物业管理处2011年

物业管理处2011年（共9篇）

物业管理处2011年 篇1

物业管理处2011年工作总结

物业公司自进驻枞阳县城以来，管理理念经历了从“管理型”到“服务型”的深刻转变，抛弃了过去管理者的姿态，倡导“服务为人，业主至上”的全新服务理念，物业公司在所领导的带领下，始终贯彻业主至上的原则精神，根据枞阳管理处的实际情况，在搞好服务的同时理顺完善管理工作，初步达到“工作程序化、操作规范化、管理科学化”的管理要求。使小区物业管理工作逐步走上规范化的轨道，管理工作取得了一点小的成绩，受到小区业主的好评，现将2011年工作总结如下：

一、日常工作目标管理的完成情况：

（一）业绩指标完成情况

物业公司全体员工在所领导班子的指导帮助下，在全体员工的共同努力下，团结一心，真抓实干，积极参与各项物业服务工作，2011年物业公司枞阳管理处总收入达到****元，支出***元（含职工工资、垃圾清运费、招待、差旅费、办公用品的购置及资质年检、评优小区的申办等工作开支）截止年底公司帐面余额******元。职工工资发放到11月份。

（二）房屋管理

房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作，我们建立了完善的房屋档案管理，制定了房屋管理制度，编制了详细的管理计划，并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏，外观基

1本统一。

（三）绿化管理

为了给业主创造一个优美的生活环境，严格落实了绿化管理措施，积极配合开发公司施工及养护工作，针对开发公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议，并在绿化警示牌没有到位的情况下，对小业主进行宣传教育，加强爱护公共财物宣传工作，使小区内绿化无破坏，践踏现象。

（四）环境卫生的管理

环境卫生方面，我们针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除，制定了严格的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。

（五）小区安全防范工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境，狠抓了小区治安消防工作，对保安人员定期进行岗位培训，智能设备操作培训、考核，制定了严格的岗位考核标准，提高员工的身体素质与日常工作管理，严格执行巡岗巡更制度。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，安全防范工作情况良好。

二、年内完成的重点工作

（一）业主入住前期物业管理工作。

（1）抓好保安队伍工作；

保安工作是物业管理中的窗口，为了保证小区保安人员服务质量，管理处定期组织保安人员加强业务技能培训，制定了详细的培训方案与计划以及考核办法，加强保安人员的自身素质与业务技能，保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质过硬的保安队为业主服务，保安队的工作受到广大业主的一致好评。

（2）搞好业主入住前期准备工作，顺利完成交房手续；

6月份为迎接陆岛山庄业主入住，顺利完成交楼工作，在所领导帮助下，我们做了大量的前期准备工作，整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等。根据方便业主、服务至上的原则，我处针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，入住手续办理流程图，装修须知，装修手续办理流程图，使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行，目前入住率30%，在陆岛山庄入住时积累的工作经验下，银塘星城二期入住工作于八月底顺得交付使用！

（二）加强管理服务工作，提高服务质量；

（1）树立小区家园化，人性化管理服务理念。

进驻银塘星城小区后，我们坚持实施家园化，人性化的管理，“以人为本”的服务精神；业主的需要就是我们的工作中心，为开展服务，让业主进入小区感到有一种温馨的感觉、管理处在所领导的大力支持下，积极丰富小区业主的业余文化生活，开展了“银塘星城健身舞蹈队”，同时吸引了周边小区业主的参加，形成了以银

塘星城小区为主的健身场所，受到了周边广大居民的一至好评。

（2）搞好维修服务工作

维修服务工作是物业管理的一个重要环节，为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理。

（3）加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，这方面我们做了大量的工作，并根据小区实际情况，与管理要求，制定了详细的管理制度，如装潢申请、装修须知管理规定等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，小区外观整齐划一。

（4）认真听取业主意见，及时为住户排忧解难。

业主好的工作建议，管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难，“为业主着想，以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果，受到业主好评。

（三）努力提高管理水平，促进物业管理上档次；

管理处员工的综合素质与物业管理的服务质量、管理水平是密切相关的。根据这种情况，并结合日常工作中出现的问题、管理处定期对员工进行思想和管理水平的培训，定期进行保安业务技能考试，使员工在思想上得到充实，管理技能上得到了提高。在所领导的关心和支持下，全体职工的共同努力下，公司在银塘星城管理服务项目期间取得了“安庆市物业管理优秀小区”的荣誉称号！

三、存在的问题和教训

虽然，我们在前期的工作中取得了一点小小成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；第二，与业主的沟通不够，了解不足。第三，设备、设施管理力度还需加强。在这一年里我们的物业管理工作取得了一点成绩，这离不开物业人员的辛勤付出，更离不开各级领导的关心和支持，同时也深刻的认识到自身的不足，物业公司经营方式单

一、过高的成本是我物业公司致命的弱点和缺陷。但我们也明白，这也是我们奋斗的起点，在今后的工作中，我们将通过吸取教训、总结经验、提高自己的专业水平，提升物业管理的品位，满足业主及使用人的需求，实现物业公司的腾飞。

物业管理处2011年 篇2

物业管理行业,随着过去30年的市场化实践和普及,让一个从业人士已经随便就能说出一些道道了,甚至还能瞭望一些东西,这充分说明物业管理行业已经实现了量的扩充。但是随着北京市住建委委托北京物业管理行业协会所做的课题《北京市物业服务企业经营状况调研报告》出炉,结果让人震惊,该报告披露对2740个收支公示的物业项目的数据分析显示,物业费平均欠费率达21.51%,欠费总金额达20.53亿元,与此同时,84.6%的物业企业处于亏损状况。这个仅仅是处于经济发达、文明程度高的首都的情况,其他省市情况估计也好不到哪里去,即使是经济发达的长三角或者珠三角。

这样的惨状,造成物业企业生存堪忧,物业管理之梦的实现将无从谈起。造成这种状况的原因是什么呢,难道仅仅是那些我们都不愿再谈或者已经无心再谈的传统原因吗?结果显然不是。

大家都知道一个道理,一个让资本没有眷顾或者青睐的行业是没有希望的,连一点投资价值希望都难以看到。目前物业管理的光环仅仅是由国内那些排名200强以内的房地产开发商支撑出来的,而这些开发商看重的是物业服务的配套功能,让自己的产品更靓。因此也导致很多名头很大的物业公司每年推出一个概念,今天云服务,明天睿管家,把物业服务说得美若天仙。也许有人会说,彩生活的模式难道不是资本进入的典范吗?NO,彩生活在物业服务提升或者升级还是一片空白,他们让资本喜欢的理由依然是那些客户的消费价值。表面看上去物业公司掌握或者掌控着这些客户,实则要想挖掘他们的消费价值想靠无头脑无资本无技术无独立的物业公司来实现,天方夜谭。

那些普通的民营物业公司数量占比在量上绝对是超过200强以内的房地产开发商下属物业公司,而且占比非常大。而这些民营物业公司的生存状况和政府管理机制现状才是物业管理行业最真实的写照。他们的超越自我才是行业的真正良性发展的晴雨表。

