物业会计

物业会计（精选6篇）

物业会计 篇1

一、引言

随着房产市场的成熟化, 《物权法》的颁布实施和物业管理相关法律法规的渐趋完善, 物业管理也从过去作为房地产开发企业的自然延续逐渐转变为一种法制化、专业化、市场化的社会服务, 物业公司在财务管理中也面临物业费用欠缴严重的困境, 赠送物业费成为很多物业公司催收物业费的举措, 这些为物业会计提出了一些新问题。本文试图探讨物业管理中新老物业交接中物业费用的会计处理、物业费用赠送、履行业委会约定等物殊问题的会计确认与处理。

二、新老物业交接中前期物业收入的会计确认

新老物业交接中, 对于前期物业未收取完毕的物业费的解决方案, 通常有两种, 即由新物业代收, 支付一定手续费, 或由老物业将未收物业费打折后“打包”给新物业, 两种做法在会计处理上存在较大的差异。

(一) 由新物业代收, 支付一定手续费

这一方案, 新物业可在“代收款项”下设“前期物业收入”进行明细核算, 经营期间实际收回前期物业收入时, 借记“库存现金”, 贷记“代收款项———前期物业收入”, 分期或最后一次收取手续费时, 应借记“库存现金”, 贷记“其他业务收入”, 同时确认应交营业税、城建税和教育费附加 (也可于月末合计确认) 。

例1:2012年1月1日, B物业公司接手A物业公司, 双方协商确定A物业公司截至2011年12月31日应收未收物业费150万由B物业公司代收, 手续费为实际收取金额的10%, 按季度结算。2012年3月31日, B物业公司合计收取前期物业费15万元。

B物业公司账务处理如下:

(二) 老物业将未收物业费打折后“打包”给新物业

区别于新物业的主营业务, 即通过提供物业服务而获取收入, 这一业务实质上是对老物业应收账款的清缴, 收入的多少与新物业提供的服务并不直接相关, 因此可划作为其他业务, 设置“其他业务收入”、“其他业务成本”账户对前期物业的未收物业收入进行核算。实际按折后价一次性支付给前期物业未收物业费合计数时, 借记“其他应收款”, 贷记“银行存款”, 以后各期收到前期物业费时, 按当期实收金额借记“库存现金”, 贷记“其他业务收入”, 并确认相关营业税、城建税和教育费附加等营业税金及附加, 根据当期实际收回金额与“打包”时的折扣比例计算当期实际应分摊的成本, 借记“其他业务成本”, 贷记“其他应收款”。

例2:2012年1月1日, B物业公司接手A物业公司, 双方协商确定A物业公司截至2011年12月31日应收未收物业费150万以6折的价格“打包”给B物业公司, B公司分4期于每季末分别支付22.5万元。B公司以原价收取。2012年1月31日, B物业公司合计收取前期物业费16万元。B公司相关账务处理如下:

三、当前物业费用收取的会计处理

如果收取的物业费用不属于前期物业, 而是属于新老物业交接以后, 应归属于新物业的部分, 为新物业提供服务所应收取的收入, 实务中业主缴纳时, 往往有三种可能:迟交、预交或按期交, 由此也形成三类对应的会计事项:迟交将形成应收账款, 预交将形成预收账款, 按期交则为库存现金或银行存款的增加。因此, 若业主为一次性交纳一年物业费用的, 会计人员应分月确定其实交数, 并在每个月按实计算其应收账款、预收账款和当期收回数。

例3:2012年3月, 按住房面积计算, B物业公司应收物业费用合计25万, 经计算, 1月、2月已分别收回3月份物业费用2万和3万, 3月收回1、2月的应收款项4.8万, 收回3月的物业费12万, 预收了4-12月的物业费4万。

B公司在3月应做如下会计处理:

四、物业费用赠送的会计处理

物业公司常常会集中在某一月 (如元月) 推出“交一年送一月”的物业费用的活动, 对物业费用赠送从理论上有两种不同的理解, 一是收入观, 认为赠送的物业费是物业企业在提供劳务等日常经营过程中发生的, 是推销物业服务、获取物业收入所付出的代价, 因此应将其作为营业费用处理。二是成本观, 将其视作为尽快收回应收未收或提前收取物业费用、实现货币回笼所付出的代价, 本质上是为筹集资金而发生的费用, 因此将其归属为财务费用。从会计实务的角度来看, 目前物业欠费较为严重, 特别是中小物业企业, 据调查欠费率平均达35%以上, 以成本观来看待物业费用赠送问题更符合常理。

如果属于新老物业交接, 新物业以“打包”方式接受前期物业的欠款转移, 在实务中还应考虑赠送费用的归属期, 如果归属于前期物业, 可将其视为其他业务成本, 如果归属于新物业接替后的期间, 则作为正常经营的财务费用处理。下面结合实例对其会计核算加以说明。

例4:接例2, 2012年1月1日, B物业公司决定在元月推出“物业费交一年送一月”的活动, 以促进物业费用的回笼。经合计, 该月共收取物业费用60万, 其中前期物业费收回24万, 赠送2万 (赠送的时间归属前期) , 当年物业费收回36万, 赠送物业费用3万, 赠送时间为2013年1月。

B公司对赠送的物业费相关账务处理如下:

五、履行业主特殊约定的会计处理

《物权法》的深入人心, 一些小区的业主委员会为督促物业公司切实履行物业管理合同, 开始在引入新物业的招标合同中增加一些保护性条款, 比如要求物业公司交付一定数额的“履约押金”, 待合同期满再视其履约情况返还或按比例返还, 或是在连续年度中, 对物业费用的收缴采用依前一期考核结果而定的“浮动制”。

“履约押金”可类同于一般押金的会计处理, 设置“其他应收款———履约押金”进行会计核算。若期满未能全额返还, 而是被按规定进行比例扣除, 则扣除部分应视为违约金, 记入“营业外支出”。

物业费用采用“浮动制”的情况下, 主要影响到“主营业务收入”、“应收账款”、“预收账款”的确认, 其金额应根据浮动后的物业费用标准来进行计量。

参考文献

[1]财政部.企业会计准则——应用指南 (2006) (M) .北京:中国财政经济出版社, 2006.

[2]吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨 (J) .黑龙江生态工程职业学院学报, 2008 (2) .

物业会计 篇2

关键词：新形势；物业管理企业；财务管理；财务会计

一、前言

物业管理企业的财务会计管理具体指的是物业管理公司对资金运营的监管，其中包括物业公司的经营出租、管理资金的筹集、使用及分配等。物业管理企业有着独特的经营管理模式和服务群体，而物业管理企业的财务会计管理必须遵循一般财务管理的原则，才能促进其可持续发展。在新形势下，许多物业管理企业遵循“一业为主，多种经营”的方针，以提高经济效益，但这样复杂的管理也导致了一些问题的出现，因此应该科学分析这些问题产生的原因，并采取有效措施，改善物业管理企业的财务管理现状。

二、物业管理企业的财务会计存在的一些问题

1.物业管理企业领导者欠缺市场观念，财务工作人员财务会计观念淡薄

物业管理企业是现代化市场经济下的产物，因此需要按照市场经济发展的要求，逐渐将物业管理市场化。但是，目前大多城市尚未形成规范化的物业管理市场，仍旧采取传统的管理方式，主要由楼房的开发商派遣自有的物业公司进行管理，欠缺足够的市场监督。物业管理企业的财务会计状况很大程度上将影响企业的经营管理效益，但是物业管理企业的领导认为，物业公司属于第三产业，具有明显的服务性，财务会计比较简单，因此物业公司对会计人员的要求并不高。这就导致了物业管理企业的会计人员的专业技能偏低，业务水平较差，严重影响了物业管理企业的健康发展。

2.物业管理企业在资金管理方面问题较多

当前，物业管理企业咎待解决的问题时，投入资金的回报周期长，回报率低。一些企业由于资金管理不善，导致大量的资金流失，严重影响了资金的周转。还有些物业管理企业不顾上级部门的三令五申，筹集大量的预算外资金，容易滋生腐败。存在一些物业管理公司不重视对应收款项的收回，积压的账款越来越多，造成物业企业资金的难以循环。有些物业公司对资金的使用重视不足，未能有效利用闲置资产进行投资组合，导致物业企业的投入资金的回报率较低。

