国有企业租赁合同（精选8篇）
国有企业租赁合同 篇1
出租方：(以下简称甲方)______
承租方：(以下简称乙方)______
为了搞活市场经济，现就房屋租赁相关事宜经甲乙双方商定，订立如下权利、义务供双方共同遵照履行。
一、甲方房屋位于，非住宅(住宅)用房间，建筑面积为平方米，乙方租房用途为。
二、房屋租赁期为年，租赁时间从________年____月____日至________年____月____日止。
三、房屋租金每月元(大写：)。采取预付款方式，每个月缴纳租金一次，协议签订生效之日，乙方一次性向甲方支付个月租金元(大写：)。以后房租均按每个月到期前五天支付。逾期不缴，甲方每天按月租金千分之五计收违约金。若超过15天不缴纳，甲方有权收回房屋。
四、本协议签订生效乙方向甲方交租房保证金元(大写：)。
五、乙方在租赁期间须守法经营，并接受小区物业公司的有偿服务和管理，按有关规定及时缴纳各种物管等费用。如因乙方原因而造成的经济损失概由乙方自负。
六、双方在协议期间不得违约。若乙方提前解除租约，甲方以乙方所交保证金及未到期租金作违约金收取;若甲方提前收回房屋，由甲方赔偿乙方房屋装饰部分损失及退还未到期天数租金。
七、租赁期间未经甲方允许，乙方不得私自对外转租房屋，同时不得擅自改变租房用途及结构和室内设施，乙方若因经营需要进行房屋装饰，费用由乙方自理，协议到期终止时，乙方若要拆除装饰部分，自行无偿拆除，甲方不承担任何费用。乙方并要恢复甲方房屋原状。
八、协议期满续租与否，双方另行商定，在同等条件下优先考虑乙方。
九、本协议未尽事宜，双方另行签订补充条款，补充协议经双方签字与本协议具有同等法律效力。
十、本协议到期双方义务履行完毕自行失效。本协议一式四份，甲方叁份，乙方壹份，具有同等法律效力。本协议经双方签字盖章生效。
甲方签字：______
乙方签字：______
___年___月___日
【公司房屋租赁合同(企业房屋租赁合同)】
国有企业租赁合同 篇2
那么用哪种方案是最优选择呢?人类历史的无数实践已经证明制度变迁必须考虑以下两个问题:1、新制度能在多大程度上促进生产力的发展、增加社会的财富?2、社会为制度变迁会付出多大的代价?只有能最大程度促进生产力的发展, 最大程度减少社会动荡, 或者增加的财富减去社会付出的代价最大化的制度变迁才是最优的制度变迁。按照以上标准, 农村土地国有化无疑是最优的选择。
农地国有化我国政府是最容易接受的。制度变迁必须顾及这个社会的主流意识形态和政治现实。我国是社会主义国家, 必须坚持社会主义制度就是一个最大的政治现实。生产资料公有制是社会主义的本质特征, 是马克思经典理论, 社会主义意识形态是不允许农村土地私有的, 即使土地私有最能促进农村生产力的发展, 这就是意识形态刚性的表现。
农地国有化既不会给农民利益造成损失也不会影响国家的工业化和城镇化的推进。在农地集体所有制下, 农民所获得的是有期限的有诸多限制的土地使用权;在国家所有制下, 农民所获得的是农地永久使用权即永佃权, 所以农地国有化只会增加农民的利益而不会损害农民的利益。由于土地仍然属于国家所有, 所以国家完全可以根据公共利益和国家城市化建设的需要而征用农民的土地, 这在法理上并不存在任何困难。所以一般来说也不会影响国家建设。
实行土地的国家所有制不能一刀切, 要根据经济发展情况分步实现:
第一步, 维持农村土地社区内平均分配, 鼓励土地流转
农民可以把自己分得的土地以出租、转包、入股的形式流转给其他的农民。转出土地的农民可以得到一定的收入 (由于土地的地理位置、肥沃程度不同而不同) , 作为土地的“社会保障功能”的实现。转入土地的农民由于扩大了规模, 分摊了固定资产和人力成本而使单位产品的成本降低;又由于总产量的扩大, 从而使利润增加。
在这个过程中, 扩大土地耕作面积的农民把“租金”交给了应该得到“社会保障”的人。
如果土地的流转规模达到一定水平, 农民个人之间的流转费用就会增加, 或者由于流转不及时而耽误生产。
土地进入流转达到一定规模时 (比如60%) , 将土地收归国有, 地租的收取者由农民变成了国家, 地租关系由多个主体对应多个主体变为一个主体对多个主体的关系。同时, 国家承担起农民的社会保障功能, 将地租收入作为农民的社会保障基金。
第二步, 实行土地国有制下的租赁制
首先, 以乡镇为单位, 对该乡镇的土地出租。以乡镇农业经营管理站为单位, 对该乡镇的农业用地进行管理。村里没有政府机构, 当然也不能代表国家行使管理权。村一级的管理水平也不能胜任土地管理的职能。
其次, 租期以5年为宜。我国正处在经济转型时期, 生产结构变化明显, 城市化进程越来越快, 劳动力转移呈加速态势, 从事农业与从事非农业的收入差距还在加大。在这种情况下, 永佃制不适应农业发展。也许有人认为, 这样会影响农民的“投资热情”, 其实, 农民根本无资可投。对于经营20亩地的农民来说, 水利无法投资, 科技无能投资。 (当然, 四荒地的主要功能是保护环境, 期限要长。)
一促进土地流转的途径
为了加强对农地流转的管理, 我国已经制定颁布了《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》 (农业部发布2005年1月19日) 。稳步地推进我国农村的土地制度改革, 加快小农经济改造的步伐, 已是历史的大势所趋。目前农民承包地流转主要有转包、转让、出租、入股等4种形式。2004年成都市就开始了乡一级的土地流转服务中心试点工作 (第一个试点是金堂县栖贤乡) , 到2006年成都已经建立了市、县、乡三级联网的土地流转管理服务机构。借鉴成都的经验, 各级土地管理部门都要加强农地流转服务或管理的职能。乡镇一级要设置土地流转服务中心。
在具体实施中, 分两种情况区别对待。一是, 土地流转双方协商达成初步意向后, 要到所在乡镇土地流转服务中心进行登记、审查、确认和公证, 并签订合约。二是, 有供地意向的农户先向乡镇土地流转服务中心提出流出申请, 乡镇土地流转服务中心张榜公布信息 (逐步过渡到乡镇及县市的有关信息网上公布) , 寻找有扩大经营意向的农户, 并由后者提出流入申请, 经审查确认后签约。乡镇将两种情况统计数据汇总逐级上报, 补贴资金通过县乡财税管理信息系统, 由农村金融部门或邮政储蓄进行社会化发放, 直接打入农民“一折通”账户, 并在村内张榜公布。
配套措施。第一, 农地的流转要有社区内部优先的原则。第二, 单个农户租入土地要有上限。第三, 对租用农地的农户要有严格的资格限定, 要求其户主或家庭成员必须能正常地从事农业生产活动, 而不允许仅仅从事管理活动。第四, 农地流转过程中不得改变其农业用途。第五, 支持工商企业参与农业产业一体化经营, 但不提倡直接租入农民土地, 即使租入也不享受政府补贴。第六, 为了防止共谋行为的发生, 农民私下流转不享受补贴。第七, 农村土地承包经营权流转合同文本格式由省级人民政府农业行政主管部门确定。
二土地流转过程中应注意的问题
农村土地流转机制, 是一种以土地使用权的让渡作为主要内容, 土地需求者以有偿方式获得土地使用权的机制。建立市场化的土地流转机制, 要注意以下问题:
第一, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否转, 何时转, 何时收回, 用市场机制制定流转价格对土地流转做出补偿。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进土地长期收益权。农户土地承包经营权流转必须坚持依法、自愿、有偿的原则。这就为土地流转以及如何流转确定了法律依据和政策原则。
