江苏省《物业服务收费管理办法》全文

江苏省《物业服务收费管理办法》全文（通用8篇）

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇1

巩义市物业服务收费管理暂行办法全文(2014)

(征求意见稿)

第一条 为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、国家发展改革委和建设部《物业服务收费管理办法》等法律、法规和规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于具有独立法人资格、取得物业服务资质的物业服务企业，在巩义市市区内提供物业服务时收取物业服务费的管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费,是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，提供物业服务向业主所收取的费用，主要包括以下内容：

（一）综合管理服务；

（二）物业共用部位的日常维护和管理；

（三）物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理；

（四）环境卫生、绿化管理服务；

（五）物业管理区域内公共秩序维护。

第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、透明和收费与服务水平相适应的原则。

第五条 物业服务收费实行政府指导价和市场调节价两种价格管理模式。

住宅小区未成立业主大会和新建住宅前期物业服务，物业服务收费实行政府指导价。

住宅小区已成立业主大会的，物业服务收费实行市场调节价。

别墅及非住宅类物业服务收费实行市场调节价。

第六条 物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务及管理人员的工资、社会保险和按规定应当提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）物业服务企业办公费用；

（七）物业服务企业固定资产折旧；

（八）经业主或业主大会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第七条 实行政府指导价的物业服务收费实行等级管理。

（一）物业服务项目包括综合管理服务、公共区域秩序维护服务、公共区域清洁服务、公共区域绿化养护服务和共用部位、共用设施设备日常运行、养护、维修服务五项。

（二）每个服务项目根据服务要求、设施设备配置情况不同，分为四个收费等级。

（三）物业服务企业所申报的综合管理服务项目的等级，不得高于所选的公共区域清洁服务、公共区域秩序维护项目等级。

（四）物业服务最终价格为四项对应等级收费标准之和。

第八条 住宅小区物业服务收费各等级的基准价和浮动幅度，由市价格主管部门依据房地产行政主管部门确定的物业服务等级标准制定。

各住宅小区具体的物业收费标准由业主与物业服务企业在价格主管部门核准的物业服务项目等级的基准价和浮动幅度内约定。

第九条 业主大会成立后,实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业服务企业在与业主大会（或经授权的业主委员会）签定物业服务合同时约定，并在实施收费前报价格与房地产行政主管部门备案。如业主大会解散，物业服务收费标准实行政府指导价，并按照本办法规定进行管理。

第十条 执行政府指导价的物业服务企业，应当在房屋交付使用前，持以下资料原件（复印件加盖单位公章）向价格主管部门申报物业服务收费项目等级标准。价格主管部门在实地查看后，对具备收费条件的物业小区核定收费项目等级标准，首次认定的物业服务收费标准有效期限为一年。

（一）规划部门批准的建设工程规划许可证、住宅小区总平面图；

（二）房地产行政主管部门认定的服务等级标准材料；

（三）申请物业服务收费等级标准的书面材料；

（四）物业服务企业资质证书的复印件；

（五）法人登记证书及营业执照副本；

（六）物业服务合同；

（七）物业承接查验报告；

（八）其他需要报送的资料。

第十一条 实行政府指导价的住宅小区，物业服务企业如需调整物业服务内容及收费标准，可按照本办法的规定，在新制定的物业服务等级指导标准和政府指导价标准范围内进行调整。

第十二条 物业服务企业按规定向业主或使用人收取物业服务费时，应持合法有效文件或双方约定的物业服务内容和标准向业主或使用人收取。

第十三条 物业服务企业在物业服务中，应当严格履行物业服务合同，遵守国家的法律法规，为业主提供质价相符的服务。

第十四条 物业服务收费以房屋所有权证登记的建筑面积为准计算；未办理房屋所有权证以售房合同中约定的建筑面积为准计算。

第十五条 完成物业承接查验并交付使用的房屋，自开发建设单位交付之日下月起，业主开始按月交纳物业服务费。

第十六条 因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的房屋或已竣工但尚未出售的空置房屋，物业服务费用由开发建设单位全额承担。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主可向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定物业服务费标准的80%交纳物业服务费。

第十七条 业主或物业使用人装修期间产生的装修（建筑）垃圾，业主或装修人等可以委托物业服务企业清运处置，也可以按照商定时间自行清运处置。委托物业服务企业处理的，应将装修（建筑）垃圾集中堆放至小区指定区域并缴纳装修垃圾清运处置费，其收费标准不得高于3元/㎡（按建筑面积）。业主或物业使用人自行处理装修（建筑）垃圾，物业服务企业不得收取相关费用。严禁强制提供服务并收费。

物业服务企业不得强行收取装修保证金。因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额由业主（物业使用人）或装修单位（装修人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事人承担相关法律责任。

第十八条 住宅小区的物业服务企业推广使用集成电路卡（IC卡）的，按业主实际使用数量免费发放，丢失补办的可按成本价收取费用。

第十九条 住宅小区机动车停车服务费实行政府定价。

在全体业主共有道路或者其他共用场地停放机动车辆的，是否交纳停车服务费，收取的停车服务费如何使用，应当经业主大会或物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

物业服务企业在全体业主共有的地面和地下规划共用车位、道路或其他共用场地收取的停车服务费，扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照商定的意见或业主大会的决定使用。

规划用于停放机动车的车位，在产权人取得相关产权后，可由产权人通过出售、附赠或者出租等方式约定。产权未明晰前，车位的收益归全体业主所有。

第二十条 物业企业代供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等单位收费时，不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十一条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后方可收取。所得收益扣除相关服务成本（人工、维护和税费）后，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条 物业服务企业已收取物业服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。

第二十三条 物业服务企业应当按照政府价格主管部门的规定，在物业管理区域内的显著位置，采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册或多媒体终端查询等方式实行明码标价。明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据、计费方式、计费起始时间、价格管理形式、价格举报电话12358、行业监督电话等。

第二十四条 物业服务企业违反物业服务收费相关规定收费的，由价格主管部门依法进行查处。

第二十五条 本办法自2014年9月1日起执行。此前相关规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。

巩义市, 2014, 物业

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇2

物业管理是现代城镇房地产经营与管理的一种模式。是指业主通过选聘物业管理公司由业主和物业管理公司按照物业服务合同约定, 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。严格的意义讲物业管理公司为小区业主们提供的是一种服务。

(一) 普通小区物业管理公司与开发商的关系。

原本物业公司和开发商应该是有一个相互制约的关系, 但实际上现在90%以上的物业公司是和开发商绑定在一起的, 在开发商还没有完全具备条件聘用物业公司进行管理的时候却已经让物业公司入住管理使后续管理上带来了一些问题, 另外在出现问题以后, 物业公司也不方便去严格地追究开发商的一些责任。现在很多的物业管理公司在代开发商受过, 开发建设过程中遗留下来的很多问题包括它打广告时配套的一些有利条件, 还有就是开发商在建设过程中有质量的问题等, 都遗留到物业的阶段才暴露出来。

(二) 物业管理公司和小区业主的关系。

交房后, 物业公司将是小区的管家, 以后小区的很多事情都要靠物业来完成。如果物业公司能在楼盘开发时就进入小区了解小区开发的过程与情况针对未来的管理提出意见, 那么必然对未来的管理起到很大的帮助。但由于物业管理公司和开发商有着这层次的关系, 当业主入住后发现开发商售前的承诺没有兑现, 业主就只能对着物业管理公司发难, 问题解决不了就不交物业费。从而使业主和物业公司一开始就产生了对立的情绪, 物业管理公司处在了既服务于小区业主, 又与业主相对立的尴尬局面。

(三) 物业公司对于业主提供有偿服务。

业主认为物业管理公司是开发商的子公司或是开发商聘请回来的, 本应该帮助小区业主解决好跟房屋和小区有关的等等问题, 既然已经让业主交了物业费, 物业公司就更应该为业主的利益着想把业主的利益放在第一。所以遇到问题就会找物业公司解决, 一旦物业公司解决不了或是解决的不够好。业主自然就会有不交物业费解聘物业公司等想法。

二、普通小区业主缴纳物业管理费存在的问题

从业主方面讲:其一、业主不理解住房商品化房屋的维护保养成了业主自己事情, 对此观念还不能从根本上转弯过来, 把物业管理当作一种服务性消费来支出还有待时日。其二、由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上再加上一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益或是得到不能立刻看到的利益, 业主就不承认物业管理公司所作的工作。目前业主普遍认为物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理公司负责, 并不知道责任主体的归属应是开发商或业主个人, 并不是物业管理公司。

三、物业管理收费难的原因

(一) 业主方面的原因。

一是一些物业管理服务是间接的和隐性的, 业主没有得到直接的利益, 就不承认物业管理企业所作的工作。二是由于物业管理企业不可能因极少数业主不交物业管理费就不进行物业管理服务工作, 导致一些业主认为不交费也能享受到服务。三是部分业主因为邻里有矛盾, 如装修造成管道堵塞、噪声扰邻等都归罪于物业管理企业的管理不善, 从而拒交物业费。

(二) 物业管理企业与开发商方面的原因。

一是由于物业管理行业市场化进程滞后造成部分物业管理服务企业运行模式和机制与市场机制要求不协调, 加上物业管理企业由房管所转制和自建自管的多, 造成物业管理公司内部机制难以适应市场化的要求。二是由于国家对物业管理服务项目、服务标准没有统一规定, 已颁布的《物业管理条例》缺乏实际操作性, 因此造成业主和物业企业在服务标准上认识偏差较大。三是由于80%以上的物业管理企业是开发商的子公司, 所以当业主入住后发现开发商售前的虚假承诺没有兑现。业主就只能对着物业管理服务企业发难。四是物业管理公司为物业费打官司等的时间太长牵扯精力太多, 所以不愿诉诸法律从而导致欠费问题得不到解决。

(三) 宏观管理方面的原因。

一是维修基金管理使用制度不明晰, 执行力度也不够。业主们想申请物业维修基金程序很繁琐, 拖延时间也很长, 导致工程被搁浅, 直接影响到业主的生活。二是服务收费标准的欠缺。《物业管理条例》仅对住宅小区的物业进行了相应等级服务收费标准做了规定, 对高档小区、商业物业等非住宅性物业没有做出相应的规定。

四、解决物业管理收费难的对策

(一) 健全法律法规加强执行力度物业管理各个方面都要建立

相应的规章制度, 并严格按照规章制度办事, 政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理、监督、指导其完善管理服务标准, 提高服务质量, 对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度, 切切实实站在业主的角度维护广大业主的合法权益。