而实现这些物业公司升级的良方在哪里呢?笔者认为是市场和行业属性的重新定位、政府部门依法行政。

第一,市场。

目前物业管理行业前期物业管理招投标体制和政府指导价机制是一种变相的垄断,而没有充分交给市场来定。国家当时为了强推物业管理市场化,实行一系列强制措施,最典型的就是开发商取得销售许可证之前必须完成物业管理招投标。市场规律告诉我们,谁消费,谁投票,市场法则对业主的洗礼和提升作用肯定要优于强制塞一个馒头管用。垄断的结果就是业主的权益得不到维护。中间一个环节是业主大会成立,这个环节看似市场化,实则让一个组织建立在无任何经济基础上去运作,所以成立不起来是正常的,即使成立起来,能实现运营这个组织,那简直是奇葩。上面的那个调查报告所展示的北京市住宅小区业主大会成立比例仅为27%就是例证。

从以上分析就可以得出物业管理行业的前期、中期都是通过没有充分市场化的手段来实现的,那么可以想像,业主的消费意愿、消费意识和消费价值就无从体现。

在当前市场环境下,转型升级是个热门词,但是转型升级能不能解决行业发展的问题呢?同时何为转型升级呢?首先我们要搞清楚转型升级的概念,就是通过经营业务模式的改变,降低成本,提升效率价值。物业管理行业转型升级也是被业内人士说来说去,但是涉及到物业管理业务的运营模式的创新改变又几乎没有,仅仅靠拓展经营项目。所谓的多种经营,那不是行业的转型升级。

第二,行业属性的重新定位。

改革开放以前是体制住房,社区公共服务由国家提供,这个就需要国家拿出巨大的人力物力来解决这个问题。而改革开放后,在深圳,每个探索都让当时的深圳人兴奋,物业管理也不例外。随着一些让业主掏钱消费的试点尝试,加上政府和开发商的投资扶持,一个个样板就因此出来了,全国改革看深圳的大时代下,深圳的简单化尝试让政府意识到,政府可以在这个住房社区公共服务消费这块能节约不少人力物力,很多矛盾可以交给这个新事物——物业公司来解决,因此全国就掀起了这样的学习热潮。举国体制的效率之高有时候我不得不佩服,各类变异的版本就此在全国迅速展开。当然这个过程,社区街道起到了辅助市场化作用,渡过了一个空白期。到现在几乎所有小区全部物业管理市场化。但是随着市场的作用,一些小区出现无人管现象,政府的身影又开始出现了。

在深圳尝试的这个过程中,一个最大错误就在于没有一个良好的顶层设计,没有搞清楚市场中“一对一消费”和“一对公”属性的差别。“一对一消费”,每个业主都能理解和接受,必须及时结账或者按照合同结账。而“一对公”使服务本身无法分解成一对一,对消费者没有明确的约束力。而公共服务产品水电气都可以从技术手段实现一对一。物业服务如何实现“一对一”呢?和业主签订个物业服务协议就可以解决这个问题吗?如果能解决,目前物业管理行业就不会出现这个困境了。

纵观第三产业服务业,只有物业管理服务是属于那种“一对公”性质的,因此收费机制上必须给予配套,才能符合市场原理。具体什么样的收费模式比较好,能确保行业的市场化良性发展,可以交给行业来进行讨论,但是目前的业主消费支付模式显然不符合或者不科学,上门收取费用有多难,只有一线基层人员才能体会到。本来市场化的物业服务,却在体制设计上依靠业主意识来支撑,是多么的荒唐。

那么物业管理公司在这样的体制下为什么能发展了30多年,并且有了量的积累呢,原因就是垄断。垄断的利益空间给了物业公司生存的空间。但是这些垄断是建立在业主利益的损失上,所以业主和物业管理公司之间的关系不可能是一个蜜月期。

至于业主对物业管理的百般刁难或者误解就是因为我们行业没有按照市场契约的原则来做,服务程度是什么,业主需要什么,本来都可以在契约里解决的问题,结果被我们所谓五花八门的服务标准搞晕了。因此不要指责业主的品德不好或者素质差,核心不是这个原因。

第三,相关主管部门依法行政。

十八大以来,依法治国被提到前所未有的高度,并进行简政放权改革,重点将政府转变为服务型政府,重在事中依法监管。而回顾过去30多年的物业管理行业的政府治理之路,更多的是补钉子,创新少之又少。南方,政府干预相对较少,而北方或者西北,政府过多的行政干预或者地方保护、不作为,造成企业无从发展。什么保证金、买卖房屋前必须缴清物业费、纳入征信系统、停止办理企业资质或者一味支持大物业公司、争取减税等措施都是狗急跳墙之举,对行业实质发展益处不大。因为行业发展的症结不在于此。

面对上述行业的诸多问题,我们该何去何从呢?答案只有一个,改革,对行业进行系统地梳理,由政府部门推出系统改革措施。改革的前提是将行业的地位上升到足以让国务院或者国家领导人重视的地步。这个就要看我们的从业人士和政府部门有没有这个智慧和勇气,而不是纸里包火,一味地谈功绩,而不面对问题,做实事。

当前,国家各个领域的改革步伐越来越快,并且不乏重磅改革措施出台,相信2015年将继续给我们老百姓以惊喜。物业管理行业一定要借助这股改革大势,形成自身独立的行业发展地位,而不是一味地以“纳入到国务院加快发展现代服务业报告内,仅提及物业管理四个字”就欢喜鼓舞。行业专业媒体、从业人士、政府相关主管部门、大专院校等各个方面都需要为这个过程努力。

2011年管理软件移动前景展望 篇3

厂商:甲骨文

2011年发力指数:★★★★☆

布局时间:3年

重要动作: 2008年4月，甲骨文在美国总部发布Oracle托管型CRM 15版本和移动销售助理解决方案。2009年，甲骨文在其全球大会上发布了新版针对黑霉的Oracle移动销售助理2.0和Oracle社交型CRM应用软件版本3。

分析: 甲骨文在管理软件上的优势是不可撼动的，唯一有可能对其产生威胁的SAP也在与甲骨文的官司中败诉。同时，甲骨文对于包括sun在内的几笔并购花销也不可谓不大，其对于移动终端战场的准备不可谓不充分，2011年，甲骨文只需依靠一贯的优势与之前的布局稳扎稳打即可安枕无忧。

厂商:SAP

2011年发力指数:★★★★

布局时间:1年

重要动作:2010年5月12日SAP以58亿美元的价格收购Sybase公司,并表示SAP和Sybase双方将为企业用户打造一个移动平台，还将提供覆盖广泛的企业信息管理解决方案重要的产品组合、业务分析、基础架构等。至此,SAP终于为进军移动终端市场迈出了一步。

分析:在2011年SAP上任的两位联席CEO希望通过收购Sybase在未来几年内将SAP的客户从3500万扩大到10亿，但想要实现这一目标，恐怕不是在2011年能够实现的，在2011年对于SAP最重要的怕是尽快远离因与甲骨文官司败诉而进一步加大的被收购谣言，恢复业内对SAP的信心，只要能成功脱离之前一系列负性事件及传言带来的阴影，已补足数据库短板的SAP当能与甲骨文一决雌雄。

厂商:金蝶

2011年发力指数:★★★☆

布局时间:6年

重要动作: 2004年8月金蝶就斥资200万元，开始与广东移动一道共同开发2金蝶移动HR和易拉宝移动商务通讯平台两种移动商务产品。2009年5月金蝶宣布推出基于3G网络的移动ERP产品，名为“金蝶3G移动ERP”。