第二, 应在农村与城镇建立各种层次与规模的农村土地产权市场, 为农户之间土地产权的交易提供信息、渠道与场所, 并使之规范化。公有制条件下商品化的实质是使用权商品化。通过地租、地价等经济杠杆刺激土地流转和要素配置, 提高土地资源的利用效率, 为培育适度规模的经营主体提供一种长期自由作用的机制, 为农村土地流转提供一种合理、高效的制度, 为人们转让土地产权提供必要的行为规范通过强化公有产权, 可以废除实际上的永佃制。利用地租率和租期变动可以促进兼业农户放弃土地, 用投标竞争的方式可以扩大土地的使用规模,
通过市场机制配置土地资源, 有利于保障农民对土地的产权, 消除行政方式调整的随意性, 使农民形成对土地的合理预期, 以调动农民长期投资的积极性。同时, 通过市场价值规律的作用, 使农民对土地投资得到相应补偿, 保护农民对土地的投资效益, 而市场化的土地流转制度有利于农村土地的合理流动与适当集中, 实行土地的适度规模经营。
第三, 完善农民的“退出机制”
农民出打也不愿意放弃承包地, 原因就在于农民把土地当做是保险金, 在大多数农村地区, 土地仍是农民获得最基本生活保障的主要依托。农民一旦离开土地, 倘若生老病死或者失去兼职的工作, 他们就没有最基本的生活保障来源。长期以来, 我国倾向于以农补工, 现在应该是工业反哺农业的时候了。要采取种种措施来完善农民的退出机制。
要逐步将农村的社会保障由依靠承包的土地转变为依靠社会保障制度。国家应该有步骤、有重点地将在城市已经实行的社会保障制度推广到农村。目前, 绝大多数农民的生活水平远远低于城市的生活标准, 推进社会保障体系应该循序渐进, 最初的社会保障标准可能比城市的标准低, 但应该满足农民在农村维持基本生活所需。要采取“因地制宜, 量力而行, 形式多样, 农民自愿”的原则, 多渠道、多层次、多方式地兴办养老、医疗生育、伤残等保险。途径是先通过建立“承包地+个人账户”的双重社会保障制度, 积累社会保障基金, 在积累一定的资金后, 承包地的保障功能逐步退出, 即将“承包地+个人账户”的双重保障体制向单纯的“个人账户”式的社会保障制度转化, 还土地以正常的生产要素性质, 尽可能地发挥土地的经济功能, 使土地的流动依靠市场的力量, 而不是行政的手段。这样有利于促进土地流转, 从而为农民提供较为完善的退出机制。
第四, 我国实行土地规模经营的渐进性
一般而言, 实行较大规模经营主要取决于以下条件: (1) 劳地比的降低。所谓劳地比的降低, 是指在一定的空间范围内, 每一农业劳动力平均负担的耕地面积的增加。这是扩大农地规模经营的前提条件。要降低劳地比, 一是要增加可耕地面积, 二是要减少农业劳动力数量。前者只有在有荒可开、有地可造的地方才是现实的;后者则是通过农业劳动力自身数量的减少和在非农部门的就业的增加而实现的。农村人口已经成为制约我国农业经济发展的最大障碍, 这是长期以来我国土地制度积淀下来的问题, 还要通过对于农村土地制度的设计来减缓农村人口的增长速度, 从而减少农村劳动力数量 (将在下面章节将做出详细论述) 。 (2) 土地的流转制度。是否通畅的农业土地流转, 对于土地的规模经营也有着举足轻重的影响。 (3) 农业经营者素质的提高。 (4) 农业社会化服务的健全。较大规模经营的成功与否, 在相当大的程度上还要取决于农业产前、产中、产后的社会化服务的水平。 (5) 农业机械化水平的提高。农业机械化水平的提高, 必然要求扩大土地经营面积。
简言之, 农户小规模经营由利大于弊走向弊大于利是渐进的, 实行较大规模经营的各项条件的具备和完善是渐进的, 这两方面的因素决定了农业的较大规模经营的进程也有着渐进性。但是不能以其是渐进的, 就对之采取听之任之的态度, 在土地制度的设计上, 应该力求在稳定农业生产和农村社会的基础上, 对于土地的规模经营采取积极的态度。在国际农业经济学家协会第25届大会上, 着重探讨了农户规模、农业制度和市场政策对农业增效的重要性。
三取得资格的成年农民租赁土地
在土地流转比例较小的时候, 就是农民外出打工少, 农业收入是家庭主要收入的时候, 在这个时候, 要使农民成为土地流转的决策者。农民自己有权决定土地使用权是否流转, 何时流转, 何时收回, 用市场机制确定流转价格。所以, 首先要稳定和完善土地的承包权, 在稳定土地承包关系的基础上搞好土地使用权的流转, 促进农民的土地长期收益权。
土地流转达到40%~60%左右时, 国家首先对愿意从事农业生产的农村青年进行培训, 然后, 通过体力、智力、财力的综合考察, 决定土地的租赁者。每个家庭的租赁面积应视当地土地的自然禀赋与社会经济、人口条件而定。
这一任务应由农业管理部门来完成。国外的经验已经证明, 当农业生产单位 (家庭) 的数量减少到一定程度, 农业经营者的综合素质会明显提高, 有利于农业生产的管理和农业政策的落实。
四失去土地农民的生活保障——租赁费+财政补贴
由于实行国家所有制下的土地租赁制, 失地农民的转租收入变成了国家财政收入, 如果国家把这一部分收入, 再加少许补贴, 农民的社会保障完全能够实现。而切, 失地农民的社会保障人数会在土地国有化后的2~3年内迅速下降。因为, 除了老弱病残, 有能力的人们不会坐享“社会保障”。
五租赁制的结果分析
1 租赁制与农产品成本
在国家所有制下的租赁制, 比起平均分配的联产承包责任制来, 规模会逐步扩大2倍、3倍、5倍甚至10倍, 逐步与国际水平接轨。如果要达到法国的水平 (实际上, 法国也是一个人多地少的国家) , 需要扩大48倍。由于规模的扩大, 固定成本在农产品中的分摊比例缩小, 因而降低了农产品的成本。由于租赁地的集中, 使作业、管理成本降低。比如浇水, 在租赁的情况下是一片土地;而在联产承包责任制的情况下, 每户要挪动抽水机5~7次才能浇遍所耕种的土地。同时, 由于规模的扩大, 农产品商品数量的增加, 农户利润的增加会大于规模的增加。
2租赁制与农村经济的发展
农村经济是国家经济体系的一个重要组成部分, 对整个国家的经济发展有着重要的影响。在联产承包责任制的情况下, 经营农业的农户有2亿多, 由于各农户的人力、智力、财力不同, 落实产业结构调整的过程非常漫长。在租赁制的情况下, 国家通过限制租赁权和政策优惠, 有利于实现国家农业政策, 较快地实现产业结构调整, 使整个国民经济更协调发展, 农业经济也能更快地发展。
国有企业租赁合同 篇3
关键词 合同 风险负担 租赁
我国合同法在买卖合同一章中，明确了买卖风险转移的时间界限和风险的负担。但在其他合同中，对此规定不是很明确。本文拟就租赁合同、融资租赁合同及承揽合同的风险负担做一探讨。
一、租赁合同
我国《合同法》第231条规定：“因不可归责于承租人的事由，致租赁物部分或全部毁损灭失的，承租人可以要求减少租金或不支付租金；因租赁物全部或部分毁损灭失，致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同。”依此规定，租赁物发生风险时，承租人可以请求减少租金或不支付租金，这说明由出租人承担租赁物毁损灭失所致的租金损失。这样规定不同于交付转移风险的买卖合同标的物风险转移的一般规则。笔者认为，是因为租赁合同转移的是使用权而不是所有权，承租人获得租赁物使用权是以支付租金为代价的，如果标的物毁损灭失，他便丧失了使用租赁物的机会，非归责于他的原因还要他承担风险，有悖于理。
关于租赁物自身的风险转移，我国合同法虽未明确规定，但自罗马法以来，就形成了物之所有人负担风险，即天灾归物权人负担的法律思想。故，当事人若无约定，由出租人按所有人主义承担该风险为宜。
二、融资租赁合同
