物业培训

物业培训（通用9篇）

物业培训 篇1

常州物业经理上岗证培训

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一、物业经理上岗证培训

1.证书颁发:建设部人事教育司/建设部住宅与房地产业司 2.证书查询：全国城建官网查询 http:// 6.培训内容：1物业管理概论 2物业管理法规 3房地产开发经营与管理 4房地产基本制度与政策 5房屋设备知识 6房屋结构构造与识图 7.考试方式: 开卷考试或网络考试(选择题)8.取证周期:1个月左右

9.费 用: 1200元/人（含培训费、教材资料费、考务费等）

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10.提交资料:身份证复印件2份，1寸免冠彩色照片4张

二、学校简介

常州市工会干部学校隶属于常州市总工会，系全民事业单位。学校位于文化宫北侧、红梅公园南侧，交通便利，校园环境优美，闹中取静，是理想的学习进修场所。

常州市工会干部学校立足时代发展，在做大、做强学历教育项目的基础上，努力开发职业资格证书培训项目。学校结合自身优势和社会发展趋势，大力开发物业、家政等关乎民生领域的培训项目。为获得最优质师资和学习资源，学校与全国城建培训中心强强联合，面向常州市五区二市推广物业经理岗位证培训和物业管理师培训。

相信凭借我校几十年的培训教学经验，结合全国城建培训中心专业强大的师资团队和学习资源，一定能为您及您单位提供高质量的培训服务！

三、相关管理条例链接 1.《物业管理条例》第33条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

2.《物业管理条例》第61条违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

四、联系方式

1.报名地点：

常州工会干部学校201室（天宁区小九华路40号）

（红梅公园文笔塔正南面，桃园路边延陵小学往东200米）

乘车路线：游

1、B12、B2至文笔塔站，3、7、17、220A至东太平桥站，25路至桃园新村站，9、11、19、53、78、78A、80、220至红梅公园公交中心站，步行8分钟即达。

武进区总工会·武进职工服务中心5楼507室

（武进区延政中大道65号，武进区政府正南面，武进假日酒店西侧）

公交路线：（24条公交路线经过）：B1、B16至淹城公交中心站，B19、H3、H4、14、67、69、319至淹城公交枢纽底站，B15、75-1至延政大道兰陵路站，68、268、307、308、311、501、509至小留站，B11、74、74A、74B、75、502至花园街延政路站（农行武进支行站），步行5分钟即达。

联系电话： 0519-88262776 ***（手机）赵老师 工作QQ： 2743505508

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物业培训 篇2

关键词：物业服务企业,培训,员工,措施

物业服务是一门新的行业, 经过近几年的发展, 已经取得了不小的规模, 但是随着人们生活水平的不断提高, 对服务企业服务质量的要求也不断地在提高, 正不断地突出起来。为了更好的提高物业服务人员的服务质量, 应该将工作人员的素质摆在重要的位置。现企业在进行招聘的时候都想选择优质、具有较好素质、积极向上、能吃苦耐劳的员工, 但是很多的时候招聘来的员工包括大学生又非物业专业, 因此对其进行科学合理的专业培训是非常必要的, 对于那些招聘来的本专业的学生, 企业需要帮助其将物业专业的理论和实践紧密的结合在一起, 使得这些招聘来的学生更早地适应企业的生存环境, 尽早地进入工作状态。能更早更好地为企业服务带来自己最大的努力和创造更多的服务价值。

一、物业服务企业入职培训的概况

1、定义

员工入职培训是指物业服务企业在员工正式上岗之前关于物业服务企业的工作背景、企业理念、价值观、上岗前要求及其他相关规章制度等一系列的内容进行的岗前培训。物业服务企业对员工的这种岗前专门职业培训, 对于企业进行培训合格职员、继承企业文化、服务业主、具有较强竞争力等多方面是有重要和独特作用的, 也是企业培训合格职员、塑造正规和全面技能员工不容忽视的重要的环节。

2. 物业服务企业在培训过程中存在的问题

(1) 对于新进员工的入职培训缺乏一定的系统性和规范性。首先, 物业服务企业在员工入职时, 不对其进行岗前培训或者说延迟、推脱培训, 使得很多新入职的员工不能较快地进入工作岗位, 更早地熟悉服务行业的内容, 延误了为企业效力的机会, 不能更早地在服务的工作岗位上实现自己的工作价值。其次, 物业服务企业对新进员工缺乏重视, 在培训期间不能进行正规的培训以及准备培训资料不充分。企业的相关部门没有给予相当程度的关注, 企业的上级领导对部门的监管力度不够, 没能真正地去监督相关部门的实施。

(2) 物业服务企业员工的入职培训内容较为简单。物业服务企业对那些刚入职员工培训的内容缺乏针对性, 有的就只是简单的介绍企业的概况, 讲解一下企业的员工手册以及企业相关的规章制度或是需遵守的制度等内容, 并没有针对企业的服务核心内容以及物业服务各项项目工作的重点展开讲解。这是企业相关部门的疏漏, 不利于新入职员工对企业有一个真实的了解, 很迷茫地进入到工作状态中, 不利于其工作的顺利开展。

