《物业公司服务意识与服务技巧》

《物业公司服务意识与服务技巧》（通用12篇）

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇1

《物业公司服务意识与服务技巧》

【课程介绍】

21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段中，物业管理公司更明确了自己的行业属性：物业服务公司，确立了它 “服务”的性质。今后，物业服务公司的竞争将会出现一个靠品牌竞争、靠管理竞争、靠服务理念竞争的时期，这一时期无论是市场还是业主都将对这一行业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位提出更高的要求。【课程受益】

1、正确认识物业服务理念及其重要性，了解服务意识的重要价值，认清服务意识的本因效应，解读物业服务意识的重要性；

2、了解物业客户服务工作对于个人职业生涯发展的影响力和作用力；

3、强化学习物业服务意识的五项修炼，激活服务人员的主观能动性，提升物业服务人员高度责任心和高效执行力法则，增强危机意识；

4、了解物业客户服务工作必备的素质、挑战及主要难点；强化训练物业服务基本礼仪规范；

5、正确认识物业客户关系对个人及企业的重要性；学习有效管理物业客户期望值的重要价值，学习有效识别物业客户需求技巧；

6、掌握物业客户服务的沟通技巧，掌握处理物业客户抱怨与投诉的方法，享受客户服务全过程；

7、加强物业客户服务人员的能力修炼，重点强化物业服务人员的压力与情绪控制管理；

8、塑造物业服务人员阳光心态，焕发服务激情，强化物业服务人员工作目标，调动工作热情，实现企业与员工的双赢！【课程特色】

本课程针对物业员工特征，针对其服务意识、服务礼仪、服务技巧及职业素养方面出现的弊端进行剖析，并力争精益求精，采用讲授、实际演练、互动体验相结合的方式，具有极强的针对性、指导性、实操性、示范性。【课程设置】

三天（每天6小时）【课程形式】

讲授、案例分析、体验游戏、讨论、实例演练等

【培训大纲】

第一部分： 360度物业服务意识篇 一.服务意识的认知

(一)服务的真正内涵

--360°用“心”服务 1.人们对服务的误解

A.服务没有高低之分 B.服务无处不在

C.人和人之间本身就是互为服务的角色 2.服务在生活中的重要体现 3.什么是服务？

A.有形服务 B.无形服务 C.服务价值 D.服务增值 E.内部服务 F.外部服务 4.谁是我们的客户？

A.认知内部客户 B.服务内部客户的重要性 C.认知外部客户 D.外部客户的重要性 5.寻服务之“根”

A.“付出”=“满意”？ B.客户感知服务满意的起点

(二)物业服务的真正内涵

1.物业服务与个人职业生涯及生活的关系

A.客服人员难道真的是受气包? B.保安工作难道真的是过渡? C.维修人员难道真的是撞钟的和尚? D.保洁工作难道真的让人有偏见? E.“我”个人服务经历的收获分享 2.物业服务人员正确认知自己的本职工作

3.物业服务人员的工作价值所在(个人/家庭/公司/社会)(三)

物业服务意识的六项修炼：

1.担当修炼——重点强化责任和执行力 2.主能修炼——重点强化主动意识 3.善客修炼——重点强化服务姿态 4.协同修炼——重点强化团队意识 5.应变修炼——重点强化灵活技能 6.创新修炼——重点强化创新能力

(四)对业主的正确认知

1.珍惜当下的宝贵资源

2.与业主建议良好关系（人脉=金脉）

第二部分： 360度物业服务礼仪篇 一.礼仪在物业服务中的重要作用

(一)服务业礼仪对照: 1.南北方服务差异 2.星级酒店服务差异 3.高速公路服务差异 4.物业公司服务差异

(二)服务礼仪的最终受益者 二.物业服务礼仪的基本要求

(一)物业服务人员仪容仪表礼仪

1.日常工作化妆

2.饰品的选择与佩戴礼仪

3.日常工作装的基本步骤

(二)物业服务人员的仪态礼仪

1.仪态的美化

2.站姿、坐姿、行姿、行礼、指示„„要领

3.表情——心境的晴雨表

4.学会服务微笑

A.微笑的重要性

B.微笑的价值

C.微笑的种类

D.训练微笑

(三)物业人员接待礼仪

1.日常工作与交往的见面礼仪

A.打招呼与握手

B.称谓礼仪

C.名片的递送礼仪

D.介绍礼仪

E.茶水递送、入座交谈礼节

F.迎接、送别礼仪、礼貌与禁忌

G.同乘电梯及乘车礼节

H.电话礼仪(三)物业服务礼仪的重点强化训练:(各岗位反复操练,特别是核心岗位人员)第三部分： 360度物业服务技巧篇 一． 物业服务基本技巧

1．物业服务人员的自我认知 2．

物业服务人员的素质要求

A．

丰富的物业从业知识 B．

随机应变的物业从业能力 C．

立体式的物业从业观念

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇2

众所周知, 物业管理企业, 属于服务性质的劳动密集型企业, 是以人力为资源通过服务工作来获取利润的。在国内还没有规范的行业样板, 国外的模式也不宜照搬。因此, 要根据服务客户的行业特点, 逐步摸索, 建立健全一套适用的、行之有效的物业管理模式和服务体系。

加大技术管理投入, 提升硬件实力

1.确立“培训是公司永恒的主题”的思路

这是公司一创立就确定的思路, 每年都有几十项培训内容, 培训的方式多种多样, 有能者为师的自我培训, 也有请外教授课培训, 甚至连组织旅游时都启发员工一路学习先进的服务理念和做法。我们将所有培训全部纳入品质督导检查范围之中, 使培训不流于形式而注重内容效果, 使员工整体业务素质得到提高。

2.坚持全员考核的做法

我们物业公司的业务细化可分为30多个专业, 要实施全员考核, 从题库设计、专业分类、考试方式、权重比例到结果评价涉及十分复杂的问题, 但我们坚持了六年, 而且一年比一年效果好。最终要将全员考核纳入公司绩效考核的总框架之中, 成为评价员工业绩的决定性内容, 因为这个考核最真实, 最能量化, 又最具科学性。

3.积蓄技术管理人才

采取招聘、自我培养加委托评审等手段, 不断积蓄技术管理人才, 并注重专业门类的合理性, 同时鼓励员工参加社会的成人职称评审的学习与考核, 在物业行业中最常用的像暖通、给排水、电气、弱电、结构、会计、人力资源管理、物业管理等方面, 做到了专业齐全。采取“内部粮票”的做法, 自己确定评审标准, 通过考核与评议, 对公司技术岗位的员工分为职称系列与工人技术等级系列两大板块, 实施内部先评后聘的办法, 并与工资挂钩, 调动了技术员工学习与提高的积极性。

4.高配置装备

公司每年投入几十万元, 用来购置和升级各种作业工具装备, 从办公自动化、局域网到登高作业、洗地机、打腊机、除草机等环节管理设备;有限空间作业, 焊接、打孔、化验作业等。另外, 还有所有技工人手一套的组合工具, 在竞争中大显身手。

5.实施设备自我管理

业界认为, 物业管理重要的环节在于设备的运行维护管理。这是物业管理的基础环节, 我们公司没有满足于环境与秩序的良好, 而是从起步就充分认识到了行业中更为核心的工作———服务于广电事业大局———并且付之于行动。

凡是能自我操作的设备系统, 大到电站、U PS机房、制冷机房、供热机房、楼宇自控机房、消防监控机房, 小到一般的工程维护施工、设备维修改造施工、疑难材质地面、绿植养护等, 我们全部自己解决问题, 突显了公司技术特长的优势, 降低了企业运营成本, 同时锻炼出一支能解决疑难问题的专业队伍。

6.完善技术档案管理

第一, 从设计、施工、交接查验到运行、维护, 再到大中修和改造, 留档齐全。

第二, 图纸、资料、说明书、洽商函、运行与维护表单、大中修改造, 从立项、实施到竣工的全过程的纸质文件。从移交接受、质量复制、追索收集, 到编目、立卷、归档, 一件不能少。

第三, 从保管、更新到使用和提供数据分析, 这一系列的管理手续, 做的细致、规范, 存档备查。

通过一系列的技术管理投入, 使我们的物业团队能够为广电物业服务起到强有力的技术保障职能, 同时逐渐形成了自己的管理特色, 即技术全面、设备先进、资料详实。为今后不断开辟和拓展新的市场打下了良好的基础, 使我们在同行业中更具竞争力。

