经适房政策（精选12篇）
经适房政策 篇1
2013国家公务员面试：经适房问题
【来源：联创世华 编辑：yangyuhui 更新时间： 2013-1-16 11:11:39 点击数:56 】经适房无罪，罪在不该赋予完全产权。道理很简单，这是政策房。而且对其面积限定在60平米也很符合实际，这对于买不起商品房的人来说，终于有了房子住，是件好事情。2013
国家公务员面试
可是，经适房的历史虽然短暂，竟然罪不可恕到被取缔的地步。在郑州，2005年之前，由于经适房和商品房价格相差不多，甚至比当初的职工集资建房价格还高，加上位置比较偏，尽管审核程序很简单，条件放宽后销售还是遇冷。有一阵，房管部门甚至不得不到广场上去推销。有很多符合“中低收入家庭”标准的机关和事业单位人员，也住进了经济适用房。似乎是，这个时候经适房没啥问题。但是，到了2006年以后，由于与商品房价格差从每平方米几百元扩大到几千元，经适房开始逐渐“受宠”，成了“唐僧肉”；同时由于准入门槛较低（企事业单位人员大都可纳入保障范围）、收入认定程序简单等原因，申购经济适用住房“井
喷”。为此经适房有了“摇号”供应制度，要求开发企业所建房屋必须公开供应。经适房的“丛林”无论多么险恶多么复杂，只要以公平公正的名义，都可以让那些投机钻营者、营私舞弊者、执法犯法者受到法律的惩处。笔者以为，就经适房的产权问题完全可以由此彻底“纠错”。所有的政策优惠房都不该具有受益人的完全产权，甚至定性为可以永久居住，但不能转让倒卖。而且，既然具有保障之义，就必须实行动态管理，一旦受益人不再符合保障的条件，就规定他退出经适房。只要需要保障，就可以永久居住，这是经适房的本质。否则，经适房就会永无安宁之日。
经适房本身附着的巨大利益导致了乱象纷呈的腐败局面。不仅有企业自行向符合条件的家庭销售与政府“摇号”供应并存的现象，而且有部分企业为解决建设资金紧张问题，自留房源、违规销售，有人通过提供虚假的收入、户籍或婚姻证明，骗取购房资格，还出现了倒卖经济适用住房的问题。此外，定向开发和拆迁安置用房也纳入了经济适用房，在此过程中，部分不具备资格的人员也通过伪造资格等方式进入了这一序。可以说，“犯罪分子”在经适房中一抓一大把，早已发生癌变。因乎此，经适房制度在很多地方竟然退出了历史舞台。不再建经适房了，是不是意味着此前的经适房腐败就可以洗白无罪了呢？这种解读是自然的，不会有啥歧义。所以，经适房里的“犯罪分子”作为人民群众中屈指可数的“一小
撮”，如果既往不咎，显然有失公平公正，没人答应。
经适房作为保障房的一个组成部分，走到今天“逐渐退出”的结局，发人深省。我们非常纳闷，当它成为“唐僧肉”的那一刻，怎么就没有科学的顶层设计预防“N连号”和倒买倒卖的恶性事件发生呢？这里面的经济学知识并不深奥，为何就没有抓住“产权”这个核心牵一发而动全身呢？问题出在哪里，看来今天是到了该反思该纠正的时候了。2013国家公务
员面试
1月15日《人民日报》的“深阅读”报道了“经适房正逐渐退出”的消息，让人看了不是滋味儿。就连专家也认为，对于当前经适房在审核、分配、使用过程中出现的种种问题，仍应着力加强准入审核和监督管理，尤其是建立起多部门联动的信息共享机制，堵塞住房保障资格申请及核查方面的漏洞，只字不提“完全产权”问题，这不能不是个叫人大跌眼镜的事情。
经适房政策 篇2
一、定价时点选择问题
定价时点的选择对于定价结果有直接影响, 这主要是因为在不同的定价时点, 经济适用住房的建造成本存在较大差异。但《办法》对定价时点的要求并不一致。如第8条规定“经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设 (房地产) 主管部门, 按照本办法有关规定, 在项目开工之前确定, 并向社会公布”, 这一规定表明经济适用住房的定价时点应该在开工前;但同时第8条又规定“凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的, 以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的, 房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前, 核算住房成本并提出书面定价申请, 按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定”;第9条还有相关规定“经济适用住房开工后确定价格的, 房地产开发经营企业定价申请应附以下材料:经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;建筑安装工程预 (决) 算书及工程设计、监理、施工合同复印件”。从对材料的要求看, 开工后确定价格的经济适用住房其定价时点在经济适用住房建成后。
综上可见, 《办法》中经济适用房定价时点不是选择在销售时间, 而是选择在建设周期内, 没有考虑二者时间差对房价的影响;此外, 开工前和开工后确定价格的经济适用住房定价时点又相差甚大, 因此定价结果也会存在很大的差异。定价时点对定价结果的影响会使得在同一区域购买类似经济适用住房的购房者支付的价格不同, 这将造成购房者之间的不公平。
二、成本核算存在的问题
《经济适用住房价格管理办法》关于成本核算问题的规定也存在一定的问题, 这主要表现为征地成本难以测算以及开发建设成本计算标准不明确两大问题。
1. 征地拆迁成本问题
《办法》第6条规定经济适用住房开发成本应当包括按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等支付的征地和拆迁安置补偿费。一是土地征地拆迁成本经常难以核算。诚然, 征地拆迁成本的确应该属于经济适用住房的开发成本之一, 但是征地拆迁成本经常难以计算。以深圳市的情况为例, 深圳市实行统一土地储备和出让政策, 用于建设经济适用住房的土地在开发前都统一完成征地拆迁工作, 而且都是已经基本完成了“七通一平”的熟地, 无法计算每一块经济适用住房的征地拆迁成本。二是即使可以计算征地拆迁成本, 该成本也不能反映不同地块的级差地租, 无法体现不同区域地段的房价差异, 经查出现郊区房价高于市区的现象, 因此容易造成定价不公平的问题。表1为深圳市近年来经济适用住房项目的销售价格, 可以明显看出, 这些价格无法充分体现不同区域之间住房的差异。
2. 开发建设成本核算标准的选择问题
开发建设成本测算的标准对成本测算结果具有重要影响, 成本测算标准一般分为实际成本和社会平均成本两种。社会平均成本是由社会必要劳动时间决定, 因此这一成本既考虑了技术先进生产者的成本, 也考虑了技术落后生产者的成本;而实际成本则不然, 它是开发商在开发和建造经济适用住房过程中实实在在已经发生过的成本。一般来讲, 如果开发商的开发经验丰富、管理能力强, 相关技术先进, 那么实际成本一般小于社会平均成本;反之亦反是。因此, 社会平均成本一般与实际成本存在较大的差异, 经济适用住房的成本测算是使用实际成本还是社会平均成本, 对经济适用住房的定价具有重要影响。而《办法》第6条仅仅规定了经济适用住房基准价格的构成, 却没有说明这些构成部分的测算标准。从第8条的相关规定看, 如果经济适用住房的价格确定必须在竣工前, 那么其测算的标准应该是社会平均成本, 因为实际成本必须在经济适用住房建成后方能核定;但第9条又规定竣工后确定价格的, 房地产开发经营企业定价申请应附有建筑安装工程预 (决) 算书及工程设计、监理、施工合同复印件, 如果采用决算书核定成本, 则其核定的应该是实际发生成本。因此, 这种对不同经济适用住房使用不同测算标准的做法会造成定价不公平。此外, 现实中, 项目成本决算往往滞后于项目竣工时间, 所以采用实际成本核算的情况较少, 更多情况下只能采用社会平均成本, 但是社会平均成本在实际工作中会面临无据可依的局面。
三、单套住房价格修正的问题
房地产具有单一性, 每一套住房都有其自身的特点, 例如, 住房所处的位置不同决定其价值不同, 即使在同一位置、同一项目、同一幢楼中, 不同的住房也会因为楼层和朝向不同而产生价值差异。因此, 从理论的角度来看, 经济适用住房应当根据其不同的特点及价值制定相应的价格, 以确保经济适用住房分配的公平。按照《办法》的规定, 确定或审批的经济适用住房价格, 为同一期工程开发住房的基准价格。分割零售单套住房, 应当以基准价格为基础, 计算楼层、朝向差价。楼层、朝向差价按整幢 (单元) 增减的代数和为零的原则确定。
