小区绿化情况调查报道

小区绿化情况调查报道（通用5篇）

小区绿化情况调查报道 篇1

考察小区的绿化情况

[活动目标]

1、认识常见的绿化品种，了解小区绿化品种、分布和生长情况等。

2、了解绿化覆盖率的含义，完成小区绿化考察报告。

3、通过上网、采访、访问、考察等途径，掌握基本的探究方法。

4、增强合作交往能力，学习耐心、细致、精益求精的科学精神。

[活动重点]

认识常见的绿化品种，了解小区绿化品种、分布和生长情况

[活动难点]

通过上网、采访、访问、考察等途径，掌握基本的探究方法，了解绿化覆盖率的含义，完成小区绿化考察报告。

[活动准备]

教师：

下载“北京、东京、纽约、巴黎、上海”等现代化城市的绿化覆盖具 体数据，设计成一张表格，显示“绿化覆盖率”的具体含义。

学生：

1、收集各种常见植物的图片及生长特点等相关资料等。

2、认识小区绿化品种。

[活动过程]

一、交流资料，导入问题

1、学生交流课前收集的资料。

2、揭示探究主题《考察小区的绿化情况》

二、

小区绿化情况调查报道 篇2

关键词：植物配置调查,植物种类调查,环境意识

居住区内绿地是指根据居住区不同的规划组织结构类型, 设置相应的中心公共绿地, 包括居住地公园 (居住区级) 、小游园 (小区级) 和组团绿地 (组团级) , 以及儿童游戏场和其他的块状、带状公共绿地等。

一、调查方法

主要通过走访、实地调查的方法进行。

1、调查路线

首先调查成都市一环路以内的百顺花苑、河滨印象等12个小区, 然后走访三环路以内的红瓦小区等10个公寓小区, 最后调查了成都郊区的10个不同类型的住宅区。

2、主要调查内容

主要调查了成都市住宅小区的绿化面积、绿化率、植物种类、不同类型小区的植物配置等问题, 在调查过程中采用了走访、实地调查的方法进行调查。

二、成都住宅小区园林绿化现状调查

1、成都住宅小区绿化面积和绿化率调查

调查结果显示, 已完工的小区绿化率最少都是35%以上, 国际雅典社区更是达到了48%的绿化率。还有许多正在建设中的楼盘预计了50%的绿化面积。毫无疑问, 与几年前完工的小区相比, 绿色是多了许多, 绿化的布局也有了新意。

在对建设中的楼盘调查时看到, 开发商对规划中的绿地面积做了预留, 但到时根据楼书或沙盘上的承诺, 绿色会不会缩水, 我们只有拭目以待。

春季房产交易会期间, 从会展现场收集了28份房产广告宣传单, 其中23份广告都打出了“健康住宅”“生态小区”“环保绿色家园”的醒目“绿色招牌”, 多数楼盘宣传的绿地率高达60%, 最低也超过了成都市园林局91年颁布的《成都市城市园林绿化条例》中的规定标准——新区开发中的绿地安排, 不得低于用地面积的30%。

2、成都住宅小区植物种类调查

调查的成都32个住宅小区, 作了如下植物统计:

(1) 乔木

成都住宅小区使用的乔木, 有20余种:银杏、悬铃木、广玉兰、香樟、女贞、桉树、杨树、柳树、栾树、罗汉松、黄葛树、黑壳楠、水杉、雪松、刺桐、喜树、苦楝、枫杨等。近年引进杜英、三叶木、小叶榕、天竺桂等等。

(2) 小乔木和灌木

园林观赏花木, 包括小乔木、在植物群落中处于中下层的灌木多数是耐阴、也有不少是喜阳的。常用的有:木荚蓉、白玉兰、桂花、紫薇、贴梗海棠、垂丝海棠、西府海棠、花石榴、夹竹桃、栀子、海桐、杜鹃花、山茶花、梅花、腊梅、棕竹、苏铁、金丝桃、金丝梅、月季、牡丹。

