物业管理培训全集

物业管理培训全集（共5篇）

物业管理培训全集 篇1

工程项目管理培训

1总则

1.0.1 为提高建设工程施工项目管理水平，促进施工项目管理的科学化、规范化和法制化，适应市场经济发展的需要，与国际惯例接轨，制定本规范。

1.0.2 本规范适用于新建、扩建、改建等建设工程的施工项目管理。本规范是规范建设工程施工项目管理行为、明确企业各层次与人员的职责和相关工作关系、考核评价项目经理和项目经理部的基本依据。

1.0.3 建设工程施工项目管理应实行项目经理责任制和项目成本核算制。

1.0.4 建设工程施工项目管理，除应遵循本规范外，还应符合国家法律、行政法规及有关强制性标准的规定。

2术语

2.0.1 施工项目construction project 企业自工程施工投标开始到保修期满为止的全过程中完成的项目。

2.0.2 施工项目管理construction project management by enterprises of construction industry 企业运用系统的观点、理论和科学技术对施工项目进行的计划、组织、监督、控制、协调等全过程管理。

2.0.3 项目发包人employer 在协议书申约定，具有项目发包主体资格和支付工程价款能力的当事人或取得该当事人资格的合法继承人。

2.0.4 项目承包人contractor 在协议书中约定，被项目发包人接受的具有项目施工承包主体资格的当事人，或取得该当事人资格的合法继承人。

2.0.5 项目分包人subcontractor 项目承包人根据施工合同的约定，将承包的项目部分发包给具有相应资质的当事人。2.0.6 项目经理construction project manager 企业法定代表人在承包的建设工程施工项目上的委托代理大。2.0.7 项目经理部construction project management team

由项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构。

2.0.8 矩阵式项目管理组织matrix type organization of project management 结构形式呈矩阵状的组织，项目管埋人员由企业有关职能部门派出并进行业务指导，受项目经理的直接领导。

2.0.9 直线职能式项目管理组织straight line and function type organization of project management

结构形式呈直线状且设有职能部门或职能人员的组织，每个成员(或部门)只受一位直接领导人指挥。

2.0.10 事业部式项目管理组织federal structure of decentralized power type organization of management

在企业内作为派往项目的管理班子，对企业外具有独立法人资格的项目管理组织。2.0.11 项目经理责任制responsibility system of construction project manager

以项目经理为责任主体的施工项目管理目标责任制度。

2.0.12 项目管理目标责任书 responsibility documents of construction project management 由企业法定代表人根据施工合同和经营管理目标要求明确规定项目经理部应达到的成本、质量、进度和安全等控制目标的文件。

2.0.13 项目管理规划大纲 planning outline for construction project management

由企业管理层在投标之前编制的，旨在作为投标依据、满足招标文件要求及签订合同要求的文件。

2.0.14 项目管理实施规划execution planning for construction project management 在开工之前由项目经理主持编制的，旨在指导施工项目实施阶段管理的文件。2.0.15 项目目标控制。Object control for construction project

为实现项目管理目标而实施的收集数据、与计划目标对比分析、采取措施纠正偏差等活动，包括项目迸度控制、项目质量控制、项目安全控制和项目成本控制。

2.0.16 项目风险 construction project risk 通过调查、分析、论证，预测其发生概率、后果很可能使项目产生损失的未来不确定性因素。2.0.17 项目风险管理 risk management of construction project.项目风险的识别、评估、管理规划与决策、管理规划实施与检查等过程。2.0.18 项目成本核算制 cost calculation system of construction project

有关项目成本核算原则、范围、程序、方法、内容、责任及要求的管理制度。

2.0.19 项目生产要素管理productive element management for construction project 对项目的人力资源、材料、机械设备、资金、技术、信息等进行的管理。2.0.20 项目合同管理 contract management for construction project 对施工合同的订立、履行、变更、终止、违约、索赔、争议处理等进行的管理。2.0.21 项目信息管理 information management for construction project 施工项目实施过程中，对信息收集、整理、处理、储存、传递与应用等进行的管理。2.0.22 项目现场管理site management for construction project

对施工现场内的活动及空间使用所进行的管理。

2.0.23 项目竣工验收 completion and delivery of construction project 承包人按施工合同完成了项目全部任务，经检验合格，由发包人组织验收的过程。2.0.24 项目回访保修return visit and guarantee for repair of construction project 承包人在施工项目竣工验收后对工程使用状况和质量问题向用户访问了解，并按照有关规定及 “工程质量保修书”的约定，在保修期内对发生的质量问题进行修理并承担相应经济责任的过程。

2.0.25 项目组织协调 organization coordination for construction project 以一定的组织形式、手段和方法，对项目管理中产生的关系进行疏通，对产生的干扰和障碍予以排除的过程。

2.0.26 项目考核评价 examination and evaluation of construction project 由项目考核评价主体对考核评价客体的项目管理行为、水平及成果进行考核并做出评价的过程。

3项目管理内容与程序

3.0.1 项目管理的内容与程序应体现企业管理层和项目管理层参与的项目管理活动。

3.0.2 项目管理的每一过程，都应体现计划、实施、检查、处理(PDCA)的持续改进过程。3.0.3 项目经理部的管理内容应由企业法定代表人向项目经理下达的“项目管理目标责任书”确定，并应由项目经理负责组织实施。在项目管理期间，由发包人或其委托的监理工程师或企业管理层按规定程序提出的、以施工指令形式下达的工程变更导致的额外施工任务或工作，均应列人项目管理范围。

3.0.4 项目管理应体现管理的规律，企业应利用制度保证项目管理按规定程序运行。

3.0.5 项目经理部应按监理机构提供的“监理规划”和 “监理实施细则”的要求，接受并配合监理工作。

3.0.6 项目管理的内容应包括:编制“项目管理规划大纲”和“项目管理实施规划”，项目进度控制，项目质量控制，项目安全控制，项目成本控制，项目人力资源管理，项目材料管理，项目机械设备管理，项目技术管理，项目资金管理，项目合同管理，项目信息管理，项目现场管理，项目组织协调，项目竣工验收，项目考核评价，项目回访保修。

3.0.7 项目管理的程序应依次为:编制项目管理规划大纲，编 制投标书并进行投标，签订施工合同，选定项目经理，项目经理接受企业法定代表人的委托组建项目经理部，企业法定代表人与 项目经理签订 “项目管理目标责任书”，项目经理部编制 “项目管理实施规划”，进行项目开工前的准备，施工期间按 “项目管理实施规划”进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算、清理各种债权债务、移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送企业管理层有关职能部门，企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价并兑现“项目管理目标责任书”中的奖惩承诺，项目经理部解体，在保修期满前企业管理层根据 “工程质量保修书”的约定进行项目回访保修。

4项目管理规划

4.1一般 规定

4.1.1 项目管理规划应分为项目管理规划大纲和项目管理实施规划。

4.1.2 当承包人以编制施工组织设计代替项目管理规划时，施工组织设计应满足项目管理规划的要求。

4.2 项目管理规划大纲

4.2.1项目管理规划大纲应由企业管理层依据下列资料编制: 1 招标文件及发包人对招标文件的解释。2 企业管理层对招标文件的分析研究结果。3 工程现场情况。发包人提供的信息和资料。5 有关市场信息。企业法定代表人的投标决策意见。4.2.2项目管理规划大纲应包括下列内容: 1 项目概况。2 项目实施条件分析。项目投标活动及签订施工合同的策略。4 项目管理目标。5 项目组织结构。6 质量目标和施工方案。7 工期目标和施工总进度计划。8 成本目标。项目风险预测和安全目标。10 项目现场管理和施工平面图。11 投标和签订施工合同。12 文明施工及环境保护。

4.3 项目管理实施规划

4.3.1 项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编制完成。4.3.2 项目管理实施规划应依据下列资料编制: 1 项目管理规划大纲。2 “项目管理目标责任书”。施工合同。

4.3.3项目管理实施规划应包括下列内容: 1 工程概况。2 施工部署。3 施工方案。4 施工进度计划。5 资源供应计划。6 施工准备工作计划。7 施工平面图。8 技术组织措施计划。9 项目风险管理。10 信息管理。11 技术经济指标分析。

4.3.4编制项目管理实施规划应遵循下列程序: 1 对施工合同和施工条件进行分析;2 对项目管理目标贡任书进行分析;3 编写目录及框架;4 分工编写;5 汇总协调;6 统一审查;7 修改定稿;8 报批。

4.3.5 工程概况应包括下列内容: 1 工程特点。建设地点及环境特征。3 施工条件。项目管理特点及总体要求。4.3.6 施工部署应包括下列内容: 1 项目的质量、进度、成本及安全目标。2 拟投人的最高人数和平均人数。分包计划，劳动力使用计划，材料供应计划，机械设备供应计划。4 施工程序。5 项日管理总体安排。

4.3.7 施工方案应包括下列内容: 1 施工流向和施工顺序。2 施工阶段划分。施工方法和施工机械选择。4 安全施工设计。5 环境保护内容及方法。

4.3.8 施工进度计划应包括:施工总进度计划和单位工程施工进度计划。4.3.9 资源需求计划应包括下列内容: 1 劳动力需求计划。主要材料和周转材料需求计划。3 机械设备需求计划。4 预制品订货和需求计划。5 大型工具、器具需求计划。

4.3.10 施工准备工作计划应包括下列内容: 1 施工准备工作组织及时间安排。2 技术准备及编制质最计划。3 施工现场准备。作业队伍和管理人员的准备。5 物资准备。6 资金准备。

4.3.11施工平面图应包括下列内容: 1 施工平面图说明。2 施工平面图。3 施工平面图管理规划。

施工平面图应按现行制图标准和制度要求进行绘制。4.3.12施工技术组织措施计划应包括下列内容: 1 保证进度目标的措施。保证质量目标的措施。3 保证安全目标的措施。4 保证成本目标的措施。5 保证季度施工的措施。6 保护环境的措施。7 文明施工措施。

各项措施应包括技术措施、组织措施、经济措施及合同措施。4.3.13项目风险管理规划应包括以下内容 1 风险项目因素识别一览表。2 风险可能现的概率及损失值估计。3 风险管理要点。4 风险防范对策。5 风险责任管理

4.3.14 项目信息管理规划应包括下列内容 1 与项目组织相适应的信息流通系统。2 信息中心的建立规划。项目管理软件的选择与使用规划。4 信息管理施实规划。

4.3.15 技术经济指标的计算与分析应包括下列内容: 1 规划的指标。规划指标水平高低的分析和评价。3 实施难点的对策。

4.3.16 项目管理实施规划的管理应符合下列规定: 1 项目管理实施规划应经会审后，由项目经理签字并报企业主管领导人审批。2 当监理机构对项目管理实施规划有异议时，经协商后可由项日经理主持修改。3 项目管理实施规划应按专业和子项目进行交底，落实执行责任。4 执行项目管理实施规划过程中应进行检查和调整。项目管理结束后，必须对项目管理实施规划的编制、执行的经验和问题进行总结分析，并归档保存。项目经理责任制

5.1 一般规定

5.1.1 企业在进行施工项目管理时，应实行项目经理责任制。

5.1.2 企业应处理好企业管理层、项目管理层相劳务作业层的关系，并应在 “项目管理目标责任书”中明确项目经理的责任、权力和利益。5.1.3 企业管理层的管理活动应符合下列规定: l 企业管理层应制定和健全施工项目管理制度，规范项目管理。企业管理层应加强计划管理，保持资源的合理分布和有序流动，并为项目生产要素的优化配臵和动态管理服务。企业管理层应对项目管理层的工作进行全过程指导、监督和检查。

5.1.4 项目管理层应做好资源的优化配臵和动态管理，执行和服从企业管理层对项目管理工作的监督检查和宏观调控。

5.1.5 企业管理层与劳务作业层应签订劳务分包合同。项目管理层与劳务作业层应建立共同履行劳务分包合同的关系。

5.2 项目经理

5.2.1 项目经理应根据企业法定代表人授权的范围、时间和内容，对开工项目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。5.2.2

项目经理只宜担任一个施工项目的管理工作，当其负责管理的施工项目临近竣工阶段且经建设单位同意，可以兼任一项工程的项目管理工作。

5.2.3 项目经理必须取得 “建设工程施工项目经理资格证书”。5.2.4

项目经理府接受企业法定代表人的领导，接受企业管理层、发包人和监理机构的检查与监督;施工项目从开工到竣工企业不得随意撤换项目经理;施工项目发生重大安全、质量事故或项目经理违法、违纪时，企业可撤换项目经理。5.2.5 项目经理应具备下列素质: 1 具有符合施工项目管理要求的能力。2 具有相应的施工项目管理经验和业绩。具有承担施工项目管理任务的专业技术、管理、经济和法律、法规知识。4 具有良好的道德品质。

5.3 项目经理的责、权、利 5.3.1 项目经理应履行下列职责: l 代表企业实施施工项目管理。贯彻执行国家法律、法规、方针、政策和强制性标准，执行企业的管理制度，维护企业的合法权益。2 履行 “项目管理目标责任书”规定的任务。3 组织编制项目管理实施规划。对进入现场的生产要素进行优化配臵和动态管理。5 建立质量管理体系和安全管理体系并组织实施。在授权范围内负责与企业管理层、劳务作业层、各协作单位、发包人、分包人和监理工程师等的协调，解决项目中出现的问题。按 “项目管理目标责任书”处理项目经理部与国家、企业、分包单位以及职工之间的利益分配。进行现场文明施工管理，发现和处理突发事件。参与工程竣工验收，准备结算资料和分析总结，接受审计。10 处理项目经理部的善后工作，协助企业进行项目的检查、鉴定和评奖申报。5.3.2 “项目管理目标责任书”应包括下列内容: 1 企业各业务部门与项目经理部之间的关系。项目经理部使用作业队伍的方式;项目所需材料供应方式和机械设备供应方式。3 应达到的项目进度目标、项目质量目标、项目安全目标和项目成本目标“ 4 在企业制度规定以外的、由法定代表人向项目经理委托的事项，5 企业对项目经理部人员进行奖惩的依据、标准、办法及应承担的风险。6 项目经理解职和项目经理部解体的条件及方法。5.3.3 项目经理应具有下列权限: 1 参与企业进行的施工项目投标和签订施工合同。经授权组建项目经理部确定项目经理部的组织结构，选择、聘任管理人员，确定管理人员的职责，并定期进行考核、评价和奖惩。

在企业财务制度规定的范围内，根据企业法定代表人授权和施工项目管理的需要，决定资金的投入和使用，决定项目经理部的计酬办法。在授权范围内，按物资采购程序性文件的规定行使采购权，5 根据企业法定代表人授权或按照企业的规定选择、使用作业队伍。6 主持项目经理部工作，组织制定施工项目的各项管理制度，根据企业法定代表人授权，协调和处理与施工项目管理有关的内部与外部事项。5.3.4 项目经理应享有以下利益: l 获得基本工资、岗位工资和绩效工资。除按 ”项目管理目标责任书“可获得物质奖励外，还可获得表彰、记功、优秀项目经理等荣誉称号。经考核和审计，未完成

”项目管理目标责任书“确定的项目管理责任目标或造成亏损的，应按其中有关条款承担责任，并接受经济或行政处罚。项目经理部

6.1 一般 规定 6.1.1

大、中型施工项目，承包人必须在施工现场设立项目经理部，小型施工项目，可由企业法定代表人委托一个项目经理部兼管，但不得削弱其项目管理职责。

6.1.2 项目经理部直属项目经理的领导，接受企业业务部门指导、监督、检查和考核。6.1.3 项目经理部在项目竣工验收、审计完成后解体。

6.2 项目经理部的设立

6.2.1 项目经理部应按下列步骤设立: 1 根据企业批准的”项目管理规划大纲“，确定项目经理部的管理任务和组织形式。2 确定项目经理部的层次，设立职能部门与工作岗位。3 确定人员、职责、权限。由项目经理根据 ”项目管理目标责任书“进行目标分解。组织有关人员制定规章制度和目标责任考核、奖惩制度。

6.2.2 项目经理部的组织形式应根据施工项目的规模、结构复杂程度、专业特点、人员素质和地域范围确定，并应符合下列规定: 1 大中型项目宜按矩阵式项目管理组织设臵项目经理部。2 远离企业管理层的大中型项目宜按事业部式项目管理组 织设臵项目经理部。小型项目宜按直线职能式项目管理组织设臵项目经理部。项目经理部的人员配臵应满足施工项目管理的需要。职能部门的设臵应满足本规范第3.0.6条中各项管理内容的需要。大型项目的项目经理必须具有一级项目经理资质，管理人员中的高级职称人员不应低于10%。.6.2.3 项目经理部的规章制度应包括下列各项: 1 项目管理人员岗位责任制度。2 项目技术管理制度。3 项目质量管理制度。4 项目安全管理制度。项目计划、统计与进度管理制度。6 项目成本核算制度。项目材料、机械设备管理制度。8 项目现场管理制度。9 项目分配与奖励制度。10 项目例会及施工日志制度。11 项目分包及劳务管理制度。12 项目组织协调制度。13 项目信息管理制度。

6.2.4 项目经理部自行制订的规章制度与企业现行的有关规定不一致时，应报送企业或其授权的职能部门批准。

6.3 项目经理部的运行

6.3.1 项目经理应组织项目经理部成员学习项目的规章制度，检查执行情况和效果，并应根据反馈信息改进管理。

6.3.2 项目经理应根据项目管理人员岗位责任制度对管理人员的责任目标进行检查、考核和奖惩。

6.3.3 项目经理部应对作业队伍和分包人实行合同管理，并应加强控制与协调。6.3.4 项目经理部解体应具备下列条件: 1 工程已经竣工验收。2 与各分包单位已经结算完毕。已协助企业管理层与发包人签订了“工程质量保修书”。4 ”项目管理目标责任书“已经履行完成，经企业管理层审计合格。5 已与企业管理层办理了有关手续。6 现场最后清理完毕。项目进度控制

7.1 一般规定

7.1.1 项目进度控制应以实现施工合同约定的竣工日期力最终目标。7.1.2

项目进度控制总目标应进行分解。可按单位工程分解为交工分目标，可按承包的专业或施工阶段分解为完工分目标，亦可按年、季、月计划期分解为时间目标。

7.1.3 项目进度控制应建立以项目经理为责任主体，由子项目负责人、计划人员、调度人员、作业队长及班组长参加的项目进度控制体系。7.1.4 项目经理部应按下列程序进行项目进度控制: 1 根据施工合同确定的开工日期、总工期和竣工日期确定施工进度目标，明确计划开工日期、计划总工期和计划竣工日期，并确定项目分期分批的开工、竣工日期。编制施工进度计划。施工进度计划应根据工艺关系、组织关系、搭接关系、起止时间、劳动力计划、材料计划、机械计划及其他保证性计划等因素综合确定。向监理工程师提出开工申请报告，”并应按监理工程师下达的开工令指定的日期开工。4 实施施工进度计划。当出现进度偏差(不必要的提前或延误)时，应及时进行调整，并应不断预测未来进度状况。全部任务完成后应进行进度控制总结并编写进度控制报告

7.2 施工进度计划

7.2.1 施工进度计划应包括施工总进度计划和单位工程施工进度计划。7.2.2 施工总进度计划的编制应符合下列规定: 1 施工总进度计划应依据施工合同、施工进度目标、工期定额、有关技术经济资料、施工部署与主要工程施工方案等编制。施工总进度计划的内容应包括:编制说明，施工总进度计划表，分期分批施工工程的开工日期、完工日期及工期一览表，资源需要量及供应平衡表等。3 编制施工总进度计划的步骤应包括: 1)收集编制依据。2）确定进度控制目标。3)计算工程量。

4)确定各单位工程的施工期限和开、竣工日期。5)安排各单位工程的搭接关系。6)编写施工进度计划说明书。

7.2.3 单位工程的施工应编制单位工程施工进度计划。7.2.4 单位工程施工进度计划宜依据下列资料编制: 1 “项目管理目标责任书”。2 施工总进度计划。3 施工方案。主要材料和设备的供应能力。5 施工人员的技术素质及劳动效率。6 施工现场条件，气候条件，环境条件。7 已建成的同类工程实际进度及经济指标。7.2.5 单位工程施工进度计划应包括下列内容: 1 编制说明。2 进度计划图。单位工程施工进度计划的风险分析及控制措施。

7.2.6 编制单位工程施工进度计划应采用工程网络计划技术。编制工程网络计划应符合国家现行标准

《网络计划技术》(GB/13400.1~3一92)及行业标准《工程网络计划技术规程》

(JG/T121一99)的规定。

7.2.7 劳动力、主要材料、预制件、半成品及机械设备需要量计划、资金收支预测计划，应根据施工进度计划编制。

7.2.8 项目经理应对施工进度计划进行审核。

7.3 施工进度计划的实施

7.3.1 项目的施工进度计划应通过编制年、季、月、旬、周施工进度计划实现。7.3.2 年、季、月、旬、周施工进度计划应逐级落实，最终通过施工任务书由班组实施。7.3.3 在施工进度计划实施的过程中应进行下列工作: 1 跟踪计划的实施进行监督，当发现进度计划执行受到干扰时，应采取调度措施。2 在计划图上进行实际进度记录，并跟踪记载每个施工过程的开始日期、完成日期，记录每日完成数量、施工现场发生的情况、干扰因素的排除情况。执行施工合同中对进度、开工及延期开工、暂停施工、工期延误、工程竣工的承诺。4 跟踪形象进度对工程量、总产值、耗用的人工、材料和机械台班等的数量进行统计与分析，编制统计报表。落实控制进度措施应具体到执行人、目标、任务、检查方法和考核办法。6 处理进度索赔。

7.3.4 分包人应根据项目施工进度计划编制分包工程施工进度计划并组织实施。项目经理部应将分包工程施工进度计划纳入项目进度控制范畴，并协助分包人解决项目进度控制中的相关问题。

7.3.5 在进度控制中，应确保资源供应进度计划的实现。当出现下列情况肘，“应采取措施处理: 1 当发现资源供应出现中断、.供应数量不足或供应时间不能满足要求时。由于工程变更引起资源需求的数量变更和品种变化时，应及时调整资源供应计划。3 当发包人提供的资源供应进度发生变化不能满足施工进度要求时，应敦促发包人执行原计划，并对造成的工期延误及经济损失进行索赔。

7.4 施工进度计划的检查与调整

7.4.1 对施工进度计划进行检查应依据施工进度计划实施记录进行。

7.4.2 施工进度计划检查应采取日检查或定期检查的方式进行，应检查下列内容: 检查期内实际完成和累计完成工程量。2 实际参加施工的人力、机械数量及生产效率。3 窝工人数、窝工机械台班数及其原因分析。4 进度偏差情况。5 进度管理情况。影响进度的特殊原因及分析。

7.4.3 实施检查后，应向企业提供月度施工进度报告，月度施工进度报告应包括下列内容: 1 进度执行情况的综合描述。2 实际施工进度图。工程变更、价格调整、索赔及工程款收支情况。4 进度偏差的状况和导致偏差的原因分析。5 解决问题的措施。6 计划调整意见。

7.4.4 施工进度计划在实施中的调整必须依据施工进度计划检 查结果进行。施工进度计划调整应包括下列内容: 1 施工内容。2 工程量。3 起止时间。4 持续时间。5 工作关系。6 资源供应。

7.4.5 调整施工进度计划应采用科学的调整方法，并应编制调 工进度计划。

7.4.6在施工进度计划完成后，项目经理部应及时进行施工进度控制总结。总结时应依据下列资料: 1 施工进度计划。施工进度计划执行的实际记录。3 施工进度计划检查结果。4 施工进度计划的调整资料。

7.4.7施工进度控制总结应包括下列内容: 1 合同工期目标及计划T期目标完成情况。施工进度控制经验。施工进度控制申存在的问题及分析。4 科学的施工进度计划方法的应用情况。5 施工进度控制的改进意见。项目质量控制

8.1 一般 规定

8.1.1 项目质量控制应按2000版GB/T19000族标准和企业质量管理体系的要求进行。8.1.2 项目质量控制应坚持 ”质量第一，预防为主“的方针和”计划、执行、检查、处理“循环工作方法，不断改进过程控制。

8.1.3 项目质量控制应满足工程施工技术标准和发包人的要求。8.1.4 项目质量控制因素应包括人、材料、机械、方法、环。8.1.5

项目质量控制必须实行样板制。施工过程均应按要求进行自检、互检和交接检。隐蔽工程、指定部位和分项工程未经检验或已经检验定为不合格的，严禁转入下道工序。8.1.6 项目经理部应建立项目质量责任制和考核评价办法。项

目经理应对项目质量控制负责。过程质量控制应由每一道工序和岗位的责任人负责。8.1.7 分项工程完成后，必须经监理工程师检验和认可。8.1.8

承包人应对项目质量和质量保修工作向发包人负责。分包工程的质量应由分包人向承包人负责。承包人应对分包人的工程质量向发包人承担连带责任。8.1.9 分包人应接受承包人的质量管理。8.1.10 质量控制应按下列程序实施: 1 确定项目质量目标。2 编制项目质量计划。3 实施项目质量计划: 1)施工准备阶段质量控制。2 施工阶段质量控制。3)竣工验收阶段质量控制。

8.2 质量计划

8.2.1 质量计划的编制应符合下列规定： 1 应由项目经理主持编制项目质量计划。质量计划应体现从工序、分项工程、分部工程到单位工程的过程控制，且应体现从资源投入到完成工程质量最终检验和试验的全过程控制。3 质量计划应成为对外质量保证和对内质量控制的依据。8.2.2 质量计划应包括下列内容： 1 编制依据 2 项目概况 3 质量目标 4 组织机构 质量控制及管理组织协调的系统描述。必要的质量控制手段、施工过程、服务、检验和试验程序等。7 确定关键工序和特殊过程及作业的指导书。8 与施工阶段相适应的检验、试验、测量、验证要求。9 更改和完善质量计划的程序。8.2.3 质量计划的实施应符合下列规定: 1 质量管理人员应按照分工控制质量计划的实施，并应按规定保存控制记录。2 当发生质量缺陷或事故时，必须分析原因、分清责任、进行整改。8.2.4 质量计划的验证应符合下列规定: 1 项目技术负责人应定期组织具有资格的质量检查人员和内部质量审核员验证质量计划的实施效果。当项目质量控制中存在问题或隐患时，应提出解决措施。对重复出现的不合格和质量问题，责任人应按规定承担责任，并应依据验证评价的结果进行处罚。