然而, 这一规定存在以下问题:一是《办法》并没有确定修正幅度标准;二是现代建筑形式日益丰富, 楼层和朝向已不是影响价值的唯一因素, 影响建筑价值的因素还包括景观、户型、噪音等多种因素;三是现有法规和建筑规范对住房朝向的定义没有明确界定, 定价实务中存在分歧较大。
四、成本定价模式的效率问题
定价模式的选择直接关系到所定价格的合理性。通过分析国内外保障性住房的定价理论和实践, 保障性住房的定价主要采用三种基本模式:收入定价模式、市场定价模式和成本定价模式。收入定价模式根据保障对象的收入可承受能力 (同时也是效用评价) 确定保障性住房价格和租金。市场定价模式根据保障性住房市场价格的一定比例来确定保障性住房价格和租金, 其定价基础主要是基于资源配置效率的考虑。成本定价模式的理论基础是财政收支平衡理论, 财政收支理论表明实现财政收支周期平衡的必要性很强, 因此成本定价模式认为应根据保障性住房的建设、管理、维修等各项成本的可回收性以确定保障性住房价格和租金。《办法》规定经济适用住房的价格通过成本定价模式确定。由于所有经济适用住房的成本构成基本相同, 所以在同一时点下, 采用成本定价模式所确定的不同经济适用住房的价格都基本相同。
武汉“经适房”谢幕 篇3
武汉房管部门相关人士称，各种保障房类型中，未来保障房核心转成租赁式房源，经适房逐步退出武汉住房保障体系。现在多类型房源并存，逐步并轨。不出意外的话，公租房将在未来的住房保障体系中担任“挑大梁”的角色。
被取代的必然性
自1993年经济适用房在武汉开建以来，至今已有20年。武汉最早的一批经适房如百步亭、常青花园，因为价格与周边商品房价格相差不大，且购房者也不局限于中低收入者，并非真正意义上的经适房。
2007年，武汉对经适房准入门槛、收入认定程序进行了严格限定，经适房开始名符其实。而此时，各地经适房项目与商品房价格差从每平方米几百元扩大到两三千元，经济适用房才开始真正“受宠”。
相关数据显示，仅2006年—2010年武汉建设的经适房项目就达到56个，总面积高达1143万平方米。到2011年，武汉保障房建设更交出了历年来最好的“成绩单”。截至当年10月底，武汉保障性安居工作目标已完成120830套（户），超额完成118482套（户）的全年目标，建设总量位居15个副省级城市之首。
然而就在这“最好的成绩”背后，隐藏着诸多“隐疾”。《新楚商》记者在2011年调查走访时发现：在整个经济适用房申请购买的流程里，几乎每个环节都有不同程度的“硬伤”，诸如：符合条件经济适用房购买条件者，因为得不到银行贷款而被迫放弃资格；经适房质量得不到保障，监管失效等。
经济适用房的建设初衷，原本是要给低收入家庭“信心”和“保障”，在“隐疾”横亘的现实下，“保障”的性质和意义也随之“变味”。开着宝马买经适房，装穷、造假以通过经适房申请、经适房销售摇号摇出了“六连号”、经适房成了公务员的变相“福利房”等“丑闻”不断被爆出。
与此同时，随着武汉中心城区土地资源越来越稀缺，新建项目只能选址于相对偏远的区域，如青菱乡、黄金口、谌家矶等地，交通不便、配套不足，反而让中低收入者的居住成本有所上涨。导致从2011年开始，武汉不少经适房项目，接连出现“滞销”的尴尬局面。
在2011年召开政协武汉市十一届五次会议上，武汉市政协委员吴健敏建议，将廉租房、公共租赁房作为保障房主要形式，取消经济适用房。
“我这个提案不是自己拍脑袋想出来的，而是听取了普通百姓的意愿，他们也认为完全应该取消经济适用房。”吴健敏说。
在吴健敏看来，廉租房、公共租赁房是不动产，承租人是流动的，房子不断增加，逐步实现连续不断地覆盖中低收入家庭。而经济适用房出售给个人，5年以后就可买卖，不能达到连续帮助中低收入人群的目标。
尽管武汉此前并未公开表示停建，而从去年开始，武汉市已经没有下达新的经适房建设计划，目前在建或销售的经适房项目，都是前几年的建设计划。从数据上看，2011年武汉公租房建设3万多套，经适房只有1.5万套；2012年，公租房再建2.5万套，而经适房进一步降低到6000套。
事实上“撤销”经济适用房并非武汉首创。早在2008年底，湖南省长沙市房管局就曾提出原则上不再新建经适房；2009年年初，江苏省常州市也宣布市区不再新建经适房；2012年3月，《广东省住房保障制度改革创新方案》提出，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围；今年2月，郑州市也不再受理新的经适房资格申请，并把符合保障条件的廉租房、经适房与公租房对象统一纳入公租房保障范围，停止经适房和廉租房的市场供应。
在今年全国两会期间住建部部长姜伟新也明确——允许各地根据实际情况，取消经适房。用公租房取代经适房，已经成为大势所趋。
公租房唱主角
早前武汉市房管局就曾表示，将适时推进廉租房、经适房与公租房并轨，统一保障房租金标准，对保障对象逐步实现货币化分档补贴，建立和完善以公租房为主的新兴住房保障体系。
在此之前，国务院批转国家发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》要求，健全保障性住房分配制度，有序推进公租房、廉租房并轨。
由于廉租房的租金很低，是眼下低收入家庭解决住房难的主要办法，因此很多家庭担心廉租房并轨公租房后，租金开支增大，租不起房。对此，武汉市房管局有关人士表示，该市廉租房暂不会与公租房并轨。而经济适用房与公租房并轨已成定局。
“保障效率的不足，是经适房将退出江城的根本原因”。武汉市房管局有关人士分析，经适房产权属个人，即便未来家庭收入增长，这套房也很难腾退，也不可能再给其他中低收入者居住，一套房只能保障一家人，效率低。但以公租房为主的租赁住房就不一样，租户没有产权，其先以市场价承租，政府可以根据其收入变化动态调整补贴。这样有限的资金和房源，就能解决更多中低收入者住房问题。
目前，武汉首个市级公租房项目江岸后湖惠民居，2000多套房源，已全部装修完毕。该项目将优先供应所在区持证居民，如果“人多于房”则需摇号确定承租资格，待本区需求满足后，若有剩余房源再面向全市配租。除该项目外，硚口、武昌等区域公租房也已进入装修阶段。
据了解，武汉市已确定的新建10个公租房项目，包括汉阳赫山路、青菱白沙四路、青山工人村、谌家矶朱家新村、绿色新都、汉口渔场、后湖B6地块等地块。其中，较大的项目主要分布在青山、洪山和江岸。
相比，经适房大多集中在东西湖、青菱乡等地段，武汉市提出，公租房要在二环到三环线间，且要在轨道交通沿线，多个商品房小区也已开始按5%-10%的比例配建公租房。今年开始，随着公租房大量上市，其交通优势、居住环境优势将逐渐显现。
根据武汉最新住房保障思路，未来武汉保障房主要有三大类。其中，廉租房面向最低收入住房困难家庭；公租房面向城市中等偏下收入住房困难家庭和在汉有稳定就业的外来务工人员等。而唯一有产权的保障房，就是面向定向购买的拆迁户的限价房。
“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。”武汉市房管局有关人士解释。
所谓限价房，又称“四限房”，即“限房价、限房型、限工期、限对象”，其中90平方米以下中小户型的比例，大多数控制在70%以上。
2006年，武汉市出让了首宗限价房地块，已于2008年上市销售。其后，限价房开发一直呈稳步增长态势。2012年武汉市保障性安居工程建设的总量为109945套（户），其中新建限价商品房36000套。
与经适房地段相对较远不同，为便于就近安置拆迁户，这些在建的限价房项目，不少选址江汉北路、京汉大道玉带四村、珞狮南路等核心区域，但是价格一般高于经适房。
房管部门介绍，两种产权式保障房价格差异的原因在于，经济适用房用地为政府划拨，没有土地成本。而限价房用地，则由开发商通过招拍挂形式获得土地和建设开发权，具有土地成本。此外，政府在限价房用地出让前，还明确了未来的最高售价、房型面积、开发周期和销售对象。
据了解，武汉即将出台的《关于进一步加强和完善保障性住房建设和管理意见》明确指出，限价房虽然不是保障房主流，但仍将长期存在，且主要面向重大工程的拆迁户销售。对这部分群体，通过“产权置换”方式，可以购买产权式保障房。
广州经适房申请流程 篇4
来源: 作者： 日期：10-12-20
广州市经济适用房申购程序和条件是什么?
