征收社会稳定风险评估（通用11篇）
征收社会稳定风险评估 篇1
关于对xxxx征收地段被申请人
xxx申请强制执行社会稳定风险评估报告
龙江县人民法院：
(征收地段名称)征收地段是（旧城区改造）重点项目，由龙江县房屋征收与补偿管理办公室作为征收实施单位，于201x年xx月xx日对该地段实施房屋征收。被申请人xxx的房屋在该征收范围内，双方至今未达成房屋征收补偿安置协议。为了保障旧城区改造项目顺利实施，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定及最高法院关于申请强制执行的有关要求，对被申请人xxx房屋进行强制执行的社会稳定风险作出评估。
一、被申请人xxx房屋及家庭的自然状况和征收补偿情况及调处过程
（一）被申请人房屋及家庭的自然状况和征收补偿情况
被申请人xxx，女，×岁，被执行房屋坐落于北市街37号，有私产住宅房屋一处，产权证号：QZ00005701号，产权证载明的建筑面积141.60平方米，结构为其它，用途为住宅，经该地段被征收人以投票方式选定哈尔滨美亚房地产估价有限公司为评估机构，对该房屋评估的补偿总额为623,465.00元。另有附 1 属物、附属建筑物：东侧搭接房建筑面积14.99平方米，西侧仓房建筑面积19.65平方米，12厘米厚砖墙建筑面积10.24平方米，24厘米厚砖墙建筑面积71.20平方米，石头墙面积27.81平方米，8厘米以下厚水泥地面面积30平方米，红砖平铺地面35平方米。附属设施及树木：有线电视1部，电话1部，洋井1眼，果树直径25厘米，樱桃树1丛，室内菜窖4立方米，大门（3平方米以上）3个。房屋装饰装修补偿2,440.00元。
被征收房屋补偿情况：被征收人要求货币补偿130万元。依据《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的相关条款规定，被申请人的住宅房屋选择货币补偿，建筑面积141.60平方米的房屋应按估价结果对被申请人的房屋给予补偿。其他各项补偿按《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》及《龙江县征收国有土地上被征收房屋附属物和附属建筑物等确认和补偿标准》和《龙江县旧城区改造建设项目造价经济指标和房屋重置价格》规定执行。
（二）调处过程
该地段征收工作由龙江县房屋征收与补偿管理办公室实施，在申请作出房屋征收补偿决定前曾多次与被申请人协商，在协商未果的情况下向县人民政府提交补偿决定申请。在查明主要事实后，依法作出了补偿决定，并在决定事项中明确限定 2 搬迁期限，在补偿决定限定的搬迁期限内被申请人未履行义务后，被申请人以达不到其要求为由，至今拒绝搬迁，在查明双方未达成协议原因后，本办依法向龙江县人民法院提交强制执行申请。
二、对被申请人xxx房屋实施强制执行可能引发的社会稳定风险进行评估
（一）从实施强制执行的合法性分析
风险因素：XXX地段旧城区改造项目的实施是否合法、对被申请人的房屋向人民法院申请强制执行是否符合法律规定。
该征收地段是按房屋征收决定公告规定，县征收办依法实施的征收项目。在房屋征收中，我办是依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，根据被申请人xxx选择意向，提供的房屋补偿和安置方案。由于被申请人xxx提出的补偿和安置要求属于过高无理要求，而且没有法律依据，为了保证在房屋征收中公平补偿，依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定及最高人民法院关于申请强制执行的有关要求，对被申请人提出强制执行申请。
风险评价：风险性较小
我办依照法定程序实施房屋征收，被申请人提出无理过高 3 要求所带来社会影响的风险远远大于强制执行的风险。
（二）从对被申请人房屋补偿的合理性分析
风险因素：是否按照国家、省、市的房屋征收政策，给与被申请人公平合理的补偿。
被申请人以要求货币补偿130万元为理由拒绝签订协议。依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《龙江县国有土地上房屋征收与补偿实施办法》的规定，被申请人选择货币补偿，被征收房屋的价值，依法由具有相应资质的房地产价格评估机构按照国家相关规定独立、客观、公正地予以评估确定，在评估确定房屋价值的补偿标准后对被征收人予以补偿。
（三）从对被申请人的房屋实施强制执行的可行性分析
风险因素：被强制执行的房屋是否存有危险品，龙江县政府能否配合人民法院顺利的实施强制执行。
被申请人在日常生活或在做工作时对本次征收补偿标准强烈反对，抵触情绪很大，实施强制执行时可能发生暴力行为。为了保证旧城区改造项目的顺利完成，体现法律的严肃性，龙江县政府积极协调相关部门，在人力、物力、财力上对实施强制执行将给予大力支持。
风险评价：风险性较小
为预防强制执行实施过程中发生突发事件，龙江县政府将责 4 成相关的公安、医疗、消防等部门全力配合该项工作，并请公证处的工作人员到达现场进行证据保全的公证。
（四）从对被申请人的房屋在实施强制执行中的可控性分析
风险因素：在强制执行过程中，对被申请人可能采取极端行为是否能够安全有效的控制，在强制执行后对被申请人可能到省或进京上方，或利用网络上传歪曲事实的宣传，是否能够快速有效的加以处置和及时的化解矛盾。
被申请人因不能满足其要求可能拒不配合法院强制执行，有干扰法院执法的可能，我办向县人民法院申请强制执行时制定了强制执行实施预案，在实施强制执行前县政府将召集相关部门逐一落实到位。
风险评价：风险性较小
无论是人民政府，还是人民法院都会把被征收人的合法利益摆在重要的位置，只要是被申请人提出的合法利益就会依法予以保护，对被征收人的困难也会努力去帮助解决，但对于不合理的要求就不可能支持，所以要帮助被申请人认识到这一点，就会避免其上访。被申请人房屋被强制执行是个案，并不具有群体性，在社会上不会产生连锁反应，因此产生不稳定因素的可能性较小。
三、风险防范措施
（一）在强制执行时，我办将配合强制执行机关对突发性疾病和受伤者立即护送到急救车内，并及时送往就近医院救治。
（二）对被执行人的过激行为，由工作人员先进行劝导，在无效的情况下及时采取强制措施，再由征收人协助强制执行机关将其带离现场，并派专人做好疏导工作。
（三）对于采取进行对抗、扰乱现场的人员由公安机关负责带离现场，并做好冲击现场的预防。
（四）信访案件的预防。
由征收人妥善解决好被征收人的安置和补偿问题，如果发生信访案件要配合有关部门及时采取措施。
防范这些风险，我们建议人民法院：一是审查被申请人拒不搬迁的理由是否成立，注重被申请人的合法利益是否得到了保障；二是在执行时加强法律教育，先礼后兵；三是注意执行法官的人身安全和应对可能产生突发事件的对策。
龙江县人民政府
2013
****年**月**日
征收社会稳定风险评估 篇2
关键词：社会稳定,风险,评估
社会稳定风险评估, 是指与人民群众利益密切相关的重大决策、重要政策、重大改革措施、重大工程建设项目以及与社会公共秩序相关的重大活动等重大事项在制定出台、组织实施或审批审核前, 对可能影响社会稳定的因素开展系统的调查, 科学的预测、分析和评估, 制定风险应对策略和预案。为有效规避、预防、控制重大事项实施过程中可能产生的社会稳定风险, 为更好的确保重大事项顺利实施。房屋征收社会稳定风险评估就是指在实施房屋征收过程中, 必须对影响社会稳定的因素开展系统的调查, 科学的预测、分析和评估, 制定风险应对策略和预案。防止出现大规模群访事件。对少数群众因个别原因形成的小规模上访, 要认真对待, 按照处置预案妥善解决。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 的出台, 修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不相适应的情况, 其中第十二条明确规定, “市、县级人民政府作出房屋征收决定前, 应当按照有关规定进行社会稳定风险评估”。这就意味着社会稳定风险评估在房屋征收工作中的重要性。所有矛盾和冲突, 均源于利益的对立与冲突。在城市房屋征收工作中, 征收主体与被征收人之间是矛盾的两个方面, 补偿的合理与否成为矛盾的焦点。一旦矛盾激化, 就会出现大规模群体上访事件, 影响社会的和谐与稳定。引发房屋征收社会稳定风险的原因主要有以下几点:
