征用集体土地协议书

征用集体土地协议书（精选6篇）

征用集体土地协议书 篇1

集体土地使用权转让协议书

甲方：XX市XX区XX镇商东村委会 乙方：XXX 为贯彻落实市、区政府有关新型农村社区建设的要求，进一步加快新农村建设步伐，既达到改善广大农民群众的居住条件和生活环境，又集约节约耕地的目的。甲、乙双方根据《中华人民共和国土地管理法》和XX省XX市政府的有关规定，就使用XX市郾城区XX镇商东村土地建设新型农村社区事宜达成如下协议：

一、征用土地面积及安置人数

乙方使用甲方集体所有、使用的土地，南北长59米，东西长130米，面积为7670平方米计11.5亩。

二、手续的办理

甲方自签订本协议之日起五日内将该宗地内的建筑物和附属物拆迁清理完毕，将净土地交于乙方，并协助甲乙方办理相关手续。

三、转让费用及付款办法

六、协议生效

本协议自甲、乙双方签字之日起生效。本协议一式

份，甲乙双方各执 份。

甲方（盖章）：

代表（签章）：

乙方（盖章）：

代表（签章）：

日

年月

征用集体土地协议书 篇2

一、农村土地征用中侵害农民利益现状

改革开放以来特别是20世纪90年代以来中国进入了快速工业化和城镇化的历史阶段, 城市建设、工业建设和其他基础设施建设等非农建设用地的需求也随之大量增加, 每年都有大量的农业用地转化为非农业用地。据中国社科院农村发展研究所提供的数据, 从1990~2002年, 全国占用耕地4736万亩用于非农建设。近年来, 中国非农建设占用耕地每年约250-300万亩, 如果按人均1亩地推算, 那就意味着每年大约有250万到300万农民失去土地, 变成失地农民。据估计, 目前中国完全失去土地或部分失去土地的农民至少在4000万人以上。《中华人民共和国宪法》规定:“农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有;宅基地和自留地、自留山, 也属于集体所有。”农村集体所有的土地除了由本集体经济组织和个人依法使用外, 在国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业时可以依法由国家征用。国家是依靠行政手段征用农村集体所有的土地而不是依据市场手段从农民手中购买土地。农村土地征用制度存在的最大问题是补偿标准低, 补偿标准远远低于土地市场价格, 严重损害农民经济利益。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定, 征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。安置补助费按照需要安置的农业人口数计算, 每人的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准, 由省、自治区、直辖市规定。补偿总额不超过被征用前3年平均年产值的30倍。目前, 国家征用农民集体土地的征地总费用每亩5万元左右, 国家各级相关部门收取的税费大约2.5万元, 给予集体和农民的征地补偿约2.5万元, 其中70-80%给农民, 农民实际得到的土地补偿费每亩1.7-2万元左右。2004年, 国家又进一步规定, 如果给予被征地农民的土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算, 仍不足以使农民保持原有生活水平的话, 当地人民政府将从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。但是, 许多地方执行不力。另外, 征用农民土地还导致部分失地农民成为无地可种、无业可就社会流民, 一定程度上侵犯了农民的就业权。

二、中国现行的农村集体土地征用制度缺陷分析

中国现行征地制度的法律依据是《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》。《宪法》第10条, 《土地管理法》第2条都明确规定:国家为了公共利益的需要, 可依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。中国征地补偿理论和制度设计有明显的计划经济体制特征。在社会主义市场经济不断发展的条件下, 仍按计划经济条件下的做法征地, 必然引发矛盾。它的缺陷主要有以下方面。

一是法律规定不完备, 导致征地权运用范围过大, 没有充分尊重农民对土地财产的所有权及使用、收益和处分权。中国宪法和相关法律虽然强调国家为了公共利益的需要可以对土地进行征用, 但未对公共利益做出明确的界定, 经营性用地也打着公共利益幌子进行征用, 导致征地范围过宽。《土地管理法》第63条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”第43条规定:“任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地”。这就是说, 只有国有土地使用权才能上市流转, 农村集体的土地不能上市流转, 而征用权的行使是集体土地变为国有的唯一途径;当建设用地需求上升, 非公益性经营项目建设需占用集体土地, 土地征用成为目前唯一可行的制度安排。无论公益性用地还是经营性用地, 都是沿用强制性征地的办法。这种建设用地统一由国家征用、政府垄断土地一级市场的土地使用制度, 在征地与供地之间制造了一个利益空间, 为地方政府“以地生财”创造条件。客观上形成“土地征占越多, 政府利益越大, 部门福利越好”的机制。而农民则无缘于土地在工业化、城市化进程中的价值增值。

二是征地补偿标准不合理。《土地管理法》第47条规定:征收土地的, 按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费, 为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍。征收耕地的安置补助费, 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数, 按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准, 为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍。但是, 每公顷被征收耕地的安置补助费, 最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。由于中国农村整体上社会保障体制尚未建立, 即使有的地方建立了社保机制也不完善, 土地对农民具有重要的保障功能与归依功能, 相比较农民已有的经济基础和今后的需要, 现有的补偿标准难以保证农民原有生活水平的保持或改善, 更难于保证农民的后续发展。

