土地增值

土地增值（共10篇）

土地增值 篇1

随着城镇化进程的加快,城市存量土地供应日趋紧张,为缓解土地短缺问题,一般通过两种途径增加建设用地的供应:一是通过城市地域延伸,实现城市发展的郊区化;二是通过旧城拆迁改造,提高土地利用的集约度。无论前者还是后者,都涉及对原土地使用者的拆迁与补偿。拆迁者与被拆迁者之间的利益之争已成为近几年的一个热点话题,话题背后是拆迁双方就拆迁过程中有关拆迁标的物的价值补偿合理性的争论与质疑,尤其是拆迁前后土地增值收益的分配问题更是多方争议的焦点。那么从价值评估角度出发,评估公司和评估人员应该如何测算拆迁前后土地的增值额,并对土地的增值收益分配给出合理化建议呢?

一、土地增值收益来源及传统模式下拆迁土地价值评估误区

(一)拆迁土地增值收益的来源分析

1. 土地性质变更引起的增值

土地性质变更引起的增值是指土地由农用地转变为国有建设用地引起的土地增值。由于不同用途的土地产生的预期收益和集约利用形式不同,土地价格也不同。一般来说,建设用地的预期收益大于农用地的收益,故其价格也高于农用地。农业用地被征收转用,转变为城市建设用地(即非农业用地),引起地价增加,这是最典型的土地所有权性质变更增值。

2. 土地合并使用引起的增值

房地产在拆迁之前,其土地要么为集体所有制中的农用地或宅基地,要么为旧城中的建设用地。对农用地而言,受土地产出和当前农业发展水平的限制,土地资源的使用价值较低,仅能满足农户生存和缓慢发展的需要;对宅基地和旧城中的建设用地而言,由于其上多为低密度低容积率的旧房屋,土地的现状效用较低。然而,上述土地资源的潜在利用价值却很大,前者可为农村的社会经济系统今后的发展留有充足的资源条件,后者是进行城市更新改造以实现土地增值的必要载体,而这些地块经过拆迁后的整合规划,其横向和纵向利用率都可以得到极大提高。因此,土地经过合并利用后产生的增值应该在拆迁土地评估中有所体现。

3. 土地规划指标变化引起的增值

土地规划指标变化引起的增值是指城市建设用地规划建设指标的变化而引起的土地增值,即在投资因素和供求状况不变的情况下,同一地块由低收益用途变换为高收益用途或由低使用率变换为高使用率时引起的地价增涨。这主要有两类原因:一是由于不同用途的土地产生的预期收益不同,土地价格也不同,如工业用地转为住宅用地和商业用地,这是最典型的用途增值;二是由于不同规划指标导致土地的集约利用形式不同,如附加于地块上的容积率、建筑密度、绿化率等规划指标的调整,使土地利用的集约度提高,从而使土地增值。

4. 土地再开发建设引起的增值

由土地再开发建设引起的增值,是因为特定地块或相邻区域投入资金、劳动力,使土地资本价值增加,从而使土地价格上涨。房地产(或土地)经营者对土地的连续追加投资,使特定地块的土地生产力得到提高,从而使该块土地价值增值。比如,土地经营者投入一定的人、财、物对某宗地进行道路、供水、供电、通讯、排污、供气、排水等建设和场地平整,从而使土地适合特定的建设需要。这些投入会直接产生级差地租II从而使该土地价值增值。

为后面测算土地增值的方便,将上述由土地性质变更、土地合并利用、土地规划指标变化和土地再开发引起的土地增值分别记为B1、B2、B3和B4。

(二)传统技术下拆迁土地价值评估误区

现行的评估方法中忽视土地增值收益,具体表现为三大误区:

1. 价值内涵界定不完整

现行的评估业务中通常将拆迁土地价值界定为土地在现状(现状容积率、现状用途等)条件下的市场价值,被拆迁房屋的货币补偿金额根据其区位、用途、建筑面积、土地使用权等因素确定。此种价值界定立足于土地拆迁前的现状利用条件,对土地的未来投资价值尚未加以考虑。实际上土地经过房屋拆迁、再规划和再投入,拆迁土地价值实质为土地的投资价值,在数值上等于被拆迁房地产现状条件下的市场价值与土地部分增值收益之和。

2. 估价假设和限制条件设定不合理

目前拆迁土地估价业务中的估价假设和限制条件主要包括:估价对象为被拆迁人所占用的在现状条件下的土地,土地用途为现状用途,土地使用期限为自拆迁许可证颁发之日起的法定最高使用年限,土地开发程度按现状程度设定,容积率取各被拆迁人现状实际容积率。即以各独立宗地作为估价对象,基于现状容积率、现状用途、现状开发程度的假设条件进行价值评估。可以看出,上述估价假设以土地的现状条件为前提,尚未考虑土地在整体拆迁后将各宗地视为一个整体的集约效应以及在整体拆迁后土地整合利用时土地经济指标的调整对土地价值的影响。实际上拆迁土地价值评估应将拆迁范围内原独立使用的单宗土地经拆迁合并后的整宗用地视为评估对象,并需分别按照新旧规划用途、建筑覆盖率、容积率等经济利用指标进行评估。

3. 估价技术路线运用不灵活

就拆迁土地价值评估采用的技术方法而言,现有拆迁土地价值估价技术路线中一般都欠缺土地增值收益的估算、土地合并后增值收益的剥离及其在各利益相关者之间进行合理分配的测算方法。在城市房屋拆迁中,对拆迁房地产的土地使用权的补偿是以“房屋区位补偿价”的形式出现的,该区位补偿价一般实行的是政府指导价;在集体土地的房屋拆迁中,实行的补偿标准是依照《土地管理法》的规定,按“年产值倍数法”进行补偿,补偿标准较低,如征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;补偿总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

二、土地增值收益共享的机理分析

世界银行移民和社会政策高级顾问迈克尔.M塞尼教授在他的《把人放在首位——投资项目社会分析》一书中,认为工程建设应当对它所侵害的那一部分人的利益有所补偿,以使工程所涉及的所有人都能从中获利。[1]城市化进程中,当房地产开发中不可避免带来征地拆迁问题时,不仅需要对原土地使用者给予合理的补偿,更重要的是让他们能够从土地的再开发中受益,使其成为土地再开发的参与者和开发效益的分享者。基于以上理念,笔者尝试提出基于土地增值收益共享的拆迁土地价值评估方法。土地增值收益共享就是要将由土地再开发、土地性质变更、土地规划条件变化和土地合并使用等因素导致的土地增值额能在原土地使用者、政府和开发商之间进行合理分配。这种收益共享模式的设计主要基于以下原理:

(一)理性经济人假设

从经济学角度分析,人类经济生活中的冲突产生于资源的稀缺性这一经济学研究的前提和“经济人”假设。人类的一切活动都可以用“经济人”假设来加以解释。对稀缺资源的追求和竞争,使得冲突不可避免。同样在城市建设征地和拆迁活动中,这一假设也不例外。

拆迁中项目的开发者作为一个营利性企业,必然追求最大化利润,他们希望支付最低的拆迁补偿成本;原土地使用者多属非自愿性移民,他们会充分利用上访、钉子户、舆论等手段力求获得最高的拆迁补偿额;政府凭借对土地一级市场的垄断,希望将因房屋周边设施和环境改善、土地用途调整、容积率增加带来的土地增值收益完全控制在政府手中。当三方理性经济人共同追逐同一份收益时,就需要土地价值评估方能以一种科学合理的评估方法对土地增值收益的共享提出合理化建议。

(二)利益相关者理论

利益相关者理论兴起于20世纪80年代,目前学者对利益相关者的界定达数十种之多。弗里曼(Freeman,1984)认为“利益相关者是那些能够影响一个组织的目标实现的人,或者自身受到一个组织目标的实现所影响到的人”。这是一种十分宽泛的定义。克拉克森Clarkson(1994)认为利益相关者即为“因企业活动而承担风险的人”。根据这两种定义,本文拆迁过程中的核心利益相关者界定为政府、开发商、被拆迁户。

首先,开发商作为项目开发的直接投资者,承担着较大的风险,应享有一定的风险收益,包括因拆迁获得的拆迁风险收益和因后续开发投资获得的开发投资收益。在开发收益中,由开发商对拆迁土地进行直接投资而引起的地价增值部分,实质上是级差地租Ⅱ的资本化,在土地使用期内,应归开发商所享有。[2]

其次,被拆迁户与项目开发商一样都承担着土地开发带来的风险,这些风险包括丧失土地、失去房屋、就业困难(1)等,故被拆迁户应该分享项目的部分所有权以及与之相对应的控制权和收益索取权。

再次,政府是项目开发的重要影响者。拆迁后项目开发收益的实现依赖于政府对土地权利性质的变更和土地规划限制条件的制定,政府附加在土地上的这些规划条件成为影响项目开发利润的重要因素,因此政府有强大的权力分享拆迁后土地的增值收益。如农村集体土地所有权被征收为国家所有,由农地变为城市建设用地而产生的增值就与土地所有权的垄断有关,是绝对地租的增加和级差地租I的增加,它应由原土地所有者(农村集体经济组织)和国家(城市土地所有者)分享。

(三)价值转移理论

如上所述,由土地再开发、土地性质变更、土地规划条件变化和土地合并使用等因素导致土地的未来效用价值远远高于土地的现状效用价值,因此在项目开发后,通过征地拆迁所获取的土地资源使用价值得到了升值。土地再开发后,土地资源的使用权转移给了项目开发者。土地权属经过转移后,是不是其所有收益都归最终的土地使用者享用呢?由于土地的增值有相当一部分是在转移的过程中产生的,如土地合并使用、用途性质变更、规划条件更改;另一部分土地增值产生于转移之后,即开发商投入资金进行土地的开发投入产生的增值,因此在土地转移过程中和转移后导致土地增值的相关主体都有权利分享土地增值收益。

从合理的角度讲,原土地使用者应该得到的补偿是土地资源对项目的预期效用,而不仅仅是对其自身的效用。但由于项目开发效用的产生除获取土地资源投入之外,还需要开发商投入大量的资金、人力和物力进行配套设施建设,需要政府在规划设计方面的努力整合,因此原土地使用者应分享的是项目开发效用的一部分,而非全部。

三、土地增值收益共享模式下拆迁土地价值评估技术路线

以上述分析的拆迁土地会产生增值和土地增值应该共享为基础,下面从实践角度探讨土地增值收益测算和增值收益分配的技术路线。

(一)开发商与原土地使用者之间土地增值收益的共享:固定比值法下作价入股比例的测算

1. 案例简介

因城市更新改造,深圳某股份公司所属逾100000m2土地上的物业需整体拆迁,该地块改造前主要为工业用地,容积率约为1.1;改造后规划用途为商住用地,规划容积率不大于4。案例中开发商和股份公司分歧的焦点在于:开发商希望按现状房地产的市场评估价值进行拆迁补偿,股份公司则希望按商住用地的市场评估价值补偿。前者实际是没有考虑土地拆迁改造增值收益时的最低补偿价,后者则是股份公司能部分分享土地增值的最高补偿价。