(3) 物业服务企业对员工入职培训的效果不反馈或是较少反馈和评估。经过对不同的服务行业的调查研究后, 了解到对于员工的入职的培训缺乏一个系统的反馈和评估。服务企业对新入的员工的重视不够或是相关部门失职, 没能将培训的工作真正的落实在实处, 应该追究其责任, 并对之进行相关的处罚, 若是纵容这种情况的延续, 会对企业造成很大的影响, 严重的可能会阻碍企业的发展。还可以造成上级领导得不到真实的资料, 不能做出正确的判断, 对以后的培训工作布置如何改进, 对新入员工的企业素质的培养、工作意志的锻炼、工作态度的养成造成不良的影响。培训效果的正确考核, 不仅能体现是否能够达到企业和个人的期望价值, 而且也能够为以后的培训工作的需求进行分析、课程上的设计、实施与管理提供有价值的反馈信息, 为以后的物业服务企业培训系统提供更可靠的依据, 还可以对新员工的学习能力、培养潜力进行初步的评估, 以便后期对其进行跟进。现在的物业服务企业大多数也做了培训后的考核反馈工作, 但是多数流于形式, 有的仅是通过考试填表进行反馈, 其真正的效果不佳。

(4) 培训效果差, 专业技能学习与工作实践很难迅速地结合在一起。企业的重视程度不够, 投入不足, “走过场”现象严重。在现在的许多服务企业的培训工作就如同是摆设, 没有一个正规的程序, 企业的领导重视不够, 认为没什么可培训的, 认为培训不会起多大作用的, 所以下面的相关的部门也是象征性地走一下过场, 效果较差。

(5) 培训缺乏正规性和针对性。一是企业对于那些新进员工和已经工作多年有经验的员工混在一起, 分不清侧重点所在。二是对于新入职员的的岗前要求分析不充分, 不论什么岗位的都放在一起培训, 没有一点的目的性和针对性, 既浪费了时间和财力, 还达不到想要的效果。另外一个方面就是企业的培训时间短暂, 大多数只是岗前培训。一些物业服务企业认为入职培训就是在进入岗位之前的培训, 是由人力资源部门完成的, 如果职员一旦进入工作岗位后其相应的岗位培训也就随之结束。企业的培训人员理解狭隘, 正确的培训工作应该是贯穿于以后的整个工作当中去, 新入职员工需要的是在以后的工作中掌握不同的业务技能, 目前物业服务企业只是对其进行的岗前培训是远远不够的。

二、企业改进的措施

如果挑选和招收的都是合格的人才, 还有必要进行培训吗?明白了这个道理, 就应该从培训的环节、培训的内容以及培训的方式等多个方面进行调整改进, 同时上级领导应该注意倾听员工的反馈, 形成一个积极调整、互相改进的培训氛围。

1. 培训的环节要简单实用

对于新员工的培训来看, 应该包括职前培训和试用期培训两个环节。职前培训就是在新员工在进入工作岗位前企业为其所提供的基本专业知识的培训。主要目的是让新的员工在上岗前真正了解公司的基本的情况, 熟悉公司的规章制度以及工作中的基本服务知识等。试用期的培训, 是指对试用期的员工进行的基本操作技能的培训, 以便新的员工尽快地掌握其所在岗位的具体要求。员工培训的内容应该包括目前公司的发展史、公司的概况以及规章制度, 还有公司的组织架构、公司的企业文化, 职业礼节礼貌及物理管理基本知识、安全常识等。培训的主要内容是岗位工作职责以及工作要求等。简单明确实用的培训能够让培训者全面地了解公司的工作流程以及能够尽快地投入到正式的工作中去。

2. 物业服务企业培训的内容要切合实际

对于各种层面工作人员的培训要因人而异, 具体问题具体分析。培训的内容需要细致, 甚至每一个动作和表情, 都要经过严格的培训, 以达到最好的效果, 提供最好的物业服务。员工的培训分为专业知识和工作能力的培训。

(1) 客服人员。专业知识:物业管理的基础知识, 企业项目的基本情况, 企业处理问题的原则和方法, 服务企业的职业纪律、职业礼貌、职业道德以及对客户沟通服务技巧等相关的基本知识。工作能力:服务工作人员对客户服务的专业能力, 与客户的沟通、协调以及团队的合作能力, 服务人员对专业知识和服务技巧的掌握, 以及在职人员处理应急事件的能力。

(2) 秩序维护员。专业知识:秩序维护人员对项目基本情况、职责和权力的能力, 对内务卫生、上岗执勤, 正式的交班、接班, 企业的停车管理, 公司的消防知识, 以及自身的防卫制度方面的知识等。工作能力:一个合格的秩序维护人员要具有巡逻岗位能力, 固定工作岗位能力, 交通岗位的能力物品出入的管理能力, 以及人员的应急事件等相关的能力。

(3) 维修人员。专业知识:一个合格的维修人员不仅有物业管理基础知识, 还应该有供水、供电知识和房屋的日常养护及维修知识等。工作能力:维修人员要具有公共区域及客户区域的维修能力, 排水管道及附件的维修, 电线气路出现故障的处理能力, 以及地下排水沟道的网管维修能力等。

3. 培训的方式要确保实效

在物业服务企业的培训工作中为了突出项目的特点, 在培训的过程中应增加对项目的情况介绍部分, 让员工从刚开始的培训就能够体会到企业管理的专业化、规范化和标准化, 在培训的过程中融入新入职员工迫切想知晓的知识。企业正规的培训是提高企业员工素质的重要的途径, 项目部门的培训体系可以通过改变员工现有行为、知识和动机的系统, 从而达到员工自身的特质符合物业服务工作的要求的效果。员工有形或无形的感悟变化, 同样地会创造出经济价值提高物业服务的质量。

