土地增值税清算的关键点

土地增值税清算的关键点（共8篇）

土地增值税清算的关键点 篇1

土地增值税扣除项目应注意的16个关键点

1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。

2.拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。

3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

5.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。6.企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。

7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。

8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。9.质量保证金的扣除问题

国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。” 10.房地产开发费用的扣除问题

国税函[2010]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：

（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。

（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。“

基于以上政策规定，应注意以下几点： 第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”.《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。

“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。第二，国税函[2010]220号规定的扣除比例都是5%“以内”或者10%“以内”，上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行“。因此，开发企业还应注意所在省份规定的具体扣除比例。第三，在目前对开发企业限制放贷的情况下，如果开发企业的资金全部来源于非金融机构借款的，通常利率较高，利息支出较大。由于土地增值税清算时只能按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内扣除，可能导致实际发生的利息费用超限额的问题，这是开发企业筹划融资结构时应该预见的问题。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第八条关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题规定如下：

（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；

（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

第四，开发项目全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。这一规定对于开发企业而言是相对有利的。第五、如果开发企业存在多种渠道来源的借款，不可将从金融机构取得的借款费用据实扣除，同时又将其他渠道的借款费用与其他开发费用一并按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除，而只能在国税函[2010]220号第三条

（一）、（二）项所述两种办法中选择一种确定扣除金额。

第六、土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

国税函[2010]220号第三条第（四）项规定：土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号），企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。账务方面，会计科目设置一般将项目开发资本化利息计入“开发成本-开发间接费用”核算。而在土地增值税清算计算房地产开发费用时，应先调减开发成本中的资本化利息，而后与财务费用中的利息支出加总，再适用文件规定的计算方法。

《土地增值税鉴证业务规则》（国税发[2007]132号文件）第三十五条第八款规定：“在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。在计算加计扣除项目基数时，要审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。”规定可知：计入开发成本的借款费用需要剔除单独计算。12.土地闲置费不得扣除

国税函[2010]220号第四条：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”

13.取得土地使用权时支付契税的扣除 国税函[2010]220号第五条规定：“房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同”按国家统一规定交纳的有关费用“，计入”取得土地使用权所支付的金额“中扣除。” 14.拆迁安置费的扣除

国税函[2010]220号第五条规定：

（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

国税函[2010]220号第五条规定：

（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。此处的合法有效凭据是：由被拆迁方签字的收据和拆迁补偿协议。15.与转让房地产有关的税金

指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。

其中：房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，印花税不再单独扣除。《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第九条规定：“细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税”。

对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，故计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。

16.关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题

纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

土地增值税清算的关键点 篇2

为了进一步做好土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定,现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下:

一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整。

二、房地产开发企业未支付的质量保证金,其扣除项目金额的确定问题

房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除;未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除。

三、房地产开发费用的扣除问题

(一)财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

全部使用自有资金,没有利息支出的,按照以上方法扣除。

上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

(三)房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条(一)、(二)项所述两种办法。

(四)土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。

四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”,计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

六、关于拆迁安置土地增值税计算问题

(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的,安置用房视同销售处理,按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入,同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款,计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款,应抵减本项目拆迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置,异地安置的房屋属于自行开发建造的,房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算,计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的,以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的,房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题

《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。

八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题

纳税人按规定预缴土地增值税后,清算补缴的土地增值税,在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。

土地增值税清算的关键点 篇3

2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称通知）规定，从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此通知的下发，使正式向企业清算土地增值税提上了日程，并且导致沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停，使得房地产界一片哗然，传媒界也推波助澜，盛传羊毛将出在羊身上，土地增值税的清算将使国内房价走高，笔者对此不以为然。笔者认为这个《通知》的出台与付诸实施，不仅不会提高房价，反而会使国内居高不下的房价有所回落，原因如下：

一、土地增值税并不是一种新税种

国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》只是规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。各地因为开发商以开发项目没有竣工为由这几年虽然无法按土地增值税规定的四级超率累进税率进行征收，但大都按销售收入的1%——2%不等进行了土地增值税的预征。其账务处理是当其计算缴纳时计入主营业务税金及附加。例如，某开发商2006年销售收入是10000万元，当地税务局按其收入的1%预征，其计算缴纳时，

借：主营业务税金及附加100万元

贷：应交税金——应交土地增值税 100万元

缴纳时：借：应交税金——应交土地增值税 100万元

贷：银行存款100万元

因为土地增值税的账务处理与营业税、城建税等流转税是一样的，各开发商在开发过程中就像核算营业税及其他税金一样将其作为成本进行了核算，只是因为工程没有竣工，只能进行大概的估算，使得利润有些出入而已，有一些大的开发商还将该税种进行了预提，所以开发商的房价中应已包含了这部分税金，不存在把这部分税金重新转嫁给消费者承担的可能。

二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税

从土地增值税的征收方式上来看，征收对象为房地产开发销售过程中的增值额，也就是我们俗称的开发商的利润。增值额是转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。30%～60%累进税率的设置，则使得开发商利润越高，所需交纳的土地增值税就越多，最高时纳税额会达到开发商利润的60%。

例如：某房地产开发公司开发某住宅小区，取得的收入为35000万元，支付地价及各种费用3000万元，开发成本为10000万元，财务费用中利息支出为1500万元，各种税金支出为2100万元，计算土地增值税税金如下：

先算扣除项目金额，可直接扣除项目：1.开发成本10000万元；2.地价及各种费用3000万元；3.税金支出2100万元；4.房地产开发的利息费用有金融机构证明可直接扣除；5.另开发商还可按取得土地使用权发生的费用加上开发成本乘5%和20%加计费用。所以：

