现代物业

现代物业（通用10篇）

现代物业 篇1

物业设备管理是物业管理工作当中一个重要的组成部分,对物业的发展具有十分重要的影响,因此物业管理部门需要充分提高物业设备管理重要性的意识。在科学技术飞速发展的推动下,物业当中的现代化设备逐渐增多,有效的提升物业的发展,但同时也带来较多的问题,增加了设备管理工作的难度。

系统性和综合性是物业管理工作具有两个显著的特征,为了有效的提高物业设备的有效管理想,需要对物业设备进行科学的分类,并就其中存在的问题采取有效的解决措施,只有这样,物业部门的服务质量才会得到较大的提升。

1 物业设备的分类

现代化高层建筑都在向着智能化、功能多样化的方向发展,其中物业设备种类较多,属于物业的固定资产,对其进行科学的细化分类,针对不同种类进行具体的维护保养工作,能够确保物业设备的正常运转,提高物业设备的服务价值,为设备管理打下良好的基础。

关于物业设备,按照不同的标准,分类形式也会不同。按照设备功能标准,可以分为照明系统、空调系统、消防系统、电梯系统、弱电系统、通风换气系统以及给排水系统,还可以再往下细分,比如弱电系统中又包含了监控系统、广播设备系统、闭路电视系统、可视电话系统等,消防系统又可以分为系统控制设备、火灾险情探测设备以及灭火救灾设备,排水系统可以分为生活排水设备以及自然排水设备,通风系统可以分为局部通风设备系统以及全面通风设备系统,按照物业管理目标不同的标准,可以分为安全设备系统、基础设备系统以及生活设备系统。

2 物业设备管理中存在的问题

2.1 设备维护成本高

物业设备在长期的使用过程中,会产生严重的消耗和磨损,这样一来,各种各样的问题就会随之而产生,需要物业部门进行设备的维护和保养工作。

例如空调系统、电梯和弱电系统等部分都需要进行定期检查,一旦发现问题,需要及时的采取措施进行问题的处理,并采取有效的维护措施进行维护管理,如果处理的不及时,就会现成一定的安全隐患,威胁到人们的生命财产安全。

设备系统比较强大,不仅会增加设备的检修难度,还会需要大量的人力和物力的投资,只有这样,物业设备的正常运转才会有保障,其的使用年限才会延长,使用价值才会提高。

2.2 故障损失比较大

高层建筑的智能化水平比较高,人们对物业设备的依赖程度普遍较高,但是在长期的使用过程中,物业设备会出现故障,并且这些故障具有较强的突发性,这样的话,人们的生命财产损失就会比较严重,例如一个高层建筑的电梯在发生故障的时候,其的正常使用就会受到影响,居民的上楼和下楼都会很不方便,如果有人在乘坐电梯的时候发生故障,那么就会造成人员死亡事故的发生。

2.3 物业设备管理体制不健全

在管理物业设备的过程中,工作人员的工作内容不仅仅局限与设备故障的维修工作,还需要对物业设备进行定期的检查和维护工作,一旦发现设备的损害,需要进行及时的更换,但实际上,很多的物业公司的设备管理观念并不是很强,设备管理的重要性也没有充分的认识到,这样一来,管理工作的相关责任的落实就不会很顺利,造成物业设备管理体缺乏合理性和科学性。

3 提高物业设备管理水平的对策

3.1 增强物业设备管理观念

在物业设备的管理过程中,需要提高工作人员的设备管理观念,只有这样工作人员才会积极主动的参与到物业设备管理工作中,从而有效提高物业设备管理的水平和质量。物业部门应该广泛的开展员工培训工作,增加其的专业素质和工作能力,从而有效提升物业设备管理工作人员的设备管理理念,激发工作人员的工作积极性,在此基础上,还能够促使工作人员设备管理责任感的提高。

3.2 建立健全物业设备管理体制

为了促使物业管理体制的逐渐完善,需要物业部门保管好物业设备的基础资料,保证引进设备的质量,工作人员需要严格检查物业设备的出厂日期、使用年限、合格证书和安装调试等方面,还有就是需要按照相关的标准进行物业设备的分类和编码,在不同分类和编码的基础上,制定不同的和设备维护方案,并对每台设备的特征和故障维修进行详细的记录,从而促使数据库的建立,在故障出现的时候,能够将材料的及时调出,从而采取有效的措施进行处理和解决。最后需要促使设备管理程序的健全,综合而全面的考虑设备的检测、维修和培训教育等工作。

3.3 提高物业设备管理工作人员的素质

物业部门在管理设备的过程中,需要结合物业设备的实际情况,引进高素质的设备管理人才,最好具备完善的管理知识和专业知识,从而建立一支专业性质比较强的设备管理对队伍。工作人员需要具有上岗资格证,在上岗之前需要严格检查上岗资格,同时还需要开展设备故障检测维修等方面的培训工作,也需要邀请专家进行讲座等活动,只有这样,物业设备工作人员的综合素质才能得到有效的提高。

4 结语

总而言之,随着建筑行业的快速发展,建筑的规模越来越大,其的复杂程度也在逐渐的提升,因此需要采取有效的措施做好建筑的物业管理工作。物业设备作为物业管理工作中一个重要的组成部分,工作人员需要加强对其的重视,并采取有效的措施进行物业设备管理工作效率和质量的提高,只有这样,物业的现代化发展才会得以实现。但是由于各种影响因素的存在,物业设备管理工作中还存在一些问题,需要工作人员采取有效的措施进行处理,从而使物业设备的现代化管理水平逐渐的提高。

参考文献

[1]黄超.高职创业教育与物业管理专业教育融合路径探析[J].商.2015(46).

[2]林燕.北海市旅游房地产开发研究[J].民营科技.2014(09).

[3]张茜.房地产开发与经营课程教学改革探讨[J].科技视界.2014(30).

[4]王珏林,高磊.我国房地产开发企业——路在何方[J].中华建设.2014(10).

现代物业 篇2

■ 文 / 陈加元

现代物业服务业是现代服务业的重要组成部分，与人民群众生产生活息息相关，与房地产业的转型发展、经济结构的转型提升也有着紧密的联系，既事关民生，又事关发展。

统一思想，充分认识重要意义

当前，浙江省正处在全面建设小康社会的关键时期，处在加快转变经济发展方式的攻坚时期，加快现代物业服务业发展，正当其时，前景广阔，具有十分重要的意义。

1．加快现代物业服务业发展，是改善人居环境、提升城市形象、推进新型城市化的客观要求。

现代城市发展，三分靠建设，七分靠管理。物业服务作为城市管理的重要方面，是美化城市环境、提高人居品质的重要手段，也是实现城市化从以物为本向以人为本转变、从重建设轻管理向建管并重转变的重要路径。经过多年的发展，目前浙江省物业服务已覆盖95%以上的新建小区和近60%的旧住宅小区，并正在向公共道路、园林绿化等更广泛的领域延伸拓展，极大地改善了城市人居环境，有力地促进了园林城市、卫生城市、文明城市、绿化模范城市、环保模范城市的创建。我们相信，随着新型城市化的深入推进，随着城市发展的转型提升，现代物业服务业发展将迎来更加美好的明天。我们要积极顺应大势，乘势而上，努力为现代物业服务业发展打开更为广阔的发展空间。

2．加快现代物业服务业发展，是增加就业、促进消费、加快转变经济发展方式的重要举措。

物业服务业属于劳动密集型行业，在吸纳社会就业方面具有门槛低、容量大、覆盖广等特点，它的持续发展将为吸纳农村剩余劳动力、缓解城镇就业困难提供一条潜力巨大的出路。物业服务业还连接着生产和消费，它的兴旺发达，一方面可以带动装饰维修、电子商务、物流配送、文化健康等众多相关行业发展，有利于保增长、促调整；另一方面可以满足人民群众日益增长的家政服务、居家养老、房产经纪、票务代理等需求，有利于促消费、扩内需。我们要充分挖掘现代物业服务业的发展潜力，充分发挥现代物业服务业带动就业、带动消费、带动增长的巨大潜能，努力推动经济加快发展、高质量发展。

3．加快现代物业服务业发展，是加强社会建设、提升城市文明、建设和谐社会的现实需要。

城市是人类现代文明的重要载体，也是加强和创新社会管理的重要阵地，而物业服务在城市文明建设和城市社会管理中又发挥着重要作用。通过物业管理，可以丰富人民群众的物质文化生活，创建更加文明的城市环境；通过物业秩序维护，可以倡导良好的社会风尚，纠正社会不良行为，提高社会文明水平；通过物业居中协调，可以化解矛盾纠纷，增进人与人之间的和谐；通过物业人防技防，可以有效防范和处置各类自然和人为突发事件，保障人民群众生命财产安全。我们要全方位发挥物业服务的作用，努力推动城市文明建设，努力创新城市社会管理，促进社会和谐稳定。

4．加快现代物业服务业发展，是增加物业效用、保障改善民生、建设全面小康社会的迫切要求。

当今社会，物业已成为全社会和居民家庭的最大一笔财富。发展现代物业服务业，对物业进行专业化、精细化的维护保养，使物业保持良好的使用和运行状态，不但可以延长物业使用寿命，降低物业能源消耗，而且还可以有效促进物业保值增值，客观上为社会和广大业主创造财富。同时，物业服务面对的是千家万户，关系的是广大人民群众的切身利益，解决的是各类具体而实在的民生问题，提高物业服务水平，有利于切实提高人民群众的生活质量和幸福指数，促进全面小康社会的建设。我们要积极拓展现代物业服务业发展的新领域，不断打造现代物业服务业服务民生的新能力，努力增创人民群众的新福祉。

突出重点，提高发展水平

近20年来，是浙江省物业服务业发展的起步阶段，成绩有目共睹，问题也还不少。面对新形势新要求，去年省政府印发了《浙江省十二五城镇住房保障与房地产业发展规划的通知》（浙政发〔2011〕43号），今年省政府办公厅又出台了《关于加快发展现代物业服务业的若干意见》（浙政办发〔2012〕19号），着力推动浙江省现代物业服务业新一轮发展。我们要认真贯彻落实这两个文件的要求，珍惜已有的成绩，正视存在的问题，把握面临的机遇，认清肩负的责任，突出重点，统筹推进，努力提高现代物业服务业发展水平。

一要突出规划引领，完善标准体系，推动现代物业服务业有序发展。规划是推动行业有序发展的先导，标准是推动行业有序发展的基础。下一步，各地要结合本地实际，认真实施省政府及省政府办公厅出台的两个文件，合理规划本地区现代物业服务业发展。省建设厅等省级有关部门要在这两个文件的基础上分领域、分阶段制订现代物业服务业发展的专项规划计划。同时，要加快制订针对不同类型物业的服务标准和规范，加快修订完善业主大会议事规则、物业管理规约、物业服务合同等示范文本，引导物业服务企业开展标准化试点，提高物业服务业标准化水平。

二要突出扩面提质，转变发展方式，推动现代物业服务业持续发展。当前，浙江省物业服务总体上还是以住宅服务为主，覆盖面还不广，内容还比较单一，质量也不是很高，与人民群众的要求相比还有较大差距。下一步，一方面要积极拓宽服务领域，加快推动物业服务从以安保保洁和秩序维护为主向为居住者提供全面服务转变，从以住宅为主向覆盖住宅、办公楼、工业企业、学校、医院、市政设施、城市综合体、农居点等多种物业转变，从建成交付后的管理服务向建筑生命全周期的管理服务转变。另一方面，要着力提高服务质量，加快推动物

业服务由低层次、简单化、被动式的初级服务模式向高层次、多样化、主动式的增值服务模式转变，从低技术含量、劳动密集型向技术密集型、服务创新型转变，加快形成完备的现代物业服务体系。