广电行业物业管理服务的特殊性

天津广电物业公司隶属于天津广播电视台。由于是广电宣传喉舌, 具有保密、及时、安全等特殊要求, 因此物业服务就具有排他性和相对垄断的特点。但我们不能因此就躺在安乐窝里睡觉, 要居安思危, 不断参与竞争, 不断提高管理水平, 在市场竞争中抢占先机, 才能立于不败之地。

广播电视物业管理服务工作的特殊性是:

1.服务对象相对稳定

在保洁、保安、餐饮、客服、设备维护、商品销售等方面, 我们面对的是相对固定的人群, 是熟人小社会。这不像在社会上对外营业的单位, 相对固定就给受众方提供了全方位审视我们工作的机会, 包括细节, 做一些利弊分析, 找出不足。这里面关键的区别是对熟人融入一个“情”字, 热情服务是行业的基本要求。

2.提供服务的内容相对较宽

在广电大院里物业要全年不休提供24小时不间断的餐饮、冷热水、电、安保、公共卫生服务。哪一个环节都不能出问题, 一旦出问题就是大问题, 如:安保查验证管理松懈, 可能使带有怨气的社会人士冲入直播间闹事, 造成直播停播;楼宇维修管理制度不严, 在上班时间有噪声或不文明施工, 影响直播或录制效果, 可能使编播工作不能正常进行。在广电大厦这都是重大问题, 是绝对不能出现的事故。

3.承受着更为苛刻的制约条件

一般商用写字楼, 保安只负责维护公共秩序, 不负责出入人员及车辆限制。而广电办公大楼物业管理, 责任很重, 各方都向物业提出要求、讲困难, 沟通协调渠道不畅, 但这些问题都不能用“我管不了”来回答。由于他们是你的长期客户, 一定要以大局为重, 千方百计、尽可能地为他们服务好。入住单位的后勤事务甚至家庭困难等问题有时也请求协助解决, 尽量满足。每年我们都要拿出几十万元, 用以大厦设备设施的完善施工投入。

规范化模式, 人性化服务

针对广电行业特点, 高端的硬件设备及强有力的技术管理是必须的, 但规范化模式下的人性化服务更是必不可少的, 它同样是物业服务上水平的重要标志。

高素质群体, 看服务是审视其规范性。从步骤、语言、形体到面容都使人赏心悦目, 包括合理使用工具、材料等等。我们要求所有的物业工作人员都要把自己的作业过程精致化。一个优秀的群体, 不能只讲结论, 更要注重过程, 过程中的规范展示了作业者的能力、水平、职业素养。规范化的基础上, 还要注重培养员工人性化服务意识, 才能更突显优质服务。

1.注重培养主动服务意识

所谓换位思考、急人所急、助人为乐等, 都可用主动提供服务的理念来体现。一句问候、一个微笑都是主动服务的开始, 这要求服务者的机敏及对业务的熟悉, 眼观六路、耳听八方。如果做到对方话未出口, 你事已办到, 对方会在内心为你的服务加分, 被动服务没有水平。

2.对服务对象要有忍耐力

有一些特殊业主, 提出一些无理要求和做出过激行为, 甚至受到侮辱, 忍是肯定的, 耐是坚持的, 坚持你开始的态度去面对上述情况, 这是修养, 是素质, 是水平, 服务行业要做到这些, 才能算是合格。

3.在服务中关注细节

细微环节最见功力, 也最见水平, 规范服务中包含了细微环节, 我们的礼仪服务、安保服务的形体动作、面目表情、语言表述、公卫工作流程、技术工人的工程流程等工作细节, 是否顺畅无处不体现细节。要关注服务对象的细微, 以求准确地提供对位服务。如:礼仪人员在会议服务期间, 根据客户肢体动作和表情及会议进程, 判断是否需要添水、调整空调温度、调整室内照明等等, 这些看似琐碎小事, 无不体现出服务水平。

4.服务中要融入感情

第一, 真诚面对工作, 不投机取巧, 哗众取宠, 不欺骗服务对象, 老实坦荡做好本职工作。

第二, 忠言逆耳利于行, 良药苦口利于病。耐心听取意见与建议, 不急不躁, 不断整改。

第三, 属于误会的耐心沟通解释, 以求得对方理解;如需改进的及时、彻底改进, 让对方感到你的诚意和效率。

每逢春节期间, 各频道的晚会、采访量加大, 食堂24小时不间断提供服务, 凌晨时段仍然提供点餐、送餐服务, 当你把热乎乎的饭菜送到一线员工手中时, 如果你扭头就走, 是停留在服务的初级阶段;再加上一个微笑和一句真诚的话语:“您辛苦了, 餐到了请慢用。”服务融入了“情”会让记者们感到温暖, 服务上了一个档次。

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇3

对业主心态的揣摩，上海创业公司“晟曜资产”的思考更远一步：再过几年，持有多套房产的90后一定不会花太多时间在装修、出租这样的琐事上。YOU+的重点是为年轻租客推出低价、个性化的公寓房源。但晟曜资产的想法不同，它更重视的是业主。换句话说，它要寻找并锁定中国有多套房产的人，通过进入物业提供房屋增值服务的方式来得到他们的信任。

因此，晟曜资产董事兼联合创始人全雳将晟曜资产称为“房屋增值服务”，或者“房屋银行管理公司”。

怎样想到这个生意？

在美国，业主会聘请房屋管家（Property Manager）来打理房子。他们的任务不是四处收罗房源，而是向有余房的人直接提供装修改造、出租转租、缴费税务等服务。业主每个月会将固定费用支付给房屋管家，就像每个家庭聘请私人医生一样。

而中国的特色产物是物业公司，房屋管家的工作被中介和物业公司分解：传统的物业公司负责保安、保洁、绿化等一系列“房门外”的服务，中介公司帮助打理出租、转租、装修等深度事项。

2005年，晟曜资产成立，它使用了一个“曲线救国”的新方法：与物业公司合作，依托于物业平台向社区渗透，最主要的目的是获取业主信任。

晟曜资产认定物业是距离业主最近的角色，也是一个很少有人注意到的盲点。业主的房屋无非是自住、卖掉或出租，把房源信息告知中介就相当于把个人信息告知全天下，信息公开之后会牵涉到一系列麻烦;而物业公司是由业主委员会聘请的，驻扎在社区里“跑不了”，还提供各种便民服务，业主容易接受将钥匙交给物业人员，请他们带租客看房。

再者，房产市场的关键词是“就近”，因此几乎每个社区楼下都有无数中介门店，社区物业的地缘优势不用多说。

通过一些独有的资源，晟曜资产与上海20多个物业达成合作联盟，成为物业背后的“租赁服务提供商”，在每个社区物业都设立了网点。目前晟曜资产在大本营上海进入了45个社区，持有近1300套中高端公寓的经营权，每天平均空置率为3%，这样的空置率在行业里算是较低的。

得到业主的授权之后，晟曜资产将这些房源进行标准化配套，之后出租给上海的中高端租客。这些房源包括静安国际丽都、古北国际花园、联洋年华这些上海当地的中高端社区，与“青年公寓”的市场并不重叠。

具有哪些独特竞争力？

晟曜资产的重要竞争力是对互联网手段的灵活利用。以它推出的微信号为例，业主能在微信里看到房子在哪里、值多少钱，中介能在这里找到房源做生意，租客同样可以在这里找到推荐的好房子来租用，而且每个月晟曜资产都会推出楼盘的行情价格报告。

实际上，晟曜资产的微信号相当于客户端的CRM，花了很大精力来打通背后的数据。现在晟曜资产正在利用这些数据开发社区新产品和服务，包括油烟机和洗衣机的保养、洗衣服务、微装修等，同时与钜派投资合作开发社区金融。

全雳还在尝试一些新科技产品，例如一种“互联网智能门锁”，客户不用钥匙就能用手机开门。安装之后，公司后台可以查看某道门的使用数据，如果租客拒交房租，则马上实现远程锁门。

根据全雳提供的数据，全国共有20多万个社区，上海有1.2 万至 1.4 万个，走社区物业的道路，市场空间并不狭窄。但向外扩张并不容易，利用互联网手段将会是一条捷径。

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇4

法定代表人:

住所:

:

根据《中华人民共和国合同法》、《 物业管理条例》等有关法律、法规的规

第一条

委托物业的基本情况

物业类型：

坐落位置：

市

区（县）

道（路、街）

号

四

至：

南

西

北

万平方米

建筑面积:

万平方米

第二条

物业管理服务事项

、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、户外墙面等的下水管道、落水管、电梯、共用照明、楼内消防设施设备、邮政信箱、避雷装置、天线、二次

