小产权房最新政策

小产权房最新政策（通用9篇）

小产权房最新政策 篇1

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据悉，针对小产权房问题，国务院日前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，负责小产权房的摸底和清理工作。国务院要求：一是所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售;二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查;三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。

参加本次全国国土资源工作会的河南省国土资源厅厅长张启生坦言，如何解决小产权房问题，是国土资源系统乃至地方政府面临的一道难题，“但不解决肯定是不行，我们在小组讨论的时候，就有地方国土局局长提出，是不是可以在符合规划的地区，探索在征收土地后补交土地出让金，按经济适用房政策发证，禁止上市交易的办法来进行处理小产权房”。

对于这一建议，国土部并未给出明确答复，但工作人员告诉记者，针对小产权房的清理，国土部已和地方政府达成初步意见，决定在今年对小产权房加大查处力度，对新近建设的小产权房项目坚决制止。此外，有关部门目前也在协商、研究相应的政策措施，考虑对已形成的小产权房项目，进行细致调研、区分类别、具体问题具体分析，对针对解决农民自身住房问题的项目和针对外售非农民居住需求问题的项目区别对待。

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小产权房最新政策 篇2

一、完善土地管理立法

有效规制小产权房, 首先应该完善国家的土地管理立法, 特别是要尽快建立健全农村集体土地管理的法规体系。现行的《中华人民共和国土地管理法》并没有依据《中华人民共和国宪法》的原则建立起完备的集体土地法规体系, 集体土地使用权也没有根据《宪法》的制宪原则进入市场合法流转。“不根据《宪法》落实农村集体土地使用权转让的制宪原则和法规运转体系, 小产权房的问题就不可能根本解决”。到目前为止, 由于国家有关部门和立法机构仍在继续研究集体土地法规的相关问题, 本应与《中华人民共和国城乡规划法》同期出台的农村集体土地管理法规只能延缓出台, 导致了与集体土地使用权流转和农民宅基地等问题密切关联的小产权房获得了巨大的灰色运转空间, 而且有愈演愈烈之态势。可以说, 农村集体土地管理法规的立法缺失, 是直接导致小产权房问题的法治根源。因此, 全国人大及其常委会应在广泛调研的基础上, 考虑尽快修改《土地管理法》、《农村土地承包法》、《城市房地产管理法》, 将这些涉及到土地所有权制度的法律规范进行整合, 同时尽快出台《中华人民共和国土地规划法》, “在明确农村集体土地性质和用途的前提下, 尽快建立城乡土地一体化统筹法规体系”, 并且在《城乡规划法》引导下, 统一由政府行使土地所有权。即国家应该尽快改变土地国有、集体所有并存的所有制结构, 建立一种全国统一的土地所有权制度, 并确保原集体土地所有权人的权益不受损害。尽快实行统一地权的政策, 也就是承认了小产权房可以流通, 从而解决历史遗留问题。

有效规制小产权房, 近期可以考虑完善土地承包制, 在承包土地上不允许农民个体从事房地产开发。换句话说, 在土地集体所有制条件下, 集体组织成员不得单独从事房地产开发, 但可以集体行使土地房地产开发权。当下治理小产权房, 应该《土地管理法》与《城乡规划法》两法并用, 而且, “理想的方法应该是先有土地 (管理) 法立规矩, 后有 (城乡) 规划法划方圆。”无论是基于对维护《宪法》的责任, 还是要加强《城乡规划法》的施行, 政府都必须彻底解决小产权房问题。对此, 武建东撰文提出了可供选择的四条途径:一是修改《土地管理法》, 建立有关集体所有土地特别是农村建设用地的流转体系和权利安排。二是在修改《土地管理法》的同时, 制定有关行政条例, 初步建立起农村建设用地制度, 促进集体建设用地使用权进入市场依法流转。三是国务院或国土资源部发布有关农村集体土地改革的行政通知, 以行政政令的方式, 确立集体建设用地的改革路径和架构。四是确立由地方政府试点解决的过渡性安排。从战略上分析, 比较可行的途径是:以国务院或国土资源部发布行政通知为联桥, 着手修改和完善《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》等法律, 甚至以释宪说明等体系性措施, 确立农村集体建设用地流转的法律安排, 直接促进集体建设用地进入市场流转。有关集体土地流转的收入, 划归农民和农民集体所有, 政府通过税收实现利益调节, 从而彻底解决小产权房这个中国改革的怪胎。

有效规制小产权房, 还应该在相关法律惩处规定中增加“破坏土地资源罪”条款。因为在以往的土地违法中, 违法人员定罪依据都是滥用职权罪或者行贿受贿罪。面对占用耕地开发小产权房等新的土地违法形式, 立法或行政部门应该制定专门的管理办法, 并增加“破坏土地资源罪”这样的法律条款。对违反了土地管理法规的开发商和乡村组织有关负责人, 还要给予行政处罚, 并没收其非法所得和罚款。“在制止新的‘小产权房’项目出现的同时, 一定要对过去的‘小产权房’予以处理, 才能显示法律的公平性。”在面对大量土地违法现象时行政机关不作为、不积极作为的大背景下, 还可以从行政公益诉讼角度, 促进、监督行政机关依法积极作为;在条件成熟时, 可以建立中国的土地行政公益诉讼制度, 对土地资源实行行政主导、司法监督双轨并行管理。

二、拓展集体土地产权权能

就市场经济发展来看, 小产权房应该是一种市场产物, 但前提是在现行的土地管理法框架内和现行的土地管理体制下, 要区分两种情况:一是小产权房开发是否占用了耕地, 如果确实占用了耕地, 则需要治理直至拆除复耕。二是如果小产权房占地属农村建设用地, 则政府应该承认其存在, 允许其交易。因为农村的建设用地既然归集体所有, 那么农民集体就理应拥有如何开发建设的权利。小产权房合法化, 实际上是尊重农民集体土地所有权的重要体现。从理论上说, 农民集体经济组织完全可以以所有权人的身份, 最大限度地开发利用其名下所有的土地资源。但由于《土地管理法》及其配套性法规限制了农村集体土地的使用范围, 使得许多农村集体经济组织成员不能从土地工业化、商业化开发中受益。只要政府依据《城乡规划法》对乡村建设进行合理的规划, 并且按照《土地管理法》对土地进行分类管理, 依照平等原则, 赋予乡村集体经济组织土地开发权, 允许乡村集体经济组织从事农村房地产开发建设, 那么, 小产权房问题就不复存在。因此, 从理论层面看, 小产权房问题的解决, 需要深入集体土地产权制度理论研究, 进一步细化集体土地所有权各项权能, 特别是要重点探讨集体建设用地使用权、宅基地使用权的内容及其实现形式, 推动《土地管理法》对集体土地尤其是集体建设土地管理规定的修改和相关配套政策的出台。