三要突出示范带动，培育品牌企业，推动现代物业服务业提升发展。这些年来，浙江省特别是杭州、宁波等城市已成长起来一批具有较强实力的物业服务品牌骨干龙头企业，有的还成长为全省服务业重点企业。这些企业不但自身在市场竞争中具有很强的优势，而且对整个行业发展起到了很好的示范带动作用。下一步，要继续加大品牌企业培育力度，鼓励骨干物业服务企业通过加盟、兼并、重组等方式加大市场资源整合力度，积极采用现代信息技术和现代化管理手段，推进物业服务规模化、集约化发展；鼓励物业服务企业走专业化发展道路，大力扶持一批设备管理、保洁家政、园林养护、秩序维护等专业物业服务企业；鼓励物业服务企业注册和使用自主商标，提高物业服务品牌的知名度和美誉度，发挥品牌示范和集聚效应。

四要突出扶持引导，强化监管服务，推动现代物业服务业规范发展。物业服务业具有较强的民生保障功能和较强的公益性，既需要政府加强监督管理，更需要政府帮一把、扶一手、送一程。为此，要进一步完善物业服务业市场监管体系，健全物业服务招投标制度，建立公开、公平、公正的市场秩序；完善物业服务市场准入机制，严格执行物业服务企业资质管理办法，建立物业服务企业诚信档案和信息平台；加强物业服务承接验收监管，规范物业项目承接验收行为，维护业主和使用人的合法权益。同时，要认真落实财政、税收、物价、金融、用地等方面的扶持政策，进一步优化审批、审核等方面的管理服务，坚决破除各类行业性、区域性、行政性壁垒，切实解决一些地方、个别部门仍然存在的乱收费、乱罚款等现象，努力为现代物业服务业发展营造良好的政策和政务环境。

五要突出自治自律，夯实行业基础，推动现代物业服务业健康发展。广大业主是物业的主人，业主自治是物业服务业发展的重要基础。要强化业主主体意识，落实业主权利义务，加强业主组织建设，充分发挥业主大会、业主委员会在物业服务中的积极作用，不断提高业主自治管理水平。行业协会是政府与企业、企业与企业的桥梁纽带，行业自律是物业服务业发展的有力保障。要进一步加强物业服务行业协会建设，充分发挥行业协会的行业服务、行业自律、行业协调作用。目前全省物业服务行业协会组织建设还相对薄弱，有些地方还没有建立相关行业协会，有些地方虽然已经建立但还没有充分发挥其作用，下一步建设部门和相关行业协会要加强指导服务，有关部门要大力支持，努力把全省物业服务行业协会完善起来。广大物业服务行业协会要积极推进行业诚信体系建设，加快制订行业规范，加强职业道德建设，引导和促进物业服务企业和从业人员强化服务承诺、履行社会责任，不断提高行业自律能力。

六要突出实践探索，化解矛盾难题，推动现代物业服务业创新发展。当前，各地现代物业服务业发展总体良好，但存在的问题还不少，面临的困难也很多。这就要求我们用改革的思维破除障碍，用创新的办法解决难题，创造性地推动现代物业服务业发展。比如针对物业服务中矛盾纠纷频发的问题，各地要从创新社会管理出发，加快建立有效的物业服务投拆受理和物业服务纠纷快速处理机制，加快构建人民调解、行政调解、司法调解相互衔接、相互协调的物业服务纠纷调解工作新模式，及时解决各类物业服务矛盾纠纷。

加强领导，营造良好环境

一要强化组织领导。省级层面要在省城乡住房工作协调委员会的框架下，建立加快发展现代物业服务业联席会议制度，研究解决现代物业服务业发展中的重大问题。各级政府要充分认识加快现代物业服务业发展的重要意义，把这项工作摆到更加突出的重要位置，纳入服务业发展工作目标责任考核评价体系，健全相应的工作机制，制订相应的政策措施，落实相应的工作责任。各级建设部门要充分发挥牵头作用，加强对现代物业服务业发展的监督管理和指导服务。各级发改部门要将现代物业服务业发展纳入国民经济和社会发展规划及计划，在推进服务业发展中对现代物业服务业给予重点支持。各级民政部门要指导加强社区、业主自治管理，支持推动业主大会和业主委员会组织建设。各级财政、税务部门要加强对现代物业服务业发展的财税政策扶持。各级物价部门要推动完善物业服务分级定价机制，规范物业服务相关收费。各级工商、统计、质监、安监、金融等部门要各司其职，密切配合，进一步形成合力，共同支持现代物业服务业发展。

二要强化监测分析。政府有效引导行业发展，需要以客观翔实的资料数据和全面准确的研究分析为基础。现代物业服务业作为一个新兴行业，更是如此。这方面，尽管这些年各地都做了一些工作，但整体上看还比较薄弱、比较零散。下一步，建设部门要会同统计部门加快推进现代物业服务业统计信息平台建设，建立完善现代物业服务业统计报告制度和信息发布制度，着力强化现代物业服务业统计管理，提高相关统计的全面性、精确性和及时性。进一步加强现代物业服务业监测分析，及时反映新情况新问题，分析新动态新变化，研究新政策新措施，不断提高动态监测、综合分析、监管服务的能力和水平。

三要强化舆论引导。各级政府、各有关部门要充分利用电视、广播、报纸、网络等载体，大力宣传加快现代物业服务业发展的重要意义，大力宣传扶持现代物业服务业发展的政策措施，大力宣传物业服务中的好经验和好做法，最大限度地调动各种积极因素，凝聚社会各方力量。广大新闻媒体要坚持正面宣传引导，客观公正报道物业服务纠纷事件，引导广大人民群众正确认识物业服务，引导广大业主依法理性维权，引导广大物业服务企业规范管理服务，努力营造全社会关心和支持现代物业服务业发展的良好氛围。

（文章根据陈加元副省长在在浙江省现代物业服务业发展现场会上的讲话编辑整理，标题为编者所加）

浅谈现代物业管理企业的财务管理 篇3

一、现代物业管理企业财务管理综述

（一）现代物业管理企业财务管理的基本内容 具体包括：一是财务制度管理。财务管理的有关制度是物业管理企业各项财务管理工作正常、有序运作的基础。物业管理企业是以管理及服务为中心的经营性企业，大多通过维修、养护、商场、餐饮、家政服务等多种经营途径扩大资金来源。因此，其财务管理比经营单纯业务的企业要复杂，有关规章制度的建立与实施也就显得更加重要。二是资金筹措管理。物业管理企业筹措资金时，应当根据国家及当地有关法律法规的要求，通过不同的筹资渠道、筹资方式去筹措资金，以满足企业各项活动的需要。同时，还要降低资金成本，减少财务风险，提高企业经济效益，实现财务管理的预期目标。三是成本费用管理。成本费用是物业管理企业在为用户提供管理与服务过程中发生的资金消耗。通过预算、控制等环节实施的成本费用管理，对于合理降低成本，提高经济效益等具有重要意义。四是利润及分配管理。利润及分配管理一般包括企业营业收入管理、利润管理以及利润分配管理等内容，尤其是企业收益的分配会直接涉及到各方面的近期和长远利益，以及未来的积极性等问题。物业管理企业应当通过搞好经营决策、利润计划与分配，确保各方利益。

（二）现代物业管理企业财务管理的任务 具体包括：一是筹集和管理资金。筹集资金是为了保证物业经营需要，管理资金是为了加快资金的周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。二是经济核算。通过财务管理活动加强经济核算，改善经营管理，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。三是实行财务监督，维护财经法律。物业管理企业的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法律以及财务计划，对企业的各项开支和各项经济指标都要进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果也不断提高。同时，要在分配收益上严格遵守国家规定，及时上缴各种税金，弥补以前年度亏损，提取法定公积金、公益金，并向投资者分配利润。四是多元经营。积极组织资金，开辟物业管理企业的多种经营市场，“一业为主，多种经营”，不断寻求物业管理企业多种经营的新的生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。

二、现代物业管理企业财务管理完善措施

（一）加强固定资产管理 物业管理企业固定资产管理要做好以下工作：设置专门管理机构，配备相应管理人员，建立健全各项管理制度。建立健全管理帐卡，实行帐卡制度，即财会部门负责总账；财产管理部门负责明细账；使用部门负责建台账。实行责任制管理。物业管理企业的贵重仪器、设备要指定专人管理，制订操作规程，建立技术档案和维护、保养、交接以及使用情况报告制度。财产物资管理部门与财会部门要定期对固定资产进行清查、核实，做到账实相符、账账相符。固定资产的购置和修缮要充分考虑工作需要和财力可能，根据任务、技术条件和配套设施确定。特别是对万元以上大型设备的购置要进行科学论证，防止盲目性。新建房屋要按照基本建设程序报主管部门审批。新增加的固定资产要及时组织验收入账并及时投入使用。固定资产的拆迁、调出、报废必须报主管部门审批。固定资产的变价收入应转入专用基金，用于固定资产的更新。对盘盈、盘亏的固定资产，均应查明原因，按规定进行账务处理。同时，定期开展清产核资，可以明晰各类资产特别是经营性资产产权，有利于推动物业管理企业企业资产的优化配置，促进闲置资产的有效使用。盘亏报损的固定资产，属于不可抗拒的原因造成的，要按照有关规定和资产报废的审批权限，及时办理核销；属于人为原因造成的，要追究责任，并按价赔偿；属于贪污盗窃，有意破坏公共财产的，应当依法追究，严肃处理。同时，加强各物业管理企业固定资产科学化管理意识。要求各部门重视对固定资产管理工作，建立固定资产科学化管理程序，该记入固定资产的及时记入固定资产，该对帐的各部门及时做好对帐工作，确保企业资产的不流失。

（二）加强财务核算 物业管理企业的财务核算是以价值形式反映和监督企业及企业内部各核算单位生产经营过程的劳动消耗、物质消耗和资金占用及其经济效果的方法。

财务核算的作用：其一，它用一系列价值指标为考核和评定物业管理企业及企业内部各核算单位的经营管理成果提供了系统和完整的资料。其二，通过财务核算程序对物业管理企业及企业内部各核算单位的管理服务过程的活劳动消耗、物质消耗和资金占用等实施有效的监督。其三，通过提供现状及未来的各种经济信息，使管理者做出正确的决策，并尽快采取措施，以实现既定的目标。

物业管理企业财务核算方法，一般包括：设置与运用会计科目，以便对各种管理与服务业务进行分类。复式记账，既每一项业务发生后，在两个或两个以上的会计科目中相互关联地进登记；填制、审核会计凭证，确保记录的可靠、完整、合理、合法。登记账簿，确保全面、系统、连续地记录经济活动；成本计算，在计算经营过程中全部费用的基础上，按照一定的成本核算对象进行归集，确定各个核算对象的总成本和单位成本。财产清查，通过盘点实物，核对账目，查明财产物质、资金的实有数额和占用情况。编制会计报表，以一定的表格形式，定期总括地反映企业经济活动的过程和结果，考核预算的执行情况。

物业管理企业财务核算时应注意的问题主要有：要按财务核算单位和部门分别建档核算；会计账目要以人民币为记账单位；要明确核算时效；实现规范化核算；财务会计人员要认真审核各种原始凭证；一切未使用的重要的空白凭证，并由主管会计清查核实，定出核算制度。

