商业地产营销策划大全

商业地产营销策划大全（共8篇）

商业地产营销策划大全 篇1

房地产楼盘文案策划大全

（二）第一部分

市场分析

一、贵阳宏观市场分析

(一)2000年贵阳房地产整体分析：

2000年贵阳房地产面临前所未有的发展良机，与全国许多城市相比，贵阳房地产业形势较好，前几年空置房比例在15%左右，近几年空置率一直较低，这与国家支持房地产业发展的政策逐步完善有关，也与百姓住房消费观念的加强和房改的深入，住房信贷投入增加，开放住房二级市场，减免部分税费等有很大关系。贵阳市的房地产市场价格近年来呈稳中有升趋势，尤其是中心区房价，高层多层升幅不同，多层升幅更大，究其原因，由于市区土地供应减少而使市区商品房（尤其多层）供应相对减少，因而市区房价上扬在所难免。市民也会改变过去那种不愿离开中心区居住的观念，目光朝城郊结合部环境好配套设施齐全的住宅小区转移。乌当、白云、小河地区的房地产开发潜力很大，现在交通道路又有了很大改观，老百姓住房投资升值保值的观念加强，会有更多的市民将余钱投向房地产，这从2000年贵阳房地产商品房成交量高达200万M2可以看出。

（二）2000年贵阳高层住宅市场分析

贵阳系贵州省省会，是全省政治、经济、文化的中心，是我国西南地区重要的交通枢纽。新中国成立以来，尤其是改革开放20年来，贵阳市经济建设取得了巨大成就，人民的物质文化生活水平得到了很大的提高，同时也造就了一大批个体经营者，在物质上率先进入小康。他们开始追求较高的物质生活和自身高贵身份的象征。在有需求必有供应的客观经济规律条件下，高层物业就成为了先富起来的这部分人的消费对象，高层住宅市场从而产生。2000年是贵阳高层楼盘飞速发展时期，其主要特点是以人性化的居住空间为主。这一代高层楼盘在以前的基础上得到更深层次的发展，外立面、规划、配套、项目包装、智能化等都变得更新、更完善。90年代末期高层住宅楼宇呈雨后春笋般，逐步走向规模化。中天花园、中天广场以浪漫的欧陆式推出，成为欧陆风潮流

行的最好说明。欧陆风格高层楼盘逐步走向市场。但到了2000年欧陆概念的高层楼盘又有泛滥的势头，同时，市场中又出现了多个质素较好的高层楼盘，如钻石广场、鸿基都市花园、天恒城市花园、中天广场、在水一方等。它们走精品型的综合素质路线，给高层楼盘赋予了更深一层的定义和内涵，并注入了较高的科技含量，智能化高层住宅又成为一个新热点，其概念至今不断延续和创新。

高层楼盘发展到今天，已由地段性，概念性，个性化向综合性智能化素质型高档楼盘过渡和发展，消费者层面也发生了变化，由90年代的暴发户“土包子”转变为90年代“绅士”型的富贵一族，自然对高层楼盘的要求也越来越高。

纵观2000年的高层楼盘市场，多数以地段（如中华路）、建筑风格（现代建筑，欧陆式建筑、港式建筑风格）、社区文化等作为高层品牌的支持点，目前高层楼盘竞争到了炽热化程度，大多数会所，园林景观等硬件配套设施档次越来越高，而高层楼盘真正理念是能体现生活方式和社区文化的内涵。

（三）2001年贵阳高层市场综合预测分析

贵阳市高层市场在99年以后，竞争愈显激烈，且供应量日渐增大，高层市场的销售已明显趋缓。众多开发商对高层项目的开发真是“又爱又恨”，“爱”的是开发高层会有高额的利润回报，“恨”的是高层的风险实在太大。

为此，敝司通过了几个月的时间，对贵阳的高层市场进行了仔细的研究，对整个市场的未来趋势做了如下的综合预测。（仅供参考）

高层整体市场走势预测 任何一个市场都必须经过：

萌芽

成长

成熟

衰落

更新

贵阳的高层市场目前正处在成长阶段，其未来发展将呈如下势态： 1．高层市场将从争夺地段优势转向环境性和景观性发展。

目前的市内高层主要以其地段为主要优势。但我们都知道，土地是不可再生的。市区内的土地随着开发量的增加而逐渐减少，未来的高层想以地段为优势已不可能，只能以提高自身综合质素和利用环境因素来赢得市场。目前，“在水一方”的推出就拉开了这种走势的帷幕。未来沿南明河和黔灵公园附近的地块将会更受开发商青睐。

2．高层住宅将向城市副中心地带偏移，市中心新建高层将会逐渐以商务型公寓为主。贵阳市一级地段及其辐射的周边区域，是市区内的主要商业区，人流、车流都非常大。并不是居住的最佳选择；而且市区内地价高，可供开发的土地又少。这必将造成客户花高价而买不到理想的居住区域。

商业较为集中的市中心，必然会形成办公用房的大量需求，住、办两用的商务公寓会逐渐成为中小公司争购的热点。而在城市副中心地带对住家而言，相对中心区就较为理想。商业氛围不那么浓厚、较为安静、交通又便利；且城市副中心地带，环境、景观优势较明显的地块（如南明河沿岸、河滨公园附近、黔灵公司附近）同样具备开发高档物业的条件。而其它环境、景观不理想的副中心地块也能以价格优势抢占市场。3．市场将呈“细分化”发展。

现在的高层除了嘉信华庭是以纯住宅以外，其余的大多是商、住两用或商、住、办三用。这大大影响了高层居住的生活质量，并且私密性不强，相互干扰性大，当然这也是由于目前开发的地段特性所造成的。

未来的高层将会考虑更为人性化的设计。目标客户的划分更为单一，象纯商务公寓、纯小户型、纯顶级豪宅等等这样的高层项目会陆续涌现筑城市场。4．高层楼盘的质量会越来越高，物业向精品化发展。

在同一区域内，如果建筑结构、配套环境、目标客户都大致相同的楼盘，其最终比的是物业的各项小分，比质量、比服务、比物业等，这就导致了物业向精品化发展，普通型无特色高层住宅将会越来越没有市场。

5．“供大于求”使今年下半年的高层市场有可能出现恶性竞争。

据规划局消息，现在报建的高层已超过１００万平方米，“供大于求”是一定存在的事实。新项目的开发者在对现有物业进行分析的基础上，会发掘许多新的卖点，整体素质肯定会比现有物业高，这些项目大多会在今年上半年推出。这必将会造成部份原有 物业的滞销。而资金紧缺的开发商为了使物业尽快变现，减少资金压力，必然会以各种方式变向的降价促销。对价格较敏感的客户自然会被诱导。这必将会导致整个市场价格的动荡，形成高层市场的恶性竞争。

今年，市场郊区化发展已呈较明显趋势，郊区的大户型市场将会吸引部分喜爱优质环境的高层客户。形成高层客户分流，造成高层间更大的恶性竞争。

（四）贵阳房地产市场利好政策和市场特征分析 市场利好政策：

房改以后，贵阳市的房地产政策的落实在全国都是较快较好的，这也是贵阳市地产市场空前良好的重要因素。目前市内房改政策主要有：

住房公积金贷款

住房公积金的实施

存量补贴的发放

按揭贷款（可贷至8成30年，利率调低）

个人住房贷款

这些政策的实施，加大了人们购房的积极性，促成了商品房的需求热潮。另外公房上市、房屋置换这两项政策大大提高了换房率，增加了大量的二次置业者，使得市场需求量快速上升。从去年的市场消化量来看，去年的市场消化量超过200万，上升幅度很大，预计今年的市场需求量基本与去年持平或略有下降，除非有特别利好消息，否则超过去年成交量200万M2的可能性几乎没有。

此外，从今年1月1日起，职工增量补贴标准由工资总额的10%增加到20%，离退休职工按在职职工同样比例计算增量补贴。增量补贴的发放，由住房资金管理中心为职工建立个人帐户，逐月兑现给职工个人。其中，参加房改购买了原公有住房的职工，在未交清土地收益金前，增量补贴将逐月抵扣土地收益金至补清为止，在其交清土地收益金后（包括增量补贴抵扣土地收益金），增量补贴再逐月兑现给职工个人；已有《房屋产权所有证》及《贵阳市房地产交易市场准入证》的职工、未购公有住房的职工，由各单位集中报省房改办审核批准后，到开户银行办理增量补贴储蓄卡手续。职工持增量补贴储蓄卡可到开户银行逐月支取现金 ；租住公房的职工要逐月交清或扣除租金后才能支取现金。(五)2001年贵阳市房地产发展趋势 1.房价将保持平稳或略有下降；