3.物业管理企业的专项维修资金使用率偏低，监管力度不够

住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。在我国，房屋的维修基金由政府和物业管理公司代理管理，按照规定，住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督的原则。从本质上讲，专项维修资金应该属于业主所有，这类资金是业主在维修房屋之前预付了的资金，只是由政府和企业代管，但是，实际情况却是业主交的专项资金在上交之后就不知去向，当业主需要这部分资金时不知如何申请，这就导致了专项维修资金使用率偏低，有些物业管理公司甚至私自挪用维修专项资金用于其它管理项目。

三、改善物业管理企业财务会计状况的建议

1.不断提高领导者及会计人员的素质，适应市场经济的发展

在新形势下，物业管理企业的领导者及各级管理人员应该强化财务管理观念，可以定期对领导者进行财务知识的培训，帮助领导者意识到财务会计在企业管理中的核心地位。物业管理企业在招聘财务人员时要加大对应聘人员专业知识的考核力度，招聘高素质的会计人员。对于在职的会计人员要在不断提高他们的专业技能和职业道德，采取合理的学习方式，可以组织一些专门的知识竞赛，提高会计人员的专业水平。

2.制定相对完善的会计制度

鉴于物业管理企业独特的经营管理模式和服务性的特点，物业管理在成本会计这一科目下，应该分清个性服务以及共性服务的经营成本。为了完善对资产的监管，物业公司必须准确核算会计事项、待摊费用的会计核算工作等。物业管理公司的财务管理必须分户核算各个业主的应收款项账目。同时，物业管理公司应该建立一套科学、合理的会计内部监督制度，并在实施过程中不断修正该制度。

3.强化物业管理企业对资金的管理

资金是企业生存的根本。物业管理企业的会计部门必须充分利用多种渠道，积极主动的对市场开展调研，尽量缩短投入资金的回报周期并提高资金的回报率。建立独立的资金结算体系，对资金的流程管理把好关。模拟当前银行的结算流程，不断拓展资金的核算方法，逐渐完善物流企业的资金运营形式。同时，会计部门应该统一管理企业的资金，防止资金的过多分流，并制定合理的税后的分配政策，促进物流企业资金的可持续流动。

4.提高对专项维修资金使用效率，加大监管力度

专项维修资金应该真正做到来自于民众并应用于民众。物业管理企业以及业委会每年都应该向业主公示该项资金的实际利用情况，给业主及其他公众提交一份清晰的账单，政府也应把好关，并向群众宣传有关专项维修资金的政策。审计部门及纪检部门应该定期对该项资金进行审计及监督。

四、结语

在新形势下，物业管理企业要想获得长期的发展，就应该从改善财务会计的现状入手，根据自身的特点，建立适合物业企业发展的新型财务会计模式，牢固的树立财务会计管理观念，加强资金的合理利用，完善会计监督制度，从而不断提高物业管理企业的经济效益。

参考文献：

[1]周雅琼：浅述现代物业管理企业的财务管理[J]财经论坛，2009（08）：66-70.

[2]林梅琼：关于物业公司财务管理制度完善的思考[J]经营管理者，2009（09）：97-98.

论物业企业的会计核算和财务管理 篇3

一、物业企业会计核算和财务管理的内容

作为物业企业经济管理工作中的重要组成部分, 会计核算及财务管理工作对于企业的发展非常重要。会计核算是指以具体的价值形式来对于企业内部各个部门的生产经营活动中产生的资金活动, 物资活动及经济效果进行核算, 监督的一种形式。财务管理是指运用会计科目及财务报表等形式, 对于审核过后的企业各种原始凭证进行全面系统的计算、分析及记录的过程。

会计核算和财务管理对于物业企业的经营管理非常重要, 物业企业的财务会计部门不仅需要确定企业的筹资规模与期限, 还要对于不同筹集方案所付出的筹资成本及承担的筹资风险等进行分析, 并选择最佳的筹资方案。物业企业是以管理和服务为核心的一种服务型企业, 多数物业公司的经营管理的范围比较广泛, 公司内部既有商业贸易部门, 也有工程维修机构, 物业出租, 以及其他各种服务部门。这种复杂的经营管理模式使得物业企业的会计核算和财务管理活动相对于其他企业来说, 显得比较复杂。

物业企业的会计核算和财务管理的内容主要包括三个部门:一是对于企业的固定资金, 以及流动资金的管理;二是对于企业的资金成本的控制和管理;三是对于企业收入, 以及利润的管理。通过会计核算和财务管理, 能够对企业内部的资金流动, 成本控制, 资源消耗等进行严格的管理和监督, 从而提高企业的经济效益。

二、物业企业会计核算和财务管理中存在的问题

1. 会计核算和财务管理的基础比较薄弱

由于我国物业企业发展的历史较短, 大多数物业企业的经营管理模式都比较粗放, 没有建立科学系统的会计核算和财务管理制度, 使得会计核算和财务管理的基础比较薄弱。物业企业的会计管理很不规范, 会计凭证等管理存在很多的漏洞。一些物业企业没有按照相关会计法律法规的要求进行建账, 也没有按照会计准则的要求来设置明细分类账, 并且, 企业在原始凭证和发票等管理方面很不规范, 导致存在很多原始凭证缺乏, 财务会计工作的资料失真等情况。例如, 一些物业企业的会计科目使用不当, 对于资本性支出和费用性支出没有分开记录, 将固定资产的购置支出列为费用科目等现象非常普遍;一些物业企业没有根据会计准则的要求建立财产物资的定期清查盘点制度;一些企业的会计凭证和明细账中的业务记录不准确。这些现象都导致物业企业的会计信息的失真, 导致会计核算和财务管理工作的基础非常薄弱。

2. 成本核算的方式比较单一

目前, 大多数物业企业的成本方式比较单一, 难以对企业下属的各个部门和单位的资金使用情况进行严格的管理和控制, 导致企业存在很多成本浪费的情况。目前, 大多数物业企业成本核算的方式是通过企业的财务部门进行集中核算, 明细科目的设置也比较笼统, 很多最多只延伸到二级科目, 一些职能部门和管理部门没有进入成本核算的范围内。物业企业的经营管理范围比较广泛, 许多企业管理的小区数目有几十个上百个之多, 不同的小区提供的服务, 其管理模式都有着很多的不同, 如果不能对于各个小区的管理服务成本进行精细化核算, 不按照各个项目及各个类别来设置明细分类账和辅助核算账, 就难以建立全面科学的成本核算体系, 难以为企业的决策层提供科学准确的财务数据。

3. 财务报表的设置不够科学

许多物业企业的财务报表的设置不够科学、详细, 一些企业只按照会计制度的要求对外提供资产负债表、利润表及现金流量表, 这种报表的设置使得数据和信息过于笼统, 缺乏公司管理所需的各种报表, 例如, 提供给业主的绿化支出, 房屋维修基金使用情况表, 提供给业务部门的小区各项目成本费用表、利润表及应收未收物业费明细表等, 提供给企业管理层的资金使用状况表, 客户信息档案等。这些详细的报表科目的缺失, 给企业的经营管理带来很大的不便。

4. 纳税项目管理存在很多问题

物业企业对于服务收费的会计核算, 税务申报, 应税项目与非税项目的区分等存在着管理混乱, 认识不清等问题, 导致企业的会计核算和财务管理工作比较混乱, 企业在纳税申报工作中也存在很多不实的情况, 既影响了企业的管理效率, 又损害了业主的利益。

三、物业企业加强会计核算和财务管理的对策

1. 加强会计核算和财务管理的基础建设

物业企业要严格按照国家相关的会计制度准则的要求, 加强企业的会计核算和财务管理的基础建设。首先, 物业企业要加强会计核算和财务管理制度建设, 完善会计核算体系, 要建立健全各项管理制度, 通过包括会计核算制度, 员工责任制度, 凭证管理制度等各项制度, 来规范企业的会计核算工作, 提高会计核算工作的效率, 加强对于会计人员的管理。其次, 要加强企业内部各个单位之间会计人员的配合和协调, 培养综合素质强, 业务能力突出的会计业务人员。要培养会计从业人员的职业精神, 加强他们的职业道德建设, 防止违规操作等行为的发生。