融资租赁合同既有买卖合同性质又租赁合同性质，使得它的风险承担有一定的特殊性。是否既采买卖合同的交付主义一般原则，又采租赁合同的所有主义原则呢？
融资租赁合同中没有明确规定。如合同订立后，出卖人（承租人）交付租赁物前发生风险，因出卖人实际控制支配租赁物且负有交付租赁物义务，租赁物毁损灭失的风险由其承担应没有争议。但如出卖人已向承租人交付了租赁物后发生风险，由出租人还是承租人承担风险呢？笔者赞同按如下情况区别对待为宜。 如果当事人订立合同时明确约定租期届满后租赁物归承租人所有，则出卖人向承租人交付租赁物，等于向买受人交付租赁物。此种融资租赁合同中，买卖合同性质更强一些，承租人向出租人购买租赁物是为了解决自己一次性购买租赁物所需资金不足，目的是融资。而出租人向承租人融资，不是为了获取租赁物所有权，而是获取租金，最后取得租赁物所有权的是承租人。按买卖合同中交付主义原则，承租人是买受人，出卖人向其交付了标的物，风险自然移转其承担。这也正如有的学者认为的那样，融资租赁合同中，承租人享有对融资租赁物的占有、使用、收益的权能，出租人的所有权受到承租人租赁权的限制，风险由承租人承担。由承租人承担融资租赁物意外毁损灭失的风险，体现了“利益之所在，即风险之所在”的市场交易原则的要求。
如果当事人订立合同时对租赁物所有权无约定，则按合同法250条的规定，租赁物归属于出租人所有。此种融资租赁合同中，租赁合同性质更浓厚一些，出租人是租赁物的所有权人，出租人将租赁物租给承租人使用，目的是获取租金。按所有权主义，所有权归谁风险由谁承担。即风险应由承出租人承担。
三、承揽合同
关于承揽合同的风险转移，我国合同法第265条规定：“承揽人应该妥善保管定作人提供的材料和工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”，即承揽人仅在保管不善情况下才承担风险，若发生不可归责当事人的原因而引起的风险由谁承担呢？
我国合同法并未做出规定。笔者认为，不妨参照各国通用做法。如《法国民法典》第1789条规定：“在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。”《德国民法典》第644条规定：“（1）工作验收之前，由承揽人承担风险。定作人迟延验收的，风险移转于定作人。对定作人提供的材料意外灭失或者意外毁损，承揽人不负责任。（2）经定作人要求，承揽人将工作送至履行地以外的其他地点时，准用第477条关于买卖的规定”，说明承揽人承担标的物交付前的风险，定作人承担所提供材料的风险。《瑞士债务法》第376条前2款规定：“在交付前，工作成果因意外毁损的，承揽方无权请求赔偿其完成的工作也无权请求赔偿其支付的费用。但定作方未及时接受工作成果的除外。因意外造成的材料毁损，由提供方承担后果”。《意大利民法》第167条规定：“在定作人接受成果前或者在检查成果时并未发生迟延，如果因不可归责于当事人任何一方的原因发生了灭失或毁损，材料是承揽人提供的，则标的物的灭失或毁损由承揽人承担。如果定作人全部或部分提供了材料，他要对其提供的标的物的灭失或毁损承担损失，其余部分由承揽人承担”。
可见，各国立法对于报酬实行交付主义的风险转移原则，而对于材料则实行所有人主义的风险转移原则。即在承揽人交付定作物前，由承揽人承担报酬的风险。定作人提供材料的，由定作人承担材料的风险。承揽人自己提供材料的，由承揽人自己承担材料的风险；在承揽人交付定作物之后，由定作人承担报酬的风险。由于定作物此时包含材料与已物化的承揽人的劳动，则定作人承担材料的风险，承揽人自担由于定作物毁损灭失所导致的承揽人物化劳动的灭失。
从立法技术上讲，这些规定在表述上所采用的技术是先一般性地规定整个工作物的风险负担问题，然后再例外地规定当材料由定作人提供时的该材料的风险负担规则。
参考文献：
[1]王利明.合同法新问题研究[M].中国社会科学院出版社，2002.
[2]史尚宽.债法各论[M].中国政法大学出版社，2000.
企业班车租赁合同 篇4
乙方： 身份证号：地址：联系人：电话：传真：
根据《北京市汽车租赁管理办法》和北京市《汽车服务经营服务规范》甲乙双方经过友好协商，对乙方承租甲方车辆作为乙方班车事项签订如下合同：
第一条 承租期限
合同自签订之日起生效，合同有效期为三个月，自 至 。
第二条 承租车型
甲方将一辆 车牌号为 提供给乙方驾驶。
第三条 承租金额及付款方式
1.经甲乙双方协定，甲方同意自合同开始之日起，每月提供给乙方第二条款之车型，每辆车的月租为：人民币 。
2.结算方式采用先结算后用车，乙方一次性支付甲方三个月租金。
第四条：甲方权利与义务
1.甲方按照乙方规定的日期为乙方提供车辆的齐全手续(交通强制险、车辆损失险、第三者责任险)。
2.甲方及时缴纳车险(交通强制险、车辆损失险、第三者责任险)，和对车辆进行年审，协助乙方处理车辆保险事故。
3.甲方由于自身原因不能准时或无法提供服务，而给乙方造成损失需承担乙方直接经济损失的赔偿责任。
4.在下列任何一种情况发生时，甲方有权解除合同，收回车辆;
(1)乙方利用甲方车辆进行违法犯罪活动的;
(2)乙方不按合同约定使用(或转租)甲方车辆。
第五条 乙方权利与义务
1.乙方在约定时间内向甲方缴纳租金。
2.乙方负担租车费用、合同期间维修和保养费用及其他乙方经济责任，而车辆保险、验车费均有甲方承担。
3.合同期内汽车所有权属于甲方，乙方只有使用权，不得转租、转借、抵押和进行客运以外的货运行为或其它任何侵犯甲方车辆所有权的行为。
4.乙方应按合同约定正常使用车辆，因使用保管不妥当造成车辆损失的，由乙方承担赔偿责任。
5.车辆租赁期间的油料费用、停车费、过路过桥费、高速公路费、违章罚款等费用，由乙方承担，甲方提供相关单据发票，实报实销。
6. 在乙方租赁车辆期间出现任何事故导致发生任何财产损失或人身伤亡时，乙方必须承担一切损害赔偿或向第三者方索赔的责任。甲方配合乙方处理事故，甲方提供相关单据发票，向乙方报销。
7.乙方在按时交还车辆时要保持车辆完好，内饰整洁。
第六条 合同生效、变更和解除;
1.本合同经双方签字并加盖公章后生效。
2.合同执行过程中，如某一方需修改合同文本之内容，须经双方协定一致后另行制定补充合同。
3.本合同执行过程中如遇到不可抗力的因素，经双方协商后可终止或解除本合同。
第七条 违约责任
1.甲方未按本合同第四条履行责任，属甲方违约，乙方有权单方面终止合同并拒付当月租金并要求甲方给予一个月租金的经济赔偿。
2.乙方未按本合同第五条履行责任，属于乙方违约，甲方有权单方面终止合同并要求乙方给予一个月租金的经济赔偿。
第八条 其他
1.本合同履行中如发生争议或有未尽事宜，双方应友好协商解决，协商不成，可向甲方所在地人民法院提起诉讼。
2.本合同一式两份，甲乙双方各执一份。
甲方代表(签字盖章)： 乙方代表(签字盖章)：
年 月 日 年 月 日
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国有土地租赁合同（精选） 篇5
出租方:烟台市国土资源局(以下简称甲方)
承租方:(以下简称乙方)
根据《中华人民共和国土地管理法》,《山东省实施办法》及有关法规规定,双方本着平等,自愿,有偿的原则,就土地租赁事宜订立本合同.第一条 甲方依照本合同出租土地使用权,土地所有权属于国家.地下资源,埋藏物和市政公用设施均不在土地使用权出租范围.第二条 甲方以现状出租给乙方的宗地位于____区
路(街,巷)号,宗地编号____,土地面积(包
括分摊面积)为____平方米.其位置与四至范围如本合同附
