土地增值税清算思考

土地增值税清算思考（精选8篇）

土地增值税清算思考 篇1

土地增值税清算程序与清算方法

一、土地增值税的清算程序

土地增值税的清算程序大体分为六步： 1.清算前的准备工作；

2.清算项目收入总额的计算及《土地增值税清算项目销售收入汇总表》的编制； 3.扣除项目金额的计算及《扣除项目成本费用计算表》的编制； 4.土地增值税应纳税额的计算及《土地增值税纳税申报表》的编制； 5.土地增值税的审计鉴证；6.土地增值税的申请清算。

二、清算前的准备工作

土地增值税的清算，包含的时间范围比较长，清算涵盖的内容比较宽，而且，对清算涉及的原始凭证要求严格，没有凭证不得扣除。这就要求纳税人从清算的依据，到将来提供的清算资料都需要做充分的准备。大体包括：(一）清算范围的界定： 1.明确清算项目及其范围。

2.正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。3.正确划分清算面积和非清算面积（待售面积）。

4.按照当地省级人民政府制定的“普通标准住宅”标准，正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。

5.正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期开发项目为单位进行清算（或以《土地增值税项目登记表》为依据）。6.正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。7.明确清算项目的起止日期。

（二）应当搜集、整理如下资料：

1.取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。2.开发项目工程建设发包合同、工程决算书及其价款结算单、发票等。

3.银行借款合同及借款计息清单。

4.转让房地产项目成本费用账簿、分期开发分摊依据，与成本和费用有关的其他证 明资料。

5.无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的交接凭证。6.与转让房地产收入有关的其他证明资料，为编制《房产销售收入统计表》做准备。7.与转让房地产有关的完税凭证，为编制分税种的《缴纳税款统计表》准备资料。

8.项目竣工决算报表和有关账簿。

9.土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。10.与土地增值税清算有关的其他证明资料。

三、清算项目销售收入的计算

（一）商品房销售合同与销售发票核对，特别要注意合同面积和实测面积。

（二）销售发票与“主营业务收入”明细账、总账的核对。

（三）正确划分预售收入与销售收入，并与《预售收入备查簿》核对，防止影响清算数据的准确性。

（四）将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应当做视同销售房地产处理，编制《开发产品视同销售明细表》。

（五）复核销售退回、折扣销售与销售折让业务相关手续是否符合规定，折扣与折让的计算和会计处理是否正确。

（六）复查“预收账款”、“其他应付款”有无应结未结收入的业务。

（七）分房产类别编制《土地增值税清算项目销售收入汇总表》。

四、扣除项目的计算

（一）扣除项目计算的程序

1.计算扣除项目之前，应复核“开发成本”成本项目的划分是否符合税法的规定，如果有差异，应按照税法要求加以调整。

2.检查扣除项目的记录、归集是否正确，是否取得合法、有效的凭证，会计及税务处理是否正确；如果没有合法凭证应提请公司补齐有关凭证。3.对“开发成本”、“开发产品”总账、明细账进行核对。4.计算清算项目的《开发产品成本明细表》。5.编制清算面积的《扣除项目成本费用计算表》。

（二）成本项目计算要点 1.取得土地使用权支付的金额。

（1）原始凭证审核，取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。

（2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比中有没有关联方或关联项目的费用、有没有期间费用、有没有预提费用。2.土地征用及拆迁费。

（1）审核支付给个人的拆迁补偿款所需的拆迁（回迁）合同和拆迁补偿花名册，并与相关账目核对。

（2）拆迁费有无合法凭证。

（3）动迁还建的开发产品是否做拆迁和销售两项业务进行处理。（4）取得土地使用权后分期开发土地费用的分摊是否合理。取得土地使用权所支付金额的分摊方法是：

纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。①转让土地使用权时土地费用的分摊：

土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让土地使用权面积÷总面积）

②转让房地产时土地费用按建筑面积分摊：

土地使用权扣除项目金额＝取得土地使用权所支付的金额×（转让建筑面积÷建筑总面积）

3.前期工程费。

（1）开支范围是否属于前期工程费，有无乱摊费用情况。（2）费用支出的原始凭证是否符合规定。4.建筑安装工程费。

（1）自营方式：审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，会计处理是否符合规定。

（2）出包方式：审核工程发包合同、工程决算书、发票及账务处理是否符合规定。（3）甲供材料的核算：甲方采购材料是否取得合法有效的凭证，增值税额是否计入材料成本，出入库手续是否完备。5.基础设施费和公共配套设施费的审查与核算。

（1）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否取得合法有效的凭证。基础设施费和公共配套设施费的核算范围是否符合税法的规定，有无把开发企业自用或经营性的开发产品计入公共配套设施费的情况。

（2）如果有多个开发项目，基础设施费和公共配套设施费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

（3）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有其他项目的费用。

（4）审核各项基础设施费和公共配套设施费用是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

（5）审核是否将期间费用记入基础设施费和公共配套设施费用。（6）审核有无预提的基础设施费和公共配套设施费用。

（7）获取项目概预算资料，比较、分析概预算费用与实际费用是否存在明显异常。（8）审核基础设施费和公共配套设施应负担各项开发成本是否已经按规定分摊。（9）各项基础设施费和公共配套设施费的分摊是否符合有关税收规定。分摊方法如下：基础设施费和公共配套设施费用按可售面积分摊：

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额

土地增值税清算思考 篇2

一、土地增值税的含义

土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额, 增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额以后的余额。即根据增值额计算增值率, 确定适用的税率。

二、土地增值税的清算单位和清算条件

根据国税发[2006]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定, 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的, 应分别计算增值额。《通知》同时严格规定了土地增值税的清算条件:

首先, 符合下列情形之一的, 纳税人应进行土地增值税的清算:房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。

其次, 符合下列情形之一的, 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售 (预售) 许可证满3年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省税务机关规定的其它情况等。

三、土地增值税清算项目收入审核

(一) 计税收入的确定

土地增值税清算时, 纳税人转让房地产所取得的收入, 包括货币收入、实物收入和其他收入。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益, 已全额开具商品房销售发票的, 按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的, 以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致, 在清算前已发生补、退房款的, 应在计算土地增值税时予以调整。

(二) 视同销售确认收入审核

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的安置用房等为视同销售行为, 发生所有权转移时应视同销售房地产。

(三) 售后返租销售

存在租金抵房款的售后返租销售情况的, 应分别按销售开发产品与租赁两项经济业务进行税务核算处理, 销售开发产品应按销售合同约定的总房款加减应补应退房款差后的收入作为计税收入, 抵减房款的租金不应抵减计税收入。

(四) 代收费用是否计入收入审核

对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用, 审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时, 审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。如果代收费用未计入房价中, 而是在房价之外单独收取的, 可以不作为转让房地产的收入。

(五) 将开发产品用于自用与出租是否确认清算收入

根据有关规定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时, 如果产权未发生转移, 不征收土地增值税, 在税款清算时不列收入, 不扣除相应的成本和费用。

四、土地增值税清算扣除项目审核

纳税人从转让收入额中减除的扣除项目有:取得土地使用权所支付的金额;开发土地和新建房及配套设施的成本;开发土地和新建房及配套设施的费用;与转让房地产有关的税金;财政部确定的其它扣除项目。