2. 创新成本核算模式, 提高会计核算和财务管理的效率

随着市场经济的不断发展, 以及物业企业经营管理的范围越来越广, 物业企业的会计核算和财务管理涉及到的财务会计信息越来越多。现代市场的竞争环境日益激烈, 市场的信息瞬息万变, 物业企业的管理需要建立在对于信息资源的掌握和利用的基础上。物业企业的成本核算工作的范围非常广, 信息量非常大, 会计核算和财务管理的难度和复杂程度也非常高, 因此, 企业需要引入先进的会计财务信息系统, 提高企业的财会管理能力。例如, 上海一家物业企业于2012年引进先进的ERP系统, 把企业的各个部门, 下属的各个单位及管理的所有小区的成本核算都纳入到这一系统中来, 提高了数据的搜集、管理, 以及分析的效率, 使得企业的会计核算和财务管理工作形成一个统一的整体, 提高了企业的现代管理能力。

3. 实施精细化的财务管理

物业企业要根据自身的财务管理的情况, 制定合理的财务管理制度, 实施精细化的财务管理。首先, 物业企业要加强成本费用的精细化管理, 对于每一笔资金的发生都要进行严格的审核, 确保成本核算的准确性, 为企业的经营管理决策提供支持;其次, 物业企业要加强对于收入和利润的精细化管理, 物业企业需要按照财务管理的原则, 将企业下属的各个部门划分为相对独立的业务单元, 并设置独立的收入利润中心, 从而使得每个利润中心能够准确的反映其所在业务单元的收入盈利情况, 并及时的发现经营中存在的问题, 采取措施改进。另外, 企业要加强对资金的管理, 不断提高企业的资金管理水平, 降低企业的资金成本。例如, 要加大物业企业应收账款的收缴力度, 降低企业的应收账款比例, 提高企业资金周转的效率, 分散企业的经营风险。

4. 正确划分企业的应税项目和纳税申报

物业企业要重视服务收费的会计核算, 税务申报, 应税项目与非税项目的区分, 对企业的物业管理费, 经营利润等进行严格的划分, 从而做好企业的会计核算和财务管理工作, 完善企业的纳税申报, 为企业制定合理的纳税方案, 节省企业的纳税支出。

摘要：随着我国市场经济的发展及产业结构的不断完善, 物业管理作为一个新兴行业, 得到了非常迅速的发展。随着物业企业的规模和经营范围的不断扩大, 对于物业企业的会计核算及财务管理都提出了很高的要求。新的会计准则的颁布和实施, 成为物业企业会计核算和财务管理改进创新的一个契机。本文从我国的物业企业的会计核算和财务管理中存在的问题出发, 对加强企业的会计核算和财务管理提出相关的对策建议。

关键词：物业企业,会计核算,财务管理

参考文献

[1]梁伟.房地产开发企业财务管理与税务策划[J].商, 2013, (10) .

物业公司会计核算 篇4

代办性收入的征税及计算。

（１）代办购物手续费的征收及计算。为房屋业主及租住户代购货物，可按收取的代办手续费收入征收的营业税。对为房屋业主及租住户代办的防盗门窗、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。

（２）代办收费取得收入的征税及计算。为房屋业主及租住户代收代付的水、电、煤、电话费以及代收、代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付后的余额，征收的营业税。装修保证金、公共维修基金的征收及计算。）房屋装修保证金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主及租住户收取的房屋装修保证金、履约保证金等，如果是到期退还给业主及租住户的，可不征收营业税；如果到期不退还或已作为业主装修违规行为予以罚没的，均应按规定征收的营业税。

（２）公共维修基金等的征税及计算。物业管理公司向房屋业主收取的公共维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋公共部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会，物业管理公司仅是代管使用、按实列支，可暂时不征收营业税。但物业管理公司可以提供劳务形式，从维修基金中取得的收入，应按规定征收的营业税。

４．代开发票或收据的征收及计算。对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房发票或收据，应照章征收的营业税。另外，物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按营业税的 计算；交纳的教育费附加，应按营业税的计算。

天业物业管理公司某月各种服务收入共计元，按收入的计算营业税，按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。编制会计分录如下： 计算营业税：（元）借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 计算城市维护建设税：（元）借：营业税金及附加 贷：应交税金——应交城市维护建设税 计算教育费附加：（元）借：营业税金及附加 贷：其他应交款——应交教育费附加

物业管理企业除了按营业收入计算的营业税金，还有一些费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，应在“管理费用”账户中核算。例天业物业管理公司应纳税房屋价值元，本月应缴房产税元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：应交税金——应交房产税 例天业物业管理公司本月购买印花税票元。作会计分录如下： 借：管理费用 贷：现金

练习题

一、名词解释 营业成本营业费用期间费用

二、填空 物业管理公司营业成本是物业管理企业在从事管理活动中发生的各项，它包括、和等。

２．“营业成本”账户属于类账户。它按设置明细账。

３出租房按月摊销额应根据出租房的和计算。

４．物业企业将、、费用统称为期间费用。

５期间费用与经营没有直接联系，但与其发生的直接相关，并直接计入

６．物业管理公司缴纳的城市维护建设税，应按的计算；缴纳的教育费附加应按的计算。

三、选择（包括单选和多选）

１．属于物业管理公司营业成本的有（）。（１）楼内电梯维修费（２）绿化维护费（３）公司办公费

２．以下费用属于公共性服务成本的有（）。（１）楼道照明电费（２）停车棚修理费（３）住户冰箱修理费

３．物业管理公司用于出租经营的房屋应设置（）账户核算。（１）低值易耗品（２）固定资产（３）库存商品

下列费用属于期间费用的有（）。（１）营业费用（管理费用（销售费用

应征收的营业税的收费项目有（）。）保安费（２）停车费（３）保洁费

四、问答题

１．营业成本核算应遵循的原则是什么？

物业管理公司的营业成本主要包括哪些内容？

３．期间费用根据权责发生制原则有哪四种核算方法？

４．试说明物业管理公司流转税的主要内容。

５．如何计算物业管理公司出租房的摊销额？、五、实务题

（一）资料 江达物业管理公司负责杏花村小区的物业管理工作年６月发生如下业务：

１．每半年一次的小区水箱清洗工作，共耗费材料元，人工元；帮住户分摊冲洗水箱的水费元，以现金支付。公司将小区内的绿化服务工作出包给园林局，合同规定每半年结算一次。上半年实际发生的花草树木费及人工费共元，以银行存款支付。支付抽水房修理抽水水泵款元，以现金付讫。公司运垃圾手推车４辆，价值元。领用时予以一次摊销。公司制作广告宣传布标条，计元，以银行存款支付。本月“作业派工单”列示，公司所属服务组代办服务工时，经计算，工资总额中应分配为代办服务成本。开出现金支票，从银行提取现金元备发工资。结转分配本月应付工资，其中：公共服务组元，特约服务组 元，理发沐浴室元，餐厅，管理部门。为更换停车棚的顶棚，购买玻璃钢瓦共计元，以银行存款支付。号楼住户下水道堵塞，公司派临时工疏通，以现金支付人工费 元。本月特约服务“物料耗用单”列示共耗用材料元；“工时耗用单”列示实际人工费元。公司经理出差预借现金元。司附设浴室进行修理，共耗材料元。公司所属出租房本月应摊销修理费元。月末公司附设餐厅计算实际耗用材料元，予以结转。公司所属出租房年摊销率为，原值元，按月计提出租房摊销。捡修小区内路灯，发现损坏灯泡４个。配置灯泡支出元，以现金支付。经理出差报销差旅费元，余款退回。公司经理室本月复印资料费元，以现金支付。银行开来公司借款利息结算单，实际应交借款利息款元，已预提元。行政办公室领用办公椅把，计元，予以一次摊销。本月公司的各种服务收入元，按计算营业税。按营业税的计算城市维护建设税，按营业税的计算教育费附加。计算本月应缴车船使用税元。以银行存款上缴以上各种税金。