(二) 物业管理企业在日常的工作中, 应充分利用物业区域各

种空间和宣传形式, 向业主进行有关物业管理方面的知识, 以此来提高广大业主对物业管理的认识, 进而就可以提高缴费率。

(三) 加强物业管理企业自身建设, 提高管理服务质量, 物业管

小区物业收费管理系统 篇3

关键词 ASP.NET 信息管理 数据库 收费系统

中图分类号：TP311 文献标识码：A

0 引言

作为城市发展建设的一个主要发展力量，物业收费管理事业正在伴随着城市房地产的迅猛发展蓬勃兴起，广大百姓在成为购房客户的同时也成为了物业的业主，他们在享受拥有产权兴奋的同时，也更加关注在居住区内是否能享受良好的服务、物业是否能够保值增值。因此，如何在激烈的市场竞争中立于不败之地，创造合理的规模效益，已经成为现今物业收费管理的关键问题。提高物业收费管理水平必须使用先进的管理理念、现代化的管理手段。小区管理内容繁杂，日常各项收费是小区的主要收费项目，如果使用传统的手工管理方式，将耗费大量人力物力。要想用较少的人力完成复杂的管理，就必须要有一套科学、高效、严密、实用的物业收费管理系统。

1 业务流分析

小区物业收费（管理）系统工作流程为：系统启动并进入登录界面，根据不同的用户进行登录，所有用户都可以浏览系统主页面。通过权限判断，注册用户除了可以浏览信息操作外，还可以进行对自己注册资料的操作（包括对自己的资料的录入、修改和删除的操作），以及图书借阅、查询等功能。管理员可以对系统信息进行添加、修改和删除的权限，及对系统管理的所有功能进行操作。

本系统的业务流程图如图1所示：

2 系统开发目标

（1）操作简单、界面友好：完全控件式的页面布局，使得信息的录入工作更简便；许多选项包括房屋信息、业主信息、销售信息等只需要点击鼠标就可以完成。（2）即时可见：对信息的处理（包括添加、修改、删除）将立即在对应的页面显示出来，达到“即时发布、即时见效”的功能。（3）功能完善：不仅包括常见系统的信息管理的各个方面：信息录入、浏览、删除、修改、查询等各个方面，完整地实现了系统对即时信息的管理要求。而且，还能进行对会员的管理，对会员的资料进行审核，以及上传文件的管理。（4）方便移植：系统应具有实用性、可靠性和适用性，同时注意到先进性。针对不同的用户，只需要稍作修改就可以开发出适合自己特点的小区物业管理系统。系统界面中所需的数据都存放于数据文件中，只要对该文件做部分修改，就能在系统界面上实现及时更新的效果，减少了更改系统源代码的复杂性。（5）动态管理：对系统数据库实行动态操作，能实现对数据库信息的动态查询、动态更新修改和动态录入数据。

3 数据库设计

通过系统功能分析，针对小区物业管理系统，总结出如下的需求信息：（1）用户分业主用户和管理员用户；（2）注册用户无需要登录就可以进行论坛操作；（3）管理员用户登陆后可进行管理员信息、房屋信息及销售记录信息的维护。

经过系统功能分析和需求总结，考虑到将来功能上的扩展，设计如下的数据项和数据结构：（1）管理员信息，包括数据项：帐号，密码，权限等。（2）房屋信息，包括数据项：ID，房屋名称，地址等。（3）业主信息，包括数据项：编号，业主姓名，价格等。

得到上面数据项和数据结构以后，就可以设计出能够满足用户需求的各种实体，以及它们之间的关系，为后面的逻辑结构设计打下基础。这些实体包含各种具体信息，通过相互之间的作用形成数据的流动。

4 管理模块界面设计

用户界面的大部分功能都是以管理模块为前提的，因为用户模块所显示的数据大部分需要通过管理模块来添加。因此，我们首先要来介绍管理模块的设计与开发。管理模块相对业主模块要复杂一些，因为在这里需要对所有信息进行维护，包括浏览、增加、修改和删除等操作。为了便于系统维护，页面的命名才用“模块名+功能名”的方式。概括起来，管理模块具有以下功能：（1） 管理员管理；（2）房屋信息管理；（3）设备信息管理；（4）投诉信息管理；（5）收费信息管理；（6）系统参数管理。

本系統包括五个模块：（1）人员与安全管理模块；（2）房屋模块；（3）设备管理模块；（4）收费理模块；（5）投诉管理模块。

人员与安全管理模块主要包括对物业管理人员和业主的信息管理。包括录入人员的基本信息；用户权限分配，对物业管理人员和业主进行权限的分配。

房屋管理主要包括：房屋信息管理和房屋情况统计。其中房屋信息管理包括对房屋的基本资料的录入，变更和查询等。房屋使用情况统计实现对房屋现有状况的统计和查询。能够以列表显示空房、出租房屋和个人住宅。能够显示哪些房屋在装修时经过改动，哪些没有经过改动。

设备管理模块主要包括设备信息管理和报修管理。设备信息管理包括对小区设备的基本信息的录入，修改，查询等。报修管理负责对设备故障报修的添加，查询，对设备维修情况进行记录，并能统计出老旧或多次报修的设备。能够打印报修单。

收费管理模块主要包含收费管理和收费统计。收费管理负责对收费的金额，人员日期等基本信息进行添加和查询。收费统计能够统计显示出已缴费的业主名单，和欠费的业主名单等。能够打印收费、欠费单。

投诉管理模块主要含有投诉管理和投诉统计。投诉管理主要对投诉的详细内容进行添加记录，对投诉案件的级别分出轻重缓急。投诉统计是指统计查看投诉的类型（安全类、民事纠纷、物业服务类、环境类、设备类等），显示类型的具体列表，并能打印列表。并能查询已解决和未解决的投诉。本系统是一个在线小区物业收费系统，采用ASP.NET+SQL2008的模式来订制的一个小型电子服务平台。本系统从功能上来说，比较完备。系统以Web界面与用户交互，为用户提供信息并接受其操作，同时通过数据库管理系统来存储信息数据。系统实现了对信息数据的浏览、查询、编辑和管理等基本数据库操作，系统采用了模块化设计方法，根据用户的需求及程序的应用与维护的易用性，将各个部分置于不同的模块当中，方便了程序的扩展与维护，同时建立了程序功能复用的基础。

5 总结

本系统还存在一些不足之处，对数据库操作的性能有待进一步优化，虽然本系统优化了不少，但要达到理想状态还有一段距离。根据系统的不足，继续改进和完善本系统。

参考文献

[1] 汪晓平，钟军.ASP.NET网络开发技术[M].北京：人民邮政出版社，2003.12.

[2] 张一鸣，桂林，张家祥.个人网站组建实用教程[M].西安：电子科技大学出版社，2004.1.

[3] 龙马工作室.ASP.NET+ SQL 2005组建动态网站[M].北京：人民邮电出版社，2004.8.

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇4

（二０００年一月一日 江苏省人民政府）

第一条 为提高全省住宅区物业管理服务质量，维护物业产权人、使用人和企业的合法权益，体现“优质优价、质价相符”的原则，根据国家和省有关文件规定，制定本办法。

第二条 普通住宅区物业管理公共服务基本项目及内容包括：

（一）公共设施、设备的日常维护管理。住宅区内机电设备、消防设施的检修、保养以及配合水、电、气等专业部门做好水、电、气等设施、设备正常运行的保障工作。

（二）环境卫生管理。住宅区楼内公共楼道在内的公共地方的垃圾清运及经常性卫生保洁。住宅区内无乱设摊点、无违反规定饲养家禽等情况。

（三）绿化维护管理。住宅区内花草树林定期修剪、施肥，保持生长良好；绿化管理及维护措施落实。

（四）房屋维修管理。房屋主体的日常维护和房屋装修的管理。装修房屋不危及房屋结构与他人安全。房屋维修及时，保证质量。房屋档案资料齐全。

（五）安全护卫管理。住宅区基本实行封闭管理，有专职护卫人员定时巡逻值班；危及住户安全处设有明显标志。

第三条 为体现“质价相符”的原则，确定物业管理公共性服务收费等级的普通住宅区，应具备相应的管理服务等级。按照《江苏省住宅区物业管理服务标准》（苏建房〔１９９９〕５２１号）进行考核，确定服务等级。

第四条 普通住宅区物业管理公共服务费，实行等级收费管理。收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，当地价格主管部门会同物业管理行政主管部门，依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等标准》（见附件一）进行考核，确定收费等级，按物业管理服务收费分级管理原则，由价格主管部门颁发《收费等级证书》。

第五条 普通住宅区物业管理公共服务收费标准，可逐步达到物业管理服务成本。《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务费各等级指导价标准》见附件二。

各地可在省市指导价标准基础上适当增减，增减幅度为３０％。

第六条 物业管理公共服务费等级评定以住宅小区为单位，一个住宅小区执行一个等级收费标准。第七条 普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上在住宅区销售或入住率达到６０％后评定，在此之前可制定试行标准。

普通住宅区物业管理公共服务收费等级，原则上每两年核定一次。服务质量发生变化，应相应提高或降低服务收费等级，经审批后重新颁发收费等级证书。

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇5

江苏省司法鉴定管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范司法鉴定活动，保障当事人的合法权益，维护司法公正，根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》和有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内鉴定人、鉴定机构从事司法鉴定活动的监督管理，适用本条例。法律、法规另有规定的，从其规定。

本条例所称司法鉴定，是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。

第三条 从事法医类、物证类、声像资料以及由国务院司法行政部门商最高人民法院、最高人民检察院确定的其他司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构实行登记管理制度。

第四条 司法鉴定应当遵循客观、公正、科学的原则。

鉴定人和鉴定机构应当遵守法律、法规，遵守职业道德和职业纪律，尊重科学，遵守技术操作规范。

第五条 司法鉴定实行鉴定人负责制度，鉴定人应当独立进行鉴定，对鉴定意见负责。

鉴定机构不具备法人资格的，设立该鉴定机构的法人或者其他组织应当保障鉴定机构及鉴定人开展司法鉴定活动的独立性和公正性。

第六条 省司法行政部门负责全省从事本条例第三条规定司法鉴定业务的鉴定人和鉴定机构的登记、名册编制和公告工作，对司法鉴定活动进行监督管理。设区的市司法行政部门依照本条例规定对本辖区内的司法鉴定活动进行监督管理。

侦查机关因侦查工作需要设立的鉴定机构，不得面向社会接受委托从事司法鉴定业务。

第七条 县级以上地方人民政府应当支持司法鉴定行业发展，鼓励鉴定机构加强实验室建设，提高司法鉴定的能力和公信力，适应诉讼活动需要。

第八条 鉴定人和鉴定机构可以依法组建或者参加司法鉴定行业协会。

司法鉴定行业协会在司法行政部门的监督指导下，依照协会章程开展活动，对会员加强职业道德、行为规范以及执业技能等自律管理，处理鉴定人和鉴定机构违反职业道德的行为，协助解决司法鉴定程序规则和技术规范适用等方面的纠纷，依法保护会员的合法权益。

第二章 登记及名册管理

第九条 申请从事本条例第三条规定司法鉴定业务的，由省司法行政部门审核，符合条件的予以登记，并编入鉴定人和鉴定机构名册;未经登记的，不得从事司法鉴定业务。

第十条 个人申请从事司法鉴定业务的，应当品行良好，遵守法律、法规和社会公德，并具备下列条件之一:

(一)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的高级专业技术职称;

(二)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上;

(三)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。

第十一条 个人有下列情形之一的，不得从事司法鉴定业务:

(一)因故意犯罪或者职务过失犯罪受过刑事处罚;

(二)受过开除公职处分;

(三)被司法行政机关撤销司法鉴定人登记;

(四)拟执业的鉴定机构受到停业处罚，处罚期未满;

(五)法律、法规规定的其他情形。

第十二条 法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件:

(一)有明确的司法鉴定业务范围;

(二)有在业务范围内进行司法鉴定所必需的仪器、设备和执业场所;

(三)有在业务范围内进行司法鉴定所必需的依法通过计量认证或者实验室认可的检测实验室;

(四)每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人。

申请从事的司法鉴定业务涉及相关行业特殊资质要求的，申请人还应当具备相应的资质。

第十三条 申请从事司法鉴定业务，应当向设区的市司法行政部门提交申请材料;个人申请从事司法鉴定业务的材料，由拟申请执业的鉴定机构提交。设区的市司法行政部门按照规定对申请材料进行核实，在七日内报省司法行政部门。

省司法行政部门应当依法审核申请材料，作出决定。符合条件的予以登记，向个人颁发《司法鉴定人执业证》，向法人或者其他组织颁发《司法鉴定许可证》;不符合条件的，作出不予登记的书面决定并说明理由。省司法行政部门进行审核时，可以组织专家对申请项目进行评审，评审所需时间不计入审核期限。

第十四条 《司法鉴定人执业证》、《司法鉴定许可证》有效期五年。有效期届满需要继续从事司法鉴定业务的，应当在届满三十日前提出延续申请。提出申请的条件和程序按照本条例有关登记管理的规定执行。

第十五条 鉴定人和鉴定机构申请变更登记司法鉴定业务范围的，依照本条例第十条、第十一条、第十二条、第十三条规定执行;其他登记事项的申请变更，依照本条例第十三条规定执行。

第十六条 鉴定人或者鉴定机构有下列情形之一的，由省司法行政部门注销其《司法鉴定人执业证》或者《司法鉴定许可证》:

(一)申请终止执业;

(二)登记事项发生变化，不符合登记条件;

(三)被撤销登记;

(四)法律、法规规定的其他情形。

第十七条 鉴定人执业应当参加国务院司法行政部门规定的培训。

鉴定人应当在一个鉴定机构执业，其执业范围不得超越执业机构的业务登记范围。

第十八条 省司法行政部门应当建立鉴定人和鉴定机构名册管理制度，向社会公告鉴定人和鉴定机构名册。

省司法行政部门通过政务网站向社会及时发布鉴定人和鉴定机构鉴定资质、认证认可、能力验证、仪器设备、执业处罚、限制执业和继续教育等相关信息。

第三章 司法鉴定活动

第十九条 诉讼活动中对本条例第三条规定的司法鉴定业务范围内的事项有争议，需要司法鉴定的，委托人应当选择鉴定人和鉴定机构名册中的鉴定人和鉴定机构进行鉴定。

第二十条 鉴定机构统一受理鉴定委托。

鉴定机构收到委托文书后，应当对委托的鉴定事项进行审查，在七个工作日内决定是否接受委托，并告知委托人。属于本机构司法鉴定业务范围，委托鉴定事项的用途及鉴定要求合法，提供的鉴定材料真实、完整、充分的，应当接受委托。委托鉴定事项不明确、材料不充分或者有缺陷可能影响鉴定的，应当书面要求委托人确认和补充;委托人拒绝确认、不补充或者补充不齐全的，可以不接受委托。

第二十一条 委托人委托鉴定时，应当向鉴定机构出具委托书，或者与鉴定机构签订委托鉴定协议书，明确鉴定对象、鉴定要求、鉴定目的、鉴定标准、鉴定时限、送鉴材料、费用支付标准和方式等事项。鉴定事项已由其他鉴定机构出具鉴定意见的，委托人应当向鉴定机构说明。

委托人不得就同一鉴定事项同时委托两个以上鉴定机构进行鉴定。

第二十二条 有下列情形之一的，鉴定机构不得接受委托:

(一)委托事项超出本机构业务范围、技术条件或者鉴定能力;

(二)委托人提供的材料不具备鉴定条件;

(三)鉴定要求不符合司法鉴定执业规则或者相关鉴定技术规范;

(四)鉴定机构与委托鉴定事项存在利害关系，可能影响客观、公正鉴定;

(五)明知委托人已就同一鉴定事项委托其他鉴定机构鉴定，且鉴定意见尚未出具;

(六)不符合法律、法规规定的其他情形。

第二十三条 委托人应当对所提供鉴定材料的真实性、完整性和合法性负责。鉴定机构应当对鉴定材料进行检查，鉴定材料在鉴定过程中可能损坏或者无法完整退还的，应当向委托人书面说明。

第二十四条 鉴定人在执业活动中享有下列权利:

(一)了解、查阅与鉴定事项有关的情况和资料;

(二)经委托人同意，可以询问与鉴定事项有关的当事人、证人、勘验人等相关人员;

(三)进行鉴定所必需的检验、检查和模拟实验;

(四)鉴定意见不一致时，保留不同意见;

(五)获得合法报酬;

(六)拒绝接受不合法、不具备鉴定条件或者超出其登记的执业类别的鉴定委托;

(七)拒绝解决、回答与鉴定事项无关的问题;

(八)法律、法规规定的其他权利。

第二十五条 鉴定人在执业活动中履行下列义务:

(一)在规定或者约定的时限内完成鉴定，并对鉴定意见负责;

(二)依法回避;

(三)保守在执业活动中知悉的国家秘密、商业秘密和个人隐私;

(四)遵守司法鉴定程序规则以及相关鉴定技术规范;

(五)妥善保管鉴定材料;

(六)采用笔记、录音、录像、拍照等方式对鉴定过程进行实时记录;

(七)依法出庭作证，回答与鉴定有关的问题;

(八)法律、法规规定的其他义务。

第二十六条 鉴定人有下列情形之一的，应当回避:

(一)鉴定人是委托鉴定事项涉及案件的当事人、诉讼代理人，或者当事人、诉讼代理人的近亲属;

(二)鉴定人或者其近亲属与委托鉴定事项涉及的案件有利害关系;

(三)鉴定人在与委托鉴定事项有关的案件中担任侦查人员、检察人员、辩护人、诉讼代理人、证人;

(四)可能影响鉴定公正性的其他情形。

第二十七条 委托人不得以任何方式明示或者暗示鉴定人、鉴定机构作出某种特定倾向的司法鉴定意见。

第二十八条 鉴定机构接受当事人递交的材料，应当征得委托人的同意。

第二十九条 鉴定机构应当在接受委托之日起三十个工作日内完成鉴定。

鉴定事项涉及复杂、疑难、特殊技术问题或者鉴定过程需要较长时间的，经鉴定机构负责人

同意，可以延长鉴定时间;延长时间一般不得超过三十个工作日。鉴定时限延长的，应当及时告知委托人。

鉴定机构与委托人对鉴定时限另有约定的，从其约定。

在鉴定过程中补充或者重新提取鉴定材料所需时间，不计入鉴定时限。

第三十条 有下列情形之一的，鉴定机构可以根据委托人的要求进行补充鉴定:

(一)原委托鉴定事项有遗漏;

(二)委托人就原委托鉴定事项提供新的鉴定材料;

(三)需要补充鉴定的其他情形。

补充鉴定是原委托鉴定的组成部分，一般应当由原鉴定人进行。

第三十一条 有下列情形之一的，鉴定机构可以终止鉴定:

(一)发现鉴定事项存在本条例第二十二条规定的不得接受委托的情形;

(二)被鉴定人不予配合，致使鉴定无法继续进行;

(三)拒绝缴纳鉴定费用;

(四)因不可抗力致使鉴定无法继续进行;

(五)司法鉴定协议书约定终止鉴定的其他情形。

终止鉴定的，鉴定机构应当书面告知委托人，说明理由，退还鉴定材料并按照约定退还鉴定费用。

第三十二条 鉴定机构完成鉴定后，应当出具司法鉴定意见书，并载明鉴定的依据、过程、方法。司法鉴定意见书由鉴定人签名，加盖鉴定机构的司法鉴定专用章。

第三十三条 司法鉴定意见书有下列情形之一的，鉴定机构应当进行补正:

(一)图像、谱图、表格不清晰;

(二)签名、印章或者编号不符合制作要求;

(三)文字表达有瑕疵或者错别字。

补正应当在原司法鉴定意见书上进行，由至少一名鉴定人在补正处签名。必要时，可以出具补正书。

对司法鉴定意见书进行补正，不得改变司法鉴定意见的原意。

第三十四条 当事人对司法鉴定意见有异议的，应当向办案机关提出。

办案机关认为需要重新鉴定的，应当委托原鉴定机构以外的其他鉴定机构进行;因特殊原因，办案机关也可以委托原鉴定机构进行，原鉴定机构应当另行指定鉴定人。接受重新鉴定委托的鉴定机构的资质条件应当不低于原鉴定机构。

第三十五条 人民法院通知鉴定人出庭作证的，应当在开庭三日前将通知书送达鉴定人，为鉴定人出庭设置鉴定人席，保障鉴定人的执业权利和人身安全。鉴定人因出庭而产生的交通费、住宿费、生活费和误工补贴，由人民法院按照相关人员的费用标准代为收取并支付给鉴定机构。

第三十六条 司法鉴定的收费项目和收费标准由省价格主管部门会同省司法行政部门制定。

法律援助受援人交纳司法鉴定费有困难的，鉴定机构应当缓收、减收或者免收。

第四章 监督管理

第三十七条 省司法行政部门应当建立鉴定人和鉴定机构能力建设、质量管理、执业评价、教育培训等制度，完善司法鉴定争议解决机制。

第三十八条 司法行政部门根据鉴定人和鉴定机构执业状况和实际需要，制定本行政区域司法鉴定监督检查计划，确定监督检查的重点、方式并组织实施。

第三十九条 鉴定机构应当建立健全执业、档案、收费、财务、投诉处理等管理制度，建立并完善质量管理体系。

鉴定机构应当按照规定组织、支持本机构鉴定人参加教育培训。

第四十条 鉴定机构应当对本机构鉴定人进行年度执业评价，并向设区的市司法行政部门提交鉴定人执业评价结果和本机构年度执业情况报告。设区的市司法行政部门审核后报省司法行政部门。

第四十一条 案件当事人或者其他利害关系人对鉴定人、鉴定机构的下列行为，可以向司法行政部门投诉:

(一)超出登记的业务范围从事司法鉴定活动;

(二)违反司法鉴定程序规则和技术规范;

(三)因不负责任给当事人合法权益造成损失;