(一) 取得土地使用权支付金额审核

取得土地使用权所支付的金额, 是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。在审核取得土地使用权所支付的金额时, 应关注同一宗土地有多个开发项目, 是否予以分摊, 分摊办法是否合理、合规, 具体金额的计算是否正确;是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形。

(二) 房地产开发成本

1. 土地征用及拆迁补偿费

土地征用及拆迁补偿费, 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。在审核土地征用及拆迁补偿费时, 应获取委托拆迁协议及拆迁补偿协议, 委托拆迁协议约定以拆迁物料抵拆迁款的, 要核实单位是否又单独支付了拆迁款;逐项核实实际支付的拆迁补偿款与拆迁补偿协议、签收花名册或签收协议是否一致, 是否一一对应。

2. 前期工程费

前期工程费, 包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。在审核前期工程费时, 应注意是否真实发生;是否存在虚列情形;是否将房地产开发费用记入前期工程费;多个 (或分期) 项目共同发生的前期工程费, 是否按项目合理分摊。

3. 建筑安装工程费

建筑安装工程费, 是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费, 以自营方式发生的建筑安装工程费。在审核建筑安装工程费时, 应关注发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;房地产开发企业自购建筑材料时, 自购建材费用是否重复计算扣除项目;房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的, 还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

4. 基础设施费

基础设施支出包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。在审核基础设施费时, 应注意是否真实发生, 是否存在虚列情形;是否将房地产开发费用记入基础设施费;多个 (或分期) 项目共同发生的前期工程费, 是否按项目合理分摊。

5. 公共配套设施费

公共配套设施费, 包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。在审核公共配套设施费时, 应重点关注:房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施建成后, 在以下情况下其成本、费用可以扣除: (1) 产权属于全体业主所有的; (2) 无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的; (3) 有偿转让的。

6. 开发间接费

开发间接费用, 是指直接组织、管理开发项目发生的费用, 包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。在审核开发间接费时, 应关注是否存在将企业行政管理部门直接为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形;开发间接费用是否真实发生, 有无预提开发间接费用的情况, 取得的凭证是否合法有效。

(三) 房地产开发费用

房地产开发费用 (开发土地和新建房及配套设施的费用) 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明的, 允许据实扣除, 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用, 按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%计算扣除。对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的, 利息不能单独扣除, 房地产开发费用采用按率扣除的方法, 以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%进行计算扣除。

(四) 与转让房地产有关的税金

在审核与转让房地产有关的税金时, 应根据明细账, 逐一翻看记账凭证和缴税发票, 以单位实际缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加作为该项扣除的依据, 应交而未交的与转让房地产有关的税金不予扣除。

(五) 国家规定的加计扣除项目

此项政策仅是房地产开发企业的政策, 非房地产开发企业转让房地产不能加计扣除。加计扣除是按本次已售房地产开发成本与取得土地使用权支付的价款的合计加计20%扣除。在计算国家规定的加计扣除项目金额时, 计入房价的代收费用不能作为房地产开发费按率扣除的计算基数。

五、对清算后再转让房地产的处理的规定

土地增值税清算思考 篇3

一、房地产开发企业土地增值税清算中存在的问题

1.销售不动产营业税及土地增值税入库税款的认定存在问题

税收工作中经常发现，房地产开发企业的财务人员对于“收入”的性质理解错误，由此导致营业税税目的填报错误，进而对清算中销售不动产营业税允许扣除的税金认定带来困难。例如，有些财务人员将出租的车位、储藏间等应填报为“租赁业”税目的租金收入都误填报成“销售建筑物及构筑物”税目，导致季度营业税与土地增值税入库数据比例异常。经过核实，虽然两类收入的性质不同，但是税率相同，因此企业并不需要补缴税款，管理员只能要求其在后续申报时注意区分收入类型，避免报错税目。由于房地产开发项目一般都会持续3-5年的时间，财务人员频繁更换，因此这类问题在整个项目销售过程中仍会多次出现。管理员无法对发现的错误在系统中进行修改，企业就很可能将其他收入缴纳的营业税混入项目销售不动产营业税中，从而加大了抵扣税金的成分。

现行土地增值税季度预缴方式都是采取上门申报的形式，即企业财务人员填写好《土地增值税季度预缴申报表》，由管理员录机并打印电子缴款书后，财务人员再到银行缴款。当一个企业同时开发多个项目时，管理员就要将每个项目的《土地增值税预缴申报表》中的收入及预缴土地增值税税款分项录入“财产与行为税税源监控管理平台”中，但是打印电子缴款书时，确要将多个项目的土地增值税税款数加和，录入核心征管系统，打印成一张电子缴款书。这就形成了申报数据与入库数据分别记录在两套系统中的情况，而两套系统之间却没有相互联系，从而导致在清算时无法分项目查询入库数据。

2.开发项目装修合同和发票凭据的有效性难以确认

随着房地产市场的不断发展，精装修项目已经取代毛坯房成为销售的主体，而很多精装修项目都在2008年竣工后开始进入清算程序。依据相关文件的规定，土地增值税清算项目的四项成本应按实际发生额据实扣除，对于2008年以后竣工的开发项目暂按2008年标准核定。管理员在实际审核的过程中发现，很多2008年以后竣工的精装修项目核定的单位成本已超过了文件规定的标准，对此管理员只能要求开发企业提供精装修的合同及发票，按照实际发生额据实扣除。目前房地产企业在工程发包过程中，往往都签订了建筑安装工程合同，企业也按照合同约定的价款计入成本，而最终的决算价与合同价可能产生较大的差异，这就需要管理员对合同价、决算价、工程款发票进行比对，因开发项目中精装修的名目繁多、种类复杂，涉及各类的分转包合同及材料发票等，又需要对房地产企业的所有合同和发票的真实性、合法性逐项逐笔的审核，占用大量的时间和精力。

3.房地产开发项目清算工作复杂

(1)需要复合型清算审核人才

房地产项目开发周期较长，很多项目采取分期开发或滚动开发的形式，所涉及的经济业务事项比较复杂，在计算土地增值税过程中，对项目的成本和费用扣除时不易分清负担的项目对象，企业很容易通过混淆项目，以达到重复扣除费用和多扣除费用的目的。在清算审核工作中需要有掌握房地产开发建设专业知识及财务成本核算知识的复合型人才，但目前基层税务所缺乏这样的人才。

(2)税务核查处于征管工作的被动地位

经调研，基层税务所的管理员管理的企业多，管理的幅度大，很难做到实时了解开发项目的建设进度等信息。管理员与开发企业财务人员掌握的信息不对等、对项目进展情况掌握不全面，也是导致征管工作处于被动地位的原因。

二、加强土地增值税清算管理工作的建议

1.完善项目信息的电子化查询功能

(1)在申报房地产开发企业营业税时，建议在企业客户端增加“项目名称”及“项目编号”的录入内容，便于明确各个项目的销售不动产收入，避免清算时不同项目收入混淆、重复扣税的情况发生。

(2)在企业财务人员上门申报土地增值税季度预缴税款的环节，建议通过核心征管系统录入土地增值税税款时，增加“项目名称”与“项目编号”内容，确保每个项目的预缴土增税税款数额都能在系统中明确查询。