(3) 地被及草坪

主要包括矮灌木, 一、二年生草本, 宿根花卉。

矮灌木:黄杨、六月雪、小叶女贞、红构木、三棵针、海栀子。

一、二年生草花:千日红、万寿菊、盆栽康乃磐、盆栽非洲菊、地被菊、小白菊、天竺葵、紫罗兰、三色堇、羽衣甘兰、雏菊、香豌豆、矮生向日葵、冰花、金盏菊、大岩桐、仙客来、球根海棠、霍香蓟、美人蕉、欧报春、花菱草、金鱼草、石竹、瓜叶菊、一串红、蒲包花、耧斗菜、花毛莨、四季樱草、星晨花、麦杆菊。

草坪草:紫羊茅、高羊茅、细叶结缕草、黑麦草、剪股颖、麦冬、吉祥草、草地早熟禾、红三叶、白三叶、狗牙根、结缕草。

(4) 水生植物

荷花、睡莲、伞草、风眼莲。

3、不同类型住宅小区植物配置调查

通过对成都市小区园林的调查, 笔者看到在住宅小区绿化中植物的选择和配置根据贫富的不同而有很大差距。

(1) 富人区豪华住宅小区 (别墅区)

在比较豪华的住宅小区里面, 经常选择较为名贵的树种, 且主要以大树居多。

以百顺花苑为例:在乔木的选择上, 主要选用了桂花、银杏、楠木、广玉兰、黄葛树、垂丝海棠等近年来较贵的主要绿化树种, 而且数量较多, 其中桂花胸径在25cm以上的就有23株之多, 银杏胸径在25cm以上的有12株之多, 其中3株胸径达到33cm。在小乔木和灌木的选择上, 选用了小叶含笑、蚊母、垂叶榆、绣油茶、针葵、印度黄金、海桐球、红继木球、白玉兰、红花玉兰、八角金盘、杜鹃、冬青卫矛、广东含笑、红枫、蒲葵等四十余种小乔木和灌木。

(2) 普通公寓住宅小区

普通公寓住宅小区在植物的选择和配置方面就显得较差一些。主要是一些较为廉价的树种或选择较小规格的树种。植物培植表现为:少量乔木少量灌木草坪。

以红瓦小区为例:选择的主要乔木树种为天竺桂、广玉兰、石楠等几种。其中规格最大的是天竺桂, 胸径6-8cm, 且数量较少。灌木主要是小叶女贞, 数量也较少, 主要是栽植绿篱。草坪选用的是治理较为粗放的高羊茅草坪。

(3) 普通民用住宿区

走访了6处普通民用住宿区, 其中有1处看到1株胸径6cm左右的天竺桂, 其余5处没有看到任何乔木, 只有少许的灌木和比较粗放的草坪。区内空地杂草多, 缺乏治理或者根本就没有治理。

三、成都住宅小区园林绿化存在的问题

1、有些开发商宣传过度, “言行不一”

据了解, 有不少小区在施工建设之初, 多是在规划项目内首期楼盘之外的区域种植大片绿地, 或者保留原有的树木和草坪, 给人一种绿地面积多、绿化率高的意象。之所以这样做, 是一些开发商为尽快实现将“盘子换成银子”而进行的一种形象包装, 是名副其实的“绿托”。

2、绿化中的“草坪误区”和“绿化误区”

绿化中的“草坪误区”和“绿化误区”表现为在进行小区绿化时, 重草轻树, 侧重以草代木, 追求平面绿地, 给人的感觉多是空旷和单调, 有些小区内甚至连棵遮荫的树木都没有, 使小区成为铺草藏绿的“露天工程”。

3、居民缺乏生态环境意识和条例支持

4、抛弃中国园林的精华, 盲目追求国外园林的“新、怪、奇”

最好的设计就是根据实际的环境而做出的最适合的设计。

四、对策与建议

1、运用生态学原理进行居住区绿地设计

居住区的绿地规划, 必须以城市生态系统为基础, 注重生态效益, 以提高居住小区的环境质量, 维护和保持城市的生态平衡。

2、努力创造丰富的景观效果

(1) 意境创造

园林中的意境可以借助于山水、建筑、植物、山石、道路等来体现, 如利用美丽的姿态、丰富的色彩、沁馨的芳香或者漂亮的芳名。

(2) 植物配置

居住区绿化时植物配置还应该以生态园林的理论为依据, 模拟自然生态环境, 利用植物生理、生态指标及园林美学原理, 进

参考文献

[1]陈自新.城市园林绿化与城市可持续发展[J].中国园林, 1998, 14 (05) :4-5.