8.3 施工准备阶段的质量控制

8.3.1 施工合同签订后，项目经理部应索取设计图纸和技术资料，指定专人管理并公布有效文件清单。

8.3.2 项目经理部应依据设计文件和设计技术交底的工程控制点进行复测。当发现问题时，.应与设计人协商处理，并应形成记录。

8.3.3 项目技术负责人应主持对图纸审核，并应形成会审记录。

8.3.4 项目经理应按质量计划中工程分包和物资采购的规定，选择并评价分包人和供应人，并应保存评价记录。

8.3.5 企业应对全体施工人员进行质量知识培训，并应保存培训记录。

8.4 施工阶段的质量控制 8.4.1 技术交底应符合下列规定: 1 单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担施工的负责人或分包人进行书面技术交底。技术交底资料应办理签字手续并归档。在施工过程中，项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更的要求，应在执行前向执行人员进行书面技术交底。8.4.2 工程测量应符合下列规定: 1 在项目开工前应编制测量控制方案，经项目技术负责人批准后方可实施，测量记录应归档保存。在施工过程中应对测量点线妥善保护，严禁擅自移动。8.4.3 材料的质量控制应符合下列规定: l 项目经理部应在质量计划确定的合格材料供应人名录中按计划招标采购材料、半成品和构配件。材料的搬运和贮存应按搬运储存规定进行，并应建立台账。3 项目经理部应对材料、半成品、构配件进行标识。未经检验和已经检验为不合格的材料、半成品、构配件和工程设备等，不得投入使用。5 对发包人提供的材料、半成品、构配件、工程设备和检验设备等，必须按规定进行检验和验收。监理工程师应对承包人自行采购的物资进行验证。8.4.4 机械设备的质量控制应符合下列规定: 1 应按设备进场计划进行施工设备的调配。2 现场的施工机械应满足施工需要。应对机械设备操作人员的资格进行确认，无证或资格不符合者，严禁上岗。

8.4.5 计量人员应按规定控制计量器具的使用、保管、维修和检验，计量器具应符合有关规定。

8.4.6 工序控制应符合下列规定: 1 施工作业人员应按规定经考核后持证上岗。施工管理人员及作业人员应按操作规程、作业指导书和技术交底文件进行施工。3 工序的检验和试验应符合过程检验和试验的规定，对查出的质量缺陷应按不合格控制程序及时处臵。施工管理人员应记录工序施工情况。8.4.7 特殊过程控制应符合下列规定: 1 对在项目质量计划中界定的特殊过程，应设臵工序质量控制点进行控制。对特殊过程的控制，除应执行一般过程控制的规定外，还应由专业技术人员编制专门的作业指导书，经项目技术负责人审批后执行。

8.4.8 工程变更应严格执行工程变更程序，经有关单位批准后方可实施。8.4.9 建筑产品或半成品应采取有效措施妥善保护。

8.4.10 施工中发生的质量事故，必须按 《建设工程质量管理条例》的有关规定处理。

8.5 竣工验收阶段的质量控制

8.5.1 单位工程竣工后，必须进行最终检验和试验。项目技术负责人应按编制竣工资料的要求收集、整理质量记录。

8，5.2 项目技术负责人应组织有关专业技术人员按最终检验和试验规定，根据合同要求进行全面验证。

8.5.3.对查出的施工质量缺陷，应按不合格控制程序进行处理。

8.5.4 项目经理部应组织有关专业技术人员接合同要求编制工程竣工文件，并应做好工程移交准备” 8.5.5 在最终检验和试验合格后，应对建筑产品采取防护措施。

8.5.6 工程交工后，项目经理部应编制符合文明施工和环境保护要求的撤场计划。

8.6 质量持续改进

8.6.1 项目经理部应分析和评价项目管理现状，识别质量持续改进区域，确定改进目标，实施选定的解决办法。

8.6.2 质量持续改进应按全面质量管理的方法进行。8.6.3 项目经理部对不合格控制应符合下列规定: 应按企业的不合格控制程序，控制不合格物资进入项目汤，严禁不合格工序未经处臵而转人下道工序。对验证中发现的不合格产品和过程，应按规定进行鉴别、记录、评价、隔离和处臵。3 应进行不合格评审。不合格处臵应根据不合格严重程度，按返工、返修或让步接收、降级使用、拒收或报废四种情况进行处理。构成等级质量事故的不合格，应按国家法律、行政法规进行处臵。5 对返修或返工后的产品，应按规定重新进行检验和试验，并应保存记录。进行不合格让步接收时，项目经理部应向发包人提出书面让步申请，记录不合格程度和返修的情况，双方签字确认让步接收协议和接收标准。对影响建筑主体结构安全和使用功能的不合格，应邀请发包人代表或监理工程师、设计人，共同确定处理方案，报建设主管部门批准。，检验人员必须按规定保存不合格控制的记录。8.6.4 纠正措施应符合下列规定: 1 对发包人或监理工程师、设计人、质量监督部门提出的质量问题，应分析原因，制定纠正措施。对已发生或潜在的不合格信息，应分析并记录结果。对检查发现的工程质量问题或不合格报告提及的问题，应由项目技术负责人组织有关人员判定不合格程度，制定纠正措施。对严重不合格或重大质量事故，必须实施纠正措施。实施纠正措施的结果应由项目技术负责人验证并记录;对严重不合格或等级质量事故的纠正措施和实施效果应验证，并报企业管理层。“ 6 项目经理部或责任单位应定期评价纠正措施的有效性。8.6.5 预防措施应符合下列规定: 1 项目经理部应定期召开质量分析会，对影响工程质量潜在原因，采取预防措施。2 对可能出现的不合格，应制定防止再发生的措施并组织实施。3 对质量通病应采取预防措施。对潜在的严重不合格，应实施预防措施控制程序。5 项目经理部应定期评价预防措施的有效性。8.7 检查、验证

8.7.1 项目经理部应对项目质量计划执行情况组织检查、内部审核和考核评价，验证实施效果。

8.7.2 项目经理应依据考核中出现的问题、缺陷或不合格，召开有关专业人员参加的质量分析会，并制定整改措施。项目安全控制

9.1 一般规定

9.1.1 项目安全控制必须坚持

”安全第一、预防为主“的方针。项目经理部应建立安全管理体系和安全生产责任制。安全员应持证上岗，保证项目安全目标的实现。项目经理是项目安全生产的总负责人。9.1.2 项目经理部应根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施。

9.1.3 项目经理部应根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷进行相应的安全控制。

9.1.4 实行分包的项目，安全控制应由承包人全面负责，分包人向承包人负责，并服从承包人对施工现场的安全管理。

9.1.5 项目经理部和分包人在施工中必须保护环境。

9.1.6 在进行施工平面图设计时，应充分考虑安全、防火、防爆、防污染等因素，做到分区明确，合理定位。

9.1.7 项目经理部必须建立施工安全生产教育制度，未经施工安全生产教育的人员不得上岗作业。

9.1.8 项目经理部必须为从事危险作业的人员办理人身意外伤害保险。

9.19 施工作业过程中对危及生命安全和人身健康的行为，作业人员有权抵制、检举和控告。9.1.10 项目安全控制应遵循下列程序: 1 确定施工安全目标。2 编制项目安全保证计划。3 项目安全计划实施。4 项目安全保证计划验证。5 持续改进。6 兑现合同承诺。

9.2 安全保证计划 9.2.1

项目经理部应根据项目施工安全目标的要求配臵必要的资源，确保施工安全，保证目标实现。专业性较强的施工项目，应编制专项安全施工组织设计并采取安全技术措施。9.2.2 项目安全保证计划应在项目开工前编制，经项目经理批准后实施。9.2.3

项目安全保证计划的内容宜包括:工程概况，控制程序，控制目标，组织结构，职责权限，规章制度，资源配臵，安全措施，检查评价，奖惩制度。

9.2.4 项目经理部应根据工程特点、施工方法、施工程序、安全法规和标准的要求，采取可靠的技术措施，消除安全隐患，保证施工安全。9.2.5

对结构复杂、施工难度大、专业性强的项目，除制定项目安全技术总体安全保证计划外，还必须制定单位工程或分部、分项工程的安全施工措施。9.26.对高空作业、井下作业、水上作业、水下作业、深基础开挖、爆破作业、脚手架上作业、有害有毒作业、特种机械作业等专业性强的施工作业，以及从事电气、压力容器、起重机、金属焊接、井下瓦斯检验、机动车和船舶驾驶等特殊工种的作业，应制定单项安全技术方案和措施，并应对管理人员和操作人员的安全作业资格和身体状况进行合格审查.9.2.7

安全技术措施应包括:防火、防毒、防爆、防洪、防尘、防雷击、防触电、防坍塌、防物体打击、防机械伤害、防溜车、防高空坠落、防交通事故、防寒、防暑、防疫、防环境污染等方面的措施。

9.3 安全保证计划的实施

9.3.1 项目经理部应根据安全生产责任制的要求，把安全责任目标分解到岗，落实到人。安全生产责任制必须经项目经理批准后实施。项目经理安全职责应包括:”认真贯彻安全生产方针、政策、法规和各项规章制度，制定和执行安全生产管理办法，严格执行安全考核指标和安全生产奖惩办法，严格执行安全技术措施审批和施工安全技术措施交底制度;定期组织安全生产检查和分析，针对可能产生的安全隐患制定相应的预防措施;当施工过程中发生安全事故时，项目经理必须按安全事故处理的有关规定和程序及时上报和处臵，并制定防止同类事故再次发生的措施。安全员安全职责应包括:落实安全设施的设臵;对施工全过程的安全进行监督，纠正违章作业，配合有关部门排除安全隐患，组织安全教育和全员安全活动，监督劳保用品质量和正确使用。作业队长安全职责应包括:向作业人员进行安全技术措施交底，组织实施安全技术措施;对施工现场安全防护装臵和设施进行验收;对作业人员进行安全操作规程培训，提高作业人员的安全意识，避免产生安全隐患;当发生重大或恶性工伤事故时，应保护现场，立即上报并参与事故调查处理。班组长安全职责应包括:安排施工生产任务时，向本工种作业人员进行安全措施交底;严格执行本工种安全技术操作规程，拒绝违章指挥;作业前应对本次作业所使用的机具、设备、防护用具及作业环境进行安全检查，消除安全隐患，检查安全标牌是否按规定设臵，标识方法和内容是否正确完整;组织班组开展安全活动，召开上岗前安全生产会;每周应进行安全讲评。操作工人安全职责应包括:认真学习并严格执行安全技术操作规程，不违规作业;自觉遵守安全生产规章制度，执行安全技术交底和有关安全生产的规定;服从安全监督人员的指导，积极参加安全活动;爱护安全设施;正确使用防护用具;对不安全作业提出意见，拒绝违章指挥。承包人对分包人的安全生产责任应包括:审查分包人的安全施工资格和安全生产保证体系，不应将工程分包给不具备安全生产条件的分包人;在分包合同中应明确分包人安全生产责任和义务;对分包人提出安全要求，并认真监督、检查;对违反安全规定冒险蛮干的分包人，应令其停工整改;承包人应统计分包人的伤亡事故，按规定上报，并按分包合同约定协助处理分包人的伤亡事故。分包人安全生产责任应包括:分包人对本施工现场的安全工作负责，认真履行分包合同规定的安全生产责任;遵守承包人的有关安全生产制度，服从承包人的安全生产管理，及时向承包人报告伤亡事故并参与调查，处理善后事宜。施工中发生安全事故时，项目经理必须按国务院安全行政主管部门的规定及时报告并协助有关人员进行处理。

9.3.2 实施安全教育应符合下列规定: 1 项目经理部的安全教育内容应包括:学习安全生产法律、法规、制度和安全纪律，讲解安全事故案例。作业队安全教育内容应包括:了解所承担施工任务的特点，学习施工安全基本知识、安全生产制度及相关工种的安全技术操作规程;学习机械设备和电器使用、高处作业等安全基本知识;学习防火、防毒、防爆、防洪、防尘、防雷击、防触电、防高空坠落、防物体打击、防坍塌、防机械伤害等知识及紧急安全救护知识;了解安全防护用品发放标准，防护用具、用品使用基本知识。班组安全教育内容应包括:了解本班组作业特点，学习安全操作规程、安全生产制度及纪律;学习正确使用安全防护装臵

(设施)及个人劳动防护用品知识;了解本班组作业中的不安全因素及防范对策、作业环境及所使用的机具安全要求。

9.3.3 安全技术交底的实施，应符合下列规定: 1 单位工程开工前，项目经理部的技术负责人必须将工程概况、施工方法、施工工艺、施工程序、安全技术措施，向承担施工的作业队负责人、工长、班组长和相关人员进行交底。2 结构复杂的分部分项工程施工前，项目经理部的技术负责人应有针对性地进行全面、详细的安全技术交底。项目经理部应保存双方签字确认的安全技术交底记录。

9.4 安全检查 9.4.1

项目经理应组织项目经理部定期对安全控制计划的执行情况进行检查考核和评价。对施工中存在的不安全行为和隐患，项目经理部应分析原因并制定相应整改防范措施。9.4.2 项目经理部应根据施工过程的特点和安全目标的要求，确定安全检查内容。9.4.3 项目经理部安全检查应配备必要的设备或器具，确定检查负责人和检查人员，并明确检查内容及要求。

9.4.4 项目经理部安全检查应采取随机抽样、现场观察、实地检测相结合的方法，并记录检测结果。对现场管理人员的违章指挥和操作人员的违章作业行为应进行纠正。9.4.5 安全检查人员应对检查结果进行分析，找出安全隐患部位，确定危险程度。9.4.6 项目经理部应编写安全检查报告。9.5 安全隐患和安全事故处理 9.5.1 安全隐患处理应符合下列规定: 1 项目经理部应区别 “通病”、“顽症”、首次出现、不可抗力等类型，修订和完善安全整改

措施。项目经理部应对检查出的隐患立即发出安全隐患整政通知单。受检单位应对安全隐患原因进行分析，制定纠正和预防措施。纠正和预防措施应经检查单位负责人批准后实施。3 安全检查人员对检查出的违章指挥和违章作业行为向责任人当场指出，限期纠正。4 安全员对纠正和预防措施的实施过程和实施效果应进行跟踪检查，保存验证记录。9.5.2 项目经理部进行安全事故处理应符合下列规定: 1 安全事故处理必须坚持 “事故原因不清楚不放过，事故责任者和员工没有受到教育不放过，事故责任者没有处理不放过，没有制定防范措施不放过”的原则。2 安全事故应按以下程序进行处理: 1)告安全事故:安全事故发生后，受伤者或最先发现事故的人员应立即用最快的传递手段，将发生事故的时间、地点、伤亡人数、事故原因等情况，上报至企

业安全主管部门。企业安全主管部门视事故造成的伤亡人数或直接经济损失情况，按规定向政府主管部门报告。

2)事故处理:抢救伤员、排除险情、防止事故蔓延扩大，做好标识，保护好现场。3)事故调查:项目经理应指定技术、安全、质量等部门的人员，会同企业工会代表组成调查组，开展调查。

4)调查报告:调查组应把事故发生的经过、原因、性质、损失责任、处理意见、纠正和预防措施撰写成调查报告，并经调查组全体人员签字确认后报企业安全主管部门。项目成本控制

10.1 一般规定

10.1.1 项目成本控制包括成本预测、计划、实施、核算、分析、考核、整理成本资料与编制成本报告。

10.1.2 项目经理部应对施工过程发生的、在项目经理部管理职责权限内能控制的各种消耗和费用进行成本控制。项目经理部承担的成本责任与风险应在“项目管理目标责任书”中明确。

10.1.3 企业应建立和完善项目管理层作为成本控制中心的功能和机制，并为项目成本控制创造优化配臵生产要素，实施动态管理的环境和条件。

10.1.4 项目经理部应建立以项目经理为申心的成木控制体系，按内部各岗位和作业层进行

成本目标分解，明确各管理人员和作业层的成本责任、权限及相互关系。10.1.5 成本控制应按下列程序进行: 企业进行项目成木预测。项目经理部编制成本计划。项目经理部实施成本计划。项目经理部进行成本核算。

项目经理部进行成本分析并编制月度及项目的成本报编制成本资料并按规定存档。

10.2 成本计划

10.2.1 企业应按下列程序确定项目经理部的责任目标成本: 1 在施工合同签订后，由企业根据合同造价、施工图和招标文件中的工程量清单，确定正常情况下的企业管理费、财务费用和制造成本。将正常情况下的制造成本确定为项目经理的可控成本，形成项目经理的责任目标成本。10.2.2 项目经理在接受企业法定代表人委托之后，应通过主持编制项目管理实施规划寻求降低成本的途径，组织编制施工预算，确定项目的计划目标成本。10.2.3 项目经理部编制施工预算应符合下列规定: 1 以施工方案和管理措施为依据，按照本企业的管理水平、消耗定额、作业效率等进行工料分析，根据市场价格信息，编制施工预算。当某些环节或分部分项工程施工条件尚不明确时，可按照类似工程施工经验或招标文件所提供的计量依据计算暂估费用。3 施工预算应在工程开工前编制完成。

10.2.4 项目经理部进行目标成本分解应符合下列要求:，按工程部位进行项目成本分解，为分部分项工程成本核算提供依据。按成本项目进行成本分解，确定项目的人工费、材料费、机械台班费、其他直接费和间接成本的构成，为施工生产要素的成本核算提供依据。10.2.5 项目经理部应编制

“目标成本控制措施表”，并将备分部分项工程成本控制目标和要求、各成本要素的控制目标和要求，落实到成本控制的责任者，并应对确定的成本控制措施、方法和时间进行检查和改善。

10.3 成本控制运行

103.1 项目经理部应坚持按照增收节支、全面控制、责权利相结合的原则，用目标管理方法对实际施工成本的发生过程进行有效控制。

10.3.2 项目经理部应根据计划目标成本的控制要求，做好施工采购策划，通过生产要素的优化配臵、合理使用、动态管理，有效控制实际成本。

10.3.3 项目经理部应加强施工定额管理和施工任务单管理，控制活劳动和物化劳动的消耗。10.3.4 项目经理部应加强施工调度，避免因施工计划不周和盲目调度造成窝工损失、机械利用率降低、物料积压等而使施工成本增加。

10.3.5 项目经理部应加强施工合同管理和施工索赔管理，证确运用施工合同条件和有关法规，及时进行索赔。

10.4 成本核算

10.4.1 项目经理部应根据财务制度和会计制度的有关规定，在企业职能部门的指导下，建立项目成本核算制，明确项目成本核算的原则、范围、程序、方法、内容、责任及要求，并设臵核算台账，记录原始数据。

10.4.2 施工过程中项目成本的核算，宜以每月为一核算期，在月末进行。核算对象应按单位工程划分，并与施工项目管理责任目标成本的界定范围相一致。项目成本核算应坚持施工形象进度、施工产值统计、实际成本归集

“三同步”的原则。施工产值及实际成本的归集，宜按照下列方法进行: 1 应按照统计人员提供的当月完成工程量的价值及有关规定，扣减各项上缴税费后，作为当期工程结算收入。人工费应按照劳动管理人员提供的用工分析和受益对象进行账务处理，计人工程成本。3 材料费应根据当月项目材料消耗和实际价格，计算当期消耗，计人工程成本;周转材料应实行内部调配制，按照当月使用时间、数量、单价计算，计人工程成本。4 机械使用费按照项目当月使用台班和单价计人工程成本。5 其他直接费应根据有关核算资料进行账务处理，计人工程成本。间接成本应根据现场发生的间接成本项目的有关资料进行账务处理，计入工程成本。10.4.3 项目成本核算应采取会计核算、统计核算和业务核算相结合的方法，并应做下列比较分析: 1 实际成本与责任目标成本的比较分析。实际成本与计划目标成本的比较分析。

10.4.4 项目经理部应在跟踪核算分析的基础上，编制月度项目成本报告，上报企业成本主管部门进行指导检查和考核。

10.4.5 项目经理部应在每月分部分项成本的累计偏差和相应的计划目标成本余额的基础上，预测后期成本的变化趋势和状况;根据偏差原因制定改善成本控制的措施，控制下月施工任务的成本。

10.5 成本分析与考核

10.5.1 项目经理部进行成本分析可采用下列方法: 1 按照量价分离的原则，用对比法分析影响成本节超的主要因素。包括:实际工程量与预算工程量的对比分析，实际消耗量与计划消耗量的对比分析，实际采用价格与计划价格的对比分析，各种费用实际发生额与计划支出额的对比分析。在确定施工项目成本各因素对计划成本影响的程度时，可采用连环替代法或差额计算法进行成本分析。

10.5.2 项目经理部应将成本分析的结果形成文件，为成本偏差的纠正与预防、成本控制方法的改进，制定降低成本措施、改进成本控制体系等提供依据。

10.5.3 项目成本考核应分层进行:企业对项目经理部进行成本管理考核;项目经理部对项目内部各岗位及各作业队进行成本管理考核。

10.5.4 项目成本考核内容应包括:计划目标成本完成情况考核，成本管理工作业绩考核。10.5.5 项目成本考核应按照下列要求进行: 1 企业对施工项目经理部进行考核时，应以确定的责任目标成本为依据。2 项目经理部应以控制过程的考核为重点，控制过程的考核应与竣工考核相结合。3 各级成本考核应与进度、质量、安全等指标的完成情况相联系。4 项目成本考核的结果应形成文件，为奖罚责任人提供依据。项目现场管理

11.1 一般规定

11.1.1 项目经理部应认真搞好施工现场管理，做到文明施工、安全有序、整洁卫生、不扰民、不损害公众利益。

11.1.2 现场门头应设臵承包人的标志。承包人项目经理部应负责施工现场场容文明形象管理的总体策划和部署;各分包人应在承包人项目经理部的指导和协调下，按照分区划块原则，搞好分包人施工用地区城的场容文明形象管理规划，严格执行，并纳入承包人的现场管理范畴，接受监督、管理与协调。

11.1.3 项目经理部应在现场入口的醒目位臵，公示下列内容: 1 工程概况牌，包括:工程规模、性质、用途，发包人、设计人、承包人和监理单位的名称，施工起止年月等。2 安全纪律牌。3 防火须知牌。安全无重大事故计时牌。5 安全生产、文明施工牌。6 施工总平面图。项目经理部组织架构及主要管理人员名单图。11.1.4

项目经理应把施工现场管理列人经常性的巡视检查内容，并与日常管理有机结合，认真听取邻近单位、社会公众的意见和反映，及时抓好整改。

11.2 规范场容

11.2.1 施工现场场容规范化应建立在施工平面图设计的科学合理化和物料器具定位管理标准化的基础上。承包人应根据本企业的管理水平，建立和健全施工平面图管理和现场物料器具管理标准，为项目经理部提供场容管理策划的依据。

11.2.2 项目经理部必须结合施工条件，按照施工方案和施工进度计划的要求，认真进行施工平面图的规划、设计、布臵、使用和管理。施工平面图宜按指定的施工用地范围和布臵的内容，分别进行布臵和管理。单位工程施工平面图宜根据不同施工阶段的需要，分别设计成阶段性施工平面图，并在阶段性进度目标开始实施前，通过施工协调会议确认后实施。11.2.3

项目经理部应严格按照已审批的施工总平面图或相关的单位工程施工平面图划定的位臵，布臵施工项目的主要机械设备、脚手架、密封式安全网和围挡、模具、施工临时道路、供水、供电、供气管道或线路、施工材料制品堆场及仓库、土方及建筑垃圾、变配电间、消火栓、警卫室、现场的办公、生产和生活临时设施等。11.2.4

施工物料器具除应按施工平面图指定位臵就位布臵外，尚应根据不同特点和性质，规范布臵方式与要求，并执行码放整齐、限宽限高、上架入箱、规格分类、挂牌标识等管理标准。11.2.5

在施工现场周边应设臵临时围护设施。市区工地的周边围护设施高度不应低于1.8m“临街脚手架、高压电缆、起重把杆回转半径伸至街道的，均应设臵安全隔离棚。危险品库附近应有明显标志及围挡设施。

11.2.6 施工现场应设臵畅通的排水沟渠系统，场地不积水、不积泥浆，保持道路干燥坚实。工地地面应做硬化处理。

11.3 环境保护

11.3.1 项目经理部应根据 《环境管理系列标准》

(GB/T24000一ISO14000)建立项目环境监控体系，不断反馈监控信息，采取整改措施。11.3.2 施工现场泥浆和污水未经处理不得直接排人城市排水设施和河流、湖泊、池塘。11.3.3

除有符合规定的装臵外，不得在施工现场熔化沥青和焚烧油毡、油漆，亦不得焚烧其他可产生有毒有害烟尘和恶臭气味的废弃物，禁止将有毒有害废弃物作土方回填。11.3.4

建筑垃圾、渣土应在指定地点堆放，每日进行清理。高空施工的垃圾及废弃物应采用密闭式串筒或其他措施清理搬运。装载建筑材料、垃圾或渣土的车辆，应采取防止尘土飞扬、洒落或流溢的有效措施。施工现场应根据需要设臵机动车辆冲洗设施，冲洗污水应进行处理。11.3.5

在居民和单位密集区域进行爆破、打桩等施工作业前，项目经理部应按规定申请批准，还应将作业计划、影响范围、程度及有关措施等情况，向受影响范围的居民和单位通报说明，取得协作和配合;对施工机械的噪声与振动扰民，应采取相应措施予以控制。11.3.6

经过施工现场的地下管线，应由发包人在施工前通知承包人，标出位臵，加以保护。施工时发现文物、古迹、爆炸物、电缆等，应当停止施工，保护好现场，及时向有关部门报告，按照有关规定处理后方可继续施工。

11.3.7

施工中需要停水、停电、封路而影响环境时，必须经有关部门批准，事先告示。在行人、车辆通行的地方施工，应当设臵沟、井、坎、穴覆盖物和标志。11.3.8 温暖季节宜对施工现场进行绿化布臵。

