物业产业

物业产业（精选5篇）

物业产业 篇1

楼市成为今年两会热点话题之一。3月1日, 全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康表示, 将就开征物业税的必要性和可行性提交提案。开征物业税有利于房地产行业健康发展。此外, 有委员建议减少经济适用房建设规模, 多建廉租房。

贾康表示, 从财税角度来看, 目前房地产保有环节税制严重缺失。开征物业税有利于房地产行业健康发展, 也有利于分税制财税体制从中央践行至地方。物业税在设计上应该考虑与市场机制结合以发挥长效机制作用, 促使地方政府行为进一步合理化。

针对市场上有人建议将土地出让金纳入物业税系统内的提法, 贾康指出, 土地出让金是“地租”, 物业税是税收, 两者应该互相配套并行不悖。对于尚在“空转”的物业税, 贾康透露, 目前仍处于研究、充实方案阶段, 何时正式“实转”有待确认。

此外, 全国政协委员、天津大通投资集团董事长李占通表示, 经济适用房容易造成不公, 多建廉租房才是解决住房保障问题的重要手段。

物业产业 篇2

一、物业的使用及一般约定

1.用户对物业享有使用．收益的权利，但不得妨碍其他用户正常使用物业。2.各用户应遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、排气、排水、通行、空调通风、采光、装饰装卸、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻用户的关系，配合物业管理公司的各项管理工作，遵守物业管理公司按有关规定和本公约制定的管理细则及各项设理规章制度。同时，用户应确保其使用人及相关人员遵守本公约和相关规定，合理使用物业。

3.各用户应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位及共用设备设施，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。在未经物业管理公司批准的情况下，不得擅自变更房屋结构、外观和用途；不得改动物业的其他部分及对共用部位或共用设备设施作出或造成任何改动、损害、破坏或干扰。不得占用共用部位和共用设备设施；不得利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。因特殊情况需要改变物业设计用途的，用户应报物业管理公司、建设单位及有关行政主管部门批准且须征得相邻用户的书面同意、如因人为原因造成共用部位共用设备设施损坏，造成该损坏的责任人应负责修复或赔偿损失。

4.物业的二次装修：

a.用户需要进行室内二次装修的，必须办理报批手续，应事先向物业管理公司申请，填写《装修申请审批表》，将装修押金及装修方案报经物业管理公司审批认可，并与物业管理公司签订装修承诺书,遵守相关规定和制度。

b.用户应按《顺德创意产业园装修管理规定》的规定进行二次装修施工，并遵守手册内规定的事项，不得从事《顺德创意产业园装修管理规定》所禁止之行为。c.本物业管理区域范围内的二次装修施工时间为：

星期一至星期五：7:00～22:00；

其它时间不得施工。

d.用户的二次装修均由物业管理公司提供水电接驳点，用户所聘请的装修施工人员不得私自在施工范围外接驳水、电，违者按相关规定处理。因装修造成的管道堵塞、渗漏水、停电及损毁公共设施的由该用户负责修复和赔偿。

e.用户自行承担其单元内部的设备设施的增加、改动及二次装修的费用，保证上述改造工程不影响或破坏物业的楼宇结构及共用设备设施的使用。在未征得物业管理公司书同意前，用户不得在其单元内安装或拆除任何附属物，否则物业管理公司有权将该附属物拆除或重建，由此产生的所有费用及损失均由该违约的用户承担。

e.用户不得对任何设施、管道或装置作出切割或改动以致影响物业的水、电、消防系统及空调供应；不得切割或破坏物业的结构、立柱、横梁、地台、间墙或门窗。f.用户不得因其单元内装修，而拆改原有电话线路及插座、公共天线线路及插座或将原始设计的水电管道及用电插座的位置予以封闭，影响日后检修工作的正常进行。g.用户不得在建筑物或构筑物上私开门窗。

h.用户不得擅自拆改承重墙、各种管线和破坏防水层等，不得影响共用部位、共用设备设施的正常使用和维修养护以及相邻用户的合法权利。

i.用户因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设备设施的正常使用以及侵占相邻用户合法权利的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

j.用户应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不行擅自占用物业用房和公共场所。

k.用户应按有关规定合理使用水、电等共用设备设施，遵守安全用电管理规定，严禁超负荷使用电器，严禁乱拉、乱接临时用电线路，在未征得物业管理公司的书面同意前，不得擅自拆改。