（三）确定精细管财观念 科学管理的保障是民主管财。民主管财的科学性体现在“管财决策者”。阳光透明的民主管财是实现精细管财科学化的重要保障。充分发扬民主，不搞“家长制”，不搞“一言堂”，对重大财务决策坚持民主讨论，集体研究；经费管理从严，在民主集中制的基础上，坚持“一支笔”、“一本账”、“一盘棋”。科学管理的前提是专业管财。专业管财的科学性体现在“管财执行者”本身，高素质的财会专业队伍是实现精细管财科学化的首要条件，要满足现阶段物业管理企业财务管理的发展需求，财务人员除传统的财务核算能力外，还应该具备预测决策能力、沟通协调能力、开拓创新能力。现代物业管理企业要高度重视财务工作，对财务人员必须加强政治修养、增强法制观念、强化职业道德和诚信教育，营造出良好的职业道德氛围；必须对财务人员加强后续教育、加大培训力度，营造出浓厚的业务学习氛围；必须稳定财务队伍、关心财务人员成长，营造出和谐的财务工作氛围。

（四）强化经营风险意识加强风险管理是现代物业管理企业管理体系中不可或缺的重要组成部分，就当前来看，在许多物业管理企业存在着风险意识淡薄、风险机制缺损，风险管理弱化的现象，树立风险意识是识别风险、化解风险的前提，也是建立健全风险防范机制的思想基础。从实际来看，由于风险意识不足导致的风险或者潜在风险占相当比重。有的单位施工不订合同；订立合同时不仔细推敲；有的对合作方资质和业务实力毫无所知；有的合同本身和法律相悖，属于无效合同；有的对经济文书、契约保管不善，造成损坏或者遗失，诸如此类都与风险意识淡薄有关。面对这种状况，必须强化风险意识，进行风险意识的全员渗透。在激烈的物业管理企业间竞争面前，风险意识必须渗透到物业管理企业各个层次和各个方面，在全体员工中普遍形成一种风险意识和危机意识。特别是各级领导干部，一定要树立风险观念，每—个经济行为和经济过程都要想到风险。只有这样，才能未雨绸缪，防患于未然。

参考文献：

［1］周雅琼：《浅述现代物业管理企业的财务管理》，《现代经济》（现代物业下半月刊）2009年第10期。

现代物业企业班组建设与管理 篇4

但遗憾的是, 由于物业管理企业行业规范、专业素质发展的不平衡, 导致了不少的物业纠纷。有一些企业在行业道德、服务理念方面较差, 服务态度不好, 导致与业主对立;有的是管理服务费收缴不到位, 资金周转捉襟见肘, 管理服务质量降低, 业主有意见;有的甚至因各种原因难于支撑而仓惶撤出, 使小区形成一个时段的管理空白点等等, 在社会上造成了一定的负面影响, 如同在本是流畅、优美的曲乐当中, 出现了不和谐的音符。国家早在国民经济发展第十个五年规划纲要中, 就明确提出了“规范发展物业管理企业”的话题, 这既对行业是一种提醒, 也为行业发展明确了方向。面对行业现状, 诸类问题是急待解决的。

而物业企业班组是企业综合性的基础建设和活力的源泉。只有把班组工作抓好, 才能培养良好的职业道德, 规范物业的管理, 推进企业整体的发展。只有班组充满生机, 企业才会有活力和后劲, 才能发掘出蕴藏在广大职工群众中的积极性、聪明才智和创造力, 企业才能稳步发展。

一、企业组织变革对班组建设与管理提出的挑战

随着我国实行改革开放, 计划经济体制向市场经济体制转轨, 企业的状况发生了根本性转变。在企业所有制结构发生根本性变化的同时, 班组的组织方式、运行方式和管理方式也在快速改变中。为适应企业转换经营机制、增强活力、提高效益和市场竞争力的基本要求, 班组建设与管理打破僵化的思维定式、走出传统的运转氛围成为必然趋势。我国企业班组建设与管理工作进入了一个全面创新的阶段。而面向新时代的现代企业组织变革, 尤其是企业组织结构扁平化、运行柔性化、联系网络化和形态虚拟化的发展趋势, 则正在改变着班组的运转条件和生态环境, 对班组建设与管理提出了可以说是全方位的新挑战。

(一) 改变了班组在企业中面对的各种关系

企业组织制度的变化和业务流程的不断调整, 在相当程度上改变了班组面对的各种关系。一方面, 从纵向关系看, 组织结构扁平化使班组面对的上下隶属层级关系减少、平等互动关系增多, 等级森严的上下级关系逐渐被弱化。班组在获得较大、较多授权的同时, 自主性、独立性在逐步增强;另一方面, 从横向关系看, 企业内部联系网络化, 大大扩展了班组的联系空间, 延伸了班组的关系边界, 使班组与其他部门间的横向联系得到加强, 班组能够突破内部的部门界限或边界, 自由传播信息和交流知识, 克服传统职能型组织 (M型组织) 的权力和等级层次障碍。班组关系的丰富化、扩大化为班组工作的丰富化创造了条件。此外, 随着班组工作、流程或任务要求的变动性越来越多, 班组成员之间的互动关系、互助关系也越来越频繁与复杂。

(二) 改变了班组在企业中的运行方式

组织结构扁平化强调管理重心下移, 倡导团队式的组织形式。即从传统的垂直式、职能式的管理结构, 向以“团队”为核心的扁平式管理结构发展, 这就促成了班组运行团队化的趋势。在团队中, 并不特别强调权力, 而是要求提供一种自主的工作环境, 倡导以“自我承诺”来实现共同的组织目标。组织运行柔性化则拓展了班组运行的边界, 要求班组能对内、外部环境的变化做出迅速反应, 一成不变的例行工作减少, 开放自主的动态工作增多。自我需要、不断学习与帮助别人学习的必要性增加, 使班组与个人两者表现的重要性, 越来越趋向相同比重, 缺一不可。组织联系网络化在促使班组运行具有稳定性的同时, 也通过组织知识和信息的共享增加和丰富班组的运行方式、合作路径和管理手段, 从而使班组运转更灵活, 反应更快捷。有利于在班组内部把个人的工作偏好与班组的工作要求搭配, 实现班组成员的优势互补。企业组织形态虚拟化更是意味着对班组组织方式和运行方式的重新定义。当然, 这一方面目前还处于积极探索的过程中。

(三) 改变了班组及班组成员的角色

与关系的变化密切联系的是角色的变化。随着企业组织中的级别关系越来越模糊, 无论是从企业中的班组角度来看, 还是从班组内部层面来看, 上、下级角色都在发生改变。从现代企业组织的发展趋势看, 班组在传统职能重要性下降的同时, 被赋予一些新的职能, 由此也引起班组地位的改变, 班组自主性、独立性在逐渐增强。就班组长而言, 他们不再是上情下达者和发号施令者, 正逐渐向教练、顾问、推动者、支持者和服务者等角色转变。同时, 他们的管理压力也相应降低。而强调以人为本的组织原则使员工在企业和班组中的地位上升, 要求实行宽松式管理而不是等级制的管理。员工被赋予更多的权利、更大的灵活性和更广阔的行为空间, 也对其素质、技能和适应性提出了更高要求。例如, 员工有权决定采用何种方式完成任务, 不再需要等待来自于上级的指令。知识型员工的个性成长和职业生涯受到重视。组织变革的过程强调团队合作, 从组织层面提高了员工在班组、在企业中的地位, 员工参与决策的程度越来越高, 对企业的责任感和归属感也越来越强。显然, 员工在积极主动的工作状态下与在被动服从的情绪中所创造的业绩有着天壤之别。

二、加强班组建设与管理的措施

班组是企业中最基层的组织, 是企业一切工作的落脚点。只有搞好班组建设, 加强基层建设才能取得实效, 企业的改革、发展与稳定才有可靠的基础。班组建设是提高物业基础管理水平的一项重要内容, 企业各项管理的基本对象和实施目标大部分在班组, 各项规章制度、技术标准、工作标准、管理标准要靠班组来贯彻, 企业的各项专业管理, 要靠班组来落实。无论企业的组织机构如何, 无论有多少管理层次, 都离不开班组。因此我们建议从以下几个方面加强班组的建设与管理。

(一) 抓认识, 摆正班组建设与管理的位置

要抓好班组建设就必须提高对加强班组建设重要性的认识。只有充分认识到加强班组建设对企业发展的重要性, 才能真正做到从源头上预防安全事故的发生;只有加强班组建设, 才能充分发挥基层组织的凝聚力、执行力和战斗力。把班组建设纳入企业文化内进行宣传, 要让班组的领导和成员认识到:班组是企业组织生产经营活动的基本单位, 是企业最基层的生产管理组织, 是企业全部管理工作的基础。只有班组工作扎扎实实, 企业才会有旺盛的活力;只有班组具有勃勃生机的活力, 企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

(二) 抓基础, 完善班组各项管理制度

首先, 建立健全班组建设工作机制。制定《公司班组建设管理条例》, 明确班组建设管理的指导思想、目标、组织领导、班组设置原则及其基本任务和要求, 统一规范班组长任职的基本条件及其选配程序、学习型班组评选程序、班组建设费用和奖励等内容。

其次, 进一步规范班组建设的管理。明确班组需要建立的各项专业管理制度求;班组达标评价标准、评定及申报序;班组软硬件设施配备标准;班组设经费、奖励标准及开支渠道等。明确地把生产、质量、成本、安全、培训确定为班组管理的五项基本职能。进一步优化和规范班组记录, 规定原则上班组记录设置三本账, 即班组工作日志 (含生、安全、质量、设备等) , 班委会议记录 (含政治学习、民主管理等) , 班务公开记录 (含经济责任制考核等) 。

(三) 抓关键, 培养提高班组长素质

加强班长队伍建设, 努力提高班长综合素质, 是加强班组建设与管理的前提条件与基础。俗话说“兵强强一个, 将熊熊一窝”、“强将手下无弱兵”。班长是班组的领导者, 是班组的将领, 只有加强班长队伍建设, 努力提高班长素质, 使班长成为强将, 才能使班组成员成为精兵, 充分发挥主观能动性和生产积极性, 团结协作, 产生“1+1>2”的效应, 使班组这个企业的组成细胞生机勃勃, 充满活力, 最终使企业的肌体充满生机。具体来说, 应做好以下三点:

1) 选好班长, 将“想干事、能干事、会干事”的人选拔到班长职务上。这是班长队伍建设的基础, 直接决定着班长队伍素质起点高低。为此, 公司首先应当确定恰当的班长选拔条件, 作为选拔班长的依据。公司应该根据班组的根本任务和主要职责, 并结合公司生产、管理、企业文化等实际情况而确定, 并且今后应该随着企业的发展而调整。同时, 为使班长具有良好的群众基础, 利于班长开展各项工作, 带领班组完成各项任务, 班长的产生方式最好采取民主选举产生的方式。

2) 坚持班长任期评价考核制度。这是加强班长队伍建设的重要手段, 其目的是为了持续提高班组管理水平和班长管理的积极性。为了真正起到考核的作用, 对班长的评价与考核必须公正、全面, 评价的主体应该是多方面的, 即应包括班组成员、车间领导, 又应包括公司总部相关职能部室。

(四) 岗位练兵, 提高班组成员的业务水平

开展岗位大练兵活动是物业企业主动适应现代社会发展和现代物业管理的迫切需要, 是不断提高服务队伍整体素质的重要举措, 为新形势下的物业管理队伍正规化建设创建了新的载体和平台。要真正用岗位大练兵的成效来树立良好形象, 提高整体素质, 推动各项服务工作的发展, 就要把岗位大练兵工作融入到服务工作、队伍建设和服务群众中去, 让群众实实在在地感到, 通过大练兵物业服务队伍的形象和作用有了大转变, 各项工作水平有了大提高。

比如可以通过岗位练兵切实提高维修人员的服务技能, 先后组织维修人员学习有关专业理论知识, 聘请公司技术发展部的工程技术人员进行讲课培训, 充分发挥机关事务处有经验的老班长、老师傅的专业特长进行帮教, 精选专业理论知识和常见突发性问题进行钻研和模拟训练, 以提高维修人员快速反应能力。