收资料、产权资料、业主和物业使用人档案、维修档案。

第三条

前期物业管理服务合同期限

本合同自

****年**月**日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。

第四条

甲方权利义务

的

六 1、2、向乙方提供全部工程技第五条 乙方权利义务

保修责任。

负责

每 6十一

1、出售建筑面积达百分之

2、业主入住率达百分之 五十

3、首位业主实际入住达 二 年以上。

1、物业管理服务费、场地占用费、利用物业共用设施所得收益等

3、物业管理服务用房、场地和属于业主共同所有的其他财物。

协助公安部门维护本物业管理区域内治安秩序、制止违法行为。在本物业管理 应当及时向公安和有关部门

第六条 物业管理服务标准 1、2、3、4、5、房屋完好率 98%

6、房屋大修中有完整的开工报告及7、1、2、3、4、5、6、7、1、2、3、4、污水排放畅通5、1、2、3、楼梯间、通道、走廊的地面、墙面和楼梯扶手、窗台明亮。楼道内无乱堆乱4、5、6、7、8、9、1、2、花木等定期浇水、施肥、除虫、修剪、清除枯叶。

1、小区内实行 24 2、3、消防系4、5、消防通道畅通无阻。

房屋小修、急修及时率 98%以上，合格率达 100%，险情排除及时率达 100%，第七条 物业管理服务费用

1、竣工验收合格交付业主使用前所发生的物业管理相关费用由甲方承担。

2、平方米

配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米

业主应在每月

日前交纳3、4、未出售的空置房屋的物业管理服务费由甲方交纳。

5、6、费的万分之 三 交纳滞纳金。

车位使用费由车位投资方委托物业向车位使用人按下列标准收

1、机动车辆（1）

（2）

2、3、：、业主委员会办公经费。

、代办服务费

乙方可以接受供水、供电、供热、供气、通信、有线电视等有关部门或甲方委托，提供代办服务，代办服务费按以下方式收取。1、2、第八条

物业管理服务用房

甲方向乙方无偿提供并移交不少于本项总目

第九条 物业管理验收交接

甲方在竣工验收合格后交付业主使用前 十、设备等物业。1、2、345、物业管理需要的其他资料。

第十条 违约责任

应与乙方办理接管验

应给予乙方经济赔偿。

第十一条 质量纠纷的约定

应向对方支付

元的违约

第十二条 不可抗力的约定

第十三条 争议处理

第十四条

合同附件

本合同具有同等效力。

本合同附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

遵照国家和本市有关法律、法规和规章执行。

第十五条

合同备案

甲乙双方及物业管理行政主

甲方持本合同到市场物业管理行政主管部门办理备案。第十六条

合同责任及生效

本合同承担相应的责任。

三

****年**月**日

物业管理服务意识的培养 篇5

随着城镇住房制度改革的深化，市场的消费结构、产权结构发生了重大变化。据不完全统计，目前，石家庄市住宅自有率已达85%以上，这一迅速的变化对石家庄市的物业管理市场带来了深刻影响，物业管理的社会地位也随之提高。物业管理是新兴行业，它是房地产业发展的自然延伸，它作为完善房地产市场、改革和加强城市管理，造福人民群众、优化投资环境，促进经济发展的重要手段，越来越受到重视。尤其随着新世纪的到来，中国加入WTO步伐的加快，给物业管理带来了重大的机遇和挑战。为了能够适应市场经济体制下物业公司继续生存和发展的要求，适应人民群众不断变化增长对物业管理新的需求。注重培养对物业管理的管理意识、服务意识、品牌意识、人才意识就显得非确良常重要。

一、搞好物业管理，需注重培养管理意识

物业管理作为新兴的服务性行业需从行业系统、企业内部、业主参予三方面来注重培养和加强管理意识。

（一）从行业角度增加物管意识，加强对物业管理的指导与监管。

房地产管理部门应进一步加强和完善对物业公司的行业指导，规范对物业公司等级评定，树立一批品牌物业公司。对管理混乱、居民投诉多、限期整改不能到位的物业公司应取消其物业管理资质。通过资质考级评定，有助于促进物业公司优胜劣汰与兼并重组，从而提高物业管理总体水平。同时，注意积极发挥行业协会在物业管理企业中所起的行业自律作用。石家庄市物业管理协会自二○○○年十月份成立以来，发挥了协会的桥梁和纽带作用。努力搞好“双向服务”，既当好政府参谋，又在行业内建立行业自律约束机制，增加了行业内部的自我约束力度。

（二）从企业内部加强对物业管理意识的培养。

在企业内部要注重培养对物业管理的超前管理意识。物业管理水平的高低有赖于建设初期所形成的基础条件。物业管理不能等建筑物落成投放使用后再开始，而是应该超前：

1、在进行规划设计时，不仅要从住宅区的总体布局、使用功能、环境布置上来考虑，还要安排诸如小区的封闭管理、垃圾点的设置、物业管理用房定位等。

2、在工程建设中参与验收。一方面监督施工单位，保证工程质量；另一方面可以熟悉了解物业的基础设施情况，提前作好准备，使建设寓于管理中。

3、物业建成后至业主委员会成立之前，应由物业公司介入，对居民的装修、公用设施环境等进行前期管理。

（三）从“业主参与”角度加强对物管意识的培养。

物业管理除了物业公司尽职尽责，有服务意识和服务技能外，还需要业主的积极参与和配合。如保持环境卫生，不侵占公共部位，不损害公共设施，主动交管理费和维修费等。因为业主是物业的主人，舒适、清洁、安全的社区环境是大家共同努力的结果，那种认为物业管理是物业公司的事的看法，是不正确的。针对第二点中的超前管理，我们举一个例子：在九九年底开工建设的石家庄世纪花园一期项目，在开工之日起就注意了它的物业管理前期介入工作。从户型设施角度讲，它能够满足人们有户门以内的舒适环境。从物业管理角度来讲，它拥有良好的楼内公共环境和户外的小区环境；拥有各类能够提供良好服务的配套设施（学校、幼儿园等）；拥有安静、闲逸的空间氛围（广阔的高尔夫球场、美丽的世纪公园、清澈的民心河水）和安全的社会治安环境（智能化红外线监控）。

同时开发商对小区物业管理提供了足够的可经营房屋和车位。正因为有合理的房价和配套的物业管理作保障，使一期项目在未竣工时就已经全部售罄。比起同期其它房地产公司的项目，世纪花园销售的最为火爆。这再次证明：注重物业管理意识，对房地产经营开发具有举足轻重的促进作用。

二、搞好物业管理，需注重培养服务意识

不少从事物业管理工作的职工，错误地认为，自己是管理者、执法者，工作中缺乏主动性，责任心不强，文明服务欠缺，造成了业主与物业管理人员之间关系不融洽，也使企业形象和效益受到影响。因此，只有提高认识水平，强化服务意识，才能摆正服务与被服务的关系，才能得到社会的承认，居民的认可。

物业管理的服务项目很多，其宗旨就是全心全意地为住户服务，物业公司全体职工都应树立起这一宗旨。物业管理要以市场需求确定自己的服务定位，服务必须充分关注大众群体，满足不同层次的业主要求，根据群众的基本要求和承受能力选择好服务内容和收费标准。

针对这些，物业公司要切实做到“四要”：第一、物业维修要有保证。物业公司要24小时受理居民报修，并做到水、电急修不过夜，小修不过三天，单项及多项大中修有计划安排。第二、物业服务质量要提高。目前物业管理工作难度大，企业利润低，但物业公司决不能因此而忽视物业管理的服务质量。提高服务质量既是党和政府的要求，也是广大业主的实际需要。物业公司要加强企业自身对服务质量的控制能力。第三、收费要规范、合理、实际。就目前全国物业市场的情况看，在收费问题上，仍是物业管理部门与业主之间突出的问题。这里的主要问题是服务不到位、管理不规范。所以物业公司要公开物业管理收费项目的标准，对收取的综合管理服务费、车辆管理服务费、代收代缴水电、燃气及其他公众性服务费，实行政府定价或政府指导价；特约服务则由业主与物业公司共同商定，由物价部门统一管理，未经批准的，任何部门不得向业主收取物业管理费用。第四、要给业主带来经济效益。购房的目的一方面是用于使用，另一方面是使其成为一笔资产。因此，关心这笔资产的保值、增值问题也是物业公司的最终目标。据有关调查显示，现在石家庄60%的买房人其购房不单是为了居住，更重要的是寻求保值、增值和商品质生活。因此他们更注重生活质量和房产增值的关键环节；物业管理质量和相应服务。

