物业开发

物业开发（精选9篇）

物业开发 篇1

所谓物业管理前期介入，即开发商通过招标或邀请物业管理公司，使其在正式接管物业之前，从物业管理和运作角度为房地产设计、施工、竣工、验收、接管等方面提出专业性、建设性意见，并配合监理公司对工程质量进行监督，以保证设计的合理、施工质量的提高，为以后的管理打下良好的基础。一般认为，物业管理是房地产开发经营的后续工作，为了对物业实施有效管理，以保证物业正常使用和发挥功能，物业管理企业需要前期介入。目前我市一些富有远见的开发商虽已开始尝试对物业项目实施前期介入管理，但大多数的前期介入都是在入住前半年左右进入的，且主要是就建筑安装的后期工作提出一些建议，为接管验收做前期准备，因而介入管理在深度和广度上都存在一定的缺陷，难以解决开发商给物业管理带来的许多问题。

1. 物业管理前期介入的现实意义

在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%—30%。

2. 物业管理前期介入开发的时机分析

根据前期介入阶段的不同，它可分为早、中、晚三类。早期介入是指物业管理公司在项目可行性研究阶段即开始介入;中期介入则是在项目施工阶段开始;在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入看作为晚期介入。

2.1 物业管理早期介入。

物业管理的早期介入是在物业项目刚刚立项，进行可行性研究时介入的。从项目设计开始提前介入，参与物业建设项目的优化设计，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后的使用和管理问题。

2.1.1 完善基本配套设施的设计。

物业管理企业介入住宅小区的设计，应完善幼儿园、学校、商场、邮电、交通、娱乐场所、餐饮等基本的配套设施的设计。如写字楼，要考虑停车场、会议室、商务中心等配套。

2.1.2 完善水电设备安装设计。

楼宇的机电设备在安装设计时，要考虑到将来检查、维修的方便，避免遗留隐患;电路设计不仅要考虑当前线路的负载能力，还应考虑未来一个时期电器负荷增加的需要;管路、线路铺设应不影响室内外的美观，其有关资料应保存完好。住房设计应考虑空调、煤气、热水器、抽油烟机、洗衣机及其他大型家用电器安装或安放及其进排水、废气排放管道的适当位置等。

2.1.3 完善消防设施的设计。

在建筑设计中，消防设施设计是有严格要求的，自动灭火器及灭火器材的位置、自动报警器的位置、扶梯、安全出口、灭火通道等设计都应有利于防灾、灭灾。

2.1.4 完善环保设施及设备、绿地、园林的规划设计。

工业物业的“三废”的处理、住宅和商业物业污水的处理，是物业设计必须考虑的。工业和住宅物业要考虑绿地、园林的规划设计。在现代物业设计中，还应考虑垃圾的收集、存放、处理问题。

由此可见，前期介入可以从业主和管理者的角度参与规划设计方案的讨论，完善设计细节，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因设计的缺陷或不足而给业主使用和物业管理带来的麻烦。[1]

2.2 物业管理的中期介入。

2.2.1 在项目的施工阶段。

开发商的主要精力更多放在工程进度、资金筹措和促销推广上，尽管从开发商的本意来说，总是希望能保证工程质量，使所建物业达到优良乃至优质工程的目标，但往往由于人力、技术、精力等方面的原因忽视了对工程质量的全面监控。虽然我国已经实行工程监理制度，但是监理不是物业建成之后使用维护的参与者，所以从使用方便的角度来说，监理很难发现施工中存在的问题，比如：现在的物业建设，特别是高层物业建设，其结构、管线等十分复杂，安装、施工工程中，粗心大意或随心所欲都可能给设施、设备的使用带来极大的困难，甚至导致极大的浪费，特别是在目前房地产的施工安装单位尚不很了解和重视物业管理工作的情况下，某些作业者很可能为方便自己工作，而不是从有利于业主使用角度去安装施工，从而给入住后的物业管理带来诸多难以解决的问题。物业管理企业可根据以往的物业管理经验，总结物业在使用过程中常暴露的各种工程质量问题，通过参与施工监理，加强监理的力度，尽可能把施工质量问题消灭在建造过程中，消除隐患，确保物业的工程质量。同时，物业管理企业参与物业建造过程的质量监理，可以提高物业验收工作质量，缩短验收时间，使验收不至于成为“走过场”的程序，也为以后接管物业打下良好的基础。

2.2.2 在项目设备安装阶段。

有的开发、设计单位在物业配套机电设备的选购、施工中往往留下华而不实或考虑不周之处，造成可维护性不足，特别是在接管验收阶段，开发商往往只注重物业整体的交付使用，而很少考虑到物业公司接管后细微全面的需要，给物业建成后的使用维护带来诸多不便，也对物业管理单位顺利、及时地为业主提供良好的管理服务带来影响。有物业管理公司提前介入后，发展商可以得到物业管理公司的紧密配合，从而专心开发建设。物业管理公司可以根据物业管理的技术规范要求，对接管的物业从使用功能上严格把关，就日常管理维护工作中可能出现的问题直接与建筑安装单位交涉，监督并促使其解决发现的问题，避免扯皮推诿的发生。特别是能够及时指出安装调试过程中给排水、电力照明、通讯、暖通、气体动力、供电、防震防雷、电梯、消防等各个设备系统中所存在的问题，促使开发商引起高度重视并要求承建单位限期解决，确保各项设备设施在投入使用前就能正常运行。其机电设备管理人员可以提前熟悉相应设备的操作、管理和维护，同时严格按照国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》做好接管验收工作。同时，由于有了提前介入，物业管理单位对物业的总体规划布局、结构和管线布置、设备设施能基本做到心中有数，对物业可能出现的隐患了如指掌;所发现的问题在施工安装方尚未退场之前即已解决，既节省费用，又大大缩短物业开发、经营和使用之间的过渡期。[2]

2.3 在工程基本结束、准备竣工验收和接管验收时介入。

此时，物业的建设已经基本完成，物业公司的介入对物业本身品质的提升已无任何帮助。物业公司的任务就是帮助开发商进行物业的销售，总的来说，物业公司的作用体现在以下两点：

2.3.1 有利于促进物业的销售。

先进的物业管理和服务工作无疑是对购房者消费心态的满足与保证。物业管理前期介入将工作重点放在营造出一种富有特色的企业文化上，树立物业品牌。同时，大力宣传该物业的独到之处，对该物业的优质服务水准及价格与价值相符的收费标准，从而吸引更多的消费者前来购置物业，并可以使产权人的房产得到增值。

2.3.2 有利于物业管理公司的准备工作。

物业管理前期介入可以使物业管理公司提前熟悉楼宇中各种设备和线路，收集、掌握房屋及公用设施设备的第一手资料，建立原始档案，为以后顺利管理带来便利。此外，在对物业实体实施管理之前还可以进行服务方案的设计，制定相应的管理细则，并进行人员的招聘和培训等，实施入住前的宣传与教育。[3]

3. 结语

通过以上的分析可知，物业管理公司的前期介入确实非常重要、非常关键。从科学角度分析，物业管理公司的介入应越早越好。物业管理公司越早介入，开发商损失越少，业主得利越多，物业管理公司的管理基础将会越扎实，楼盘的保值、升值将会更有保障。因此，笔者认为，物业管理的最佳介入时机是项目处于可行性研究之时。

参考文献

[1]阮文勤.试论物业管理前期介入[J].福建商业高等专科学校学报, 2005, (2) :19-20.

[2]张惠芸.试论物业管理前期介入[J].天津职业院校联合学报, 2006 (5) ;134-136.

[3]殷闽华.试论物业管理前期介入的意义[J].福建行政学院福建经济管理干部学院学报, 2003增刊.

