国际物业税

2024-06-15

国际物业税（共8篇）

国际物业税篇1

对执有房征收房产税或物业税，有违反《宪法》之虞

理由如下：一是，我国的《宪法》规定城镇土地属于国家所有。虽然《宪法》也规定城镇土地可以转让，但是不允许买卖。《物权法》第四十一条规定：法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十五条规定：法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。所以，无论如何转让城镇土地的国家所有的性质是不变，土地永远是国家的财产。目前城镇居民购买房屋是以土地出让金的方式向国家租用70年的土地使用权，只有地上承载的房屋属于私人财产。二是，物业税或房产税，属于财产税，是对个人财产征收的一种税，也就是说纳税人应该是财产的所有人。反过来说，已经纳税的财产必然是纳税人所拥有所有权的财产。否则，就不应该称之为财产税。三是，就一些地区的物业税空转试点的情况来看，这个税是按照房屋市值再做一些扣除后为税基征收的。而房屋市值包含两部分内容，即承载房屋的土地价值和地上房屋的价值。但是在房价中，这二者是根本不可能划分清楚的。在土地私有制的情况下，按房屋市值征是没有问题的，因为，私人在购买房屋的同时也购买了承载房屋的土地。但在土地公有制的情况下，问题就出来了。地上的房屋是私产，承载房屋的土地是国家的财产，而二者在价值上根本就无法量化区分清楚。但有一点是可以肯定的，那就是地上房屋是有寿命的，在购买后就开始折旧，每年都在贬值。如果房屋在购买后发生了增值，就一定是土地在增值，因为土地的寿命是无穷的。在当前房屋价格不断上涨的情况下，如果按照市场值征收物业税或是房产税，就等于是将国家的财产(土地)作为私人财产征了税。我国《宪法》规定镇土地属于国家所有。但税法却将城镇的土地确认为私人的财产进行征税，明显违反了《宪法》。因为，税收除了筹集收入的功能之外，还有一个巨大的作用就是可以通过税收将非法收入认定为合法收入。我国春秋时期鲁国的初税亩就完全证实了这个作用，这也是史学界所公认的。如果要征房产税也应该先行修宪，把土地私有化。

国际物业税篇2

关键词：物业税,空置税,房价,宏观调控,十七大报告

2009年《深圳市综合配套改革三年(2009～2011年)实施方案》的出台使物业税进入政府操作层面,其施行是否符合我国的现实国情及房地产业的实际状况成为专家学者和社会大众的讨论热点。本文将在吸收诸多研究成果的基础上分析物业税可能引发的矛盾和问题,继而找出较为有效的解决办法——以空置税替代物业税,并对空置税进行初探。

一、征收物业税可能面临的矛盾和问题

从国际经验来看,物业税已经成为各国政府调节房地产市场的重要手段,具备值得肯定的诸多优势,但从我国现阶段国情出发,征收物业税可能引发多方面的矛盾和问题:

(一)宏观经济环境尚未稳定,征收物业税不适时宜

经历金融危机洗礼的各国经济,目前尚未走出衰退的阴霾。2009年第一季度,世界主要经济体GDP增长指数均为负值:美国负增长5.5%,日本负增长率高达14.2%,作为欧盟核心的英、法、德负增长指数都在5%左右,我国外向型经济所面临的国际贸易环境相当恶劣。国内经济发展状况也不容乐观,过去9.5%～10%的高增长态势无法长期维持,“保八”成为2009年经济工作的主要任务,而且增长主要依靠政府财政政策的支持和推动,其自身未必具有持续性。作为国民经济重要支柱的房地产业,具备产业链条极长、与其他诸多产业关联度极高等特点,它是影响GDP未来走势的重要因素。

图1表明,以房价为显著标志的我国房地产业的发展状态与以GDP指数为标志的国民经济运行状态相互关联、影响甚深[1]。物业税的课税对象是全国范围内的一切不动产[2],其主要目的是通过强制性增多流通领域的房产数量来降低房价。那么,物业税的直接负效应可能使刚刚企稳的国民经济再次陷入困境。因此,在内外经济形势如此低迷的情况下,简单地套用他国经验、盲目征收物业税并不符合“天时”。

数据来源:WIND资讯。

(二)物业税合法性没有普遍共识,地方财政面临严峻挑战,征收物业有待论证

在西方发达国家,房屋及其下面的土地是随买卖一并交易的,业主一次性获得的是土地及土地上房屋的双重产权。我国城镇土地归国家所有、农村土地归集体所有,房屋的买卖已经是剥离了土地层面的单纯地上不动产的交易,而土地出让金在本质上是房产所有者一次性支付的使用70年土地的租金。[3]这种特殊的国情就给物业税的征收带来了多重阻碍:(1)一次性付齐的土地出让金能在短期内直接增加地方政府的财政收入并充当地方干部政绩考核的硬性指标,如果征收物业税,财政收入严重吃紧的客观实际必然使地方政府存在抵触情绪。(2)人们认为高额的土地出让金中理应包含了70年的物业税,如果旧房的土地出让金不被折合成物业税,那就无端增加了现有产权人的负担[4],而且难逃不公平征税的嫌疑。如果旧房的土地出让金被折合成物业税中的一部分,那么物价变化导致的折合方法是否合理也是一个障碍。即使按照硬性指标将土地出让金折入物业税中,地方政府仍旧绕进面临财政吃紧的境地[5]。(3)我国土地的性质决定了房屋所有权人不拥有房屋下土地的产权,因此,在没有产权的情况下,对房产所有人征收物业税在法理上找不到依据[6]。

(三)当前房价过高,某些房屋用途尚未确定,征收物业税难以确定合理税率[7]

物业税的征收是借鉴国外调控房价的经验对不动产征收的税额,税率的高低则需要比照国内外具体情况审慎定夺。以国际通行的第一套住房征收1%的物业税为例,2009年8月北京市商品住房成交价为18 159元/m2,北京市规划2010年城镇人均住宅建筑面积达30m2以上,按1家3口的居住面积为90m2计算,该家庭每年需缴物业税额为16 343元,2008年北京市城镇居民人均可支配收入为24 725元,这就意味着1个北京市城市居民3口之家缴纳的物业税税额占家庭收入比例可达22.1%。同样征收1%的物业税,美国的财产税支出仅占家庭可支配收入比重的3%～3.5%。可见,国际惯例未必适合我国实际。即使确定了第一套房的税率,如何确定第二、三套或者更多套住房的物业税率也是一个值得商榷的问题。韩国实施一宅一户制度,第二套住房收入的资产增值税为36%,第三套住房更是高达60%～75%,[8]这是因为韩国政府严格限制买房投资行为,而我国“十七大”报告指出,要“创造条件让更多群众拥有财产性收入”、“扩大中等收入者比重”,也就是说,国家鼓励中等收入者通过财产性投资获取合法的收益[9],而财产性投资最典型的方式就是购置房产。此外,受我国文化传统的影响和当前大学生就业压力大等现实条件的制约,有些家庭购置二套房是供成年子女居住;随着城市范围扩大,有些家庭因工作单位与居所距离过远才购置二套房。如果税率过高,或者高税率征收范围过大,将会引发新的社会问题;如果税率过低,在房地产市场卖方主导的前提下,投机者可以通过转移实际纳税人的方式把税负强加给买房人,这样物业税就无法达到其预期目的。

(四)缺乏相应的组织机构和人员,征收物业税的政治成本、经济成本过高

目前,多数国家是通过地方政府内部的专门机构负责物业税的评估与征收。我国现有的评估体系尚未完善,组织机构不健全、人员专业素质不高,更达不到科学、公开、规范的程度[10]。经济处于飞速发展阶段,房地产市场价格尚未进入稳定周期,评估周期过短无疑也是一个评估难题。当前实际缴税人是单位(个人通过单位代缴代收),如果直接面对房地产所有人,我国税务体系在短时间内能否填补经验的空白,完成收税环节点对面向点对点的转换还有待考察。因此,无论是配备评估系统的机构、人员,还是进行税务系统新的大改革,征收物业税将耗费大量人力、物力。另外,评估结果和物业税率的确定直接关系到纳税人的缴税额度,物业税可能引发的腐败等问题会不会使我国付出过大的政治成本和社会成本也是不容忽视的问题。

(五)开发商追逐利益最大化,征收物业税抑制房价的实效性有待考证

从理论上讲,征收物业税是将一次性收缴的相关税费在70年中分期征收从而降低购房门槛,但在市场交易中,说房价并不是随着地价的降低而直线降低的,供需关系紧张、房地产商“捂盘惜售”等行为都是导致房价非理性飙升的重要原因。地产公司追逐利润最大化,他们不会将房价立刻降至百姓期望值,很可能通过市场营销、增加房产附加值等手段争取与政府和买房人的博弈时间,消费者并不会获得真正的利益,以后每年支付的物业税总和很可能还超过一次性付款买房的价款[11]。

