土地增值收益分配

土地增值收益分配（共9篇）

土地增值收益分配 篇1

摘要：我国城乡土地市场呈现明显的二元分割特征, 农地价格与市地价格的关系被人为割裂, 农地转用中的土地增值收益分配关系混乱。农地转用中的各参与主体应该基于对农地转用增值收益的贡献参与土地增值收益分配。农村集体经济组织享有部分为基于农地真实收益的征地补偿, 以及部分农地增值溢价;土地开发商应该分享的部分是正常产业利润, 房地产物业业主应该分享的部分是正常产业利润和区位地租形成的地价部分;政府部门分享的部分是规费和税收。理顺农地与市地价格关系, 才能建立合理的土地增值收益分配关系, 真正实现农地保护。

关键词：农地地价,市地地价,土地增值,收益分配

一、问题的提出

我国城乡土地市场呈现典型的二元分割特征, 城乡土地在产权、用途、价格、规划、管理等方面有着截然不同的特征。城镇国有土地市场有偿使用制度改革基本建立了比较完善的地价体系, 而农村土地市场尽管有大量的市场交易行为 (相当比例为自发无序的) , 但是在政策和制度上, 土地市场并没有得到承认和建立, 土地价格体系也不完善。特别是在农地转用环节上, 没有建立起具有相互关联关系的农地与市地价格体系, 土地增值收益分配关系混乱, 作为农地所有者的农民集体, 基本被剥夺了参与土地增值收益分配的机会。

市地的最初来源是农地, 农地与市地的价格本身是存在直接的因果联系的, 只是我国长期的二元分割的土地市场割裂了这种关系。资源环境经济理论认为, 土地资源具有使用价值功能和非使用价值功能。农地的使用价值功能和非使用价值功能都比较完整, 农地转为市地后, 使用价值功能得到了很大的提升, 但是非使用价值功能则基本完全丧失。农地转用过程中丧失的这部分价值一般不能在市场上通过交换价值得到补偿, 因而我国出现了过度农地非农化的市场失灵。

当前我国正处于城市化加速期, 每年有大量的农地转化为市地。农地转化为市地的土地增值收益绝大部分被地方政府和土地开发商获得, 农民分享的增值比例极低。本文旨在建立一个联结农地与市地的价格体系, 阐述农地与市地价格增值收益的合理分配关系。

二、农地价格与市地价格的关系及增值收益分配关系

(一) 农地价格体系

运用收益现值法的原理, 农地价格是农地未来收益的资本化。我国农地的收益存在三种状态:现实收益, 纠正了农地收益扭曲因素后的真实收益, 考虑农地利用外部收益的完整收益。相应的, 农地价格也应该存在三种价格水平:现实农地收益价格、真实农地收益价格、完整农地收益价格。现实的农地收益是利用农地从事农业生产时实际获得的净收益, 即农业总收益扣除农业生产费用后的余额。现实农地收益价格就是从事农地经营的各种直接经济收益的现值之和。真实的农地收益是纠正了农地收益扭曲失真因素后的农地收益。我国农业生产存在许多导致农地收益扭曲失真的因素。首先, 农地具有多宜性, 农业生产中投入与管理存在巨大差异, 农地实际收益不一定符合农地最佳利用方式与强度下的最佳潜在收益, 而且农业产业结构升级的可能, 使得潜在收益更高。农地实际收益远远低于潜在收益。其次, 农业生产费用缺项。农业生产费用应涵盖农业生产的全部直接及间接费用, 但是在农业生产社会化程度不高的情况下, 农业劳动者“自给自足”, 直接成本中的人工成本被忽略了 (至少是部分忽略) , 还有许多间接费用也被遗漏了, 如农村各类生产生活建筑物折旧及维修费。此外, 为消除农地利用负外部性的农地生态损害费用和治理费用也没有纳入计算, 收益和成本中的扭曲导致现实的农地收益不准确。农地收益中还存在一些难以用价值衡量的, 但是对于农民而言是实际收益的因素, 比如农地的生存保障、养老、就业、继承、资产增值等效用。在我国覆盖城乡的社会保障制度没有完整建立起来之前, 土地对于农民依然有较高的生存保障价值。真实的农地收益就是修正了各类导致农地收益扭曲的因素后的农地收益, 用修正后的农地收益确定农地价格, 这里笔者称之为“真实的农地价格”。把农地的外部收益也加入农地地价, 才是完整的农地收益价格。

经济学所讲的外部经济 (externality) 是指个体经济单位的行为对社会或者其他部门造成了影响却没有承担相应的义务或获得回报。有益的影响称为正的外部经济, 有害的影响称为负的外部经济。从资源配置的角度分析, 外部经济是指某一经济活动的某些效益或成本不在个体经济单位决策者的考虑范围内, 从而造成资源配置效率低下, 并造成市场失灵的现象。根据外部经济理论, 农地利用具有极强的正外部性特征。土地所有者或使用者能够获取的仅仅是土地的经济效益收益、小部分返回的生态效益收益和社会效益收益, 大部分的土地社会效益和生态效益收益被社会共享, 但是受益者并没有相应的付出代价, 这里存在典型的正外部性特征。如果农地被转用, 则这些外溢的社会与生态效益将丧失, 如净化空气、美化环境、维护生态平衡、维持生物多样性等生态服务功能的生态价值;保障粮食安全、保障就业、维护社会稳定的社会价值, 以及农地对人类社会的精神作用的精神价值等。而转用者并不承担损失补偿, 社会承受外部成本, 这里存在典型的负外部性。完整的农地收益, 就是在真实的农地收益基础上, 将农地的外部效益也涵括在内。如果将农地的外部效益也增补加入农地收益, 则完整的农地价格将大大超过现实的农地价格。这些外部效益形成的土地价格, 如果能够得到承认, 农地用作农业用途的收益价值可能远高于转用后的非农用途的土地价格, 这将非常有效地实现农地的保护。

(二) 农地转用后的市地价格体系

在现行的政府主导型的征地模式下的农地转化过程, 依次经过土地规划、土地征收和土地开发等几个环节, 农地转用在转变为市地的过程中, 依据时间先后关系存在:征地补偿价格、土地出让价格和土地市场价格。

我国现行的征地补偿价格包含土地补偿、安置补助、地上物补偿, 主要采取农地产值倍数方法 (即按照农地前三年平均年产值为基础) 确定。为了降低征地补偿谈判成本, 提高征地效率, 同时也是为了确实提高被征地农民的来自于土地的收益, 全国各地先后开展了实施征地统一年产值标准和征地区片综合地价的改革。对征地制度改革的主流思路是严格限制土地征收的公益目的范围, 提高征地补偿安置水平。但是这种改革思路并没有依照土地真实的市场化价格合理确定补偿标准, 征地制度改革仅只能略微提高征地补偿标准, 政府通过“先征后让”攫取了农用地转用的高额增值收益, 工业化、城市化快速发展的成果没有惠及广大农民, 农民的土地发展权价值被剥夺。而且在已有的征地制度下, 已经形成了强大的既得利益团体, 占统治地位的集团竭力维护现有制度, 并反对各种企图进行制度路径替代的其他利益集团的活动, 非绩效的制度变迁可能陷入“锁定”状态长期存在。这种改良式的征地制度改革, 不可能根本解决征地制度固有的弊端。

土地出让价格是在土地一级市场上, 政府部门通过协议、招标、拍卖和挂拍交易等形式, 将一定年限内、一定使用条件的建设用地使用权有偿交付给用地者的价格。土地收购储备制度使得各级地方政府垄断一级土地供应市场的能力得到了显著的增强, 城镇国有土地价格市场化程度越来越高。但是国有土地出让一直存在信息披露不充分、地方在招拍挂中设定条件限制竞买人导致操作不规范、协议出让公开程度不够等问题。尽管国家一直努力扩大招拍挂范围, 并尽量充分披露出让信息, 但市场机制还没有很充分地在土地出让价格形成过程中充分发挥作用。

土地市场价格是以土地的市场收益为基准的价格水平, 是完全市场化的价格水平。合理的出让价格应该是以土地市场价格为基础, 扣除土地开发成本、投资资本利息以及合理利润 (社会平均利润率) 。目前出让价格和土地市场价格相差非常悬殊, 据财政部2009年抽查房地产开发企业的实际平均利润率高达30.79%, 远远高于其他产业投资利润, 说明土地市场地价中包含了相当比例的土地增值收益, 这种土地增值本应属于地租性质, 为土地所有者享有, 但是却在房地产开发体制下, 为开发商攫取。把三种农地转用后的土地价格连接起来看, 农地由农业用途转化为非农业用途后发生显著的价值增值。在征地补偿价格和土地市场价格之间, 存在巨大的增值空间。但是这个增值部分, 主要被地方政府和开发商攫取。土地收益分配制度的改革, 应该在农民、各级政府、土地开发商和房地产投资业主之间建立合理的土地增值收益分享关系。