(五) 班组建设中引入精细化管理

服务的精细化主要是一种理念、一种认真的态度、一种精益求精的文化, 它要求管理的每一个步骤都要精心, 每一个环节都要精细, 这样我们做的每一项工作都是精品。精心是态度, 精细是过程, 精品是成绩。培养员工精细化管理的理念和意识, 养成精细的工作作风, 使精细化成为每个员工的习惯。精细化管理要与企业文化建设紧密结合起来, 努力营造追求精细的文化氛围。其目的就是把大家平时看似简单、很容易的事情用心、精心的做好。认真做能把事情做好, 用心做才能把事情做好。

物业管理是劳动密集型行业, 虽然一些工作要求技术含量较高, 需要有专门的技术和受过训练的技术人员来执行 (如设备的运行和维护) , 但更多的是大量繁琐的现场管理工作, 如清洁绿化、停车场管理、秩序维护员管理、有偿服务等。这些需要每天重复、容易使人因厌倦而产生惰性的工作看似很简单, 但如果控制不严, 就会有人偷工减料, 就会引致客户的投诉。物业管理的难度就在于坚持不懈地做好繁琐的事情。如何使员工始终保持高度的工作热情和负责的工作态度, 如何监督他们如实履行工作职责并提高工作效率, 是高级管理人员时刻铭记在心的事情。那么, 通过何种手段才能做到这一点呢?强调并重视细节, 详细规范日常管理工作中的工作流程是必不可少的手段。

精细化管理还可以加强物业管理企业的成本控制, 在目前人工成本高涨的情况下, 一个实现管理精细化的企业, 一般都能够把成本控制到最优, 因为管理的精细化能够优化流程、提高品质、降低不必要的损耗, 把可以省的钱都省下来。

三、小结

综上所述, 物业企业的班组建设与管理工作做好了, 班组就会充满生机, 企业活力和后劲就会增强, 企业的质量体系就会得到执行, 质量方针和目标就会实现经济效益不断提高, 企业管理就会提高到一个新水平, 广大职工的积极性、创造力就能得到充分发挥, 企业在国内和国际市场的激烈竞争中就能立于不败之地。所以, 我们要充分认识加强班组建设的重要性和必要性, 增强班组建设的紧迫感, 坚持三个文明一起抓, 努力把班组建设成为精干、高效、团结、务实的战斗队伍。

参考文献

[1]应寿康.班组建设中的班组长角色[M].四川有色金属, 2009.

现代物业 篇5

xxxxxxxx大厦物业管理有限公司

xxxx年xx月xx日

前期物业管理服务协议

本协议当事人

甲方：xxxxxxx大厦物业管理有限公司

乙方：

前期物业管理是指：在业主、业主大会成立、选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本物业名称：xxxxxxx（下简称物业）

乙方所受让（租赁）的房屋合同编号：

乙方所受让（租赁）房屋基本情况（下述各面积均为预测面积）：

类

型：办公楼及商场

坐落位置：xxxxxxxxxx号

座,实际

层(电梯编号

层)，室。

建筑面积：

㎡（以房管登记面积为准）

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议： 第一条

双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和《用户手册》（在乙方领房时提供），并书面告知乙方。

3、建立健全本物业的物业管理档案资料。

4、制止违反现代国际大厦有关物业管理制度及《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法律法规的行为。

5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。

6、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向乙方收取物业管理服务费用。

7、编制物业管理服务工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划。

8、按约定向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目。

9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方在签订本协议同时签订《业主公约》，在乙方领房时与之订立《现代国际大 1 厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务，并合理收取费用。

12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止时起30日内，与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

13、按《前期物业管理服务合同》，实施大厦具体管理。

二、乙方的权利和义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权。

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。

3、遵守本物业的物业管理制度、《用户手册》及《重要事项约定》的规定。

4、依据本协议以及甲方与开发商签订的《前期物业服务合同》的相关规定，向甲方交纳物业管理服务费用、泊位费等，承担乙方自用部分产生的费用（如水、电、电话、空调、网络等，按相关行业收费标准收取）。

5、领房时，和甲方签订《现代国际大厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。遵守有关装饰装修的法规、规章和政策的规定。

6、不占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，不擅自安装防盗栅栏或在自用花园、阳台、露台等处内乱搭、乱建。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应征得甲方同意，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

7、转让（出租）房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方（租用方）与甲方签订本协议。

8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《用户手册》规定造成的损失、损害承担民事责任。

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。

10、因甲方维护修缮共用部位、共用设施设备需要通过或临时使用乙方自用部位、自用设施设备的，乙方应予以配合。

11、不得擅自将本物业改为非办公用途。

第二条

物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

本物业管理区域内的共用部位，是指属全体业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、配电房、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面、屋面等。

二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

本物业管理区域内的共用设施设备是指属全体业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、上下水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、娱乐设施等设施设备。

三、物业管理区域内供水、供电、通信、有线电视等设施的维修和养护，由相关企事业单位负责，甲方及乙方予以配合。

四、环境卫生

1、本物业管理区域内公共场所保洁、清扫，道路保洁。

2、共用设施设备保洁。

3、办公垃圾收集、清运。

4、绿化养护。

五、安全防范

1、内容

（1）协助公安部门维护本物业区域内公共秩序和公共安全；（2）24小时门岗执勤；

（3）24小时巡逻检查；

（4）周界报警及闭路电视监控等；（5）消防安全监控及防范。

2、责任

（1）协助公安部门做好物业管理公共区域内的安全防范工作。发生安全事故，甲方在采取应急措施的同时，应及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

（2）协助公安部门维护物业管理公共区域内的秩序，尽到安全防范责任。

六、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）限速、限重、限高；（2）禁鸣；

（3）车辆停放管理。

2、责任

（1）指挥车辆遵章行驶，有序停放；（2）保持小区安静；

3（3）确保出入口畅通；（4）维护交通安全。

七、房屋装饰装修管理

1、乙方在领房时，应与甲方另行签订《现代国际大厦消防安全责任书》及《消防安全协议书》等有关文本或协议合同。

2、甲方要履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务。

3、甲方对乙方违章装修行为进行劝阻、制止，并及时向政府有关行政主管部门报告。

4、乙方装修应符合国家建设部、浙江省、杭州市装修管理办法及《重要事项的约定》等有关房屋装饰装修的法律法规以及本物业有关房屋装饰装修制度的规定。

八、消防管理

1、内容

（1）公共区域消防设施设备和易燃物品的管理；（2）24小时消防监控；（3）消防宣传。

2、责任

（1）消防器材无缺少、不失效；（2）消防通道畅通；

（3）发现火灾及时报警，并积极组织灭火及人员疏导。

九、公共绿化

1、内容

（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2）清理公共绿地；（3）除虫和必要的补种。

2、责任

（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁；（3）绿化少虫害。第三条

物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；

2、维护大厦建筑设计上统一美观的风格。

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；

2、定期维护保养；

3、专人维护保养。

三、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清；

3、定期对公共区域进行灭虫及消毒。

四、公共绿化

1、养护得当，定期修剪；

2、美观协调；

3、绿地整洁，不被非法侵占。

五、交通秩序与车辆停放

1、道路畅通有序；

2、车辆按规定停放；

六、安保

1、统一服装，持证上岗；

2、文明值勤；

3、物业管理区域内无重大刑事责任案件、无重大道路交通责任事故、无重大火灾责任事故。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

1、小修：及时修理，二天内完成，并建立登记、回访制度。

2、急修：24小时内采取必要措施，并建立登记、回访制度。第四条 物业管理服务费用

不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用、外墙清洗费及其他有偿服务费用。

一、乙方缴纳费用周期：首期预付六个月，以后每三个月首月的10日前缴纳物业管理服务费，由甲方开具正规的财务票据。

二、物业管理服务费按以下标准收取：

按建筑面积： xxxxx元/月/㎡（含公共能耗费）

三、乙方从开发商发出的入伙通知书约定的领房之日起计交物业管理服务费。

四、因乙方原因空置房屋的，由乙方按物管费标准的xx﹪比例向甲方交纳。

五、乙方出租物业的，物业管理服务费由乙方交纳；乙方与承租人约定由承 租人缴纳的，从其约定，乙方负连带缴纳责任。

六、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用。第五条

其他有偿服务费用

一、地下机械停车泊位使用费xxxx元/月/辆；

二、临时停车，按x元/小时/辆，不足1小时按1小时计收；

三、泊位维护费：xx元/月/辆。

四、乙方的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由乙方按实际发生的费用计付。

其它有偿服务项目的收费标准另行约定。

第六条

维修基金的管理与使用

一、根据浙江省物业维修专项资金管理暂行办法的规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。

二、维修基金的使用由甲方提出使用计划，经业主大会批准，由当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

三、维修基金不敷使用时，由业主大会决定续筹方式。

四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第七条

保险

一、乙方的财产与人身安全的保险由乙方自行办理，甲方不承担相应的保险责任。第八条

广告牌设置及权益

一、甲方统一布设，但不得有损物业整体观瞻和侵害业主权益。

二、收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。

三、乙方不得擅自在物业内设置任何形式的广告（包括门牌、标识）。第九条

违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退多收费用，并按多收费用支付每天2‰的违约金。

四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲 方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每天2‰加收滞纳金，并可依法向人民法院起诉，申请禁止该业主转让、出租或抵押物业。

第十条

为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助，造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第十一条

本协议有效期限为现代国际大厦业主委员会成立且重新签约之日,在本协议履行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十二条

本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十三条

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十四条

本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向杭州市仲裁委员会申请仲裁。

第十五条

本协议正本连同附件共 柒 页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十六条

本协议自双方签字（盖章）之日起生效。

甲方（章）：xxxxxxxx 大 厦 物 业 管 理 有 限 公 司

代表人：

乙方（章）：

代表人：

现代城市物业服务管理体制研究 篇6

我国城市物业管理行业发展的矛盾态势

目前, 我国城市物业服务行业发展表现出四种明显态势, 一是物业服务行业发展速度加快, 二是服务领域不断扩展, 三是在国民经济中的比重不断上升, 四是行业客户满意度低。其中, 前三者与第四者明显存在矛盾。

物业服务行业在我国的发展时间还比较短, 但发展势头十分强劲。据国家统计局第二次全国经济普查主要数据公报显示:截止到2008年底, 我国的物业服务企业在管房屋建筑面积达到125.46322亿平方米, 比2004年增长335%, 年均增速为44.4%;全国物业服务企业年主营业务收入达到2076亿元, 比2004年末增加1394.7亿元, 增幅为204.5%。

目前我国城市物业服务领域已经从住宅拓展到办公、工业、医院、学校等多种业态, 包括大型公共建筑, 如水立方、鸟巢、上海世博会场馆等均选聘物业服务企业负责管理并提供服务。还有一些城市正在试行将整个街道的市容、秩序、环卫、绿化、清洁等承包给物业服务企业通过市场化运作实施管理。

此外, 我国物业服务行业对扩大居民服务性消费支出以及在拉动经济增长中的贡献日益突出。2008年末, 全国物业服务行业主营业务收入达到2076.7亿元, 略高于旅游饭店的2071.5亿元和文化、体育和娱乐业的1956亿元。城市中, 北京、上海、深圳等城市物业服务行业主营业务收入分别占当地GDP的2.48%、2.48%和2.14%, 若加上延伸服务的业务收入, 所占比例将会更高。

与这些良好的发展势头相对应, 物业服务行业的发展还存在另一种明显态势, 即客户满意度低, 消费者投诉现象普遍, 消费者与经营者矛盾对立严重。这表明, 物业服务行业的发展并不是一马平川, 一片通途的, 在物业服务行业未来的发展进程中还存在着巨大的潜在障碍, 如果不能清除这些障碍, 物业服务行业就不可能得到充分健康的发展, 最终很可能会阻滞甚至逆转现有的良好发展势头。

