仅要保证水、电、暖、空调等设备的正常运转, 周围环境的整洁与安全, 还应该知晓店铺经营知识, 为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议, 更重要的还在于进行统一的促销活动, 负责把顾客引进店中来。购物中心不是集贸市场, 管理者也绝不是仅收租金的地主, 他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的形象, 从而保证他们能赚取理想的利润, 否则哪有租金给你呢!上述的这些问题都将成为物业型摩尔购物中心的管理难点, 需要我们有较好的商业物业运作模式去解决这些问题。

三、物业型摩尔购物中心商业物业运作模式探索

从目前国内的情况看, 物业型摩尔购物中心商业物业市场的博弈有4个参加者:开发商、投资者、经营商、管理商。分开来看, 商业物业的赢利有5个渠道:一是开发商通过运作项目赚取开发投资利润, 二是投资者出租物业赚取租赁利润, 三是经营者赚取经营利润, 四是商业物业管理商赚取管理利润, 五是长线持有物业, 享受物业的增值。在此背景下, 物业型摩尔购物中心物业运作模式可以做一些探索:

1. 产权完整的经营式商业物业运作模式

经营统一化与产权分散化之间根深蒂固的矛盾已经成为商业物业发展的严重障碍, 产权完整统一的商业物业必将成为未来的趋势, 那么开发商如何获得充裕的资金进行运作?日益膨胀的民间资金又如何投向收益较高的商业物业?美国房地产业的运作模式值得很好的借鉴:

美国房地产业经过长期发展, 已经形成以房地产投资信托为核心的产业链。个人投资将转向房地产基金, 它使个人投资者以少量资金即可参与房地产投资, 并可享受相应股份的收益, 其具体特点有以下几方面:

(1) 面向公众募集资金:面向公众募集资金, 募集对象广泛, 募集潜力巨大。尽管SHOPPING MALL等商业物业资金需求量极大, 资金回收期长, 该种募集方式仍可以满足开发、经营MALL的需要。

(2) 投资组合由多家或大量的SHOPPING MALL等商业物业组成:通常专营SHOPPING MALL的房地产投资信托拥有几十或上百个SHOPPING MALL的投资组合。在巨大的资金背景下, SHOPPING MALL等商业物业的投资可以产品组合, 不同地区及不同发展规模的SHOPPING MALL可以有效降低投资风险, 并占领市场份额。

(3) 专业化管理:作为同时投资并且长期投资几十或上百个SHOPPING MALL的机构, 其管理团队能够聚集大量相关领域的管理精英, 实施专业化管理, 并形成了一套成熟的管理模式和经验, 而不是将某个具体项目的经营风险集中于某个人。

(4) 与各大零售商保持长期协作关系:房地产投资信托在长期经营过程中, 与各大零售商建立了良好的合作关系, 核心主力店的招商得以顺利解决。

2. 统一管理, 租售协调的商业物业运作模式

(1) 先租后售, 以租促售, 最大限度地赚取开发投资利润。从2002年开始, 上海、成都等地陆续出现了一种新的商业物业运作模式:商业物业开发商在项目开发完成以后并未将产权拆零销售, 而是联合专业的商业经营管理公司先将商业物业完全经营起来, 形成获得投资者认可, 经营户追捧的成熟商业物业后, 再将产权进行拆零出售。有的媒体称其为“成现经营”, 意即商业口岸价值成现以后再进行商业地产经营。简单地说就是“先租后售, 以租促售”。

(2) 不租不售, 开发商直接涉足商业经营, 同时赚取开发投资利润和商业经营利润。宁波的天一广场是宁波商业核心地带重造的成功广场, 也是宁波老三区的商业中心代表, 其区位优势十分突出, 其建筑面积是22万平方米, 有宁波政府的天一城投公司开发, 并进行物业管理, 主要的特点是只租不卖, 是属于典型的物业型摩尔购物中心MALL:又称普通摩尔购物中心MALL, 一般不进行零售经营, 而是将场地出租给专业零售商, 委托专业管理公司进行管理, 实行所有者、管理者与经营者的分离。

(3) 销售部分黄金商铺的产权, 其余不宜拆零销售的物业作为股本, 与专业经营商家联合成立专业商业经营公司, 整合开发商的资金实力和经营商家的品牌经营优势, 同样可以赚取开发投资利润、合伙经营利润和物业的增值。

(4) 销售部分黄金商铺的产权, 其余不宜拆零销售物业的作为股本, 与专业的商业管理公司联合成立项目管理公司, 引进经营商家收取租金, 整合开发商的资金实力和商业管理公司的品牌管理优势, 同时可以赚取开发投资利润、租金收益和管理利润和物业的增值。

当然, 赢利模式的发展是永无穷尽的, 开发商以及博弈相关各方必须从实际情况出发, 明确投资回报的期望值, 才能设定科学合理的赢利模式。为了赚取自己能力以外的利润, 盲目地涉足陌生领域, 可能最终反而将风险扩大化。

