商业广场工作计划

商业广场工作计划（共8篇）

商业广场工作计划 篇1

商业文化广场综合整治工作小结

为彻底解决商业文化广场周边环境卫生状况差这一难点问题，市创卫办多次召集市环保局、市规划建设局、市城管局、市水务集团、水洞埭社区、东湖丽景物业办、金王朝大酒店等有关部门研究部署商业文化广场综合整治的相关事宜。经过一段时间的整治，取得了阶段性成果，特别是环境脏乱差，污水横流、垃圾乱堆放等现象得到了有效控制，周边环境得到了明显改观，现将有关情况小结如下：

据了解，商业文化广场内普遍存在着污水横流、垃圾乱堆放、管网不通等问题，市民投诉较多，相关部门也多次上门开展工作，但收效甚微，亟待整治。为此，2011年8月5日市创卫办牵头，召集市环保局、市规划建设局、市城管局、市水务集团、水洞埭社区、东湖丽景物业办、金王朝大酒店等有关部门的负责人，就商业文化广场综合整治的相关问题进行了专题研究和讨论，并形成了相关的整治意见。

会后，污水公司落实专门人员负责这块工作，经与环卫处多次联系，查找到地块的有关排污平面图，发现上述地块建造时已进行雨污分流，到部分管线仍有雨污合流情况，排污不畅原因主要是由于管网缺少日常维护，被油污阻塞造成。因此，污水公司已联系专业单位对广场内主要管道进行疏通。目前管线基本畅通。雨污合流共有两处，由于近期水位较高无法立即封堵，计划待冬季枯水位时实施。另有一段管道需物业重新铺设的，经与物业联系，由物业出资，污水公司提供参考施工单 1

位名单，现已接通管道，路面还未修复。目前，金王朝大酒店对本店产生的垃圾已经实行封闭式管理，全部委托市环卫处清运，不得将垃圾倒入商业文化广场设置的垃圾房内。名典咖啡污水已接入污水管网，只是接入时间长、缺乏维护造成管网堵塞，现已安排人员进行了疏通，并增加污水井。东湖丽景物业办已对广场内垃圾房周围地面进行抬高，利用原有垃圾房内窨井进行污水疏导，派人每日对垃圾房周围进行清水冲洗，同时，对绿化进行了修剪，并恢复了景观喷水池的喷水功能，增加了院内的日常保洁。

截止目前，商业文化广场综合整治已经基本完成。通过整治改造，给周边居民的生产、生活和环境卫生得到了较大的改善，实实在在为居民办了一件实事和好事。下一步我们将继续加强和各相关部门联系和衔接，并落实专人巡查，一方面确保还未完成的工作抓紧完成，另一方面查漏补缺，力争通过本次综合整治，使商业文化广场的面貌得到明显的改善。

商业广场工作计划 篇2

“杨凌文化产业广场”是一个包含文化创意与展示、文化主题旅游、现代文化娱乐、青少年体验式教育、文化会展及商业配套等多种产业于一体的复合型的文化产业广场, 已被杨凌示范区确立为重大文化产业项目。

项目选址在杨凌示范区杨凌大道附近 (紧邻杨凌高铁南站) , 拟占地面积约15亩, 分为6个主题区:文化创意与展示产业区、影视主题乐园、青少年体验式素质教育基地、文化会展区、旅游风情演出、商业配套区。

二、项目背景和政策支持

1. 国家大政方针确立了加快文化产业建设的重大任务。

党的十七届六中全会就提出“大力发展文化产业, 实施重大文化产业项目带动战略, 加快文化产业基地和区域性特色文化产业群建设”;党的十八大号召“发展和繁荣文化产业, 发扬中华民族优秀的传统文化, 弘扬社会主义核心价值观”。

2. 各级领导对发展文化事业极为重视。

李岚清同志第八次视察杨凌时希望大力发展文化事业, 多举办高雅的文体活动;示范区党工委管委会各届主要领导都提出建设“文化杨凌”。

3. 广大群众对文化事业有极大地需要求和渴盼。

国内外的实践表明, 在经济发展到一定阶段, 群众对文化事业和文化活动产生强烈需求和渴望, 文化产业发展也必将出现不同程度的“井喷”式的发展;

4.

杨凌非常重视文化事业发展, 印发了《关于全面推进杨凌文化建设的实施意见》, 成为全省地市第一个出台文化建设实施意见的地区。

在市场经济条件下, 要实现示范区“文化杨凌”战略目标, 不断满足人民群众不断增长的文化需求, 就需要着力解决“抓手”问题, 用大项目促大发展。“杨凌文化产业广场”建设, 就是作为杨凌文化事业发展的“引擎”, 引导和推动杨凌文化事业的大发展重要抓手之一。

三、项目可行性简述

1. 全球文化创意产业呈现快速发展的好势头, 交易额10年翻两番。

目前, 各国对文化创意产业的重视程度不断提高, 一些国家鼓励当地年轻人参与文化创意产业, 推出了包括文化管理与营销在内等多种培训, 鼓励文化产业发展。

2. 国内文化产业在我国GDP中所占比重正在进一步提升, 对社会经济发展的拉动作用正逐渐增强。

北京大学文化产业研究院发布的《中国文化产业年度发展报告 (2013) 》数据显示, 去年中国文化产业总产值突破4万亿元, 同比再度增长。

3.

杨凌拥有深厚的历史文化资源、丰富的文化旅游资源和独特的城市品牌, 具备强劲的文化产业基础。

4. 国内具有成功运作典型经验可供借鉴。

比如北京宋庄, 艺术品交易额达到8亿元;专业从事单品油画的深圳大芬村, 年交易额超过了3亿元。本项目除包含文化艺术品展示交易之外, 还融合了影视主题乐园、青少年体验式素质教育基地、旅游风情演出、商业配套区等市场运作元素, 初步形成文化产业概念, 奠定了项目的可持续发展和经济效益性

四、项目发起人概况

项目发起人杨凌心悦文化公司成立于2010年, 是杨凌第一家专业从事文化事业的专业机构, 主办了超过100场次各类型文化活动, 包括第十九届农高会期间的“关天八市区书画展”;承办了国家有关部委及省级有关部门委办的大型文化活动, 包括陕西省文化厅、农业厅等多家主办单位委办的农民书画大赛、第二十届农高会期间承办了由示范区管委会、陕西省书协举办的“农民书法大赛”等, 打造了“农高会惠农书画展品牌”, 征集了数千幅优秀的书画作品;培养了成熟的管理团队;在省内外书画行业拥有了广泛的人脉资源;积累了丰富的行业经营应运作经验;与北京文化产业股权交易中心建立了合作关系, 成为文化企业股权交易和文化产品拍卖的举荐商。

五、项目定位和选址

1. 项目定位

构建一个多业态、复合型、互动式、个性鲜明的文化产业聚集区和文化主题旅游区。项目着力打造杨凌推进文化产业发展的“三大平台”:一是文化新业态、新产业的重要平台;二是推进文化产业发展与旅游资源开发紧密结合的重要平台;三是推动杨凌文化产业资源整合, 探索发展新机制、新体制的重要平台。