如何申请广州市经济适用房?需要符合哪些家庭条件，需要准备哪些材料?本文主要阐述广州经济适用房申购程序和申购资料，为需要申请广州市经济适用房的居民提供参考。
经济适用房的申购程序
一、购房资格条件
广州市中低收入家庭符合下列对象的，可以到广州市房改办住建办申请办理经济适用房
购房资格审核。
对象：广州市城镇户口，现家庭年人均可支配收入低于 18287元，人均居住面积低于10m，且未享受购买房改房、解困房、安居房、经济适用房和参加单位内部集资建房等购房优惠政策的家庭。注：居住面积指厅、房的净空面积
二、购房资格办理程序
1、到广州市国土房管局三楼服务大厅窗口领取《广州市居民购买经济适用住房资格审核表》(简称《审核表》)或登录广州市国土房管局网站下载《审核表》;
2、填写《审核表》并到申请人及其配偶所在的单位证明盖章(待业、无单位、个体经营者及私企、外企人员到街道办事处证明盖章);
3、将《审核表》及有关证明材料交回服务窗口;
4、市房改办住建办资格审核后在国土房管局网站进行公示，公示期15天;
5、25个工作日后(含公示期15天)在服务窗口领取《广州市居民购买经济适用住房资格证明》(简称《购房资格证明》)
三、申请资格审核须提交的相关证明材料
1、申请人及其配偶和购房后产权共有人身份证原件及复印件;
2、户口本原件及复印件;
3、现住房证明(如：产权证、租本或单位证明)原件及复印件;
4、家庭成员收入证明;
5、由单位或街道计生办提供计划生育证明书;
6、经法院判决所租住房屋被收回者，需复印法院判决书;
7、有关的其它资料或证明。
注：以上送审材料复印件根据档案部门要求均需用B5纸复印(182×257mm)，一版纸上只能印同一类型的证件(如全部为身份证)。
四、说明：
西安经适房管理细则解读 篇5
《西安市经济适用住房退出管理实施细则》出台，《细则》明确，购买经济适用住房满5年，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，也可上市交易。本细则从6月15日起开始施行，有效期5年。
购买满5年补交差价款后可交易
经济适用住房在取得完全产权前，经济适用住房购房人拥有房屋有限产权，只能由购房人及其共同申请的家庭成员自住，不得出租、出借、闲置和擅自改变房屋用途。除购房按揭外，经济适用住房不得进行任何抵押。
经批准用于政府主导征收或拆迁项目及本项目征收安置的经济适用住房，其产权界定按照拆迁安置和房屋征收有关规定执行。政府主导征收项目包括各级政府(含市政府直属机构)组织实施的省市重点建设项目、公益性项目、基础设施建设项目、移民搬迁项目、棚户区改造等重大民生项目。
购买经济适用住房满5年，经市住房保障管理部门审核同意，购房人在补交差价款后，可取得完全产权并退出经济适用住房保障，不动产登记部门在房屋登记簿中取消经济适用住房的房屋性质记载，重新核发不动产权证书;购房人在补交差价款后，也可上市交易，不动产登记部门按照普通商品住房交易相关程序，办理房屋产权转移登记手续，房地产交易环节的相关税费按规定缴纳。
购买经济适用住房不满5年，原则上不得上市交易，房屋产权不得变更、转移。购房人因特殊原因确需转让的，可由市住房保障管理部门按照原购买价格回购。回购资金从市保障性住房建设管理专项资金中列支。回购的经济适用住房，由市住房保障管理部门按规定统筹使用。
私自转让等违规行为房管部门将回购
购买经济适用住房后，有私自转让等违规行为的，市住房保障管理部门有权回购，回购价格按照原购买价格每年扣减2%折旧后的价格计算(折旧年限以交付使用之日起计算，不足整年的，按1年计算)。
因法定继承、离婚析产、法院判决、法院裁定、法院调解等原因，经济适用住房产权确需发生转移变更的，不受购买年限限制，经市住房保障管理部门审核后，如受让人取得经济适用住房购房资格，可为其办理房屋产权转移变更登记手续;如受让人未取得经济适用住房购房资格，应按本细则规定缴纳差价款取得完全产权。
《细则》规定，经济适用住房购房人申请取得完全产权或者上市交易，应同时符合以下条件：申请人为经济适用住房房屋所有权证(不动产权证书)登记的权利人，且经其他权利人书面同意。签订经济适用住房买卖合同满5年。无法规、规章规定及合同约定的不得受理其取得住房完全产权或者上市交易申请的情形。法规、规章和规范性文件规定的其他条件。
按揭贷款购买经济适用住房并设定抵押的，还须经抵押权人书面同意。
第一轮经适房收入核对工作总结 篇6
第一轮经适房已接近尾声，收入核对工作也全部结束，我们顾村镇第一批共接受委托核对70户家庭，有66户家庭符合标准，并出具核对报告，另四户家庭因财产超准入限额自愿退出，通过率达到94%，应该说还是比较高的，这和我们认真开展前期的咨询、受理、材料检查等密切相关，只有前期工作做好了，后面的工作才得以轻松开展。现对第一轮经适房收入核对工作总结如下：
一、我的工作心得——认真是关键
1、受理时，对于申请人提供的材料，仔细检查，特别是在核对期间有过两个或两个以上工作单位的申请人，开具的从业人员收入证明是否正确，确保无重复月份的情况出现。
2、从一门式上传核对系统后，身份证号是无法修改的，并且各条比对专线也都需要通过身份证号进行查询、反馈，它的重要性是可想而知的，因此，我们在输入一门式时就反复检查，确保姓名和身份证号一致。
二、下一轮工作的提升点——加强责任心，提高工作效率
1、在第一轮经适房申请时，个别申请人的个人经济状况申报表都有将申报项目填错，有把养老金申报到工资收入中，也有把保险申报到基金中或将股票申报到基金中，这样，在核对阶段，返回的信息与申报的信息不一致，造成了核对的工作量增加，在第二轮工作中，一定要仔细检查申请人申报表的填写，确保正确无误。
2、在第一轮申请时我们有一户申请家庭因公司用其个人银行账户进行公司间的资金往来，在核对期间，资金进出都比较频繁，金额都比较大，因此，按当时的政策是要计入的，当时我们就耐心解释，并告知如果计入后超过准入限额则不符合标准，申请人当时也没有提出异议，态度也很好，但这家申请户过后就上访到市里，再到区核对中心，虽然最后经过范主任协调，申请户退出第一轮申请，但我们作为第一线的受理接待人员，没有洞察到申请人的心态，让他们有了上访的行为，在第二轮工作中，我们一定对申请户，特别是来咨询和申请的收入或财产方面不符合的申请人，细心解释，争取把矛盾解决在我们这里第一线。
三，存在的问题和解决方法——用科学的方法做好经适房工作
第二轮工作在收材料方面有了一些变动，除工资卡和养老金以外的银行卡都不用提供，这样的话势必造成申请人申报的财产与反馈的有很大差异，有些在标准边缘的申请家庭财产超不超连他们自己都算不清，还有就是看不出核对期间有没有大额财产支出的情况，这样就造成在核对阶段中止的情况增多，矛盾也会增多。是不是统一一下让申请家庭银行卡余额多少以上的拉一下明细。
四、解决之道——群策群力，取长补短，通力协作
在开始第一轮经适房工作前，区核对中心对我们核对员进行了很多次培训，增加了我们的业务水平，提升了我们的服务能力。
在受理和核对阶段，中心也对我们的工作起到了最大的帮助，我们对于碰到的问题认真做好记录并及时上报，核对中心对我们上报的问题也第一时间帮助协调解决。
还有就是我们的收入核对群关于工作经验的互相交流，也在工作中起着非常重要的作用，我们街镇的量比较少，碰到的复杂性问题也不是很多，但通过群里面其他街道的同事讲碰到的问题和解决的方法，我都牢牢记住，虽然现在没有碰到这些问题，但是如果后面的工作中遇到，就知道了该如何操作。
经适房政策 篇7
根据规定, 包括建筑的公摊面积, 经济适用房的设计面积被控制在60平方米左右。
60平方米的地儿能建几居室?就现有的经济适用房套型来说, 多为一居室, 在很大程度上不能满足我国多种家庭结构的使用需求。