4. 岗位技能的再造培训

通过招聘各个层面的员工都有, 知识水平也不尽相同, 在企业的培训中要进行分类有区别地讲解。对于那些基本的服务人员, 可以进行服务技能、服务水平、应急处理等内容的理论培训, 再加上岗位上的实习, 强化新员工现有的知识面。企业采用梯度技能培训的方式来强化服务人员的业务水平。全员可采用梯度化的培训体系。

(1) 管理层面的培训。对于管理人员的培训, 除了常规的物业概念、理论、识图和业务板块等相关的培训课程, 还应进行如法律基础、行业新政策法规的相关实践培训, 物业服务企业经营管理方面的培训, 公关知识、物业案例和投诉处理的培训, 安全生产、消防急救等相关项目的培训, 办公自动化、现场模拟训练等。

(2) 技术层面的培训。技术骨干包括设备的管理、各岗位领班和办公室人员, 由于这些都是企业最基本的管理者和执行者, 在进行技术培训的时候应侧重于管理方面的培训。如进行新业务接手前的介入培训和人力、物资的准备培训, 管理流程、装修方案的培训, 办公自动化的操作培训, 应急服务内容和项目等方面的培训, 消防知识, 急救及常用器具的使用培训, 还有团队的相互协作和工作人员的组织能力的培训。

(3) 操作层面的培训。物业服务企业的工作要靠秩序维护员、保洁员、绿化工、会所服务员等维持, 企业要采用理论和带教相结合的具有实际操作性的工作流程, 既要传授基础作业的程序, 又在实际的带教中让员工获得很强的感性认识, 对于新入职员工和熟练员工都是一种巩固和提高的过程。如工作范围、作业流程、工作标准和质量检查等方面的培训, 业务特点、作业方面的培训, 实际操作和应急预案的演练, 职业健康、安全管理规定和劳动保护的培训, 以及消防、急救常识的培训, 物业服务工作从建立开始进行正常的运作, 对全体人员进行全面的培训之后, 还应该在专家的指导下进行实际的操作, 以巩固和加强自身的工作流程和操作, 及时地纠正理论和实际间的差距。

5. 物业服务企业的重点培训

为了提高企业的服务质量和促使企业人员的创新, 为了更好地服务社会, 在企业接收物业之前, 对物业的特点和服务进行合理的梳理, 根据现有的物业的特点, 来采取应急预案的针对性培训。此外, 企业的发展还要靠企业的远期培训和人才的储备。服务行业是市场永久的有发展前途的一个行业, 一个目光久远的人看重的应该是远期的利益, 我国将强国富民作为根本目标, 为物业服务企业提供了巨大的市场发展空间, 随着我国进入国际市场, 现在的企业将向全面型、专业化、国际化的方向发展, 企业也将分阶段予以实施, 从而提高物业企业整体的服务水平, 向国际化高端服务看齐的方向发展。

物业服务行业是当今竞争较为激烈的新兴服务产业, 企业的可持续发展必须建立在不断的优化内容和提高企业自身的服务质量, 在物业服务企业的日益发展中, 企业获得永久的发展还需要靠企业服务人员来不断地提高企业的整体素质。企业发展的外发展呈现出越来越大的自主服务发展的空间, 这样的发展现状对所有的服务行业来说都是一个巨大的挑战。

在企业的管理中, 不仅需要企业服务人员的共同努力, 以及对新入职员工的严格培训, 还需要企业领导者的严格监管, 物业服务企业将会迎来一个崭新的明天。企业始终保持着一种积极向上, 共同进步发展的思想, 物业服务企业的明天一定会更美好。

参考文献

[1].赛姝瑞.谈物业服务企业入职培训现状.物业研究.2011, 10 (11) , 104-105.1.赛姝瑞.谈物业服务企业入职培训现状.物业研究.2011, 10 (11) , 104-105.

[2].魏丽丽, 张作祥.如何做好物业服务企业大学生入职培训.物业研究.2011, 10 (11) , 110-112.2.魏丽丽, 张作祥.如何做好物业服务企业大学生入职培训.物业研究.2011, 10 (11) , 110-112.

物业培训 篇3

一、物业管理员职业技能培训面临的问题

(一)面临的教师问题。由于物业管理是新兴的产业，对物业管理人员的培训也是刚刚起步，教师面临一些问题。据向学员的问卷调查显示：认为教师缺乏实践经验的占被调查学员总数的57．14％；教学方法不适合成人特点的占42．85％；希望教师到物业管理基层单位调研与参加实践的占100％。这说明，一是教师缺乏物业管理的实践经验；二是第一次参加物业管理的培训教学，对教材的结构、内容和特点不熟悉，缺乏知识的系统性；对鉴定考试的特点认识不深刻：三是由于从事多年的学历教育，对在职人员参加此类职业技能鉴定的培训，在教法、教态、教学技巧等方面缺乏针对性。

(二)学员中存在的问题。有的学员对培训的期望值过高，认为我参加了培训，就应该通过考试，对国家级考试的严格性认识不足。学习教材不下功夫，靠教师的压题，划重点。再有就是盲目乐观，过于自信，由于他们年龄、性别、学历水平和工作的特点，缺乏对培训与鉴定考试的适应性。少数学员认为参加培训就一定发合格证。学习不认真，不听课，只想混证书。