三是国有和集体土地差别对待, 存在明显的不公平。目前, 建设用地占用城市国有土地使用权, 虽然在本质上也是借助国家行政权力对公民土地使用权的强制取得, 但并未归入征用范畴, 而是由拆迁方面的法规加以调整。数据显示, 城市道路建设总投资当中拆迁费用要占30%。相对城市拆迁户来说, 农民对土地的依赖性更强, 但在征用中却无法享受同等的待遇。在土地征用中政府动用国家征地权, 以相当低廉的“补偿”价格对农民集体土地永久性所有权实行“买断”, 再以较高的价格出让给土地使用者 (公司或企业) 。农民 (包括农村集体经济组织) 在得到一定的土地补偿后永久性失去在土地上投入、收益的权利。同样是土地的所有权、使用权, 国家与集体之间却存在产权歧视, 这不仅制约了农村经济结构调整, 也在客观上促成了国家土地征用权的超范围使用和集体非农建设用地的灰色流转。

三、促进农地征用制度改革, 规范农地征用行为

要按照市场公平原则, 改土地征用为征购。即由政府按照市场公平原则向农民集体征购土地, 再根据供地计划向直接的土地使用者供地。这种方案既有利于保护农民利益, 实现市场公平, 又有利于城市土地市场稳定和农村土地资源的保护, 有利于土地供应总量的控制, 并且为人们易于接受, 改革阻力小。首先, 应遵循世界多数国家通行做法, 以土地的市场价格为依据, 确定合适的符合市场交易原则的补偿标准, 对农村集体土地征用公平补偿。同时, 既要考虑对土地所有权的补偿, 也要考虑对土地使用权的补偿。征地补偿费不仅要体现土地作为生产资料和生存保障资料的价值, 还要切实保证对土地的追加投资能得到补偿。征地补偿方式可以多样化, 可以采用一次性货币补偿外, 也可以采用就业安置、社会保障、以土地作为股份在企业入股等多种补偿方式, 建立农村社会保障体制, 为失地农民提供源源不断的后续生活保障。其次, 要以使农民生活水平发展提高为征地补偿原则, 充分考虑农民的生存权益和发展权益。应改变过去征地补偿以使被征用土地的农民生活水平不降低为原则的做法。充分尊重农民的利益, 不应以公共利益大于个人利益而否定个人利益, 从而忽视农民集体和农民个人的利益保护, 应贯彻个人利益与社会利益相协调的思想。农民集体和农民个人在国家土地征用中, 为了公共利益的需要, 将赖以生存的土地让渡给国家。国家首先应当在物质上要保证农民的生存权益和发展权益, 使被征用土地的农民生活水平、发展水平与国家的发展水平相适应。在确定补偿标准时, 还应充分考虑以下两个方面:一是在补偿年限内, 由于农民不断引进和采用科学的种田技术, 使土地年产值逐年提高而增加的效益。二是被征用土地农民的转业谋生的培训费用。以体现对失地农民后续发展权益的充分尊重。

摘要:民营经济作为社会主义市场经济的重要组成部分, 走信息化、高科技、迅速提升传统产业水平的新型工业化道路, 是实现其跨越式发展的必由之路。为此, 文章建议通过提高认识、转变观念, 引导民营企业树立走新型工业化道路的战略思路;通过优化环境、制定优惠政策, 鼓励民营企业以信息化和高新技术改造传统产业, 发展科技型企业, 走可持续发展道路;通过转变职能、改进服务, 构筑面向民营企业的社会化服务体系;要抓住机遇, 增强实力, 迎接新型工业化的机遇和挑战, 实现跨越式发展。

关键词:经济;民营企业;新型工业化

党的十六大报告指出, 我国在新世纪头20年经济建设的主要任务之一, 就是要基本实现工业化, 要坚持以信息化带动工业化, 以工业化促进信息化, 走出一条科技含量高、经济效益好、资源消耗低、环境污染少、人力资源优势得到充分发挥的新型工业化道路。这是党中央在我国重要战略机遇期, 全面建设小康社会、加速推进社会主义现代化建设的重大战略决策, 也是总结国内外工业化的经验教训, 顺应经济全球化, 符合我国国情的现代化工业发展模式。作为社会主义市场经济重要组成部分的民营经济, 走一条用信息化、高科技迅速提升传统产业水平的新型工业化道路, 是实现其跨越式发展的必由之路。

改革开放30年来, 涪陵区民营经济有了长足发展。特别是经过近几年的经济和产业结构调整, 民营企业发展势头强劲, 在该区国民经济和社会发展中的地位不断提升, 一批产品档次高、经济效益好的民营企业快速做大做强。截至2007年底, 该区个体工商户已达2.8万户, 民营企业达1600余户, 民营经济完成增加值过100亿元, 比上年增长30.02%, 占全区GDP的比重达到51.6%。全区资产超过5亿元的民营企业2家, 资产超过1亿元的民营企业16家;年产值过1亿元的民营企业20家, 年产值过4亿元的民营企业4家, 年产值过5亿元的民营企业1家。民营企业在全面提升食品、建材等优势产

加快民营企业新型工业化步伐努力实现民营经济跨越式发展

■石焱梅赵小虎张飞

征用集体土地协议书 篇3

农民是以土地为生产资料的社会群体。新中国成立以后，建立了土地公有制，形成了城市土地归国家所有、农村和城市郊区的土地归农民集体所有的土地制度。近年来，我国工业化、城镇化快速发展对土地的需求不断增加。国有土地是有限的，很难满足社会发展的需要，于是征用集体土地就成为满足社会对建设用地需求的主要来源。集体土地被征用之后，农民失去了土地，进而失去了生存资料和就业保障基础。解决失地农民的就业问题，确保失地农民权益，已成为征地过程中的一项重要任务。