2.延续2000年态势，土地交易活跃，“换手”量增大； 3.花溪等郊区置业者增多； 4.多层住宅精品楼盘将会增多；

5.高层公寓将更多采用新技术、新设备； 6.空置积压房会特价优惠抛售；

7.中华路住宅的交易将日渐火爆，竞争也将更加激烈。

二、区域市场分析

（一）区域市场地段的特性 1．从市场板块角度分析 贵阳市的房地产市场从价位等不同层次进行分类,可分三种不同的区域板块：中华路板块、环市路内(除中华路)板块、环市路外围板块。中华路板块(均价3600元/M2左右)作为本项目区域所在地中华路板块，是贵阳市的商业中心,也是贵阳市房地产开发的重点区域,近两来一直是房地产的热点市场,房地产业在本区域得到了飞速发展,同时引进了先进、超前的开发理念,对推动贵阳房地产业起了巨大的作用,因此本区域的物业较被消费者所接受,成为贵阳市民众望所归的置业地带,置业区域物业价位不断上升,由于开发相对过量,处于供过于求的状态,加上价格提高增加了置业的门槛,因此现阶段该区域处于竞争的炽热化状态，该板块销售均价为3600元/M2左右。

（二）区域内高层竞争程度的分析

去年的高层市场是有目共睹的，市中心的竞争尤显激烈。地块早已被开发商瓜分，中华路上可建用地已近没有，令年的高层市场会在中心区无地的情况下向中心区辐射地带偏移和环境、景观优势较强的副中心地带发展。主要集中在富水路、北京路和枣山路地段。富水路受到中华路的商业辐射，商业氛围会越来越成熟。北京路地段由于交通方便，可建地块多，商业价值大，其开发的温度也会逐渐升高。枣山路由于鸿基馨苑、景苑、金色家园、铁五局大厦、天华大厦等物业的牵动，地块已相对成熟，再加上邻近黔灵公园的绝好优势，必然会成为客户争购的优质居住地。今年的贵阳地产高

层市场的竞争依然激烈，竞争主要缘于以下几方面的原因：

首先，买家市场空间不大是最主要的原因。有限的购买力，旧盘还没有彻底消化完，新盘又陆续推出，总供给大于总需求，选房的机会多了，且楼盘个性少，缺少差异化卖点，是楼盘竞争的又一大原因。

其次，虽然品牌的概念已深入人心，但品牌的概念并不是影响客户买楼的主要因素，据我公司调研分析表明发展商的品牌在居民购买意向中所占比重份额只占到第六位，列在前五位的分别是：地段、价格、小区环境、户型和物业景观，这就表明未来的房地产营销虽是品牌营销的时代，但品牌好的发展商的房子仅仅是比较好卖而已，这就意味着大家一起来分蛋糕。最后，营销手段平平，缺少有创意的销售手法，现在人们购房越来越理性，看房子至少要看五六家，既然大家都这么平平地卖，除了品牌物业和地段好房子热销外，更多的楼盘就只可能挤到降价的泥潭中去。市场经济中，价格是受供求关系影响的，需求大于供给价格就会上扬，供给大于需求价格就会下降，直到一个平衡，这是客观存在的经济规律。

贵阳市今年的高层报建量超过100万平方米，加上空置积压，可见高层供给已经过量。按照经济规律，市场会以价格的变动来调节供需关系。今年上半年，市场推出的新盘，价格会在现有基础上保持平稳。到下半年，供给继续增大时，价格会随着竞争的加剧而出现波动。部分急需资金的开发商会想方设法变向降价使物业套现，这种变动会牵动一些正在犹豫的开发商把价格往下拉，继而形成整个市场的价格下滑。

通过以上的分析和预测，我们知道未来的高层再不可能存在机会市场，高层客户会越来越理性。今后将是开发商实力与品牌的竞争，是新一代开发者与策划人尽显本色的舞台；完善的开发理念与精妙的策划思路将会同时得以展现。高层的发展与演变将走向更为成熟的一面，价格会在残酷的竞争中趋于平衡。

（三）区域内营销环境的分析

本项目周边开发项目较多，但有些物业与本项目不是处于同一时间开发和 销售，因此针对本项目真正具有竞争性的却较少。物业名称 位置 规模 起价 均价 建筑风格 目标客户定位 天恒

城市花园 富水北路与延安东路交汇处 占地1万平方米 3100元/M2 3208元/ M2 欧式风格 高收入人群 鸿基

都市花园 枣山路和延安西路交汇处 总建面3万M2 馨苑：2488元/ M2 2650元/ M2 地中海式风情花园 中高收入人群 新进

贵山苑 民生路贵山街 3幢高层，1幢多层组成 2680元/ M2 2910元/ M2 现代建筑风格 高收入人群 海恒

贵山苑 富水路与省府路交界处 占地：1.8 M2 总建面：8.9万M2 2830元/ M2 3030元/ M2 欧式风格 高收入人群 新大陆

广场 中华南路 总建面：3.1万M2 2980元/ M2 3250元/ M2 现代建筑风格 高收入人群 龙港

国际中心 中华南路 25层的跃层商住楼，29层的平层组成 3570元/ M2 3780元/ M2 港式风格 高收入人群 时代

名仕楼 中华中路 总建面：2.4万M2 —— 3270元/ M2 现代风格 高收入人群

天恒城市花园、鸿基都市花园开发体量较大，龙港国际中心、时代名仕楼由于入市较早，在开发和销售上快本项一步，因此在时间上与本项目不具可比性。我们的主要竞争对手是同内区的海恒贵山苑、新进贵山苑、新大陆广场等和其余路段质素和价格相符的同质楼盘。

商业地产营销策划大全 篇2

随着市场营销观念被广泛接受，房地产开发中开始更加重视对顾客的需求研究，更加注意与顾客进行信息沟通了，营销工作不再限于解决楼盘的广告推广和销售问题，而是要对项目立项、市调、定位、规划、推广、销售直至后期管理的全过程进行策划，于是逐步形成了全程营销策划模式。增值策划模式就是其中一种，该模式在商业楼盘开发各环节围绕提高商铺价值、人员价值、形象价值、服务价值，同时使消费者支付较低的购房价格、较低的心理成本、体力成本和时间成本，从而使楼盘的顾客让渡价值增值，达到营销目的的一种策划方式。

全程营销策划模式已被越来越多的房产策划人认同，市场上的全程营销方法也不下数十种。其中，增值策划模式要求开发商必须兼顾公司利润、消费者和商家需求、公众利益几者的关系。因此，它是社会营销观念的产物，特别适于激烈的市场竞争中塑造公司的品牌，获得竞争优势。

该模式在操作上贯彻了全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务的策划思想，是操作性极强的一种模式，易于开发商实施和监控。其优越性主要表现在：

1.1 有利于获得顾客满意

由于该模式贯彻以顾客为中心，以研究顾客的需求为起点，根据选定的目标顾客群的需求特点确定楼盘的定位，这样规划出的商铺才是真正合乎顾客心意的，使其形成愉悦的状态，达到顾客满意。

1.2 有利于消费者获得更高的投资收益

对顾客来讲，商铺包含的价值并非越大越好，由于投资者或商家为取得商铺的所有权、使用权、收益权需要付出代价，商业价值高的商铺价格自然就高，投资者购买这样的商铺在收益上固然高一些，但由于所支出成本大，投资风险也大，投资回报不一定最佳。由于增值策划追求的目标是顾客让渡价值最大化，是顾客总价值与顾客总成本的差额，因此投资回报更高。

1.3 有利于开发商树立全程营销的观念

该模式运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的思路，强调围绕商业房地产开发、建设、营销、推广等各阶段的顾客让渡价值，整合社会与项目本身的资源优势，开展系统性的提升工作，使楼盘的顾客让渡价值增加，以吸引消费者来购买，商家来租赁，达到缩短楼盘的销售和招商周期，提高售价和租金的目标，为开发商提供了可行的增值策划途径，这正是开发商需要的。因此，该模式易于推广，利于开发商树立全程营销的观念。

1.4 有利于开发商提高创新能力

该模式强调通过对楼盘形象的塑造，降低顾客对价格的敏感程度，通过提高商铺的可察觉的使用价值和顾客的满意程度，来提高楼盘售价，并使商铺的价值为投资者所接受。这就要求开发商资源整合时要有创新的能力，否则其开发出的楼盘将毫无特色，顾客可察觉的价值无法得到提高。例如，由于地形高低起伏，消费者往往不易接受坡地区域的房屋，但有的开发商却因势利导推出坡地生活方式，反倒成了楼盘的一大卖点，售价还高出了许多。另一些项目则采用多个首层的规划设计，使商业楼盘的人流导向独具特色，也将地形上的不利转化成了项目的卖点之一。

2 增值策划模式的理论核心与实现途径

2.1 增值策划模式理论核心

房地产市场作为一个广大的市场，复杂多变，而且面对着各种各样的购买者，而房地产企业的资源总是有限了，这就要求企业改变自身，进行市场的细化，通过这种对市场的细化，为市场制定最科学合理的开发和营销方案。增值策划模式正是运用的STP理论，首先从市场入手，细化市场需求结构，选定目标市场，依靠研究结果进行分析，从而定出项目的定位，这样一系列的措施，都会为了给规划设计和后期的营销做铺垫。增值策划模式的核心正是STP理论。

2.2 增值策划模式的实现途径

增值策划模式是一个动态的概念，其策划思路是“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”，策划流程如图1。顾客让渡价值分析及提升是项目开盘前的工作；顾客让渡价值传播、转移实现是项目开盘后的主要工作，体现营销策划的结果。