分析：金蝶从很早以前就开始关注与移动领域，但是近几年来在移动领域却缺少大的动作。金蝶的ERP管理软件国内得到了普遍认可，但是在这个软件一体化的时代，垂直整合已成为必然的趋势，金蝶如果能在2011年完成几笔垂直整合的并购，对于其未来在移动终端的发展将起到至关重要的作用。

厂商:用友

2011年发力指数:★★★★

布局时间:5年

重要动作: 2005年用友找到了对中国市场窥视已久的日本最大电信运营商NTT DOCOMO，双方共同投资用友移动。2010年初，用友伟库又整合了原用友移动商务公司在移动商务服务领域、以及用友伟库网在SaaS服务领域的资源，致力于发展企业营销到管理的全程电子商务服务，移动互联网由此成为用友集团发展的重要战略方向。

2011年小区物业管理工作计划 篇4

我公司为了加强与业主、物业使用人的沟通，做好小区工作，现向居上百合园全体住户书面汇报2011年工作展望情况。

一、环境绿化

l 植物管理，新繁殖铁树近十株，请住户管好小孩，不要践踏；

l 对区域内的树木进行整形修剪。

二、环境保洁

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l 做好环境卫生工作，定期灭杀鼠、蚁、蝇、蟑螂、蚊等。

l 小区上门收垃圾时间为中午12：00前，请业主将垃圾放置门外，便于我们派人上门收取，不要放置在其他邻居门外。我们对不遵守小区规定的住户，公布房号且上报有关部门。

三、安全

l 住户请来小区的客人及安装、施工单位，我们住户要务必告知房号，对物业安全秩序人员开展工作有很大帮助；

l 严格进出管理，请住户在星期一~五（8：00—18：00），星期六~日（9：00—16：00）到物业公司管理处提前办理出入条，夜间不应搬运物品；

l 大门口入口处将对人行道、单车道、小汽车道作局部调整，为行人、行车安全创造条件；

l 燃放烟花管理：加大宣传力度，减少燃放烟花对人、财、物的影响；

l 小区养犬住户日益增多，我们希望住户自律自爱；文明养狗，不要惊动邻居。出门时，务必用绳牵制，定期打疫苗。避免邻居纠纷。对于无人牵制的犬类，一般情况视作无主犬只，住户通过小区秩序员和房管员报主管部门处理，或向政府部门、110举报。

四、公共秩序

l 代收挂号、快递、包裹，做到件件通知住户。

l 门岗向住户提供公交车线路、便民电话查询，平信已为住户分类存放，请业主到门岗查询；

l 对于小区内部秩序管理，我们提倡的是各个不同群体的利益需要和谐共处，近期在小区各人行通道上隔离主要确保老、弱、病、残、幼人群便于行走，避免他们受到车辆的干扰，让人进入小区感受到“慢“的节奏，能放松、能享受到小区软硬件的便利，希望大家能给与宽容、体谅这些弱势群体。

l 避免电动车、摩托丢失，我们要求摩托、电动车、单车尽量停放到车库，车库24小时发牌，停放不足1小时免费，望住户配合。

l 夏季为小区住户增加几部移动凉衣架，减少对中心花园占用。

五、维修

l 我们在组织管理处人员进行上门维修服务业务培训，2011年将更好、更快的为住户服务。

六、文化宣传

l 我们以后将在物业费通知单背面上,将小区住户一些出租信息安全提示小区通告登出；

l 开放百合园qq群：24830134、msn群：group17098@bbqun.com，开通物业blog（qq群内有地址），发放物业联系卡给住户，增设服务质量管理信箱，开通各种渠道，与住户互动，请加群住户设置“佳佳物业”上线提示，方便我们及时沟通 ；

l 与社区联合放露天电影，代发老年人活动票；

l 建立业主健康档案，为老年业主提供免费量血压、称体重；

l 发动住户爱心捐助，让爱心传递,让温暖汇聚；

l 对做文学、摄影、运动、美食、旅游、家政、生活服务相关业务的住户，请与我们联系开展业务；

l 增设两个公益宣传栏（别墅区），通过每日不断更新的天气预报，掌握气候规律，为住户嘘寒问暖，为物业工作提供科学依据；

l 调整小区草地上的提示牌位置，针对小区动态不断更新文明标语，与时俱进，创造文明环境；

l 为住户提供物品交换专栏，把你闲置的物品拿到这里来这里发布,体验分享的快乐,通过物品交换让你结织更多朋友；

l 节假日装饰、小区活动，为小区增光添彩。

七、其它

l 管道天然气报装，为业主解决实际生活需求；

l 代交住户水电、有线电视服务费，让住户免受舟车劳顿；

l 计划开展向住户提供网络信息查询、报刊阅览，收发传真、复印等业务。

我们的各方面已向正常轨道运行,但由于物价、工资等方面原因，水电受到非居民电价上涨、干旱影响、垃圾费每月增加的费用换来的是较为整洁的小区环境、小区秩序好转、物业职工流动率下降、小区出租房价上涨了200-300元、免费维修得以延续，效率得以提高，我们尚未收取业主维修服务费用。我们的工作重心明年将调整到在继续做好向业主提供原有服务(保洁、秩序、绿化维护、维修、代缴水电费、代租房屋)基础上，加强与外联单位横向合作、对内部管理纵向求精，为居上百合园房屋升值、保值，提高业主满意度，同时着重解决煤气管道等业主较为关心的问题。

物业管理处2011年 篇5

一、总则

1、目的为了进一步深化公司内部的管理，建立以目标管理为导向的绩效评估体系，提高物业服务管理水平和经营效益，完成2011工作计划和公司下达的各项经营指标及管理目标，特制定本办法。

2、适用范围

适用于职能部门、各项目部、专业公司。

3、目标管理基本原则

（1）公开、公平、公正原则；

（2）责、权、利一致原则；

（3）监督、考核贯穿始终原则；

（4）考核指标量化原则。

二、责任期限及职责范围

1、责任期限为一年，由公司与各单位负责人签订目标管理责任书。

2、职责范围：参照《质量手册》部门职责内容，如有部门职责调整按新调整执行。

三、管理组织及职责

公司设目标管理领导小组：

总经理任组长；成员由领导班子其他成员组成。职责：审核质量目标、服务管理指标及综合经营指标，明确职能部门、项目部、专业公司的职责范围，接受申诉、决定奖惩。

四、目标管理内容

1、综合管理指标。包括公司质量目标与各项工作分项质量目标及月度计划工作指标。

2、综合服务指标。包括公司质量目标与各项工作分项质量目标及《北京市住宅物业服务标准》。

3、综合经营指标。

（1）收入指标：物业综合及供暖收费率、商业水电费收缴率、住宅水费收缴率、车位费收缴率，按照公司下发的《2011年项目部各项收费计划》和《2011年秩序维护大队车费收费计划》执行。

（2）费用支出指标。参照公司下发的《2011年各单位成本费用计划》和《2011年各单位人员编制及工资计划》。

（3）节约降耗指标。依据公司下发的节约降耗指标考核。

4、管理责任指标。包括因管理不善造成安全责任事故、重大投诉或媒体曝光；因管理不善造成法律纠纷、经济责任；因管理不善造成保险理赔等。

五、相关权利、义务

（一）职能部门权利、义务

1、指导、协调相关部门和有效管理资源，为项目部、专业公司解决实际问题，并履行监督、检查职责，组织贯彻落实国家相关法律、法规、政策，制定公司相关管理规章、制度、办法。