[2]吴承照.现代城市游憩规划设计理论与方法[M].北京:中国建筑工业出版社, 1998:2-8.

[3]刘策, 刘杰.空间环境生态学概论—住房环境与健康[M].上海:上海交通大学出版社, 2000, 8:135-138.

[4]易正.中国抉择—关于中国生存条件的报告[N].北京:石油工业出版社, 2001, 8:233, 244-247.

[5]刘天齐, 黄小林.环境保护[M].北京:化学工业出版社, 2000, 8:240-243.

小区停车收费情况的调查与思考 篇3

一、荆门市小区物业管理基本情况

我市自1998年6月成立第一家物业服务公司，截止到2015年底，物业公司发展到164家，从业人员19702人，交付使用的小区398个。其中成立业委会有物业公司管理的小区211个，未成立业委会由物业公司管理前期物业的小区182个，既无业委会又无物业公司的小区5个。

目前，实行停车收费管理的小区359个，占90%。实行停车管理未收费的小区只有39个，占10% 。

二、荆门市小区停车收费现状

我们抽样选取了洋丰物业（38万平米）、云帆物业（21.82万平米）、亿达物业（16.57万平米）、兴科物业（28.56万平米）、宝景物业（15.56万平米）等5家较具规模的物业公司，这些物业公司承担了包括高层为主的住宅小区服务，也包括多层为主的小区服务。调查发现，目前我市物业停车收费类型呈多元化，开发商、物业公司、业主委员会均各自承担收费主体，收费政策也由政府定价逐步演变到物业公司与车主双方协商的市场调节价。

（一）收费类型呈现多元化

一是开发商建设的配套车库停车费。开发商在建筑区划内建设的车位，这类停车位包括地下车库，地面露天车位和地面车库。配套车库停车费通过出售、附赠或者出租等方式与停车人约定。这类车库价格普遍偏高，调查荆门中心城区某小区地下车库开盘时一个车位卖到了20万，出租一个车位8000元/年，此外每个车位物业公司还收取80元/月的物业服务费。地点稍偏的高层住宅小区地下车库也卖到了8万左右。由于配套车库没有产权，也有开发商将车位出售改变为长期租赁的方式。

二是人防工程改建的车库停车费。小区利用人防工程改建的停车位，因人防工程未计入容积率的小区公共配套设施，成本已分摊计入购房款，属于公共配套，产权归全体业主，停车费属于业主共有。如长风阳光城利用人防工程改建的停车位，收取的停车费100元/月，属于业主共有。

三是公共场地泊位费。业主委员会经过业主大会同意，利用全体业主共有的道路或其他场地用于停放车辆的泊位。这类泊位收费标准在80元到150元之间，所收资金一部分用于支付物业公司的管理维护费用，一部分属于业主共有，用途是建设和维修小区基础设施，开展小区活动等。

四是临时停靠的车位费。由于业委会未通过收取停车费或者暂时由物业公司进行前期物业停车管理的小区，车主按先到先停的原则停靠临时车位，物业公司基本上未收费或者收取少量的服务费。如亿达世纪花园收取每停车位300元/年的服务费，文峰小区、华府家园不收费等。

（二）收费政策逐步市场化

随着国家、省停车收费改革的步伐，我市停车收费政策从1998年至今经历了三个阶段。

第一阶段是政府定价。这一阶段是1998年到2006年。由价格主管部门在成本核算的基础上，规定停车收费标准。

第二阶段是政府指导价。这一阶段从2006年到2014年，按照《湖北省机动车停放服务收费管理实施细则》的通知（鄂价房服〔2006〕78号）文件精神，根据市场变化情况，我市近年来不断对停车收费政策进行微调，陆续制定调整了6个物业停车收费文件，小区停车费实行上限管理，各物业公司经与小区业主委员会协商后，在不突破上限的范围按合同约定服务和收费标准。