（二）要求 根据以上资料编制会计分录第四章 物业管理企业营业收入的核算 资金是物业管理公司开展有效物业管理的前提，建立这个前提就必须通过适当的资金筹措方式来解决。而物业管理公司最主要的资金来源是物业管理公司实现的收入。

第一节 营业收入的概念及范围

一、营业收入的概念 营业收入是指企业从事物业管理服务活动和其他经营活动所取得的各项收入。物业管理的主营业务收入来自物业管理费，它是物业管理公司根据对业主和用户所提供服务的性质、特点等不同情况，采用政府定价、政府指导价或协议定价等方式向业主和用户收取的费用。物业管理营业收入主要包括主营业务收入和多种经营收入，其中，主营业务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入（如房产销售与出租收入）等。

（一）物业管理费收入 物业管理费是指在物业管理范围内，物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。包括： １．为房屋业主和租住户提供公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化而收取的公共性服务费。

２．为房屋业主和租住户代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部位和自用设施修缮等而收取的公众代办性服务费。

３．为满足房屋业主和租住户需要而提供的个别服务，包括房屋装修、代购商品、家电维修等特约服务费。物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时，可收取相应的有偿服务费，而形成物业管理费收入。但是，物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定，而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质，分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定： 公共性服务的物业管理费：如公共卫生清洁、公共设施维护保养、保安、绿化等收费应实行政府指导价。代办性服务的物业管理费：如水电费、煤气费、有线电视费、电话费、采暖费等应实行政府定价。特约性服务的物业管理费：如为业主或用户提供的特约服务或委托服务，包括车辆保管、家电维修、居室清洁、找医送药、看护病人、接送子女上学等，可实行协议价格。凡政府物价管理部门没有统一规定收费标准的服务项目，物业管理公司可与业主或用户协商议定价格，并按照服务协议收取物业管理费。

（二）物业经营收入 物业管理公司通过经营业主管委会或物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得经营收入，如房屋租赁及产权单位委托代管房产的收入，可签定协议确定。

（三）多种经营收入 由于物业管理在我国还是一个启动时间不长的行业，人们收入水平又普遍较低，目前各物业管理公司所收取的费用是微利的，所以，物业管理公司要生存和发展就必须增加积累，扩大经营规模，因而要靠多种经营取得收入，如为方便居民而兼营的多种服务业务收入。多种经营收入是当前物业管理公司发展不可忽视的重要资金来源。

二、营业收入的确认 《企业会计准则》第条明确规定：“企业应当合理确认营业收入的实现，并将已实现的收入按时入账”；“企业应当在发出商品、提供劳务，同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认营业收入”；“长期工程（包括劳务）合同，一般应根据完成进度法或者完成合同法合理确认营业收入。” 由此可见，营业收入的实现主要有两个明显标志：（１）商品产品已经发出或者是劳务已经提供；（２）价款已经收到或者得到了收取价款的凭证。在实际工作中，又与货款的结算方式有着密切的关系。

（一）在交款服务的情况下，营业收入的确认 采取交款服务的方式，服务费收讫，发票账单已交给居民，营业收入则被确认。

（二）在预收服务费的情况下，营业收入的确认 采取定期预收服务费的，应在物业管理公司已提供某一阶段服务（一般以月度为计算期）后作为收入的实现，这时服务费已收，服务已提供。

（三）在分期收款方式情况下，营业收入的确认 采取分期收款方式，按提供物业管理服务的合同约定的收款日期作为营业收入的实现。在这种方式下，服务已提供，服务费要按合同到期日收款。到了合同收款日，物业管理公司才取得收取这部分服务费的权利，确定收入实现。出租房租金收入，应按合同（租约）规定的付租日期和金额，确认租金收入的实现。合同（租约）规定的收款日期已到，承租方未付租金的，仍应视为租金收入实现。

（四）在托收承付结算方式的情况下，营业收入的确认 采用托收承付结算的方式，在劳务已提供，或商品已发出，并已将发票账单提交银行办妥托收手续后作为收入的实现。第二节营业收入的核算

一、“营业收入”账户的设置 物业管理公司通过设置“营业收入”账户核算公共性服务、代办性服务、特约服务、租赁服务及兼营服务等取得的经营收入。该账户属于损益类账户，贷方登记实现的营业收入；借方登记营业收入的结转额；期末将余额结转“本年利润”账户后，应无余额。本账户按营业收入的类别设置明细账，如“公共性服务收入”、“代办性服务收入”、“特约服务收入”、“租赁服务收入”、“兼营服务收入”等。

二、营业收入的核算

（一）公共性服务费收入的核算 公共性服务费的内容。公共性服务费包括公共卫生清洗、公用设施的维修保养和保安、绿化费用，它是物业管理公司经营收入的主要内容。公共性服务费实行政府指导价的价格管理办法，各区、县物价部门制定公共性服务费的中准价及浮动幅度。

物业管理公共性服务收费的费用内容一般由以下八个部分构成：）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（２）楼内公用设施维修及保养费；

（３）绿化管理费；

（４）清洁卫生费；

（５）保安费

（６）办公费；）物业管理单位固定资产折旧费；

（８）法定税费。

物业管理服务收费的利润率不超过。以上各项费用由房屋所有人支付。房屋租赁人除缴房租外，同时缴付第（４）项、第（５）项费用。

２．公共性服务费的计算。公共性服务费是以房屋的建筑面积为计算依据的。各套房屋的建筑面积，除了各套“自用”建筑面积外，还要合理分摊“公用”建筑面积。各套房屋的“自用”建筑面积包括：各套房屋户门以内的起居室（厅）、卧室、办公室、厨房、卫生间、储藏室、过道和阳台等面积。各套房屋的“公用”建筑面积包括：公共使用的门厅、楼梯、电梯井（厅）、公共通道、垃圾管道以及突出屋面的有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等面积。各套房屋分摊的“公用”建筑面积应以该套房屋的“自用”建筑面积占该幢总“自用”建筑面积的百分比进行分摊。各套房屋建筑面积的计算，可按以下公式进行： 某套房屋该套房屋的“自用” 建筑面积建筑面积 套房屋“自用”建筑面积应 摊的“公用”建筑面积的分摊率 其中 各套房屋“自用”建筑面积应 分摊的“公用”建筑面积的分摊率 该套房屋该幢房屋“自用” “公用”建筑面积建筑面积总和 例某幢房屋的建筑面积共米，其中各套房屋“自用”建筑面积总和为平方米，“公用”建筑面积为平方米。则： 各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率（如某套房屋的“自用”建筑面积为平方米，则： 该套房屋建筑面积 如果每月公共性服务收费定为元，则该套房屋业主每月应交公共性服务费为：（元）。公共性服务费收入一般采用定期预收，往往为６个月预收一次，分月计算营业收入。预收服务费收入可记入“预收账款”账户的贷方。例天业物业管理公司月份预收下半年公共性服务费，号楼室业主“自用”建筑面积平方米，经“公用”建筑面积分摊后，计算公共性服务费的建筑面积应为平方米。每月每平方米收费标准为元，该房屋业主每月公共性服务费为 元，一次预收６个月。预收下半公共性服务费时，公司应编制会计分录如下： 借：现金 ：预收账款——公共性服务费收入 按月提供服务时，公司应编制会计分录如下： 借：预收账款——公共性服务费收入 贷：营业收入——公共性服务费收入

（二）公众代办性服务费收入的核算 房屋业主和租住户委托物业管理公司代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费、房屋自用部分和自用设备的修缮等费用的（不包括安装申请代办），物业管理公司可适当收取代办服务费，不受委托则不得收取。公用事业（包括煤气、电话）的安装申请代办，每项收费不超过元。公用事业、环卫、治安等部门委托物业管理公司收费的，须经房屋所在地的物价部门认可后，方可向房屋业主和租住户收取。例天业物业管理公司月份为各房屋业主和租住户代缴自来水费共计元，收取代办服务费为元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：其他应付款——代缴自来水费 营业收入——公共代办性服务收入

缴纳自来水费时，作如下分录： 借：其他应付款——代缴自来水费 贷：现金

天业物业管理公司为４号楼室业主安装管道，收取安装煤气申请费元，代办费元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：其他应付款——安装申请代办 营业收入——公众代办性服务收入