5、物业管理区域范围内禁止下列行为；

a.占用或损坏物业公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等共用部位，擅自移动共用设备设施。

b.损坏、盗窃园区物业管理范围内任何公共设施、公共部分（卫生间、茶水间、走道及园建道路区等）水电资源非正常使用或浪费，侵占或损坏道路、绿地、花卉树木、园艺景观、文娱、体育及休闲设施。c.在物业管理区域范围内私设摊点。

d.以任何形式占用公共场所作私人用途或举行庆典活动和聚会（经物业管理公司书面同意的除外）。

e.将其单元用作非法或不道德或与交付使用通知书或本公约条款相抵触的用途，或作有滋扰及损害其他用户的行为。

f.物业管理区域范围内改变其用户单元的用途、破坏物业的环境及任何妨碍物业管理的行为，包括发出影响其他用户正常生活的噪声，利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律、法规及政策规定禁止的其他行为。

g.园区内不得随地吐痰、泼脏水，乱扔烟蒂、果皮纸屑等杂物。禁止在楼内过道、楼梯间等处堆放物品，垃圾及废旧物品要及时清运。楼内消防应急通道门在工作期间应保证常闭状态，但不得上锁或堵死。

h.与本公约相违背从而使物业的保险合同无效或保险金额提高的行为，如有上述情况发生，则违约的用户对由此而产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔或要求及由此引起额外增加的保险金额对其他用户承担相应责任。如因该用户的违约行为导致物业或其中任何部分被损毁，而所投保项下的全部或部分保险金额无法得到赔偿，则违约的用户应立即将全部重建或修复损毁部分的费用全额支付给物业管理公司用以安排修复或重建的工作。

i.为保持物业的整体形象，用户不得擅自在门、橱窗上张贴、吊挂未经物业管理公司书面同意的宣传、广告及海报等图文和装饰物件。

j.违反法律及法规的规定，对物业管理区域范围重新划分及分割。

k.未经政府管理部门及物业管理公司的批准，在物业管理区域范围内进行展示、张挂海报及招牌或任何广告的设置；在物业的外墙表面或阳台部位涂抹或以任何方式改变其外观。

l.将车辆（含非机动车）开进和停放于本园区物业范围的室内商业部分（含走廊、楼梯间等公共部分）、步行街、大堂以及任何电梯。m.私自架设天线、发射器。

n.要求物业管理公司的员工为其提供私人服务。o.在园区内饲养宠物。6.物业的维修养护：

a.用户应及时对其单元内影响相邻用户权利的损坏部位或设施进行维修；用户若发现单元内属公共维修责任的共用部位或共用设备设施损坏时，应及时通知物业管理公司，并采取合理措施防止损失扩大。

b.用户对物业专有部位的维修养护行为不得妨碍其他用户的合法权利。

c.因维修养护物业确需进入相关用户单元时，用户或物业管理公司应事先告知相关用户，各相邻用户应积极支持、配合，不得人为阻挠维修工作的进行。因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害或财产损失的，阻挠人应承担因延误引致的相关修复费用及经济赔偿。用户如因维修而损害其他用户利益的，应予以修复或适当赔偿损失。

d.物业管理公司如需进入用户单元进行维修工作，应事先通知用户并取得其同意。发生危及公共利益或其他用户合法权利的紧急情况，必须即时进入用户单元进行维修养护但无法通知相关用户的，物业管理公司可向第三方（如所在地居委会或派出所）说明情况，并在其监督的情况下，进入相关用户单元进行维修养护。但事后应及时通知该单元的用户。