房地产开发费用=1500+(3000+10000)×25%=4750万元

扣除项目之和=3000+10000+4750+2100=19850万元

增值部分为：35000-19850=15150万元

15150/19850×100%=76.32%

适合第2档税率，土地增值税税额为：

15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5万元

如果开发商的销售收入多卖10000万元，则增值部分为45000-19850=25150万元

25150/19850×100%=126.70%

适合第3档税率，税额为25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5万元

可以看出开发商因为多销售了一亿元，适合中高税率，从而要多交9597.5-5067.5=4530万元的土地增值税.。既然要多交很多税，而且因为房价高，有的楼盘一两年甚至三四年还没有售完，有的开发商就会认为资金回笼慢，还不如价格降低以求快售，利润不少挣，税还要少交，并且资金回笼快，能集中资金和人力进行更好的项目，从下一个项目中又能有好的收益，这样经济效益和社会效益双丰收，何乐而不为呢? 因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

三、税法中有一项优惠政策规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税

这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售，一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓解购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

四、我国现在实行的是社会主义的市场经济，市场是一只无形之手，在完全市场经济的情况下，价格并不完全取决于成本，价格最终将由供求关系决定，供求关系是最重要的市场规律

理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

土地增值税清算讲义 篇4

培 训 讲 义

上饶市地税局税政三科二〇一四年6月查吉胜

一、土地增值税清算概述

（一）定义

土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。（规程第三条）

纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。（实施细则第十六条）

（二）总体要求

纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。（规程第四条）

税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。（规程第五条）

（三）相关法规

1、中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令[1993]138号）

2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法[1995]6号）

3、国家税务总局关于印发《土地增值税宣传提纲》的通知（国税函发[1995]110号）

4、财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财 税[1995]48号）

5、国家税务总局 国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知（国税发﹝1996﹞4号）

6、财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税[2006]21号）

7、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发„2006‟187号）

8、关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发„2007‟132号）

9、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发„2009‟91号）

10、国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函„2010‟220号）

11、国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知（国税发„2010‟53号）

12、国家税务总局关于进一步做好土地增值税征管工作的通知（税总发„2013‟67号）

13江西省地方税务局关于土地增值税清算有关问题的通知（赣地税发„2007‟22号）

14、江西省地方税务局关于对转让二手房征收土地增值税有关问题的通知（赣地税发„2007‟99号）

15、江西省地方税务局关于土地增值税清算若干问题的通知（赣地税发„2008‟76号）

16、江西省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知（赣地税函„2009‟110号）

17、江西省地方税务局转发国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（赣地税发„2009‟117号）

18、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（江西省地方税务局公告2010年第3号）

19、江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告（江西省地方税务局公告 2011年第6号）

20、江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知（赣地税发„2013‟117号）

21、江西省地方税务局关于明确土地增值税若干问题的通知（赣地税函„2013‟101号）

22、江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告（江西省地方税务局公告 2013年第10号）

23、上饶市地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告（上饶市地方税务局公告 2010年第1号）

24、上饶市地方税务局关于印发《上饶市土地增值税清算管理办法》的公告（上饶市地方税务局公告 2013年第3号）

二、土地增值税清算实施

（一）前期管理 注意点：

1、项目管理；

2、数据分析；

3、调研评估；

4、发票管理。

（规程第六条、第七条、第八条）

（二）清算主体

1、土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后……（规程第三条）

2、对已具备土地增值税清算条件的企业可以采取以下两种方式进行清算。

一种是企业自行清算，……

另一种是企业委托当地地税机关认可的税务师事务所进行清算，……（赣地税发„2008‟76号）

3、市局办法：

一是明确清算主体：土地增值税清算的主体是符合土地增值税清算条件的纳税人（房地产开发企业）。

二是明确清算方式：纳税人可自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。

三是明确中介规范：重申了资质、年检、备案等要求。

四是明确职责要求：主管地税机关和各级稽查部门不得取代纳税人进行土地增值税清算。

（三）清算条件

1、规程：

第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

2、市局办法：

第十二条

纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

第十三条 对符合以下条件之一的，主管税务机关必须通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。对于房地产开发项目存在视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

对前款所列第（二）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

第十四条 对符合以下条件之一的，除特殊情况外，主管税务机关原则上不通知纳税人进行土地增值税清算。

（一）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（二）省税务机关规定的其他情况。

3、办法规定解读：

一是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的2种情 6 形，明确规定主管税务机关必须要求纳税人进行清算。

即（1）对已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

做出此规定，符合上级可以对下级提出管理要求的原则，也符合赣地税发„2008‟76号中的规定：

“

二、……根据现行土地增值税政策的有关规定，对房地产企业开发的商品房，当销售总量未达到85%之前，必须按已确定的预征率预征土地增值税；销售总量达到85%后，应进行土地增值税清算。”

“

四、……房地产企业具备下列条件之一的，原则上都要进行土地增值税的清算：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算的房地产开发项目；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算的；

（五）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。”

二是将“主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算”的“取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的”情形，明确规定主管税务机关原则上不要求纳税人进行清算。

作出上述规定，主要是基于严肃税收政策、规避税收流失、防止纳税人在项目后期特别是接近尾声时的一些“非正常行为”；同时考虑到如果纳税人取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕，往往是销售比例不高，一旦清算出现退税的情况为多。

（四）清算单位

1、土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。（细则第八条）

2、……纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。（财税„2006‟21号）

3、“

一、土地增值税的清算单位

土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”（国税发„2006‟187号）

4、……根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税„2006‟21号）的规定，对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼（或连体楼）,如果其中有普通住宅的，应区分普通住宅与其他类型的房地产分别核算土地增值额。