第三阶段是市场调节价。这一阶段是2015年后，也是目前我市物业小区停车收费的主要形式。2014年12月，国家发展改革委下发《发改价格[2014]2755号》文件，新政放开了非保障房物业收费和停车收费政府指导价。物业服务企业接受业主的委托，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务的，按照管理服务成本加合理利润原则，合同约定停车管理内容及收费标准。

三、小区停车贵的原因

调查的小区中，普遍反映随着车辆的增多，车辆乱停乱靠现象严重，占用小区公共场地、堵塞消防通道和主干道的现象比比皆是，造成极大的安全隐患，而有的车库却没有得到很好的利用，究其原因主要是因为停车费用较高而引起了停车难。

（一）新建小区车位配建不合理而致路远价高

调查部分小区停车位（车库等）与车主住宅区距离较远，开发商为了短期尽快回笼资金，出售和出租的价格较高，出现“车位高于车价，租金高于车耗”的现象，车位少有问津。如西山林语小区因地势原因，建设的多个配套地下车库因价格较高且离业主较远，出现较多车位闲置，没有发挥应有的作用，天鹅山庄建设的地下停车位也因与业主不能达成一致价格而未启用等。

（二）老旧小区车位难求而致车费居高不下

有的老旧小区，建设之初没有预料到汽车产业发展速度，为了节约建设成本，并未按相关规定按照一户一位的标准配建车位，造成停车位先天不足。有的老旧小区按要求配建了足量的地面车库，在销售给业主后，很多业主并没有将车库作为停车之用，而是将其改变为居住、经营、储物场所，人为的消减了小区停车容量。如调查中的广场花园、天鹅山庄，每个单元按户数在一楼配建了足量的地面车库，但是绝大多数住户都用作了别的用途。物以稀为贵，停车位一位难求，造成了停车费居高不下。

（三）车主规范停车意识不强车费难以收足

部分新建住宅小区建设了较规范的地面和地下车位，但有的居民为了图省事，不愿意将车停在离住所较远的车位，有的居民为了节省停车费，将车乱停在交通要道或消防通道，造成了拥堵，形成了安全隐患。正规车位闲置形成人为资源浪费，停车费难以收足，平均维护成本增高，车费难以下降。

（四）物业停车管理政策不明引起混乱

小区停车收费实行市场化运作后，有些配套政策没有明确，造成停车收费较为混乱。一是对小区停车场的规划建设监管主体责任不明，管理不到位；二是一些小区主干道、路面等地带停车位的划定设置未经批准，不符合规范就开始收费，形成无资质滥收费现象；三是部分物业小区具有收费主体和条件，但既不公示管理服务内容和收费标准，又不与业主协商随意滥收费。四是车主不可能因为车位便宜而跑到小区外购买停车服务，配套停车位按照“谁开发，谁受益”的原则，车位价格开发商说了算，小区停车服务不具备完全的市场属性，在相对垄断的领域实行了市场自主定价。

四、解决小区停车贵的建议

随着城镇化步伐加快和汽车行业的高速发展，可以预见未来一定时期，家庭用车将呈爆发式增长，为了解决小区停车贵而引起的停车难问题，提出如下建议：

一是加强车位建设确保车有位停。按照《荆门市城市规划管理技术规定（试行）》的最新要求，规划部门要严格审核新建小区的配套停车位，并且小区业主优先享受。对于已建的老旧小区，物业公司在征求业主委员会的意见后，在小区公共场地内部挖潜，建设立体车库、机械式停车库，提升小区车位数量。同时要不断提高停车管理水平，充分运用现代技术，建立智能化停车管理系统，综合调度车辆停靠，确保车有位停。

二是进一步明确政策进行规范管理。小区停车收费实行市场化运作后，同时要进一步明确房产部门的行业主管职能，城管部门要对车位规范设置管理等有关配套政策。形成行业主管部门牵头管理，城管部门按标准审批停车场，停车位，物业公司与业主协商定价，物价部门监管收费的规范管理机制。