(四)鉴定机构无正当理由拒绝接受司法鉴定委托;

(五)鉴定人经人民法院通知，无正当理由拒绝出庭作证;

(六)鉴定人故意作出虚假鉴定;

(七)违反司法鉴定管理规定的其他行为。

第四十二条 投诉事项具有下列情形之一的，司法行政部门不予受理:

(一)投诉事项已经司法行政部门处理，或者经行政复议、行政诉讼结案，没有新的事实和证据;

(二)对人民法院采信或者不予采信鉴定意见有异议;

(三)仅对鉴定意见有异议;

(四)对司法鉴定程序规则、司法鉴定技术规范有异议;

(五)投诉事项不属于违反司法鉴定管理规定的其他情形。

第四十三条 涉及鉴定人或者鉴定机构登记的投诉，由省司法行政部门负责处理;其他投诉事项由被投诉人所在地设区的市司法行政部门负责处理。

司法行政部门应当及时审查投诉材料，对属于本机关管辖范围并符合受理条件的，应当在七日内受理，并在六十日内将处理结果书面答复投诉人。

第四十四条 司法行政部门应当会同人民法院、人民检察院、公安机关建立信息互通机制。

司法行政部门应当及时将鉴定人和鉴定机构名册及相关管理信息提供给人民法院、人民检察院、公安机关;人民法院应当将鉴定人出庭作证和鉴定意见的采信等情况向司法行政部门反馈。

第五章 法律责任

第四十五条 个人、法人或者其他组织未经登记、超出登记业务范围，或者《司法鉴定许可证》《司法鉴定人执业证》有效期届满仍从事本条例第三条规定司法鉴定业务的，由省司法行政部门责令停止司法鉴定活动，给予警告、没收违法所得，并可以处五千元以上三万元以下罚款。

第四十六条 鉴定人或者鉴定机构有下列情形之一的，由省司法行政部门给予警告，并责令其改正:

(一)登记事项发生变化，未按规定办理变更登记;

(二)出租、出借《司法鉴定许可证》;

(三)指派未取得《司法鉴定人执业证》的人员从事司法鉴定业务;

(四)无正当理由未在规定或者约定的时限内完成鉴定;

(五)违反司法鉴定程序规则和技术规范，造成后果;

(六)违反规定收取费用或者其他财物;

(七)违反保密和回避规定;

(八)支付回扣、介绍费，诋毁其他鉴定人或者鉴定机构，进行虚假宣传;

(九)在司法行政部门处理投诉过程中拒绝接受调查、配合或者提供虚假材料;

(十)法律、法规规定的其他情形。

第四十七条 鉴定人或者鉴定机构有下列情形之一的，由省司法行政部门给予停止从事司法鉴定业务三个月以上一年以下的处罚;情节严重的，撤销登记:

(一)因严重不负责任给当事人合法权益造成重大损失;

(二)提供虚假证明文件或者采取其他欺诈手段，骗取登记;

(三)经人民法院依法通知，无正当理由拒绝出庭作证;

(四)法律、行政法规规定的其他情形。

鉴定人故意作虚假鉴定，由省司法行政部门撤销登记;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条 鉴定机构指使鉴定人作虚假鉴定的，由省司法行政部门撤销登记。

第四十九条 鉴定人在执业活动中，因故意或者重大过失行为给当事人造成损失的，由其所在的鉴定机构依法承担民事赔偿责任。其所在的鉴定机构承担赔偿责任后，可以向有过错的鉴定人追偿。

第五十条 司法行政部门或者其他有关部门工作人员在司法鉴定管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十一条 鉴定人或者鉴定机构提供虚假证明文件、采取其他欺诈手段骗取登记，或者出具虚假鉴定、指使鉴定人作虚假鉴定受到行政处罚的，由省司法行政部门将其列入省公共信用信息系统。

第六章 附 则

第五十二条 按照本条例登记的鉴定人和鉴定机构在诉讼活动之外开展鉴定活动的，参照本条例有关规定执行。

在诉讼活动中从事本条例第三条规定之外司法鉴定业务的，参照本条例有关规定执行，具体范围和办法由省司法行政部门会同省高级人民法院根据诉讼活动的需要确定。

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇6

第一章 总则

第一条 为了加强行政事业性收费管理，制止乱收费行为，规范政府收入分配秩序，促进依法行政和廉政建设，保护公民、。法人和其他组织的合法权益，根据《国务院关于加强预算外资金管理的决定》(国发[1996]29号)、《中共中央国务院关于治理向企业乱收费、乱罚款和各种摊派等问题的决定》(中发[1997]14号)、《财政部国家发展改革委关于发布<行政事业性收费项目审批管理暂行办法>的通知》(财综[20043100号)和《国家发展改革委财政部关于印发<行政事业性收费标准管理暂行办法>的通知》(发改价格[2006]532号)等有关规定，制定本办法。

第二条 凡在本省行政区域内实施的行政事业性收费行为适用本办法。法律、行政法规、地方性法规另有规定的，从其规定。

第三条 行政事业性收费(以下简称收费)是指国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织根据法律、行政法规、地方性法规等有关规定，依照国家规定程序批准，在向公民、“法人提供特定服务的过程中，按照成本补偿和非盈利原则向特定服务对象收取的费用，是政府非税收入的重要组成部分。

第四条

行政事业性收费管理的主要内容，包括收费项目立项、变更、合并、取消，收费标准的制定、调整，收费许可证的审领、变更、换发、注销，财政票据的购领、缴销，收费公示、年审，资金管理、减免，监督检查等。

第五条 收费项目和收费标准实行中央和省两级审批制度。国务院和省人民政府及其财政、价格主管部门按照国家规定权限审批管理收费项目和标准?其他国家机关、事业单位、社会团体及组织，以及省级以下(含副省级城市)人民政府，均无权审批收费项目和制定、调整收费标准。

第六条 各级财政、价格主管部门要加强对收费的监督管理，确保本办法的贯彻落实。

第七条 公民、法人或其他组织有权拒绝缴纳和举报违反法律法规以及本办法规定的收费。

第二章 收费审批管理

第八条 收费审批应遵循以下原则：

(一)符合法律、行政法规、地方性法规；

(二)公平、公正、公开和效率；

(三)满足社会公共管理和特定服务的需要，合理补偿管理或服务成本，并与社会承受能力相适应；

(四)促进环境保护、资源节约和有效利用，以及经济、社会事业和谐可持续发展；

(五)符合国际惯例和国际对等。

第九条 省级国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织(包括省驻地方单位，以下简称省级单位)，申请设立收费项目、制定或调整收费标准，应当向省级财政、价格主管部门提出书面申请，其中设立收费项目由省级财政部门会同省级价格主管部门审批，制定或调整收费标准由省级价格主管部门会同省级财政部门审批。

省以下国家机关、事业单位、代行政府职能的社会团体及其他组织(以下简称省以下单位)，申请设立收费项目、制定或调整收费标准，应当由各级财政、价格主管部门按收费审批权限逐级向省级财政、价格主管部门提出书面申请，其中设立收费项目由各级财政部门会同价格主管部门逐级向省级财政、价格主管部门提出申请，省级财政部门会同省级价格主管部门审批；制定或调整收费标准由各级价格主管部门会同财政部门逐级向省级价格、财政主管部门提出申请，省级价格主管部门会同省级财政部门审批。

凡申请设立、制定或调整对国民经济和社会发展具有较大影响的重要收费项目或标准，由省级财政、价格主管部门审核后报省政府批准。

省级单位、省以下单位申请设立专门面向企业的收费项目，应当向省级财政、价格主管部门提出书面申请，经省级财政、价格主管部门审核后报省政府审批，并按照中发[1997]14号文件的规定征得国务院财政和价格主管部门同意。

制定地方性法规和政府规章，凡涉及行政事业性收费的，起草部门上报法规、规章草案时必须附有省级财政、价格主管部门对收费项目和收费标准的审核意见。

第十条 在全国范围内实施的收费，由省级单位、省以下单位通过本系统或行业的中央主管部门统一向国务院财政和价格主管部门提出书面申请，由国务院财政和价格主管部门审批。

第十一条 涉及上下级分成收入的收费；其减征、免征、缓征，由省人民政府及其财政、价格主管部门批准。未经批准，执收单位不得减免收费。

第十二条 在收费项目执行过程中，如遇收费项目依据的法律法规修改，以及国务院或省人民政府及其财政、价格主管部门出台新规定，应当按照修改后的法律法规或新的规定执行。因客观情况发生变化，收费项目不宜再继续执行的，应当按照本办法第九条、第十条规定的管理权限予以撤销，或按照法律法规规定程序撤销。

第十三条 行政事业性收费应当依据下列规定执行。

(一)全国人民代表大会及其常务委员会颁布的法律、决定；

(二)国务院制定或批准制定的行政法规、颁布的规范性文件；

(三)国务院财政和价格主管部门根据法律和国务院行政法规制定的规章或其他文件；

(四)省人民代表大会及其常务委员会制定和颁布并已报全国人大常委会和国务院备案的地方性法规。省人民政府所在地的市和国务院批准的较大市的人民代表大会及其常委会提请省人大常委会审议批准制定的地方性法规；

(五)省人民政府根据法律、行政法规和省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规所制定的规章或其他文件。

第十四条 下列情况不得批准设立收费项目：

(一)行政许可收费没有法律、行政法规依据的；

(二)对行政审批、行政许可、各类证照、资格等事项进行监督检查、年检、年审或查验，其收费没有法律法规依据的或未经省以上财政、价格部门批准的；

(三)行政机关提供行政许可申请书格式文本的；

(四)收费具有地方性法规依据，但不符合上位法规定的；

(五)违反WT0规则的；

(六)专门面向农民或弱势群体收费的；(七)有关部门和单位自行规定颁发证照的，或法律法规规定颁发的证照已有印制经费来源的；

(八)未经国务院人事、劳动保障主管部门批准组织的专业技术人员资格考试(含与评聘专业技术职务有关的考试，执业准入资格考试和职业水平认证考试，下同)和职业技能鉴定考试的；

(九)有关部门和单位自行举办强制性培训或已有培训经费来源的，或为完成指令性培训任务举办培训班的；

(十)有关部门和单位强制要求公民、法人参加各种评比(包括评选、评价、评奖、评审、评优、展评等)活动的；

(十一)未经中央和省级机构编制部门批准自行设立的行政事业单位，或未经同级政府批准，国家机关擅自将职责范围内的公务交由企事业单位、中介机构、社会团体办理并收费的；

(十二)国家下达并有财政预算经费的指令性产品质量检验任务、产品质量监督抽查和流通环节的产品质量检验的；

(十三)与国务院或省人民政府及其财政、价格主管部门批准的收费项目重复交叉设置的；

(十四)与明令公布取消的收费项目相类似的。

第三章 收费审批程序

第十五条 省级单位、省以下垂直管理单位申请设立收费项目，应当统一归口由省级主管部门的财务机构负责提出，并以厅(部、委、办、局)级公文形式报省级财政、价格主管部门。制定或调整收费标准，统一归口由省级主管部门以公文形式报省级价格、财政主管部门。