关于农村集体所有的土地收益分配问题的研究，王德起［1］认为要建立土地收益分配制度就要明晰国家与集体(企业)、农村集体与农户以及中央政府与地方政府之间的关系;姜开琴［2］提出应根据增值收益产生的不同情况在国家、集体、农民之间进行合理分配;黄俊阳［3］、李萌等［4］认为，应通过明晰产权、规范征用程序以及完善土地补偿制度等措施来维护集体土地农民权益。上述研究指出了我国目前土地制度存在一定的缺陷，并提出一些完善的建议，但对于如何保障农民集体的土地权益及具体保障措施，并未提出系统的制度方面的意见。

本文主要从土地收益分配的本质出发，分析土地制度中各项权益之间的关系及现有土地收益分配的格局，发现现有土地征用制度存在的问题，提出应创新我国土地权益分配制度，改变土地收益分配不合理的现状，以维护农民的权益。

一、农村土地制度及其权益关系

土地制度是反映人与人、人与土地之间关系的重要制度，它既是一种经济制度又是一种法律制度，是土地关系在法律上的体现，是构成上层建筑的有机组成部分。农村土地制度是农村土地资源合理配置与有效利用的基础载体，它是农村生产力进步的主要中介，是农村经济社会关系的重要组成部分。我国农村土地归农民集体所有，实行家庭经营的方式，农村土地制度的实质是农民与集体、农户与农户之间的关系问题。

农民的土地权益是指农民围绕土地经营所应该享有的民主权利与物质利益的总称。民主权利赋予农民享有、占有与农村土地相关的一切政治、经济权利;物质利益是指农民拥有土地权利带来的各种经济利益收入。农民集体土地权利是由各种权利组成的土地权利束，它包括农村集体土地所有权、使用权、收益权、处分权、承包经营权、规划权、发展权等。集体土地所有权是所有权利的基础，指劳动群众集体组织在法律规定范围内占有、使用、处分自己所有土地的权利。农民及其集体享有的土地所有权益主要有两个方面，一是国家征用集体土地的所有权变更收益，一是集体出让使用权的所有权让渡权能收益。在土地使用权上，我国实行两权分离的政策，即使用权与所有权的分离，农民享有使用权，集体拥有所有权。土地使用权隶属所有权，使用权是所有权在现实中的展现和延伸。

土地收益权是使用权的目的，只有有效享有土地收益权，使用权才有意义。收益权指土地使用者依据自己在一定时期内对土地的占有权、使用权等权能而获得收益的权利，以及土地产权主体依法转让自己的土地权能而获得相应收益的权利。由于土地所有权与使用权分离，土地收益有不同的享有主体，我国目前主要有三大收益主体:国家、集体和农户。处分权是指对土地的使用、流转等的权利，随着土地的所有权和使用权而产生。收益权和处分权是这两种权利的派生权利，按照法律的规定，这些派生权利既可以与所有权合为一体，也可以独立存在。我国土地权能的分离性使得其各项权利在转移和使用过程中带来不同的收益，不同的权能主体参与土地收益分配就产生了土地收益的分配问题。

二、土地征用中我国农村集体土地收益的现实格局

土地征用实际上是国家向土地权益人购买集体土地所有权、使用权等诸项权利所构成的权利束变动的过程。农村土地征用实质是把农民集体所有的土地转变为国家所有，并依法给予被征地的集体和个人一定补偿的行为。农村土地作为一种生产资料，承载着农民经济、政治、教育、就业、医疗、养老等多方面的权益和保障。土地被征用后，农民不仅失去了土地的使用权，而且失去了劳动就业的权利和社会保障权等相关权利。由于现行的集体土地征用法律和政策规定等制度的缺陷，农民的土地权益受到严重损害，在失去土地的同时也失去了基本的生活依靠，越来越多的农民成为无业游民。农民的土地权益受损主要体现在两个方面，一方面是农民及集体所有权、收益权等土地权利被侵犯，另一方面是农民及集体得不到应有的征地补偿份额。

1.农民集体土地权利被侵占

土地征用是国家或政府出于公共利益的需要，依法强制转移非国家所有的土地所有权，并给予补偿的一种行政行为。然而法律对“公共利益”的界定不是特别明确，加之土地作为一种资源有巨大的经济价值，有些地方政府为了增加财政收入就打着“公共利益”的旗号征用土地，这实际上是一种为卖地而征地的行为。这些举动多是补偿不到位，严重侵害了农民的集体土地权益。有资料显示，我国基层政府财政收入的30%～40%是由土地出让金中获取的，而土地出让金的80%是由征用农民土地中获取。［5］我国农村土地归集体所有，但由于法律界定的多重性及集体经济组织的不可确定性，实际操作中存在集体土地所有权主体缺位的情况，致使各级利益主体大肆攫取土地收益，而作为集体土地的实际主人的农民却被边缘化或被排除在所有权主体之外。农民及集体的基础权利缺失，致使相关的权利无法得到保护。