(3)建议将“财产与行为税税源监控管理平台”与核心征管系统中的入库数据进行信息共享，建立房地产项目信息的共享机制。在土地增值税台账系统中加入营业税、契税等相关税种的管理，通过其他税种实时监控土地增值税的入库情况。

2.明确四项成本扣除标准

随着房地产市场的不断发展，新型建材及复合工艺不断涌现，对于土地增值税四项成本的扣除标准也需要进一步的明确和细化。应根据高、中、低档住宅及商业建筑的不同特點，逐年公布细化后的四项成本扣除标准，对特殊项目可以特别对待，出台扣除核算的补充标准，从而提高清算审核的可操作性。

3.对资料不全的清算项目制定合理的核定征收率

土地增值税清算鉴证报告(范本) 篇4

业务约定书备案号：

事务所鉴证报告号：

__________：

我们接受委托，于××年×月×日至××年×月×日，对贵单位_____项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。

贵单位的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保贵单位填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。

我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对贵单位__________项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。

在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对贵单位提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。我们

相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。现将鉴证结果报告如下：

经对贵单位_____项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报,在所有重大方面真实、准确、完整地反映了贵单位______项目土地增值税清算申报情况。部分数据摘录如下：

1.收入总额：元；

2.扣除项目金额：元；

3.增值额：元；

其中普通住宅增值额：元；

其他项目增值额：元。

4.增值率（增值额与扣除金额之比）：

普通住宅增值率：%

其他项目增值率：%。

5.适用税率：

普通住宅适用税率：%；

其他项目适用税率：%。

6.应缴土地增值税税额：元；

7.已缴土地增值税税额：元；

8.应补土地增值税税额：元。

清算事项的具体情况详见附送资料。

本报告仅供贵单位__________项目向主管税务机关办理土地增值税清算申报时使用，不作其他用途。因使用不当造成的后果，与执行本鉴证业务的税务师事务所及注册税务师无关。

注册税务师：（签名、盖章）

项目负责人：（签名、盖章）

所长：（签名、盖章）

税务师事务所（盖章）

电话：××

地址：××

日期：××年××月××日

附送资料:

1.土地增值税清算鉴证报告说明

2.土地增值税清算申报表及其附表

土地增值税清算建议(李树凯) 篇5

为作好土地增值税清算工作，我们总结经验，建立了土地增值税清算模型，将清算项目扣除成本按其性质和功能分为共有成本和专有成本，成本分摊采用按体积分摊法，模型的建立既真实反映了纳税人开发项目增值收益的真实性，同时也有效弥合了税企间在清算项目上的分歧，使我县土地增值税清算工作得以顺利开展，取得了较好的效果。在同时为有效加强土地增值税的核定征收管理，我们与企业所得税汇算清缴工作相结合，对所有纳税人的土地增值税征收方式进行了全面鉴定，有效杜绝了纳税人利用土地增值税征收方式的变化规避税款的行为。

通过以上工作，我们逐步完善了土地增值税清算规程，并得到了一些启发，愿共同思考和分享。

一、清算采取的步骤

一是认定清算条件，二是确认产权转让收入，三是分摊土地购置成本，四是分摊房地产开发成本，五是计算应纳土地增值税，六是实施后续管理。在以上六步骤中确认产权产权转让收入和分摊房地产开发成本是正确、合理进行土地增值税清算工作的关键。

（一）、清算条件的认定

在清算条件的认定上，国税发[2006]187号文件对清算条件有明确的规定，操作性较强，我们严格按文件规定的条件进行摸底排查确定了可以进行清算的18个项目。

（二）、确认产权转让收入是土地增值税收入确认的难点，主要表现在两个方面，一是如何确认收入的发生，即在什么时点上确认房地产交易的发生，确认房屋产权发生转移、土地使用权权属发生变更，二是如何认定收入的准确性和完整性。

土地增值税的清算前提是不动产或土地使用权发生转移，权属发生变更，因此其收入的确认与营业税、企业所得税收入的确认不尽相同，土地增值税强调的是房屋产权转移，土地使用权权属发生变更，因此，我们不能照搬营业税和企业所得税收入确认的方法，否则将可能发生错误。

1、如何确认产权转移，权属发生变更成为清算工作在实际操作中非常重要的一个环节，但是产权转移，权属发生变更成很难用具体的指标、感性的标识来确认。那么在实际工作中如何进行收入的确认呢？

应当说在正常情况下房屋产权发生转移、权属发生变更的法定认定依据是房地产管理部门和土地管理部门的确权凭证，即《房屋产权证》和《土地使用证》，因此在纳税人正常的开发、销售过程中，向购房（地）人开具发票，办理《房屋产权证》，将房屋交付购房人是一个必然的过程。因此我们对于这种情况，在确认收入时所采取的办法是充分运用我县房地产税收一体化规范运做过程中所体现出来的相互监督、相互牵制、相互协调作用进行确认，即纳税人在向房管部门申请办理《房屋产权证》时，必须出具税务部门开具的《销售不动产专用发票》，否则不能办理《房屋产权证》，因此我们在进行土地增值税的收入确认时，就以《销售不动产专用发票》为凭据确认其房屋产权发生转移，确认房屋交易发生，确认收入实现。在我们已经清算的几个项目中都是采取了这种办法，因此从这个角度来看，严谨、规范的房地产税收一体化办法是我们规范房地产市场税收管理的非常重要的手段。

但是，在实际工作中纳税人往往会拖延办理房屋产权证，有的甚至不办理房屋产权证，在这种情况下，我们如何进行房屋产权的确认呢？我们认为可以以下条件来判断确认：

（1）、购房人与开发商或建设单位已签定购房协议（合同），或虽未签协议，但开发商或建设单位已向购房人实际取得购房款或购房定金，同时开发商或建设单位向购房人交付所购房屋全部钥匙的，应确认销售成立。

（2）、购房人已缴清或没有缴清购房款，没有办理房屋产权证，但购房人已经入住或开始正常经营活动、或已经开始了实质性的装修活动，且已接受物业公司日常服务管理，则证明购房人取得了所购房屋占有、使用、收益和处分的权利，应确认销售成立。

对不及时办理房屋产权证确定总体原则应以购房人是否对房屋取得占有、使用、收益和处分的权利为衡量标准，在实际工作中需要根据不同情况具体分析认定。

2、在对收入准确性和完整性的审核上也是收入确认的主要环节，我们主要以实施三个比对来审核。

一是将房产管理部门审核确认的合同价款金额与《销售不动产专用发票》所载金额进行比对。一般来说房产管理部门审核确认的合同金额的可信度较高，且该金额的确认需由购销双方及房产管理部门三方签字认可，同时对于商业铺面来讲，如果售房人与其他两方蓄意压低价格，一方面我们可依据掌握的资料对价格进行修正，另一方面购房人在未来对该铺面的转让过程中将承担上次交易因压价而未交纳的营业税，因为购房人在未来转让该铺面时应以购销差价征收营业税，从而迫使购房人在压低价格上的让步局限在一定范围之内。

二是将房产销售单价与同期、同路段、同规格的房屋售价进行比对。对收入价格明显过低的，我们参照同期、同路段、同规格的价格进行调整核定。明显过低的标准我们按财务会计核算中的一般销售折扣比例，即同类房屋售价的5%掌握确定。