(三)培训实施中的问题。一是培训时间短，培训课时有限。二是教学方式单一，没有实地观察等环节。三是教师及学员的沟通问题，缺乏协调，导致在培训过程中的教与学的矛盾。

二、物业管理员职业技能培训的对策

(一)教师的对策。一是深入物业管理小区，了解相关物业管理知识，增加感性认识与实践经验。通过调研了解到，100％的被访问对象认为“物业管理人员急需培训”，92．85％的被访问对象认为物业管理最突出的问题是管理制度方面的问题，其次为领导方式、员工方面的问题，通过调研与实践积累一定的实践经验，为做好教学工作，提高教学质量打下基础。二是熟练掌握教材体系结构，对教材的知识按《物业管理员职业技能培训指南》的要求，分级分类掌握，其知识与技能分三级：X级，重点掌握理解核心要素，考试出现频率70％，Y级，次重点，属基本要素，考试出现率20％；Z级，辅助要素，一般了解，考试出现率10％，这样便于学员掌握重点。三是针对物业管理培训特点和学员特点，采用不同的教法。四是针对物业管理培训和学员及教学内容的特点采用几种具体的讲课技巧、答题技巧和记忆技巧。五是教师的自身水平的提高，要在举办第一期的基础上，总结经验教训，提高教学艺术水平。自身在取得国家物业管理员职业资格的基础上，要进一步学习，争取取得物业管理师的职业资格，以利于更好地做好培训工作。

(二)学生及考试的对策。一是加强教育，明确学习目的，帮助学员克服畏惧心理，增强必胜的信心。这对学历水平低，年龄偏大的学员来讲尤为重要；二是克服盲目、轻视的心理，要高度重视；三是要讲究学习方法。全面复习，重点突出，联系实际，向专业人员请教。

(三)加强对培训的管理工作。做好预先控制、同期和事后控制和反馈工作。预先控制也称前馈控制，是一种在工作开始之前进行的控制，其特点是能在偏差发生之前就知晓可能的偏差，一开始就采取各种预防措施，做到防患于未然。在物业管理培训开始之前，对培训班可能出现的问题做好预测，提早采取措施，为办好培训班打下基础，是一种在工作进行之中同步进行的控制，在物业管理培训过程中的问题，要及时调控，才能取得最佳教学培训效果，事后控制与反馈，虽然是在工作结束之后进行的控制，但对积累物业管理培训工作经验也十分重要，可以对经验和教训进行总结，可以肯定员工的工作业绩，为新的工作打下良好的基础。

三、效果分析

在调查研究、教学研究与探索的基础上，对物业管理员职业技能鉴定首期培训工作，进行评估。参加知识考试37人通过，及格率95％；技能鉴定考试38人通过，及格率97．43％。取证率达到了92．3％，高于全国参考人员及格率61．53％达30．77个百分点。

物业项目经理培训 篇4

尊敬的各位领导、同事：

大家好，今天，首先感谢公司领导和同事，给予我一次展现自我的机会，对我来说这是一种荣幸。我想利用这短短的一个多小时，非常坦诚地跟同事们分享我在城建物业7年的风雨历程，在这7年的时间里我每天都在成长、都在改进，这期间有收获的喜悦、有痛苦的抉择、更有分享的快乐。

2004年因生活的压力，我走进了城建物业，作为一名保洁人员，我了解到了服务业的含义，尝到了物业工作的艰辛，体会到了不被他人理解的酸楚。不瞒大家说很多次有过放弃的想法，但我的骨子里那股不服输的念头告诉我，一定要坚持，一定要奋斗，一定要凭自己的努力在城建物业干出一点点成绩，就是因为这股韧劲，让我坚持到了现在，因为同事的支持、领导的帮助我走上了项目主任的岗位。下面就给大家分享一下我的工作经历。

第一、爱岗敬业、脚踏实地的工作作风。我从事7年多的物业工作，养成了爱岗敬业、任劳任怨、乐于奉献, 脚踏实地的工作作风。我从做保洁员开始，到会务员、事务员，再慢慢走上管理岗位，城建物业的每个岗位我几乎都经历过，在每个岗位都严格要求自己，一步一个脚印，别人能做到的我一定要做好，别人能做好的我一定要在最短的时间内完成，就是因为在这些普通岗位上的积累，当我走上管理岗位后，面对员工提出的各种问题都能比较从容的面对，也因此得到较多同事的认可。这是我做好物业管理工作的群众基础。

第二、勇于实践、敢于挑战的求是精神。经过多个工作岗位的实践锻炼，培养了自己多方面的能力，能说，能写，能干事，干成事。在每个岗位上都会遇到很多问题，作为普通员工有普通员工的辛苦、劳累和挫折，作为管理人员，每天的工作并不只是简单的安排工作、指手画脚，有更多的问题要面对，因为广电所有员工的问题都是我要面对和解决的。每当面对工作中的困难的时候，说句心里话，也有像退缩逃避的时候，但是既然公司信任我，给我作为管理层的机会，我就一定要把本职工作做好，不能一味的想到逃避和退缩，只有积极探索解决问题的方法，有一股勇于实践、敢于挑战的精神，才能把工作做好。

第三，严于律己、团结协作的处事品质。我信奉诚实待人、严于律己的处世之道。作为项目主任，既要维护公司领导的权威，又要和员工们打成一片，正因为具有良好的人格魅力和做人宗旨，同员工们建立了亲如兄弟的深厚感情。在工作上自己以身作则，不怕脏不怕累，任何工作要求员工会做我一定自己先做好，公司所有的制度并要是一味的用来管理员工的，同时也是用来约束自己的，在任何制度面前先起好表率的作用，只有这样才能将管理工作做到位；面对员工的怨言，我也是愿意倾听的，我自己是从最累最脏的岗位做起，我能从心底理解他们，与他们感同身受，如果在我的能力范围内能帮到他们，我也是一百个愿意，更愿意跟他们分享工作甚至是生活中酸甜苦辣，走进每个员工的心理世界，领导不单单是安排工作，更重要的是在工作中努力建立一种团结和睦的氛围，让员工有归属感。