同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。（赣地税发„2008‟76号）

5、土地增值税清算单位

自本通知下发之日起，新增的房地产开发项目的土地增值税清算单位应依据发展和改革委员会批准的项目文件确定。[《江西省地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(赣地税发„2013‟117号 2013年9月30日)]

（五）清算受理

1、主管税务机关按规定要求纳税人清算的，必须下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

2、应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机 8 关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处理，同时发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续。

三、土地增值税清算审核

（一）审核方式

1、案头审核

2、实地审核。

（二）审核内容

1、审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

2、审核收入情况

3、扣除项目审核

4、关联方交易行为的审核

5、中介机构鉴证报告的审核。

（三）审核要求 市局办法：

1、要健全土地增值税清算组织机构，市、县地税机关要成立土地增值税清算领导小组。

2、主管税务机关是土地增值税清算审核主体。

3、审核时间要求。主管税务机关是土地增值税清算审核主体，应当在受理纳税人清算资料之日起90日内（不含纳税人应主管税务机关要求的补正资料时间）组织开展并完成清算审核工作，因特殊情况需要延长时间的，需报县局清算领导小组审批。

4、要按规定计算“普通标准住宅”和“其他类型房地产”两个增值额。并且强调，“普通标准住宅”必须单独计算增值额，不得以放弃享受税收优惠政策为由、并入其他类型房地产统一计算增值额。

5、必须将纳税人土地增值税税款预征情况纳入重点审核内容，对未按规定预征税款的必须作出加收滞纳金等处理。

6、主管税务机关、审核人员的责任，审核完毕必须健全手续、在审核表上盖章、签字确认。

7、除了总局规程等规定的内容以外，要特别注重企业自购建筑材料、建筑安装发票的真实性和准确性、利息支出等内容的审核。

※其他税费的处理：房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、教育费附加、地方教育附加等

※财税【2006】21号：对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

四、土地增值税核定征收

（一）核定征收环节

在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。（规程第三十三条）

（二）核定征收条件

1、在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手 10 续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。（规程第三十四条）

2、强调建账建制。土地增值税原则上实行查账征收、据实清算。核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。

进一步强化对房地产企业的查账征收。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。（市局办法第三十一条）

进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（三）核定征收程序

1、符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（规程第三十五条）

2、对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。（规程第三十六条）

3、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

4、在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算，并向纳税人下达《土地增值税清算终止审核通知书》。（市局办法第三十一条）

5、对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告，经主管税务机关 11 核实并写出调查报告，报县级地税机关局长办公会合议研究核准后执行。主管税务机关根据研究核准结论，向纳税人下达《土地增值税核定征收通知书》，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。（市局办法第三十三条）

（四）核定征收率的确定

1、为引导和督促企业规范财务核算，依法依规履行土地增值税纳税义务，进一步加强土地增值税征管，现就调整我省土地增值税清算环节核定征收率的有关问题公告如下：

一、土地增值税清算原则上都应采取查账清算方式，少数纳税人确实无法查账清算、符合国家税务总局《土地增值税清算管理规程》（国税发„2009‟91号）第三十四条之规定的，按核定征收方式对房地产项目进行清算。对符合条件适用核定征收方式的，由主管地税机关发出核定征收的税务事项告知书，组织人员开展核定征收清算的审核工作；清算审核结果报经县级以上地税机关合议批准后，通知纳税人办理税款缴纳或退税手续。

二、全省土地增值税清算中的核定征收率统一调整为四个档次：转让普通住宅，5%；转让非普通住宅，6%；转让非住宅，8%；符合清算条件但未按规定期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的，10%。

三、本公告从2014年1月1日起执行。在2014年1月1日（含1月1日）后正式受理的土地增值税清算申报事项，经确定采取核定征收方式的，按新的核定征收率征收。《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告》（2010年第3号）第二条和《江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的补充公告》（2011年第6号）同时废止。【《江西省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》（江西省地方税务局公告 2013年第10号）】

2、之前：

12（1）我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。（江西省地方税务局公告2010年第3号）

（2）以本公告公布之日界线，凡在2011年6月20日前实现的销售收入，土地增值税按原核定征收率核定征收。凡在2011年6月20日（含6月20日）后实现的销售收入，按新的核定征收率核定征收。（江西省地方税务局公告2011年第6号）

（3）规范房地产企业土地增值税核定征收。对少数企业确实无法清算的, 土地增值税采取核定征收。其核定征收率,按国家税务总局和江西省地税局相关要求,结合我市实际确定，具体为：转让普通标准住宅按3%核定征收，转让非普通标准住宅按5%核定征收，转让商铺（店面）按7%核定征收，转让其它非住宅（含车库）项目按5%核定征收。（上饶市地方税务局公告2010年第1号）

（4）核定征收率按以下原则确定：

（一）省、市地税局制定发布了核定征收率的，应以转让房地产收入的所属期来确定适用的核定征收率；

（二）省、市地税局未制定发布核定征收率的，由主管税务机关依照税收征管法的相关规定，按照一定的原则和办法，具体确定核定征收率。（市局办法第三十五条）

五、土地增值税税务检查 市局办法：

第三十七条 主管税务机关发出《责令限期改正通知书》后，纳税人在规定的期限届满仍未改正的，主管税务机关应移交税务稽查部门检查。

第三十八条 主管税务机关对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。

第三十九条 对符合本办法第十二条规定，纳税人未按规定进行土地增值税清算、主管税务机关未下达《责令限期改正通知书》的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条、第十四条规定，主管税务机关对土地增值税清算审核结束后，稽查部门可以进行土地增值税检查；对符合本办法第十三条规定，纳税人接到主管税务机关清算通知超过90日仍未进行土地增值税清算的，稽查部门可以直接进行土地增值税检查，但对主管税务机关未下达清算通知的，稽查部门不能直接进行土地增值税检查，而应向相关部门提出征管建议。