2、履行部门工作职责及公司下达的各项工作目标，自觉接受项目部、专业公司的监督及客观、公正评价。

3、负责制定综合管理指标、综合服务指标、综合经营指标及管理责任指标，并予以考核、监督。

4、负责协助项目部、专业公司做好劳动用工管理和岗位培训工作。

5、负责对外包单位服务管理工作的协调、控制、监督、考核，下发相关管理办法。

6、负责项目部、专业公司管理服务质量和争议问题的界定、协调处理、解决和落实。

7、负责公司大型、综合性和突击性工作的组织、协调、保障工作。

8、明确项目部、专业公司（含外包单位）之间的工作接口、物料消耗界线，确保责任、成本支出明晰，并较合理的测算生产、经营成本。

9、负责大、中修的项目管理和维修费用，审核项目部、专业公司综合小修养护工程项目及费用计划，编制公司2011年综合小修养护工程项目及费用计划。

10、负责对固定资产(含生产工具)审批、盘点和建立台帐。

（二）项目部权利、义务

1、负责项目部安全生产，确保无重大安全责任事故。

2、必须遵守国家法律法规、公司制度，负责辖区物业综合管理服务工作，履行工作职责，自觉接受公司职能部门的指导、检查、考核、监督，完成公司下达的全年各项管理服务目标、收费指标及经营费用支出指标。

3、负责对组长（含）以下人员的招聘、录用、考核、辞退等，做好内部培训工作。员工考核按照《绩效考核管理办法》执行，管理人员招聘必须符合人力部制订的岗位说

明书任职条件，未达到任职条件人员的使用必须经公司批准后方可录用；副经理（含）以上人选由集团公司选派，项目部具有建议权。

4、人员编制及工资总额按照公司下发的《2011年各单位人员编制及工资计划》执行，有权按照《2011年物业公司工资分配办法》进行员工工资分配。在完成各项经营指标和保证辖区管理服务质量前提下，并且在人员编制和劳动定额相对合理条件下，年终工资总额节余有权按照岗位对口、公正、公开的原则分配。

5、有权支配计划内经费，费用支出必须按照财务计划和规定执行；凡属计划外费用支出，依据权限按照相关程序由公司或集团审批。

6、材料采购由集团集中采购；急需材料有权自行采购，但发生费用不得超过年材料物品采购总费用的20%。

7、划分客服工作区域及收费计划必须遵循公平、公正、公开原则，区域划分可采用抽签等方式确定，但须得到大多数人认可，公司对此进行监督。

8、负责制定本项目部突发事件应急处置预案细则，并组织实施演练、考核。

9、定期对职能部门、专业公司相关协调、服务工作进行客观、公正的评分。

（三）秩序维护大队/花园绿化管理处权利、义务

1、负责专业公司安全生产，确保无重大安全责任事故。

2、履行部门工作职责及公司下达的各项工作目标。

3、自觉接受职能部门的考核、监督、检查，以及项目部的监督及客观、公正评分。定期对职能部门、项目部相关协调、服务工作进行客观、公正的评分。

4、对项目部的工作按公司计划给予积极配合、保障，包括对项目部专业技术业务的培训、指导。

5、负责各项目部的绿化养护工作进行指导、检查、考核、培训工作。

6、负责对主管或分队长以下人员的招聘、录用、考核、辞退等，做好内部培训工作。

六、目标考核与奖罚

1、对部门及部门负责人按照《绩效考核管理办法》相关规定进行绩效考核。

2、如目标管理单位责任人无法胜任岗位，确因需要，公司有权更换，新的目标责任人将继续执行原签订《目标管理责任书》的相关约定内容。

3、计划内成本费用支出不得超出公司下达的任务指标，超出部分从工资总额核减。

4、项目部、专业公司管理费用及生产费用结余部分年终进行统一考核结算。节余部分的70%用于更新办公设备、改善办公生产条件；20%用于奖励员工；10%用于奖励专业公

司负责人及副职或项目部经理、区域经理。

5、因管理不善给公司造成2000元以上经济损失或重大影响的，由责任部门负责人承担相应责任。

七、保障事宜

1、为确保项目部、专业公司履行责任书相关约定内容，职能部门须履行对项目部、专业公司的指导、考核、监督，并做好相应协调与服务工作。

2、由公司与外委公司签订《2011年专业服务委托合同》，完善质量管理体系外包控制程序，落实责任。

3、对于已经确定项目计划和各项指标，不得随意更改，否则对随意更改部分有权不执行。

物业管理处2011年 篇6

各县（区）住建局、耀州区住改办，各物业服务企业，中省驻铜有关单位：

今年5月是我市第6个物业管理政策法规宣传月，为做好物业管理政策法规的学习、宣传工作，确保宣传月各项工作内容有序开展、扎实推进、取得实效，从而不断提高我市物业管理整体服务水平，将物业管理服务提升年活动推向深入，使为民服务零距离活动在物业管理服务行业得到有效体现，经研究，我们制定了《2011年物业管理政策法规宣传月活动实施方案》，现印发给你们，请贯彻执行。

为了进一步加大物业管理政策法规宣传力度，不断提高广大业主对物业管理政策法规的知晓度、认知度和物业管理从业人员的政策理论水平，正确履行权利和义务，逐步加强业主依法维权意识，规范房地产开发建设单位和物业服务企业经营行为，不断提高我市物业管理整体服务水平，将物业管理服务提升年活动推向深入，使为民服务零距离活动在物业管理服务行业得到有效体现。经研究决定，5月1日至5月31日，在全市范围内开展第6个物业管理政策法规宣传月活动。特制定实施方案如下：

一、指导思想

从践行科学发展观和构建和谐社会的高度出发，把物业管理政策法规的宣传活动与住宅小区三创主题宣传活动以及行业争先创优工作紧密结合起来，认真组织，精心安排，大力宣传国家、省、市物业管理方面的政策法规，在全社会形成重视物业管理工作、尊重物业管理从业人员、促进物业管理和谐发展的良好氛围。

二、宣传内容

1、《三创知识市民读本》

2、国务院《物业管理条例》

3、《陕西省物业管理条例》

4、原建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》

5、原建设部《住宅室内装饰装修管理办法》

6、省住建厅《新建住宅物业保修金管理办法》（试行）

7、省住建厅、省财政厅《住宅专项维修资金管理实施细则》

8、住建部《物业承接查验办法》

三、宣传安排

（一）5月1日至5月10日

由各县区物业管理行政主管部门组织辖区内物业服务企业、中省驻铜有关单位以及房地产开发企业通过举办培训、讲座等形式认真学习宣传内容，按照市住建局统一部署并结合各自实际制定切实可行的宣传活动计划。