物业开发 篇2

1、验收前的准备工作

本验收管理制度是指由xx网络能源有限公司新厂房项目招标组向深圳市xx物业管理有限公司进行的物业验收和移交工作。

xx物业组织项目专业人员组成验收小组参加验收工作。

验收小组根据提供的图纸，按照项目设计要点、竣工图、设施清单、所有设施设备出厂合格证书、设备调试运行记录、试验报告等进行验收。

2、验收的实施

验收小组在验收过程中，可先按专业分工及标准、计划、设备清单进行单项验收，然后再进行综合验收;实物的验收，主要应核查设备和主要部件的规格、型号、制造厂，并清点数量、安装位置等。

3、验收后的处理工作

验收小组专业人员根据分工写出单项的验收报告，验收小组负责人根据验收报告，写出物业的综合性验收评定意见书，呈交项目招标组。对存在问题的设备、设施写出书面报告，上报项目招标组。管理处负责人代表物业管理接收单位同物业的交接单位进行正式移交，并办理有关手续。验收小组要会同项目招标组签字生效，将全部、档案资料移交给管理处存档。

4、验收后不合格的处理工作

对在验收发现存在问题的设施、设备，管理处制订整改落实措施，并报项目招标组和xx物业审核。

5、设备验收

验收的条件是设计图纸与设备的规格型号、数量符合;主要设备、设施安装位置与安装质量符合;设备或系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果记录在《验收交接记录表》中。对移交的竣工图，在《验收交接记录》中记录。对物业的其它配套系统、设施进行验收，验收结果也记录在《验收交接记录表》中。

二、公共设施维护管理制度

1、管理处负责厂区内公用设施、设备的日常管理、检查维护，确保设施、设备处于良好运行状态。

2、公用设施、设备标识系统规范完整、准确无误。

3、厂区内疏散指示器、安全出口不得损坏。

4、厂区内的设备、设施损坏，须及时修理和更换。

5、市政公用设施、设备如发生损坏，立即通知市属有关部门维修或更换。

6、任何部位和个人不得损坏或挪用公用 设施、设备。

三、临时用电、用水管理规定

1、临时用电计划申请

1)施工前，由施工单位或根据施工项目和用电量大小，向管理处递交临时用电计划申请表。

2)临时用电计划申请表中，应列明所使用电动设备的名称、功率和数量。

3)管理处派技术人员对其机械电气设备进行检查核实。

4)申请人或单位必须提供操作人员的上岗证复印件，每人一证。操作人员无证的，管理处一律不予批准申请。

2、临时用电管理规定

1)凡施工所使用的电动设备、工具及电线等器材，必须符合国家有关产品质量规定和安全要求。

2)在管理处技术人员指定的地点接线，并安装漏电保护开关、用电计量表、施工配电盘(箱)。

3)电动工具、临时照明线路应使用合格插头、插座。

3、临时用电施工限制

1)不影响厂区内机电设备的正常运作。

2)不超出供电负荷量允许范围。

3)噪音很大的电动工具，严格按规定时间进行操作，不影响业主的正常作息和生活。

4、禁止以下行为：

1)乱拉乱接电线。

2)超出设计负荷的临时用电，未经申请用电计划的用电。

3)直接将电线插入插座的用电行为。

5、管理处管理权限

1)有权劝阻或制止违章操作。

2)有权对业主单位进行巡视检查。

3)有权对所使用的电动设备工具随时进行检查。

4)对不听劝阻的.违章施工行为，可停止供电，以防止事故发生。

6、临时用水管理

1)施工前，施工单位或业主单位根据施工项目和用水量，向管理处预先申请临时用水。

2)使用人需安装水表，并接入管理处指定的用水接口。

3)禁止任何乱接水的行为，不听劝阻管理处可采取停水措施。

四、投诉处理和分析制度

1、凡业主对管理处管理、服务方面的投诉，不论采取何种方式(如信函、电话或面谈)，均需进行接待、记录，同时应做好相应记录。

2、管理处接到投诉后，在预约时间内向业主答复采取何种补救处理措施，答复时间最长不超过一天。

3、管理处按照业主投诉的内容，安排相应人员解决问题，并将结果反馈给客户服务中心。

4、对重大问题的投诉，相应人员不能处理的或需统一协调的问题，直接报管理处主任。由管理处主任作出处理决定。

5、客户服务中心应通过电话或采用其它形式跟踪投诉处理结果，未解决的，责成有关部门/管理处迅速处理。

6、对业主的投诉，应即时作出分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生类似问题。

五、意见调查和回访制度

1、公司品质管理部每半年进行一次业主意见调查。业主意见调查应列明业主对以下方面的满意程度：

1)安全管理

2)绿化管理

3)清洁服务

4)四害消杀服务

5)投诉或意见处理

6)停车场管理

7)设备设施管理

8)电梯管理

9)维修服务

10)服务态度

2、品质管理部对回收的意见表进行统计分析，并将结果按调查表的回收份数、总的满意率以及分项满意率、业主对物业管理的意见、建议(共性、个性的意见)等书面交给管理处。

3、对存在的问题，管理处主任提出整改意见，责成有关人员限期解决。

4、对业主的误解，应进行必要的耐心解释。

5、业主意见调查结果及整改方案应向业主公布，接受监督。

6、相关职能部门应定期对业主进行回访。

7、回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好回访记录。

8、回访中，对业主单位的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约时间答复。

9、业主意见评价统计计算方法

1)统计计算应根据已发放和回收的调查表进行。

2)统计计算符号

n- 发放的调查表总数

h- 回收的调查表总数

x- 调查表的调查项目数

y- 每份调查表评价满意的项数

o- 评价满意的项目总数

a- 回收率： %;

k- 满意率： %;

3)统计计算公式

a=h÷n×100%

o=σy=y1+y2+y3+……+yn

k=o÷x×n×100%

六、维修管理制度

1、管理处接到的业主维修的诉求后，必须在5分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1)自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2)不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布、废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾(如泥沙、砖头、纸箱等)要搬到附近的垃圾桶边。用干净的抹布擦拭弄脏的各部位(如桌椅、墙壁、地面等)。恢复各物品的原貌(位置)。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方(合理的要求)，则应及时进行整改直至业主满意为止。

8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

七、垃圾收集与处理管理制度

1、垃圾的分类处理

1)工程垃圾：瓦砾、碎砖、灰渣等坚硬的工程垃圾应用斗车或其它装运工具运送到指定地点倒放，禁止倒在垃圾中转站内。路面灰尘、泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染。

2)生活垃圾：清洁工清洁时的少量垃圾可倒入附近的垃圾桶内，量大的垃圾应直接运送到小区内的垃圾中转站内。清洁工应在规定时间内收集垃圾桶内的垃圾并转运至垃圾中转站。

2、垃圾中转站的垃圾应日产日清，如垃圾较多影响垃圾存放时，可增加清运次数。

3、清洁人员应负责垃圾中转站周围的卫生。保证垃圾中转站里的垃圾存放齐整，地面无散落的垃圾。

1)负责每天一次冲冼垃圾中转站地面。

2)每天应对垃圾中转站进行一次消杀工作。

4、垃圾中转站的卫生标准：

1)地面无散落垃圾，无污水，污渍;

2)墙面无粘附物，无明显污迹;

3)垃圾做到日产日清;

4)所有垃圾集中堆放在堆放点，做到合理、卫生、四周无散积垃圾;

5)可作废品回收的垃圾应另行堆放;

6)垃圾站应保持清洁无异味，每天应定时喷洒药水，防止发生虫害;

7)按要求做好垃圾袋装化。

5、垃圾车撒落在小区内的垃圾由垃圾清运人员负责扫净。

6、综合管理员应按相关标准检查清洁工的工作情况，并记录。

八、卫生消杀管理制度

1、综合管理员应根据季节的变化制定出卫生消杀工作的管理。

2、消杀工作计划应包括以下内容;

1)消杀对象;

2)消杀区域;

3)消杀方式药物计划;