省以下及部门申请设立收费项目，应当以公文形式分别向同级财政、价格主管部门提出申请，再由同级财政、价格主管部门逐级上报省财政、价格主管部门。制定或调整收费标准，应当以公文形式分别向同级价格、财政主管部门提出申请，再由同级价格、财政主管部门逐级上报省价格、财政主管部门。

第十六条 申请设立收费项目、制定或调整收费标准应提供以下材料：

(一)收费项目情况，包括名称．收费理由、收费。目的、收费对象、收费范围、收费标准、收费单位、收费方式、执行期限、收费收入解缴方式、预计收费金额或调整后的收费增减金额等；

(二)成本测算布扩料j其中技术含量高、专业性强的，应提供相关中介机构或专业机构出具的成本审核资料；

(三)收费单位的有关情况，包括收费单位的性质、人员、经费来源状况和财务管理体制等；

(四)相关收费的法律法规依据。按照国际惯例或国际对等原则申请设立的收费项目，还应当提交有关资料。没有法律法规依据的，应当对收费理由进行详细说明；

(五)对收费对象及相关行业的影响；

(六)财政、价格主管部门认为应该提供的其他相关材料。

申请人提供的材料应当真实、有效。

第十七条 具有下列情形之一的申请，不予受理：

(一)第十四条规定不得批准设立的收费项目；(二)设立收费、制定或调整收费标准的理由不充分或明显不合理的；

(三)提供虚假材料的；

(四)超出财政、价格主管部门审批权限的。

第十八条 省级财政、价格主管部门收到申请设立收费项目、制定或调整收费标准文件后，应当对申请文件的形式及其包括的内容进行初步审查。对符合本办法规定的，应当予以受理；对不符合本办法规定的，应当及时通知申请单位对申请文件作出相应修改或补充相关资料；对不予受理的申请，应在接到申请之日起15个工作日，内正式通知申请单位，并说明理由。

受理的国家行政机关的收费应按照《江苏省政府制定价格成本监审办法》(省人民政府令第30号)的规定，由价格主管部门实施成本监审。

第十九条 省级财政、价格主管部门在正式受理申请文件后，应当对收费项目是否符合法律法规规定等内容进行审查，对申请设立收费项目的有关情况进行调查，通过召开座谈会、论证会、听证会或书面征求意见等形式，广泛听取缴费人和其他相关部门或单位的意见。

第二十条 对符合规定申请的收费项目和收费标准，国家有规定的，从其规定；没有规定的，应根据收费的不同性质实行分类审核。

(一)行政管理类收费，即根据法律法规规定，在行使国家管理职能时，向被管理对象收取的费用，收费标准按照行使管理职能的需要从严审核。其中，各种证件、牌照、簿卡等证照收费标准按证照印制、发放的直接成本，即印制费用、运输费用、仓储费用及合理损耗审核。证照印制费用原则上按招标价格确定。

(二)资源补偿类收费，即根据法律法规规定向开采、利用自然和社会公共资源者收取的费用，收费标准参考相关资源的价值或其稀缺性，并考虑可持续发展等因素审核。对开采利用自然资源造成环境污染或其他环境损害的，审核收费标准时，还应充分考虑相关环境治理和恢复的成本。

(三)鉴定类收费，即根据法律法规规定，行使或代行政府职能强制实施检验、检测、检定、认证、检疫等收取的费用，收费标准根据行使管理职能的需要，按照鉴定实际发生的合理成本审核。

(四)考试类收费，即根据法律法规、国务院或省人民政府文件规定组织考试收取的费用，以及组织经国务院人事或劳动保障主管部门批准的专业技术资格、执业资格或职业资格考试收取的费用，收费标准按照组织报名考试的成本从严审核。

在全国范围内统一组织的考试，由国家和省财政、价格主管部门分别制定中央有关单位向各地考试机构收取的考务费收费标准和各地考试机构向考生收取的考试费，收费标准。

(五)培训类收费，即根据法律法规或国务院规定开展强制性培训收取的费用，收费标准按照培训的社会平均成本审核。首先根据培训的门类、科目、等级核定培训课时的分类收费标准，其次按照培训课时设置情况，分别审核具体的收费标准j国家机关直接组织的系统内业务培训原则上不收费，经费有困难的可适当收费，但不得超过规定的课时费标准。

(六)其他收费类别的收费标准，根据管理或服务需要，按照成本补偿和非营利原则审核。第二十一条 收费涉及与其他国家或地区关系的，收费标准按照国际惯例和对等原则审核。

第二十二条 实施相关管理或服务有财政拨款、赞助等其他经费来源的，审核收费标准时应考虑相应的扣除因素。

第二十三条 省级财政、价格主管部门受理申请后，应根据不同情况，在规定时限内作出决定：

(一)对不需要召开座谈会、论证会、听证会的，应在60个工作日内作出审批决定；

(二)对需要召开座谈会、论证会的，应在9 01个工作日内作出审批决定；

(三)对需要召开听证会的，根据听证的有关程序和时限作出审批决定定。

以上时间不包括上报省政府批准的时间。

对在规定时限内不能按时作出决定的，应及时向申请人作出书面说明；由于客观原因未能在规定时间内作出审批收费项目或收费标准书面决定的，应当向申请单位说明具体理由。

第二十四条 审批收费项目或收费标准的书面决定，以财政、价格主管部门的公文形式发布。其内容包括：审批收费项目的依据、收费单位、收费项目名称、收费对象、收费范围、收费环节、收费方式：计费(量)单位和标准、收费频次：收费期限、收费票据、收费性质、资金管理、资金管理、解缴方式等。

第二十五条 新设立的收费项目，其收费标准应规定试行期限。试行期满后，收费，单位应按规定权限和程序重新申报；财政、价格主管部门根据试行情况和本办法规定重新制定收费标准。

第四章 收费的管理和监督

第二十六条 实行收入分成的收费项目，按照《财政部关于加强政府非税收入管理的通知》(财综[2004]53号)的有关规定管理。

第二十七条 除涉及国家秘密外，依照本办法规定经批准的收费项目和收费标准，省级财政、价格主管部门应当向社会公布。

收费单位应当建立收费公示制度，在收费场所醒目位置公示收费文件依据、收费主体、收费项目、收费范围、收费标准、收费对象等，接受社会监督。

第二十八条 依照本办法规定经批准的收费项目，收费单位在实施收费时，应当到指定的价格主管部门办理《收费许可证》，并持《收费许可证》到同级财政部门办理《票据准购簿》和购领省级财政部门统一监制的票据。

收费单位在收费项目、范围、标准、环节、期限、性质或者机构变更、撤销时，应当按规定程序到原核拨：收费许可证的价格主管部门办理收费许可证变更或注销手续，并到原核发票据的财政部门办理票据变更或注销手续。

第二十九条 根据本办法规定新审批的收费项目；收费收入一律按照财政部和省级财政部门规定全额缴入国库。过去已按规定程序审批的收费项目，收费收入应当逐步缴入国库；暂时不能缴入国库的，应当全额缴入财政专户，实行“收支两条线”管理。

凡按照本办法规定，收入全额缴入国库或财政专户，实行“收支两条线”管理的收费项目，不征收营业税和企业所得税。第三十条 收费单位应当建立健全收费财务管理制度，按照财政部、省级财政部门规定及时将收费收入缴入国库或财政专户，不得隐瞒、截留、占压、坐支和挪用收费资金，应严格按规定的开支范围使用，不得乱支乱用。

第三十一条 财政、价格主管部门对行政事业性收费实行年审制度。各收费单位应当严格按照批准的收费项目及有关管理规定执行，应在规定时间内，持《收费许可证》(副本)和收费财务收支情况报表及有关资料，到原发证机关进行审验，经审验合格后方可继续收费，并自觉接受财政、价格等部门对收费、收支和财政票据使用情况的监督检查。

第三十二条 各级财政、价格主管部门应每年定期编制、向社会公布截至上年12月31日?的涉及本行政区域内的收费项目目录，并报上一级财政和价格主管部门备案。

收费票据和资金的具体管理办法，按照国家和省有关规定执行。

第三十三条 各级财政。、价格及有关业务主管部门，应定期对收费单位的收支情况进行检查。各收费单位应接受监督检查，并如实提供账表、票证等有关资料。

第三十四条 财政、价格主管部门应对收费执行情况进行监测或定期审核。情况发生变化的，应对收费项目或标准及时进行调整。

第三十五条 定期审核的内容包括：

(一)收费单位收费的执行情况；

(二)收费单位的收支情况、缴费公民、法人和其他组织的反映；

(三)制定收费的标准、形式和方法是否符合变化的实际情况；

(四)财政、价格主管部门认为需要定期审核的其他内容。

第三十六条 严禁违反本办法规定越权审批或设立收费项目。未经国务院或省人民政府及其财政、价格主管部门批准，不得将收费项目转为经营服务性收费项目管理。

第三十七条 省级财政、价格主管部门应当建立健全收费项目管理制度，加强对收费项目审批执行情况的日常监督检查和检查，发现问题及时予以纠正和处理。

第三十八条 县级以上财政、价格主管部门应当设立举报电话，接受公民、法人或者其他组织对乱收费的举报和投诉，并对举报和投诉属实的乱收费问题及时予以答复和处理。一

第五章 法律责任

第三十九条 收费单位违反本办法规定，具有下列情形之一的，由财政、价格主管部门按照各自职责分工责令其改正，限期退还已收取的收费款项，对确实无法退还的违法所得，按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第28l号)、《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)和《价格违法行为行政处罚规定》(国务院令第461号)、《江苏省价格管理监督条例》的有关规定进行处罚：

(一)擅自设立行政事业性收费项目的；

(二)擅自将政府性基金转为行政事业性收费的；

(三)擅自扩大行政事业性收费范围、改变收费主体、收费环节、收费对象的；

(四)自行提高收费标准、增加收费频次、延长收费期限的；(五)继续收取已明令取消、停止执行的收费项目或变更名称继续收取的；

(六)未按规定向社会公示收费项目、收费标准的；

(七)未按规定申领收费许可证或办理变更手续等收费的；

(八)其他违反收费管理规定的。

第四十条 各级政府及其部门、代行政府职能的社会团体及其他组织违反本办法规定，擅自审批收费项目和收费标准的，责令改正，情节严重的给予通报批评。

第四十一条 收费单位末按规定将收费收入缴入国库或财政专户，实行“收支两条线”管理的，由财政部门责令其改正，调整有关会计账目，收缴应当上缴的收费收入。

第四十二条 收费单位未按规定领取财政部门颁发的《票据购领证》，未按规定购领、使用票据的，未按规定建立票据管理制度并由专人负责管理票据的，由财政部门责令其改正，并按照《财政违法行为处罚处分条例》(国务院令第427号)的有关规定处理。