（二）5月11日至5月28日

各物业服务企业、中省驻铜有关单位按照各自宣传计划，在所管理的物业小区大张旗鼓地开展宣传活动。通过悬挂宣传横幅、张贴宣传标语营造氛围。在小区业主主要活动场所要设置宣传点，向广大业主散发宣传资料，接受业主咨询。房地产开发企业要依托售楼部等场所向购房人公示临时管理规约和前期物业服务合同，并宣传物业管理政策法规。县区物业管理行政主管部门负责督促检查各物业服务企业、中省驻铜有关单位和房地产开发企业宣传计划的落实情况。其中5月20日为集中宣传日，按照行政区划在全市设立五个集中宣传点。区（县）物业管理行政主管部门组织所辖各物业服务企业和中省驻铜有关单位以及房地产开发企业在集中宣传点，通过散发宣传资料，接受广大市民的政策咨询，答疑解惑的形式开展

宣传活动。市住建局负责组织新区物业服务企业开展集中宣传活动。

（三）5月28日至5月31日

各物业服务企业、中省驻铜有关单位和房地产开发企业组织召开座谈会，并邀请县区物业管理行政主管部门工作人员、街道办（或社区）工作人员、业主代表参加，针对如何继续推进小区物业管理工作和提升物业管理服务水平广泛征求意见，对物业管理政策法规和三创主题宣传活动的效果进行调查了解，及时总结经验。另外要根据本单位或本住宅小区的实际，开展电影放映周、趣味运动会、文艺表演等形式多样的文体活动，拉近业主和物业管理人员的距离，加强沟通交流，使广大业主了解物业、支持物业。

四、具体要求

各县区物业管理行政主管部门、各物业服务企业、中省驻铜有关单位和房地产开发企业要高度重视物业管理政策法规的宣传活动，切实把各项工作落到实处。

1、加强组织领导。各县区物业管理行政主管部门要认真组织辖区内街道办事处、社区，物业服务企业、房地产开发企业、中省驻铜有关单位和各小区业主委员会积极参与物业管理政策法规的宣传工作，力所能及地组织和开展宣传活动。各物业服务企业、中省驻铜有关单位和房地产开发企业要按照统一部署，认真贯彻落实宣传计划，确保宣传工作取得实效。

2、加强信息报送。各县区物业管理行政主管部门、各物业服务企业、中省驻铜有关单位和房地产开发企业在宣传工作中，要注意收集活动图片、文档等资料，对活动中的好的做法或心得体会要认真总结，及时报送到市住建局。各单位在此次物业政策法规宣传月活动结束后，应撰写宣传工作总结，书面报送至市住建局。

2011年脐橙春季管理技术措施 篇7

2010年脐橙销售价格恢复到2006年前的水平, 大部分果园与上年相比都呈现减产不减收的现象, 减产的主要原因是在关键物候期受异常气候的影响所致。

1.1 嫩春梢和花蕾遭遇了晚春霜冻

2月20～21日和3月10～12日2次5天霜冻天气, 致幼嫩春梢和花蕾冻蔫枯落, 花量减少, 增加了春梢的萌发次数和生长量。

1.2 夏季强降水, 影响开花和坐果

5～6月份长时间大范围的阴雨寡照天气, 春梢老熟慢, 叶片转绿迟, 致开花坐果率低。

1.3 夏秋高温强日照天气引发生理病害

7～8月高温强日照天气, 诱发脐橙裂果、日灼等生理病害严重。

1.4 溃疡病、吸果夜蛾重发

5～6月的长时间大范围阴雨寡照天气, 花少果少, 新梢多、密, 致溃疡病和吸果夜蛾危害严重。

1.5 冬季雨雪冰冻频频出现

2010年冬季降温早, 降温幅度大, 持续时间长, 2011年元月份平均温度比常年低4～5℃。由于2010年冬果实采摘早, 冬季管理到位, 树势恢复好, 树体抗寒力强, 多次雨雪冰冻天气仅对晚秋梢和未充分老熟秋梢有所影响, 还有些低洼地脐橙树的末级梢受轻冻害, 绝大部分果园没有受冻害影响。

2 脐橙果品销售特点

由于国内外经济好转, 各类农产品价格上涨, 加上市场开拓力度加大, 消费者对赣南脐橙的认知、认可, 2010年的脐橙果品销售呈现以下特点:一是果商进园订果早, 9月中旬外地、本地果商纷纷进园看果订货;二是定果起步价较高, 达2.72元/kg;三是开园采摘销售后价格稳步上升, 果园产地价由10月下旬的2.72元/kg升至12月上旬的3.9元/kg, 元旦至春节期间贮藏果升至5.6元/kg左右;四是果农、果商自觉行业自律, 严格按“五统一, 四区分, 三不准”要求进行采摘、分级和销售, 统一赣南脐橙品牌和地理标识, 把赣南脐橙推向国内外各级市场。火爆的脐橙销售市场极大地激发了农民开发果园、种植、管理脐橙的热情。

3 2011年春季脐橙管理主要技术措施

根据2010年冬的气候特点 (温度低、树体休眠深) 和目前树体长势 (立春后的2月4～13日温度骤升、骤降, 树体苏醒慢, 春季萌芽发梢晚) , 2011年脐橙优质母枝多, 花量偏大, 花芽质量好, 只要不受灾害性天气影响, 配套的栽培管理措施到位, 无疑是个丰产年, 为打好脐橙丰产丰收基础, 围绕“春肥、春剪、春防、春保”八字方针, 提出以下技术措施。

3.1“卸妆”迎春, 感受春光

一是及时松解卸除抗寒防冻的遮盖、绑扶、支撑物料;二是气候温度稳定通过10℃以上后, 结合施肥, 扒开树蔸培土, 使树体全方位接受春光, 蓄势待发, 促发春芽。

3.2 重视春剪, 促进通透

由于2010年产量较低, 树体生长量大, 1年生三级枝梢量多, 树冠郁闭, 花量偏大, 花芽质量较好。按照“四疏”原则:一是疏树, 间伐过密植株及劣种、退化、衰弱、失去生长结果能力的树;二是疏枝, 回缩疏剪交叉、重叠、下垂拖地等影响通透的枝序或枝组, 回缩病虫枯枝和受冻落叶的光杆枝;三是疏花, 春梢抽生显蕾后, 疏去一部分弱母枝、无叶花序枝、丛生花蕾, 人为减少花量, 降低养分无效消耗;四是回缩衰弱结果母枝组、果梗枝, 促发春梢, 增加预备枝。

3.3 追施春肥, 促芽稳果

雨水节气前后, 每株浅沟施溶解性好的三元素复合肥0.5～1.0kg+尿素0.25～0.5kg, 促发春梢;为防镁、硼缺乏, 可每株加施大粒镁30～50g、持力硼20～30g。4月中旬谢花时, 每株撒施尿素或硝态氮肥 (硝酸钙、硝酸磷钾肥) 0.15～0.25kg, 或浇施40%麸饼水、冲施肥, 及时补充开花时所消耗的养分, 以利稳果。此外, 2月下旬可叶面喷施0.2%的磷酸二氢钾或喷施宝1000倍液, 补充树体营养, 激活叶片光合能力和根系吸收功能, 促进春梢生长和开花结果。

3.4 做好春防, 控制病虫基数

3.4.1 喷好开园药, 清杀初发病虫:

3月中旬 (惊蛰后春分前) , 抓住病虫刚出蛰基数低、耐药性差的有利时机, 用噻菌铜500倍液 (或冠菌清1000倍液, 多宁800倍液) +虫螨杀特1500倍液或氧化乐果1000倍液和0.2%速乐硼, 细致均匀喷洒1次, 清杀初发病虫源。