三是完善物车协商维护正常运行。物业小区停车收费已实行市场化管理，开发商和物业公司要本着精细管理，成本公开，合理盈利的原则，坦诚与业主协商，业主也要从维护小区的规范管理，安全停车，和谐生活的原则考虑，制定公平合理的管理服务收费标准。保障物业公司和业主双方权益，维护小区停车管理的正常运行。

四是强化监管让车主安心停车，舒心生活。在小区停车收费出现矛盾时，房产、城管、物价部门要积极介入进行调处，规范设置小区停车场、停车位，督导企业进行成本核算，规范明码标价，公示停车管理服务内容和收费标准，对停车服务管理和收费标准进行有效监督。以维护正常的小区停车管理和收费秩序，让业主安心停车，舒心生活。

小区果树生长情况的调查报告 篇4

关于小区果树生长情况的调查报告

我家虹北花苑小区绿化非常好，一楼每家还有一个小花园，小花园里绿树成荫。这段时间我们家楼下龙眼树竟然结果了，小区里果树结果的印象我很模糊，这引起我的好奇。于是我准备对小区里的果树进行一次调查。

一、问题预设

小区里种植了很多种果树，有我了解的也有我一无所知的。于是我通过大人帮助认识了小区里的所有果树，并设计了调查的方向和问题，以下就是我调查问题的预设：

1、小区里有多少种果树?

2、每种果树的数量是多少?

3、果树在小区的分布情况及特点?

4、果树的`生长状况如何?

5、果树的结果数量和质量如何?

二、调查方法

1. 实地调查并记录资料，资料包括(果树图片、果树种类、种植位置、果树数量、结果时间、结果质量、熟果收获)

2. 在英特网中查阅有关果树资料，资料包括(果树原产地、正常结果数量、正常结果时间)

3.

三、调查情况和资料整理及分析资料

1. 果树种类: 桂圆、柚子、芒果、杨梅、枇杷、瓯柑、银杏、香蕉、无花果、柿子、桃子等11种。

2. 果树的原产地：(见图①)

3. 果树生长及管理情况：每年都有一两次除草除虫，果树枝叶茂盛，正常生长。

4. 果树分布数量及位置:(见图②)

5. 结果情况: 有些果树不长果如芒果、银杏、枇杷，其他果树有长果，破坏率很高，成熟时果子所剩无几，几乎被人摘光了。(见图①)

图①：

果树 种类	果树 原产地	种植 位置	果树 数量	结果 时间	结果 数量	结果 质量	熟果 收获
桂圆	亚热带	树矮 院内	2棵	8月	正常、 较多	一般	较多
柚子	沿海一带	树矮 路边	59棵	6-8月	正常	一般	少
芒果	热带	树矮 院内	2棵	7-8月	稀少	差	无
杨梅	长江以南	路边	5棵	3-4月	正常、 较多	一般	较多
枇杷	亚热带	路边	17棵	5-6月	稀少	差	稀少
瓯柑	温带	院内	9棵	10月	正常	好	多
桃子	温带、 亚热带	树矮 路边	6棵	4-5月	少	差	无
银杏	温带、 亚热带	路边	25棵	10月	无	无	无
香蕉	亚热带	树高 路边	4棵	7-8月	正常	一般	多
无花果	温带	树矮 路边	23棵	7-8月	正常、 较多	好	一般
柿子	丘陵	树高 路边	39棵	10-12月	正常、 较多	好	少

五、分析资料及结论

㈠果树总体生长情况分析：

1. 芒果、银杏是因为气候和环境不适合，所以无法结果或很少结果。枇杷不结果是因为树龄还小无法结果。

2. 桂圆、柚子、杨梅、瓯柑、香蕉、柿子、无花果、桃子等适合生长，但结果情况不是很好，刚结果还没成熟就遭到了人为的破坏，低处被人们给摘了，高处还能保留一些果实。一些偏僻没人去的地方果树结果正常。