经被拆迁方(股份公司)与拆迁方(开发商)的协商,双方同意股份公司以其所拥有土地价值以作价入股的形式获得拆迁补偿,房屋拆迁补偿则采用一次性的货币补偿方式。受股份公司的委托,评估机构需要确定该待拆迁土地的市场价值,从而为股份公司确定作价入股的比例提供参考。

2. 技术思路

(1)测算现状土地使用权的总价值A

一是剥离法。剥离法是指将建筑物价值从房地产总价值中剥离后得出土地价值的方法,即首先运用传统的评估方法分别评估测算现状房地产市场价值A2和现状建筑物的价值A1,从而得出由原土地使用者占有使用的土地在现状合法用途、容积率、独立使用前提条件下的地价A,即:A=A2-A1。

二是累加法。累加法是将拆迁前各单宗土地价值进行加总求和,即:

上式中,Vi表示第i宗土地在现状合法用途、容积率、独立使用前提条件下的地价。

(2)评估测算规划前提下土地使用权的市场价值B

土地价值与附加在土地上的规划指标息息相关,随着拆迁后土地规划建设指标的调整,土地的市场价值也会发生相应变化。当规划指标确定之后,土地可视为待开发土地,可按照假设开发法、基准地价系数修正法、市场比较法等传统估价方法确定规划前提下土地的市场价值。这里B实际为具备开发建设条件时的土地价值,包括A和B1、B2、B3。

(3)评估测算开发商的投资总额D

开发商的开发投资总额包括土地取得成本、开发建设成本、管理费用、投资利息、销售费用和销售税费等,其中土地取得成本包括原土地上旧建筑物的补偿成本A1和应交的土地出让金,而将土地上建筑物的拆除成本计入开发成本之中,因此:

D=(A1+应交地价+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费)

开发商在土地上追加投资D会产生B4,如前所述,由开发商直接投资而引起的增值B4实质上是级差地租Ⅱ的资本化,应归开发商所享有。

(4)评估测算规划前提下开发完成后的房地产市场价值C

当土地的建设规划指标明确之后,可用假设开发法测算开发完成后的房地产市场价值。此时C实际上是A、B1、B2、B3、B4及开发完成后建筑物的价格之和。

上述四步中的A2、A1、Vi、B、C等参数均可采用市场比较法、基准地价系数修正法等传统估价方法进行求取。

(5)测算共享的土地增值收益F

B1、B2、B3、B4都会引起土地增值,但由于B4是由于开发商的追加投资引起的,原则上归开发商所有,因此土地在规划前与规划后其价值的差额为土地增值额,即:F=B-A。可以看出,这里F实际为B1、B2、B3之和。

(6)土地增值收益的分配

这里的核心问题是测算土地增值额在原土地使用者与开发商之间的分配比例。为表述方便,将原土地使用者应分享的收益比例记为G。

方法一:G=A/D

产生土地增值的表面原因是改变了用途和规划条件,而真正原因是资本的再投入:除开发商的资金、管理等再投入之外,还有原土地使用者的土地资本初始投入,所以可用现状条件下的地价(A)占项目总投资额(D)的比例作为股份公司分摊土地增值收益的比例。

方法二:地价房价比值法

有学者研究表明,全国平均地价占房价的比重从1999~2006年基本保持在25%,上下浮动不超过1%,(2)即地价与房价的比例在一定时期内有一定的稳定性。因此,待拆迁土地在规划前的地价房价比与规划建设完成后的地价房价比应该也有一定的一致性。故:A/A2=B/C。

可以将拆迁前或拆迁建设完成后的地价房价比作为土地增值收益的分配比例,即:G=A/A2或G=B/C。

因此,原土地使用者应分配的土地增值收益为:F1=F×G;开发商应分配的土地增值收益为:F2=F×(1-G)。

(7)测算原土地使用者作价入股比例H

经过上述测算,在整个房地产开发投资过程中,集体股份公司的投资作价入股额为A+F1,开发商的投资入股额为D+F2,因此:H=(A+F1)/(D+F2)。集体股份公司和开发商可以按照这个比例对日后房地产的收益进行分成。

(二)政府、开发商与原土地使用者之间土地增值收益的共享:盈亏平衡法下建设用地规划指标的确定

上述探讨了土地的规划指标确定之后,土地的增值收益在原土地使用者和开发商之间的分配。那么政府部门作为土地所有权的执行者,其如何获得待拆迁土地的增值收益呢?

一个理性的政府在重新确定土地的规划限制指标时,需要在土地增值收益共享思维的指导下权衡开发商、原土地使用者和自身在规划条件下如何获得各自的利益。下面以政府规划部门委托评估公司“为政府确定城市更新单元规划利用指标提供参考”(3)为例,分析政府如何通过制定合理的土地规划指标来分享拆迁土地的部分增值收益。

政府在制定规划指标之前,应首先赋予原土地使用者和开发商一定的利润空间,即允许他们分享待拆迁土地的增值收益。因此,评估机构在为政府部门提供参考的规划指标之前,可以给予一定的假设条件:

假设1:设定一定的拆赔比例(4),如1:1.3。此拆赔比例是在大量的调研和分析基础上,确保原土地使用者能分享到土地部分增值收益时的拆赔比。

假设2:赋予开发商合理的利润率,如30%。开发商的开发总利润包括开发利润与拆迁风险利润两部分。

在此两个假设条件之下,利用假设开发法的技术思路来确定合理的规划指标,具体测算思路如下:

(1)通过市场分析和项目定位研究确定项目可销售价格和可销售面积,其中:

可销售面积=总建筑面积(5)-拆迁补偿安置面积

式中总面积因子为未知数,它跟土地规划指标相关,比如容积率、绿化率等指标都会影响到总建筑面积的大小。

(2)分别测算应交地价、建设开发成本、管理费用、利息、销售费用、销售税费等因子。这些因子均与上述总面积因子有关,其确定方法与一般评估项目的确定方法相同。

(3)确定合适的开发总利润。

(4)求解方程,确定总面积因子。

销售价格×(总面积-拆迁补偿安置面积)=应交地价+拆迁现金补偿+建设开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发总利润

由于上述应交地价、建设开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费六项因子均为总面积的函数,因此可对上述等式求解方程,从而求得总面积因子。该总面积是在既能保证开发商合理利润率,又能确保被拆迁户得到较满意的回迁房屋的前提下求出的最小总面积(记为Smin)。

(6)拟定规划利用指标。政府拟定的规划指标比如容积率指标须保证开发商实际建设的建筑总面积大于或等于最小总面积,否则开发商开发土地的积极性将减弱。以容积率指标的求取为例:

上式中,Rmin表示最小容积率;S±表示土地总面积。此最小容积率Rmin是在假定开发商取得固定利润和被拆迁户获得固定比例回迁房的情况下,政府制定的保本容积率,此即为政府的盈亏平衡指标值。当实际容积率高于Rmin时,政府除了能获得正常的土地出让金之前,还能分享由规划指标变更导致土地增值的增值收益;反之,当实际容积率低于Rmin时,政府便无法分享土地的增值收益。但是,政府也必须把握容积率的最佳值,因为在一般情况下,提高容积率虽然可以提高土地的利用收益,但建筑容量的不断增大会带来外部负效应,导致商业或居住环境恶化,降低其使用舒适度。因此,为了控制外部负效应,平衡经济效益与社会效益,政府在城市规划中要寻求容积率客观上存在的合理最佳值。

摘要：本文以整体拆迁过程中土地价值评估的现状为切入点,分析目前拆迁土地评估中存在的三大误区,并根据利益分配原则就拆迁后土地增值收益的分配问题提出评估技术路线。

关键词：土地价值,收益共享,评估技术路线

参考文献

[1]孔令强,施国庆.项目开发效益共享型征地拆迁安置模式探析[J].生产力研究,2007,(16).

[2]邓宏乾.土地增值收益分配机制:创新与改革[J].华中师范大学学报,2008,(9).

土地增值 篇2

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、关于转让定价税制，下列表述正确的是__。A．转让定价税制是某一税种的专门税制

B．转让定价税制的管辖对象是公司集团内部的关联交易 C．转让定价税制实质上属于单一程序性规则 D．转让定价的调整方法主要采用综合抵免法

2、根据《行政诉讼法》司法解释的规定，（）不能作为定案的依据。A．应当出庭作证而无正当理由不出庭作证的证人证言 B．未成年人所作的证言

C．严重违反法定程序收集的证据材料

D．与一方当事人有亲属关系的证人所作的对该当事人有利的证言

3、关于居间合同的正确表述为__。

A．居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担 B．居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由委托人负担 C．即使当事人有约定，居间活动的费用也应由委托人负担 D．即使当事人有约定，居间活动的费用也应由居间人负担

4、下列关于所得税收入的确认，说法不正确的是__。

A．企业自产的产品转移至外省分支机构，不属于视同销售，不确认收入

B．特许权使用费收入，按照合同约定的特许权使用人应付特许权使用费的日期确认收入的实现

C．企业自产的产品转为自用，应当视同销售货物，按企业同类资产同期对外销售价格确认销售收入

D．企业发生的损失，减除责任人赔偿和保险赔款后的余额，准予在所得税前扣除

5、第一次债权人会议由__负责召集。A．人民法院 B．管理人

C．债权人会议主席

D．有表决权的债权人代表

6、非居民纳税人境外缴纳税款的扣除规定是__。A．可作为税额扣除

B．可作为税额扣除，但必须不超过抵扣限额

C．可作为税额扣除，超过抵扣限额的部分留待下年继续抵扣 D．可作为费用扣除

7、下列各项关于我国民法基本原则内容表述中，错误的是__。

A．自愿原则是指民事主体在不违反国家强制性规定的情况下，有权依自己的意愿从事民事活动

B．公平原则实际上是社会主义道德规范的法律化 C．以善意的方式履行义务，体现的是公序良俗原则 D．在法律上，滥用权利的行为是被禁止的，因为这一行为有损于社会利益和他人利益 8、2009年8月，某酒厂研发生产一种新型粮食白酒，第一批1000公斤作为礼品赠送，成本为17万元，没有同类售价；当期生产销售A型白酒3000公斤，每公斤不含税售价35元；已知粮食白酒的成本利润率10%，消费税税率为20%，则上述业务应纳消费税额为__万元。A．7.2 B．6.8 C．7.91 D．7.18