第四十条 各级地税稽查部门按规定开展税务检查时，应对未进入土地增值税清算程序的房地产开发企业的土地增值税预征情况进行检查。

六、土地增值税清算后续管理

（一）清算审核期间转让房地产的处理 按相应的预征率预征税款

（二）清算后再转让房地产的处理

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发„2006‟187号）

（三）清算后补差款的处理

土地增值税清算后收取的清算时已转让房地产的补面积差款项直接作为增值额，按清算时确定的适用税率计算缴纳土地增值税。（市局办法第四十一条）

（四）纳税人清算后再转让房地产税款申报缴纳

纳税人清算后再转让房地产应当按月区分普通住宅和其他类型房地产 14 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。（市局办法第四十二条）

（五）退税审批手续

对纳税人办理土地增值税清算时应退税款额度占预缴税款50%以上的或退税额度在100万元以上（含100万元）的，县(市、区)地税局应上报市地税局审批。（市局办法第四十三条）

七、土地增值税清算法律责任

1、《中华人民共和国税收征收管理法》 第五章 法律责任

2、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》 第七章 法律责任

3、财政部、总局、省地税局相关文件规定

八、土地增值税清算文书档案

（一）清算案例评审

要以土地增值税清算案例评审为有效抓手，推进土地增值税清算工作水平。市地税局负责组织土地增值税清算案例评审会，对全市各县（市、区）地税局上报的清算案例，围绕清算方法、清算对象、清算主体、清算程序、清算文书、适用法规、清算成效、案卷整理等标准，从合法性、真实性、典型性等方面进行综合评审，以点带面推动全市土地增值税清算工作。（市局办法第四十四条）

（二）档案管理

土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。（市局办法第四十五条）

（三）清算文书

1、建立健全《房地产开发项目土地增值税日常管理台账》；

2、规范完善《土地增值税清算申报表（企业填写）》；

3、严格填列《土地增值税清算审核表（税务机关填写）》；

4、补充完善了一系列征管文书。※市局办法10个附件：

（1）房地产开发项目土地增值税日常管理台账（2）土地增值税清算申报表（企业填写）（3）土地增值税清算审核表（税务机关填写）（4）土地增值税清算通知书（5）责令限期改正通知书

土地增值税清算鉴证服务方案 篇5

XXX项目土地增值税清算鉴证服务方案

房地产行业属于资金密集型行业，投资巨大，风险较高，开发周期长，不可预见因素多，就税收方面来讲涉及缴纳增值税及附加、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税、印花税、契税等，涉及税种齐全，纳税环节多，税收政策复杂，税收负担高，对投资收益有着非常重要的影响，其中尤以土地增值税为重，清算鉴证工作是一项技术性、政策性、经济性强的工作。

本公司作为一家综合性涉税服务单位，在长期的财税咨询及经营业务服务过程中，积累了丰富的工作经验，尤以房地产开发涉税服务精熟，业务主要辐射北京市石景山区、门头沟区、丰台区、大兴区、与业务主管部门建立了充分、畅通的沟通关系，为企业提供了无数的增值服务，对企业财税及经营业务工作提出了多方面、多层次的合理化建议，对规范企业纳税行为，规避财税及经营业务风险起了重要的作用，近几年本公司经营业绩斐然。现就我公司提供的鉴证服务方案汇报如下，请审查：

XX开发项目土地增值税清算鉴证服务

一、服务目标：协助委托人履行土地增值税清算义务，证实开发项目土地增值税清算真实、准确、合法、完整，经税务机关受理，取得清算结论。

二、组织保证

我公司如成功签约，参与本次XX房地产开发公司xx项目土地增值税清算鉴证服务工作，我们将结合服务项目详细情况和相关资料，并在充分了解被服务项目内容的基础上，我公司将组建强有力的清算鉴证服务小组和税务专家项目支持组。在项目审核期间将集中力量，抽调思想作风正派、业务素质高、审核工作经验丰富的强有力的专业技术人员投入本项目服务工作。初步确定具体负责项目清算鉴证工作的人员5人，项目支持税务专家4人（市级1人，区级3人）。保证做好清算鉴证服务工作的前期准备、中期清算鉴证工作和后期有关文件、报告的出具及申报审核的协调沟通。

三、服务内容

（一）清算鉴证前期准备

（1）梳理委托单位房地产开发项目，确定开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行日常管理和清算，结合开发项目特点、会计核算的成本对象，按照相关规定分析确定土地增值税清算单位；

(2）分析判断房地产开发项目是否符合清算条件，进行项目土地增值税的测算，提出清算方案和筹划意见，与委托单位进行沟通。

全部竣工并销售完毕的房地产开发项目，纳税人应在满足清算条件之日起90日内向主管税务机关提出清算申请,到主管税务机关办理土地增值税清算手续；

纳税人开发的房地产开发项目已竣工，且已转让的房地产建筑面积（含视同销售房地产）占项目全部可转让建筑面积在85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用1年以上的，由主管税务机关确定是否进行清算。确定需要进行清算的，主管税务机关出具《土地增值税清算通知书》送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起90日内，填写《土地增值税清算申请表》报送主管税务机关，办理清算手续。

（3）确定开发项目土地增值税清算截止日期:纳税人应以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关清算通知书之日起90日内的任意一天，确认为清算收入和归集扣除项目金额的截止时间（以下简称清算截止日），并将清算截止日与委托单位协商确认后明确告知主管税务机关,实施项目清算。(二)中期清算鉴证工作