(六)地产商准入门槛降低,征收物业税可能加大金融风险、造成土地资源浪费。

拿地成本大幅降低,房地产开发对房地产企业资质的要求也就随之降低,受高利润率吸引,新的房地产企业将应运而生,新老企业都会在零地价的刺激下大肆开发楼盘,房地产市场的短期虚假繁荣会带来土地资源的极度浪费和房屋的过度建设。从消费者角度看,困难群众可能仍旧支付不起房价而需要政府提供保障性住房;中等收入者可能因为房价的降低具备了囤积房产的能力,合理的投资行为可能转向投机行为;购房门槛的降低也会使一部分支付能力较为低下的买房者通过按揭方式实现购房愿望,随后,物业税的缴纳和税负的逐年升高会不断增加购房者的负担,这无疑给银行增加了巨大的金融风险[12]。

总之,中国房地产业面临的我国社会主义初级阶段的特有国情决定了中国政府在房地产领域的宏观调控措施绝不能照搬西方模式,我们必须在吸收物业税有利因素的同时,深刻分析其存在的问题和可能引发的矛盾,从而找到取代物业税的新思路,引导我国房地产业健康发展。

二、关于空置税的初探性研究

征收物业税的一个主要原因是政府希望通过强制性措施推动大量闲置房进入市场交易环节,从而达到稳定房价的效果。上海易居房地产研究院2009年4月28日研究报告显示:从全国来看,2008年我国商品房和商品住宅的空置率分别增至9.5%和6.34%,如果这些白白闲置的商品房能够被合理利用,那么房地产领域贫富差距过大引发的尖锐矛盾将得到有效缓解。如何借鉴物业税的合理化因素,避免其存在的弊端,切实提高空置房的利用率等问题,笔者将在以下关于空置税的研究中初探性地给予回答。

(一)关于空置税的界定

所谓空置税是对我国城镇范围内、处于空置状态的所有住房按一定比例征收的财产性税额。所谓“处于空置状态”许多业内人士认为应该是指商品房已经竣工且被验收合格、取得了建设管理部门颁发的交付使用许可证书但尚未售出的状态。建设部对空置状态的理解则是经过竣工验收后,商品房滞销积压3年以上的状态。有学者提出“空置房应该包括开发商在房地产市场前期产品定位产生偏差导致的大量无需求楼盘;楼盘前期推广力度不够,销售不力产生的大量尾房;购买人群对新房降价的期待使楼盘销售周期拉长,从而使老楼盘转为新增空置房;开发商用于抵债的债权方以及被法院罚没、羁押而进入二手房市场的部分房屋”,“空置既针对房产持有人,也同样针对地产持有人”[13]。笔者认为,空置税的界定应该考虑以下几种因素:

1. 空置房定义不应该局限于商品房的范畴,只

要是处于空置状态的住房,不论是商品房还是经济适用房、两限房或者其他政策性住房都应该成为空置税课税的对象。因为征收空置税的目的是在整合一切空置房源的基础上,利用收税的强制性功能将其推向市场,从而缓解住房市场供需关系紧张的局面。

2. 将“空置状态”规定为滞销积压3年以上会造成房地产资源的极大浪费。

房屋只要竣工验收,而且取得了交付使用许可证书,就代表该房屋完全达到使用标准,认为延长房屋的可空置时间,不仅给房地产商提供了“捂盘惜售”的余地、极大浪费房地产资源,而且也是对购房人的极大不公平,因为现在房地产市场中,买房需求过剩、房地产商可以开盘预售、房地产商在房屋建设过程中具备宣传营销的能力。

3. 空置税针对土地持有人仍旧缺乏法律依据。

如果单纯从防止开发商“囤地”的角度出发而对地产持有人征收空置税,不仅同征收物业税一样不会得到法理上的支持,而且也完全没有实际需要。因为现有的防治开发商“囤地”的相关措施已经取得了显著的效果,比如“已有土地尚未开发到一定比例不具备再申请用地的资格”,没有必要为了追求房地产的统一管理而作出统一规定,因为我国房产所有者与土地所有者天然就处于剥离状态。

4. 空置税的课税对象只针对住房。

征收物业税的初衷也是为了解决百姓住房难的问题,因此没有必要把课税对象扩大到一切不动产,因为对商业性建筑、公共建筑等征收物业税根本无法缓解住房供给不足的压力,而且在商铺供过于求的情况下,因为加重税负可能导致商业成本增加,商业成本的增加可能致使商业经济发展速度下滑,这种不利于国民经济健康发展的税收要坚决予以抵制。

5. 一个家庭拥有的第二套住房不宜被定义为空置房。

因为征收空置税打击的对象主要是占有大量房产的炒房客等投机者,而不是合理合法获取财产性收益的中等收入者,允许一个家庭拥有两套住房符合我国“扩大中等收入者比重”的目标,符合我国现有家庭结构对房地产资源合理利用的范畴。以一个家庭拥有的第三套住房作为空置房符合我国国民经济发展阶段的实际,拥有三套以上住房的家庭属于在市场经济体竞争中的优胜者,作为先富起来的一部分人,他们在享有改革开放成果和资源的同时应该负有更多的社会责任,对这部分高收入人群征收空置税符合世界各国在调节不动产收入举措上的国际惯例。

(二)空置税代替物业税的原因分析

1. 征收空置税有利于优化我国现行税务体制。

空置税是对一切空置的住房征收的税款,在本质上与物业税一样属于财产税。按照国际惯例,现代意义上的税收体系应该包括商品税制、所得税制和财产税制三个主要部分,而作为财产税一种的物业税与消费税、所得税共同构成地方政府财政收入的三大支柱。以美国为例,仅在房地产保有环节征收的不动产税就已经占到地方财政收入的60%,如果算上取得和转让环节的多种税收,该比例可高达80%-90%[14]。而我国的现状是:商品税制和所得税制发展得相对完善,财产税制却相当滞后,而且随着第二产业地方分享所得税比例的下降、第三产业营业税的显著不确定性和所得税税基的流动性特征的日益明显,地方政府很难找到长期、稳定的税源。选择对非流动极强的房产起征空置税,地方政府就不必通过“以费代税”、“批地卖地”、“政府间接参与房地产开发”来增加财政收入,可一方面可以避免税种众多、环节复杂、重复征税、房地产价格脱离价值轨道、房地产市场供求关系被严重扭曲的现状,实现税务体系的科学化、完整化,从而可以减少税费给购房者带来的价格负担;另一方面空置税完全可以效仿国际上物业税的惯例,纳入地方税收体系,给地方政府提供独立、稳定的税源,作为地方政府财政收入的重要组成部分,从而避免地方政府陷入无地可批、财政收入丧失可持续性的境地,减少土地、金融失控的风险。

2. 空置税同物业税一样有利于打击“捂盘惜

售”、“囤房炒地”等投机行为,引导房地产业健康发展。空置税直接针对空置的住房征收高额税款,这就意味着妄图通过占有大量房地产资源而操纵、哄抬房地产价格的开发商和炒房者必须背上沉重的纳税负担;同时,征收空置税并不会降低购房门槛,那么购房者仍然会保持高价观望的态度,地产商和炒房者根本无法通过延长博弈时间来决定房价走势,他们必须选择抛售手段获得现实性收益。

3. 空置税同物业税一样,可以通过税收手段对社会不同收入阶层进行有效调节,缩短贫富差距[15]。

空置税既然是财产税的一种,那么它的纳税义务人就锁定了财产的所有者,也就是说,房地产多的人承担更多的纳税义务,而且随着房地产数量的增多,有些所有者须缴纳翻倍的税额。这种对不动产征税的方式直接实现了对社会财富的再分配,有利于缓解社会矛盾,增加住房保障资金,促进社会和谐。同时,空置税税款不用作为土地出让金的代替品,它给政府财政提供了更多的经济支持,完全可以作为建设保障性住房的建设基金、保障性住房的货币补贴、政府调控房屋租赁市场基金等。也就是说空置税在客观上可以推动“居者有其屋”目标的实现,可以成为政府落实住房保障政策的现实性调控手段。

4. 征收空置税打击的目标是哄抬房价的投机行为,不打击合理合法的投资行为。

它只会消除扭曲供求关系的非正常因素,使房价能够真实地反映房地产市场的有效需求,而不会阻碍房价在房地产市场机制作用下的正常上扬,更不会因为制约了房价的上涨而影响我国国民经济的企稳复苏。

5. 征收空置税只针对住房并不针对土地,因而

并不替代现有的土地出让金,也就是说,地方政府的财政收入不仅不会减少,还因为对拥有多套房产的富人征高额房产税而增加了长期稳定的税源。因此,空置税的征收比物业税的征收更有利于调动地方政府的积极性。而且已经购置了一到两套住房的百姓不会因为空置税而增加养房负担,不会产生物业税可能引发的矛盾,也不会遭遇物业税面临的抵制。