(三) 农地转化为市地的土地增值收益分配关系的基本框架

依照农地地价与市地地价的动力学模型, 农地转变为市地的过程中, 由农地地价到市地地价存在的差价原因, 是区位因素、转换投资和发展溢价。农地转用增值收益应由参与转用的各主体根据增值原因进行增值收益分配。农地转用过程中参与主体包括:土地所有者—农村农民集体经济组织;用地者—包括土地开发商和房地产投资业主;各级政府机构—包括地方政府和中央政府。

农村农民集体经济组织, 作为土地所有者, 应该获得农地转用过程中全部的农地地租形成的农地地价部分, 以及部分的土地转用增值溢价。现行的征地补偿制度中, 对被征收的农地的补偿标准基本是基于现状用途的现实收益的一定倍数确定的, 这种补偿标准与农户从农地利用中得到的全部真实收益有相当的差距, 因此农民在土地征收中普遍感觉土地权益受损, 土地征收中的农民反抗的行为屡见不鲜。征地制度改革需要提高征地补偿标准, 补偿标准应该就是农民来自土地的全部直接收益与间接收益为基础折算的土地价值, 也就是前面论述的纠正扭曲因素后的真实的农地价格。另外土地转用后, 建设用地的直接利用价值远超农地的直接利用价值, 这种增值溢价是土地发展权价值的体现, 农民应该也有权获取, 不过应该由一定区域内的全体农民集体共享。我国实行严格的耕地保护政策, 因而在农地转用的同时, 必须保有一定数量的优质农地资源, 这部分保有农地的农民集体会因此丧失土地转用增值收益的机会, 而他们保有农地存在显著的正外部收益, 因而应该从转用的土地增值收益中, 进行再次分配, 使得这部分放弃转用机会的农地, 也能参与分享土地增值收益。

土地开发商参与农地转用增值收益的分配, 只有转换价值部分, 即源于其土地开发投入资本的正常利润, 和其他产业部门的社会平均利润应该大致持平。房地产物业投资者, 也应该按照其投入资本获得与其他产业部门相当的社会平均利润, 由于房地产物业业主长期持有物业, 在其物业上还存在后续的追加投入, 他们对于物业区位的改善, 发挥了积极的作用, 因而可以参与分享区位地租形成的部分地价。

在农地转用过程中, 政府主要扮演着社会管制者的身份, 因而其参与农地转用增值收益分配的合理方式, 应该是行政规费和税收。

行政规费, 包括行政性收费和事业性收费, 是行政机关在提供准公共产品或服务、国有资源类产品, 或实施行政管理过程中, 依据成本补偿原则、受益原则和效率原则, 针对受益人或行政被管理者收取的与服务成本或管理成本相当的费用。其性质属于政府的非税收入。农地转用过程中, 需要政府提供规划管理、产权产籍管理、耕地保护、生态环境保护等准公共产品或服务, 因而根据成本补偿原则, 政府可以设置相关的行政规费, 向参与转用的直接交易方, 收取规费。针对农地转用, 可以对现行规费进行梳理, 确定合理的收费项目和收费标准。

土地税收既是政府参与土地收益分配的形式, 同时也是经济杠杆, 具有调控功能。我国在城镇国有土地有偿使用制度改革过程中, 国有土地税制在理论和实践上都有比较突出的成就。但在农地区域, 相关税法主要针对农地农用部分, 而对农地转用以及转用过程中的收益分配, 基本没有涉及。税收杠杆对于调节农地转用行为及其收益分配, 没有起到应有的作用。为了规范政府部门对于农地转用收益的分享, 并调节农地转用过程中的巨额土地增值收益, 以及转用过程中可能出现的外部不经济, 当前特别需要进行税制改革, 调整对于农地转用行为的税收手段。

在农地转用环节, 设置的税种应该包括:1.农地转用的行为税。我国目前已有的耕地占用税税率过低, 根本无法起到保护耕地的目标。应该设置更高税率的农地转用行为税, 以调节农地转用者的巨额土地增值收益, 抑制农地转用的利益冲动。2.农地转用后的土地增值税与所得税。农地转用的增值, 政府在社会经济发展的贡献, 提升了土地的区位条件, 地方政府可以据以参与分享部分区位地价, 同时对农地转用中的农民集体、土地开发商与房地产物业投资者的土地增值和土地转用所得, 可以通过土地增值税与所得税予以调整。

农地转用后, 市地价格体系中的征地补偿价格与熟地市场价格应该与农地价格体系具有关联关系。依据现实农地收益价格为基础确定的现实征地补偿价格极不合理, 改革后的征地补偿价格应该依据真实农地收益价格形成;土地市场价格应该比照完整的农地收益价格, 只有土地市场价格超过完整的农地收益价格, 农地转用才是合理的。农地转用土地增值收益分享构成见表。

三、政策建议

(一) 缩小征地制度的实施范围, 放开农地直接入市流转

非公共利益目的的用地行为, 直接由用地者和集体土地所有者进行协商。让农民能有机会直接获取土地增值收益, 享受工业化城市化进程的成果。

(二) 提高征地补偿标准

公共利益目的的用地行为, 由政府部门实施土地征收, 但是要按照市场价格进行补偿, 即按照农地的真实收益价格确定为补偿标准。

(三) 土地税费制度配套改革

征地制度实施范围收缩后, 地方政府可能面临地方财政收入的剧烈收缩, 地方政府利益受损, 可能导致地方政府反对放开农地入市市场, 因此要在税费制度上进行改革, 平衡征地制度改革后地方政府在土地收益上的平衡。

(四) 消除农地农用和农地转用收益差异

提升农地农用的收益水平。对农地用做农业用途时, 进行补贴和补偿。补贴的标准就是还原农地的真实收益, 消除各种导致农地收益扭曲的因素。补贴资金的来源有:充分利用市场机制作用, 消除工农产品价格剪刀差, 实现农产品合理价格;政府财政对农业的扶植与补贴;转用农地的部分收益, 专项用于对未转用农地放弃的转用收益的补偿。降低农地转用者的收益。

(五) 设立农地发展权

我国在农地转化为建设用地的过程中, 土地利用方式和强度均存在巨大的变化, 因而存在农地发展权。农地转用者应该购买农地发展权, 保有农地者可以出售其农地发展权, 保有农地农用的土地权利人, 也应该能够参与分享农地转用的增值收益。农地发展权实质上是农地产权人牺牲实际发展所获得的机会成本补偿的收益。

参考文献

[1]张合林, 郝寿义.城乡统一土地市场制度创新及政策建议[J].中国软科学, 2007 (2) .

土地增值收益分配 篇2

摘要住房公积金增值收益分配是关系住房公积金事业健康协调发展的重要问题。《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》）对增值收益分配及使用方向做出了原则规定，但随着资金规模的扩大和使用效率的提高，每年住房公积金增值收益也相应增加，如何让这笔数额巨大的资金达到经济效益與社会效益的最优配置，确实是一个十分重要的课题；再有，社会各界针对增值收益分配和管理的质疑也比较多，呼吁更为合法、合理的分配方式和更为科学、规范的管理体系早日出台。因此对住房公积金增值收益问题展开深入探讨是十分必要和及时的。

关键词住房公积金增值收益风险金管理费廉租住房

住房公积金按照自己的轨迹运行，至一个会计年度，经过会计核算，用当启动利息收入减去利息支出，减去手续费，即为增值收益。1999年5月财政部颁布的《住房公积金财务管理办法》（以下简称《管理办法》）规定，住房公积金增值收益按下列顺序分配：按不低于住房公积金增值收益60%的比列或不低于年度住房公积金贷款余额1%提取风险准备金；经财政核定的管理机构的管理费用；剩余部分作为廉租住房补充资金。不仅明确了增值收益的分配范围，而且明确了计提顺序。

一、当前住房公积金增值收益使用中存在的问题

（一）风险准备金的提取标准和使用不规范

住房公积金管理机构肩负着住房公积金安全管理的职责，安全性是第一位的，是不以盈利伟目的的实现增值、保值。就贷款风险准备金而言，其是防范贷款风险的最大资本，也是最有力、最有效和最后的保障。是贷款，就有风险，特别是房屋抵押贷款，不管怎么防范，风险总是难免的。目前按照财政部的《管理办法》贷款风险准备金按不低于住房公积金增值收益60%的比列或不低于年度住房公积金贷款余额1%提取风险准备金。“不低于”的规定过于含糊宽泛，难以把握，有的按不低于年增值收益60%的比列逐年计提，有的按年度新增贷款余额的1%的比例逐年累积，还有的按不低于贷款余额1%的比例计提但并非逐年累积。各地管理中心往往权衡自身的利益选择最有力的计提比例和办法，这样可能造成一些风险管理规范，坏账、呆账较少的管理中心多提了风险准备金，而一些风险隐患大，坏账、呆账较多的管理中心反而计提风险准备金不足。