第四、充满激情、热亲洋溢的工作态度。物业管理工作，无论是保安站岗巡逻、保洁的擦窗拖地、还是工程的维修养护工作都是在一种反反复复、认认真真、兢兢业业、没完没了的过程中完成的，那么一个工作团队只有在充满才有可能很好完成这些繁琐的工作，作为项目主任我必须要有乐观的心态、高涨的工作热情，并让我的乐观和热情感染身边的每一个人。在日常的具体工作中，心细如发，做到脑勤、眼勤、腿勤、手勤。不放过每一个细小环节，认真负责做好每一件事，力求尽善尽美，然业主满意、让公司领导放心。面对业主的不满和指责永远保持低调和谦虚，完全履行服务和服从的态度。

物业培训心得 篇5

本周四上午十点至十一点，由办公室组织在会议室培训学习了《写字楼的物业管理与服务》，通过学习本讲内容，我的心得感悟有以下几点：

1、通过学习比较详细了解了写字楼的类型、功能、现代化程度、等级划分

及写字楼的特点等。只有掌握了写字楼的基本情况，才明白如何去实施管理。写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑及附属设施、设备和场地，所以该场所人流、客流量比较大。针对这种情况，我们应采取什么措施即能确保该大厦客户出入满意又能阻止推销人员及其他人员进入大厦呢？这是个值得思考的问题。如何采取更有效的方法解决这个问题，也是我们需要进一步学习的。

2、学习写字楼的物业管理方式，包括：委托服务型物业管理，自主经营型

物业管理和专业服务型物业管理。我公司属于委托服务型物业管理；而专业服务型物业管理一般有人员精干，技术水平高，技术装备全，服务质量好和服务收费合理的特点等。所以专业服务型物业管理就是我们对标学习的目标，一段时间内我们还达不到专业服务水平，这也是今后我们努力学习的目标方向。

3、学习写字楼物业管理的目标和要求。

（1）写字楼物业管理的目标是在管理过程中为业主或客户创造和保持一

个安全、舒适和快捷的工作和生活环境，确保大楼延长使用年限及其功能的正常发挥，进而使物业保值增值。

（2）写字楼物业管理的要求包括以下几点：a、科学化、制度化、规范化、高起点；b、加强治安防范、严格出入管理制度、建立客户档案；c、加强消防管理，做好防火工作；d、重视清洁管理；e、强化设备管理、设施的维修保养；f、设立服务中心，完善配套服务；g、加强

与客户的沟通协调，不断改进工作。这些特点也是我们物业管理对

标学习的目标。

4、学习写字楼物业服务与管理的重点有：a、防火工作万无一失，确保消防

安全；b、加强治安防卫，做好保安工作；c、保证各种公共设备、设施的正常运行；（如：大厦电梯、空调、供电供水、通讯以及闭路电视监控智能化系统，防火报警系统等。必须确保大厦设备设施正常运行。）d、做好应对突发事件的准备；e、刻意创造优美整洁的物业环境。这需要做好清洁与绿化工作。

5、下半部分主要学习写字楼物业接待服务、环境保洁与绿化美化服务、安

全管理、设施设备管理和客户迁入迁出管理。我要严格按照写字楼接待服务要求做好日常接待工作，熟悉客户迁入迁出流程，为客户办理好各个手续，提供满意的服务。

通过学习，使我进一步懂得：写字楼物业管理是以服务为宗旨，以经营为手段，以效益为目的来满足客户日益增长的需求。针对差距，我要不断学习，不断提升自身的工作能力和技能，把物业服务管理做的更好。

物业保安培训实用资料 篇6

保安培训资料

1、物业管理的“物业”是什么？

答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

2、“物业管理”是指什么？

答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。

3、什么要实行物业管理？

答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。

4、业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么？

答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人；

房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

5、物业管理企业的作用是什么？

答：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境；

提高城市管理的社会化、专业化能力；

延长物业使用年限确保其功能的正常发挥；

使业主的物业保值、增值。

6、安的职责是什么？

答：保安的职责是：

a)保安员上岗必须穿制服，佩戴装备（对讲机），严整仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。b)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。c)值班保安人员要认真做好放火、防盗、防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班吉部门领导，确保管区的安全。

d)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。

f)严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。

h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。

i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

7、有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。

8、若发生案件，应采取一系列步骤以协助破案：

（1）立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达；

（2 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

（3）禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

（4）向公安人员提供相关案件详情。

9、小区对装修施工单位与那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。

办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。

保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路政界、美观；不乱协、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。

保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。装修时间为8：00-12：00，14：00-20：00，非此时间段，不得装修（发出噪音）。

装修施工人员的车辆一律不得进入小区。

10、么是业主大会？什么是业主委员会？

答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。

业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。

业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

11、物业管理公司和业主委员会的关系是什么

答：物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。

法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。

经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。

12、日常工作中常遇问题及解答。

1）。如有业主想装有线电视，找到我们，请我们带为办理，如何解释？

答：a..如果是初装户，代办费为n元，请住户缴纳初装费n元（别墅的价格），将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。

b.如果是移机，代办费为n元，请住户缴纳移机费n元，将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下，两天内可以代为办理。

2）。如果业主家户外水表爆裂，找到我们，如何解释？

答：由于水表产权系属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司，反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公司电话为：