4)消杀费用预算。

3、消杀区域包括：楼梯口、梯间及周围公共部分、平台、沙井、化粪池、垃圾箱、垃圾中转站等室外公共区域。

4、消杀方式以喷药消杀为主，灭鼠方法主要采取投放拌有鼠药的饵料。

5、投放鼠药必须在保证安全的前提下进行，必要时挂上明显的标识。

6、消杀作业完毕，应将器具、药具统一清冼保管。

7、消杀工作标准

1)检查仓库或厂区生产车间，目视无明显蚊虫在飞。

2)检查和楼层及转角垃圾桶摆放处，目视无苍蝇滋生地。

3)检查楼内和污水井、无害虫出现。

4)抽检楼道、绿化地、排污渠无明显鼠迹，用布粉法检查老鼠密度，不超过1%，鼠洞每2万平方米不超过1个。

8、消杀工作的管理与检查

1)消杀工作前，综合管理员必须详尽地告诉作业人员应注意的安全事项。

2)综合管理员每周检查一次消杀工作的进行情况并将工作情况记录于工作记录中。

3)综合管理员现场跟踪检查，确保操作正确。

九、受伤/急症等紧急救援措施

1、若有发生受伤或急症等人员，旁人应根据原因紧急采取相应措施或打电话给管理处救援。

2、管理处人员应使伤者或急症者处于温暖及合适的环境中，并细心呵护。

3、管理处在救援伤者时，同时拨打120寻求援助，说明具体方位。

4、管理处应派护管员到厂区门口等待医务人员的到来。

十、火警应急措施

1、发生火警，切勿急燥，保持镇定。通知监控中心或拨打火警电话119。

2、紧急关闭电源、管理处人员应紧急疏散厂区内的人员。

3、击破安装在楼道里的报警按钮。

4、遇到浓烟，应用浸湿的毛巾等物捂住面部及身体。

5、用灭火设备扑灭火源，但切勿把自己置身于危险中。

6、迅速脱离火灾现场，请牢记不要搭乘电梯。

十一、停水/停电的应急措施

1、当接到相关部门停水/停电通知时，应以书面形式提前通知业主，做好相应的准备。并在大堂入口处显着位置贴温馨提示等通知。

2、当遇到突然停水时，管理处应打电话给政府相关部门咨询，同时并以电话/广播等方式快速通知业主，后再以书面形式补办。

3、当遇到突然停电时，应起用另一回路电源，若无双回路，发电机30秒之内自动启动，保证厂区的弱电系统正常运行。

4、突然停电时，被困在电梯有人员应通知管理处专人进行解困。解困后，将电梯降至首层。

5、突然停电时，应以电话/广播等形式通知业主，然后再以书面形式通知业主。

浅议小区物业管理系统的开发 篇3

关键词：计算机技术；住宅小区；物业管理

中图分类号：TP311.52 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）05-0157-01

一、使用工具

目前在我国市场上可用作企业级的开发工具有很多，在此笔者选用JAVA SERVER PAGE进行简单描述。

Java Server Page简称为JSP，是由Sun公司在Java语言上开发出来的一种动态网页制作技术，它提供了一种建立动态网页的简单方法，并为开发人员提供了一个Server端框架，基于这个框架，开发人员可以使用多种语言，灵活快速地创建和维护动态网页。JSP能够快速的开发出基于所有Web服务器和应用服务器环境，独立于平台的应用程序，而且具有非常强的可伸缩性。这种跨平台特性己包含了目前大部份网站服务器配置环境。

数据库采用Microsoft SQL Server 2000，其具有以下的优点：一是信息易于查找和使用。二是支持Web功能的信息共享。三是提供名称自动更正功能。四是具有子数据表功能。五是数据访问页功能等等。

在小区物业管理系统的开发过程中，第一，开发者要对目前的前沿技术具有一定的认知。第二，将一些常用技术应用到系统开发中，并具有一定的责任感。第三，要结合自身的条件，在共同研讨和协商的情况下进行知识共享和交流。

二、需求分析

在软件工程中，需求分析指的是在建立一个新的或改变一个现存的电脑系统时描写新系统的目的、范围、定义和功能时所要做的所有的工作。需求分析是软件工程中的一个关键过程。在这个过程中，系统分析员和软件工程师确定顾客的需要。只有在确定了这些需要后，才能够分析和寻求新系统的解决方法。在小区物业管理系统开发的过程中，需求分析可以从以下几方面入手。

（一）用户需求分析。在进入系统之前，要进行身份确认，只有用户名和用户密码都相符的用户方可进入系统，为了防止不合法用户对数据的察看和修改。系统可把用户分为二个级别：住户和管理员，住户可以管理自己的信息，可以提交报修信息和投诉信息，可以浏览收费信息和楼盘信息。管理员可以设定用户名、密码和其权限，还可以对纪录进行增加、删除、修改等操作。

（二）系统功能需求分析。小区物业管理系统是为了对小区物业实行计算机化的管理，以提高工作效率，方便用户。主要功能应该有楼盘信息、收费、报修、投诉、维修、基本资料管理以及对系统自身的用户权限管理等。物管中心不但应含有小区日常项目的信息，而且还应该包含对各项功能的查询功能。而系统管理的主要任务是提高系统安全性和对系统提供良好的维护，如用户权限可以为用户提供权限服务。通过该系统，可以使小区的管理人员工作系统化、规范化、自动化，从而提高小区管理人员的工作效率。

（三）性能需求分析。系统的性能需求应该至少包括以下三点：一是灵活的数据记录编辑功能，可以随时对记录进行增加，修改，更新，删除，浏览等编辑操作。并将查询方式有机溶入编辑界面，可以实现对某项记录定位，再进行编辑，修改，更新。二是多个数据库表的任意组合条件的查询。便于在实际档案管理操作中对保种情况，多种条件下的人员情况进行统计查看。三是具备分级用户权限管理设置，以确保档案的保密性和安全性。

三、数据库设计

系统可采用模块化程序设计方法，这样既便于系统功能的各种组合和修改，又便于未参与开发的技术维护人员补充、维护。在系统功能分析的基础上，考虑JAVA SERVER PAGE程序编制的特点，可以大概得到如下所示的系统流程图。

系统后台数据库中可设计6张数据表，分别为业户信息表（x_yehu）、报修信息表（x_baoxiu）、投诉信息表（x_tousu）、收费信息表（x_shoufei）、留言信息表（x_liuyan）和管理员信息表（x_admin）。具体结构设计如下：

（一）操作员信息表（x_yehu）。操作员信息表主要用于存储系统小区内住户的信息，主要字段有ID、姓名、性別、年龄、住址、联系方式、登录账号、密码等。

（二）投诉信息表（t_tousu）。投诉信息表主要用于存储业主的投诉信息，主要字段有投诉时间、投诉原因、业主ID、投诉状态等。

（三）报修信息表（t_baoxiu）。报修信息表主要用于存储业主的报修信息，主要字段有报修时间、报修原因、业主ID、报修状态等。

（四）收费信息表（t_shoufei）。收费信息表主要用于存储对业主的收费信息，主要字段有收费时间、收费项目、业主ID、收费金额等。

（五）留言信息表（t_liuyan）。留言信息表主要用于存储业主的留言信息，主要字段有留言时间、留言标题、留言内容、留言业户等。

（六）管理员信息表（t_admin）。管理员信息表主要用于系统管理员的信息，主要字段包括：编号、登陆账号、登陆密码。

总之，住宅小区作为主流的居住方式，对于小区管理出现的新问题。不必采用传统的、落后的人工的方式管理小区，可以采用一套小区物业管理系统软件就能很好的解决问题了。采用一套小区物业管理系统软件从开发工具、需求调查和数据库设计三个方面入手进行管理，希望对各个小区的物业管理系统开发有一定的借鉴作用。

参考文献：

[1]百度百科，浅议小区物业管理系统的开发。

物业管理信息系统的设计与开发 篇4

目前小区管理在手工操作时代,工作非常繁琐,需要大量的人力、物力和财力,极大的浪费了小区物业的资源,对于小区的管理人员来说,物业设备管理、停车场管理、住户的投诉管理、住户的报修管理、住户的设备维修管理等等,采用手工记录这些事情,不但麻烦,还经常出错,给广大住户和管理人员带来很多不便。因此通过开发物业管理的系统,既是帮助小区管理人员从复杂的物业管理之中解放出来,也是全方位提高物业管理水平的、提高业主满意度的最佳方式。物业管理的信息化与科学化,已成为现代化生活水平步入高台阶的重要标志。