2.农村土地征用补偿分配现状

根据法律规定，农民的土地被征用之后应获得相应的补偿费和安置费，然而农民获得的补偿只是土地经营收益的补偿，土地后期的增值收益则被无偿占有，政府和用地单位分享了土地增值收益，农民集体被排除在土地增值收益的群体之外，因此农民获得的补偿费用非常低。李萌等［4］统计认为，目前土地征用补偿费用的分配格局大致为:政府占60%～70%，村级组织占25% ～30%，农民仅占5% ～10%，农民作为集体土地的主体，其土地收益大部分被掠夺。任辉等［6］对农村土地非农用化过程中的土地收益分配进行回归分析，结果显示，政府与农民的土地收益比例平均为9∶1，虽然各个地区的经济发展水平和农业生产条件不同，但是农民与政府的土地收益分配比例存在巨大差异。沈飞等［7］通过实证分析研究发现，在土地征用过程中政府与农村集体的土地收益比例为17∶1，农民、集体与政府之间的土地收益分配严重失衡。

随着农村经济改革步伐的加快以及城镇化进程的加速，农村土地征用的规模越来越大。据相关资料统计，1978—2009年被征地农民已高达8700多万，近10年每年征用集体土地的数量近20万公顷，被征地农民新增400万左右，这种情况可能还将持续10年左右。［8］目前一些地方甚至兴起了圈地运动，大量耕地被占用。在土地征用制度存在缺陷的情况下，越来越多的土地征用不仅对农民的利益构成危胁，也使粮食安全难以保障，因此必须对现有的土地制度进行完善和改革，逐步建立起公平合理的土地收益分配制度。

三、我国土地征用制度存在的问题

我国土地征用制度始建于计划经济时期，未能充分考虑到土地征用中各方利益的有效平衡，忽视了对农民利益的充分保障。现行的土地征用制度存在的缺陷主要表现在以下几方面。

1.“公共利益”内容模糊

土地制度只是原则性地规定了集体土地征用必须符合法定的“公共利益”，但具体什么是符合公共利益并没有作明确规定，导致现实中许多假借“公共利益”之名侵犯农民利益现象的发生。

2.农村土地产权模糊不清，补偿收益主体不明

我国现有的土地产权内部结构混乱，各项权能之间的界限比较模糊。《土地法》赋予了农民集体对土地所有权的主体地位，但是谁代表集体没有明确的规定。缺乏具体的收益对象使得集体的收益流失，农民个体就得不到应有的收益分配。另外，权利主体之间的关系不明，当土地补偿款发放时，各个主体各享其成，就产生了“乡扣”、“村留”的现象，导致农民实得的补偿款少之又少。

3.征地补偿范围过窄，相关权利补偿不足

关于土地征用补偿范围，《土地管理法》规定我国的土地征用补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用。从表面上看这些规定涵盖了土地征用造成的所有损失，然而土地的权益不仅包括土地的所有权、使用权、收益权等，还包括农民的土地承包经营权与发展权等，这些权利在相关的法律法规中缺乏相应的补偿标准。

4.土地征用缺乏被征用人参与程序

目前我国的土地征用项目审批过程完全是政府行为，从方案的提出到项目征地批准，都是政府核准并实施，其程序基本上是内部程序，透明度和公示性不够，农民对土地被征用事前并不知情，只有当土地被征用的通知下达后才获悉，对土地被征用没有话语权和表决权。

四、创新我国农村土地权益分配制度的建议

现有的土地制度尽管对土地流转有比较全面的规定，但是针对农村土地征用的条件和具体补偿标准比较模糊，缺乏相应的细则解释，忽视了农民集体的长远利益，致使现实征用过程中利益分配失衡。因此要建立公平合理的土地收益分配制度必须改革现有的土地制度，建立新的收益分配格局。

建立新的土地收益分配制度，要坚持公平合理的分配原则，把征用土地的补偿费用和土地增值收益在农民、集体和国家之间进行合理分配，并通过设立农民听证会对土地征用和土地收益管理进行事前、事中、事后的监督，确保土地征用有序进行。同时注意土地征用资金专款专用，建立土地专业银行对土地征用资金进行管理，保障农民的土地权益不受侵害。

1.分配制度建立的原则

(1)坚持公平与效率相结合的立法精神。在社会主义市场经济条件下，土地也应进入市场，参与到资源配置的市场中，土地的征用补偿价格可以参照市场价来进行确定。同时，土地收益要兼顾国家和农民个人的利益，使收益在农民集体与政府之间进行公平合理的分配，促进社会和谐发展。

(2)以人为本，尊重农民的权益。任何制度的建立都是为了经济社会的发展，土地制度的改革要确保农民的权益能够实现。目前，农民的权益被严重侵犯，完善土地制度就要充分保障农民的参与权、收益权、监督权以及享受社会保障的权利，切实维护群众的利益，维护社会稳定，促进社会公平正义。

(3)坚持宏观管理调控的原则。进行土地制度改革创新时，应考虑国家对土地、国家对农民的宏观管理和调控能力。土地规划利用要综观全局，着眼长远，只有这样才能使土地资源得到有效利用，保护现有耕地面积，确保粮食安全。