随着公积金规模的越来越强大，各地管理中心虽然按规定提取了风险准备金，但因为政策的不一致性，加上有关部门的干预，致使大多数管理中心把增值收益的大部分作为廉租住房基金上交给了政府，反而使计提的风险准备金，不足以抵御大的贷款风险。

（二）管理经费的提取不标准

国务院《条例》第三十条规定住房公积金管理中心的管理费用，由住房公积金管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额，报本级人民政府财政部门批准后，从住房公积金增值收益中上交本级财政，由本级财政拨付。其执行标准要略高于国家规定的事业单位费用标准，但财政部门在核定管理中心管理费用时，又往往与其他行政事业单位横向比较，按照所谓的“人头费”和“人头办公费”来安排预算，“略高于”的标准很难体现。在各地实际操作中，人为操作的随意性比较大，往往与业务工作数量和工作业绩不挂钩，很可能造成“干多干少、干好干坏一个样”的现象。

（三）经济适用房、保障性住房的使用不合理

《条例》以法规的形式划定了增值收益的使用方向。住房公积金制度设计的初衷、住房公积金的性质、中国现在还

是中低收入家庭占主要的发展中国家这样的国情，就决定了中国的住房必须遵循“安全、经济、适用、省地”的原则。我市从2004年开始计提廉租住房资金，到2010年底已累计上缴廉租住房补充资金4053万元，建廉租住房，经济房5600多户，面积45300㎡，但我们同时也应该看到，经济适用房、廉租住房对象绝大多数不是住房公积金缴存职工，但也不排除少量职工曾经是住房公积金缴存职工或目前仍然是缴存职工。现在存在的问题是把增值净收益全部用于廉租住房建设，显然是不合理的。

二、完善住房公积金增值收益分配的建议

（一）优化风险准备金投资渠道

根据相关规定，优化风险准备金作为增值收益的一部分，除了可以在银行专户定存外，建议允许提取风险准备金较多的诚市，拿出较少比例的风险准备金，购置一部分处理逾期贷款资产的周转房，一方面，可以解决资产保全中的房产周转问题；另一方面，风险准备金由货币形式转变为实物形式，也不影响保值增值。

（二）增设“事业发展专项资金”

为了促进住房公积金事业健康持续发展，建议在住房公积金增值分配提取贷款风险准备金和公积金管理费用、提取廉租住房建设金前，适当提取一部分“事业发展专项资金”，逐年累积，用于服务环境改善、信息系统研发升级、大型固定资产购置等需要大额专项经费的支出。

（三）制定绩效挂钩的管理费用

合理有效的管理费用支出是维持住房公积金管理机构高效运转，提高住房公积金管理人员管理水平的必要保证。建议上级监管部门制定公平有效的激励机制，可参考金融系统的考核办法，制订管理中心绩效考核办法和管理经费提取办法。也可以根据城市规模和增值收益的数量，分类确定管理经费占增值收益的比例，改变经费使用与绩效考核脱节的现象。

在新的形势下，进一步完善住房公积金增值收益的分配和管理方式，对于完善住房公积金制度、充分发挥住房公积金制度的住房保障作用，具有十分重要的作用。因此，我们大家应共同努力，认真研讨，积极探索，坚持与时俱进，不断调整和完善住房公积金增值收益分配方式，切实加强对增值收益的管理，为住房公积金事业的发展注入持久和旺盛的活力。

参考文献：

[1]住房公积金管理财务管理条例.国务院颁布.2002.3.

[2]住房公积金管理干部培训.天津财经大学.2007.9.

[3]关于公积金制度与住房保障体系的思考.住房公积金研究.2008.3.

[4]住房公积金贷款风险准备金提取的问题分析.天津财经大学.2010.2.

土地增值收益分配 篇3

一、土地征用内涵、特征及其法律依据

在我国, 土地征用指国家为了社会发展和经济建设公共利益的需要, 依据法律规定的程序和批准权限批准, 并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后, 将农民集体所有土地变为国有土地的行为。土地征用在法律关系上具有以下特征:土地征用法律关系主体双方是特定的, 征用方只能是国家, 被征用方只能是所征土地的使用者, 即农民集体;征用土地具有强制性、补偿性, 征用土地将发生土地所有权转移, 即土地征用是国家为了社会公共利益的需要强制土地权利的转移并给予一定补偿的行政行为, 而非市场行为。[1]《土地管理法》对征用对象、范围、程序、补偿安置等都作了明确的规定, “任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为了公共利益的需要, 可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”, 这是我国实行土地征用的法律依据。

二、土地征用与增值收益分配中存在的主要矛盾与问题

1.公共利益界定不清, 土地产权主体不明。

虽然《土地管理法》明确规定“国家为了公共利益的需要, 可以依法对土地实行征收或者征用”, 但由于对征地目的、征地范围的规定过于原则, 没有明确界定“公共利益”范畴。实际征地过程中, 对一些非公益性建设项目, 凡涉及占用集体土地, 亦采用征地方式, 土地征用已远远超出了“公共利益”范围, “公共利益”被扩大化。土地征用可以为地方政府城市化建设提供大量资金, 土地征用成了地方政府“以地生财”的手段。《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》等法律规定, 农村土地归农民集体所有, 按现行体制, 集体分为三级, 即乡、村、组, 但集体究竟属于哪一级, 各级权力如何分配, 并不明确, 缺乏相关法律规定, 导致农村土地集体所有权事实上的虚置。农村集体土地产权是不完整的, 只有占有权、使用权、收益权, 而没有处置权。由于农村集体土地所有权权属不明, 导致土地补偿费归属不明确。[2][3][4][5][6][7][8]

2.低价征用, 高价出让, 土地增值收益分配利益失衡。

《土地管理法》规定, 征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费, 前两项的补偿标准分别为该耕地前三年平均产值的6~10倍和4~6倍, 且主要采取一次性现金补偿方式。在实际征地过程中, 由于“公共利益”被扩大化, 一些非公益性建设项目亦按农用地年产值确定价格低价征用土地, 出让时按土地用途确定价格高价出让, 政府的出让价格和市场交易价格每亩分别增值达10~20倍和40~60倍。[9][10]在城市迅速扩张占用集体土地的同时, 征占土地带来的增值收益在很大程度上转为城市建设资金。[11]地方政府凭借对土地市场的垄断, 获得了农地城市流转的大部分增值收益, 土地增值收益大多为地方政府和土地开发企业获得, 而失地农民和相关利益受损者却没有获得公正的补偿, 地方政府、土地开发企业与村集体和农民的权益差距极大。据有关调查资料, 被征用土地增值收益分配中地方政府和土地开发企业占60%~70%, 农村集体经济组织占25%~30%, 农民占5%~10%。[1][13]通过土地征用和出让, 土地开发企业以及地方政府可获得巨大的可支配收益, 国家征地对农民的补偿与土地使用性质转变后带来的巨大收益形成极大的反差, 土地增值收益归属不均、分配利益失衡。

3.征地补偿费标准偏低, 社会问题凸现。

建国以来, 我国先后出台了《土地改革法》、《城市郊区土地改革条例》、《国家建设征用土地办法》、《国家建设征用土地条例》、《土地管理法》等有关土地征用的法律法规和文件。征地补偿只按近三年平均年产值和人均耕地计算, 未充分考虑土地的区位优势, 政府采取简单的一次性现金补偿方式。[14]过低的征地补偿费无法为被征地农民提供基本生活保障, 使大量失地农民失去收入来源和定居住所, 由此而引发各种社会问题。2004年以来, 我国又先后出台了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、《关于坚决制止“以租代征”违法违规用地行为的紧急通知》、《关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》、《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》、《物权法》等有关文件和法律法规, 要求依法足额支付征地补偿费, 安排被征地农民的社会保障费用, 确保被征地农民生活水平不因征地而降低, 长远生计有保障, 切实维护被征地农民的合法权益。征地补偿和安置制度日趋完善, 缓和了征地矛盾, 但尚未从根本上解决征地补偿安置问题。

三、土地增值收益内涵及成因

1.土地增值收益内涵。

国内对土地增值定义多种多样, 既有从价值角度考虑的, 也有从价格角度考虑的。土地增值的不同定义源于土地是一种特殊的商品。马克思认为, 土地的价格分为两部分, 一部分为土地资源价格即地租, 一部分为土地资本价格。土地增值的本质为地租增值与土地资本的增加。[15]具体而言, 土地增值是指在土地利用过程中土地收益不断增加, 从而导致土地价格的增值。[16]土地征用增值收益则是指集体土地被国家征用后, 由于土地用途的改变和土地使用方式的改变, 土地价格成倍增长的收益。按照成本逼近法理论, 可以征地补偿费、土地开发费之和为主要依据, 再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金等和土地增值净收益来确定。