一是补偿不合理。被征收人认为自己没有得到合理的补偿而拒绝搬迁。这也是房屋拆迁补偿中产生矛盾的主要原因;二是征收户居民思想观念陈旧。他们一方面想改善居住条件及环境, 一方面又怕旧房一旦拆迁;三是违章建筑问题, 目前为了加快城市的建设步伐, 改善城市总体面貌, 大部分的搬迁都是针对危旧小区及棚户区进行的改造;四是被征收人对补偿的期望值过高, 被征收人最终实际收益较大, 但与其不断增长的要求和欲望相比, 补偿往往难以满足;五是在征收工作中, 征收人员工作不细致、程序不到位、补偿款不能按时发放等引发的因素。
知道原因后就需要寻求解决的办法, 房屋拆迁是一项破旧立新的工作, 对于改善城市居民的生活环境, 推动城市建设都具有重要意义。为提高房屋征收工作效率, 防止征收过程中各类矛盾的激化, 及时化解征收矛盾, 实现和谐征收, 我们就要对这些潜在的隐患进行社会稳定风险评估, 并对项目实施的合法性、合理性等进行评估, 对可能出现的风险进行预测, 并提出项目应采取的稳控化解措施。
一、首先对项目实施的合法性、合理性、可行性、安全性进行评估
(一) 合法性评估
征收项目是否符合公共利益的需要, 规划与用地是否符合有关法律、法规要求, 相关资料是否齐全并真实有效, 各环节程序是否符合法律、法规的规定。
(二) 合理性评估
征收项目是否兼顾被征收人的利益, 征收项目涉及的群众支持率高低;征收补偿标准是否符合现行政策, 是否会引发其他征收项目群众的攀比;是否依照公开、公平、公正原则开展。
(三) 安全性评估
征收项目实施过程引发群体性、越级集体上访、个人极端事件的苗头性、倾向性所在, 影响社会稳定隐患的偶然性、突然性、可能性以及必然性, 征收项目的风险防范对策和防控预案措施等。
二、对可能出现的社会稳定风险进行预测, 提出项目应采取的稳控化解措施
(一) 以人为本、因事施策
1. 重点解决好困难户的安置。
充分利用好市政府关于解决居住困难群众的经济适用房、廉租房的政策, 充分体现执政为民的理念, 改善群众的居住条件, 让困难群众真正享受到党和国家政策的温暖。
2. 突出解决好历史遗留问题。
针对多种形式的房屋性质, 根据被征收人的态度、意愿、可以按照同一档次的采用抽签摇号形式, 或先签协议先选房的形式分房, 办求公平、公正、公开透明。同时, 最大限度的提高被征收人的优惠政策及奖励措施, 积极为征收户提供方便。
3. 预防借机爆发抗征收的当事者。
对借机妄图发财, 漫天要价的被征收户, 要多方施策, 开展思想教育, 进行法制学习。公安机关要做好预案, 对煽动对抗征收工作的, 要依法予以处置。
(二) 广泛宣传、取得支持
征收项目部要深入征收户, 广泛宣传, 争取被征收户的理解和支持。让群众意识到只有城市发展了, 才会给广大的被征收人带来巨大的实惠。
(三) 确保“阳光征收、和谐搬迁”原则的落实
加强执行政策的监督工作, 主动邀请相关部门和群众代表进行监督, 这样就可以杜绝少数工作人员在征收中违纪违法行为发生。
(四) 畅通信息渠道、强化预案
征收项目工作组负责全程稳定信息掌握, 做到保障工作期间信息畅通;与上级加强联系, 针对建设过程中可能出现的不稳定苗头, 制定处理预案。通过对项目社会稳定风险评估报告、实施方案及征收工作维稳预案的审核, 对该项目合法性、合理性、可操作性和安全性的认真分析, 得出该项目是否可以依法实施。
稳定是和谐的前提和基础。推进和谐社会建设, 就必须保持社会的平安、稳定、有序。构建和谐社会需要很多方面的合作, 而房屋征收工作的稳定至关重要, 做好房屋征收工作中的社会稳定风险评估, 是从源头上预防和减少房屋征收产生的纠纷, 把问题化解在基层, 对保持安定有序、维护社会稳定, 构建和谐社会具有重大意义。
征收社会稳定风险评估 篇3
摘要：国家明文规定房屋征收项目实施前必须开展社会稳定风险评估。鉴于风险本身具有的“模糊性”，以深圳某房屋征收项目为例，基于模糊数学构建了社会稳定风险模糊评估模型并对该项目实施了风险模糊评估。该项目的社会稳定风险综合评估结果为“较低风险”，原则上建议通过该项目的房屋征收决定，同时，建议围绕该项目的单项风险提示加强风险防范。
关键词：房屋征收，社会稳定风险，评估指标，模糊综合评判
中图分类号：F061.6文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2016）08-0057-64收稿日期：2016-07-15
1 案例介绍
该项目位于深圳市XX区XX片区XX社区，因XX对外交通建设的需要，根据《关于研究XX项目建设涉及有关问题的会议纪要》（深府办〔XX〕XX号），需对XX路及XX衔接进行规划建设，规划建设用地主要涉及XX花园XX栋住宅楼的房屋征收工作，该栋住宅楼建成于1995年1月，共8层，分为一单元、二单元、三单元，均为混合结构，房屋征收建筑面积为3888.32平方米。根据XX区土地整备中心负责实施的权属调查工作，经核实，该项目征收的XX花园XX栋房屋均为合法产权，共有房屋48套，被征收人（权利人）共32家（不含重复的），包括一家单位和若干个人。
该项目涉及到的主要政府机构及其职责分工如下：（1）区人民政府，为该项目的实施主体，主导该项目的推进工作，并设立领导小组负责该项目重大事宜决策及协调组织区职能部门开展整备工作。（2）区土地整备中心，负责土地整备任务的征收、补偿、土地整备资金拨付工作的统筹协调；同深圳市规划国土委、深圳市土地整备局等单位的总协调；负责统筹组织选取土地整备项目的督导、评估单位；负责编制土地整备实施方案；会同各街道办签订各类补偿协议，送审及土地整备工作建档，办理土地整备入库手续。（3）街道办事处，负责本辖区内土地整备项目涉及的房屋征收补偿工作的具体实施，包括评估测绘的跟踪协调，房屋征收补偿方案制定及论证，征收范围内土地及建、构筑物权属调查确权、公示公告，收地补偿，组织谈判，签订补偿协议，负责向权利人支付房屋、停产停业等补偿资金，送审及征收建档，建设过程中宣传和维护社会稳定等工作；及时协调处理土地整备项目施工引发的各类纠纷，以及因施工造成受损房屋的修缮问题；并负责制定社会稳定风险评估及应急预案，做好启动应急准备。（4）区城管局，协助做好土地整备项目中政府投资的绿化迁移工作，及协助办理林木砍伐、迁移手续。（5）区规划土地监察局，负责土地整备项目中不完全产权建筑物的核查工作。（6）区审计局，负责辖区土地整备项目补偿资金审计工作。（7）区维稳办、区信访局（应急办）、区民宗局，负责项目中涉及民族纠纷、群体上访事件协调工作。
目前，XX区人民政府已启动房屋征收决定工作程序，相关政府部门已就房屋征收工作做了意向调整详细论证，初步制订了房屋征收预算方案及房屋征收补偿安置方案，正在上报审批。该项目严格执行永久性建筑物、其他附着物等和其他征收补偿、补助、补贴及奖励标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿办法》（国务院令〔2011〕590号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号）等有关规定，在编制补偿方案时，本着有利于保护群众切身利益的角度，从市场出发，一切补偿以不低于市场价格为标准。具体在房屋补偿上，该项目对房屋主体实行货币补偿和产权调换两种方式，其他项目及补助费用给予货币补偿，征收补偿资金由区财政局负责统一管理，区重建局配合区财政局监管征收补偿资金的使用，并接受区审计部门的审计，确保专款专用。
2 风险模糊评估模型构建
基于模糊数学中的模糊综合评判原理，结合房屋征收项目社会稳定风险的特性，构建风险模糊评估模型。该模型的基本原理是利用房屋征收项目社会稳定风险指标的权重系数向量A和各风险指标的评价决策矩阵R，根据合成运算法则得到模糊综合评价向量B，通过选定评判原则利用模糊综合评价向量B的信息确定风险所隶属的等级及相应的评估结果，如下式所示。