第四十三条 对违反本办法第三十九条至第四十二条规定的有关单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，按照《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》(国务院令第281号)等有关法律、行政法规规定，给予行政处分。构成犯罪的，移交司法机关依法追究其刑事责任。

第四十四条 收费单位对财政、价格主管部门处理决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第四十五条 各级财政、价格主管部门及其检查人员在检查过程中向被查部门或单位收取费用的，责令退回，并依法对负有直接责任的人员给予行政处分。

第四十六条 各级财政、价格主管部门工作人员违反法律、行政法规、地方性法规的规定，在收费管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。

第六章 附则

第四十七条 各级人民政府及其所属部门根据法律、行政法规规定，为支持某项公共事业发展，向公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的政府性基金，事业单位、社会团体、中介机构、民办非企业单位按照市场要求并根据自愿有偿原则提供服务取得的经营服务性收费，不属于行政事业性收费，不适用本办法。

第四十八条 本办法自2006年12月1日起施行。过去有关规定与本办法规定不一致的，一律按照本办法规定执行。

第四十九条 本办法由省财政、价格主管部门在各自范围内负责解释。

大连市行政事业性收费管理办法

颁布时间：1994-7-10发文单位：辽宁省大连市人民政府

第一章 总 则 第一条 为加强行政事业性收费管理，维护国家利益，保护公民、法人和其他组织的合法权益，根据国家有关法律、法规和政策规定，制定本办法。

第二条 行政性收费是国家行政机关、司法机关和法律、法规授权的机构，依据国家法律、法规和省、市地方性法规规定行使其管理职能，向公民、法人和其他组织收取的费用。

事业性收费是事业单位向社会提供特定服务，依法收取的补偿性费用。

第三条 凡在大连市辖区内实施行政事业性收费的单位，均应执行本办法。

第四条 市财政、物价部门是行政事业性收费工作的主管部门，负责收费项目及收费标准的审核；收费证件的核发、审验、更换；收费规定执行情况的监督检查；收费票据的印制(监制)、核发、缴销、稽查和收费资金的监督管理。

第五条 行政事业性收费，实行立项审批、发放许可证、统一制定标准、统一票据(或专用票据)和审验、稽查制度。

行政事业性收费的资金，实行收支两条线的财务管理。

第二章 收费许可证和收费票据管理

第六条 行政事业性收费单位必须领取行政事业性收费许可证和行政事业性收费票据(以下简称收费许可证和收费票据)后，方可实施收费。

第七条 法律、行政法规、地方性法规和规章已确定的行政事业性收费项目，收费单位应将办理收费的申请报告、收费依据等有关资料，同时报财政、物价部门。由物价部门会同财政部门核定收费标准后，发给《辽宁省行政事业性收费许可证》。

第八条 收费的单位需要设臵新的收费项目，须持收费立项申请表、收费立项依据、制定收费标准依据等有关资料同时报财政、物价主管部门审批，取得《辽宁省行政事业性收费许可证》后，方可收费。

第九条 已经取得收费许可证的单位，需要调整收费标准的，须经市物价部门会同市财政部门审核批准。

第十条 收费单位应在办完收费许可证后一个月内，持收费许可证到财政部门申领票据准购簿。

第十一条 收费单位凭票据准购簿领取收费据。

收费单位每次领取票据前均需填报“收费票据前期使用情况表”，经财政部门审核，鉴定领购册数后，方可领取收费票据。

第十二条 行政事业性收费票据分为统一票据和专用票据。统一票据式样由省财政部门制定；专用票据由业务主管部门提出式样，报市财政部门审查批准。

行政事业性收费票据必须有“辽宁省财政厅行政事业性收费专用章”检印，由市财政部门统一印制和发放。

第十三条 行政事业性收费单位在收费期间，遇机构合并、分设、撤销的，自决定生效之日起停止收费，并于10日内向市物价、财政部门办理变更或注销手续，同时退回领取的行政事业性收费票据及存根。

第十四条 收费单位应妥善保管收费票据和存根，不得擅自毁损。收费票据和存根至少保存五年，保存期满，报经财政部门查验后，方可销毁。

第三章 收费资金和财务管理

第十五条 行政事业性收费收入属于国家财政资金，必须纳入财政部门统一管理。各收费单位必须单独设帐、独立核算，按规定上缴(交)财政，任何单位和个人不得拖欠、截留、坐支、挪用、私分。

第十六条 行政性收费，应按国家规定分批纳入预算内管理。对已纳入预算内管理的收费单位所取得的行政性收费收入，应按市财政部门的规定，定期上缴财政。

第十七条 事业性收费收入和暂未纳入预算内管理的行政性收费收入，必须纳入财政专户管理，实行收支两条线的管理办法。

实行收支两条线管理的单位，必须选择一个银行开户，立“收入户”和“支出户”两个帐户。收费收入应全部存到“收入户”中，“支出户”的用款来源只能是同级财政拨款。

财政部门将各“收支两条线”管理单位收入存交财政专户的业务，委托给各专业银行办理。每月25日止，各收费单位收入户只留1000元余额，其余资金由专业银行一次性全部划转到财政专户集中储存。

第十八条 实行收支两条线管理的单位，应于每月25日前填制《月份用款计划审批表》，向财政部门上报下月份资金用款计划，财政部门审核批准后，按审批额度填制《预算拨款书》送交开户银行及时拨款。

第十九条 实行收支两条线管理的单位，新开帐户时必须到财政部门填报《新开帐户申请单》，经财政部门审核并经银行同意后，方准许另建新户。

第二十条 行政事业性收费单位，应在每年11月15日前，将下一各项收费收入和相关的行政管理补助支出、专项支出以及事业性支出，编入本单位的预算和财务收支计划，报同级财政审批。执行中，如果收入和支出情况发生变化，有关单位应及时提出调整预算方案和财务收支计划，报同级财政审批。

行政管理补助支出、专项支出和事业性支出预算，应明确列出具体项目和数额。支出项目和范围，应按国家和财政部门有关规定执行，不得擅自扩大开支范围和开支标准。

第二十一条 行政事业性收费单位，应在每年2月底以前，根据上一的各项收费收入和经费补助支出、专项支出以及事业性支出，编制本部门的决算草案，报同级财政部门审批。

第二十二条 各级工商行政管理部门向行政事业性收费单位颁发营业执照或各级政府编制委员会批准设立的各类“差额管理”和“自收自支”管理的事业单位(或企业化管理的事业单位)，应征得同级财政、物价部门同意。

第四章 监督检查

第二十三条 行政事业性收费单位，必须公开收费项目、收费范围和收费标准，按规定使用收费票据。在固定收费场所，应悬挂收费许可证，在流动场所收费应出示执行收费公务的证明。

凡不符合前款规定的收费，被收费者有权拒交，并应向当地财政、物价部门举报。

第二十四条 各级财政、物价部门，应按照各自的职责，依法对行政事业性收费进行监督检查，并对群众反映强烈、问题比较多的行政事业性收费单位，组织力量重点检查。收费单位应接受监督检查，如实提供帐表、举证等有关资料。

第二十五条 行政事业性收费实行年审制度。各级财政、物价管理部门，对收费及收支情况每年进行一次联合审查，并将查处情况抄报其上级主管部门和同级监察部门。

第二十六条 各级财政部门应建立行政事业性收费稽查队伍，对收费单位的收费项目、票据、资金收支等情况进行监督检查，保证行政性收费及时入库，事业性收费及时存入财政专户。

第二十七条 各级监察部门应依法对财政、物价及各收费单位的行政事业性收费管理和执行情况实施监督检查。

第二十八条 公民、法人和其他组织对管理和实施行政事业性收费中的违法行为，有权向人民政府及其主管部门举报。

第五章 罚 则

第二十九条 违反本办法，有下列行为之一的，由财政、物价部门依据国家有关规定，给予行政和经济处罚，并建议有关部门对有关领导和直接责任人员给予行政处分：

(一)越权批准或擅自设立收费项目、扩大收费范围的；

(二)越权制定或者调整收费标准的；

(三)不按规定领取收费许可证而收费的；

(四)违反行政事业性收费票据管理规定的；

(五)收费收入未按规定上缴财政部门的；

(六)未经财政部门同意，擅自将收费收入改变用途；

(七)违反行政事业性收费财务管理规定的；

(八)收费项目被撤销后继续收费的；

(九)拒绝接受检查或者不如实提供检查所需资料的；

(十)不公开收费项目、收费范围、收费标准或不按规定悬挂收费许可证和出示执行收费公务证明收费的；

(十一)将国家机关职责范围内的公务活动变无偿为有偿的；

(十二)利用办实体、搞创收，把一部分国家机关的职能转移、分解到下属从事第三产业的经济实体，进行有偿服务，从中收费提成的；

(十三)只收费不服务，公开敲诈勒索的；

(十四)违反国家有关行政事业性收费管理规定的其他行为。

第三十条 实施行政处罚，应下达处罚决定通知书。实施罚没款处罚应使用财政部门统一印制的罚没款票据。

第三十一条 对拒绝、阻碍收费人员或监督检查人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定予以处罚；情节严重构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十二条 各级财政、物价主管部门的有关人员，必须依法办事，对玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由监察机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则

第三十三条 本办法由大连市财政局、物价局按照各自的职责负责解释。

浅谈物业管理收费难的原因与对策 篇7

行为属企业行为。在管理内容上, 物业管理企业除对物业进行维修养护以外, 还提供专项服务和特约服务, 即多功能全方位统一管理。物业管理企业提供的服务是有偿的, 执行的是“以业养房”的方针, 其管理经费包括收取的管理费、服务费。所以, 物业管理能在市场经济条件下生存与发展。

享受了服务就应该付费, 这个道理现在已被大多数居民所接受, 但居民对物业管理企业提供的服务普遍表示不满。一份调查显示, 对物业管理企业服务表示满意的不足50%, 其中很满意的20%;比较满意的占25.6%;认为物业管理企业服务一般的占14.9%。

据调查统计, 北京市实行物业管理的居住小区, 按规定应收取物业管理费的, 实际收费率一般仅为50%至60%, 差一点的只有30%左右, 能达到80%至90%的已属凤毛麟角。上海市物业费收缴率不足70%, 其中售后公房此类情况更严重, 部分小区甚至低于10%。。统计数据令人震惊, 收费难, 是几乎所有物业管理企业、业内人士包括有关管理部门一致的感受。为什么物业管理中会出现收费难的问题呢?