以核心家庭的三口之家为例, 至少需要两个居住功能空间, 才能满足居住生活的基本需求。因此, 在充分考虑家庭使用需求的基础上, 应该将60平方米的套型设计为可灵活分隔的两居室, 通过对功能空间的精细化设计, 在有限的面积内设计出满足家庭多元化居住需求的套型。
中国建筑学会于2008年在全国范围内开展全国保障性住房设计方案竞赛, 笔者参与了这次设计竞赛, 在对获奖方案总结的基础上, 对保障性住房有了更为深入的认识。
在中国社会结构转型、城市化进程加速及住宅建设可持续发展等宏观背景下, 特别是在我国城市居民住宅需求基本满足之后的今天, 以当前解决城镇中低收入家庭的住房问题的政策为契机, 研究“数量型需求向质量型需求”转化, 满足当前品质型多样化的居住需求、适应新的社会与住宅建设发展要求, 是本次设计所考虑的重点。
设计方案简介
方案单元组合平面设计为一梯八户的连廊式住宅 (图1) , 既节能省地, 又减少公摊面积, 有效的解决了小户型公摊大、套型使用面积系数低的问题;规划上充分利用楼间距, 增加东西向住宅, 提高容积率。
套型设计为60平方米的两室一厅, 南北通透, 具备良好的通风采光条件;户型各功能空间尺度紧凑、能满足多元化的居住需求 (图2) ;户型北向门窗设计通过加防护栏、窗户内开、开启扇高设计为1.6米的方法, 解决房间采光通风及安全私密性的问题;设计半室卫生间, 实现两居两卫, 在有限面积范围内, 满足现代居住功能多元化的需求。由于保障性住房的面积限制, 设计考虑增加和完善公共配套设施来提高居住品质, 例如:上人屋面的设计, 在太阳能集热板下设置绿化及活动场地, 为住户提供安全舒适的交往空间 (图3) 。
套型设计策略
灵活适应性在有限面积范围内, 从满足现代居住功能需求的实用性出发, 实现功能优化集约的创新。平面布置力求紧凑合理, 空间尺度均好适宜。方案以中低收入住户的家庭构成为前提, 明确提出保障核心家庭的基本功能空间标准是中小户型舒适度的基础。通过对空间合理优化组合和精细化的设计, 实现居住的舒适性。
5.1米面宽的基本单元套型设计以5.1米的面宽为基本模数单元 (图4) , 套型在满足不同家庭模式的居住需求和居住生命周期不同阶段居住需求的前提下, 实现灵活的拼接组合, 在经济合理的基础上, 通过组合方式的变换, 节约土地, 以适应各种场地的不同尺度, 从而提高土地使用效率。
户型空间灵活适应性基本户型设计吸收SI住宅体系的特点, 通过菜单式系列化平面满足居住者多元化的需求和居住生命周期不同阶段的居住需求。设计充分考虑了适应不同家庭及其变化的灵活适应性 (图5) 。多用途的“半间房”设计, 增加不同功能的空间数量, 从而使住宅套型与生活方式相适应, 使住户能在既有的空间内根据自己的使用需求分隔出多种功能的空间。室内具有可再调整的灵活性, 考虑住户再分隔的需求。从功能空间、辅助功能、行为模式、尺度感、家具布置、无障碍设计等方面对住宅细节进行精细化设计。
框架结构, 设备集成住宅采用框架结构, 形成大开间结构的基本平面空间, 户内无承重墙, 为住宅内部提供了灵活可变的空间。套型内部可采用轻质隔墙和家具进行空间分隔, 灵活再分隔卧室、起居厅、餐厅、贮藏间等各个功能空间, 以形成多种分隔方式, 从而满足多元化的居住需求。笔者通过实际调研发现, 既有住宅内部改造所存在的局限是管线不易更替, 本次设计通过仔细推敲厨房卫生间的合理尺寸以及厨房卫生间与居住功能空间的合理关系, 将管线设施集中布置于连廊, 整合用水空间、厨卫集中布置, 提高住宅的灵活适应性, 为实现居住者不同生命阶段的使用提供条件。
技术集成
采用提升居住品质的集成技术, 新风换气等技术系统, 有效地改善室内空气质量, 提高居住品质。住宅平面组合采用基本间定型, 有设定的厨房卫生间单元、整体部品以及设置管束、管井或管道墙等以提高住宅工业化程度, 从而实现一次性装修到位, 解决住宅设备管线安装和维护困难的问题。
设备管线集成技术包括给排水管井整合集中布置、太阳能热水一体化、电井集中布置和户内预留电槽等。
给排水管井整合集中布置设置公共管线区。给排水、热力管线整合布置于连廊内公共管井, 由共用的压力管道和分户水平管道两部分组成, 采用竖墙管井和水平管道层的做法, 方便安装、共享使用及检修维护。
设置定型管线区。保护厨房卫生间管线与表具, 提高管线设计、安装、生产的标准化程度, 便于厨卫设备与管线接口的衔接, 便于管线维修、管理和更换。
设立水平管道区, 厨房管线设计在厨柜的后面或下方墙角处的空间, 卫生间的水平管道设在用器的下面。
太阳能热水一体化结合屋顶和阳台布置太阳能热水器。在设计中将太阳能系统作为建筑的一部分融合进去, 结合住宅的套型平面、屋顶、阳台等统一布置太阳能集热器, 充分利用可再生能源。
电井集中布置和户内预留电槽强电、弱电整合布置于电梯旁管井, 通过连廊吊顶入户, 户墙中预留电槽, 方便户内拉接, 为一次性装修到位及空间的灵活分隔提供条件。
厨卫设备集成技术包括厨卫空气直排技术、厨卫部件整体化、厨卫部分结构降板等。
厨卫空气直排技术。横向风道串连厨房和卫生间, 有效解决厨房和卫生间的排风换气问题。
厨卫部件整体化。厨房采用标准化设计, 按照模数化的原则, 确定厨房定型设计, 考虑厨房电器设备的配置和插座位置。卫生间采用标准化设计, 按照模数协调的原则, 优化参数, 确定卫生间定型设计设置排烟管道。厨卫从整体设计着手, 综合考虑操作顺序、设备安装、管线布置及通风排气, 做到设备布置紧凑合理;管线综合敷设, 达到集中和隐蔽;排风装置配套, 油烟废气排除畅通无串烟、倒烟现象等, 提高厨卫内部功能质量。
厨卫部分结构降板。厨卫边角布置结构柱, 合理实现结构降板, 为厨卫管线的集中布置提供条件。
经适房悄悄地消失 篇8
随着这一事件的曝光，经济适用房再次被舆论推上“审判台”。
自从经济适用房推出之日起，因为时常被曝出与腐败的牵连，围绕它的争议从未停止。在最近两年，随着住建部放开经济适用房在保障房中的建设比例要求，多地先后停建经适房。
曾经被视为保障房建设主体和中低收入者解决住房问题的关键，经济适用房在公众眼中却似乎从未担负起这一重任。从其诞生至今不过十余年，在整个住房供应体系中，经济适用房已经从尴尬的主角位置上逐渐消失。
地方经适房止步
2012年，经济适用房遭遇全国范围的“阻击”。当年，广东、江西、河南等省已经明确停止了经济适用房的建设，更多的地区则明确了以公租房、廉租房为重点进行保障房建设。
2012年1月，福州市住房保障和房产管理局公布了《福州市“十二五”住房建设规划》，其中明确提到，福州市将继续加大住房结构调整，保障范围适度扩大，重点建设廉租房、公共租赁房、经济适用房，“将公共租赁住房和廉租住房作为住房建设的重中之重”。此后，福州市住房保障和房产管理局主要负责人在公开场合透露，从2013年开始市民将只能申请廉租住房和公共租赁住房两类保障房。
同年2月，北京市发布《关于贯彻国务院办公厅保障性安居工程建设和管理指导意见的实施意见》，其中明确提出“以租为主”的保障房方式，将大力发展公租房，廉租房与公租房并轨建设、分配、运营和管理。
同年3月，广东省公布《广东省住房保障制度改革创新方案》。根据这一方案，除已批准立项的项目外，暂停新建经适房，将其供应对象纳入公租房供应范围。与北京一样，广东明确要建立以公租房为主的保障方式的新型住房保障制度，逐步将全省现有的廉租住房、直管公房和公租房等保障性住房合并管理、并轨运行，只租不售。
同年4月，江西省发布《关于保障性安居工程建设和管理的实施意见》，宣布从当年开始停止新建经适房和限价房，公租房是保障性安居工程建设的重点。