2 系统设计

2.1 系统分析

2.1.1 设计目标

本系统针对现代物业管理的最基本的要求而开发,通过对人员、设备、服务、信息及各项活动实施全面管理,达到完善物业管理的目的。该系统具有科学、严密、高效、实用的特点,使各类物业管理公司既能加强管理,充分发挥所管理物业的各项人才、设备和信息优势,又能广泛提高经济效益,以达到较大的投资回报率及用户满意率。

设计的过程通常由两个主要的阶段组成:系统设计,确定系统的具体实现方案;结构设计,确定软件结构。

2.1.2 系统架构设计

在本次开发设计中采用JSP+Java Bean设计架构,JSP页面独自响应请求并将处理结果返回客户,所有的数据库操作通过Java Bean来实现。通过Java Bean的组合可以快速的生成新的应用程序,其最大的优点是可以实现代码的重复利用,而且有利于程序的维护。设计的开发环境为基于B/S结构的体系,开发技术为JSP,后台采用SQL Server 2000数据库[1]。在B/S(浏览器/服务器)软件体系结构下,用户界面完全通过WWW浏览器实现,一部分事务逻辑在前端实现,但是主要事务逻辑在服务器端实现,维护和升级也比较方便。

2.2 物业管理系统的模块设计

2.2.1 系统登录模块

登录该系统的用户角色分为两种,一是普通用户,一是系统管理员。普通用户只能对本系统做一些基本的操作,而系统管理员则可以进行全部操作。在本系统时用户必须拥有自己的用户名与口令才能进入本系统,对没有用户名与密码的用户需要系统管理员先添加用户,对用户权限进行设置,然后再进行登录。

2.2.2 住户管理模块

在此模块中,可实现对住户基本信息的添加、删除、查询与修改等基本功能。当需要添加住户基本信息时,单击导航菜单中的“基本信息设置”链接项,对住户的基本信息进行添加,并且将添加的数据保存到数据库中。当需要修改住户信息时,可单击修改的链接,对要修改的内容进行操作,修改的结果保存到数据库中。单击删除可将此记录删除,在删除之前会进行确认,删除操作将影响数据库中的数据。

2.2.3 楼房信息管理模块

该模块主要实现对楼房信息的基本操作。当要添加楼房信息时,可在录入楼房信息一栏中录入有关楼房的各项信息,当单击提交按钮时,可以要添加的信息进行处理。当单击修改时可对数据库中原有的楼房信息进行修改,并更新数据库中的数据。当需要删除有关该楼房信息的数据时,可单击删除下的“X”,会进行提示,若真正删除,单击确定,该数据将消失[2]。

2.2.4 停车场信息管理模块

该模块主要实现对停车场信息的基本功能操作。但可对停车场的信息进行添加,输入的内容不能为空。

2.2.5 住户投诉信息管理模块

该模块主要实现对住户投诉信息加工和处理。在此模块中还可以对投诉信息进行录入,也可进行修改与删除。当需要查询时,还可以进行查询操作。可以按投诉人的姓名进行查询,也可按经手人查询,还可以对满足该两项条件的内容进行查询,并且可以实现模糊查询。

2.2.6 住户费用查询模块

该模块主要实现对费用信息的查询功能。当登录系统的用户为系统管理员时,该用户不仅可以对费用的基本信息进行查询操作,还可以对费用的基本信息进行添加、修改与删除等操作。查询和录入信息可通过“查询和维护住户费用信息|录入费用信息”导航条进行切换。当进行查询操作时,可实现多个条件的查询,也可实现单个条件的查询,还可以按住户名进行模糊查询[3]。

2.2.7 用户添加模块

当登录本系统的用户为系统管理员时,他可对普通用户进行添加,并将普通用户的基本信息存入数据库中,也可以进行修改与删除操作。当登录系统的用户为普通用户时,无权进行本项操作,要添加用户的信息内容不能为空,

2.3 程序设计代码

部分代码如下:

3 系统测试

在软件生命周期的每个阶段都不可避免地会产生差错。调试的目的就是在软件投入生产运行之前,尽可能多地发现软件中的错误。本系统主要运用黑盒和白盒测试理念,采用四个步骤来完成,测试具体情况如下:

1、单元测试。单元测试也称模块测试,是针对软件设计的最小单元程序模块进行测试的工作。其目的是发现模块内部的错误,修改这些错误使其代码能够正确运行。其中,多个功能独立的程序模块可并行进行测试。

2、集成测试。集成测试也称组装测试,经的任务是按照一定的策略对单元测试的模块进行组装,并在组装过程中进行模块接口与系统功能测试。

3、确认测试。确认测试也称有效性测试,目的是验证软件的有效性,即验证软件的功能和性能及其他特性是否符合用户要求。软件的功能和性要求参照软件需求说明书。

4、系统测试。经过了前面一系列测试过程,软件的功能已基本符合要求,进行系统测试的目的是为了测试软件安装到实际应用的系统中后,能否与系统的其余部分协调工作,以及对系统运行可能出现的各种情况的处理能力。

通过这几方面的调试,我很好的提高了系统的性能,达到了所要达到的要求,可以说调试是成功的。

4 总结

由于时间仓促,在这次程序设计的过程中,本软件还有不完善的地方,这有待我以后继续完善,恳请各位同行提出批评改进意见。

摘要：本文基于JSP设计模式建立了物业管理信息的开发系统。从业务需求出发,建立了小区物业管理系统的功能模型和实现方案。分析了国内物业管理信息系统的发展和使用现状,指出了现阶段存在的问题,阐述了物业管理信息化的必要性。实现了计算机的强大功能与现代的管理思想相结合的理念,为实现智能小区奠定基础。

关键词：物业,管理,机制

参考文献

[1]耿祥义,张跃平。JAVA2实用教程。北京:清华大学出版社,2001

[2]张立科。数据库开发技术与工程实践。北京:人民邮电出版社,2000

物业部职责(适用开发商) 篇5

1、协助公司领导制定并实施管理工作的年度/季度/月度工作目标、工作计划。

2、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准,组织落实上级主管部门下达的有关任务。

3、负责物业管理区域的客户房屋租赁中介和商务服务工作。

4、负责组织对相关分包方(清洁、绿化、消杀等)进行审核、管理、评定。

5、负责对楼宇管理、保洁绿化、消杀等工作进行系统管理和检查、监督、考核、评定。

6、组织协调公司的创优达标活动。

7、定期开展问卷调查或抽样访问活动,了解情况、听取意见,与客户保持良好关系,不断提高管理服务水平。

8、组织协调与相关政府主管部门(如居委会、派出所等)的关系。

9、负责受理和处理客户的投诉,并落实回访制度。

10、负责受理业户的报修、求助,并及时跟踪处理,适时反馈。

11、定期组织和开展社区文化活动。

12、协助行政人事部做好本部门的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。

13、完成领导交办的其他工作。

地铁上建物业开发经营问题的探讨 篇6

1.地铁作为城市轨道交通重要组成部分与城市发展的关系

传统的城市区域, 往往以单体建筑为基本的功能组织单元, 以街道和广场等要素为纽带进行连接, 街道成为联系的重要途径。轨道交通引入城市区域后, 成为最主要的基础设施之一。地铁的建成, 除可大大缩短两地之间的时间距离以外, 通常能在地铁口汇集周边客流、商流, 每个地铁站点可以相对于周边形成漏斗效应, 客流、商流以漏斗口为中心向周边辐射。地铁将提升沿线和两端的物业价值, 影响两侧的住宅、商业和办公物业, 改变城市格局, 促进新城市经济带的形成。因此在地铁站点的周边辐射区域, 成为一个城市规划、建设的最具活力区域, 从基本层面上改变、影响着一个城市的社会、经济发展。

2.地铁建设产生的经济效益

(1) 沿线土地的增值。地铁的开通运营, 带来了一种蕴含无限商机的“地铁经济”, 从而带旺一个片区, 增加物业升值空间。国际研究发现, 地铁对周边区域的地价提升比率, 根据原有区域条件不同可达到5%～15%;原有区域距离城市中心越远, 原有交通条件越差, 地价提升比率越高。