3）。春节期间，如业主家中水电出现问题，到门卫处报修，如何解释？

答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话………反映情况，或直接拨答手机………..找*****（水电维修工），问清何时能来后，向业主解释。

4）。如有访客来访，如何接待？

答：当值保安应敬礼，并说：“您好，请问你找那一栋，那一位？”

如果对方准确说出姓名、位置，应询问是否已联系过，如已联系过，应敬礼放行；如未联系，应让对方车辆靠边活到值班室登记，并联系对方要找的住户。如业主确认，可礼貌放行。如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说：“对不起，你要找的住户暂时不在家，请您下次再来。”

如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。

如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话*****，领班应在5分钟内抵达现场。

如果来人是装修施工人员，应核对有无有效的临时出入证，如有，验证后，应登记后放行；

如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。

如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当之保安应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。

13、如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释。

答：如果寄存为普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不应超过三天。如超期未取，应将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

如果为贵重物品，应委婉拒绝；如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认。如超期未取，应立即将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

14、大宗物件出小区，应如何处理？

答：应确认对方身份，如对方为业主，应请其填写物品放行登记表，填写无误后，礼貌放行；

如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认；确认无误后，礼貌放行；如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。

15、突发事件处理程序：

快速反应原则：

——正门当值保安一名3分钟内赶至现场；

保安领班3分钟内赶至现场。

统一指挥原则；

——处理突发事件有主管经理负责统一指挥；

特殊情况下，有保安领班负责统一指挥。

服从命令原则：

——任何工作人员须无条件服从主管经理的命令，保安领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。团结协作原则：

(一)盗窃。

当保安员、保安领班发现有盗窃现象或接到盗窃保安时，立即用通讯器材（对讲机或电话）想保安领班/主管经理报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶到被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场：

a． 保安员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；

b． 保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“队长，请你速到**位置；

c． 保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已抓捕，可使用通讯器材向领班汇报。

保安领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫，并迅速赶赴现场指挥：

a． 对案发现场进行保护；

b． 领班到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。

（二）打架斗殴

当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴保安是：

a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数、参与打架的人数；b.将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场；

保安领班接到报告后，3分钟内赶至现场，领班到达现场后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置：

——对事态轻微的事件进行调解，事后向公安机关报案；

——对事态严重的，应立即报告公安机关。

（三）抢劫

当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时：

a． 应立即制止或赶赴现场制止，对现场进行保护，同时向领班汇报；

b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治；

c.在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安或公安人员赶到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。

（四）凶杀

当值保安巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时：

a.立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护；

b.封锁案发现场，在公安机关人员到达前，坚决禁止任何人进出现场（如受害者家属、朋友等）c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救；

d.公安人员到达时，立即向公安机关报告。

（五）中毒（如住户煤气、食物中毒等）

当值保安巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时：

a.立即向保安领班汇报，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再扩散，疏散现场周围的围观者；b.对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，将中毒者移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快报救护车送往医院抢救；

c.对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸道 通，注意保温并立即报救护车送往医院抢救；

d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班

领班接到报告后，立即赶赴现场抢救：

a． 维护现场，疏散人群及抢救中毒人员；

b． 调查中毒原因，核准毒源是否已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡；

茂名市嘉富物业管理有限公司

物业培训 篇7

物业服务有利于维护社会稳定与和谐, 是居民须臾不能离开的行业。当前, 在《劳动合同法》实施和CPI高涨的背景下, 行业成本大增, 而由于各种原因, 物业行业暂无法扭转低收费标准和低收费率的局面, 因此, 很多物业企业面临严峻的生存压力。物业企业在服务区域内的主营业务已由与业主或业主大会所签订的《物业服务合同》所界定, 其服务内容和收费相对固定, 因此, 以主营业务来增加企业收入不太现实;而物业服务区域内居民与居住生活相关的需求是多样、大量和持续的, 因此, 把握住物业服务区域内居民的巨大资源, 挖掘与其居住生活相关的延伸服务需求, 得到延伸服务委托, 将是物业企业增加收入的一条有效渠道。

基于价值链理论, 物业企业可定位于物业服务商, 完成完整的延伸服务价值链上全部工作, 赚取整个价值链上的利润。此方式, 物业企业需对延伸服务的完成投入专门的人员、设备和物质, 考虑边际成本, 其所获得的边际收益可能会较低。物业企业也可定位于物业集成商, 着重于对物业延伸服务相关各种资源的整合, 占据物业延伸服务价值链的上游, 尽量以现有投入, 特别是现有人力投入来组织物业延伸服务, 控制边际成本的增加, 从而获取较高的边际收益。作为理性的经济人, 物业企业在开展物业延伸服务时应定位于物业集成商。

二、物业集成商的重点工作:客户需求信息集成和供给方信息集成

作为物业服务集成商, 其集成的重点集中于需求和供给两方面。需求方面, 是对于业主延伸服务需求信息的集成。在物业的使用当中, 除了“物业服务合同”中所列明的服务项目外, 业主还会产生各方面的服务需求, 主要可概括为物业使用类、便民类和文化类服务。物业使用类服务包括:业主专有设施设备的养护与维修、专有空间的保洁、物业资产管理的咨询及协助等。便民类服务包括:水、电、气、暖等公共事业性费用的代缴代付;人员陪护;商品代购;代办各种活动;衣物清洗;饮食供应等。文化类服务包括了文体娱等多方面设施的建立与管理以及活动的开展等。这三类服务需求, 即物业延伸服务需求的内容。