3. 因按照观赏植物的要求管理所以缺少施肥和浇水，所以果树结果的质量和数量就不理想。如桂圆、柚子、杨梅、无花果、桃子等。

㈡我的建议：

1. 小区的人们要提高素质，果树结果后，人们不要去采摘，等果子成熟后再摘。

2. 在平时，大家要给屋子附近的果树浇水施肥，保证果树营养充分。

小区绿化情况调查报道 篇5

为了解我市普通住宅小区经营及收费开支状况，进一步完善物业管理服务收费制度，规范物业收费行为，我局与市房产部门按照国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（发改价革〔2007〕2285号）规定，对绵阳城区范围内具有一定代表性的物业服务企业开展了成本调查工作。

一、基本概况

（一）服务小区及物业公司基本情况

截止2007年底，绵阳市共有服务小区799个，服务小区面积2230万平方米，其中：住宅面积1809万平方米，非住宅面积421万平方米。共有物业服务公司147个、服务人员2269人，全年物业服务总收入6659.21万元，物业服务企业净利润－411.52万元。照此计算，平均每个物业公司服务面积27910万平方米、服务人员15.44人，每月每平方米服务费收入0.249元，每月每平方米净利润－0.015元。绵阳城区共有物业服务公司136个，其中：二级服务资质8个，三级服务资质102个，四级服务资质26个。从业服务人员1919人。此次重点选取了四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城、）、绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）、绵阳市宏杰物业管理有限公司（宏杰花园）、绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等4家物业服务企业经营管理的9个住宅小区开展物业服务收费成本调查工作。

此次调查的住宅小区共涉及住宅住宅面积667245.7平方米，非住宅面积29383.78平方米，物业服务人员244人。

（二）物业管理现状

目前，我市物业管理服务企业的成立有两种形式，一是由房地产开发公司派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。目前我市大部分的物业企业均是这种类型，如四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城），绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等；二是由独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式，绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）等。

（三）现行物业服务收费政策

1、物业服务费

根据绵阳市物价局、绵阳市房产管理局关于印发《绵阳市物业服务收费管理实施细则的通知》（绵价费［2004］56号）规定，我市“各县（市、区）应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价”。我市普通住宅物业服务费基准价如下（按每月每平方米建筑面积计）：

（一）基准价。

1、多层住宅（无电梯）：一级：0.85元-1.00元；二级：0.65元-0.80元；三级：0.35元-0.50元；四级：0.25元-0.30元。

2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）：一级：1.80元-2.00元；二级：1.30元-1.70元；三级：1.00元-1.20元。

（二）浮动幅度。凡获得获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20％；获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮10％；获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在政府指导价的基础上上浮5％。

2、代收代缴费用

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

二、物业服务支出的成本构成

物业服务支出成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

通过将此次调查的九个小区的物业服务成本支出数据进行整理，得出2007年平均成本及各项开支占平均总成本的比例情况见下表：

项 目平均成本 占平均总成本%

一、人员费用（元）2729432.66 64.35

（一）工资 2056400.13 48.48

（二）社会保障费482830 11.36

（三）其他支出 190202.53 4.48

二、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费（元）784142.24 18.49 其中:

（一）电梯日常运行及维护费（元）549723 12.96

1、电费 330410 7.79

2、维护费 112400 2.65

3、设备保险费 0 0

4、年安检费 50550 1.19

5、其他支出 56363 1.33

（二）二次供水设施日常运行及维护费（元）133203 3.14

1、电费 118362 2.79

2、日常维护费 12841 0.3

3、其他支出 2000 0.05

三、绿化养护费（元）89257 2.10

四、清洁卫生费（元）31537 0.74

五、秩序维护费（元）55450 1.31

六、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费（元）10000 0.24

七、办公费（元）61980 1.46

八、管理费分摊（元）202826.20 4.78

九、固定资产折旧（元）49403.75 1.16

十、其它费用（元）227808.52 5.37 支 出 合 计 4241837.37 100 注：根据上报数据整理。重要成本项目说明：

（一）人员费用支出

包括工资、补贴、社保医保费、意外保险、伙食费、住宿费、保安培训费、年检费、服装费等，约占物业服务总支出的64.35%。绵阳城区物业管理服务企业从业人员平均工资水平为8428元/人﹒年、702元/人.月。而绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年、1645元/人.月。