(2) 地铁上建物业价值凸显。地铁上建物业 (地铁车站相连的建筑物, 或者车站周边50-100米范围内的建筑物) 的规划、建设成为区域发展的引导者, 成为紧邻区域的参照体。地铁上建物业有效促进沿线商业、酒店、写字楼的增值, 吸引各种生活、商务、文化、娱乐等设施的向站点周围集中, 从而形成了轨道交通中的商圈经济的引擎。

目前地铁上建物业发展现状

目前, 发达国家地铁行业已进入成熟期, 同时城市的发展也已进入成熟期, 城市的规模、空间形态已相对稳定。在发达国家, 其地铁上建物业的开发以小规模改造为主。例如新京都车站上建物业占地3.8万平方米, 总建筑面积23.7万平方米, 车站总建筑面积约1.2万平方米;商业服务设施面积约22.5万平方米。这实际是一个综合建筑体, 包括酒店、百货、购物中心、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。此地铁上建成为该区域内重要的政治、经济、文化中心。

我国香港是地铁的发达地区, 而香港地铁正是由于成功的开发了众多的地铁上建物业, 成为当今为数不多的盈利的地铁公司之一。香港地铁其地铁上建物业发展利润十分可观, 其强势的“地铁+物业”发展策略很成功。香港地铁48%的收益来自地铁上建物业。迄今为止其在地铁沿线开发的用地达600万平方米, 包括住宅、商场、酒店及写字楼, 不仅为地铁建设筹集了资金, 而且保留了部分经营物业和管理物业, 以获得固定收入。

目前国内, 所谓的地铁上建物业即指地铁公司结合地铁展厅一体建设开发的物业。利用地铁站的交通便利性, 在地铁站上方以及紧邻站点周边建设物业项目。地铁上建物业的开发与经营尚还在摸索阶段, 作为已开始进行地铁建设的城市来说, 有效的开发经营地铁上建物业, 获取丰厚收益, 支持地铁事业持续发展, 是地铁物业经营者的首要任务。

开发地铁上建物业工作的模式

1.通过合理的规划设计, 优化地铁沿线上建物业与城市区域的结合, 提升地铁上建物业开发经营价值

随着地铁上建物业开发与地铁商圈经济的发展, 将地铁上建物业与城市中大量公共建筑 (写字楼、商业、酒店、体育场馆、医院、学校等) 和公交枢纽站 (公交、出租、社会停车、自行车存放等) 以及大型居住社区合理地集中配置, 从而真正解决城市的交通拥堵问题, 既达到城市节能降耗的目的, 又使物业整体价值得到了提升。

2.通过统筹策划, 拥有自持物业, 采取自行经营模式, 以打造企业品牌, 使企业可持续发展

地铁建设的一个世界性难题是:地铁建设耗资巨大, 建设周期很长。为了使企业可持续发展, 通过研究及争取相关政策, 统筹企业自身情况, 可拥有一部分自持物业, 地铁沿线上建物业发展的统一品牌营销不管采用何种方式, 物业发展的营销均以统筹的形象统一进行项目经营。这样最终可以形成地铁沿线物业发展的产品品牌, 创造品牌价值。与此同时, 也可创造长期收益。

3.通过对持有物业的租赁或出售, 获得丰厚的利润回馈

随着地铁上建物业业态种类的增多, 租赁或销售已成为开发经营的主要模式。物业的租赁模式风险小, 租赁收入稳定, 地铁公司可对上建物业项目进行行业态定位、招商和物业管理, 利用地铁独有的交通优势, 形成较高租金。物业出售则主要适用于住宅项目, 风险性小, 盈利空间大, 资金的回收速度较快, 可以在获得收益的同时, 在一定程度上缓解地铁工程建设以及上建物业开发所面临的资金压力。

物业开发 篇7

武汉市轨道交通2号线是武汉市轨道交通网络中最重要的线路，在“复合利用空间、集约用地”的设计指导思想下，常青花园车辆段项目在建设初始阶段就确定了“地铁+物业”的综合开发思路。

1 项目概况

常青花园车辆段位于2号线的最北端，地处汉口东西湖区常青花园住宅小区附近。车辆段北邻府河，与11万V高压走廊平行，南靠金银潭大道，西有李家墩变电站，东侧为正在建设中的城际铁路。南侧预留2号线北延长线常青车辆段地铁站，金银潭大道上设置两处出入口。

车辆段总用地面积为41.16 ha，布置有停车列检库、联合车库、调机车库、综合楼、材料总库、牵引变电所、洗车库、动调试验间、给水加压站、污水处理站、油脂存放间等建筑单体，总建筑面积为12万m2。

车辆段西侧及南侧共16.37 ha进行物业开发，开发总建筑面积为52万m2，主要包括高层住宅、公寓、幼儿园、会所、商业以及停车场等。

2 综合开发设计理念

所谓“地铁+物业”的综合开发模式，主要是将车辆段布置在地面，水平展开，通过对众多功能库房进行整合，形成连为一体的平台，作为开发物业建设用地的一种开发模式。

常青花园车辆段利用了车辆段工艺用房尺度大、占地大的特点，通过综合开发进行城市土地集约利用，这不仅符合节省土地的国家政策，也符合武汉市建设两型社会发展思路，同时也是解决城市轨道交通融资、改善轨道交通建设运营条件的一种重要手段。车辆段选址于城市近郊，周边自然环境良好，物业开发不仅有利于疏散市区人口，改善居住环境，而且车辆段上盖开发考虑了居民生活配套所必需的设施，并结合2号线延长线轨道交通车站的设置，利用车辆段开发项目方便居民，解决民生问题;同时也稳定居住人流，增加地铁客流和稳定的票务收入，此外，车辆段上盖开发结合住宅、商业综合开发，可改善工艺用房的景观，减少车辆段不良视线对城市景观的干扰。

在具体开发设计研究过程中，常青花园车辆段总体设计首先必须满足工艺要求。车辆段主要用于地铁车辆的停放、检修以及试验，合理的工艺设计是地铁安全运营的基础。工艺要求主要包括建筑布局设计、建筑空间设计、车辆限界设计、室内环境要求以及管线综合设计等。而物业开发设计必须在满足工艺要求的基础上进行，同时通过地面层、设备夹层及上盖平台层的立体组合形成具有丰富层次感的空间，通过简洁有序的立体垂直交通进行联系，实现充分合理利用车辆段屋盖上部空间。将生产运营对居住人群休闲生活的影响减少至最低限度，同时充分考虑到住宅小区人行流线对车辆段生产的影响。车辆段与物业开发应该形成两个独立的交通体系。

3 车辆段综合开发设计方案

3.1 场地概述

利用车辆段停车列检库区域规整柱网及出入段线的上部空间(上盖区域)布置高层住宅和小区公建，库区以外有条件设置规整柱网位置设置夹层汽车库和设备用房。

上盖区域内共分为B,C,D三个按车辆段功能和柱网布置划分的小区。B区为直接落地的上盖区域，C区为出入段线的上盖区域，D区为车辆段停车列检库区域。B,C,D区内设有高层住宅、公寓、幼儿园、会所等，沿咽喉区周边设有商铺。B,C,D区通过三个设在不同位置、方向的高架汽车道和两个人行天桥与地面连接。各区之间设置坡道进行连接，同时C,D区交接处设置架空平台与规划地铁站点相连。

3.2 上盖平台

由于上盖平台面积较大，其下部为车辆段各专业库房，且轨道密集，污水排水管在水平方向布置有一定的放坡(高差)要求，各种管线水平铺设有埋置深度的要求，且难免有交叉情况出现。综合以上各种因素，上盖平台确定为结构找坡，同时结合景观绿化、道路、广场布置，采取设置覆土层的方法解决以上问题，是比较经济而且确实可行的。

根据停车列检库及轨行区的工艺要求，结合上盖的覆土要求，B,C,D区的标高分别为6 m,9 m和12 m。三个区域通过坡道及台阶相互连接。

3.3 盖下柱网

由于车辆段各库房柱网间距是根据车辆限界要求来布置，因此盖下柱网的设置满足车辆段的工艺要求(见图1，图2)。

3.4 总体布局

B区没有车辆段有关库房及设施，在该区域设有供小区住户使用的2层(平台以下)停车库及设备用房，上部平台设有6栋12个单元的30层住宅楼，该区域平台高度6 m。盖上高层住宅布局均衡，相对围合，形成明显的可辨识单元群体。