6. 由于空置税针对空置的住房征税,也就是说

实际纳税人应该是开发商或者拥有第三套以上住房的富人,因此,空置税的税率完全可以效仿国际上的做法进行确定。如果我国确定空置税的税率为60%起,随着房产总面积的增多而逐渐递增,那么,目前大量的空置房所有人很可能选择出卖或者出租房屋,这就实现了增加有效性住房供给的目的。另外,为了防止空置房所有人制造假的租赁合同逃避纳税,政府必须严格规范房屋租赁市场,实行严格的出租房屋登记制度,并且对出租人征收高额的房产盈利税,使房产所有人通过出租房最终获得的利润率等于或者略高于社会平均利润率。这样,既打击了房地产投机行为,又保护了居民正常的财产性投资收益,征收空置税更符合我国国情。

7. 空置税的征收不需要增加新的组织机构和人员。

目前,我国有空置率的相关统计,具备统计空置房的组织和人力基础。空置税的征收主要针对投机行为,纳税人均为资源优势群体,不用像征收物业税那样在全国各地制定不同的税率,只要确定好统一的税率,再以各地本月市场成交的房屋均价作为纳税基础,从价计征,各地的纳税额就会因本地房地产发展状况的不同而自动显示出差别。为了避免在统计空置房环节可能出现的舞弊和腐败,空置房的统计和空置税的收缴完全可以利用现有的组织机构。比如,空置房的统计可以在综合现有空置率统计部门数据、城镇居民委员会空置房统计数据、物业管理公司空置房统计数据的基础上,向全社会公示空置房信息,最终对目标房屋作出较为客观的综合性判断。统计部门、居委会、物业公司三者相互监督可以提高空置房统计的公信力,防止房屋评估体系中可能存在的腐败。税务部门也可以通过物业公司代扣代缴的方式对散户征收空置税,实现税收体制的渐进式改革。

8. 空置税的征收并不取代与土地有关的税费的征收。

所以,随着土地数量的减少、土地价格的攀升,资质差的房地产企业必然被淘汰出局,实力雄厚的企业可能占据房地产领域的主导地位,这对国家加大房地产领域的宏观调控力度、提升宏观调控质量有着重要意义。同时,房价不会因为土地价格的变动而非理性下跌,需要得到保障性住房和援助性住房的人群也会因为政府财政的增加而得到更多的住房实物或者住房补贴,因此,房价理性的增长会限制盲目购房的人群,减少“房奴”数量。这样,空置税的征收不仅有助于降低金融风险,也可以帮助缓解社会矛盾。有人担心地方政府任期内热衷卖地、寅吃卯粮,那么,我们必须明确的是物业税的征收也未必就能达到约束政府的作用。因为征收物业税后,几近无偿拿地的事实会把竞标取得土地的现状退回到政府批地的时代。所以,真正落实现在在规制土地转让环节的有关政策措施是避免腐败的有效途径,我们不能期望一项空置税根本解决诸多深层次问题。

国际物业税篇3

[关键词]物业税;开征;国际;经验

[中图分类号]D922.22[文献标识码]A[文章编号]1009-9646(2010)07-0028-04

物业税又称财产税或房地产税,主要是针对土地、房屋等不动产,要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款,应缴纳的税款额通常会随着不动产的市价价值的升高而提高。各国由于历史文化背景和社会经济发展情况不同,其配合税种之间就存在差异,这样决定各国对税种的选择也就不尽相同。国家之间没有完全一致的税收制度,即使再同一税收体系中也不可能完全雷同。同样,在开征物业税方面也存在着较大的差异。虽然。建设中国特色社会主义市场经济不能照搬照抄他国的经验,但是,‘他山之石。可以攻玉”,世界其他国家在开征物业税实践中的经验无论如何都对我国开征物业税有一定的借鉴与参考作用。

一、欧美主要国家物业税制度观摩

1.美国的物业税制度

美国是物业税制度最完善的国家。作为联邦制国家,美国的税收体系实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制,三级政府共同分享税收权利。联邦和州之间不具有上下级隶属关系,州具备独立的税收立法权,而地方政府没有立法的权力,只能在州制定的税法约束下征税。在这样的税收体系下,联邦的税收收入主要来自于个人所得税和公司所得税,州政府的收入主要来自于所得税和销售税,而地方政府的主要收入来源则是包括动产和不动产在内的财产税。

在美国,不动产税又称房地产税,归在财产税(物业税)项下,占财产税收入的95%以上,占地方税收的70%以上。不动产的纳税义务人是不动产的所有人,课税对象是纳税人所拥有的不动产,主要包括土地、房屋、土地上(下)附属设施、矿藏等。财产税的征收依据是房地产等财产的评估价值。经过长期发展,美国已经形成了完善的房地产价值评估体系,由政府专门设立统一机构对房地产的市场价格进行核定,并以此作为财产税的计税依据。目前美国的50个州都征收财产税,但各州和地方政府的财产税税率都不尽相同,平均为房地产评估价值1%到3%。各地方政府一般依据地方的支出规模、非财产税收入额及可征税财产的估价,每年确定一次财产税税率。税率的确定原理可以表达为:税率=(地方支出一非财产税收入)/可征税的财产的估价。

在减免税方面,美国财产税的优惠规定主要依据财产所有者的类别、财产的类别和财产的用途来制定,分为减免税项目、抵免项目和递延项目。一般对政府、教育、宗教、慈善等非营利组织免税;对家庭自用住宅设一定的宽免:对低收入家庭,当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定标准时刻享受一定的抵免额,用于抵免个人所得税或直接退回现金;所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

2.英国的物业税制度

在英国,物业税是地方财政的重要收入来源,税包括住房财产税和营业房屋税(非住房财产税)两个税种。住房财产税的征收对象是居民住宅(自有和租用的住宅),包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活动房以及可供居住的船只。纳税义务人为年满18周岁的住房所有者或承租者,包括完全保有地产者、住房租借人、法定的房客、领有住房许可证者、居民以及住房所有者等六类。住房财产税的计税依据是住房价值以及住房价值的变化。根据英国地方税法规定,地方政府定期对应税住房的价值进行更新评估和分级,估价以房屋1991年8月1日的市场价值为基础,结合参照1991年8月1日后到1993年8月1日之间的房屋价值变化情况而定,每五年重估一次。英国环境部将应税住房的价值按地区划分为A-H共8个级别,并规定各档次应纳税额的法定比例,实行超额累进税率。但每个档次的具体税额多少。则由地方政府根据其财政支出需要和其他收入来源情况自行制定,英国环境部不作统一规定。住房财产税的减免政策包括折扣、优惠、伤残减免和过度减免。折扣包括三种类型:第一种是对学生、学徒居住房屋完全免税;第二种是对只有一处住房且居住者中只有一位是成年人的,可减征25%税额;第三种对有两处以上住房,居住者中只有一位是成年人的,可减征50%税额。优惠适用于没有收入或低收入的纳税义务人,视其储蓄和个人境况,最高优惠可达100%。伤残人住房可降低其住房价值应税级别,给予减免照顾;无收入者或低收入者可申请房屋税优惠,提出申请者需说明纳税人抚养人口、收入状况等个人和家庭情况,税务机构查实后酌情给予减免税额。

营业房屋税的课税对象是经营性不动产,包括企业法人营业房屋和其他法人和个人营业用房屋,以不动产的市场租金为计税依据,计税价格是不动产的年净值(等于不动产的市场租金减修缮费)。全国实行统一税率,由财政部逐年核定或变更,且根据不动产的不同用途确定不同税率。目前税率为41.6%。营业房屋税的减免项目主要包括:对教堂、农用不动产(除住宅外)免税;工业运输业的空置房免税;新设立的工业区有10年免征期;慈善机构用于慈善目的占用不动产的减免50%税额;其他房屋空置超过3个月的减免50%税额等。

二、亚洲国家和地区的物业税制度范例

1.日本的物业税制度

日本与不但是我国的近邻,而且政治文化、生活习惯也与我国很相似。虽然日本国土面积狭小,但却位居世界发达国家之列,因此研究研究日本的房地产税制对我国开征物业税具有重要的参考价值。经过长期的调整和改革,日本已经形成了一套较为完备的房地产税收体系。日本的房地产税种较多,税负相对较重,共有13个税种,按房地产经济运行过程中取得、保有和转让三个环节划分,日本现行房地产税收体系大致包括:对房地产取得的课税:主要有印花税、注册执照税和不动产取得税、消费税、继承和赠与税等税种;②对房地产保有的课税:主要有固定资产税、城市规划税等税种;③对房地产转让的课税:主要有个人所得税和个人居民税等税种。具体可见下表:

表3-2日本房地产税收体系

参考资料:王玉翠,我国开征物业税的理论研究与现实思考,2008年6月7日,28页。

2.香港地区的物业税制度

‘物业税”一词的来源地是香港,但香港征收的物业税与目前大陆所探讨的物业税所包含的内容并不形同,前者所说的物业税实际上相当于香港的物业税和差饷这两个税种的综合。其中,香港

的物业税课税对象是本港用于出租的土地(不包括农业用地,但包括码头)、房屋、建筑物等物业。纳税人是拥有租金收入的土地、房屋、建筑物等物业的所有者,不收取租金的业主不成为物业税的纳税人。物业税的计征采用“评税值”法,由税务部门按照物业评估署对物业在有关年度头一天出租可能获得的租金进行评定,然后扣减20%的修缮费及免税额,余额乘以标准税率则为应纳税额,其税率在15%左右。香港税法对物业税规定了不同的免税和减税方式,减免对象主要包括香港政府所有或者外国机构所有并为领事活动而使用的物业,团体、祠堂、会社、商会团体拥有的物业、闲置物业以及业主自用楼宇。

香港的差饷是向土地及房屋建筑物等不动产的拥有或使用人征收的一种财产税。与物业税相比,两者都是对土地、房屋等物业征税,但物业税的征税范围仅限于出租经营并获得租金收益的物业,而差饷则是对纳税人拥有的所有土地和房屋,包括自用和非自用的都征税。差饷的纳税人一般是物业的使用者,计税依据是应课差饷租值,指的的假设物业在一个一个指定估价依据日期空置出租时,估计可得的年租金,它是按照土地和房屋何以整体评估的。差饷每年的税率由香港立法局议定,采用比例税率。一般来讲,市政局辖区香港及九龙的一般差饷较区域市政局辖区要高,而香港及九龙的市政局差饷则比区域市政局差饷要低,平均维持在3%左右。差饷=应课差饷值+规定税率。纳税人无论是否获得租金收入,都必须缴纳差饷。但如果物业没有获得政府输水管供应的淡水,或只获得政府输水管供应未经过滤的淡水,则可分别获得15%和7,5%的应缴差饷额扣减。同时,出现下列情况之一的,可申请退还差饷:一是空置一个月以上的非住宅楼宇可获得返还已缴纳差饷的50%二是空置的土地以及因政府行为而空置的物业(包括住宅和非住宅物业),除附加罚款外,可或返还全部已缴纳差饷。另外,非牟利的教育、慈善及福利机构的物业。若由于推广某项政府认可的目标或政策。可活动一定减免。

三、国际物业税收实践的启示

正如著名法学专家苏力所说:‘吟日之世界,不可能有任何国家完全依靠本国的法治。法律的移植不可避免。”物业税课税历史悠久,各国均在实践中取得了不少可资借鉴的成功经验,从中吸取一些对我国物业税立法有意义的经验是大有裨益的。

1.日趋一致的税制设计原则

纵观国际各国和地区的物业税收政策,多采取“宽税基、少税种、低税率”的征税原则。宽税基是指物业税税基涵盖范围较宽,除了对公共、宗教、慈善机构的不动产实行免税外,其余的均要征税。例如我国香港地区的差饷,极少有物业可获豁免,亦难以避税或瞒税。这就为稳定充足的物业税收收人提供了坚实的物质基础。少税种,顾名思义就是简化税种,这样做不但避免了因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生,也可以减低税种征管成本,提高税收效率。低税率是指物业税的税率通常都比较低,多数国家在0.5-3%之间。例如:目前美国各州和地方政府的平均税率为1%-3%;日本的房地产税种虽然较多,但税负水平低,其固定资产税的最高税率为2,1%;我国香港地区近年来的税率都在5%左右。这样的税制设计可以说是代表国际各国和地区的物业税制的发展趋势。

2.健全的财产价值评估体系

健全的财产价值评估体系为物业税收的顺利实施提供了前提条件。物业课税的一个重要障碍就是对物业财产价值的估价,只有先确定了征税对象的价值,才能进一步确定税率。各国或地区都有专门的评估机构对不动产价值进行评估。例如:英国由“地产估价局”每年汇总房地产交易信息并形成独立的房地产价值评估系统。公布英国各个城市和地区不同类型、不同用途的土地或房地产的价格。我国香港地区设有差饷物业估价署,每年负责对香港各区的房屋租金及楼宇价值进行估价,并编制“差饷物业估价表”作为差饷和物业税的征收依据。这些专门的评估机构都设立了详细的信息储备。例如,美国各地方政府为了加强对物业税的征收,建立的比较详细的财产信息管理制度。在使用计算机加以管理后,这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息。而且对土地、房产的测绘,评估资料,各种变更情况,历年价值变化,征税等情况均采用计算机管理。

3.适当的税收减免政策

大部分国家或地区的物业税都设有税收减免政策,概括起来主要有以下几点:(1)对政府、宗教、教育、军队、慈善等非盈利组织实行税收免除;(2)对自用住房免除税款;(3)对低收人者购房和租房给予视具体情况给予相应的税收优惠;(4)对一些特殊群体,如老人和残疾人,减税或免税。同时,很多国家都采取累进税率,对土地所有者或拥有豪宅的人群课以重税,以防止贫富差距过于悬殊,体现社会公平。

4.合理的税收分权制度

在第一届欧洲地方税研讨会上,欧洲学者认为适合地方征收的税种应当符合以下五个条件:第一,税基应当是不可移动的,否则纳税人将从高税地区迁移到低税地区。第二,税收的收入应当具有可预见性,以增强地方政府的责任和义务。第三,分配给地方的税种应当能够筹集足够的收入,以满足地方政府的需要;同时,税收产出应当是趋向增长的,不应当受到较大的波动。第四,作为地方税的大部分税种不应当有税输出的可能性,那样就削弱了地方税收与受益之之间的联系。第五,作为地方税的税种应当是容易管理的。从税收立法权上看,各国中央立法只对物业税制度进行框架式的规定,而具体的内容,如税率等等,则由地方政府自己立法确定。这样的税收分权制度,可以有效地将地方政府的事权和财权结合起来,有利于调动地方政府征收物业税的积极性,同时也有利于地方政府投入地方基础设施建设,使税费增长与地方发展形成良性循环。我国拟开征的物业税也应根据国情和具体的地区经济发展状况制定出合理的中央和地方的税收分配制度,兼顾中央政府与地方政府财政收益,

四、借重各色经验:开启我国物业税收之门

国际各个国家和地区在经济发展水平和社会政治文化存在重大差异决定了其物业税收制度也不大一样。有效的物业税收制度体系是物业税收实践的保证,在一国经济和文化等条件还不成熟的情况下,决不可贸然开征物业税,否则必将遭受失败。同时在开征物业税过程中,不开避免会引起一些社会波动,为了保证税收实践的顺利进行,建议一套健全的税收法律制度也是必要的。

此外,为了慎终于始,一定要加强对国外一些国家和地区物业税收制度的研究,弃短取长,择善从之。可以说,目前世界已实行物业税制度的国家和地区,都是我们学习和借鉴的对象。但是,由于各国国情有别,开征物业税的模式也就各不相同,故而在学习和借鉴中我们不能一味效仿,犯幼稚的“拿来主义”错位,即使是他国的成功经验,也不能‘对号入座”。我们应该走有中国特色之路,根据我国的国情和经济发展的需要,积极探究进行物业制度,在不断自我探索实践的基础上,为我国社会主义市场经济的最终建立,缔造有中国特色的新型的物业税收体系。

我国现行的房地产税收相对于前几年而言,无疑有了一些突破性的进展,它使房地产税收行为更加规范。但是如何进一步加强房地产税收征管,为物业税收制度的根本推进创造条件,这显得尤为迫切。目前,我国开征物业税的各种条件正在建立和完善之中,因此要实现房地产税收的规范化,我国应尽快建立与国际接轨的物业税收制度,建立起既适合我国国情又符合国际惯例的物业税收模式。

(下转第32页)

注释:

①财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000,302.

②朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997,39.

③朱广俊,中因香港税收制度[M],北京:中国税务出版社,1997,317-319.

④熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版,第112页.

参考文献:

[1]财政部税收制度国际比较课题组编著,美国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[2]财政部税收制度国际比较课题组编著,英国税制[M],北京:中国财政经济出版社,2000.

[3]熊英,完善地方税收法律体系的相关问题,载刘隆亨主编,《当代财税法基础理论及热点问题》,北京大学出版社2004年版.

[4]朱广俊,中围香港税收制度[M],北京:中困税务出版社,1997.

[5]各国税制比较研究课题组编著,财产税制国际比较[M],北京:中国财政经济出版社,1996.