三、搞好物业管理，需注重培养品牌意识

市场竞争不仅表现为产品价格的竞争，更重要的表现为向社会提供的产品和服务的质量，企业形象等的竞争。物业管理提供的服务是无形产品，因此也具有品牌意识。品牌是高质量产品的持久升华的一种企业信誉，是品质的象征。如今品牌作为一个无形资产已深入人心，品牌形象能给企业带来超额利润。许多过去不重视品牌、忽视管理的单位，包括大型开发单位，现在都加大了对物业管理的重视和投入。物业公司已经认识到实施品牌战略是企业可持续发展的根本。

回顾城市住宅开发建设的经历，我们不难发现其中的规律，这就是住宅开发建设经历的五个阶段：即第一阶段，以区位优势为卖点；第二阶段，以大面积为卖点；第三阶段，以户型设计为卖点；第四阶段，以小区环境设计为卖点；第五阶段，以物业管理为卖点。从开发商走过的竞争历程可以看出，从区位枣面积枣户型枣环境枣物业管理、开发商为购房者准备的产品越来越软性化了，购房者对房子的要求也越来越精细化了，对房屋商品的附加值要求越来越高了。

可以预见，普通住宅要健康地发展下去，就不得不重视物业管理的品牌意识。在住宅产业竞争激烈的今天，再拼价格实为下策，只有重视物业管理，使物业管理企业在群众心目中树立起良好的企业形象枣品牌，才是找到了卖点。例如：银都花园物业管理在石家庄是有口皆碑，他们已经在群众心中树立了“银都”品牌，虽然银都开发的楼盘价格比其他公司要高，但是购房者认准了这个品牌，宁肯多花钱，也要购买良好的居住环境和优良的物业管理服务。一句话：住着放心、舒心。良好的企业形象，一方面靠超前的规划设计、优良的工程质量。另一方面要有完善的物业管理做为保障。例如：石家庄卓达花园、书香园，物业管理坚持以人为本的原则，注重发展社区服务，建立了业主委员会，物业管理人员与业主相处和睦，给了业主和社会一个良好“口碑”，它以优质的服务、合理的收费赢得了住户的依赖，小区售房率达100%。

人们常说：好的物业管理，一能增加商品房的销售量；二能树立企业形象，增强物业的品牌意识；三能使所购商品保值、增值。从以上例子，我们证实了这点。

培训服务 “ 提升优质服务 “

内容:

1.客户服务的重要牲:

a.市场上

b.客户上

2.客户服务的三项概念:

3.优质客户服务对企业的意义:

a.是最好的企业品牌:

1.口啤

2.经营成本

b.服务品牌

4.服务循环图:

↙ ←←←← 客户满意

回头客↖服务技巧

↓

企业得分→→→→→→→→↗

5.培养优质客户服务六个元素:

a.“心”

b.“要”

c.“美”

d.“好”

e.“不”

f.“投”

g.“口啤”

6.接待服务标准:

a 服务热线接听及礼貌

b.服务热线接听语气

c 优雅的仪态

7.服务礼仪管理

a.个人仪表及仪容要求

b.仪态的要求:站姿/步姿/手势/表情

c.言行举止要求

d.常用礼貌用语:

1.接聴电话

2.接待业主/住客

3.处理投诉/反咉问题

8.角式表演练习

物业从业人员服务意识

授课提纲

模块

（一）物业人员职业化素养提升

1物业人员的职业化形象

2物业人员的品格和素养

3态度就是竞争力

4忠诚是无价之宝

小组讨论：你的表现符合职业化的要求吗？

你对企业忠诚吗，你的忠诚表现在哪里？

模块

（二）树立新的服务理念

1服务的含义——为什么要有客户服务意识

2服务的黄金法则

31%的服务理念

4客户服务永远要饱有激情

5一个不满的客户

6一个满意的客户

7做让客户感动的服务

8客户服务八大铁律

小组讨论：结合你目前的状况，你认为自身存在哪些问题？ 模块

（三）、增强顾客满意

1客户满意的定义

2客户满意的公式

3客户感受服务质量的五种因素

小组讨论：结合你自身的工作，找到让客户满意的服务点。模块

（四）如何赢得客户的合作

1有效的客户沟通

2物业礼仪的含义与特征

3“敬人三A”技巧

4怎样请求人

5怎样说服人

小组讨论：平时的工作注意自身礼仪了吗？ 模块

（五）如何应对不满意的客户 1客户的抱怨是珍贵的情报

2客户抱怨的三个层次

3客户抱怨时想得到什么

4客户发泄怨气时不要这样做

5消除客户抱怨的10个诀窍

现场训练：如何应对不满的客户

模块

（六）树立服务品牌，注重服务细节 1服务由细节构成2注重细节可满足顾客的潜在的需求 3细节见证品质

增强服务意识和技巧 篇6

——“活力在基层”主题团日活动方案

一． 活动目的

为了贯彻落实团中央《关于进一步加强团的基层组织制度建设的意见》和《关于加强共青团员经常性教育的意见》，进一步加强团的基层组织制度建设，促进基层团建的科学化，规范化和制度化。推动增强我班团员的基层服务意识，用相应训练提高自我，用行动服务基层群众，从而引导广大团员为构建和谐社会而尽力。

二． 活动意义

1.服务群众需要技巧和行为意识

身为团员，一定要有一颗为群众服务的心，用自身的实际行动来为促进团员基层的建设。团员是党的后备力量，更需要密切联系群众，为他们做力所能及的事。

有一颗服务群众的心是不够的，还要求自身有一定的服务素质，这样才能更好的服务他人。在通过本次团日活动后，让本支部团员的服务意识和技巧有一定的提高，从而是本支部的服务力量更上一层楼。

2.从毕业后就业角度

当前，社会经济的发展受“金融海啸”的影响，社会正在大力发展各行各业的服务水平和服务质量，力求服务业这一产业能为带动其他新星产业的崛起和发展，从而创造更多的就业机会和职业岗位。这就要求同学们要有很强的服务意识和服务技巧，在毕业后符合企业和事业单位的用人需求，拥有一定的社会竞争力和自身附加价值，更好的为他人服务，能够在竞争激烈的招聘中脱颖而出。

基于此目的，08楼宇三班团支部开展关于“提高服务技巧和意识”的团日活动。

三． 活动主体

深圳市职业技术学院 机电工程学院 08楼宇三班

四． 活动策划人

杨 雄

五． 活动地点

深圳市职业技术学院东区教学楼

六． 活动内容

1.在支部大力宣传，争取做到每人都投入其中，这样增加了我们的班级集体荣誉感，同时要求每个团员都谈谈自己对服务意识和技巧的认识与想法。

2.通过“视频讲座”，让同学们认识到服务意识与技巧的重要性和需求性，增强大家的兴趣和投入积极性。

3.通过“班级辩论赛”（辩题：服务意识和技巧哪个更重要）来深刻同学们对服务意识与技巧的认识，让同学们自由发表自己的观点，从而在同学中间形成一个“两者兼并”的服务思想。

4.通过“模拟服务现场”这样的活动，来检验和实践团支部的成果和实际操作，应变能力。5.通过“团日活动心得体会”竞赛，来了解总结本次活动的意义和还需改进的地方。

七． 实施细节

1.提前做好前期宣传准备工作，选取各个活动环节的负责人，分为：宣传组一人、视频组一人、辩论组一人、模拟现场组两人、后勤组3人。使其充分了解整个过程的活动安排。

2.辩论组，统计参与辩论的同学，将其合理分组；模拟现场组，提前决定如何布置模拟现场，准备物质。

3.确定活动的时间和地点，与现场办人员沟通物质借用方面的问题。4.各个负责人在规定时间内完成自身任务，确保活动合理有序的进行。

5.成立“嘉奖小组”，讨论实施各个活动的奖品和奖励制度。6.邀请老师，师兄，师姐来参加，指导。

八． 活动经费（预计）

1.辩论组设“冠军”奖（四人）和“最佳辩手”奖；奖品预计经费：100元

2.模拟现场组设“最佳学员”奖和“最佳表现”奖。奖品预计经费：50元

3.“团日活动心得体会”竞赛设一等奖一名，二等奖两名，三等奖三名。奖品预计经费：60元

4.后勤布置小组，活动物质准备经费：90 总额：300元 九． 预计效果

1.进一步加强08楼宇三班团支部的基层组织制度建设，促进基层团建的科学化，规范化和制度化。推动增强我班团员的基层服务意识，提高自身服务技巧，服务基层群众，从而扩大支部团员的影响。

2.团支部团员在实际生活中能应用所学知识，实施与实际情况，掌握一定的组织协调能力，更好的为党的后备力量积蓄经验教训。3.增强团员对团日活动的兴趣和爱好，团员自身素质等各方面得到很好的锻炼，支部内部形成很好的良性循环。