9、根据《民事诉讼法》的规定，下列关于有独立请求权的第三人的表述正确的是__。

A．只能申请参加诉讼，或者依人民法院的通知参加诉讼 B．对已经开始诉讼的标的享有与本诉的原告同样的请求权

C．在诉讼中，本诉的原告和被告相当于有独立请求权的第三人的原告和被告 D．在参加诉讼的时候，向法院提出诉讼请求和事实、理由

10、纳税人提供的应税劳务发生在外县(市)，应向劳务发生地主管税务机关申报纳税，未申报纳税的，应由__补征税款。A．发生地主管税务机关

B．发生地或其机构所在地主管税务机关 C．居住地或发生地主管税务机关

D．其机构所在地或居住地主管税务机关

11、公司债券的上市必须符合公司债券的发行条件，债券的发行总额应当在__万元以上。A．500 B．1000 C．5000 D．10000

12、某房地产开发公司一新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计8000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例10%计算；该项目已经全部对外销售，与转让有关的税金为营业税750万元、城建税为52.5万元、教育费附加22.5万元、产权转移书据双方共缴纳的印花税15万元，购买方还按当地政府的规定缴纳了契税600万元。确认该商品房项目缴纳土地增值税时，土地增值税中扣除项目合计是__万元。A．11840 B．11832.5 C．9625 D．11225

13、某教授2001年3月因其编著的教材出版获得稿酬8500元，该年12月份因教材加印又得稿酬700元，该教授应纳个人所得税税额为__元。A．952 B．1288 C．1472 D．1030.4

14、关于车辆购置税的申报与缴纳，下列说法不正确的有__。

A．留学人员购买的国产车辆、来华专家进口的自用车辆车购办应在生产企业或纳税人填写的免税申请审批表签署意见，并报经同级主管税务机关审批即可 B．已列入免税车辆图册的设有固定装置的非运输车辆，车购办依据免税车辆图册在纳税人办理纳税申报时直接办理免税事宜

C．车购办应分别不同情况依据国家税务总局的免税批准文件、国家税务总局或省、自治区、直辖市、计划单列市国家税务局审核批准的免税申请审批表、免税车辆图册，办理免税事宜

D．纳税人购买自用的应税车辆，自购买之日起60天内申报纳税

15、某企业对Y公司进行投资，截止到20×4年底，其“长期股权投资”科目的余额为500000元，占Y公司股东权益总额的25%，符合权益法的条件。此后，Y公司连年发生亏损，20×7年底，累计亏损达到了2200000元。此时，该公司对Y公司的“长期股权投资”科目的余额应为__元。A．500000 B．-200000 C．-50000 D．0

16、下列行为属于视同销售货物，应征收增值税的是__。A．某商店为服装厂代销儿童服装

B．某批发部门将外购的部分饮料用于职工福利 C．某企业将外购的水泥用于基建工程 D．某商场将外购的床单用于内部招待所

17、某投资者欲投资购买某普通股股票，已知该种股票刚刚支付的每股股利为1.2元，以后的股利每年以2%的速度增长，投资者持有3年后以每股15元的价格出售，投资者要求的必要收益率为6%，则该股票的每股市价不超过__元时，投资者才会购买。

已知：(PV6%,1=0.9434，PV6%,2=0.8900，PV6%,3=0.8396，PV6%,4=0.7921)A．15.93 B．15.86 C．30.6 D．20.8

18、到期一次还本付息的债券，面值总额为12000万元，票面年利率为5%，溢价发行收入为12300万元，该公司采用直线摊销法，则此项债券转换时应确认的资本公积为__万元。A．5120 B．4820 C．4500 D．320

19、增值税一般纳税人销售的下列各项货物中，应适用13%税率征收增值税的是__。

A．速冻食品 B．蔬菜罐头 C．酸奶 D．干鱼干虾

20、位于经济特区的某生产性外商投资企业，2005年成立且当年获利。适用企业所得税税率15%，享受两免三减半的优惠政策，假定2008年、2009应纳税所得额各为200万元。该外商投资企业两年应缴纳企业所得税合计__万元。A．30 B．36 C．38 D．50

21、根据合伙企业法律制度的规定，下列合伙企业事务中，除合伙协议另有约定外，不必经合体合伙人一致同意方可执行的有__。A．处分合伙企业不动产 B．改变合伙企业名称 C．处分合伙企业知识产权 D．合伙人以劳务出资

22、按照规定不需要在工商行政管理机关办理注销登记的，应当自有关机关批准或者宣告终止之日起__天内，办理注销税务登记。A．7 B．15 C．21 D．30

23、由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的起，免征房产税__。A．1年 B．2年 C．3年 D．无限期

24、下列所得中，免交个人所得税的是__。A．年终加薪

B．拍卖本人文字作品原稿的收入 C．个人保险所获赔款

D．从投资管理公司取得的派息分红

25、该公民2005年由单位代扣代缴的工资薪金所得个人所得税__元。A．9575 B．12785 C．10535 D．15180

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、影响企业盈亏临界点销售量的因素包括__。A．固定成本 B．目标利润 C．销售价格

D．单位变动成本 E．销售数量

2、纳税人享受技术开发费加计扣除的政策，必须账证健全，并能从不同会计科目中准确归集技术开发费用实际发生额。除此之外，在纳税申报时还应报送的材料有__。

A．技术项目开发的立项证明书 B．技术项目开发费用的预算报告

C．技术研发专门机构的编制和专业人员名单 D．前两年及当年技术开发费发生额的有效凭据

3、按我国会计准则规定，下列业务中，可以确认为收入的有__。A．销售出去的电梯(电梯尚未安装)B．收取手续费方式下，委托方收到代销清单的商品销售

C．售后租回形成经营租赁，且销售商品交易是按公允价值达成的 D．采用以旧换新方式销售的商品 E．退货期未满的试销商品的销售

4、注册税务师对企业的流动资产审查时，应当包括__。A．应收股利 B．应收利息

C．一年内到期的非流动资产 D．长期股权投资 E．存货

5、下列购进项目可以计算进项税额抵扣的有__。A．某酒厂购进的一辆客货两用车

B．被确定为应征增值税的混合销售行为所涉及的非应税劳务所用的购进货物 C．从小规模纳税人购进的农业产品

D．非正常损失的产成品所耗用的购进项目

6、行政法规可以设定除__以外的行政处罚。A．限制人身自由 B．吊销营业执照 C．责令停产停业 D．罚款

7、下列关于印花税征收管理规定的说法中，正确的有__。

A．印花税票可以委托单位或个人代售，并由税务机关付给5%的手续费，支付来源从实征印花税款中提取

B．凡多贴印花税票者，不可申请退税，但可申请下期抵扣

C．纳税人购买了印花税票不等于履行了纳税义务，只有在将印花税票贴在应税凭证上并注销，才算完成了纳税义务

D．印花税一般实行就地纳税，但对于全国性商品物资订货会上所签订的合同应纳的印花税，应由纳税人回其所在地后及时办理贴花完税手续 E．签订的合同应当在合同生效的日期贴花

8、按照《税务行政复议规则》规定，不得作为定案依据的证据材料有__。A．当场获得的相关现场笔录

B．不能正确表达意志的证人提供的证言 C．违反法定程序收集的证据材料 D．无法辨明真伪的证据材料

E．当事人有正当理由超出举证期限提供的证据材料

9、关于税款征收的原则叙述正确的是__。

A．税务机关征收税款必须坚持按法定权限和法定程序的原则 B．在任何情况下，税收都应该优先于无担保债权 C．税收优先于抵押权、质权、留置权 D．税收优先于罚款、没收违法所得

10、根据公司法规定，股份有限公司的财务会计报告应当__，供股东查阅；公开发行股票的股份有限公司必须公告其财务会计报告。A．在召开股东大会时置备于本公司

B．在召开股东大会年会的20日前置备于本公司 C．在召开董事会的20日前置备于本公司 D．在召开董事会时置备于本公司

11、某商业企业为增值税一般纳税人，1998年3月外购货物50万元，增值税专用发票注明税款为8.5万元，当月销售货物40万元；4月外购货物20万元，增值税专用发票注明税款为3.4万元，当月销售货物70万元，销售货物均适用17%的增值税率，则该商业企业1998年 4月应纳增值税为__。A．10.2万元 B．6.8万元 C．8.5万元 D．1.7万元

12、按照现行车辆购置税的有关规定，对下列车辆按照应税车辆最低计税价格征收车辆购置税的有__。

A．企业从国外进口自用的卡车

B．减税、免税条件消失的宝马小汽车

C．受赠、获奖方式下取得已确认购置价格的家庭小汽车 D．非贸易渠道进口车辆 E．进口旧车

13、下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有__。A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

14、某公司进口一批货物，海关于2009年3月1日填发税款缴款书，但公司迟至3月29日才缴纳400万元的关税。海关应征收关税滞纳金__。A．2.6万元 B．2.8万元 C．5.2万元 D．5.6万元

15、下列说法中，符合土地增值税法规规定的有__。

A．界定土地增值税征税范围的标准只有一个，就是房地产权属是否转移

B．土地增值税仅对转让房地产企事业单位和个人征收，国家机关和社会团体转让房地产，不属于土地增值税的征税范围

C．纳税人转让旧房，应按规定计算缴纳土地增值税

D．纳税人转让房地产取得应税收入，是指转让房地产所取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入

16、该企业2000年12月末发生的甲材料盘亏应记入“待处理财产损溢”账户借方的盘亏金额为__元。A．16000.00 B．16480.00 C．18720.00 D．19281.60

17、税收法律关系变更的原因，主要有__。A．履行纳税义务

B．纳税人自身的组织状况发生变化 C．由于税法的修订或调整 D．因不可抗力造成的破坏 E．税务机关管理方式的变化

18、下列各项情形中，__不是委托代理关系终止的法定原因。A．代理人死亡 B．被代理人死亡

C．代理人丧失民事行为能力 D．被代理人取消委托

19、下列按10%计算企业所得税额的企业有__。

A．当年未享受免税优惠的国家规划布局内的重点软件生产企业

B．在中国境内虽设立机构、场所但取得所得与其机构、场所没有实际联系的非居民企业

C．在中国境内未设立、场所但有来源于中国境内所得的非居民企业 D．高新技术的生产企业

E．符合条件的小型微利企业

20、在对外资金融机构进行税务检查时，依照外资企业所得税的现行规定，下列对有关坏账准备和坏账损失的处理正确的是__。A．亏损企业也可计提坏账准备金

B．外资金融机构以财产作抵押的贷款，也可计提坏账准备金 C．除信贷、租赁企业外，其他企业不得提取坏账准备金

D．企业实际发生的坏账损失超过上一计提的坏账准备部分，不得列为当期的损失

21、根据《合同法》规定，有下列__情形之一的，合同无效。A．一方以欺诈，胁迫手段订立合同 B．以合法形式掩盖非法目的 C．违反法律的强制性规定 D．因重大误解订立的