1、收入的鉴证服务

纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。审核人员应根据纳税人提供的清算资料，结合发票、普通住宅明细表和其他类型房地产明细表、商品房预售（销售）许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。具体确认方式如下：

（1）土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

（2）纳税人将房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生权属转移时应视同销售房地产。

（3）对于纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，审核人员可要求纳税人提供书面说明或相关证据并评估是否存在涉税风险。

（4）税人将房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

（5）审核确定项目应税收入总额，销售面积占总可售面积的比重。

2、清算扣除项目的鉴证服务

按清算单位统计、分摊、计算各扣除项目金额，发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。扣除项目金额应当符合下列要求：经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的；所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。

清算扣除项目审核的内容具体包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额。审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确；审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用；审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形；审核有无预提的取得土地使用权支付金额；比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

（2）房地产开发成本，包括：

土地征用及拆迁补偿费：审核征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常；审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁(回迁)合同和签收花名册，并与相关账目核对；审核纳税人在由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地上进行开发的相关扣除项目，是否按税收规定扣除。

前期工程费：审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常；审核纳税人是否虚列前期工程费，土地开发费用是否按税收规定扣除。

建筑安装工程费：出包方式：重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加下列审核程序，以获取充分、适当、真实的证据：从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；实地查看项目工程情况，必要时，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方(尤其是各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时)承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。基础设施费、公共配套设施费：审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他企业的费用；审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；)审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用；审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用；获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常；审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊；各项基础设施费和公共配套设施费的分摊和扣除是否符合有关税收规定。

开发间接费用：审核各项开发间接费用是否取得合法有效凭证；如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目；审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；审核是否将期间费用记入开发间接费用；审核有无预提的开发间接费用；审核纳税人的预提费用及为管理和组织经营活动而发生的管理费用，是否在本项目中予以剔除；在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

（3）房地产开发费用：审核应具实列支的财务费用是否取得合法有效的凭证，除具实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除；利息支出的审核，企业开发项目的利息支出不能够提供金融机构证明的，审核其利息支出是否按税收规定的比例计算扣除；开发项目的利息支出能够提供金融机构证明的，应按下列方法进行审核：审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证；如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的利息费用记入了清算项目；审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定；审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（4）与转让房地产有关的税金：审核确认与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确;对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

（5）国家规定的其他扣除项目: 审核对取得土地(不论是生地还是熟地)使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如"三通一平'等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和计算加计扣除；对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良或开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，核实有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形。

（6）审核并确认房地产开发土地面积、建筑面积和可售面积，是否与权属证、房产证、预售证、房屋测绘所测量数据、销售记录、销售合同、有关主管部门的文件等载明的面积数据相一致，并确定各项扣除项目分摊所使用的分配标准。审核并确认扣除项目的具体金额时，应当考虑总成本、单位成本、可售面积、累计已售面积、累计已售分摊成本、未售分摊成本(存货)等因素。

审核扣除项目重点关注：

（1）纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房按视同销售处理，是否按照《国家税务总局关于纳税人土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

（2）纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在清算截止日是否可取得相关发票；未取得发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

（3）纳税人销售已装修的房屋，其发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。已装修房屋，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定，没有明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

（4）公共配套设施包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、人防等为公共事业建造,不可销售的公共设施，产权属于全体业主所有的；无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，能提供书面接收文件或出具书面材料证明相关权属的，其成本、费用可以扣除。

（5）开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。划分不清、核算混乱的期间费用，全部作为房地产开发费用扣除。

(6）房地产开发费用：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照本款扣除。

3、应纳税额的审核 ：应按照税法规定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。审核程序通常包括：

(1)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(2)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

(3)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(4)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退，税额。

按照相关法律、法规、规章及其他有关规定，在实施必要的审核程序后，出具含有鉴证结论或鉴证意见并经主管税务机关认可的土地增值税清算鉴证的书面报告。

协助纳税人填写《土地增值税清算材料要求及清单》，按要求搜集整理报送有关资料：

（1）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。

（2）国有土地使用权证书。

（3）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

（4）房地产项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

（5）能够按房地产项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

（7）清算项目的工程竣工验收报告。

（8）清算项目的销售许可证。

(9)与转让房地产有关的完税凭证：已缴纳的营业税（营改增前）、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。

（10）《鉴证报告》或《清算报告》。

（11）《土地增值税纳税申报表

（二）》。

（12）税务机关要求报送的其他与清算有关的证明资料等。(三)鉴证后期咨询服务

1、结合土地增值税清算，全面审查清算项目开发周期内所涉及各税种可能存在的税收风险；全面审查清算所涉及的各个税种，对特殊业务的处理进行详细审查，出具纳税风险评价报告书，调账建议书等。

2、及时与税务机关沟通取得税务机关签章的审核确认书，提醒企业在主管税务机关约定的时间缴纳税款。

四、服 务 承 诺

1、时间保证

如若我公司承接XXX房地产开发有限公司《XXX房地产开发有限公司土地增值税清算鉴证服务》项目，将随时听从XXX房地产开发有限公司的通知，按时进场执行清算鉴证服务工作，并按协议文件之要求，承诺：我司自收到委托项目之日起，在三十个工作日内做出审核结论。遇有重大、紧急任务，委托方可对我司提出缩短审核时间的要求，我司在条件具备的情况下将按质按量完成贵单位委托的清算鉴证服务任务。