缴纳安装煤气申请费时，作如下会计分录： 借：其他应付款——安装申请代办 贷：现金

（二）特约服务费收入的核算 特约服务是针对房屋业主和租住户的个别需要而提供的，实行市场调节价，服务内容统一现定，明码标价，服务自愿。

（三）例天业物业管理公司接受号楼室业主的特约委托，对房屋进行装修。承包者的工程预算额为元，按收取特约服务费元。公司应编制会计分录如下： 借：现金

贷：其他应付款——某工程承包者 营业收入——特约服务费收入 工程完毕，业主验收，按合同支付工程款时，作会计分录如下： 借：其他应付款——某工程承包者 贷：现金

（四）房屋租赁及产权单位委托代管房产收入的核算 房屋产权单位可以参照所在地同一服务质量的、经物价部门认可的管理服务收费标准，同所委托的物业管理公司签订物业代管及管理服务收费标准的协议，同时按统一的公有住房租金标准向租住户收取房租。例天业管理公司接受某产权单位委托，代管号楼房产，按照委托合同，每月收取管理费元，同时向租住户收取房租，每月共计元。公司应编制会计分录如下： 借：银行存款 贷：营业收入——租赁及代管收入、（五）兼营多种服务业务收入的核算 与物业管理公司相关的兼营服务有理发、沐浴、餐饮、小卖部等服务业。既可满足房屋业主和租住户的多种需要，又可增加物业管理公司的资金来源，以弥补物业管理经费的不足。１．理发、沐浴业营业收入的核算。这类业务的营业收入的核算比较简单，收款员将款项、营业日报表等原始记录交财会部门作账。例天业物业管理公司所属理发室月份共取得理发款元。其所属浴室月份共取得沐浴款元。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——理发、沐浴收入 餐饮业营业收入的核算。餐饮业收入的核算一般应根据餐饮部门报来的“营业收入日报表”和交来的款项，编制会计分录。例天业物业管理公司所属餐馆份报来“营业收入日报表”，总计餐饮收入元，交来现金。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——餐饮收入 小卖部营业收入的核算。小卖部一般按实际售价计算营业收入，每日填制“内部缴款单”，连同销货款送交财会部门作账。例天业物业管理公司所属小卖部某日营业收入元。交来“内部缴款单”及现款。公司应编制会计分录如下： 借：现金 贷：营业收入——小卖部收入练习题

一、名词解释 营业收入

二、填空 １．营业收入的实现主要有两个明显标志、。物业管理公司的营业收入主要包括 公共性服务费是以房屋的为计算依据的。某套房屋建筑面积该套房属的各套房屋应分摊的 的分摊率）。楼梯、电梯厅都属于建筑面积。

三、选择（包括单选和多选）１．在预收服务费的情况下，营业收入的确认以（）为标志。）预收服务费时（２）预收服务费，并且已提供一阶段的服务（３）提供服务时 ２．属于公共性服务收入的有（）。）收取的绿化管理费（２）代收的有线电视费（３）收取的楼道清洁费 ３．各套房屋的“自用”建筑面积包括（）。）各套房屋户门以内的起居室（厨房和卫生间（过道 ４．各套房屋“自用”建筑面积应分摊的“公用”建筑面积的分摊率应为（）。（１）该套房屋“公用”建筑面积与该幢房屋“自用”建筑面积和之比（２）该套房屋“公用”建筑面积与该套房屋“自用”建筑面积和之比（该套房屋“公用”建筑面积与该幢房屋“公用”建筑面积和之比 ５．接受业主委托代收的水电费按收取的服务费属于（）。）公共性服务费收入（特约服务费收入（３）公众代办性服务费收入

四、问答题 １．物业管理公司有哪几种主要的营业收入？各自包括的内容是什么？ ２．物业管理公司营业收入确认的两个主要标志是什么？ ３．物业管理公司公共性服务收费的主要内容有哪些？ ４．各套房屋的“自用”建筑面积和“公用”面积各包括哪些内容？ 各套房屋建筑面积的计算公式是什么？

五、实务题

（一）资料 江达物业管理公司负责杏花村小区的物业管理工作，６月份发生以下经营业务： 小区中号楼的建筑面积共为平方米，其中各套房屋“自用”面积总和为平方米，“公用”建筑面积为平方米。则各套房屋“自用”建筑面积应分摊“公用”建筑面积的分摊率是多少？ 号楼室的“自用”建筑面积为平方米，如果每月公共性服务收费标准为元，则该套房屋业主每月应交公共性服务费是多少？ ３．预收上述业主下半年的公共性服务费。月份为各房屋业主和租住户代交第二季度的自来水费元，按 收取代办服务费，存入银行。接受５号楼室特约委托对其二室二厅房屋进行装修，出包给某房屋装饰工程公司，其预算额为元，物业公司按收取特约服务费元，存入银行。取租住户本月房租现金共计元。接受某产权单位委托，代管４号楼和室，按照委托合同，本月应收取这两套房的管理服务费元，存入银行。收到公司所属美发屋本月现金收入元。９．６月份为房屋业主和租住户代交第二季度的有线电视费元，按 收取代办服务费元，存入银行。开出支票，将收取的自来水和有线电视的代办服务费分别解缴给有关单位。

（二）要求 根据以上资料对题进行相关计算，对题编制会计分录。第五章 物业管理企业利润形成及利润分配的核算 利润是物业管理公司在一定时期内进行经营活动所取得的财务成果。公司在一定期间内全部收入抵补全部支出后的盈余就是利润，这是公司保全资本金的前提，也是为国家提供税金、为投资提供利润、为公司提供自我发展资金的来源。物业管理公司应加强经济核算，不断改善经营管理，增收节支。努力提高盈利水平。第一节 利润形成的核算

一、利润总额的组成 物业管理公司利润总额包括营业利润、投资净收益以及营业外收支净额等。其计算公式为： 利润总额营业利润投资净收益营业外收支净额

（一）营业利润 营业利润是指物业管理公司从事经营服务业务活动所取得的纯收益。其计算公式为： 营业利润经营利润管理费用财务费用 其中：经营利润营业收入营业成本营业费用营业税金及附加 上式中：营业收入公共性服务收入代办性服务收入 特约服务收入租赁服务收入 兼营服务收入 营业成本公共性服务成本代办性服务成本 特约服务成本租赁服务成本 兼营服务成本

（二）投资净收益 投资净收益是指公司的对外投资收益减去对外投资损失后的净额。其中，投资收益是指公司对外投资获得的利润、股利和债券利息，公司对外投资到期收回或中途转让取得的款项高于实际投资数额或账面净值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。投资损失是指公司对外投资到期收回或中途转让取得的款项低于实际投资数额或账面净值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在投资单位减少的净资产中所分担的数额等。

（三）营业外收支净额 营业外收支净额是指营业外收入减去营业外支出后的净额。１．营业外收入。这是指与公司经营活动无直接关系的各秤收入，包括固定资产的盘盈和变卖的收益及罚款收入、确实无法支付按规定转作营业外收入的应付款项和对外索赔收入等。２．营业外支出。这是指与公司经营活动无直接关系的各种支出，包括固定资产的盘亏及变卖损失、固定资产和流动资产因自然灾害等造成的非正常损失（扣除保险公司赔偿款后）、违约金以及公益救济性的捐赠等。