3.4.2 防治好访花昆虫:

清明节前后 (盛花期) , 用1.8%的阿维菌素3000倍液+啶虫脒1000倍液或敌百虫800倍液+代森锰锌1000倍液, 防治蓟马、蜂蝶类、金龟子、粉虱、跗线螨等访花昆虫, 减少由访花昆虫引起的疤痕癣皮果。

3.4.3 物理和生物防治害虫:

4月下旬春梢自剪和谢花后, 每1.3～2hm2果园悬挂1盏佳多频振杀虫灯或天坤太阳能杀虫灯, 诱杀鞘翅目、鳞翅目等趋光性害虫成虫, 有条件的果园每株挂1～2袋捕食螨, 控制红蜘蛛, 果园田间挂黄板引诱蚧、粉虱等, 尽量减少化学农药防治次数, 节省投工投资, 降低生产成本, 控制农药残留, 防止污染环境, 创建标准果园, 生产无公害果品。

3.5 花果管理措施

2010年结果较少, 目前树势较旺, 树冠较郁闭, 优质母枝多, 花量偏大, 花质较好, 在做好施肥、疏枝、病虫防控的前提下, 应采取以下配套花果管理措施:

3.5.1

制定应急预案, 警惕倒春寒和干热风等灾害性天气对花蕾、幼果的影响, 喷营养液或生长调节剂。

3.5.2 疏蕾疏花, 调控营养分配:

在做好疏枝的同时, 春梢抽生后显蕾时, 疏除无叶花枝、丛生花蕾、劣质花枝和10cm以下的弱母枝, 减少养分无效消耗。

3.5.3 疏果:

第2次生理落果结束后的6月中、下旬, 将病虫果、畸型果、小果 (3cm以下) 统一疏去, 以求果大提高商品果率。

3.5.4 喷施有机营养液。

脐橙树自萌芽抽枝开花——谢花——生理落果, 消耗了大量养分, 其间春梢尚未老熟, 2010年枝条叶片由于受目前气温、日照的影响, 光合作用能力较弱, 此期可结合病虫防治加喷有机营养液2～3次, 可选用喷施宝、爱多收、皓达、绿泰宝、叶绿健、硝酸钙、F-酸钙, 镁、硼缺乏时加喷镁、硼肥。谢花时如遇灾害性天气, 可选2.4-D (1g兑水100kg) 或BA+GA (每10ml兑水15～20kg) 进行保果。

3.5.5 花期摇花:

开花至谢花期, 及时摇落开后花瓣, 促使幼果见光转绿, 有利于提高坐果率。

3.5.6 清沟排水, 增强土壤通透。

春夏两季雨水较多, 平地、洼地、盆地及山窝果园地下水位高, 土壤易积水, 园内要开挖好“十”字沟、“井”字沟、“田”字沟, 使园内雨后不积水, 保持土壤干爽适度, 通气良好, 有利于根系生长, 提高坐果率。

3.6 抓住时机, 调运种植好柑桔苗木

3.6.1 施足种肥:

每个定植穴施2.5～3kg腐熟麸饼或质量好的生物有机肥, 与土拌匀, 做好定植墩待植。

3.6.2 及时调运苗木:

统一到果茶局缴费调苗, 在雨水节气至春分前调运种植完新开果园。

3.6.3 高标准定植:

裸根苗适当修剪主根和过长侧根, 营养袋苗易出现盘根现象, 定植时刮除盘根, 疏理根系, 拌匀种肥, 注意定植高度, 分层填土, 顺向理顺侧根, 压实覆土, 做好高出土面20～30cm、直径为1m左右的树盘, 用作物稿秆或芦箕覆盖树盘, 浇好定根水, 确保苗木成活。

3.7 间作套种, 以短养长

提倡稀植高位定干以来, 幼龄果园空隙地多, 在春分节气至清明节气间, 可在行间或株间套种豆科作物或夏季绿肥, 实行以短养长, 培肥地力, 控制杂草, 减少地表径流, 防止水土流失, 调节园内生态, 防止土壤板结。

3.8 幼龄柑桔园的管理

3.8.1 施好促芽壮梢肥:

2011年春芽萌发偏晚, 雨水节气后每株条沟施尿素50～150g促发春梢, 清明至谷雨节气间每株错位浅沟施硫酸钾复合肥100～250g壮梢;也可用20%左右的沼液或40%左右的麸饼水每月浇2次。

3.8.2 疏芽整形:

抹除主干萌芽, 疏去主枝、侧枝上的背生枝、下垂枝和同一节位上的双芽之一, 配备选留好二、三级骨干枝, 培养高产树体骨架。

3.8.3 防治危害枝叶害虫:

幼龄树枝叶偏少, 为了养根和扩大树冠, 特别要保护枝叶, 枝梢幼嫩期要防治好金龟子、象鼻虫、凤蝶、卷叶蛾、潜叶甲、蝗虫和炭疽病, 保证春梢枝叶不受病虫危害。

3.8.4 做好树盘覆盖, 防止土壤板结:

物业管理处2011年 篇8

关键词：高职；物业管理专业；实践教学

中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01

加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。

一、物业管理专业实践教学存在的问题

（一）实践教学经费不足

高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。

（二）对实践教学的理解片面

许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。

（三）教师的实践能力薄弱

当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。

对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。

二、加强实践教学环节的思路

（一）课堂教学突出实践性

要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。

（二）设置四阶段实践训练课程体系

四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。

三、加强实践教学的措施

（一）建立校内外实训基地

1.建立校内模拟实训室

校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。

物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。

2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。

（二）校企共同编写实践教材

邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。

（三）提高教师实践能力

有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。

四、结束语

综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。

参考文献：

物业管理处2011年 篇9

1．1按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1．1．1 关于同意项目立项的批复

1．1．2 建设项目投资主体、项目名称变更的批复 1.1.3 关于时代天阶门牌的申请 1．1．4 项目选址意见书 1．1．5 规划批准书

1．1．6 关于新建防空地下室的批复 1．1．7 建设用地规划许可证

1．1．8 国有土地使用证

1．1．9 国有土地使用权出让合同 1．1．10 建设工程抗震设防审查证书 1．1．11 建设工程规划许可证 1．1．12 建筑工程施工许可证

1．1．13 建筑工程施工许可证（幕墙部分）1．1．14 建筑工程消防设计审核意见书 1.1.14.1 建筑工程消防验收意见书 1．1．15 建设项目环保审批意见 1．1．16 建设工程勘察合同 1．1．17 红线图

1．1．18 施工图设计文件审查意见书 1．1．19 总平面图 1．1．20 各楼层平面图 1．1．21 电梯安装开工审批表 1．1．22 大厦正常通电、通水、通邮 1．1．22．1通电

1．1．22．1．1供电局供电设计说明 1．1．22．1．2 供用电合同

1．1．22．2通水

1．1．22．2．1供用水协议 1．1．22．2．2污水委托处理协议

1.2 验收手续齐全，有完整的验收档案及交接手续 1．2．1 住建部《物业承接查验办法 》 1．2．2 物业接管验收流程 1．2．3 单位工程竣工验收证明书 1．2．4 工程竣工报告