2、保密承诺

我公司承诺，严守职业道德，依法维护委托方权益，保守有关秘密。

3、规范执业、确保清算鉴证服务质量

严格依据国家和地方现行税收法律、法规、规程和规范的要求组织审核工作，确保审核工作质量。

北京XXXXX和税务师事务所有限公司

土地增值税清算的关键点 篇6

关于土地增值税清算有关问题的通告

为方便纳税人了解我局土地增值税清算的有关事项，现将土地增值税清算有关问题通告如下。

一、土地增值税清算工作机构

海口市范围内房地产开发项目土地增值税清算，由清算办公室统一受理，海口地税局各分局不再受理。

二、房地产开发项目清算的条件

根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）第九条的规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的。

三、根据《国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）第十条的规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

四、房地产开发企业申请土地增值税清算应当准备的资料

根据《海南省地方税务局转发国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（琼地税发[2009]102号）文，及清算工作中的实际需要，请从事房地产开发项目的纳税人提交以下材料：

（一）纳税人清算土地增值税时应提交的清算表格

1、土地增值税清算申请表（一式两份）

2、土地增值税清算核准表（一式两份）

3、土地增值税清算申报表

4、土地增值税清算附表：

（1）、土地费用申报表（2）、拆迁补偿费明细申报表（3）、前期工程费明细申报表

（4）、建筑安装工程费明细申报表（5）、基础设施建设费明细申报表（6）、公共配套设施费明细申报表（7）、开发间接费用明细申报表（8）、金融机构借款利息明细申报表1（9）、金融机构借款利息明细申报表2（10）、房地产销售收入明细申报表1（11）、房地产销售收入明细申报表2（12）、房地产销售税金申报表（13）、房地产销售情况申报表（14）、扣除项目汇总申报表

以上表格请到海口地方税务局网站《为您服务》栏目下载。

（二）纳税人清算土地增值税时应提交的清算材料 公司基本材料

1、公司营业执照、税务登记证、机构代码证

2、公司设立登记申请书、历次变更登记申请书

3、法定代表人身份证件

4、股东及关联方最近工商登记情况的说明

5、土地（地上建筑物）入股的评估报告、验资报告 项目基本材料

1、国有土地使用证

2、国有土地出让（转让）合同/拍卖成交确认书/判决书

3、建设用地规划许可证

4、建设工程规划（临时）许可证

5、建设工程施工许可证

6、预售（销售）许可证

7、建设、规划或国土等部门的函件/批复等文件

8、税务部门减免税文件

9、涉及清算项目的诉讼材料（判决书、调解书等）

10、测绘报告

11、清算项目竣工验收备案证

12、拆迁补偿合同、补偿花名册、补偿支付单据

13、合作开发合同、代建合同等材料

14、工程中标通知书 工程类材料

1、工程合同（施工、安装、采购、装修）

2、其他工程合同

3、工程预算（概算）书

4、工程合同决算（结算）书

5、工程竣工验收材料 财务类材料

1、取得土地使用权支付的契税、印花税完税单据

2、土地出让或转让款的支付单据（含支付的手续费等）、土地发票或缴纳土地出让金的收据

3、各年度审计报告

4、历年会计报表（季度），按时间顺序整理

5、历年土地增值税、营业税及附加纳税申报表（每月），按时间顺序整理

6、土地增值税预缴完税单据、营业税及附加完税单据，按时间顺序整理

7、贷款（抵押、质押）合同、银行放款及还本付息单据

8、开发成本明细账、建安发票、工程付款单据，按照合同顺序整理并跟每份合同一一对应，没有对应合同的单独整理并编制汇总表（甲方采购材料须按规定先缴纳建安营业税金及附加）

9、销售明细账、销售发票及收款单据（按照房地产销售收入明细申报表所列顺序整理并一一对应），每种户型都须提供1份合同，税务机关根据情况决定抽查比例。

10、会计原始凭证、其他账簿（税务机关认为必要时）

11、银行明细对账单（按帐户及时间顺序整理）

12、关联往来情况说明 其他

1、非关联方大额往来的情况说明

2、土地增值税清算鉴证报告

3、根据清算项目特殊情况，税务机关要求提供的其他材料

4、上述所有材料如有电子档的，应与纸质材料一并报送

非从事房地产开发的纳税人可以参照本通告准备并提供清算资料。

五、附送资料应当按照土地增值税清算附表对应分册装订。全部资料统一为A4纸。

六、法律责任

纳税人所提交的申报资料应当真实、完整、准确，如因申报资料不真实、不完整、不准确，纳税人应当承担由此产生的法律责任。

凡所列收入和扣除项目明显不合理的，我局将提请省地税局稽查局对该企业进行全面检查，检查时间可追溯五年。

土地增值税清算的关键点 篇7

一、房地产企业土地增值税清算的程序

根据187号文的新规定, 对需要进行土地增值税清算的各种情况进行了重新明确的界定,对清算条件的规定越来越严格,一定程度上遏制了偷税行为的发生,只要符合187号文里规定的情形之一的,就需要进行土地增值税的清算。 土地增值税的清算过程比较复杂,需要遵循一定的程序,逐步规范的完成清算工作。 根据187号文的有关规定,土地增值税的清算程序主要有以下几个环节。

(一)清算前的准备工作

对房地产企业征收土地增值税, 有利于运用税收杠杆调节社会分配,抑制商品房价格增长过快,促进房地产市场健康发展。 但是,房地产企业土地增值税的清算时间较长,清算的内容和方法比较复杂,对原始资料、 凭证要求严格, 这就要求纳税人需要做好清算前的各项准备工作,如及时获取有关发票、凭证等。

(二)清算项目收入总额的计算

房地产企业的开发产品不一定全部进行销售, 有些也用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等方面,即使进行销售的部分,也不一定能全部销售完毕,所以在清算截止日期,要对所清算对象的整体情况进行把握, 充分了解房源整体结构分布, 以便准确核算收入。