2. 项目选址

项目位于杨凌示范区杨凌大道附近 (紧邻杨凌高铁南站) , 紧邻杨凌金融区和教育园区, 地里环境十分优越。占地面积15亩, 其西侧、南侧具有发展预留空间。目前该地块现状主要是农业用地, 由项目发起人负责征地 (目前正在做征地的前期工作) 。

六、项目开发思路及初步规划

1. 本项目开发的目标。

在2015年前, 成为关天区内一流、西部领先的国家级文化产业示范园。通过成功营运, 形成品牌、人才、经营、产品等方面的竞争优势, 并以此为基础不断延伸产业链, 实现园区低成本扩张, 做强做大, 最终成为与发达城市接轨、具有国内影响力的大型现代化综合文化产业集团。

2. 总体规划布局:

园区规划包括:文化创意与展示产业区、影视主题乐园、青少年体验式素质教育基地、文化会展区、旅游风情演出、商业配套区等六大主题区。

七、项目主要建设内容与建设周期

1. 主要内容:

“杨凌文化产业广场”占地15亩, 建设内容主要分为室外广场和主体大楼两部分区域。其中, 主体大楼成“凹”字形结构, 地下一层, 地上10层, 建筑面积20400平方米;建筑物占地面积2000平方米, 为项目留有位置极佳的项目发展预留地。

2. 建设周期:

文化产业广场统一规划, 分期建设。预计2014年8月底前完成项目征地和设计;2014年9月底前, 举行项目奠基仪式并开始动工建设;2015年“六一”前完成主体大楼的建设, 2015年“十一”前完成并全面投入运营。

八、项目经营思路

可采用承包建设主体工程并预留给发起人一定区域经营面积权益、入股、分项目成立独立运营公司等方式经营。

九、项目效益分析

该项目盈亏平衡点为18.65%, 即营运能力达到设计能力的18.65%即可保本。项目总投资收益率为23.86%, 项目资本金净利润利率为17.3%, 财务内部收益率16.17% (税后) , 投资回收期6.93年 (税前) , 年创造收入2300多万元, 利税总额1547.3万元, 贡献税收180万元, 项目自身经济效益良好。另外, 该项目也会产生显著的带动效益。

十、资金筹措方式

尴尬的地下商业广场 篇3

与建设的热闹相比，地下商业街的经营状况却有喜有忧。一些定位准确，占据天时、地利、人和的地下商业街生意红火，而有些地下商业街因受到资源限制，经营惨淡。

到底该如何合理利用城市地下空间，发展地下商业街呢？业内普遍认为，盲目跟风显然不可取，长远规划和因地制宜地进行开发，或许才能取得意想不到的成效。

失落的金满地

周涛在湖南长沙有一家专营数码产品的公司，积累了一定资本。他一直寻思做点数码之外的投资，也在朋友的介绍下考查了数十个项目，但都因种种原因未能投入。

直到2007年年底，湖南宁乡的一名老乡给周涛介绍了一个项目。“这个项目绝对能成功，现在很抢手，很多有资本的人都想来投资。”

周涛回忆起老乡对他介绍这个项目的热情时，仍显得有些兴奋。“那个项目在宁乡步行街，政府也大力支持，是宁乡首个地下商业广场。”在周涛看来，湖南宁乡毗邻长沙，发展迅猛，有多个大型商场相继进入宁乡。“那个地下商业广场位于宁乡县城的黄金地段，上面就是宁乡最大的步行街，人流量大。”

“更重要的是，很多朋友都建议我投资商业地产，觉得商业地产项目肯定能成功。”经过多次考察调研后，周涛决定介入这个名为“金满地”的地下商业广场，并投入了自己的多年积蓄，在这个地下商业广场购置了多个铺面。

多年以后，周涛还清楚地记得金满地开业初期的热闹情形，“铺面早早就租出去了，人流量很大。”周涛告知《新财经》记者，金满地开业初期，由于地下商业广场集服装、数码产品、娱乐、儿童用品、电游、电玩、超市、餐饮于一体，业态比较丰富，并且又是宁乡第一家地下商业广场，再加上地上是宁乡已经成熟的步行街，确实吸引了不少客流。

但这样的好光景只持续了不到两年。现在的周涛很苦恼。“随着宁乡的发展，新城区建设了多家大型购物商城，原来的老步行街人流日渐稀少，更别说地下商业街了。”周涛现在的好几个铺面都没人租了，全部空置在那里，“卖也没人要”。

2013年国庆期间，《新财经》记者实地走访了这个地下商业街，稀稀落落的铺面夹杂在空置的铺面之间，仅有的几户商家看到有客人来，并不兴奋，仍在埋头玩手机或电脑。一家做童装生意的商家对记者直言不讳，“我在这里做了两年，生意一直不好，来这里逛商场的人太少了。”

周涛认为，这个地下商业广场投资失败的原因有多方面：“定位不准，管理不善，宣传不足。”在他看来，在宁乡这样一个小县城，地下商业广场更适应于“中低端消费者”，可以做批发市场之类的，“不应该企图与那些地上商场抢人流”。

事实上，金满地这个湖南宁乡的地下商城经营惨淡并非孤例，在全国各地的二、三线城市，有着众多类似的地下商场。即使是位于湖南省会长沙的地下商业街，近年经营情况也不理想，长沙金满地商业街、东塘大都市地下商业街、五一广场地下商业街等的经营情况都不乐观。

据记者了解，河北石家庄市火车站地下商业街作为人防工程商业街，刚建成初期，曾热闹了一阵子，但后来萧条下来。联邦明珠大厦地下商业街，几万平方米的营业面积，从2008年建成后一直在招商，目前尚未形成经营业态。

在青岛，地下商业街同样闹着“空心病”。山东路、香港中路等多处地下商业街人气欠佳、店面闲置；火车站的益群地下商业街以及香港中路的华夏丽有地下商业街都经营不佳。“即使没有到关张歇业的境地，收入也只够勉强付房租。”许多商家这样感叹。

新奥购物中心之殇

二、三线城市的地下商业广场生意不好做，那么在人流充足的一线城市，地下商场是否红火呢？

随着城市经济的发展，人口的增长和居民消费需求的提升，北上广这些大城市都开发了各种类型的商业街。

这些大都市有着丰富的地铁资源，这一方便、快捷的交通工具，将巨大的人流强制性地带入到众多地铁周边的地下商业广场，地铁站成为这些城市地下商业开发必不可少的依托物。在北京，无论是老一代的西单文化广场、复兴地下商业城等，还是新一代的新奥购物中心、中关村购物广场，不是直接和地铁站相通，就是和地铁近在咫尺；在上海，著名的徐家汇地铁商城、人民广场迪美购物中心、五角场等地下商业中心也无不与地铁相连。

即便如此，在开掘地铁所带来的商机方面，人们的消费升级和需求多元化还是让地下商业逐步演绎出两条截然不同的路线。一类是面积有限，以满足往来乘客消费的地铁站厅商业，主打经营便利性的普通商品和服务以及流行性商品。在这里，消费者会看到中低档品牌混杂、化妆品店与特色小吃店毗邻的景观。这样的商业形态大多为地铁运营商自己经营或出租给连锁商家经营。