1．2．5 建设工程竣工验收报告 1．2．6 工程质量竣工验收记录 1.2.7 环保工程验收合同通知书 1.2.8 规划验收意见书 1.2.9 项目施工总结 1.2.10 物业房屋接管验收表 1．2．11 移交资料报告 1．2．12 钥匙移交记录

1．2．13 弱电工程系统资料移交清单

1．2．14 公安、消防《建筑工程消防验收意见书》 1．2．15 电梯定期验检报告

1.2.15.1 2010年电梯定期检验报告 1.2.15.2 2011年电梯定期检验报告 1.2.16 房屋接管验收检查问题汇总 1．2．17 公共设施设备清单

1.3由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1．3．1前期物业管理委托合同（含服务标准）1．3．2 商管公司资质证书

1.7.3.2.1 附1704《收楼须知》 1.7.3.2.2 附1704《牧业服务收费标准》 1.7.3.2.3 附1704《用户联络资料登记表》 1.7.3.2.4 附1704《物品放行单》签章备案样本 1.7.3.2.5附1704《用户消防安全协议书》 1.7.3.2.6附1704《单元设备数量检查表》 1.7.3.2.7附1704《用户收楼相关资料明细表》 1.7.3.2.8附1704《租赁协议书》 1.7.4 二次装修管理规定 1．7．5 公共管理制度 1．7．5.1 消防安全管理规定 1．7．5.2电梯运行管理规定 1．7．5．3火警应急操作流程 1．7．5．4 停电应急操作流程 1．7．5．5 消防设施管理规定 1．7．5．6 日常保洁作业标准 1.7.5.6.1 外判保洁检查考核标准 1．7．5．7 停车场管理规定 1．7．5．8 绿化养护计划 1．7．5．9 治安巡逻管理规定

1．8物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主同意

1．8．1创建苏州城市物业管理优秀大厦工作汇报 1．8．2创建苏州城市物业管理优秀大厦工作规划 1．8．3创建苏州城市物业管理优秀大厦实施方案 1．8．4创市优自评情况及得分 1.8.4.1 2011年5月自评得分表 1.8.4.2 20116月自评得分表 1.8.4.3 20117月自评得分表

1.9.1.2.9 保安主管岗位职责 1.9.1.2.10 保安领班岗位职责 1.9.1.2.11 监控、消控岗位职责 1.9.1.2.12消防专员岗位职责 1.9.1.2.13 大厅巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.14 外围岗岗位职责 1.9.1.2.15 楼层巡逻岗岗位职责 1.9.1.2.16 车库巡视岗岗位职责 1.9.1.2.17 保洁主管岗位职责 1.9.1.2.18保洁领班岗位职责 1.9.1.2.19工程部主管岗位职责 1.9.1.2.20工程部领班岗位职责 1.9.1.2.21强电技工工作岗位职责 1.9.1.2.22空调、给排水岗位职责 1.9.1.2.23空调值班岗位职责 1.9.1.2.24配电值班岗位职责 1.9.1.2.25弱电技工岗位职责 1.9.1.2.26万能工岗位职责 1.9.1.3 各项工作规程 1.9.1.3.1 对客服务管理规程 1.9.1.3.1.1 二次装修管理规程 1.9.1.3.1.2 收楼管理规程 1.9.1.3.1.3 报修管理规程 1.9.1.3.1.4 施工证办理管理规程 1.9.1.3.1.5 回访工作管理规程 1.9.1.3.1.6 物业管理费收缴管理规程 1.9.1.3.2 安保工作规定 1.9.1.3.2.1保安工作行为规范 1.9.1.3.2.2 保安器材管理规定

1.9.1.3.4.1变、配电所停送电操作规定 1.9.1.3.4.2登高作业管理规定 1.9.1.3.4.3电梯、扶梯运行管理规定 1.9.1.3.4.4二次装修管理规定 1.9.1.3.4.5泛光照明设备操作规定 1.9.1.3.4.6高、低压设备维护保养规定 1.9.1.3.4.7给排水系统操作管理规定 1.9.1.3.4.8工程机房管理规定 1.9.1.3.4.9工程交接班制度 1.9.1.3.4.10工具及耗材管理规定 1.9.1.3.4.11空调系统维护保养规定 1.9.1.3.4.12冷冻机组操作规程 1.9.1.3.4.13热水系统设备操作管理规定 1.9.1.3.4.14弱电系统管理规定 1.9.1.3.4.15溴化锂机组操作规程 1.9.1.4 收费管理制度

1.9.1.4.1 物业管理费收缴规程 1.9.1.4.2 财务收支管理制度 1.9.1.5 岗位考核制度 1.9.1.5.1 员工行为规范 1.9.1.5.2 绩效考核方案 1.9.1.5.3 员工手册 1.9.1.5.4 培训管理制度

1．10物业管理企业的管理人员和专业技术人员经过专业培训，持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范、作风严谨

1．10．1 员工信息表 1．10．2 员工培训记录

1.10.2.1 客服部培训/会议记录 1.10.2.2 工程部培训/会议记录

1．11．4 火灾自动报警系统 1．11．4．1火灾自动报警系统简介 1．11．4．2火灾自动报警系统调试报告 1．11．4．3火灾报警控制器使用说明书 1.11.4.4 火灾自动报警系统维保合同 1．11．4．5灭火器图片 1．11．4．6消防栓图片 1．11．5无线对讲系统

1．11．5．1对讲机基本使用说明 1．11．5．2通讯器材台帐

1．11．5．3安护员操作设施设备的图片 1.11.6 智能化停车场管理系统 1.11.6.1 停车场智能化系统说明书 1.11.6.2 停车场管理系统竣工资料

1.12 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

1.12.1 物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定

1.12.1.1江苏省物业服务收费管理办法 1.12.1.2 苏州市物业服务收费管理实施办法 1.12.1.3物业管理企业财务管理规定 1.12.2 物业管理费收缴规程 1．12．3 财务管理制度

1.13 房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

1.13.1 工程档案管理制度

1．13．2 房屋、公共设施设备保养档案目录 1.13.2.1 公共设施设备2010年保养计划

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1.15.7 施工单位联络表 1.15.8 项目管理中心通讯录 1.15.9服务电话公告牌图片

1．16 定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1．16．1顾客满意率调查表

1.16.1.1 2010满意度调查问卷样表 1.16.1.2 2011年满意度调查问卷样表 1.16.2 意见反馈统计表 1.16.2.1 2010满意度调查报告 1.16.2.2 2011年满意度调查报告 1.16.3 每日反馈意见统计表样本

1．17建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并由回访记录

1．17．1 报修管理规程 1.17.2 便民维修服务承诺制 1.17.3 2011年01报修及时率统计表 1.17.4 2011年02月报修及时率统计表 1.17.5 2011年03月报修及时率统计表 1.17.6 2011年04月报修及时率统计表 1.17.7 2011年05月工程维修返修率统计表 1.17.8 2011年06月工程维修返修率统计表 1.17.9 2011年07月工程维修返修率统计表 1.17.10 维修派工单样表 1.17.11 内部报修单样表