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇7

SWOT分析中, “S” (Strengths) 表示生产企业内部的能力, “W” (Weaknesses) 表示企业的薄弱环节, “O” (Opportunities) 表示来自生产经营企业外部的机会, “T” (Threats) 表示生产经营企业所面临的外部威胁。这四个方面通常就是指企业的优势、劣势、机会、威胁。

1 优势分析

(1) 口碑好、有实力。天华物业服务企业是伊春最早的物业企业, 也给伊春人民带来了最早的服务, 通过“亲水家园”的管理, 收到80%以上业主的好评, 受到社会的广泛认可。企业设备齐全, 有垃圾运输车、撒水车、维修车及工程施工设备等。经过多年的努力已经建立了一支经验丰富的队伍。其管理的黄金花园、亲水家园小区被评为“省示范项目”和“花园式居住区”称号。永兴、卫星、新兴三个小区获得市级优秀管理住宅小区称号。

(2) 管理区域大、经验丰富。天华物业服务企业公司管理盛世荣府、黄金花园、亲水家园、西城小区、红升小区、普新小区、向阳小区等小区, 管理面积100多万平方米。面对这么多的小区, 这么多的业主, 这么多年的经营, 天华物业服务企业积累了设备维修、保洁管理、安全管理等多方面的经验。

(3) 管理层理念新。天华物业服务企业经理通过了全国注册物业师考试, 并且领导层理念先进。与外省兄弟公司保持联系与交流, 这样更有利于思想的进步。企业也大力的招聘有能力的专业化人才。

(4) 公司通过了ISO9001:2000质量管理体系认证。

2 劣势分析

(1) 人员素质偏低, 服务理念概念化。

管理层对物业服务的方向有清晰的认识, 但是工作人员由于流动性较大, 所以服务水平参差不齐。企业员工大多是转行做物业工作的, 物业知识贫乏, 企业又缺乏有效的考核机制。天华物业有自己的理念, 但是理念不够具体。

(2) 对员工培训较少。

接人待物个性化太强, 工作角色认识不深刻。这方面反映出单位在培训和管理方面做的不够。员工是企业的基础, 培训是非常重要的工作, 天华物业服务企业忽视了这一点。

(3) 缺乏市场营销经验。

一个企业如何展现在大众面前, 怎么样提供客户需要的服务。对业主心理缺乏了解与分析, 所以在很多时候服务不够人性化。在宣传方面也没有计划、策略的进行, 方式简单, 没有组合。这些都是由于缺乏营销知识与意识的表现。企业不应该存在“酒香不怕巷子深”的观念, 营销理念是企业壮大的灵魂。

3 机遇分析

(1) 物业服务企业市场化加快。

在物业管理协会调查的资料中, 被调查企业中属于房地产开发单位下属物业服务企业有1260家, 占企业总数27.39%;其他隶属关系的企业3340家, 占72.61%。从这个资料来看, 我国建管合一的现象有所改善, 有利于企业市场化。国家也在通过法律、法规建设规范物业管理市场。天华物业在伊春的声誉还是很好的, 毕竟是它最先采取规范的物业管理, 最先让伊春人认识到小区应该是规范、整洁的场所。所以天华物业还是有能力争取在未来的物业市场上业主的选择。

(2) 增加产品的附加功能。

伊春是红松的故乡, 被称为天然大氧吧。被联合国际交流合作与协调委员会评为“城市森林生态保护和可持续发展范例”, 被联合国、世界和谐基金会评为“世界十佳和谐城市”称号。林都人待客不用酒, 捧出绿色醉了你。伊春旅游的发展为物业企业带来机遇, 有很多游客到伊春买房产, 用于夏季休闲渡假。天华集团开发的房产也有不少卖给这样的业主。所以天华物业服务企业可以以此为契机, 为业主提供空置房屋管理服务, 收取合理的费用。

(3) 廉租房、经济适用房、棚户区改造给物业服务企业带来了机遇。

伊春正如火如荼的建设廉租房、经济适用房, 进行棚户区改造, 这对于物业服务企业来说是很大的市场。天华物业服务企业应该针对这些潜在客户进行分析, 设计合理的服务产品, 价格低廉又要保证服务到位, 同时也应该做好与公众沟通的工作。

4 威胁分析

《物权法》与新《物业管理条列》的颁布, 给物业企业带来机遇的同时也带来了威胁, 因为这对物业企业的要求也更高了, 物业企业在研究, 业主也在研究。如何让业主与物业企业共生、共荣?这需要企业下力气来研究。伊春市其他物业服务企业也在不断的完善与进步, 同时外市的物业服务企业进驻伊春, 竞争将加剧。

通过以上分析, 企业应巩固市场、拓展新的业务。即采取提高服务水平, 人性化、专业化的为业主服务;建立企业绩效考核制度;定期进行物业企业员工培训;另外要考虑到天华物业服务企业已取得的知名度和美誉度, 所以在品牌这方面采取巩固的手段。

摘要：任何企业的决策都要建立在对知己知彼的基础上, 主要分析天华物业企业所处的环境, 这样企业才能采取有效的策略, 使其业绩蒸蒸日上。

关键词：物业服务,微观环境

参考文献

[1]侯丽敏主编.市场营销学原理[M].上海:华东理工大学出版社, 2007.

物业公司服务明星评选方案 篇8

为了提高和调动员工的积极性和创造性，公司决定开展“服务明星”评选活动，对优秀员工给予精神奖励和物质奖励。具体评选方案如下：

一、“服务明星” 评选活动的评选对象

公司已转正，签订劳动合同的员工（部室人员、服务中心客户服务人员、公共秩序维护员、环境保洁员、工程维修员）。

二、“服务明星”评选条件及标准

（一）“客服明星”评选条件及标准：

1．对公司忠诚、尊重领导、服从安排、遵守纪律、团结同事。

2．热爱本职工作，任劳任怨，工作积极，有上进心，有责任感，有较强的协作意识和集体观念。主动配合中心的各项工作，做好各项检查，并认真做好记录。

3．拥有丰富的专业知识和良好的服务水平，熟知物业服务相关的法律法规。

4．对本服务中心基本情况清楚明晰，及时发现隐患与不足，有一定的处理突发事件的能力。

5．真心诚意为业主排忧解难。

6．着装正规，态度亲切，用语文明，服务周到，注重礼仪礼节礼貌，努力为业主提供优质的服务。

7．完成目标责任书规定的收费任务和其它工作，同时本月

有突出业绩或完成重大任务。

8．积极参加公司组织的培训和各项活动与号召，积极自学物业管理和服务的相关知识，并能努力考取高一级证书。

二）“秩序维护服务明星”评选条件及标准：

1．服从中心的工作安排，接受物管人员管理，遵守公司和中心的规章制度，同事间团结协作。

2．热爱本职，主动配合中心的各项工作，努力为业主提供力所能及的服务。

3．按时上岗，认真巡逻，积极维护小区的公共秩序，做好各项工作记录，尽好本职。

4．着装整齐，姿态良好，精神饱满，用语文明，服务热情，对待业主亲切友好。

5．具备胜任本职工作的相应专业技能，了解小区内及周围区域的公共秩序情况。

6．积极参加公司组织的培训和各项活动，努力掌握更多的物业服务相关的知识和技能。

7．完成好中心安排的其它工作，本月有突出事迹或完成重要任务。

三）、“工程维修服务明星”评选条件及标准：

1．服从中心的工作安排，接受物管人员管理，遵守公司和中心的各项规章制度，团结协作，努力完成任务。

2．热爱本职，技能扎实全面，认真专研技术，维修维护工作努力做到精益求精。

3．熟悉小区公共设施设备、基础工程和智能化工程方面的基本情况。

4．工作认真，尽职尽责，积极维护保养公共设施设备，使其正常运行，同时作好各项记录。

5．用语文明，礼貌待人，维修及时周到，积极为业主解决一些力所能及的问题。

6．积极参加公司组织的培训和活动，努力掌握更多的物业服务相关的知识和技能。

7．完成好中心安排的其它工作，本月有突出事迹或完成重要任务。

四）“环境卫生服务明星”评选条件及标准：

1．服从中心的工作安排，接受物管人员管理，遵守公司和中心的各项规章制度。

2．尽职尽责，任劳任怨，积极主动清洁和维护好责任区域的环境卫生。

3．待人礼貌，用语文明，着装正规，清扫彻底，擦拭细致，工作认真，记录齐全。

4．熟悉小区的基本情况，与业主建立良好的关系，为业主提供力所能及的便利服务。

5．积极参加公司组织的培训和各项活动，努力掌握更多的物业服务相关的知识和技能。

6．完成好中心安排的其它工作，本月有突出事迹或完成重要任务。

三、奖例办法

1．服务明星员工：每人当月奖励现金 元； 2．服务中心将明星员工照片张贴在公告栏以示表彰，并保留一个月；

3．连续两个季度被评为“服务明星”的员工，可入围优秀员工评选。

四、评选流程

一）各服务中心根据服务明星评选标准，每月30日之前，按服务中心配属人员总数的5%比例评选，（当月考核低于80分的服务中心不参加评选，）并于次月3日前，将服务明星名单和工作事迹及评选因由一同上报人力资源部；