另一类的形态则彻底摆脱了小商品聚集地的印象，从购物和休闲环境的营造，到中高端品牌产品的提供，无不在向大型高端业态靠拢，目标消费人群直指白领和中产阶层。位于奥林匹克公园的新奥购物广场就是这类典型。

位于奥林匹克公园地下的新奥购物中心于2010年开业，是一家专业地下商业设计的全业态地下购物中心。新奥购物中心拥有自己的主力百货——天虹百货和天虹超市，购物中心业态包含儿童、餐饮、影院，是一个“家庭欢乐生活中心”。

然而，尽管这里装修豪华、业态丰富且独占奥林匹克公园资源，又位于地铁出口，但其经营状况却并不如意。

《新财经》记者多次在新奥购物中心实地调研发现，偌大的购物中心里，除美食街和超市在用餐高峰期人气旺盛外，其他商品区域人气冷清。

在购物中心女装区，记者发现位于入口区的几个大铺面已经空置，零散地摆放着其他商家的展架。地下儿童娱乐区域，寥寥无几的几个家长带着孩子嬉戏。

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一位女鞋销售员在与记者交谈时表示，来这里的人真正消费的在少数，“很多都只是看看，或者试一下就走了”。在她看来，“来这里逛的不是来奥林匹克公园旅游，就是在附近上班，中午休息随便逛逛。像这样的顾客一般都是只看不买”。这位销售员表示，她在这里工作近一年，生意一直都不好。

“Hermann中国零售微博”在接受《新财经》记者专访时表示，事实上，新奥购物中心在目前来说，无论是购物环境还是业态构成，还有地铁优势，都是开发得比较好的地下商业广场。实际上，不仅仅是新奥购物中心，位于北京西单的“77街”地下购物广场，自开业以来也是几经转变，挣扎求生。

在“Hermann中国零售微博”看来，随着大环境恶化以及电子商务等因素的挤压，即使是地上商业广场也困难重重，地下商业广场的开发更是举步维艰。

地下商业的出路

尽管地下商场经营情况不温不火，但全国各大城市的地下商业广场建设却如火如荼。在青岛、天津、哈尔滨、乌鲁木齐、福州等地，各种类型的地下商业广场层出不穷。中国步行商业街工作委员会的一个工作人员在接受记者采访时表示，中国的地下商业街这几年逐步出现了变热的发展趋势，其主要原因一是人防工程的需要，平战结合地使用设施；二是地面上资源短缺，地下成为必然无奈的选择；三是很多城市交通恶化，需要从地上商业街过渡到地下商业街。

事实上，虽然地下商业广场未来发展趋热，但要想运作成功，并非易事。

周涛对记者表示，一方面，地下商业广场的开发成本高于地上的两三倍，再加上一些设施，风、水、汽、耗能要按照不低于地上的标准来计算，因而成本要比地上高许多；另一方面，由于各地地下商业广场开发都处于摸索阶段，缺乏成熟的管理模式，使得许多地下商业广场成为了死街，甚至成了藏污纳垢的地方。

到底如何才能合理地利用地下资源？

“Hermann中国零售微博”认为，综合国内外地下商业广场的发展来看，一个成功的地下商业广场往往需要“天时、地利、人和”。“地下商业广场一定要定位明确，要和交通枢纽连接在一起或融为一体，如深圳地铁、香港地铁周围的地下商业就比较发达；还有一种是地上商圈发展比较发达，能很好地带动地下商业街，如北京中关村购物中心。”

“地下商业广场不能盲目开发，要在因地制宜的基础上，做好长远规划。”上述中国步行商业街工作委员会的工作人员也表示，地下商业街要与地下交通设施、地下停车场、商圈内成熟的大型商业设施有机结合在一起，注意与公益性的设施结合起来。“地下商业街要注意综合性规划，一般来说，地下商业街都要具备有商业中心、交通枢纽和旅游景观多种功能。”

近年来，一些城市综合体兴起，或许是地下商业广场经营的更佳生态。城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上要素进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互受益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

中国香港的城市格局底层是车站、中间是花园、四周是高层建筑。香港的地下空间非常发达，每个地铁站都与周边建筑群在地下连通，建筑群之间也有廊道连接，甚至可以不用走上地面，即可到达车站附近的建筑里，真正实现了“室内零换乘”。如香港的太古广场、地铁九龙站、将军澳车辆段等，均是将城市中商业、办公、酒店、交通等其中多项功能的建筑组织在一起，并在各建筑之间建立地下或地上互通廊道，从而形成高效、统一的建筑群体。

从布局来看，香港的每个地铁站都与周边的商业和居住区紧密联系，还有很多居住区与地铁站结合成一个综合建筑体，它们的特征相似：底层是公交车站或地铁站，上面二至三层是商业建筑，再上面是呈围合布局的高层居住建筑，中间是居住区的中心花园。作为世界大型城市综合体的典范，日本东京是依靠轨道交通发展的典型城市。在东京，轨道站点周边都是商业开发利用度最高的区域，东京站周边聚集了商务、商业、酒店以及许多大公司总部。人们在东京地铁站点周边可以办许多事，不光是办公、购物，还有电影院等休闲、娱乐设施，甚至包括一些政府服务，例如在车站里可以办护照。

商业广场周年策划方案 篇4

倾城之恋 美在黔西

盛客隆商业广场周年庆典暨文艺演出策划方案

委托单位：

推广品牌：黔西商业广场

策划机构：贵州令闻文化传播有限公司

演出机构：贵阳争渡礼仪模特有限公司

策划时间：2006年5月16日

一、活动背景

“.商场” 品牌入驻黔西一周年，作为黔西目前购物环境最好、档次最高、品牌最多、品种齐全集休闲购物于一体的大型卖场之一。“商场”5月16日的周年庆典将引发新一轮品牌时尚潮流；承载着各种流行元素，给黔西消费者带来全新的国际品牌文化时尚体验。如何在黔西市场竞争日趋激烈的今天屹立在强手之林，吸引消费者，抓住消费者的心，对于商场来说，显的尤为重要。而一个经济有效的推广方案的执行实施，亦是势在必行的。

二、活动宗旨

本案通过周年庆典文艺演出烘托出热烈的现场气氛和顾客游戏参与互动，竭力使黔西***商场的时尚、经典、品位理念全面深入黔西人民心中，全面吸引市民及目标消费者关注并与商场进行真正的沟通，通在进一步凝聚人气，提高知名度与美誉度的同时，也能刺激和引导消费者的购买欲，推动的销售业绩。树立黔西商业强势品牌，使其成为黔西商业形象的标志性窗口。