2.土地增值成因。

土地增值成因多种多样, 通常是由于土地用途的改变、周围环境设施的改善或土地投资而获得的差额地租收益。[17]大致可归为两类:一类是由于国家对基础设施的不断投入而引起土地区位条件的改变, 以及社会经济条件变化、土地用途变化等非土地使用权人投资而产生的土地增值;一类是土地使用权人对土地追加投资而导致的土地增值。[16]由此可见, 土地增值收益的产生一是由外在因素引起增值, 包括土地用途变更增值、土地投资增值和外部效应增值;二是土地自身因素引起的增值。[17]

从外在因素中土地用途变更增值来看, 我国农村集体土地所有权是不完全的所有权, 其本身没有农用地非农建设发展权, 土地发展权为国家所有。土地征用的结果将农用地变为工业用地、商业用地时使得土地用途发生转变从而产生用途转变性增值。从土地投资和外部效应增值来看, 由于土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程中, 对土地的不断投资、改造从而引起土地增值。随着城市建设的不断发展, 政府投入基础设施建设, 改善周边环境, 土地投入成本大幅度增加从而使同一宗土地的城市土地使用权价格大大高于农村土地所有权价格引起土地增值。从土地自身因素来看, 由于政府对土地征用和城镇用地供给市场的高度垄断, 以及由于土地征用供给数量的增加受到土地自然供给总量限制及土地用途转换困难等的影响, 从而引起土地增值。[15][16][17][23][17]

四、对策与建议

土地征用引发的失地农民问题暴露出我国在土地制度、征地制度和社会保障制度方面存在缺陷。缺乏基本的社会保障以及征地过程的不合理性和非市场化是造成失地农民处境艰难的制度原因, 而政府或集体对失地农民的征地补偿、就业安置和社会保障问题考虑不够, 是导致农民失地失业问题日益严重的关键。[1]为此, 要遵循公平原则、收益原则和效率原则, [11]建立合理的土地增值收益分配制度, 建立“留地”制度, 建立有效的监督制度, 建立健全失地农民的社会保障体系和就业安置制度。

1.建立合理的土地增值收益分配制度。

要从体制和机制入手对土地增值收益进行调整, 建立合理的土地增值收益分配制度。征用土地因用途变更后获得的增值收益, 应由国家、农村集体组织、失地农民和土地使用者共同分享。从理论上讲, 土地使用者和拥有者应获得由于他们的投资而引起的土地增值收益, 政府则应获得由于城市扩展和公共设施投资引起的土地增值收益。故此, 农村集体组织、失地农民、政府和土地使用者应根据土地增值成因, 在土地增值收益分配中获得各自应有的份额。在土地增值收益的分配过程中, 农民以失去基于土地的生存、发展、保障权利为代价和被征土地在经济社会发展中所发挥的作用参与土地增值收益的分配;政府应根据对基础设施建设的投资和国家对土地的终极所有权参与土地增值收益分配;土地使用者应按其对土地的投资和劳动参与土地增值收益分配。对公益性用地与经营性用地分配不均衡的情况, 建议从土地增值收益中拿出一定的比例, 对公益性用地较多的一方进行补贴。

2.建立“留地”制度。

对经济比较发达的地方, 在报批农用地转用、征用的同时, 可为被征地村集体经济组织留用一定比例的土地, 由被征地村集体经济组织开发经营, 为失地农民提供就业岗位和股金分配, 长期保留村集体经济组织和农民在土地上的发展权和财产权, 保证被征地农民有较稳定的经济来源, 以解决被征地农民的生产、生活出路。“留地”制度不仅拓宽了安置途径, 而且使失地农民有了长远保障。

3.建立有效的监督制度。

我国征地过程中出现的一些社会问题, 除由于征地范围过宽、征地补偿标准偏低带来的外, 还由于征地工作透明度不高, 征地补偿资金分配不合理造成。[27]在补偿安置中, 以村民委员会或村民小组的名义截流、挪用、侵占、拖欠被征地农民土地补偿费和安置补助费的事件时有发生, 失地农民的利益得不到保护。因此, 应完善监察、审计等监督机制, 规范土地收益主体的分配行为, 确保土地补偿费到农户手中。征地过程应当让广大被征地的农民适时参与和社会监督。

4.建立健全失地农民的社会保障体系和就业安置制度。

土地增值收益分配 篇4

《通知》强调，要严格落实土地征收补偿政策。征地补偿安置费用是对被征地农民和村集体的补偿，包括土地征收补偿安置费（土地补偿费和安置补助费）、地上附着物和青苗补偿费。土地征收补偿安置费要严格执行省政府公布的征地区片综合地价标准，不得随意降低。地上附着物和青苗补偿费按照市政府公布的标准执行。把土地征收补偿安置费列入财政预算，建立征地预存款制度，做到征地报批前资金先行到专账、征地批準后资金兑付有保障。批准征收3个月内将土地征收补偿安置等费用，按照规定足额支付给被征地村集体和农民。

《通知》规定，合理分配土地征收补偿安置费。依法依规将土地征收补偿安置费在村集体和土地承包户之间进行合理分配，维护农村土地集体所有权和农民土地承包经营权的权益。对实行家庭承包的土地，全部或部分被征收且没有条件调整承包土地的，土地征收补偿安置费的80%按照承包合同和确权登记面积支付给土地承包户，其余20%支付给被征收土地的村集体。对依法实行其他形式承包的土地（荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）和机动地、农村田间道路和沟渠等，土地收补偿安置费应支付给村集体，归全体成员所有，由村集体制定分配使用方案，经全体成员讨论通过后实施。

土地增值收益分配 篇5

1 土地增值收益分配的理论原则

土地增值收益分配理论原则以 “涨价归公”“涨价归私”“公私兼顾”三种不同的观点为主要内容。

1.1 “涨价归公”

最早由英国经济学家约翰·穆勒提出,他认为土地具有自然性能,属于全人类的财产,不应由任何私人所私占,主张土地的自然增值需要以课税的方式全部收归公有[1]。亨利·乔治认为在最优规模的城市中,总地租等于总公共物品投入,也就是说在最优城市规模的条件下土地增值来源于社会,应当由全社会共享。后来斯蒂格利茨证明了在所有大型、帕累托最优的立体经济中,如果级差地租被很好地定义的条件下亨利·乔治定理成立,而且在一定条件下的竞争性经济中也成立,拓宽了亨利·乔治定理的适用范围[2]。有学者认为土地征收是集体所有权的一次性转移,国家依法给予了一定的土地补偿和安置补助,并且社会经济发展对土地资源的旺盛需求使得土地征收强制性有客观存在的必要,因此土地增值收益应当“涨价归公”。但由于“涨价归公”这一理论原则过多攫取农民收益,对农民财产权益造成极大损伤,而且英国的历史经验也反映出纯粹的“涨价归公”在现实中难以实施[3]。

1.2 “涨价归私”

主要围绕维护农民土地权益这一 观点展开的,这一观点的支持者认为农民拥有完全的农地产权,农地转变为非农用地,应由原土地所有者获得全部的土地增值。周其仁认为土地被征收时农民放弃了继续使用农地获利的机会成本,因此应当对农民的这一损失进行补偿[4]。周天勇认为政府进行的基础设施投资是义务的,在进行这些投资时土地仍归集体所有,因此产生的土地增值应当归农民所有[4]。蔡继明认为社会经济发展已经进入工业反哺农业的阶段,因而要求政府必须在被征农地升值扣除必要的管理费用后全部返还给农民,政府和开 发商不能 获取任何 土地增值收益[6]。

1.3 “公私兼顾”

其核心是公平分配土地的自然增值,在公平补偿失地者的前提之下,将土地自然增值的剩余部分用于支援全国农村建设,土地增值收益分配应当全面兼顾失地农民、在耕农民和中央政府三个方面[7]。这一思想的核心在于平衡社会公共利益和失地农民利益之间的关系,是一种折衷的观点。这一观点兼顾各方面利益,因而受到更广范围内的认同。

2 国外土地增值收益分配的典型方法

土地增值收益分配问题广泛存在 于世界各国,不同国家对增值收益的分配管理有着不同的方法,其中以美国的土地发展权转移和征收土地税费、日本的土地调整最为典型。

在美国,政府及非盈利组织通过向农民购买土地发展权的方式实现农地保持、环境保护以及其它规划目标,土地发展权价格等于土地农业使用价值和非农使用市场价值之间的差额,与此同时政府还会根据农民土地面积大小为其保留一定土地发展权[8]。农民在出售了土地发展权之后就不能改变土地利用方式,当城市规划决定改变这一土地用途时,农民可以赎回发展权自己开发或出售给开发商,或者由政府购买土地所有权自行处置[1]。政府通过这种手段实现调节土地使用管制带来的土地间土地增值或减值这一不公平现象的目的。政府不仅通过征税抽取一定土地增值收益,还通过建立受益者付费制度,合理利用基础设施带给相关宗地的土地增值,既保护了公平,也保证了效率[11]。政府通过这种方式不再过多参与市场的实际运作,而是立足于游戏规则的制定和市场秩序的维护。管理手段的应用既保证对开发商的公平性,又不断加强私营部门在城市基础设施建设中的作用,保证了政府的廉洁和高效[12]。但由于征税收费是对人民收入的一种剥夺,因此实施阻力较大,而且征收土地相关税费时评估十分复杂,难以在发展中国家广泛推行[10]。