同年8月，河南省加入停建经济适用房的陣营。河南省住建厅宣布，将于2013年年底全部取消经济适用房，实行廉租房、公租房并轨的保障模式。
同年9月，武汉市房管局负责人表示，2012年是武汉保障房体系转轨之年，租赁性保障将成武汉保障房主流。
尽管当时中央部门并未就经济适用房做出明确的停建指令，但越来越多的地方正在选择“用脚投票”。
争议不断
经济适用房最早缘起于1991年6月国务院发布的《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，其中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”
这一表述确定了经济适用房的性质和功能。作为准商品房，经济适用房的利润率被严格控制在3%以内，其建设旨在解决中低收入家庭的住房问题。
1998年7月3日，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布。这份被视为“房改纲领”的文件，终结了中国近半个世纪的福利分房制度，使市场化成为住房建设的主题。
这份文件也第一次提出了在全国范围内建立新的住宅供应体系，包括高收入者购买商品房，向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租房三个层次，并明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”的改革目标。
根据这一要求，经济适用房而非商品房将成为居民住房供应的主体，上述文件还明确了购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。
但是，自诞生之日起，经济适用房就始终争议不断。中低收入难以界定、产权不明晰、住宅价格、户型有违政策初衷等问题成为舆论诟病的对象。更为致命的是，尽管各地根据中央要求制订了各种实施细则，但是经济适用房始终难免与公平问题、腐败问题联系在一起，“开宝马住经适房”成为一个撕不掉的标签。
另一方面，由于多数建在郊区、性价比不高、政府投入不小、开发商却觉得利润不大，经济适用房的建设一直进展缓慢。统计数据显示，从1999年至2009年，全国经济适用房在住房体系中的开发比例已从17%下降到了不足4%的水平。
2005年，时任深圳市国土资源和房产管理局副局长李加林透露，从1992年开始，13年间，深圳只建了5. 86万套经济适用房，比重仅4. 5%。从数量上说，2005年对外销售的经济适用房有950套，与当年深圳商品房总销量（约1000万平方米，10万套左右）相比，仅占1%。而这一数字在新加坡高达80%，在香港亦有40%。
与此相应的是，千人彻夜排队抢购经济适用房的场景时常在各地上演，如此情景，与当初所言住房供应体系的主体，相距甚远。
2004年5月12日，我国第一部《经济适用住房管理办法》颁布施行。这一管理办法对经济适用房的建设做出了诸多详细规定，如第五条要求购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度，第七条要求市、县人民政府经济适用住房主管部门应当会同计划、规划、国土资源行政主管部门根据土地利用总体规划、城市总体规划和经济适用住房发展规划，做好项目储备，为逐年滚动开发创造条件。
虽然有了法规，经济适用房的问题仍然没有得到解决。尽管住建部屡屡强调审核和公示，但各地骗购等现象屡有发生。
事实上，在此之前一年，中央对于经济适用房在整个住房供应体系中的定位已经发生改变。
2003年，国务院18号文件压倒央行121号文件成为房地产市场的一件大事。当年6月，央行发布“121号文件”，要求商业银行落实房地产信贷政策防范信贷风险，旋即引来众地产大佬围攻；8月，建设部出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性质的政策性商品住房”。
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布局转向
2005年6月，新华社对全国最大的经济适用房项目北京回龙观的怪现状进行了报道：一边是排队苦苦等待的无房和缺房户，一边是已售经济适用房出现近八成的出租率和高转售率。
这次报道掀起了关于经济适用房存废之争最为激烈的一次辩论。在此之后，关于经适房应该退出的声音每过一段时间便甚嚣尘上，一直绵延至今。观点激烈者，如清华大学教授蔡继明认为，“经济适用房既不是一个好的政策，也不是一个好的制度”，“经济适用房存在的唯一办法就是要取消经济适用房”。
对经济适用房的完全否认，住建部并不接受。2009年8月5日，住房和城乡建设部住房保障司司长侯晰珉接受《人民日报》采访时表示，“经济适用房是现阶段解决城市低收入家庭住房困难的有效方式”。
不过，政策制定者亦不得不面对经适房存在的诸多问题并努力作出回应。住房和城乡建设部部长姜伟新多次正面回应了关于经济适用房的腐败问题。他说：“开宝马去买经济适用住房的现象发生过，说明我们在管理过程当中还有问题。”2010年在全国人大会议记者会上，他表示，下一步将加强对经济适用住房的管理，但“不能因為经济适用房的管理过程中存在问题就停止了经济适用房的建设和安排”。
作为新的管理措施，自2010年开始陆续上市的“新经适房”以“共有产权”为特点：购房者仅享有60%～70%的有限产权，余下产权归政府持有，这项改变旨在控制经适房的随意转手牟利。
面对汹涌的舆论，住建部甚至打算为经适房改名换姓。2011年9月，住建部副部长齐骥透露：“我们在想，最好把这名字（经适房）给改掉。”
尽管官方并未宣布停建经济适用房，但不难看出近年来政策已逐渐改变，曾经作为保障房主体的经适房正在退出其从未真正担负起来的重要地位。
2006年8月，建设部表示，经济适用房将一改以往出售的形式，面向低收入人群出租，租赁型经适房将是未来发展方向，廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物性的住宅保障。这成为保障房建设方向的重要转变。
2009年，建设部副部长齐骥公开表示，地方政府可因地制宜决定经济适用房和廉租房比例。这意味着，经济适用房必须占有固定比例的紧箍咒已经被摘除，廉租房、公租房有望成为保障房的主体。
后来公布的“十二五”规划内容也明确了这一转变。这一总领中国2011年到2015年经济社会发展的总规划提出，“重点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体”，并总体布局为，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障；对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度。
2012年底，有媒体报道说，住建部正在统筹研究2013年保障房的建设规模，其主题为从产品类型和区域差异上为保障房做结构调整。调整的内容之一是，不断加大以公租房为主的租赁性保障房的建设规模，并将不断完善政策和管理机制以清除保障房的牟利空间。
经适房政策 篇9
为确保我市经济适用住房资格申请公开、公正、公平、有序进行，根据《兰州市经济适用住房管理办法》等相关规定，市房管局、市民政局、市物价局等多部门联合下发公告，确定了此次城镇低收入者申请经适房的条件、范围、地点、时间及流程。
凡在城关区、七里河区、西固区、安宁区“四区”内的城镇低收入家庭或个人，具备3项条件即可申请2011本年度的经济适用房：
一、家庭成员至少有一人具有城关区、七里河区、西固区、安宁区常住城镇户口;
二、申请住房的家庭或个人，属于无房户，或家庭人均住房建筑面积低于18平方米;