三、主题要素阐述

A、激发人气：，通过观众参与现场互动，拉进与潜在消费者的距离。周年庆典活动在隆重、品位而又动感的气氛中进行。给观众耳目一新的视听冲击力和活动现场刺激感。

B、营选商气：促销演出与优惠服务紧紧牵动消费者的心，引导并促成现场消费。

C、沉淀商机：通过交易延伸的方式，对消费者晓之以情，感动为怀，不断与消费者之间发生愉快关系。树立广大市民心目中的品牌消费形象。

四、庆典主题活动

活动时间：2006年5月16日活动地点：黔西商场门口

活动主题：还原生活本色彰现品位生活

活动风格：高雅、品位、时尚

主题活动一：

1、周年庆典仪式及上午演出（详见附件议程）上午10：30—12：302、激情飞扬、劲歌劲舞精彩文艺演出下午14：00-16：30

所有演员均为全国和省级文艺比赛获奖选手,曾参加多次大型演艺活动的专业演艺人员.3、“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会晚上19：00—21：00

贵阳知名演艺机构——争渡礼仪模特公司旗下8名时尚靓丽的贵州知名模特(男180米以上4名女170以上,6名)倾情演绎黔西***商场国内外知名品牌魅，触摸国内外时尚脉搏。利用时装秀展示商场经营品牌和商场高雅独特品位，同时烘托开业气氛。

附注:(该演出组以时装表演为中心结合穿插歌舞表演进行，分系列展示服装)。

二、庆典演出费用预算

1、金牌专业主持人1人

（贵州电视台专业主持人，有丰富的庆典路演经验）

2、专业模特10人（男4人，女6人）

（均为贵州车模特大赛、校园模特大赛、金星啤酒绿色宝贝形象大使选拔赛、贵阳青年模特大赛获奖选手，女模特172米以上，男模180米以上。）

3、男子街舞组合（LHT（罗汉堂）男子组合，全国街舞大赛第三名，贵州省街舞大赛第一名）

4、女子劲舞组合（三人女生组合，全国大学生劲舞大赛贵州省赛区第二名）

5、专业歌手2人

（贵阳知名歌手）

6、民乐演员3人

（贵阳专业乐队）

7、专业摄像师1人（免费赠送文艺演出实况光盘）

8、演艺现场工作人员3人（活动督导2人、化装师1人）

9、高级进口专业音响双15音响）

合计：11600元

附注：

1、所有演艺人员误餐费用（中餐、晚餐两顿）由甲方负责安排（以28人计算），或者以30人/补助，计算840元。

2、交通费用由甲方负责，以贵阳—黔西汽车费用元单程，往返

元计算，28人计算元

3、演艺公司负责所有演职人员5月16日上午9点半到达六枝，模特上午选走秀服装晚上走秀。

4、专业模特服装走秀如加内衣秀增加200元/人。

5、舞台搭建、走秀服装、更衣间布置，商场促销宣传背景资料由商场负责,需要走秀的每个品牌商家需安排1名营业员协助负责衣服收取。

6、为达到更好的效果，商场需要准备相当数量的小礼品用于演出促销用。

一、庆典仪程

2006年5月16日上午10：30周年庆典正式开始（暂定）

地点：商场庆典会场

9：00——播放迎宾曲，军乐团演奏。现场气氛布置；礼仪小姐迎宾。

9：30——10：00音响设置调试完毕。播放音乐

10：30——10：35主持人开场白介绍商场庆典活动背景

10：35——10：40商场领导致欢迎辞，感谢政府领导和广大顾客一年来对商场的关爱（掌声）

10：40——10：45主持人：请商家代表讲话(掌声)，介绍22日当天和23日演出安排。10：45—12：45请来宾欣赏上午节目表演。

10：45——12：45上午文艺演出

14：00——16：30下午文艺演出

（二）、上午文艺演出流程：（上午11：00—13：00）

11：00主持人、演员全部到位,女生独唱《好日子》

11：10—11：20民乐队演奏

11：20—11：35主持人现场解说：关于商场周年庆典酬宾内容，观众参与有奖问答，宣布抽奖规则。

11：35—11：45女子二人组合开场（两曲）散发小礼品，聚集人气。

11：45—11：50男子舞蹈组合演唱一曲。

11：50—11：55女歌手演唱一曲。

11：55—12：05主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容（主持人开场时已作过介绍）如：A黔西****商场主要经营项目？B商场的经营面积多大？C商场的服务宗旨是什么？ 12：05——12：10女子组合12：10——12：15男子歌手

12：15——12：25民间器乐演奏

12：25—12：35女子歌手表演两曲。

12：45—12：50主持人互动，观众参与有奖问答，问答内容（主持人开场时已作过介绍）12：50—13：00男子组合舞蹈一曲。

13：00当日上午活动圆满结束，主持人作当日活动总结，介绍下午活动安排。

（三）、下午促销路演流程：（14：00——16：30）

14：00主持人，演员全部到位，音响师到位，播放欢快的背景音乐

14：00-----14：10主持人对商场周年庆典作总体介绍，介绍下午抽奖活动内容（该内容在开业前发放的DM单中已发布）

14：10-----14：20女子二人组合开场（两曲）散发小礼品，聚集人气。

14：35-----14：45歌手

14：45-----14：55主持人现场解说（关于商场周年庆典酬宾内容），观众参与有奖问答。15：00-----15：10男子三人组合两曲。

15：10-----15：15女歌手演唱一曲

15：15-----15：25主持人互动：“石头---剪刀---布”挑战主持人

15：25-----15：30民乐队表演

15：30-----15：35男歌手演唱一曲

15：35-----15：45主持人现场解说，观众现场抽奖，中奖者现场发放奖品（现场气氛已推向高潮）。

15：45-----15：55民间器乐演奏

15：55-----16：00男子三人组合两曲

6：00-----16：10女歌手演唱两曲

16：10-----16：20主持人互动游戏：

16：20-----16：30女子二人组合两曲

16：40-----16：50现场抽奖活动，中奖者现场发放奖品

16：50-----16：55男歌手演出

16：55——17：05主持人作当日活动总结，致感谢辞。

“多彩贵州、魅力黔西”时装名品发布会（待定）

联系：凌峰

电话：１３５９５１０５１０７

（0851）6901552

地址：贵阳市合群路1号龙泉大厦6楼

商业广场开业庆典致词 篇5

地处，依山傍水，是博览会签约重点项目。在市委、市人民政府以及社会各界的大力支持下，从年月日开工建设至今已完成建筑面积万多平方米，商业经营面积已达万平方米。商业广场是项目的重要组成部分，有完善的商业配套设施，是商业经营的黄金地段。强势进驻，、、|等国内外知名品牌已争先入驻。商业广场既有现代流行时尚元素，又蕴含着丰富的历史文化底韵，有，有文化雕塑群，有等见证着的历史繁荣，有“千石之王”美誉的石等，突出表现了灿烂的文化。

大家带着对商业广场的关心和厚爱，在百忙之中，参加开业庆典仪式，并为远东新天地商业广场和联华超市的建设和发展现场指导。在此，请让我们以热烈的掌声表示最诚挚的欢迎和最衷心的感谢！

首先向大家介绍出席今天开业盛典的领导和嘉宾：

出席参加今天庆典仪式的还有，让我们以热烈的掌声，对他们的到来表示热烈欢迎和衷心感谢。（鼓掌、鸣鼓）商业广场的开业还得到了的关心和支持，专门从发来了贺电，在此，我们一并表示感谢。