e.因为维修养护物业或者公共利益，用户确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当先行征得建设单位和物业管理公司的书面同意，并在约定期限内恢复原状。

f.物业存在安全隐患、危及公共利益或其他用户合法权利时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

g.不得堵塞防火通道及门窗，不得破坏一切消防控制系统。

h.物业内的所有电梯均采用自动控制，并分客用及载货两种用途，用户及任何其他人士使用电梯时应共同爱护，保持清洁，严禁超载运行及使用客用电梯载运货物，禁止在电梯内吸烟、吐痰、张贴任何标语、告示牌或涂鸦电梯内壁，否则一切损失概由相关责任方赔偿。

i.运行中电梯出现突然故障，乘客应保持冷静并立即按下报警按纽，并按电梯轿厢温馨提示指引操作，物业管理公司值班人员会立即前往故障电梯救援乘客。j.切勿让幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险。k.发生火警时，应通过安全通道疏散，禁止搭乘电梯。

l.用户不得封锁通往楼顶的入口和通道，物业管理公司将有权对封锁上述部位的障碍予以消除，相关责任方应承担因此而产生的一切费用开支。

m.用户不得在其所购或所租赁单元的地面上放置超过楼板规定负重量的物品。在将重物（标准写字楼层面每平方米超过250公斤，首层楼面每平方米超过500公斤）搬进用户单元之前，用户应通知物业管理公司。物业管理公司保留拒绝批准所有保险柜及其他重物放置于户单元内的权力，以便使荷载分布均匀。经物业管理公司书面批准搬进的专业机具和机械设备须放置在适当的支撑物上，其安置应按物业管理公司的要求足以防止震动、噪音，并应以不得干扰其他用户为原则；置办支撑物（支座）所需的费用由用户自行承担。

n.用户应定期维修养护其所购或所租赁单元及其内的配套设施，并保持用户单元内的各项附属设备，包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态，并避免上述设备发生任何损失或损坏。出现危害物业安全、影响外观或妨碍公共利益的情况时，物业管理公司有权督促相关责任人进行整改或维修养护。

o.遵守安全用电规则，切忌超负荷用电，以免引起火灾、短路等事故，爱护园区和用电设备设施。

p.未经物业管理公司同意前，用户不应作出任何影响物业的排气、排水、排污系统及其他公共系统正常使用的行为。

q.用户不得随便丢弃垃圾，应将其放入适当的垃圾袋内密封，转移至物业管理公司指定的地点，由园区保洁人员按时清理。r.用户应保证所租赁单元内部无任何虫害。

S.发现火情，及时拨打火警电话“119”，并及时通知物业管理公司。

7.用户须对其家属、雇员、访客、租户、代理人、中介人及其他使用者的行为、疏忽或错误所造成的损害及损失应向物业管理公司及相关用户承担相应的赔偿责任。8.用户须对其家属、雇员、访客、租户、代理人、中介人及其他人员在其租赁单元范围内的所发生的人身损害负责，且应及时向物业管理公司报告，并承担所发生的赔偿责任。

9.用户应通过物业管理公司对其所雇佣之员工提出意见及投诉，物业管理公司应及时针对上述情况采取相应的处理措施。10.用户使用电梯应遵守物业管理公司相关的电梯使用管理规定。

11.在物业管理区域范围内行驶和停放车辆，应遵守物业管理公司制定的车辆行驶及停车规则。

12.用户应按时支付其所租赁单元发生的各项税金、相关支出及损害其他用户利益而应付的赔偿费用。

13.用户应按照本公约规定的标准按时向物业管理公司交纳物业管理费。14.用户不得在大楼室内地面上拖拉重物和直接用水冲刷地面。

15.如遇在顶楼进行排除障碍、维修、搭建手脚架或其他设备等工作或遇在物业外墙部位维修管道设备的情况，物业管理公司有权在事先发出合理的通知（紧急情况下除外）并根据需要进入用户单元内部进行施工。