日本采用土地再调整的手段分享土地增值收益,即对多个分散的土地业主所拥有的土地进行整合,统一布置基础设施和公共设施,最后再返还原有业主部分土地。政府首先对农民提供全面详细的土地征收补偿,其中包括:征用损失赔偿、通损赔偿、少数残存者赔偿、离职者赔偿以及事业损失赔偿五方面[9]。并且农民有权选择实物补偿,即由征地方负责提供可能是其它地区的另外一块农业用途土地作为替地,并保证替地的价格不低于原土地价格,经常性收入不低于原经常性收入。农民可以自主申请变更规划限制,进行合理化再开发,此时土地所有者拿出相当的土地以满足规划所需要的公共事业用地,剩余部分归私有,即农民占有的土地价值不发生变化,这种方法也被称为减步法。日本所实行的这种增值收益分享制度为农户提供了更多的选择方式,不仅使农民获得全面合理的一次性补偿,而且实现土地增值收益公平分配,但这种制度的缺陷在于对地籍资料的完善程度和技术团队水平要求太高[8]。

我国经济发达地区由于土地资源少、价值高且需求旺盛,对开展土地增值收益分配工作有着迫切的需要,不少地区探索创新出卓有成效的土地增值收益分配方法,其中以杭州留地安置模式最为典型。杭州对有土地被征收的农村集体按被征收土地面积的10%核发留地指标,对暂未被征地或目前指标不足的村集体,允许根据该村撤村建居时的测绘面积,提前支付最高不超过指标总量40%的指标,以确保每个社区都有留地可用,并以留地指标卡作为留地建设项目计划立项、规划用地及审批的主要依据。为了保障村集体利益,根据城中村改造及城市发展的需要,对农村规划进行深入研究,实行“一村一方案”。在规划选址方面,坚持“先留地,后征地”,允许村集体在规划许可的前提下自行选择留地区位,从而创造村级留地项目落地条件,提高留地项目的商业价值,避免了村镇发展后期“无地可用”、开发效益偏低等问题。在项目类型上,除房地产项目之外,村集体可自主选择,以保证长期稳定收益;在产权管理上,村集体控股比例不低于51%,且不得分割、转让或销售,以保证集体对留地项目绝对控股并能长期持有物业;在项目资金上,村集体不仅享受土地出让金核拨政策,并且市级层面的各项税费也通过项目补贴的形式返还给村集体。通过留地安置的方式,不仅有利于村级经济的发展、壮大,还保证农民长期稳定获得土地级差收益,增强并提高城镇长期生活能力和生活水平。

3 我国土地增值收益分配中的问题及其形成原因

3.1 土地增值收益分配不合理,农民无法持续分享增值收益

土地增值收益的分配主体主要包 括中央政府、地方政府、集体以及农民。许多学者认为现行的增值收益分配结构和分配方式不合理,存在农民及中央政府获得比例偏低,农民无法长期持续获得土地增值收益的问题。学者们认为农民只在增值收益分配中得到土地原用途的倍数补偿,这种补偿不能反映农地价值[13]。因为原用途并不一定是土地的最佳用途,而依据土地估价最高最佳使用的原则,土地价值不应只是原用途的反映,而且这一补偿方式也没有考虑到因征收造成土地产权人各项损失的赔偿[14]。随着城市化的发展,这种单一的补偿方式使农民无法获得未来土地增值的收益[15],而地方政府攫取了高额的土地增值收益,对农民的财产权益造成了极大的损害[16]。

3.2集体土地产权不完整,农民处于收益分配的弱势地位

土地征收和增值收益分配的全过程都是在政府的主导下进行的,农民和集体难以直接参与到土地增值收益分配的各个环节中,没有任何收益分配的决策权和议价权。这一问题形成的根本原因是土地产权界限不清,农村集体土地所有权主体不明,弱化了所有权对土地征收的制约作用。虽然集体土地所有权主体为集体经济组织,但由于集体经济组织名存实亡,出现了农村集体土地所有权主体缺位、易位等问题。在土地征收过程中,这种状况导致所有权效力对土地征收的制约作用弱化[17]。而且决定工业和城市用地供给的,既不是农地的所有权,也不是农地的使用权,在法律上农村集体土地产权没有资格作为土地交易的一方,无权参与价格谈判[4]。也有学者认为这是由于集体土地产权受限,土地所有权的流动是单向性和强制性的,使得集体处于弱势地位[14]。

3.3 地方政府双重垄断,土地价格严重扭曲

在现实中土地增值收益分配是农民获得一定农地补偿费,政府获得包含了价格扭曲的增值收益,导致土地价格扭曲越大,地方政府得到的收益就越多,农民相对获得的就越少[18]。由于农地征收制度和地方政府对城市建设用地供应的绝对垄断单位,农村集体土地转为国有建设用地必须由政府通过征收这一唯一的途径实现,而国有建设用地使用权必须通过招、拍、挂及协议的方式从政府手中获得。地方政府凭借中央政府赋予的权利压低土地征收成本,使得集体土地与国有土地同地不同权不同价[13]。政府一方面通过卖方的垄断地位抬高部分土地的出让价格,获得在垄断高价下的超额利润[19];另一方面政府为了吸引企业在本地落户,通过压低价格的方式出让土地,使得部分土地增值收益被未来的使用者获得[18]。这不仅造成农民财产权益的损失,还因为土地低价出让造成土地资源浪费。

3.4 土地出让收益管理不规范,资金利用分配不合理

在现实中,征地补偿款常常被乡(镇)政府、村委会以及有关村(政府)领导等以各种行政借口层层截留,有些甚至拖欠不付,地方政府将土地出让收益更多地用于城市发展建设,农民无法享受到来自土地出让收益支持农村建设和农业开发带来的公共服务和社会福利。一方面我国财政实行分税制,地方政府稳定的财政收入来源较少,由于地方政府拥有独立获取土地增值收益的权利,使得地方土地出让收益及相关税费等收入成为地方财政收入的重要组成部分[20],不仅激发地方政府征地的热情,而且当地方政府在财政收支压力较大时,通过拖欠、克扣、截留挪用征地补偿款,用来给单位人员发放奖金、弥补部分行政经费的短缺、或用于建设其它项目[21]。另一方面虽然中央提出土地出让收益主要用于失地农民保障和支援农村建设,但由于缺乏相应的监管措施,难以实现土地出让收益的合理利用[22]。

4 我国土地增值收益分配机制构建

4.1 提高农民增值收益分配比例,探索创新增值收益分配方式

学者们认为提高农民增值收益分配比例的根本在于改革目前增值收益归政府的状况,建立土地增值收益归全社会所有的机制,保障原土地所有者能得到公平补偿和级差地租[23]。积极建立与市场经济发展相适应的新型农地转用制度和公正的征地补偿机制,探索农民分享土地非农化后价值增值的长效机制,推广预留发展用地,实施财产性补偿的补偿机制,保证农民长期生活水平有保障,维护社会的稳定与和谐。

4.2 结束单一国家征收农地制度,规范并发展农地转用市场

结束单一国家征收农地的制度,打破国家建设用地一级市场垄断供应制度。规范、加快发展农地转用市场,允许农地在符合土地利用规划和土地用途管制的情况下自发流转[18]。逐步建立建设用地和农用地相衔接的地价体系,促进农地非农化完全遵循市场的供需变化,将农地非市场价值纳入农地价值核算,全面显化农地价值,实现集体土地和国有土地同地、同权、同价[19],让农民分享城镇化过程中的土地级差地租。

4.3 合理安排产权制度,落实农地权利归属

在坚持社会主义公有制的前提下,明确土地所有权主体及其实现方式,以将国家土地所有权与集体土地所有权归属落到实处。对于农村集体土地,应当在农地承包权物权化的基础上,探索农地使用权制度成为集体土地所有制实现形式的可能性,根据“权利平等”的原则,公平对待集体土地所有权,并保证农民土地产权能够在土地价格和收益分配中得到实现[17]。由政府统一开展覆盖全部土地资源的调查、确权、登记、颁证工作,明确农村土地所有权人和土地使用权人之间的权属关系,构建以保护和保障农民土地财产权为核心的土地产权和法律体系,为保障土地财产权和便利土地权利交易提供基础性制度服务[22]。

4.4 规范土地出让收益用途,完善土地收益管理制度

一方面将土地出让的支出和收入全部纳入财政专户,实行“收支两条线”的资金管理方式,实行收支全额预算管理,保证征地补偿资金能全额到位,并由地方政府相关机构直接向被征地农户支付征地补偿和安置费用。在现有的税费使用规范基础上,进一步明确规定土地出让纯收益用于土地储备、失地农民社会保障、基础设施建设及风险备用金的具体标准和比例,以保障土地出让收益的使用规范[26]。另一方面建立中央、省和地方三级国有土地收益基金,实行分账核算,保证城市建设可持续发展和农地征收资金的来源,遏制地方政府片面追求土地收益的短视行为[27],通过地方土地管理部门接受上级土地管理部门垂直领导的方式,赋予地方土地管理部门相对独立的权利,保证其免受地方政府的干预[17]。