2.土地收益分配制度的构成

(1)建立以农民集体为受益主体的分配格局。要使农民集体成为集体土地收益的分配主体，就要明确谁来代表集体行使权力，否则一切都是空谈。我国法律规定农村集体土地归集体所有，由集体经济组织和村民委员会行使所有权，而集体经济组织有乡、村、组三级集体经济组织，主体的多样性和不确定性致使农民人人有权，而实际人人无权。应该明确乡镇政府和村委会不是集体土地所有权的主体，因为乡镇政府和村委会属于基层政治组织，法律规定集体土地所有权是经济组织，两者有本质差别，应该把土地所有权归属于农民。村民可以以组为单位进行选举，选出代表人来代理自己行使权力并表达自己的意愿，并实行任期制，报乡土地管理所登记，从而使土地所有权及其收益落实到农户并受民众的监督。村民也可以通过组织化的形式建立专业合作社，以合作社为单位和收益主体来参与土地权益分配。集体经济组织实体化之后，土地收益就在农民集体与政府之间进行公平、合理的分配。

(2)明确土地收益分配的内容。土地增值收益属于集体土地权益的一部分，如果农民集体一直被排除在土地增值收益的分配之外，土地被征用后只是得到部分的土地补偿款，则不足以弥补失去土地带来的损失。土地发展权是基于土地所有权而从使用权和收益权中分离出来的一种土地权益，是土地所有权人或土地使用权人通过改变土地现有用途而额外获取收益的权利。因此应该确立农民是土地发展权的权益享受主体之一，使农民集体有权利享受土地增值带来的收益。

(3)建立公正的土地征用听证制度。明确了农民集体的收益主体地位和享有的权利，要确保其权益得到真正实现就应使农民参与到土地征用的过程中来。农民集体是土地的主人，征用集体的土地应该征求农民的意见，土地如何被利用也应考虑农民及附近市民的意见，综合各方的观点和利益才进行土地征用，从而避免因强制征用引发矛盾。土地征用听证制度中的参与者应以农民为主体，市民、专家和媒体都有一定份额，以确保听证制度的公开、公正、公平。

(4)设置土地专业银行监督管理。近年来，随着经济社会发展和土地用途的变化，土地资金项目增多，因此可以建立土地专业发展银行来负责与土地征用有关的资金管理。这既有利于保护土地所有者和使用者的权益，又方便国家对土地资源的宏观管理，减去了中间环节，节省了人力物力，也可防止农民利益被侵害。在专业银行中，土地征用专款专用，保障流通渠道的简便，方便农民使用资金。国家在指定的银行进行款项拨付，可以实行一次付款，分次补发，既满足农民投资的需要，又使农民有一定的生活保障。同时，政府在每年发放补偿费用时应考虑当年的通货膨胀率，如果通货彭胀率有大幅度的提高就应相应地提高补偿费用，以此弥补货币贬值带给农民的直接损失，确保农民权益得到切实维护。

［1］王德起.论我国土地收益分配制度建设［J］.农业管理科学，1997(2):21.

［2］姜开琴.征用土地增值收益分配分析［J］.农业经济，2004(10):14.

［3］黄俊阳.农民集体的土地收益权保护［J］.学术论坛，2008(2):151.

［4］李萌，黄丽军，毛德华.论集体土地征收制度改革和失地农民权益的保护［J］.现代商贸工业，2011(19):47.

［5］李念，甘杨.集体土地征收的失序问题及其对策研究［J］.湖北第二师范学院学报，2009，26(1):51.

［6］任辉，吴群.农地非农化过程中土地收益分配分析［J］.国土资源科技管理，2011，28(3):41.

［7］沈飞，朱道林.政府和农村集体土地收益分配关系实证研究［J］.资源产业经济，2004(8):17.

征用集体土地申请 篇4

1.征用集体土地申请：城中村改造用地单位需要征用土地进行项目建设的，应当向土地所在地的区、县级国土局政府部门提交相关文件、资料，提出用地申请；

2.建设用地基本情况，包括用地位置、用地面积、土地利用现状等（大概包括：

1.用地单位有关资质证明；2．项目可行性研究报告批复或者其他有关批准文件；

3．土地行政主管部门出具的建设项目用地预审报告；4．初步设计或者其他有关批准文件；5．建设项目总平面布置图；6．占用耕地的，必须提出补充耕地方案

3.土房及相关政府只需拟订征用土地方案和供地方案。

4.同级人民政府审核：国土房管局将农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案及建设项目用地呈报说明书一并报送同级人民政府审核。

5．上一级土地行政主管部门审查：同级人民政府对上报的文件、资料审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。

6.地籍资料或者其他土地权属证明材料；

4.集镇规划占用土地的，还应当提供城市规划图、项目规划图。

5.征地方案公告：征用农民集体所有土地的，征用土地方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

6．公告的实施：被征用土地所在地的人民政府在收到征用土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征用土公告，该人民政府的国土房管部门负责具体实施征用土地方案的公告。

7．征地补偿登记：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人，应当在征用土地公告规定规定的期限内持土地权属证书到指定地点办理征地补偿登记手续。

8．补偿内容调查：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人未如期办理征地补偿登记手续的，其补偿内容以有关国土房管部门的调查结果为准。申报文件

1．征用土地方案批准文件；

2．征用土地方案公告。

9.征地补偿、安置方案的公告：征用农民集体所有土地的，征地补偿、安置方案应当在被征用土地所在地的村、组内以书面形式公告，其中征用乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。