11.4 防火保安 11.4.1

现场应设立门卫，根据需要设臵警卫，负责施工现场保卫工作，并采取必要的防盗措施。施工现场的主要管理人员在施工现场应当佩戴证明其身份的证卡，其他现场施工人员宜有标识。有条件时可对进出场人员使用磁卡管理。11.4.2

承包人必须严格按照《中华人民共和国消防法》的规定，建立和执行防火管理制度。现场必须有满足消防车出人和行驶的道路，并设臵符合要求的防火报警系统和固定式灭火系统，消防设施应保持完好的备用状态。在火灾易发地区施工或储存、使用易燃、易爆器材时，.承包人应当采取特殊的消防安全措施。现场严禁吸烟，必要时可设吸烟室。

11.4.3 施工现场的通道、消防出人口、紧急疏散楼道等，均应有明显标志或指示牌。有高度限制的地点应有限高标志。11.4.4

施工中需要进行爆破作业的，必须经政府主管部门审查批准，并提供爆破器材的品名、数量、用途、爆破地点、四邻距离等文件和安全操作规程，向所在地县、市

(区)公安局申领”爆破物品使用许可证“，由具备爆破资质的专业队伍按有关规定进行施工。

11.5 卫生防疫及其他事项 11.5.1

施工现场不宜设臵职工宿舍，必须设臵时应尽量和施工场地分开。现场应准备必要的医务设施。在办公室内显著位臵应张贴急救车和有关医院电话号码。根据需要采取防暑降温和消毒、防毒措施。施工作业区与办公区应分区明确。

11.5.2 承包人应明确施工保险及第三者责任险的投保人和投保范围。

11.5.3 项目经理部应对现场管理进行考评，考评办法应由企业按有关规定制定。

11.5.4 项目经理部应进行现场节能管理。有条件的现场应下达能源使用指标。11.5.5 现场的食堂、厕所应符合卫生要求，现场应设臵饮水设施。项目合同管理

12.1 一般规定

12.1.1 施工项目的合同管理应包括施工合同的订立、履行、变更、终止和解决争议。12，1.2 施工合同的主体是发包人和承包人，其法律行为应由法定代表人行使。项目经理应按照承包人订立的施工合同认真履行所承接的任务，依照施工合同的约定，行使权利，履行义务。

12.1.3 发包人和承包人应按 《合同法》的规定，确定施工合同的各项履行规则。12.1.4 项目合同管理应包括相关的分包合同、买卖合同、租赁合同、借款合同等的管理。12.1.5 承包人在投标前应接质量管理体系文件的要求进行合同评审。

12.1.6 施工合同和分包合同必须以书面形式订立。施工过程中的各种原因造成的洽商变更内容，必须以书面形式签认，并作为合同的组成部分。

12.2 施工项目投标

12.2.1 投标人应具有工程要求的相应的建筑业企业资质等级及招标文件规定的资格条件。12.2.2 投标人在取得招标文件后应由企业法定代表人确定项目经理及主要技术、经济及管理人员。

12.2.3 投标人应组织有关人员全面、深人地分析和研究招标文件，着重掌握招标人对1程的实质性要求与条件、分析投标风险、工程难易程度及职责范围，确定投标报价策略，按照招标文件的要求编制投标文件。12.2.4 投标文件应由下列文件组成: 1 协议书。2 投标书及其附录。合同条件(含通用条件及专用条件)。4 投标保证金(或投标保函)。法定代表人资格证书或其授权委托书。6 具有标价的工程量清单及报价表。辅助资料表。资格审查表(已进行过资格预审的除外)。9 招标文件规定应提交的其他文件。

12.2.5 投标人应在招标文件要求的提交投标文件的截止日期前，将密封的投标文件送达投标地点。12.2.6

中标通知书对招标人和中标人均具有法律效力。招标人和中标人应自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面施工合同。中标通知书发出后，招标人改变中标结果的，或者中标人放弃中标项目的，应承担法律责任。

12.3 合同的订立

12.3.1 订立施工合同应符合下列原则: 1 合同当事人的法律地位平等。一方不得将自己的意志强加给另一方。2 当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。3 当事人确定各方的权利和义务应当遵守公平原则。4 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当遵守法律、行政法规和社会公德，不得扰乱社会经济秩序，不得损害社会公共利益。

12.3.2 订立施工合同的谈判，应根据招标文件的要求，结合合同实施中可能发生的各种情况进行周密、充分的准备，按照”缔约过失责任原则“保护企业的合法权益。12.3.3 承包人与发包人订立施工合同应符合下列程序: 1 接受中标通知帮。组成包括项目经理的谈判小组。3 草拟合同专用条件。4 谈判。参照发包人拟定的合同条件或施工合同示范文本与发包人订立施工合同。6 合同双方在合同管理部门备案并缴纳印花税。

在施工合同履行中，发包人、承包人有关工程洽商、变更等书面协议或文件，应为本合同的组成部分。

12.3.4 施工合同文件组成及其优先顺序应符合下列要求:

l 协议书。2 中标通知书。3 投标书及其附件。4 专用条款。5 通用条款。标准、规范及有关技术文件。7 图纸。具有标价的工程量清单。9 工程报价单或施工图预算书。12.3.5

承包人经发包人同意或按照合同约定，可将承包项目的部分非主体工程、非关键工作分包给具备相应的资质条件的分包人完成，并与之订立分包合同。分包合同应符合下列要求: 1 分包人应按照分包合同的各项规定，实施和完成分包工程，修补其申的缺陷，提供所需的全部工程监督、劳务、材料、工程设备和其他物品，提供履约担保、进度计划，不得将分包工程进行转让或再分包。承包人应提供总包合同(工程量清单或费率所列承包人的价格细节除外)供分包人查阅。3 分包人应当遵守分包合同规定的承包人的工作时间和规定的分包人的设备材料进出场的管理制度。承包人应为分包人提

供施工现场及其通道;分包人应允许承包人和监理工程师等在工作时间内合理迸人分包工程的现场，并提供方便，做好协助工作。分包人延长竣工时间应根据下列条件:承包人根据总包合同延长总包合同竣工时间;承包人指示延长;承包人违约。分包人必须在延长开始昭天内将延长情况通知承包人，同时提交一份证明或报告，否则分包人无权获得延期。分包人仅从承包人处接受指示，并应执行其指示。如果上述指示从总包合同来分析是监理工程师失误所致，则分包人有权要求承包人补偿由此而导致的费用。分包人应根据以下指示变更、增补或删减分包工程:监理工程师根据总包合同作出的指示再由承包人作为指示通知分包人;承包人的指示。12.3.6 分包合同文件组成及优先顺序应符合下列要求: 1 分包合同协议书。2 承包人发出的分包中标书。分包人的报价书。4 分包合同条件。标准规范、图纸、列有标价的工程量清单。6 报价单或施工图预算书。

12.4 合同文件的履行 12.4.1

项目经理部必须履行施工合同，并应在施工合同履行前对合同内容、风险、重点或关键性问题做出特别说明和提示，向各职能部门人员交底，落实根据施工合同确定的目标，依据施工合同指导工程实施和项目管理工作。项目经理部在施工合同履行期间，应注意收集、记录对方当事人违约事实的证据，作为索赔的依据。2.4.2 项目经理部履行施工合同应遵守下列规定: 1 必须遵守《合同法》规定的各项合同履行原则。2 项目经理应负责组织施工合同的履行。依据《合同法》规定进行合同的变更、索赔、转让和终止” 4 如果发生不可抗力致使合同不能履行或不能完全履行时，应及时向企业报告，并在委托权限内依法及时进行处臵。12.4.3

履行分包合同时，承包人应就承包项目(其中包括分包项目)，向发包人负责，分包人就分包项目向承包人负责。由于分包人的过失给发包人造成了损失，承包人承担连带责任。12.4.4

企业与项目经理部应对施工合同实行动态管理，跟踪收集、整理、分析合同履行中的信息，合理、及时地进行调整。对合同履行应进行预测，及早提出和解决影响合同履行的问题，以回避或减少风险。

12.5 合同的变更

12.5.1 项目经理应随时注意下列情况引起的合同变更: 1 工程量增减。2 质量及特性的变更。工程标高、基线、尺寸等变更。工程的删减。5 施工顺序的改变。永久工程的附加T作，设备、材料和服务的变更等。12.5.2 合同变更应符合下列要求: 1 合同各方提出的变更要求应由监理工程师进行审查，经监理工程师同意，由监理工程师向项目经理提出合同变更指令。项目经理可根据接受的权利和施工合同的约定，及时向监理工程师提出变更申请，监理工程师进行审查，并将审查结果通知承包人。

12.6 违约、索赔、争议

12.6.1 当事人违约责任包括下列情况: 1

当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任，而不论违约方是否有过错责任。2 当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应对不可抗力的影响部分

(或者全部)免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。不可抗力不是当然的免责条件。当事人一方因第三方的原因造成违约的，应要求对方承担违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;否则不得就扩大的损失要求赔偿。

12.6.2 承包人应掌握索赔知识，依法进行索赔。12.6.3 索赔应当按下列要求进行: 1 有正当的索赔理由和充足的证据。2 按施工合同文件中有关规定办理。认真、如实、合理、正确地计算索赔的时间和费用。12.6.4 施工项目索赔应具备下列理由之一: 1 发包人违反合同给承包人造成时间、费用的损失。2 因工程变更

(含设计变更、发包人提出的工程变更、监理工程师提出的工程变更，以及承包人提出并经监理工程师批准的变更)造成的时间、费用损失。由于监理工程师对合同文件的歧义解释、技术资料不确切，或由于不可抗力导致施工条件的改变，造成了时间、费用的增加。发包人提出提前完成项目或缩短工期而造成承包人的费用增加。5 发包人延误支付期限造成了承包人的损失。合同规定以外的项目进行检验，且检验合格，或非承包人的原因导致项目缺陷的修复研发生的损失或费用。非承包人的原因导致工程暂时停工。8 物价上涨，法规变化及其他。

12.6.5 当事人应执行施工合同规定的争议解决办法。

12.7 合同终止和评价

12.7.1 合同终止应具备下列条件之一: 1 施工合同已按约定履行完成。2 合同解除。承包人依法将标的物提存。

12.7.2 合同终止后，承包人应进行下列评价: 1 合同订立过程情况评价。2 合同条款的评价。3 合同履行情况评价。4 合同管理工作评价。项目信息管理

13.1 一般规定

13.1.1 项目信息管理应适应项目管理的需要，为预测未来和正确决策提供依据，提高管理水平。项目经理部应建立项目信息管理系统，优化信息结构，实现项目管理信息化。13.1.2 项目经理部应及时收集信息，并将信息准确、完整地传递给使用单位和人员。13.1.3 项目信息应包括项目经理部在项目管理过程中形成的各种数据、表格、图纸、文字、音像资料等。

13.1.4 项目经理部应配备信息管理员，项目信息管理员必须经有资质的培训单位培训。

13.1.5 项目经理部应负责收集、整理、管理本项目范围内的信息。实行总分包的项目，项目分包人应负责分包范围的信息收集整理，承包人负责汇总、整理各份包人的全部信息。13.1.6 项目信息收集应随工程的进展进行，保证真实、准确，按照项目信息管理的要求及时整理，经有关负责人审核签字。

13.2 项目信息的内容

13.2.1 项目经理部应收集并整理下列信息: 1 法律、法规与部门规章信息。2 市场信息。3 自然条件信息。

13.2.2 项目经理部应收集并整理下列工程概况信息 1 工程实体概况。2 场地与环境概况。3 参与建设的各单位概况。4 施工合同。5 工程造价计算书。

13.2.3 项目经理部应收集并整理下列施工信息: 1 施工记录信息。2 施工技术资料信息。

13.2.4 项目经理部应收集并整理下列项目管理信息: 1 项目管理规划大纲信息和项目管理实施规划信息。2 项目进度控制信息。3 项目质量控制信息。4 项目安全控制信息。5 项目成本控制信息“ 6 项目现场管理信息。7 项目合同管理信息。项目材料管理信息、构配件管理信息和工、器具管理信息 9 项目人力资源管理信息。10 项目机械设备管理信息。项目资金管理信息。12 项目技术管理信息。13 项目组织协调信息。14 项目竣工验收信息。15 项目考核评价信息。

13.3 项目信息管理系统

13.3.1 经签字确认的项目信息应及时存入计算机。

13.3.2 项目经理部应使项目信息管理系统目录完整、层次清晰、结构严密、表格自动生成。13.3.3 项目信息管理系统应满足下列要求: 1 应方便项目信息输入、整理与存储。2 应有利于用户提取信息。3 应能及时调整数据、表格与文档。4 应能灵活补充、修改与删除数据。信息种类与数量应能满足项目管理的全部需要。应能使设计信息、施工准备阶段的管理信息、施工过程项目管理各专业的信息、项目结算信息、项目统计信息等有良好的接口。

13.3.4 项目信息管理系统应能连接项目经理部各职能部门、项目经理与各职能部门、项目经理部与劳务作业层、项目经理部与企业各职能部门、项目经理与企业法定代表人、项目经理部与发包人和分包人、项目经理部与监理机构等;应能使项目管理层与企业管理层及劳务作业层信息收集渠道畅通、信息资源共享。项目生产要素管理

14.1 一般规定

14.1.1 企业应建立和完善项目生产要素配臵机制，适应施工项目管理需要。14.1.2 项目生产要素管理应实现生产要素的优化配臵、动态控制和降低成本。

14，1.3 项目生产要素管理的全过程应包括生产要素的计划、供应、使用、检查、分析和改进。

14.2 项目人力资源管理

14.2.1 项目经理部碰根据施工进度计划和作业特点优化配臵人力资源，制定劳动方需求计划，报企业劳动管理部门批准，企业劳动管理部门与劳务分包公司签订劳务分包合同。远离企业本部的项目经理部，可在企业法定代表人授权下与劳务分包公司签订劳务分包合同。14.2.2 劳务分包合同的内容应包括:作业任务、应提供的劳动力人数;进度要求及进场、退场时间;双方的管理责任;劳务费计取及结算方式;奖励与处罚条款。

14.2.3 项目经理部应对劳动力进行动态管理。劳动力动态管理应包括下列内容: 1 对施工现场的劳动力进行跟踪平衡、进行劳动力补充与减员，向企业劳动管理部门提出申请计划。向进入施工现场的作业班组下达施工任务书，进行考核并兑现费用支付和奖惩。14.2.4 项目经理部应加强对人力资源的教育培训和思想管理;加强对劳务人员作业质量和效率的检查。

14.3 项目材料管理

14.3.1 施工项目所需的主要材料和大宗材料

(A类材料)应由企业物资部门订货或市场采购，按计划供应给项目经理部。企业物资部门应制定采购计划，审定供应人，建立合格供应人目录，对供应方进行考核，签订供货合同，确保供应工作质量和材料质量。项目经理部应及时向企业物资部门提供材料需要计划。远离企业本部的项目经理部，可在法定代表人授权下就地采购。

14.3.2 施工项目所需的特殊材料和零星材料（B类和C类材料)应按承包人授权由项目经理部采购。项目经理部应编制采购计划，报企业物资部门批准，”按计划采购。特殊材料和零星材料的品种，在 “项目管理目标责任书”中约定。14.3.3 项目经理部的材料管理应满足下列要求: 1 按计划保质、保量、及时供应材料。材料需要量计划应包括材料需要量总计划、年计划、季计划、月计划、日计划。3 材料仓库的选址应有利于材料的进出和存放，符合防火、防雨、防盗、防风、防变质的要求。进场的材料应进行数量验收和质量认证，做好相应的验收记录和标识。不合格的材料应更换、退货或让步接收(降级使用)，严禁使用不合格的材料。材料的计量设备必须经具有资格的机构定期检验，确保计量所需要的精确度。检验不合格的设备不允许使用。进入现场的材料应有生产厂家的材质证明(包括厂名、品种、出厂日期、出厂编号、试验数据)和出厂合格证。要求复检的材料要有取样送检证明报告。新材料未经试验鉴定，不得用于工程中。现场配制的材料应经试配，使用前应经认证。7 材料储存应满足下列要求: 1)入库的材料应按型号、品种分区堆放，并分别编号、标识。

2)易燃易爆的材料应专门存放、专人负责保管，并有严格的防火、防爆措施。3)有防湿、防潮要求的材料，应采取防湿、防潮措施，并做好标识。4)有保质期的库存材料应定期检查，防止过期，并做好标识。5)易损坏的材料应保护好外包装，防止损坏。应建立材料使用限额领料制度。超限额的用料，用料前应办理手续，填写领料单，注明超耗原因，经项目经理部材料管理人员审批。9 建立材料使用台账，记录使用和节超状况。应实施材料使用监督制度。材料管理人员应对材料使用情况进行监督;做到工完、料净、场清;建立监督记录;对存在的问题应及时分析和处理。班组应办理剩余材料退料手续。设施用料、包装物及容器应回收，并建立回收台账。12 制定周转材料保管、使用制度。

14.4 项目机械设备管理

14.4.1 项目所需机械设备可从企业自有机械设备调配，或租赁，或购买，提供给项目经理部使用。远离公司本部的项目经理部，可由企业法定代表人授权，就地解决机械设备来源。14.4.2 项目经理部应编制机械设备使用计划报企业审批。对进场的机械设备必须进行安装验收，并做到资料齐全准确。进入现场的机械设备在使用中应做好维护和管理。14.4.3 项目经理部应采取技术、经济、组织、合同措施保证施工机械设备合理使用，提高施工机械设备的使用效率，用养结合，降低项目的机械使用成本。

14.4.4 机械设备操作人员应持证上岗、实行岗位责任制，严格按照操作规范作业，搞好班组核算，加强考核和激励。

14.5 项目技术管理

14.5.1 项目经理部应根据项目规模设项目技术负责人。项目经理部必须在企业总工程师和

技术管理部门的指导下，建立技术管理体系。

14.5.2 项目经理部的技术管理应执行国家技术政策和企业的技术管理制度。项目经理部可自行制定特殊的技术管理制度，并报企业总工程师审批。14.5.3 项目经理部的技术管理工作应包括下列内容: 1 技术管理基础性工作。2 施工过程的技术管理工作。3 技术开发管理工作。4 技术经济分析与评价。

14.5.4 项目技术负责人应履行下列职责: 1 主持项目的技术管理。主持制定项目技术管理工作计划。组织有关人员熟悉与审查图纸，主持编制项目管理实施规划的施工方案并组织落实。4 负责技术交底“ 5 组织做好测量及其核定。6 指导质量检验和试验。7 审定技术措施计划并组织实施。8 参加工程验收，处理质量事故。组织各项技术资料的签证、收集、整理和归档。10 领导技术学习，交流技术经验。11 组织专家进行技术攻关。

14.5.5 项目经理部的技术工作应符合下列要求: 1 项目经理部在接到工程图纸后，按过程控制程序文件要求进行内部审查，并汇总意见。2 项目技术负责人应参与发包人组织的设计会审，提出设计变更意见，进行一次性设计变更洽商。在施工过程中，如发现设计图纸中存在问题，或因施工条件变化必须补充设计，或需要材料代用，可向设计人提出工程变更洽商书面资料。工程变更洽商应由项目技术负责人签字。4 编制施工方案。技术交底必须贯彻施工验收规范、技术规程、工艺标准、质量检验评定标准等要求。书面资料应由签发人和审核人签字，使用后归人技术资料档案。项目经理部应将分包人的技术管理纳人技术管理体系，并对其施工方案的制定、技术交底、施工试验、材料试验、分项工程预检和隐检、竣工验收等进行系统的过程控制。对后续工序质量有决定作用的测量与放线、模板、翻样、预制构件吊装、设备基础、各种基层、预留孔、预埋件、施工缝等应进行施工预验并做好记录。各类隐蔽工程应进行隐检、做好隐验记录、办理隐验手续，参与各方责任人应确认、签字。9 项目经理部应按项目管理实施规划和企业的技术措施纲要实施技术措施计划。10 项目经理部应设技术资料管理人员，做好技术资料的收集、整理和归档工作，并建立技术资料台账。

14.6 项目资金管理

14.6.1 项目资金管理应保证收入、节约支出、防范风险和提高经济效益。

14.6.2 企业应在财务部门设立项目专用账号进行项目资金的收支预测、统一对外收支与结算。项目经理部负责项目资金的使用管理。

14.6.3 项目经理部应编制年、季、月度资金收支计划，上报企业财务部门审批后实施。14.6.4 项目经理部应按企业授权配合企业财务部门及时进行资金计收。资金计收应符合下列要求: 1 新开工项目按工程施工合同收取预付款或开办费。2 根据月度统计报表编制

”工程进度款结算单，在规定日期内报监理工程师审批、结算。如发包人不能按期支付工程进度款且超过合同支付的最后限期，项目经理部应向发包人出具付款违约通知书，并按银行的同期贷款利率计息。根据工程变更记录和证明发包人违约的材料，及时计算索赔金额，列人工程进度款结算单。4 发包人委托代购的工程设备或材料，必须签订代购合同，收取设备订货预付款或代购款。5 工程材料价差应按规定计算，发包人应及时确认，并与进度款一起收取。工期奖、质量奖、措施奖、不可预见费及索赔款应根据施工合同规定与工程进度款同时收取。工程尾款应根据发包人认可的工程结算金额及时回收。

14.6.5 项目经理部应按企业下达的用款计划控制资金使用，以收定支，节约开支;应按会计制度规定设立财务台账记录资金支出情况，加强财务核算，及时盘点盈亏。

14.6.6 项目经理部应坚持做好项目的资金分析，进行计划收支与实际收支对比，找出差异，分析原因，改进资金管理。项目竣工后，结合成本核算与分析进行资金收支情况和经济效益

总分析，上报企业财务主管部门备案。企业应根据项目的资金管理效果对项目经理部进行奖惩。项目组织协调

15.1 一般规定

15.1.1 组织协调应分为内部关系的协调、近外层关系的协调和远外层关系的协调。15.1.2 组织协调应能排除障碍、解决矛盾、保证项目目标的顺利实现。15.1.3 组织协调应包括下列内容: 1 人际关系应包括施工项目组织内部的人际关系，施工项目组织与关联单位的人际关系。协调对象应是相关工作结合部中人与人之间在管理工作中的联系和矛盾。2 组织机构关系应包括协调项目经理部与企业管理层及劳务作业层之间的关系。3 供求关系应包括协调企业物资供应部门与项目经理部及生产要素供需单位之间的关系。4 协作配合关系应包括协调近外层单位的协作配合，内部各部门、上下级、管理层与劳务作业层之间的关系。

15.1.4 组织协调的内容应根据在施工项目运行的不同阶段中出现的主要矛盾作动态调整。

15.2 内部关系的组织协调

15.2.1 内部人际关系的协调应依据各项规章制度，通过做好思想工作，加强教育培训，提高人员素质等方法实现。

15.2.2 项目经理部与企业管理层关系的协调应依靠严格执行“项目管理目标责任书”;项目经理部与劳务作业层关系的协调应依靠履行劳务合同及执行

“施工项目管理实施规划”。

15.2.3 项目经理部进行内部供求关系的协调应做好下列工作: 1 做好供需计划的编制、平衡，并认真执行计划。充分发挥调度系统和调度人员的作用，加强调度工作，排除障碍。

15.3近外层关系和远外层关系的组织协调

15.3.1 项目经理部进行近外层关系和远外层关系的组织协调必须在企业法定代表人的授权范围内实施。

15.3.2 项目经理部与发包人之间的关系协调应贯穿于施工项目管理的全过程。协调的目的是搞好协作，协调的方法是执行合同，协调的重点是资金问题、质量问题和进度问题。15.3.3 项目经理部在施工准备阶段应要求发包人，按规定的时间履行合同约定的责任，保证工程顺利开工。项目经理部应在规定时间内承担合同约定的责任，为开工后连续施工创造条件。

15.3.4 项目经理部应及时向发包人或监理机构提供有关的生产计划、统计资料、工程事故报告等。发包人应按规定时间向项目经理部提供技术资料。

15.3.5 项目经理部应按现行 《建设工程监理规范》的规定和施工合同的要求，接受监理单位的监督和管理，搞好协作配合。

15.3.6 项目经理部应在设计交底、图纸会审、设计洽商变更、地基处理、隐蔽工程验收和交工验收等环节中与设计单位密切配合，同时应接受发包人和监理工程师对双方的协调。15.3.7 项目经理部与材料供应人应依据供应合同，充分运用价格机制、竞争机制和供求机制搞好协作配合。

15.3.8 项目经理部与公用部门有关单位的关系应通过加强计划性和通过发包人或监理工程师进行协调。

15.3.9 项目经理部与分包人关系的协调应按分包合同执行，正确处理技术关系、经济关系，正确处理项目进度控制、项目质量控制、项目安全控制、项目成本控制、项目生产要素管理和现场管理中的协作关系。项目经理部还应对分包单位的工作进行监督和支持。

15.3.10 处理远外层关系必须严格守法，遵守公共道德，并充分利用中介组织和社会管理机构的力量。项目竣工验收阶段管理

16.1 一般规定

16.1.1 施工项目竣工验收的交工主体应是承包人，验收主体应是发包人。16.1.2 竣工验收的施工项目必须具备规定的交付竣工验收条件。16.1.3 竣工验收阶段管理应按下列程序依次进行: 1 竣工验收准备。2 编制竣工验收计划。3 组织现场验收。进行竣工结算。5 移交竣工资料。6 办理交工手续。

16.2 竣工验收准备

16.2.1 项目经理应全面负责工程交付竣工验收前的各项准备工作，建立竣工收尾小组，编制项目竣工收尾计划并限期完成。

16.2.2 项目经理和技术负责人应对竣工收尾计划执行情况进行检查，重要部位要做好检查记录。

16.2.3 项目经理部应在完成施工项目竣工收尾计划后，向企业报告，提交有关部门进行验收。实行分包的项目，分包人应按质量验收标准的规定检验工程质量，并将验收结论及资料交承包人汇总。

