几种物业费催收技巧（精选4篇）
几种物业费催收技巧 篇1
几种物业催款技巧
1.利用春节将至机会，将公司苗圃自行培育的小盆栽鲜花配以新年贺卡为礼物，逐户送达业主并致以物业管理方的新年问候。此做法符合当地习俗、自然流畅，且有礼轻意重之意。新年贺卡上的主要内容包括：“某物业管理公司某服务中心全体员工恭贺新年、合家欢乐等内容”，落款除单位外，还应有服务中心经理签名。“送礼”活动要求管理人员共同参加，并要与业主进行适当交流。管理费催交的序幕由此拉开。
2.按照中国人过年的习惯，过完十五年方结束。故农历十五以后，再次以物业管理公司服务中心名义向全体业主派送新春贺卡，派送形式与上相同。但此次派送贺卡时附带一张服务中心致业主的“温馨提示”，客气委婉地提示业主主动按时缴纳管理费等等。同时，服务中心展开多种手段和多样形式的宣传活动，主题围绕“物业管理服务的涵义和内容”以及“缴纳管理费是业主应尽的义务”等内容进行。
3.“温馨提示”预定缴纳时间截止后5日内，在小区公告栏以公告方式鸣谢，对缴纳管理费业主表示感谢并公布名单。同时宣传核心转向“缴纳管理费是业主应尽的义务，不交管理费是侵犯其他业主的合法权益的行为”等主题。以舆论宣传等方式敦促业主限期主动缴纳管理费，此阶段约为7－10天。
4.敦促期结束后，开始实施连续催交行动。选择一统一行动时间，以每三天或每四天发一款的频率，将事先设计好的十款管理费催交通知书分次送达未交管理费的业主。为强化效果、增加压力，管理费催交通知书的颜色应由浅变深，口吻、内容也应逐步趋于强硬。自第六款开始，要求业主签收，并计收滞纳金，此阶段是催交工作最为艰苦的时期。
5.催款通知书全部发出，业主逾期仍然未交管理费，则服务中心公开向业主发出“告部分业主书”，对未交管理费业主进行谴责并公布名单，限期缴纳，逾期不交将采取必要的措施。为进一步督促，将每栋欠费业主名单及金额在楼层公告栏公告。同时，加强“管理费与业主义务”以及相关法规知识等的宣传。
6.经过以上二个月左右的工作，业主欠交管理费的面一般会缩减到业主总数的10%以内。这表明管理费催交取得决定性的胜利。余下欠费业主、拒交到底的少数业主，应采用联合业主委员会共同做工作，采用行政仲裁或寻求司法解决等途径和手段以求问题的最终彻底解决。
7.物业管理是一个系统工作，催交管理费也不是孤立的。进行上述工作的同时，物业管理方应会同建设单位应召开各种形式的座谈会、联席会，通报各项工作进展、征求业主意见、互动交流，以解决拒交管理费问题为突破口，贴近业主、明辨是非，充分协调各方关系，实质性地推动业主和建设单位矛盾和问题的解决。建设单位也应以此为契机，展开大规模的公关活动，切实树立诚信负责的良好企业形象，彻底扭转被动局面，争取物业遗留问题的全面妥善解。
【物业催款方法及技巧】
1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。
2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和技工遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。
3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。
4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。
5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。
6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。
7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。
8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。
9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。
10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。