22、下列关于缴纳资源税的纳税地点的说法中不正确的有__。A．开采单位注册所在地

B．应税产品的开采或者生产所在地 C．应税产品的销售所在地 D．应税产品的使用所在地

23、下列各项所得应计算缴纳个人所得税的有__。

A．职工个人以股份形式取得的仅作为分红依据，不拥有所有权的企业量化资产 B．职工个人以股份形式取得的以量化资产参与企业分配而获得的股息 C．职工个人以股份形式取得的拥有所有权的企业量化资产，转让时所获得的收入

D．职工个人以股份形式取得的以量化资产参与企业分配而获得的红利

24、甲公司外购一批200000元的货物委托乙企业(一般纳税人)加工，支付不含税加工费20000元。货物加工完毕收回后，甲公司将其直接销售，取得不含税销售收入 250000元。根据这项业务，以下各种说法正确的有__。A．甲应该缴纳增值税5100元 B．乙应该缴纳增值税3400元 C．甲应该缴纳增值税8500元 D．乙不需缴纳增值税

25、按照现行关税的政策，下述陈述正确的有__。A．出口关税不计入出口货物完税价格

B．符合税法规定可予减免税的进出口货物，纳税义务人需向海关申请方可免征货物进出口环节的税金

C．进口货物自运输工具进境之日起15日内，应由进口货物的纳税义务人向货物进境地海关申报

D．纳税义务人因不可抗力情形下，不能按期缴纳税款的，经海关总署批准，可延期纳税，但最长不得超过3个月

乡村游：土地在生活中增值 篇3

好消息是湖北有5项农事景观被认定为“中国最美田园”，数量居全国前列，分别是：沙洋县汉江西岸百里油菜花、英山县茶园观光带、恩施州大峡谷梯田、长阳清江渔作景观、武汉市黄陂区云雾杜鹃。坏消息是民俗专家冯骥才疾呼：“最近10年，中国每天消失80个村落；最近30年，中国共计4万多处不可移动文物消失！”前者，让我们看到了乡村旅游的新希望；后者，则让我们看到了保护乡村与传承乡村文化的紧迫性。

2013年12月初，我随湖北省委大别山扶贫政策落实监办小组，走进了茫茫大别山深处一个没有通水泥路的小乡村。在这里，古朴的民居、狭窄的街巷、弯曲的水沟，反映了小山村的本色。我当时就想，让年轻的一代看到这些现在已不多见的村落，是件非常重要的事，一些越野车俱乐部可以规划这种穿越线路。在红安的融园家具产业园，我看到十多间老屋子围在池塘四周，当即向红安县的领导同志提出，要作为大别山民居加以保护，这恰好与他们的设想一致。

中国人形容一个美丽的女子，往往用“秀色可餐”来描述。其实，乡村游何尝不是一种“可餐”的“秀色”呢？原生态的古老乡村，对久居城市且饱受雾霾折磨的人们来说，有极大的吸引力。乡村美丽的景象，完全可以给当地农民带来更多的额外收益。农民在生产、生活之中，乡村游让土地得到了增值。

去年底召开的中央城镇化工作会议提出，要依托现有山水脉络等独特风光，让城市融入大自然，让居民望得见山、看得见水、记得住乡愁。在促进城乡一体化发展中，要注意保留村庄原始风貌，慎砍树、不填湖、少拆房，尽可能在原有村庄形态上改善居民生活条件。确实，现在有的城镇化连“望山见水”都成为一种奢望，这不能不说是一种遗憾。

在城镇化布局中，会议还提出“两横三纵”。“两横”是以陇海铁路经济带和沿长江经济带为主，“三纵”是沿海海岸带和京哈、京广作为一个轴线，以及包头到昆明的轴线。这只是大体的规划，具体到每个地方，需要具体情况具体分析，因地制宜，因人制宜。亦即宜工则工，宜农则农，宜商则商，宜游则游，宜林则林，宜水则水。如果一个乡镇作为旅游基地来建设，那么它的布局与产业安排，都应最大限度满足生态的需要。

土地增值收益应更多向农民倾斜 篇4

现行的土地管理制度基本上符合中国国情, 在城镇化、工业化和农业现代化的进程中, 其顺利的发展应该说得益于现代的土地制度, 但却并不能否认土地制度本身的问题。随着城镇化进程不断推进, 土地管理制度面临处理新的人地关系、土地利益分享、土地权益保护等问题。

现行的土地管理制度需要更深层次的改革, 这是一个系统工程, 要以统筹协调、积极稳妥的方式推进。

从城镇化进程中涉及需要改革的制度来看, 土地制度改革需要从四个方面进行:第一, 跟城镇化发展战略和布局相关的土地管理制度改革的问题, 主要体现在城镇化进程中, 用什么样的城镇化战略来进行发展, 以及形成什么样的城镇化布局。第二, 城镇化发展进程中的人地关系问题, 比如说地用多了, 人口城镇化的速度加快, 公共服务体系的加速建设, 土地的集约节约程度就会提升。同时也关系到城市的运行效率, 关系到市场和土地市场的配制方式等问题。第三, 城镇化发展过程中土地利益的分享问题, 土地增值收益怎么更多地向农民倾斜, 共享城镇化带来的繁荣。第四, 如何在城镇化进程过程中, 切实保护各方的土地权益, 如果地权不是稳固的, 得不到切实的保障, 上面的附着物或者房屋等等, 也同样没有保障。

土地增值 篇5

一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、计算个体工商户生产经营所得的应纳税所得额时，不允许扣除的项目是__。A．以经营租赁方式租入固定资产的费用 B．按规定缴纳的工商管理费

C．发生的与生产经营有关的财产保险费 D．非广告性赞助支出

2、根据一般地域管辖规则，行政诉讼一审案件由__人民法院管辖。A．原告住所地 B．行政争议发生地 C．原告经常居住地

D．最初作出具体行政行为的行政机关所在地

3、下列所得免征个人所得税的是__。A．储蓄存款利息收入 B．国债利息收入

C．国家建设基金债券利息收入 D．企业债券利息收入

4、现行消费税的计税依据是__。A．含消费税而不含增值税的销售额 B．含消费税且含增值税的销售额

C．不含消费税而含水量增值税的销售额 D．不含消费税也不含水量增值税的销售额

5、甲有房屋一套，与乙签订了商品房买卖合同，但未办理产权转移手续；后因房价上涨，甲又将该房屋转让给丙，与丙签订了商品房买卖合同，并办理了产权转移手续，依照《物权法》的规定，该房屋的所有权归丙取得。这一制度体现了物权的__。A．支配力 B．优先力

C．妨害排除力 D．追及效力

6、借款成本为__ A．4.79% B．5.02% C．4.50% D．8%

7、下列关于税收法律关系的表述中，错误的是__。A．税收法律关系的主体一方只能是国家 B．税收法律关系中权利与义务不具有对等性

C．税收法律关系的成立不以征纳双方意思表示一致为要件 D．征税权虽是国家法律授予的，但是可以放弃或转让

8、下列情形中可以提起行政诉讼的是__。A．某国家元首来华访问，外交照会后由外交部工作人员陪同到八达岭长城参观。沿途八达岭高速公路戒严2小时，某快运公司因此耽误业务，造成经济损失2万余元

B．某市是重要的苹果生产基地，该市林业局为了方便果农，公布参考价格，但由于市场预测出现较大误差导致定价偏低，消息闭塞的果农们因此遭受了一定损失

C．某县人民政府就本县两个重要国有企业的合并问题制定了一份规划，同时出台了一个红头文件，但该文件规定的某些合并条件使其中一个企业遭受丁重大的利益损失

D．某市纪检委接到群众举报该市财政局综合处李某在某中学改建过程中未实行公开招标，暗箱操作，在群众中造成了十分恶劣的影响，遂给予李某留职查看的行政处分 9、2008年3月份，某汽车生产企业外购汽车轮胎一批，取得增值税专用发票一张，发票上注明的价款是300万元，当月将其中的70%用于本企业的汽车生产，当月销售自产小汽车150辆，每辆不含税价格8.50万元，同时收取包装费用每辆0.30万元，当月应纳的消费税额__万元。(汽车消费税税率9%，轮胎消费税税率3%)A．108.21 B．118.21 C．98.78 D．96.08

10、某机械厂与保险公司签订财产保险合同，合同注明所保财产金额3000万元，支付保费5.4万元，则该双方共应纳印花税__元。A．54 B．108 C．10000 D．10000

11、税务机关对增值税一般纳税人的认定，属于__。A．行政许可 B．行政确认 C．行政裁决 D．行政强制

12、下列刑事案件中，__由人民法院直接受理。A．被害人有证据证明的轻微刑事案件 B．贪污贿赂案件

C．国家工作人员的渎职案件 D．侵占公司财产案件 13、2008年3月20日，甲公司合并乙企业，该项合并属于同—控制下的企业合并。合并中，甲公司发行本公司普通股1 000万股(每股面值1元，市价为2.1元)，作为对价取得乙企业60%股权。合并日，乙企业的净资产账面价值为3 200万元，公允价值为3 500万元。假定合并前双方采用的会计政策及会计期间均相同。不考虑其他因素，甲公司对乙企业长期股权投资的初始投资成本为__万元。A．1 920 B．2 100 C．3 200 D．3 500

14、某企业出售房屋一幢，账面原价500000元，已提折旧140000元，出售时发生清理费用600元，出售价款为420000元，适用营业税税率为5%。企业结转出售固定资产净损益时的会计分录为__。

A．借：固定资产清理

38400

贷：营业外收入

38400 B．借：固定资产清理

34400

贷：营业外收入

34400 C．借：固定资产清理

258600

贷：营业外收入

258600 D．借：营业外支出

38400

贷：固定资产清理

38400

15、销售不动产，纳税义务发生时间为__。A．收到预收款当天 B．收到全部款项当天 C．签订销售合同当天

D．不动产所有权转移当天

16、某外贸企业从摩托车厂购进摩托车100辆出口，每辆摩托车的进价为2400元(不含增值税价格)，摩托车的成本价格为1800元/辆。已知摩托车的消费税税率为10%，成本利润率为6%。该外贸企业出口摩托车应退的消费税为__。A．24000元 B．26400元 C．18000元 D．19080元 17、2007年11月，A公司销售一批商品给B公司，含税价为15万元。由于B公司发生财务困难，无法偿付该应付账款。2008年6月1日，A公司与B公司进行债务重组，A公司同意B公司以其普通股3万股抵偿该项债务，该股票每股面值为1元，每股市价为4元。A公司对该项债权计提了2万元坏账准备。假定不考虑其他因素，下列说法正确的是__。