16.2.4 承包人应在验收合格的基础上，向发包人发出预约竣工验收的通知书，说明拟交工项目的情况，商定有关竣工验收事宜。

16.3 竣工资料

16.3.1 承包人应按竣工验收条件的规定，认真整理工程竣工资料。

16.3.2 企业应建立健全竣工资料管理制度，实行科学收集，定向移交，统一归口，便于存取和检索。

16.3.3 竣工资料的内容应包括:工程施工技术资料、工程质料、工程检验评定资料、竣工图，规定的其他应交资料

16.3.4 竣工资料的整理应符合下列要求: 1 工程施工技术资料的整理应始于工程开工，终于工程竣工，真实记录施工全过程，可按形成规律收集，采用表格方式分类组卷。工程质量保证资料的整理应按专业特点，根据工程的内在要求，进行分类组卷。3 工程检验评定资料的整理应按单位工程、分部工程、分 项工程划分的顺序，进行分类组卷。竣工图的整理应区别情况按竣工验收的要求组卷。16.3.5

交付竣工验收的施工项目必须有与竣工资料目录相符的分类组卷档案。承包人向发包人移交由分包人提供的竣工资料时，检查验证手续必须完备。

16.4 竣工验收管理 16.4.1

单独签订施工合同的单位工程，竣工后可单独进行竣工验收。在一个单位工程中满足规定交工要求的专业工程，可征得发包人同意，分阶段进行竣工验收。

16.4.2 单项工程竣工验收应符合设计文件和施工图纸要求，满足生产需要或具备使用条件，并符合其他竣工验收条件要求。

16.4.3 整个建设项目已按设计要求全部建设完成，符合规定的建设项目竣工验收标准，可由发包人组织设计、施工、监理等单位进行建设项目竣工验收，中间竣工并已办理移交手续的单项工程，不再重复进行竣工验收。16.4.4 竣工验收应依据下列文件: 1 批准的设计文件、施工图纸及说明书。2 双方签订的施工合同。3 设备技术说明书。4 设计变更通知书。施工验收规范及质量验收标准。外资工程应依据我国有关规定提交竣工验收文件。16.4.5 竣工验收应符合下列要求: 1 设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕。2 有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定。有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件。4 有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。16.4.6 竣工验收的工程必须符合下列规定: 1 合同约定的工程质量标准。2 单位工程质量竣工验收的合格标准。3 单项工程达到使用条件或满足生产要求。4 建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。

16.4.7 承包人确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向

发包人提交“工程验收报告”。发包人收到“工程验收报告”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收。

16.4.8 发包人组织勘察、设计、施工、监理等单位按照竣工验收程序，对I程进行核查后，应做出验收结论，并形成

“工程竣工验收报告”，参与竣工验收的各方负责人应在竣工验收报告上签字并盖单位公章。16.4.9 通过竣工验收程序，办完竣工结算后，承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。

16.5 竣工结算

16.5.1 “工程竣工验收报告”完成后，承包人应在规定的时间内向发包人递交工程竣工结算报告及完整的结算资料。

16，5.2 编制竣工结算应依据下列资料: 1 施工合同;2 中标投标书的报价单;3 施工图及设计变更通知单、施工变更记录入技术经济签证;4 工程预算定额、取费定额及调价规定;5 有关施工技术资料;6 工程竣工验收报告;7 “工程质量保修书”;8 其他有关资料。

16.5.3 项目经理部应做好竣工结算基础工作，指定专人对竣工结算书的内容进行检查。16.5.4 在编制竣工结算报告和结算资料时，应遵循下列原则: 1 以单位工程或合同约定的专业项目为基础，应对原报价单的主要内容进行检查和核对。2 发现有漏算、多算或计算误差的，应及时进行调整。多个单位工程构成的施工项目，应将各单位工程竣工结算书汇总，编制单项工程竣工综合结算节。多个单项工程构成的建设项目，应将各单项工程综合结算书汇总编制建设项目总结算书，并撰写编制说明。

16.5.5 工程竣工结算报告和结算资料，应按规定报企业主管部门审定，加盖专用章，在竣工验收报告认可后，在规定的期限内递交发包人或其委托的咨询单位审查。承发包双方应按

约定的工程款及调价内容进行竣工结算。

16.5.6 工程竣工结算报告和结算资料递交后，项目经理应按照“项目管理目标责任书”规定，配合企业主管部门督促发包人及时办理竣工结算手续。企业预算部门应将结算资料送交财务部门，进行工程价款的最终结算和收款。发包人应在规定期限内支付工程竣工结算价款。16.5.7 工程竣工结算后，承包人应将工程竣工结算报告及完整的结算资料纳入工程竣工资料，及时归档保存。项目考核评价

17.1 一般规定

17.1.1 项目考核评价的目的应是规范项目管理行为，鉴定项 目管理水平，确认项目管理成果，对项目管理进行全面考核和评价。

17.1.2 项目考核评价的主体应是派出项目经理的单位。项目考核评价的对象应是项目经理部，其中应突出对项目经理的管理工作进行考核评价。

17.1.3 考核评价的依据应是施工项目经理与承包人签订的“项目管理目标责任书”，内容应包括完成工程施工合同、经济效益、回收工程款、执行承包人各项管理制度、各种资料归档等情况，以及 “项目管理目标责任书”中其他要求内容的完成情况。

17.1.4 项目考核评价可按进行，也可按工程进度计划划分阶段进行，还可综合以上两种方式，在按工程部位划分阶段进行考核中插入按自然时间划分阶段进行考核。工程完工后，必须对项目管理进行全面的终结性考核。

17.1.5 工程竣工验收合格后，应预留一段时间整理资料、疏散人员、退还机械、清理场地、结清账目等，再进行终结性考核。

17.1.6 项目终结性考核的内容应包括确认阶段性考核的结果，确认项目管理的最终结果，确认该项目经理部是否具备

“解体”的条件。经考核评价后，兑现 “项目管理目标责任书”确定的奖励和处罚。

17.2 考核评价实务

17.2.1 施工项目完成以后，企业应组织项目考核评价委员会。项目考核评价委员会应由企业主管领导和企业有关业务部门从事项目管理工作的人员组成，必要时也可聘请社团组织或大专院校的专家、学者参加。

物业管理培训全集 篇2

In January 2014， Training Course for Compilation of Provincial Volumes of Complete Works of Chinese Arts and Crafts is held at Jiuzhou Hall of Shanghai Jianguo Hotel. Wang Shan （Vice Chairman and Secretary General of China Arts and Crafts Association） delivers opening speech for mobilization. This training course is held for two days.

《中国工艺美术全集·省卷》编撰人员培训班于今年一月上海建国宾馆九州厅举行。中国工艺美术协会副理事长兼秘书长王山作开班动员，培训分两天进行。首日由清华美院教授尚刚， 东南大学教授张燕，西安美院教授赵农，贵州工艺美术研究所、中国工艺美术大师刘雍分别为来自湖南、湖北、江西、安徽、山东、福建、广西、浙江、江苏、上海的编撰人员作培训报告；次日由西南民族大学民族研究院副院长杨正文作《把握好学术跨界问题》演讲，中科院研究员、国家级非遗保护专家委员会委员华觉明和“全集”督导朱孝岳作《学术规范》指导；最后由“中国工艺美术全集”办公室副主任侯铁解读有关编撰注意事项，两天的培训在紧张而有序的进程中圆满结束。

2014年《中国工艺美术全集·省卷》编撰工作将在全国各省市全面启动。

物业管理词典全集 篇3

第一篇 物业管理企业

一、物业管理公司的设立

公司

公司是依法成立的以盈利为目的的企业法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人资格，是一种企业法人;(2)公司是以盈利为目的的法人组织，通过其在法定范围内从事生产经营活动获取经济利益;(3)公司是依照公司法而成立的企业法人，区别于依照民法的规定设立的其他法人。

有限责任公司

有限责任公司又称有限公司，是公司的一种形式。它是指由法律规定的一定人数的出资人或者股东组成，所有出资人或股东均以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。

有限责任公司特征

有限责任公司有以下几点特征:(1)有限责任公司的出资人或者股东仅以其出资额为限对公司负责，对公司的债权人不负直接责任;(2)有限责任公司的股东人数有限制;(3)有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票刊的有限责任公司股东的出资转让有严格的限制;(5)有限责任公司的资本总额与各股东出资额均应在章程中记载，并须一次缴足;(6)有限责任公司是不公开发行股票的公司，股东人数比较固定;(7)有限责任公司的设立程序和组织机构较股份有限公司简便。

股份有限公司

股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下几点特征:(1)股份有限公司是最典型的合资公司,其信用基础是资本而不在于股东个人，出资形式只能是现金或实物，而不能是信用或劳务;(2)股东必须达到法定人数;(3)资本划分为均等的股份川的股东承担有限责任;(5)股份有限公司具有较多的优越性，如有利于集中资本，有利于分散投资者的风险，有利于自由转让股票，具有广泛的社会性，适应了企业所有权与经营权分离的需要等。

国有独资公司

国有独资公司是国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。根据我国《公司法》的规定，凡是国务院确定的生产特殊产品的公司或者属于特定行业的公司，均应采取国有独资公司的形式。

合资公司

合资公司是指由两个或两个以上的投资者共同出资成立的有限责任公司或股份有限公司。

国内公司

国内公司是指投资人全部为中国国内公民和法人的公司。

涉外公司

涉外公司是指外国投资者依照中国法律，在中国境内成立的独资或外方合资公司。

分公司

分公司是本公司或总公司的对称，是公司的分支机构或附属机构，而公司本身则称之为总公司或本公司，其分支机构或附属机构就是分公司。分公司的特征是：分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格，其民事责任由总(本)公司承担。

子公司

子公司是指股权和经营的业务活动受其他公司控制的公司，亦称为“附属公司”或“从属公司”,子公司是相对于控股公司或母公司而言的，其股票的半数以上(有时无须达到半数)归于实际控制的公司(控股公司或母公司)所有。我国《公司法》规定:公司可以设立子公司。子公司的特征是:具有相对独立的法人资格，有自己的公司名称、章程，以自己的名义从事经营活动，与母公司的财产彼此独立，依法独立承担民事责任。

控股公司

控股公司亦称“持股公司”或“股权公司”,是指通过持有另一个或几个公司的一定比例以上的股票或其他证券而对其实行控制的公司。控股公司必须是“母公司”(母公司不一定是控股公司),被控公司为“子公司”。控股公司按其控股的方式不同可分为纯粹控股公司和混合控股公司两种。

上市公司

上市公司亦称“公众公司”、“公开公司”,是指其股份按一定程序在证券交易所上市交易的股份有限公司。我国《公司法》所称上市公司是指所发行的股票经国务院或者国务院授权证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。

物业管理公司

物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。

物业管理公司组建原则 根据物业管理的内涵，物业管理公司组建的原则是（1）企业化;(2)专业化;(3)社会化。

物业管理公司的性质

物业管理公司属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立的企业法人地位的经济实体，按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。

物业管理公司的指导思想

物业管理公司的指导思想是：以服务为宗旨、以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。

物业管理公司分类

根据企业的所有制性质，物业管理公司可分为全民、集体、私营以及外商投资企业，包括中外合资、中外合作或外商独资企业。

专项管理公司

为了提高效率，进行规模化经营，社会上涌现出一些高度社会化、专业化的专业物业管理公司(专项公司)来承担单一的某项服务，例如清扫保洁公司。

专项管理公司的种类 在物业管理发展过程中，涌现出很多专项管理公司，通常有以下类型:(1)园林绿化专业公司;(2)清扫保洁专业公司;(3)保安公司川4)市政管养专业公司;(5)电梯、设备修理专业公司等。

园林绿化专业公司

专门从事林木、花卉、草坪的培育，保养以及美化环境的工作的企业。

清扫保洁专业公司

专门从事居住小区(大厦)范围内的环境卫生清扫和保洁的企业。

保安公司

专门提供保安服务，为保障居住小区(大厦)内的业主(使用者)的人身安全和财产安全的企业。

电梯、设备修理专业公司 专门从事电梯装的企业。

房屋修缮专业公司

专门从事房屋的维修、保养的企业。设立公司的条件

根据公司法规定，设立公司必须符合以下条件:(1)符合法定的出资人数;(2)注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明确的公司名称和组织机构;(5)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。

资质

资质就是资格等级，公司的资质就是公司的经营能力。资质等级高的，经营范围就大;资质等级低的，经营范围就小。

资质等级

为了加强对物业管理公司的管理，维护物业管理市场秩序，政府主管部门借鉴其他行业的经验，建立物业管理公司资质评审制度。根据物业管理公司的技术资质、规模和业绩，可将物业管理公司划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理公司的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。

资质条件

物业管理公司的资质条件一般应有以下几点:(1)有合格的管理章程和管理办法;(2)有20万~30万元以上的货币注册资金;(3)有固定的注册地点及经营地点;(4)拥有或受托管理建筑面积(l~5)万平方米以上的物业;(5)有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不少于5人。企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一;(6)有完备的房屋维修、管理与养护的保障措施。

资质审批资料

物业管理公司申报经营资质审批必须提供的资料有:(1)主管单位提请对物业管理公司经营资质进行审批的报告;(2)设立物业管理公司的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件:(3)拥有或受托管理物业的证明资料;(4)验资证明;(5)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件刊的企业法定代表人任命书或聘任书刊（7)管理章程或管理办法;(8)注册及经营地点证明;(9)其他有关资料。属于私营企业的，还须报业主身份证明、简历和雇员名单。外商投资企业除提报上述各类有关资料外，属于合资、合作企业的，还需报合资或合作项目建议书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件。此外，外商独资企业还需委托具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批的文件。

资质审批程序

申请单位首先要向房地产主管单位递交物业管理公司的经营资质报告及齐全的申请资料。房地产主管单位审核完毕后，如符合经营资质条件的，核发批准文件。然后按有关规定，申请单位向工商行政管理机关办理注册登记手续后，才能对外营业。

公司的组织机构

公司的组织机构是公司在法律关系中代表公司整体，实施法律行为的机构。它的行为直接表现为法人行为。股东会和股东大会

股东会是由有限责任公司的全体股东共同参加组成的公司最高权力机构。股东大会是由股份有限公司的全体股东参加的公司最高权力机构。股东会和股东大会负责决定公司的最根本的事务，如决定公司的经营方针、投资计划，选择和更换董事，审议公司的预、决算方案等。

董事会和监事会

董事会是公司的执行机构，行使公司的职权。董事成员必须是股东，董事长或执行董事为公司的法人代表。监事会是公司的监督机构，由股东代表和职工代表组成。

经理

经理是由公司董事会聘任的负责公司日常生产、经营等各项活动的执行人。经理可以是股东也可以不是。经理的主要任务是主持公司的生产、经营、管理工作，实施董事会决议，完成公司的年度经营计划等。

公司债券

公司债券是指公司为筹措资金，依照法定条件和程序发行的、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券持有者是公司的债权人，持券人的权利是按约定条件向公司索取利息和到期收回本金，并可优先于股东分红取息，当公司破产清算时，也优先于股东收回本金，但公司债券的持有者无权参与公司的决策和经营管理活动。

公司的合并

公司的合并是指一个公司吸收其他公司而使其他公司成为自己的一个组成部分￥或两个以上的公司合并成立一个新公司，各合并公司均为新公司的组成部分。

公司分立

公司分立是将公司分解，各出资人成立新公司，或将公司的一部分从公司中分出，而作为另一法人存在的行为。

公司破产

公司破产是指公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，经债权人或公司自己申请，由人民法院裁定的公司解体。

公司破产的条件

公司破产的条件是公司的资产不能清偿到期的债务，即资不抵债，但符合下列条件的，人民法院可以不宣告破产：一是公司的经营内容与国计民生有重大关系，国家统一资助或帮助采取其他措施清偿服务的；二是公司取得担保，自破产申请提出之日起六个月内清偿债务的；三是公司与债权人达成合解协议，债权人同意延期还债，公司能够在所延长的期限内清偿债务的。

公司解散

公司解散是相对于公司设立而言的。公司解散是依照《公司法》或章程规定申请注销公司登记，终止其法人资格的行为。公司因设立而取得法人资格，因解散清算而消灭法人资格。解散是消灭法人资格的开始，经过清算和注销公司登记消灭法人资格。公司解散的方式，可分为强制解散与自行解散两种。

公司解散的条件

公司解散必须符合下列条件之一：一是公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现;二是股东会议解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因违反法律、法规而被有关部门依法责令关闭而强行解散的。

公司清算

清算是指公司在解散过程中，为保护相关当事人的合法权益，终结现存的各种法律关系，而对公司的资产、债权债务关系等进行清理、处分的行为。公司清算分为按《公司法》规定进行的正常清算和按有关破产的法律规定进行的破产清算。

清算组织机构组成 公司解散时，有限责任公司的清算组由股东组成;股份有限公司的清算组由股东大会确定人选;不能成立清算组的由人民法院指定。

公司破产后财产的处理

被清算的公司财产，首先支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，然后缴纳所欠税款，清偿公司债务。不能清偿全部债务的，参照《民事诉讼法》关于清偿顺序和按比例分配的办法向债权人清偿。

物业管理公司的注册登记

公司章程

企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中应明确各方的权利、义务、责任。

物业管理公司章程的主要内容

根据国家规定，章程应包含以下主要内容:(1)总则，主要包括企业的名称(全称)、地址等;(2)物业管理企业的经营宗旨;(3)物业管理公司经营的范围刊的企业的经济性质及组织形式;(5)注册资金;(6)机构;(7)财务会计制度川的利润分配制度刊的职工录用方式、待遇及管理方法;(10)企业的各种规章制度等。

按《公司法》规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。

二、物业管理公司的运作体制

企业的所有权

所有权是生产资料所有关系的法律表现。生产资料归谁所有，谁就在法律上拥有对生产资料的所有权，成为生产资料的主人。

企业的经营权

经营权是占有、使用、收益、处分关系的法律表现。生产资料归谁占有、使用、收益、处分，在法律上谁就拥有经营权，可以直接指挥、组织企业的生产经营活动。所有权决定经营权，经营权从属于所有权。所有权与经营权分离

所有权和经营权可以是统一的，也可以在一定条件上彼此分离。所有权与经营权的统一，表明生产资料的所有者拥有直接经营权力。在一定条件下所有权与经营权的分离，表明生产资料的所有者通过各种形式转让经营权，所有者依据所有权取得报酬。

实行两权分离必须坚持:（1)不改变所有权;(2)在不改变所有制的情况下，一定要强化企业在经营上的责任，使企业成为真正的法人;(3)确保企业的资产使用权。

我国全民所有制企业采取的两权分离的主要形式有:承包制、租赁制、资产经营责任制和股份制等。

企业经营方式的多样化

经营方式是指在一定生产资料所有制形式下，企业生产经营的具体形式，以及所有者同经营者之间的关系。我国《全民所有制工业企业法》规定，全民所有制工业企业是依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产和经营单位。企业依法自主经营，经营方式灵活多样。

企业经营方式的多样化表现为企业经营责任制形式的多样化和企业内部经营方式的灵活多样。在所有权与经营权分离的原则下，企业可以依照产业性质、企业规模、技术特点等采取不同的经营责任制形式。

租赁经营

我国的租赁经营是在不改变所有制的前提下，通过公开招标和签订合同的办法，将企业的资产有限期地、有条件地、有偿地让渡给承租人经营。租赁经营是经济手段与法律手段相结合，权、责、利相统一的经营责任制。

承包经营的实施

实行承包制的企业，尽管其承包形式不同、特点各异，但在具体实施中，大体都经历以下三个阶段:(l)准备阶段；(2)招标阶段；(3)签订合同阶段。

资产经营责任制

通过对企业资产进行社会评估，招标聘任法人代表，实行责任经营，利益分享，以契约关系明确经营者的责任和权利的一种经营责任制形式。它是在深化企业改革中出现的一种新型责任制形式，集中了租赁制、承包制、厂长任期目标责任制等多种经营方式的优点，能够保证国家资产的逐步增长和企业发展的后劲，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的有效经营模式。

资产经营责任制的试行程序：(l)准备阶段;(2)招标聘任阶段;(3)签订合同阶段。

股份制的意义

股份制是伴随着商品经济的发展而产生的一种企业经营组织形式。在社会主义生产方式中，由于所有制结构的多元化，多种经济成分和多种经营形式并存发展。实行股份制具有特殊意义:(l)股份制有利于调动经营者和生产者的积极性;(2)股份制有利于资源的合理配置，促进企业的横向经济联合刊（3)股份制有利于增加资本积累，合理引导消费;(4)股份制有利于培育一支宏大的社会主义企业家队伍;(5)股份制有利于实现管理民主化、决策科学化、行为合理化。

企业股份的构成

我国试行的企业股份制的股份构成形式主要有三种模式:(l)一企四制,企业的股份由国家股、企业职工集体股、社会法人股和个人股四种成分构成;(2)一企三制飞企业的股份由国家股、企业股、个人股三种成分构成，没有社会法人股，这是目前试点企业采用较多的一种形式;(3)一企两制,企业只有国家股和个人股，不设企业股。

企业股票

企业股票是股份制企业发行的有价证券。股票的发行一般有公开发行、股东优先认购和内部协商发行三种形式。各种形式都有自己的特色和适用范围。股票一般通过国家指定的投资银行发行。投资银行根据国家有关法律和国民经济发展计划，对企业发行股票的申请进行可行性研究论证，同企业商定股票发行价格，企业一般不得擅自发行股票。

股票价格一般要真实反映经营状况和盈利水平，有利于建立合理的价格体系，健全价格形成机制，促进资金合理流动和资源的重新配置。

股票市场

股票市场是买卖股票的交易场所。在社会主义制度下，不允许私人经营证券交易所。

股息与红利

股息是指股票持有者凭股票定期从股份公司领取的盈利。每一个股东都有根据其所持有股票的多少从股份公司获得收益的权利。股息的分配既涉及股东的权利，也对股票的价格和公司的前途具有重要的影响。

红利是指普通股股东所得到的超过股息部分的利润。股息是事先确定的，而红利则随股份公司盈利的多少而变动。红利通常没有固定的数额和比例，完全取决于公司年度经营状况的好坏和公司今后经营发展战略决策的安排。

实行股份经营的原则

股份经营的原则是:资产共筹，经营共管，利益共事，亏盈共负，风险共担。

实行股份经营的范围

股份制企业范围广泛，形式多样，有工商企业招股集资型，金融部门发行股票的投资公司型，地区间、部门间、企业间合资联办的集体联营型及中外合资联营型。按人股形式，股份制企业可分为折股企业、扩股企业、招股企业和合股企业。随着经济体制改革的不断深化和企业经营机制的逐步完善，各地区出现了各种经营方式互相参与的混合型股份制企业，如租赁企业股份化，承包企业股份化，租赁—股份—承包三位一体和股份化企业集团等。

实行股份经营的基本程序

实行股份经营的基本程序是:(1)资产折股和发行股票。将现有企业资产划分为国家股和企业股。(2)建立股东代表大会和董事会。股东代表大会是股份制企业的最高决策机构，代表由股东推选产生。董事会是股东代表大会的常设机构，其成员是在股东代表中产生，董事长由董事会推选产生。(3)制定《企业股份制章程》，明确利益分配。

经济联合

在经济领域里，具有法人资格的单位之间的合作。这是发展经济关系，实现经济关系的基本形式，是生产、流通、科技、信息、金融等各个领域打破条块关系的分割、封锁和人为割裂，实现相互开放，在社会分工和经济合理原则的基础上，通过企业、部门、地区之间的协商、联合和签约，建立互惠互利、互通有无、彼此支持的经济技术关系，组成多种形式的经济联合体，以达到生产要素优化组合和资源合理配置的目的。

经济联合形式

经济联合的形式，从联合的内容上可分为:(1)企业之间的联合;(2)企业与科研单位、大专院校之间的联合刊(3)对外经济联合。

企业集团

由科研、生产、金融等部门，在共同利益和目标下组建起来的企业群体。企业集团发挥产品和行业优势，以较强的市场竞争能力带动着中小企业发展，成为我国经济发展的主要支柱;是推动生产力发展的有效的企业组织形式。

企业集团的主要形式

企业集团的主要形式有:(1)以大型骨干企业的主要产品或名优产品为龙头，组织系列化产品生产;(2)以大中型骨干企业为主体组织跨地区、跨行业、跨部门的横向联合体，提供配套服务;(3)以科研为先导，组织科研院所、大专院校、骨干企业、金融部门参加的联合体川4)联合经营，组织跨地区的销售、维修、服务网络体系。

企业兼并

生产要素的重新组合。企业兼并是在深化改革中出现的新生事物，它遵循商品经济的发展规律，体现优胜劣汰的自然法则，有利于产业结构和企业组织结构的调整，促进了资源的合理配置，有助于取得规模经济效益。

企业兼并程序

企业兼并的一般程序:(1)确定被兼并企业;(2)对被兼并企业现有资产进行评估，清理债权、债务，确定产权转让底价;(3)通过招标、投标或自找对象确定兼并企业;(4)兼并双方办理有关法律手续并进行公证。

物业管理公司部门设置原则

物业管理公司的部门设置是根据物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求，通常应遵循以下三个原则:企业化原则，专业化原则，社会化原则。

企业化原则

部门设置必须充分体现在统一领导、分级管理、适应社会化大生产要求;有利于物业公司的管理、经营、维修经济技术活动，提高工作效能。

专业化原则

部门机构应有利于实现企业的经营目标，应求精干、高效、节约，按照专业化来调整机构、设置岗位。社会化原则

物业管理的社会化说明管理服务工作不仅是一个开放性管理服务，又是一个系统化的管理服务，因此机构设置中应注意横向、纵向关系的协调，注意摆正本机构与其他各部门机构中的位置，处理好各个职能部门、业主与社会等方方面面的关系。

物业管理分类

根据物业管理性质，设置机构的原则,按照当前我国物业管理的实际进行分类。通常可以分为三类:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性与专业化相结合管理型;(3)社会化、专业化、市场化管理型。

行政、福利性管理型

主要是指直管公房住宅区的管理，其特点是房屋所有权单位或房管部门组建的房管所实施管理。其住户只有使用权，没有所有权，住户只象征性缴一些房租，维修房屋需要的费用主要靠财政拨款，住户不需要承担维修费用。