三、家庭人均年收入低于1.2万元。
新加坡“经适房”为何成功 篇10
居者有其屋，在以土地为本的东方国家里，一向是老百姓最基本的生活理想。唐朝诗人杜甫就曾在饥寒交迫之夜，作出《茅屋为秋风所破歌》一诗，其中“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”更是传诵千古。在各个亚洲国家大显神通的廉租房计划中，最为成功且特别的，大概算是新加坡的组屋。
政府保姆般的服务
作为一个以清洁、有序而闻名的花园城市，开车行驶在新加坡寸土寸金的市中心，总能看到一些颜色雅致、排列整齐的住宅小区。和居民小区相比，这些屋区是敞开的，没有围墙，没有门卫，开放式的环境让所有外来的车辆都可以从中穿驶而过，屋区所属的公共场域，亦属于国家所有的公共土地。
当地的朋友告诉我，这就是新加坡闻名于世的廉租房计划，俗称“组屋”。新加坡的民用住宅房地产市场一般由“政府组屋”和“私人公寓”两部分组成。组屋类似于中国的经济适用房，由政府投资修建，价格由政府统一规定，以低价出售或出租给中低收入阶层。在过去40多年的时间里，新加坡政府共修建了96.8万套组屋，目前更是约有85%的居民居住在组屋中，其中绝大部分属于自有产权，产权年限为99年。
根据政府政策规定，购房居民可用公积金来支付10%的首付款，政府还会补贴每一个家庭3万新币，加上银行贷款利率仅为2.5%，所以一般的工薪阶层仅用公积金就能还得上贷款。在这一政策的背后，是新加坡寸土寸金的“富人”房价，作为仅次于纽约、伦敦、香港的第四大金融中心，新加坡的私人公寓价格可达每平方米12万新币（约合人民币60万元），对一般普通阶层来说，堪称沉重的经济负荷。
值得重重提一笔的是，和其他国家的公租房项目相比，新加坡的组屋之所以如此成功，和政府保姆一般周到的“售后服务”分不开。比如，政府会定期7～8年重新粉刷组屋，并制定屋区更新计划，包括修补混凝土剥落、更换污水管、增设电梯等。组屋还往往配有划了车位的露天停车场，楼与楼的空地上，还会设置游泳池、儿童游乐场所等公共配套设施，有的屋区还会为屋区设立公用的幼儿园、政府服务机构等。公用设施一般价格合理，例如大部分游泳池收费仅为一次1新币（约合人民币5元）。
归根到底，廉租房政策属于政府行为，相比于亚洲的其他国家，新加坡的组屋如此成功，是具备一定先决条件的。夹在马来西亚、印度尼西亚两大穆斯林国家之间的新加坡充满了危机感，新加坡政府一向奉行的是凯恩斯主义主导的公司化管理宗旨，一切政策以效率为先，服从于国家利益。整个新加坡以社区为单位划分了很多集选区，组屋区的发展好坏，直接影响了政府在底层民众中的支持度。值得注意的是，作为一个多民族聚居的国家，组屋的分配还兼顾了种族之间的融合问题，所有的社区必须具备一定配额的马来、印度、华人数量。
英德等国经验也可借鉴
除了新加坡之外，德国、英国的廉租房政策也值得效仿。例如，在德国的住房结构中，政府可支配的廉租房比例为10%左右，租金低于市场价格，只服务于中低收入家庭。德国政府还从政策上保障了廉租房方案的顺利实施，大规模的房租租赁市场为居民提供了在购买住房和社会保障房之外的重要选择。其中，出租房市场中房屋的良好质量、租房者较高的社会阶层亦是德国租赁市场引以为豪的特征，据统计，德国有一半以上的家庭居住在出租房内。
而英国自20世纪40年代起就采取集中建设公共住房的政策解决中低收入者的住房问题。在英国，居住方式可分为自住住房、租住私房、租住公房三种类型，对于不同类型的低收入居民，英国政府制定了住房租金折扣或房租补贴计划。
相比之下，在住房刚需强劲的中国，廉租房政策实施得并不成功。1998年的“国二十三条”曾明确表示，中国的廉租房将占到住房比例的80%，但这一概念在发展过程中，将经济适用房政策“偷换”为保障性质的商品房政策，导致目前的中国廉租房政策的裹足不前。此外，由于体制性僵化存在的问题，在廉租房资格审查、公开摇号的过程中，出现的权力寻租更是屡见不鲜。首先，廉租房或者经济适用房的资格确认很难，类同于低息小额贷款，往往是“有路子有钱的人才能拿到”；其次，不同于其他商品，房子的流动较难，成本相对较大，刚需现象明显，几乎是所有居民需要面临的基础设施问题。
特别是对于北京、上海等特大型城市来说，阶层分化逐步拉大，在解决住房问题中，做到低端有保障、中端有支持、高端有市场的基础，只能是一项行之有效的利用多渠道建设公共租赁住房的廉租房政策，其余并无他法。
北京经适房回购面临定价瓶颈 篇11
一直以来，有关北京经济适用房（下称“经适房”）将由政府回购的消息接连不断，每次的“风吹草动”都足以引起丰富的猜测。
但随着一份文稿的出台，经适房回购，似乎终于成为眼前的现实。
6月7日，北京市建委出台《北京市经济适用房管理办法（试行）》（下称《办法》）征求意见稿，明确规定了经适房只能自住，不得上市转让、出租或出借以及从事居住以外的任何活动，但可向申请人户口所在区县住房管理部门申请回购，回购价格按照届时同地段新建经济适用房住房重置价格结合重新确定。
“回购”将成为现实
“看到《办法》的规定，感觉心里踏实了一些。”家住回龙观的刘先生对记者说。
刘先生已经在回龙观住了六年，作为“早期”经适房的购买者，他告诉记者，《办法》出台之前，当听说政府要对经适房进行回购，他郁闷了很长时间。
“理由很简单，以前我们购买经适房的时候没有提到回购，合同上也没写，这几年房产的升值幅度不小，我们有权利享有房产升值所带来的收益——却突然听说政府要回购了。”他说。
而现在刘先生之所以“放心”，是因为《办法》中有规定显示，管理办法施行前已售出的经适房再上市交易，管理仍按照原有规定执行。补交费用标准可依法适时调整。“对于这种‘新人新办法，老人老办法’的举措，我能够接受。”刘先生说。
记者了解到，北京市有关经适房回购政策的确立可谓一波三折：最早是2006年9月30日，北京市规委在官方网站公开《北京住房建设规划（2006年－2010年）》公示稿，明确了“要探索建立经济适用住房实行‘内循环’的流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。”
之后的2006年11月4日，该规划正式通过市政府批准，与公示稿不同的是，公示中原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其举行的“行风政风”通报会上，又公布了政府将要重新确立“回购”政策的消息。
6月21日，《中国经济周刊》记者致电北京市建委会住房保障办，有关人士告诉记者，《办法》在经过征求意见之后，目前正在研究汇总，具体何时正式公布还不确定。
如何定价
尽管很多经适房的购买者对回购表示了接受，但在众多业内人士看来，回购政策细节仍待完善，其操作性仍需要进一步细化，尤其是如何确定回购的价格成为最大的制约瓶颈。
“如果我现在能够购买新建的经适房，那几年之后政府回购时折旧怎么算？我们当初购房贷款利息成本怎么算？这些在办法中都没有明确的规定。”打算购买经适房的李先生对《中国经济周刊》说。
在李先生看来，回购价格过低，经适房的业主可能还会想办法通过其它途径转让；而如果按市场价回购，政府介入回购将失去意义。
目前，北京现有70个左右的经适房项目，最大的当数回龙观和天通苑，根据今年上半年的数据，其交易价格与5年前购买时相比，上涨幅度已达30%左右，比如目前回龙观新经适房售价在2600元／平方米左右，而二手经适房售价已经在4000元／平方米左右。
“如何确定回购价格尤其需要仔细研究，即如何依据当时的购房价格、住房的折旧价格和现地段的经济适用房价格，核定出比较合理的价格。”建设部政策研究中心副主任王珏林对《中国经济周刊》说。