基于这样的逻辑思路设计小产权房规制政策, 则可以考虑从土地所有权中剥离出来单独创设土地发展权, 以彻底解决目前及长远的小产权房问题。基本思路:一是对于在城镇规划区范围外的农地发展权, 可采取土地整理、发放耕地保护费、生态补偿费等政府付费的方式, 帮助农民实现其对承包农地的发展权。二是对于在城镇规划区范围内的农地发展权, 可采取政府“征购”后转移交易的方式实现。三是对现有符合规划的农村集体建设用地, 政府直接承认其发展权, 采取完全市场交易的形式实现。基本做法是:农地或农村集体建设用地发展权在政府与集体经济组织 (或农民) 之间按比例配置, 或直接授予集体经济组织 (或农民) 一定额度的发展权。假设全部发展权 (容积率) 设定为4, 若按比例配置, 政府与农村集体经济组织按3︰7配置, 则政府获得1.2个发展权, 农村集体经济组织获得2.8个发展权;若按一定额度直接授予集体经济组织 (或农民) 发展权, 则可直接授予集体经济组织 (或农民) 2.8个发展权 (容积率) , 超过2.8的发展权归政府。授予集体经济组织 (或农民) 的发展权可以上市交易或自行开发。土地发展权配置下的集体建设用地开发模式可称为“有限小产权制度”, 建立“有限小产权”制度, 有望彻底解决全国各地的小产权房问题。

从长期看, 小产权房的“治本之道”, 是要深入进行农村土地产权变革, 给予农村集体土地真正完整的产权。具体措施包括:一是各级政府要制定出具有相当前瞻性的城市规划, 因为先有统一一致和相对稳定的城市规划, 包括小产权房在内的房地产市场才能顺利地进行交易。二是明确农村集体土地产权的主体, 使农民真正获得完整的土地产权。这一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化成果, 另一方面也有助于遏制地方政府卖地的冲动。三是建立统一的城乡建设用地市场, 实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”, 赋予城乡集体建设用地相同的权益, 达到“同地、同权、同价”, “统一土地市场并形成有效的激励机制才是解决小产权房问题的根本出路”。对小产权房问题最彻底的解决方式, 是将小产权房占用的土地产权私有化, 这是最能够解决问题、最能够保护私人产权的方式。在土地私有化不能一步实现的情况下, 可以分步做:首先是承认农民盖在宅基地上的房子可以上市流转, 先把宅基地产权做实, 划到农民名下, 让农民所有, 让农民可以自由处置, 政府可以征税, 承认它合法;其次是解决其他农地问题, 农地转为非农用地问题。可以先在基层将土地产权以集体的名义做实, 然后股份量化到个人。

三、完善集体建设土地流转和农民宅基地使用政策

完善集体建设土地流转政策, 可以城市规划区内集体建设用地流转的规范化管理为突破口, 探讨建立集体建设用地流转体系和权利安排, 确立改革路径和架构。鉴于小产权房在一定意义上能平抑城市房价上涨、改善城乡二元分裂格局的潜在意义, 国土资源部专职副总督察甘藏春于2007年7月12日在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示, 国土资源部自1999年开始, 就在全国不同地方开展了集体所有建设用地使用权流转的试验、试点。国土资源部现正在不断总结经验, 准备在适当的时机提交国家立法机构, 通过立法来解决。可以期待, 集体建设土地流转权问题有望进入立法议程。

小产权房“小”就“小”在宅基地的使用权界定。按现行土地管理体制, 宅基地属于集体所有, 农民经申报批准后可取得、使用, 且使用权尚无年限限制、可继承、可在本集体内流转。宅基地别无他用, 就是用来加盖农民拥有永久所有权、可出租、可买卖、也可继承的农民住宅。然而, 作为宅基地的土地本身, 法律明确规定既不准对本集体外成员出租、也不准买卖。在法律上, 是否承认、规范、保护农民向城镇居民出租、出售宅基地上的住房的权利, 一直悬而未决。无论是《土地管理法》还是国家有关集体土地的其他政策规定, 规范的只是土地, 而对宅基地上加盖农民拥有永久而完整所有权的农民房以及农民房出租出售这一“历史遗留问题”, 并没有完整和清楚地规定。政府及有关部门可以严格规范农民或农民集体转换土地用途, 特别是对于耕地转换应进行严格限制, 但不宜限制农民或农民集体将宅基地集约化利用后用于房地产开发并向城市居民出售。对于这样的制度性创新, 政府或法律应及时予以肯定并为之保驾护航, 而对于反其道而行的各种限制性政策, 则应及时修订或废止。

国务院发展研究中心一份调查报告认为, 小产权房产生的根本原因是不公平的土地政策, 要想彻底解决, 首先要从解决土地政策不公平问题着手:一是改革城乡分割的土地政策, 减少政府对土地一级市场的垄断, 实行土地的“同地、同权、同价”, 确保农民以土地参与工业化和城市化的权利。二是在《中华人民共和国物权法》中, 增加“国家保护农民集体土地所有权”的条款, 确保农民集体建设用地享有同国有建设用地相同的抵押、出租、转让等权利。三是尽快结束现行法律限定农民宅基地一户一宅、转让限于本集体内的半商品化状况, 赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权。四是尝试放弃政府对工业用地的垄断供应, 让集体建设土地直接进入工业用地市场。这样将有利于农民分享土地级差收益, 使稀缺的建设用地按市场价格配置到更有价值的领域。要妥善处理好小产权房问题, 最关键的是在坚持保护耕地的大前提下, 处理好小产权房各方利益矛盾或冲突, 保障好小产权房涉地农民和低收入购买者的权益。

对地方政府及有关部门来说, 最主要的是应该从土地利用规划和城市规划入手, 明确哪些小产权房项目可以留, 哪些小产权房项目必须拆。对那些与土地利用规划和城市长远发展规划并没有矛盾的小产权房, 是否可以通过购房者或开发单位补缴土地出让金、补缴相关税费等方式, 逐步获得小产权房合法“身份”?对那些符合土地利用规划和城市长远发展规划、建成但尚未销售的小产权房, 能否通过政府回购的方式, 作为廉租房或经济适用房房源, 纳入住房保障体系?而对那些严重违法违规、必须拆除的, 则要妥善解决好购房者的过渡搬迁和土地的后续利用。从根本上解决小产权房, 需要我们拿出高度的智慧和适用的政策。