物业公司服务质量考核评比办法 篇9

1.0 检查考评目的

通过物业服务质量考评组对物业管理处服务过程的检查考核，进一步加强对物业服务质量的监督，确保所有的服务工作始终处于受控状态，促使物业管理处认真履约，不断提升服务质量和服务水平，进而改善中铁大厦形象。

2.0 检查考评范围

覆盖物业管理处所有岗位及与之相关的各项服务工作。

3.0 检查考评方法

3.1 质量检查考评共分为两级：一级检查考评为物业服务质量考评组的季检考评（一般季末进行）；二级检查考评为物业管理处的自我检查考评（物业自检的范围、责任、相关要求、存在问题的处理等由物业管理处自定）。

3.2 物业服务质量考评组季检实施计划抽样检查考评。

3.3 物业服务质量考评组的季检采用资料查核、现场验证打分、询问用户等方法进行。

4.0 检查考评标准

检查考评的标准依据《一级物业公司服务质量考核标准》、结合中铁大厦实际制定。该标准基本满足中铁大厦各住户对服务质量的要求，检查考评工作应执行该标准（见<物业公司服务质量考核评分标准>。以下简称<评分标准>）。

5.0季检及其相关的评定方法

5.1 组织形式：

检查考评组由集团公司机关有关部室派员<三至五人，一般从公司办公室、工会工作部、党委工作部、纪检监察部抽员>组成,也可由其他部门轮流担任。检查考评工作由集团公司办公室牵头，组织考评组成员对物业服务质量情况进行检查考评，检查考评组组长负责季检工作的组织、沟通及编写总报告等工作。

5.2 责权

5.2.1 检查考评组有权按检查考评计划对相关范围进行检查考评，依据检查记录发放整改通知单。

5.2.2 检查考评组有权根据实际情况，要求物业公司填写《纠正及预防措施报告》并予以验证。

5.2.3 检查考评组有责任向物业管理处阐明不符合要求项的原因并提出整改建议。

5.2.4 检查考评组有责任对物业管理处的自检工作进行指导和监督。5.2.5 检查考评组有责任向有关部门(含租户)通报检查考评结果。5.2.6 检查考评组成员有责任本着公平、公正的原则，认真开展检查考评工作，不弄虚作假、不敷衍了事。

5.3 检查考评方式

5.3.1 季检采用计划性检查考评和日常的随机检查考评相结合的方式进行。

5.3.2各项目检查考评人在检查考评前应确定检查考评测试点 5.4 检查考评内容

5.4.1考评组检查考评须依据《评分标准》所列内容，临时决定当季测试点的具体内容。如无特殊，各季度测试的内容不应雷同。每次测试内容不得事先通知物业管理处。

5.5 检查考评结果的评定

5.5.1 物业管理处服务质量的综合评定

5.5.1.1 根据《评分标准》所列标准要求和评分细则，对物业管理处当季服务质量评定级别分为：

优秀（90分＜含＞以上）

合格（70分＜含＞以上）

不合格（70分＜不含＞以下）

严重不合格（６0分含以下）5.5.2.2 评定标准：

见《评分标准》 5.5.3 评定程序

5.5.3.1检查考评组将检查考评情况进行综合分析，对物业管理处的服务质量进行评定。

5.5.3.2 检查考评组根据相关规定，采取合议的方式对检查考评汇总的检查考评情况进行评定，并根据《评分标准》填写分值。

5.5.3.3 检查考评组组长在季检结束后三个工作日内将物业管理处考评得分情况发放到物业管理处，物业管理处主任签字认可，同时送达检查考评组成员手中。

5.5.3.4 物业管理处若对评定结果有异议，须在收到“服务质量考核评分情况”后两个工作日内与考评组组长进行沟通，如有异议，可在三个工作日内向业主方提出申诉。

5.6 季检的相关规定

5.6.1 检查考评组在实施对物业管理处服务工作检查考评之前，须依据物业公司的实际情况认真填写《检查考评计划测试表》，并按计划进行检查考评。

5.6.2 在检查考评过程中，如发现不属于检查考评计划内的问题时，作为整改项。

5.6.3 如整改项较多，检查考评组应在下个季度计划中调整检查考评重点。

5.6.4 同一项目（检查点）连续两次被评为不符合要求项，或出现不符合要求项，检查考评组应要求物业管理处填写《纠正及预防措施报告》。

5.6.5 同一项目（检查点）连续三次被评定为不符合要求项，物业管理处服务质量综合评定为不合格。

5.6.6 检查考评组应对检查考评情况进行分析和总结，并及时与物业管理处进行沟通；物业管理处主任如对检查考评结果无异议，应签名确认，并在规定的期限内纠正季检中存在的整改项、不符合要求项、严重不符合要求项。

5.7 季检评定结果的处理

5.7.1考评组每季末根据当月检查情况，对物业管理处全面工作进行综合评价，并向物业管理处上级主管单位通报相关情况，季综合评分达到优秀(90分<含>以上)者，提出表扬，季综合评分达不到合格分值(70分<含>以上)者，提出黄牌警告。

5.7.2 凡一年内3个季度综合评分达到优秀(90分以上)时，物业公司可享受不参加招投标直接续签服务合同一年的优惠。凡当季综合评分在90分(不含)以下时，当季物业管理费扣减1%；连续两个季度综合评分在90分以下(或两次验收“不合格” <70分以下>、一次严重不合格<60分以下>)时，当季物业管理费扣减3%，并不再续签服务合同。

6.0 相关记录

6.1 《物业公司服务质量考核评分标准》

《物业公司服务意识与服务技巧》 篇10

物业管理是指业主对区分所有建筑物公共部分以及建筑区划分内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。物业管理具有服务的基本特性, 物业管理服务的基本特性决定了物业管理服务失败的不可避免性。随着我国城市化水平的快速发展, 居民对城市住宅需求大大增加, 客观上促进了我国物业管理服务行业的发展。与此同时, 物业管理公司与业主间的矛盾也越来越凸显。业主的不满表明物业管理业公司提供的服务产生了问题, 因而物业管理服务失败随即产生。

根据奥利弗的期望不一致理论, 物业管理服务失败是由于业主对物业管理公司提供服务的预期与其感受到的物业管理公司提供的服务质量不一致, 从而使得业主心理产生落差。如果物业管理服务失败不能有效解决, 将进一步加深物业管理公司与业主之间的矛盾, 业主对物业公司的不满情绪还会传播给其他业主, 进而业主们就会对物业管理公司采取抵制行动, 其抵制的最终结果会让物业管理公司付出惨重的代价, 有时会出现更换物业管理公司的危机。因此, 物业管理公司应该关注对物业管理服务失败的及时补救。

二、文献综述

自20世界80年代初英国航空公司将“服务补救”一次引入服务管理领域。Gronross (1988) 将服务补救定义为:企业在发生服务缺失或者服务失败后所采取的行动与反应 (1) 。Schweikar等 (1993) 将服务补救看作是管理的一部分, 认为服务补救的终极不表示维持顾客与企业间的关系 (2) 。Maxham&Netemeyer (2002) 从归因理论角度分析, 认为服务补救是在内部原因前提下对服务过失负责, 并采取行动将类似的失误再次发生的可能性降到最小的行为 (3) 。我国学者韦福祥 (2002) 认为, 服务补救是服务企业在出现服务失败时, 所作出的一种即时性和主动性的反应 (4) 。其目的是通过这种反应, 将服务失败对顾客感知服务质量、顾客不满意等所带来的负面情绪减少到最低限度。另外, 我国学者者陈忠卫、董晓波 (2005) 指出, 服务补救具有广义和狭义之分 (5) 。