三是将房屋销售收入与房屋销售实体进行比对。即比对纳税人房屋销售明细表各数据之间的逻辑关系，使房屋销售收入与所售房屋形成一一对应关系，防止纳税人在清算项目与非清算项目收入之间，普通住宅与非普通住宅的收入之间，征税项目与免税项目之间转移增值额，从而少缴税款。在具体操作中，我们要求纳税人必须提供《房屋销售情况明细表》，其内容包括门牌号、购房人、建筑面积、合同金额、实际付款金额、发票号码、房产证号码等。比如我们在对陇西金宝宏峰置业有限公司一期铺面销售收入的核查中，就发现纳税人将一间实际已销售的铺面销售收入没有记载在铺面销售收入中而是分解到了住宅销售收入中，我们通过对《房屋销售情况明细表》、《房产测量报告》等资料的核对及对房屋实际使用状况的查看和对房屋使用人的询问，确认该企业对一间70㎡的铺面已销售但在铺面销售收入中没有记载，再经过询问和调查核对，发现企业将该铺面的销售收入记在了普通住宅的预售收入中。

（三）、土地购置成本的确认及分摊。

土地购置成本的确认我们主要以纳税人提供的《土地使用证》、《土地使用权出让合同》、《土地出让金收据》为依据进行确认，然后依据企业建设工程规划许可证、工程规划开发中标合同、预算合同、工程决算书等在开发项目与未开发项目之间、不同用途项目之间、已售与未售面积之间进行合理分配。

（四）、房地产开发成本的确认和分摊

房地产开发成本的确认和分摊是土地增值税清算的核心问题，合理确认和分摊开发成本正确计算税款的前提，是纳税人对清算结果认可的关键。

我们在具体清算中将房地产开发成本按清算项目计算口径需求的不同进行了拆分，一是将开发成本是否对单项开发项目具有专属性分成了共有成本和专有成本，二是将开发成本按是否具有可确定性分成了建筑安装成本和其他成本。

1、将开发成本分为共有成本和专有成本是不同用途开发项目在计算土地增值税时的内在要求，这一方法充分体现了开发商高投入、高风险、高收益的营运理念，也体现了会计核算的收入与费用配比的原则，还体现了税收扣除项目分配的合理性和公平性，同时也对纳税人在同一项目中开发普通住宅的低收益率与开发商业铺面的高收益率进行了恰当的平衡。

具体操作举例如下：

A公司一期总建筑面积为36603.97㎡，住宅部分为33784.6㎡，铺面为2819.37㎡（其中1#楼铺面1372.04㎡，已销售1080.58㎡，7、8#楼铺面未销售）一期房地产开发账面成本为37090991.29元，铺面销售以销售发票为依据，收入为5735100元。

经清算组核查，在公司建筑安装成本中有两笔铺面装修款，分别为用于1#楼和7、8#楼铺面的装修工程款分别为2442547.36元、2400000元，合计4842547.36元，其中1#楼中的2442547.36元中已开具发票的为1831910.52元，表明该装修已实际发生，且已结算。

7、8#楼的2400000元没有发票，仅有工程决算书。因为装修款系开发商为提供铺面使用性能、铺面售价而做的必要支出（如大理石外墙面、钢化玻璃地弹门、大理石台阶、屋内吊顶、地板、墙面等），具有铺面的专属性，因此应将该部分支出归属于1#楼的专有成本，不再在其他项目之间分摊。同时为合法合理扣除开发成本，对没有开具发票的不再计入售楼成本，将1#楼铺面已开具发票的部分1831910.52元确认为1#楼铺面专有成本来计算。

根据上述，共有成本分摊率应为：（开发总成本－有关专有成本）÷建筑面积=（37090991.29－4842547.36）÷36603.97=881.01元/㎡

1#楼铺面的成本=专有成本＋1#楼铺面面积×共有成本分摊率=1831910.52＋1372.04×881.01=3040691.48，然后再将1#楼铺面的成本总成本在已售与未售面积之间分摊，从而最后确定了可扣除的开发成本金额。

在实际操作中，对一楼铺面专有成本视具体情况分析甄别，没有统一的标准，但总体原则是，该专有成本必须相对于一楼铺面的销售和使用具有专属性，即专有成本的支出与提高一楼铺面的使用性能和服务功能密切相关，与纳税人开发铺面、提高铺面售价的动机和意图密切相关，否则，将应将其视为共有成本在不同用途项目之间分摊。在具体应用时还应与纳税人在专有成本的合理性方面进行讨论和磋商，以提高清算结果的可执行性。

2、将开发成本按是否具有可确定性划分为建筑安装成本和其他成本是我们对部分帐务不健全，但建筑安装成本可确定的纳税人专门研究制定的房地产开发扣除项目核定办法。

通常来讲，无论纳税人是采取出包方式开发还是采取自营方式开发，其建筑安装成本是可确定的，比如我县有一部分房地产开发纳税人都拥有自己的建筑施工队，在进行房地产开发销售时纳税人可能会尽量压低建筑成本，以减少建筑施工环节的建筑业营业税，但在计算土地增值税时无帐可查，因此便尽可能多的提高企业的其他开发成本，编造工程前期费、基础设施费、开发间接费等。因此为了既避免纳税人开发成本的无端扩大，又确保这部分纳税人的税负过高，我们对已清算结束的项目的建筑安装成本与其他成本进行分析验证得出了结论，即纳税人的建筑安装成本与其他成本之间存在内在的正比例增长关系，因此我们利用建筑安装成本与其他成本的关系求出一个加权比例系数，用这个系数来确定帐务不健全企业除土地购置成本和建筑安装成本以外的其他成本。

根据对B房地产开发有限公司和A公司两项指标的加权平均计算得出其他成本与建筑成本之间的比例为58.7%，为减少这个比例存在的误差所带来的纳税人可能存在的异议，我们确定在应用时，对此比例分情况使用，即开发住宅小区的纳税人，且小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以上的，用75%（利用陇西金宝宏峰置业有限公司清算结果计算而出）的比例系数计算其他成本，没有开发住宅小区的纳税人，或开发小区普通住宅建筑面积占非普通住宅（一般指商业铺面）比例在50%以下的，用60%的比例系数计算其他成本。

举例说明：B房地产开发有限公司是2004年和2006年分别开发了北城路商住楼1#楼、2#楼和北城路商住综合楼，该企业帐务不健全，与其签定建筑安装合同的陇西县建筑安装总公司第一工程公司与该公司具有关联关系，其在承建两个项目期间的建筑业营业税由我局根据当时造价核定为680元/㎡。在对众发房地产开发有限公司公司进行土地增值税清算时，纳税人只能提供土地购置成本和已缴建筑业营业税税票，无法提供其他开发成本的有效凭据（如开发企业前期费、间接费、设施费等的凭据），因此我们在核实其土地购置成本的基础上，以承建单位提供的建筑业已缴营业税倒推开发公司建筑成本，然后以倒推出的成本乘以我们测算的成本估算系数60%（该企业没有进行小区开发，故使用60%的比例）得出开发企业的单位面积开发成本为680＋680×60%=1088（开发成本=确定的建筑成本＋建筑成本×适用的成本估算系数），然后再按层高比例确定一楼铺面开发成本。