行政性与专业化相结合管理型

主要是指政府建房，并按一定的优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商品化，由独立核算、自我运转的专业管理部门对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单位少量补贴的管理方法。

社会化、专业化、市场化管理型

主要是指房地产开发商修建，按照市场价格出售的商品房的住宅小区、综合写字楼等房产管理。其特点是房屋所有权完全归使用者所有，由具有法人资格的管理企业对其实行统一管理与服务。

行政管理部门成立物业管理模式特点 以区、街道办事处成立物业管理公司的模式特点是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区物管会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责。这种模式要防止物管会大包大揽、行政管理代替一切的情况。

房管部门建立物业管理模式特点

以房管部门建立的物业管理模式的特点是发挥了房管部门管理房产的优势，能较好地进行科学管理，保持房屋较高完好率，有利于小区整体风貌;这种模式的弱点是难以协调各专业部门，容易各自为政，扯皮现象多。

市场经济方式管理模式

按照市场经济规律建立的物业管理模式的特点是管理行为按市场经济规律办事，实行有偿服务。按照这种模式成立的物业管理公司按独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善的方式运行，这种模式应防止片面追求经济效益，而应注重经济效益、社会效益和环境效益的统一。

单位自行管理的物业管理模式特点

单位自行管理的物业管理模式特点是房产管理单一，经费来源于企业福利基金，比较充裕，带有企业福利的功能，是计划经济的产物。人事制度改革、人才流动，给这类房产管理服务带来冲击，应逐步加以改革、转制。

物业管理公司部门设置的步骤

为了使物业管理公司部门设置科学化，并能高效地运行，通常按照以下步骤进行：(1)确定目标，按照企业经营与管理任务来确定组织机构。(2)收集与分析资料。包括同类型企业的部门机构形式，结合要达到目标，分析各类企业部门机构的优缺点。(3)拟建、提出组织结构图。按照组织机构设计要求，将各个管理工作单元，有序地排列起来，形成层次化的部门组织机构。(4)确定职能、岗位、权限与责任。根据组织机构图，对部门内部进行分工，确定相应职务、岗位以及权限和责任。(5)评价部门组织机构设计。组织有关人员对组织机构进行审查、评价、修改，确定最佳方案。

物业管理公司机构形式的选择

物业管理公司根据本企业经营物业管理面积多少和管理房产类型来选择组织形式，通常有直线制、职能制、事业部制、矩阵制等。

直线制

直线制的管理组织形式的特点是企业各级单位从上到下的垂直领导，各级主管人对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人工作。

职能制

职能制的管理组织形式的特点是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员，他们既能在各自的职能范围内直接指挥下属单位，又能协助领导工作。

直线—职能综合制

直线职能综合制是职能制的进一步发展。它是按照管理区域与对象，或管理职能特点来设置企业管理机构。其主要特点是:(1)这种管理机构有两个层次:一是管理层，一是作业层;(2)各物业管理单位，由总经理等统一管理本单位的管理、经营、服务工作，并对上级负责或对董事会、股东大会负责。

事业部制

按照集中决策、分散经营的原则，在总公司下设事业部。各事业部在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。

矩阵制

矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵形式。

总经理负责制管理模式

该管理模式的特点是集指挥和职能于一人——总经理，命令统一，责权分明，指挥及时。它要求总经理的专业知识和各类技能以及个人品格素质都要高，这样才能领导好企业。

总师负责制管理模式

该管理模式特点是在董事会、总经理领导下，具体的指挥职能由总师来分担，即由总经济师、总会计师、总工程师来分别领导和指挥各个职能部门。采用三总师负责制的管理模式通常是一些大型企业，而且所管理物业的量大、房产类型多。

物业管理公司组织机构设置

为保证物业管理统一、高效地运转，物业管理公司必须建立必要的组织机构，通常有总经理、办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部等机构。

总经理

总经理和若干副经理是企业的决策层，在总经理的领导下对企业一切重大问题作决策，并对企业负全面责任。

办公室

办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责人事行政管理、人员培训、各种文档资料管理、协调企业各部门之间工作。

财务部

财务部参与企业经营管理、负责财务、计划、经济核算、各类收费等项工作。

工程部

工程部是企业重要的技术管理部门，负责房屋设备及公共设施的管理和维修保养，保证其正常运行。

管理部

管理部是物业管理的业务主管部门,指导各物业管理分公司的管理工作，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、消防治安，处理停水、停电等突发事件，接待客户投诉等他项工作。

经营服务部

经营服务部负责策划和从事各种经营项目，为住户提供全方位生活、办公服务，包括各种家政服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、多种经营服务等活动。

物业管理公司建设

物业管理走向市场竞争是未来发展趋势，物业管理公司要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地，必须强化内部建设：(l)形成奋发进取，优胜劣汰的竞争机制;(2)制订一个长远的发展规划，使其能朝着多元化、规模化的方向发展;(3)全面提高物业管理人员素质川的要使物业管理现代化。

物业管理现代化

物业管理现代化就是综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段，把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中，并由这些设备与管理人员构成为某种工作目标服务的信息处理系统。

物业管理现代化的内容

物业管理现代化，通常包含以下内容:管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化以及管理手段自动化。

管理观念现代化

现代化的物业管理决不是传统的房产管理，在观念上有着新的内涵，其表现在：(1)信息观念强;(2)系统观念强;(3)经营观念强。运用现代化的管理方法来开展物业管理。

管理方式程序化

为了提高物业管理的服务质量和效果，必须建立一整套完备的制度，使每一位管理工作人员都有章可循，照章办事，由人治变为法治全面提高企业水准。

管理标准规范化

为了使物业管理服务质量上水平，必须建立一套规范化的管理标准，而且其标准要细化，要量化，具有可操作性。这样才能使物业管理公司的整体素质达到一流水准。

管理组织网络化

物业管理涉及面广，物业管理公司与许多政府部门、企业有着各种联系，为了使物业管理有序地开展，需要建立网络，以保证信息资源、人力资源、技术资源得到充分地运用，使物业管理服务质量大大提高。

管理手段自动化

为了提高物业管理水平，真正地为住户服务，需要采用一些高科技产品及技术，使管理手段现代化。通常选择的现代设备系统有z电视安全监控系统、电子通讯系统、计算机管理系统、办公自动化系统等。

管理机构现代化

公司管理机构现代化的重要标志就是建立现代化企业制度，它的基本内容有:(l)完善企业法人制度;(2)建立科学的组织制度;(3)建立完整的考核、监督制度。

管理人员素质现代化

管理人员素质不能注重外包装的更新，更要注重内在的文化修养，技术、业务素质与能力上都必须达到专业化、知识化、现代化要求。

第二篇 物业管理开展的基本理论

一、产权理论

产权

产权就是财产所有权，也称物权。指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。

专有部分产权

业主通过购房拥有了独立的一套室，户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件围筑而成的一个空间，他跟任何方向毗连的单元套房业主并不构成“按份共有”关系，也绝对有权独立处分这个空间(如出售、出租或赠与等)，而不必征得其他业主同意，其他业主也不具有优先权。

部分共有产权

这种产权形态的生成，是基于权利客体(住宅楼)的物理性能，该性能决定了它只能为该部分的业主共同使用，并共同拥有，故称之为部分共有。

两方互有产权

所谓两方互有就是指两个业主共有某一构件。与部分共有相比，两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第二者介入;二是权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用、共有之空间。

两方互有特征

通常两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第三者介入F二是权利客体仅限于共用。

相邻使用权

业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利，称之相邻使用权。

全体共有产权

对于一个住宅区内，除了以上专有部分、部分共用、两方互有的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。这种产权形态最重要的特点，是权利在个人之间的完全重合。

法定共有部分

通常是指由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本结构部分、附属建筑物和附属设备等。

约定共有部分

通常是指由合同契约或合约约定的属业主所有的部分。

产权理论给业主带来的权利

通常产权理论给业主带来5种权利:一是表决权，业主参加业主大会，对大会讨论的事项享有表决权z二是参与制定规约权一一业主参加大会，参与制定和修改合约、管理规则等权利;三是选举、罢免权，业主参加业主大会，选举代表业主权利的业主委员会成员，同样对一些质价不符的物业管理企业，业主有权罢免物业管理企业;四是请求权，业主可以根据管理合约，依照程序请求召开业主大会，或要求物业管理企业积极开展服务;五是监督权，广大业主有权监督物业管理企业开展工作的情况。

二、委托代理理论

代理

所谓代理就是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的民事权利和义务直接由被代理人承受的一种民事关系。

代理的特征

代理在法律活动中具有以下四个特征：(1)代理活动必须是具有法律意义的行为；(2)代理人以被代理人的名义实施民事法律行为；(3)代理人在代理权限内实施代理行为；(4)被代理人对代理行为承担民事责任。

代理的种类

根据《民法通则》规定，代理的种类主要有:委托代理、法定代理和指定代理。

委托代理

委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果直接归属于被代理人的法律制度。

法定代理

法定代理是指根据法律的宣接规定而发生的代理关系。主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。

指定代理

根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。

委托代理形式

委托代理形式通常有两种：一种采用口头形式委托，另一种采用书面形式委托。物业管理的委托服务必须采用书面形式。

代理权取得

代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生。

代理人行使代理权时应遵循的原则

代理人行使代理权时通常应遵循明下两项原则：(l)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使;(2)代理权利得滥用。

物业管理代理链

物业管理中，其委托代理的实现绝不是简单的一个合约，而是若干个连续性 的合约，这又表现为一种代理链如图:

业主(使用人)→业主大会(业主委员会)→物业管理企业→企业员工 委托代理 委托代理 委托代理

委托代理中的效率体现

单位、个人(业主)采用委托代理的最终效率，体现在自身利益最大化或损失最小化。

产权利益追求

在委托代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面的追求，等等。

监督距离长短

代理效率的好坏与委托代理活动中的中闰环节的多少有关。每经过一个中间层，初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长、中间层越多、递减量就越大。

激励手段强弱

物业管理正面激励的最大难点在于不可能形成统一的量化指标，因此应建立以模糊数学为基础、加权平均多元素的考按模型方法来进行考核，这样，使得激励措施落到实处。

三、公共选择理论

公共选择

居住在住宅环境内的业主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者说追求自我价值实现，然而每一位业主追求自我需要时，必然要受到他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协的作用下，形成某些大家的共同利益。这种属于共同利益的权利确认通常采用大家共同决策(有的称之公共选择)来实现。

公共机构

一种代表公众利益讨论决策的组织称之为公共机构。

个人选择

如果选择是由一个人独立完成的，那么这种选择相对于做决策的人来说，称之为个人选择(即个人决策)。

集体选择

集体选择是指各参与者依据某项协议规则相互协商而确定的集体行动方案。

公共机构特征

公共选择理论来自公共机构的决定。人类生存的需要产生了公共机构，通过大家商议产生了某些规则，形成了共识，使得公共机构发挥作用。公共机构具有以下明显的特征：(1)具有权威性;(2)公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性;(3)公共机构做出的决定必须执行少数服从多数的原则。

多数性原则

住宅小区(大厦楼宇)业主大会及业主委员会关于物业管理事项做决定时.不能 随意地由几位组织者或一些同意者参与而做出决定，而必须由业主大会投票来决定，其原则是少数服从多数，有的称之为多数性原则。

四、社区理论

社区

社区指聚集在某一地域中的社会群体、社会组织所形成的一个在生活上互相关联的社会实体。德国滕尼斯称之为结合社会，英国麦其弗称之为社区。

构成社区的基本因素 一般地说，构成社区的基本因素有五个:(1)必须有以一定的生产关系为基础组织起来的、进行共同生活的人群，对于人口的多少，并无一定的要求。(2)有一定的地域，即有人口集体或居民群赖以进行生产和生活活动的、有一定地界的地理区域，其面积的大小，亦无一定的标准。从这个角度看，社区是人类与自然环境的统一体，这种自然条件对于人类的社会活动具有很大的制约作用。(3)居民群之间要共同进行社会活动，彼此结成一定的社会关系。如亲属关系、邻居关系、职业关系等，它们不仅具有基!于血缘纽带的共同成员感，而且具有同类意识，表现出牢固的、内3聚的相互作用。(4)由于现实的经济条件、政治条件、社会条件及历史文化传统，居民职业构成者各不相同，每个社区都有自己特有的文化、制度和生活方式。一方面为谋求人际关系的相互协调、规范或行为准则，如风俗、规章制度，一方面为谋求规章制度的具体落实，产生各种社会群体和机构，如祠堂、教会、社会以及政治组织。(5)有各方面的生活服务设施，如商业、服务业、文化、教育等设施以满足居民的物质需要和精神需要。美国帕森斯认为，社区是行动者的一个集体，他们有一个有界限的地区作为进行最大部分日常生活的基础。

社区建设

对一定地域的居民社会生活的共同体的物质生活与精神生活需求的满足与提高。

社区建设的必要性

现代社会中，人们从以住房为栖身的目的转为住房是满足物质生活与精神生活的需要。除了追求硬件条件(房屋布局合理、设备齐全、结构可靠等)以外，更加追求软件条件(治安良好、道路清洁、交通方便、环境优美、服务设施齐全等)，这一切都要靠物业管理公司推行社区建设来保证。

文化

文化有广义和狭义之分。广义的文化指自然环境以外，人类所创造的→切物质财富和精神财富，如通常所说的人类文化等。狭义的文化即指人类所创造的社会精神财富，如通常所说的文化生活、文化水平等。

社区文化

社区文化指在一定地域范围内，具有共同生活和习俗所形成的文化价值观念的规范道德。

社区文化建设的必要性

现代生活高强度、快节奏的工作方式，不良的心理状态——紧张的人际关系容易导致众多的身心疾病。社区文化可以创造一种和谐、愉快、友好的家庭及周边环境氛围，让人们的心理得到放松，身体健康，精力充沛地去工作和学习。良好的社区文化建设可以创造出一种舒适、安静、祥和的居住条件。

社区文化活动的方式

通常采用的社区文化活动的方式在(1)运用传播文化的工具和康乐设施，如影剧院、文化站、图书馆、闭路电视等开展联络感情活动，增强人们之间的友谊;(2)创建文明单位、文明楼、文明家庭、文明市民、文明住宅小区等活动，注重文明居住，邻里团结、互助，积极参加各项公益活动;(3)积极开展各类文明活动，提倡讲文明、懂礼貌，树立新风尚川4)组织各类体育比赛、文艺比赛、音乐沙龙、京剧票友联谊会等活动，加强住户之间的交往与联系，培养集体观念，增强公民意识;(5)在特定的节假日，专门进行各类联欢活动;(们在一些涉外居住小区结合外国友人的实际情况积极开展中西合璧的社区文化活动。

社区文化的特征

社区文化的特征主要有:(1)开放性;(2)多元性;(3)地域性川的归属性。

社区文化的内容

社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神相结合的。社区文化的内容应包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化。

环境文化

社区环境是社区文化的第一层面，它是由社区成员共同创造维护的自然环境和人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体表现。

行为文化

行为文化又称之为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化，通常所说的社区文化都是指这一类社区文化活动。

制度文化

制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。

精神文化

精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德价值观念、社区理想、行为准则等，这是社区成员精神观、价值观、道德观生成的主要途径。

社会

社会是人们相互交往的产物，是各种社会关系的总和。即在共同的物质生产活动的基础上相互联系的人们的总体。人类的相互依存关系纷繁复杂.有经济关系、政治关系、家庭关系以及由精神和文化生活而结成的种种其他关系，但由于生产活动是人们的基本活动，所以物质资料的生产关系是社会存在的基础。

社会化

人的社会化，指社会将一个自然人转化成为一个能够适应和接受一定的文化，参与社会生活，按照社会发展去履行一定角色和不断完善自己社会性的社会人的过程。

社金化的内容

社会化的内容包括:(1)社会生活基本技能(自理技能和谋生技能)社会化;(2)社会规范社会化;(3)社会角色社会化刊的政治制度社会化。

社会化的因素

社会化的因素包括内在和外在因素。内在因素有：(1)遗传因素川(2)主体能动因素。外在因素有：(1)社会文化;(2)家庭;(3)学校;(4)同辈群体;(5)大众传播工具。

社会化的过程

社会化的过程有：(1)青年期前，对外界事物逐渐认识，初步的社会化;(2)青年期时，自觉地使自己由自然人向社会人转变;(3)成年期时，继续社会化，使价值和动机见诸于行动并不断完善它;(4)再社会化，当社会化中断、推迟时需再社会化，形式有补偿教育、罪犯改造和强化训练。

社会化的特点

社会化的特点一般是:(1)双向性，人与社会环境因素之间社会互动;(2)终身性，人一生都在社会化。

亲缘社会联系

亲缘关系是与血缘关系为纽带的，包括家庭关系、亲属关系、婚姻关系。

地缘社会联系

通常是以人们生存的地理为背景形成的关系，主要表现为邻里关系、乡亲关系、社区关系。

业缘社会联系

通常是指人们在所从事的工作、所从事的行业中发生的联系，即以社会为基础的联系。业缘关系的表现形式十分广泛，如同事关系、同学关系、上下级关系等等。

公共关系

它是指社会中的组织与集团间的联系。在社会中，由于各种原因和需要，形成了形形色色的组织与集团。这些组织和集团在各自的运行过程中，根据自身的需要同其他组织、集团和公众发生交往和联系，从而形成公共关系。

民族关系

它是指不同历史条件和经济生活条件下，形成的传统、风俗、生活习惯等具有自身特点的民族之间的交往关系。

邻里

邻里就是住地毗连的人们互相形成的密切互动关系，有着明显的认同感和感情联系。邻里是地缘相邻并构成互动关系的基本社会群体。

邻里社会功能 邻里社会功能主要表现为以下四个方面:(1)社会化功能。指邻里间形成的一种价值氛围，并由此教育邻里中的居民和儿童。(2)相互支持的功能。指邻里之间相互保护和支持，使邻里间有安全感和信任感。(3)社会控制能力。指通过有关规范约束居民行为，调整居民关系，维持社区的安全。(4)交流功能。指人们在业余时间里通过公共活动、休闲娱乐或串门拜访等，自觉或不自觉地进行感情和思想的交流，从而满足精神要求，起到相互影响的作用。

社区管理与物业管理的内在联系

社区建设与物业管理有一个最基本的共同点，即都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种便利。但两者又各有侧重点t物业管理主要从养护和完善物业及周围环境的功能，来体现以人为中心的服务;而社区建设则着眼于协调人际关系，通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。

社区管理与物业管理的区别

城市社区管理是大系统社区建设的一个子系统，社区管理包含社区文化管理、环境卫生管理、治安管理、商业网点管理、三废处理、物业管理等众多内容。物业管理作为社区管理的子系统之一，虽然在职能和方法上有类似之处，然而物业管理是企业化、公司化行为。

认同感

社区中的居民对本社区的社区文化的认识和肯定，并自觉地服从于这种社区文化。

归属感

社区中的居民总是要把自身置身于一种社区文化中，在精神上依赖于这种文化。

整合

指调整不同因素的矛盾冲突，使之成为统一的体系的过程或结果。

价值观整合

调整社区内居民在价值观上的差异与冲突，形成一个统一的价值观念体系。

功能整合

社会文化系统发挥的各个功能是相互耦合、相互补充、相互促进的。

规范整合

规范是指调整人与人之间的社会关系的标准，也是指导或约束人们社会行为的准则。规范整合是指物业管理行业规范化、秩序化、科学化、法制化管理，使住户在生活环境中感到安全、舒适、自豪，从而产生了认同感。

五、项目管理理论

项目

项目指在一定约束条件下(限定资源、限定时间、限定质量)，具有特定目标的一次性事业。它具有一个规定的开始时间和结束时间，需要一种或多种资源。

项目管理

项目管理指在一定约束条件下，以高效率地实现项目业主的目标为目的，以项目经理个人负责制为基础和以项目为独立经济核算，并按照项目内在规律，进行有效的计划、组织、协调、控制的系统管理活动。

项目管理特征

项目管理具有以下特征:(1)项目管理的一次性，项目作为一种一次性事业，其实施过程具有明显的单件性，这也是项目管理区别于非项目管理活动的重要特征;(2)项目管理目标的明确性，每个项目都有其预期的目标，如不同的投资(成本)、不同的工期、不同的目标、不同的质量等，项目管理工作是保证其顺利达到目标的手段;(3)项目经理负责制，项目管理是一件非常复杂的工作，因此设置和明确工程项目负责人就显得非常重要，一般称之为项目经理。

项目经理负责制

一个项目的总任务包含了许多子任务，如质量、时间、成本、效益等，在不同的阶段又有不同的阶段性任务，同时在项目管理中会有许多不可预见的因素，还会遇到各种干扰。项目经理根据预定的目标在管理工作中进行有效的控制与管理，以确保其达到最理想的状态。

项目计划

计划是对未来的预测，为企业将来发展制定的目标，一个项目决定实施，企业就需要制定一个不断深化的计划。

项目控制

为了确保项目的贯彻和实施，必须建立项目的控制系统，以保证项目能够达到理想的目标。具体地反映在质量、时间和成本上形成一个平衡，使它们相互协调，并使项目管理满足业主和使用人的共同需要。

项目组织

项目组织是人们为了完成某一项目的全部目标，开展项目管理活动所建立健全的管理体制和管理机构系统。高效率的项目组织是项目管理的骨架，它担负着沟通信息、下达指令、协调矛盾、统一步调、组织运转、制定决策的重任。

信息管理

在项目管理工作过程中，对于项目内部，需要通过信息来了解情况，下达指令，制定对策。如税务、审计部门等也需要信息作为税收、审计等方面的依据。

物业管理与项目管理内涵的一致性 物业管理具有项目管理的特征，即物业管理和项目管理一样具有一次性特点。比如，物业管理公司对住户的各种服务质量具有一次性，即各种服务完毕，其服务质量的优劣便形成了。

物业管理与项目管理过程的一致性

管理工作过程就是预测和计划、组织、指令、协调、控制等五个方面的工作过程。无论项目管理还是物业管理都具有以上过程。

物业管理和项目管理目标的一致性

作为项目管理本身来说，其目标就是要将有限的时间、费用等方面的资源充分有效地利用(使之能用最少的时间、最省的费用获得一个令人满意的质量要求)。同理，物业管理目标就是用有限的资源，通过管理工作协调、平衡来达到一个较高的质量要求，使得物业保值增值。因此，两者目标有高度的一致性。

用项目管理方法开展物业管理的意义

主要体现在以下三个方面：(1)克服了各自为政、多头管理以及“大锅饭”的现象。物业管理是一项复杂的系统工程，涉及面广，政策性强。物业管理公司应按照项目管理理论，实施经理负责制，有力克服了各自为政、多头管理的现象;有利于加强目标管理，保证各项任务指标圆满完成。(2)节约资金，使投入与产出获得平衡。采用项目管理方法来制定物业管理工作的计划，并进行目标控制，协调投入和产出之间的平衡，防止资金浪费。(3)工作协调，提高效率，保证质量。把物业管理的各个服务项目分解为一个个子项目，按照项目管理要求来分解，有目的地加强各部门、各单位的沟通，更好地为住户服务。

物业管理企业经理{主任}的工作重点

作为一名企业负责人的工作重点是:(1)质量控制，物业管理服务质量是物业管理企业在进行物业管理活动过程中，要达到规定要求和满足住户需求的能力和程度;(2)成本控制，所谓成本控制，就是对物业管理的每一项活动，都要有成本意识，都要学会运用价格理论，找出物业管理收支平衡点，尤其要对物业管理中各项活动的成本进行分析，做到心中有数;(3)时间控制，所谓时间控制，就是在成本与质量的前提下，注意学会时间安排从而提高效益。

六、环境保护可持续发展理论

环堤环境通常指人类的生存环境。包括:大气、水、土地、矿藏、森林、草原、野生动物、野生植物、名胜古迹、风景游览区、温泉、疗养院、自然保护区、生活居住区等。按性质可分为自然环境、人工环境和社会环境。

环境标准

环境标准是政府环境保护部门为保护环境和人体健康，维持生态平衡而制定的强制性规定。环境标准按等级分为国家环境标准和地方环境标准;按种类分为环境质量标准、污染物排放标准、环境基础标准和环境方法标准等。

环境监测

环境监测指通过物理测定、化学测定、仪器测定、生物监测等手段，有计划有目的地对环境质量中某些有代表性的数值实施测定的过程。它是环境保护工作的重要组成部分。

环境效应

环境效应是在环境诸要素综合影响下，物质之间通过物理、化学和生物作用所产生的环境效果。环境效应一般分为自然环境效应和人为环境效应。环境要素

构成人类环境整体的各个独立的、性质不同的而又服从整体演化规律的基本因素，称为环境要素。人们一般把环境要素分为自然环境要素和社会环境要素两大类。

环境容量

指在一定时间和空间范围内，环境对污染物的净化能力。当污染总量不超过环境净化能力时，环境不受污染，否则环境便会被污染。

环境质量标准

指对环境质量所提出的综合性要求。目前我国已经颁布的环境质量标准有:农田灌溉水质标准、温业水质标准、海水水质标准、大气环境质量标准、城市区域环境噪声标准等。

生态环境要素

生态环境要素指构成人类生存环境系统的各个独立的、性质不同的而又服从整体演化规律的基本物质组合。生态环境要素又可分为生态因子与环境因子。

生态因子

指生态环境中对人类及生物的生长和发青具有直接或间接影响的外界环境要素，例如光、水、土壤、气候等。

环境因子

指生物有机体以外的所有环境要素，是构成环境的最基本成分。当前许多专家学者把生态因子分为五类z气候因子、土壤因子、地理因子、生物因子、人为因子。

自然环境

自然环境在人类出现之前就已存在，它是人们赖以生存、生活和生产所必需的自然条件与自然资源的总称，是直接或间接影响人类的一切自然形成的物质、能量和自然现象的总体，通常指水、大气、生物、阳光、岩石、土壤、植被等。

人工环境

人工环境是指由于人类的活动而形成的环境要素，是人类为了不断提高自己的物质和文化生活质量而创造的环境，包括由人工形成的物质、能量和精神产品，以及人类活动所形成的人与人之间的关系(上层建筑)等。