11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。
12．收费工作要“心到、做到、嘴到”，收费成员保持积极主动的态度和方式去收取物业费。
【分享些收费方法与技巧】
1.经理助理（尤其是客户主管）要亲自上门收费。笔者服务中心收费小组分成几部分：一部分是以客户主管牵头，客户助理为组员，此小组占整个收费工作的三分之一；第二组以经理牵头，所有经理助理是组员，解决一些客户助理无法完成的疑难问题；第三部分，以经理为主，处理往年欠费的遗留问题。
2.在催费时，先发催费函，然后给业主发律师函，第三轮发“律师函后函”，“律师函后函”上恳请业主将不交费的原因和家中存在的问题在“律师函后函”上写明，返回服务中心，服务中心将尽力解决，服务中心本着与业主真诚相处的原则，最好与业主以友好、解决问题的态度和方式与业主沟通协调问题。发律师函后，笔者有15%的业主能交物业费。
3.服务中心对收费成员在收费过程中遇到的问题进行汇总分类，每天经理助理都要开“碰头”会，不断调整收费策略，在收费较好的高峰时，预测会有低谷的出现，提前对收费策略制定预防措施。
4.打仗要靠司令部，服务中心经理和经理助理相当于收费工作的“司令部”，对整个收费工作要作好全面指挥。
5.收费“司令部”核心成员每天要分析收费进展状况；同时，特别关注客户助理等收费小组成员的心态，对连续几天收费排名靠后的成员，了解其原因：是主观倦怠，还是需要服务中心的支持；经理助理要主动对下属给予关心，保持沟通。
6.每3天就要给客户助理开会，大家共同探讨收费措施。
7.离年底越近，催收时间越紧迫。与业主比较有效、节省时间的沟通方式是通过文字交流，服务中心制定统一的“收费答客问”，对业主反映比较共性的问题编写成页，遇到业主提出疑问，为避免纠缠，可以给他一份，以提高收费人员与其沟通的效率；同时避免收费人员中了业主的“圈套”。
8.与业主是一个长期相处沟通的过程，在收取物业费的同时，要及时为业主解决问题，不能只收费，不解决问题；要逐渐建立物业在业主心目中好的口碑，为明年更好地收费奠定基础，埋下伏笔。
第二次催收物业通知书 篇2
第二次催收物业通知书
阁下: 您好!阁下所认购的XXXX 阁 座 单元,未能于第一次收楼通知书的最后限期 年 月 日前来天英物业管理公司客户中心办理收楼手续,我司客户中心已于上述期限前曾以电话或邮寄的方式通知贵户,但阁下目前仍未配合完成办理收楼手续,为此,敬请阁下收到第二次催收物业通知书后一个月内务必前来办理收楼手续.为共同维护天英物业管理有限公司及XXXX物业管理服务系统的正常运作,对逾期仍未办理收楼手续的单元,我司将按现行的广东省及中山市有关的物业管理政策法规向贵单元收取物业管理费的5‰每日作为滞纳金.望阁下按以下具体的收费清单前来办理手楼手续.特此通知!
附表:(单位:元)欠费月份管理费管理押金维修基金IC卡押金金额滞纳金合计金额
抄 报：董事办、总经办、行政人事部
各1份
下 发：物业公司各管理处、全安服务部主任、队长及各岗亭
我公司电话催收技巧培训 篇3
一、逾期客户基本分类。
我们的逾期客户可以分为三种：
1、可联账户，即本人可以联系到。这种客户不还款大概有以下三种情况，一是客户恶意拖欠不还（这种情况在我们客户中占得比例还是比较少的）；二是客户手里真的没钱，原因可能是被别人骗钱、资金链完全断了等等。三是客户手里有一部分钱，但是由于他欠好多家公司钱还不过来，这种客户就是哪家的催收力度强就先还哪家。对于这三种客户，我们很难判断他到底是那一种情况，所以我们都要当做第三种情况来对待，就是当做客户手里有钱，我们只有狠狠地逼着他他才会把钱还给我们。
2、半失联账户，即本人联系不到，但是亲属可以联系到的。这种客户亲属一般都会说跟本人没有联系了，这种话多半是假话，不用去相信他。要不断的给亲属打电话，直接跟他的亲属说，***欠钱我们找不到他，只能找你来还钱。这种的亲属多半都会联系本人跟你联系。
3、失联账户，即本人和联系人都联系不到。对这种客户首先要联系他的通讯录和通话清单里的电话，寻找清单里有没有他的亲属，然后跟其他联系人打听一下欠款人的最新情况。如果还是联系不到本人及亲属，只能从网上通过搜索电话、姓名等方式寻找欠款人信息。
二、催收的基本步骤和话术：逐步施压，一步一步突破对方的心理防线。