制约物业服务行业进一步发展的管理体制问题

目前, 导致我国城市物业服务行业产生诸多不良现象和矛盾的根源在于, 在物业服务管理体制上, 存在着制度漏洞, 甚至是空洞, 出现了业主组织形式涣散、政府对物业服务质量监管不足、业主对物业服务企业监督缺位、法律对业主的弱势地位保护不利等根本性弊端, 使得物业服务中的各种不良现象不能得到及时遏制, 各种对立矛盾不能得到有效解决。

(一) 业主组织形式涣散

业主组织, 也称业主团体, 是由建筑物区分所有权小区内全体业主组成的自治性组织。

从许多国家的立法和实践来看, 这种自治组织可以采取多种不同的法律形式, 包括公司、信托、合伙、社团法人以及非法人社团;从内部组织结构上看, 一般是经所有业主签署法律文件或履行选举程序设定一个管理机构, 管理机构以业主组织自身名义对社区事务进行管理, 对外进行民事活动, 享有民事权利并承担民事责任, 虽然业主组织的使命是代表所有业主的共同利益, 但其一经成立, 便以自身的名义按照法律规定及社区公约的授权从事民事活动。据此, 在法律上代表全体业主整体利益并且具有民事法律人格的是业主组织而非“业主全体”或“全体业主”。

在我国, 两部关于物业管理最重要的法律法规——《中华人民共和国物权法》 (2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过, 以下简称《物权法》) 以及《中华人民共和国物业管理条例》 (2003年6月8日经国务院令第379号公布并经2007年修订, 以下简称《物业管理条例》) 均未承认业主组织的法律人格, 甚至没有承认业主组织的法律概念, 而是直接对业主大会和业主委员会作出了规定。为了满足法律人格的需要, 业主组织应该具有独立于其成员的存在形式, 比如公司、信托、合伙、社团法人等, 而业主大会和业主委员会不过是业主组织的内部机构, 正如同公司是拥有法律人格的组织形式而股东大会和董事会是公司的内部组织机构一样。拥有公司财产权的主体是公司本身而非公司的股东大会或董事会, 可以提起民事诉讼的法律主体也是公司而非公司的股东大会或董事会。如果公司不是一种独立于其股东的法律存在形式, 公司股东大会或董事会又怎能独立于其股东呢?所以在业主组织法律概念缺失的情况下, 我国《物权法》未赋予业主大会和业主委员会拥有独立财产的权利和诉讼主体资格就成了无可避免的选择。其不利后果是业主组织形式涣散, 业主大会和业主委员会都不能作为真正有效的业主组织形式主导物业区域内的管理事务。事实上, 在我国的绝大多数物业社区中, 主导物业管理的是物业服务企业而非业主组织。

在我国, 由于业主组织形式涣散, 业主大会和业主委员会不能拥有独立的财产, 社区业主共有物业往往置于物业管理公司的控制之下。“外部人”控制不仅可能侵蚀全体业主的共有利益, 还会造成社区物业管理上一些不可避免的冲突, 例如在一些停车位十分紧张的小区, 划定停车泊位并收取停车费乃是控制机动车增长和保障社区内车辆通行顺畅的有效途径, 但因业主大会和业主委员会无权拥有独立财产, 所以无法完成这项工作;物业管理公司虽可拥有独立财产, 但物业管理公司从事这项工作必须经过业主委员会的授权, 授权还应采取签订物业管理合同的方式, 而业主委员会要同物业管理公司签订此等合同又必须经业主大会授权;作为社区管理的一般事项, 业主大会可以经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意做出此等授权;但因业主大会和业主委员会并不拥有独立财产, 也不拥有独立的办公地点, 召集业主大会所需费用如何解决首先就成了一个难题, 在一个具有一定规模的物业小区, 召集一次业主大会所耗费的人力物力成本应该是相当可观的。法律不应该凭空设想业主大会可以在没有经费支撑的条件下顺利召开, 也不应该凭空设想业主委员会可以在没有经费支撑的情况下可以顺利开展日常工作。这就使社区公有物业的管理陷于无法改进的被动局面。

(二) 政府对物业服务质量监管不足

根据国务院建设部2007年修订的《物业服务企业资质管理办法》, 物业服务企业资质等级分为三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理。直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理。

三级物业服务企业资质的区别在于一级资质物业服务企业可以承接各种物业服务项目。二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

《物业服务企业资质管理办法》列举了十三种情况, 规定了物业服务企业申请核定资质等级, 在申请之日前一年内有该十三种行为之一的, 资质审批部门不予批准。这十三种情况包括私下转让企业资质以及挪用社区共有物业维修资金等严重违法行为。

《物业服务企业资质管理办法》还规定了, 资质审批部门或者其上级主管部门, 根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书的五种情况, 其中前四种情况都属于本不应该颁发资质证书而违法颁发的, 包括: (1) 审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守做出物业服务企业资质审批决定的; (2) 超越法定职权做出物业服务企业资质审批决定的; (3) 违反法定程序做出物业服务企业资质审批决定的; (4) 对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业服务企业颁发资质证书的;第五种情况是一个兜底条款, 为“依法可以撤销审批的其他情形”。至于何为“依法可以撤销审批的其他情形”, 该办法的其他条款并没有规定。

《物业服务企业资质管理办法》还规定了三种应受处罚的情形, 分别为:物业服务企业超越资质等级承接物业管理业务、物业服务企业出租、出借、转让资质证书以及物业服务企业不按照该办法规定及时办理资质变更手续的情形。

应该说, 对于三级物业服务企业的资质授予条件, 《物业服务企业资质管理办法》仅仅规定了不同的审批机关而并没有规定明确的授予标准, 这就很容易造成权力滥用和权力寻租, 物业服务企业申请各级资质也无从进行自身条件的准备。

(三) 业主对物业服务企业监督缺位

物业服务企业的服务质量直接影响着物业区域的生活品质, 关乎业主的切身利益, 必然是业主特别关心的问题。关于物业服务质量, 我国《物权法》和《物业管理条例》均未做出明确规定, 《物业服务收费管理办法》第八条规定物业服务企业“应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价, 在物业管理区域内的显著位置, 将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”该办法第十四条规定物业服务企业在物业服务中“应当严格履行物业服务合同, 为业主提供质价相符的服务。”但何为“质价相符”, 其实并无法律标准可供判断, 因此判断是否“质价相符”的关键标准还是合同的约定, 看物业服务企业是否按照合同约定履行了其所应完成的各项服务内容。倘若在合同中对物业服务企业所应完成的各项服务内容约定并不明确, 则业主和物业使用人就很难依据合同约定对物业服务企业的服务质量进行监督。比如, 合同约定物业服务企业提供安全保卫服务, 但没有约定业主财产遭受盗窃物业公司应付赔偿责任, 当一物业社区连续发生多起盗窃案件并给业主财产造成重大损失时, 从情理上说物业安全保卫服务的质量是有瑕疵的, 但从合同关系上来看, 物业服务企业却并未违约, 业主并不能按照合同约定有效追究物业服务企业的责任。因此, 在物业服务合同通常是由开发商同物业服务企业签订而业主仅作为被动接受者的普遍事实来看, 物业服务合同中物业服务企业的责任条款多不明确甚至缺失, 业主依物业服务合同对物业服务质量进行监督并不可行。

(四) 法律对业主的弱势地位保护不利

在物业服务合同中, 业主的弱势地位是毋庸置疑的, 物业服务企业处于明显强势地位。法律应为弱者提供特别的保护, 以免弱肉强食。美国主导物业服务法律关系的法律为《统一共有利益所有权法》, 该法第3条第105款规定, 购房业主在成立业主组织后, 业主组织在不少于90天提前通知对方的情况下, 有权解除在业主组织成立之前以业主或代表业主名义所签订的任何物业服务合同, 业主组织无需为解除此等合同而遭受任何处罚或赔偿损失, 这种规定免除了业主对物业服务企业的赔偿责任, 是对业主这一弱势群体的特别保护。而我国法律对业主的弱势地位明显关注不足。

完善现代城市物业服务管理体制的主要对策

上述种种弊端, 在根本上是由于法制不完善、不健全造成的, 因此, 只有加强完善物业管理行业相关立法, 才能治本。针对上述具体问题, 应遵循以下思路来完善相关立法:

其一, 建议我国法律应尽早承认业主组织的法律人格, 结束业主组织形式涣散的不利格局, 打破社区物业管理中业主组织软弱被动的局面, 从而使物业管理成为真正意义上的业主自治管理, 而非外部人强制管理。

其二, 建议我国对三级物业服务企业的资质授予标准予以细化, 从注册资金、服务年限、服务经验、在既往服务中业主的满意程度等不同方面对申请资质企业进行考核, 使资质授予条件硬性化, 从而避免软条件和审批任意性的弊端。同时建议建立完善的物业服务质量评价机制, 在该机制中, 建设主管部门应设立专门的机构和人员接受业主的投诉, 对于不按照合同约定认真履行物业服务义务达到一定程度的企业, 建设主管部门应吊销其物业服务企业资质, 从而实现物业服务市场的优胜劣汰, 劣者退出, 以避免长期以来我国物业服务企业一旦取得资质就捧上“铁饭碗”的弊端, 结束我国物业服务企业鱼龙混杂的不良局面。

其三, 建议细化物业服务合同的内容, 法律应强制要求在物业服务合同中约定物业服务企业在服务质量出现瑕疵时所应承担的赔偿责任, 物业服务合同不应该仅仅约定物业服务企业应该做什么, 却不约定物业服务企业应该做好什么以及做不好时应承担何种责任。在物业服务合同中, 业主的责任是明确的, 违约的责任也是明确的, 只有物业服务企业的责任和违约责任同样明确时, 双方的责任才是对等的, 才符合民商事合同自愿、有偿、等价、诚信、公平的基本原则。

其四, 建议我国相关立法借鉴美国《统一共有利益所有权法》的做法, 从而保证业主对物业服务质量的监督权, 一旦多数业主对物业服务质量不满, 便可以通知的方式解除物业服务合同。

参考文献

[1].王宗正.论业主组织的法律地位[J].中州学刊:2005 (3) .

[2].陈方秀.我国现代住宅小区物业管理中的业主自治[J].法学杂志:2006 (5) .

[3].杨玉圣.论业主自治与小区善治[J].清华大学学报 (哲学社会科学版) :2010 (3) .