摘要：随着我国城镇化的快速推进,合理分配土地增值收益有着极为重要的意义。在对国内外相关领域重要研究成果分析总结的基础上,对土地增值收益分配理论原则和国外土地增值收益分配的典型做法进行总结。目前我国土地增值收益分配存在分配结构不合理、土地价格扭曲等问题,产生的根源在于产权体系不完整、政府垄断以及土地增值收益管理存在缺陷等方面。应当着重在完善产权制度、发展农地转用市场、建立合理增值收益分配结构等方面构建我国土地增值收益分配机制。

土地增值收益分配 篇6

近年来, 我国城镇化、工业化的快速发展, 增加了对土地的需求, 大量农地转为非农用地成为必然。根据浙江省的一项调查, 被征地收益分配格局是:地方政府20%~30%, 企业占40%~50%, 村级经济组织占15%~20%, 农民仅占5%#10%。施伟伟等学者的研究表明, 在各级政府、农村集体经济组织和农民个人三者间进行收益分配。县级以上政府获得的比例为32.70%, 县级政府所获得38.50%, 农村集体经济组织占21.60%, 农民个人仅获得7.30%的比例。

长期以来, 综观农地非农化过程中土地收益分配的研究, 大多数学者都集中于论述失地农民在利益格局中所获利益的不平等性, 而对于在耕农民 (即未被征地, 仍从事农地耕作、经营的农民) 参与利益分配鲜有研究。在我国的土地改革实践中更是缺乏对于在耕农民的关注。目前仅有少数学者主张将在耕农民纳入利益分配的考虑范畴, 如周诚提出, 树立兼顾失地农民、国家、在耕农民三者的农地产权观, “充分补偿失地农民, 剩余归公, 支援全国农村”, 即农地转非自然增值分配的“公私兼顾”论。

本文旨在探讨集体经营性土地入市后土地利益分配格局的变化, 并对该模式中存在的在耕农民难以参与土地利益分配、难以分享城市化的成果、地位不平等等问题进行初步的讨论, 并提出对策建议, 以期为目前中国土地制度改革提供借鉴。

2 关注在耕农民与失地农民间的不平等

根据钱忠好等学者在江西省鹰潭市的调查, 高达59%的农民表示, 如提高农民对土地增值收益的分享比例将改变土地征用意愿。而在集体入市背景的情况下, 由于打破了地方政府在土地市场中的垄断地位, 纠正了政府价格扭曲, 农民出让土地使用权所获收益的比例将大大提高, 这将大大提高农民农转非的意愿。

正如周诚指出的, 农地区位条件客观上决定了它是否可能以及在何时实现其非农开发权, 故存在“已转非”农地与“未转非”农地所有者间的机会不等问题。而由于区位优势, 近郊农民的土地进入土地市场的可能性更大, 并且在集体土地入市的背景下近郊农民可以获得更大的利益, 更容易分享到城市发展的成果, 而远郊农民即便有很强的农转非意愿, 也缺乏农转非可能性, 所拥有的土地在事实上被剥夺了非农开发权。可见, 集体土地入市将会大大加剧这种由于区位造成的不平等, 最终容易形成城郊农民获得过多的城市化带来的土地增值收益而形成新的利益群体;而远郊在耕农民为国家农业发展做出了贡献, 却无法享受我国城市化和社会发展带来的成果, 其不平等性显而易见。

3 在耕农民参与收益分配的政策建议

3.1 将土地增值收益用以支持农业现代化

土地是农民最基本的生产资料和维持生计保障, 土地增值利益的分配更是重中之重。学术界多持以城促农的观点, 而认为应通过发展“三农”, 促进农业现代化反过来推动新型城镇化的学者较少。持这一观点的张来武认为, 要用农民职业化、农业产业化和新型农村城镇化去发展县域经济。要从根本上构建合理的土地利益分配格局, 必须从三农问题入手, 将土地增值收益分配向三农倾斜, 大力推进农业现代化, 以农业现代化激发我国农村发展的内驱力, 提升集成、研发高新技术驱动新型城镇化全面发展能力, 缩小城乡差距。

在此思路下, 笔者认为, 土地增值收益的使用和分配上, 不应如张玲等学者提出的将受益用于对实际在耕农民的直接福利补贴, 而应将大部分的收益用于发展农业现代化, 加大支农惠农的力度, 以此间接地使农民享受发展的成果。因而, 问题的关键在于如何进行制度设计, 以何种形式和方式将土地增值收益投入到农业现代化建设中, 使土地增值收益真正惠及广大农民。

3.2 构建合理的土地增值收益分配机制

3.2.1 中央政府:负责利益分配。

土地增值收益的产生, 其根源在于整个社会的发展和进步, 中央政府作为全国民众的代表, 理应作为利益的分配者, 合法获取并合理使用土地增值收益, 从全国和全社会发展的视角进行顶层设计, 使之切实用于农业现代化建设。

3.2.2 失地农民:

建立长效保障机制。根据笔者在对南京幕府山庄的调查走访, 以幕府山庄为代表的上世纪90年代失地农民正处于困境中, 刚失地时一些农民一次性拿到几万元就放弃了政府推荐的工作, 到目前仍有许多农民处于无业状态, 生活困顿。走访中, 许多农民抱怨, 失去土地后医疗保障成为最大的问题。

笔者认为, 集体土地入市背景下, 对失地农民的利益分配中, 可借鉴深圳经验, 更关注长期可持续性收入, 注重对农民社会保障、就业等多方面的保障。新型城镇化的核心是人的城镇化, 农民失去土地, 也就失去了生产资料和最基本的保障, 也就意味着失地农民必须适应市民化的新生活方式, 中央政府应大力发展针对失地农民的职业技能培训, 健全完善有效的社会医疗保障体系, 使失地农民在生活方式、社会保障上也市民化, 在职业上、生活上等方面融入城市生活。

3.2.3 在耕农民:

在农业现代化中分享收益。一是加大对农业科技研发和转化的投入。要从根本上改变我国城乡二元结构, 促进城乡一体化, 缩小城镇差距, 应当从科技尤其是农业科技入手。因此, 将土地增值收益投入农业科技研发和转化是使在耕农民分享到土地增值收益、社会发展成果的重要方式。

就加大农业科技研发投入的具体政策而言, 其一, 应通过设立专项资金等方式对高等学校新农村发展研究院等加大投入, 高校是创新高新技术和原始成果与知识的重要源头, 具备多学科交叉的优势, 加强产学研合作, 注重农科教结合。其二, 发展现代农业离不开适应现代农业的新型职业农民, 应大力支持新型职业农民教育培训, 切实提高在耕农民的生产经营能力和农业科技能力。其三, 要加大对于农业科技转化和推广的投入力度, 使之尽快走向基层让在耕农民获益, 提高高校和企业科技成果转化能力。

二是加大农村基础建设。一方面, 发展农业生产, 推进农业现代化, 离不开农业基础设施建设作为农业稳定持续发展的保障。有必要改变以往大量土地出让金长期为城市基础设施建设所用的状况, 在合理投入城市基础设施的同时, 将土地增值收益分配向农村基础设施建设倾斜, 以达到提高劳动生产率, 改善农业生产和发展条件、以及在耕农民充分分享土地增值收益的目的, 以此促进农村、农业的长效发展。

另一方面, 除了农业基础设施等硬件建设, 也应通过将土地增值收入投入农村公共服务、社会保障等方面的软性基础建设。如改善基层医疗卫生条件、完善农村基本养老保险制度、关注农村社会养老服务体系建设, 在社会服务上推进城乡一体化建设, 通过加强农村社会服务让在耕农民分享到社会发展、土地增值的成果。

参考文献

[1]青连斌.公平分配的实现机制[M].北京:中国工人出版社, 2010:159.

[2]施伟伟.农地非农化进程中土地增值收益分配机制研究—以浙江省慈溪市为例[D].浙江工商大学, 2012.