“这样操作的难度确实很大。”中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海研究员对《中国经济周刊》说，在他看来，由于市场评估的基本方法是市场比较法，用目前的价格行情回购，对所在区县的住保办也是一个巨大压力，而且如此高的成本也不能纳入经适房和廉租房计划。
在北京链家地产副总经理金育松看来，作为一种政府行为，回购能否实施，关键要看政府是否具备了搭建回购渠道的能力。
我国共有产权经适房制度创新研究 篇12
关键词：经适房，共有产权经适房，有限产权，共有权，按份共有
中图分类号：DF521文献标识码：A
文章编号：1001-9138-（2015）01-0050-55收稿日期：2014-11-20
目前，我国已初步形成以经济适用住房（以下简称“经适房”）、廉租住房、限价房、公共租赁住房为主的保障房体系，并处于进一步整合与调整之中，其中一个颇具争议的问题即是传统经适房如何向共有产权经适房转变。共有产权经适房实质上是以共有权理论为基础，对传统经适房的用地方式、价格设定、房源筹集、产权归属、交易退出等关键环节进行系统改造，它有助于涤除传统经适房的一系列弊病，也为保障房的规范化发展提供了有力支撑。
1 共有产权经适房的制度优势
共有产权经适房是针对传统经适房的制度弊病而推出的，它以物权按份共有理论为平台，对传统经适房制度进行全面改造。可以说，共有产权经适房在理论和实务上都彰显出更为先进的制度优势，应当作为我国未来经适房的改革方向。
1.1 产权归属更为清晰
依《经济适用住房管理办法》第三十条第一款之规定，传统经适房的产权归属于购房者，只是该产权是受到诸多限制的“有限产权”，这种模糊的产权界定方式不仅在理论上有违反物权法定主义之嫌，还会引发实务中的诸多乱象：一是购房者以“有限产权”之名坐享“完全产权”之实，二是地方政府无法享受对经适房建设所减免土地出让金和税费等“隐性投入”的产权收益。而共有产权经适房将房屋产权改由政府和个人按份共有，政府将所减免的土地出让金和税费转化为经适房产权份额，由此解决了传统经适房产权不明的问题。
1.2 上市交易更为便捷
依《经济适用住房管理办法》第三十条第二、第三款之规定，传统经适房的上市交易须购房满五年，且应按照届时同地段普通商品住房与经适房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。而共有产权经适房的价格组成将由不完全向完全转变，与所有商品房一样将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品房价格基本接近的价格。也就是说，共有产权经适房打破了传统经适房与商品房的价格藩篱，变二者价格的“双轨制”为“单一制”。
1.3 准入人群更为醇化
传统经适房上市交易的巨大利润空间会诱使大量不符合标准的人员混入保障对象之中，这也是经适房制度屡遭诟病的一大问题。而共有产权经适房由于实行价格的“单一制”，购房者所获得的产权收益与市场价值始终保持一致，并不存在额外的利润空间，这就从根本上消除了不符合标准的人员混入保障范围的利益动机。可以说，共有产权经适房以“出口”反制“入口”的方式，将从源头上避免滋生的寻租腐败问题，限制了炒房等投机行为，使经济适用房做到循环使用，发挥住房保障资源的最大利用空间。
2 共有产权经适房的规范梳理
从制度变迁的视角来看，共有产权经适房属自下而上的诱致性制度变迁，是地方政府针对传统经适房诸多弊病所自发采取的改革探索，并由个别地方试点逐步向全国范围推广。在这一过程中，试点地方颁布的规范性文件无疑具有重要的参考价值，也是未来推行共有产权经适房的制度基础。
2.1 共有产权经适房的产权归属
2.1.1 购房时初始产权比例的设定
目前，共有产权经适房的初始产权普遍是对购房者的最低出资额做出要求，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第七条第一款要求个人出资“应与购买经济适用住房出资额相当”；而对于政府产权比例的出资，大多以显化的土地出让金构成，如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第四条明确了“主要以显化土地出让金构成，并逐步过渡到货币补助与土地出让金显化相结合，条件成熟时，可直接以货币形式补贴购买一定价格及标准范围内的商品住房，形成共有产权住房”。可见，目前购房者与政府的初始产权比例并非依其真正出资予以界定，更多的仍是一种理论预设的结果。其中，购房者的个人出资较传统经适房并无本质差异，政府的出资则主要依据显化的土地出让金等方式确定。
2.1.2 购房后个人完全产权的取得
购房者取得部分产权后，可以通过继续出资方式向政府购买剩余产权，不同时间阶段可以享受不同的价格优惠。如《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十条采取3年、3-6年、6年以后三个购买阶段，其中，不足3年不得购买，满3年不足6年按原价购买，6年后购买价格考虑折旧、地价、增值等因素确定。实际上，购房者支付的剩余产权出资仍是以评估价格为准，政府则给予其一定程度的价格优惠。
2.2 共有产权经适房的交易与抵押
2.2.1 购房者部分产权的交易
现行地方立法基本延续了《经济适用住房管理办法》第三十条第二款的禁止性规定，如《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十五条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十一条第二款均强调共有产权经适房的购房者在未取得完全产权前，不得将所购住房上市出售；对于特殊原因确需出售的，按照原购房价格由经适房主管部门（或住房保障中心）进行回购。
2.2.2 购房者完全产权的交易
现行地方立法对购房者取得完全产权后的交易仍设置了两方面限制：一是政府在同等条件下享有优先购买权，二是购房者应当补交一定的交易收益。实际上，依共有权法理，上述两方面限制的合理性仍有待商榷，因为购房者在购买政府产权比例时已经支付了相应对价，其取得产权应为完整、无瑕疵的产权，自然可以自由处分，并无理由设置交易时间和主管部门同意的前置条件。
2.2.3 共有产权经适房的抵押
部分地方立法允许共有产权经适房设定抵押，如《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》第二十六条规定“可以按照普通共有产权房屋依法抵押”；而也有部分地方立法限制共有产权经适房设定抵押，如《上海市共有产权保障房（经济适用住房）申请、供应和售后管理实施细则》第三十八条规定“不得设定除共有产权保障房购房贷款担保以外的抵押权”。相较之下，后者更能够兼顾经适房的融资担保功能和社会保障属性，应予肯定。
2.3 共有产权经适房的出租与出借
现行多数地方立法严格禁止购房者将共有产权经适房用于出租和出借。《无锡市共有产权经济适用住房试行办法》第十八条、《吉林市保障性住房按份共有产权实施管理办法》第二十四条、《连云港市市区共有产权经济适用住房实施细则（试行）》第十七条、《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》第十九条均明确禁止共有产权经适房购房者将房屋用于出租经营。
2.4 共有产权经适房的物业服务
现行地方立法对共有产权经适房的物业服务规则主要涉及以下几方面：第一，公用部位和公共设施维修基金由国家和购房家庭按产权份额（或面积份额）分别承担；第二，物业服务费用由共有产权使用人（即购房者）承担；第三，用部分（或专有部分）维修费用由使用人（即购房者）承担。由此可见，共有产权经适房物业费用的承担实际上遵循一个基本规律，即因房屋直接占有使用而产生的费用由购房者负担，因房屋产权直接产生的费用由购房者和政府分担。