[6]马丽波,我国物业税启动有关问题探析,西南财经大学,2005.

两会调查：物业税调查报告篇4

调查背景：财政部近日公布了《投资性房地产评估指导意见(试行)》，明确对投资性房地产进行评估主要采用“市场法”和“收益法”。专家普遍认为，新规为物业税确定了征收资产范围和内容，有助于物业税开征后的房地产评估工作。由此，物业税开征的步伐将大大加快。但由于开征难度大，需要解决的问题多，今年能否推出物业税仍是问号。为此，和讯网与数字100市场研究公司展开了专项调查。

调查时间：2010年2月26日—3月3日调查对象：社会公众

调查方法：网络抽样在线调查调查样本：1832个

1、对于征收物业税，您的态度是？超过四成公众对物业税表示支持

最近一段时间，房地产市场遭遇调控政策“组合拳”，房价走势也时时牵动着民心。被认为可以平抑高房价的重要措施——物业税，在两会期间再度成为市场关注和期待的重点。本次调查中，42.4%的公众赞成征收物业税，同时，也有超过三成的人表示反对，还有部分受访者表示不太了解。

2、您目前拥有几套房产？

拥有自己房产的人不到两成

在如今房价疯狂上涨的背景下，不仅是有钱人为了保值或者投资升值购房，越来越多的工薪阶层也加入到了“买房赚钱”的行列。数据显示，虽然大多数受访者没有自己名下的房产，但是拥有两套乃至更多房产的受访者达到了15.6%，这一比例，已经与“只有一套房产”的人群大体相当。从一定侧面上也反映出，现在全民炒房波及面之广，影响之深。

3、您认为物业税将对房价产生怎样的影响？

36.4%的人担心物业税推高房价

面对人气旺盛的物业税，数字100的分析师指出，这可能是把双刃剑，在打击房地产投机的同时，物业税有可能提高出租房业主的持有成本（类似提高供暖费），促使一线大城市房租上涨。造成成本转嫁，增加租房人的负担，进而刺激购买需求，推高房子价格。在公众层面，20.4%的人认为物业税不会对房价产生影响，同时，也有36.4%的人担心房价将随物业税的推出水涨船高，最终转嫁给购房者。相信物业税能够促使房价降低的人不到两成。

4、您认为征收物业税，能否抑制楼市投机？

公众对物业税的效用信心不足

有专家指出，物业税是舶来品，所谓国际惯例的物业税（房地产税或不动产税）在法律上是基于土地的永久拥有权。中国土地的公有属性是不能够改变的，所以物业税更应该说成是“使用税”。在70年基础上的土地、建筑使用权的征税，甚至还有可能合理不合法之嫌。本次调查中，42.4%的公众认为物业税不能抑制楼市的投机行为，32.7的公众没有明确表态，认为还说不好，同时，有24.8%的人相信物业税对楼市投机有震慑作用。

5、您预测，何时会开征物业税？

公众对物业税何时落地众说纷纭

据媒体报道，今年税务部门将在全国范围内开展房地产模拟评税，物业税“空转”工作将推广至全国。这一信息表明，6年前提出的“物业税”，如今落地的可能性大大增加了。本次调查中，受访者对何时开始征收物业税充满了猜测，其中24.5%的人认为物业税可能在半年至两年内实施，另有21.5%的人觉得物业税实施，还需要两年到五年，17.3%的人相信半年内物业税就会落地。

6、您认为物业税哪种征收方式更加合理？

物业税征收或瞄准第二套房产

调查数据显示，近半数受访者认为应对第二套房产征收物业税，另外，还有38.5%的人觉得140平米以上的住宅应是物业税征收的对象。也有人觉得居住条件人均达到30平米以上就应征税。不过由于目前中国的户籍制度中存在着众多“人为因素”和“可变性”，以人均面积的核定物业税的方式不太现实。

7、征收物业税后，会影响您购房吗？征收物业税或将影响公众购房

上一轮政府调控后，全国一线城市的房地产出现了量跌价涨的对峙之态，开发商和购房者形成的利益博弈格局开始僵持。面对悬而未决的物业税，大部分购房者选择了持币观望。本次调查中，48.4%的公众表示，自己的购房计划将受到物业税影响，27.7%的人将采取继续观望的态度。种种迹象表明，目前房价上涨的重要动力，是刚性需求和投资性购房。如果实行物业税，将对投资性购房需求产生一定的挤出效应。当地产持有成本增加，会迫使业主将更多的空置物业投入市场，增加房源供给。那么房价或将出现一定波动。

8、对于物业税，您最关注什么？

物业税的起征点和税率惹关注 “对于物业税，您最关注什么？”，超过一半的公众表示出对物业税起征点和税率的关注。中国城市营销研究中心主任戴欣明研究认为：物业税税率在1.5％会使房地产价格上涨，因为会形成羊毛出在羊身上的效应，过高征收，比如6％税率，就会起到急刹车作用。

9、您认为物业税的开征有什么意义？

公众认为物业税的意义在于打击投机

房价不断攀升，使得物业税征收带有一定的必然性。开征物业税可以从保有环节抑制房产投资投机过热。开征物业税，将加大炒房者在持有物业时成本，增加投资风险，压缩投机的利润空间。本次调查中，66.4%的公众认为物业税征收的意义在于打击房地产投机行为，57.7%的人觉得物业税可以调节贫富差距，另外，56.8%的人认为物业税征收有利于增加政府税收，从而加大政府对于廉租房/保障性住房的投入。

10、您认为我国开征物业税的最大困难是什么？

物业税执行难是问题

国际物业税篇5

近年来虽然出台了一些与物业税相关的法律,但由于制约因素没有解决,物业税一直未开征,这些问题主要有:

(一)相关制度和部门的配合问题

为配合物业税的开征,我国必须尽快建立和完善与财产相关的法律制度,使真正的实名制财产登记制度、财产保护制度等基础工作做到位,加强对公民与法人合法收入与财产的保护,对个人和家庭之间的财产转让、继承、受让、捐赠等行为做出相应的法律规定。

物业税的开征,涉及国土、建设、规划、工商、公安、税务等多个部门,环节多、范围广、监管难度大,牵涉社会上各个阶层和团体的利益。因此,制定相关政策,明确其他部门有义务向税务部门提供相关资料。

(二)新旧政策衔接问题

由于开征物业关系到每一个城市居民的切身利益,是个敏感的话题。所以,对于已经出售的房屋,购房者在购房的时候已经一次性缴纳了相应的税费,而物业税实行后,新的购房者并没有缴纳这些税费。从设计原理上讲,物业税应是原房产税、土地使用税等部分税费的合并替代税种,如果把新、旧购房者一视同仁的征收物业税就存在不公平,对于在物业税开征前已经购房者就存在着重复征税的问题。如果让老房子采用老办法,不再缴纳物业税,新房子采用新办法缴纳物业税,在市场公允价值发生巨大变化时,尤其增高的情况,也存在不公平问题。建议按照已购住房所实际缴纳的税负水平,抵缴应纳的物业税,全部抵缴完之后,再按物业税制度规定,开始缴纳物业税,这样起到公平税负的作用。

(三)评估结果客观性问题

我国的房地产评估机构存在着严重的良莠不齐、评估报告质量令人担忧的客观事实。要开征物业税,首先建立适合中国实际的完善的房地产纳税评估制度,要整顿清理现行的评估机构,打造具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的中介机构,从而评定出公允的物业税征收税基。

(四)操作中的技术条件问题

物业税的征收,面临现实的征管技术与社会配套条件的问题。物业税的开征必须充分考虑到我国是否具备开征的征管技术、配套条件和措施。在制度设计上要统筹兼顾、全面推进,确保相关的配套措施到位,保证物业税税收制度的有效性,保证税收制度改革的成功。建立与税收征管评估有关的信息数据库,每一处房地产都搜集到详细的信息,同时向社会公开评估标准和结果,以保证税收政策的实施。

三、对物业税基本框架的设计思路

物业税改革的基本框架是将现行房产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并,转化为房产保有阶段统一收取的物业税。对物业税各要素的设计如下:

(一)纳税人

物业税的纳税人应该是指在我国境内拥有土地使用权和地上建筑物所有权的单位和个人,即以房地产的产权人为纳税人。

(二)征税范围

按照宽税基的原则,物业税征税范围不但包括市区、县城、城镇和工矿区,还应包括农村;不但包括经营性房地产,还应包括企事业单位及个人自住房地产。一是随着我国住房制度的改革,居民住房的商品化程度有了很大提高,对居民自用住房完全免税,不仅使国家放弃了一项应得的重要税源,还放弃了调节居民收入分配的重要手段,有碍税收公平功能的发挥。二是随着事业单位的改革,许多事业单位改制为企业,对所用房产也拥有了产权。从理论上讲,所有拥有房地产产权的单位和个人都应承担房地产相关税收的纳税义务。因此,应将事业单位用房纳入物业税征税范围。