3. 地产型商业物业运作模式

预先取得足够规模的地块, 只开发其中少部分地块为物业型摩尔购物中心, 通过对物业的成功经营, 赢得周边土地增值, 其赢利空间自然又远非单个的商业项目可比。从某种意义上讲, 这已从单个项目的赢利扩大为大规模土地的经营, 其开发商可以称之为真正意义上的“地产商”。

一般在城市配套设施充足的环境中建设小规模的居住区, 可以享用各种成熟的配套, 开发商可以省掉很多配套的建设。当然, 市政配套的价值已经蕴涵在土地的价值中了。如果在城市郊外预先取得足够规模的成片土地, 开发物业型摩尔购物中心在该区域的人流、物流、信息流都促动以后, 享受相关地域、物业开发的顺利升值和赢利, 使配套成为一种源源不断的生产力。如果单纯就商业项目来操作, 并不能充分发挥配套给土地带来的增值。

2006年12月22日开业的宁波的万达广场位于鄞州中心区核心位置, 东靠天童北路, 南为贸城中路, 西至宁南北路, 北临四明中路。项目总占地面积21.09公顷, 总建筑面积为52.06万平方米左右, 其中, 国际商业广场总建筑面积近26.86万平方米、高级公寓总建筑面积约14.5万平方米、白金5星级酒店及5A级写字楼总建筑面积约11万平方米左右。宁波万达广场项目是一个集国际商业广场、高级公寓、白金5星级酒店及5A级写字楼为一体的大型城市综合体项目。

通过一段时间的成功运营, 使宁波万达广场的区位在宁波逐渐形成了一个区域中心, 使周边的房价提高了30%多, 其周边宽阔的马路, 大型的停车场, 吸引了有较强购买力的有车家庭群体, 消费者的集聚力迅速增加, 成为一个宁波南部地区的标志。

4. 品牌型商业物业运作模式

将物业管理、商业管理将进化为“资产管理”, 最终形成品牌型运营模式, 形成连锁的专业化管理。

目前, 商业物业的开发商们已经逐渐意识到:将物业管理、商业管理发展为资产管理。在这种思想的引导下, 开发商还会涉及酒店、会展、体育、道路港口设施等开发项目。譬如, 李嘉诚财团早在数年前就涉足国内港口的开发与运营, 成都的著名本土房地产企业置信实业也成立了置信资产管理公司和置信商业旅业管理有限公司, 都不再局限于狭隘的物业管理和商业管理。

商业物业的开发商已经逐渐形成这种观念:不能仅仅局限于给自己的物业公司留下几间营业用房或一些广告位, 让物业公司通过这些局部的资源赚点钱来贴补物业费收入的不足;物业公司所管理的全部物业作为资产, 可以通过物业服务、管理、创造性的经营活动, 使资产保值和升值。从某种意义上来说, 物业的延续价值是靠经营体现出来的, 例如可以通过促动买卖、租赁来升值硬件资产。传统的物业公司必须强化自身的“造血机能”, 变革成资产管理和运营公司。开发商业物业, 尤其在经营长期经营管理的商业物业时, 物业管理 (资产管理) 成为极重要和关键的企业职能。商业物业的经营管理运营好了, 可以满足企业品牌, 增强融资能力, 扩大企业现金流, 实现经常性回报, 有利于连锁和跨地区发展。

如菲律宾的SM SUPER MALL集团 (自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM美食城) 和ROBINSONS集团 (自营ROBINSONS百货公司、ROBINSONS超市、ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场) 、泰国正大集团的THE MALL集团 (自营易初莲花超市) 、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心 (自营百盛百货公司和超市) 。这些都是专业的品牌摩尔运营商。

四、总结

商业物业是非常个性化的资本载体, 运作的理念也是丰富而易变的, 商业与房地产都属于地域性很强的行业, 不存在通用的成功模式, 在SHOPPING MALL的时代, 我们要灵活地运用它, 创造更大的价值, 作到多方共赢。在未来, 我们应当注意顺应SHOPPING MALL的时代发展的趋势, 利用房地产资本市场的逐渐成熟, 降低运作风险, 拓宽运作思路, 获取长期稳定的物业型摩尔购物中心商业物业收益和增值。

摘要：随着国内经济的发展, 国内零售业将逐步迎来SHOPPINGMALL的时代, 其中物业型摩尔购物中心是目前最多的一种摩尔, 本文根据物业型摩尔购物中心的特点, 对其商业物业的运作模式进行了多方面的探索。

关键词：摩尔,购物中心,商业物业,物业,Shopping,Mall

参考文献

[1]罗伯杰著《:杰克·特劳特营销定位》.中华工商联合出版社, 2006.1/2版

[2]英) 马尔科姆·沙利文 (Malcolm Sullivan) (, 英) 丹尼斯·阿德科克 (Dennis Adcock) 著;吴长顺等译《:零售营销精要》.电子工业出版社, 2004-02-01

[3]汤定娜万后芬编著《:零售业国际化营销》.清华大学出版社, 2004-5-1