商业广场开业庆典仪式现在开始

请商业广场先生致欢迎辞；

请市人民政府副市长讲话；

请商业广场进驻品牌公司总经理先生致辞；

非常感谢领导和嘉宾对我们的支持和鼓励，我们一定会加倍努力把商业广场建设经营得更好。

请领导为商业广场剪彩：

请领导为商业广场揭牌

（全体人员鼓掌，鸣炮、礼花、舞狮、鸣鼓）

各位领导、各位来宾，商业广场开业庆典圆满成功，再次感谢各位的光临与指导，衷心感谢大家对商业广场的关心支持与厚爱。祝大家在今后的工作和生活中，身体健康、生活幸福、工作顺利、万事如意！

谢谢大家！

XX商业广场整合策划方案 篇6

（一）目 录

第一章 总体策划思路

一、策划的定位、总体思路

二、项目背景

三、企业资源分析、企业目标的界定

四、核心目标——树立品牌

五、项目开发总建议

六、项目的优劣势SWOT分析

七．市场机会发现

第二章 市场调研分析

一、XXXX房地产市场发展概述

二、市场消费心理

三、区域价格及决定因素

四、对配套的市场需求

第三章 项目产品的定位开发报告

一、项目总体资金预算

二、效益控制

三、首期资金投入计划

四、项目产品进入市场的时机建议

五、项目产品开发策略

六、项目产品定位策略

第四章 对当前规划设计的建议

一、整体规划的调整意见

二、项目策略总建议：

附：产品建议

三、配套的调整建议

第五章 项目整体组合营销策略设计报告

一、项目总体整合营销思路

二、总体操盘计划、步骤

三、资源整合、资本运营计划

四、营销团队搭建建议

五、信心、决心和实现

第六章 开盘前期营销推广策略设计报告

一、项目营销推广主题的确定

二、项目营销推广主题的内涵

三、项目营销推广节奏

四、项目营销推广模式

五、项目营销推广执行方案

附件：XXXX广场项目市场调研报告

第一章 总体策划思路

一、策划的总体思路

1.全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不

败而后求全胜。

2.项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。

3.创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。

二、项目背景

1.用地概述

本地块为国土资源局代号为“市物资再生公司地块用地”，规划用地位于XXXX西路北侧，XXX路东侧、XX中路西，北至金凤凰广场。本地块总面积为11400㎡，其中出让面积9327㎡，规划区间道路面积2073㎡，区间道路由受让方按规划要求建造。

2.项目规划

 商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局

 住宅形式：小户型酒店式公寓布局（不含返迁楼）

2.1商铺部分：约15000㎡

2.2商住部分：

销售住宅：约17000㎡

返迁住宅面积：约10000㎡

2.3绿化面积约3000㎡（包括平台绿化）

2.4地下建筑：约6000㎡

3.相关部门给定的规划设计要点

XX市规划局建设用地规划设计要点（略）

4.用地红线图

（见附件）

三、企业资源分析、企业目标的界定

---效益和品牌

1.项目销售按目标计划顺利完成1.1短期销售必须成功，顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。

1.2 总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。

2.项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。

2.1借助项目运作的成功，永泰田房地产公司确立在昆山房地产行业的地位和影响力。

2.2 综合提升XXXX房地产公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。

四、核心目标——树立品牌

原理：达到商业房地产的三赢境界

品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是“房地产品牌语言与品牌运营规则”。品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是房地产品牌，品牌时代的房地产开发商需要学会生产房地产品牌，需要学会运用“房地产品牌运营”的规则生产适销对路的房地产品牌。

品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。

五、项目开发总建议

 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。

通过前期招商，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆旧有商业格局。

 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。

 通过超常规宣传，通过事件营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。

 通过适当灵活划分商铺面积来控制“总价”，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。

六、项目的SWOT分析

1.项目优势

1.1地理位置优越，商圈人气兴旺

XXX广场位于XX市中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业中心过渡的边缘地带，距人民路仅500米，紧邻震川路、柏庐路主干道，交通便利。公交车有：2路、3路、5路、9路、18路、104路、106路等。是目前XX市城区内最后一块商业用地。

1.2商业配套完善，商业活动便捷

1.3XX商铺市场需求较大

商业买家较多，商业炒家占了相当比例

2.项目劣势

2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。

2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但是与XX市人民路商业区比较相对滞后，缺乏相应的市政配套设施，导致本项目自身的商业氛围不浓，因此必须依托高档次商业购物中心的连动，共同打造震川路---柏庐路路口商业区。

3.机会点

3.1经济发展利好因素

柏庐路地位的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是XX城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着XX经济的飞速发展，城市东扩飞速进行，目前已形成南北以前进路为轴，东西以柏庐路为轴的新格局。柏庐路也因地处城市新轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。

3.2地理区位优势

目前XX市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。

3.3项目连动实现价值最大化

本项目对面的莱茵广场已经落成，据悉，怡景湾的住客有40%都是台湾人，如能完善和补充莱茵广场的商业缺陷就更能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。

3.4中心城市的建设汇聚了人气

随着城市的发展和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势”，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。

4.风险

4.1市场因素

从目前XX市的房地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。

4.2自身因素

本项目对面的莱茵广场与XX的其他商铺已经有强烈的对比，假如本项目没能创新超越莱茵广场的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。

5.综合分析

从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的“投入产业比”，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的商铺物业以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素；二是新的商业模式和经营理念，XX当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的“商业步行街”、“一站式购物”的大买场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的；三是产品和配套，商铺产品的设计和周边能源状况，包括面宽、进深、层高及对消费的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大，投资者考虑范围较大。

七．市场机会发现

市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、住宅、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下三部分构成：

1.常规市场机会发现

◎ “传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求。项目位于昆山的市中心，处于昆山市顶级商业地段向次级商业地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。

◎ 本区域类比高水准的精品商住项目有效供应不足形成的差异性显示需求。

2．新生代市场机会发现

◎ 政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求，如：XX市与上海、苏州形成的“洼地效应”，“城市规划发展辐射效应”，“商业、生活发展意识形态” 等。

◎ 城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。

◎ 新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。XX是个年轻的城市，24~40岁的人口占40%以上，而这个年龄段的消费以相对的中、高档消费为主体。

3.创造市场机会发现

◎ 新不动产品种创造的市场机会。VV目前的商业业态，多以中、低档次商品为主，并且XX市固有的商业格局和发展模式已明显的显示出其相对落后的商业特征，具体表现为：（1）商业核心区相对较为集中，但就城市各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路”和“亭林路”为主，且“亭林路”商业繁华程度较弱；（2）商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所；（3）商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围；（4）商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。

◎ 新投资方式创造的市场机会。目前XX市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。

◎ 新生活方式创造的市场机会。XX城市居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”，如能加强这方面的整体配套，定能将其打造成为昆山的新型物业。

◎ 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。

4.地形地貌价值

◎ 顶级商业地段向次级商业地段过渡的辐射地带。就土地价值分析，XXX广场所处的位置和环境都具备相当大的升值潜力，这种潜力通过我们的充分挖掘分析出内部的潜在价值就能够充分放大。