现代物业 篇7

1 物业管理中安全保障义务的含义

安全保障义务最早起源于罗马法中要求旅馆业者对住宿客人携带的财产承担保护义务 (契约责任) 的规定。德国法最初在道路交通安全中规定此种安全注意义务, 后为德国判例逐渐引用到侵权行为法领域, 通常被称为“社会活动安全注意义务”。在法国, 最开始是为了解决工伤事故中对雇员的保护, 要求雇主对雇员承担安全保障义务, 也叫“保安义务”;此后扩展适用到所有契约类型中和侵权行为法领域。

在我国, 安全保障义务通常被认为是在某些特定的法律关系中, 一方当事人对另一方当事人的人身、财产之安全负有关照和采取积极措施加以保护的义务。物业管理中物业公司和享受物业服务的业主之间也存在特定的物业合同关系, 物业公司在其可预见范围内, 也负有保障小区业主人身、财产不受侵犯的安全保障义务。物业公司若违反此义务造成业主权利受到侵害, 应承担相应的损害赔偿责任。

2 物业管理中安全保障义务的性质争议

2.1 合同义务说

正因为安全保障义务最早由契约责任规定, 很多人都容易将其界定为约定性义务。物业管理中, 只要物业服务提供方和接受方在物业合同中约定了保障人身及财产安全的义务, 则负有义务的行为人违反了该义务就应当承担违约责任。比如, 物业公司在物业服务合同中明确承诺保障业主在住宅、小区内的人身、财产不受外来人员的干扰和侵害, 则物业公司就有义务为此配备专门的保安人员、建立相关的保安制度、安装必要的电子监控系统、对服务区域周边的围护设施加以完善, 从而保障业主人身财产权利。

但合同义务确立的前提是一定要存在物业服务合同关系或者当事人有关于安全保障的明确约定, 这要求遭受损害的业主有充分证据证明此种关系。并且合同义务仅限于保护相对人, 保护的内容也仅限于财产利益, 义务违反的责任中也不包括精神损害赔偿。这对物业服务中遭受损害的业主来说是极为不利的。

2.2 附随义务说

附随义务, 一般指并非自始确定, 而是在合同关系发展过程中, 基于诚实信用原则而发生的、旨在更好地实现当事人利益的义务, 通常包括通知、说明、协助、照顾等。物业管理中, 即便物业服务合同中没有对安全保障义务进行明确约定, 基于遵循诚信原则, 物业公司为保证对业主提供符合约定要求的服务, 也必须对业主尽到协助、照顾义务, 其中就包括对业主的人身、财产的安全保障义务。

附随义务归根到底还是合同法上的义务, 不可避免也会受到保护对象和保护内容范围的限制。对于那些与物业公司不存在物业合同关系, 但又很容易频繁出现在物业小区的人员, 如家庭装修工、快递员、家政服务人员等, 都不会在小区区域内受到来自物业的安全保障;那这些提供相应服务的人员不愿服务上门, 也给小区业主造成不便。此外, 理论上, 附随义务在合同的义务体系中大多也都处于辅助性、次要性、依附性地位, 不具主导、基础作用;但是物业管理中的安全保障通常是针对人身性、财产性利益进行保护, 往往是最本质、最基本的。将安全保障义务定性为附随义务与现实需求不符。

2.3 法定义务说

也有很多学者认为物业管理中的安全保障义务是侵权法上的义务。学者王利明认为:“保护义务与其说是根据诚信原则产生, 不如说是侵权法所确定的义务。因为侵权法为每一个人确定了不得侵害他人财产和人身的义务, 违反此种义务首先将要产生侵权责任。”学者尹田也认为“人身伤害从来都不适用于合同责任, 即使这种伤害导致了合同的不履行。因为注意第三人安全的义务是一种‘通常存在’的义务, 这一义务不是来源于合同, 其范围也并非由合同所确定。”

法定义务的主体范围扩展到了不仅包括特定紧密联系的相对人, 还包括其他所有不特定社会主体;法定义务的违反, 不仅涉及财产损害赔偿责任, 还有可能涉及精神损害赔偿;受害人的请求权的诉讼时效也较合同的违约请求权的长。因此, 将安全保障义务界定为法定义务, 相较于合同义务具有极大的优势。

3 物业管理安全保障义务的立法规定

我国目前在物业管理的相关立法中, 并没有针对安全保障义务的直接规定, 仅在《物业管理条例》的个别条款中有涉及。如第36条第2款规定, 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身、财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任。第46条第1款规定, 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 物业服务企业应当制止, 并及时向有关行政管理部门报告。第47条规定, 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业雇请的保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时, 应当履行职责, 不得侵害公民的合法权益。这几条是关于物业服务公司在物业服务中对业主人身、财产遭受损害所承担之法律责任的原则性规定, 也隐含了作为法定义务的安全保障义务。

目前更多的立法是对一般民事活动中的安全保障义务的规定。如2003年最高人民法院出台的《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织, 未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害, 赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的, 人民法院应予支持。”同时, 《侵权责任法》第37条规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者, 未尽到安全保障义务, 造成他人损害的, 应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的, 由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的, 承担相应的补充责任。”此外, 《航空法》、《铁路法》、《公共场所消防安全管理规定》、《民用航空器法》、《公路法》、《娱乐场所管理条例》、《旅馆业治安管理办法》以及《公共娱乐场所消防安全管理规定》等都对安全保障义务作出了直接或间接的规定。

但上述立法尤其是侵权责任法均未明确是否也适用于物业服务活动。物业服务公司和业主之间也属于一种常见的服务消费合同关系, 是一种民事关系, 但是否能适用上述两条规定, 关键就在于物业服务公司是否属于立法中所指的“公共场所的管理人或群众性活动的组织者”。

笔者以为, 现有列举式立法并不能穷尽当前所有管理人的类型, 而物业服务区域属于一个相对开放的公共性场所, 属于侵权责任法中37条所指的“公共场所”, 该场所的管理人理所当然对应于物业服务公司。而且根据安全保障义务的“收益与风险相一致”理论, “那些从危险源中获取利润的人经常被认为是有制止危险义务的人”;物业服务公司在提供有偿物业服务中获得相对丰厚的利益, 就要对业主承担安全保障义务。而且, 物业公司更有能力控制危险的发生, 让其承担安全保障义务, 更能节省社会成本, 更符合实质平等的要求。所以, 应认为物业服务公司也应该负有侵权责任法中的安全保障义务。

同时, 物业公司和业主之间若存在合同关系, 则也应适用《合同法》的规定。《合同法》第122条规定:“因为当事人一方的违约行为, 侵害对方人身、财产权益的, 受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则, 根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”前一条说明安全保障义务可能成为约定的合同义务, 后一条预示其也有可能成为诚信原则所决定的合同中的附随义务。

综上, 对于物业管理中的安全保障义务, 现有的立法上既允许其为合同法上的约定义务, 也可能为合同法上的附随义务, 更多地可能为侵权责任法等立法规定的法定义务。

4 认识和结论

物业管理中安全保障义务的性质的界定有助于我们明确法律的适用, 从而明确义务违反的责任类型和追究;有利于去平衡物业服务中业主和物业服务企业的关系, 更有利于保障和维护业主权益。

笔者认为, 现代物业管理中物业公司承担的安全保障义务根本上而言是一种法定义务, 但不排除超过法定标准之外当事人约定为合同义务。

首先, 单独界定为合同义务或附随义务存在缺陷。如上, 附随义务虽属于广义的法定义务, 但从根本上而言是一种合同法上的法定义务, 和合同义务一样, 仅限于特定相对人之间, 保护对象范围受限, 责任内容仅限于财产损害赔偿。而且, 将物业管理安全保障义务规定为合同义务, 过于自由, 物业服务公司往往会借助自己的强势而逃避或限制自己在合同中对业主人身、财产安全保障的义务, 以规避承担责任。

其次, 界定为法定义务与现有立法模式相适应。我国现有立法大多数都对各公共场合的管理者、经营者的安全保障义务进行了直接规定, 明确为法定义务;尤其是侵权责任法的出台进一步明确了因第三人的行为造成他人损害的, 管理人或者组织者应承担补充责任。所以, 将物业管理中物业公司的安全保障义务界定为法定义务, 与我国现有的立法模式相符, 顺应了立法发展趋势。事实上各国在对安全保障义务性质的认定上一般也都会基于两种考虑:首先不违反本国已有的侵权法和合同法传统的分界线;进而在这一前提下寻求最有利的解决处理方式。

再者, 有利于保障业主的权益。物业公司违反安保义务, 应对受害业主遭受的财产损害和精神损害进行赔偿, 这更有利于保障业主的权益。

并且, 笔者认为对于物业管理安全保障义务的根本性质的界定应该唯一, 法定义务是起码的基本的义务。在法定义务标准范围内, 当事人同时进行约定, 仅是意思自治的体现, 此时的安全保障义务根本上还是法定义务。只有在超过法定标准外的安全保障义务才是约定义务, 因为此时的约定受法律保护, 但此时的约定义务其实还是应以最起码的法定义务作为基础。所以, 在前种情形下, 违反安全保障义务, 物业服务公司应承担法定的侵权责任;后一种情形下, 业主在法定标准内既可选择追究物业公司的侵权责任也可追究违约责任, 超过法定标准部分只能根据约定追究物业公司的违约责任。

参考文献

[1]温士扬, 廖焕国.侵权法中的一般安全注意义务[M].北京:人民法院出版社, 2003:100.

[2]张民安.现代法国侵权责任制度研究[M].北京:法律出版社, 2003:33.

[3]梁慧星主编.中国民法典草案建议稿附理由 (侵权行为编.继承编) [M].北京:法律出版社, 2004:19.

[4]王利明.违约责任论[M].北京:中国政法大学出版社, 1997:442.

[5]张新宝, 唐青林.经营者对服务场所的安全保障义务[J].法学研究, 2003:3.

[6][德]冯.巴尔.欧洲比较侵权行为法 (上) [M].张新宝译.北京:法律出版社, 2001:270.

现代物业 篇8

在传统模式下, 我国城市的社区建设主要由居民委员会这一带有官方背景的群众性自治组织来推行, 至今已经有了50多年的发展历程。但是, 随着社会由计划经济向市场经济过渡, 尤其伴随着近些年来住房制度的变革和人们权利意识的兴起, 业主自治日益走向社区建设的前沿, 成为构建和谐社会的重要组成部分。业主作为物业所有人, 拥有对物业管理的绝对权利, 在物业管理中居于主导与核心地位。在建筑物区分所有的背景下, 一个物业区域内的众多业主如何行使其对物业进行管理的权利, 始终是各国物业管理法关注的重要议题。业主自治组织是社会主义民主肌体的细胞, 科学、准确、清晰地确立业主自治组织的法律地位, 通过其法律地位直接赋予人民群众应有的民主权利, 对于大力推进社会主义民主政治进程, 具有十分重要和深远的历史意义和现实意义。

2 现代住宅小区物业管理中业主自治困境

随着现代住宅小区的发展, 在社会人与人交往的关系中, 逐步形成一种特殊的物权关系, 这种物权关系, 体现为集物产的专有权, 共有权和以成员权利为基础的建筑物划分关系。这就是现代住宅小区公共物业自主管理体系发展的重要问题。作为刚刚发展的现代住宅小区公共物业管理权, 现代住宅小区物业管理中业主自治还存在很多方面的困境。

首先, 当前小区绝对大多的物业管理部门, 与物业管理行政部门或者是房地产开发部门联系紧密, 政府行政职能在现在小区物业管理中发挥了主导作用, 强性规定的物业管理制度和管理条款, 使当前业主在物业管理行使业主自治权利难上加难。政府干涉物业管理公司的选聘和解聘以及物业服务合同的签订。有些政府主管部门要求小区选聘物业企业必须进行招标, 招标和解聘物业企业也必须经过其批准, 有些政府主管部门甚至直接参与物业服务合同的签订和物业管理费的确定。

其次, 现代住宅小区物业管理中, 业主自治机构的制度设计存在很多问题。主要表现在业主自治机构法律地位模糊, 其基本的组织机构职能和权责不清晰。业主委员会缺乏独立的民事责任权力和义务, 业主大会的议事功能没有得到有效激活。业主大会没有常设机关, 只以会议的形式出现, 使其作为最高决策机关的性质以及会议形成决策后的履行监督无法体现。由于我国物业自治管理的实践时间不长, 业主的民主自治意识不强, 出现了业主大会难以召开、不能正常召开或流于形式的现象, 使业主大会的作用不能正常发挥。业主自治基本制度和规则不完善, 物业管理中的基本问题处理不能得到有效的法律保护。业主自治管理中, 领导层和工作层的基本推选制度不明确, 物业委员会代表性不足, 难以维护全体业主的基本权利。

再次, 在现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 政府的过度参与管理, 加强了对物业管理的行政职能的行使。业主对政府物业管理的主导行为采取漠视的态度, 物业管理基本制度和规则的制定, 受到政府干涉严重;业主自治机构, 人员任免受政府主导。