笔者认为, 收费难的主要原因在于业主的观念未能及时地更新;物业管理企业管理水平不高, 服务不到位;开发商遗留问题未能得到及时有效解决以及行业规范不完善、不配套。

如何解决收费难的问题, 真正做到既能保护业主的合法权益, 又能促进物业管理服务行业的健康发展, 需要通过政府、企业与业主三方面的共同努力来实现。那么, 物业管理收费到底难在哪里?难道物业管理收费真是患了无可救药的“顽症”?现笔者就物业管理收费难的成因以及相关对策进行一些相应的探讨。

一、物业管理费的内涵

所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括: (1) 物业管理企业员工工资及福利费; (2) 公用设备、设施的维修养护费; (3) 清洁费; (4) 保安费; (5) 绿化费; (6) 物业管理企业的办公费; (7) 物业管理企业固定资产折旧费; (8) 税金; (9) 利润。如果是特约服务一般要另行收费。

1. 费用收取原则。

我国国务院2003年9月1日颁布实施的《物业管理条例》中明确规定:“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。”

2. 计费测定标准。

物业管理计费核算是物业管理顺利进行的关键一环, 核算办法很多, 常用的有如下几种: (1) 成本法。首先确定单项管理费用支出, 这些项目费用根据市场行情和实际发生成本核定。 (2) 对比法。指同类物业中某一物业计费标准完善, 执行效果良好, 其它物业管理计费标准就可通过对比, 逐一确定每项管理支出和收入。 (3) 经验法。指在掌握不同类物业管理计费标准及执行效果后, 根据既往经验确定受托管理物业的计费标准, 该方法使用简单, 避免了其他物业管理计费的弊端。 (4) 综合法。指综合上述三种方法的优点, 对多种计费方案反复比较、修改, 最后制定最佳计费标准。因用此方法制定的标准吸收了前三种方法的优点, 所以具有很强的实用性。

二、物业管理收费难的成因

1. 业主的观念有待更新。

一是业主不了解物业管理的实际内涵。由于业主并非物业管理专业人员, 因此他们不可能全面了解物业管理这

●邓炽南

个系统性的有偿服务行为, 对物业管理的认识只停留在表面上。目前业主普遍认为物业管理企业的工作主要是保洁、保安、绿化, 同时还认为房屋出现质量问题也全部应由物业管理企业负责。所以一旦房屋存在质量问题, 就以此为“借口”拒交、少交、欠交物业管理费。他们并不知道这些问题是由开发商, 或是因自己装修不当等原因造成的, 其责任主体的归属应是开发商或业主个人。不能将所有的责任全推到物业管理企业身上。二是业主的消费意识不够。业主的物业管理消费观念未建立, 部分业主还缺乏对物业管理也是一种消费、物业管理可以实现物业保值增值的正确认识。三是对物业管理费用的收支不清楚。部分业主没能很好地端正“一分钱一分货”的消费观念, 在没详细了解物业管理企业的财务运作的情况下, 认为物业管理企业营运利润过大, 作为业主“亏”得太多, 对物业管理企业提供的服务要求过于苛刻, 以致容易对物业管理企业产生意见, 因而拒交物业管理费。四是部分业主心存搭便车心理。毋庸置疑的是:极少部分业主心存搭便车心理。由于物业服务具有社会性, 服务对象是广大业主而不是某个单体, 因此, 不可能因极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务, 从而导致极少部分业主贪图小利, 躲避、逃避交纳物业管理费。他们不交费也享受到了与交费业主同样的服务, 这样既严重挫伤了广大已交纳物业管理费的业主的积极性, 又有可能引起其他业主效仿。

2. 物业管理企业行业发展水平不高, 服务不到位。

一是收费管理不规范, 物业管理费用透明度差, 物业管理企业对公共面积的使用经营不能与业主达成共识, 物业管理企业计费方法不公 (如电梯收费分摊及建筑面积一刀切收费不公等) , 造成业主的不平衡感;二是物业管理企业过多承担社会公用责任, 造成收费风险加大;三是物业管理企业专业服务人员素质不高。

3. 开发商遗留问题。

一是开发商难兑现高承诺 (夸大宣传只为迎合消费者, 保证楼宇的销售) ;二是开发商建筑工程遗留问题多, 直接造成物业管理先天不足。

4. 行业规范不完善、不配套。

虽然经过多年努力, 从国家到地方先后制定了一系列物业管理法规以及相关管理办法, 但离完善的物业管理法规体系还相差很远, 还不适应当前蓬勃发展的物业管理行业的需要。虽然各级政府和有关部门已认识到物业管理立法的重要性, 纷纷出台或者着手制定各种法规法令, 但由于物业管理理论和实践发展迅速, 立法显得相对滞后, 使得一些新出现的情况无法可依。

三、解决物业管理收费难问题的对策

1. 物业管理企业应对业主加强物业管理知识的宣传。

为使业主和物业管理企业建立良好的、和谐的关系, 解决物业管理收费难的问题, 应对业主加强物业管理知识的宣传。物业管理费收取的标准、开支的范围及服务的标准, 应经业主委员会、物业管理企业、上级主管部门及其他有关部门共同研究、讨论、制定, 并在业主大会上公布。同时, 也应坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式:如公告栏、宣传栏等向业主进行宣传, 提高广大业主对物业管理的认识, 让业主知道根据物业管理合同交纳物业管理费用是每个业主的法定义务, 交费合理、拒交可耻;让业主懂得不交、少交、欠交物业管理费, 不仅损害了物业管理企业的合法权益, 影响其正常的维修、养护、运行、管理, 而且更重要的是损害了全体业主的合法权益。

通过积极的宣传、引导和示范, 让广大业主了解物业管理工作的内容, 尽快接受新的住房消费观念, 树立“花钱买服务”的消费意识。要对广大业主动之以情、晓之以理, 合理地解决这个问题。

2. 物业管理企业应规范物业管理行为, 提高物业管理水平。

(1) 努力提高企业服务质量及员工素质。由于开发商为提升销售额, 在广告宣传中, 给业主承诺了许多物业管理服务标准。为此, 物业管理公司必须在管理和服务上向国际标准看齐, 不断提高自身的服务意识, 调整内部机制, 加强内部管理, 建章立制, 制定服务标准, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以业主服务为中心, 树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想, 以业主满意为标准。同时, 提高员工素质, 在物业管理水平上下工夫, 加强对物业管理人员的业务培训, 整体提高从业人员素质, 建立良好的职业道德规范, 为物业管理费的收取营造良好氛围。 (2) 改变收费态度及收费方式。以往, 物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取, 由于种种原因, 收费及时率和收取率都不是很高。收费点多、面广、收费员劳动强度大, 难免会出现生、冷、硬的工作态度, 因而与业主的沟通、交流不是很畅通, 导致业主对物业管理企业有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况, 物业管理企业应根据实际情况采取一些办法, 改变工作方式和收费态度, 避免上述问题的发生。 (3) 定期公布财务状况。要加强收费的内外监督, 加强财务审计和成本核算, 规范收费行为。公开服务项目、服务标准及收费标准, 定期公布财务收支状况, 接受业主、住户、业主大会及业主委员会的咨询和监督。 (4) 认真研究方法 (与业主充分协商, 报有关部门批准执行) 。物业管理费的计费方法在实施前, 应与业主充分协商, 报有关部门批准执行。如对物业管理企业在小区空地上划定车位收费问题, 可以将该收入所得纳入管理费用的收入, 适当减少业主的物业管理费用, 在统一公平的收费标准前提下, 再对使用停车位的业主收车位占用费。对电梯收费问题, 可以进行如“一楼为电梯起始点的住户不承担电梯运行费, 二楼以上的电梯运行费不进行区分”的约定, 或协商约定“由于电梯的使用对某些住户的生活带来不便 (如噪音污染等) 的, 给予适当的补偿”等, 从而解决由此而导致的收费难问题。 (5) 建立物业管理公共账户制度, 让业主放心。借鉴国外物业管理企业所实行的提取固定佣金的办法, 即使用一个公共账户来管理物业管理费的收支, 解决物业管理企业收费难问题。物业管理企业可根据合同每月从物业管理费中提取一定的佣金, 账户上资金是盈是亏与物业管理企业没有直接关系, 债权债务都属于全体业主所有。实行公共账户制度, 业主不仅明确各项开支的情况, 也不会怀疑管理企业乱扣管理费。实行公用账户, 业主委员会不再仅仅是一种形式, 他们可以真正行使参与管理的权利和义务, 充分体现业主的主人翁地位。这样, 凡是公用账户的收支, 均由业主委员会批准, 如果住户不缴管理费, 受影响的是全体业主, 而不是物业管理企业, 以此避免欠费情况的发生, 有效地提高物业管理费用收缴率, 解决物业管理企业收费难的问题。

3. 物业管理企业应与开发商办理好房产交接手续及相关事宜。

(1) 物业管理企业应做好前期介入工作。物业管理企业的前期介入, 不但可以为日后物业管理打下基础, 又可以协助开发商把握好工程质量, 弥补建管脱节造成的对物业管理的先天不足。物业管理企业前期介入时进行有效的组织和实施, 可以减少工程规划设计和施工遗留的问题, 避免业主入住后因施工质量及配套设施不完善而产生不满, 出现多方相互推诿责任, 造成物业管理费难以收取的现象。 (2) 努力履行开发商物业服务的承诺。开发商在楼书和广告宣传中, 已承诺服务标准, 同时, 又出资组建了相应物业管理企业的, 物业管理企业理应想方设法地为开发商履行承诺, 这就需要物业管理企业必须在管理和服务向所承诺标准看齐, 在规范化服务和个性化服务上, 真正做到以为业主服务为中心、以业主满意为标准。同时, 也为物业管理费的收取营造良好氛围。 (3) 提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题要采取合法手段去解决。提醒业主加强自我保护, 对商品房买卖过程中遗留的问题, 不是一味地“拒交管理费”, 让业主明白这样做不仅使自己的房产权益得不到保证, 房产管理的保值增值也得不到保证, 应采取合法的手段去解决。一旦入住, 就要积极参与小区物业管理, 争取尽快成立业主委员会, 对物业管理工作进行监督。 (4) 做好接管验收工作, 明确多方责任。为加强建管之间有效衔接, 物业公司必须做好物业接管的验收工作, 并与开发商签订《物业管理接管交接书》, 明确各方的责任。特殊情况下, 可让开发公司留下足够的保证金, 确保物业管理企业具有对该房产的修复能力, 以利于今后的物业管理。对实现有效物业管理打下良好基础, 为物业管理费的收缴创造一个良好的前提条件。