以上三类需求信息, 具有零散、临时、多样和隐蔽的特性, 因此, 需求的集成, 包括了信息收集、分类、供求匹配和服务跟踪、评价几个步骤。收集信息的渠道, 应分布广泛、持续、稳定和可及。例如, 通过开办物业区域报纸、建立网站、在宣传栏、电梯间发布广告等形式, 将物业企业开展延伸服务的信息广泛传达到居民, 通过电话、信息、邮件和网络等多种交流工具, 汇集居民需求信息;收集信息的方式, 除了居民主动咨询委托外, 在常规物业服务工作中工作人员应尽量创造与业主交流的机会, 了解业主需求进而主动获得物业延伸服务委托。

收集到需求信息后, 物业企业应对信息进行不同角度的分类, 例如, 以家庭、服务内容、服务提供商、服务时限等为标志等对需求信息进行多角度分类进而进行供求匹配。当然, 分类的基础是物业企业完善的数据库系统的建立。

分类完成后, 就可以根据需求的特点进行供求匹配, 监控服务的完成过程, 并对完成结果进行监督、评价, 收集委托人的意见和建议, 通过高效、周到的服务组织, 为获得下一次委托打下基础。

对供给的集成, 实际上是对于专业的商品、服务提供商信息的集成。由物业延伸服务需求可看出, 物业延伸服务的供给方主要有:专业设施设备的养护与维修企业、保洁企业、房地产估价、经纪咨询企业、人员陪护服务企业、医疗保健服务提供者、教育提供者、活动策划与组织企业、衣物清洗企业、餐饮企业、文化、体育、娱乐类服务企业、各类商品销售企业、水电气暖电信等公共事业服务单位。广泛的说, 涉及社会百业。对各类商品、服务提供商的集成也包括信息收集、筛选、供求匹配、服务监督和评价几个步骤。

相对于需求信息, 供给信息的来源更为广泛, 这就要求在收集时考虑供给方与物业服务区域的距离、交通便捷性、服务质量、品牌等因素, 保证服务提供的效率。在进行供给方筛选时, 除了考虑便捷、质量和价格等因素外, 更重要的是应建立动态筛选机制, 据服务过程和结果的评价与反馈, 随时维护与更新供给方数据库, 保证筛选出来的都是优质资源。

接到服务委托后, 依据于需求方的要求, 在供给方数据库中进行供求配对, 监督供给方按要求完成服务, 并及时对服务进行回访, 综合检查结果和被服务方的意见, 对供给方做出评价, 协助供给方不断完善服务质量。

三、物业集成商在物业延伸服务中的价值

在物业延伸服务中, 物业企业作为供求之外的集成商来参与服务, 这种集成的价值主要体现在三个方面:

1.降低供求双方信息搜寻的成本

现代社会普遍工作节奏快、压力大, 因此, 越来越多的人希望将非必要的工作以购买的形式完成, 将自己从繁重劳动中解脱出来。但随选择的日益多样化, 购买行为本身, 包括了大量收集、比较和选择工作, 而又成为人们的另一种额外负担。作为物业集成商, 物业企业承担了商品、服务购买行为中信息收集、比较、选择的工作, 对于居民来说, 其存在可以降低其商品、服务购买形成前信息搜寻的成本。

对于供给方来说, 非对称的市场信息及买方市场的背景, 意味着需要进行大量的广告和渠道投入来寻找客源, 而物业企业掌握着大量的居民需求信息, 作为物业集成商, 其可以降低供给方客源信息搜寻的成本。

2.实施第三方监控, 更利于供求双方利益的保护

在物业延伸服务中, 供求双方对质量的认定标准有时是不一致的, 这将导致服务纠纷;而供求双方的合作很多时候是一次性的, 对服务质量的监控缺乏有效手段, 这样, 既损害了需求方 (即被服务方) 的利益, 从供给方长远发展的角度, 也损害了供给方的利益。作为集成商, 物业企业能综合大量服务范例并以客观的立场制定有益于供求双方的服务标准。另外, 由于物业企业与供求双方的合作都是长期、持续的, 因而, 也就能更有效的监控延伸服务过程, 保护供求双方的利益。

3.产生规模效应

延伸服务中供求双方直接合作, 相当于以零售模式进行合作, 据“规模经济”的理论, 此模式处于规模不经济的阶段。作为集成商, 通过双边集成, 变“零售”为“批发”, 进入到规模经济阶段。“团购”是最典型的商品交易变“零售”为“批发”模式, 物业集成商的介入, 即相当于将物业延伸服务整合为“团购”模式, 可让供求双方享受到规模经济的效益。

四、结语

以拓展延伸服务来增加企业的收入是物业企业的工作重点, 在CPI高涨的情况下, 物业企业应着重于相关资源的整合从而占据延伸服务产业链的上游, 定位于物业集成商, 方能获得较高的边际收入从而增加企业收入。作为集成商, 其集成重点在于需求信息和供给资源集成。物业企业只有明确其集成重点, 把握其作为集成商的价值并打造核心竞争力, 方能真正通过延伸服务来增加企业收入。

参考文献

[1]迈克尔.波特.竞争优势 (第1版) [M].华夏出版社, 2005.