3、除了将开发成本根据实际情况进行拆分外，在实际工作中，由于开发商为了提高一楼铺面的使用价值，获取高额销售回报，往往将一楼铺面的面积扩大，层高加高，而面积的扩大和层高的加高必然导致一楼成本的升高，如何在总的开发成本中将扩大的面积和增加的层高体现中体现开发成本，就为合理分摊成本提出了难题，通过不断摸索，我们总结归纳了一种既能在合理意义上分摊，又在具体操作易于计算的分摊办法。

起初我们采用了酒泉地税局的办法，但是发现这个办法存在重复扣除成本的问题，这个办法我们没有实际使用。后来我们综合采用了将总成本的各一半分别在面积和层高之间分摊的办法，而且进行了实际操作，但是这个办法仍然不太科学，尤其在一楼铺面面积与总面积的比例同一楼铺面的层高与总层高比例差距较大的情况下，其差异就越大，因此其分摊办法的合理性存在问题。为此我们在深入研究和探讨的基础上总结了以下公式：

某层商品房开发成本=整楼开发成本÷∑（每层商品房面积×层高）×（某层商品房面积×层高）其中面积×层高实际为商品房体积，其经济意义为将整楼成本按整楼体积进行分摊，分摊率为单位体积空间所耗费的开发成本，一楼铺面成本为一楼体积所占整楼体积的比例所对应部分的成本。这个公式有效解决了楼层之间不规则所带来的成本分摊难题。

假如，某企业开发一栋五层商品住宅楼，其总面积为10000㎡，其中一楼面积为4000㎡，其他各层均为1500㎡；总层高为16m,其中一楼铺面为４m，其他各层均为３m，总成本为1400万元，其中专属于一楼铺面的成本（包括檐棚、台阶、地弹门、地板、地暖、高档毛玻璃吊顶、大理石墙面等）为200万元。我们计算一楼铺面的开发成本如下：

一楼成本=专有成本＋一楼分摊的共有成本

其中：一楼分摊的共有成本=整楼开发成本（剔除了一楼专有成本）÷∑（每层商品房面积×层高）×（一楼面积×层高），则

一楼成本=200＋（1400－200）÷（4×1500×3＋4000×4）×4000×4=200＋564.71=764.71万元

（五）、计算土地增值税

在土地增值税的计算环节，没有什么特殊需要解决的问题，只要按税法规定的计算办法逐一归集扣除项目、合理计算开发费用、计算加计扣除费用、增值额后依据适用的税率计算应纳税就行了。需要注意的是如果企业会计核算时已将贷款利息计算在开发成本中后，即已对利息资本化后，我们依据费用按实际发生扣除的原则，不能再以实际发生数或按比例扣除，否则就重复扣除了；同时如果纳税人并没有发生与清算项目相关的金融机构贷款，则不应在开发费用中计算扣除利息支出。

（六）、有效实施后续管理

因为根据清算条件，我们对纳税人销售面积达到85%或预售许可证满三年的就要进行清算，因此我们清算的往往是纳税人销售的部分商品房，自然还有部分因为没有销售还不能计算。为了减少清算次数，避免无休止的清算同一项目，我们在土地增值税清算的后续管理上采用了对未售房屋登记造册，按清算税负率实施后期计算的办法，即按已清算商品房所应交纳的税款与已清算项目确认的收入之间求出的税负率，对未销售的部分商品房待以后销售时以该税负率为标准计算应交纳的土地增值税。比如我们计算出的金宝宏峰置业有限公司一期一楼铺面的税负率为=557859.86÷5735100×100%= 9.73%，我们在下发《清算结论书》时，书面告知纳税人，其未售部分未来销售时按此比例计算应纳税款。

虽然以税负率计算可能会因房价上涨而有失公平，但我们也应考虑纳税人因房屋闲置而导致的资金闲置的利息支出，所以按物价同比口径比较，这税负率是比较公平的。同时避免了税务机关对同一清算项目无休止的清算，也节省了税务机关的征税成本和纳税人的税收成本。

二、清算工作取得的成效和得到的几点启发

我们通过不断的宣传政策、研究计算办法和全力以赴地实施，使我县土地增值税清算工作取得了一定的实效。

1、建立了从政策研究到政策宣传，从自行申报到实施清算，再到后续管理的规范机制。

建立完整科学的机制是规范工作的前提。我们在进行清算工作的过程中，在研究相关政策的基础上，建立了有效的清算机制，通过各种形式的政策宣传来提高纳税人的依法纳税意识，纳税意识的提高必然会促进自行申报的效率，也必然会减少清算工作的阻力，为最后实施后续管理奠定基础。

2、清算工作有力促进了房地产税收和建筑业税收的的规范化管理

清算工作不是单打一的一项工作，因为房地产税收涵盖了地方税收的大部分税种，同时与建筑业税收有着水涨船高的密切关系，因此我们在清算工作中本着规范管理与清算工作相结合的原则，建筑市场和房地产市场相兼顾的原则组织了工作，通过土地增值税的清算将规范其他税种的管理有效结合到了一起，根据1-7月份的入库数据分析，我县建筑业、房地产开发业各项税收均比去年同期有了较大幅度增长，其中在建筑业和房地产业营业税、所得税和印花税增幅明显，从而使房地产税收和建筑业税收的管理得到了有效提升。

3、我县房地产一体化办法有力支持了清算工作的实施，清算工作进一步巩固了税收一体化工作机制。

在进行土地增值税清算的过程中我们充分依托房地产税收一体化机制，在获取清算清算信息、甄别收入、核实面积等方面我们依据房管部门和土地部门提供的大量数据对清算工作中搜集到的可疑数据进行了核对，保证了清算数据的真实性和准确性。同时我们将清算数据及时向房管部门进行反馈，使房管部门对商品房信息得到了更为准确全面的掌握；用清算数据修正我局项目管理数据信息，使项目管理数据更符合实际信息，为作好下一步工作打下基础，从而有力促进了一体化工作机制的完善。

通过清算工作还为搞好其他税收工作得到了几点的启发

1、清算工作乃至税收工作的前提是作好政策宣传，让纳税人理解税收政策，了解和掌握政策是作好清算工作的前提。

早在2006年，在省局下发《土地增值税清算办法和预征办法》后，我局就做了大量卓有成效的工作，即将相关文件及政策结合纳税人实际情况直接入户讲解宣传，使纳税人对土地增值税有了比较全面和感性的认识，为土地增值税的预征及清算打下了坚实的基础，扫清了障碍，消除了纳税人的疑虑。2007年和2008年我们专门召集房地产开发纳税人有针对性举办了土地增值税的培训讲座。正就是我们不断的宣传、讲解，为我们今天清算工作地顺畅开展提供了的比较宽松的环境，也为我们干好其他各项工作提供了较好的思路。

2、研究政策、结合实际制定操作性强的清算方法是搞好土地增值税清算工作的关键

土地增值税清算的操作实施是整个税收征管工作的难点，其难就难在成本分摊的合理性没有明确的政策规定和可实施的操作规程，因此就需要我们不断的摸索和研究，使清算结果不但要符合政策的立法主旨而且要得到纳税人的认可，保证不同纳税人税负的相对公平。因此我们从政策研究入手，结合千差万别的不同开发模式来解决清算工作中出现的难题，总结出了共有成本和专有成本的分割思路，建筑成本和其他成本的比例核定方法，不规则建筑物按面积和层高的成本分摊方法等。这些方法的应用和实施是我们基于既要充分考虑房地产开发商利润回报程度，又考虑各个开发商税负公平的基础上结合陇西县以项目建设拉动经济发展的大局的条件下而产生的，正因为综合考虑了这些因素，所以这些方法的应用不仅符合税法的基本要义，而且得到了纳税人的认可，从而使清算工作得以平稳、顺利、有效实施和开展。