图所示.附图已经甲乙双方盖章确认.第三条 甲方出租给乙方的土地用途为 用地(其
中平方米自行改为 用地).第四条 本宗土地使用权租赁期限为 年.自200 年 月 日至200 年 月 日.第五条 该宗土地的土地使用权租金为: 用地每年
每平方米 元人民币.用地每年每平方米
元人民币,年租金总额为 元人民币.租金交付日期及方式:
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
200 年 月 日前缴纳 元;
乙方以支票或现金缴纳租金.第六条 如乙方不能按合同约定交付当年租金等应付款项,从滞纳之
日起,每日按应交款项的3‰缴纳滞纳金,逾期60日仍未全部支付的,甲方有权解除合同,收回土地使用权,注销土地使用证,甲方向乙方追
缴实际使用日期租金并加半年租金额作为经济赔偿.第七条 本合同所列的年租金标准按照政府批准的租金标准执行.如
租金标准调整,甲乙双方需签订补充合同,并按政府公布的新的租金标
准征收.第八条 乙方按合同规定向甲方付清当年的租金后,依照规定办理土
地登记手续,领取《国有土地使用证》.第九条 乙方在租期内不得改变该宗地使用用途,确需改变的,必
须向甲方提出书面申请,经批准后,重新办理土地使用手续.第十条 乙方通过租赁方式取得国有土地使用权后,除经甲方依法批
准外,不得转让,转租和抵押.否则,甲方有权无偿收回土地使用权,没收非法所得,所付租金不退.第十一条 乙方承租本宗地后,闲置一年以上的,应按国家规定缴纳
土地闲置费;连续两年闲置的,甲方有权无偿收回土地使用权.第十二条 如果因甲方原因致使乙方延期占用土地使用权的,则本合同项下的土地使用权租用期限相应推延.因延期给乙方
造成的直接经济损失,从本合同规定应支付的租金中扣除.第十三条 本合同规定的租赁年限届满,甲方有权无偿收回出
让宗地的使用权,乙方应按规定办理土地使用权注销登记手续,交还土地使用证.乙方如需继续使用该宗地,须在期满前60天向甲方提交续期申请
书,并在获准续期后,确定新的租用年限,租金和其他条件,重新签订
租赁合同,办理土地使用权登记手续.第十四条 租期届满,乙方如不再续租,应在租期满前10日内到甲
方注销《国有土地使用证》,地上建筑物,构筑物按国家规定处理.第十五条 乙方在使用土地期间,如因政府法令及城市规划等特殊原
因,需要在其红线内通过各类管线工程,乙方不得阻拦,所造成的损失,由建设方合理赔偿.本合同存续期内如遇国家政策调整,国家建设和军事建设等特殊情
况,甲方可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序,提前收回该出
租土地的部分或全部土地使用权,更改或终止本租赁合同,甲方不承担
违约责任, 土地租金按实际使用日期交付.提前收回土地使用权的,甲
方应在30天前通知乙方.第十六条 任何一方由于不可抗力造成的部分或全部不能履行合同,不负法律责任,但应在条件允许下采取一切必要的补救措施以减少因不
可抗力造成的损失.遇有不可抗力的一方,应在事件发生15日内向另一方通报不可抗力的情况,并应提供政府有关部门出据的不可抗力证明.第十七条 本合同经政府批准(双方盖章签字)后生效.因执
行本合同发生争议,由争议双方协商解决,协商不成的可以向
人民法院起诉.第十八条 本合同和附件共 页,以中文书写为准.本合同正本一式三份,甲,乙双方各执一份,政府存档一份,副本
若干份.第十九条 本合同未尽事宜,可由合同双方签订补充合同,补充合同
确立后与本合同具有同等法律效力.甲方(章): 乙方(章):
法定代表人: 法定代表人:
住址: 住址:
邮政编码: 邮政编码:
开户银行: 开户银行:
帐号: 帐号:
国有土地使用权租赁合同 篇6
出租方：（以下简称甲方）
法定地址：
法定代表人：
承租方：（以下简称乙方）
法定地址：
法定代表人：
根据《中华人民共和国土地管理法》《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》《规范国有土地租赁若干意见》《合同法》等和省、市相关法规、规章规定，双方本着平等、自愿、有偿的原则，经过协商一致，订立本合同。
第一条 甲方依据本合同出租土地使用权，其土地所有权属中华人民共和国。国家和政府对其拥有法律授予的司法管辖权和行政管理权以及其他按中华人民共和国规定由国家行使的权力和因社会公众利益所必需的权益。地下矿产资源、无主埋藏物和市政公用设施均不属土地使用权租赁范围。
第二条 甲方出租给乙方的土地位于省（自治区、直辖市）市（县）街道村，面积为平方米。其位置与四至范围如本合同附件一《土地示意图》所示。附件一《土地示意图》已经双方确认。
第三条 本合同项下的宗地，土地用途为用地，乙方利用该地块。
在租赁期限内，乙方未经甲方许可不得在该地块上新建永久性建筑物，乙方如须改变本合同规定的土地用途，须取得甲方和规划行政主管部门同意，依照有关规定重新签订土地使用权租赁合同，调整土地使用权租金，并办理土地使用权变更登记手续。
第四条 该幅土地在签订本合同之前已经存在的建筑物、构造物及建筑附着物的所有权归乙方所有，具体数量、位置及使用概况详见附件二《建造在土地上的建筑物、构造物、建筑附属物清单》，该附件双方已经确认无误。
第五条 租赁期限
本合同项下的土地使用权租赁年限自甲乙双方签订本合同生效之日起年整。
第六条 续租
6.1 租赁期限届满后，在同等条件下，乙方享有优先承租权。
6.2 本合同规定的租赁年限届满，乙方如需继续使用该地块，应当至迟于租赁年限届满前3个月向甲方提交续期申请书。
6.3 除根据国家因社会公共利益建设需要收回该幅土地的，甲方应予以批准。
6.4 经批准准予续期的，双方应当在获得批准之日起3个月内重新签订土地使用权租赁合同，乙方依照规定支付土地使用权租金，并重新办理土地使用权登记手续。
6.5 如甲方在乙方提交续期申请书之日起3个月内未做出是否续期的决定，则本合同自动续租，租赁期限不变。本合同各项约定之条款如有与现行法律、行政法规、地方法规相冲突，则在双方达成协议之前自动适用最近的法律、法规的条文。
6.6 未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，甲方依法收回出租地块的土地使
用权，乙方应将土地权属恢复至签订本合同之时的 土地权属状况。甲方按 的规
定予以补偿。乙方依照规定办理土地使用权注销登记手续，交还土地证书。对土
地上合法建造的房屋等建筑物、构筑物及其他附着物的实物补偿或货币补偿归乙
方所有。
第七条 租金标准及支付
7.1 乙方同意按本合同规定向甲方支付土地使用权租金和其他有关的土地费
（税）。
7.2 本合同出租宗地经依法成立的土地评估机构评定，土地使用权租金每平方米
为元，按规定享有改制企业优惠政策后，土地使用权租金每平方米以元收取，占评估价格的％，租金总额为人民币元。
7.3 租金按年支付。乙方应于每年年月日之前将下一年的租
金划入甲方指定的账户上。第一年的租金，乙方应在本合同签订生效后天
内，将合同要求支付的款项汇入专户内，开户银行，账
号：______________。
7.4 租赁期间，如遇有国家政策调整，则租金应做相应调整。如无国家政策调整，则双方约定每隔年重新调整租金。双方对此协商不一致，则根据法律、法
规、《市国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》的有关条款执
行。
第八条 租赁土地使用权的分割
租赁地块上建筑物、构筑物和其他附着物转让时，其占用范围内的租赁土地使用
权随之转让；租赁土地使用权发生分割的，转让的受让人按照受让的建筑物、构