◎ 新都市主义发展地带。新都市主义是在全面反思现代主义基础上，提出的一种城市规划与设计思想。新都市主义具有如下共同主张： １．街区功能复合化

在城市功能划分与布局上，新都市主义主张同一街区应集合多种功能的建筑，如商业、办公、公建、居住和休闲娱乐应混合布置，不应将不同功能建筑分别布于不同的街区，以避免造成街区功能的单一化和简单化。

２．面向公共交通进行布局

新都市主义主张“面向公共交通土地开发”，城市规划应布置紧凑，以公共交通作为城市运行的支持系统，商场、住宅、公园、办公楼和公建设施，应分布在可步行到达公交站点的范围之内。

３．重视城市步行系统与现代主义

强调私人汽车交通工具不同，新都市主义重视步行系统在城市格局中的作用，主张人们以步行方式到达目的地；并且目的地的分布半径，其步行时间最好在１０分钟以内。

４．设计城市公共空间

在进行城市规划和设计时，新都市主义十分重视城市公共空间的作用，强调要安排足够的城市公共空间（如城市广场、绿地、公园等），供人们休闲、娱乐和交流。

５．强调城市片区的有机联系和街区的合适尺度

新都市主义反对现代主义以快速干道和高速公路分割城市的做法，主张加强城市各片区之间的联系；同时强调街区规划应尺度适宜，与人的活动协调一致，不能忽视人的存在和尊严。

６．建设高密度社区，提升城市内在品质

现代主义将高密度建筑与城市质量相对立，其实这是一种误解。城市品质主要取决于规划是否合理、设施是否先进、管理是否有序，而不是取决于密度的大小。高密度社区建设，不仅提高了土地的利用价值，节约了土地资源，同时有助于增进人们之间的邻里交往。７．多元兼容的城市发展理论

新都市主义虽然是对现代主义的反动，但并没有完全否定现代主义。对现代主义的合理性主张，如城市效率观念，新都市主义都完全继承；同时对古典主义的规划秩序、中轴对称、因形就势等城市建设理念，也一并兼收并蓄。

８．重视古建筑保护

新都市主义认为，古建筑是城市文明不可缺失的一部分，它们构成城市的文脉和记忆，是人类文明进化的缩影。因此对古建筑应该加以保护和维护，而不能推倒重来。

新都市主义的城市建设理念，所有主张的背后都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其他城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。

本项目所处于的 “土地混合开发地段”，在打造商业CBD的同时，也安排了适量的住宅、酒店、休闲、绿化和公共设施，从而使中心区保持永续的活力和繁华。

◎ 酒店式管理区域。以下从三个方面阐述酒店区域的特点：

1．地理位置：

①靠近文教区、大型工业区、商贸中心、批发市场、展览中心、大型娱乐场所等区域。

②邻近主要公路（或高速公路）的交叉道口，交通枢纽，城市入口处、飞机场、火车站、汽车站、码头、地铁出口、大型停车场、商业网点等。

2．交通条件：

在选址附近有三条以上通达商业中心、火车站、汽车站的公交站线。

3．市场环境：

①周边饭店、旅馆，等级、经营情况（客源、房价等）。

②客流量（车流量、人流量，能否滞留）。

③附近的企事业单位的情况，如单位种类、单位数量、基本经营情况。

◎ 品牌创新价值。房地产品牌创新是基于消费者情感价值的创新。品牌2创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象，品牌创新要从消费者的心灵去寻找创新的灵感，要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验。要从消费者的感觉、意识与潜意识出发，回过头来进行品牌设计、产品设计。

◎ 分功能开发策略。分功能开发策略是建立在对于项目不同格局的特点互相协调的基础之上的最终目的是要体现持续性价值与价值的最大化。

◎ 全产权商住社区。全产权物业能够树立其鲜明的个性生命形象，例如：对于产权式酒店我们可以提出“您的酒店”，令业主更有归属感和购买欲。

5.延伸价值

◎ “新都市主义”规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视“新都市主义”的规划观念及延伸价值。

◎ “艺术化”建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：（1）实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑；（2）艺术建筑学阶段，视建筑为“凝固的音乐”；（3）机器建筑学阶段，把建筑看作“住人的机器”；（4）空间建筑学阶段，认识到“空间是建筑的主角”；（5）环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。

◎ “主题性”环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。

◎ “后价值开发”的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。

6.机会价值

◎ 土地竞拍的社会知名度。

◎ 类比竞争物业的优劣取舍。详见《市场调研报告》 ◎ 社会专业服务体系组合和利用。

◎ 金融服务。包括个人金融服务、物业托管、个人理财等等。◎ 物业经营和管理。详见《物业模型》

商业大厦(广场)的电能污染治理 篇7

近年来, 随着技术的进步和对节能需求的提高, 节能照明与变频器等在商业大厦 (广场) 的配电系统中得到了广泛应用。但这些设备在节约电能的同时, 也带来了大量的谐波污染, 造成谐波损耗与安全隐患, 称之为电能污染。因此, 设计一种简单而有效的方案来治理电能污染显得极为重要。

1 商业大厦 (广场) 谐波与相关标准

1.1 商业大厦 (广场) 主要电能污染源

商业大厦 (广场) 中的电力谐波污染源按性质分类主要由两方面产生:即电子镇流器和整流型电力电子装置。电子镇流器广泛存在于节能照明中, 如荧光灯、专柜筒灯等, 其产生的谐波以3次等零序谐波为主。而整流型电力电子装置主要存在于UPS、办公设备、变频器等设备中, 其产生的谐波以次谐波为主[1]。

图1为某商业大厦 (广场) 一照明回路的谐波频谱图, 该支路下主要负荷为节能照明。该支路总电流畸变率THDI经测为15.19%。根据图1可看出, 3次谐波是该支路谐波的主要谐波成分。

图2为某商业大厦 (广场) 一动力回路的谐波频谱图, 该支路下主要负荷为变频电机驱动的电动扶梯、货梯等。该支路的电流畸变率 (THDI) 经测为28%。根据图2可看出, 5、7次谐波为该支路的主要谐波成分。

值得注意的是, 有部分整流装置采用的是12脉冲整流, 如12脉冲整流UPS等。这类装置产生的谐波污染以11、13次为主[2]。

1.2 商业大厦 (广场) 谐波污染的主要危害

(1) 中性线电流过大, 加剧火灾隐患:在三相四线制系统中, 3、9等次零序谐波会导致零序谐波在中性线上三倍叠加, 大量高频谐波电流流经母排或线缆, 致使母排或线缆发热严重。

(2) 变压器噪声及温度异常:当变压器低压侧回路含有大量的高频谐波, 使变压器铁芯中的主磁通发生畸变。除基波磁通外, 其中含有大量的高频谐波磁通, 因此噪声明显增大。对于△-Y连接方式的变压器, 中性线谐波引起的原边环流导致变压器过热烧毁变压器。

(3) 电容补偿装置运行异常:由于大量谐波电流的存在, 使得谐波电流畸变极为严重, 造成补偿投切控制器无法检测系统中所需补偿的无功量, 从而造成误投、不投, 甚至发生谐振风险。