四、改革政府征地政策

要解决小产权房违法违规问题, 还必须加快政府征地政策改革步伐。主要措施包括:一是严格限制政府征地范围, 确保征收征用土地用在“公共利益”需要的范围内。二是对“公共利益”用地以外的非农建设用地, 可在符合土地利用规划和城镇规划的前提下, 由土地所有者决定农用地转变用途后是否被征收;同意被征收的, 征收土地的补偿标准应高于“公共利益”征收的补偿标准, 土地转变用途自然增值部分的收益分配应主要归于土地所有者;不同意征收的, 应允许其进入统一的建设用地市场, 土地所有者可以出让、出租、作价出资乃至直接开发等方式参与土地资本化的收益分配。政府在积极推进现行农村土地政策改革的同时, 要及时制止小产权房的发展, 关键是停止低价征收征用集体土地的做法, 实行同地同权, 让集体土地直接进入市场, 与城市土地享有同样的竞争权利和价格, 收益全部由农民享有。政府在停止低价征用集体土地的同时, 可以先从小产权房入手, 开征“物业税”。在此基础上, 政府可以通过提供公共服务、公共保障, 使小产权房屋产权保值增值, 进而收取物业税用于满足政府进一步提供公共服务、公共保障的资金需要, 使小产权房运转步入一个良性轨道。

参考文献

[1]、张曙光.如何看小产权房和农村土地制度[N].财经文摘, 2008-12-29.

[2]、朱兰春.小产权房之争事关宪政[N].南方都市报, 2007-12-16.

[3]、王德山, 姜晓林.小产权房问题研究[J].法学杂志, 2008 (6) .

[4]、王炜.妥善处理“小产权”房[N].人民日报, 2008-09-08.

[5]、万君.推进征地改革, 彻底解决“小产权房”问题[N].陕西日报, 2008-03-09.

小产权房最新政策 篇3

自从《中国经济周刊》6月中旬披露了北京“小产权房”热销、房价仅相当于现有房地产市场房价的25%~30%消息后，社会各界对此热论纷纷。一方面，它挑起了长期以来深受高房价压迫而买不起房或改善不了住房条件的普通市民的“驿动的心”；另一方面，它又招来了现有开发商模式下房地产商的竭力反对，建设部也明示“小产权房”违法，并叫停。那么，究竟应该如何看待这种“小产权房”的出现，尤其在提倡“以民为本”的大政策环境下，“小产权房”究竟该给予引导，还是被扼杀，已成为公众关心的热点。

“小产权房”的尴尬处境—市民欢迎，政府部门叫停

“小产权房”的出现背景，其实与近一段时间涌动的“单位集资建房”、“个人合作建房”等一样，也是高房价下越来越多的市民买不起房而出现的必然结果。一个无法否认的事实是，房价这几年是越“调”越高， “房改”九年来，城镇居民通过“房改”所获取的平均住房面积是越来越少，城市中拥有自己住房的家庭也越来越少，住房已成为“新三座大山”之一。

住房是人的生存需要，是一种基本的权利；而对中国人来说，“居者有其屋”、“安居乐业”更是千百年传承下来的文化传统，有居则安、有产则宁。所以当他们最基本的权益之一—居住福利得不到保障时，各种各样的“创新”就成为必然—很多人甘冒被没收和拆除的“楼财两空”的极大风险，“铤而走险”去买“小产权房”。

问题是，面对公众的这种“穷则思变”，政府主管部门究竟应该怎么办？采取“封杀”措施，是不是合适，是不是一个利于百姓住房难题解决和房地产业规范发展的正确选择。

政府部门的封杀理由是，“小产权房”破坏了现有的房地产市场“秩序”。但房地产的“现有秩序”是什么?是否合理？谁是“现有秩序”的最大受益者？显然不是广大百姓，而是开发商。而房价仅有周边商品房市场1/3左右的“小产权房”的出现，直接威胁和动摇的就是某些开发商的垄断暴利。而这样的垄断暴利，又成为某些相关政府部门和某些官员进行权力资本寻租的“黑色土壤”。前不久有媒体报道称，华南某地开发商“爆料”：“楼盘开发成本只占房价20%，开发商能够拿到另外约40%的利润，余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”而纪检部门公布的一些大案要案也反映，某些官员贪污腐败上百万上千万的，大多都与房地产和土地出让有关。

与此相反，“集资建房”、“合资建房”以及“小产权房”，这些百姓在住房上的“穷则思变”的“创新”之举，都有一个最基本的特点，就是它们几乎没有什么权力资本寻租的土壤和条件，它们的开发模式不允许权利寻租，即使有行贿受贿行为也会暴露在大庭广众之下。所以从权力资本寻租的得失上看，那些习惯于“权为‘商’所用、情为’钱’所系、利为‘己’所谋”的某些政府部门的某些官员，在对待开发商的暴利和老百姓的“住房创新”上难免表现出 “爱憎分明”的鲜明立场。

“小产权房”去留的最基本选择标准是什么—是对普通百姓有利，还是不 “破坏”“现有秩序”？

衡量和判断一项政策正确与否的标准是什么？是它对普通百姓是否有利，还是它是否“破坏”了“现有秩序”？

温家宝总理说过，“要把人民群众满意不满意、高兴不高兴作为衡量政绩的根本标准”。这一标准体现的是维护人民群众的最根本的利益。

具体到“小产权房”上，封杀还是引导的政策比较和选择中，究竟是让老百姓“买得起房、住得上好房”重要，还是维持一个已经被公认为“新三座大山”的高房价的暴利垄断的房地产市场更为重要？这是在住房政治上执政导向的一个基本的大是大非的问题。

胡锦涛主席在中央党校的6.25重要讲话中强调：“党的一切奋斗和工作都是为了造福人民，要始终把实现好、维护好、发展好最广大人民的根本利益作为党和国家一切工作的出发点和落脚点，做到发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”。按照这样的政策导向来分析和选择当前的中国房地产市场和住房政策发展方向，是非就再简单不过了。

建设部门和各级地方政府，是解决居民住房问题的直接责任人。但 “房改”九年来，一个基本的事实是，买不起或改善不了住房条件的居民已高达七八成左右，中国的房地产市场已经成为仅仅为少数人服务的“官商富市场”，成为百姓的“新三座大山”之一。面对如此结果，某些责任官员应该对公众说一声“对不起”，表达一点问责或自责之心，而不是 “理直气壮”地对高房价逼迫下的民间“思变之举”采取简单粗暴的封杀和打压，也不能只强调这些民间创举的自身缺陷而不帮助其逐步完善规范。

在今年的全国“两会”上，建设部有关领导曾提醒个人合资建房的集资“金融风险”问题；此次面对“小产权房”，建设部也以“风险提示”的形式劝阻市民购买。这些举措当然是善意的。但除此之外，人们更希望，政府主管部门能拿出一个“可以取得实效的调控措施”来，出台一个可化解当前中国住房矛盾的解决之道，或是提供一个新的住房模式。