筑物和其他附着物的比例，取得相应的租赁土地使用权，并承担租赁合同约定的权利、义务。
租赁土地使用权分割的界限和面积，由乙方报送相关资料、甲方进行审核方式共
同确定。
第九条 租赁地块上原有的房产抵押
在本合同租赁期限内，乙方可将租赁地块上原来依法建成的建筑物、构筑物和其
他附着物（详见附件二）抵押。
抵押物处理后，本租赁合同应当由依法取得抵押物的受让人继续履行。
第十条 租赁地块上原有房产的出租
在本合同租赁期限内，租赁地块上原有依法建成的建筑物、构筑物和其他附着物
可以出租，但出租年限不得超过本租赁合同约定的年限减去土地承租人已租用的年限后剩余的年限。
第十一条 甲方提前收回与补偿
11.1 提前收回
本合同存续期间，甲方不得提前收回土地使用权。如有以下事项之一，甲方应当
提前3个月书面通知乙方，本合同提前终止，甲方依照法定程序提前收回土地使
用权：
11.1.1 因国家能源、AAA、水利等基础设施用地需要征用该幅土地的；
11.1.2 因国家国防建设需要征用该幅土地的；
11.1.3 政府批准的道路、管线工程、市政基础设施、大型基础设施建设项目需要
征用该幅土地的；
11.1.4 国务院批准的建设项目需要占用该幅土地的；
11.1.5 为实施城市规划进行旧城区改建或因兴建经省政府批准的开发区的需要收回该幅土地的；
11.1.6 依照法律、行政法规需要占用该幅土地的；
11.2 补偿
11.2.1 依照前款各项使得本合同提前终止的，甲方应退还乙方多缴纳的租金；11.2.3 依照前款各项使得本合同提前终止的，未占用的土地部分继续有效；11.2.3 依照前款各项使得本合同提前终止的，甲方应对乙方给予合理补偿。补偿金额先由双方协商确定。协商不一致，则甲方应按的规定和乙方开发利用土地的实际情况予以相应的补偿。
11.2.4 依照前款各项使得本合同提前终止的，征用土地方对土地上合法建造的房屋等建筑物、构筑物及其他附着物的实物补偿或货币补偿归乙方所有。
第十二条 提前收回租赁土地使用权的程序
甲方依法和按照本合同有关约定提前收回租赁土地使用权的，甲方应当在收回3个月前，将租赁地块的坐落、四至范围、收回理由、收回日期书面通知承租人，并在租赁地块的范围内公告。
第十三条 甲方的权利与义务
13.1 甲方有权按本合同约定向乙方收取租金；
13.2 在合同履行期间，甲方有权对该幅土地的开发、利用情况进行检查、监督；13.3 甲方有义务协助乙方办理相关登记、审批手续；
13.4 甲方不得随意收回土地使用权；
13.5 如乙方有违约或违法行为，则甲方有权责令限期纠正，并可视情节的严重程度依法给予行政处罚；
13.6 甲方保证该幅土地在本合同存续期间不设立任何抵押权。
第十四条 乙方的权利与义务
14.1 乙方有义务按时向甲方支付租金；
14.2 乙方有义务按批准的用途使用土地；
14.3 乙方未经甲方同意不得在该幅土地上建造永久性建筑物、构筑物；
14.4 乙方出于生产经营的需要，依法定程序可以在该幅土地上建造临时性建筑物、构筑物等，在甲方依本合同约定提前收回或本合同租赁期满未能获得续租情况下，由乙方自行处置；
14.5 乙方可以将租赁土地使用权作为与他人合作、联营的条件；
14.6 乙方有自由处分该幅土地上建有的建筑物、构筑物、其他附着物的权利。第十五条 乙方在租赁用地报经政府批准之日起15天内，依照规定办理土地使用权变更登记手续，领取《中华人民共和国国有土地使用证》，取得土地使用权。第十六条 合同的解除
16.1 甲乙双方均可以解除的情形：
16.1.1 双方协商一致同意解除的；
16.1.2 因不可抗力，本合同无法履行或履行已经没有意义的；
16.1.3 非任何一方原因，该幅土地灭失的；
16.1.4 法律、行政法规另有规定的。
16.2 甲方有权解除的情形：
16.2.1 由于本合同生效后国家立法的变动，甲方必须提前解除本合同的；16.2.2 由于本合同生效后国家产业政策的变更，甲方必须提前解除本合同的； 16.2.3 乙方不按合同约定按时交纳土地租金，逾期90天以上的；
16.2.4 本合同另有约定的。
16.3 乙方有权解除的情形：
16.3.1 由于本合同生效后国家立法的变动，乙方必须提前解除本合同的；
16.3.2 由于本合同生效后国家产业政策的变更，乙方必须提前解除本合同的； 16.3.3 因乙方撤销、迁移、破产等原因，停止使用该幅土地的。
第十七条 违约责任
17.1 如乙方未能按时支付本合同规定的应付款项，从延迟付款之日起，每天按应缴纳款项的‰缴纳滞纳金。
17.2 如甲方未按照本合同之约定解除本合同，则甲方应在乙方收到解除通知书之日起30天内退还乙方多缴纳的租金，且向乙方一次性支付已收取租金总额的%违约金。以上违约金支付不影响乙方就其生产经营经济损失向甲方索取赔偿损失的权利。
17.3 任何一方不履行本合同约定的任一自己应履行的义务，均构成违约，应承担违约责任，即应向守约方赔偿其违约行为所造成的实际损失和可预见的损失。如双方都有过错，则由双方各自承担相应的责任。实际损失包括但不限于守约方直接经济损失、诉讼费、仲裁费、律师代理费、差旅费、司法鉴定费和取证费等费用。
第十八条 通知
18.1 依照本合同要求任何一方发出的通知或其他联系应以中文书写，通知可以专人递交，或以挂号信件，或以公认的快递服务或图文传真发送到另一方。通知视为有效送达的日期应按下述方法确定：
18.1.1 专人递交的通知在专人交到之日视为送达；
18.1.2 以图文传真发送的通知在成功传送和接收日后的第1个工作日视为送达。
18.2 任何一方在收到对方的具体说明违约情况的书面通知后，应在15天内对此确认或提出书面异议或补充说明。如果在15天内不予以书面回答，则视为其接受书面通知所述内容。
第十九条 争议解决
双方发生争议，由争议双方协商解决，协商不成的，双方同意提交仲裁委员会仲裁。仲裁期间，无争议部分的条款应继续履行。
第二十条附则
20.1 本合同如有未尽事宜，可经双方协商作出补充规定，补充规定与合同具有同等效力。如补充规定与本合同有条款不一致，则以补充规定为准。本合同的两个附件是本合同的重要组成部分，具有同等法律效力。
20.2 本合同中的“法律”指由全国人民代表大会或其常委会制定颁布的条文；“法规”是指行政法规和地方性法规；“规章”是指部门规章和地方政府制定的规章。
20.3 本合同订立、效力、解释、发行及争议的解决均受中华人民共和国法律的保护和管辖。
20.4 本合同经双方法定代表人签字盖章并报政府批准后生效。本合同正本一式份，双方各执份。
20.5 本合同于年月日在签订。
甲方：________乙方：
论“住宅商用”租赁合同的效力 篇7
一、“住宅商用”租赁合同效力纠纷的司法现状考察
“住宅商用”房屋租赁是近些年新兴起的一种房屋租赁方式,立法对此类租赁方式一直没有明确的规定,2007年颁布的《物权法》第七十七条对“住宅商用”进行了限制性规定,该条也成为法院处理“住宅商用”租赁合同纠纷的一个重要依据。由于《物权法》第七十七条只是规定“住宅商用”应满足的条件,并未直接涉及“住宅商用”租赁合同问题,在该条对“住宅商用”租赁合同效力的约束上,法官有不同的理解,这造成同案不同判的现象广泛存在。因此有必要考察“住宅商用”租赁合同纠纷的司法现状,并从理论上分析“住宅商用”租赁合同的效力。
(一)关于“住宅商用”租赁合同效力纠纷司法现状综述
由于房价的持续攀升,房屋租赁市场变得愈发繁荣,大量的房屋租赁合同纠纷也随之出现,笔者在北大法宝上进行了数据检索,以“房屋租赁合同纠纷”为关键词,将案件限定在经法院“判决”的案件,笔者收集了从2007年到2015年这九年的数据,具体见表1。