16.用户应遵守国家的法律、法规和本公约的规定，接受物业管理公司的管理及遵守物业管理公司依有关规定和公约制定的物业管理区域范围内的各项规章制度。

二、公共服务平台的使用及管理

1、本园区实行来访登记制度，来往本园区办事人员应凭有效的身份证件在保安岗亭登记联系，征得接待单位或有关人员同意后办理登记手续进入本园区，离开时交回来访登记回执，来往人员应积极配合物业管理公司的检查与查询。

2、非本园区用户到园区参加会议、举办重要活动、外事活动或外宾来访时，主办单位（用户）必须事先与园区公共服务部和物业管理公司联系，并办理相关手续，再由物业管理公司办理登记手续。

3.为园区内企业、单位、部门及个人提供送信、送货、送餐、送票、送水、花卉摆放等服务的人员，未经有关企业、部门或人员确认并办理登记手续，一律不得私自进入园区。

4、为了维护园区治安和秩序，园区物业区域内的用户应配合物业管理公司的管理，对于带出、运出园区的大宗物品或贵重物品、设备等须持有关单位或部门的出门条经保安岗亭门卫验证后方可放行。

5.本园区公共空间照明每天采用定时开关的，室内公共通道（早上7:00—晚上22:00），室外空间路灯（晚上6:00—晚上23:00），有加班需要的用户应事先与物业管理公司联系确认。6.本园区用户租用会议厅、会议室、贵宾接待室等公共场所须提前提出申请，并与园区公共服务平台部门办理有关登记、租赁手续，再通知物业管理公司并办理登记手续，会后应随手关闭灯光、空调。

7.使用本园区公共会议室、接待室及大厅等场所时要爱护公物；损坏、丢失物品由会议、活动申请用户负责赔偿。

三、写字楼区域的使用及管理

1.不得在写字楼共用部位的公共区域，包括大堂、门厅、楼梯、通道、骑楼或其他共用部位堆放或摆放招牌、货物、商品、饰物、家具、材料、垃圾等，不得阻碍物业共用部位的通行。2.不得在单元外竖立隔断，妨碍消防通道的使用，消防疏散通道应急门应保持常关闭状态，不得在通道、出入口堆放杂物，以保证安全疏散。

3.根据消防法规的相关规定，用户不能在单元外部私自安装金属隔栅、防盗网、防盗门及百叶装置，以免影响公共通道的畅通及公共区域的使用。

4.不得将公共区域用作商业及私人用途，不得在公共区域内有妨碍或骚扰其他用户的行为。5.不得私自（物业管理公司书面批准者除外）在所租赁单元及物业外部（包括外墙）或顶部展示或竖立任何文字、标记或广告。

6.不得在物业外部（包括外墙）或顶部安装遮拦、电视天线或其他突出物；用户在安装天线、煤气管道、水管或其他垂直设备、空调或采暖设备、构筑或撤换无负载隔墙之前，必需书面通知物业管理公司，并在得到其书面批准后方可施工。在进行上述活动时，应严格遵守可适用的市政规定和标准，力求合乎物业整体的设计标准和要求，不得对承重墙或其他结构部分造成任何损害。

7.不得在物业管理区域范围及所租赁范围内的阳台、窗台及其外部或公共区域内晒挂任何衣物。

8.在未经物业管理公司书面同意及批准前，不准在所租赁的阳台、平台内安装任何附属建筑物，否则物业管理公司有权将该附属物拆除，由此间产生的所有费用及损失将由该违约的用户承担。

9.自觉维护物业管理区域范围内的公共秩序和园区形象，用户及其雇员要保持租赁范围内室内干净、整洁，不得将垃圾及水渍留在公共走道，不得在写字楼共用部位或在单元内堆放易燃、易爆、有毒物品、放射性物品以及存放异味物品，以免污染空气。