社会环境

社会环境是在自然环境的基础上，人类经过长期有意识的社会劳动，加工和改造自然物质，创造物质生产体系，积累物质文化等所形成的环境体系。

环境功能

环境最基本的功能有三个：(1)空间功能，通常指环境提供了人类和其他生物栖息、生长、繁衍的场所，且这种场所是适合其生存发展要求的;(2)营养功能，通常指提供人类及其他生物生长繁衍所必需的各类营养物质及各类资源、能源等;(3)调节功能，通常指对各种生物植被及相关联的物质发挥调节功能，如森林具有蓄水、防止水土流失、吸收二氧化碳的调节作用。

环境管理

通常指运用行政、法律、经济、技术、教育等手段对环境方面的问题进行管理。环境管理主要包括：环境计划的管理、环境质量的管理、环境技术的管理等。

环境规划

对一定时期内环境保护目标和措施所做出的规定。环境规划是国民经济和社会发展规划的组成部分，其目的是在发展的同时保护环境，维护生态平衡。

物业环境

物业环境一般指某个物业区域内的环境，它是城市环境的一部分。

物业环境的分类

物业环境按物业的不同而分成不同的物业环境，通常分为生活居住环境(内部居住环境与外部居住环境)、办公环境、商业环境、生产环境等。

内部居住环境

一般指居住建筑的内部环境。

影响住宅内部居住环境的因素

影响住宅内部居住环境的因素很多，通常有以下几个主要因素:(1)住宅标准，指面积的质量标准。一般面积标准指平均每户建筑面积和平均每人居住面积大小，质量标准指设备的完善程度，如卫生设备、煤气、供电供水、供热等。(2)住宅类型，通常指别墅、公寓、一般住宅及高层等。(3)隔音效果。(4)隔热和保温。(5)光照。(6)日照。(7)通风等。

外部居住环境

一般指住宅与住户生活密切相关的各类公共建筑、公用设施、绿化、院落和室外场地等，它与内部居住环境有机组成完整的生活居住环境。

影响住宅外部环境的因素

影响住宅外部环境的因素很多，通常有以下主要因素:(l)居住密度，即单位用地面积上居民和建筑的分布程度。一般居住密度较低为好。(2)公共建筑，为居民生活服务提供的各类配套建筑，如中小学、幼儿园、医院、商店等。(3)市政公用设施，如道路、各种工程管线、公共知匾等。(的绿化。(5)室外庭院和各类活动场所。(6)大气环境。(7)声环境和视环境。(8)邻里和社会环境等。

影响办公环境的因素

影响办公环境的因素主要有：(1)办公室的标准;(2)办公室类型；(3)隔音;(4)隔热和保温;(5)光照;(6)通风等，以及外部的市政公共设施、绿地、大气环境、声环境、视环境等影响，还有办公设备，办公区域的治安状况等。

影响商业环境的因素 影响商业环境的因素主要有:(l)商场建筑内部的光照、室内的气温、相对适度空气流通速度等因素;(2)商场外部的配套公共建筑、市政道路公共交通、绿化、环境卫生等因素;(3)商业设施，以及商业工作人员的服务态度和水平也是影响商业环境的重要因素。

影响生产环境的因素

影响生产环境的因素主要有:配套的公共建筑、道路、公共交通、工程管线、绿化、室外环境小品、环境卫生状况等。

城市环境

人类利用和改造自然环境而创造出来的高度人工化的聚居场所。城市环境的污染主要来自工厂排污、交通噪音以及人口密集而带来的一系列污染。

环境污染

指人类在生产和生活活动中，大量地、不断地向环境中排放的污染物质超出环境本身的自净能力，从而使环境质量发生不良变化，影响对环境资源的使用。

城市区域环境噪声标准

根据《城市区域环境噪声标准》规定，城市区域由于安静程度的不同要求和可能，把城市区域划分为五种适用区域，分别规定了噪声标准，如下表:

类别昼间夜间 备注

0 50 40 适用于疗养区、高级别墅区、高级宾馆区等特别需要安静的区域 1 55 45 适用于以居住文教机关为主的区域 2 60 50 适用于居住商业、工业混杂区 3 65 55 适用于工业区 70 60 适用于城市交通干线道路两侧、城区内河航道两侧、穿越城区铁路两侧区域

大气环境质量标准分级 根据GB3095-82的规定，我国将大气环境标准分为主级:一级为保护自然生态和人群健康，在长期接触情况下，不发生任何危害影响的空气质量要求;二级为保护人群健康和城市、乡村的动植物，在长期和短期接触情况下，不发生伤害的空气质量要求;三级为保护人群不发生急慢性中毒和城市一般动植物正常生长的空气质量要求。

大气自净能力

靠大气的稀释、扩散、氧化等物理、化学作用，能使进入大气的污染物质逐渐消失的现象。例如，排入大气的一氧化碳，经稀释扩散，被度降低，再经氧化变为二氧化碳，被绿色植物吸收后，空气成分恢复原来的状态。

废水处理方法

现代废水处理方法主要分为物理处理法、化学处理法和生物处理法三类。

废水的物理处理方法

主要通过物理作用分离、回收废水中不溶解的呈悬浮状态的、污染物的废水处理方法。通常采用沉淀、过滤、离心分离、气浮、蒸发结晶、反渗透等方法。

废水的化学处理方法

通过化学反应和传统作用来分离，去除废水溶解、胶体状态的污染物或将其转化为无害物质的废水处理方法。常用方法有:中和、混凝、氧化还原、萃取、汽提、吸附、离子交换以及电渗透等方法。

废水的生物处理方法

通过微生物的代谢作用，使废水溶液、胶体以及微细悬浮状态的有机、有毒物等污染物质转化为稳定、无害的物质的废水处理方法。

固体废物

在人类的生产和生活过程中，往往有一些固体或泥状物质被丢弃，这些暂时没有利用价值的物质称为固体废物，亦称固体废弃物。固体废物种类很多，成分复杂、数量巨大。按其来拥、可分为工业固体废渣、城市垃圾和农业固体废物。

环境影响报告书

为了防止环境污染破坏，建设项目批准需要一份环境影响报告书，基本内容包括:(1)建设项目的一般情况(建设项目、建设性质、建设项目地点、主要工艺等);(2)建设项目周围地区的环境状况;(3)建设项目对周围地区的环境影响(包括对周围地区地质、水文、气象等)；(4)建设项目环境保护可行性技术经济论证意见。

环境影响评价

通常指在开发资源和工程建设项目之前预测这些活动对环境状况可能产生的影响和破坏，提出可以防止环境污染的措施和办法。

环境影响评价方法

根据不同的要求，可以采取不同的评价方法，通常有:(1)图形法;(2)列表法;(3)指数法刊的矩阵法;(5)模型法。

环境经济学以经济学

为理论基础的一门经济学科，是研究经济发展和环境保护之间的相互关系，探索合理调节人类经济活动和环境之间的物质交换的基本规律，其目的是使经济活动能取得最佳的经济效益和环境效益。

生态

指地球上各种生物存在和发展的状态。

生态系统

生态系统是自然界一定空间的生物与环境之间相互作用、相互制约、不断滴变，达到动态平衡、相对稳定的统一整体，是具有一定结构和功能的单位。

生态环境

指生态系统进行物质循环和能量交换的条件和情况。生态环境有自然生态环境和人工生态环境之分。凡未经人工改造的自然生态系统，如原始森林、海洋、大气等称自然生态环境;而那些经过人工改造的生态系统，如农田、水利系统、人工风景区等则称人工生态环境。

生态平衡

生态系统的能量流动和物质循环是在不断地进行着的，虽然自然因素和人为活动经常会给生态系统带来各种政策;但是在一段时期内，生产者、消费者和分解者之间又能保持一种相对稳定的平衡状态。这种平衡状态就是生态平衡。

生态系统的结构

通常分为形态结构和营养结构两种。生态系统的形态结构是指生物的种类、种群数量、种的空间配置、种的时间变化等;生态系统的营养结构是指生态系统中各个组成部分之间建立起来的营养关系。

生态系统的类型

生态系统按生态类型可分为淡水生态系统、海洋生态系统和陆地生态系统;按受人为的影响或干预的程度，可分为自然生态系统、半自然生态系统和人工生态系统等。

生态系统的组成

生态系统是由四个部分组成，即生产者——指绿色植物和所有能进行光合作用制造有机物的植物;消费者——主要是动物;分解着——指各种具有分解能力的微生物和一些微型动物;元生命物质——指生态系统中的各种元生命的元机物、有机物和各种自然因素。

生态效益

指利用生态系统之间的补偿作用，提高物种的再生能力，维持和改善人类赖以生存、生活和生产的自然环境及其生态系统的稳定性，使之得到环境整体的效益，即生态效益。

城市生命周期论

城市生命周期论是由美国Luis Suazervilla提出的。该理论认为城市有如生物有机体一样，经历出生、发育、发展、衰落等过程，城市发展具有不同的阶段。城市要素在城市各个发展阶段具有不同的表现，可作为城市发生、发展的标志，这些发展阶段称为城市生命周期。

城市复合生态系统论

我国生态学家马世俊(1984)、王如松(1988)提出了城市复合生态系统理论，认为城市生态系统可分为社会、经济、自然三个亚系统。各个亚系统又可分为不同层次的子系统，彼此互为环境。

清洁生产工艺论

清洁生产是致以衷心的创新性的思想，该思想将整体预防的环境战略持续应用于生产过程、产品和服务中，以增加生态效率和减少人类及环境的风险。清洁生产的内容主要包括:清洁生产过程、清洁的产品和清洁的服务。

循环经济

循环经济指把清洁生产和废弃物的综合利用融为一体的经济，本质上是一种生态经济，它要求运用生态学规律来指导人类社会的经济活动。与传统的经济相比，循环经济的不同之处在于:传统经济是一种有资摞——产品——污染排放所构成的物质单向流动的经济。循环经济倡导的是一种建立在物质不断循环利用基础上的经济发展模式，它要求把经济活动按照自然生态系统的模式，组成一个资源——产品——再生资源的特质反复循环流动过程，使得整个经济系统以及生产和消费的过程基本上不产生或者只产生很少的废弃物。

可持续发展理论

1987年，由挪威前首相布伦特兰夫人领导的“世界环境与发展委员会”(WCED)发表了《我们共同的未来》，第一次真正科学地论述了可持续发展概念，即“可持续发展是满足当代人需求，同时不损害后代自身需求的能力”。这个概念的提出使世界各国达成了以下共识:(1)生态危机是人类面临的最大危机和共同危机;(2)人类只有一个地球，人类应采取共同行动。可持续发展理论包括以下三个方面的发展原则:公平性原则、可持续性原则、共同性原则。

公平性原则

公平性原则包括代内公平、代际公平和区际公平。

代内公平指发展要以满足全体人民的需求为目标，给当代人以公平的分配权和发展权，使社会每个成员有均等的机会来实现他们对较高生活的愿望，减少贫富悬殊，消除两极分化。

代际公平指一代人的发展不能以损害后代人的发展条件为代价，要给后代人公平利用自然资源和环境的权利。

区际公平指各国拥有按照本国的环境与发展政策开发本国自然资源的主权，并负有确保在其管辖范围内或在其控制下的权力，不致损害其他国家或在各国管辖范围以外地区的环境责任。

可持续性原则

可持续性原则的核心是人类经济和社会的发展不能超越资源与环境的承载能力，人类活动的目标是经济、社会和生态环境三者持续发展的高度统一。

共同性原则

由于世界各国历史背景不同，文化和发展水平存在着差异，因此关于可持续发展的具体目标、政策和实施步骤不可能是惟一的。但可持续发展作为全球发展的总目标，所体现的公平性和可持续性是共同的。

固体废弃物污染

固体废弃物是人类生产和生活活动中排放出的固体物质，按其来清、可分为工业固体废弃物、矿业固体废弃物、农业固体废弃物、放射性固体废弃物和城市生活垃圾。

物业管理在环境保护中的作用

宣传作用、运作作用、指导作用、监督作用、前期介入作用。

第三篇 物业管理与房地产开发

一、土地开发与管理

(一)基本知识

土地

未经人类开发的自然界原有的处女地，是人类生存发展的必要条件。广义的土地是一垂直系统，包括地球表面至地心乃至大气层一定垂直距离的空间面积，它是由土壤、地貌、岩石、植被、水文、气候以及受人类活动影响的地理位置等多种因素组成的一个独立的自然综合体。狭义的土地一般指地球表面构成陆地的土壤层，通常称之为地皮或地表。土地与人类有极其密切的关系，它以多种多样的属性满足人类的需要，使人类得以生存和发展:“)土地是人类生息的基地和存在的物质条件;(2)土地是人类生产资料和生活资料的源泉;(3)土地是人们社会生产关系的客体。

国有土地

国有土地指市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国家所有的土地，是国家财产所有权的客体之一。

集体土地

集体土地指属于劳动群众集体所有的土地。集体所有的土地可以由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔生产。

土地功能

土地的主要功能有:(l)负载功能。土地负载万物，不仅是一切生物的生存基地，而且是人类进行开发建设和生产活动的基础。(2)养育功能。土地以其具有的营养元素养育万物，包括人类以及生活在地表、天空、海底的一切动植物。(3)生产功能。土地本身就是农、林、牧、副、渔业的基本生产资料，没有土地，就没有农业。此外，人类生产必需的建筑材料、矿产资源也均出自土地。(4)观赏功能。土地自然形成的各种景观:秀丽的群山，奔腾的江河，浩瀚的大海，无垠的沃野等，颇具观赏价值，有利于陶冶人们的情操，丰富人类的精神生活。

土地的特征

土地的特征包括土地的自然特征和经济特征。土地的自然特征是:(I)土地位置的不动性，土地是自然生成物，它固定在地球表面的某个经纬度上，不可挪动;(2)土地的肥沃程度和土地位置优劣的差异 性;(3)土地使用的耐久性，只要人们使用得当，其使用价值经久不衰，可以永续利用川的土地面积的有限性，土地是自然产物，属非再生资源。土地的经济特性:(1)土地的有限性以及由此引起的土地经营的垄断 性;(2)在一定条件下，土地报酬递减的可能性;(3)变更土地使用方向的困难刊的土地所有权形式上的排他性和垄断性。

土地结构

土地结构亦称土地构成，在全国或某一区域的土地总面积中，各种不同性质和用途的土地面积所占的比重。通常以各类土地(如耕地、园地、林地、牧地、荒地和水面等)的面积在全国或某一区域土地面积中所占的百分比来表示。土地结构可以反映土地利用状况。合理的土地结构，有利于提高土地的利用率和优化土地资源的配置。

土地资源

土地、水、矿物、气候、生物等与地表、地下、空中和海洋中各种自然资源的总和。

地皮

可供建筑物使用的地段或场地，是土 地使用中一种通俗的用地。

地价

土地使用权受让人获得土地使用权而支付给政府的金额，或是土地使用权人将 土地再转移时所收取的金额。地价总额包括土地使用权出让金、市政配套设施费和 土地开发费。

土地使用年限

土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。

土地使用费

土地使用者因使用土地按规定每年支 付给政府的费用。

土地供应计划

一般由城市土地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求。土地开发潜力 以及城市规划的要求制定。计划的内容包括 : 出让土地的面积、地点，土地上建筑物的性质，建筑面积及所需的建造费用，预计的地价收入，土地供应计划经市政府批准后纳入城市整体计划，对外公布实施。

土地利用规划

土地利用规划是根据国民经济发展的需要，对土地资源在时间和空间上进行合理分配和合理组织的综合措施。

土地所有制

土地所有制是在一定的社会生产方式

下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础，土地所有制的性质决定土地所有权、使用权和占用权的性质和内容。土地所有权是指对土地的占有、使用、收益和处分的权利，是土地所有制在法律上的表现。土地使用权指依照法律对土地加以利用的权利，《土地管理法》第七条规定:”国有土地可以依法确定给全民所有制单位或集体所有制单位使用，国有土地和集体所有土地可以依法确定给个人使用。“

土地使用制

土地使用制指人们在一定的土地所有制下，在使用土地上所形成的经济关系，它是对土地使用的条件、形式和程序的规定。它是土地制度中仅次于土地所有制的重要组成部分。

土地所有权

土地所有权又称土地产权，是物权的一种。它的主体是土地所有者，客体是土地。土地使用权

土地使用权指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

城市土地

城市区域中的陆地、水域，以及它们之上、之下的一定空间。在区域上说，城市土地包括三个层次:一是城市市区的土地，即城市建成区范围内的土地;二是城市规划区范围内的土地，即目前仍为郊区农副业或村镇占用的土地;三是城市行政管辖区范围内的土地，即包括城市郊区、县范围内的土地。城市土地在城市经济发展中起着非常重要的作用:(1)城市经济发展的规模，在一定程度上取决于城市土地的数量;(2)合理利用城市土地是城市经济发展的重要条件;(3)城市土地是国家财政收入的重要来源。

城市土地分类

按照城市土地属性的不同，将其划分为不同类型。城市土地按其所有权的性质，可分为全民所有制和集体所有制两大类别;按其在社会再生产中的地位和作用，可分为生产性用地和非生产性用地;按其开发程度及发展趋势，可分为已开发的、未开发的和未来待扩展的城市土地三大类别。通过分类，可以反映出城市建设、开发水平和土地利用结构是否合理，从而可以为进一步研究、制定城市总体规划，合理布局城市土地提供依据。

城市土地的基本特征

相对于农村土地而言，其基本特征有:(l)城市土地位置具有特殊的重要性。对于城市经济的各行各业来说，城市土地是处于生产过程之外的生产条件，主要功能是提供一个场所，其最重要的是位置。而位置的优劣，不仅取决于距离市中心的绝对距离，而且与交通运输条件、现代化通讯条件有密切关系。(2)城市土地使用的复杂性和集约性。这是由城市的多功能性和功能的整体性所决定的。(3)城市建筑地段具有两重性。即既是自然资源，又是劳动产品，在商品经济条件下具有商品属性。但作为建筑地段的土地，与一般劳动产品不同，它是附着在作为自然资源的土地本体之上，其生产和流通都离不开原有的土地。

城市土地使用模式

城市土地使用的标准模式，即城市土地使用的空间结构及其与城市土地使用效益之间的相互关系，从总体上确定合理的城市用地模式，对于城市的经济建设具有重要的意义。一有利于缓和城市土地的供求矛盾，二有利于充分发挥城市土地的效益。城市土地使用模式可分为两大类:单中心模式和多中心模式。

城市土地质量

指城市土地对各种功能用地的适宜程

度。城市土地质量不仅受自然因素的制约，还受人类经济活动的影响，在评定城市土地质量时应考虑自然和经济两个方面的因素。影响城市土地质量的自然因素主要是地质、地貌、气候和水文等;影响城市土地质量的经济因素主要是土地的空间位置。

城市土地的经济属性

经济属性也称社会属性，相对于自然属性，是指一定历史阶段上人类社会对自然物的土地加以利用、改造所赋予自然物(土地)的新属性。城市土地的经济属性表现在z(1)垄断性。土地是社会稀缺的重要财富，在不同历史阶段为不同阶级所垄断。(2)可塑性。土地不能增加，但可以改良，提高其价值。土地所能发挥的潜力有很大的伸缩性，就看资本投入程度。(3)永续性。土地本身的使用价值和投资效益均有永续性和积累性，不是一次投资一次使用就失去效力，而是不断改良，不断提高。

城市土地所有制

指城市土地属谁所有的制度。我国宪法规定，城市土地属于国家所有。土地所有制产生了土地所有权。我国城市土地固有制产生了城市土地国家所有权，公民个人只可能享有使用权。

城镇土地分等

就一定区域内的城镇整体而言，各个城镇由于受地理位置、交通条件、经济发展水平和自然条件的影响，以及人们改造土地、投人资本的不同，它们在区域中发挥的作用和所处的地位有很大差异。这种差异反映在区域城镇土地上，则形成土地质量差异，从而带来城镇间整体的级差收益。因此，城镇土地分等就是通过研究全国或某一地区城镇间土地质量的差异，并据此排序分等，以土地等级反映各城镇土地平均收益的优劣。

区位理论

区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说，是伴随着工业、农业、商业、交通运输业和城市的发展而产生和发展的。区位理论在宏观上研究一个地区的布局优化问题。

城镇土地定级

通过对城镇内部的土地进行综合评价，揭示城镇内土地的使用价值和价值在空间分布上的差异性，并划分出土地级别，在此基础上测算土地级差收益。

现代西方经济学地租理论

认为土地这一自然的生产要素与资本难于区别，把土地看成是资本的一种形态，因而相应把地租看成是利息的一种形态。如同利息是取决于资本的边际生产力一样，地租取决于土地的边际生产力。同时，又认为土地和资本存在着区别，资本的供给可以是无限的，土地的供给是有限的。所以，对土地的需求成为决定地租的惟一原因。

马克思的地租理

论马克思经济学说的重要组成部分，如同其他组成部分一样，也是在批判地继承和发展资产阶级古典经济学的基础上建立的科学理论体系。马克思地租理论对地租的性质、来源、形成等一系列问题都做了科学的规定和说明。(1)地租的性质。地租的实体是劳动人民创造的剩余价值，在私有制社会是地主的剥削所得。商品经济条件下，剩余价值分解为利润、利息、地租，地租由超额利润转化。但地租是剩余价值中特殊的、独特的组成部分，必须将地租与利润、利息严格区别开来。如果把地租看成是投资的利润利息，”地租的存在被否定了，从而地租实际上就被解释掉了“(《马克思恩格斯全集》第26卷第26页)。(2)地租的产生。地租来源于社会而不是来源于土地。由于土地是稀缺的自然物，又可以被垄断，在一定的社会条件下出现土地所有权。他人使用土地就要向土地所有者支付费用即地租。”土地所有权本身已经产生地租。“(《马克思恩格斯全集》第25卷第851页)(3)不同形式地租的共性。不同社会历史条件下地租形式不同。但是，”不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点:地租的占有是土地所有权借以实现的经济形式“、”土地所有权特有的经济表现“(同上书第714、701页)。在社会主义条件下，土地所有权仍然存在，因而地租也仍然存在。社会主义社会的土地最终应全部国有化，地租归国家所得，用于国家支出。(4)地租与土地资本的关系。投入土地的资本会提高土地的使用价值和经济效益。如果是土地所有者自己投入，除获得利润、利息之外，会提高地租量。、但这并不意味着地租是投资的利润、利息。”土地在投资以后会提供地租，并不是因为已经在土地上进行了投资，而是因为这种投资已经使土地变成一个比以前有更高生产率的投资场所。“(同上书第841页)(5)地租与价值规律的关系。提供地租的土地产品其生产与流通受价值规律支配，在农业成本构成低的情况下，农产品按价值或低于价值出售，只要出售价格高于生产价格，就可以提供地租。转化为地租的超额利润的形成，是价值规律运动的结果，而不是对价值规律的否定。但是土地所有者收取地租本身，并不是由等价交换的价值规律所决定。”土地所有者总想取得地租，也就是说，总想不花代价而获得什么东西“，”不管这种土地是处于自然状态，还是已被开茧(《马克思恩格斯全集》第25卷第869、698页)。

土地资本

为了适应建筑、居住等各种用途的经济技术要求对土地开发后再开发投人的物化劳动和活劳动，它形成固定资产，提高土地使用价值和经济效益，在通常情况下，可以提高土地的地租量。土地资本所形成的固定资产，比如在城市土地上兴建的各种基础设施，都是人类劳动产品，有价值，与自然物土地不一样。土地资本或者合并在土地中，或者埋藏在土地里，或者建立在土地上，因而有时与土地本身实际上很难分开，但在理论上一定要分开。(1)从实物形态上看，土地资本所形成的固定资产，与其他任何固定资产一样，会逐渐损耗直到不再存在，而土地本身是永恒的。(2)从补偿的内容和形式看，土地资本所形成的固定资产，其磨损所取得的补偿是价值实现，补偿的形式是收回投资和取得利润，而土地出租是取得土地使用权让渡的代价，即土地所有权在经济上的实现，其形式是取得地租。

土地价值

经济学上的“价值”特指生产产品所凝结的社会必要劳动。在土地有无价值问题上，我国学术界观点很不一致。(1)无价值论。土地本身是自然物不是劳动产品，因而不凝结价值。已开发土地，虽然技人了人类劳动，但投入的劳动主要形成被称为“土地资本”的固定资产，土地不过是起这类固定资产承载体、容纳体、附着体的作用，土地本身并不因此凝结价值，价值凝结在这类固定资产本身。(2)有价值论。土地价值是地租的实体，地租是土地价值的转化形式。其观点又可分为两大类:一，未开发土地未投入人类劳动，无价值，但已开发土地投入了人类劳动，因而土地就有了价值。城市土地由于建设城市基础设施凝结了大量人类劳动，所以城市土地价值大于农村土地，城市土地地租地价也相应大于农村。二，不仅已开发的土地有价值，未开发的土地也有价值。土地是不可再生不可替代的自然资源，土地的稀缺性、有用性就是价值。

土地投机 囤积土地，人为制造供求紧张局面，哄抬地租地价，牟取暴利。由于城市土地在经济景气情况下总是大幅度升值，私有制社会中，城市土地投机活动相当普遍，建筑投机主要是土地投机。

炒卖地皮

香港地区对土地投机的称谓。

城市面积

指城市行政区域内(不包括市辖县)的全部土地面积(包括水域面积)。城市面积由市区面积和郊区面积两部分组成(郊区面积:见市、镇的设置)。

市区面积

市区面积按民政部门或规划部门确定的区域范围计算。

城市用地面积

指城市行政区域内的各项用地面积。包括:居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。

城市规划区面积

指由城市总体规划确定的城市规划区面积。规划区是城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划区的具体范围，由城市人民政府在编制城市总体规划中划定。

居住用地

指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星的用地。包括:住宅用地、公共服务设施用地、道路用地、绿地。(1)住宅用地：指住宅建筑用地。(2)公共服务设施用地:指居住小区及小区级以下的公共设施和服务设施用地。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜场、副食店、服务站、储蓄所、邮政所、居委会、派出所等用地。(3)道路用地:指居住小区及小区级以下的小区路、组团路或小街、小巷、小胡同及停车场等用地。(4)绿地:指居住小区及小区级以下的小游园等用地。