政府部门应在“小产权房”等市场创新上有所作为— 如何引导“小产权房”从“合情合理”到“合法合规”

“个人合作建房”、“单位集资建房”，以及“小产权房”，都是人们面对现有房地产市场中高房价的一次次无奈选择，或者说是人们的自发“创新”。而且，在明知这些选择或“创新”存在诸多政策风险和市场风险的前提下，如此多的人依然“铤而走险”，这不能不令政府主管部门深思—如何让普通市民买得起与其工资收入水平比价合理的真正的“普通商品房”。

政府在住房政策上的“第一要务”，应该是使人民买得起、住得好房。在一些国家，政府不能为公众提供应有的住房福利，是一种行政的不作为，要被诉讼到法院当被告。如在法国就有“可抗辩居住权”，韩国官员也因为高房价引咎辞职。

一个“执政为民”的政府部门和官员，对任何一次市场和民间的“新的创举”，都应该从正面进行深深的反思和问责，多进行理性分析，多从普通大众的角度想想“为什么”。

市场的“创新”和“变通”并非都是“洪水猛兽”，更不要想方设法“赶尽杀绝”。对执政者来说，“民富则易治、民有产则畏法”，这也是中华历史久远的一种执政文化。新加坡政府之所以能从一个千疮百孔的落后岛国发展成为全球最具竞争力的国家，一个重要的方面就是它把“居者有其屋”视为一项基本的国策，建国伊始就大力建造组屋（相当于中国的经济适用房），并使85％的国民以极低的价格就可以享有，使得国民在“乐业”上无后顾之忧。这也从另一个方面提示我们，政府住房政策的核心，就是要“居者有其屋”。对来自民间的住房上的“创举”，政府部门要做的应该是引导而不是“扼杀”；要为其从“合情合理”到“合法合规”、走上制度化的合法渠道提供政府部门应有的作为。

比如说，为了使“小产权房”尽早合法化，可以在土地出让和税费上做一些后补性的工作，使其规范合法，而不是一味的没收或拆除。也许，“小产权房”，带给我们的是打破一个被证明是不健康的市场秩序，一个让百姓满意的新的住房市场化模式。

小产权房购买合同 篇4

出卖人(甲方)：身份证号码：

买受人(乙方)：身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于＿＿市______区_______________________________________的房屋(建筑面

积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室——号-----平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于年月日交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____年___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___年____个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向______________________________________区人民法院起诉。

八、其他约定

九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式 份，甲乙方各执一份，见证人各一份。

甲方：乙方：

年月日 年月日

见证人：年月日

年月日

小产权房买卖合同 篇5

乙方(买房方)：

现经甲乙双方公平公正合理协商后达成房屋买卖如下：

一、甲方愿把开发建造的房屋一套，位于 社区宅基地楼房层 元 室 套平方。以 元人民币(大 写：)出售给乙方。

二、甲方保证此房建筑质量合格。保障三通(即路通、电通、水通)。

三、该房屋如建设需要拆迁，所获全部赔偿、补偿或置换受益，均为乙方所得。如需甲方提供有关材料和证明，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

三、乙方签约买房后，此房的所有权即归乙方所有(即永久所有、使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、包括其他套房外的附属设施、公用通道、公益配备使用等)。

四、今后政府如果给予办理房产证，甲方要无偿的协助乙方办理。不得以其他任何理由向乙方收取任何费用，甲方要无条件的提供所需手续及证件。

五、本合同须经第三人与住地社区见证盖章。

六、本协议一式二份甲乙双方各执一份，本合同双方签字后立即生效。

七、特别约定

本合同生效后，甲方不得以任何方式主张合同失效，如本合同被有关机关认定为无效合同，则甲方应退还乙方购房全款，并赔偿乙方所有损失。

八、本合同如有争议，任何一方都可以向当地人民法院提起诉讼。

甲方签印：

身份证复印件

乙方签印：

身份证复印件

见证人签印：

二手小产权房买卖协议 篇6

卖方（甲方）：

身份证号码：

联系电话：

身份证号码：

联系电话：

买方（乙方）：

身份证号码：

联系电话：

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，共同信守执行。

第一条 经甲乙双方共同协商，乙方同意购买甲方拥有的座落在邳州市

壹套（建筑面积

平方米）及配套地下室壹间（建筑面积约

平方米）。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押、贷款等各种负担。

第二条 上述住宅及地下室交易价格为人民币肆拾贰万元整。

第三条 付款方式：乙方一次性交清购房全款人民币肆拾贰万元整，甲方应于收到乙方全额房款之日起将交易的房屋全部交付给乙方所有。甲方不再拥有产权及使用权等和此房屋相关的任何权利。

第四条

房屋交易完成后，乙方办理房屋相关手续，需甲方出面配合协助办理的，甲方需在规定办理期限内积极配合乙方办理各种手续，所需费用由乙方承担。

第五条

房屋交易前所产生的水电费及其他费用由甲方结清，交易后所产生的水电费及其他费用由乙方承担。

第六条

自房屋交易完成之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利、义务等均由乙方享有和承担，在此之前由此房产生的权利、义务均由甲方享有和承担。

第七条

违约责任

（一）房屋交易完成后，甲方违约不出售上述住宅及车库的，甲方除必须按

乙方规定的时间退还已收到的乙方购房款外，必须另行支付给乙方贰万元违约金。如房屋出现增值，则甲方还需向乙方支付增值金额；如乙方已订金但终止购房的，乙方无权要求甲方退回购房订金。

（二）自乙方要求甲方协助办理房屋相关手续之日起，甲方未在政府有关部门规定办理产权证的时间内协助乙方办理手续的，甲方除必须及时配合乙方办理外，还需承担乙方由此造成的损失。

第八条

本协议经甲乙双方共同签字后生效，本协议一式四份，甲乙双方各执两份。本协议具有法律效力。

第九条

本协议在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的可申请仲裁或依法向人民法院起诉。

第十条

本协议中未规定的事项均遵照中华人民共和国有关法律法规执行。

甲方：

乙方：

小产权房招安 篇7

这就是一本所谓的小乡产权房的房产证了——在农村集体用地、宅基地或农地上建设起来向社会销售的房屋, 但因未缴纳土地出让金等费用, 不能取得由政府房管部门颁发的正式产权证, 而是由享有该土地所有权的乡 (镇) 合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发的权属证书。