浅析住房公积金增值收益的分配 篇7

一、相关于住房公积金增值收益的概念

(一) 住房公积金的定义

财政资金的主要得到途径为税收, 国家政府的职能通过组织经济建设、民主与法制建设、科技文化建设以及国防建设等在财力方面得到保证, 国家所有公民都拥有其所有权。在国际公约中有相关规定, 由企业 (顾主) 、政府和个人三方来承担社会保障资金。社会保障资金将互助做为基础, 目的是保障个人最基本的需求, 具有一定的统筹性, 例如养老、疾病等。住房公积金与单位住房基金之间存在有一定的差异。单位住房基金的性质为专项资金, 专用于住房建设、维护、管理以及资助职工建立住房公积金等方面的, 单位拥有其所有权。在一定程度上会限制住房公积金的使用。

(二) 住房公积金制度的作用

政府提出一项政策性融资渠道, 即为住房公积金制度以达到解决职工家庭住房问题的目的。虽然世界各国的住房金融制度不同、方法不同, 但都有基本一致的目标, 都以解决居民住房问题为目标。我国住房公积金制度的建立目的主要在三个方面得以体现, 一是利用住房公积金制度的建立, 使职工的住房消费能力得到有效提高, 使曾经的福利分配方式、租金使用不高的住房制度得到改善, 使住房走向商品化和自住其力逐渐得到实现;一种以国家、单位、个人“三结合”的筹资建设住房的新机制得到实行;作为一个新的融资渠道, 大量社会资金可以通过住房公积金制度来吸纳, 来扩大住房建设投资规模, 使住房建设总量得到增加, 从而时居民的居住困难得到有效、妥善的处理。

(三) 住房公积金制度的应用

首先, 实施住房制度改革的中心环节就是住房公积金制度。它利用职工低成本融资的方法使员工建房、购房的支付能力得到改善, 通关客观原因来分析, 对于不断扩大国家住房建设规模来说起到了一定作用, 使得职工住房问题得到迅速解决。再者, 对于城镇职工在住房商品意识和金融观念上的树立有很大的帮助。很长一段时间内, 职工在无偿分配、低租金住房制度下, 职工并没有住房。最后, 住房公积金制度在房地产和金融业的结合有着关键性的作用。房地产业具有许多性质, 其中资金密集、而又长期存在和发展是较为重要的, 如果没有金融业的介入与支持, 不把贷款发放在住房开发建设和住房营销流通这两个重要阶段, 就加大了顺利发展房地产业的难度。

二、在使用住房公积金增值收益时产生的问题

(一) 贷款风险问题

在《住房公积金财务管理补充规定》有提到, 住房公积金贷款的建立前提为, 需要准备比例要大于等于住房公积金增值收益的60%或不低于年度住房公积金贷款余额的1%的贷款风险准备金。贷款风险准备金的作用有许多, 其中较为主要的有严格保证住房公积金的保值增值问题以及保障住房公积金所有者的合法权益。所以提取贷款风险准备金是合理行为。但是, 在使用两种不同的计算方法时, 所得到的结果又很大的差距。通过《2008年全国住房公积金管理情况通报》所公布的数据上可以得到结论, 即在使用第一种方法来计算的情况下, 2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元, 提风险准备金的金额应为102.06亿元。通过使用第二种算法计算出的结果为, 2008年全国住房公积金贷款余额为6094.16亿元, 提风险准备金的金额为60.9亿元。在通过数据的比较之后可以发现使用两种算法所计算出的结果有很大的差异。住房公积金资金使用效率的高低与贷款风险准备金提取数量的多少之间存在着一定的联系, 两者有着直接的影响。

(二) 有关管理费用问题

《住房公积金管理条例》中有明文规定, 在按照规定的标准编制的前提下, 住房公积金管理中心的相关管理费用的正确流程为, 住房公积金管理中心首先要对全年支出总额进行预算, 再汇报于本级人民政府财政部门, 得到本级人民政府财政部门的批准后, 将住房公积金增值收益上交于本级人民政府财政部门, 再由本级财政拨付。在制定管理费用标准的时候, 国家规定的事业单位费用的标准可以作为依据。住房公积金管理中心的管理费用是一笔合理的费用。住房公积金管理中心在本质上为所有拥有住房公积金者的雇员, 管理中心在为住房公积金所有者的住房公积金进行管理的过程中存在一些必要费用的产生也是合情合理的。然而由于缺乏严格的标准, 所以在具体的操作过程中不断出现违规现象。

(三) 城市廉租住房的问题

国家住房保障的重要举措之一即为建设廉租住房, 不仅是举措也是国家的义务。国家投资廉租住房是应该的。但应该由财政或政府其他的资金来承担住房保障资金, 而不是由政府之外其他人来负责。抽出住房公积金增值收益的其中一部分, 起到廉租住房的补充资金的作用。这样拥有住房公积金所有权的职工本应当享有的资金增值收益权力就受到了侵犯, 就无法使职工的住房公积金所有权的权益得到保护, 也无法体现其权力, 职工的合法权益受到侵犯也是绝对存在的。许多地方连续多年出现财政收入大幅度增长的客观事实不受地方政府的重视, 总是以财政困难为借口, 不提供廉租住房建设的资金。在《住房公积金管理条例》中由明确的规定:地方政府无权以“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金的贷款风险准备金、住房公积金的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”为借口, 推卸公共财政责任, 并无偿占有“私产”。

三、该怎样有效使公积金增值收益提升

(一) 以个人住房抵押贷款为主

通过个人住房抵押贷款来体现住房公积金的社会效益是最好的方式, 个人住房抵押贷款利率相比公积金存款利率、国债收益率来说高出一部分, 而且在个贷额的增加与住房公积金的增值收益的增加之间有着直接的联系, 从而产生良性循环在住房公积金中运作。应让贷款手续在实际工作中得到最大幅度地简单化, 排除审批环节的繁琐化, 为职工贷款创造最方便的途径;不能让各种不合理收费充斥于贷款环节中, 不能让借款人因借款而感到巨大的压力;不断使服务意识得到强化, 让服务质量提升到更高的等级, 让借款人在优良的贷款环境下进行贷款。与此同时, 良好的风险防范机制的建立也是必不可少的, 保证个人住房贷款的风险在最大程度上得到降低。为得到长远发展, 在主要以个人住房抵押贷款为主的运作的发展过程中, 各地的公积金管理中心应注意, 基本的一手房抵押贷款发展与二手房贷款制度的试运行相辅相成, 共同发展。公积金管理中心发现这良好的市场契机之后, 应将其积极利用起来, 相继相应的规范运作的机制也要逐步建立起来, 逐渐使个人贷款的主流业务品种得到丰富, 不仅有一手房抵押贷款, 也包括真正步入正轨的二手房贷款业务。

(二) 建立住房抵押贷款证券化

由于公积金贷款利率在与商业性贷款利率相比之下, 明显较低, 所以部分地区使用了迅速大幅度的增长对公积金贷款需求的方法, 造成了资金短缺。例如上海市, 截至1999年6月底公积金贷款供不应求, 曾经有高达23亿元的资金缺口。在存在资金缺口的地区很有利于公积金住房抵押贷款证券化的实施与发展。住房抵押贷款证券化的含义是:通过结构性重组将缺乏流动性但是有未来现金流量的住房抵押贷款, 转换为可以在资本市场上流通的证券的过程。其实际意义就是将通过金融机构发放的住房抵押贷款转换成为抵押贷款证券 (主要是债券) , 然后通过相应的途径, 即在资本市场上出售这些证券给市场投资者, 来达到资金的流通, 住房贷款风险的承担者变成众多的投资者。将我国的实际情况与国际经验相互结合起来, 我国实现住房抵押贷款证券化的基本思路为:建立起一到两家专门以住房抵押贷款证券化为主要业务的服务机构 (SPV) , 根据全国各不同省市公积金管理中心、各家发放个人住房贷款的商业银行而设定的收购标准, 来进行对个人住房公积金贷款及个人住房商业性贷款的收购。在此基础上, 发行证券筹集资金等方法也同时进行。

证券化机构支付证券本息是通过个人住房抵押贷款的还款来提供的, 从而达到连接证券资本市场与货币信贷市场。公积金管理中心住房抵押贷款的资金来源因公积金住房抵押贷款证券化而得到扩大, 以此来缓解资金的压力。

四、结语

综上所述, 公积金管理中心将高于其管理水平应得的管理费用尽数提取;实际提取的风险准备金与真实风险水平下应当提取的准备金也有较大差距;由于激励机制的缺乏而导致的增值收益减少, 都是影响住房公积金增值收益的问题。由于现行公积金存贷款利率管而制造成的增值收益无法返还于储户和不利于公积金管理激励机制的建立都是造成这些损失的关键性原因。虽然有的运作方式更为简单和方便存在于现实操作中, 也有比较隐蔽的不公平性, 但是从法律意义上讲, 应当关注全体储户由于利率管制对公积金而产生的公平性损失。

摘要：根据公积金的性质, 在公积金的运作前提为非营利运作时, 将收支平衡模型做为分析我国现行公积金增值收益分配衡量标准。住房公积金的运作模型在公平改进后也被提出, 利率管制僵化了公积金存贷款利率, 无法把增值收益通过利率机制返还给储户;同时, 以利率管制为背景, 公积金管理的低效率由于激励机制的缺乏导致对储户也产生了一定损失。

关键词：住房公积金,增值收益,分配制度

参考文献

[1]李厚强我国住房公积金保值增值体系构建探讨[J].商场现代化, 2010 (01) .