A．A公司应确认债务重组损失10万元，B公司应确认债务重组利得12万元 B．A公司应确认债务重组损失1万元，B公司应确认债务重组利得12万元 C．A公司应确认债务重组损失1万元，B公司应确认债务重组利得3万元 D．A公司应确认债务重组损失3万元，B公司应确认债务重组利得3万元

18、某房地产公司转让商品楼取得销售收入 5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元。则土地增值税适用税率为__。A．30% B．40% C．50% D．60%

19、某外商投资企业2006账簿上记载全年销货收入净额3000万元，兼营宾馆业务收人1000万元，但宾馆业务收入和销货收入在会计核算上不能划分清楚，全年发生交际应酬费20万元，则该企业允许在企业所得税前扣除的交际应酬费为__万元。A．15 B．19.5 C．20 D．22.5

20、税收征收管理的首要环节是__。A．工商登记 B．税务登记 C．纳税申报 D．税款征收

21、根据《合伙企业法》规定，合伙企业的利润和亏损__。A．由合伙人平均分配或分担

B．由合伙人按照各自出资比例分配或分担

C．由合伙人按照合伙协议约定的比例分配或分担，合伙协议未约定的，则平均分配或分担

D．由合伙人按照合伙协议约定的比例分配或分担，合伙协议未约定的，则按照各自出资比例分配或分担

22、某娱乐业的外商投资企业，2003年业务收入总额3 000万元，当年发生交际应酬费支出18.5万元，该企业在计算应纳税所得额时，准予作为费用列支的交际应酬费为__万元。A．15 B．17.5 C．18.5 D．30

23、个体工商户复式账与简易账都要编制、报送的是__。A．资产负债表 B．应税所得表 C．留存利润表 D．利润分配表

24、甲建筑工程公司应代扣代缴的营业税为__。A．0万元 B．6万元 C．21万元 D．66万元

25、A市加工厂甲企业(属于增值税一般纳税人)在2005年6月外购原材料(适用17 %的增值税税率)一批10000公斤，共支付含税价款23400元。在运输途中因管理不善被盗1000公斤。运回后加工成果酱3000公斤，其中2200公斤用于直接销售，300公斤用于发放企业职工福利，500公斤因管理不善被盗。那么，该水果加工厂当月允许抵扣的进项税额应为__。A．3400元 B．3060元 C．2550元 D．2244元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在处理税法对人的效力时，我国采用的是__。A．属人主义原则 B．属地主义原则 C．指定原则

D．属人和属地相结合原则

2、某事业单位在进行企业所得税纳税申报时，下列项目中，准予从收入总额中扣除的免征企业所得税的项目有__。A．财政补助收入 B．财政拨款

C．附属单位缴款

D．社会各界的捐赠收入

3、甲、乙和丙同为某普通合伙企业的合伙人。甲欠丁人民币20万元，该债务与合伙企业无关，甲的自有财产不足清偿，__。A．丁可以代位行使甲在合伙企业的权利

B．丁可以依法请求人民法院强制执行甲在合伙企业的财产份额用于清偿 C．丁自行接管甲在合伙企业的财产份额

D．丁直接变卖甲在合伙企业的财产份额用于清偿 E．甲可以以其从合伙企业中分取的收益用于清偿

4、根据《合伙企业法》关于有限合伙企业的规定，有限合伙人（）。A．不得自营与本有限合伙企业相竞争的业务 B．可以同本有限合伙企业进行交易

C．不得将其在有限合伙企业中的财产份额出质 D．转为普通合伙人只需经全体普通合伙人同意

5、下列有关纳税申报的具体要求，说法正确的有__。

A．实行定期定额方式缴纳税款的纳税人，可以实行简易申报、简并征期等申报纳税方式

B．纳税人享受免税待遇的，在免税期间可以不办理纳税申报

C．纳税人因不可抗力，不能按期办理纳税申报，可以延期办理；但是，应在不可抗力情形消除后立即向税务机关报告。税务机关应查明事实，予以批准

D．纳税人按照规定的期限办理纳税申报确有困难，需要延期的，应当在60天内向税务机关提出书面申请，即可在申请的延期内办理税款结算

E．扣缴义务人，若当期没有发生扣缴义务，可以不报送代扣代缴、代收代缴税款报告表

6、纳税人有以下__权利。

A．纳税人自结算税款之日起3年内发现超过应纳税额缴纳的税款，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息

B．纳税人的合法利益因税务机关具体行政行为不当而遭受损失的，纳税人有权要求税务机关赔偿

C．纳税人对税务机关作出的具体行政行为有申请复议但没有向法院起诉的权利 D．凡是税务机关要求纳税人代收、代扣、代缴的，纳税人都不得拒绝

7、根据合同法理论，以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同是__。A．双务合同 B．委托合同 C．行纪合同 D．居间合同 E．实践性合同

8、对于长征公司2003年1月3日发生的火灾造成生产车间厂房被毁事件的会计处理，下列会计分录中，正确的有__。A．借：以前损益调整 1200000 累计折旧 800000 贷：固定资产 2000000 B．借：固定资产清理 1200000 累计折旧8 00000 贷：固定资产 2000000 C．借：其他应收款 700000 应交税金——应交所得税 165000 贷：以前损益调整 865000 D．借：其他应收款 700000 营业外支出 500000 贷：固定资产清理 1200000

9、杜邦分析体系主要反映的财务比率关系有__。

A．净资产收益率与资产净利润率及权益乘数之间的关系 B．资产周转率与销售收入及资产总额之间的关系 C．存货周转率与销售成本及存货余额之间的关系 D．销售净利润率与净利润及销售收入之间的关系

E．资产净利润率与销售净利润率及资产周转率之间的关系

10、下列不属于印花税征税范围的是__。A．企业财产保险合同 B．货物运输保险合同 C．家庭财产两全保险 D．平安康寿险

11、下列关于印花税征收管理规定的说法中，正确的有__。

A．印花税票可以委托单位或个人代售，并由税务机关付给5%的手续费，支付来源从实征印花税款中提取

B．凡多贴印花税票者，不可申请退税，但可申请下期抵扣

C．纳税人购买了印花税票不等于履行了纳税义务，只有在将印花税票贴在应税凭证上并注销，才算完成了纳税义务

D．印花税一般实行就地纳税，但对于全国性商品物资订货会上所签订的合同应纳的印花税，应由纳税人回其所在地后及时办理贴花完税手续 E．签订的合同应当在合同生效的日期贴花

12、按照中部地区扩大增值税抵扣范围的规定，下列说法正确的是__。A．纳税人外购的不动产属于抵扣范围

B．不得抵扣的进项税等于固定资产原值乘以适用税率 C．总机构准予抵扣的进项税不得低于当年清缴增值税税额

D．享受增值税即征即退的纳税人，其进项税可以采取退税方式

13、一般来说，全额累进税率有如下特点__。A．计算简便 B．负担不公平C．负担合理 D．计算复杂

14、再投资退税优惠中所适用的退税率有__。A．40% B．60% C．33% D．100%

15、下列资产中，属于非流动资产的有__。A．长期股权投资 B．其他应收款

C．一年内到期的非流动资产 D．投资性房地产

E．可供出售金融资产

16、企业全面预算通常包括__。A．销售预算 B．财务预算 C．生产预算

D．资本支出预算 E．现金预算

17、居民法人身份的一般认定标准包括__。A．管理中心标准 B．总机构标准 C．注册地标谁

D．主要营业活动地标准

18、发票管理流程主要由__环节组成。A．发票印制

B．发票领购、开具 C．发票保管 D．发票缴销 E．发票检查19、1991年7月1日实施的外商投资企业和外国企业所得税实现了“三个统一”，即__。

A．统一了税率 B．统一了税收管理 C．统一了税收优惠 D．统一了税收管辖权

20、下列关于纳税人账簿、凭证管理表述正确的有__。

A．从事生产、经营的纳税人应自其领取工商营业执照之日起15日内按照国务院财政、税务部门的规定设置账簿

B．从事生产、经营的纳税人应自其领取税务登记证之日起15日内按照国务院财政、税务部门的规定设置账簿

C．扣缴义务人应当自税收法律、行政法规规定的扣缴义务发生之日起10日内设置账簿

D．生产经营规模小又确无建账能力的纳税人可不设置账簿

E．从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件报送税务机关备案

21、某个人独资企业，2008年全年销售收入为10000000元，销售成本及期间费用7600000元，其中业务招待费100000元、广告费150000元、业务宣传费80000元，增值税以外的各种税费1500000元，没有其他涉税调整事项。该个人独资企业应缴纳的个人所得税为__元。A．318300 B．318250 C．316250 D．317630

22、董事会批准的新投资项目的投资回收期(不含建设期)为__年。A．7.16 B．6.16 C．5.16 D．4.16

23、债务重组的方式有__。

A．以低于债务账面价值的现金清偿债务 B．以非现金资产清偿债务 C．债务转为资本

D．修改其他债务条件 E．混合重组方式

24、下列税额计算正确的有__。

A．甲企业是一家个人独资企业，从事饮食服务业，2004该企业的收入无法确定，经主管税务机关检查，核定其成本、费用支出共计25万元，该企业所在地区的行业应税所得率为15%，甲企业应缴纳个人所得税8985元

B．赵先生(中国公民)是中方单位派遣到外商投资企业的雇员，外商投资企业每月支付工资6000元，中方单位每月向赵先生支付工资2000元，则赵先生每月应缴纳个人所得税310元

C．张某是一家外商投资企业的职员，2005年2月该外商投资企业支付张某不含税工资3000元，并为张某代付个人所得税241.18元

D．苏先生是一家私营企业的股东之一，并任职于该企业，当年以投资者的身份利用私营企业的资金为其家庭购买一辆小汽车，价格为10万元，则苏先生应就此行为缴纳个人所得税28250元

25、某企业(一般纳税人、适用增值税率为17%)存货核算采用实际成本法计价，2006年12月20日盘点存货时发现甲材料有20000元的毁损(无残值)，属于非正常损失。2006年12月31日经批准后的处理意见是：由保管员赔偿2340元，其余部分由企业负担。企业为该项存货毁损业务在2006年12月份应编制的会计分录为__。

A．借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

23400

贷：原材料

20000

应交税费——应交增值税

3400 B．借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

20000

贷：原材料

20000 C．借：其他应收款

2340

营业外支出

17660

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

20000 D．借：其他应收款

2340

管理费用

21060

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

23400 E．借：其他应收款

2340

营业外支出

21060

贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢

浅谈土地增值收益的年期修正 篇6

在用成本逼近法计算土地价格时,土地增值收益是其中一项,但它的涵义并不是成本,而是类似于利润的一种收益。

一般来说,由于出让土地均有年限限制,因此土地增值收益也应该体现出土地的出让年限来,即增值收益大小应随着土地出让年限的不同而不同,也就是要进行修正。具体计算方法,在我国现行的土地估价规范GB/T 18508-2001城镇土地估价规程[1]中规定:

1)当土地增值是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,年期修正已在增值收益中体现,不再另行修正;

2)当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格确定时,土地增值收益与成本价格一起进行年期修正;

3)当待估土地为已出让土地时,应进行剩余使用年期修正。

是否进行年期修正是以土地增值的市场价格是否是有限年期为基础确定的;在1)中,实际只对土地增值收益进行了年期修正,而2)却对整个成本价格进行了修正,两条的修正基础显然不一致。不应该对整个成本价格进行修正的原因如下:

1)在我国,土地使用权的出让年限均有最高年限限制,无限年期出让土地不存在,因此无限年期的增值收益和市场价格也都不存在。人们无法求出无限年期的增值收益,再绕个圈子进行修正。

有人说划拨土地的使用权是无限年期的,在这里不存在无限年期的土地增值收益。其原因是:划拨用地与出让用地最大的区别之一,就是划拨用地的使用人无须缴纳土地出让金,而土地出让金就是土地增值收益。即划拨用地中根本就不存在土地增值收益,因此,无限年期的土地增值收益无法确定。

2)在出让土地行为中,只有土地增值收益才是出让土地所获得的收益,因出让年限不同而形成的价格差异,只应该体现在土地增值收益上;土地的取得费、开发费、利息、税费等成本投入不会因出让年限不同而有所差异,因此就不应该对这一部分进行年限修正,利润是对土地开发投资的回报,而不是出让土地形成的,也不应该进行年期修正。按照现行《规范》方法计算,进行土地使用权年期修正后的利润率必定低于期望利润率,土地价格也会低于期望价格。

某开发区现拟出让一宗工业用地,根据测算其土地取得费为75元/m2,土地开发费为200元/m2,利息为33.91元/m2,投资利润率为55元/m2,土地出让增值收益率为20%,土地还原率确定为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格。

按照现行规范,采用成本逼近法的计算如下:

1)计算土地增值收益:

(75+200+33.91+55)×20%=72.78元/m2。

2)计算土地价格:

75+200+33.91+55+72.78=436.69元/m2。

3)进行土地使用权年期修正:

$\begin{array}{l}50\text{年}\text{的}\text{土}\text{地}\text{使}\text{用}\text{权}\text{价}\text{格}=436.69\times \left[1-\frac{1}{(1+7\%){}^{50}}\right]\times 100\%\\ =421.86\text{元}/\text{m}{}^2。\end{array}$

4)实际利润=421.86-(75+200+33.9+72.28)=40.68元/m2。

实际利润远低于给定条件中的55元/m2。显然这很矛盾,为什么要设定一个实际上达不到的利润率呢?实际开发中谁会设定一个实际达不到的利润率呢?这在现实生活当中是不可能存在的,只能说明是修正出了问题,把不该修正的修正了。若保持利润不变,则必定要减少土地取得费或土地开发费或利息,这显然是不可能的。所以说《城镇土地估价规程》中关于土地增值收益的年期修正2)是错误的,改正方法有如下两种:

1)不进行年期修正。无限年期的土地增值收益和市场价格无法确定,所能确定的只能是有限年期的增值收益和市场价格,计算当中只能运用有限年期的市场价格与成本价格的差额确定土地增值收益,所以就不应该进行年期修正。用成本逼近法求出的价格与市场价格之间的差别应该用“利润、个别因素、成熟度、可出让土地比率”等因素来修正。

2)若必须进行年期修正,也只能对土地增值收益这一部分进行,而不应对土地取得费、开发费、投资利润、利息、税费进行修正,因为它们不会因土地使用年限的不同而不同。以上例来说:

对土地增值收益进行修正:

$72.78\times [1-\frac{1}{(1+7\%){}^{50}}]=70.31$元/m2。

总土地单价为:75+200+33.91+55+70.31=434.22元/m2。

摘要：对城镇土地估价规程中关于土地增值收益的修正进行了阐述,针对是否进行年期修正进行了深入探讨,并用具体实例验证了对土地增值收益进行年期修正的错误性,同时提出了改正方法,以供参考。

关键词：年期修正,土地增值收益,成本价格,利润

参考文献

土地修法重在合理分配增值利益 篇7

点评:业内普遍推测, 此次修改, 主要内容是提高征地补偿数额, 提高额度可能至少为现行标准的10倍。修正案也为《农村集体土地征收补偿条例》的尽快出台铺平了道路。

土地修法是城市化进程加快后的必然制度准备。城市化的巨大增值效应, 首先体现在被征收土地价值的上扬中来, 并因此产生了许多分配问题。一方面, 被征收土地多属于集体土地, 但集体土地使用权的交易市场还没有形成, 拥有集体土地使用权的农村和农民缺少主体资格, 因此, 在实际征收过程中, 常常处于弱势地位, 其合理分享城市化增值利益的权利, 有时不能得到有效保证。

另一方面, 现行土地管理法中对于被征收土地的补偿规定, 已经不能完全适应土地的升值趋势。比如, 土地管理法第四十七条中规定, 征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。这一规定相较于被征收土地经招拍挂后的价格, 差距过大。巨大价格落差, 既不利于土地的再开发利用, 也是土地纠纷增多的一个潜在原因。

城市化红利, 理当全民分享。从目前土地管理实践看, 提高对集体土地使用权一方的征收补偿尤为迫切, 这也应是此次土地修法的着力点所在。提高征收补偿标准后, 不仅农民可以得到更多利益, 减轻其失地之忧, 而且对于土地市场也会形成间接影响。征收补偿标准的提高可能带动招拍挂市场价格的提高, 变相提高开发商拿地门槛。沿用过去以较低成本囤地, 等待时机牟取高利润的做法, 需要更多考量。

城市化进程中的土地增值研究 篇8

1 城市化土地增值的影响因素

城市化对于土地增值所带来的影响主要可从如下几个方面进行分析。

第一, 政府部门在社会基础建设方面的大力投入使土地投资环境获得了较大的改善, 而这种环境的改善也直接导致土地增值。目前我国经济社会建设已经取得了诸多的成效, 在城市化快速发展阶段, 政府机构对于城市的交通、供水、供电等方面进行大范围的配套建设, 而这些工程项目对于土地的依赖要求政府机构必须对于土地进行大规模的投资, 导致投资土地的价值上升, 最终逐步带动整个地区的土地增值。

第二, 土地功能的不断扩大使得土地增值现象的发生[1]。目前随着经济的发展, 一大批的城市工业用地和郊区农业用地被转化为商业用地, 建成大量的办公楼和商品房, 这也带来了土地价值的增值。自改革开放以来, 尤其是进入20世纪90年代之后, 在一些城市的郊区陆续建造了一批供居民居住的商品房, 从而使得原本属于农业用地范畴的土地转变为商业用地, 导致土地发生极高的价值增值。

第三, 城区的房地产业也正在蓬勃发展, 导致在城区对建设用地的供给很难满足用地的需求, 这种供不应求的状况也导致了城市土地价格的飙升。在我国房地产政策不断改革的环境下, 伴随着居民收入水平的持续增长, 房地产市场所蕴藏的巨大价值也获得了极大的释放, 在导致住房价格升高的同时, 土地价格也发生了巨大的增值。

第四, 我国的土地价格产生一定的聚集效应。在经济社会快速发展的背景下, 我国的各类产业都在逐步发生地区性聚集, 使得在多个地区形成了各种产业经济区。产业聚集效应对于土地资源产生了巨大的需求, 土地资源本身所具有的稀缺性在需求增强的背景下也极大地提升了土地价格[2]。据统计, 环珠江口地区的面积尽管不到整个珠三角地区面积的30%, 但却成为珠三角地区人口最为密集、经济最为发达的地区, 导致这一地区的土地价格成为珠三角地区最高的。

2 城市化土地增值的机制

第一, 城市化过程中土地利用的情况会发生变化。城市化是随着农业经济的生产要素与生产方式发生变化而逐步形成的, 即逐步转变为城市生产要素和生产方式。在我国城市化的含义通常是指城市人口的数量占整个地区总人口数量的比重多少, 而这实际上仅仅是城市化数量方面的解释。城市化的概念更为重要的是其质量, 即充分运用城市生产要素来对经济社会的生产方式进行调整, 从而实现现代化的城市建设。在这种意义下, 城市化不仅要对生产要素与生产方式从农村向城市转变进行展现, 而且还需要根据城市化的特征, 将这些生产要素与方式进行整合升级, 从而实现城市化过程中数量与质量的同步提升。城市化以土地作为载体, 这种生产要素与生产方式的转变也导致了土地利用的组合发生变化[3]。

第二, 城市土地发生增值的动力。就土地自身而言, 其具有可持续使用的客观资源优势, 具有资产的保值与增值的效应。城市人口数量的不断增长、经济发展水平逐步提升等因素都成为城市土地增值的动力来源。土地尽管具有耐用性的特点, 但是却也具有稀缺性的特点, 而人口增长、经济发展得越快, 土地的稀缺性就越为明显。从经济学角度而言, 作为一般性商品的土地也必然会随着需求的增长而发生价值的增值。虽然农业用地与城市用地都具有增值相应, 但与农业用地相比, 城市土地在使用空间与范围上都具有很高的聚集性, 再加上城市政府的限制性因素, 导致了城市土地的稀缺性更高, 而这也导致了土地增值问题更为突出。

第三, 城市土地增值的效应机制。人们对于土地的需求来源于土地能够为人们所带来的诸多收益, 城市化进程中的土地增值机制最为关键的体现是效应机制。根据现代城市土地利用价值理论, 城市化进程中土地增值的内在依据是投入的增加带来收益的增加、收益的增加带来价值的提升, 最终形成一个良性循环。城市化进程中土地增值的外在表现是市场化的供求关系导致土地资源的稀缺性提升。因此, 城市化所带来的土地增值问题就是在市场经济环境中房地产业效益的价值外在展现, 其中投入增加导致的可收益性或效用的提高进而价值或价格上升, 可称为投资性增值, 它是城市土地增值的物质基础;市场环境是价值显化进而增值实现的条件;价值显化程度的高低是城市土地增值的结果表现。

总的来说, 通过对城市土地增值机制的探讨, 可以确立城市地产增值管理目标, 选择能够保证城市土地增值机制运行的微观政策和措施体系, 保障城市土地始终处于良性运营和循环之中, 最终实现持续增值目标[4]。

摘要：伴随着经济社会的不断快速发展, 我国的城市化进程也逐步加快。城市化在为人们生活居住水平带来诸多便利的同时, 也导致了土地价值发生了极高的增值, 并引起社会的普遍关注。在这种背景下, 本文首先探讨了城市化土地增值的影响因素, 进而分析了城市化的土地增值机制。研究发现, 基础建设投资旺盛、土地功能转变、房地产业发展及聚集效应是城市化土地增值的主要影响因素;土地增值机制表现在土地利用情况转变、动力机制及效应机制3个方面。

关键词：城市化,土地增值,影响因素,机制

参考文献

[1]王德起.城市化进程中土地增值机制的理论探析[J].城市发展研究, 2010 (4) .