从表1可以看出,2007年房屋租赁合同纠纷仅135件,2008年增长到960件,之后每一年此类案件都持续增加,2014年呈井喷式的增长,判决的案件数达到27977件,2015年与2014年基本持平。从以上数据可以看出,目前房屋租赁合同纠纷数量相当大,每年接近3万件,而房屋租赁又直接关系到公民个人的生产生活,所以正确解决房屋租赁合同纠纷是稳定社会,促进经济发展的重要环节。
笔者意图在这些房屋租赁合同纠纷中进一步检索有关“住宅商用房屋租赁合同纠纷”案件,在检索类目里面,依次选择“合同纠纷—租赁合同纠纷—房屋租赁合同纠纷”,再细分的类目里没有“住宅商用租赁合同”一项,笔者又在中国法院裁判文书网和无讼案例里进行检索,均没有发现“住宅商用租赁合同”这一检索项,这也从一方面透漏出“住宅商用”租赁纠纷并没有引起司法实务界和理论界的关注,法院并没有对此类案件进行专门的命名和归类。因为司法实践中“住宅商用”租赁合同纠纷争议的一个关键点是《物权法》第七十七条,笔者在无讼案例上以“物权法第七十七条”为检索关键词,检索出218个相关案例,其中涉及到房屋租赁合同纠纷的有33个案例,约占案例总数的15%。笔者对这33个案例进行分析,在33个案例中,有21个案例是二审案件,12个案例是一审案件,除掉重复的案例,剩余12个有效的二审案例和10个有效的一审案例。笔者对这些案例进行了梳理,具体见表2。
通过对上述案例的梳理可以看出,不同法院在“住宅商用”租赁合同效力认定方面存在很大的分歧,具体可概述如下:
第一,“住宅商用”租赁合同的效力。在上表中的22个案例中,一审判决“住宅商用”租赁合同无效的有6个,其余都是认定合同是有效的。在12个二审案例中,有1个案例,一审法院判定合同无效,二审却认定合同有效,从以上数据可以看出,不同法院对“住宅商用”租赁合同是否有效存在很大分歧。
第二,“住宅商用”租赁合同无效的原因。在上述法院判决合同无效的案例中,其论证理由是“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,而《物权法》第七十七条属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定(2)”,故判定合同无效。而在判决合同有效的案例中,法官却认为《物权法》第七十七条不属于“强制性规定”,还有一些法官回避讨论“住宅商用”租赁合同的效力,直接依据双方的合意解除合同。法院判决理由的相互排斥以及论证的不充分不仅损害了当事人的利益,也削弱了法院判决的权威性。
第三,“住宅商用”租赁合同的解除。在上表认定“住宅商用”租赁合同有效的案例中,除了2个案例是判决继续履行合同外,其余案例都判决解除合同。在判决解除合同的案例中,除双方合意解除的情形外,法院的判决合同解除的理由是不同的,主要分为三种观点,一种观点认为,“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条(3)的规定判决解除合同;另一种观点认为,租赁的房屋由于“住宅商用”被业主反对或不能办理营业执照,已不能实现合同目的,法院依据《合同法》第九十条第四项(4)判决解除合同;还有一种观点认为,租赁的房屋由于“住宅商用”已不能实现合同目的,应依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条(5)判决解除合同。
(二)存在的问题分析
法官在“住宅商用”租赁合同纠纷判定上的不确定性,不仅削弱了司法公信力,更直接损害到公民的个人利益,还诱使一些恶意当事人借审判的不确定性来谋取不正当利益。究其原因,主要是立法的漏洞,即立法没有对“住宅商用”租赁条件进行专门的规定,只在《物权法》第七十七条对“住宅商用”进行了限定,但其规定比较含糊。同时,法律也没有明确规定《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”的判定方法,这导致法官在认定《物权法》第七十七条是否属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”上有不同的理解,从而在判决此类合同是否有效上存在很大分歧。另外,在判定“住宅商用”租赁合同解除问题上,对于相同的纠纷事由,法官有不同的判决解除理由,由于不同的判决理由是依据不同的法条做出的,而不同的法条对解除合同的条件要求是不同的,这使得“住宅商用”租赁合同在一些法院可能会被判决解除,而在其他法院却不被判处解除,这极大地损害了当事人的利益。
“住宅商用”租赁合同纠纷产生上述分歧的关键原因是实践中的“住宅商用”租赁合同纠纷几乎均违反了《物权法》第七十七条的规定。即使“住宅商用”租赁合同纠纷并不是“住宅商用”所导致的,如纠纷原因为不交租金、损害房屋等,法官在审理案件中却均能以该合同违反《物权法》第七十七条的规定来进行裁决,究其原因主要是《物权法》第七十七规定“住宅商用”要经过利害关系业主的同意,但现实生活中如何操作该规定是个很大的问题。虽然《建筑物区分所有权司法解释》对利害关系业主有界定,即本栋建筑物内的其他业主,以及本栋建筑物之外的主张其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的利害关系业主。但是实际生活中仍然很难操作,如利害关系业主由谁去判断并征得同意、利害关系业主的判断是否包括住宅承租人、住宅商用是要经过全部利害关系人的同意还是经过大部分利害关系人的同意等,所以“征得利害关系业主的同意”在实际生活中几乎是做不到的,这也使得“住宅商用”租赁合同是不可能满足《物权法》第七十七条的规定的。
二、确认“住宅商用”租赁合同效力的分歧检视
“住宅商用”租赁合同是否有效在司法实务界存在很大的争议,主要有“有效说”和“无效说”两种观点,“无效说”认为,出租人和承租人未经利害关系人的同意,将住宅改为商用,违反了《物权法》第七十七条的规定,而该条属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”,故该租赁合同无效。“有效说”认为,《物权法》第七十七条不属于《合同法》第五十二条规定的“强制性规定”,出租人和承租人是基于双方的真实意思订立的租赁合同,应属有效。因此有必要从立法方面和理论方面探究该类合同的效力。
(一)现有立法的适用分析
为判定《物权法》第七十七条是否属于《合同法》第五十二条的“强制性规定”,应明确《合同法》第五十二条“强制性规定”的具体涵义。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释二》,“强制性规定”是指“效力性强制性规定”,而对于“效力性强制性规定”具体指的内容,该解释并没有给出明确的界定。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》,鼓励交易是合同法的首要精神,要慎重把握合同无效的情形,只有当合同绝对地损害国家利益或者社会利益时,人民法院才应当认定合同无效。从“住宅商用”的历史来看,“住宅商用”租赁合同并没有绝对地损害国家利益或社会公共利益,我国对“住宅商用”也一直没有采取完全禁止的态度。改革开放初期,国家鼓励和促进各类企业,尤其是中小企业的发展,对其企业的登记场所没有限制,由于住宅商用的租金优势,大量企业进驻住宅楼。住宅改作商用不仅促进了中小企业的发展,还给业主带来丰厚的经济效益。但随着人们对生活质量要求的提高,住宅商用所带来的环境污染、噪音污染、共用设施的破坏等问题也愈发的突显,但是住宅商用在我国已经成为一种很普遍的态势,禁止住宅商用的行为不仅不具有实际的可行性,也会影响到租赁市场的稳定。另外根据意见的规定,《物权法》第七十七条属于规定“市场准入”资格的强制性规定,根据《物权法》第七十七条的规定,“住宅商用”要经相关利害关系人的同意,这是对“住宅商用”市场准入的限制,对于此类强制性规范,在认定合同无效时要慎重把握。依据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(6),《物权法》第七十七条应属于管理性强制性规范,它旨在管理和处罚违法规定的行为,《物权法》第七十七条明确规定若业主未经其他利害关系人的同意,出租给他人用作商业经营,利害关系人可通过主张排除妨害、财产损害赔偿等维护权。“住宅商用”租赁合同违反的是管理性强制规范,因此不能直接否认该合同的效力。