C区整个上盖区域结合车辆段出入端线和咽喉部调机库柱网布置要求，分别设有住宅5栋10个单元的30层住宅楼、1栋30层公寓楼、1栋2层超市、1栋小区会所、1栋9班幼儿园、沿咽喉部周边设有2层楼的商铺。C区平台呈三角状，咽喉区开洞，满足盖下的通风采光要求。受盖下轨道线限制，盖上高层住宅贴上盖南北两侧布置。咽喉区周边为入口广场、小型商铺，会所及幼儿园布置在咽喉区西侧。

D区位于停车列检库上方，利用停车列检库柱网进行梁式转换，上盖设有12栋11层住宅，6栋16层住宅。停车列检库北侧道路上方设置夹层，作为住宅停车库使用。受盖下轨道线限制，盖上高层住宅顺着轨道线方向分布为3排，均衡布置(见图3)。

整个区域结合车辆段咽喉部开洞的要求，在设计中运用集中和分流的手法，合理组织人流动线和车行道路的走向。在上盖平台中间部位的C区设计小区会所、商铺、9班幼儿园、服务配套等公用设施，方便人们购物、休闲、出行。

在上盖区域周边和有高差的位置设0.8 m宽的绿化隔离带，使行人不易接近平台边缘的防护栏板。B,C上盖区域周边、坡道位置外沿部位均做垂直绿化处理。

4 交通组织设计

交通流线的设计以便捷、互不交叉为原则。其中步行流线:主要步行人流来自预留车辆段地铁站，结合车站设置连接上盖平台的通道、台阶，使人们可以十分方便的进出上盖区域。南面的规划道路设有两座人行天桥，共设有4组楼扶梯，每组有2台自动扶梯(一上一下)、1座楼梯，采用全天候的服务形式。车行流线:机动车出入则通过设在位于上盖区域3个不同方向的车道进出。B,C区车辆可通过平台进入B区半地下停车库，然后从楼梯间到达平台。D区车辆主要停放在夹层汽车库，有坡道和楼梯与平台连接(见图4)。

在出入口设置方面，物业开发出入口的设置与车辆段出入口相互独立。由于车辆段北侧试车线的设置，B区无法与北侧规划道路地面相接。6 m平台处设置一个车行坡道与规划道路相连，同时设置坡道通向盖下的汽车停车库。C区域设有一个车行坡道与南侧的金银潭大道相接，在中间位置设有一座人行天桥与地面相连。商业区南侧设有架空平台直接与预留车辆段地铁站连接，方便人们的出行。D区东南侧设置车行坡道连接金银潭大道，中间位置设有一座人行天桥与地面相连。

消防车可通过3个进出上盖区域的坡道进入上盖区域(B,C,D区各1个)。同时上盖区域内部道路均可通过消防车，使其形成环道，平时实施车辆管理。

5 建筑消防设计

既有的建筑设计防火规范对厂房和民用建筑的消防问题分别进行了规定，但是没有对厂房和民用建筑叠加在一起，如何进行消防设计做相关规定。常青车辆段的消防设计参考国内外相关案例进行设计，并报请主管部门组织专家进行审查。

盖下建筑按建筑防火规范进行设计，建筑单体尽量靠近室外道路设置。由于调机库位于盖下的中间位置，因此设置了直通上盖平台的单独疏散楼梯。盖上建筑按现有规范进行设计，上盖平台可进入消防车，视为安全地面。人员疏散至室外平台，即可以认为安全疏散。上盖平台采用钢筋混凝土设计，连接上盖平台上下的所有管井及通道都进行了防火封堵设计。

6 物业开发与车辆段的相互影响

6.1 车辆段对开发的影响

地铁车辆段是一个工业建筑群，具有自身的工艺要求。建筑的工艺布局影响物业开发的使用范围。轨道的限界要求决定了建筑柱网的布置，盖下柱网的布置对上盖开发的布局和结构有限制作用。生产厂房的吊车决定了上盖平台的高度设计。

常青车辆段开发设计过程中，考虑到联合车库的结构跨度较大、平面布置较复杂，因此只对停车列检库进行了上盖开发。入库咽喉区轨道交叉密集，无法落柱，仅对出入段区域轨行区进行上盖开发。

车辆段的生产运营会对小区的居住环境产生一定的影响。首先，小区与外部的交通联系不是非常紧密;其次，生产过程中产生的噪声、振动等对居民有一定的影响;最后，车辆段作为工业建筑，建筑造型以及绿化对居住景观有一定影响。

6.2 开发对车辆段的影响

由于物业开发的引入，使得车辆段设计变得异常复杂。一方面，上盖开发的设计要求停车列检库采用混凝土结构设计，延长了建设周期。上盖平台阻碍了停车列检库的自然通风和自然采光，只能借助机械通风和人工照明，增加了运营成本。上盖的二期开发过程中，会对车辆段的运营产生一定的影响。另一方面，上盖物业开发的设计节约了城市用地，提高了土地的附加值，同时促进了局部的城市发展。

7 结语

常青车辆段项目目前已投入使用，上盖平台及以下部分已经建成，上盖开发部分进行了预留。车辆段进行上盖物业开发，在方案上是完全可行的。

车辆段与物业开发之间关系复杂，相互制约。设计初始阶段，应该同时启动设计，与地铁公司、开发建设方、市政、消防、规划等管理部门充分协调，重点解决消防、交通组织等问题，同时应该考虑开发的成本问题。

摘要：通过对常青花园车辆段上盖物业开发项目设计方案介绍,分析了地铁车辆段建设与上盖物业开发之间的相互影响,并对地铁车辆段上盖物业开发的理解、思考以及应用进行了探讨,为我国各城市建设新地铁车辆段上盖物业开发项目提供借鉴。

关键词：地铁,车辆段,物业开发

参考文献

[1]肖中岭.地铁车辆段及综合基地物业开发模式探析[J].都市快轨交通,2010,23(6):22-24.

[2]梁广深.建设节约型地铁车辆段初探[J].都市快轨交通,2009(6):35.

[3]徐伟工.深圳地铁前海车辆段上盖物业开发建筑设计方案的应用[J].福建建设科技,2011(4):102-103.

[4]杨晓峰.地铁上盖物业的建筑设计[J].国外建材科技,2008,29(4):79-81.

[5]高虹.地铁车辆段预留上盖开发消防设计研究[J].铁道工程学报,2009(6):38-40.

物业开发 篇8

随着轨道交通建设提速, 城轨车辆段上盖物业开发成为地铁物业的重要组成部分。上盖物业的给排水设计由于占地面积大, 建筑体量大以及盖上盖下权属不同等, 相比普通民建产生更多的设计问题。

1 工程概况

广州地铁6号线萝岗车辆段是广州第一个进行上盖综合开发的车辆段项目, 位于广州黄浦区大公山西南侧, 开创大道以北, 荔红一路以东。综合开发用地面积约30.19 ha。本项目总建筑面积约93万m2。车辆段上盖物业与盖下车辆段的竖向关系见图1。

2 盖上生活转输供水

本项目大部分生活加压供水泵房设置在8.5 m汽车库内, 经计算盖板最不利点补水处所需最小压力约0.24 MPa, 根据实测, 伴河路的市政供水压力可以达到0.22 MPa左右, 单纯采用市政压力补水存在停水的风险。笔者在G区地下室设置转输加压供水泵房, 转输水泵流量按照需转输供水组团的最高日最大时流量设计, 泵房内设置4台工频转输泵 (单泵参数Q=45 m3/h, H=35 m, P=11 k W, 三用一备) , 根据转输水泵8 min的流量加0.5 m水深的安全贮水量确定转输水箱的有效容积为80 m3。转输水泵房供水管网在8.5 m盖板车库内成环状布置, 与市政给水管一同引入盖上各分区生活供水泵房, 盖上生活水箱补水原理如图2所示。