尚亚文 (2006) 提出快速服务补救可以提高顾客对服务质量的满意程度, 从而提高顾客忠诚度, 因此企业应该采取进攻性的服务补救 (6) 。杨学成 (2009) 采用实证研究方法研究了服务补救可控特征对顾客口碑传播的意向 (7) 。Holloway, Wang (2005) 将服务补救应用到网上购物环境, 并引入消费者网上购物经验作为调节变量。实证结果显示消费者网上购物经验对服务补救后的态度和行为结果有调节作用 (8) 。彭军锋、景奉杰 (2006) 提出, 补救后顾客态度和行为意向不仅仅取决于类似于特定服务补救属性的感觉要素, 还取决于类似于关系品质这样的感知要素 (9) 。

控特征对顾客口碑传播的意向 (7) 。Holloway, Wang (2005) 将服务补救应用到网上购物环境, 并引入消费者网上购物经验作为调节变量。实证结果显示消费者网上购物经验对服务补救后的态度和行为结果有调节作用 (8) 。彭军锋、景奉杰 (2006) 提出, 补救后顾客态度和行为意向不仅仅取决于类似于特定服务补救属性的感觉要素, 还取决于类似于关系品质这样的感知要素 (9) 。

三、物业管理服务失败分析及基本假设

首先, 由于我国的物业管理发展起步较晚, 目前仍属于劳动密集型行业, 且多数从业人员受教育程度不高, 导致物业管理从业人员整体素质不高、专业性不强、服务意识和技能差。由于物业管理从业人员本身素质有限, 他们提供的服务以及在问题的处理上的解决方案就显得相对粗暴, 这与业主对物业管理高质量服务的要求相矛盾。物业管理公司提供的物业管理服务与业主对物业管理服务期望之间产生了差距, 由此, 物业管理服务失败的发生就不可避免。其次, 当前我国现有的物业管理公司能够提供的服务范围还比较窄, 不能满足广大业主们的服务需求, 进一步加深了物业管理服务失败的产生。在一个住宅小区内每家每户对物业管理要求各有不同, 势必会有部分业主所反映的问题得不到解决, 从而导致业主不满情绪的产生。日积月累, 业主对物业公司的不满也会越来越重。再次, 我国物业管理服务缺少相应的制度约束, 没有建立有效的考评机制, 质量监督不足, 同时缺乏有效的物业管理服务反馈机制。这样物业公司就不能及时发现自身不足, 物业公司在不能正确把握业主服务需求的情况下, 很难提供让业主满意的物业管理服务。

在物业管理服务失败产生后, 物业管理公司应该高度重视, 及时采取有效的补救措施, 以赢得业主的认同, 从而缓解物业公司与业主间的关系。服务补救研究中常见的服务补救措施有两类:一类是精神性补救;另一类是物质性补救。其中, 精神性服务补救措施又包括道歉、解释、移情等, 物质性服务补救措施包括赔偿、赠送礼品、服务打折等。不同的服务失败需要对应不同的服务补救措施, 并且不同的服务补救措施对服务补救后顾客满意度的影响也不同。由此, 本研究给出两个基本假设。

假设1:相同物业管理补救措施对不同物业管理服务失败的服务补救后, 业主满意度的影响有显著的差异。

假设2:面对同样的物业管理服务失败, 精神性补救措施的效果显著优于物质性补偿措施的效果。

四、实验设计与数据分析

(一) 模拟场景的设计

本文通过使用情景模拟实验法来研究物业管理服务补救对业主满意度的影响。把模拟场景设计成问卷, 问卷的选项采用李克特5分量表的形式。其中李克特量表中的1至5分别表示非常不满意、不满意、一般无所谓、满意、非常满意。来分别研究精神性补偿措施和物质性补偿措施对服务补救后业主满意度的影响, 以及相同补救措施对不同物业管理服务失败的补救效果。本次调研调研对象是在柳州市部分住宅小区的居民, 问卷主要包含两个部分:第一部分是受访者的基本信息, 第二部分为模拟实验场景。此次问卷发放共500份, 实际回收284份, 去除问题问卷, 有效问卷为266份。

(二) 数据分析

1. 信度及效度分析。

本文通过使用SPSS17.0统计分析软件对样本的信度及效度进行检验。信度检验是对调研问卷可靠性的检验。本文运用α系数的方法对样本信度进行检验。α系数是估计某一测度中测量题项所能表示的要测量的结果变量的内涵的程度。通常当α系数大于0.5时, 说明样本数据的信度是可靠的, 并且α系数值越大越说明样本数据的可靠性越强。本文样本α系数的计算结果如表1所示。通过表1我们可以发现样本的α系数为0.833大于0.5, 说明样本的信度比较好。而效度检验是对样本结果稳定性的测量。本文运用KMO的方法对样本效度进行检验。其衡量标准为:当KMO值大于0.7以上表示适合, 且KMO值越大越说明适合性越好。本文采用KMO值软件计算结果如表2所示。由表2我们可以发现KMO为0.863, 说明样本效度比较好, 适合做因子分析, 此外, Bartett的球形度为443.604其Siq为0.000小于0.001, 也说明该组数据具有很高的相关性。

2. 假设检验。

为了验证本研究的两个基本假设, 我们使用配对样本t检验的方法对样本数据进行比较分析得出结论。通过SPSS17.0软件分析包对样本数据进行配对t检验, 其检验结果如表3、表4、表5和表6所示。其中表中的A、B分别表示精神性补偿和物质性补偿。C、D、E分别表示由于物业人员素质低下、创新性缺乏、监督不足导致的物业管理服务失败。

从成对样本统计量表表3和表4中的数据中我们可以发现, A的各项均值大于B的各项均值且A-B均为负值, 说明物业管理服务补救中相同物业管理补救措施对不同的物业管理失败的服务补救后业主满意度的影响有显著的差异, 且siq为0小于0.005, 说明实验结果真实可靠, 即假设1成立。

根据成对样本统计量表表5和表6中的数据我们可以发现, 各C、D、E值各不相同, 说明在物业管理服务补救中, 面对相同的物业管理服务失败, 物质性补救措施和精神性补救措施对服务补救后业主满意度是不同的, 且精神性补救措施要优于物质性补救措施。表中siq为0小于0.005, 说明假设2成立。由此我们可得出结论:在物业管理服务补救中, 面对同样的物业管理服务失败, 精神性补救措施要优于物质性补救措施。

五、建议

从上面的分析可知, 物业管理公司在进行服务补救时应该有针对性地进行。首先, 在处理业主的投诉时, 要搞清楚业主的不满是由何原因导致的, 他们的真实想法是什么, 只有找准原因才能有的放矢。其次, 要认识到在进行物业管理服务补救时, 精神性补救措施的效果可能比物质性补救措施的效果还要好, 业务往往需要的就是一个良好的认错态度。最后, 物业管理公司应注意加强对员工的培训, 提升他们的服务意识, 这样才能有效降低物业管理服务失败的产生。

摘要：通过建立情景模拟实验来研究物业管理服务补救对顾客满意度的影响。分别对相同物业管理服务补救措施对不同物业管理服务失败的影响以及相同物业管理服务失败不同服务补救措施的差异性进行研究。研究表明, 同样的物业管理服务补救措施对不同物业管理服务失败的补救效果有限制性差异;面对相同物业管理服务失败, 精神性补救措施要优于物质性补救措施。

关键词：服务补救,顾客满意度,物业管理

参考文献

①Gronroos, C.Service Quality:The Six Criteria of Good Perceived Service Quality[J].Review of Business, 1988, 9 (3) :10～13

②Schweikhard S B, StrasserS, andKennedyM R·Service recovery in health services organization[J]·Hospital&Health Services Administration, 1993, 38 (1) :3～21

③Maxham, J.G.&Netemeyer, R.A longitudinal study of complaining customers'evaluations of maultiple service failures rand ecovery efforts[J].Journal of Marketing, 2002, 66 (10) :57～71

④韦福祥.对服务补救若干问题的探讨[J].天津商学院学报, 2002 (l) :24～26

⑤陈忠卫, 董晓波.服务补救理论述评[J].中外企业家, 2005 (4) :86～91

⑥尚亚文.服务补救时机对顾客忠诚度的影响[J].合作经济与科技, 2006 (5) :17～18

⑦杨学成.口碑信息与产品涉入对消费者品牌转换意愿影响的实证研究[J].财贸经济, 2009 (7) :107～111

⑧Holloway, B.B., Wang, 5.J.&Paris, J.T.The Role of CumulativeOnline Purchasing Experience in Service Recovery Management[J].Journalof Interactive Marketing, 2005, 19 (3) :54～62

物业公司提高服务质量的口号 篇11

1、安全操作是第一;

2、物业服务千万家真情温暖你我他

3、高空抛物，伤人害己。

4、以艰苦的作风打拼坚实的企业基础;以诚实的信念承诺一流的企业服务;实干的精神创造高效的企业业绩

5、配电机房危险大，

6、业主至上，服务。

7、擦拭灯头及开关关断电源习安全

8、热诚敬献，安居无恙，物业增值，如意吉祥

9、先做好保姆再当好管家认真把管理做好

10、精心管理细心养护

11、物业管理有偿服务需要业主按约缴费来支持!