这本在政策夹缝中自生, 并受市场追捧的“有不合法嫌疑”的“小产权”房产证, 近期或有望通过补办手续变成城里的“大产权”房产证。

探寻“天价”小产权房 篇8

近日，位于宏福苑小区北侧，与其仅一条马路之隔的水城御墅小产权项目，又成为媒体争相报道的“宠儿”。而此番关注的焦点，不仅仅是其产权的非法性，更多的则在于其“5000万元一套”令人咋舌的价码。

尽管在三月底，国土资源部有关负责人对此公开表示，已责成相关部门对“天价”小产权房进行查处，而水城御墅开发商宏福集团也作出回应，已对存在的问题进行初步整改，其中包括对水城御墅全面停工和停售、撤销水城御墅宣传资料、拆除工地围挡宣传栏、对水城御墅项目重新做出利用规划等。

然而记者在4月初的一次实地探访发现，“天价”小产权房水城御墅项目的施工、销售仍在照常进行，记者更目睹一组客户前来看房。

大宅风范

或許是收到“风声”，与此前一些媒体报道不同的是，在记者探访当日，水城御墅项目售楼处大门紧锁。看到有陌生人靠近，铁门处被拴住的一条土狗，奋力狂吠起来，似乎是有人刻意安排其驱赶来访者。

在村民的指点下，记者沿着水城御墅项目东侧的古文化街一路向北，终于找到了项目大门，只是门前难寻“水城御墅”字样，取而代之的则是一块写有“北京市乡村名俗旅游村——郑各庄村”的标牌。而从这崭新的标牌及标牌下被翻整过的土壤可以推测，这块标牌被立上不久。

由大门进入，映入眼帘的果然是一派深宅大院林立景象，全部为清一色的仿古四合院建筑，青砖黑瓦庄严厚重。记者细数发现，该院落四合院分七排而列，每排数量由三五座至八九座不等，且均坐北朝南。每座四合院自成一体，又联排而建，西侧均配有车库。

进入四合院内部，虽还是毛坯房，但晚清风格仍旧跃然于眼前，院内主色调仍以青灰为主，而大门内还有院门，颇有大户风范。院内东面、西面、北面房屋多为两层，朝天井方向通体留出大面积窗户，采光通风绝佳，房屋特意高出地面两到三级台阶，拾级而上方可入室，廊院相依的建筑格局尤显典雅。

四合院北侧大堂十分宽敞，目测面积应有一百平方米有余，堂高也在四米左右，堂内正对大门处有通往二层的楼梯，楼梯东侧更是奢侈地预留下了电梯间。记者发现，二层房间结构与一层类似，并无太多改动，整座四合院内大小房间有十余间，皆为矩形规则格局。

院内独特的仿古建筑形态，确有几分晚清味道。据小区内相关人士介绍，这些四合院建筑高度八米左右，建筑面积约在八百至一千平米之间，“四世同堂都够用”。

照常施工

对于“水城御墅已被责成查处”的外界传言，项目内井然有序的施工景象似乎已将其攻破。

正对大门的主干道北侧，两位建筑工人正在用调制的朱红色泥浆填补砖缝；小区多条道路旁，有建筑工人在用铁锹翻整土壤，以便栽下散落在身旁的大小绿植；而在院落的中心区域，一台混凝土搅拌机不时发出机器的轰鸣声，水泥板、砖块、沙土随处可见；不远处的屋顶上，三五个建筑工人在施工，正将青瓦逐一堆砌上去；中心区域西侧，一个面积千余平米的深坑赫然在目，一位建筑工人告诉记者，这个坑最近一直在挖，但有何用处，他也不清楚。

对比眼前景象和网络上传出的日前项目图片可以发现，该项目近段时间施工并未停止。多座四合院门前已栽上了玉兰树和其他一些树种，部分路面也已铺上了地砖，几乎所有四合院底部无一例外的，在距地面半米左右的高度刷上了白色的线条。

纵观整个项目可以发现，正对大门主干道两侧的四合院都已基本完工，南侧和北侧仍有部分建筑还处于施工阶段，有些还未安装门窗，只是用铁板或木板暂时封上，有些墙体外立面还裸露着大块的水泥印记。

记者上前向多位建筑工人询问什么时候来到本小区干活时，他们大多口径统一向记者表示，“前两天才来，什么情况都不清楚。”当记者继续打探他们之前在哪里做什么工作时，除一两个建筑工人含糊地告诉记者自己刚从老家过来之外，多数建筑工人选择了沉默。多番追问之下，一位在墙角处独自整理墙面的建筑工人故作神秘地告诉记者，其实项目工地上的工人大多是春节后来的，“工头不让说，你就别问了。”

在工地人员的指点下，记者找到了建筑工人中的“头儿”，他并未回应记者的任何问题，只是表示“我不知道，你要看可以自己看。”随后，记者多次拨打了郑各庄村村委会的电话，均处于无人接听状态。

会员合同

下午三点左右，一辆挂有陕A车牌的小车开进项目，其后跟有一辆鄂B车牌车辆。两车在离项目大门不远处的一座四合院门口停下，随后三位中年男子交谈着进入四合院，一名中年女性则在四合院外等待。

记者上前和这位中年女性攀谈得知，她是陕西人，在京有一家公司，打算在水城御墅购买一座四合院，准备用作公司的养生休闲会所。但她随即表示，并不完全赞成在此购买房屋，主要是考虑到水城御墅是小产权项目，“和村里人打交道麻烦，不比跟国家打交道，有法可依。”

这位中年女性向记者介绍道，坐鄂B车辆进来的两位分别是开发商的人和这个项目管事的人，之所以是鄂B的车牌，因为开发商来自湖北省黄石市。“也就是说村子出地，开发商投资，然后一起赚钱。”她如是说。

在三人从四合院内出来后，其中一位自称是该项目负责人的董姓中年男子向扮作买房人的记者介绍，现在有大小近十个施工队正紧锣密鼓地施工，所在的这个项目已基本建成，主要是4000万元以上的大户型四合院，此项目东侧马路对面，则主要是2000万元以上的小户型，目前未建成。“两边加起来，有六七十座的样子吧。”他说。

当记者询问，这么大片的住宅都是小产权，是否会面临强拆的问题时，董姓男子表示，一定不会有问题，“放心买吧，村里自有办法。”而他此言印证了此前记者与一位建筑工人的聊天，那位建筑工人无意间向记者透露，“工头说村书记有关系，‘罩得住’。”

关于水城御墅项目如何买卖，董姓男子明确表示，“就是会员制。”他解释道，暂时不签订土地合同，只签会员合同，“跟有土地合同一样，不会出现任何问题。”据他透露，水城御墅项目已经卖出去了一部分，售价大多在四千多万元，如果需要还可以找他。