针对房屋征收项目，为防止具有“一票否决”性质的风险因素进入模糊综合评判程序，在模型设计时一开始就增加了模型前置条件，例如对合法性进行审查，如果项目本身不合法，社会稳定风险评估必然通不过；符合模型前置条件后，通过模糊综合评判程序除了输出一个模糊综合评价结果外，还将输出在单要素评价中出现中等及中等以上风险情形的所有单个风险因素，以便分析得出科学准确的结论。模型框架如图1所示，具体包括“模型前置条件->模型输入变量->模型运算过程->模型输出结果->模型分析结论”等内容。
2.1 模型前置条件
社会稳定风险评估重点围绕拟建项目建设实施的合法性、合理性、可行性、可控性进行评估论证。将合法性作为房屋征收项目社会稳定风险评估的前置条件，如果项目不合法，社会稳定风险评估是“一票否决”。
2.2 模型输入变量
根据模糊综合评判的基本原理，模型输入变量主要包括“确定指标集->确定评价集->确定指标集的权重向量->确定单因素评价矩阵”等内容。
2.3 模型运算过程
根据模糊综合评判的基本原理，选用合适的模糊合成算子进行合成运算，常用的模糊合成算子有、、、四种，算法和侧重点有所不同。
2.4 模型输出结果
通过模型运算最后输出社会稳定风险的模糊综合评价向量，此外，为更好分析影响较大的单项风险，模型还将输出在单要素评价中出现中等及中等以上风险情形的所有单个风险因素。
2.5 模型分析结论
基于模糊综合评价向量，通过选定合适的评判原则，确定房屋征收项目社会稳定风险的综合风险等级，并结合在单要素评价中出现中等及中等以上风险情形的所有单个风险因素情况，为政府决策和防范风险提供建议和参考。
3 风险模糊评估的实施
根据图1的模型，对该项目实施社会稳定风险模糊评估，包括“模型前置条件->模型输入变量->模型运算过程->模型输出结果->模型分析结论”等过程。
3.1 模型前置条件
该项目是为了XX口岸对外交通建设的需要，是为公共利益而实施的征收项目，已纳入《深圳市2014年度土地整备计划》，符合国家法律及地方政府的相关规定。该项目的房屋征收程序正在按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令590号）及《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第248号）等法律法规的规定，按部就班依法进行。目前，XX区人民政府已启动房屋征收决定工作程序，发改、规划国土部门已完成本项目的有关手续，补偿方案已基本完成，正在上报审批，社会稳定风险评估工作正在开展。
综上所述，该项目通过合法性审查，满足模型的前置条件，可以进入模型继续风险评估。
3.2 模型输入变量
3.2.1 确定指标集
从共生视角看，房屋征收社会稳定风险之所以会发生，是因为没有处理好各利益主体之间的关系、未能实现利益主体共生发展。影响城市房屋征收社会稳定的风险不外乎来自三个方面，即共生单元风险、共生模式风险、共生环境风险。而每个大的方面，又包含很多细小方面的风险因素。通过对城市房屋征收中的共生要素及风险因素分析，构建房屋征收社会稳定风险评估指标体系，如表1所示。
3.2.2 确定评价集
对风险进行等级划分，常见的有三分法（低风险、中等风险、高风险）和五分法（低风险、较低风险、中等风险、较高风险、高风险），本研究为细致起见将风险划分为低风险、较低风险、中等风险、较高风险、高风险五个等级。
3.2.3 确定指标集的权重向量
本案例根据专家经验和民意调研结果，利用层次分析法来确定各级评价要素指标的权重系数子集，结果如表2所示。
3.2.4 确定单因素评价矩阵
本案例邀请了20位业内专家参与单要素评价，基于项目概况及相关访谈、问卷调查情况，对单要素指标（即风险评价指标体系中的三级指标）进行评价。然后，汇总各专家的单要素评价情况，计算出各要素的隶属度情况。以“U111补偿安置方案制定风险”指标为例，9位专家认为“低风险”，7位专家认为“较低风险”，3位专家认为“中等风险”，0位专家认为“较高风险”，0位专家认为“高风险”，则对U111的评价为（9/20，7/20，3/20，0/20，0/20），化为小数则为（0.45，0.35，0.15，0，0）。如此类推，各因素的评价矩阵如表3所示。
3.3 模型运算过程
根据各单要素的权重系数向量和评价决策矩阵，采用综合程度强、能充分利用信息的算子进行合成运算。由于本案例采用了三级指标体系，合成运算将由第三级指标开始逐级进行运算，具体的运算过程如图2所示。
3.4 模型输出结果
通过图2所示的模型运算过程，最后得出该项目社会稳定风险的模糊综合评价向量：
此外，为了重点了解该项目的单个风险，本案例还输出在单要素评价中出现中等及中等以上风险情形的所有因素，如表4所示。
3.5 模型分析结论
由于该项目社会稳定风险的模糊综合评价向量为[0.413 0.511 0.074 0.002 0.000]，按照最大隶属原则：
M所对应的元素为综合评价结果，即“较低风险”。
由于该项目社会稳定风险的综合评估结果为“较低风险”，原则上建议通过该项目的房屋征收决定。
此外，针对该项目的单项风险提示，建议从如下方面加强风险防范：（1）加强风险预警，做好房屋征收现场维稳工作，建立风险预警制度，对房屋征收过程中发生的不稳定因素进行每日排查。（2）继续加强房屋征收政策的宣传，营造良好的社会舆论氛围，可通过电视、广播、报纸、悬挂相应的宣传横幅等多重渠道，对涉及征收拆迁的居民和工人负责人、员工进行宣传，并安排工作人员现场解答各种疑难问题。（3）创新思路，讲求科学的房屋征收方法，以人为本，促进和谐拆迁。例如在房屋征收过程中，充分调动社区街道办的积极性，通过社区股份公司的劝解，让被征收人从公共利益出发，配合项目的征收工作，还要按规定做好公开、公示工作，保证被征收对象的知情权。（4）加强对资金使用的监管，预防腐败的发生。各街道办作为补偿资金的收支单位，每笔资金的使用均要有记录，使用有理有据，区重建局应加强资金使用的监督工作，区审计部门应该加强对补偿资金的审计工作，防止因资金使用不当而影响被征收人的切身利益，进而发生“衍生性”社会不稳定现象。（5）制定应急预案，明确职责分工，做好应急处置。该项目涉及多方利益，关系复杂，若处理不当，或许会引发上访和群体性事件，为确保项目实施期间的社会稳定和项目的顺利进行，建议针对突发的群众事件制定相关应急工作预案。
4 结论与展望
通过“模型前置条件->模型输入变量->模型运算过程->模型输出结果->模型分析结论”等过程，该项目社会稳定风险的综合评估结果为“较低风险”，原则上建议通过该项目的房屋征收决定，而针对该项目的单项风险提示，则建议从若干方面加强风险防范。本文为科学评估房屋征收社会稳定风险提供了一个探索性的案例借鉴，未来研究可从如下方面进行展开：一是优化风险模糊评估模型，对风险指标及权重、模糊合成算子等进行深入研究，更好解决风险评估中的模糊性或不确定性问题；二是加强风险模糊评估应用，利用更多房屋征收项目进行案例分析和归纳总结，检验提升模型的准确性和有效性，为科学评估房屋征收社会稳定风险提供坚实的技术支持。
参考文献：
1.丁宁 金晓斌等.征地社会稳定风险评估规范化研究.中国土地科学. 2013
2.常健 许尧 张春颜.社会稳定风险评估机制中的问题及完善建议.中国行政管理.2013.4
3.王萱 刘颖.房屋征收社会稳定风险评估研究概述.特区经济.2015.4
4.李玉琳 高志刚 韩延玲.模糊综合评价中权值确定和合成算子选择.计算机工程与应用.2006.23
5.肖建英 谭术魁.基于模糊评价法的征地冲突风险测评.统计与决策.2015.5
作者简介：
唐琳，深圳市房地产评估发展中心副主任，高级经济师，研究方向为房地产评估。
征收社会稳定风险评估 篇4
申请人王云奎，男，年
月 日出生，住双塔区龙山街中山村三组。电话：***
申请人张桂芳，女，年 月 日出生，住双塔区龙山街中山村三组。电话：
被申请人朝阳金城资产价格评估有限公司，法定代表人：金田桂。
请求事项：依法对朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》提出异议，申请复核评估。
事实与理由：