（二）电梯费（含电梯检测、保养费）所调查的住宅小区共有电梯46部，电梯日常运行及维护费11950.50元/部.年，主要是电费和日常维护费用。

（三）二次供水费用

所调查的住宅小区共有增压水泵11台，设施日常运行及维护费12109.36元/台.年，主要是电费和日常维护费用。对用户既有按用水量每方加收二次供水费的（从0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按户数收取定额费用的。

（四）绿化养护费

绿化养护费0.128元/立方米.年。

（五）清洁卫生费

清洁卫生保洁费0.045元/立方米.年。

（六）程序维护费

程序维护费0.080元/立方米.年。

（七）办公费

办公费0.089元/立方米.年。

（八）管理费分摊

管理费分摊0.291元/立方米.年。

（九）固定资产折旧

固定资产折旧0.071元/立方米.年。

（十）其他费用 包括除“四害”、防雷检测、对讲机频率占用等其它费用，0.327元/立方米.年。

三、经营状况

就物业管理服务而言，量入为出，保本微利是企业经营运作的基本原则，然而由于企业刚性成本逐年增长，经营风险日益加大，企业效益普遍较差。

四、存在的主要问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）物业服务费

参与调查的企业普遍认为，现行物业服务价格水平较低，而影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠物业服务费根本入不敷出，为了维持经营，只能通过降低服务标准、裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。

另一方面，现行的物业服务收费标准是与物业企业提供的服务等级相挂钩的，企业服务等级划分受到小区硬件条件的制约，企业认为应以服务质量为等级标准，即以小区的绿化面积、智能化配备、人员配备、配套设施等指标为标准划分等级收费，才能更充分地体现质价相符、等价交换的市场规则。

再者，个别企业反映：原来的物业管理服务费是一个小区一个价，随着物业服务收费政策的调整，规定“向业主分摊的公共水电费，需单独设立计量表”。有些小区建楼之时没有单独设表，开发商移交给物业企业时也没有留下改造资金，业主便以没有单独设表为由拒绝交纳公共分摊水电费，这无疑是给物业企业增加了负担。

（二）代收代缴费

调查显示，代收代缴费用问题主要集中在水、电费，居民用电、用水已部分抄表到户，但商业用电、用水仍未实现，还是以小区作为一个用水、用电单位，按总表读数来收费，而一个小区内存在着不同用户、不同性质的用水、用电，收费基本上只能由物业企业代收代缴，企业不仅没有收取任何代收代缴手续费，且占用企业资金，增加了企业成本。而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物业企业对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由企业操作，水、电的损耗和本应由供水、供电部门承担的人员工资等费用全部转嫁到住户或由企业承担，导致业主与物管公司的矛盾，造成企业对水电费的代收亏损。

（三）住房维修基金

住房维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下问题：一是未设立住房维修基金。由于历史原因，部分房屋当时售房时没有收取住房维修基金，尤其在老小区更为普遍，使得后来出现的必要的维修管理得不到保障，给物业管理工作造成困难，引发一系列问题。二是现行住房维修基金使用管理办法相对死板，依照规定，在小区业主委员会成立前，这笔专项资金是不得使用的，这就造成了有些小区虽有维修基金，受限于没有成立业主委员会，在确实有必要动用的时候却不得动用的尴尬局面。

（四）人工成本及其费用

物业管理行业属于劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业成本的60%以上。近几年，员工工资待遇逐年提高，即便如此，企业还是难以留住人，员工队伍相当不稳定，直接原因首先是工资待遇低，只占绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年的43％，认同感弱，与此不相符的是工作劳动强度大，每天工作至少8—12小时，因此他们一旦找到待遇更好的工作就会立刻跳槽，造成岗位人员经常缺岗，直接影响到小区的正常管理。