根据已有的媒体公开报道显示，水城御墅所谓的“会员制”，实际上是一种买卖的新模式，水城御墅项目西侧的养老国际公寓也是采取同种模式。购房者加入项目七十年会员制地产模式，并通过实行七十年的会员制保证业主享有七十年的使用权，会员资格还可继承或转让。

走向奢华

虽然国家近些年三令五申严查小产权房，也在一些区域采取过切实的整顿措施，但北京郊县地区小产权房仍普遍存在。而随着近些年小产权房的不断增加，如何彻底有效整治小产权问题，已成为刻不容缓的事情。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭就公开表示，小产权首先是一个不明不白的黑户，与现行的法律法规体系不相融，所以这类房产必须验明正身，并纳入到合法体系当中去。

他认为，已经建好销售的小产权房，只要不是在耕地上建造的，主要解决途径还是以让开发商和买房人补相关的土地出让金，通过补齐相关的土地价款，完成征地过程，并发放可以销售的相关产权认证。

关于该如何查处小产权房，著名经济学家茅于轼也指出，小产权房由来已久，在城市城乡接合部、城中村、旅游景区都有，情况的确比较复杂，对管理而言有不少挑战。特别是《物权法》出台后，公民的财产权利全面被肯定，有关部门不能只顾“清理”不谋“管理”。

事实上，由当前5000万元小产权的水城御墅，再联系到前些年被整治的上千万小产权——水岸江南项目，部分小产权房也从“平价”转而走向了奢华的模式。

小产权房法律制度研究 篇9

王冠华

9月17日《新京报》讯，6月以来，北京市集中开展清理整治利用集体土地违法建设销售(变相销售)工作，初步清理出自以来在建在售的79个违法占地项目，正在对其进行查处，并提醒广大公众不要购买。这一讯息自2月国土资源部“小产权房清理令”发布后再次将小产权房推到了风口浪尖，成为社会关注焦点。

小产权房是我国经济和房地产发展的产物，其触及的本质问题是我国城乡二元土地制度。从现实看，小产权房的出现表面上是高房价造成的直接后果，亦有基层政府及有关部门监管乏力、渎职失职的原因，究其根本乃源于其背后多方主体的利益博弈。禁而不绝的现实一再表明，小产权房不能一“清”了之，显然，对这一问题处理不当，将会酿成更大的社会问题，从而危及社会稳定。因此，对于小产权房该“清”但更需“理”。本文从界定小产权房的概念、阐述小产权房违法与合法之争出发，在分析司法实践中对于小产权房买卖合同效力认定的基础上，对如何处理我国小产权房谈谈相关的看法。

1 小产权房的界定

众所周知，“小产权房”并非一个法律概念，而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。相对于“产权房”而言，“小产权房”是指没有国家颁发的产权证的房屋。在广义上，主要包括以下三种类型：第一类是占用农村集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑;第二类是在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房;第三类是在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。在这三种类型的“小产权房”中，比重最大、学界讨论最多的就是第一种类型，即在农民集体土地上建设的房屋，本文讨论的也是这一类“小产权房”。

根据上述分析，结合原建设部在6月18日发布的《关于购买新建商品房的风险提示》第4条，我们可以将“小产权房”界定为：所谓小产权房，是指在农民集体所有的土地上建设的房屋，未经规划、未缴纳土地出让金等费用向集体组织以外的居民销售，并且其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发的房屋。

2 小产权房与现行法律政策体系

小产权房在法律上如何定性，学界一直存有合法与违法之争，现予以具体阐述。

2.1 小产权房违法论

持否定观点的人士认为，首先，按我国现行法律政策规定，集体作为土地所有权人、农民作为宅基地使用权人对其所有或使用的土地均不具有充分的处分权能，在该等土地建成的建筑物当然不得向集体以外的成员销售;其次，由于严格的身份性，集体土地所有权只能允许由集体所有，集体土地使用权也只能允许由集体内部成员使用，当小产权房向集体以外的成员流转时，受让人取得了建筑物的所有权但却无法取得其根基所在的土地使用权，此举无疑是在藐视法律关于身份限制的规定，冲击了国家政策的社会价值目标，同时也将彻底击毁我国 “房随地走、地随房走”的地产规则，综上两点，小产权房应被确认为违法。

从法律上看，作为一部公民财产权保护的法律，我国《物权法》第153条对农村集体土地上的小产权房问题采取授权立法的方式规定适用《土地管理法》等法律。根据《城市房地产管理法》第6条、《土地管理法》第63条规定，仅国家所有土地才能用于房地产开发;农村集体所有土地不能直接用于商品房开发建设，只有通过国家相关部门补偿征收后，变集体所有土地为国家所有土地，才能出让给有资质房地产开发企业进行开发。

从政策上看，早在1990年8月25日原国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》([1990]国土函字第97号)就明确指出：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[]39号)规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”;10月21日，国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[]28号)，该决定第10条进一步强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”;国土部月2日《关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发〔2004〕234号)规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。月30日，国务院办公厅发布了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发〔〕71号)，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”;国土部等四部门《关于农村集体土地确权登记发证若干意见》(国土资发〔2011〕178号)也明确指出“小产权房”不得登记发证。202月，在全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会国土中，国土部相关负责作表示将于2012年试点清理“小产权房”，进一步表示“已经购买的小产权房不得确权发证，不受法律保护”。

从上可以看出，无论是在法律上，还是在政策上，小产权房非法是我国官方迄今为止一贯的主张。

2.2 小产权房合法论

持肯定观点的人士认为，首先，我国宪法第13条规定赋予了财产权作为公民基本权利重要组织部分的宪法地位，《物权法》等基本法律虽回避了小产权房问题，然则建立了财产权保障法律制度，对财产权中最核心的土地所有权和土地使用权随意进行法律规制明显有违法治原则;其次，与国家相对，集体作为土地所有的另一个产权主体，不应使其主体虚位，一味限制农民享受土地的增值效应，并通过土地征收制度，将农民可能获得的收益转让给开发商，是一种歧视性的制度安排，在所有权制度上亦是不合理的，这不仅会盘剥农民的利益，而且会导致我国房地产市场的畸型，使政府和开发商等利益集团在房地产开发中获得不应有的利益，因此，对土地的两种不同所有主体区别对待的法律政策的正当性本身就是值得怀疑的。所以，抑制小产权房的发展不合乎法律的正义性。