一、朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》严重违规，对被征收房屋价值的补偿，没有依据“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定”的规定，明显错误的依据朝阳市双塔区人民政府下达的《朝阳市双塔区文明路建设工程征收补偿方案》的规定，明显违反国务院规定的公告之日类似房地产的市场价格的评估基本准则。评估基准日是2014年5月7日，即方案确定的征收期限2014年5月10日之前，明显违规，评估结果明显偏低，缺乏真实性、合理性、合法性。
二、同时，征收人单方确定评估机构，没有通知申请人，评估机构的评估活动是在申请人一概不知的情况下，由征收人的职能部门单方确定后秘密实施的，严重违反了公开抽签确定的原则，评估机构的选择确定显失公正，丧失公开性，其评估结果不具备任何法律效力。
三、被评估房屋的评估价格结果仅为人民币295314、00元，明显过低，无法满足失去宅基地及房屋的产权人的原有生活水平。取价 依据没有基本的事实根据和法律、法规依据，严重侵害了申请人的合法物权。
四、朝阳市双塔区人民政府下达了《朝阳市双塔区文明路建设工程征收补偿方案》中，对房屋拆迁补偿标准的参照文件明显缺乏合法、合理适用的依据，根本不具备适用性，根本无法参照，法律明确规定不得参照，丧失参照标准依据，朝政办发（2010）61号文件，《关于印发朝阳市城市规划区内集体土地地上附着物及青苗补偿标准的通知》，按规定文件的有效期仅为3年，现已超过4年，不再具备文件效力。
五、朝阳市人民政府办公室于2014年1月21日，下发了《朝阳市铁路建设征地拆迁补偿标准》，对城市规划规划建设用地范围内集体土地上房屋及地上（下）附着物拆迁补偿标准，规定参照《朝阳市国有土地上房屋征收与补偿试行办法》市政府令第28号，和朝办发（2013）158号文件执行。对申请人的地上附着物的补偿标准应按市政府最新文件执行。
综上，申请人对朝金双征字（2014）第040号《评估结果报告书》提出异议，申请复核评估，依法维护被拆迁物权人的合法权利。
此致
朝阳金城资产价格评估有限公司
申请人：
社会抚养费征收性质 篇5
应当明确其不是一种行政处罚，而是一项行政性收费。一些干部、群众之所以在这个问题上认识不明确，主要是因为我们在对待超生者采取经济制裁上有一个变化过程。可以说社会抚养费是从过去的计划外生育费演变而来的。
在开展计划生育工作之初，各地对超计划生育的人多是给予罚款处罚，1994年以后，一些地方认识到，计划生育是倡导性义务，对超计划生育不适宜给以行政处罚，因此，陆续将罚款改为了收费，1996年《行政处罚法》出台后，进一步明确对于超计划生育的不得给予罚款，但可以征收“计划外生育费”。2000年3月，中央8号文件明确规定实行征收社会抚养费征收制度。同年，财政部、国家计生委联合下发文件，要求各地将“计划外生育费”改为“社会抚养费”。本法规定的社会抚养费是一项行政性收费，不是处罚，但具有一定的补偿和强制作用。因此该条第2款规定，“未在规定的期限内足额缴纳应当缴纳的社会抚养费的，自欠缴之日起，按照国家有关规定加收滞纳金；仍不缴纳的，由作出征收决定的计划生育行政部门依法向人民法院申请强制执行。
《社会抚养费征收管理办法》第3条第2款规定，“社会抚养费的征收标准，分别以当地城镇居民年人均可支配收入和农村居民人均纯收入为计征的参考基本标准，结合当事人的实际收入水平和不符合法律、法规规定生育子女的情节，确定征收数额。社会抚养费的具体征收标准由省、自治区、直辖市规定。”
征收数额
《中华人民共和国人口与计划生育法》考虑到各地经济发展水平和被征收公民的收入差异，没有明确规定社会抚养费的具体征收数额，而是规定“社会抚养费的征收管理办法，由国务院制定”。2002年8月2日，国务院根据该法的授权出台了《社会抚养费征收管理办法》，对社会抚养费征收问题作出了进一步具体的规定，但是对于社会抚养费征收的标准也只是作出了一个原则规定，仍然没有作出十分具体的规定。
征收对象
社会保险的征收管理专题 篇6
根据《广东省人民政府关于我省各级社会保险费统一由地方税务机关征收的通知》规定，从2000年1月1日起，我省的社会保险费统一由各级地方税务机关征收。
一、征收范围
我省境内所有企业、国家机关、事业单位、社会团体以及城镇个体经济组织（以下简称为单位）及其职工应缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费（以下统称为社会保险费）均列入地方税务机关征收的范围。
没有单位的自由职业者申请缴纳的社会保险费也由地方税务机关征收。
二、在社会保险费征收管理中社保、财政、税务部门各自的职责
（一）社会保险部门的职责
1、社会保险经办机构负责缴费单位社会保险的登记、变更或注销业务；
2、受理缴费单位申报的《社会保险费缴费申报表》和审核缴费单位缴费费基及缴费人数；
（二）财政部门职责
1、接收社会保险费；
2、负责办理社会保险费多征或错征退库事项。
（三）地税部门的职责
1、负责社会保险费的征收、催缴，对逾期不缴的移送法院执行。
2、接收社保部门传递的社保费应征数资料，并按地方税务征收管理分局对纳税人直接行使的税收管理职权实行属地征收。
社会保险登记程序
（一）社会保险登记须提供的材料：
1、单位专管员填写《社会保险登记表》（需盖单位公章）；
2、工商营业执照（或批准成立批文）复印件；
3、国家质量技术监督局颁发的组织机构代码证。
（二）社会保险登记的程序：
1、单位专管员向保险关系业务窗口提交资料；
2、社保部门核实资料，符合条件的在5个工作日内发放《社会保险登记证》；
3、单位凭《社会保险登记证》到所属的地税分局办理缴费等相关手续。温馨提示：每年10-12月，参保单位须填报《社会保险检验表》，携带《社会保险登记证》到经办的社保部门办理《社会保险登记证》年审手续。《社会保险登记证》有效期四年。参保单位到外经部门签订生产合同和到工商部门办理年检（验照）时，须出示有效的《社会保险登记证》。
社会保险登记变更程序
（一）单位以下社会保险登记事项之一发生变更时，须办理社会保险变更手续：
1、单位名称；
2、地址（住所）；
3、法人代表或负责人；
4、单位社保专管员；
5、单位性质；
6、组织机构统一代码；
7、主管部门；
8、隶属关系。
（二）单位携以下资料到原社保登记部门办理变更手续：
1、《社会保险变更登记表》（需盖单位公章）；
2、工商执照（工商变更证明）或有关机关批准或宣布变更证明；
3、《社会保险登记证》；
4、其他相关资料。
温馨提示：社会保险变更登记请于工商行政管理机关办理变更登记或有关机关批准宣布变更之日起30日内办理
参保人员增减变动程序
（一）参保人员增减变动由单位专管员携以下资料到社保部门办理：
1、单位专管员填写《参加社会保险增员表》或《参加社会保险减员表》（一式两份，需盖单位公章）；
2、有关接收、调动、解除通知书复印件；
3、相关员工身份证复印件。
征收社会稳定风险评估 篇7
从房屋征收补偿综合考虑政府定期公布的房地产市场价格，到房屋征收补偿“市场化”;从房地产价格评估机构由政府部门指定，到由被征收人协商选定房地产价格评估机构，《办法》充分体现了对房屋产权人权益的保护，可谓立法的一大进步。但是，笔者认为如何确保房地产价格评估的不被干预，确保房地产价格评估的独立、公平、公正，仍是我们要考量的重要问题。
纵观近几年因房屋征收引发的矛盾，大多集中在对征收补偿的标准和补偿公平性的争议上。如今，在房屋征收补偿标准上，改变了以往由政府部门确定补偿标准的做法，引入中立第三方，由房地产市场价格评估机构来确定补偿的标准，应当说是更加公平合理。但问题是，作为第三方的房地产市场价格评估机构，会否受到外界的不当影响和干预，丧失独立的立场，导致评估结果有失公平、公正呢?这种可能性完全存在，不得不防!对此，法律显然没有做好应对的准备。
《办法》虽然规定，“任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动”，但对单位和个人干预评估工作该如何处罚，却缺乏只言片语。与此同时，如果评估机构做出事实上有失公平的评估结果，该负什么责任?该如何惩罚?《办法》也缺乏相应的规定。这无疑是个致命缺陷!