2．征地补偿、安置方案公告的实施：有关人民政府的国土房管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。

3．征地补偿、安置方案的意见：被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案有不同意见的或者要求举行听证会的，应当在征地补偿、安置方案公告之日起10个工作日内向有关人民政府国土房管行政主管部门提出。

4．征地补偿、安置方案的确定：有关人民政府国土房管部门应当研究被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人对征地补偿、安置方案的不同意见。对当事人要求听证的，应当举行听证会。确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。

5．征地补偿、安置方案的审批要求：有关人民政府国土房管行政主管部门将征地补偿、安置方案报人民政府审批时，应当附具被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人的意见及采纳情况，举行听证会的，还应当附具听证笔录。

6．征地补偿、安置费用的管理：有关人民政府国土房管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。人民政府国土房管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。

申报文件

1．征地补偿、安置方案；

2．征地补偿、安置方案的公告。

补偿安置的实施

基本工作流程

1．征地补偿、安置方案确定后，用地单位与被征用土地的农村集体经济组织和农民签订征地补偿、安置协议。

2．区、县国土房管局应当依照征地补偿、安置方案向被征用土地的农村集体经济组织和农民支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费。

3．办理农转工手续，落实需要安置农业人口的安置途径，实施征地补偿、安置工作。

申报文件

1．征地补偿、安置协议；

2．征地补偿、安置方案。

颁发建设用地批准书

基本工作流程

用地单位征用集体土地，取得国有土地使用权的，根据以下不同情况由行政主管部门向用地单位颁发建设用地批准书：

1．以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由国土房管局与用地单位签订土地有偿使用合同，并向用地单位颁发《建设用地批准书》，用地单位交纳土地有偿使用费后办理土地登记。

2．以划拨方式提供国有土地使用权的，由国土房管局向用地单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》并办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。

申报文件

用地单位办理建设用地批准书时，应向行政主管部门提交以下各项文件、资料：

1．办理《建设用地批准书》的申请；

2．市政府批准征（占）地的批文；

3．《建设用地规划许可征》附件和附图；

4．与《建设用地规划许可证》附图同比例尺的地形图4份；

5．钉桩坐标成果通知单；

6．工程进度计划；

征用集体土地协议书 篇5

现行农村集体土地征用制度，产生于计划经济时期。改革开放20多年来，我国所有制结构已发生根本变化，利益主体呈现多元化，但农村集体土地征用制度未能及时做出调整，改革严重滞后。特别是自上世纪90年代初实行国有土地有偿使用后，土地市场价值迅速提高。政府在低价征用集体土地后，再以出让、租赁等有偿方式让渡土地使用权，获取巨额收益。作为土地所有者，集体和农民的利益受到严重损害。要有效维护集体和农民的土地权益，必须根据《物权法》平等保护国有财产和集体财产的原则，改革农村集体土地征用制度，对《土地管理法》做出重大修改。

农村集体土地征用补偿标准低，集体和农民利益严重受损

我国法律规定，征用农村集体土地，需要根据相应补偿标准，支付补偿费用。补偿标准不按土地市场价格，而主要根据农地年均产值倍数计算，并规定最高限额。征用耕地要支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收其他土地也要支付补偿费用，具体标准由省、自治区、直辖市制订。征收城市郊区菜地时，还需缴纳新菜地开发建设基金。非耕地的征用补偿，普遍低于耕地补偿。现行的农村集体土地征用补偿标准偏低，严重损害了集体和农民利益。

与农民从土地上取得的收入相比，集体和农民所得的征地补偿偏

低

根据我国农村和城市郊区农业生产结构特征，南方农作物主要为早稻和晚稻，北方主要为小麦和玉米，大中城市郊区主要以蔬菜为主。2001年—2003年，南方早稻和晚稻每公顷平均年产值为1.23万元，北方小麦和玉米每公顷平均年产值为1.04万元，大中城市郊区蔬菜每公顷平均年产值为3.89万元。按照最高标准30倍补偿，南方每公顷耕地的最高补偿为36.9万元，北方每公顷耕地的最高补偿为31.2万元，大中城市郊区每公顷耕地的最高补偿为116.7万元。2004年全国农村居民人均生活消费支出2185元，按最高标准补偿，南方地区集体和农民所得补偿（人均耕地按0.14公顷计算）仅够农民23年生活费用，北方地区的补偿还不够20年生活费用。根据国家农调队统计数据，2005年农户从耕地（即种植业）中获取的纯收入为1098元，农户人均耕地面积为0.14公顷，即每公顷耕地纯收入为7842元。以预期寿命70岁计算，农民一生从1公顷耕地中获得的纯收入为54.89万元，是目前最高补偿水平的1.5—1.8倍，这还没考虑农产品价格上涨因素和土地增值、保值因素。在实际征地时，通常不按最高标准补偿，大中城市郊区也仍然以价值较低的粮食作物产值作为补偿依据。所以，我国目前的征地补偿严重偏低。根据前面计算，只有将征地补偿由现在的30倍提高到45—54倍（南方地区为45倍，北方地区为54倍），才能保证集体和农民征地前后收入水平基本持平。