公共设施用地

指居住区及居住区级以上的行政、经济、文化、教育、卫生、体育以及科研设计等机构和设施用地，不包括居住用地中的公共服务设施用地。

市政公用设施用地

指市级、区级和居住区级的市政公用设施用地，包括其建筑物、构筑物及管理维修设施等用地。

(二)土地开发与经营

土地商品化

指把土地作为商品来经营，也就是商品经营的原则经营土地。在社会主义条件下，土地不是商品，但是由于商品经济条件的作用，可以而且应当按照所有权与使用权分离的原则，把土地作为商品来经营，对国有土地实行计划经济与市场调节相当合的管理方式。土地商品化经营与一般商品经营的主要区别：经营的对象是土地的使用权;在经营过程中，不发生土地所有权的转移。城市土地实行商品化经营的意义:(1)土地进入市场，实行有偿使用。国家在出让土地使用权时，向土地使用者收取相应的土地使用权出让金，这样就能促进节约用地，合理用地，杜绝土地浪费现象，提高土地的利用率。(2)土地进入大流通，同样要遵循等价交换的原则。建筑地段实行商品化经营，能为维护、改造更新城市基础设施提供数量可观的资金来源。(3)我国正在逐步推行住宅商品化，房地产业正在崛起。如果城市土地不实行商品化，则难以形成真正的房地产业。所以，实行土地商品化经营，能为城市房地产业的发展奠定基础。(4)城市土地商品化经营，对于实行对外开放，对内搞活经济，促进经济体制改革和城市经济发展等，都有着十分重要的意义。

城市土地的二重性

指城市土地在经济上的二重性，即城市土地具有计划性和商品性这两重经济属性。这是由城市土地国有化和社会主义阶段仍存在商品经济的条件决定的。(l)城市土地的计划性。城市土地属于国家自有，决定了城市土地在使用过程中必须体现全民的意志和利益。全民的意志和利益主要实现形式，就是国家对土地利用的计划性。国家通过各种土地政策和法令，有计划地指导城市土地的开发和利用，对土地实行统一的规划、调拨和管理，以保证城市土地的利用符合全社会的根本利益。(2)城市土地的商品性。社会主义经济是有计划的商品经济。在商品经济条件下，必然会发生土地所有权和使用权的分离。城市土地所有权属于国家，而使用权可以在国家计划指导下有偿让渡给各个用地单位。随着我国经济体制改革的深入发展，城市全民所有制企业，作为自主经营、自负盈亏的经济实体，必须向国家交纳土地使用费(税)。集体所有制企业是与国家没有所有权隶属关系的经济实体，个体经济实际上就是私有经济，它们与国家在土地经济关系上都是一种租赁关系，使用国有土地，当然更应有代价，才能使国家的土地所有权得到经济上的实现。城市土地的这种经济关系，并没有改变土地所有权的性质，实际上只是土地使用权的商品化。土地使用权的商品化，使城市土地在具有计划性的同时，又具有商品性。

土地开发

指改变原有土地的使用方式，提高土地经济效益的经济活动。土地开发是城市各项事业顺利发展的基础。土地开发有多种形式:如新城区开发与旧城区改建;外延型开发与内涵型开发;单项开发与综合开发;零星地段开发与成片小区开发;开发与再开发等。土地开发只是进行征地拆迁手续的办理和劳动力的安置、搞好“三通一平”等项工作，以达到提高土地的使用价值和价值的目的，它不包括房屋建设。土地开发以后，开发单位可按市场价格转让给有关单位进行房屋建设，收取土地开发费，或把已开发的土地进行拍卖和招标。

城市土地统一开发

指土地开发部门将分散的土地开发工作组成一整体统一进行，各自的建设归于一致。进行土地统一开发，开发部门应根据城市建设总体规划的要求，对一定区域内的房屋建筑、配套工程及基础设施进行全面计划、统一建设、分期施工，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益。统一开发的内容包括z(1)对开发地区的工业、交通、住宅、科学、教青、文化、卫生、商业服务、市政工程、公用事业、园林绿化、环境保护以及其他建筑工程，统筹安排，配套建设，分期交付使用，尽早发挥工程效益，做到有利生产，方便生活，建设适合人们生产和生活的环境。(2)对建设全过程，即从规划设计、征地拆迁、平整场地、组织施工、验收交付使用到房屋管理等，负责组织实施，做到各环节紧密衔接，互相配合，以求缩短建设周期。从城市用地管理角度看，有利于贯彻城市规划，避免市政设施重复建设，提高城市土地利用率，有利于缩短建设周期，节约人力、物力、财力，充分发挥投资效益。

城市土地综合开发

土地开发的高级形式是指将不同种类、不同性质的开发任务组合在相当规模的用地内统一进行。这种形式不仅适用于城市新区的开发建设，也适用于改造城市老区，具有开发内容统筹协调，开发规模合理适度，开发效益较高等方面的优点。其基本内容可概括为“六个统一”，即:统一选址，统一设计，统一征地动迁，统一使用资金，统一建设开发和统一经营管理。城市土地综合开发是土地开发的一种最重要的形式。

城市土地外延

开发指单纯依靠增加城市土地面积而实现的土地开发方式。这种方式主要适用于建立新城市和扩大原有城市规模，它通过将城市郊区或农村的土地转变为城市新区土地的途径来实现。

三通-平

通路、通电、通水和场地平整的简称。这是开发土地所进行的基础工程和配套设施。

地产经营

指以城市土地为对象而开展的土地使用权出让，土地开发利用，土地使用权转让，土地使用权出租、抵押等经济活动。土地经营也称地产经营。城市土地经营活动从1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》为法律依据。城市土地经营的对象，就经济关系而言，是在城市土地开发过程中投入的土地资金;就法权关系而言，城市土地经营的对象，是城市国有土地的使用权。城市土地经营的内容是对城市土地承载力和位置的开发和利用，并通过土地使用权出让、转让或出租，实现其经济目的。城市土地经营的方式主要有两种:(1)由各种经济成分的城市土地开发公司专门从事土地改良物的经营，如“七通一平”;(2)由城市各种房地产公司从事连同地上建筑物(如各种生产营业性用房和商品住宅)一起经营。城市土地经营的性质特征:(1)是非土地形式的生产资料的经营，即对土地资金的经营川2)城市土地所有权的收益，形成于城市土地经营活动中;(3)在城市土地国有的前提下，各种经济成分多种经营城市土地，允许各个土地经营实体之间进行合法、合理的竞争。

城市土地经营

活动必须坚持如下几个原则:(l)国家的土地所有权不能买卖。(2)必须加强管理，由各级土地管理部门进行监督检查。如:各种土地经营企业依法取得土地使用权后，应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。土地使用权出让或转让后，需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意井经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。土地使用权转让的市场价格不合理时，市、县人民政府可以干预。(3)任何单位和个人对土地的使用都是有期限的，国家有权按期或提前收回城市国有土地。按照商品经营原则经营城市土地，对于开发城市房地产业，加速城市建设具有重要的意义。

城市土地开发经营

指城市土地开发企业对城市国有土地进行开发和再开发的经营活动。开发经营是城市土地经营的一种形式。其经营范围包括:(1)新城区的土地开发刊2)旧城区土地的再开发。经营内容包括对城市土地进行勘测、设计、拆迁、维护、整治和城市基础设施配套建设。经过开发的城市土地，城市土地开发企业通过土地使用权转让或出租，获取经济收益，同时，也增加了城市土地的经济供给。城市土地开发经营有基础设施建设(“七通一平”)、招标开发、房地产综合开发，以及外商投资成片开发等形式。

土地经营权

指土地经营者对土地享有占有、使用、收益的权利。土地经营权的特点:(l)权利主体是特定的某一个人或某几个人(自然人或法人)，义务主体则是除了权利人以外的任何人，包括土地所有人;(2)标的是土地，是不动产;(3)内容是对土地的占有、使用、收益。土地经营权包含两个方面:第一，依法取得了在国有土地或集体土地上从事生产经营的权利，即全民所有制企业、集体所有制企业或个人在依法取得的国家或集体所有的土地的经营权后，可以在土地上从事工业、农业、建筑、交通运输或其他生产经营活动的权利。第二，土地经营企业从事土地经营的权利，即土地经营企业在依法取得国家或集体所有土地的经营权后，可以从事土地的开发经营，包括经过开发的土地使用权的有偿转让等权利。土地经营权的表现形式主要有五种:(l)社会主义的企事业单位以及其他经济组织对国有土地或集体所有土地的使用经营权;(2)农户的土地承包经营权和租赁经营权;(3)农村社员对自留山、自留地的经营权;(4)城镇和农村居民个人对土地作为宅基地的使用权;(曰“三资”企业及其他性质和形式的组织对国有土地和集体所有土地的经营权。土地经营权是土地国家所有权和集体所有权派生出来的一种新型物权，并且是一种他物权，只具有土地所有权的部分权能。所以，土地经营权人在经营国家或集体所有的土地时，必须遵守有关法律规定，不得妨碍社会主义公共利益;应保护、管理和合理利用好土地;必须完成承包经营合同规定的各项义务;必须按照国家规定缴纳土地使用税。土地经营者的合法权益受到国家法律的保护。土地经营权是一项有偿使用权，因而有利于节约用地，克服土地浪费现象，有利于调动土地经营者的积极性，提高土地经营者经营水平，使土地的使用经营趋于合理化、科学化，充分发挥土地的经济效益。

集约经营

单位面积土地上投人物化劳动和活劳动多，并且采用新技术，提高才产出或提高土地负荷能力。这是先进的科学的经营方式。

粗放经营

单位面积土地上投入的物化劳动和活劳动少，不依靠技术进步主要依靠扩大土地面积提高产量或提高土地负荷能力。这是落后的经营方式。适度规模经营

经营的土地面积大小适中，劳动、资金成比例地投入，形成生产要素的最佳组合，经济效益高。城市中开发土地，面积如果过小，兴建的基础设施能力不能充分发挥，或者面积过大，基础设施不能普遍覆盖，都会造成浪费。农业生产中如果耕作面积过小，运用农业机械受限制，或者面积过大，农业机械负担不了，经济效益就低。适度的度是个变量，会随着经济技术条件的不同而不同。

土地市场

进行土地交易的场所。广义指土地交易活动，我国土地全部公有，不存在转移土地所有权的土地市场。转移土地使用权的市场，正在开放中。

一级土地市场

土地所有者转(出)让土地使用权的市场。我国城市土地全部国有，因此城市一级土地市场只可能由国家垄断。

二级土地市场

土地使用者再转让土地使用权的市场。不论转让方、受让方都不是土地所有者。

土地开发费

指用地单位在取得土地使用权时，向国家一次性支付的城市土地开发投资的补偿费用。一般来说，土地开发费是向初次取得土地使用权的单位或个人征收，并且是一次性征收。城市土地开发(包括新城区土地开发和旧城区土地开发)，由城市人民政府或土地管理机构组织土地开发企业进行经营，经过开发的城市土地，由国家统一作价，提供给用地单位选择使用，并向用地单位征收土地开发费。新城区土地开发费项目包括土地征用费、勘察设计费、土地整治费、基础设施建设费用、管理费、垫支资金利息和一定利润。征收时，按照土地位置和使用性质划分等级，按面积进行收取。旧城区土地开发费项目，包括拆迁安置费、更新改造城市基础设施费、垫支资金利息和一定利润。征收时，根据土地使用价值的提高和使用性质的改变等因素重新划定等级，按面积收取。土地开发费与土地使用费(税)的区别在于：土地开发费是对土地开发或再开发的投资资金的部分补偿，是使用土地者为了取得经过开发的城市土地使用权而支付的一次性费用。土地使用费(税)则是使用国有土地者向国家缴纳的租金，它是土地所有权在经济上的实现。因此，土地使用者在缴纳土地开发费，取得土地使用权之后，为了在一个较长的时期内拥有土地使用权，还要按年(或季)缴纳土地使用费(税)。为了鼓励外商在我国投资办企业，我国不少省、市分别制定了一些有关土地开发费优惠待遇的措施。1990年5月19日，国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以后，土地使用者可以按《条例》规定，向土地使用权人(即原土地使用者)签订国有土地使用权转让合同，支付土地使用权转让金(即地价)而取得土地使用权。土地使用权转让金即已包含了“土地开发费”。

城市土地收益

指以城市土地条件为基础而产生的超额纯收益。纯收益是总收益扣除生产经营过程中已消耗的生产资料和劳动力的补偿费用后的余额，它包含非土地性纯收益和土地收益两个部分。影响非土地性纯收益的，是劳动的社会经济技术条件;影响土地收益的，则是土地本身的条件(如土地的位置、在市场机制作用下能否形成垄断特性等)。当劳动的经济技术等非土地性条件相同时，两个投资所得纯收益的高低，就取决于其所用土地条件的差异。因此，城市土地收益是以城市土地条件为基础而产生的。城市土地收益归土地所有者占有时，城市土地收益就取得了地租的属性。在不同的土地所有制下，土地所有者占有城市土地收益的目的不同，地租的界限也不同。在社会主义的城市土地管理中，应当使地租的占有适应城市土地收益形成的规律，并把城市土地收益的分配作为管理城市土地、实现社会主义城市土地利用目标的手段。正确处理城市土地收益的分配，对于维护社会主义国家对城市土地的所有权，正确处理国家和各种经济成分的城市土地使用者之间的利益分配关系，正确评价企业的经济效益，促进城市土地的节约使用，调节城市土地的开发利用等，都有十分重要的意义。

土地经济效益

投入的劳力、资金、技术、土地诸生产要素提供的总产出中，土地所提供的产出。

城市土地投资

指为开发经营城市土地而投人的资金，对城市土地投资，目的是为了对城市土地进行维护和开发建设。其内容包括对城市土地进行勘测、设计、维护、整治和开发。土地开发投资主要用于地面平整、拆除建筑、铺设地下管线、建设道路等基础设施工程。土地投资不同于土地物质，它形成土地资本，可以作为商品来经营。城市土地投资通过转让经过开发的土地的使用权得到补偿，并获得利息。

土地抵押

指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:城市土地使用权可以抵押。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权抵押时.其地上建筑物，其他附着物随之抵押，并且应当按照规定办理抵押登记.抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权恢照国家法律、法规和抵押合同的规定处理抵押财产。抵押权人有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规定办理过户登记。抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当依照规定办理注销抵押登记。

土地转让

土地所有人将土地所有权有偿或无偿地转移给他人。有偿的是买卖，无偿的是赠与或遗赠。土地转让行为只能发生在土地私有制的社会里，我国在农业、手工业和资本主义工商业社会主义改造基本完成之后，土地变私有制为公有制，因而不允许土地转让。但是土地的使用权可以依法转让，受让人仅对土地享有使用权，而所有权仍属于国家或集体。

土地拍卖

土地拍卖也称土地竞卖。指在商品经济中，通过公开竞争出价而定价买卖土地所有权或使用权的一种方式。土地拍卖在资本主义国家十分盛行。在我国经济体制改革中，一些地方也开始采用这种方式来实行城市土地的有偿使用。为了改革城镇国有土地使用制度，合理开发、利用、经营土地，加强土地的管理，促进城市建设和经济的发展，1990年5月19日，国务院颁布施行了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。《条例》规定:国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖的方式进行。拍卖的具体程序和步骤由省、自治区、直辖市人民政府规定。土地拍卖通常由政府土地管理部门发出土地拍卖公告，通过拍卖程序，签订土地使用权出让合同。土地使用者要在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。而后，依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。社会主义条件下的土地拍卖，与资本主义国家的土地拍卖有本质上的区别:(1)被拍卖的土地的所有权仍属于国家所有，以拍卖方式获得土地的用地单位(或个人)只享有土地的使用权，并应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求开发、利用、经营土地，违者将受到法律制裁。(2)国家用拍卖方式收取的土地使用权出让金列人财政预算，主要用于城市建设和土地开发。

土地价格

指土地买卖的价款，通常简称为地价。土地是自然物，没有价值。土地的价格不是土地价值的货币表现，而是地租的资本化。决定土地价格的因素是地租量和利息率。用公式表示为:

土地价格=地租利息率

例如:某块土地的地租为1000元，利息率是5%，地价就是2万元。在资本主义制度下，随着资本主义的发展，地租不断上涨，利息率趋于下降，而土地价格有上涨的趋势。在社会主义初级阶段，由于存在着多种经济成分和商品交换关系，城市土地的所有权和使用权可以分离，城市土地的土地资金与作为自然条件的土地物质不可分离，存在级差地租，因而城市土地仍然存在地租，存在土地使用权的价格。解放前国内很多城市曾制定地价，解放后大多取消了，城市国有土地处于长期无偿使用状态。土地国有化，禁止买卖土地，也就无所谓地价了。近年来，各城市使用的地价表，是以土地使用费为基础计算出来的。1990年5月19日国务院发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定的土地使用权出让金、转让金，其实质是一定期限内土地使用权的价格。由于我国坚持计划经济与市场调节相结合的方针，因此，一方面，土地使用权的价格可以随土地市场供求关系的变化而有所浮动;另一方面，当市场价格明显不合理时，政府有关部门可以依法进行必要的干预。

土地转让价格

指用于土地使用权横向转移的价格。其计算公式与征地价格计算公式相同《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定:土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政有优先购买权。土地使用权转让的市场格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取要的措施。

土地价格构成

指城市土地价格由各要素组成。土地价格的构成要素主要是土地租金的构成要素。现阶段我国城市土地价格的构成应包括绝对地租、级差地租、土地投资补偿和土地投资利息四个要素。

土地租赁

出租人将土地交给承租人使用，承租人向出租人交付约定的租金，并在租赁关系终止时，将土地交还给出租人的法律行为。土地租赁在旧社会大量存在，地主将土地出租给农民，索取高额地租，作为剥削农民的手段。我国土地制度改革之后，农民取得土地之初，他们可以买卖或者出租土地，农业、工商业社会主义改造之后，土地制度变私有制为公有制，宪法规定土地不能买卖、出租。但1988年宪法修正案又删去不得出租之规定4同时补充规定土地的使用权可以依照法律的规定转让。《探圳经济特区土地管理暂行规定》、《厦门经济特区土地使用管理规定》等地方法规中，规定特区企业用地，都应计收“土地使用费”。《上海市土地使用权有偿转让办法》中规定，土地使用权受让人获得土地使用权应支付土地使用权“出让金”，土地使用权受让人使用土地应按年向政府支付土地使用金。《海口市土地使用权有权出让和转让的规定》中则称为“地价款”。尽管叫法不同，但都是以一定金额换取定量、定时的土地使用权，具有土地租赁的某些属性。

地租

地租是土地所有权在经济上的实现。无产阶级革命家马克思列宁都认为，社会主义社会仍然存在地租，恩格斯在《论住宅问题》中指出:“消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租二二虽然是用改变过的形式一一转交给社会。”列宁在解释土地归国家所有时说:“所谓归国家所有，就是说国家政权机关有获得地租的权利，并且由国家政权规定全国共同的土地占有和土地使用的规则。”我国土地存在两种所有制形式，即国家所有和集体所有，存在着所有权与使用权分离，土地所有者的土地所有权必须在经济上实现，因而，仍然存在地租。《土地管理法》规定，实行国有土地有偿使用制度。当前有偿使用土地的主要形式是征收土地开发费(由初次取得土地使用者一次性偿付)和征收土地使用费。土地使用费的实质是定期缴纳地租。它包括因土地位置因素而形成的级差地租和垄断地租，也包括使用最差土地而需缴纳的绝对地租。房屋离不开土地，房屋售价包含着地价，房屋租金包含着地租。

土地使用费

指国有土地使用者，按规定向国家交付的使用土地的费用。土地使用费的征收对象包括一切使用城市国有土地的事业单位、全民所有制企业、集体所有制企业、中外合资经营企业、外商独资经营企业和个人。土地使用费的标准和征收办法由国家统一规定。1980年12月国务院批转的{全国城市规划工作会议纪要》中指出:征收城镇土地使用费，是城镇建设和维护的一个固定资金来源。在城镇规划区范围内，对占用土地的单位和个人，均应按当年实际占地面积交纳土地使用费。土地使用费的标准应在测算土地级差收益的基础上进行，并且根据土地等级的变化，每隔若干年做一次调整。对于不同的土地使用单位，收费标准应有所不同。1987年全国各地就开始实行向城镇国有土地使用者收取土地使用费的制度。1988年11月1日施行的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》又将各地的城镇土地使用费统一改为征收土地使用税。同时，一些城市和地区还制定了固有土地使用权有偿出让和转让暂行办法，进行改革尝试。1990年5月19日国务院发布施行《中华人民共和国城镇固有土地使用权出让和转让暂行条例》，从此，把收取土地使用费(税)的做法有计划有步骤地改为收取土地使用权出让金，即国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。土地使用权出让金实质上就是地价款，可通过协议、招标、拍卖的方式确定，也就是说，可接受土地市场调节。

场地使用费

指外商投资独办及中外合资、合作开办的企业使用土地所应当缴纳的费用。场地使用费包括征用土地的补偿费用，场地原有建筑物的拆迁费用，人员安置费用以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施应分摊的投资费用等。具体的收费标准，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁、安置费用和外资企业对基础设施的要求等因素，由所在省、自治区、直辖市人民政府规定。产品出口企业和先进技术企业的场地使用费，执行《国务院关于鼓励外商投资的规定》的收费标准，或酌情在一定期限内免收。中外合营企业所需场地的使用权，如已为中国合营者拥有，则中国合营者可将其作为对合营企业的出资，其作价金额应与取得同类场地使用权所应缴纳的使用费相同。对于已经征收场地使用费的外商投资企业用地，不再征收土地使用税和耕地占用税。

地租率

指转化为地租的那部分剩余价值同经营这块土地的预付总资本之比。用r表示地租，用c表示预付总资本，地租率=rc剩余价值量，特别是转化为地租的那部分剩余价值量增大，地租率就上升;预付总资本量增大，地租率就下降。地租率受平均利润规律的制约，平均利润率有下降的趋势时，地租率也有下降的趋势。

地租形式

指地租的形态和种类。根据土地所有者收取地租的不同形态区分，可分为劳役地租、实物地租、货币地租。按土地租赁关系的不同性质区分，可分为前资本主义地租、资本主义地租、社会主义地租。按照地租这个剩余劳动的实体来源区分，可分为绝对地租、级差地租等。按出租土地的用途区分，可分为农业地租、矿山地租、建筑地段地租等。

资本主义地租

指资本主义社会中，租地资本家或租地农场主为取得土地使用权而交给土地所有者的超过平均利润的那部分剩余价值。在资本主义制度下，不论在农业、开采业或其他产业部门所占用的土地中，都存在着这种由超额利润转化而来的地租。资本主义地租体现着租地资本家或租地农场主和土地所有者共同剥削雇佣工人的关系。资本主义地租除了级差地租和绝对地租两种基本形式外，还存在垄断地租。

社会主义地租

指社会主义制度下，土地所有权在经济上的实现形式。即土地使用者为了取得固有土地使用权而依法付给国家的租金。在社会主义社会，地租仍然存在。废除土地私有制并不要求消灭地租，而是把地租转交给社会。社会主义地租，也是土地所有权及其规律存在和起作用的结果，地租实体也是超过平均利润的余额，地租的形态也是一般等价物货币。这些与以前的地租，特别是资本主义地租没有什么区别。但是，社会主义地租赖以实现的租赁形式，尤其是所反映的阶级关系，则完全不同于过去的剥削与被剥削关系。由于社会主义国家土地是全民所有或者集体所有，撇开对外开放的土地租赁不论，租赁关系的当事人，不论是出租者还是承租者都是弄动者一一劳动者的整体、群体或个体。承租者交付地租，出租者收取地租，是国民收入再分配的一种表现，是取之于民用之于民，而且是促进土地合理使用的强有力的经济杠杆，不再具有剥削的性质。

城市地租

城市地租亦称建筑地段地租，依靠对建筑地段的所有权而获取的收入。它包括城市土地绝对地租和城市土地级差地租两大类。建筑地段的面积和所处的位置是影响城市地租的主要因素。一般地，建筑地段的面积大，建筑地段所处的位置繁华，其地租就高。目前，在我国，城市地租的实现形式是交纳土地使用税和耕地占用税。认真研究城市地租，合理确定城市地租大小，将有利于城市土地有偿使用制的顺利实施。

绝对地租

指土地所有者凭借对土地的私有权所取得的一种资本主义地租。它是农业劳动者所创造的农产品价值超过生产价格的余额。在资本主义制度下，土地所有者出租土地，不论土地好坏，都要向土地使用者索取一定数额的地租。这不同于级差地租，因而称为绝对地租。绝对地租的来源，也是高于平均利润以上的超额利润，但它不同于级差地租所据以形成的那种超额利润，它不是较优土地上产品的个别生产价格低于劣等土地上产品的个别生产价格的余额，而是农产品的市场价格(价值)高于生产价格(一般生产价格)的余额。在资本主义的发展过程中，农业中的资本有机构成长期低于社会平均资本的有机构成，因而相同的投资，在农业中所带来的剩余价值比工业中所带来的剩余价值要多。农产品价值大于一般生产价格的这部分超额利润，被土地所有者占有，便成为绝对地租。所以，在资本主义制度下，农业工人所创造的剩余价值是绝对地租的源泉。马克思曾经指出:“凡是土地私有制(事实上或法律上)不存在的地方，就不支付绝对地租。”然而，实际中的社会主义进程与马克思的设想存在差别。目前，我国还处于社会主义初级阶段，生产力水平还相当落后，又极不平衡，存在多种所有制形式。同时，企业与国家的关系，仍然存在着商品交换关系。因此，即使是国有企业，也不应该无偿地使用属于国家所有的城市土地。国家凭借土地所有权可以而且应该要求每一个国有土地使用者交纳一定数量的贡赋。这种贡赋就是国家对城市土地所有权在经济上的实现，就是城市绝对地租。