最后, 当前现代住宅小区物业管理业主自治过程中, 业主缺乏团结精神, 自治动力不足。为保证共用部分的使用秩序及整个物业区的生活秩序, 利益共同体构成一个由单个业主作为成员的团体组织, 凭借该团体组织的力量来共同管理共用部分和其他共同事务并维护物业区内秩序, 从而维持物业的正常存在状态及方便业主利用, 即为业主自治。

3 完善物业管理中业主自治的策略

(1) 完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计。现代住宅小区物业管理中业主自治制度不完善, 业主自主机构的法律地位不明确, 业务自治的基本权益难以得到有效的保证, 当前, 建立现代住宅小区物业管理中业主自治制度, 是加强现代小区物业管理业主自治的重中之重, 也是实现物业管理自主化和社会化的关键。构建完善的现代小区物业管理制度, 必须明确自治管理机构之间的基本职能和权利;保证业主在物业管理中的民主权利;对业务自治管理机构进行有效的监管, 因此设计过程中, 必须做到以下几点。

设立业主监督委员会, 作为业主自治管理的监督机构, 保证现代住宅小区物业管理中民主权利的实施, 其具体的职能体现在, 对现代住宅小区的物业管理状况进行监督和对现代住宅小区的物业管理中的公共会计进行监督。业主监督委员会有权利监督小区物业管理的财务状况;对业主大会负责, 对业主委员会非正常的财务文献, 以及违法行为, 有权利向业主大会直接汇报;有权利对业主委员会基本成员进行行为监督, 可以直接向违法的业主委员会基本成员起诉。“理顺关系, 接受监督, 优质服务, 严格管理。”理顺关系, 就是物管公司受聘于物业委员会, 就应该全心全意为业主负责, 在业委会与开发商有意见分歧时, 做好双向沟通工作。开发商尽快与物管公司脱钩。接受广大业主的监督是合同规定的法定义务, 要主动向物业委员会汇报工作, 并接受物业委会的财务监督。

设立业主大会作为独立的民事主体, 完善其议事制度。确定业主大会独立的民事主体地位, 严格按照法律, 确定业主大会独立的民事主体专门的名称, 完善的组织结构, 建立业主大会独立的民事主体章程, 享受独立的财产责任。完善业主大会议事制度, 形式议事职能。

加快建设和完善业主委员会制度, 形成业主委员会独立的民事主体资格, 享有民事主体基本权利和义务, 承担民事责任。实现业主委员会在其基本授权范围内行使基本职能, 保证业主民事法律活动权利, 行使业主民事法律基本义务;加强业主委员会对其基本成员的监督, 保证业主委员职能行使的合法化;对业主委员会成员的任用, 采用民主投票形式, 根据全体业主投票, 采用多数票选制度业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前, 是由发展商负责小区的前期物业管理, 并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上, 或者首套房屋交付使用已经满两年的, 即具备了成立业主大会的条件, 开发商应该牵头向区县房地产管理部门书面报告, 6个月内召开第一次业主大会;对业主委员会工作人员建立薪酬保障制度, 其工作人员向小区全体业主服务。

(2) 培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施。当前我国住宅小区业务自治观念淡薄, 业主自治缺乏科学的指导纲领和行为准则, 业主自治权利的有效实施, 首先要实现业主自治的对外“自主性”, 业务自治权利完全有业主当事人实施, 任何小区外的个人, 甚至是政府仅仅可以进行辅助作用, 但都不能直接干涉。私权自治是现代小区业主当事人自治的基本权利。按照住房和城乡建设部制定实施的《业主大会和业主委员会指导规则》相关规定, 在其中加入由街道办事处和社区居民委员会组织、指导、监督召开业主大会选举业主委员会的条款。将业主自治管理自治纳入社区居民自治管理范畴, 明确规定街道办事处、居委会在该项工作中的具体职责、权力和义务。但是由于现代小区业主的数量性, 权利行使观念的差异性, 以及业主自治过程中, 缺乏比较成熟和科学的指导纲领和行为准则, 因此, 现代小区物业管理中的业主, 应该积极培育社区居民的社群自治精神, 提高和引导业务参与到小区物业管理中来, 积极主动地处理小区的物业管理事务, 行使业主个人的基本权利。政府有责任明确业主当事人在物业管理中的基本权利和义务, 加强宣传和交流, 引导更多的业主参与到小区物业管理中去, 实现小区居民业务的共同利益。增强业主对小区的归属感和亲近感。

(3) 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。建立业主自治的物业管理制度, 现代住宅小区物业管理法律关系的确定和变更, 应该由物业当事人决定, 政府的干涉作用应该减少。在物业管理过程中, 应该充分发挥政府的协调和辅助作用, 政府部门要明确物业当事人的基本私权, 严格遵守物业管理中业主自主的私权规定, 尊重物业当事人在物业管理中的主导作用, 业主有权利对现代住宅小区物业管理的组织形式和管理规定进行自我制定和调定, 从而自由选择物业企业。加强政府在现代小区物业管理中的协助和引导功能, 是促进现代小区健康和快速发展的重要保证, 加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。必须实现以“业主为主, 政府为辅”的重要原则。

加快现代住宅小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变, 要求政府公共行政权力在现代小区物业管理中的撤离, 转变行政管理职能和管理方式, 改变其原有的微观管理和直接调控的手段, 坚持宏观管理和间接调控为主要方式。政府在现代小区物业管理过程中, 要在宏观上制定和完善物业管理法律法规, 对物业管理市场的进入和退出建立相关的制度, 鼓励和培育一个新型物业管理市场, 实现其自由竞争和有序发展, 加强物业管理市场秩序, 规范物业企业在市场中的行为, 对市场中的违法行为进行监督和惩处, 积极引导物业管理市场向良性发展, 增强业主自治管理观点, 提高业主自治管理水平。

摘要：基于建筑所有权区分所有权, 业主参与小区物业管理业主自治, 保证了全体业主的基本权力, 业主自治是我国物业管理模式改进, 必须完善现代住宅小区物业管理中业主自治制度设计;培育现代住宅小区物业管理中业主自治观念, 引导业主自治权利的实施;加快小区物业管理中行政管理向业主自治管理的转变。

关键词：现代,住宅小区,物业管理,业主自治

参考文献

[1]李小博.城市住宅小区业主自治法律问题探析[J].中共成都市委党校学报, 2009 (2) :45-47.

[2]韩增辉, 周珂.物业管理中的业主自治机构法律性质浅析[J].法学杂志, 2005 (3) :65-67.

[3]肖立梅.论物业管理中业主自治组织的法律地位[J].理论学刊, 2009 (4) :85-89.

[4]陈方秀.我国现代住宅小区物业管理中的业主自治[J].法学杂志, 2006 (5) :133-135.

现代物业 篇9

一、县级市物业服务行业的现状特点

各地房地产业的发展水平不同, 县级市物业服务行业的现状也存在差距, 一般具有以下特点。

第一, 小、微物业企业占绝大多数, 服务层次较低, 行业亏损面大。以浙江省东阳市为例, 注册的35家物业公司中, 从业人员在30人以下的29家, 占83%, 三级及暂定资质的企业33家, 占94%。退休人员或年龄已达退休的人员多, 约占60%以上, 初中以下文化程度约占60%以上。收费标准低, 缴费率低, 90%以上的企业亏损。服务内容基本上停留在保安、保洁等方面, 绿化养护、公用设施、设备维修保养等许多企业主要还是靠外包解决。

第二, 前期物业服务靠法规支撑, 后期物业服务多种模式并存, 物业公司服务范围相对萎缩。根据房地产开发相关法律规定, 商品房预售前必须签订前期物业服务合同。因此, 在业委会成立前的前期物业, 都由有资质的物业公司管理。业委会成立后, 物业管理模式就发生了变化。以浙江省东阳市为例, 截至2011年底, 已成立业委会的29个小区 (楼盘) 中, 由业委会自我管理的小区 (楼盘) 21个, 占72.4%, 仍由物业服务公司管理的小区 (楼盘) 只存8个, 占27.6%。业委会成立后物业公司退 (撤) 出, 已成为一种趋势。

第三, 基本上都没有出台适合本地实际的行业管理办法或政策。管理依据基本上按照省条例。管理体制上一般是多家分管, 如住建局管资质审批和物业维修基金;房管部门管业委会备案;公安、行政执法、街道等按职责分管相关事务。

第四, 各种矛盾日益突出, 发展难题亟待破解。

一是社会对物业服务的需求增加与物业公司服务范围相对萎缩并存;物业公司拓展服务范围、提升服务水平的能力不强与动力不足的现象同时存在;物业企业经营大面积亏损与行业的低价竞争同时存在;物业行业专业人才相当缺乏, 而人才后备更显不足。

二是物业收费难等困扰行业发展的老矛盾没有缓解, 新矛盾不断涌现。据不完全统计, 浙江省东阳市人民法院2012年1至8月份受理的物业纠纷诉讼就达169起, 比2011年全年受案数125起增加35%, 比2010年全年受案数94起增加80%。同时, 物业企业与业委会的矛盾、业委会与业主的矛盾已成为影响物业服务业发展的重要矛盾。业委会成员的素质、业委会的运作在相当程度上成为影响小区物业服务的关健因素。

三是业委会自主管理小区 (楼盘) 的运作主要依靠业委会成员的个体素质支撑, 矛盾纠纷、电梯和消防等公用设施运行安全、公用建筑物的质量保养等隐患不同程度地在积累。

四是小区停车矛盾日益尖锐, 违章装修问题越来越成为新小区物业管理的首要难题, 干扰和影响了小区各项物业服务工作的开展, 加剧了业主间矛盾, 损害了小区居住环境。

二、影响县级市物业服务业发展的主要问题

1. 小区 (楼盘) 规划、开发、建设先天不足

楼盘规模小。仍以浙江省东阳市为例, 到2011年底为止已交付的66个小区 (楼盘) 中, 100套以下的项目21个, 占31.8%;101至300套的项目26个, 占39.4%;301至600套的项目9个, 占13.6%;601至1000套的项目5个, 占7.6%;1000套以上的项目仅5个, 占7.6%。50%以上的项目规模在业内认为的物业服务最低盈亏平衡点以下。

2. 认识不足, 观念滞后

对物业服务是公共服务、有偿服务的观念, 许多业主还未接受;将物业企业与业委会的契约关系视为雇佣关系, 将物业从业人员视作“佣人”的观点还有相当市场;业委会成员对业委会的性质、地位、作用认识不足, 将其和村委会、居委会相混淆的绝不是个别现象;重开发建设、轻物业服务, 重前期销售、轻后续服务的观念在开发企业中也普遍存在。物业企业及从业人员传统观念强, 服务意识淡。

3. 物业企业负担较重, 影响行业提升和发展

物业服务是典型的劳动密集型产业, 劳动力成本及费用约占经营收入的80%以上, 受人工工资上涨的压力最大。各种税费约占经营收入的10%以上。物业企业大都是新近创办的, 无积累, 物业行业又面临低成本竞争。业委会通过招收自然人的方式来完成小区保安、保洁, 既无税费的负担, 又无政府监管和资质审查的压力。因此, 县级市物业企业从总体上说, 行业的生存问题尚未解决, 行业发展和提升更谈不上。

4. 动态管理滞后

在行业静态管理如资质审查、业委会成立备案、物业维修基金缴存管理等不断强化的同时, 行业的动态管理如日常矛盾的调处、违章装修查处等问题的解决机制明显滞后。业委会活动的监管基本上还是空白。

三、关于促进县级市物业服务业健康发展的建议

1. 必须坚持市场化运作的行业发展方向

物业服务的市场发展空间很大。就浙江省东阳市而言, 从2011年开始, 每年交付的住宅建筑面积基本上稳定在40万平方米左右。对于小且不能封闭的多层楼盘, 业委会 (业主) 的自我管理模式有其合理性。但必须明确市场化运作、专业化服务、企业化经营始终是现代物业服务业发展的方向。