（五）老旧小区问题

老旧小区基础条件不配套，当初兴建之时建设标准低、规模小、基础设施不配套，在道路、绿化、用电、污水排放、垃圾处理、路灯照明、安全防范、消防设施、车辆停放等方面，普遍存在设施不到位、不完善等问题，且公建配套、公共秩序、居住对象的弱势群体性及收费管理等方面的矛盾也很突出，又缺少资金投入和相关政策支持，所谓的物业管理基本上只是进行维持型管理。

（六）业主委员会未能充分发挥作用

我市中心城区部分小区都没有成立业主委员会，部分小区虽然成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带作用，服务质量的监管没有真正开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范，导致其作用发挥不够，没有实现真正意义上的自治管理，业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

五、对策与建议

实施社会化、专业化、市场化的物业管理服务势在必行，其表现出来对城市管理、社区建设以及和谐社会建设的巨大作用不可低估，物业管理搞好了，人们安居乐业；搞不好，将引发大量社会问题。

（一）加强对物业服务行业的扶持

1、理顺物业服务行业与相关行业之间的关系

物业管理服务与水、电等公共事业单位的责任区分不明确，物业企业承担了很多份外责任。水、电供应部门应尽快实现抄表到户，将分户收费工作落实到位。委托物业企业代收代缴的，应支付代办费用，给予相应经济补偿，避免增加企业负担，但不得向业主收取手续费等额外费用。

2、政府及各职能部门给予适当扶持

一是本着合情、合理、合法的原则，在政策、税收等方面提供支持，加大政策倾斜力度，减少企业管理成本，如保安人员业务培训避免重复培训、重复收费，质检部门电梯检测费适当优惠，地方税收在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费等，创造一个有利于企业发展的环境，逐步使企业做大做强，最终促进整个行业的健康发展。

二是政府应出台鼓励物业公司之间的资源整合，壮大物业公司服务规模，有利于降低物业管理和服务成本，从而提高物业公司经济效益。

（二）探索建立与物价水平相挂钩的联动定价机制

就目前我市普通住宅小区物业管理服务费收费标准而言，从各项收入对成本的贡献情况看，单纯的管理服务收费不足以支付全部规定项目服务成本的开支，也就是说，仅靠收取物业服务费是很难维持按规定提供服务所需成本的，中间的缺口只能通过开发商补助和其他的市场拓展收入（如电梯广告收入、出租公共场所收入）来加以弥补，导致物业服务质量难以提高，依然停留在收费、保安、保洁的基本管理层次。

尽管政府规定确定物业服务费具体标准时，可在相应等级基准价的范围内确定，但具体标准必须取得业主大会的同意，实际情况是部分小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主都不愿意取高限，甚至还低于最低物业服务费标准。也就是说，由于物业管理服务对象的多样化，且大部分是普通大众，政府在其价格方面采取了政府指导价与协商机制相结合的模式，可在实际执行中，协商机制形同虚设。

近几年，社会物价水平高涨，劳动用工价格持续攀升，但物业服务费却基本维持不变。导致一些企业难以为继，只能采取减员、减服务内容、降低服务质量等不规范的行为来压缩成本求生存。物业服务收费具体标准应与社会物价水平相挂钩，每经过一个周期便根据物价指数、劳动力成本增长指数等因素进行科学、客观地调整，使物业服务收费标准更为符合市场实际。

（三）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化建设

业主自治是搞好小区物业管理的根本出路。业主们应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。企业也应当创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费，消除过去那种认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，协商机制将可得到充分发挥。

（四）加强老小区的配套改造，进一步完善维修基金管理制度 通过物业企业投资，政府支持等多种方式更新、改造老旧小区的配套公共设施，改善小区环境，促进物业管理服务实施到位，提高群众居住环境，共同创建平安小区。

同时，进一步完善、规范住房维修基金制度，帮助没有维修专项资金的小区尽快建立，逐步健全维修基金收缴、使用管理的各项制度，提高灵活性，并加强监管，增加透明度和使用效益，使资金做到有效归集、合法使用、保障有力，把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐小区。

（五）加大宣传力度，形成舆论氛围 相关部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，树立企业形象，鼓励和推行企业通过质量体系认证，以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，能够使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益。同时要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。