(4) 对弱电系统设备的干扰:谐波产生的电磁干扰易影响商场弱电机房、报警与楼宇自动化等设备正常工作。

(5) 对低压开关设备的危害:谐波可降低断路器分段能力, 导致断路器和接触器等不能安全稳定工作。

1.3 谐波相关标准

人们逐渐意识到谐波的危害, 一些与谐波相关的标准与规范也相继发布。如电气与电子工程师协会于1992年发布的《电力系统中的谐波控制和技术要求》 (IEEE 519-1992) , 给出了以TDD (Total Demand Distortion) 为标准的变压器谐波电流限值。1993年, 我国发布了《公用电网谐波》 (GB/T14549-1993) , 其中规定了各电压等级下的电压畸变率 (THDU) 与谐波电流限值, 如0.4 k V下的THDU不能超过5%等。《电子信息系统机房设计规范》 (GB50174-2008) 要求, 电子信息系统机房THDI不得高于15%, 电压失真不得高于5%。

《2009全国民用建筑工程设计技术措施》2.5.9条款中规定, 省级及以上政府机关、银行总行及同等金融机构的办公大楼、三级甲等医院医技楼、大型计算机中心等建筑物, 以及有大容量调光等谐波源设备的公共建筑, 应在易产生谐波和对谐波敏感的医疗设备、计算机网络设备附近或其专用干线末端 (或首端) 设置滤波或隔离谐波的装置。

2 商业大厦 (广场) 谐波治理方案

2.1 谐波治理总体原理

目前针对商业大厦 (广场) 的谐波污染, 我们和上海交大共同开发和研制一种与谐波污染相位相反、电流大小相同的装置 (Active Power Filter, 缩写为APF) , 是治理电力系统谐波污染、改善电能质量的有效措施。与传统的无源滤波器 (Passive Filter, 缩写为PF) 相比, APF具有补偿各次谐波、抑制闪变、补偿无功、自动跟踪补偿变化的谐波等技术优势, 是改善电能质量的一项关键技术, 在我国有广阔的应用前景[3]。

图3为APF的工作原理图, APF的基本原理是实时检测电网谐波, 利用可控电力电子器件产生与之大小相等、相位相反的电流, 注入电网, 从而达到实时补偿谐波电流的目的。图3中负载电流为负载基波电流IL, I1为负载总谐波电流, ∑IH为负载总谐波电流, APF补偿电流为-∑IH, 则补偿后的电网电流为IS= (I1+∑IH) -∑IH。

2.2 方案设计特点

(1) 商业大厦 (广场) 属于公共场所, 要求楼层就地安装的设备噪声较低, 我们设计三电平逆变电路以适应环境保护的需要 (图4) 。这种电路具有的优势:①较低的开关损耗, 其开关频率较高;②极大地减小了开关纹波, 有效减小滤波电感量和噪声;③开关器件所承受的压力减小, 同时改善了装置的EMI特性。

(2) 控制算法方面, 目前流行的算法有PI (比例积分) 、PR (比例谐振) 等, 我们采用PR算法可以对指定次无差控制, 稳定性较好, 适合商业大厦 (广场) 等公共场所中的应用。

2.3 商业大厦 (广场) 谐波污染治理方案

从谐波污染治理角度进行分析, 商业大厦 (广场) 的谐波污染治理可分为两大思路:一是以降低谐波电流造成的发热和火灾隐患为主要目的谐波治理, 商业大厦 (广场) 对电气火灾防范要求较高, 而大量节能照明的应用使3次等零序谐波在中性线上叠加, 并引起变压器中的谐波环流, 故会造成电气火灾隐患。二是以保障重要负荷如消控中心、弱电机房、电梯、空调系统等稳定运行的谐波治理。

从治理位置上分析, 分为变压器侧集中补偿、主要谐波源支路部分补偿、重点负荷或配电箱就地补偿三种。通过大量实际案例分析, 采用集中补偿与就地补偿结合, 或者部分补偿与就地补偿结合的治理方式成本虽然较高, 但治理效果显著。

3 商业大厦 (广场) 谐波治理案例分析

某综合性商业大厦 (广场) 有一台变压器的主要负荷为专柜照明, 该变压器的主要问题为3次谐波含量超标, 导致中性线谐波电流高达1 000 A以上, 同时母排与变压器发热严重, 为了治理其谐波, 我们对该商业大厦 (广场) 进行谐波污染检测, 依据检测到电能的污染程度, 设计谐波污染的系统治理方式, 包括:配电箱就地补偿和母线部分补偿综合方式, 其测试数据与配置方案如表1所示。

通过FLUKE1760电能质量分析仪进行检测, 可得出该变压器在谐波污染治理前后的谐波频谱 (图5) 以及中性线3次谐波电流 (图6) 对比。

通过表2的数据对比, 可知治理后中性线的谐波电流被有效滤除, 解决了其中性线过流问题, 随着谐波电流的降低, 其母排等过热问题得到解决, 且其他电能质量数据也满足了《公用电网谐波》 (GB/T14549-1993) 的各项要求。

备注:以上数据均取测试时段最大值。

因治理前后数据无法同时检测, 且该变压器存在负载波动, 故无法通过测试数据得出准确的治理后能耗变化信息。但通过谐波治理数据可知, 谐波造成的线损与变压器损耗得到明显降低。根据现场配电房工作人员统计, 今年6月该变压器耗电比去年同期降低至少6 000 k Wh。

4 结论

根据上述分析与案例测试, 采用先进的三电平拓扑等技术的APF可对电力谐波起到有效滤除作用。同时利用APF就地补偿与部分补偿相结合的谐波治理方案简单易行, 避免了传统PF等滤波方式的复杂选型, 并能实现满意的治理效果, 消除了谐波带来的危害与隐患, 保障了商业大厦 (广场) 配电系统的安全与稳定, 值得推广。

参考文献

[1]计长安, 罗亚桥.电动汽车充放电站谐波治理仿真[J].华东电力, 2010, (11) :1681-1684.

[2]陈一逢.三相大功率UPS系统谐波分析、调查及治理[J].通信电源技术, 2007, 24 (6) :82-86.