更为重要的是，按照《办法》的规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。可见，评估专家委员会是确定房屋征收补偿标准的最终权威机构。可按《办法》的规定，评估专家委员会是由各省、自治区住房城乡建设主管部门和设区城市的房地产管理部门组织成立。也就是说，评估专家委员会本身是由政府职能部门设立的。在这种情况下，房屋价格评估能不受政府部门的影响、保持中立的立场吗?这是值得怀疑的。
征收社会稳定风险评估 篇8
现行《房地产估价规范》规定，运用市场法估价是根据三个以上可比实例，进行交易情况修正、交易日期修正、房地产状况修正后求得的公开市场价值，并对其作了具体规范。但由于历史原因，这些规范与现实的征收补偿价格的评估存在以下一些问题。
一、可比实例的选取
按《房地产估价规范》规定，可比实例的选取应符合下列要求：一是估价对象的类似房地产；二是成交日期与估价时点相近，不宜超过1年；三是成交价格为正常价格或可修正为正常价格。这里存在两个问题，一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例；二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。
一是交易类型相同的实例是否可作为可比实例。现行《房地产估价规范》虽然没有对此作出明确要求，但从市场法的理论我们不难找出认同的依据。所谓市场法简单说是通过类似房地产的已知成交价格来求取估价对象的未知价格。其理论依据是房地产价格形成的替代原理——同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格。这里要注意的是同一个市场，同一种商品只有在同一个市场上才具有高度的一致性，才可以替代。房地产买卖、租赁、征收等交易是几种不同类型的市场交易，若不分交易类型选择可比实例，就明显与替代原理——同一个市场不符。这是因为不同的交易类型，其市场价格的表现也会有所不同。也就是说，同一估价对象在买卖交易市场、租赁交易市场、征收交易市场其所表现的价格是不一致的。这个“不一致”不符合“替代”的一致性要求。因此，我们在选取可比实例时，应将这一“替代”的一致性——交易类型相同，作为我们选取可比实例的必要条件，这样才符合市场法的替代原理。
二是实例的成交价格是否必须为正常价格或可修正为正常价格。实例的成交价格一般可分为高于、正常、低于市场价格三种情形，买卖、租赁交易类型一般来说会是正常、低于市场价格这两种情形，而征收这一交易类型则往往是高于正常市场价格，这是由征收交易类型的特殊性所决定的。征收补偿对于征收当事人双方来说，虽然也是一种交易，但这种交易与买卖、租赁等交易类型相比是明显不同的。后者的交易市场对于买卖双方来说是平等的，买卖是自由的，时间是充裕的。而对于征收补偿来说，“买卖”双方是“不平等”的，“买卖”是受限制的。“买”方是通过政府颁发的房屋征收许可决定来强制购买被征收房地产的，“卖”方无法选择“卖与不卖”；“买卖”对象是强制的——被征收人的房地产只能“卖”给征收人，不能卖给第三方；“买卖”时间是强制的，时间是不充裕的——被征收人的房地产只有在规定的征收期限内“成交”，不能自由选择交易时间；“买卖”方式是强制的——如规定被征收人只能选择产权调换或货币补偿的征收补偿方式，不能选择其他方式。“买卖”不成的途径是唯一的，“买卖”不成时，“买”方通过司法途径强制收买“卖”方的房地产等原因决定房地产征收补偿是特殊的“买卖”。而对这一特殊“买卖”的价格评估若按一般的买卖、租赁等交易类型的要求，将正常交易价格或修正为正常交易价格作为选取可比实例的必要条件，就明显不合理了。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》就突破了《房地产估价规范》这一要求，规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对可比实例的选取只规定了底限——不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，这就充分体现了征收补偿价格评估的这一特殊性。要注意的是，将征收成交案例作为可比实例时，不能忽视被征收估价对象价格的客观合理性，也就是说，其价格虽然不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格，但必须是符合被征收估价对象合理范围内的客观价值，是征收成交类的正常价格。超过合理范围内（通常所说的“天价”）的征收成交案例则不应选用。
二、交易情况修正
所谓交易情况修正是要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常市场价格。使可比实例成交价格偏离正常市场成交价格的因素，根据《房地产估价规范》规定主要有强迫出售或强迫购买的交易、利害关系人之间的交易、急于出售或急于购买的交易、交易双方或交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易等。这些因素所造成的可比实例成交价格偏差按《房地产估价规范》规定，应一一排除，将可比实例的成交价格调整为正常价格。这里的问题是征收补偿作为一种特殊交易行为，其价格往往不仅仅是估价对象客观的反映，而是征收当事人双方“博弈”的结果。其所造成的可比实例成交价格偏差，是否应排除并将其调整为正常价格，目前在征收评估中有两种不同的观点。一种观点认为征收补偿的成交价格应按《房地产估价规范》规定排除其特殊因素，如征收当事人双方“博弈”结果所造成的可比实例成交价格的偏差。另一种观点则认为，由于征收补偿是一种特殊交易行为，其价格与正常交易价格存在偏差（往往是高于正常交易价格）有其存在的合理性。这是因为征收补偿价格评估中，估价原则往往突出的是“公平”原则，如果不能认同征收补偿房地产因其特殊交易行为所造成的价格偏差而将其“修正”，则对被征收人来说，显失“公平”。
在征收评估中，公平补偿是征收的基本前提，它主要表现在主体公平、客体公平、估价公平三个方面。主体公平，是指对征收范围内的所有被征收人实行相同标准的补偿；客体公平，是指征收补偿的费用不仅包括房地产现有的直接价值，还包括停业停产损失等间接价值；估价公平，是指按照征收程序中的法定程序进行。笔者赞同第二种观点。如甲、乙两个被征收人，有用途、面积等相同的1处房地产，甲被征收人已就房地产补偿价格与征收人经过“博弈”达成了协议（成交），现需对乙房地产进行补偿价格评估，而按照观点一对乙房地产进行补偿价格评估，因甲房地产补偿价格含有“博弈”的结果，应排除其这一因素所造成的可比实例成交（过高）价格偏差来修正乙房地产补偿价格。这样，对于乙来说，由于其补偿价格已排除了甲“博弈”价格的偏差，与甲相比价格就会降低，从而显失了征收补偿中“主体公平”的补偿原则。可见，按《房地产估价规范》规定，只有将可比实例的成交价格调整为正常价格才能求得比准价格，这对于正常交易的房地产来说，无疑是正确的。但对于征收补偿这一特殊交易行为来说，则值得商榷了。正如本文前面所提到的征收补偿的交易行为存在着一些“特殊性”，而这些“特殊性”是不能与正常交易行为相提并论的。因此，我们在进行征收补偿价格评估时，不能片面强调将可比实例成交价格调整为“正常”价格的要求，而应当在征收交易这一市场中，遵守征收补偿的公平原则，根据当地征收补偿政策的实际情况，充分考虑征收房地产交易的“特殊性”，合情合理地对可比实例成交价格进行交易情况调整，而这一调整应在“主体公平”的原则下进行。也就是说，凡是符合“主体公平”原则的不作调整，凡是不符合“主体公平”原则的应作调整。