10.不得在物业管理区域范围内发出超过55分贝（白天）和45分贝（晚上）的声响或噪音，以免影响其他用户商务和办公工作。

11.不得私自将与临近用户的共用天台、阳台及遮阳台的部分进行销售、抵押或租赁。

四、商业区域的使用及管理

1.不得在商业部分的区域内及玻璃橱窗上张贴任何广告及海报或饰物，除非设计方案及尺寸得到物业管理公司的书面同意。

2.对因由于广告及海报或饰物的张挂、位置的改变及维修对园区或其他用户造成的直接或间接的影响，相关责任人应对受影响方于以相应的赔偿。

3.只允许在其所租赁的用户单元内从事商业活动，不能将其当作居住、待客及住宿等一切与租约无关的场所。

4.商业共用部分，不得作私人用途使用；不得放置垃圾、物品及其他存放物及进行有妨碍或骚扰其他用户的行为。

5.维护物业管理区域范围内的公共生活秩序，不得在物业共用那位或违反规定在商业单元内堆放有毒、易燃、易爆、剧烈放射性物品或其他强烈气味物品。

6.所有在物业范围内经营的商业用户，必须自行将其垃圾运送到物业管理公司指定的收集处。

7.不得在物业共用部位吸烟及进餐（物业任理公司指定的地方除外）。

五、停车场区域的使用及管理

1.本园区停车场区域实行昼夜24小时值班制度，并采用停车场道闸系统管理，在物业管理区域范围内所有停车场的车位仅用作停放车辆之用途。

2.用户必须遵守停车场管理规定，自觉规范停车，不得影响相邻停车位的使用。用户进出园区必须使用物业管理公司统一发放停车卡。

3.车辆进出停车场时，用户必须持卡通行，为维护园区治安秩序，园区出入口岗亭保安人员有权核查有关车辆、人员的证件及其他情况，要求用户出示车辆出入证件，并接收停车检查，用户应积极主动配合。

4.将车辆停放于租赁协议或停车位租赁协议中指定的停车位。

5.本园区内不得试刹车、练车、修理、冲洗车辆，禁止装载有毒、易燃、易爆物品和其它危险品的车辆停放。

6.用户不得自行在机动车停车位上安装任何设施。

7.禁止在通道、并盖、人行便道和绿地等地方行驶及停放车辆。

物业产业 篇3

近年来, 我国房地产业发展迅速, 但其税收体制的不足严重阻碍了房地产行业的健康发展。因此, 制定统一的物业税, 进而建立一套完备的财产税体系, 是我国改革房地产税制的重要环节, 对于缓解分配领域中的不合理状况, 规范我国房地产市场, 促进我国经济进一步与世界接轨都有十分重要的意义。

1 我国开征物业税的必要性

我国现行房地产税制积弊较多, 严重制约了房地产业的正常发展, 对其进行改革十分必要。

1.1 开征物业税, 有利于深化城市经济体制改革由于城市经济

体制改革滞后, 城市基础设施、市政设施和住宅小区社会设施等许多费用, 以各种不同的税费形式成为房地产价格的构成部分, 这些税费及房地产开发商的利润大约占房地产价格的60%, 真正的开发成本只约占40%。房地产价格结构不合理, 不仅影响了房地产业的发展, 而且也影响了城市经济体制改革的深入进行。开征物业税, 将有助于这一问题的解决。

1.2 有利于促进地方政府克服短期行为在目前地方政府缺少

稳定的大宗税源的背景下, 土地批租制往往导致地方政府为谋求政绩, 从土地中“打主意”, 低价征地、高价转让, 而滥用土地则往往导致地方政府过度批地, 靠“寅吃卯粮”搞建设。而开征物业税, 地方政府就会因为受到激励而优化投资环境, 提升辖区内的繁荣程度, 令房地产不断升值, 同时也扩大自己的税源, 从而形成良性循环。

1.3 开征物业税, 是健全我国财产税体系的开端一个现代化的

完整的税收体系, 应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。目前, 中国在商品税制和所得税制方面已经比较成熟, 但财产税方面仍处于相对滞后的状态。这种滞后与中国当前对财产尤其是对私人财产的保护尚不具备完善制度有直接关系。