与政府取得的土地出让收益比，集体和农民得到的征地补偿低 在传统行政划拨体制下，国有建设用地由用地单位无偿使用，政府并没有从土地征用中获得多少收益。自上世纪90年代初起，我国开始城镇国有土地使用制度改革，改无偿使用为有偿使用，行政划拨土地比例不断减少，以出让、租赁等方式有偿使用的土地比例不断增加，政府从土地出让和租赁中获取巨额收益。1995年全国土地出让金纯收入为174亿元，到2005年土地出让金纯收入增长到2184亿元，增长了11.5倍。

1995年全国每公顷土地出让金收入为77.2万元，其中每公顷征地费18.9万元、开发费11.1万元、出让金纯收益40.4万元、其他税费收入6.8万元。扣除开发费用后，每公顷土地收益66.1万元，其中政府收入的出让金纯收益和其他税费占71.4%，集体和农民个人占28.6%，政府与集体和农民的土地收益比为2.5：1。如果剔除青苗及附着物补偿，集体和农民的土地权属收益还会稍低一点。

到2005年每公顷土地出让金收入为355.3万元、出让金纯收益为131.9万元。与1995年相比，每公顷土地出让金和出让金纯收益分别增长了3.6倍和2.3倍，而征地补偿标准最高限额却仅提高了1.5倍，即由20倍提高到30倍。假设2005年每公顷土地补偿为1995年的1.5倍，再假设其他税费不变，则2005年每公顷土地纯收益为167.1万元，其中政府收入的出让金纯收益与税费为138.7万元，占83%；

集体和农民收入28.4万元，占17%，政府与集体和农民个人的收益比为4.8∶1。如果再换一种计算方法，集体和农民所得与政府收益的差距更大。假设土地开发费用与土地出让金同比例（4.6倍）增长，2005年每公顷土地开发费用应为51.1万元。于是，政府、集体和农民从每公顷土地中获得的纯收益为304.2万元，其中集体和农民的征地补偿为28.4万元，政府的土地出让纯收益（出让金纯收益与税费之和）为275.8万元，政府与集体和农民的收益比为9.7∶1。中央政府于1999年提高了征地补偿标准，集体和农民的土地权属所得绝对数有所增加，但与政府取得的收益比，集体和农民的土地权属所得反而下降了，这是近十年征地纠纷不断增加的根本原因。

2006年底，我们在浙江某市的案例调查还发现，在以招、拍、挂方式出让商业用地时，政府获取的收益份额更高。在该市，耕地转为商业用地时，政府与集体和农民所得收益比最高可达49∶1；未利用土地转为商业用地时，政府与集体和农民所得的收益比最高可达197∶1。与征用耕地相比，政府从征用非耕地中获取的收益比例更高，主要原因在于：非耕地的补偿标准低于耕地补偿标准，其中集体建设用地和未利用土地的补偿最低，而这些土地在转为国有建设用地后，却以同样价格出让。

改革土地征用制度，保护集体和农民利

政府为公共利益动用土地征用权，已成为国际惯例，主要区别在于征

地范围和征地价格不同。我国农村集体土地征用制度改革，有两种方案可供选择。第一种选择，即维持现行的农村集体土地征用制度不变，提高补偿水平。第二种选择，即公益性建设用地由国家征用，并提高征地补偿标准；商业性建设用地由国家和农村集体经济组织共同供给，并合理分配增值收益。显然，第二种改革方案的难度与艰巨性大于第一种改革方案，但它更符合市场经济的发展方向，更符合《物权法》提出的平等保护国家财产和集体财产的原则，更有利于保护土地所有者的利益。

界定公共利益界限，明确征地范围

一方面，我国法律规定：为了公共利益，国家可依法征用农村集体土地。另一方面，法律又规定：任何单位和个人使用建设用地，必须申请使用国有土地，农村集体土地只有通过征用后，才能转为国有建设用地。也就是说，不管是公益性目的，还是商业性目的，都必须先征为国有。法律条款，前后矛盾。由于未能明确界定公共利益范围，各级政府都以公共利益为名，征用农村集体经济组织的土地。除中国以外，世界上只有新加坡将工业、商业和住宅用地也纳入征地范围，其他国家都对征地范围做出了严格或详细规定。明确界定公共利益，确实有一定难度。日本详细列出了35种公益性项目，其他国家基本没有采用这样的列举法。我们可以先把用于工商用途的土地，排除在政府强制性征地范围之外。有些项目，比如修建高速公路，可以通过

收取过路费，将开发费用收回，甚至还可能盈利，也不应宜列为公益性项目。

允许农村集体建设用地使用权流转

在确定商业性用地由国家和农村集体经济组织共同供给后,农村集体建设用地使用权流转成为必然选择。与国有建设用地一样，农村集体建设用地所有权不允许买卖，但集体建设用地使用权可以流转，即出让、出租和转让等。在农村集体建设用地使用权流转方面，我们已积累了一些经验。自上世纪90年代中期以来，国土资源部先后在部分地区开展了农村集体存量建设用地使用权流转试点，广东已在全省范围内试行农村集体建设用地使用权流转。

征用土地协议书 篇6

协

议

书

甲方：

乙方：

根据《中华人民共和国土地管理法》、《__省土地管理条例》及其他相关法律、法规的规定，本着平等互利、诚实守信的原则，经甲乙双方友好协商，乙方拟新征用甲方所辖的XXXXXXXX内地块（约平方米），与XXXXXXX公司所属地块（约 平方米）、XXXXXX公司所属地块（约 平方米）共同组成统一区域，总面积约为 平方米，建设xxxxx项目，达成如下协议。