三、房地产状况（个别因素）修正
《房地产估价规范》规定：进行房地产状况（个别因素）修正时，应将可比实例与估价对象的状况因素逐项进行比较，找出由于房地产状况因素优劣所造成的价格差异进行调整。作为被征收房地产，一般来说，从正常交易中选择的可比实例，其房地产状况都比可比实例差，如房屋成新等。将这些劣势因素所造成的价格差异都按正常交易的房地产价格评估进行调整，对于被征收人来说也是不合理的。在非征收补偿的市场交易中，如在二手房交易市场，买卖双方在协商价格时，往往会充分考虑房地产状况，如成新。笔者认为，在征收补偿价格评估中，对于房地产状况优劣所造成的价格差异，也应充分考虑其“特殊性”，合情合理地处理被征收房地产劣势所造成的价格差异，如成新折旧等个别因素就不能一概而论按正常交易房地产的成新标准进行降价调整，而是应以被征收人重新购置所需费用进行调整，这样才能体现征收补偿价格评估的“特殊性”，才能体现征收评估“客体公平”的原则，使征收补偿价格评估更趋合情合理。
四、小结
市场法进行交易情况等因素修正后所求得的比准价格是公开市场价值。而公开市场价值，根据《房地产估价规范》解释是指在公开市场上最可能形成的价格，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。所谓公开市场，是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性。这些要求因其征收补偿的特殊性并不完全具备，故其价格不是在这一定义的公开市场上最可能形成的价格，而是征收补偿政策范围内最可能形成的价格，其概念是不能等同的。这里的问题是，我们所说的公开市场是唯一的还是多样化的。如果是唯一的，则征收评估的补偿价格往往是高于公开市场价值的。那些陈旧的砖木结构、无配套设施、环境很差、非成套的老房子（有历史文物价值的老房子除外），如果不征收，让其在市场上自由买卖，恐怕会很少有人问津，价格也会大大低于征收补偿价格。因此，它不是在公开市场上最可能形成的价格。但如果我们认为公开市场是多样的，即我们将公开市场细分为房地产转让市场、房地产租赁市场、房地产征收市场等，则笔者认为征收补偿价格是征收补偿公开市场上最可能形成的价格。这是由征收补偿价格评估的特殊性所决定的，也符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的立法初衷。
总之，我们在运用市场法进行征收补偿价格评估时，不能生搬硬套《房地产估价规范》的一般规定，应运用《房地产估价规范》规定的理论和方法，结合征收补偿价格评估的特殊性，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》具体规定及当地征收补偿政策等，实事求是地进行合情合理的调整。
参考文献：
1.房地产估价规范（GB/T50291—1999）.中国建筑工业出版社.1999
2.柴强主编.房地产估价理论与方法.中国建筑工业出版社.2009
社会抚养费征收结案书1 篇9
从计育征结字[ 13 ]第 21 号
兹有 徐燕清、刘业良 违反计划生育政策，根据《广东省人口与计划生育条例》第 五十三 条第 一 款规定，我局于 2013 年 10 月 18 日下达了编号为 1321 的《社会抚养费征收决定书》，合计征收金额（大写）肆万零陆佰（￥40600 元）。上述对象于 2013 年 10 月 18 日一次性缴清了社会抚养费。特发此结案书。
2013 年 10 月 21 日
社会抚养费征收整改报告1 篇10
为认真贯彻落实市人口计生委《关于对社会抚养费征收管理使用情况进行专项清理的通知》精神，县人口计生局立即将通知精神向县人口计生领导小组进行汇报，县人口计生领导小组高度重视，责成县财政局、审计局、计生局和监察局抽调人员组成调查组，利用5月7日是-10日共4天的时间对各乡镇社会抚养费征收管理使用情况进行了专项清查。
现将有关情况报告如下：(二)检查内容。
1、征收社会抚养费的票据使用情况：是否按规定实行到县人口计生局领票、销票、销票制度；有无使用自制收据、打白条和“收支两条线”以外的票据收费现象。
2、征收社会抚养费的标准：是否按《阜城县人民政府社会抚养费征收管理办法》收费，是否为违法生育的干部、职工及其非农业人员开绿灯、送人情，故意降低标准收费。
3、征收的社会抚养费是否有截留、挪用、贪污、私分现象。
(二)存在问题。
1、各乡镇征收的社会抚养费标准和力度不一，个别乡镇征费标准低，控制外生作用不大。
2、有的乡镇收费开票不及时，使征收的社会抚养费不能及时缴入县财政。
3、多数乡镇没有设置征收社会抚养费分户帐，容易形成全乡镇外生人员欠缴额底数不清。
4、开具使用票据不规范，没有注明夫妇双方姓名和双方单位，甚至出现作废票据。
四、整改建议
1、建议领导干部多学习一些国家财经法律，克服主观意志，多和财会人员交流，避免违规违纪操作。
2、积极争取司法部门配合，加大征收力度，严格执行落实《河北省人口与计划生条例》规定的社会抚养费征收标准。
3、建立完善各项财务制度，完善审批程序，增加透明度，杜绝挪用、借支现象。全县仍执行资金申报审批制度，由乡镇申报主管计生负责人签字，乡镇长签字盖章，计生局领导审批，将票据交由县财政局支付中心审票盖章，按用途使用，避免白条帐、乱支、乱借、乱挪现象。
4、重申明确乡镇领用票的人员：主管计生负责人和财会人员。
5、对收费、领用票据实行责任终身追究制度，不受时限的约束，什么时间出现问题，按现行的法律纪律追究经办人的责任。
6、对坐收坐支和公款私存的实行责任追究制度，对坐收坐支（除限期全部缴财政）还按违反规定金额百分之十至百分之二十的罚款，情况严重的给予领导人和财会人员行政记过、降级处分；对违反规定公款私存的，所有金额一律没收并处罚两倍以下罚款，并给予相应处分，构成犯罪的依法追究刑事责任。
7、坚决杜绝“帐外帐”，取缔“小金库”。一旦发现私设“小金库”，将按规定全部没收并处以两倍罚款，情节严重的对主要领导、主管领导、财会人员给予撤销职务，触犯刑律的交司法机关。
8、加大审计力度，监督检查资金的管理和使用：为确保计生工作的顺利开展，确保资料的完整性，决定结合财政、审计、纪检、计生、监察等部门不定期的对征收社会抚养费和专项资金进行检查。
征收社会稳定风险评估 篇11
确定房屋征收价值时点,实质解决的是以哪一个时间点的房屋的市场价值进行补偿的问题,是对被征收房屋补偿金额度的固定。笔者认为,出于征收补偿的目的,再次启动被长期拖延的房屋征收补偿程序,对未征收完结的房屋进行评估时,评估价值时点不应再是征收决定公告之日,而应是决定再次启动征收补偿评估程序之日。
1 房屋征收评估价值时点的确定,应当符合有关房屋征收补偿立法的基本精神
《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下称《条例》)第二条规定:“应当对被征收人给予公平补偿”。国务院法制办、住建部负责人就《条例》有关问题答记者问时明确:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。”简要地说,就是征收补偿金要保证被征收人买到类似房地产。从征收补偿的“公平原则”和“征收补偿金要保证被征收人买到类似房地产”的立法本意上看,这两项要求是动态的,贯穿征收全过程。无论在哪一个时间段对被征收人实施补偿,都应满足上述两项要求。这两项要求,是检验政府关于房屋征收补偿的抽象行政行为和具体行政行为正确与否的试金石。《条例》以下的关于房屋征收的规章、地方性法规,作为下位法,都不应当与《条例》冲突。这其中,当然包括《办法》及房屋征收地方性法规关于房屋征收评估价值时点的确定等。