(三)扣除项目金额的确认和计算

对于清算项目可扣除金额的确定,要严格按照187号文的规定,正确归集、分配各项实际发生的成本和费用,除另有规定外,对于允许扣除的各项成本、费用,必须提供合法有效的凭证,否则,不能扣除。

(四)土地增值税应纳税额的计算

在实际征收土地增值税中,形成了两种计算方法:一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率,确定相应税率后,再按面积分别核算增值额,计算土地增值税;另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率,再分别确定适用税率计算增值税,房地产企业可以通过试算,综合比较,选择有利于企业的方法。

(五)土地增值税的审核鉴证

《土地增值税鉴证业务准则》要求土地增值税的清算必须附送税务中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》,税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时, 应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告,主管税务机关应认真审核其格式是否规范,内容是否齐全,各表格逻辑关系是否正确。

(六)土地增值税的申请清算

清算分为“自行清算”和“要求清算”两种,对于自行清算的,纳税人在准备好各项清算资料、鉴证报告之后,必须按照规定的时间和要求主动清算; 对于要求清算的, 纳税人应在收到税务机关书面通知的情况下,再按规定清算,也可以理解为不通知不清算。

以上就是对房地产企业进行土地增值税清算的一般过程, 根据税务机关的要求,准确、及时核算土地增值税是房地产企业应尽的义务, 各企业应该在严格遵守相关法律法规的基础上,结合自身实际情况,选择合适的清算方法。

二、房地产企业土地增值税清算面临的问题

虽然国家越来越重视对土地增值税清算的管理, 也相继出台了一系列的法律法规,然而由于该税种的计算方式比较复杂,加上房地产的开发周期长、投资活动复杂,很多房地产企业没有依照法律法规严格进行土地增值税的清算工作,在187号文颁布之前,房地产土地增值税的清算存在的问题主要集中在以下几个方面。

(一)计算方式复杂

土地增值税采用超率累进税率的方法进行计算, 清算工作过程中会涉及到收入总额、扣除项目及应纳税额的确定,要完成对各个核算项目的准确确定本身就很复杂,再加上房地产项目的开发周期长,投资活动复杂,如果对滚动开发的房地产企业进行查账核算,需要耗费大量精力,税务部门要做到对每个房地产项目都完成清算工作,确实有一定的难度。

(二)房地产项目的特殊性增加了清算难度

越来越多的房地产项目趋向于合作开发,临时组建房地产企业,项目开发完成后就注销企业,所以企业账目比较混乱,等增值税清算完毕需要其纳税时,投资者已经分钱走人了,而且因为历时时间长,完全追缴回来难度很大。

(三)所需资料、鉴证报告不规范

虽然相关规定严格规范了鉴证报告的格式要求, 但是部分中介机构没有接受系统的关于土地增值税业务的培训, 出具的鉴证报告不符合规定要求,需要反复修改,这无形中增加了税务部门审核鉴证报告的工作量,给土地增值税的清算工作带来了一定的困难。

(四)逃避或拖延土地增值税清算的现象普遍

为了逃税或延期缴纳增值税,有些房地产企业采取分期开发、保留尾盘等手段, 还有一些在财务收支上动手脚, 将项目销售比例控制在85%之内,采用这种方式来逃避税务部门的清算管理。

(五)收入确认不规范

这主要体现在以下几点:推迟工程结算,不及时结转预收购房款或当期售房款;以售房款抵偿工程成本,造成资金账外循环;对应当视同销售的房源不申报销售收入;故意降低房价,减少增值税税基总额。 由于这些不规范的行为, 严重影响了对房地产企业进行土地增值税清算的公正性,也损害了国家利益。

三、做好房地产企业土地增值税清算工作的措施

基于以上房地产企业土地增值税清算中存在的问题, 国家税务总局签发了187号文,对相关问题的处理给出了明确的规定,并为了做好土地增值税的清算工作,在以下几个方面进行了规范。

(一)提高清算工作的准确性

对土地增值税的清算对象要严格区分, 清楚把握清算对象的整体房源分布,准确核算收入,清算截止日后,房地产企业如果销售已清算过的未售房源的,应按照有关规定重新计算土地增值税,及时缴纳。

(二)准确核算工程项目的竣工面积

防止房地产企业把部分非货币转让房屋不计入纳税范围, 按照187号文的有关规定, 房地产开发企业将开发产品用于非货币转让行为的,如用于职工福利等方面的,只要完成了所有权的转移,就应当视同销售房地产,也需要缴纳土地增值税。

(三)准确确定销售收入

应将房地产企业的销售价格与市场行情进行比较, 防止出现收入转移, 还要准确确定销售方式, 防止房地产企业以预售的名义延迟纳税,在审核收入时,要对销售收入发生的时间进行确定,确认销售收入是否及时。

(四)严格控制扣除项目

有的房地产企业故意增加成本,扩大增值税的扣除项目,造成企业微利甚至亏损的假象,常用的方法就是通过虚开发票、虚构工程项目和工作量来虚列或高估成本,如利用发票监管的漏洞,虚开发票、接受他人虚开发票和列支假发票,虚增建筑成本。

(五)准确把握成本费用的分摊

在进行清算时,房地产项目的成本费用是按建筑面积进行分摊的, 严格遵循准予扣除的房地开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则,合理分摊成本,同时,防止纳税人故意混淆开发间接成本和开发费用,造成税款流失。

(六)规范土地增值税的计算过程

土地增值税的计算过程比较复杂,极容易出现计算错误,税务机关工作人员在进行清算工作时, 要严格按照相关规定执行, 规范清算过程,如,对已计入开发成本项目的利息支出专项要进行调整。