2.2.1 顾客让渡价值分析顾客让渡价值是指总顾客价值与总顾客成本之差。

总顾客价值就是顾客在某一种商铺或者服务中能够获得的一系列的利益。这些主要包括：(1)产品价值。这里的产品价值主要是由两方面构成，房地产价值和商业价值。(2)服务价值。指的开发商为顾客提供的所有服务内容，其中，最关键的的服务是商业经营管理服务，这也是服务价值的核心内容。(3)形象价值。形象价值主要指的是开发和管理的环境，企业自身的品牌价值。(4)人员价值。在服务的各个阶段，企业人员向消费者进行服务的技能和服务价值。

总顾客成本是在评估、获得和使用商铺或服务而引起的顾客预计费用。其内容主要包括：(1)货币价格。就是指的商铺的销售价格和租金，另外还包括所售商品的价格。(2)心理成本。指的投资者和商家在购买或者使用商铺过程中所承受的精神上的损失。(3)体力成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的体力上的损失。(4)时间成本。指的投资者和商家以及消费者在购买或者使用商铺和购物过程中所承受的时间上的损失。

2.2.2 顾客让渡价值提升

项目能否成功，不仅需要掌握一些对于项目发展有利的资源，更需要借助其他有效的方法，对项目的整体进行提升，顾客让渡价值的提升显得非常的重要，因为只有这样才能够让项目在激烈的市场竞争中脱颖而出。

顾客让渡价值提升围绕以下工作展开：

(1)设计体现项目核心竞争优势且新颖独特的项目开发理念。(2)市场定位。通过市场细分，选定目标市场，确定项目的定位，为规划设计和营销推广指明方向。(3)各楼层区位功能布局。注意各业态合理分布，有效引导人流。(4)对项目总体布局、建设规模、建筑风格、建筑设计参数等进行规划设计。(5)商环境设计。如人流动线的组织，休闲设施、娱乐、餐饮业态的设置，景观小品的设计等。(6)设施配套布置。包括电梯、扶梯、排风、空调、停车场、卸货场、消防设施、收银等硬件设施设计。(7)项目外立面设计，确定项目名称。(8)商铺间隔建议。根据功能需要，进行商铺间隔，使商铺面积适当，格局合理，并保持间隔的可变性。(9)智能化设计。包括楼宇自动化、办公自动化、通信自动化、通讯自动化、安保自动化等。(10)商业管理策略。高度重视商业项目的后期统一商业经营管理，至少应当做到统一招商、统一识别系统、统一划分经营范围、统一宣传推广、统一管理。

2.2.3 顾客让渡价值传播

就是通过各种有效、合理的媒介运用，开展针对性的促销、公关活动等，将项目的核心优势展现于目标客户群的眼前。具体包括：

(1)推广主题、各推广阶段广告策略及系列广告语确定。(2)建立视觉形象识别系统。(3)广告表现策略与广告设计。(4)开盘、公关活动方案。利用公共活动为项目树立良好形象，促进销售。(5)推广媒介组合及费用安排。运用整合营销理念，对广告媒介进行组合，预算安排推广费用。

2.2.4 顾客让渡价值转移实现

转移顾客让渡价值一方面在现场的包装和设计上要出奇制胜,另一方面要严格训练和培养大批专业推盘高手进行现场行销。主要工作有：

(1)租售现场包装及展示系统设计。包括施工场地包装、周边环境包装、售楼部包装等。展示系统包括沙盘、模型、多媒体系统、室内看板等。(2)现场氛围营造策略制定。现场热销和适宜的洽谈气氛有利于促成交易。(3)销售流程设计。流程要有利于与看房者有效沟通。(4)招商策略制定。坚持招商提前介入、有选择地招商、为主力商家量身定做的策略，并采取灵活多样的招商政策。(5)促销策略制定与实施。制定项目促销政策和促销活动实施。(6)销售人员培训。包括销售基础知识、项目情况、销售实战演练等培训。(7)销售控制。包括：销售数量、销售价格、销售进程、销售现场气氛等的控制。(8)评估推广效果，调整广告及促销策略。

3 增值策划模式应用中应当注意的问题

该模式具有极强的操作性，但要保证好的效果，还应当注意以下问题。

3.1 重视前期市场调查研究和产品定位

这种模式主要解决的是销售对象和产品类型的问题，因此，就应该做好前期市场的研究和产品定位工作，在实际的研究中发现市场中的商机，对市场研究、价格定位、开发策略、客户群分析、产品分析、营销手段等进行详细的设计，通过经济测算对项目的可行性进行分析研究，经过一系列的前期准备，这样规划出来的商铺就更加的稳定，并能够使得投资者，经营者和消费者的利益都获得保障。

3.2 采用提前介入的招商策略，提升商铺的商业价值

提前招商能够让投资者在前期就够对商铺的经营前景有良好的印象，并对投资产生兴趣，对投资者的投资信息起到鼓励的作用；另外还能够借助大商家的经营管理办法对商铺进行科学规划，还可以针对大用户的大卖场进行量身打造，助于合作意向的形成，大大增加招商的成功率。

3.3 将服务理念贯彻于营销全过程，提高项目服务价值

开发商要重视商铺的后期管理工作，统一的经营和管理水平是售后服务的重要内容，因此，在这一方面开发商要加大投资，引进专业的知名商业经营管理公司负责相关的商业管理和经营，为后期管理工作增加保障，同样也增加投资者的认可度。

3.4 树立共赢的观念，给投资者和商家留下适度升值空间

有的开发商开发的商铺商业价值确实高，但是售价也非常高，这样转移给购房者的顾客让渡的价值就非常少，投资者的盈利空间非常少，甚至有些楼盘就没有了盈利空间，这样就会造成商铺销售情况大打折扣，有些项目的商铺前期销售不错，但是由于售价和租金太高，给日后的经营无形之中增加了压力，这就造成了投资者的商铺难以发挥到最佳的效果，甚至会导致商铺的贬值，给投资人造成损失。因此，在增值策划的模式下，应该重视共赢，要让投资者和商家都有自己满意的盈利空间，只有给投资者，商家让渡价值，才能保证商铺受到欢迎。

摘要：随着房地产业的迅速发展,房地产全程营销策划也随之快速发展起来,被越来越多的策划人所认同,本文首先介绍了商业房地产营销策划理论模式的发展历程,然后运用“全程为提高楼盘的顾客让渡价值服务”的策划思路,阐述了商业房地产全程营销增值策划模式(以下简称增值策划模式)的理论核心与增值途径,并提出了应用模式的注意事项,具有较强的可操作性和实战意义。

关键词：商业房地产,顾客让渡价值,营销策划,理论模式

参考文献

[1]菲利普,科特勒著.市场营销管理——亚洲版第二版.北京:中国人民大学出版社,1997:38.

[2]姜新国.商铺投资.上海:上海财经大学出版社,2002:10～58.

解密商业地产营销 篇3

主持人方志华：商业地产是介于房地产与商业领域之间的一个新兴而又传统的业态，其营销的核心不是销售而是长期经营，那么应该如何看待营销对商业地产的推进作用？地产开发商关注的是找到好的商家，而商家要寻找的是目标消费者以促成购买，商业地产应该如何营销才能做到双赢？

商业地产营销的三个层面

王鑫华（颐高数码连锁集团总经理助理）

商业地产的营销可以从三个层面来理解。

首先，是针对业主的销售，商业地产的分割销售其实不应该成为主流，它是很多小型房地产开发商在现金流短缺的情况下不得已而采取的一种方式，所以它的销售会涉及短期套现问题。什么样的商业地产项目才算成功？所谓的成功并不是价值一亿元的项目能卖到2亿元，而是在赚钱的同时还能在几年之后良性地经营下去。这是颐高数码连锁集团一贯坚持的观点。

因此，在营销方面投资商必须考虑很多细节，例如，租金回报率与业态所可能获得的经营价值是否吻合，续租的各个环节能否在前期就能解决，等等。很多商业地产商在开发项目时，还在采用住宅地产的思路，过分注重外包装和一些表面因素，而对真正核心的元素却并不看重。北京中科贸就是其中一个失败的案例，它所提倡的7年14%的返租就远远高于其运营价值，这最终导致这个项目很难运营。颐高数码连锁集团本身也在开发和收购楼盘，但更多的是拯救烂尾楼，因此，我们会将经营价值的判断和后续租赁的细节放在首要位置。

其次，是招商部分的营销。我认为重点在于对资源的控制上，而不是营销面。大多数招商项目都类似于颐高数码连锁这样市场业态的项目，因此对资源控制能力提出了更高的要求。最初我们针对基层经销商进行直接招商，但是后来发现效果并不好，原因有二：一是招商谈判有难度，二是培育期较长。后来，我们开始针对上游资源进行整合，与上游厂商建立战略合作伙伴关系。我们每到一个地方都会借助厂商的力量来做营销工作，虽然我们的招商对象没有变，但经过整合后，招商变得非常容易。例如我们到青岛招商，一个礼拜就全部完成，一楼的核心商铺都是由厂商来圈定的。通过这样的资源整合方式，营销就会变得简单。