北京东方广场已成商业旺地 篇8

长和系主办投资的东方广场,全面引进港式管理,旗下商场东方新天地在假期每天人流量达到25万人次,成为北京人最“潮”的“蒲点”之一。大部分国际名牌都在这里开店,北京的潮流青年男女都爱到这里采购最时髦的产品;陈奕迅、古巨基等香港明星身影频现,为商品作首发式形象大使;东方广场的酒店和写字楼,更吸引了思科、朗讯等跨国企业进驻和美国前总统老布什等名人入住。

一站式服务是卖点所在

北京东方广场副总经理兼首席公司事务官王琦表示,拥有甲级办公楼、豪华服务式公寓、国际级购物商场、五星级商务酒店以及商务中心、培训中心、银行、速递和邮局等配套设施,这些一站式的服务、一条龙的设施是广场的卖点所在。

东方广场是北京的“潮地”,亦是城中名人“聚脚点”。不少来往京港两地的政经娱界名流,都爱落脚东方君悦大酒店,有些人则长期租住东方豪庭公寓,在北京“安居落户”。

东方新天地既是国际级购物商场,也是城中年轻人的潮流“蒲点”。很多公司亦爱租用东方新天地的场地举行产品首发式或商品展销推广活动,香港明星古巨基、陈奕迅等人都曾在东方广场举办签名会;一些“大片”在上映前,也会专门选择在这里的戏院作首映,令东方新天地成为“追星”必到之处。

商场以主题式设计,娱乐、消闲、艺术、餐饮,内容丰富。东方新天地总经理林源洲表示,开业几年来,商场人流持续取得至少双位数增长,目前商场人流每日达15万到20万人次,假期更可达到25万人次。商场出租率亦相当理想,“每天都有两三个新客户申请”。

“不说商场,就连酒店的表现也很不俗,全年入住率逾八成”。王琦表示,东方君悦大酒店已经成为北京高级商务人士的聚集地,有许多商界知名人士、政府官员、演艺人士以及各界名流在此下榻并举办各种活动。据透露,港客在酒店客源中占重要比例,当中超过80%都是商务人士。全国“两会”期间,有不少港澳区全国政协委员都选择居住在东方君悦酒店,令这里成为继北京饭店、贵宾楼之外,另一个“捕捉”港澳政经名人的热点。

据透露,东方君悦的总统套房一宿价格高达4800美元,但仍问津者众,平均出租率约五成,入住者非富则贵,当中包括美国前总统老布什、影星成龙。东方豪庭公寓则有来自港、澳、台,日本、欧美等28个国家及地区的客人,住户中以跨国公司高层管理人员居多,而外国政府机构重要官员、使馆人员和娱乐界名流也不在少数。

拥有8幢甲级智慧办公楼的东方经贸城,目前已有租户近500家,出租率达95%,当中不乏跨国龙头企业,如思科、朗讯、摩根史丹利、渣打银行、索尼、保诚保险、汇丰银行、安永华明会计师楼等。这些企业派驻北京的管理人员,则多租住东方豪庭公寓。东方经贸城及公寓总经理蒋领峰表示,“租客本身已经是稳定的客户来源,他们在这里开店、办公、休闲、消费、娱乐,有商务客户来了,也能直接入住酒店,这便是一站式综合服务的优势所在,也是其它购物中心无法取代东方广场的地方”。他透露:“写字楼方面不断有租客扩租,有人3年多来扩租了8次,扩租1至3次的更是不乏人在。”

东方广场的发展得益于北京经济的腾飞

东方广场副总经理兼首席公司事务官王琦认为,营商大环境的不断改善,城市规划的完善,生活条件的提升,都增强了外商投资的信心,亦令北京经济增长迅速,消费力不断上扬。未来几年的北京经济在奥运因素的带动下,必然是一片向好。

在2008年北京奥运效应带动下,抢占奥运先机的烽火已点燃。王琦称:“各行各业无不磨拳擦掌,只为早占先机,这由很多企业提前到京,租用我们的写字楼及商场,到处寻找合作伙伴便可以看出。”“由奥运带动的蓬勃经济,也将令消费市场更加兴旺”。他分析,北京居民的需求正由“量”走向“质”,因此服务水平及相关设施的提供,将是谁能在竞争中取胜的关键所在。

王琦说,由东方广场5年经营策略上的变化,可窥见北京近年来经济急速腾飞面貌的一隅。“经济发展需要一个稳步成熟的过程,经营这类综合性商业群也需要逐步成长。5年前,同样在王府井大街上,放眼看满街的北京女孩都穿着素淡,而那时的上海,已经追上了国际的潮流步伐。”他仅以“衣着打扮”为例指出,短短5年时间,北京经济以每年双位数的速度增长,造就出一大批高薪时髦的中产阶层。新潮“白领”族已成为京城一道亮丽的风景线,“单就衣着品味,北京女孩和香港女孩已是相差不远”。

北京人的紧贴潮流,换句话说便是消费能力的提高。东方新天地总经理林源洲表示:“5年来,北京打工一族的收入增长很快,消费力也自然大大提升,对高质产品的需求也随之增加,这由不少国际、香港名牌纷纷在东方广场开设专门店,或者扩张营业可见一斑。”他解释,前几年有不少国际名牌虽然都想开拓内地的庞大市场,但开专门店做零售则多是“只闻楼梯响”,“很多牌子还没摸清内地的情况,不敢贸然进来。那时,我们最大的挑战是怎么把所有铺位租出去,至于谁租,租来做什么,老实说选择空间不大,因此当年租客更多侧重于本地牌子”。

几年间,东方广场辖下的商场发展成国际潮流汇聚之地,林源洲认为“得益于北京经济的发展,消费市场不断扩张,东方广场的零售内涵也更加丰富,不少国际名牌都拿着零售牌在这里开设专门店”。如何看出消费力的转变?林源洲笑说:“一个20岁的青年人,眼睛眨也不眨地买一件500多块钱的牛仔裤,一条2000多块钱的水晶链,这都是现在很正常的消费水平。而由商铺愿意扩张营业,亦可看出他们对前景有信心。”

了解国情才能掌握市场

东方广场位于北京历史最悠久的商业街——“金街”王府井与“银街”东单北大街之间,紧邻人民大会堂、天安门广场、故宫、商务部和北京市政府等国家机关及重要建筑物,享尽“地利”,被誉为“城中之城”,成为京城人气汇集之地。这个繁华商业区中的“小社区”,衣食住行样样齐备,既能自给自足,又吸引四方来客,更是在京香港人流连之处。有在京港人笑称:“这是北京的小太古!”而包罗万象的全方位商务核心区的发展模式,正是东方广场最吸引人之处。

虽然由于北京消费市场的急剧扩张,越来越多相类似的大型购物中心令竞争加剧,但深谙经营之道的东方广场依然能够领先同业。以记者在整个访问中所得,除了其尽得地利之外,在管理层的四点认识和策略也是致胜所在:其一:北京居民的需求正由“量”走向“质”,因此服务水平及相关设施的提供,是竞争中取胜的关键所在。其二:北京市民2005年上半年人均可支配收入已超过8800元人民币,对高质产品需求也随之增加,因此商场经营要由初期的以“租出”为目标转向严格挑选租客,讲求租客组合。其三:香港管理层都曾在内地工作多时,可融合两地文化,取长补短。其四:因时制宜,与时俱进,随机应变。

东方广场是北京最大的港商投资项目,从规划、兴建到落成营运都惹人关注。除了资金来源,东方广场与香港的“缘份”殊深:大批港商或租用新天地的店铺开设专门店,或租下东方经贸城的办公室设北京办事处,或租住豪庭公寓……一个东方广场,是香港中环的缩影。

据了解,东方广场部门主管全是香港人,他们把香港早与世界接轨的管理模式带到北京,并不断结合当地的实际情况作出调整。王琦强调,无论香港模式多么理想,到了北京,都必须要本地化,对当地的认识程度才是决胜关键:“我们的主管都在内地工作过多年,他们对国情的了解,对内地市场的掌握,有助于公司在决策时比其他人领先一点。”