物业培训 篇8

【关键词】 物业管理；纠纷；对策

北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。

一、朗琴园物业变局简介

朗琴园是北京宣武区的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。

2006年3月9日，由于对朗琴园停车费调整不满意，一些业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。

停车费纠纷事件使大家认识到要成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但就在业主委员会成立不久，业主委员会发现开发商为满足朗琴园四期工程“朗琴国际”的施工需要，在未通知全体业主和业主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公司让开发商擅自在朗琴园内打了20余口深井，危及小区房屋和业主的安全。而这次事件也成为了朗琴园业主要求更换物业公司的导火索。2007年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。

2007年8月4日，朗琴园召开了业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。同时聘请物业管理专家舒可心为顾问，依据我国的《物权法》、《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京嘉浩物业管理有限公司中标。

2007年10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议案。

2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行，保留上诉权利。

信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物业服务企业间的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断，陷入了严重的经济危机。

二、纠纷原因探析

在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区停车场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管理权能否信托等。

1．小区停车费的纠纷

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。” “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。它包含四层含义：一是小区内的车位，业主优先使用；二是小区内的车位、车库可采取出售、附赠或者出租等方式，但须事先约定；出售、附赠给了业主的，产权属于业主。出租的产权属于开发商；三是作为出租的车位，开发商应有调整停车费的权利；四是小区道路除市政道路外属业主共有。因此，开发商调整停车费，只能针对其享有产权的车库车位，即出租的车位。属于业主共有的部分，如小区道路上的停车费应由业主大会决定且停车费的收入归业主共有。北京市宣武区政府的调节结果应是合理的。

2．打井的纠纷

显而易见，开发商的行为是错误的，前期物业服务公司也未起到监督的义务。

3．物业管理权的归属和交接纠纷

《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” “对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”显然，物业管理权属于业主，且小区的物业管理不一定非要请物业服务公司不可，它有三种途径：自行管理，即小区自治；委托给物业服务公司；委托给其他管理人。但此处未明确其他管理人的含义。一般为了实现专业化管理，通常采用委托给物业服务公司管理的方式。物业服务公司应注意，自己只是接受业主的委托，依据委托合同向业主提供物业服务，物业管理权本质上属于业主，自己本质上是物业服务的提供者而不是管理者。

前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行。物业管理权本质上属于业主，那么“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”依据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；且“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 并没有要求一定要按照招标的法定程序进行。

物业管理权本质上属于业主，物业管理权的交接是业主与新旧物业服务公司间的交接。这样能够避免新旧物业服务公司间不必要冲突，有利于新旧物业服务公司间是商业竞争。

4．物业管理权能否信托

北京朗琴园引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念沒有明确的解释之前，物业管理权能否信托还存在诸多疑问。实践证明它还有很长的路要走。

（1）物业管理权能否独立不明确

《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”“本法所称财产包括合法的财产权利。”

信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。而作为共同管理权的“物业管理权”能否从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前没有明确的法律解释。

（2）物业管理权登记制度不明确

其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记。《物权法》规定了不动产登记制度，但对“物业管理权”如何登记，没有明确。这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

（3）信托的目标和功能与物业管理的特点不符合

信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为（能够导致法律关系变动），而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。

信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

可见，信托式物业管理作为一种制度创新值得关注与探讨，但它不管是从理论上，还是司法实践上还有很长的路要走。至少在目前的司法大环境中难以执行。因此，朗琴园依据《信托法》等拟定的《物业管理权信托合同》就如同虚设，如在司法实践中，单个业主依据物业管理权信托合同就公共权益起诉物业服务公司时，难以得到《民事诉讼法》的支持，必须承担法院不予受理的法律风险。

最后要说明的是：按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但绝非是凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

参考文献：

[1]周筠.信托式物业管理试水朗琴园.楼市.2007，12

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国信托法》

物业管理培训心得 篇9

通过本次的物业管理培训，使我们受益匪浅。在老师们的细心讲解下让我们掌握物业管理的精髓，使我丰富关于物业管理的各项专业知识，并感觉到做为一名合格的物业管理人员要付出很多，对自身的各项要求也要不断的提高。

通过这次培训，让我清楚如何运用物业管理的相关法律、法规解决实际问题；如何与社区、街道办事处等相关业务部门，共同做好物业管理工作；如何有效处理与业主大会、业主委员会的关系；解读物业费及停车费价格公开的问题。

通过接受专业的培训使我深深的意识到，一名优秀的物业管理人员要承担管理、技术、安防、环卫、绿化等工作，是连接业主与物业服务企业的纽带，一定要按照企业的各项指标和要求，实现合理化的经济效益，以商品质量的有偿服务来保障业主能在合适安全的生活环境中居住、生活。

首先，做为物业管理人员必须要熟悉自已的岗位职责和管辖区基本情况，要具有较强的物业管理知识，技能和法律知识，要明确目标、清楚任务，进行合理的分工和科学的管理。

第二，做为物业管理人员既要与业主打交道，也要与社会各界来往，还要与相关行政管理部门报告联系。因此，物业管理人员必须具备很好的社会活动能力、协调能力，做一名优秀的社会活动家。

第三、一名合格的物业管理人员眼光一定要敏锐，对物业问题要有洞察力，对小区物业发展态势要了如指掌，及时发现情况，化解矛盾解决问题，对物业工作一定要有一定的前瞻性和预测性，把一切矛盾操控在自己手中，妥善快速处置。

第四、做为一名物业管理人员，不但自身精明强干工作出色，重要的是带领部属共同积极完成管理处的各项工作，另外还需要有一颗感恩宽容的心，对下属员工要关心体贴，使我们员工能够热情周到服务于业主，使我们的业主能对物业服务企业工作的大力支持。第五、作为物业管理人员，既要考虑企业的生存，也要讲质量的诚信服务，还要追求最大的经济效益。

因此，必须加强对人，财，物的管理，提高服务质量，降低企业投入成本最终使我们的企业能实现利益的最大化，使我们的业主能达到100%的满意。