1、打本人电话。“***，你在平安银行的月还5号怎么没有还款，你今天上午还是下午去还？”不管本人有什么理由拖欠不还，我们都不能给他放宽期限。
（1）如果对方同意今天下午3点还款，那么在两点半的时候一定给他去个电话：***，你不是承诺平安银行3点还款吗，现在两点半了你往银行走了吗？”这样一是提醒他别忘了还款，二是给他紧迫感，让他感觉到我们特别重视这件事情。
（2）如果对方不同意今天还款，想拖延，“你的还款日是5号，已经给你拖了一天了，你还想拖到什么时候？我们这里不是菜市场，不是你可以讨价还价的，合同上怎么说的就该怎么还。”如果客户看起来实在是还不上钱，“***，你如果现在手头紧真的拿不出钱来，我们也不是没有人性，也不难为你，但是你自己得拿出点诚意来让我相信你。你看你现在欠了4000，你今天先给我还上2000，这样我也好向领导交代，好给你申请拖延一下。否则你空口无凭的无不可能给你拖延那么多天。”
（3）如果对方不想还罚息，“罚息都是按照合同算的，如果你按照约定时间还款，我们一分钱也不问你多要。罚息都是电脑计算的数据，谁也控制不了，一分都不可能给你免。我们海华有这么多客户，如果每个逾期客户都跟你一样，我们公司还怎么运营？别跟我讨价还价，说多少都没用，我们公司从来没有这规矩。”如果对方还是执意不还罚息，那就天天打电话骚扰他，最后他肯定也不会再为了几百块钱而计较。
（4）如果对方说没钱，“没钱还你不会借吗，就这么几千块钱又不是几万，找几个朋友一人借几百就够了，如果你自己开不了口，我替你问你的亲属和联系人打电话借钱。”这样说也是在侧面告诉他，如果你再不还钱，我就通知你所有的联系人让他们都知道你在外欠钱不还。
（5）如果对方耍无赖，说现在就是没钱，什么时候有钱了什么时候还，或者说你们态度不好我就不还了之类的，“***，你以为我们公司不能把你怎么样了是吧？你这样可以，既然给你打电话没有用，那我从今天开始每天半夜给你的联系人打电话，你不是有通讯录和通话详单在我们这儿吗，到时候就不止我一个人打电话骂你了。”
2、如果本人不接电话或者打电话没有用，有配偶的打配偶电话。“***，你对象***在我们平安银行借的钱你知道吧，昨天5号应该是月还日怎么没有还款？你们今天打算几点去存上？”如果本人说不知情，“你知不知情他都是在我们这里借钱了，不信你可以去问问他。你们俩是夫妻，我们有权利问你要钱。”如果配偶说已经离婚了，“借钱的时候你们还是夫妻，即使你们离婚了还是你们的共同债务。除非你们离婚的时候把债务划分清楚了，那需要你提供证明给我。”很多欠款人如果跟配偶离婚了，更害怕让配偶知道自己欠款的事情，所以离婚人员的配偶也是一个很重要的点。
亲属的电话接通，“***你是张三的哥哥或者姐姐或者母亲吧，他在平安银行借的钱这一期没有还，你让她抓紧存上吧。”第二次打，“张三的钱怎么还没存上，你通知他了吗，他如果现在暂时困难您能不能先替他还上呀，大家都是亲戚，放我们这里不还还涨利息。
3、拨打单位电话。如果本人还在原单位工作，第一次打电话最好不要说对方欠钱的事情，可以直接找欠款人接电话，让他知道我们已经找到他的单位来了。如果对方不在，可以跟接电话的人说“我我们是平安银行的，你让***回来给我回个电话吧，找他有急事。”如果对方耍无赖，那可以直接打到他单位去闹“***在我们这里欠钱不还，他平时是不是人品就特别差？你跟他说让他抓紧还钱，要不然就去公司找他让所有人都知道。”如果对方已经从单位离职，那只能再寻找他新的单位地址。这种单位的一般是对于工薪贷和精英贷来说的，尤其是精英贷，单位都比较好，所以找他的单位比较有用。但是对于助商贷，达到单位去再核实一下工厂的近期经营状况。客户的社保号尽量也留下，如果以后客户换了新的工作投保后可以比较方便的查询新的投保单位。
4、打联系人电话。联系人电话首次拨打时可以稍微客气些，“***，你是张三的朋友是吧，他在我们平安银行做的贷款你应该知道吧，这一期的月还昨天应该还，但他一直没还，我们也没联系上他，麻烦你转告他一下吧。”如果客户和联系人都态度比较差，可以也跟他态度差。如果对方说不认识欠款人，也不要相信他的话，“你这个号码是什么时候开始用的，如果不认识他当初为什么填写了你的电话呢？你务必转告他，逃避没有用，到哪我们都能把他找出来。”
5、拨打所有通讯录和通话清单电话。