《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》仅将房屋租赁合同无效的情形限定为三种情况:(1)违法建筑物租赁合同无效;(2)转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同无效;(3)未经出租人同意的转租合同无效。另外,该解释在制定时坚持以下指导思想:(1)立足司法为和谐社会构建提供司法保障的政治职能,维护房屋租赁市场交易秩序,维护社会和谐稳定;(2)严循立法精神,切实增强《解释》的实践应用性;(3)适用宽严适当的原则确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。另外,最高人民法院民一庭负责人就《解释》的相关话题答记者问时指出,在遵循法律规定精神的基础上,采用宽严适当的原则,确定合同效力,目的就是在尽量维持合同效力的基础上,促进社会资源的有效利用,保障房屋租赁市场的健康发展。从《解释》的内容及其指导思想可以看出,国家严格限制房屋租赁合同的无效情形,从严格的字面意义来看,“住宅商用”房屋租赁合同不属于解释规定的三种无效情形,且本着该解释尽量维持合同效力的精神,也不能扩张地将“住宅商用”房屋租赁合同解释为无效。
(二)关于“住宅商用”租赁合同效力的理论分歧分析
目前理论界关于“住宅商用”租赁合同的研究很少,因此对于“住宅商用”租赁合同效力的分析,可以借助学者对《合同法》第五十二条“强制性规定”的理论研究,来判断《物权法》第七十七条是否属于“强制性规定”。
有学者把强制性规范分为一般的强制性规范和禁止性的规范,对于违反一般性强制规范的,可以通过行政处罚或者解除合同关系来达到调节的目的,不一定要宣判合同无效。对于违反禁止性规范的,要进行进一步的分类以缩小无效合同的范围。另外,判断合同无效时,要以公共利益和公序良俗作为重要的参考标准,秉持着鼓励合同自由的标准,尽量缩小合同无效的范围。依照该种理论学说,在住宅商用租赁合同中,《物权法》第七十七条的目的是为了平衡业主利益和其他相邻关系人的利益,违反其规定订立的租赁合同并没有损害到公共利益,只是妨碍到了特定相邻业主的居住利益,不应认定合同无效,另外在“住宅商用”租赁合同纠纷中,法院可以通过判决解除租赁合同来达到调整双方当事人的冲突,无需使合同无效。
也有学者认为,在判断是否是强制规范时,在判定的宏观方法论上,我们可以采取合同与规范背后的利益相比较的方法,来确定合同自由和规范背后的利益哪个更值得保护。如果合同自由更值得保护,合同效力将优先得到维护。一般来说公法更侧重于保护国家和社会的利益,私法则侧重于保护个人的利益,但这个不能一概而论,要通过对规范的目的加以分析来探讨法规背后的利益。在“住宅商用”租赁合同中,《物权法》第七十七条法规背后保护的利益是相邻权人的居住利益,它是一种相对利益的保护,对该种利益的保护并不是一定要通过使合同无效才能实现,相邻业主可以通过其它手段来实现其权益的保护,因此相较于合同自由来说,合同自由更值得保护,因此该“住宅商用”租赁合同效力应优先得到保护。
还有学者认为,将《合同法》第五十二条中第五项转介条款中的强制性规范分为行为规范和权能规范。行为规范是禁止某种行为后果出现的法律规范,主要是针对合同得以继续履行将会损害公共利益与善良风俗的情况而制定的,违反行为规范的合同无效。权能规范又分为资格型全能规范、权限型权能规范和方式型权能规范。资格型权能规范是规定某种行为需要具备相应的资质或者资格才能进入市场,违反该规范一般不会对合同效力产生影响。权限型权能规范只是规定实施该种行为需要限定某种权限,并不禁止该行为的发生,违反权限型权能规范的,只有该行为是需要经过批准的情形下,才判定此类规范合同无效,其他情形下合同是有效的或可解除的。方式型权能规范是指实施某种行为需要遵循既定方式的规范,违反此类规范的合同一般不会被认定为无效。《物权法》第七十七条书规定实施住宅商用需要经过相关利害关系业主的同意,它属于权限型权能规范,并且该条并没有规定住宅商用要事前经过相关部门的批准,所以违反《物权法》第七十七条的规定订立的租赁合同不应被判定无效,而应根据具体情况认定合同有效或可解除。
综上,无论采用上述哪种关于“强制性规定”的学说,《物权法》第七十七条均不属于合同无效中的“强制性规定”,故法院在判决中认定“住宅商用”租赁合同违反《物权法》第七十七条规定,依据《物权法》第七十七条属强制性规定,从而判决合同无效的做法在学理上是没有理论依据的。
三、关于“住宅商用”租赁合同的解除效力问题
通过上文对“住宅商用”租赁合同效力的基础性检视,法官在实践中不应因租赁合同违反《物权法》第七十七条的规定而判定合同无效。对于此类“住宅商用”租赁合同纠纷,法官可以通过判决解除合同或继续履行来解决出租人和承租人的冲突,但由上文梳理的案例可以看出,法院在判决解除“住宅商用”租赁合同上有很大的分歧,因此有必要探讨“住宅商用”租赁合同的解除效力问题
(一)从《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条分析“住宅商用”合同的解除效力
在“住宅商用”租赁合同中,承租人由于房屋不能办理营业执照或者遭到业主反对,主张解除合同时,一些法官依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《房屋租赁合同解释》)第八条的规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定,导致租赁房屋无法使用的,承租人请求解除合同,人民法院应予支持”,认为“住宅商用”租赁合同违反了《物权法》第七十七条的规定,而《物权法》第七十七条属于“强制性规定”,因此判决解除合同。在笔者看来,法院的此判决理由是不合理的,《房屋租赁合同解释》第八条中的“强制性规定”主要是指租赁房屋不符合《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国消防法》等法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定,不包括《物权法》。另外若法官的此判决理由成立,则会使“住宅商用”租赁合同中的承租人享有随时的解除权,因为目前实践中的“住宅商用”租赁合同很难满足《物权法》第七十七条的规定。《物权法》第七十七规定“住宅商用”要经过利害关系业主的同意,但现实生活中如何操作该规定是个很大的问题,虽然《建筑物区分所有权司法解释》对利害关系业主有界定,但是实际生活中仍然很难操作,如利害关系业主由谁去判断并征得同意呢、利害关系业主的判断是否包括住宅承租人呢、住宅商用是要经过全部利害关系人的同意还是经过大部分利害关系人的同意等,所以“征得利害关系业主的同意”在实际生活中很难做到,这造成实践中的“住宅商用”租赁合同几乎都违反了《物权法》第七十七条的规定。在目前有关“住宅商用”法律制度不完善的情况下,若准许法官依据《房屋租赁合同解释》第八条规定解除合同,明显违反合同公平原则与平等原则。