对于上述两种观点，笔者无意于评论孰是孰非，如前述，究其根底，小产权房问题的症结表面上是事实与法律间的矛盾，本质仍在于利益主体的争夺。

3 司法实践对小产权房买卖合同的效力认定

在司法实践中，对小产权房买卖合同的效力认定，也持两种意见。

有的法院认为：对于小产权房买卖，虽然国家政策的禁止性规定是非常明确的，但在我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律中，只对集体土地上从事房地产开发做了严格的限制，并未就农村宅基地转让行为明文直接禁止，根据《合同法》和最高人民法院的司法解释，人民法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，因此，在审理有关小产权房买卖合同纠纷案件时，由于国家政策不属于我国《立法法》所规定的任何一个层级的规范性法律文件，小产权房买卖合同并未违反国家法律和行政法规的.强制性规定而应被确认为有效。

有的法院认为：虽说法律对小产权房禁止买卖无直接规定，但根据《物权法》第153条规定，“宅基地使用的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，这个“国家有关规定”应当包括上述国家政策的禁止性规定。同时，由于立法的滞后性，在司法审判中如完全抛开政策性文件，就会使司法审判活动脱离现实，也会使司法审判的结果可能与国家提倡的价值目标和社会政策相背离。基于此，小产权房买卖合同应视为无效合同。

笔者赞同第二种观点。需要进一步指出的是，在小产权房买卖这类纠纷中，当事人知道或者应该知道按现行法律政策在农民集体土地上建设的房屋是不允许买卖的，在明知的情形下当事人双方仍积极作为，私下进行交易，显然是一种无视国家政策的直接禁止规定的行为，也可视为一种恶意串通、损害国家和集体利益的行为，即便农民请求确认合同无效具有不正当性，如由于土地和房屋升值或因征地拆迁补偿感觉吃亏而反悔，根据《合同法》第25条，亦不影响法院对该类合同无效的确认。2004年12月15日，北京市高级人民法院发布了《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》(京高法发[2004]391号)，通知第2条规定，“农村私有房屋买卖合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失;其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿”。应该说，在对现实复杂性充分考量的基础上，这种将无效合同比照有效合同来处理对当事人进行救济的司法处理是妥当的，宋庄马海涛诉李玉兰小产权房纠纷案等诸多判例也给了我们类似的启示。

4 小产权房的处理

如前述，小产权房的出现是我国城乡二元土地制度的必然结果。目前，小产权房的发展态势已不容我们过多的迟疑，需要我们对这一问题尽快作出决定。笔者认为，任何法律政策的制定都不应脱离现实的需要，对于小产权房的处理，应当权衡各方利益，本着稳定社会秩序以及对农民负责的态度进行，既要考虑现实中存在的问题，又要具有一定有前瞻性、尽可能避免问题的再次反复。据此，笔者认为，对于小产权房的处理措施建议如下：

4.1 对集体土地全面国有化，设立“农村土地使用权”独立物权，破除小产权房增量产生的基础

许多学者认为，宜在不改变我国基本经济制度和土地制度的情况下，通过法律制度的修改为小产权房寻求解决出路。对此笔者不敢苟同。

首先，从性质上看，在宪法和法律体系中，我国从未赋予集体土地所有权私权之地位，国家设定这一权属的价值目标，旨在通过集体这种形式实现国家对土地的控制，用以解决农民温饱、稳定社会秩序，以达到共同富裕的社会主义理想。其作为一种制度性存在，更多的是政治上的考量而绝非法律上的意义。如此，国家政策三令五申限制集体土地使用权的流转，并非单纯为一个未缴纳土地使用出让金、商品房销售收益与政府征收补偿金额之间存在差距的问题。同时，我国对宅基地实行“一户一宅”的定量供应体制，并将其使用分配与身份直接联系，一方面仍是基于农民生存保障的政治考量，另一方面也隐含着为农民设定担负起粮食安全重任的负担。如果单纯考虑效率价值，允许小产权房自由买卖，主张小产权房合法化，必然会使集体土地所有制名存实亡，也将使我国土地保障和粮食安全的政治考量落空，最终也会影响国家安全。

其次，我国实行的是严格的土地用途管制制度。月12日《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》指出，要坚持两个最严格的制度，即第一个是最严格的耕地保护制度，坚决守住18亿亩耕地红线;第二个是最严格的节约用地制度，从严控制建设用地总规模。基于集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权在事实上的无期限性，在现有制度框架下，允许其直接进入一级市场自由流转，不可避免地会使农村集体土地流失，导致建设用地失控，也与《决定》的要求是相冲突的。

再者，这种“一方面主张土地性质和制度不变，另一方面又主张允许集体土地上的建设用地使用权和宅基地使用权自由流转，流转收益最大限度地施惠于民”的观点，本身就是一个悖论。承认集体土地的性质即集体土地是农民赖以生存和发展的重要保障不变，实际上是变相对农民身份继续囿限;在继续限制农民身份的前提下，允许农村建设用地和宅基地使用权自由流转，在信息不对称、知识不对称的情形下，意思自治，弱肉强食，农民又怎能得到实惠?当农民的土地保障失去后，在我国农村保障机制还不健全的现实下，其生存权又如何保障?集体土地的性质能够维持不变的状态吗?显然我们无法回答和正视这些问题。在强调保持城乡身份的二元性的基础上又主张破除城乡土地的二元性结构无疑会使改革进入进退维谷的僵局，是一种对农民不负责任的表现。更何况这其中还依附着国家粮食安全的政治考虑和对弱势群体予以国家保护的价值目标，这也是在强调所谓私权的同时而漠视国家和社会利益，不能够将各方利益很好地统一起来。

因此，笔者认为，小产权房和集体土地使用权流转问题，绝不会因为一两个行政通知就会得到纠正，也绝不会因为若干法律若干条款的修改就会得到解决，要彻底解决我国集体土地法律体系需要全面整体的制度突破。其途径可以从以下两个方面来考虑：

4.1.1 归并两种土地所有权，实行集体土地国有化

党的十六届三中全会提出：要“按照统筹城乡发展、统筹区域发展、统筹经济社会发展、统筹人与自然和谐发展、统筹国内发展和对外开放的要求，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用……为全面建设小康社会提供强有力的体制保障。”十六届三中全会把“统筹城乡发展”，摆在“五个统筹”之首，体现了我们党对这一问题的高度重视。根据第6次全国人口普查，我国13.7亿人口中6.7亿多生活在农村，农村人口与城镇人口比例几近1：1，突破身份限制实现城乡公平的基础已经具备。在全面建设小康社会的过程中，采取更为有力的政策措施，建立有利于逐步改变城乡二元经济结构的体制，实现城乡经济社会的协调发展，势在必行。

具体就集体土地改革而言，笔者认为，集体土地所有制形式在集体土地使用上所作的“三无”制度设计与我国目前土地市场的发展和市场经济发展要求不相适应的，只有集体土地所有权与国有土地所有权予以归并，才是解决问题的根本出路，也是较快推进城市化进程和消灭城乡差别的需要。也只有实行集体土地国有化，小产权房产生的基础才能破除，其禁而不绝的问题才能迎刃而解。