(三)课税对象

以土地和房产共同作为物业税的课税对象,即以土地和固定于土地之上的建筑物及其附着物为物业税的课税对象。物业税下设企事业房地产(包括经营用房地产和非经营用房地产两个子目)、居民用房地产(包括农村居民房地产和城镇居民房地产两个子目)两个税目。

(四)计税依据

可按一家人拥有多处住房的总面积,以反映房地产市场价值的评估价值为计税依据。物业税以市场价值为主要计税依据是符合国际惯例的,不仅可以克服现行计税依据的缺点,而且纳税人的纳税负担由其所拥有的土地和房屋的完全市场价值决定,更符合量能纳税原则。

(五)税率

确定税率形式和大小时,应反映“宽税基、低税率”的税制改革趋势。据有关专家初步估算,按照平均水平为0. 8%的税率征收物业税,不会增加纳税人的税收负担,并可保证政府财政收入与现在水平持平。对于物业税税率,一是税率的制定可由中央统一立法,规定幅度税率,考虑各地区房地产及经济情况的不同,各地根据自己的实际情况选择具体的适用税率。二是由于房地产类型及用途的不同,税率的制定也应有所差异,对经营用房可采用比例税率,对个人自住房采用超额累进税率的方式征收。个人自住房可按各地区经济适用房规定的人均居住面积作为免征额的确定依据,如以人均30-50平方米对应的房产价值为免征额,超出部分按超额累进税率征收,如超出50-100平方米按0.2%的税率、超出100-200平方米按0.3%的税率、超出200平方米以上按0.4%的税率等。

(六)减免税

根据现行房产税和土地使用税税收减免政策,物业税的税收减免应从以下几个方面着手:一是由财政部门拨付经费的机关、团体、军队、事业单位、宗教寺庙、公园、名胜古迹等单位的办公用地或业务用地的房地产免税;二是考虑到农村地区,尤其是中西部地区经济基础相对薄弱,农民负担能力有限,可以根据各地实际情况,因地制宜地制定一些辅助性减免税收政策,比如对农村家庭用房免税,对中西部贫困地区免税等;三是由于不可抗力造成房地产毁损的,税务机关可根据实际情况给予适当减免。

【参考文献】

[1] 李冬辉. 我国启动物业税的难点与对策分析[J]. 科技创新导报,,(30).

[2] 姚稼强. 改革我国房地产税制的政策建议[J]. 税务研究,2008,(04):60-61.

[3] 柳婧.我国个人房地产税收体系管理的研究[J].时代经贸,,5(10):109-111.

[4] 高世星.物业税的开征有利于完善财产税制[N].中国税务报,2008,(5).

国际物业税篇6

总体物业要求

本标准反映了电影院多样的建筑构成和结构基本原则。有关条款的责任分配请按双方达成的合同主体文件执行。出租人应确保其工作与相关的标准、规范、规程及地方条例相吻合，本文件不作为合同附件，仅作为资料使用。

总体要求：

1、一般条件介绍：多厅影院通常由影厅、大堂、进出通道、附属停车场构成。

2、所有影院建筑都应符合现行的国家建筑法律、法规、条例和国家建筑标准、规范以及地方建筑法律、法规、条列及地方标准、规范。并取得政府主管土地、立项、规划、建设、消防、环境、卫生、人防等机构的批准文件或替代性文件。同时该建筑应符合电影相关技术的建筑要求。

3、出租人交付的租赁场地符合五星级影院各项技术标准要求的消防设施设备技术条件、空调设施设备技术条件，隔墙起坡等二次结构完工标准。

4、项目室内、外公共装修均达到出租方承诺及双方议定标准。

5、针对本项目，影院总体建筑面积不低于5000平方米且不高于6000平方米，拟设计10个影厅（含1个中国巨幕3D影厅，4个标准3D影厅，5个标准2D影厅），总座位数预计在1800座-2200座之间。巨幕厅面积不低于700平米，梁下净高15米。普通影厅梁下净高8米。柱间距不低于8米×8米。

6、巨幕厅银幕高宽比：不低于12米×23米。普通影厅银幕高宽比：不低于6米×11米。

7、本影院项目总体定位：五星级豪华多厅多功能高标准电影城。

具体要求：

第一部分土建项目

1、建筑物主体

2、影院主体

第二部分机电、给排水工程

1、空调

2、电气

3、给排水第三部分消防工程

1、消防水系统

2、送风、排风排烟系统

3、报警及消防联动系统

4、疏散通道第四部分物业管理

1、客梯

2、停车场

3、户外招牌及广告

4、公共设施的合理利用

第一部分土建项目

1、建筑物主体

1.1 建筑物主体设计耐久年限不得低于50年 1.2 建筑物耐火等级不得低于二级

1.3 建筑物抗震设防烈度不得低于当地设防烈度

1.4 建筑物具有供残疾人进出影院的专用通道及无障碍设施 1.5 建筑物二层以上观众厅应设有电梯或扶梯

2、影院主体

2.1 最低高度(净高)所有影厅高度：上楼板至最低障碍物（即本层楼板）的净高对带VIP包厢的影厅为13.0米（即楼座包厢），标准影厅净高为10.2米，小影厅最小净高为7.0米。

所有影厅放映室：台阶式座席最高踏步完成面至放映窗口底端的最小净高为2.2米。所有影厅入口：吊顶至地面的最小净高为2.5米。放映机房：吊顶至地面的最小净高为3.8米,内部宽度最小值通常为4.5米。2.2 楼板

2.21影院楼板应为现浇钢筋混凝土结构，以承受影厅、大堂、储藏室和走廊4.0kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系数）。放映室不低于4.5kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系

数）。

2.22建筑结构应考虑放映机房的夹层楼板。

2.23财务室的地面应被设计成足以支架三个保险箱，其荷载为1000kg，400kg和200kg。财务室地面的任何位置都应能承受1000kg的荷载。（承租方应及时提供设备尺寸和位置）2.24影厅楼板厚度最小不得少于150mm，以防止表面裂缝裂纹。如果结构设计工程师认为有必要，应增加楼板承受荷载的能力，以便容纳影厅的座椅、台阶、音响设备、影厅储藏室及夹层内放映机房和保险柜的外加荷载。在完全荷载的情况下，应对影厅座席处混凝土楼板的承载做限制。

2.25影院观众厅阶梯式起台结构建设

根据承租方设计方提供的方案为前提，由出租方交专业设计院完成。混凝土楼板应由注册结构工程师根据设计标准设计。阶梯式起台不低于4.0kN/m²的均布荷载标准值（不含安全系数）。

2.3 影院观众厅隔声墙砌筑及墙体抹灰工程

影院观众厅隔声墙应满足影院建筑功能要求，为双层墙体形式，每层墙体不小于200MM厚度，中间隔不小于200MM的空气层，空气层与墙体之间不可有任何物理形式的连接。如连接无法避免，为符合隔音标准，应在连接处使用弹性隔膜垫。双层墙体均应做到不小于15MM厚的水泥沙浆墙体抹灰，抹灰应保证充分的饱满密实，以防止表面裂缝裂纹。

若该空气隔层未做，导致隔音问题时，应采取替代解决办法。应在承租方和属于物业方或其他承租人的区域之间的间隔墙上做类似的隔音层。影厅中裸露的混凝土装饰面不得出现伸缩缝和活动接缝。地板变坡点的变化不应出现在座椅的固定点处。应在影厅隔墙中央所有相连的影厅楼板处使用制动缝，以防业桥梁振动效应及影厅之间串音。2.4 影院经营区与建筑内其他承租户（或者公共区域）分界墙体墙体应满足建筑及结构相关规范，尤其满足隔音标准 2.5 影院经营区内卫生间

2.51应具有与卫生间分离的盥洗室，每4个大便器设1个洗手盆，男女卫生间至少一处设污水池

2.52应具有排风风道

2.53出租人应负责影院经营区内卫生间地面防水

2.54具有蹲便器（或坐便器）和分离式小便斗各自的给排水管道

2.55观众使用卫生间的男女人数比例应按1：1计算，多厅影院使用卫生间的人数可按60%折减。男厕：每50人设1个小便斗，400人以内，每150人及其尾数设1个大便器；400人以上超出部分每200人及其尾数设一个大便器。女厕：400人以内，每50人及其尾数设一个大便器；400人以上超出部分每75人及其尾数设1个大便器 2.6 影厅工艺要求

观众厅的长度不宜大于30m,长宽比宜为（1.5±0.2）:1 观众座椅短排法(每排座位数不多于22座)排距应不小于1.05m,长排法排距应不小于1.10m 设计视点高度应不高于1.50m 最近视距应大于有效放映画面宽度的0.6倍