当市政水压能够满足补水要求时, 盖上各分区的生活水箱直接由市政给水管随用随补。若市政给水管网不能满足补水要求, 则盖上任意分区的生活水箱内水位降到转输水泵的启泵水位时, 启泵信号传至G区转输泵房的控制箱内, 立即启动转输泵, 由转输供水管网补水至生活水箱的设计水位, 将此信号传至转输泵房控制箱, 当盖上各分区生活水箱全部补水至设计水位时, 关闭转输泵。转输水泵的启泵水位应设在生活水箱的安全贮水量与生活调节水量之间, 既保证转输水泵不频繁启动又尽可能利用市政水压补水。

3 盖上化粪池的安装

由于规划条件限制, 白地地块不能满足集中设置上盖物业化粪池的要求, 只能考虑将化粪池设置在14 m盖板平台上。14 m平台盖上覆土为1.5 m。为减少汇入化粪池污水量, 住宅内部采用污废水分流, 仅大便器污水汇入化粪池, 经计算每栋住宅楼选用2座有效容积为6 m3的YJBH-3-Ⅰ型玻璃钢化粪池, 分散布置。为保证化粪池铺设的覆土要求, 化粪池、化粪池前及池后检查井所在位置覆土比周围高0.3 m, 通气管设置于绿化丛中。生活污水出户管至化粪池前检查井仅有0.2 m的覆土, 为防止污水管道受压遭到破坏, 生活污水管选用离心柔性铸铁排水管, 并将其铺设在排水管浅沟, 上部铺设混凝土盖板。生活废水管采用相同的方法处理并接至化粪池后检查井。盖上化粪池安装大样详见图3。

4 排水管穿越沉降缝

结构专业前期设置沉降缝时未考虑上盖物业排水要求, 导致多处地块是由沉降缝围合形成的封闭区域, 造成排水管道不得不穿越沉降缝。因此需采取相应技术措施。

车辆段上盖覆土较少, 排水管道铺设坡度已经很难满足, 且大多数建筑的沉降量在20 mm以内, 本项目的建筑沉降量按照50 mm考虑。排水管道穿越沉降缝的大样如图4所示。排水管道穿过沉降缝处, 排水管材改用强度更高的柔性离心铸铁管。管道穿越沉降缝处, 设置相比排水管道大一号的防护套管, DN300的管道可设置D416的防护套管, 防止沉降发生时, 损坏管道。防护套管和排水管道的空隙参照柔性防水套管的安装要求填充柔性填缝材料, 密封膏嵌缝。

沉降缝两侧设置检查井, 便于发生沉降后维护检修。排水管道的下游 (即A区) 按照《建筑小区塑料排水检查井》 (08SS523, P15) 中坡度调整连接的安装要求设置球形接头, 伸缩管接等。A区发生沉降时, 可通过调整连接管的铺设坡度满足排水要求。排水管道上游 (B区) 的检查井设置50 mm的跌水, 以满足B区发生沉降时, 排水管道不出现倒坡, 满足排水要求。

管道穿过沉降缝处容易引起覆土内渗透水通过沉降缝排入汽车库, 引起汽车库漏水, 故在汽车库内的沉降缝位置设置截水槽。并且沉降缝围合形成封闭区域, 导致覆土内渗水无法及时排除, 容易造成景观植物烂根现象, 因此每处沉降缝围合区域的塑料排水板下设置DN50排水地漏, 通过DN50排水管道将渗水引至车库排水沟, 形成有组织排水。

5 上盖车库集水坑的设置

由于盖上物业与盖下车辆段分期建设, 8.5 m盖板作为盖下车辆段的临时屋面, 采用虹吸雨水排水系统, 屋面设置虹吸雨水斗及屋面排水沟。虹吸雨水斗集水坑大小为600 mm×600 mm×400 mm, 排水沟断面尺寸约为600 mm×220 mm。后期物业开发将8.5 m板作为汽车库时, 利用前期设置的排水沟作为车库排水沟, 将部分虹吸雨水斗集水坑改造成车库集水坑, 坑内设置小型潜污泵, 用于汽车库排除废水等, 如图5所示。设计中采用型号为M3068 HT210的潜污泵 (Q=12 m3/h, H=23 m, P=2.4 k W) , 该潜污泵尺寸约为310 mm×225 mm×490 mm, 采用软管连接移动式安装方式。设计停泵水位为8.30 m, 设计启泵水位为8.60 m, 高于排水沟底部, 旨在利用排水沟容积作为集水坑的有效容积。经计算该集水坑有效容积约为1.57 m3, 满足该型潜污泵的设置要求。

6 结语

随着城轨车辆段上盖物业开发越来越普及, 在今后的设计中, 应尽量避免由于建筑方案和结构构造等引起的给排水设计问题, 例如通过合理设置沉降缝, 避免出现排水管道不得不穿越沉降缝的问题。在确保不影响盖下车辆段运营和安全的同时, 保证盖上物业给排水设计的合理性。

摘要：以广州萝岗车辆段上盖物业开发为例, 针对车辆段上盖物业开发给排水设计中存在的若干共性问题, 提出可行的解决办法, 对其他城轨车辆段上盖开发项目设计有一定的借鉴意义。

关键词：上盖物业,转输供水,化粪池,沉降缝,集水坑

参考文献

[1]GB 50015—2003, 建筑给水排水设计规范 (2009年版) [S].

[2]DB J440100/T 175—2013, 用户生活给水系统设计、施工及验收规范[S].

[3]GB 50974—2014, 消防给水及消火栓系统技术规范[S].

物业开发 篇9

本文以深圳前海湾车辆段为例,详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,充分考虑项目所在地区周边环境情况,有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防以及外部环境的噪音、震动对上盖物业的影响及防控措施三个主要问题。为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。

1 项目概况

前海湾车辆段上盖物业建设项目位于深圳市南山区前海湾,未来前海湾CBD区东南角,平南铁路深圳西站西侧,南端为滨海大道,西侧空地规划为金融商务中心,北侧为规划一环快速通道(南坪快速通道)。

本项目总用地面积为50.9公顷,其中车辆段上盖面积35公顷。规划总建筑面积为141.00万平方米,平均容积率为3.0。其中保障性住房占总建筑面积的43%,计60.2万平方米。上盖物业在总体规划布局上,以注重环境,合理布局,功能分区明确,配套设施完善,可弹性开发等各项为规划设计总原则,务实与创新同步发展,力求体现城市土地的利用与轨道交通相结合的高效率开发模式。工程总平面布置见总平面图及鸟瞰图(图一)。

2 建筑消防设计

(1)首层生产界面:

地铁车辆段使用用房,层高9.0m;9.0m板设计火灾安全界面。

(2)二层(9.0m板)为城市通行界面:

主要为小区车库、小区设备用房及城市交通换乘空间,层高7.0m;

(3)三层(16.0m板)小区界面:

以上为商住及办公建筑,16.0m板设计火灾安全界面。

(4)9.00及16.0米平台均采用钢筋混凝土结构防火。

本项目建筑以地铁上盖9m,16m及上层11个地块建筑为依,室内消防给水系统具有独立扑灭火灾的能力,设置包括:消火栓系统、自动喷水灭火系统、手动及自动消防中央警报及侦察控制系统、水喷雾灭火系统、手提灭火仪器、气体灭火系统、移动式灭火器具。

16m平台区域设满足大型消防车双向通行的消防车环道。各消防车道均与市政出入口相接,满足各个方位来的消防车均能于16m平台消防。

居住区主要道路至少有两个方向与外围道路相连,机动车道对外出入口间距≥150m。沿街建筑物长度超过150m时,设置4m×4m的消防车道。穿过高层建筑的消防车道,其净高≥5m,当建筑物长度超过80m时,在底层设置人行通道。上16m平台的坡道坡度设计≤10%,消防登高面处车道宽度≥6m,坡度≤2%。地块道路转弯半径满足12m消防车通行要求,与市政道路接驳处转弯半径为9-12m。

高层建筑消防设计,沿干道两侧高层由道路红线向后退10～15m;高层建筑间防火间距≥13m,其余一、二级民用建筑防火间距≥9m。一、二级民用建筑间为6m。沿建筑群四周设消防环路,高层建筑的底边至少有一个长边或周边长度1/4且不小于一个长边长度为消防登高面。