[2]张俊, 于海燕.国内外城市土地增值收益分配制度的比较与借鉴[J].价格月刊, 2008 (3) .

[3]赵杰.当代中国城市化进程中土地增值分配的政治逻辑[J].中共浙江省委党校学报, 2012 (3) .

土地增值 篇9

一、被征地农民获得土地收益的情况

我国目前征收集体土地的补偿费主要包括土地补偿、安置补助费、青苗费及地上附着物补偿,但是农民得到的补偿费总体上并不高。以南京市为例,在城市近郊村集体人均0.7—1.5亩土地,土地征收后,被征地农民获得不超过2.4万元/亩的土地补偿费和4万元/亩的青苗附着物补偿费。除此之外,没有其他的现金补偿。

在目前的土地征收制度下,从被征地农民身份到城镇居民的转变简单直接。仍然以南京市为例,按照南京市劳动部门规定,征用地单位再缴纳9.02万元/人的安置补助费用之后,被征地农民的身份转为城镇居民。失地农民在达到退休年龄后可以获得约860元/月的退休金,也可以随社会保障水平的动态增加。但在未达到退休年龄之前,没有其他的生活补助,也没有进行其他的工作技能培训。

二、被征地农民难以获得土地增值收益的原因

对于失去土地经营权的被征地农民来说,如果没有其他劳动技能,单靠比较低的征地补偿,则生活难以为继。在没有就业培训或接受教育的条件下,如果能够获得更好的生活保障,获得更多的土地增值收益,这远比得到土地补偿费意义重大。

现行的农地征收补偿原则上是一次性货币补偿失地农民及其集体经济组织,割断了农民分享土地增值收益的路径。按国务院发展研究中心课题组的数据,征地之后的土地增值收益分配为,投资者获得的收益占40%—50%,城市政府占20%—30%,村级组织占25%—30%,农民拿到的补偿款,最多只能占土地增值收益的5%—10%。被征地农民获得土地增值比例极低,农民也难以参与到土地增值收益分配之中,主要原因有以下几个方面。

(一)政府公权力的垄断

我国对被征地农民补偿过低是因为在征地补偿中农民没有平等协商的地位。从所有权的转移角度来看,征地虽然带有行政强制的行为,但实质是一种土地所有权交易行为。根据市场经济规律,交易价格应是买卖双方平等议价协商的结果。而当前我国征地价格为政府定价,农民在征地过程中谈判协商力量微弱,几乎没有议价能力。这种基于法律所赋予的征地权力,实际是一种政府公权力的垄断。

(二)权利的不平等

在二元制土地所有制下,集体土地所有权和国有土地所有权权利不平等。我国现存两种土地所有权。根据《土地管理法》规定,城市市区的土地属于国家所有;农村和城郊的土地,除法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留山属于农民集体所有。同样是法律上的“土地所有权”,两种土地所有权所享有的权利存在着极大的不平等。城市开发建设用的是国有土地,集体土地不能转让、出租,不能用于城市建设,农用地转为非农用地必须通过征地这唯一的途径,国有土地所有权表现为“更高一级”的土地所有权。

两种土地所有权在经济实现上也表现得极不平等:征地是土地所有权的一次性转移,是土地所有权的买卖价格;国家土地所有权往往表现为土地使用权一定年期使用价格。

(三)集体经济组织弱势

在征地过程中主要有政府、集体经济组织、农民三个主体的参与。政府是征地者,拥有法律赋予的强制征地权。集体经济组织是集体土地的所有者,拥有集体土地的所有权。农民拥有土地承包经营权、宅基地使用权等。在征地过程中,集体土地产权被虚化,从而影响了集体经济组织行使土地所有权。而作为集体经济组织主体的概念界定模糊,在主张权利以及行使权利时,没有明确的代表,也没有明确的法律归属。因此,在国家作为主体征收中,集体土地所有权的代表———集体经济组织反而显得虚弱无力。

(四)“土地财政”的强大吸引力

在集体土地被征收后,经过基础设施的配套完善之后,转变为国有建设用地,从而进入土地市场售卖。1994年分税制改革之后,地方政府把土地出让金作为预算收入外补充地方财政的一种重要手段。这种依托土地出让的“土地财政”也是地方政府的最佳选择。有数据统计,2013年地方政府土地出让金收入决算数位39073亿元,占地方本级财政收入近六成。与此同时,随着房地产市场的飞速发展,土地拍卖市场“地王”不断涌现,地价、房价不断攀升,而农民的征地补偿远远没有获得相应增长。有研究指出,拍卖出让的集体土地最高出让价与最低征地价之比接近123:1,最低出让价与最高征地价有100万元的差距。所以,低廉的土地补偿价格背后是高额的土地拍卖价格,在压低征地成本之后往往获得更多的土地增值收益。

三、建立被征地农民土地增值收益分配的约束机制

当前的土地征收制度对征地补偿价格规定过于死板,随着市场经济的深入发展,已经表现得不合时宜。要真正建立被征地农民土地增值收益分配约束机制,行之有效的办法是对现行征地制度进行一系列改革,建立“明确界定公共利益范围,推行农村经营性建设用地入市流转,明确集体经济组织的法律地位,逐步减少土地财政的依赖”的新制度。

(一)明确界定公共利益范围

既要保护农民利益,也要协调城市化过程中经济发展对用地的需求,尤其是对“公共利益”范围内用地需求的保障。征地制度改革中,应当严格区分“公共利益”范围用地和“非公共利益”范围用地,对不同领域实行不同的农地转化路径。公益性用地由政府征收,参照市场价格支付征地补公平合理的补偿为前提,以土地的市场价值为基础进行定价补偿,不能以“公共利益”为由损害农民利益。在征地程序中,要保障农民的话语权、议价权,保障在征地中农民拥有一定的自主选择、自主决策权,保障农民维权渠道畅通。

(二)推行农村经营性建设用地入市流转

探索集体经营性建设用地入市,维护农民土地财产权益,逐步建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。允许集体建设用地在符合土地规划的条件下上市流转,通过市场机制进行土地资源配置,逐步建立起农村土地征收与集体经营性建设用地入市的关联。比如,在征收集体土地后,就地或异地返还给被征地农民集体经济组织一定比例建设用地指标。这些建设用地在获得集体经济组织成员一致同意之后,由本村自行开发(可以采取入股或者其他合作方式),除了不得用于商品住房开发之外,可以进行一些生态农家乐、酒店、商业或者旅游开发。这样,被征地农民即使在失去土地,没有更好的就业机会的情况下,也能够保证获得一部分自主的建设用地开发权,获得长期的土地红利,从而直接参与到了土地增值收益的分配中。

(三)明确集体经济组织的法律地位

从民法角度看,我国存在自然人、法人和其他组织的三种民事主体。集体经济组织在农村是一个社会主体,是集体所有制的一种组织形式。目前我国没有一部法律明确过集体经济组织的地位,也没有肯定过其民事主体的地位。所以,在法律概念模糊的情况下,对于集体土地权益的主张必然没有法律支撑。因此,必须明确集体经济组织的法律地位,从名称、财产、行为能力等方面进行界定,使其拥有物权属性的土地承包经营权、宅基地使用权等,享受完整的权利约束和法律地位。

(四)逐步减少土地财政的依赖

土地财政在土地制度改革、高地价高房价等问题上一直饱受争议。地方政府的土地财政依赖、GDP政绩考核等利益驱动与征地问题也密切相关。由于征地补偿偏低,损害了农民利益,透支了土地未来收益,推动了高房价,同时也存在土地抵押的风险。因此,在城市建设和发展中减少土地财政的依赖,需要全面、深入的制度改革。首先,要坚持推进土地集约节约利用,实施建设用地总量控制、城市规模边界划定,努力盘活存量建设用地。其次,转变土地利用方式,促进新兴产业、高新技术产业发展,促进科技创新。再次,引导农业产业发展,推动农业适度规模经营,发展现代农业和旅游业。

参考文献

[1]罗华,尹传斌.征地制度改革中的土地增值收益分析机制浅析[J].人民论坛,2013,(26).

[2]吴群,李永乐.土地征收利用过程中的福利与效率分析[J].农村经济,2008,(1).

[3]钱忠好,曲福田.中国土地征用制度:反思与改革[J].中国土地科学,2004,(5).

[4]晓叶.我们该如何看待“土地财政”[J].中国土地,2015,(7).

土地增值 篇10

随着城市防洪工程的建成或防洪保护区防洪标准的提高, 有些原来被洪水淹没的土地可以得到开发利用, 一些无法利用以及没有利用价值或利用价值较低的荒地、沼泽地可以开发为农田、工业用地、居住区用地等[1], 同时目前城市防洪工程的建设大多与城市景观设计结合在一起, 其优良的自然环境大大提高了这部分土地的利用价值, 沿江地段成为商业、住宅等开发投资的热点, 因此, 由防洪工程建设带来的土地增值效益不容忽视。

防洪工程的经济效益包括可减免的洪灾损失和可增加的土地开发利用价值两部分。美国在1972年的国家水资源会议上通过了以土地受益人的“自愿支付”作为防洪效益计算方法的议案, 其防洪效益计算除减免洪灾损失的效益外, 还包括了从提高土地使用价值而得到的收益。但是在我国目前防洪工程的经济效益计算中, 只计算可减免的洪灾损失, 土地开发利用价值仅仅停留在定性的分析上。基于此, 本文根据城市防洪工程对周边土地价值的影响, 并借助区间直觉模糊信息集成原理, 尝试量化防洪工程产生的土地增值效益。

2 模型构建

2.1 基于IIFWA算子的区间直觉模糊信息集成原理

所谓区间直觉模糊集, 是指用区间数的形式来表达直觉模糊集中的隶属度和非隶属度。Atannassov和Gargov提出了区间直觉模糊集的概念, 并且定义了区间直觉模糊数的一些基本运算法则, 进一步给出了区间直觉模糊信息的一系列集成算子, 并基于得分函数和精确函数, 提出了区间直觉模糊数的一种简单的排序方法, 从而可以更加深入地刻画客观事物的模糊性本质[2]。