1.4 开征物业税, 能促进土地和房产资源的优化配置以税的形式来降低流通中的费用, 同时还能有效地调节社会贫富差距。

开征物业税, 对于房地产开发商而言, 虽然可以降低其开发成本, 但与物业税的实施相配套的其他政策措施肯定会使房地产开发市场的准入条件更加规范化, 这将促使房地产开发商在自己的资、质、信与行业要求及发展前景之间进行权衡, 从而决定自己是进入还是退出该市场。

2 实施物业税对我国房地产业的影响

物业税是市场经济国家调节房地产市场的重要经济杠杆。开征这一新税种, 是涉及各级政府、开发商、消费者、投资者等社会经济主体的行为决策, 必将对房地产业相关各方产生影响。

2.1 实施物业税对房价的影响由于我国当前的房价是通过市场来形成的, 归根到底取决于房地产市场的供求关系。

而当前部分地区房价虚高和非理性的上涨, 主要原因是由于房地产供求矛盾导致产生较高的升值预期, 较高的升值预期促使房地产市场需求过旺以及供给的无效率, 从而加剧了供求矛盾并使之更加突出, 导致房地产价格再度上升并强化了原来的升值预期, 强化的升值预期再度刺激投资和投机需求, 由此循环便导致了当前的非理性上涨。

物业税影响房价的机理正是从管理房地产的预期收益, 把大部分的升值收益以物业税的形式收归国家所有, 大大降低房地产持有者的预期收益, 从而有效遏制投机需求和降低投资需求, 促使房地产市场的供求理性化和房价的理性化。总之物业税的实施有助于理性房价的形成。

2.2 实施物业税对我国房地产开发企业行为的影响实施物业税后, 加重了房地产持有阶段的税收负担。

对当前存在的房地产开发企业囤积土地、为保持房屋销售价格的上扬或不下跌而宁愿保持较高空置率的行为将会形成较大的成本负担, 有利于遏制房地产商的投机行为。作为一个企业而言, 房地产商追求利润最大化, 这是无可非议的。在住房供小于求的情况下, 房地产开发商会用有限的资源去开发最赚钱的房屋, 如别墅、高档公寓等, 他们首先满足的是高收入者的需求, 然后才有可能去考虑中低收入者的需求, 这与高收入者和中低收入者在人口中所占的比重很不相称, 因此有着极大市场需求的经济适用房存在很大的供给缺口。政府应当进行适当的干预和引导, 如从税收政策、贷款比率、土地用途等方面对商品房和经济适用房区别对待。同时, 还可通过税收政策及其他经济手段对房地产投机者课以重税和对投机行为的惩罚, 比如“房产新政”、期房限转、对已有住房的居民在购第二套、第三套…等房产时要大幅增加首付款比例, 提高贷款利率、实施物业税以加大占有环节的税负等等。这样做既有利于抑制房地产上的投机行为, 又能让真正的中低收入者拥有物美价廉的房屋。

2.3 实施物业税对地方政府收入的影响物业税作为地方特别

是城市的重要财政收入来源, 对维持和发展城市公共服务具有重要的现实意义。首先, 从税收的使用角度看, 目前地方政府的税收主要来自增值税和营业税, 为增加收入, 会竞相投资容易带来增值税收入的工业, 导致如汽车、钢铁等项目过于重复建设, 浪费资源, 相对忽略对城市公共服务的投入。而实施物业税, 并使之成为城市政府的主体税种, 则不仅有利于扩大政府的财政收入, 而且有利于政府将更多的税收用于土地开发和城市基础设施建设、环境建设等城市软环境经营, 改善投资环境, 带动城市物业升值和城市水平的总体提升。其次, 不动产不易隐藏, 征收面广, 所以物业税收入较稳定, 可为城市今后的基础设施开辟财源, 并形成良性循环, 既带动了城市发展, 又提高了城市财政收入。