纳税人土地增值税清算学习资料 篇6

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条关于纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补的规定及国家税务总局关于开展土地增值税清算的工作部署，全区土地增值税清算工作从2008年3月21日起拉开序幕，为确保纳税人准确把握清算有关税收政策，提高清算申报的准确性，现对有关清算政策公布如下：

第一章 土地增值税清算的基本内容

一、土地增值税清算的范围

凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目。

二、土地增值税清算的条件

（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件

符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：

1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

2、整体转让未竣工的房地产开发项目。

3、直接转让土地使用权的项目。

（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件 符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。

3、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

4、主管地方税务机关认为有必要进行清算的项目。

三、土地增值税清算流程

（一）清算申请提出：凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；

凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应出具《税务事项告知书》并送达纳税人，由纳税人按照要求自行开展清算工作。

（二）受理审核。纳税人向税务机关提交清算项目资料，主管税务机关受理纳税人提交的清算项目资料，并对提交的资料进行审核后转交稽查部门。

（三）专项检查。稽查部门根据主管局转来的清算材料，安排专项检查工作。

（四）补退税款。专项检查工作结束，依法定程序补退税款。

四、纳税人申请清算时限

（一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。

根据《广西壮族自治区地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理的通告》，符合清算条件至今尚未按规定进行土地增值税清算的房地产开发企业，须在2008年5月20日前自行进行清算并到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续，逾期不办理的，主管地方税务机关将按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。

（二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应向纳税人发送《税务事项通知书》，纳税人在接到《税务事项通知书》之日起30日内，到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，办理清算税款手续。

第二章 土地增值税清算的受理

一、纳税人办理土地增值税清算应提供的资料

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的,应提供借款合同及支付证明；

（六）清算项目的《工程竣工验收备案表》；

（七）清算项目的《商品房现房销售许可证》或《商品房现房备案证明》；

（八）《土地增值税清算申请表》；

（九）《清算项目销售收入汇总表》、《清算项目销售收入明细表》；

（十）《扣除项目成本费用分摊计算表》；

（十一）《入库税款统计表》；

（十二）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

二、清算受理时对不同情况的处理

主管地方税务机关在收取纳税人提交的清算项目申请材料和《鉴证报告》时，会认真核对纳税人提供的资料，纳税人鉴证报告的，税务机关严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关予以受理，并在《土地增值税清算申请表》上签署受理意见。

对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚等问题时，退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料，并向纳税人开具《土地增值税清算补充（正）材料通知书》交纳税人，限15日内重新报送，待清算资料补充完整后，重新办理税款清算手续。

第三章 土地增值税清算相关税收政策

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率。

一、房地产转让收入

（一）房地产转让收入的内容

房地产转让收入，是指销售商品房所取得的全部价款及有关的经济收益。具体包括货币收入、实物收入、其他收入以及视同销售房地产所取得的收入。

货币收入，是指纳税人销售商品房而取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。实物收入，一般是指纳税人销售商品房而取得的各种实物形态的收入。如钢材、水泥等建材，房屋、土地等不动产等。

其他收入，是指纳税人销售商品房而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利。如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。

对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权属转移时应视同销售房地产。

（二）房地产转让收入金额的确定

1、对房地产开发企业销售商品房取得的收入，应按照商品房购销合同所记载的金额结合面积补差金额确定。

2、对于实物收入、其他收入，一般要通过对这些形态的财产进行评估（通常采用市场交易法）确认其价值。

3、对于房地产开发企业将开发的商品房用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售业务，其收入按下列方法和顺序确认：

（1）按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

4、纳税人转让房地产无法提供收入资料或提供收入资料不实造成成交价格明显偏低的，由主管地方税务机关按照上述第三点的方法和顺序确认。

二、扣除项目金额

对房地产开发竣工项目清算土地增值税的扣除项目金额的确定，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除；对于各项预提（或应付）费用不得包括在扣除项目金额中。

（一）取得土地使用权所支付的金额

1、取得土地使用权所支付金额的构成

包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

纳税人为取得土地使用权所支付的地价款具体为：(1)按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以协议、招标、拍卖等出让方式取得土地使用权的，地价款为纳税人所支付的土地出让金。

(2)以行政划拨方式取得土地使用权的，地价款为按照国家有关规定补交的土地出让金。

(3)以转让方式取得土地使用权的，地价款为向原土地使用权人实际支付的地价款。

纳税人按国家统一规定缴纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。

2、取得土地使用权所支付金额的确认

对取得土地使用权时支付的地价款，必须提供已支付的地价款的合法有效凭证凭证，凡不能提供已支付的地价款的合法有效凭证的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

3、成片受让土地使用权后、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 对于纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里所说的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积，在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值税的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，应按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊。可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

（二）房地产开发成本

房地产开发成本是对开发土地和新建房及配套设施的成本的简称,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用，这些成本允许按实际发生额扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

1、土地征用及拆迁补偿费

是指在房地产开发过程中发生的征用土地的征地用费、拆迁地上地下建筑物和附着物的拆迁费用、解决拆迁户住房和安置被拆迁者工作的及补偿费用等支出。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出（即扣除拆迁旧建筑物等回收的残值）、安置动迁用房支出等。

2、前期工程费

是指在房地产开发项目建造前所发生的一些费用。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（通水、通电、通道路、平整地面）或“七通一平”（通自来水或称通上下水、通路、通电、通邮、通排水或称通下水、通煤气、通热力、平整地面）等支出。

3、建筑安装工程费

是指房地产开发项目在建造过程中发生的各种建筑工程费用和安装工程费用。包括：纳税人将房地产开发项目出包给建筑施工单位所支付给承包方的建筑安装工程费用；纳税人自己建房所发生的列入开发项目工程施工图预算内的各项建筑安装工程费用。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

4、基础设施费

是指房地产开发项目周围所需的各项基础设施建设所发生的支出。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

5、公共配套设施费

公共配套设施费的扣除范围确认，是指房地产开发中必须建造、但不能有偿转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出。非营利性的社会公共事业设施主要是指：物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、自行车棚、公共厕所等。由于各开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

6、开发间接费用

是指纳税人内部独立核算单位直接组织、管理开发项目发生的各项间接费用。包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用

开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出凡能够按清算项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5％计算扣除。

金融机构，是指各类银行、保险公司及经中国人民银行批准从事金融业务的非银行金融机构。包括国家专业银行、区域性银行、股份制银行、外资银行、中外合资银行、以及其他综合性银行；包括全国性保险企业、区域性保险企业，股份保险企业、中外合资保险企业，以及其他专业性保险企业；还包括城市信用社、农村信用社、各类财务公司以及其他从事信托投资、租赁等业务的专业和综合性非银行金融机构。金融机构的利息支出的扣除按照国家银行公布的不同类别不同时期的利率，以金融机构利息结算单为扣除依据。

对财务费用中的利息支出凡不能按清算项目计算分摊或提供金融机构利息证明的，利息不能单独扣除，房地产开发费用采用按率扣除的方法，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10％进行计算扣除。