最后，是针对消费者端的营销，这是真正核心的部分。我认为针对消费者的营销重点应在于媒体的整合上。每一个业态有一个固定的消费人群，每一个媒体也有其特定的消费人群，所以我们每进入一个城市都会对每一个媒体进行深入剖析，并尽可能有针对性地做一些营销工作。

发现商业价值：商业地产营销的根本

汪洋（深圳市京基百纳空间商业管理有限公司总经理）

商业地产的营销大多数情况下与价格无关，但与管理和服务所产生的商业价值有关，尤其是MALL和购物中心。以我从事的一个项目华南MALL为例，它当初是一个地产项目，没有任何商业概念，只是想通过MALL的概念炒作来提高租金价格。后来我们发现，必须挖掘其商业价值，才能卖得更好。2000年，中国还没有主题式的购物公园，没有任何可供借鉴的成功经验。在这个项目中，我们是摸着石头过河，也总结了很多经验，其中的一条是必须将租金价格与商业价值结合起来。

华南MALL如果追求的是一种具有亲和力的文化，那么它的价值就很难估量。当商业物业处在建筑形态和产品的雏形期，价值是无从产生的，来自于文化、休闲、娱乐等多业态的结合和整合才使它焕发了活力，凸显出商业价值。商家真正感兴趣的是商业价值，而不是地产价值。没有持续的营销环境和良好的服务能力，好的商家也不可能进来。

华南MALL中期逐渐集中在品牌、服务、管理等方面进行系统营销，它们直接影响了租金的价格，而这正是投资者真正关注的。很多投资商都会模糊价值与价格的概念，但事实上，租金水平只是冰山一角，充分挖掘商业价值才是最重要的。

所有的营销最终要归结到资产与资本的营销，只有不断累积商业价值，才有可能进行资产和资本的营销，才能实现资本市场上的价值。以广州天河城为例，其资产与资本价值远比最初的地产价值高出许多倍。它的商业价值究竟有多大？即便从租金收入与固定资产角度去计算，它的数字也是很惊人的。

从地产营销到商业地产营销再到资产与资本的营销，整个过程，我个人称之为大营销。

推广期与经营期的商业地产营销

吴泽丹（广东北亭商业经营管理公司副总经理）

从购物中心的两个时期来看，我所理解的营销可分为推广期的营销和经营期的营销，不同的阶段有不同的营销策略。

推广期更多地表现在策划上。主题、背景、定位、功能、业态，这些都是前期的商业规划，而最终的目的是要让更多的消费者去认识，这便要有一个传播、推广的策划。这个策划过程实际上就是一个营销的过程。有一些人可能觉得策划很虚，我的理解是策划不可能把腐朽变为神奇。策划的作用有两个：一是让更多的人了解项目，二是挖掘项目的潜力。商业地产策划不可能解决立地、建筑、规划等招商所存在的问题，但是优秀的策划能挖掘项目优势，整合资源，让它更有商业价值。例如我们现在开发的项目叫北亭广场，英文叫UNI-MALL，给它的定位是广州首家娱乐MALL。在这期间，策划是起主导作用的。

经营期的营销体现在两个方面，一是树立品牌形象，我们不可能在经营期抛掉主题。营销会有很多层面，有些以文化理念的价值为导向，有些是以价格为导向，比如大甩卖，但对我们来说，前者更重要，所以保持我们一贯的品牌形象和理念很重要。第二是增强商业中心的人流量和影响力，提高知名度和美誉度。所以，我们现在跟行业资源和媒体资源共同举办了很多活动，通过活动来促进商家的销售，从而提升我们的持续经营能力。

租金价格：商业地产商的博弈之源

朱云骅（广州捷卒登地产顾问有限公司总经理）

房地产广告语大全 篇4

1、居高颂雅，丰彩人生金地海景花园

2、入主盛庭苑，事业更如愿盛庭苑（写字楼）

3、从禅艺盎然的京都意境走进生活圣殿

4、让你每天也可细听海涛，抱拥大海华侨海景山庄

5、生活因为理想，才会不断完善麒麟花园海

6、生活与健康同步，安法水莲

7、追求心中的必好必好花园

8、洋溢海洋文化气息，透现优裕生活空间华侨海景山庄

9、创业主旋律，世纪最强音联合广场

10、高尚府邸，尊贵身份东方玫瑰花园

11、生命的坚持自然走出一条本质的路

12、不看不知道，一看吓一跳国都高尔夫花园

13、碧翠的果树，恒远的意义碧翠园乡村俱乐部出处： 转载请保留本出处，谢谢！

14、龙华精品，一枝独秀银泉花园

15、都市行馆。心灵CAFÉ不论你来自纽约，巴黎或瑞士你一定会喜欢逸仙雅林

16、千坪南洋花园住家(青春励志网名)