2.4 实施物业税对消费者行为的影响由于物业税的应纳税额会随房产的升值而提高。

这将有可能导致住宅商品房的“平买贵用”现象, 特别是对于那些家庭经济实力不强, 只是因购房“门槛”降低而购置房屋的消费者来说, 买房容易养房难局面可能会出现。物业税的实施对高收入阶层的购房者影响最大, 因为实施物业税的主要作用之一是在保护必要消费的基础上抑制过度占有资源, 按个人持有的资产价值征税, 对单套面积过大, 超出普通住宅标准或者生活必要限度的房子可能将适用税率明显提高, 因此那些拥有一套或几套豪宅的富人未来要为这种奢侈的行为和生活付出更高的使用代价。

3 结语

通过对开征物业税对房地产业的影响分析, 可以发现, 实施物业税, 最重要的目的是增加房产持有人的“持有成本”, 从而促使消费者节约、理性消费、进而抑制房地产界投机行为、节约土地等有限资源、维护生态环境、实现整个社会可持续发展目标、这才是物业税最重要的功能。

参考文献

[1]杨勇, 温修春.开征物业税对房地产价格的影响[J].房地产市场.2005. (5) .

[2]项宏.物业税开征对房地产市场各主体的影响[J].上海房地.2007 (7) .

物业产业 篇4

推行“质价相符”，提高物业服务费缴费标准是提升物业管理水平和服务质量的主要途径，是促进房地产保值增值的有效措施。

随着居民生活水平的提升，业主对物业公司的管理服务水平要求越来越高，随着物业管理法规的不断健全，业主的维权意识越来越强，如何处理好经济效益和社会效益的关系，物业管理企业通过挖掘内部潜力，以有限收费承担无限的服务责任，随着物价水平的越来越高，物业公司收取的服务费不仅显得捉襟见肘，而且有些物业公司已经到了入不敷出的地步。以天一物业公司为例，在2002年，天一集团开发天一时代城之初，物价局核定的物业管理费是每平方每月0.30元，当时雇佣一个清洁绿化工的工资是300元到400元，管理人员的工资是800元到1000元，收入的物业服务费基本上用于人员工资开销，集团公司补贴一点，物业公司尚能运转。经过十年的发展，物业服务费还是每平方每月0.30元，物价上涨促进了人员工资上涨3倍多，就物业公司人员的平均工资而言，还是低于社会平均工资，低工资造成人员流动性大，服务水平不稳定。同时，物业管理向规范化发展的过程中，对人员的素质要求也越来越高，花高薪聘请高级管理人员，提升管理水平，又增加了开支。为了稳定服务水平，体现天一时代城的高品位，集团公司每年给物业公司补贴25万左右才能维持物业公司正常运行。

房地产的价值与物业管理服务水平息息相关，物业服务费标准偏低，物业公司难以维系，只能得过且过，就会影响服务质量，服务不

到位，业主就会欠费，形成了恶性循环，降低了小区品位，业主的房地产失去了应有的价值。合理提高物业服务费标准，维持物业公司的正常运转和基本利润，提升物业管理水平和服务质量，从而促进房地产的保值增值。

物业产业 篇5

物业概念的提出以及物业管理, 在我国的发展已有二十多年的历史, 它走过了一个从借鉴吸收到创新发展的艰苦过程。物业管理作为一个新型服务行业, 得到了蓬勃发展。物业管理的意识, 逐渐被广大业主所接受, 物业管理的模式, 逐步被广大业主所认同, 各种形式的物业公司应运而生。

物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理, 它是集管理、服务、经营于一体的企业法人, 它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策, 运用现代的科学技术和先进的管理手段, 对小区的物业进行管理, 为小区的业主提供有偿服务, 使业主的物业得到保值增值。

2 物业管理服务的主要内容

2.1 常规性的公共管理服务

房屋主体公共部位的维护, 公共设备设施的保养, 公共环境卫生的保洁, 物业管辖区内花草树木的栽培, 物业管辖区内治安秩序的护卫, 消防设施的保护, 道路车辆的管理等。