（四）与转让房地产有关的税金

这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。因此，房地产开发企业缴纳的印花税，不允许再单列扣除。

（五）加计扣除

1、从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。

2、对取得土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋建造即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时，可再加计扣除开发成本的20％。

三、土地增值税的计算

土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额=增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的 土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的 土地增值税税额=增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额=增值额×60％－扣除项目金额×35％

注意：

1、上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

2、公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。

四、土地增值税的税收优惠

(—)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％(含)的，免征土地增值税，但增值额超过扣除项目金额20％的，应对其全部增值额征税。我区先后出台了三次普通住宅标准：

1、《自治区人民政府办公厅关于我区开征土地增值税有关具体问题的通知》（桂政发［1995］98号）规定：凡同时具备下列条件的可作为普通住宅：（1）每户建筑面积在90平方米以下；（2）水泥地面或釉面砖地面；（3）内墙抹灰刷白或刮双飞粉；（4）铁制或木制门窗。执行时间为1994年1月1日起。

2、《自治区人民政府办公厅关于个人买卖普通住宅和销售空置商品住房税收减免有关政策的通知》（桂政办发［2000］47号）规定：凡是在报建项目时，经有关部门审批对其建设类别未确定为高级公寓、别墅、度假村的住房为普通住宅。执行时间为2000年5月1日起。

3、自治区地方税务、自治区财政厅、自治区建设厅转发《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发［2005］89号）（桂地税发[2005]122号）规定：南宁市享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上；（2）单套建筑面积在144平方米以下；（3）实际成交价格低于同级别住房平均交易价格的1.44倍以下。执行时间为2005年6月1日起。

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

1、因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权，免征土地增值税。

2、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税。

这里的因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

(三)对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。(财税字[1995]048号)

（四）对以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条）

2006年5月，上述政策出现调整，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干政策问题的通知》（财税字〔2006〕21）第五点关于以房地产进行投资或联营的征免税问题规定：对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。此规定自2006年3月2日起执行。

（五）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、土地增值税清算涉及的几个具体问题

（一）关于如何确定土地增值税清算单位的问题。，根据细则第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。而纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，必须以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位，对于分期开发的项目，以分期项目为单位。

（二）一栋商住楼或一栋住宅楼里既有普通住宅，又有非普通住宅的，如何计算土地增值税的问题。土地增值税的清算单位按上述第一点确定，一个清算单位内既有普通住宅，又有非普通住宅的，是否分别计算增值额，纳税人有权自行确定。

纳税人选择分别计算增值额的，应将清算单位中不同类型房屋分普通住宅和非普通住宅及其他用房两类分别填报《土地增值税清算清算申报表》，计算方式一经选定，不再更改。

纳税人选择分别计算增值额的，以不同类型住房的可售面积占清算单位的总可售面积的比例分摊计算扣除项目。

（三）关于杂物房出售收入是否并入普通住宅收入问题

杂物房与房屋同时销售的，按房屋的性质确定；单独销售的，不能比照普通住宅进行税收处理。

（四）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（五）关于开发项目未完成销售即进行土地增值税清算的问题

1、对已竣工验收的房地产项目,凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上的,税务机关可以要求纳税人按照转让房地产的收入与扣除项目金额配比的原则,对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

2、在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

3、对房地产项目销售尚未结束前已清算，其后继续发生收支并取得合法有效凭证成本和费用的，可在项目销售结束之后据实进行重新调整。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

第四章 法律责任

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条 纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条 纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。

纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。

《中华人民共和国税收征收管理法》第六十五条 纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

附：土地增值税清算应报送的资料

纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：

（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表；

（二）国有土地使用权证书；

（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；

（四）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；

（五）能够按清算项目支付贷款利息的,应提供借款合同及支付证明；

（六）清算项目的《工程竣工验收备案表》；

（七）清算项目的《商品房现房销售许可证》或《商品房现房备案证明》；

（八）《土地增值税清算申请表》；

（九）《清算项目销售收入汇总表》、《商品房销售收入明细表》；

（十）《扣除项目成本费用分摊计算表》；

（十一）《入库税款统计表》；

土地增值税清算思考 篇7

关键词：增值税清算对象,增值税的管理,解析和要求

土地增值税是国家对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人就其取得的收入超过允许扣除项目金额后的增值额征收的一种所得类税收。按照现行条例, 土地增值税是以土地和地上建筑物为征税对象, 以增值额为税基, 并按30%-60% 的四级超率累进税率进行征收。但由于房地产开发企业成本项目分类较多, 成本核算复杂, 因此土地增值税的征收方式由每年改为每月按照该项目的预收账款的一定比例预征 (辽宁省的预征率一般在1.5%-4%) , 然后在该项目竣工验收后进行汇算清缴。但由于预征率比较低, 预征的土地增值税只占很小的比例, 而决大多数的土地增值税都是在清算阶段缴纳的。对每一家房地产开发企业而言, 土地增值税的汇算清缴, 都是一个不得不正视的事情, 都有必要对该政策对本企业造成的影响进行分析。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题, 对房地产开发企业的清算工作做出更明晰、更具体的规定, 以便房地产开发企业能正视该税种在企业中的重要地位, 以及国家对该税种清算的决心。

一、明确了清算的对象

土地增值税以国家审批的房地产开发项目为单位进行清算, 对于分期开发的项目, 以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的, 由于划分标准不同, 导致税率不同, 应分别计算土地增值税。此规定在于提高税务机关在房地产企业清算土地增值税时增强了其可操作性, 避免了因企业存在分期开发、滚动开发、多项目开发的情况下, 因清算时间不合理、成本交错累积, 而造成的清算时间难于确认, 计算难度大而无法结算问题。

二、明确了土地增值税的清算条件

(一) 企业必须进行清算的情形:房地产开发项目全部竣工并完成销售的、整体转让且并未办理竣工决算的房地产开发项目、直接转让该项目的土地使用权。$ (二) 主管税务机关可要求企业进行土地增值税的清算情形:已转让的建筑面积占整个项目可出售建筑面积的85% 以上, 已办理竣工验收的房地产开发项目或该比例虽没有超过85%, 但剩余的可售建筑面积未用于销售而用于其他用途如出租或自用的、取得该项目预售房许可证满三年, 但仍未销售完毕的、纳税人未办理土地增值税清算手续想要申请注销税务登记的, 先进行土地增值税的清算, 然后再进行注销的。此规定可以防止房地产企业利用上述手段在该项工程实质上已经具备清算条件情况而不进行清算来递延缴纳土地增值税的行为。一些开发企业常采取一些特殊的手段来达到少缴或晚缴该税种税款的目的, 比如已达到办理峻工手续的条件, 不办理或拖延工期。这些手段确实能够实现延缓清算的目的, 但是由此可能会影响企业的正常经营, 甚至可能产生法律和税务上的风险, 得不偿失。