(七)提高清算工作的水平

不仅要加强对税务部门工作人员的土地增值税业务培训, 让他们能运用对税收政策、 财务制度和会计制度这三把尺子对纳税人的财务核算的真实性进行准确的测算[3],也要加强对税务中介机构的业务培训,规范鉴证报告格式,以提高土地增值税清算工作的质量和水平。

四、结束语

从2006年到2010年,国家相继出台了8个土地增值税管理文件, 国家税务局对房地产企业土地增值税清算的管理工作越来越严格,尤其是房地产行业火爆的近几年。 通过征收土地增值税,对加强对房地产业的宏观调控、保证房地产行业健康有序发展有着重要意义,所以,及时解决房地产企业土地增值税清算过程中存在的问题, 严格按照相关法律法规执行清算工作是非常必要的。

摘要：对房地产企业征收土地增值税是国家调控房地产行业的重要措施,但是,由于长期以来的历史遗留问题及土地增值税清算工作本身的复杂性,导致清算过程中存在许多问题,随着《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)的颁布,对相关问题的处理进行了明确的界定,确保土地增值税清算工作更好服务于社会。

关键词：房地产企业,土地增值税,清算程序,清算管理

参考文献

[1]吴淼.基于新税法体制下的房地产开发企业纳税筹划分析研究[D].西南交通大学,2010

[2]范春柏.浅谈房地产开发企业土地增值税的清算方法[J].中国总会计师,2011

土地增值税清算的关键点 篇8

关键词：房地产 土地增值税

1、取得土地使用权的审核

1.1、审核土地使用权证、出让合同、土地收据、契税税票和政府相关协议等之间在土地面积、支付金额上是否一致，判定是否存在政府返还、“以地补路”等情况。

1.2、审核支付的金额是否获取合法有效的凭证。

1.3、审核发票金额与银行支付记录是否一致，如不一致，要求提供国土部门的证明。

1.4、比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

1.5、审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。

1.6、土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除。

2、土地征用及拆迁补偿费的审核

2.1、审核征地费用，拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常，在清算审核中，应将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，检查资金支付的真实性及有无资金回流情况。

2.2、审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和签收花名册，并与相关账目核对。

2.3、注意是否存在将房地产开发费用记入土地征用及拆迁补偿费的情形。

3、前期工程费的审核

3.1、审核前期工程费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常，计算前期工程费占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应进一步核实。

3.2、审核纳税人取得的土地是“生地”还是“熟地”。如果是“熟地”，防止重复扣除的现象。注意：纳税人取得的是已经进行开发过的“熟地”，即已经做好了“三通一平”或“七能一平”，则这部分前期工程费已包含在纳税人取得土地使用权所支付的地价款中。

4、建筑安装工程费的审核

当前，该成本项目存在的问题最多，突出表现在人为扩大建安成本。

4.1、出包方式。重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常，相关工程合同或协议是否在建设部门备案，是否存在“阴阳”合同、“错位”合同，是否与工程招投标中标书一致等情况。

4.2、自营方式。重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

4.3、利用税务征管软件审核是否是当地建安发票，是否用虚开真发票或假发票，虚增建筑安装成本造价。

4.4、审核单位工程造价，与当地公布的平均单位工程造价进行比对，是否有明显异常，对明显高于当地建筑安装工程费预警值的，应要求纳税人提供书面说明及相关材料佐证，并邀请专业人士评估。

4.5、对其工程设计变更资料、施工现场签证资料、工程监理单位监理报告及竣工验收备案文档，应重点核查，看它们之间是否相符。

4.6、纳税人如有自购建筑材料，应重点审核自购材料款有无在施工方开具建安发票的价款中重复列支；审核时应要求纳税人提供自购建筑材料的详细清单，结合施工合同和工程决算书，进行厘清和剔除。

4.7、必要时，在工程造价的核实方面可引入中介机构审核机制，委托有资质的中介机构对房地产开发企业的建筑施工成本进行全面审核，并出具工程造价的审计报告书作为土地增值税清算审核的参考依据。

4.8、审核有关装修费用，看企业销售精装修商品房中是否包含电视机、电脑、床、沙发等家用电器和家具。

5、对基础设施费和公共配套设施费的审核

5.1、审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

5.2、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

5.3、审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。

5.4、审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

5.5、获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。

5.6、审核基础设施费和配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。

5.7、审核配套设施是否有出租经营的情况，是否予以扣除。

5.8、审核配套设施是否存在有偿转让的情形。

6、对开发间接费用的审核

6.1、如果有多个开发项目，是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

6.2、审核各项开发间接费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

6.3、审核是否将为管理和组织经营活动而发生的管理费用等期间费用，记入了开发间接费用。

6.4、审核有无预提的开发间接费用。

6.5、在计算加计扣除项目基数时，审核是否剔除了已计入开发成本的借款利息。

7、对房地产开发费用的审核

7.1、利息支出的审核。审核对不能够提供金融机构证明的利息支出，是否按税收规定的比例计算扣除；对能够提供金融机构证明的利息支出，审核各项利息费用是否取得合法有效的凭证，如果有多个开发项目，利息费用是否分项目核算，审核各项借款合同，判断其相应条款是否符合有关规定，审核利息费用是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

7.2、除具实列支的利息支出外的房地产开发费用，审核是否按规定比例计算扣除。

8、对与转让房地产有关的税金审核

对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目，审查税金是否足额缴纳。

9、对加计扣除项目的审核

9.1、审核加计扣除的基数是否准确，是否存在将期间费用计入开发成本或虚开建安发票，从而虚增基数的现象。

9.2、对取得的土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核有无违反税收规定加计扣除的情形。

9.3、对取得的土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按政策规定予以加计扣除。