2. 将促进物业服务业的健康发展列入政府工作的议事日程

第一, 充分利用政府平台的资源优势, 通过加强宣传, 增进社会对物业服务行业的了解, 提高认识, 推动观念转变。

第二, 从规划着手, 重视具有一定居住规模、配套完善、布点合理的住宅小区 (楼盘) 开发建设, 为物业服务业的发展、提升从源头上创造条件。

第三, 加强对物业服务行业及小区 (楼盘) 的动态管理。物业服务行业日常监管和纠纷调处工作的责任部门宜落实街道、社区, 实行属地管理, 以有利于问题的及时处理;结合创新社会管理模式活动, 关注业委会这一新社会组织的活动情况, 摸索、探讨对业委会的管理方式。

第四, 确立“在培育中加强管理、在扶持中进行规范”的行业发展政策方针, 加大政策扶持力度, 落实税收减免、金融扶持、社会保险补贴、培训补贴等各项优惠政策, 推动行业发展。根据县级市物业小、楼盘多、小微企业多的实际情况, 适当放宽物业企业资质审查中的专职人员配备等行业静态管理要求。

3. 加强物业企业自身建设

现代物业 篇10

作为大型体育赛事的催生物, 国内外大型体育场馆赛后的经营管理问题成为困扰场馆经营管理者的重大问题。2014年10月国务院印发的《关于加开体育产业发展促进体育消费的若干意见》中提出“创新场馆运营机制, 通过引入和运用现代企业制度, 积极推进场馆管理体制改革和运营机制创新来激发场馆活力。鼓励场馆运营管理实体通过品牌输出、管理输出、资本输出等形式实现规模化、专业化运营。增强大型体育场馆复合经营能力, 拓展服务领域, 延伸配套服务, 实现最佳运营效益。”由此可见优化体育场馆资源配置、促进场馆科学化管理已成为促进我国产业发展的重要任务。随着中国体育竞赛市场的日渐成熟和持续升温, 各城市亦兴起了大型体育场馆建设热潮, 这些高规格、投资额度大、管理复杂的大型体育场馆一旦运营管理不善, 则将造成财力、物力、人力资源的极大浪费, 成为管理者、运营商或政府沉重的负担。近年来, 国内的一些学者通过从体制改革、运营管理模式转换、融资渠道创新等着手探索大型体育场馆的经营发展之路;不少场馆也通过积极开发经营项目、引进专业人才等措施, 提升场馆运营效益。然而由于我国目前大部分大型场馆仍属于国有资产, 事业单位的保障性较高, 市场机制的运营模式在体育场馆的经营中不成熟, 我国大型体育场馆商业化运营和管理仍存在很多弊病, 作为场馆发展经济源泉的重要源泉的人力资源问题尤为突出。

人力资源管理是新的经济形态下一种新型的管理理念和管理方式, 它对于无论国家、企业或者是部门的利益和成就都显得尤为重要;人力资源是一种成本较低而收益巨大的战略投资, 是保证大型体育场馆可持续发展的根本因素, 更是场馆商业运营中最重要的资源。体育场馆作为经济运行的微观基础, 人力资源要素的质量和数量状况, 人力资源所具有的创新力、向心力, 都成为其发展活力和动力的源泉。因此, 在政府大力发展体育产业促进体育消费的政策方针之下, 如何利用商业化的手段, 在保证大型体育场馆公益性的基础上, 优化场馆人力资源配置, 创造经济和社会效益对大型体育场馆的发展具有重要的理论和现实意义。文章将研究重点定位于大型场馆人力资源管理问题, 通过引入并结合现代企业人力资源管理制度和模式, 探讨现代大型体育场馆物业管理服务中多领域人力资源配置问题。

2、现代大型体育场馆物业管理中多领域人力资源配置现存问题及成因分析

2.1、忽视人力资源规划, 人员与岗位不匹配

我国当前大型体育场馆管理普遍缺乏对场馆人力资源规划, 缺乏对人力资源需求量的统一规划, 缺少人才测评手段, 从而使得工作任务及岗位对人员的要求不清楚, 在招聘阶段并未从知识、技能、个性等全方位对应聘者情况进行把控, 在人员选配上也是凭经验办事, 忽视人力资源特性及各部门人员间合理搭配, 从而使得招聘的人员难以与岗位相匹配。由于我国大型体育场馆多为国家投资建设, 其单位性质多从属于体育局直属事业单位, 因此大量的场馆管理者来自系统内部, 其中包括大量退役运动员, 以及部分社会招考的大学生, 而这些人员普遍欠缺搞体育场馆经营管理的系统理论知识。

造成我国大型体育场馆人员与岗位配置不合理的另一个原因则是, 对人才实行静态管理, 缺乏对现有人才的开发和培训。目前我国大型体育场馆普遍对员工培训问题不太重视, 经费投入少;更缺乏对员工能力的开发工作。因此, 随着大型体育场馆市场化发展需求越来越高, 员工的实际水平与实际的市场要求差距越来越大, 从而使得员工在能力和态度上不能适应场馆的未来要求, 从而再次出现人员与岗位不匹配问题。

2.2、大型体育场馆人力资源短缺和人力资源浪费现象并存

目前我国体育场馆缺乏运营管理人才是一个不争的事实。而作为大型体育赛事产物的大型体育场馆在赛事举办过程中引入的大量从事简单劳动的工作人员又过剩。这些场馆工作人员往往占到场馆总体工作人员的一半, 当赛事举办过后, 这些剩余人员更增加了场馆的人事经济负担。这种场馆高水平经营管理人才极度缺乏, 而场馆工作又严重超编的现象更加凸显了当前我国大型场馆人力资源配置不合理的现状。造成这一现象的主要原因在于目前场馆人员招聘方式的不合理, 以及场馆人员管理模式的缺陷。因为我国目前很大一部分大型体育场馆尚属于事业单位, 多少还遗留了传统计划经济体制下人事管理的毛病, 在人力资源的配置和使用上弹性不足, 政府机构或部门紧握对场馆经营管理的绝对控制权, 在项目人员调配上, 还在走体内循环的老路, 因此也鲜少向社会招聘专业型的同时精通体育和经营管理的复合型人才。区别于国外商业化的大型体育场馆人力资源管理模式, 我国大型体育场馆各岗位员工多是主管单位委派, 场馆根据赛事期间岗位设置上报需求人数, 而停赛时期就出现在职冗员现象。

造成我国大型体育场馆人力资源专业管理人才短缺的原因除了运营体制的另一重要原因在于目前我国体育产业发展尚处于发展初级阶段, 国内缺乏对体育场馆经营管理综合性人才的培养, 更未形成系统的培养体系, 导致现有的专业人才供给不足。同时, 由于高级管理人才的缺乏导致场馆在进行人力资源配置时, 往往“无才可用”;而现居于经营者职位的领导者因素质不高, 在人才配置上未能充分考虑人员的才能, 同时未顾及场馆自身的实际需求, 盲目追求高学历人才, 使得人才学非所用, 甚至被闲置, 从而造成运营成本和人力资源上的双重浪费。

2.3、人力资源配置与管理环节存在脱节

目前无论是在企业管理或是大型体育场馆物业管理中都存在人力资源配置与管理环节之间的脱节。首先场馆在各部门人力资源配置管理上偏传统的人事管理方式即“凭经验”, 且缺乏动态管理, 因此随着场馆的发展, 新的情况的生发, 在职人员亦无法承担其自身岗位的工作职责。企业为主经营的大型体育场馆在操作层面上多采取独立的分包单位, 其施工人员的监督管理权不属于场馆运营者, 从而造成场馆人力资源配置在管理层和操作层的脱节, 缺乏整体性。

3、现代大型体育场馆物业管理服务中多领域人力资源配置的对策

3.1、制定体育场馆人力资源规划

体育场馆人力资源规划是指为实现体育场馆组织发展目标与战略, 根据体育场馆组织内外部环境的变化, 运用科学的方法对所属人力资源的供需进行预测, 并制订相宜的政策和措施, 从而使体育场馆组织人力资源供给和需求达到平衡、组织与成员均能受益, 是场馆进行人力资源配置工作的指南。体育场馆人力人力资源管理规划需要通过评估明确场馆所需人员在数量和质量上的标准;需依据大型体育场馆内外环境的变化, 制定人力资源配置上的调整方案, 通过分析预测人力资源的供需保证人力资源的供需平衡。人力资源管理规划的制定需通过对场馆信息资料进行分析整理, 制定计划, 并提出实施的具体步骤, 需通过对现有的场馆人员配置情况进行评估。

3.2、注重人才引进与培养

中国体育产业发展报告 (2013年) , 在总结国内部分大型体育场馆经营管理的成功因素时强调了人才引进与培养对场馆发展的重要性。如上海的虹口足球场每年都会通过招聘的形式引进本硕博不同学历层次的专业人才, 加入到管理运营队伍;南京奥体中心将经历过、参与过赛事运营管理的优秀人才留用, 并制定一整套的具有竞争力的、对员工具有激励性的工资分配制度, 充分挖掘员工的积极性, 开发员工的多方面能力。通过比较借鉴美国大型体育场馆经营管理模式, 他们在人力资源引进和培养上已形成一整套手段和方法。美国大型体育场馆通过引进体育经理公司和管理公司, 直接并快速的培养综合性的体育场馆需求人才, 同时节省了场馆内部的员工培训费用。这种比赛和日常维护工作外包管理的模式极大的降低了场馆的运营成本。大型体育场馆应当采取多元化方式培养管理人才, 在场馆管理层的人员配备上也应趋向多元化。可以结合各体育院校有针对性的培养和选拔人才, 开发场馆经营管理专业人力资源。

3.3、对场馆各种人力资源进行优化配置

通过在大型体育场馆物业管理组织机构中增设人力资源管理部门, 强化人力资源管理职能。该部门任务就是解决场馆所需人力资源的种类、来源等问题, 结合场馆的具体情况对人力资源的优化配置做出合理安排;对场馆内部的人力资源配置状况进行监督、评估, 并根据反馈的信息做出调整, 同时强调对内部员工的培训。通过采取市场化的人员配置方式, 对人力资源进行动态管理, 从而保证大型体育场馆物业管理多领域人力资源的平衡和优化。

3.4、建立科学高效的信息管理系统, 促进人力资源配置专业化

对大型体育场馆物业管理各领域人员进行专业化的分类管理, 针对不同任务进行合理的人力资源配置, 严格保持人员与岗位在专业和能力上的一致性。结合人力资源管理能级对应的原理, 建立相关信息库, 对场馆内管理人员、技术人员的相关信息进行归纳、分类管理, 减少组织在关键技术环节对外部招聘的依赖性, 培养场馆培养场馆管理层、操作层的核心人员。

4、结语

在中国体育产业快速发展的大背景下, 体育场馆市场化程度不断加强, 场馆经营结构也呈现多元化, 场馆物业管理各领域人力资源的合理配置也愈加重要。尽管国内各大型体育场馆亦通过人才引进、建立考核制度、提升福利待遇等方式优化人力资源配置, 进行多元化市场运作, 然而以政府运营管理为主的中国一众大型体育场馆仍无法与国外大型体育场馆相竞争。置于计划经济体制即掣肘又推动的矛盾体系中的中国各大型体育场馆的人力资源配置问题, 给我国各大型体育场馆管理者提出了重大难题, 同时也提供了一个加快大型体场馆商业化运作的契机。

参考文献

[1]刘芮彤.我国大型体育场馆经营管理问题的研究———以济南奥体中心为例[D].山东大学, 2013 (5) .