(二)从《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条分析“住宅商用”合同的解除效力
笔者看来,法官依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同>若干问题的解释(二)》第二十六条判决解除“住宅商用”合同是也不合理的。《合同法》解释二第二十六条规定的是“情势变更原则”,该条主要是为了应对金融危机,保障经济的快速平稳发展,对由于物价暴涨、通货膨胀等因素导致的合同履行不公进行救济。引用情势变更的条件之一是突发性,即情势变更须为当事人所不能预见的。在“住宅商用”租赁合同中,对于将住宅用作商用,出租人和承租人在订立合同时就明确的,而对于“住宅商用”的法律限制,2007年颁布的《物权法》第七十七条就已对它做出限制规定,所以合同履行中,“住宅商用”租赁房屋不能办理营业执照或遭到业主反对都属于合同双方当事人应当预料到的事实,其不满足突发性条件。且司法实践中一般可以认定为情势变更的情形有物价飞涨、合同标的物灭失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策的变化。租赁房屋不能办理营业执照或遭到业主反对,是正常的出现的纠纷情形,其显然不属于情势变更所指的情形。
(三)从《合同法》第九十四条分析“住宅商用”合同的解除效力
笔者认为,在“住宅商用”租赁合同中,由于租赁的房屋不能办理营业执照或者遭到相关业主的反对,使得承租人无法正常经营,承租人主张解除合同的,法官可依据《合同法》第九十四条第四项判决解除合同。《合同法》第九十四条第四项规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”,这里“合同目的”是当事人通过订立合同的行为所想要得到的结果,这种结果通常表现为一种经济利益。当房屋不能办理营业执照或遭到相邻业主的反对时,承租人已不能从租赁用作商用的房屋中得到经济效益时,合同目的已不能实现。对于“迟延履行”不能实现合同目的,指迟延的时间对于债权的实现至关重要,超过了合同约定的期限会使合同目的落空,该规定显然不能作为解除“住宅商用”租赁合同的依据。对于“其他违约行为”致使不能实现合同目的的,依据合同法释义,“其他违约行为”主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要,如一方不履行这种义务,将剥夺另一方当事人根据合同有权期待的利益,具体主要包括三种情形:完全不履行、履行质量与约定严重不符、部分履行合同。在“住宅商用”租赁合同中,出租人和承租人约定将住宅用作商用,基于承租人商业经营的目的,出租人除了交付房屋外,还应使交付的房屋符合商业用途的条件。而实践中出租人在未经相关利害关系人同意的条件下,就将住宅出租用作商用,从而导致租赁用作商用的房屋不能办理营业执照或遭到相邻业主的反对,因此出租人的行为属于部分履行合同,即出租人只履行了交付义务,未履行使租赁合同能有效实施的其他义务,其行为构成了违约。在承租人主张解除合同时,法官可依据“其他违约行为不能实现合同目的”为由判决解除合同。
参考文献
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房屋租赁合同税金由谁缴纳 篇8
去年底，我租了幢临街的房子开酒店，租期3年，租金按市场行情定为每年2万元。合同是由房东拟的，其中有一条专门规定：“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳。”我从没想过自己租房子还要交什么税，所以当时也就没在意。没想到，前不久，税务部门找房东收出租房屋的营业税和个人所得税时，房东却找到我，他说这笔税金按合同应由我缴纳。请问，这样合法吗?
黑龙江鸡西李明伟
李明伟：
《合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”税收是国家以法律、行政法规的强制性规定的形式授权实施的行政征收活动。税收项目、纳税义务人(或称纳税人)、税率等均由法律、行政法规规定。《税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人做出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效……纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定发行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”根据营业税暂行条例和个人所得税法的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳的营业税、个人所得税的纳税人是出租人，且营业税的计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。你房东在合同中规定“本合同租金所应交纳的税金由承租方缴纳”，明显具有偷税、漏税意图，不仅企业非法转移纳税义务，而且有非法降低计税基数以便漏税的嫌疑，违反了税收征管规定，属无效的合同条款。根据《合同法》第五十六条的规定，无效的合同条款自始没有法律约束力，房东无权要求你承担他自己应缴的税金。
能否对债务人的注册商标进行财产保全
周律师：
我单位和某化工厂一直有业务关系，双方经济往来频繁。前年我单位向该厂供应原材料100吨，价值80多万元，当时因该厂流动资金紧张，他们未付现金而给我们打了一张欠条。自去年底以来，由于市场疲软加上管理不善，该厂全面停产，面临破产边缘，因外欠太多，该厂的厂房、设备、土地都在银行进行了抵押，除此之外已无别的财产可供执行，但他们的注册商标在国内是知名品牌，有较高的知名度，请问我厂能否请求对该注册商标进行财产保全，以保护自己的合法权益?
安徽岳西胡毛锋
胡毛锋：
你单位可以向人民法院申请保全某化工厂的注册商标使用权。
最高人民法院关于人民法院对注册商标权进行财产保全的解释第一条规定：“人民法院根据民事诉讼法有关规定采取财产保全措施时，需要对注册商标权进行保全的，应当向国家工商行政管理局商标局(以下简称商标局)发出协助执行通知书，载明要求商标局协助保全的注册商标的名称、注册人、注册证号码、保全期限以及协助执行保全的内容，包括禁止转让、注销注册商标、变更注册事项和办理商标权质押登记等事项。”商标使用权也是一种权利，它可以给使用人带来一定的经济效益，特别是知名商标，其往往存在巨大的无形价值，根据上述规定，你单位可以请求法院对某化工厂的注册商标的使用权进行财产保全，人民法院会依法保护你单位的合法权益。
债务人没有破产我还能否实现债权
张律师：
我是一名民营企业主，与某国有企业一直有业务往来。历年来，该企业欠我的货款累计4万余元。我一直主张权利，该企业均以经营不善为托辞，对债务一拖再拖。今年初，我得知该企业申请破产的消息，马上向法院申请了债权。债权人会议开了两次，破产财产分配方案都因破产财产清偿率为零而未得到通过。后来，法院裁定支持了分配方案。都说“债务必须清偿”，不知道法院这种做法对不对，我是否还能实现债权，恳请答复。
湖南长沙王雨飞
王雨飞：