2．7房屋装饰装修制度齐全、管理到位，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

2．7．1建设部《住宅室内装饰装修管理办法》 2．7．2建设部《建筑装饰装修管理规定》

第三项 公共设备管理

（一）综合要求

3.1制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行

3．1．1设备安全运行管理制度 3.1.1.1电梯运行管理规定 3.1.1.2 工程机房管理规定 3.1.1.3 变、配电所停送电操作规定 3.1.1.4 给排水系统操作管理规定 3.1.1.5 冷冻机组操作规程 3.1.1.6 热水系统设备操作管理规定 3.1.1.7 溴化锂机组操作规程 3．1．2 员工岗位责任制

3.1.2.1强电技工工作岗位职责 3.1.2.2空调、给排水岗位职责 3.1.2.3空调值班岗位职责 3.1.2.4配电值班岗位职责 3.1.2.5弱电技工岗位职责 3.1.2.6万能工岗位职责

3．1．3 系统巡视维护规定、维修保养规定 3.1.3.1 高、低压设备维护保养规定 3.1.3.2 空调系统维护保养规定 3.1.3.3 工程机房管理规定

3.4 设备良好、运行正常，一年内无重大管理责任事故

3．4．1设备正常运行记录资料 3.4.1.1进线抄表记录 3.4.1.2进线抄表记录 3.4.1.3 3.4.1.4楼层配电系统每日检查表 3.4.1.5 擦窗机每月检查记录表 3.4.1.6地下室UPS抄表记录 3.4.1.7弱电系统每日检查表 3.4.1.8冷冻机组运行抄表记录 3.4.1.9热交换机运行抄表记录 3.4.1.10生活水泵运行记录 3.4.1.11空调巡检记录表 3.4.1.121污水泵巡检记录表 3.4.1.13消防主供系统巡检表 3.4.1.14送排风机巡检表

（二）供电系统

3．5 保证正常供电、限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

3．5．1供电系统简介 3.5.2供电协议书

3.5.3 供配电设施设备台帐 3.5.4变、配电所停送电操作规定 3.5.5限电、停电相关记录 3.5.6停电通知样本-

3．6制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

3．6．1临时用电管理措施

3.11.2 消防人员培训资料 3.11.3 消防培训记录 3.11.4 消防演习记录台帐 3.11.5 消防设施管理规定

3.12 组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

3.12.1 苏州市消防条例

3.12.2 消防岗位责任制和区域防火责任人

3.12.3 消防宣传图片

3.13 订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路指标完好，紧急疏散通道畅通

3.13.1 发生火警应急预案 3.13.2 消防疏散示意图 3.13.3 重点防火部位登记表 3.13.4 应急照明设施台帐

3.13.5 紧急疏散通道定期检查记录 3.13.6 动火申请表

3.13.7 完好率评定表（完好率≥98%）

3.14无火灾安全隐患

3.14.1 无火灾事故证明

3.14.2 消防设施设备安全检查记录

（五）电梯系统

3.15 电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备 3.15.1《特种设备安全监察条例》

3.15.2《电梯监督检验规程》

3.15.3《电梯试验方法》

3.21 建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理用水和节水计划

3.21.1给排水系统介绍

3.21.2给排水系统操作管理规定 3.21.3 苏州市用水办法 3.21.4 节能降耗制度 3.21.5 生活水泵运行记录

3.22 设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏-----现场查验

3.23按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染 3.23.1 城市供水水质管理规定

3.23.2供水运行管理和维修保养管理制度 3.23.3供水设备正常运行及维修保养记录 3.23.4水箱、水池清洗消毒规定和记录 3.23.5二次供水卫生许可证 3.23.6水箱、水池水质化验报告 3.23.7清洗水箱操作人员健康证复印件 3.23.8水箱钥匙使用规定及领用记录

3.24高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

3.24.1高压水泵、水池、水箱管理措施

3.24.2 水池、水箱附近无污染隐患-----现场查验 3.24.3 水池、水箱药品投放记录表

3.25限水、停水按规定时间通知住用户

3.25.1限水、停水管理规定 3.25.2停水通知单样本

0

3.32锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

3.32.1 供暖供气系统简介 3.32.2 供暖设施设备清单 3.32.3 燃气设备管理制度

3.32.4 燃气设备完好-----现场查验

3.33管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患-----现场查验

3.33.1管道、阀门定期检查记录

3.34北方地区冬季供暖居室内温度不低于16°C（无）

第四项 共用设施管理

4.1共用配套设施完好，无随意改变用途

4.1.1共用配套设施清册 4.1.2共用设施定期检查记录 4.1.3共用设施管理制度 4.1.4大厅照片 4.1.5餐厅照片 4.1.6垃圾中转站照片

4.2共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻-----现场查验

4.3道路、楼道、大堂等公共照明完好-----现场查验

4.4 大厦范围内的道路通畅，路面平坦-----现场查验

5.7非机动车车辆有集中停放场地，管理制度完善，停放整齐，场地整洁-----现场查验

5.8危机人身安全处有明显标识和具体的防范措施

5.8.1 危机住户安全处设有明显标志 5.8.1.1 消防疏散示意图 5.8.1.2 大厦警示牌图片 5.8.2 制定相应的防范措施 5.8.2.1发生盗窃应急预案 5.8.2.2发生斗殴应急预案 5.8.2.3发生火警应急预案 5.8.2.4发生抢劫应急预案

5.8.2.5发现可疑物件或炸弹应急预案 5.8.2.6发生台风（暴雨）应急预案 5.8.2.7电梯困人应急预案 5.8.2.8发生雪灾应急预案 5.8.2.9水浸应急预案 第六项 环境卫生管理

6.1环卫设施设备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站-----现场查验

6.1.1 环卫设施设备清单 6.1.2 环卫设备使用说明

6.1.3垃圾筒及垃圾房保洁操作细则

6.2清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

6.2.1日常保洁作业标准 6.2.2保洁各岗岗位职责 6.2.3保洁人员名册和责任范围 6.2.4《清洁工作日检查表》 6.2.5外判保洁合同

7.2.1 绿化养护计划-----见创优资料1.7.5.8 7.2.2 病虫害防治记录 7.2.3 绿化消杀记录

7.2.4 绿化养护检查制度 7.2.5 绿化养护人员日常记录 7.2.6 绿化养护检验标准

7.3 绿地无纸屑、烟头、石块等杂物-----现场查验

7.4 大厦内部、天台、屋顶等绿化有管理措施并落实 7.4.1 内部绿化管理措施 7.4.2 屋顶绿化管理措施

第八项 精神文明建设

8.1全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定

8.2设有学习宣传园地，开展健康向上的活动 8.2.1学习宣传园地图片

8.2.2企业内部文化建设图片、记录 8.2.2.1 万人长跑活动

8.2.2.2 无偿献血组织活动 8.2.2.3 圆融首届乒乓球团体赛

8.2.2.4 欢乐圆融·第二届乒乓球大赛 8.2.2.5 赴东吴物业省优项目考察学习 8.2.2.6 参加圆融商管中央空调系统培训 8.2.2.7 第八届园区运动会现场

8.2.2.8 参加圆融集团“创想2009”摄影大赛 8.2.2.9 《城市商报》·《女人坊》封面女郎评选活动 8.2.2.10 参加圆融商管组织的管理提升系列培训

8.2.2.11 大厦负责人参加圆融集团开展的真人CS镭射对抗拓展活动 8.2.2.12 大厦创优小组代表参加市物协组织的创优专题培训 8.2.2.13 消防体验日 8.2.3 健身房活动图片

8.2.4 节假日等相关友情提示