4.1.2 对原集体建设用地专门设立一项独立物权“农村土地使用权”，并与“建设用地使用权”、“土地承包经营权”协调

在集体土地国有化后，应对农村进行整体规划，要按照“最严格的耕地保护制度”、“最严格的节约用地制度”来合理利用土地，严格管理，保护、开发土地资源。考虑到城乡二元经济仍将在一段时期内长期存在的事实和现实中的予盾，从保护农民利益出发，对于农村建设用地，在其制度设计上，有必要专门设立一项完全独立的用益物权即“农村土地使用权”：凡目前农民按现行法律政策应拥有的宅基地部分，通过调查和调整，剔多补少配无，标准统一、全面覆盖，在此基础上，直接赋予农民一定期限(比如50年、70年)的“农村土地使用权”。该项农村土地使用权虽以无偿配给为原则，但农民自从国家手中原始取得之后，不再承担着粮食安全、维系生存等任务或保障功能，具有“建设用地使用权”全部权能，允许农民作产财产权主体依法自由处分。除宅基地外的其他建设用地，则一律纳入国家规划进行阳光化操作，但要通过财政手段实现国家与地方政府间利益的平衡。

对于农村农业用地，按照我国现行法律规定，在土地承包期限内，农民可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让其承包权，在市场化方面并无法律上的障碍。因此，就“土地承包经营权”而言，只需对其出让程序作相应修改，以满足集体土地国有化的要求即可。至于国家粮食安全的政治目标，究其根本与“农村土地使用权”、“建设用地使用权”和“土地承包经营权”的权能和内容并无关联，而是行政管理的范畴，是国家严格土地管理很重要的一个考量因素，因为按照“最严格的耕地保护制度”的要求严格限定土地用途为农用地，不论其耕种主体是农民、城镇居民还是外国人，也不论采取什么样的流转方式，粮食安全政治目标的实现并不会因其作业主体的不同或流转方式的差别而出现偏移。

4.2 对存量小产权房要分门别类的予以处理

2012年5月，深圳正式启动以“产权明晰、市场配置、节约集约、科学调控”为核心原则的土地管理制度改革，被外界称为“新土改”，其被赋予了完成土地确权，深化土地资源市场化、资本化配置，为小产权房等历史遗留问题寻找解决办法等重任，是破解小产权房问题的一个尝试。同年8月底，一部汇集多名专家学者和法律界意见的《集体土地征收条例》民间意见稿曾引起关注，该意见稿建议：以年《城乡规划法》的实施出台为限，在此之前建成的此类项目，如政府部门没有扣罚，应视为合法建筑;《城乡规划法》实施后，如政府部门曾进行处罚或仍在建的小产权房项目，应视为违法建筑。作为这一意见稿的主起草人王优银表示，该草案的本意是“尽可能缩小清理工作切口，确保更多人利益得以维护”。对于该意见稿，笔者认为，原国家土地管理局于1990年8月25日就明确指出小产权房买卖的非法性，这一主张至今一直为我国国家政策所强调，同时，由于《城乡规划法》立法宗旨是“加强城乡规划管理，协调城乡空间布局，改善人居环境，促进城乡经济社会全面协调可持续发展”，而非“规制小产权房买卖、定纷止争”，以2008年《城乡规划法》的实施出台这一时间界限作为确认小产权房合法与否的标准，似乎有待于进一步商榷，也缺乏法理依据，但其本意为缩小清理工作切口，则是值得提倡的。

由于存有错综复杂的社会问题，对于小产权房，直接地赋予其非法地位，简单地予以拆除恐有不妥，必须“深入研究、分类分析，采取有针对性的措施，来化解历史上形成的小产权问题”。因此，参考深圳的做法，笔者主张：

4.2.1 对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占用耕地特别是基本农田建设的小产权房要坚决地予以拆除，并责成相关责任人恢复原状;在无法复垦的条件下处没收、另行开发相同数量、质量的耕地

耕地保护是关系我国经济和社会可持续发展的全局性战略问题，“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是我国必须长期坚持的一项基本国策。对于违反土地利用总体规划、未经相关部门审批的占有耕地特别是基本农田建设的小产权房要以坚决拆除为原则，并责成开发商和农村集体组织进行土地复垦，恢复耕地原状。对于无法复垦的或者预计复垦后的耕地无法满足要求的，作为对违法占用耕地建设小产权房的替代性惩罚措施，应没收小产权房并将其作为保障性住房，同时通过占补平衡的方式责成开发商和农村集体组织另行开发出相同数量、质量的耕地。

4.2.2 除非严重影响国家和城市的统一规划，对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房则应区分情形分别对待

对于在集体所有的建设用地和宅基地上建设的小产权房，出于节约社会成本的考虑，则不宜一“拆”了之，除非严重影响国家和城市的统一规划，如危害国防安全;在河道边、江岸边等地域开发建设，违反防洪、防汛、文物保护、名胜古迹保护等法律、行政法规禁止性规定的，等等。

下面予以具体分析。

4.2.2.1 乡产权房

对于这种类型的小产权房，从法律上看，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能销售给本集体组织以外的人员。在现实中，存在已建未售和已建已售两种情况。对于前者，可以留作集体自用，或由国家对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用。对于后者，则应本着“民生为重”的理念，由政府对这片土地进行征收，建成的房屋作为经济适用房、廉租房使用，但视受让人的身份而采取不同的措施：对于符合我国《经济适用住房管理办法》和《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》标准的、用于自住的家庭，由国家对受让人颁发产权证;对于高收入者或者虽属低收入者但并不自住、用于投资的，则由政府按其购买价格收购，可适当考虑其对房屋的添附价值等，但对房屋现值与原价的差异补偿，原则上不予考虑。

4.2.2.2 村或村集体产权房

对于这种类型的小产权房，从法律上看，由于未取得任何批准手续，擅自在宅基地或者其他集体土上建造，无论其目的是分配给本集体村民，是向该集体组织之外的集体成员销售，还是向城镇居民销售，均属于违章建筑。现实中亦有已建未售和已建已售两种情况。()对于前者，由于法律不保护该类房屋上所附的任何权益，按确认违法、直接拆除为宜;对于后者，除对低收入者予以相当于购买价格之外的拆迁补贴外，全部按腾退后拆除处理，这样，既体现了国家对违章建筑予以严格法律规制的态度，以维护法律的公信力，又突显了国家对于弱势群体进行保护的社会价值目标。

4.2.2.3 宅基地