垄断地租

指从特别有利的土地上生产的商品的价格中所获得的超过其价值的超额利润。是资本主义地租的一种特殊形式。垄断地租存在于农业、采掘工业和城市地段上，在城市地租中占有一定优势。城市建筑地段上的垄断地租，是随着大生产的发展而产生并发展起来的。在资本主义条件下，由于工业的发展和人口的急剧膨胀，需要建造大批工业建筑物、住宅以及城市基础设施，从而在某些特殊地段上土地所有者可以垄断价格出卖或者出租土地;城市土地，特别是城市中心地段的土地价格昂贵，使建筑于其上的建筑物也取得了垄断价格的形态，可以高价出售或出租，这个垄断价格会形成一个相当大的超额利润，为租用城市土地的资本家所获得，问时，由于土地所有权的关系而转化为地租。城市土地垄断地租这种地租的特殊形式，在社会主义初级阶段仍然存在。这是因为:社会主义城市经济是有计划的商品经济。在社会主义工业化过程中，国家要利用地租杠杆调节城市用地，解决城市用地供求关系。所以，城市地租也会日益升高，在这种情况下，社会主义城市地租就不仅仅是绝对地租和级差地租，而且包含着垄断地租。同时，由于购买者的购买欲和支付能力所决定，城市特别有利的建筑地段，也能以垄断价格出售或出租，从而使使用土地者获得巨大的超额利润。在城市土地属于国家所有的情况下，这种超额利润会转化为垄断地租井归国家所有。社会主义国家可以利用垄断地租的分配管理来调节城市土地的开发和利用。例如，对那些工业高度密集、交通拥挤，对公用设施压力大，以致城市经济功能衰退的地区，可以通过收取高额垄断地租，促使那些工业企业进行改造，或从市中心迁出，分散到地租较低的城市边缘地区或卫星城镇，以此实现符合城市管理目标的合理的土地利用结构，提高城市土地利用的综合效益。，城市土地级差收益

是城市土地收益的一种特殊形式。指城市土地收益以土地位置差别为基础而形成的超额纯收益。这种位置差别主要表现为环境差别和运距差别。人们利用城市土地不是利用它的肥力或其地下矿藏，而是利用土地的空间位置。在城市中所处位置有利的地段，由于环境繁华，交通便捷，通讯方便，既节省费用，又能加快资金周转，故能获得更大超额利润。这种由城市土地的位置因素为基础而形成的超额纯收益，就是通常所说的城市土地级差收益I(级差地租I的实体);在同一块地连续投资而产生的土地级差收益，就是级差收益E(级差地租H的实体)。由于土地级差收益H是处在不同地段上的各个连续投资按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别。因此，土地级差收益H和级差收益I都必须按相同的劳动社会生产率，来比较劳动自然生产率的差别，这就决定了级差收益E本质上也是级差收益I。也就是说，连续投资提供的级差收益H，必须转化为级差收益I才能表现出来。因此，归根结底，城市土地级差收益是在土地位置差别的基础上形成的。我国城市土地属于国家所有，土地使用者获得的城市土地级差收益，应以级差地租形式缴给国家。城市土地级差收益向地租的转化，表现为国家与企业、个人之间的收入分配关系。实现并管理好这种转化，是城市土地管理的重要内容之一。

土地使用权协议

指土地使用权的受让方直接向国有土地的所有者代表机关提出有偿使用土地的要求，国有土地所有者的代表机关通过与受让方进行协商，并就有关出让的土地价格、用途、期限、价金的支付、违约责任等内容进行商讨，最终达成土地使用权出让协议的过程。

土地使用权终止

是指国有土地使用权出让合同规定的使用期限届满而国家收回土地使用权，或者在土地使用权期满前国家因社会公共利益的需要而提前收回土地使用权，或者因土地的灭失而导致使用人实际不再享有土地使用权。

土地使用权续期

是指土地使用权出让合同规定的使用期届满后，依新的土地使用权出让合同让原土地使用权受让人继续使用该块土地。

土地征用

国家为了公共利益的需要，依法将集体所有的土地有偿转为国有的措施。土地征用的特征是:(1)具有一定的强制性。《土地管理法》规定被征用单位应当服从国家需要，不得阻挠。(2)土地征用是土地所有权的转移。《土地管理法》规定国家建设所征用的集体所有的土地，所有权属于国家，用地单位只有使用权。(3)必须妥善安置被征地单位群众的生产与生活。用地单位要按规定向被征地单位支付土地补偿费和安置补助费，妥善安置农民的生产和生活。

土地闲置费

政府为有效地执行土地使用规划，征收不按政府划定地区内的土地使用性质用地的一种费用。如有的城市划定了一些商业街，对在商业街不经营商业的用地，征收商业用地闲置费。此所谓用地管理中的经济手段，其目的是为了实施总体规划，更好地节约土地、利用土地。

土地利用率

在一定的区域范围内，已利用的土地面积与土地的总面积(包括已利用的、未利用的闲置土地面积)之比，即是其区域的土地利用率。例如，某区域有一块100公顷的土地，已利用了80公顷，那么这个区域的土地利用率便是80%。分析某区域用地情况好坏，其中土地利用率是一个重要的指标。

(三)土地管理

城市土地管理

指城市土地管理者为了确立和巩固一定的土地占有形式，调整土地关系，采取法律、经济、行政、技术等一系列措施，对城市土地的利用实施规划、控制、调节、监督和组织等活动。也就是为实现城市土地利用的社会目标而采取的一定组织形式和管理手段。城市土地管理是整个土地管理的一个组成部分。城市土地管理反映社会生产力发展的要求，具有自然属性;在城市土地利用中各经济利益主体的关系方面，城市土地管理反映特定社会形态占主导地位的生产关系的要求，具有社会属性。社会主义城市土地管理是在市场经济条件下，按照社会主义基本经济规律的要求，遵循土地的自然规律，有计划地对城市土地进行充分合理的利用和保护。城市土地管理的范围，是属于城市管辖范围内的全部土地资源。社会主义城市土地管理的基本任务是维护城市土地的社会主义全民所有制，贯彻党和政府的有关法律、法规和各项政策，执行“珍惜每寸土地”的基本国策，通过一定的组织形式和程序，保证城市土地资源的合理利用。

城市土地管理的法律方法

指依靠国家法制，按照土地法规和有关制度，遵循立法、司法以及仲裁的程序管理城市土地的方法。城市土地管理的法律方法，也即城市土地管理的法律手段，是管理好城市土地的一个主要方法。土地法规是调整国家机关、企事业单位和其他社会组织之间，以及他们和经济实体、公民个人之间在有关土地的活动中所发生的校利、义务关系的行为准则的总和。包括法律、法令和国家机关制定的其他土地规范性文件。我国土地立法工作相当落后，建国以后，长时期没有一部适合我国国情和社会主义建设需要的土地法。改革开放以后，国家加紧了土地方面的立法工作，陆续发布了《村镇建房用地管理条例》、《国家建设征用土地条例》、《国务院关于制止买卖租赁土地的通知》，颁布了《中华人民共和国土地管理法》等主要土地管理法令和条例。1988年12月公布经过修订的《中华人民共和国土地管理法》，1990年5月19日发布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，1998年，国家又重新修改颁布了《中华人民共和国土地管理法》。这些法规都是城市土地管理工作的主要法律依据。城市土地管理的行政方法

指依靠各级行政机关，采用行政命令、指令、规定等强制性手段，按照行政系统、行政层次来管理城市土地的方法。城市土地管理的行政方法，是由我国城市土地的国有性质决定的。我国城市土地属于国家所有，需要由有关部门代表国家行使土地所有权的管理，有计划地对土地进行宏观控制。这种土地所有权的管理涉及制定土地规划、建立土地档案、征收土地使用税、处理土地纠纷等内容。这些方面的管理工作需要采取权威的、强制的、指令性的方法，也即采取行政的方法，才能贯彻落实。如果仅仅采用经济方法，把国有土地当作商品来经营，就会损害国家所有权的权益。

城市土地管理的经济方法

指依靠经济力量，运用经济手段，按照经济规律的要求管理城市土地的方法，也就是运用经济杠杆实施管理。主要应用的经济杠杆有财政杠杆、金融杠杆、税收杠杆和价格杠杆四种。运用经济手段，特别是运用一系列与价值相关的经济利益范畴，作为经济杠杆来组织、调节和影响城市土地利用的经济活动，实现国家对城市土地的宏观控制，有利于城市土地的合理开发和利用，提高城市土地的社会经济效益。这是已被实践证明了的搞好城市土地管理的好办法。过去，由于忽视采用经济手段管理城市土地，因而给城市土地管理工作带来很多弊病，主要表现在无偿使用城市国有土地上。城市土地属于国家所有，国家在征用、开发土地过程中投人了大量的劳动和资金，用地单位和个人要取得城市土地使用权，就必须支付代价，而不能无偿使用，有偿使用城市国有土地，是国家的土地所有权在经济上的实现形式。城市土地有偿使用是用经济方法管理城市土地的核心。目前，我国有偿使用城市土地的做法有以下几种:(1)向用地单位或个人收取城市土地使用税(或使用费);(2)实行土地使用权招标、投标和拍卖;(3)国家统一征地，有偿出让刊的有偿转让、出租、抵押土地使用权。

城市土地管理方针

指由国家制定的管理城市土地的方针。贯彻执行城市土地管理方针，加强城市土地管理，是整个城市管理的重要任务之一。《中华人民共和国土地管理法》规定:各级人民政府必须贯倒执行“十分珍惜和合理利用土地”的方针，全面规划，加强管理、保护、开发土地资源，制止乱占耕地和滥用土地的行为。十分珍惜每一寸土地，合理利用每一寸土地，是我们的国策。因此，城市土地管理的基本方针应该是在国家计划指导下，采用行政的、法律的和经济的方法，做到合理用地，节约用地。

城市土地管理特点

指不同于农业土地管理的独有特点。具体来说有以下五个方面:(1)城市土地管理的对象，主要是国家所有的土地，因而土地管理部门代表国家意志调整各用地单位在土地占有和使用方面的经济关系，具有直接性，即由城市土地利用所形成的超额利润，应以地租形式归国家所有，以保证国家对城市土地的所有权在经济上得到实现。而农业土地管理的对象则是劳动群众集体所有的土地，国家主要是通过经济杠杆的作用来实现土地管理的目标，具有间接性，即由农业土地利用所形成的超额利润转化成的地租，归农业集体经济单位所有。国家在农业土地管理方面的任务，主要是保障和监督土地的合理利用，并不占有地租。(2)城市经济活动的分工细，专业性强，土地利用的形式比农业土地更为复杂，因而城市土地管理面临的任务更艰巨、更复杂。(3)城市土地利用具有固定性的特点，土地投资一旦固定在城市土地上，就不易撤出，如建筑物、道路等，其使用价值寿命较长，不易转移和迁徙。而在农业土地上，人们有在同一范围的土地上经营不同农作物的可能性。这就要求城市土地管理具布更强的预见性和科学性，才能保证城市建设的整体性和统一性，保证城市土地利用具有更好的社会效益。(4)城市土地具有地段不同收益不同的特点。在同一城市，由于地理位置、交通便利程度、基础设施、配套投资等不同，其经济效益相差很大。所以应当利用城市土地不同地段的不同收益，即级差地租来管理城市土地，发挥其使用效益。(5)城市土地与房屋具有不可分离性的特点。城市土地除了用于道路和园林绿化等公共设施外，就是用于承载建筑物。因此城市土地和房屋是不可分离的。在城市土地管理中，必须把有关房屋的一系列方针政策和法令都考虑进去，必须妥善处理一些与群众的经济利益密切相关的问题，如城市房屋的所有权、使用权的各种复杂情况，土地收费标准，劳力安置等，关心和保护城市群众的合法权益。

城市土地管理内容

指城市土地管理机关的各项工作项目。城市土地管理内容包括如下七个方面:(l)城市土地基础管理，即对城市土地资源的调查、评价与统计;(2)城市土地规划管理，即对城市规划区的全部城市土地进行全面的、合理的统→安排，确定城市土地利用目标模式;(3)城市土地开发管理，即在符合城市土地规划的原则下，改变城市土地原有的使用方式，经投资改造，提高土地的使用价值和土地利用的经济、社会、生态效益;(4)城市土地利用管理，即利用行政立法、经济技术手段，保证城市土地的充分合理利用，并对土地利用进行监督;(5)城市土地产权管理，即确定、变更和保护城市土地的所有权与使用权，办理土地征用，审批土地使用，处理士地权属纠纷，制止违法用地;(6)城市土地经营管理，即管理城市土地使用权的有偿转移，实质是管理土地资金的投入、补偿和增值，即土地资金的良性循环；（7)城市土地的效益管理，就是管理城市土地收益、主要是土地使用税的分配。

城市土地产权管理

指对城市土地所有权和使用权的管理。具体来说，是指土地所有者依靠一定的组织管理机构，根据土地法规和有关制度，按照规定的程序和相应的技术措施，确定、变更、保护城市土地所有权和使用权等一系列活动过程。社会主义城市土地所有制(即城市土地的全民所有制和郊区土地的集体所有制)是实行城市土地产权管理的基础。城市土地产权管理必须遵循以下原则:(l)维护社会主义土地公有制。(2)认真贯彻执行国家的土地政策和法令，以及和城市土地有关的政策和法令。(3)必须有利于合理地、节约地利用城市土地，有利于充分发挥郊区土地的两重性作用。(4)统筹兼顾，全面安排，保证城市土地规划的实现和城市发展的统一性、整体性。城市土地产权管理的任务是:巩固和不断完善社会主义的城市土地国有制;保护并监督城市土地资源的合理利用;预防和调解城市土地权属纠纷;调动城市土地使用者开发、利用城市土地的积极性，促进城市建设和不断完善城市土地的使用条件。城市土地产权管理的内容包括:(1)城市土地所有权和使用权的确立;(2)土地权属的变更;(3)土地权属纠纷的处理;(4)对违反土地政策法令行为进行惩处等四个方面。核心是保护一切合法的土地所有权和使用权，即保护城市土地的国家所有权和郊区土地的集体所有权不受侵犯;保护依法取得的城市土地使用权不受侵犯，不准任何单位和个人随意占用国有土地和集体土地，严格按照规定办理国家和集体建设征用和占用土地，禁止侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。城镇国有土地使用权可以依照法律规定转让、出租和抵押。

城市土地开发管理

指对城市土地开发经济活动的管理。城市土地开发是根据城市经济社会发展的需要进行土地投资，改变原有的土地使用方式，以提高土地利用效益的一种经济活动。城市土地开发管理的基本任务，是保证城市土地开发按照城市总体规划的要求进行，为城市发展提供合理的空间条件，达到提高城市土地利用的经济、社会、生态综合效益的目的。在不同类型的城市土地开发中，城市土地开发管理的任务不同:(1)城市新区的开发主要是将农村土地转变为城市建成区土地，使城市建设资金分布在更广阔的空间。新区土地开发管理的主要任务是根据国家有关规定对征用土地进行管理，严格控制用地审批，注意节约用地，杜绝乱占耕地;根据城市总体规划的要求选址和布局，合理确定土地征用费，执行补偿、安置和拆迁。(2)旧城区土地开发，主要是将城市原有利用效益低的土地，转变为利用效益高的土地，使城市建设资金集中分布在有限的空间。旧城区土地开发管理的主要任务，是根据城市总体规划，选择开发范围，进行旧城区改造的建设项目选址，核定土地拆迁费用，执行拆迁、还建和补偿，合理安排动迁顺序。城市土地综合开发，是根据城市规划要求和近期建设需要，选择相当规模的用地，统一而有步骤地进行征地或动迁、实施基础设施建设、主要用地功能项目建设以及配套设施建设。所以开发管理的主要任务是组织统一规划设计，统一选址，统一征地拆迁，统一使用资金，统一建设开发，统一经营管理。

城市土地经营管理

指对城市土地经营企业经营城市土地的各种经济活动实施规划、协调和监督等的管理行为。其要点是维护城市土地的国家所有制，制止在城市土地经营活动中，侵犯或变相侵犯城市土地的国家所有权。在此前提下，促进城市土地经营，搞活城市土地经济，以利于城市土地的开发与利用。根据城市土地国有的性质和政企分开的原则，作为国家机关的土地管理部门虽能代表国家管理土地，但不宜直接经营城市土地F在土地经营方面，它只起监督、协调、规划的作用，而应由城市土地经营企业来经营城市土地。国家可以通过国有土地经营企业，用经济手段，有计划地调节土地经营市场，保证和促进城市土地经营的健康发展，保证国家的城市土地所有权的实现。国有土地经营企业与国家的关系和其他企业一样是纳税的关系。城市土地经营允许多种经济成分和多种经营方式同时并存。国有以外的其他各种经济成分的土地经营企业应当向土地管理机关申请承包、承租土地经营(开发、利用)许可证;交纳土地使用税(费)，方能取得经营城市土地的资格。城市土地经营管理的基本形式是城市土地经营的经济核算制，它的主要内容有:(l)城市土地经营的经济责任;(2)经营的权限;(3)企业收益分配;(4)经济验算。

土地法

指调整土地关系的各种法律规范的总和，是法律体系的一个重要分支。土地法除土地基本法外，还包括一系列关于土地管理、开发、利用、保护、整治、建设的法规。它是国家组织、领导、管理有关土地的各种活动的重要工具，也是人们进行土地经济活动的准则和行为规范。社会主义国家的土地法保护社会主义土地公有制，促进土地有计划的合理利用，以满足国民经济的发展和人民生活的需要。

征收土地

征收土地也称土地征收。指我国土地改革时，为了消灭封建土地所有制而采取的改变土地所有权的一种措施。征收土地与没收土地的区别是:前者的对象比较广泛，后者则仅限于地主。征收土地的范围，按照l950年《中华人民共和国土地改革即规定，包括:(1)祠堂、庙宇、寺院、教堂、学校、团体在农村中的土地及其他公地;(2)工商业家在农村中的土地和原由农民居住的房屋川3)因从事其他职业或因缺乏劳力而出租的超过当地每人平均数百分之二百以上的土地刊的在某些特殊地区，经省以上人民政府批准，可以征收富农出租土地的一部分或全部;(5)半地主式的富农出租大量土地，超过其自耕和雇人耕种的土地数量者，应征收其出租的土地。征收的土地除分配给无地少地的农民外，其余收为国有。征收的土地不给代价。

土地划拨

指土地无偿拨用。它是引起土地使用权转移的一种形式。土地划拨包括两个方面:(l)国有土地的划拨；（2)集体土地的划拨。土地划拨是国家土地管理部门的一项职能。国家根据全民所有制企事业单位，城市集体所有制单位或个人的生产、建设、建房的需要，农村集体经济单位或个人进城从事生产经营活动的需要，全民所有制单位同农村集体所有制单位联合投资建设项目的需要，城镇集体所有制单位同农村集体所有制单位联合投资建设项目的需要，外商投资企业用地需要，可以从国有土地中划出一部分拨给他们使用;农村村民委员会和集体组织根据村民、离退体干部、华侨、港澳同胞等回乡落户建房需要，可以从集体所有的土地中划拨一部分宅基地(或耕地)给他们使用。土地划拨后，土地所有权仍归国家或集体所有，用地单位或个人只有使用权，并且必须履行保护与合理利用土地的义务。土地划拨应当遵循以下程序:建设单位(或个人)必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府按照国家基本建设程序批准的设计任务书或者其他批准文件，向县级以上地方人民政府土地管理部门提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有效文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设用地单位或个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地;经县级以上人民政府的审查批准后，由土地管理部门划拨土地。外商投资企业凡申请用地者，一律到土地管理部门依法办理手续，经同级人民政府批准后划拨。农村宅基地的审批，必须先由个人提出申请，经村民委员会和集体组织审核，由县、区人民政府批准，报市农村土地管理部门备案。

建设用地

指建设单位或个人进行各项城市建设所使用的国有土地或征用的集体土地。使用建设用地要遵循一定的程序和规定。《中华人民共和国城市规划法》第31条规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目前有关文件，向城市规划行政主营部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”第39条规定:“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件，占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。”

临时用地

指被提供为暂时使用之土地。临时用地包括:建筑施工中的临时用房，堆料场和道路用地;工程地质勘测部门临时钻探及试验工作用地;进行桥梁作业过程中的施工便道、便桥占地;场外地上架设安装临时管道、电缆用地z军事急需所占的临时试验、演习场地等。使用临时用地需遵照一定的程序和规定。我国《土地管理法》第33条规定:“工程项目施主，需要材料堆场、运输通路和其他临时设施的，应当尽量在征用的土地范围内安排。确实需要另行增加临时用地的，由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地数量和期限的申请，经批准后，同农业集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前三年平均年产值逐年给予补偿。川架设地上线路、铺设地下管线，建设其他地下工程，进行地质勘探等，需要临时使用土地的，由当地县级人民政府批准，并按照前款规定给予补偿。”我国《城市规划法》第33条规定:“临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”临时用地的审批，需进行严格的控制，特别要防止一些单位将临时用地变为永久性用地。但遇到抢险或紧急的军事需要等特殊情况急需使用一部分土地时，属于临时用地的，可以先使用，并立即报告所在县（市、区)人民政府。临时用地的期限，一般不得超过两年。如果确实需要，到期必须办理继续使用手续。期满后，由用地单位负责恢复土地原貌，同时归还原土地所有单位使用。获准使用临时土地的组织和个人，从取得临时用地许可证之日起，闲置超过两年又未经批准延期使用的;或依照《土地管理法》第33条规定临时使用土地，期满不归还的，都应收回土地的使用权，另行安排。拒不交出土地的，责令交还土地，并处罚款。禁止在批准临时使用的土地上建设永久性建筑物、构筑物和其他设施。

用地许可证

指经城市规划主管部门审批井颁发的、允许建设单位或个人使用城市国有土地或征用集体土地的证件。1984年1月5日国务院颁发的《城市规划条例》把用地许可证分为建设用地许可证和临时用地许可证两种，并分别把领取这两种用地许可证的程序做了具体的规定。1989年12月26日第七届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过的《中华人民共和国城市规划法》于1990年4月1日起施行，国务院发布的《城市规划条例》同时废止。《城市规划法》不再提建设用地许可证和临时用地许可证，而提建设用地规划许可证，井做了如下规定:“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”“临时建设和临时用地的具体规划管理办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

土地税

《李嘉诚管理智慧全集》读后感 篇4

看了这本书，想了解李嘉诚现在在做什么，于是上网搜了一下关于他的新闻，还不少，其中一条：李嘉诚日前获得2010年DHL/南华早报香港商业奖颁发的“终身成就奖”。李嘉诚的成功众所周知，我在十几年前就听说过李嘉诚了，但是对于他是一个什么样的人并不清楚，对于他的成功，印象中是白手起家，是在炒股中爆发起来的。现在读了这本书以后，才知道是误解。本书从人文管理、用人之道、战略管理、目标管理、决策艺术、创新管理、自我管理、财务与投资管理、危机和风险管理、企业形象管理十个方面展示了李嘉诚的管理智慧，我觉得最重要的是他的自我管理，就像他所说的，做事定要先做人，商道即人道，“做人”与“做生意”的道理其实是一样的，对于管理者来说，管理自己是成大事的基本因素，应该做到位，不可乱了方寸。

从书中我了解到，李嘉诚最突出的个人品质是：勤奋、诚信、节俭，这些品质也就形成了他的个人品牌。勤字当先，对于很多成功的人，展示在世人眼前的只是表面的光鲜，然而光鲜背后的辛劳和汗水，也只有自己才知道。和他的勤奋对比，觉得自己真的差太远，作为一名年轻人，应该在勤奋中不断强化自己的能力，提升自我的品牌价值。

诚信即诚实、信誉，李嘉诚把诚信视为他的第二生命，而且他也做到了，不管对谁，只要自己作出了承诺，必定是要兑现的。对于做生意的人来讲，信誉比钱更重要，钱没有了可以挣回来，而一次失信，别人对你的印象和信任就会大打折扣，可以说诚信是一个人的个人品牌中最重要的一个部分。在商场中和职场中，为了利益而失去信誉的人并不少见，而有一部分还是很有前途的年轻人。可能有些人所处的环境有很多诱惑，但是不能因此而忘本，人不管在何种年龄段、在何种环境下都要以诚信为本，因为优良的个人品牌价值才是无价的，不要因小失大。对于做生意而言，不可迷信各种所谓赚钱的手段，真正成功的绝招是：诚信无敌！

节俭。节俭对有钱人来讲，是一个很难得的品质。李嘉诚对待金钱的态度是：君子爱财，取之有道，更要用之有道。对于他来讲，金钱不过是个数字，但他依然很节俭，衣服往往是要穿个七八年，鞋子破了补好了继续穿，从来不刻意追求品牌，那他是如何用之有道呢？慈善。他把慈善作为自己的事业，他成立了李嘉诚基金会，多年以来，他一直坚持将他财产的三分之一投入到慈善事业。

他被誉为世界华人的典范和骄傲！是我们每一个年轻人和商人的榜样！

物业管理培训全集 篇5

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定价998元

作者编委会

册数规格全四卷 16开精装

出版社中国财政经济管理出版社2010年8月出版2010最新电力企业财务会计管理规章制度全集

2010最新电力企业财务会计管理规章制度全集

详细目录

第一部分（卷一）

第一篇 电力企业财务会计管理规章制度基础

第二篇 电力企业资产管理规章制度

第三篇 电力企业负债管理规章制度

第四篇 电力企业损益及所有者权益管理制度

第五篇 电力施工修造企业会计核算管理规章制度

第六篇 供电所财务会计工作制度

第七篇 供电企业财务对标工作管理制度

第八篇 电力企业财务会计报告编制规范与会计调整制度

第二部分（卷二、三、四）

第一篇 企业会计制度设计标准

第二篇 企业内部会计控制规范与控制准则

第三篇 企业会计机构与会计人员管理内部管理规范

第四篇 企业会计管理体制与会计监督实施

第五篇 企业会计审计实务与案例分析

第六篇 企业会计部门内部管理规章制度

第七篇 企业会计职业道德规范建议与自律

第八篇 企业会计违法行为表现形式与责任主体法律责任

第九篇 会计法规建设与法律责任追究案例分析