6、实地外访催收。对于打电话催收没有用的，就必须要上门实地。尤其是对于前几期就出现逾期的客户，上门催收必须尽快进行。我们上门催收一定要抱着必须把钱要回来的态度，我们去不是跟他们好好谈的，因为能谈得在电话里都已经谈了，上门催收使我们最后一招，所以必须要强硬，否则我们就没有后路了。如果客户本人在家，“***，我们今天来就是来拿钱的，别的你也不用跟我多说，我们不可能等着你这么一天一天的拖。你手里不可能一分钱没有，现在有多少你直接告诉我。------------如果对方还是说没钱，让我们回去，那可以说“我们大老远的过来你就打算让我们白跑一趟是吧？你好意思的吗，起码我们的路费车费人工费你得给我们拿出来吧，让我们就这么走不可能，你以为打发乞丐呢，不行我们就住在你家跟着你，你什么时候拿出钱来我们什么时候走。”如果对方就是说没钱怎么都不给，并且本人家里或者厂里有设备或者其他东西，可以说，如果你真没钱给你缓缓可以，你得给我们个东西作抵押吧，我们公司有物品抵押合同，可以拿出来给对方签上，商定还款的日期。如果本人不在家亲属在家，“今天我们来你们家就是来拿钱的，钱又不多就几千块钱，张三不在家你们就给他垫上吧，要不然我们就弄得街坊四邻都知道，你们觉得这样你们以后还能抬得起头来吗？”如果都没人在家，但是能确定地址正确，那么一定要给对方做点动作。比如说把墙上贴满催收函，小区的楼道单元门都贴满，把门锁用胶带封死等等。让对方知道我们开始折腾他的日常生活了。
几种物业费催收技巧 篇4
◇ 如何处理“销售难、收款更难”的两难问题？
◇ 如何实现销售最大化、回款最快化和坏帐最小化？
◇ 如何选择分销商和大客户才能避免赊销风险并如何建立客户的赊销档案？
◇ 如何应对客户拖延付款的理由？如何制定催帐策略？如何让呆帐起死回生？
◇ 如何提高信用意识和信用管理水平，以实现快速收款、增加现金流量？
世界级企业的实际操作方法已经证明，建立一套切合公司实际需要的信用管理体系能够有效地减少公司的呆帐、坏帐,保障企业健康持续稳定发展。
应收账款管理及信用风险控制与催收实战技巧
【时间地点】 2012年6月02-03日 深圳 | 2012年6月09-10日 上海 | 2012年7月14-15日 深圳
2012年7月20-21日 上海 | 2012年8月25-26日 深圳 | 2012年9月01-02日 上海 2012年10月20-21日深圳 | 2012年10月27-28日上海 | 2012年12月08-09日深圳 2012年12月14-15日上海
【参加对象】 董事长、CEO、总经理、副总经理、分公司经理、财务总监、营销总监、营销经理、营销人员、销售经理、区域经理、商务总监、商务经理、企管部经理、高级财会人员、信用管理人员、私营企业老板及法律或清欠人员等。
【费 用】 2500元/人（含培训、指定培训教材、午餐、茶点费等）【全国热线】 4OO-O33-4O33(森涛培训，提前报名可享受更多优惠)
清晰逾期应收账款的回收流程，加快欠款催收，挽回企业呆帐、坏帐损失；加强销售流程中各环节的信用管理，规范合同及票据；了解完整的信用管理流程，培养营销人员的风险意识，协调财务人员与营销人员之间的矛盾。
◇ 帮助您制订合理的赊销政策，准确评估客户赊销风险，合理确定赊销额度；
◇ 掌握客户付款心理、区分客户付款习惯和类型；
◇ 迅速掌握各种预防呆帐和欠款催收实战技能；
◇ 熟悉应收帐款监控和催收的规范化操作流程；
◇ 通过研讨，解决本企业面临的应收帐款管理特殊问题；
◇ 掌握实用的信用控制措施和实战技能；
◇ 懂得如何运用各种信用工具转嫁信用风险；
◇ 懂得如何在大量赊销的同时有效控制信用风险；
◇ 懂得如何建立一套科学完善的全面信用风险和信用管理体系......讲师资历lecturer synopsis 主讲专家：王强先生