最远视距不应大于最大有效放映画面宽度的1.8倍视线超高值应大于0.12m 最大仰视角宜不大于40°

变形宽银幕画面宽度应不小于8m 放映光轴的水平偏角应不大于3°

放映光轴的垂直偏角宜不大于4°,应不大于6° 影院观众厅不应开设窗户 2.7影院其它要求门厅面积不得小于每座0.5M售票厅位置设置必须明显 2.8通道

根据承租方设计方提供的方案为前提，由出租方交专业设计院完成。所有通道需符合消防疏散及影院功能要求。2.9影院地面

影院内地面应全部水泥砂浆找平压光 2.10影院屋顶

屋顶结构一般使用钢筋混凝土板上加隔热保温层和防水层,避免航空噪音、雷电、冰雹等空气声和撞击声 2.11门窗

多厅影院最好采用双层隔音门,双层门之间如能设“声闸”则更好。

第二部分机电、给排水工程

1、空调

出租方需按照承租方设计方提供的空调图将空调系统的各子系统（即空调风柜）引入到观众厅及影院其它公共区域(承租方只须确定风口位置及分支风管施工,其余设备出租方提供),且功用必须满足影院开业后，影院区域内夏天不高于２６℃，冬天不低于１８℃。此项服务还须满足：

1.1空调运行时间与影院营业时间一致

1.2空调的制冷及制热周期应不短于政府的有关规定 1.3空调服务的卫生标准应与国家相关规定一致

1.4出租方须负责空调系统直至与承租方接驳部位的隔音、消声及防震设备及措施，以保证在放映机、通风及空调系统均开启时空场观众席的综合噪音不得超过40dB(A)1.5厅与厅之间须为独立管道系统，并有单独控制

2、电气

2.1供电系统，供电主电缆的采购、铺设

2.11由物业配电室向影院配电室提供双路供电，负荷不低于700KW 2.12主供和备供电源之间必须配置（自动转换开关、切换开关、接触四组）防止并列运行，确保影院可靠供电。详见国标《常用低压配电设备安装90D367》 2.2影院合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装；承租方提供总用电负荷量参数，出租方提供影院合作经营区总配电箱设备、电力计量表的采购、安装。

2.3影院合作经营区所需电信外线线路前端

承租方提供电话线路数量，出租方提供电信外线线路前端到影院指定的弱电机房。2.4出租方需负责配合申请电话中继线及IDD线路，并完成相关的工程。

2.5出租方需负责宽带线路引至影院合作经营区（两兆宽带，由承租方提供具体位置）；

2.6出租方需负责电脑系统接地引至电脑机房（由承租方提供末端具体位置）； 2.7出租方需负责放映机房设备弱电接地、经营区电信系统接地（由承租方提供具体位置）； 2.8出租方需负责有线电视系统预留埋及点数申请（由承租方提供具体位置）。

2.9以上交付标准按照《建筑电气安装工程质量验收规范》GB/50303-2002和《建筑与建筑群综合布线系统工程验收规范》GB/T50312-2000中有关内容执行。

3、给排水

3.1出租方需负责给、排水主管道设备采购及安装（施工部位：卫生间，小卖部，咖啡厅，放映机房），其中包括计量设备采购及安装 3.2以上交付标准按照《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB/50242-2002中有关内容执行。

第三部分消防工程

由出租方按承租方影院的功能分布，请专业设计院设计完成，并负责为影院提供完整的消防工程，包含但不限于以下项目：

1、消防水系统

2、送风、排风排烟系统

3、报警及消防联动系统

4、疏散通道

承租方影院将按以下项目根据设计院专业出具的图纸进行验收：

1、影院合作经营区室内消火栓箱系统；

2、影院合作经营区火灾自动报警系统；

3、影院合作经营区感烟控制系统；

4、影院合作经营区消防强排烟系统；

5、影院合作经营区消防水喷淋系统；

6、影院合作经营区消防防火联动系统；

7、影院合作经营区消防广播系统；

8、影院二次装修的消防审批工作；

第四部分物业管理

1、客梯

出租方须根据影院人次需要提供相应数量的垂直电梯及自动滚梯，并负责影院合作经营区客梯的采购、安装及装饰；客梯电梯间的装饰由出租方按物业要求统一完成；

以上交付标准按照《电梯工程施工质量验收规范》GB/50310-2002中有关内容执行

2、停车场

物管须为影院观众提供每车不小于两小时的免费停车服务，以电影票为准。并提供不少于三台的免费工作车车位。

3、户外招牌及广告

2承租方影院根据需要与出租方确认户外广告招牌的具体位置及面积（不小于40M）,出租方

在无具体安排的前提下应满足影院所需。

4、公共设施的合理利用

物业税定位分析篇7

(三) 征税对象。水资源的征税范围应界定为中华人民共和国境内, 不论是城市、建制镇还是农村, 都应征税。这是因为, 一是农村集镇都有小水厂, 它与城市的自来水公司属同一功能。若只就城市自来水公司征收而对农村自来水厂不征, 明显税负不公平;二是一些工厂或水电站坐落在农村里, 对它自取用水和发电用水也应纳入征税范围。水资源课税对象应界定为开采或取用的各种天然水, 具体包括地表水、地下水、矿泉水、地热水等。

(四) 征税主体。由于水资源税法从属于资源税法, 因而按照资源税法的规定, 水资源税作为全国的地方性税种, 其征税主体应当为各地的地方税务局。鉴于目前全国水资源费的征收办法与各地的水行政日常工作特别是取水许可证的发放密不可分。另外, 因取用水资源计量复杂、水资源由国家统一管理、治理开发需要中央财政投入大量资金等特殊因素, 水资源税的征收应由水资源管理部门协助国税机关征收, 即由水资源管理部门提供开发利用水资源的具体数据, 由各地国税机关安排不同税率统一征收水资源税, 并纳入中央财政管理。

(五) 水资源税应专款专用。水资源税应该坚持专款专用原则, 作为共享税分别纳入中央、地方两级水资源治理基金, 专门用于水资源的治理、保护、环保科研开发、宣传教育等, 以无息贷款或国家无偿投入等形式按计划投向重点项目、重点工程, 以解决资金不足问题。建议为该基金设立专门账户, 进行专门管理, 提高基金的保值增值能力, 防治基金流失与贬值。而且从开采者那里征收的水资源税, 除了用于水环境整治和保护外, 还应该拨出一部分用于补贴消费者, 以减轻他们的税负。

(六) 税收优惠。开征水资源税的目的在于保护水资源、节约用水、提高水资源质量和使用效率。因此, 在水资源税立法上, 充分发挥税收在调节水资源级差收益和强化水资源管理中的作用, 应严格控制减免税范围。对以下情况可以给予优惠:一是对农村居民的生活用水及畜牧饮水应予以减税;二是对农业、牧业、林业的灌溉取水和水产养殖用水, 在限额内的予以免税, 超限额部分照常征税;三是对城市绿化用水等公益性用水给予免税;四是对使用节水设备的生产企业给予低税率照顾;五是对循环使用污水的企业给予税收返还;六是由于水资源自身独有的特性, 考虑到水资源的可持续利用, 因此对于利用城市污水再生水、城市雨水、海水等应减免水资源税。

(作者单位:河北经贸大学财税学院)

主要参考文献:

[1]董泽明.水资源也该征税.中国税务报,

[2]陈和午.水资源危机让我们看到什么.

[3]张倩.我国开征水资源税税制设计分析.现代商贸工业, 2009.

[4]王红茹.水资源将全面征收资源税.中国经济论坛, 2009.8.

[5]黄萍.关于我国实行水资源税的思考.商业经济, 2009.6.

[6]王绍武, 王守安.水资源征税势在必行.税政卓见.

[7]赵勇, 舒圣祥, 张永琪, 毕晓哲.该不该征收水资源税.中国商报, 2009.7.