房地产市场稳定性与市场经过时间负相关。随着时间的推移,市场供求关系就会改变,房地产市场价格也会随之波动,时间越长,市场就越不稳定,价格波动的可能性越大。要想保持征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值形成等价关系,就必须让评估价值时点处于市场相对稳定期(指评估价值能够抵御市场波动的时间段)。如果征收时间过长,超过了市场相对稳定期,而房屋征收补偿金还固定在原定的评估价值时点不变,征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值的等价关系就会被破坏。如果征收期间房屋市场价值处于上升状态,以征收决定公告之日为时点评估的价值补偿还始终保持不变,则在实际补偿日,被征收人所获得的补偿款将买不到类似房地产,产生补偿不充分的问题。(其实,即使是被征收房屋的市场价值没有发生较大的变化,按照货币的时间价值理论,被征收人至少没有获得征收决定公告日与实际补偿日之间的资金孳息,仍然存在补偿不充分问题)。政府长期拖延征收补偿进程后又重新启动时,征收补偿如果不考虑市场变化情况,一味地坚持以征收决定公告之日为评估价值时点,就可能会产生补偿不充分的问题,对法规的立法本意造成损害。
2 部门规章、地方性法规规定以征收决定公告之日为评估时点,是以国家强制力作保证,在合理的征收期限内,不间断推进征收补偿进程为前提的,没有考虑征收补偿间断情形
《条例》第十六条规定“房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为。”“房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1 年。”征收范围是由征收决定确定的,也就是说,自征收决定公告之日起,暂停期限最长不得超过1年。反之,如果超过1年,则在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途以及分户、分证等行为将不被认为是违法。可见,本条规定隐含着这样一个内容,即房屋征收补偿工作应当在1 年内完成。因为,“规定1年的期限,主要是为了保护被征收人的权益,防止暂停期限过长,妨碍被征收人正常的生产经营活动。同时也约束政府行为,督促政府依法行政。”
《条例》第十六条规定:“房屋征收补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。”房屋征收的制度设计要求,政府实施房屋征收补偿时,要依靠国家强制力作保证,主动作为,在合理的征收期限内,依照法定程序、积极、不间断地推进补偿进程。包括积极协议签约、在规定的签约期限内达不成协议时及时做出征收补偿决定、及时申请人民法院强制执行等。征收补偿进程环环紧扣不间断,是《条例》程序正当原则的具体体现之一。一旦这个法定征收补偿程序在某一环节被打断,就可能会出现征收补偿拖延情况。
由此可见,部门规章、地方性法规规定以征收决定公告之日为评估时点评估被征收房屋价值,是在合理的征收期限内,征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进这一征收制度设计下制定出来的,二者具有从属关系。只有征收补偿进程依照法定程序、不间断地推进,才能在合理的征收补偿期间内,使以征收决定公告之日确定的征收补偿金控制在类似房地产市场价值波动的范围之内,确保被征收人所获补偿款能够在征收补偿期间,在市场上买到类似房地产,避免因征收时间过长而产生的补偿不充分。然而,在实际征收工作中,却可能存在一些特殊情况,如征收条件并未完全具备,征收补偿资金没有完全到位,就强行启动房屋征收;或者是在征收期限内没有达成补偿协议,政府不及时作出征收补偿决定,不及时申请人民法院强制执行等,出现征收补偿进程被长期拖延情况。由于2011年我国征收制度刚刚启动,评估规章、地方性法规也都是这一时期,围绕《条例》制定的,没有经过征收实践检验。这些情况是征收评估规章、地方性法规制定之后出现的新情况、新问题。部门规章、地方性法规规定以征收公告决定之日作为评估价值时点时,这些特殊情况并没有出现,其效力范围不能溯及这些特殊情况,不应对其有法律约束力。
3 政府关于征收补偿长期拖延后再启动的决定,是对原征收补偿决定的补强和延续。评估的价值时点应当与时俱进,确定为征收补偿再启动决定之日
《条例》第十二条规定“市、县人民政府作出房屋征收补偿决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。”经评估,认定征收时机和条件成熟的,才可以作征收决定。“评估结论为暂缓实施或不可实施的项目,政府应不作出房屋征收决定。”以征收决定公告之日为价值时点,也是以此为前提的。这也就是说,征收项目既然已经做了征收决定,就说明征收条件具备,征收时机成熟,不存在暂缓实施或不可实施的事由。实际征收工作中,如果出现了暂缓实施情况,除非有意外事件发生或者是征收决定所依据的客观环境发生了改变,说明所做的征收决定存在瑕疵,征收时机和条件不成熟,原来所作的社会稳定风险评估不确切,本不应当作出征收决定。当房屋征收补偿再启动前,应当重新进行社会稳定风险评估,重新考察征收时机和条件是否成熟,论证征收决定再启动的合法性、合理性、可行性、可控性,然后再决定重新启动。
另外,在征收补偿进程超过1年以上时,征收决定中的征收补偿方案关于征收补偿签约期限、暂停办理新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续期限以及停产停业损失计算期限等,都将失去约束力。当政府决定重新启动征收补偿程序后,原征收决定涉及的许多内容,都已发生了变化,需要重新做出规定,不应再受原征收决定限制。
因此,重新启动征收补偿的决定,也是征收决定的一部分,是对原先所作的征收决定的补强和延续,是对原征收决定实施过程中的,专门针对征收补偿的一次再决定。其效力与征收决定相同,对评估价值时点的确定,也具有约束力。以征收决定公告之日为评估价值时点的规定,因补偿新决定的出现,已没有适用关系。两者之间亦所谓“皮之不存,毛将焉附”。评估的价值时点的确定,应当与时俱进,随着补偿新决定和征收补偿环境的改变而改变。
由于政府在征收补偿长期拖延后再启动的时候,如何确定房屋征收评估的价值时点,属于规章、地方性法规制定后出现的新情况,目前还处于法规的空白区,部门规章、地方性法规都没有具体规定,需要以后立法工作加以明确。在正式规定出台前,评估机构按照公平补偿原则,以政府重新启动征收补偿程序的决定为依托,将评估的价值时点,确定在政府重新启动征收补偿程序决定的相应时间段,不仅没有和部门规章、地方性法规关于“以征收决定公告之日为评估时点”的规定相冲突,恰恰是在征收新情况下,对征收评估价值时点的原有规定的补充和完善。对推动征收补偿进程,实现公共利益是有利而无害的。
4 在征收补偿长期拖延再启动的情况下,以征收决定公告之日为评估价值时点进行货币补偿,与产权调换方式补偿评估产权调换房屋价值时点的规定相矛盾,产生法律冲突