12、发现有人触了电，拉闸断电是关键。

13、给您应该享受的生活。

14、鸿臣物业，最好的首选。

15、强化物业管理服务，提高物业管理品质

16、精致雅典，鸿臣房产。

17、同住一个小区共建一个家

18、数配件，看表面，水电气，全看遍。

19、关门开门看看先，门铰链挂二挑三;

20、不断提高服务质量，创建绿色和谐家园。

21、保护消防设施，增强防火意识。

22、以竭诚尽心的努力，营造舒心的环境。

23、离家外出关门窗，大量现金存银行，邻里互助多守望，留盏灯光造假象，反锁房门把贼防。

24、鸿臣物业，周到服务。

25、通知他人作陪同，

26、光大物业，优创您的美好家园!

27、爱护环境卫生，爱护花草树木爱护公共设施。

28、服务质量是物业企业的核心竞争力

29、物业管理是提升居住质量的重要手段。

30、加强物业管理，共建安全文明温馨和谐的家园!

31、光大管家，忠伴一生。

32、电热器具须防火忘关电源事故多

33、业主所关注的就是我们公司所关注的!

34、细节成就完美，服务打造品牌，诚信引领发展。

35、细节成就完美服务打造品牌

36、我们多努力，让您更满意，和谐大家创，生活多欢乐。

37、创新物业服务方式提升物业服务本

38、热心工作贴心服务

39、定期检查别忘记;

40、管理有序的社区环境建设和谐社区是物业企业和广大业主的共同责任

41、至诚服务，进取创新，倡导文明，坚守责任。

42、业主今天把房验，物管协助真方便。

43、灌水通畅不堵塞;闭水试验须两天;

移动公司物业管理服务提升方案 篇12

为使公司服务品质在原有的基础上得到进一步提升，树立公司良好的品牌形象，实现物业服务品质的持续改进，提高客户满意度。公司特制订2013年物业服务管理品质提升方案，目的在于提高全员服务意识，强化各项内部管理，提升岗位服务技能，为业主提供周到便捷的服务，具体方案如下：

物业服务提升的宗旨：

以高度的责任心为业主服务，业主才会认可企业的品牌，以精湛的专业技能为业主服务，业主才会感受到我们的价值，业主在“认可”与“感受”的同时，强化对物业品牌的忠诚度。

物业服务的目标：

立足基础服务，树立新华物业诚信高效形象 强化服务意识：打造一流物业管理服务品牌 物业服务方案：

新华物业广安分公司将移动公司的物业管理定为综合一体化管理，即对移动公司的房屋、卫生、绿化、水电统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。

管理处主任每天要对所管辖的区域进行不定时检查，对检查出的问题要及时处理，重大问题要向综合部汇报，并接受综合部的工作指导。

一、安全方面

（一）、执勤方案

1、公司大门岗：

A、按业主要求负责对进入移动公司大院的人员、车辆进行查验，外来办事人员在出示有效证件后，由门岗保安人员联系接访部，经同意后放行。

B、对运出大门的物资查验必须具有业主的放行手续，并登记清楚，核实无误。

C、夜间巡逻岗位：观注执勤区域的情况，防止可疑人员通过围墙进入，及时将巡逻过程中发现的异常情况通报门岗和保卫部门，并采取相应措施对可疑人员进行控制，对区域内发生的治安、刑事案件图像信息留存备档。

2、公司办公楼大厅：

加强对进入办公楼的外来人员的查验、询问和登记工作，防止无关人员进入办公区域。不定时对办公区域进行巡查，发现异常情况协同大门岗人员及时进行处理。

3、严格按照公安部颁布的《保安服务操作规程与质量控制》开展工作，着装整齐，精神饱满，履职尽责，文明执勤，坚决执行请示汇报制度，认真做好值班记录。

4、执勤时做到两快（发现情况反映快，处置问题行动快），四勤（勤听、勤问、勤查、勤看），确保业主的正常工作秩序和生命财产安全。

5、每月对守护区域进行一次系统的安全检查，发现安全隐患及时上报相关部门，并结合实际情况制定出切实可行的解决方案供业主参考。

6、熟练掌握执勤装备和监控设施的使用、维护方法，爱护业主的执勤装备和监控技防设施。

（二）、消防安全管理方案

熟练掌握业主单位消防设施、消防器材的使用方法，熟悉辖区内的水源、电源、气源，熟记相关部门的联系电话。定期巡查，发现消防隐患，立即上报。始终贯彻“预防为主，防消结合”的消防管理方针，强化全员消防意识，建立各项预案，定期举行消防知识培训及演习，严防事故的发生。

二、工程方面：

配备专职工程维修人员，负责办公楼、营业厅、家属院水电的日常维修和保养。

1、、负责办公区房屋及各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关各处事故照明检查与维修工作。

2、负责消防通道、各楼层走道、室外通道、办公室、营业厅、会议室、小区等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。

3、负责为业主及时处理有关电气维修方面的问题。

4、负责对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报

管理处主任。

5、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失、损坏。

6、完成部门交给的其它工作。

接到报修任务后，工程人员应及时前去处理，提高维修及时率。通过有效的设备管理和预防性措施，防止设备的损坏及故障的发生，延长设备的使用寿命。

三、保洁方面：

1、加强保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时处理。

2、日产垃圾做到及时清理，管理员要提高对物业管理区域的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行整改。

3、无卫生死角，卫生间无异味，垃圾桶内垃圾清理及时。

4、厕所镜面光亮无水迹，面盆无印迹，水龙头光亮无水迹，洗手台无过多水迹，热水器光亮无迹印，开水龙头无水垢，洗手台下无杂物、积水。

5、卫生间墙面无迹印，灰尘。

6、厕所地面干净无尘，无积水，无过多脚印。

7、保持男厕小便池清洁，大便池无黄迹，尿迹。拖布池干净无污迹。

8、保持办公区玻璃清洁，窗框无积灰。

9、保持扶手及下瓷砖无积灰。

四、绿化方面

绿化是保持生态平衡，营造舒适美观、安逸、清新工作环境的基础，为强化绿化管理工作，特制定本规定：

1、绿化工要保持花园整洁卫生，杂物、脏物要及时清理。

2、要配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。

3、要保护草坪生长良好，严禁制止他人践踏草坪、随意采摘花、果。

4、花木的死株、病株要清除，缺株要补植。

5、对花木实施浇水，施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，及时清理周边地面的污泥和水。

6、发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。

7、发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭。

8、节约用水，严禁浪费水源。

9、杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人、花、木的安全。

要求：每星期对花园的树枝进行一次修枝，每半月进行一次消杀工作。

五、会议接待

结合移动公司现状，接待员不仅要进行会议服务、礼仪接待，无

会议时还要做好办公楼大厅的来人来访登记工作。

要求：接到会议通知后

1、会议接待员根据会议预定安排以及会议要求，提前半小时以上做会议准备工作。

2、做好茶具、杯垫、开水、水瓶等用具的准备工作和用具清洁工作。

3、检查会议室设施设备有无破损，若有应立即工程人员维修。

4、打开门窗通风换气。

5、根据会议要求配合业主进行会场布置:会标、茶杯（茶杯里茶叶适量）、开水、座卡、烟灰缸等。

6、冬、夏季关闭窗户打开空调，冬季调到18---22度、夏季调到24---28度。

7、茶水服务时，面带微笑，动作轻盈，以免影响会议。掺水准备一张小方巾，随时注意擦拭滴在桌上的水滴。

8、根据天气情况15分钟左右掺一次水。

9、若重要会议，可按业主要求，会议开始后，退出会议室，带上大门并减少掺水次数或由参会人员自行掺水。

10、会议结束后，接待人员要先关掉所有设备后。

以客户为关注焦点，不断优化物业服务模式，以业主需求为导向，不断提高服务水平，在服务中持续改进服务质量，才能够满足物业服务日益提高的要求，“勿以善小而不为”提升服务的每一个可能，都要当作大事来切实落实，“勿以恶小而为之”损害形象的每一个细节，都不能当作小事而置之不理，提升服务质量从点点滴滴做起，使每一点提升都能给业主带来更大的方便与满意。2013年，我公司将严格按照物业管理服务提升方案执行，以“业主的需要”就是我们的工作中心来开展服务，让业主真正的信赖我们。

四川新华物业有限公司广安分公司