3 共有产权经适房的制度创新
基于上述规范分析，不难看出现行共有产权经适房的制度设计远没有达到以共有权理论改造传统经适房的目的，尤其是仍固守经适房与商品房价格的“双轨制”。应当看到，产权的按份共有是共有产权经适房的制度核心，未来改革应以此为基石，兼顾社会保障政策予以系统化构建。
3.1 明确建设用地应以出让方式供应
现行经适房建设用地的划拨方式有悖于经济学上“任何生产要素的投入都应按其贡献获得相应的收益和补偿”原则，实务中也难以确定政府所减免的土地出让金和税费的金额，自然也无法确定政府与购房者的产权比例。而惟有采取土地出让方式，并将土地出让金、税费等全额计入房屋成本形成与商品住房价格接近的经适房价格，政府才可以根据不同收入的中低收入家庭提供相应的补贴，实现由暗补向明补、由土地税费补贴向货币化补贴的转变。在操作程序上，共有产权经适房建设用地的土地出让金和相关税费可由政府直接拨付给代表政府行使产权的独立机构，由该机构与购房者共同出资形成共有产权。
3.2 创设独立机构代表政府行使产权
政府作为经适房共有产权人必然会带来一个棘手的问题，即政府作为虚化主体如何具体行使产权？目前各地大都规定由住房保障管理部门代为行使，这也就意味着住房保障管理部门兼具了私法上产权主体和公法上监管主体两种角色，而这两种角色在利益诉求上并不一致。从域外经验来看，英、美两国共有产权住房的产权主体均由第三方独立机构（如英国的“住房协会”）和购房者组成，政府并不直接持有房屋产权。鉴此，我国未来可以成立独立性的保障房产权持有机构，由其代表政府持有和行使国有产权部分的私法性事务，而各地住房保障管理部门则醇化为行使保障房监管职能的机构，专司保障房领域的公法性事务。此外，该独立机构还可负责共有产权住房乃至整个住房保障制度的运行实施调控与监督，包括维修基金的管理、租金的收取及分配、小区物业公司的招标工作等。
3.3 允许经适房购房者灵活取得产权
现行地方立法关于经适房购房者的初始产权设定过于僵化，无法照顾到保障对象支付能力的不同，为此，可以从共有权法理出发，允许购房者自行决定购买的产权份额，使共有产权经适房的产权运行机制更为灵活。
3.3.1 购房者可在最低比例之上自由设定初始产权
理论上，由于共有产权经适房可以实现个人与政府产权的自由组合，并没有必要继续沿用传统经适房的出资要求，但如果购房者出资过低，也会导致政府财政负担过重、保障对象隐瞒实际收入等道德风险的产生。为此，可以在维持共有产权经适房资金合理循环的基础上，由地方政府根据本地实际设定购房者的最低出资比例，购房者可在此之上选取任意比例取得初始产权。正如《淮安市共有产权经济适用住房管理办法（试行）》第八条所规定的，“应积极创造条件，对不同收入层次的中低收入住房困难家庭，通过调整产权比例配售共有产权房，实现多层次保障，避免夹心层，实现不同层次保障的无缝对接”。
3.3.2 购房者应依据市场对价取得经适房完全产权
现行购房者“分阶段”购买共有产权经适房的做法，使购房者的支付对价始终与市场价值存在一定差距，这无疑会重蹈传统经适房与商品房价格“双轨制”的覆辙。解决这一问题的关键是打破政府对共有产权经适房市场价格的定价权，按购房者购买政府产权时的市场评估价格来确定支付对价。在评估价格的选择上，地方政府可以指定若干权威的房屋价格评估机构作为备选项，在购房者购房时随机抽取一家作为评估单位，若购房者或政府对评估结果存在异议的也可进行二次评估。
3.4 统一购房者对经适房的使用规则
3.4.1 购房者未取得完全产权前不得将房屋出租或出借
对购房者出租或出借行为的禁止主要是鉴于经适房的属性要求和共有权的基本法理，在购房者取得完全产权后自然丧失了相应的法理依据。为此，应当将该出租和出借的禁止范围限定在购房者未取得完全产权之前，购房者取得完全产权后可以自由处分房屋。
3.4.2 购房者和政府应分担经适房物业服务权利义务
现行立法已确立了共有产权经适房物业服务费用产权所有和直接占有相分离的承担原则，这在未来立法中应予以坚持。详言之，公用部位和公共设施的维修基金由政府和购房者依产权份额分担，政府部分由代表政府行使产权的独立机构负责缴纳；物业服务费和自用部分（或专有部分）的维修费用由购房者（即使用人）承担。此外，考虑到政府并不直接使用房屋，经适房的建筑物区分所有权也应授权购房者行使，政府则应当服从业主大会或业主委员会的决定。
3.5 丰富经适房购房者的产权交易机制
3.5.1 购房者可以在有限范围内交易其产权份额
第一，购房者在未取得共有产权经适房完全产权前可以交易其产权份额，但交易对象应符合经适房的保障标准，即只能在保障对象内部进行循环交易。从国际经验来看，尽管各国保障房制度各异，但在保障中低收入家庭住房问题上采取的政策是相近的，都是将有限的国家经济资源留在中低收入家庭中。如我国台湾地区《国民住宅条例》第十二条就规定：“国民住宅承购人所承购之国民住宅及其基地，非经国民住宅出售机关之同意，不得出售、出典、赠与或交换；其经同意出售者，国民住宅出售机关有优先承购权。国民住宅出售、出典、赠与或交换之承受之，应以具有购买国民住宅之资格者为限。”可以说，将保障房资源限定在保障对象内部流转是国际上的通行做法，这一方面将充分尊重购房者的私有产权，另一方面将剔除现行政策中经适房的投资功能，可以有效减少经适房领域的“炒房”现象，进而从房源数量上保障城镇中低收入家庭的基本住房需求。
第二，政府在同等条件下享有优先购买的权利。依《物权法》第一百零一条之规定，政府作为共有权人享有同等条件下优先购买购房者转让的产权份额的权利，政府可藉此优先购买权强化对经适房的调控能力。2011年深圳市政府颁布的《深圳市住房建设规划（2011-2015）》第二十七条对此也明确“对依据相关政策允许上市交易的保障性住房，仅能由政府以扣除增值收益的价格回购，并重新分配给符合条件的保障对象，实现保障性住房在中低收入居民和人才中循环分配的机制”。
3.5.2 购房者可以在市场上自由交易其完全产权
购房者购买政府产权而取得完全产权后，房屋性质即由经适房转变为商品房，自然可以在市场上自由流通。实际上，若共有产权经适房的建设用地采取出让方式供应、初始产权按出资比例确定、购买政府产权按市场评估价格做出，则经适房与商品房价格就始终保持一致，购房者的产权也即是不受限制的完整产权。在这一意义上，共有产权经适房购房者取得完全产权后并不存在所谓上市交易问题。进一步讲，共有产权经适房将政府投资回收由上市交易环节向产权取得环节的前移，还可避免传统经适房上市交易时无法确定政府收益的困惑，为“倒逼”不符合标准的人员自动退出保障范围奠定了基础。
4 结语
共有产权经适房是我国借鉴域外共有产权住房经验对传统经适房制度的一次系统创新，它试图以物权按份共有为主线，对传统经适房的用地方式、产权构成、产权变动等进行针对性改造。然而，综观各地探索仍始终徘徊于传统经适房的逻辑框架内，诸多关键制度无法实现既定目标。本文立足于共有权理论和保障房公共政策，对共有产权经适房的应然制度设计加以全面阐述。当然，本文的研究仍基于现行产权型和租赁型保障房的二元划分结构，未来伴随着国家保障房政策的深度调整与转型，共有产权住房可能面临更大的适用空间，居民住房的实现方式也将更加多元。
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作者简介：
田智，南开大学法学院民商法专业博士研究生，研究方向为物权法、房地产法。
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