从征收补偿方式来考察一下评估价值时点确定的合理性问题。现在设定征收人再次启动征收补偿时,以被征收房屋类似房地产,通过产权调换方式实施补偿。一方面,如果征收人提供的产权调换房屋是在市场上购买的,出卖者一定会按照现在的市场价值卖给征收人,征收人拿此房屋再与被征收人房屋产权调换,征收人实际上已经按照现在的市场价值对被征收人给予了实物补偿;另一方面,如果被征收人获得产权调换房屋后,又进行了出售,作为一个理性的经济人,他一定会以现在的市场价值去卖。如果把被征收人实际获得的卖房价款理解为征收补偿款,则被征收人就是按照现在的市场价值获得了征收补偿。即被征收人无论是获得的实物补偿还是货币补偿,都是通过现在的市场价值实现的。《办法》第二十九条规定:“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外,应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”现在,假定这一买一卖的出价依据,都是通过评估实现的。显然,评估机构评估产权调换房屋所采用的价值时点,无论是买是卖,都一定是当前时点,而不是以前时点,评估机构没有其他选择。
《办法》第十条规定:“用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋评估价值时点一致”。照此规定:在征收进程相同情况下,为使被征收房屋评估价值时点,与产权调换房屋价值评估时点保持一致,被征收房屋评估价值时点也应当是现在。在征收补偿长期拖延后再启动时,在产权调换房屋评估的价值时点必须为现在的情况下,如果被征收房屋的评估价值时点是征收决定公告之日,与《办法》第十条规定有冲突,会产生产权调换和货币补偿两种补偿方式补偿价值的不均衡,影响补偿方式的公平性。
5 如果征收人对被征收房屋在原已出具评估报告的情况下,再次委托评估,其目的就是要按照再次委托当时的市场价值进行补偿
当房屋征收补偿长期拖延又再次启动时,征收人对被征收房屋在原已出具评估报告的情况下又再次启动委托评估,目的是要验证原评估结果是否正确,则另当别论。如果再次委托评估的目的是确定被征收房屋的价值,为实施征收补偿提供依据,征收人不会以房屋征收决定公告之日为价值时点再次委托评估。因为,一是在原评估报告没有明显错误的情况下,再次委托的评估结果不会有太大差异,再次委托本身就没有实际意义;二是为征收补偿提供依据的评估,其评估报告要走公示、告发送被征收人、依申请进行复核、鉴定等程序。只有这些法定程序走完了,或者是征收当事人放弃了救济权利,评估报告才能发生法律效力。通常,原评估报告已经具备了这样的效力,如果再次委托评估报告没有走完这些法定程序,不能直接对抗原评估报告。基于此,征收人放弃原评估报告不用,重新启动评估程序,其动机就是要废弃已经发生效力的原评估报告,重新确定补偿价值,替代原评估结果,并重新履行评估报告公示、发送、复核与鉴定程序。而唯有以再次决定实施征收补偿之日为价值时点,确认被征收房屋的市场价值,才能实现再次委托评估的目的。实践中,征收人即使没有明确提出价值时点,但却对评估机构设定的价值时点不提异议,且对评估价值予以使用,实质上就是对评估机构设定的价值时点的追认,表现出了按重新委托评估的评估结果补偿被征收人的意愿。
6 房屋征收补偿程序长期拖延后再启动,与房屋拆迁体制下的分段拆迁行为相似,可以参照分段拆迁的做法确定评估价值时点
过去,在房屋拆迁体制下,价值时点是可以变动的,以拆迁许可证颁发之日为价值时点只是一个原则。这是由于,出于市场竞争的需要,拆迁人经常是一次性取得拆迁许可证,分段实施拆迁。分段拆迁估价时点根据拆迁时间段变化,一段一个价值时点。这种做法,反映出了拆迁补偿跟随房地产市场的变化而变化的特征,可以保护被拆迁人的利益不受损害。当然,理论上也存在房地产市场价格降低,保护拆迁人利益的问题。
当实际征收工作中出现了没有按照征收法规设定的进程发展,长期拖延征收补偿的情况时,房屋征收决定公告之日与征收补偿重新启动之日这段时间,与过去房屋拆迁体制下分段拆迁的分段间隔时间,从评估的角度看,具有相似性。都使得将被征收房屋,分割于相对不同的两个房地产市场之中。同一处房屋,经过这个时间阶段,其价值发生变化的可能性是大概率事件。为使房屋征收补偿能够跟随房地产市场的变化而变化,应当参照分段拆迁的做法,以决定重新启动征收补偿程序之日为价值时点进行评估。这样,可以保持征收补偿金与被征收房屋类似房地产的市场价值,动态地跟随房地产市场的变化走,始终维持等价关系。所不同的是,决定重新启动征收补偿程序之日,如果房地产市场价值下降了,则还应当以房屋征收决定公告日为价值时点,因为《条例》规定,被征收房屋的价值补偿,不得低于征收决定公告之日的市场价值。
7 房屋征收补偿程序长期拖延后再启动,以决定重新启动房屋征收补偿程序之日为时点,是顺利推进房屋征收工作的现实需要
在征收方案规定的签约期限内达不成补偿协议,征收当事人双方都不存在过错问题,既然是对补偿进行协议,就有一个各持己见,相互博弈的过程。不能因为被征收人迟迟不搬迁,就指责为“钉子户”,行为不当,这是我们需要转变的观念。被征收人只有在征收补偿决定做出后,不申请救济,又不履行征收补偿决定且征收补偿资金已经专户存储到位,仍然拒不搬迁的情况下,才存在过错问题。协议补偿与被征收人行使救济权利期间,不会自动导致房屋征收补偿进程被长期拖延的后果。然而,当征收补偿程序长期拖延后再次启动时,还以征收决定公告之日为价值时点评估被征收房屋价值,在被征收房屋的市场价值发生了较大变化的情况下,实质上就是由被征收人自行承担了补偿不充分责任。被征收人没有过错,却要买单,这是不公平的。
房屋征收决定做出后,国家在形式上取得了被征收房屋所有权。但这只是形式上的,不能因此就理解为其征收补偿支付的补偿款理所当然就固定在了征收决定公告之日(评估价值时点),什么时候补偿都可以了。征收补偿款固定在征收决定公告之日的合理性,体现在征收人及时对被征收人给予公平补偿。只有在对被征收人进行公平补偿之后,方能正式取得房屋所有权。及时补偿是政府的法定职责,没有履职折扣。如果政府知难畏缩,拖延征收补偿进程,已有过错,还将征收补偿款固定在征收决定公告之日,造成补偿不充分后果,是错上加错。征收人不改变错误,对被征收人给予公平合理的补偿,就不能做征收补偿决定,更不能申请强制执行,征收还要陷入僵局,停滞不前。《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》在对《条例》第二十六条解释时指出:在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,还有一层潜在的含义,就是政府认为有关补偿方式与金额、用于产权调换房屋面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式与过渡期限等事项合乎法律规定,有关当事人的合法权益得到了补偿,超过签约期限仍不签订协议,这时才可以作出补偿决定。因此,在征收补偿被长期拖延的情况下重新启动,以决定重新启动征收补偿程序之日为评估的价值时点,按现在的市场价值实施补偿,不仅被征收人无异议,也应当是征收人所希望的。因为只有这样,征收补偿进程才能得以顺利推进,征收目的才能得以实现,公共利益需求才能得以满足。
可能有人会担心,按照决定重新启动征收补偿程序之日为时点评估被征收房屋价值,可能会对已经按照征收决定公告之日的市场价值获得实物或货币补偿的被征收人不公平。其实,这种担心没有必要。因为,通过产权调换补偿得到的房屋,其价格在房屋征收进程拖延这段时间,同样也会随市场波动,在决定重新启动征收补偿程序之日,与拟要评估的类似被征收房屋保持等价关系,已获补偿的被征收人并没有吃亏。至于已经接受货币补偿的被征收人,我们可以设定其已经在得到补偿款的当时,就购买了新的房屋。这样,其补偿关系与产权调换方式是一样的。再有就是,被长期拖延征收的房屋,往往与已经征收的房屋不具有类似关系,没有可比性,因而不会出现相互攀比现象。
参考文献
[1].国务院法制办公室农林城建资源环保法制司住房城乡建设部法规司房地产市场监管司.国有土地上房屋征收与补偿条例释义.中国法制出版社.2011