二、利润形成的核算

（一）账户的设置 １．“本年利润”账户。物业管理公司应设置“本年利润”账户，用以核算公司在本实现的利润（或亏损）总额。该账户为所有者权益类账户。期末结转利润时，公司将“营业收入”、“营业外收入”账户的余额转入该户的贷方；将“营业成本”、“营业费用”、“营业外支出”、“营业税金及附加”、“管理费用”、“财务费用”等账户的余额转入该账户的借方；将“投资收益”账户的净收益转入该账户的贷方，如为投资损失则转入该账户的借方。终了，将本年收入和支出相抵后计算出本年实现的利润总额（或亏损总额）全部转入“利润分配”账户，结转后本账户无余额。２．“投资收益”账户。物业管理公司应设置“投资收益”账户，用以核算公司对外投资取得的收入或发生的损失。该账户为损益类账户，公司取得投资收入时，借记“银行存款”、“长期投资”等账户，贷记本账户；公司转让、出售股票、债券，借记“银行存款”等账户，贷记“短期投资”、“长期投资”账户，差额借记（或贷记）本账户；债券到期，收回本息，借记“银行存款”等账户，贷记“长期投资”、“短期投资”账户和本账户；收回其他投资时，其收回的投资与投出资金的差额，作增减投资收益处理。期末应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户应无余额。３．“营业外收入”账户。该账户属于损益类账户，账户的贷方反映本期发生的各项营业外收入，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的贷方，结转后该账户无余额。该账户应按收入项目设置明细账。例天业物业管理公司年末固定资产清理净收益元，因债权公司解散多年无法归还的应付款项元。作会计分录如下：（１）发生时： 借：固定资产清 其他应付款 贷：营业外收入（２）期末结转时： 借：营业外收入 贷：本年利润 “营业外支出”账户。该账户属于损益类账户，账户的借方反映本期发生的各项营业外支出，期末应将该账户余额转入“本年利润”账户的借方，结转后该账户无余额。该账户应按支出项目设置明细账。例天业物业管理公司固定资产盘亏１台，原值元，净值元。作会计分录如下：（１）盘亏时： 借：累计折旧 待处理财产损溢——待处理固定资产损溢 贷：固定资产（２）批准转账： 借：营业外支出 贷：待处理财产损溢——待处理固定资产损溢（３）期末结转时： 借：本年利润 贷：营业外支出

（二）利润结转的核算 按有关制度规定，物业管理公司实现的利润（或亏损）总额一律通过“本年利润”账户进行核算。期末将各损益类账户的余额转入“本年利润”账户，其中将收入类账户的余额转入“本年利润”账户的贷方，将支出类账户的余额转入“本年利润”账户的借方，结平各损益类账户。结转后，“本年利润”账户如为借方余额，则为本期亏损总额；如为贷方余额，则为本期利润总额。终了，必须将“本年利润”账户结平，转入“利润分配——未分配利润”账户。例天业物业管理公司当月应结转营业收入元，营业外收入元，营业成本元，营业税金及附加元，营业费用元，管理费用元，财务费用元，营业外支出元。作会计分录如下：（１）结转收入： 借：营业收入 营业外收入 贷：本年利润（２）结转成本及费用： 借：本年利润 贷：营业成本 营业税金及附加 营业费用 管理费用 财务费用 营业外支出 “本年利润”账户贷方发生额元与借方发生额元轧抵后的贷方余额即为利润总额元。利润总额减去所得税后即为公司的净利润（税后利润）。

三、所得税的核算

（一）所得税的性质 企业所得税既是一项税金，又是企业成本费用的构成项目之一。在确定利润总额的基础上，物业管理公司应当按照《中华人民共和国企业所得税暂行条例》和《企业所得税会计处理暂行规定》调整应纳税所得额，依法计算与缴纳企业所得税。从收入与费用应当配比一致的原则来看，企业所得税是物业管理公司获得收益后的一项费用支出，即企业所得税是公司为了取得收益所花费的代价，没有收益自然不必花费这笔支出，只要有收益就应当依法纳税。所得税的课税对象是企业的生产经营所得和其他所得。在提供物业管理服务过程中，物业管理公司取得了公共性服务收入、代办服务收入和特约服务收入等，从这些收入中扣除成本费用后的余额即为所得，物业管理公司应按企业所得税税法的规定交纳所得税。但是应纳税所得额与会计中的利润不同，即二者对收入、成、费用和损失的确认不同，因此，计算应纳税所得额时，可以会计利润（利润总额）为基础，依据税法的规定进行适当调整即可。其计算公式为： 应纳税所得额会计利润（利润总额）税收调整项目金额 企业超过国家有关财务、税收法规规定的范围和标准支出的各项费用，都将减少利润。而税法规定的计税利润不得扣除这一部分支出，即企业在计算应纳所得税时，应在利润总额基数上加进这部分支出数。如公益救济性质以外的捐赠和赞助支出；超过全年销售净额的企业业务招待费支出（全年销售净额在万元以下的按，在万元以上部分按计）；超过工资总额 的消费性福利支出；超过银行规定利率部分的利息支出等。由于这种差异并不是会计处理上的错误，而且也不会影响以后各期的纳税额，所以对于差额不必作账务上的调整。企业所得税率是确定所得税税额的依据之一，我国现行企业所得税税率为统一的比例税率 例天业物业管理公司营业净收入为元，管理费用中包括业务招待费元，利润总额为元，以所得税率计算应交所得税，并作会计分录： 按财税制度规定可以列入管理费用的业务招待费为：（元）永久性差异额为：（元）应交所得税为：（）

物业会计 篇5

关键词：物业管理,会计核算,特点

物业管理公司是从房地产开发企业中发展出来的一个新兴的行业,它在经营过程中所发生的物化劳动和活劳动的消耗,也需要通过货币形式加以综合计算,以反映和控制企业在经营过程中发生的成本和费用,并通过成本、费用与收入相配比,计算出企业已实现的利润(或已发生亏损的弥补情况)。这些能够用货币形式表现的经济活动,就是物业管理公司会计所要核算和监督的内容,笔者试图对这一问题发表自己的一些浅见。

一、物业管理公司会计核算的概念及其特点

在物业管理公司中,会计核算是其财务管理的一个重要内容。物业管理公司的会计核算就是以货币的形式全面、系统、连续地反映和监督物业管理公司及内部各核算单位生产经营过程的各种经济活动,并定期编制财务报告,向有关信息使用人提供财务信息。

物业管理是一个新兴行业,其会计核算具有自己的专业特点,与其他行业相比主要表现为:

1、由于物业管理公司的经营过程既不涉及生产活动,也与销售活动无关,大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务,其资金运动过程及形式相对简单,从而决定了财务核算对象相对简单。

2、物业管理公司的各项收费的监督不仅来自企业自身,还来自政府有关部门以及物业的业主等,使其对资金运作过程的监督督更为全面。

3、物业管理公司的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息,物业管理公司所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

二、物业管理公司会计科目的设置

正确合理地设置会计科目,是正确组织会计核算的重要前提,也是会计核算的一种专门方法。物业管理公司应按照财政部统一制定的《企业会计制度》,正确设置和使用会计科目,在不影响会计核算要求和会计报表指标汇总,以及对外提供统一的财务会计报告的前提下,物业管理公司可以根据需要自行增设、减少或合并某些会计科目。

(一)资产类会计科目

1、流动资产类会计科目:可以分为货币资金类、短期投资类、结算资金类和存货类会计科目。具体包括现金、银行存款、其他货币资金、短期投资、短期投资跌价准备、应收票据、应收股息、应收账款、其他应收款、坏账准备、在途物资、原材料、低值易耗品、库存商品、商品进销差价、委托加工物资、委托代销商品、存货跌价准备、待摊费用等。

2、长期投资类会计科目:包括长期股权投资、长期债权投资等。

3、固定资产类会计科目:包括固定资产、累计折旧、在建工程、固定资产清理等。

4、无形资产类会计科目:包括无形资产等。

5、其他资产类会计科目:包括长期待摊费用等。

(二)负责类会计科目

1、流动负债类会计科目:包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付职工薪酬酬、应付利润、应交税金、其他应交款、其他应付款、预提费用、代收款项、待转资产价值等。

2、长期负债类会计科目:包括长期借款、长期应付款、代管基金等。

(三)所有者权益类会计科目

1、资本类会计科目:包括实收资本或股本)等。

2、公积类会计科目:包括资本公积、盈余公积等。

3、未分配利润类会计科目:包括本年利润、利润分配等。

(四)成本类会计科目

包括物业工程等。

(五)损益类会计科目

1、主营业务类会计科目:主营业务收入、主营业务成本、主营业务税金及附加等。

2、其他业务损益类会计类科目:包括其他业务收入、其他业务支出等。

3、期间费用类会计科目:包括管理费用、财务费用等。

4、投资损益类会计科目:包括投资收益等。

5、营业外损益类会计科目:包括营业外收入、营业外支出等。

6、其他损益类会计科目:包括所得税等。

三、物业管理公司会计核算的特点

由于物业管理公司是从房地产开发企业发展出来的一个新兴行业,按照《企业会计制度》、《物业管理企业财务管理规定》、《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》的规定,进行会计核算。物业管理公司接受物业产权人的委托,对居住小区房屋建筑物及附属设施设备等公共财产及公共事务进行管理时,应根据不同情况进行会计处理。《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》突出以下几方面规定:

1、物业管理公司一般按年度收费,预先向房屋产权人或使用人收取物业管理服务费用,分期确认收入。对于物业管理公司预收的款项,通过“预收账款”科目进行核算,预收款项记入该科目贷方,分期确认收入时,从该科目借方转人“主营业务收入”贷方。预收物业管理服务费时,借记“银行存款”、“现金”等科目,贷记“预收账款”科目;向物业产权人或使用人提供物业管理服务并确认收入时,借记“预收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目。

2、物业管理公司在向物业产权人或使用人代收水电费、煤气费、有线电视费、电话费以及受物业产权人委托代为收取房租时,可单设“代收款项”科目,各种代收款项记入该科目贷方,支付代收款项时,记入该科目借方。物业管理公司取得代收款项时,借记“银行存款”、“现金”等科目,贷记“代收款项”科目,将代收的款项交付给有关单位并同时收取代办手续费时,借记“代收款项”科目,贷记“银行存款”、“主营业务收入”等科目。

3、物业管理公司为了清晰地核算代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金的收支,应该单设“代管基金”科目,过去有的物业管理公司将维修基金归集在“应付账款”科目,也有归集在“长期应付款”科目,《物业管理企业会计核算补充规定(试行)》增设了“代管基金”是为房屋使用人和业主代管的部分基金,此改革既符合国家规范,又符合物业公司实际。收到代管的房屋共用部位维修基金和公用设施设备维修基金时,借记“现金”或“银行存款”科目,贷记“代管基金”科目。收到代管基金的银行存款利息时,经业主委员会或者物业产权人、使用人认可后转入代管基金滚存使用,借记“银行存款”科目,贷记“代管基金”科目。本企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程的,实际发生工程支出时,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“库存商品”或“原材料”等科目;工程完工,经业主委员会或者物业产权人、使用人验收,借记“代管基金”科目,贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;同时,结转完工工程成本时,借记“主营业务收入——物业大修成本”科目,贷记“物业工程”科目。外单位承接大修、更新、改造工程的,工程经业主委员会或者物业产权人、使用人同意付款时,借记“代管基金”科目,贷记“银行存款”科目。

4、物业管理公司有偿使用产权属于全体业主的商业用房和公用设施设备(不含办公用房,因据《深圳经济特区物业管理条例》第五十二条规定:建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房,包括物业服务设备用房、物业服务办公用房和业主委员会办公用房),支付各种使用费用时,应按受益对象,借记“主营业务成本”、“管理费用”等科目,贷记“代管基金”科目。

5、物业管理公司从事物业管理和其他经营活动取得各项收入时,借记“银行存款”、“现金”、“应收账款”等科目,贷记“主营业务收入”、“其他业务收入”科目,并按物业收入的种类分设“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等明细科目。在每个会计期间结束时,应按税法规定计算应纳税金,借记“主营业务税金及附加”科目,贷记“应交税金”、“其他应交款”等科目;交纳税金时,借记“应交税金”科目,贷记“银行存款”科目。

6、物业管理公司对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行维修和装饰装修所发生的支出,可单设“物业工程”科目核算。企业承接的房屋共用部位、公用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出,借记“物业工程”科目,贷记“银行存款”、“原材料”等科目。工程完工,其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转账,借记“代管基金”科目,贷记“主营业务收入——物业大修收入”科目;结转已完物业工程成本。借记“主营业务成本”科目,贷记“物业工程”科目。企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出,也通过“物业工程”科目核算。

7、物业管理公司从事物业管理活动,为业主委员会或物业产权人、使用人提供维修、管理和服务过程中发生的各项支出,按照国家规定计入成本、费用。在物业管理活动中发生的直接人工费和直接材料费等,应借记“主营业务成本”科目,贷记“银行存款”、“应付职工薪酬”、“原材料”、“库存商品”等科目;物业管理活动中发生的间接费用,期末应采取一定的分配方法,计入“主营业务成本”科目。在管理和服务过程中发生的各种间接费用,借记“管理费用”等科目,贷记“银行存款”、“原材料”、“库存商品”、“应付职工薪酬”等科目。

8、物业管理公司应于每个会计期间结束时进行财务成果核算,将各项收入结转到本年利润,借记“主营业务收入”、“其他业务收入”、“投资收益”、“营业外收入”等科目,贷记“本年利润”科目;将各项支出结转到本年利润,借记“本年利润”科目,贷记“主营业务成本”、“主营业物税金及附加”、“其他业务支出”、“管理费用”、“财务费用”、“营业外支出”等科目。计算出会计期间的利润总额,再计算出应交纳的所得税,借记“所得税”科目,贷记“应交税金”科目;结转所得税时,借记“本年利润”科目,贷记“所得税”科目;交纳所得税时,借记“应交税金”科目,贷记“银行存款”科目。

物业管理公司应于每个会计期间结束时,根据会计账簿记录编制财务会计报告。财务会计报告应报送业主委员会、物业产权人及其他有关部门。

参考文献

[1]、吴彦文.对新会计准则下物业管理企业财务核算的探讨[J].黑龙江生态工程职业学院学报,2008(3).

[2]、刘明香.论物业公司的会计核算和财务管理[J].北方经贸,2007(9).

浅谈物业管理企业的内部会计控制 篇6

一、物业管理企业内部会计控制的现状

内部控制是由企业董事会、经理阶层及其他员工实施的, 为保证财务报告的可靠性、经营活动的效率和效果、相关法律法规的遵循性等目标的实现而提供合理保证的过程。内部控制整体框架包括了内部环境、风险评估、控制活动、信息与沟通及内部监督, 而内部会计控制又是内部控制的核心。物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性, 它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品, 因此会计控制相比较于其他行业也存在一定的特殊性。由于物业行业在我国存在时间较短, 很长一段时间是作为房地产行业的一个分支, 因而缺乏专门性的规范和制度进行指导, 内部会计控制制度的建立就需要在《企业内部控制基本规范》的指导下, 根据各个物业管理企业自身特点, 建立起一套切合实际, 行之有效的内部会计控制制度。以下简单介绍陆家嘴物业管理有限公司 (以下简称陆家嘴物业) 在内部会计控制中遇到的问题及采取的一些相应的对策。

二、陆家嘴物业内部会计控制中存在的不足

(一) 内部会计控制制度不规范。

究其原因, 一方面是陆家嘴物业的经营规模在物业行业中属于大型企业, 业务活动涉及的金额一般较小, 但是业务量却很大, 考虑到成本效益原则, 没必要专门设置内部控制部门和机构, 往往造成权责不清的局面。另一方面, 陆家嘴物业管理的物业类型多样, 包括住宅、办公楼、学校、大型会展中心及厂房, 管理区域分散, 遍布上海市的多个区县及江浙两省, 财务现场管理难度较大, 预算流于形式, 难以制定一套统一规范的内部会计控制制度。

(二) 内部控制制度有其固有的局限性。

即使建立了相对完善的会计控制制度, 也有可能因为执行人员掌握信息量不完备、理解错误、曲解指令等因素的限制导致主观判断失误, 以及受共同的利益驱使串通一气实施舞弊而导致会计控制制度无效。陆家嘴物业由于基层管理处财务工作人员流动性较大, 大部分财务人员往往并未真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论和方法, 也缺少内部控制管理工作经验。