2.2 针对性的专项管理服务

为业主提供日常生活的方便 (衣、食、住、行等) , 开展商业服务, 组织文教、体卫、娱乐活动, 金融保险业务, 中介服务等;还有根据业主的不同需求, 随时提供委托性的特约服务等。

3 对物业管理的一些误区

3.1 物业管理公司≠开发商、建房单位

物业管理公司可能是开发商的下属单位, 但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序, 履行严格的申报审批手续。具体说, 它必须:按照国家法规政策规定的条件, 向工商、税务管理部门申请营业执照, 取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请, 取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训, 取得岗位合格证书。没有“四证”的公司, 不是物业管理公司, 有的单位对房产实行的行政管理, 也说成是物业管理, 这是盗用物业管理公司的名义, 违背了物业管理内涵和国家的法规。

3.2 责任误区

现在物业管理纠纷多, 究其原因, 就是分不清各自的职责, 导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司, 对物业管理公司产生颇多怨言, 甚至由此拒交物业管理费用, 这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失, 究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论, 即使交了停车费, 也不应由物业管理公司赔偿。其一, 物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二, 停车场是为用户提供的停车设施, 而不是提供的车辆保险、保管业务;其三, 收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施, 这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。

3.3 “管家”误区

一个时期以来, 许多物业管理公司在对员工进行培训教育时, 常以“管家”自喻;面对广大业主, 也常以“管家”的面孔出现, 混淆了物业管理者与“管家”的本质区别, 颠倒了业主与物业管理者的位置, 如果不在认识上澄清, 不在于理论上纠误, 势必影响物业管理企业与业主的关系, 成为物业管理企业发展的障碍。

4 物业管理在现代化城市管理中的地位

4.1 物业管理是城市管理的基础

物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦, 城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计, 目前常州市物业管理面积占城市总面积60%左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域, 规范地管理起来, 提升了城市品位, 在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中, 起到了直接的积极作用。

4.2 物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位, 通过物业管理模式, 将城市管理中分散的管理职能集中起来, 由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成, 许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动, 填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白, 完善和发展了城市管理功能。

4.3 物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面:住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间;商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理, 都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说, 物业管理是衡量城市管理水平的重要标志, 没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

5物业管理在现代化城市管理中的作用

5.1 物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式, 从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理, 并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力, 不仅理顺了财产权和管理权的关系, 转换了房屋管理机制, 也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切, 转变为监督服务, 强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象, 成为了管理的资源和主体, 真正做到了“以人为本”。

5.2 物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重, 重在管理”的发展阶段, 亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场, 将利用其专业能力, 实行长效管理;对于业主, 房产最重要的私有财产, 必然督促企业加强管理, 一旦达不到要求, 就会重新选聘物业管理公司, 从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

5.3 物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一, 随着行业的发展, 其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒, 以人为本, 为业主解决各种困难, 在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面, 他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动, 建立新型邻里关系, 营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围, 与社区建设相得益彰, 同时, 在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

6 加强物业管理工作, 提高城市管理水平

物业管理在快速发展中, 暴露了一些诸如国家法规尚不健全、企业操作尚不规范、业主理念尚不成熟的问题。探索物业管理之路, 是物业管理企业和广大居民的共识, 也是政府城市管理的重要职能。

6.1 创新物业管理工作体制

物业管理是一项复杂的系统工程, 涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面, 而物业管理企业是民事主体, 不具有行政执法权, 因此, 如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合, 不仅影响物业管理自身服务水平的提高, 也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。

6.2 加强政策扶持

物业管理行业是具有一定公益性的服务行业, 且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用, 需要政府提供强有力的政策支持, 特别是税收、价格等经济政策, 以改变全行业保本微利的状态, 保持行业健康发展。同时, 对于老小区物业管理的困难情况, 尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的老小区, 要进行政策扶持, 使公共设施补充到位, 必要的要进行二次整治, 为老小区物业管理市场化运作创造条件。

摘要：物业管理作为房地产业延伸出的新行业, 作为房地产消费环节的主要管理活动, 与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善, 在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中, 起着至关重要的作用。