4. 完善行业法制建设。

(1) 用法律武器维护自身建设, 提高服务质量。根据《民法通则》、《合同法》等有关法律规定, 对不交、少交、欠交物业管理费的业主可提起法律诉讼, 工作中要做到有理、有利、有节。在提起诉讼前, 最好先通知该部分业主, 与业主进行必要的交流、沟通, 对经做工作仍无效的业主, 可通过法律诉讼程序, 用法律武器维护自身的尊严和合法权益。建议政府有关部门出台一部收费标准范例, 或者说是政府指导价, 定一个底限, 然后根据不同物业性质、特点、服务水准, 收费标准在30%以内可以上下浮动。具体收费标准由全体业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。这样一来, 一方面可以相应提高物业管理企业的服务水平;另一方面能给物业管理企业和业主之间留下一个弹性收费空间。 (2) 对确实交不起物业管理费的业主, 建议政府采取一些社会保障的办法来解决。部分业主由于特殊原因确实交不起物业管理费的, 建议政府采取一些社会保障措施给予补助解决。一方面, 照顾了少数, 顾全了大局, 不影响物业管理费的正常收取和物业管理企业的正常运作;另一方面, 让其他业主也有法可依, “明明白白消费”。 (3) 大力推进和完善物业管理招投标制度, 促进物业管理市场竞争化。物业管理以前“谁开发, 谁管理”的观念, 应根据市场的变化而变化, 深入推行物业管理招投标机制, 规范物业管理市场。这样才能保证市场竞争的公正、公平、公开, 才能保证效益好、实力强、规模大、机制活的物业管理企业在市场竞争中脱颖而出;才能有效地控制管理费用。具体做法可以由政府主管职能部门牵头, 业主委员会或发展商负责委托招标, 专业化公司投标, 社会专业技术专家评标, 最终形成明确的服务合同关系, 从而促进和引导物业管理行为展开公平有序的竞争, 提高行业整体水平。一方面有助于业主客观地了解物业管理服务标准, 对物业管理企业服务质量进行有效的监督;另一方面又有助于物业公司约束业主不交费等违约行为。

四、解决物业管理收费难问题的意义

1. 对业主具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业的资金来源得到有力保证, 物业管理企业将以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理, 并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务, 使物业发挥最大的使用价值和经济价值。部分业主不交费, 等于免费享受公共服务, 不只是欠物业公司的钱, 对交费的业主也是不公平的。长此以往, 不交费的业主可能越来越多, 最终将导致物业管理服务无法正常进行, 房屋及设施将会失修失养, 保安保洁无人管, 小区环境逐步恶化, 最终利益受到损害的还是小区全体业主。

2. 对物业管理企业具有重要的意义。

解决好物业管理收费难问题, 物业管理企业有充足的资金培养物业管理企业专业人员, 实现规模效益, 降低运作成本, 不断提高自身的服务意识, 提供优质的服务, 树立良好的企业信誉与形象;反之, 物业管理企业资金不足, 很难良性循环健康发展。在有力的资金保证的前提下, 物业管理企业才能从根本上提高自身的企业市场竞争力, 才能够在愈来愈激烈的物业管理竞争市场中站得住, 走得稳, 在行业的竞争中取得优势并保持不败。

3. 对行业及相关行业的发展具有重要的意义。

解决好物业管理收费难的问题, 有利于物业管理工作正常地开展;有利于改善城市居民的居住环境;有利于提高城市的文明程度。随着我国住房制度改革的进一步深化, 市场经济的进一步繁荣, 加快解决物业管理收费难的问题, 促进物业管理步入健康发展的轨道, 具有现实意义和很强的紧迫感。目前, 各地物业管理尚处在探索和发展阶段, 竞争机制尚未真正形成, 物业管理市场仍需培育、完善。物业管理作为一新兴行业, 应着力解决工作中存在的问题, 培育市场, 规范竞争, 推动物业管理工作向纵深发展。只有不断发现不足, 改正缺点, 才能立于不败之地, 让这一行业向着更快、更强的目标前进。

此外, 解决好物业管理收费难问题, 加强物业管理, 对于促进房地产市场的发展, 提高房地产投资效益, 树立城市形象, 完善城市功能, 推动外向型房地产和涉外经济的发展, 提高房地产综合开发企业的声誉均具有重要的意义。

摘要：文章剖析了物业管理中出现收费难的主要原因, 并提出了相应的对策, 相信通过业主、企业与政府三方面的共同努力定能解决好此行业之顽症。

江苏省《物业服务收费管理办法》全文 篇8

关键词： 物业管理 收费难 原因 对策

中图分类号：293.33文献标识码：Ａ

文章编号：1004-4914（2007）11-245-02

物业管理是顺应房地产业的发展而出现的，它作为房地产开发的延续与完善，处于房地产的 消费和使用阶段。随着我国房地产经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，目 前，物业管理已经发展成为我国一个年轻的、重要的服务行业，但也存在许多问题。

一、物业管理收费难的原因

物业管理收费，是指物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 当前，造成物业管理收费难的原因主要有：

1.物业管理公司方面的原因。业主通过业主委员会与物业管理公司之间签订委托合同，业主 与物管公司之间是委托与被委托，聘用与受聘的关系。按照合同的规定，物业管理公司应向 业主提供相应的综合管理服务，而不是单纯地管理物业，更不是管理业主。而现实中，一些 物业管理公司并未正确认识到自己的社会角色，致使服务意识差，服务态度不好，不能够及 时地为业主解决问题，或者工作不到位，履行服务承诺不彻底，比如未经业主的同意私自减 少服务项目或不按合同执行。业主因对物管公司有意见而且拒交、少交、欠交物业管理费。

2.业主方面的原因。来自业主方面的原因是造成物业管理收费难的最主要的原因。（１）观念问题。目前，不少业主在住房消费观念上还存在着一些误区。其一，业主没有认 识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为 ，在缴纳物业管理费时总要"左盼右顾"，生怕自己"吃亏"，甚至希望找到一些服务质量问题 ，以此作为拒绝交费的理由。其二，不少业主对"业主公约"的内容不清楚，他们往往把其他 因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为。（２）侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主整体而不是某个单位，物 管公司不会因为极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，使得极少部分业主因 贪 图小利而躲避、逃避交纳物业管理费，却也享受到了与交费业主同样的服务，这种现象不仅 严重挫伤了广大已交费业主的交费积极性，还可能诱发他们效仿。（３）不了解物业管理的实际涵盖。业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理 这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。比如说，目前业主普遍认 同物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化、房屋维修等，但是，一旦房屋出现质量问 题，有的业主却不管这些问题是由开发商造成的，还是因自己装修不当等其他原因造成的， 不管责任主体是开发商还是业主本人，就理所当然地认为物业管理公司应该负责维修，不然 就以此为“借口"拒交物业管理费。（４）对物业管理服务不满意。由于国家对物业管理服 务没有规定统一的服务标准、收费标 准，对如何实现质、价对等也没有统一的要求，致使业主和物业管理公司在物业服务标准上 认识偏差较大。在物业管理的实践中，物业管理公司只能根据物业管理的收缴情况，提供相 应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符"。此外，在实际工作中，也确实存 在着某些物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这些问题都会使得业 主对物业服务不满意，对物业管理公司有意见，从而拒交物业管理费。

3.开发商方面的原因。（１）工程存在质量。由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题 ，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分存在比较多的质量问题，致使业主意见很大 。对此类问题业主不知道或者找不到开发商进行交涉、处理时，常常就把怨气撒向物业管理 公司，一旦质量问题得不到解决，就不交物业管理费。（２）自建自管，承诺未兑现。截至目前，据不完全统计，有９５％以上的物业公司是开发 商衍生过来的子公司，即开发商自己开发，自己管理。即使有些物业公司名义上为独立法人 ，但仍与开发商有着千丝万缕的关系。有的开发商为了促进销售，在房地产的销售阶段，将 物业管理费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛；或者给予不着边际的承诺， 如什么豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费永远不涨价等等，而后期大多数承诺没 有兑现。对此，业主常常因有怨气而拒交物管费。

4.相关法律方面的原因。由于物业管理在我国仍是一个新兴行业，相关的法律法规还不健全 ，实践中出现的有些问题找不到妥善解决所凭借的法律依据，致使许多问题悬而未决，业主意见大而拒绝交费。比如说，目前我国很多小区、大厦的各项目保修期已过，急需进行大中 维修，但是一方面物业管理公司无法申请到物业维修资金，另一方面公司自身又没有实力和 能力垫付大额资金，使得这些大中修工程被搁浅，直接影响到业主的生活。然而大部分业主 对大中修概念模糊，只以为交物业费了，物业管理公司就应该负责解决这些问题，一旦某一 项目维修不好就拒绝交物业费。

二、对解决物业管理收费难问题的几点建议

1.提高民众物业管理消费意识。为使业主和物业管理公司建立良好、和谐的关系，解决物业 管理收费难的问题，政府、媒体和物业管理公司应对业主加强物业管理知识的宣传。一是要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，国家应根据国 民经济和社会发展，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而 发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。 二是要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。 在日常的物业管理中，物业管理公司应坚持利用不同的宣传形式如公告栏、宣传栏等向业主 进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识。 三是居民要不断提高物业管理的商品意识。只有居民物业管理的商品观念形成了，才能提高 居民对物业管理的消费意识，增加居民对物业管理的消费，从而促进物业管理行业的发展。

2.改变传统的收费方式。传统的收费方式是物业收费员定期到业主家收取费用，由于收费点 多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，与业主的沟通、交流不 很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费，收费及时率和收取率都不 高。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取办法，改变工作方式和收费态度，如 开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的付费方式。

3.实行信誉广告牌制度。物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动大的地 方，建立"信誉广告牌"，对交费及时的业主和不交费的业主，进行必要的表扬和批评，特别 是对经说服教育无效的业主，可采取"上牌"手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益， 是谁导致物业服务水平上不去，充分发挥舆论的监督导向作用，以提高物业管理费的收取率 。

4.加强物业管理公司自身建设，培育正确的服务理念，提高服务质量。为提高业主的满意度 ，物业管理公司必须明确物业管理是服务而不是管理，主动从自身查找原因，调整内部机制 ，加强内部管理，建立规范自身行为的约束机制，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应 的原则，加强收费的内外监督，加强财务审计公开服务项目、服务标准及收费 标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

5.建立健全相关的法律、法规。目前，我国已经从物业管理行业的角度建立了一些法规制度 ，但还很不完善，如电梯收费管理规定、水电气等向最终用户收费的管理规定等等急需出台 或加以完善。

6.物业管理公司合理合法地维护自己的权益。依法收取物业服务费是物业管理公司的正当权 益，物业管理公司必须学会有理、有利、有节地维护这一权益，用法律武器维护自身的尊严 和合法权益。

总之，物业管理服务收费是直接关系到业主、物业管理公司和整个社会利益的敏感问题。解 决 好物业管理收费难的问题，有利于物业管理公司正常地开展工作，有利于改善城市居民的居 住环境，有利于提高城市和社会的文明程度，对于促进我国住房制度改革的进一步深化，市 场经济的进一步繁荣也具有十分现实的意义，解决好这一问题，必须依靠国家、企业和民众 的共同努力。

参考文献：

1.冯胜丽.物业管理收费中存在的问题及解决办法.现代物业.2007（2）

2.班道明.物业管理概论.北京：中国林业出版社，2004

3.赵绍鸿.物业管理实务.北京：中国林业出版社，2003

（作者单位：成都电子机械高等专科学校 四川成都 610031）