3 交通组织

上盖物业开发项目与车辆段自9.00米平台分开,有各自独立的交通系统、消防流线系统,互不干扰。车辆段西侧、南侧及北端的东侧设有大门共3处与市政道路相衔接,段内设有消防车道干道。上盖物业交通设计以提升9m-16m平台的可达性为原则,提供多种出行路径和方式选择。9m平台为本项目以及社会换乘车辆停车场所。对上盖物业开发区域而言,16m平台只作为消防车和指定车辆的通行使用,形成明确的人车分流体系。

人流设计原则及组织

◆平时人流原则:不穿越车辆段使用区域。

(1)从底层的住宅大堂乘电梯或者底层的公共楼梯等;

(2)从9m停车层,通过内部竖向交通核直接进入建筑,或通过采光中庭的自动扶梯到达16m平台;

(3)通过社区巴士,送至各组团入口及办公、酒店集中停靠区;

(4)由上盖平台周边分布的楼梯、台阶和坡道上至16m平台;

(5)乘坐公交车到达公交停靠站点,然后通过大台阶和坡道上至16m平台。

◆火灾疏散人流原则:将16m平台作为火灾安全界面,人流不穿越或少穿越车辆段使用用房9.0m平面设置安全避难区域,可在此选择方向、驻留或等待救援。

在9.0m通过楼梯或坡道到达0.0m、16.0m,再由16m平台的室外楼梯到达0.0m,最终疏散地点是0.0m和16.0m,也可以通过9m城市道路疏散到0m。

车流设计原则及组织

◆普通车流原则:将9m平台视为上盖物业的地下室,居住者及城市换乘空间。

项目与周边市政道路采用3座高架桥连接于9.00米平台处。

(1)在4号地块设置换乘中心,解决地铁、公交车、社区巴士的换乘;

(2)出租车辆由三条干道上至9m平台,相应设置3处候车点。4号地块东南侧为地铁站出租车换乘点;

(3)私家车及公务、商务车流:从三条主干道上至9m高度进入城市支路,再由支路进入停车库,或者从规划12号路进入小区的入口,然后通过坡道直接进入停车库;

(4)公交车流:在0m标高设置停靠站,在9m标高的学府路和桃园路上设置了公交站点,方便外部人流到达平台和平台上人流的疏散;公交系统

3条道路结合地铁1号线车辆段上盖物业开发及道路纵坡、平交路口的位置等合理设置公交停靠站。学府路、桃园路、规划七号路这三条道路各设1对(共3对)公交停靠站,不设专用公交车道。公交停靠站均采用港湾式,港湾式公交站横向宽度3.0m。

(5)环保电瓶车流线:可以作为9m标高水平方向人流的集散;

(6)货车流:0m标高层通过小区环路直接到达建筑的货物出口,9m平台上可以通过货车直接行驶到建筑交通核心筒旁,由货梯运输。

◆消防车流原则:将16m平台作为火灾安全面,9m平台设置消防车通行空间。

消防车:消防车可以通过城市干道或坡道上9m平台,再从9m上至16m平台;在0m和16m平台设置了消防环道。

4 外部环境对上盖物业噪音、震动影响及防控措施

外环境对本项目的影响主要体现在:地铁1号线续建工程的前海湾车辆段出入段线,地铁1号线续建工程进出鲤鱼门站的运行列车,车辆段地铁列车作业将对本项目产生噪声、振动、二次结构噪声;学府路、桃源路、规划七号路及平南铁路将对本项目产生噪声、振动。经综合分析:对上盖物业最不利预测点的环境预测,有部分区域的初、近、远期夜间基本不能够满足《声环境质量标准》中的4a类区标准限值要求,初、近、远期夜间超标范围分别为:0.1～5.3dBA、0.4～6.5dBA、0.3～7.2dBA。

4.1 外环境对本项目的综合振动影响评价

(1)地铁工程对上盖物业最不利点的振动环境预测值,VLZ10最大值为73dB,最小值<60 dB;VLmax最大值为76dB,最小值<60 dB。

(2)上盖物业部分区域振动预测值不能够达到《城市区域环境振动标准》(GB10070-88)中的“混合区、商业中心区”昼间75dB、夜间72dB标准限值要求,超标量为1.0～4.0dB,振动超标的主要原因是2、3、10、11号地块位于试车线上方

(3)平南铁路对本项目的振动现状值即是预测值也能够满足《城市区域环境振动标准》(GB10070-88)中的“铁路干线两侧”标准限值要求。

4.2 外环境对本项目的二次结构噪声综合环境影响评价

前海湾车辆段对上盖物业最不利点的二次结构噪声的预测值范围为36.3～47.8dBA。部分区域位于车辆段地铁轨道试车线的上方,二结构噪声预测值不能够满足《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)中“40dBA”的参考标准值,超标7.8dBA;部分区域由于位于距离1号线续建工程进出鲤鱼门站附近,二结构噪声预测值不能够满足《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)中“40dBA”的参考标准值,超标仅为0.9dBA;部分区域虽位于车辆段上方,但二结构噪声预测值能够满足《民用建筑隔声设计规范》(GBJ118-88)中“40dBA”的参考标准值。

4.3 振动及二次结构噪声环境保护措施

地铁列车运行对上盖物业物业平台住宅楼产生的振动,除个别点超标外,基本满足标准要求;由振动引起的二次结构噪声部分超标。需采取减振措施以降低地铁列车运行产生的振动,既可以降低振动预测值、又可以可降低二次结构噪声。对于试车线、库外其它线及库内线分别采取以下减振措施,详见下表。

注:减振效果均是相对已有的轨道、道床技术条件而言。

根据上述分析,拟采用以下措施:

(1)对车辆段试车线、库外其它线及库内线采取轨道减振器或橡胶隔振垫或高弹性减振垫板减振;列车留在库外其它线在接近物业平台段及在库内线线运行时,列车速度应控制在7km/h以下;库内柱子不得与库内硬化地面进行钢性连接,在柱四周设置宽约20mm的隔振缝,在缝隙内填充沥青等阻尼材料;加强轨道、车轮等设备的维护保养,确保在良好的工况条件下工作;在夜间不得进行试车作业。通过采取以上措施,可控制车辆段振动及二次结构噪声对上盖物业住宅楼的影响,使振动及二级结构噪声满足相应标准要求

(2)高架桥桥梁段全封闭式声屏障:5m高声屏障,柔性路面

(3)平南铁路声屏障倒L型隔声式声屏障:3m高声屏障

(4)上盖物业部分受噪音影响严重建筑采用双层隔音玻璃

5 结论

(1)开发利用地铁车辆段上盖物业,通过技术措施及管理措施,在方案上完全可行。

(2)地铁车辆段及其上部空间的开发,在设计上,应视为一个完整系统,地铁车辆段及上盖开发为其两个不同功能的子系统,应于地铁车辆段设计同步进行。首先,在车辆段的初步设计阶段,必须与市政、规划等管理部门充分协调,重点是噪音防控、交通组织、建筑消防等方面。其次,要兼顾工业建筑标准与民用建筑标准的协调。

(3)在车辆段上盖物业开发,在噪音防控方面,应根据不同区域对不同噪音、震动因素充分考虑,对地铁车辆段及上盖物业两个子系统中分别采取此措施,采用减震、降噪、防噪等多种综合措施。

本项目符合国家的产业政策,选址符合深圳市城市规划要求,项目建设区内无环境制约因素;采取相应措施后,前海湾车辆段对本项目的振动、二次结构噪声影响及学府路、桃园路、规划七号路、平南铁路对本项目的声环境影响可得到有效控制。只要严格落实环境保护对策措施,并加强环境管理,项目实施对环境的影响及环境对本项目的影响是可以得到避免和控制的,从环境保护角度分析本项目建设是可行的。

摘要：随着我国经济的高速发展,城市规模不断扩大,很多城市均在发展地下轨道交通系统,本文详细阐述地铁车辆段上盖物业设计中,如何有效解决车辆段上盖物业的交通组织、建筑消防、噪音防控等三个主要问题。为今后车辆段及其上盖物业开发的设计方案提供借鉴。