[8]宣杰.开征水污染税的思考.技术经济,

一、背景分析

进入新世纪以来, 我国经济发展十分迅速, 每年保持在8%~9%的增长速度。与之相应的是, 我国房地产市场则呈现出过度繁荣的现象, 房价的增速不仅仅超过了GDP的增长速度, 也大大超过了我国人均收入的增长速度。为抑制房地产市场的过度繁荣, 2003年10月, 在中共中央十六届三中全会《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出, “条件具备时对不动产征收统一规范的物业税”。一时间, 不论在政界、学术界, 还是在寻常百姓之间, 关于开征物业税的话题不绝于耳, 各种消息、评论与传闻也常常见诸报端。2005年10月中共中央十六届五中全会关于第十一个五年规划的建议中, 把稳步推行物业税列为税制改革的一项重要内容。与现在的商品房价格相比较, 2007年之前的房价并不是很高, 我国提出创造条件开征物业税目的, 显然不是调控房价。我国开征物业税的初衷, 首先是推进房地产税费改革、优化税制结构, 增加地方财政的经常性收入。贯彻“简税制、宽税基的原则”, 合理确定负担, 应清费、立税、明租。在清费的同时, 把对房地产的各种行政性收费改为税, 把相关税种和收费并入物业税, 以完善税制, 减轻税负。进入2007年以来, 我国商品房价格呈现出快速增长的局面, 为防止房价过快增长, 2007年提请十届全国人大五次会议审议的财政预算报告中, 首次提出将“研究开征物业税的实施方案”。

尽管在税制内容上, 物业税和房地产税并无太大区别, 但物业税的提出却引起了社会各界的热炒, 原因是多方面的, 最

物业税定位分析

□文/宋佳郭楠

为重要的是对物业税改革的预期和猜测, 涉及到多方面利益的调整, 远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。

吴晓宇 (2004) 认为, 过高的土地出让金是房价高涨的根本原因, 通过开征物业税, 将土地出让金和其他相关税费并入其中, 将七十年的一次性费用分年征收可以降低当前的房价。

高培勇 (2006) 认为, 我国税制当中缺少真正意义上的财产税, 通过开征物业税可以弥补我国当前财产税的空白, 不仅如此还能清费立税, 规范我国当前的房地产税制。

丁成日 (2006) 认为, 当前地方政府的财权与事权不匹配, 地方政府没有一个稳定的财政收入来提供基本公共服务, 物业税可为地方政府提供一个稳定的税源, 不仅如此, 物业税由于是对土地和房屋保有阶段征收的财产税, 这样还能使国家享受房地产增值所带来的收益。

也有学者认为, 随着经济的发展和住房制度改革, 越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅, 家庭存量财富更多地体现在自有房地产上;基尼系数的不断提高、社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧, 使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节, 而要求在财富的保有环节发挥作用, 那么物业税无疑成为一个好的选择。

二、物业税定位分析

依上所述可知, 物业税可以达到的目标多种多样, 但是在我国当前的经济条件下, 开征物业税能否达到上述效果则取决于我国对物业税的定位。

(一) 我国房产税制体系的不足。

我国现行的房地产税收体系中, 不考虑所得税, 主要包括了耕地占用税、城市土地使用税、房地产税、契税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、印花税等。在我国当前的房地产税体系中, 大部分税种都是在交易环节征收, 保有环节只有耕地占用税、城市土地使用税、房地产税三个税种而已, 并且其征收仅仅针对了商业用房和出租的私人用房, 采用账面价值扣掉折旧后的余额和按租金征收。此外, 土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地使用税之间均存在重复课税, 同时部分税种的课税范围、税率及其配合等也存在一定问题。除了税收方面存在的问题之外, 我国房地产市场的收费也极其混乱, 但总的来说呈现出一种现象, 即在一些比较发达的大型城市中, 其收费有一定规范和标准, 但在一些地方财政收入基本要依靠房地产的地区, 乱收费现象越严重。据初步统计, 在我国现阶段一套房子经过立项、建设、配套、销售等诸多环节涉及房地产的税种有12项之多, 涉及房地产的收费多达50项, 两者共计62项。我们知道, 税费不同性, 不能轻易地将收费改为税收, 但是鉴于我国房地产领域乱收费现象的严重性, 通过开征物业税完善我国房地产税制, 开我国财产税之先河, 整顿乱收费现象显得极为必要。

(二) 物业税与地方财政。

目前, 省以下地方财政收入主要依赖于土地出让金, 并且在地方政府预算外收入中所占的比重呈不断上升的趋势, 1997年这一比重只为9.2%, 2006年已经达到64.2%。这一土地财政政策为今后地方政府埋下了隐患。我国的土地出让金制度是指, 在土地开发时, 一次性取得出让土地使用权的收入。这种方式使得地方政府获取财政收入的成本和转移支付相比要低, 土地出让金成为地方政府取得城市建设的主要财政收入来源。土地是稀缺性资源, 地方政府通过出让土地使用权获得收入的模式会随着土地的逐渐减少而失去前景。地方政府由于缺少稳定的税源, 土地出让收入普遍成为地方政府最重要的收入来源。很多地方政府财政收入严重依赖土地出让金, 形成独特的土地财政模式。物业税属于财产税类, 征税对象是房地产及土地, 具有非流动性、直接受益性、对地方政府的强依附性、收入相对稳定、对经济发展具有适度弹性的特点, 完全具备地方税的基本特征。开征物业税对于解决地方财政“寅吃卯粮”的问题, 使地方政府不在把解决财政收入短缺的问题放眼于土地出让金, 使地方政府提供公共服务的成本的回收与其居民的受益相对接, 有助于促使地方政府构建有效率的财政体制。

(三) 物业税与房地产市场。

近年来, 房价的迅速增长, 一般都把其归结为土地拍卖制度不合理、投资性购房太多、开发商捂盘惜售, 等等。还有另一方面的原因, 即名目繁多的房地产税费, 因为高房价总是和高税费相对应, 而目前税费至少占房价初始价格的40%左右, 依照我国现行的土地审批制度, 老百姓在买楼时, 房价中就已包含了几乎全部的税收。在开征物业税后能不能降低房价问题上, 主要的讨论重点就是土地出让金是否能包含在物业税当中。我们知道, 土地出让金是国家将土地的使用权通过“招拍挂”的方式将土地七十年的使用权一次性转让给土地使用者而收取的地租, 在其性质上属于租费。而物业税则是不动产保有环节上使用权所有人所必须缴纳的法定税负, 收取者 (国家) 凭借的是社会管理者的政治权力。虽然两者在性质上是不同的, 但两者是可以合理匹配的, 是并行不悖的关系, 不存在“不可克服的法力障碍和重复征税问题。”暂且不讨论其合理性问题, 如果将土地出让金并入物业税后, 短期内房价可能回落, 但是由于房价回调将意味着地方政府财政收入的减少, 会因遭到地方政府的强烈抵制而难以持续。除此之外, 影响房价的因素很多, 如经济发展情况、需求状况、供求变化、营销策略等, 房价不是由成本一个因素决定的, 短期内起决定作用的是市场。我们不能说物业税对房价没有影响, 但是单单从降低开发商成本方面考虑房价的降低是不可行的。物业税的开征将会增加投机性房地产的持有成本, 降低房地产的实际空置率, 避免社会资源过度向房地产集中, 从而阻碍经济结构调整, 进而释放出更多的房屋供给量, 所以我们只能从供需角度上来考虑房价能否降低的问题。

(四) 物业税与收入分配。

物业税属于财产税类, 那么必不可少的, 物业税也有财产税的性质, 即收入分配。物业税收入分配功能主要依靠的是通过税制设计, 制定免征额、税收优惠措施来保证低收入者少交税或不交税, 高收入者多交税或交高税。当今的收入构成中, 工资收入不是拉大收入差距的主要原因, 财产类收入如股票、债券、房产等, 尤其是房产成为扩大收入差距的主因。对持有房产而得到的增值征收物业税, 有“溢价回收”的功能, 防止私有业主全部获得不劳而获的财富增加, 这样可以有效地在收入分配问题上发挥作用。

三、结论

通过以上分析可以得知, 物业税开征的主要定位是优化我国房地产税制体系, 弥补财产税类上的空白;为地方政府寻找稳定税源, 促使地方政府转变依靠土地财政政策组织收入的错误思想, 促进地方税收体系的构建;发挥收入分配作用, 缩小不同收入阶层差距。在解决房价问题上, 短期内物业税的开征可能会释放部分的房屋供给量, 从而降低房价。但是从根本上看, 房产的持有成本能不能都大于其未来所有者出售房屋所获得的收益, 才是房价能否降低的关键所在。我国土地资源高度稀缺, 再加上人口众多, 供需上的矛盾不可避免地造成房价的高涨。我们只能寄希望于通过开征物业税, 使我国的房地产市场回归理性, 减少房地产市场的泡沫。

摘要：随着我国经济的快速发展, 我国房地产市场发展迅猛, 商品房价格增长迅速。自2003年我国提出开征物业税以来, 关于此项税收的话题不绝于耳, 各种消息、评论与传闻也常常见诸报端。本文针对开征物业税的目的进行了分析, 找出我国开征物业税的定位目标。

关键词：物业税,土地财政,土地出让金,房价,收入分配

参考文献

[1]朱润喜.开征物业税的动因及定位[J].税务研究, 2006.9.

[2]丁成日.改革和发展中国房地产税:理论依据和国际经验[J].财政研究, 2006.9.

[3]韦志超, 易纲.物业税改革与地方公共财政[J].经济研究, 2006.3.

[4]吴俊培.我国开征物业税的几个基础理论问题[J].涉外税务, 2006.1.

[5]高培勇.给物业税开征一个基本理由[J].