17、摩天引——房地产广告语

18、梧桐山飞出金凤凰，静仙湖旁好山庄凤凰山庄

19、享受大自然宽广的天地润唐山庄

20、有这样一片湖景，生活的旋律怎样展开都美碧水园（小高层）

21、碧海潮生看福源福源花园

22、发展才是硬道理蔡屋围发展大厦（写字楼）

23、太平洋时代——房地产广告语

24、精致龙园，景致家园龙园山庄

25、锋芒毕露，卓越自豪中盛大厦

26、别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有

27、生命中的每一刻，都该是顶级豪情享受换未来精选第一排名宅

28、豪宅）

29、悠悠中体现尊贵名仕阁

30、家居，磺溪流域第一间，人生居家之最惊叹号，已打造完成

31、盛宴“惟我论”世纪国际首席建筑大师——为您打造无价的/

32、商务豪宅，世纪典范福桥花园大厦（酒店式商务

33、公园。绿荫。纯住宅软体园区生活圈中，最耀眼的住宅之星

34、享受临海的高尔夫乐趣华侨海景山庄

35、开创国际文明居住标准宝瑞轩

36、投资越港小商铺，越港包租稳收入东门越港

37、用什么报偿半生戮力用什么打造传世家徽

38、阳明山庄，成功的家阳明山庄

39、您事事占先，实在不该错过桂苑

40、你有权选择更好的生活银泉花园

41、人文经典大宅超然落成

42、在文山最精华的地段，成就一世纪只有一次的完美

43、让您拥抱山水，真情永远

44、霞关——房地产广告语

45、潜力空间随滨海大道延伸锦隆花园

46、现代欧陆味，绿茵红瓦，凭海临风湾厦花园（多层）

47、福田新中心，福景好家园万科福景花园

48、阳明山庄，一生的家阳明山庄

49、一鱼四吃，省了就是赚了鹏都大厦

50、享有社区清幽，揽罗湖核心繁荣万科桂苑

51、空中花园，立体情调，家家享有宝瑞轩（小高层）

52、万元实现家园梦荔园阁（小户型园林式）

53、华南碧桂园，离城不离市

54、运动就在家门口——生命在于健康，健康在于运动

55、在时尚繁华包围的信义计划享受公园学校包围的

56、专业心，爱家情

57、阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

58、阅读欧洲——房地产广告语

59、香港地产广告——房地产广告语

60、罐装空气逸翠园

61、高级住客会所，设备豪华完善身心舒泰坐拥绿茵乐趣，景色优美怡人

62、公里路程，演绎全新生活方式华侨海景山庄（别墅）

63、奥林匹克大厦奥林匹克大厦（商厦）

64、以人为本，品牌至上城建地产

65、住在太阳升起的地方东方半岛花园

66、批发售楼，实惠到家金祥城市花园（多层）

67、近闹市，居恬静，享绿意榕苑（多层）

68、一切商机均可到现场印证越港商业中心

69、每现场开放，经典随时感受好景花园

70、青春。捷运。摩天引家庭的梦想，在淡水，摩天引

71、深圳布吉至好的半山豪宅国展苑（高层）

72、非常空中，非常豪宅俊园

73、演绎理想居庭，缔造生活典范百仕达花园（豪宅）

74、仁者乐山，智者乐水御景苑（别墅）

75、中国人寐梦以求的豪宅中央花园

76、名师悉心营造经典园艺，77、投桃报你香悦阁（高层）

78、精品楼宇，缔造精彩人生东益花园

79、高尚生活区内，高层全海景豪宅京光海景花园

80、深圳人的第二家园雁鸣湖

81、你要忍受别人三分嫉妒，七分羡慕的眼光万事达名苑（小高层）

82、一股热潮，正从东门老街袭来南塘商业广场

83、成就事业一片天，您需要更宽阔的舞台

84、海景无限优美，居家赏心悦目锦隆花园

85、小户型，大品味万事达名苑

86、丽宝经典——房地产广告语

87、我们的长假在摩天引我和我的幸福在淡水摩天引

88、南山腹地精致玲珑的绿色家园福庭苑

89、经典豪庭，多彩人生金地海景花园

90、静静数千坪大自然书房，建筑鉴为您收藏

91、阅读是一种体验，享受，品位，咀嚼

92、回家的感觉真好东方半岛花园

93、超豪华配套，特优惠价格好景花园

94、灵感，发现，重新开始的乐趣

95、广州——房地产广告语

96、让您的生活温情备至香丽大厦

97、真情空间，温馨岁金地海景花园

98、藏龙卧虎，尽显华贵龙景花园

99、美式公寓/豪华型/低价位/首期一成金丽豪苑

100、天空之城——房地产广告语

101、洒脱不凡，欲显高雅气派繁华闹市，一份清幽感受

102、锦上添花百花公寓

103、看过丽宝经典您不会羡慕叫价上亿冰冷森殿的台北豪宅，也不会收藏只顾养眼的宫廷建筑真正的豪宅懂得更贴近生活

104、豪宅豪景豪情好家园深港豪苑（豪宅）

105、青春。捷运。摩天引家庭的梦想，在淡水，摩天引

106、实现永和森林住宅的梦想坪城廊，大树成林，心灵养生

107、精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权

108、合家坐拥欧陆街雅逸居停嘉福花园

109、美好家居，一流物业管理碧荔花园

110、拥抱庭院。山。水。树。花。全家天天享受健美欢乐！

111、开创尊贵生活新境界百仕达花园

112、完全来自建筑者内在的心意

113、独上高楼，一层一户尊贵家居龙威花园

114、坐拥半山尊贵，美景一览无遗百合山庄（多层）

115、二度规划，有名有实紫罗兰花园

116、只有强大的企业，才能让你放心置业中房怡芬花园（小高层）

117、一分钟的决策，一辈子的寄托都市名园

118、深南路旁住宅，微利房的价格帝景园（小高层）

119、悠然自得，倚身山水华安园（小高层）

120、百好合百花公寓（高层）

121、展现港式豪宅高尚气派泰宁花园

122、“阅读欧洲”让您以看风景的心情来欣赏家

123、山水携手，绿色山庄太子山庄（层）

124、环境就是财富锦绣花园

125、家是一部协奏曲但你还需要一个美丽的空间独舞

126、阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉

127、生活因为宽广，才会不断延伸麒麟花园

128、谢谢上帝！送我一个爱丽丝仙境花园

129、推开美加之窗，撩动看海踏浪的心情美加广场（中高层）

130、小户型，大尊贵万事达名苑

131、世纪都会气象万千闻暇畅乐咫尺逍遥

132、无限的优越感觉是汇展阁汇展阁（酒店式豪宅）

133、智者动，仁者静亮湾山庄

134、SORRY台北豪宅让台北豪宅黯然失色不是我们的本意

135、山水携手，绿色山庄太子山庄

136、体贴入微，服务殷勤尽致名仕阁

137、半山翠绿风景，夏威夷园林式泳池豪宅加洲花园（豪宅）

138、宁谧闲适，位处尊贵景庭苑

139、晴轩——房地产广告语

140、中悦仁爱广场——房地产广告语

141、第次掌声即将响起江南花园

142、传说中的龙也许就是你曦龙山庄

143、金色的家园，温馨的世界金燕花园

144、隽美建筑，体现雍容气度名仕阁

145、您的家将在世界上留名

146、翠竹路上风景线逸翠园

147、换生活让每一刻都是休闲无价豪宅只站首排舞台

148、一室内尽享生活优游从容间驾驭都会节奏

149、为自己创业国际文化大厦（高层）

150、绿意满庭的欧陆风范宝雅花园

151、见证黄金走廊的诞生鹏都大厦

152、以微小的力量，轻松累积成家梦想家居“之最”