2.2 防洪工程对城镇房地产增值效益的量化模型构建

土地价值增长的影响因素很多, 包括经济因素、土地资源可利用的自然总量、政策因素、区域基础设施和公共服务设施的配套程度等, 其中标准海塘工程的建设、防洪能力的提高是不可忽视的重要因素。城市防洪工程建设和修复对土地价值的影响, 可以通过比较在有无防洪工程情况下区域土地基价, 并扣除其他影响因素带来的效益, 来确定防洪工程对土地价值的影响[3]。

假定在有防洪工程时土地价值用Pi来表达, αi表示土地价值变动的环比指数;无防洪工程时土地价值用Qi来表达, 相应的土地价值变动的环比指数用α0i表示;则由防洪工程带来的土地多年平均价值增值可表示为

$\begin{array}{l}V={\displaystyle \sum _1^n(}{\rm P}{}_i-Q{}_i)\omega /n(1)\\ {\rm P}{}_i=\alpha {}_i{\rm P}{}_{i-1}\\ Q{}_i=\alpha {}_0{}_{i}Q{}_{i-1}\end{array}$

式中:V为由防洪工程带来的土地多年平均价值增值;Pi为有防洪工程时第i年该区域内土地基准地价;Qi为无防洪工程时第i年该区域内土地基准地价;ω为防洪工程对周边土地价值影响权重。

上述模型的难点在于防洪工程对区域内土地价值影响权重的确定。人们可以很容易判断几个因素中哪个重要, 哪个不重要, 重要程度大约是多少, 但是不能用数据明确表达, 因此可以借助区间直觉模糊信息集成原理, 假定区间直觉模糊数为

$\tilde{q}{}_{ij}=(\tilde{\mu }{}_{ij}‚\tilde{\nu }{}_{ij})(i‚j=1‚2‚\cdots ‚n)(2)$

式中:$\tilde{\mu }$ij为决策者对方案Yi和方案Yj进行比较时偏爱方案Yi的程度范围;$\tilde{\nu }$ij为决策者偏爱方案Yj的程度范围。满足以下条件[3]:

$\begin{array}{l}\tilde{\mu }{}_{ij}=[\tilde{\mu }{}_{ij}^L‚\tilde{\mu }{}_{ij}^U]\subset [0‚1]\\ \tilde{\nu }{}_{ij}=[\tilde{\nu }{}_{ij}^L‚\tilde{\nu }{}_{ij}^U]\subset [0‚1]\\ \tilde{\mu }{}_{ij}=\tilde{\nu }{}_{ji}\\ \tilde{\nu }{}_{ij}=\tilde{\mu }{}_{ji}\\ \tilde{\mu }{}_{ii}=\tilde{\nu }{}_{ii}=[0.5‚0.5]\\ \tilde{\mu }{}_{ij}^u+\tilde{\nu }{}_{ij}^u\le 1\\ (i=1‚2‚\cdots ‚n；j=1‚2‚\cdots ‚n)\end{array}$

式中:$\tilde{\mu }$${}_{ij}^L$和$\tilde{\mu }$${}_{ij}^U$分别表示$\tilde{\mu }$ij的上限和下限;$\tilde{\nu }$${}_{ij}^L$和$\tilde{\nu }$${}_{ij}^U$分别表示$\tilde{\nu }$ij的上限和下限。具体步骤如下:

a. 选择既有实践经验又有理论修养的专家k位。

b. 将本项目的任务待定权数的n个指标和定权规则及有关资料发给选定的专家, 首先由专家对影响防洪工程周边房地产价值的因素进行两两比较, 说明两因素相比重要程度, 构造区间直觉模糊数$\tilde{q}{}_{ij}=(\tilde{\mu }{}_{ij}‚\tilde{\nu }{}_{ij})$, 假设有k个专家参与决策, 则构造区间直觉判断矩阵, $\tilde{\mathit{Q}}{}_k=(\tilde{q}{}_{ij}^{(k)}){}_{n\times n}$。

c. 利用区间直觉模糊平均算子$\tilde{q}{}_i^{(k)}={\rm I}{\rm I}FA(\tilde{q}{}_1‚\tilde{q}{}_2‚\cdots ‚\tilde{q}{}_n)(i=1‚2‚\cdots ‚n$;k=1, 2, …, l) 对区间直觉判断矩阵$\tilde{\mathit{Q}}$k中的行进行集成, 得到相应于专家k给出的每个方案的综合区间直觉模糊信息。

d. 利用区间直觉模糊加权平均算子$\tilde{q}{}_i={\rm I}{\rm I}FA(\tilde{q}{}_i^{(1)}‚\tilde{q}{}_i^{(2)}‚\cdots ‚\tilde{q}{}_i^{(k)})(i=1‚2‚\cdots ‚n)$, 对$\tilde{q}$${}_i^{(k)}$ (k=1, 2, …, l) 进行集成, 得到所有专家给出的关于每个指标的综合区间直觉模糊信息$\tilde{q}{}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)$, 其中ξ= (ξ1, ξ2, …, ξn) T为$\tilde{q}{}_j(j=1‚2‚\cdots ‚n)$的权重向量, 且ξj∈[0, 1] (j=1, 2, …, n) , ${\displaystyle \sum _{j=1}^n\xi }{}_j=1$。

e. 分别计算$\tilde{q}{}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)$的得分函数值$s(\tilde{q}){}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)‚$归一化处理后即为该因素的影响权重[4]。

3 实例分析

以钱塘江标准海塘工程为例, 分析城市防洪工程对土地的增值效益。

3.1 防洪工程区域土地增值分析

钱塘江标准海塘工程杭州经济技术开发区区域水利工程主要由钱塘江开发区段标准海塘工程和区域内一些闸站等附属工程组成, 工程总投资2.83亿元, 于1996年12月开工建设, 标准塘2000年完成, 两闸也分别于2003年和2008年完成建设。随着区域环境的改善, 该区域的土地增值明显。根据杭政发[2000]12号文件规定, 杭州经济技术开发区范围内土地隶属土地级别中的七级、八级地段;2004年, 杭州经济技术开发区范围内有部分土地被调整至六级地段, 开发区内土地级别横跨六、七、八级;2006年, 开发区土地被列为四级。假定把同级别土地基价的提高认为是未建工程时土地随着经济发展的正常增值, 把开发区土地级别的提高认为是工程建成后区域环境改善及政策引导等的结果, 则可得到该区域土地基准价变化对比结果[4], 见表1。

依据表1, 计算无防洪工程时2000—2004年土地平均地价变动的环比指数为1.140, 2004—2006年土地平均地价变动的环比指数为1.137;有防洪工程时, 2000—2004年土地平均地价变动的环比指数为1.224, 2004—2006年土地平均地价变动的环比指数为1.600。计算可得出该区域无防洪工程时土地多年平均价值增值为665.8元/m2, 有防洪工程时土地多年平均价值增值为1 065.0元/m2, 由于防洪工程的建设及政策引导等因素引起的土地异常增值为465.7元/m2。

3.2 防洪工程对土地增值效益的影响权重

为了简化计算, 笔者将影响防洪工程周边土地价值的因素分为4类指标, 即基础和公共服务设施 (Y1) 、区域政策因素 (Y2) 、环境 (Y3, 本文特指防洪工程对土地的影响) 、地理位置 (Y4) [4]。对这4类指标假定由5位专家 (Z1、Z2、Z3、Z4、Z5) 进行评估 (专家权重向量为ξ= (0.25, 0.25, 0.20, 0.20, 0.10) T) , 专家们对这些因素进行两两对比, 构造区间直觉判断矩阵, 利用区间直觉模糊平均算子$\tilde{q}{}_i^{(k)}={\rm I}{\rm I}FA(\tilde{q}{}_1‚\tilde{q}{}_2‚\cdots ‚\tilde{q}{}_n)$, 其中i=1, 2, …, n;k=1, 2, …, l。对区间直觉判断矩阵$\tilde{\mathit{Q}}$k中的行进行集成, 得到相应于专家k给出的每个指标的综合区间直觉模糊信息。

再利用区间直觉模糊加权平均算子$\tilde{q}{}_i={\rm I}{\rm I}FA(\tilde{q}{}_i^{(1)}‚\tilde{q}{}_i^{(2)}‚\cdots ‚\tilde{q}{}_i^{(3)})‚(i=1‚2‚\cdots ‚n)$, 对$\tilde{q}{}_i^{(k)}(k=1‚2‚\cdots ‚l)$进行集成, 得到所有专家给出的关于每个指标的综合区间直觉模糊信息$\tilde{q}{}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)$, 其中ξ= (ξ1, ξ2, …, ξn) T为$\tilde{q}{}_j(j=1‚2‚\cdots ‚n)$的权重向量, 且ξj∈[0, 1] (j=1, 2, …, n) , ${\displaystyle \sum _{j=1}^n\xi }{}_j=1$。各专家关于每个指标的综合区间直觉模糊信息, 如表2所示。

分别计算$\tilde{q}{}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)$的得分函数值$s(\tilde{q}){}_i(i=1‚2‚\cdots ‚n)‚$归一化处理后即可计算各指标最终得分, 见表3。由表3可知钱塘江标准堤塘工程对该开发区土地影响的权重为0.158。

3.3 防洪工程对土地增值效益

依据式 (1) 并考虑由于防洪工程的建设及政策引导等因素引起的土地异常增值, 即可计算防洪工程对土地增值效益为73.58元/m2, 已知该开发区标准堤塘工程直接保护面积为104.7 km2, 其中商业、住宅、工业用地占总建设面积约30%, 可见钱塘江标准堤塘工程的建设对开发区土地价值有增值作用, 增加的总效益为23.11亿元。

4 结 语

城市防洪工程的建成以及防洪标准提高后, 城市有关区域内的安全性及环境有了极大的改善, 从而带动了土地价值的提升, 产生了极大的经济效益。通过对钱塘江标准海塘杭州经济技术开发区区域水利工程的实证分析, 进一步验证了该研究方法的可行性, 为防洪工程对城市土地增值效益的量化做了探索性工作。

摘要：为使水利防洪工程项目的经济评价更趋客观合理, 需要对城市防洪工程所带来的土地增值效益进行量化研究。分析在有、无防洪工程情况下土地价值的差异, 建立了防洪工程对土地价值的增值效益模型。以钱塘江标准海塘杭州经济技术开发区水利工程为例, 应用该模型分析防洪工程对该区域土地增值效益的作用, 结果表明, 钱塘江标准堤塘工程的建设对杭州经济技术开发区土地具有增值作用, 开发区土地增值总效益达23.11亿元。

关键词：城市防洪工程,防洪效益,土地增值效益,钱塘江标准海塘工程

参考文献

[1]SL206—98, 已成防洪工程经济效益分析计算及评价规范[S].

[2]徐泽水.直觉模糊信息集成理论及应用[M].北京:科学出版社, 2008:45-64.

[3]方国华.防洪效益计算方法评述[J].水利水电科技进展, 1995, 15 (2) :33-36.