三、明确了土地增值税扣除项目的凭证必须合法有效

房地产开发企业办理土地增值税清算时, 要扣除取得土地使用权所支付的金额、项目的开发成本、开发间接费用及与转让房地产有关的税金, 且必须提供合法有效的凭证;不能提供的, 不予扣除、房地产开发企业办理土地增值税清算所报送的前期工程费、建筑安装费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求的或者不实的, 税务机关可核定以上四项开发成本的单位面积金额标准, 计算并扣除。有的房地产开发企业开发完项目, 有意不取得建筑发票入账, 不结转成本, 只是按远低于实际的预缴率预缴土地增值税, 并以各种理由回避税务结算要求, 而一些税务机关对此毫无办法, 只能按预缴率预征税款, 造成了税款的一定的流失。该通知规定企业必须取得合法、有效的凭证, 对没有取得合法有效的凭证不能作为扣除项目, 迫使企业及时取得合法有效的凭证发票, 解决了企业采取迟迟不结算手段进行偷税的问题。同时此规定也将有益于企业所得税方面的结算。此外还对房地产开发企业建造的与清算项目配套设施建成后产权归全体业主所有的、无偿交给政府、 公用事业单位用于非营利性社会公共事业的居委会和派出所用房、会所、停车场 ( 库 ) 、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施建成后准予扣除成本、费用了相应的规定。对房地产开发企业销售已装修的房屋, 其装修费用也可计入房地产开发成本, 并准予扣除。最后对多个项目的共同成本费用进行合理分配, 应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法, 计算确定清算项目准予扣除其成本费用的金额。$

四、明确了销售收入中视同销售的情况

此规定是防止开发企业将建成的房屋用于员工福利或作为奖品发放给员工等, 及以房抵债、商品房自用不按确认收入原则确认收入。例如以商品房抵顶工程款, 只是在与工程队的往来帐上记载, 而不做收入的确认。不按收入入账, 不确定收入, 偷逃土地增值税, 这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。再有就是如果产权未发生转移, 企业将自行开发的建筑物转为其他用途如自己使用或者出租给他人, 在清算时不确认收入, 不扣除相关的成本或费用, 因此对其不征土地增值税。

五、明确了税务中介机构鉴证报告的可信度, 同时规定税务机关对税务中介机构的监督

此规定是为使涉税鉴证业务规范有序地进行, 需要制订严格的承办涉税鉴证业务准入规范, 对中介机构的资质、承办人员的资历等方面进行严格要求, 保证涉税鉴证的质量和可信度, 同时确认涉税鉴证报告的法律效力, 要求中介机构严格按照操作规程执业, 保证其得到税务机关的接受和认可。

六、明确了土地增值税的核定征收

鉴于房地产开发企业投入大、生产周期长, 对同一企业同一项目, 该税种只能采取一种征缴方式 , 实行查账征收或者是核定征收。房地产开发企业有下列情形之一的, 税务机关可根据实际情况, 按不低于预征率 (辽宁省一般为6%) 征收其税款。①对于符合规定应当设置账薄但实际并未设置的、②私自毁坏账薄或者拒不提供企业纳税材料的、③虽设置了账薄, 但账目设置混乱或者相关成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全, 使税务机关难以确定其转让收入或成本扣除项目金额、④符合了该税的清算条件, 但企业没按规定的时间办理该税清算手续, 经税务机关责令改正, 逾期仍不改正的、⑤对申报该税种的计税依据明显比实际偏低, 又没有正当理由的。

七、对申报土地增值税的申报资料做了相应的要求

如提供公司基本资料如代建合同、土地入股的评估报告、验资报告, 项目基本资料如开发立项批复、五证, 工程基本资料如中标通知书、工程合同, 财务相关资料如银行贷款及利息结算单、与该项目有关的缴税凭证, 销售情况相关资料如商品房销售合同明细、已售商品房面积明细等。$

土地增值税清算思考 篇8

2007年1月16日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称通知）规定，从2月1日起，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用，对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。此通知的下发，使正式向企业清算土地增值税提上了日程，并且导致沪深两市地产股全线下跌、27只地产股跌停，使得房地产界一片哗然，传媒界也推波助澜，盛传羊毛将出在羊身上，土地增值税的清算将使国内房价走高，笔者对此不以为然。笔者认为这个《通知》的出台与付诸实施，不仅不会提高房价，反而会使国内居高不下的房价有所回落，原因如下：

一、土地增值税并不是一种新税种

国务院于1993年12月13日发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》只是规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。各地因为开发商以开发项目没有竣工为由这几年虽然无法按土地增值税规定的四级超率累进税率进行征收，但大都按销售收入的1%——2%不等进行了土地增值税的预征。其账务处理是当其计算缴纳时计入主营业务税金及附加。例如，某开发商2006年销售收入是10000万元，当地税务局按其收入的1%预征，其计算缴纳时，

借：主营业务税金及附加100万元

贷：应交税金——应交土地增值税 100万元

缴纳时：借：应交税金——应交土地增值税 100万元

贷：银行存款100万元

因为土地增值税的账务处理与营业税、城建税等流转税是一样的，各开发商在开发过程中就像核算营业税及其他税金一样将其作为成本进行了核算，只是因为工程没有竣工，只能进行大概的估算，使得利润有些出入而已，有一些大的开发商还将该税种进行了预提，所以开发商的房价中应已包含了这部分税金，不存在把这部分税金重新转嫁给消费者承担的可能。

二、土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税

从土地增值税的征收方式上来看，征收对象为房地产开发销售过程中的增值额，也就是我们俗称的开发商的利润。增值额是转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额。30%～60%累进税率的设置，则使得开发商利润越高，所需交纳的土地增值税就越多，最高时纳税额会达到开发商利润的60%。

例如：某房地产开发公司开发某住宅小区，取得的收入为35000万元，支付地价及各种费用3000万元，开发成本为10000万元，财务费用中利息支出为1500万元，各种税金支出为2100万元，计算土地增值税税金如下：

先算扣除项目金额，可直接扣除项目：1.开发成本10000万元；2.地价及各种费用3000万元；3.税金支出2100万元；4.房地产开发的利息费用有金融机构证明可直接扣除；5.另开发商还可按取得土地使用权发生的费用加上开发成本乘5%和20%加计费用。所以：

房地产开发费用=1500+(3000+10000)×25%=4750万元

扣除项目之和=3000+10000+4750+2100=19850万元

增值部分为：35000-19850=15150万元

15150/19850×100%=76.32%

适合第2档税率，土地增值税税额为：

15150×40%-19850×5%=6060-992.5=5067.5万元

如果开发商的销售收入多卖10000万元，则增值部分为45000-19850=25150万元

25150/19850×100%=126.70%

适合第3档税率，税额为25150×50%-19850×15%=12575-2977.5=9597.5万元

可以看出开发商因为多销售了一亿元，适合中高税率，从而要多交9597.5-5067.5=4530万元的土地增值税.。既然要多交很多税，而且因为房价高，有的楼盘一两年甚至三四年还没有售完，有的开发商就会认为资金回笼慢，还不如价格降低以求快售，利润不少挣，税还要少交，并且资金回笼快，能集中资金和人力进行更好的项目，从下一个项目中又能有好的收益，这样经济效益和社会效益双丰收，何乐而不为呢? 因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的冲动，使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

三、税法中有一项优惠政策规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税

这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发，因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。但如果是纳税人建造普通标准住宅出售，一是正好符合广大购房者的需求；二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓解购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

四、我国现在实行的是社会主义的市场经济，市场是一只无形之手，在完全市场经济的情况下，价格并不完全取决于成本，价格最终将由供求关系决定，供求关系是最重要的市场规律

理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。