153、精雕细琢玉玲珑钟爱一生国宝级窗景的永久居留权

154、海神——房地产广告语

155、自然回到最初的认定里

156、碧海潮生看福源福源花园

157、小户型，大气派万事达名苑

158、信托地产，诚信为本信托花园

159、御松园——房地产广告语

160、真诚面向工薪阶层，献给白领精英的乐章东湖大厦

161、感受园林生态住宅环境中房怡乐花园

162、我们选择锦隆花园（白领）锦隆花园

163、联合发展，共创辉煌联合广场

164、广州奥园花园靓景单位

165、褪下迷人面纱，喜庆帝景台提前封顶润唐山庄

166、搏击新世纪长空，见证大时代繁荣世界贸易广场（商城）

167、永远像五号香水一样芬芳福景花园（高层）

168、悠悠人生，静在山水之间静仙湖避暑山庄

169、一道亮丽的风景线国都高尔夫花园（高层）

170、妈词语被屏蔽怀抱比华利山庄

171、世界贸易广场耸现曼哈顿风采世界贸易广场

172、恬逸雍雅豪庭中宝雅花园

173、临近莲花山公园，圆您都市绿洲梦景洲大厦

174、二十一世纪深圳新生代的商业空间国际文化大厦

175、花园锦簇百花公寓

176、花香四溢百花公寓

177、曦龙山庄，属于你的田园风情曦龙山庄

178、高瞻远瞩锦隆花园

179、温馨家居，跨越时代辛诚花园

180、都会豪庭灵秀群山别洞天丰林万里倩云载都会魅力见非凡

181、面对莲花山绿化公园的清新空气香悦阁

182、您将成为东方高层人士东方半岛花园

183、群英会，会群英泰华地产

184、梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引

185、巴黎的灵感，上海的风情与隽永的台北

186、大型多层住宅区令您生活安康锦峰大厦（高层）

187、这是您的写意空间，还是您洽谈商务之地？中盛大厦（写字楼）

188、系出名门，好女自然百家求国贸商业大厦

189、山水相约，建筑是山，生活是水御景苑（别墅）

190、尊贵府第优雅俊逸，演绎生活动人乐章辛诚花园

191、家之极致专注品位，用心建筑

192、建筑的生命能量

193、写意满足，谱奏生活乐曲

194、我们的长假在摩天引我和我的幸福在淡水摩天引

195、处处好景簇拥，超低密度靓宅汇雅苑（多层豪宅）

196、风华正茂时，特区内安家紫荆花园（多层）

197、桃园生活，幸福居亭丽湖花园

198、与其等待未来，不如坐享繁华航都大厦（纯写字楼）

199、温馨悠然聚天伦御海新苑（多层）

200、广州白云堡山外青山楼外楼，白云仙境白云堡

201、只做一件真心的事

202、微风中徜徉悠闲步调星空下邀约繁华共舞

203、摩天引——房地产广告语

204、五万无轻松住现楼柏景轩

205、坐拥有度壮丽海景的个性居家石鸿花园（海景豪宅）

206、建筑的心意创造建筑的能量

207、用什么奠定百基业用什么匹配显赫尊荣

208、温馨在这里，幸福在这里香悦阁

209、我们眼里只有‘你’龙威花园（豪宅）

210、南山房，关外价彩虹居

211、全心投入，今铸就安通大厦

212、滢水山庄，优势无限滢水山庄（多层）

213、盛宴——房地产广告语

214、翠竹路上震撼价松泉山庄

215、建筑鉴——房地产广告语

216、鱼与熊掌兼得振业景洲大厦（高层）

217、意境品味海天色，休闲聆听浪潮声东和大厦（高层）

218、绿的环保住宅区丰润花园

219、我的梦中家园圆梦圆

220、风景好到你心醉润唐山庄

221、海誓山盟化为实际理想一户摩天引

222、台北市最重视空间规划的景观臻邸,它肯定是台北市最物超所值的好房子

223、是精雕细琢，还是追求完美之道？中盛大厦

224、超值折扣，限期奉送方海商苑（商铺）

225、时空花园，天地中央中央花园

226、水莲山庄——房地产广告语

227、梦想的撒瓦尔生命是一匹快速的战马但我的思想会在这块土地上留存下来

228、新闻线上——房地产广告语

229、拥有一片自己的天空景新花园

230、率先感受，新时代的豪情生活丽晶豪轩（酒店式公寓）

231、隐身信义计划区繁华的绿洲城堡

232、建筑的轮派延伸成为发展成空间的力量

233、理想商铺，温馨家园华翔居

234、何必再忍受房东说NO碧清园

235、一个不可抗拒的投资机会雁鸣湖（别墅）

236、晨曦中洋溢温馨情怀

237、有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活

238、灵感，发现，重新开始的乐趣

239、小钱也能办大事必好花园

240、坚持在最好的地点与世界级的一流团队合作

241、小户型，大风景万事达名苑

242、梦幻住宅，天人合一国都高尔夫花园

243、情寻世外欧意地，逍遥千色星天且歌往来八方间

244、香榭里花园品位是底蕴的境界

245、家居福庭苑，祥和永相伴福庭苑

246、成就人生，体现尊贵城市花园（多层）

247、淡水最魅力，摩天引，十全十美

248、逸仙雅林——房地产广告语

249、海誓山盟化为实际理想一户摩天引

250、精质六米楼中楼大户，大安换屋第一选

251、让不同纪的主人都能在这里舒适生活

252、多层电梯湖景洋房幸福源自健康家庭

253、元利星河——房地产广告语

254、有万万你投资什么？东门越港（商铺）

255、首期万元，抢占深圳中心区锦文阁

256、罕有金装酒店式公寓名仕阁

257、有安法水莲专业的健康管理你只要轻松就能健康生活

258、坐拥欧美海滨别墅，俯瞰大海超然人生金海滩

259、中海锦苑天天不一样的江景

260、大南山下，荔枝园旁福庭苑

261、雍容人生，俯首即拾百仕达

262、江山如此多娇，深圳这边独好曦龙山庄

263、安家，安个可爱的家富丽家园

264、追求生活品质，缔造完美人生好景豪园（层）

265、情结缘聚中海苑中海苑（多层）

266、好运稍纵即逝，机会就在你手中振业梅苑

267、香格里拉——房地产广告语

268、为一家三代有选择的智慧财茗香苑（多层带电梯）

269、风华正茂时，特区内安家紫荆花园

270、满足一次购屋的渴望住一辈子的家，惟有霞关

271、滨海大道要通车了，把家搬到南山去锦隆花园

272、好地段+低价格=投资上选大世界商城

273、首层铺位，二层价格大世界商城（商铺）

274、阅读欧洲——房地产广告语

275、阅读，让心灵澄静自觉家，让生活慰藉

276、坐居欧陆风情街，放眼皇岗公园景宝田苑（小高层）

277、占据天时地利，把握成功契机好景豪园

278、坐上大班椅，实现你的梦想福桥大厦（写字楼）

279、投资，享受明天锦河苑（多层）

280、南头的价格，华桥城的房莱英花园

281、赚钱通道金地海景花园

282、都市情园跃华园跃华园

283、首期万元拥有中心区高尚现楼业城阁（高层）

284、让工薪阶层买得起房，让工薪阶层住上好房比华利山庄

285、不必最好，但求必好必好花园

286、我们的新家是不是国王住的地方？

287、别人有的香格里拉也有而香格里拉有的，别人却不一定有

288、居家在齐明，悠然望银湖齐明别墅

289、看山，看水，看世界聚龙居（复式豪宅）

290、远看山有色，人来鸟不惊怡乐花园

291、永恒的主旋律，诚邀音乐人倾情独创曦龙山庄

292、晨曦初露，鹿鸣翠竹鹿鸣园

293、普普通通的价，美伦美奂的家比华利山庄

294、家华时代新居

295、出将入相，朗朗俊园俊园

296、新都城——房地产广告语

297、显赫气派现代优雅谴兴舒怀随意关心

298、东西南北全海景鹏都大厦（高层）

299、闲情怡趣，呼之欲出逸翠园

300、阳光导庭，金色家园南光名仕苑

301、生活与健康同步，安法水莲

302、三层住宅，六层空间亮湾山庄

303、高尚的潜值物业，宁静的花园住宅锦隆花园

304、览洪湖公园美景，享都市生活便捷碧水园

305、您，用什么来DNA一栋真正的豪宅

306、还有二十六个机会阳明山庄

307、个性细腻完美主义只有霞关经得起您的挑剔

308、让您充分感受明媚的阳光香珠花园

309、我们选择锦隆花园锦隆花园（小高层）

310、深圳河畔小高层，滨河路上光华园光华园（小高层豪宅）

311、我们寻找有心的生命力

312、浅湾——房地产广告语

313、广得安厦千万间，入住中商聚欢颜中商花园

314、轻轻松松购房，欢欢喜喜入户德兴城（多层）

315、欢喜成为坪森林城堡的主人

316、若非天上人间，岂敢妄称俊园俊园

317、淡水最魅力，摩天引，十全十美

318、东方，一个青山绿树环抱之处东方半岛花园

319、华南碧桂园华南碧桂园，每的星级享受

320、优质生活新地带深港豪苑

321、是晴是雨亦令人心醉

322、满足内心最大渴望不只是世界级豪宅，更是典范豪宅

323、披银抱玉，龟山寿色龟山花园

324、高尚住宅，大型社区，全景观海锦绣花园

325、当您可以选择的时候，生活才是享受

326、梦想最大，景观最好海誓山盟一户摩天引

327、同样的花园，不一样的长泰长泰花园

328、热点地带的冷静选择必好花园（多层）

329、近观都市动脉，远离城市喧嚣合正园

330、买福源观海住宅，送大金中央空调福源花园

331、丽致文林——房地产广告语

332、欧风街上小户型南光名仕苑

333、一层一户，世纪居家新趋势龙威花园（高层）

334、首都花园——房地产广告语

335、名仕阁，推销一种新的生活方式名仕阁

336、碧海蓝天，独立小区福中福商业城

337、精打细算万，怎样投资更划算？东门越港

338、艰苦创业，轻松享受生活合正园

339、重家的男人，懂得如何个企划生活柏丽花园（高层）

340、深圳一线市区楼皇海滨广场

341、高达%以上使用率，居家投资在握绅宝花园

342、绿色地产，首席风景中旅广场

343、置业投资，胜筹在握绅宝花园（小高层）

344、本国宝大师与台北企业家的感动相遇

345、让我们到海边去打高尔夫华侨海景山庄

346、方圆天地，海纳百业方海商苑（商城）

347、让每一位主人幸福享受才是丽宝经典的初衷

348、琴韵悠扬，款款而来东湖大厦（）

349、地铁交融，人流尽揽广州中旅商业城

350、换环境让未来的每一刻都是享受花最少的预算住最阔的名宅

351、仅上去几层台阶，生活就平添一重品味雁鸣园

352、水莲山庄——房地产广告语

353、不断追求，现在拥有东海花园（豪宅）

354、引进完美的生活领域都市花园（）

355、海阔天空任你飞好景豪园

356、入住东海花园，是福气，也是运气东海花园

357、新市中心的家香蜜三村（高层）

358、一栋人性豪宅懂得友善它的主人

359、绿意溪畔，一抹清新东方半岛花园（小高层）

360、买商铺免首期，交定金成业主华佳广场

361、经过多努力，功成名就后，该是跟家人分享生活甜美的时刻了

362、城建地产，扛鼎力作百花，东湖大厦，园东花园

363、让您拥抱山水，真情永远

364、香格里拉——房地产广告语

365、富者因之而贵，贵乎内涵俊园俊园

366、超然景致堪赞欢登堂赏雅意无限滔滔水色在此间

367、你知道生态居住环境么？怡乐花园

368、用您的智慧明确我们的憧憬

369、繁华尽揽，尊雅独享深港豪苑

370、花园里的休闲长廊紫罗兰花园

371、山青园秀，自然身价百倍华景园

372、跨世纪的杰作鸿景花园

373、非常空中，非常豪宅万科俊园（高层）

374、二人世界，合家欢聚，豪华享受加洲花园

375、缔造雅逸居停新典范嘉福花园

376、原来这个不太冷亮湾山庄

377、只缘身在此山水优游碧海自得意

378、知识经济新豪宅

379、都市人的梦想天健花园

380、美丽家居，健康人生金铃花园

381、看阳明山庄，识伴山豪宅阳明山庄

382、新名宅身段，中产阶级价位新时代对门同居新风潮

383、彼此用心在生命的事业上

384、一成首期，掀起购买浪潮南海中心（豪宅）

385、坐享怡人景致，半山罕有，豪华府邸今夜星光特别璀璨醉人景致依稀萦绕心间

市场营销策划书大全 篇5

敢思队全体队员

2011-03-30

一、成员：

申圳（队长）

夏艳艳（副队长）

曹思远、徐松波、温永昌、李会会、李翠、于素杰、王玉瑶、李青、乔沙

二、队徽：

三、团队文化:勇于挑战、敢于创新

四、营销理念：站着把钱赚了！

五、小组口号：Everything can be sweepted

六、关注商铺：好又多超市

一、本次活动活动策划的目的意义

1、对于超市

（1）最大限度地提高好又多超市的知名度，使更多的同学，老师以及周边的人认识和了解该超市的经营模式，经营范围，商品的种类等一系列与之相关的资料，了解消费群体的欲望和需求，根据消费者愿意付出的成本制定价格，使经营者与消费者达到某种程度上的协调，最后实现与消费群体的双向交流和沟通。

（2）认真研究消费者的内在需求是什么，不同年龄和不同层次的消费者都有哪些方面的需求，进而确定和明确商店未来的经营方向和经营范围。

（3）造势营销，即引起消费者和市场的关注，通过这次活动，让大家看到好又多超市的闪亮点和全新的营销理念，使之产生兴趣，有去看一看的想法。

2、对于我们：

使我们有机会用消费者和经营者不同的身份去了解市场，关注市场，参与商品营销的全过程。增强我们的沟通能力，面对问题敢于提出自己的想法，锻炼和培养团体合作，协调能力,更好的理解、定位市场营销现代化市场经济中的重要作用。