[2]王彬.石浩剩余住房公积金保值增值的投资决策优化分析[J].山西建筑, 2010 (25) .

土地增值收益分配 篇8

近几年, 农村集体土地流转问题受到广泛关注, 学术界对集体建设用地流转中的收益分配合理性及制度政策等问题展开激烈讨论, 如何协调政府、村集体和农民各利益主体的利益是学者们讨论的核心问题。在对集体经营性建设用地流转增值收益分配问题上, 学者们争议的焦点在政府是否有权参与流转增值收益分配。如何从各主体之间博弈的角度分析集体经营性建设用地流转增值收益分配问题, 还有待进一步研究。

二、博弈分析

(一) 博弈论的应用。

农村集体经营性建设用地上市流转过程中可以吸引大量社会资金的参与, 无形中带来了巨大利益, 各利益主体为追求自身的利益最大化, 导致土地流转收益分配的矛盾, 他们对增值收益进行分配的过程实际上是利益相关者行为选择的过程, 当各参与主体利益博弈平衡时, 是一种制度能否合理运行的关键。

(二) 农村集体经营性建设用地流转博弈模型的构建

1、前提假设。

(1) 参与人是非合作的; (2) 参与主体都是理性的, 严格追求自身利益最大化, 并且除农户外, 都具有完全信息; (3) 参与人博弈过程中的信息是完全的 (除农户) , 即参与人对对方的特征、策略及效用函数都有准确的了解, 并且后行动者能确切知道先行动者选择的行动。

2、参与主体。

本模型主要研究的参与主体有三个, 分别是地方政府、农村集体经济组织和农户, 分别用i=1, 2, 3来代表。其中博弈关系有两个:一个是地方政府与农村集体经济组织之间的博弈;另一个是农村集体经济组织与农户之间的博弈。

(三) 博弈模型构建

1、地方政府与农村集体经济组织的博弈模型。

目前, 现有法律并没有明确政府的权利边界, 地方政府与村集体效用目标会发生偏离, 因此二者在集体经营性建设用地流转中必然存在博弈。他们的博弈属于动态博弈。农村集体经营性建设用地流转产生增值, 地方政府行动空间有两种:一种是不参与流转增值收益分配, 此时博弈结束;另一种是参与流转增值收益分配, 此时村集体在地方政府既定的选择策略下做出自己的战略选择, 一是通过各种途径争取自己的收益;二是保持沉默。政府部门是权力部门, 国家出台政策允许农村集体经营性建设用地可以入市公开流转, 但是需要在符合政府规划和用途管制的前提下, 政府部门仍旧掌握着主动权, 对于政府部门当然要追求自身利益最大化, 理性的选择是参与流转增值收益的分配。当前其他第三方监督机制尚未建立, 政策是由政府部门制定, 村集体很难改变, 想要维护自身权益也会很难, 成本很高, 所以村集体理想的选择是保持沉默。综上来看, 博弈的均衡路径是政府部门第一阶段选择参与到流转增值收益分配当中, 第二阶段村集体选择保持沉默。 (图1)

2、农村集体经济组织与农户的博弈模型。

集体经营性建设用地流转增值收益如何在村集体和农户个人之间进行分配, 我国尚未出台相关规定, 村集体作为农民集体的代表机关替农户行使权力, 村集体与农户效用目标必然发生偏离, 因此两者博弈出现。村集体得到集体经营性建设用地流转的收益, 需要对其进行分配, 村集体在增值收益分配过程当中, 作为理性的经济人, 本着自身利益最大化的原则, 有可能会侵犯个体农户的利益, 因此村集体的行动空间有两种:一种是不侵犯农户的利益, 只拿走自己应得的那部分, 此时博弈结束;另一种是侵犯农户的利益, 利用自己的职权多获得利益。因此, 农户在村集体既定的选择策略下做出自己的战略选择:一种是争取自己的收益;另一种是保持沉默。对于村集体而言, 为了追求自身利益最大化, 第一阶段选择侵犯农户的利益才是最佳选择, 而农户仅凭个人的力量也不能得到与村集体同等的信息, 再者维权的成本又过高, 并且我国第三方监管的制度还没有建立起来, 因此对于个体农户而言, 第二阶段的理性选择为保持沉默。综上, 博弈的均衡路径为村集体首先选择侵犯, 而后个体农户选择保持沉默。 (图2)

(四) 博弈模型结果分析

1、地方政府的战略选择分析。

通过对博弈模型结果分析, 地方政府作为一个独立的行为主体、理性的“经济人”, 要以实现自身利益最大化为目标, 并且政府也希望提高财政收入, 更好发展地方经济。征地制度尚不完善的情况下, 地方政府通过较低的成本征得集体土地转为国有, 再通过招、拍、挂的形式将土地以高额的价格出让, 获得大量的土地增值收益, 村集体和农民只获得小部分补偿, 土地流转增值收益分配不均衡, 农民的利益受到严重侵犯。村集体不顾法律法规约束私下流转土地的情况时有发生, 如此, 不仅自身权益无法得到保障, 还不利于地区经济的发展和土地利用规划。集体经营性建设用地允许上市流转之后, 弱化了地方政府取得收益的权利, 村集体和农民取得流转增值收益的权利得到有效保障。地方政府希望可以参与到集体经营性建设用地流转增值收益分配当中, 但政府参与增值收益分配的比例不宜过高, 这样才能促进社会的公平和地区经济的发展。

2、农村集体经济组织的战略选择分析。

在实践中, 国家允许农村集体经营性建设用地入市流转, 村集体可获得的经济收益明显高于从前, 所以面对地方政府参与一部分流转收益的分配, 是可以接受的。村集体与农户博弈的过程当中, 作为理性的“经济人”要追求自身利益最大化, 希望可以多分得收益份额, 一方面村集体需要发展经济和提高收入;另一方面面对农户对自身权益受到侵害还态度冷漠, 不参与维权, 那么村集体更有理由多占有收益份额。

3、农民的战略选择分析。

由博弈模型结果来看, 当前制度背景下, 集体经营性建设用地流转过程中, 农民的权益普遍存在着流失的现象。其原因主要表现于以下几点: (1) 农村集体经营性建设用地产权不明。集体经营性建设用地模糊的产权归属使其在流转过程中, 村集体掌握着土地的经营管理权和流转增值收益分配权, 农民个体可参与度极低, 权益受到很大的威胁; (2) 政府保护监督机制不健全。在农村集体经营性建设用地流转过程中, 政府没有出台保护个体农户权益的相关政策制度, 所以在流转增值收益分配过程中, 仅凭农户个人很难为自己争取到切实合理的收益份额; (3) 个体农民的自身素质问题。由于个体农民普遍文化素质不高, 法律知识了解有限, 法律意识淡薄, 所以面对自身的权益受到侵害时, 多数人倾向不参与维权甚至态度冷漠。

三、结论

从以上分析可以看出, 政府直接参与到农村集体经营性建设用地流转增值收益分配中具有其合理性, 但是政府的参与份额不宜过高。政府还可以通过税收的形式间接地参与其中, 起到调节各利益主体相关利益的作用。政府还要尽快出台相关法律制度, 比如明确产权归属、建立监督保护机制、明确收益分配标准等, 合理保障农民的财产权益。

参考文献

[1]刘巧芹等.农村集体建设用地使用权流转及收益分配问题分析——以河北省M村为例[J].农业经济, 2014.3.

[2]郑和园.集体建设用地使用权流转增值收益分配制度研究——基于安徽省相关制度考察[J].淮南师范学院学报, 2014.6.

土地增值收益应更多向农民倾斜 篇9

现行的土地管理制度基本上符合中国国情, 在城镇化、工业化和农业现代化的进程中, 其顺利的发展应该说得益于现代的土地制度, 但却并不能否认土地制度本身的问题。随着城镇化进程不断推进, 土地管理制度面临处理新的人地关系、土地利益分享、土地权益保护等问题。

现行的土地管理制度需要更深层次的改革, 这是一个系统工程, 要以统筹协调、积极稳妥的方式推进。

从城镇化进程中涉及需要改革的制度来看, 土地制度改革需要从四个方面进行:第一, 跟城镇化发展战略和布局相关的土地管理制度改革的问题, 主要体现在城镇化进程中, 用什么样的城镇化战略来进行发展, 以及形成什么样的城镇化布局。第二, 城镇化发展进程中的人地关系问题, 比如说地用多了, 人口城镇化的速度加快, 公共服务体系的加速建设, 土地的集约节约程度就会提升。同时也关系到城市的运行效率, 关系到市场和土地市场的配制方式等问题。第三, 城镇化发展过程中土地利益的分享问题, 土地增值收益怎么更多地向农民倾斜, 共享城镇化带来的繁荣。第四, 如何在城镇化进程过程中, 切实保护各方的土地权益, 如果地权不是稳固的, 得不到切实的保障, 上面的附着物或者房屋等等, 也同样没有保障。