王强：中国杰出实战型信用风险和信用管理顾问、成功的培训专家。上海财经大学信用管理硕士专业客座导师；中国商业技师协会全国职业培训与资格认证授权讲师；中国首批财商教育专家，原国内知名的信用管理顾问公司首席顾问师，高级咨询顾问；曾就职于广州市商业银行及香港润轩首饰有限公司，涉足系统建设、信贷控制、财务管理、公司全面管理等领域，均有建树。作为顾问式培训专家，王先生通过对数百家各类企业的销售、信用、评估、商帐管理的咨询和接触，深刻剖析企业的信用管理案例，总结了非常丰富的企业信用管理实际操作经验和培训经验，在企业信用分析和风险管理方面以及个人理财和财商教育方面有着深入的研究。同时，也参与了各级政府的区域信用体系建设咨询工作、数十家大型上市公司信用管理体系建立的咨询工作、银行体系的贷款评估体系建设工作。截止2009年6月，王强老师已主讲过超过120场《应收账催收实务及全面信用风险和信用管理体系建立》专题公开课程,受训人员超过3000余人，满意率平均97%以上，接受过王先生培训指导的部分客户有：广东太古可口可乐、广州百事可乐、松下万宝压缩机、三菱电机、葛兰素史克（重庆）、日立（中国）、汽巴精化（中国）、扬子江乙铣、亚新科工业集团、中国网通上海公司、中石化集团，上海吉兴装饰材料、NGK(苏州)环保陶瓷、兄弟（中国）商业、深圳好易通科技、重庆长安铃木汽车、郑州宇通重工、圣皮尔、江苏大生集团、大田集团、中石化森美、中兴通讯等等超过2000家大中型企业，均受到客户的一致赞扬，实实在在为企业解决了应收账催收及全面信用风险和信用管理难题。
课程大纲curriculum introduction
一、信用风险对企业的影响 1．信用风险的产生 成熟信用交易的前提 中国商业信用环境现状 信用风险的概念 2．信用风险的影响
呆坏账的影响（案例分析）拖欠货款的影响（案例分析）3．信用管理的目标
信用管理如何扩大销售收入 信用管理如何规避风险产生
二、逾期账款的催收思路和技巧 1．企业债务的特性 企业为什么会产生欠款
企业的债务存在怎样的矛盾 2．赊销客户的分析 欠款客户的分类
客户欠款的两大根本要素 客户拒绝付款的借口 3．企业催收政策
企业如何自行催收拖欠的款项
企业催收的各种方法：电话、信函、面访等 4．欠款成功回收的因素 增加催收效果的方法 怎样才能令客户按时付款 5．企业追账的原则 四项追账原则
商业追账的各种手段 企业追账的法律手段
三、应收账款管理的方法及实施 1．应收账款跟踪管理方法 发货前的准备工作
库存管理、送货和发货控制 账单管理系统
2．应收账款管理具体操作 RPM过程监控制度
DSO法：影响DSO的因素、计算DSO的三种方法、如何改善你的DSO A/R的总量控制法：使企业的应收账款处于合理水平
A/R帐龄管理法：制作帐龄记录表、帐龄结构分析、帐龄二维象限图法、帐龄分级管理3．账款难以回收的危险信号 客户拖欠十大危险信号
四、合同管理及票据管理 1．如何保障公司债权
保障公司债权的各种文书有哪些 保障公司债权的三大重要文件 2．合同管理注意的细节 怎么样的合同才有效
签订合同时需要注意的细节 3．票据管理系统 发票的管理 月结单的管理
4．授权委托书的管理 授权委托书的作用
什么情况下需要签订授权委托书 5．其他管理工具介绍
五、客户信息的获得渠道及使用
1．预防商业欺诈 常见的商业欺诈手段 如何防范商业欺诈
2．信用管理客户的分类
不同的管理角度对客户分类依据不同 信用管理客户分类的依据 3．新客户所关注的信息点 体现合法性的信息 体现资本实力的信息 体现业务发展潜力的信息 4．老客户所关注的信息点 体现各种变动状况的信息 体现资本周转状况的信息 体现交易记录的信息
5．核心客户所关注的信息点 核心客户的特点 管理核心客户的要诀
6．各种信息的来源和使用
如何建立企业内部信息管理系统 如何有效利用第三方征信资源
六、信用评估技术与方法 1．信用评估分析框架 可比性
信用评估的三阶段十步骤 2．财务分析
财务报表体系构成
经营活动在资产负债表的体现 经营活动在损益表的体现 经营活动在现金流量表的体现 三张报表的勾稽关系 客户偿债能力分析运用 影响客户偿债能力的因素 客户营运能力分析运用
有效分析客户营运能力的方法 客户获利能力分析运用
有效分析客户获利能力的方法 3．信用评估的综合运用 对赊销客户合理分类管理 营运资产评估模型
营运资产评估模型的用途 特征分析评估模型
特征分析评估模型的用途 合理信用额度的估算公式 合理信用期限的考虑因素 4．信用评估演练 信息量化的手段
客观评价加主观评价的运用
七、信用管理流程的思路和体系建设 1．全程信用管理模式 企业信用管理的三大误区 信用管理职能的合理设置 2．信用管理人员的职责 信用管理人员的素质要求 信用管理人员的技能要求 3．信用管理体系的建立
如何建立适合不同类型企业的信用管理体系