二、商铺背景状况分析：

1、有利条件：

（1）本队锁调查商铺位于博学路商业街。辐射商贸学院、国际学院、民族学院、第二图书馆、艺术设计学院以及3、4、18、19号宿舍楼群，客流量大且流动性强。

（2）本商铺于2008年入驻运营，面积约70平方米，营业时间长，加之店主服务态度好，有稳定的客户群。

(3)主营日常生活用品，价格与同类商铺大致一致，本商铺兼营水果，点心及打印服务，是本店的突出之处，是其他同类竞争商铺所不具备的特点。

2、不利条件：

(1)主营商品类别与其他同类竞争商户一致，不具备特别优势。(2)商铺销售价格不具备外在竞争性。（3）此范围内同类竞争者过多。

（4）经营面积较小，限制发展空间。

（5）消费者消费购买行为具有随机性，影响商铺销售额。

三、营销环境分析：

1、当前市场状况及市场前景分析：

（1）本商铺目前市场定位于在校师生及教职工。主要集中在附近学院的师生，甚至能广泛到可辐射全校师生（于出东门必经之路）及其他潜在消费群。

（2）销售商基本上能被接受，但所售商品不具备竞争力，商品结构单一。

（3）消费者对商品的需求较为稳定，对商铺冲击影响较小。

2、对产品市场影响因素分析：

（1）宏观环境：学校政策支持。

（2）消费者收入水平：消费主体以学生为主，个人消费量小。（3）消费结构及变化：主体学生，其他在校教职工，较稳定，无明显变化。

（4）消费者心理：种类多，廉价实惠。

四、市场机会与问题分析：

1、问题分析：

（1）本商铺经营地点用类竞争者共6家，竞争激烈。（2）知名度不高，购买行为具有随机性，固定消费群范围小，数量少。

（3）商品量较单一，与同类竞争者比不具备优势，价格定位上不具备竞争性。

（4）经营方式：以店面销售，无特别之处。销售渠道窄，无促销、会员优惠消费等措施。（5）产品质量无可靠保证，货源质量把关不严。

2、市场机会：

（1）同类竞争商铺基本一致，都无明显优势，可利用此处实现突破。

（2）本次运动会可作为提高商铺知名度，增强商铺声誉，扩大影响力的机会。

五、营销目标：

利用本次运动会，提高商铺的知名度，吸引更多的消费者，扩大消费群，突破本年度销售额5%。

博学路商业街同类竞争商家在此范围内共有6家，各商家之间的经营模式，经营类型，商品类别，商铺面积，经营理念都没有太大差距，没有特别突出的优势。商家营销手段单一，在同类竞争中无竞争优势。

由此可见，本队所调查商铺有很大的增值空间。尤其是在上铺的知名度扩大，商品种类的完善以及特色优势方面和下属连锁店的开设方面更具有很大的扩张空间。从此角度从发该上铺的营销额将会有客观的变化。

六、行销方案：

为了扩大超市的影响力和知名度及增加超市的销售额。以运动会为一次强有力的机会，在运动会准备前期、运动会进行中和在运动会的后期市场销售中我们将根据不同时段进行实施不同的营销措施实现超市的销售宗旨：

1、运动会前期

（1）.做好充足的商品准备，以广告和赞助为主要营销手段和措施，向各社团和运动会各个负责部门寻求积极的赞助机会。

（2）.通过各个参赛的运动员方阵积极宣传该商店“品种繁多、质量优良、价格低廉”的营销理念。

（3)在体育场周围进行不间断的广告宣传，突出该商店的商品和服务特色。并以激情、青春、运动为主要营销理念和口号在广大师生中扩大超市的影响力。

2、运动会期间

(1)赞助某项具体的体育项目和某些具有实力且夺冠呼声较高的运动员。

（2）在体育场上以有形方式，如拉横幅，海报宣传。及概念方式传播超市的信息

（3）向获得名次的运动员、班级和相关单位社团进行超市物品的奖励和免费的赠送。

（4）与广播站进行合作，利用校广播媒介进行宣传。

（5）积极联系各班班委和有关人员向班级发放超市传单，寻求与班级建立起长期的战略合作伙伴关系。

3、在学校后运动会市场销售时期

通过在运动会期间与各班取得的联系及相关合作信息，积极的赞助班级以后的相关活动。积极与相关班级的老师进行有关的联系与合作，通过老师在各学院、各院系的日常教学来宣传超市并取得相关老师的指点，通过以后在不同季节、不同时间改变销售战略方式。

七、策划的费用预算 100-200元

八、方案调整

商业地产营销策划大全 篇6

翁醇子

宽固与融合业务支撑中心

培训，我参加过很多，这样的培训，是人生首次！三天两夜有太多的东西给我留下了深刻的印象，“有效果比有道理重要”、“别人为你买的单”、“我是一切的根源”、“百分之百相信自己、相信团队”......太多了，每一个我以前听到觉得是口号的东西，现在却深深震撼到我，惊醒了我！

从正式入职到现在整整20个月，20个月前的我是什么样呢？初入职场，忐忑、兴奋、斗志昂扬、激情满满，对一切都好奇，对一切都敬畏，看到别人做数据透视表都觉得“哇，好厉害啊，我还差得太远”。那时的我从不抱怨加班、从不埋怨领导同事、从不觉得接电话是麻烦，我每天想的都是我还需要学得更多学得更快，我必须尽快进入状态不能拖大家后腿。20个月之后的我呢，经常怨气冲天，加班觉得是公司体制问题，电话太多就埋怨同事自己不学习什么都问我，事情多而杂就就开始怀疑是不是自己不适合这个岗位，所有的一切我都能找到完美的借口推脱。

三天两夜的团队协作，就好像把我20个月的职场生涯快速的浏览了一遍，刚开始组队的时候我积极的想为这个团队做点什么，所以被选为纪律委员时我的兴奋溢于言表，我严格地履行自己的职责，不停地对队员说“说普通话”、“不要说话”，所以为了队员做几百个俯卧撑我都毫无怨言。可是两天过去了，在不断的经历游戏失败、重复、队员间互相埋怨、不遵守纪律等各种事件后我突然就情绪爆发了，我开始想：算了吧，他们做不到的！我也做不到的！我开始觉得她这里不好，他那里不好，开始后悔和这些人在一个团队。所以我也开始不断地给大家感染负能量，对于团队内的矛盾视若罔闻置之不理，最后.......我们破产了！

在颁奖典礼的那个下午，当我们的CEO不断地在地上爬行，当我们队伍里最高大的壮汉嚎啕大哭，当我们队伍里最油嘴滑舌的大哥开始哽咽开始道歉，我突然就睡醒了一般，天哪，我在做什么，我之前又做了什么，我怎么会变成这样。别人有问题我冷眼旁观不去提醒，团队有矛盾我置之事外，不去站在团队的角度想办法解决问题一个劲的只会纠结在个人的情绪里，根本就忘了自己还是个“纪律委员”，忘了自己也许要背负团队失败的后果，忘了这个团队对自己的重要性，忘了CEO第一天对我的信任......我的自负，我的浮躁，我的不思变通，我的不顾全大局才是这个团队破产的根源，我才是一切的根源！！

刘英老师说过“如果世上所有的错误都能拿俯卧撑买单多好”！我很庆幸能够来到刘英老师的课堂，能够在别人为自己买更多单之前就愕然惊醒，能够意思到所有的一切都是我的问题，工作一直在那里，是我变了！

房地产项目的整体营销策划 篇7

一、策划要以客户价值为导向

以客户为导向, 就要求企业一切活动能真正以客户需不需要、客户满不满意为根本出发点。要让客户满意, 最根本的是为客户创造超过其期望值的价值。顾客为什么购买?或者说, 顾客购买主要目标是什么?是价值。从房地产营销的角度讲, 价值就是商品能带给顾客的利益或服务。因此, 价值最大化是顾客永恒的追求。房子这种商品也不例外。因此, 以价值为中心, 为顾客提供价值最大化的商品, 应该是房地产营销的第一法则。它要求房企抛弃公司利益最大化的固有观念, 以顾客价值最大化作为追求的目标。不能给顾客提供价值最大化的营销, 是短命的营销。其实, 公司利益最大化与顾客价值最大化之间并不一定是矛盾的。企业完全可以通过产品价值创新、营销创新和服务创新, 谋求顾客价值最大化。前几年火爆京城而今又火爆沪上的“星河湾”项目, 可以说是在顾客价值最大化与企业利益最大化之间找到平衡的典型。

二、以市场研究为基础

一是信息收集和市场调研。先要收集可开发地块的信息, 研究地块所在区域或若干区域的各种楼盘的实际购买情况。方法有:建立公司内部的营业实际分析报告制度;收集二手资料或委托咨询研究机构调研;直接召开座谈会调研;电话、信函调研;直接人员调研等。二是做好市场预测。在上述工作基础上, 要对候选地块上的几种房产类型作总体的及分地区的市场预测, 获知目前的需求量和将来的需求量。三是细分市场。将候选地块上的房产类型和客户需求仔细地分析, 然后, 选择本公司将要开发的地块及该地块上的房产类型和需求者, 定出最有吸引力的目标市场即具体的客户对象, 并确定本公司在该地块该房产类型该客户对象上所处的竞争位置。四是在市场调查分析的基础上制定营销战略。主要内容包括:确定产品 (地块或楼盘) 的开发计划;确定营销的目标, 根据公司的市场地位 (领先者、挑战者、追随者、补缺者) 确定自己的销售水平、市场占有份额、社会声誉、盈利要求及竞争战略;确定营销费用预算。