三、陆家嘴物业加强内部会计控制制度和保障机制

针对企业内部控制存在的不足, 首先要建立一套适合本单位情况的规范统一的内部会计控制制度, 其次为保障内部控制制度的有效运行, 还必须建立相应的保障机制。

(一) 建立规范的内部会计控制制度

1. 组织结构控制

首先要从本企业的组织机构开始。应当遵循不相容职务相分离的原则。主要表现在以下几方面。 (1) 业务职能与财务职能相分离。例如, 业务的审批与财务审核, 业务流程的审批由企业OA系统操作, 主要针对各类收支合同即特殊事项的可行性及合理性进行审核。而财务审核则是在业务流程审核通过的基础上, 采用内部管理软件进行操作, 着重审核各类具体业务的合法性及金额的正确性。 (2) 业务授权与执行职务相分离。例如, 供应商的确定与采购业务的执行, 公司成立了合格供应商专门评审小组, 根据科学的供应商评估及准入制度, 确定合格的供应商名单, 由各管理处按预算从合格供应商处采购。 (3) 业务执行与记录相分离。例如, 货币资金的收支与记账、对账。针对管理处分布区域较分散的特点, 采用银行网点共享和POS机刷卡的两种方法, 由管理处工作人员将各类收入及时解入银行, 经内部管理软件审核通过的支付项目, 由公司出纳人员通过网上银行直接支付。各主管会计对收入及支出进行审核并记账, 定期对账。此外, 对一项经济业务处理全过程的各个步骤也要分派给不同的部门和人员来负责。对不相容职务进行分工负责, 有利于防止差错, 堵塞漏洞, 能对保护财务安全起到积极作用。

2. 授权批准控制

授权批准是指企业在处理经济业务时, 必须经授权批准才能进行处理, 未经授权批准, 即不允许接触和处理这些业务。我们将授权分为一般授权和特别授权, 一般授权主要是对经日常发生的业务而言, 以管理部门的文件规定一般性交易办理的条件、范围和对该交易的责任关系, 各职能部门、分公司及管理处根据规定, 指派具有胜任能力的人员进行逐级审核, 一般经过管理处--管理部门—财务部门—公司/分公司总经理等几个部门审核。特别授权是对特定交易金额及特定经济业务活动的授权, 特定交易金额的授权是指除一般流转程序之外, 对于支付金额超过一定金额的业务, 还需要由财务总监审核, 对于收入及支出开具的支票, 由公司较高管理层采取两人以上手工会签;特定业务活动的授权, 是对管理当局认为个别交易必须经批准的情况, 如对外投资、资产处置、资金调度、资产重组、收购兼并、担保抵押、财务承诺、关联交易等重要经济业务事项的决策权, 以及超过一般授权限制的常规交易, 都需要特殊授权。这种授权只涉及特定的经济业务处理的具体条件及有关具体人员, 且应保持在董事会及较高管理层手中。

3. 预算控制

预算是以企业战略为基础, 引导企业资源优化配置的过程。如何运用资源比获得资源更重要, 战略决定资源配置, 资源配置决定企业的未来。陆家嘴物业下属三个分公司, 每个分公司都是一个利润中心, 公司本部职能部门是费用中心, 公司的整体预算就是以公司经营目标为起点, 各分公司和职能部门预算的汇总和整合。各部门和分公司在制定预算时应遵循以下规则: (1) 投入产出规则; (2) 事前控制规则; (3) 执行批准规则, 预算执行必须事先经公司管理层批准, 并且预算申请必须文本化; (4) 唯一控制规则, 没有预算的项目不得执行, 除非调整预算; (5) 事后考核规则; (6) 调整规则, 预算执行是动态的, 在预算执行过程中需要不断检验及修正, 各分公司可以在授权范围内, 对预算及时进行微调, 但公司总体预算调整的最终权力属于公司管理层。

(二) 建立内部会计控制实施的保障机制

建立一套内部会计控制制度, 还必须要有保障机制来保证其有效运行, 陆家嘴物业正是在完善内部控制环境的基础上, 通过计算机内部管理软件来保障控制活动的有效运行的。

1. 完善企业的会计内部控制环境

首先, 企业全体员工尤其是管理层应当树立会计内部控制理念。会计内部控制是否有效关键看企业员工有没有会计内部控制观念, 特别是看管理层是否重视会计内部控制制度。其次, 加强人力资源投资, 提高员工素质, 《企业内部控制的基本规范》要求率先在上市公司施行, 而陆家嘴物业作为上市公司的全资子公司, 必将要严格执行该准则。这就要求财务工作人员不断进行后续教育, 加强对先进企业的学习, 不断提高自身业务素质。

2. 通过计算机信息技术来保障内部会计控制的有效运行

由于陆家嘴物业业务量很大, 每月收支项目近千笔, 但是每笔业务金额往往很小, 通过人工进行核算控制既不经济也不准确。因此, 基于业务实际, 为满足业务需求, 同时确保风险受控, 有助效率提升, 陆家嘴物业委托软件公司建立了一套适应本企业特点的计算机管理软件, 以期实现预算控制事前化、审批流程定向化、财务核算自动化和费用分析全面化的目标。

(1) 预算管理模块。预先将经审批通过的各部门及管理处的预算导入管理模块, 通过报销审批功能, 所有产生费用均必须在预算范围内支出, 由计算机设定其审批流程, 自动比对预算项目及预算金额, 无预算或超出预算的系统将不予审批通过。通过预算查询功能, 可以使管理者及时了解各部门及管理处详细预算。通过预算执行情况功能, 对预算使用情况实时反应提供系统支撑, 从而导致管理者在进行业务活动审批时对预算整体情况进行有效把握。当预算的执行过程中发生需要调整预算的情况, 编制预算调整并经预算调整审批功能审批, 不经审批通过, 不得调整预算。

(2) 人力资源管理模块。包括职能部门信息、部门岗位信息、员工岗位查询、员工档案信息、招聘员工信息、员工信息审核、员工类别设置、部门类别设置、岗位类别设置。通过部门及部门员工的设定, 可以有效地对全公司的组织结构进行控制。通过不同岗位不同级次的授权, 使业务环节减少了出错的可能性, 潜移默化之中强化了风险管理意识。通过特定人员的权限赋予, 也可以保证对重大事项、重大金额的审批控制。由于建立了详细的员工档案信息, 并规定除人事部外的部门新增和修改员工信息都需要由人事部审批之后才能成为正式数据, 避免了由于人员流动性强, 造成数据安全隐患。

(3) 财务管理模块。由于管理处与财务会计部门相隔较远, 财务数据常常滞后于业务数据, 存在大量实际已发生但未结算的收入信息, 造成信息不对称。我们要求各个管理处在系统中预先录入详细的业户信息, 如房产类型、房屋面积、车位情况及管理费金额, 建立完善的业户档案。通过收款处理, 每月将收到管理费及开出票据核对之后, 按业户名称分别录入, 根据收款日期生成收入凭证, 月末进行结账处理。通过报销审批, 当付款凭证经审核通过后, 生成付款指令, 出纳人员便可根据付款指令进行支付。财务管理模块的报表功能可以对房产信息、日常收费进行统计, 实时生成收缴率和欠费情况的分析资料, 为月度考核统计和预算执行分析提供数据支持。

(4) 票据管理模块。物业管理企业的收费项目除物业服务收入以外, 还包括大量代收代缴费用, 因此发票数量和发票种类都较多, 需要借助计算机系统进行统计管理。票据管理模块包括票据入库、票据领用、票据核销、管理处现有票据查询等功能。购入发票要由专人保管, 并按发票编号逐一办理入库登记, 各部门和管理处在领用发票时做出库处理, 由于票据开出及收款时要按票据编号录入财务管理模块, 因此在进行收入登记的同时, 对已开具发票进行了核销。根据票据查询功能, 生成票据使用汇总表, 对领用时间较长而未核销的票据发出预警, 从而有效地对发票进行管理。

四、结论

以上是陆家嘴物业管理有限公司针对企业的自身情况, 涉及并运行的一些内部会计控制程序。而这些控制程序的设计及运行需要付出一定的成本, 各物业管理企业在建立内部会计控制系统时, 必须视企业的规模大小、管理模式和单位内部存在的所有风险或失误可能造成的损失和浪费而定, 兼顾内部控制的成本与效益原则, 根据内部、外部环境的变化, 不断地修订内部会计控制系统, 不断地调整内部会计控制的程序、方法、内容, 不断地完善内部会计控制, 使之适应企业的经营管理与发展变化。

参考文献