第一条 项目基本情况

（一）项目名称：

（二）项目建设内容：

（三）项目投资额：亿元人民币

第二条 拟新征用土地位置、面积、价款及付款方式

（一）拟新征用土地位置

地块一：北至xxxx；南至xxxx；西至xxxx；东至xxxx。

地块二：北至xxxxx；南至xxxx；西至xxxx；东至xxxx。

（二）拟新征用土地面积：

平方米（地块一与地块二面积相加之和）。征地边界为该地块周边规划道路中心线，实际征地面积以省国土部门审定的征地面积为准，出让面积以国有土地使用权出让合同为准。

（三）拟新征用土地价格及总价款

1、征用地块的土地价格为每平米

元（内容包括：村集体土地补偿费、农民安置补助费、社会保障费、青苗补偿费）。

2、征用地块的总价款为

元（240元/平方米×

平方米）

（四）拟新征用地块中拆迁补偿费用

拟新征用地上的建筑物、构筑物和附属物的补偿和涉及的拆迁等相关费用（含评估费、拆迁费、拆除费）由乙方确认后，乙方全部承担。

（五）付款方式及时间：

拟新征用土地总价款付款方式及时间

本协议签订后5个工作日内，乙方将全部的征地补偿款人民币 元以现金或转账方式向甲方付清。

第三条 拟新征用土地的用地性质

拟新征用土地的用地性质为____用地，出让年限为___年。

第四条 办理拟新征用土地建设用地审批和国有土地使用权摘牌及登记的相关程序及费用如下：

（一）农民安置补助费、村集体土地补偿费、社会保障费、青苗补偿费由甲方负责办理。

（二）办理省国土资源厅手续时所缴纳费用由乙方向相关部门支付。

（三）在土地收储和项目摘牌时，乙方按相关部门实际收费自行向国土部门缴纳。

（四）项目摘牌后和办理土地登记时，发生的费用由乙方自行到国土等部门缴纳。

（五）乙方所缴纳摘牌款按相关规定及政策要求，由上级财政返还至____财政部分,甲方须保证_______在收到返款之日起3个工作日内将返还后的摘牌款全部返还乙方。返款方式：

（六）如非因乙方自身原因，（删去）乙方未成功摘牌该项目，甲方应在7日内返还乙方所垫付的全部款项。

第五条 甲方权利和义务

（一）甲方收到乙方按本协议第二条约定的付款方式付款后，_____协调相关部门办理项目征地工作、征地及规划手续办理，乙方协助办理。

（二）征地范围内的拆迁等相关工作由___政府协调相关部门办理，乙方协助。

（三）乙方所建项目运营前，上水、下水、电、通讯由甲方

负责做到乙方征用地块的道路边上，乙方所建项目区域内由乙方自行投资建设。乙方施工临时用电由甲方负责向电业局协调，发生的费用由乙方承担。

（四）______为该项目成立由______牵头的项目工作组，以保证项目各项工作的顺利开展。（名单附表）

第六条 乙方权利和义务

（一）乙方应按本协议第二条约定的付款方式付款，以保证项目征地工作的进行。

（二）乙方应及时支付征地拆迁补偿等相关费用，以保证征地拆迁工作的进行。

（三）办理土地、规划等相关手续时乙方应及时提供相关的资料材料证明等文件，以保证手续办理的顺利进行。

（四）乙方办理工商和国、地税手续及相关事宜

1、本协议签订7个工作日内，乙方必须在甲方所在地办理工商注册手续。

2、在领取工商执照30日内，乙方在该地块所建企业必须在甲方所在地办理国、地税登记手续。

3、乙方在该地块的厂房、办公楼及附属配套设施等建设期间，所产生的建筑业税收应在甲方所在地缴纳，具体办法由甲方负责实施；企业在经营期间，应依法缴纳各项税费。

（五）乙方应在该地块的建设工期内及项目投产后，在同等条件下，优先安排当地农民就业。

第七条 建设期限

本协议签订后，乙方应在完成本项目土地、规划、建设等相关开工审批手续后，方可开工建设。乙方所建项目从国有土地使用权证出具日期开始计算，开工期限为两年，期满一年未施工建设，甲方有权向乙方征收土地使用权出让金额20%的土地闲置费；满两年未施工建设，甲方有权无偿收回该地块土地使用权，造成的损失由乙方自负。但非乙方因素造成不能开工建设的，甲乙双方另行商议解决办法。

第八条 政策支持

乙方享受_________等给予的优惠政策。（以上相关文件作为协议附件）

第九条 违约责任

协议签订后，任何一方违约后，违约方应向另一方按国家法律规定的标准赔付违约金。

第十条 其他约定事项

1、本协议订立、效力、解释、履行及争议的解决均受国家法律的保护。本协议没有明确和相关的事项可依据有关法律、法规及政策确定。

2、本协议在履行过程中，如遇国家法律、法规、政策调整，以调整后的法律、法规、政策为准。

3、本协议未尽事宜，双方可另行签订补充协议，与本协议具有同等法律效力。

4、本协议正本壹式陆份，双方各执叁份，均具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。

甲方：（盖章）法定代表人（委托代理人）：

乙方：（盖章）

法定代表人（委托代理人）：

签订协议时间：

年 月