三、把握好营销策划的市场定位

首先, 确定在投放的市场中怎样选择目标群, 即什么样的人会买这个楼盘;市场营销定位, 消费阶层的选择, 都离不开地区的经济环境、消费者的生活习惯、文化层次等等;其次, 楼盘所在街区的功能、人群分布情况;再次, 楼盘归属哪类功能、档次等。弄清这几个前提, 才能把握定位。

在具体定位中又要分清以下几种情况: (1) 营销中的消费者定位。所谓消费者市场定位, 是楼盘营销所针对的消费群体。在此基础上, 一切推广手段都围绕着这一消费群体需求展开。例如:大型楼盘卓达三亚巴哈马, 在策划楼盘销售时, 利用其具有吸引力的环境硬件, 不立足于三亚本地消化, 而是放眼于东南沿海及京津地区, 定价对其也有吸引力, 结果取得了成功。 (2) 功能定位。对所谓功能性定位, 一般写字楼、商铺、酒店、公寓涉及较多, 由于公务、商务活动越来越现代化, 用户要求的不仅是有一个办公场地, 对商厦的现代化办公设施、经商行为、发展潜力也提出了要求。因此, 在销售写字楼、公寓等项目时, 功能的作用愈显重要。国际上将写字楼分为3A、5A、智能大厦等, 这都成为写字楼的重要卖点, 而各个国家有各自不同的标准, 一般来讲, 5A即通讯、管理、办公、消防、保安自动化。写字楼如果功能不全, 就难于启动市场。 (3) 专营性定位。目前商铺的市场状况是供大于求, 小商贩形不成规模, 商场发展纷纷推出经营性定位, 即把项目先设定为服装、鞋业、电脑、通讯设备等中心, 发展商设计营业方向, 然后将之切割出售, 这就免除了客户买了之后不知做什么, 或者想做某种生意而苦于没有一种大环境的顾虑。由于能满足部分客户的要求, 而且营造出整体的商业氛围, 就可以吸收更多的买家。 (4) 象征性定位。由于消费水平的不同, 通过价值取向的自然选择, 很多项目无形中形成了高尚住区、“贵族”住区、普通住区等等。房地产开发商, 可以用形成物业档次的方法, 对居住在小区的阶层给予一定身份的定位———象征性定位。如香港的半山、广州的锦城、北京的龙苑别墅, 都是这种自然选择的结果, 也是开发商营造了象征性群-

四、广告创意要突出主题

广告是房地产营销的重要传播手段, 通过广告的创意策划能够向目标消费者传递新颖、准确的营销信息。

合格的房地产广告创意, 首先, 主题要鲜明, 立意要新颖。因房地产广告传递的信息较多, 方案流于平铺直叙, 效果就不会很好。所以应该根据房地产营销的特点提炼出新颖而鲜明的主题, 围绕主题推进, 使人印象深刻。如金鹰国际实业有限公司推出的汉中新城, 利用金鹰国际商城的知名度, 以“一代双娇———金鹰第二楼———汉中新城”为主题建立知名度和美誉度再向前推进。以“二千米的不同”, 突出金鹰第二楼虽距金鹰商场二千米, 但经济实用、环境优美、交通便利, 深化了主题。房地产广告中的系列广告也应注意围绕主题, 从不同的角度和层面来展开主题。如岚岛别墅分别以不同形式表达主题, 有“湖光山色、岚岛有约”配以该区钢笔风景画“岚岛别里, 尽显湖光秀色”, 配以相关的照片, 系列组合紧凑。其次, 图片的选用应切合主题避免简单的为了好看而用图片。如御道园以“家居新篇章”为主题, 图片就选用装饰布置好的卧室照片, 使人产生一种“住进去确实不错”的感觉。从读者注意这个角度来说, 最引人注目的是画面, 它必须有足够的吸引力。在这里标题是画面的解释。最后, 文案也是一则广告必不可少的部分。文案指广告中的所有文字, 包括标题。实际上对标题的要求和主题的要求是一致的, 主要是鲜明、新颖, 写出来要通俗易懂且琅琅上口。如一则广告的标题是“您如果烦了, 一定是物业管理人员太殷勤了”。读来读去总觉得别扭。广告中标题以外的文字稿, 对它的要求是清新、简明扼要。其主要的目的就是完善标题和图片所表达的主题。所以就有一个不能跑题的要求。如御道园的“家居新篇章”文案从“完善设施、卓越设计、优越环境”三方面展开, 扣紧了主题成功地表达了所要传递的重要信息。广告文案不是主观的自我满足, 而是实用的, 它必须和客户的生活保持更密切的关系, 因为其终极的目的是刺激人们发生购买行为。譬如有一则广告写道:“拥有一片自己的天空”, 文字简洁、诗意, 可惜不实用。由于人们在房地产方面的消费是一种高度理性的消费因而在文案写作上应遵循朴实无华的风格, 让人有实话实说之感。

五、做好营业推广活动策划

营业推广多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动, 向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费, 在增加消费者房地产知识的同时, 也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等, 这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度。

商业策划书 篇8

在国内电子商务并不成熟的现实下,服务并不规范,没有一个统一的商务网站标准,特别是本地区基本没有成熟的商务网站。

本公司在电子商务市场并不成熟的情况下进军电子商务市场,能在竞争并不激烈的情况下占领市场,扩大市场份额,以最快的速度实现盈利。

二、市场定位,功能定位

前期类型:C2C、B2C,服务对象基于本地区市民,经营小商品,食品,书籍,软硬件等,类似于传统仓储型超市的网上超市,另建立小型二手市场平台。

后期类型:B2C,B2B,增强交易平台功能,增加企业交易、产品发布平台,扩大网上超市产品内容,从经营低价商品扩充到大件商品,高产值,高利润产品。

三、发展目标

初期:申请域名,申请贷款,吸收风险投资,制作网站。联系ISP,申请网络介入,购买服务器等软硬件设备。

6个月:建立网站,扩容网站内容,规范网站服务,吸引加盟营销商,使网站在本地区有一定知名度,建立服务网络,建立产品采购网络,建立产品配送网络,培训员工,产品采购、配送依托连锁超市等传统物流网络。依托传统物流网络可以采用合作加盟等方式,可作为一个传统零售商的从属企业。

1年:在本地区有较强的知名度,能打出自己的品牌,在网站内容上有更进一步的充实,争取更多的加盟营销商,丰富网上超市的产品,并向高端产品发展。

吸纳投资,扩大经营范围,着手建立B2B商业交易平台。

实现网站盈利。

2年:达到本地区最大的几个电子商务网站之一,巩固市场份额,网站集成,B2B、B2C、C2C三种经营方式为一体,建设独立的物流体系,降低经营成本。在巩固低端产品市场的同时,重心向高端产品发展,建立以高利润,高附加值产品为主的经营体系。

3年:收购产品供货企业,建设自己的产销体系,进一步降低产品成本。完全脱离传统零售商,物流公司,建立更便捷,更优惠的产品营销网络。

3年以后:视情况再定。

四、网站板块及风格

网站初期分为产品索引、在线交易、新品发布、BBS、二手市场,五大部分。

以后逐渐增加企业产品发布板块,增加会员板块,对付费会员实行优惠政策。

风格定位为简洁明快,图片和文字相结合,以淡色做基调。

产品网页形式采用统一模块,突出产品图片。

二手市场平台用统一格式,从产品名到产品备注都统一格式,并采用类似于易趣的信用制度,鼓励网下同城交易,避免不必要的纠纷。

仓储超市产品价格统一定价为XX.99元,百元以上产品定价为XX9.9元。

五、网站维护

初期聘请专门的数据库操作员,网站内容每天更新,制定网站规范。

六、网站推广

加入大型网站的搜索引擎,如新浪 搜狐 百度等。

初期由于和传统零售商联合,可以在连锁零售商店内做广告,并在零售商店内采取诸如买一定限额商品送会员资格的推广优惠活动。。

等网站有了一定点击率之后可以找专门的策划公司来包装。

从网页到宣传口号进行一次大的改版,打响品牌,进一步开拓市场。

七、技术方案

1、租用虚拟主机

2、操作系统:Window2000/NT

3、采用系统性的解决方案(如IBM、HP)等公司提供的电子商务解决方案

4、网站的安全包括防止病毒的袭击、防止黑客的入侵、防止因为以外事件导致数据的丢失电子商务网站还包括在交易过程中不泄漏客户的讯息,例如拥护的银行帐号、个人信息等等。使用著名公司设计的杀毒软件,并且经常定时升级,不使用来历不明的软件,注意移动存储设备的使用安全,这些可以有效地防止病毒的袭击。使用网络防火墙、定期扫描服务器发现漏洞即是打补丁,是的黑客没有入侵的道路。对付意外事故,必须每天备份数据,如果有可能,使用RAID冗余磁盘列阵进行同步备份。对客户的信息保证安全是最重要的,在交易时要注意提醒客户提高警惕,在传输数据的过程中要对数据进行加密,例如使用密钥加密数据和数字签名技术等,保证客户的权益不受到损失。