新农开发2010年度财务分析报告

新农开发2010年度财务分析报告（共7篇）

新农开发2010年度财务分析报告 篇1

财务分析报告

§1 报告目录

一、利润分析

1.水平分析 2.结构分析

二、现金流量表分析

（一）现金流量表增减变动分析

（二）现金流量分析

三、有关财务指标分析

（一）获利能力分析

（二）短期偿债能力分析

（三）长期偿债能力分析

四、存在问题及分析

（一）销售萎缩，成本的增长率大于产品销售收入的增长率

（二）借款增加，获利能力降低，偿债风险加大

2010年年度财务分析

一、利润分析：

1、利润额增减变动水平分析 ⑴净利润分析：

2010年年度公司实现净利润3061.07万元，比上年同期减少了5934.2万元，减幅66.3%。净利润下降原因：一是由于实现利润总额比上年同期减少4683.4万元，二是由于所得税税率增长，缴纳所得税同比增加1258.0万元，其中利润总额减少是净利润下降的主要原因。

⑵利润总额分析：利润总额4327.83万元，同比上年同期减少4683.4万元，下降52.0%。影响利润总额的是营业利润同比减少2873.5万元，营业外收入增加381.9万元。

⑶营业利润分析：营业利润3192.2万元，较上年6065.6万元大幅减少，减幅47.3%。

2、利润增减变动结构分析及评价

从2010年年度各项财务成果的构成来看，产品销售利润占营业收入的比重为46.38%；比上年同期下降了20.9%；本期营业利润占收入结构比重1.65%，同比上年的2.97%下降了1.32%。

从利润构成情况上看，盈利能力比上年同期都有下降，各项财务成果结构下降原因：

①产品销售利润结构下降，主要是产品销售成本和三项期间费用结构增长所致。目前降低产品销售成本，控制销售费用、管理费用和财务费用的增长是提高产品销售利润的根本所在。

②营业利润结构下降的原因除受产品销售利润影响以外，其他业务利润同比占结构比重下降也是不利因素之一。

二、现金流量表分析

（一）现金流量表增减变动分析：

1、经营活动产生的现金流量净额18180万元，同比增加376.5万元，增长2.1%；

2、投资活动产生的现金流量净额-2543.8万元,同比上年-1300.3万元，净支出增加1234.5万元；

3、筹资活动产生的现金流量净额46058.4万元，同比上年7635.2万元现金净收入增加 38423.2；

4、现金及现金等价物净增加额38955.5万元，同比上年12435.6万元 净支出减少26519.9万元，现金及现金等价物净增加额上升213.3%。

经营活动产生的现金流量净额只有18180万元，说明尚不足支付经营活动的存货支出，而投资活动未有回报，筹资活动现金流量是正数说明目前正处在偿付贷款时期。整个现金流量虽然是正数，但量相对不大，公司的现金流量不是很乐观。

（二）现金流量数据分析

1、经营活动现金净流量表明经营的现金收入不能抵补有关支出。

2、现金购销比率92%，接近于商品销售成本率90%。这一比率表明生产销售运转正常，无积压库存。

3、销售收入回笼率91%，表明销售产品的资金赊销比例太高，此比率一般不能低于95%，低于90%则预示应收账款赊销现金收回风 险偏大。

三、有关财务指标分析

有关财务指标如下表：

报告日期

2010.12.31 盈利能力 总资产利润率(%)主营业务利润率(%)总资产净利润率(%)成本费用利润率(%)营业利润率(%)主营业务成本率(%)销售净利率(%)股本报酬率(%)净资产报酬率(%)资产报酬率(%)销售毛利率(%)三项费用比重()非主营比重()主营利润比重()股息发放率(%)投资收益率(%)主营业务利润(元)净资产收益率(%)加权净资产收益率(%)

扣除非经常性损益后的净利润(元)成长能力

主营业务收入增长率(%)净利润增长率(%)净资产增长率(%)总资产增长率(%)营运能力

应收账款周转率(次)应收账款周转天数(天)存货周转天数(天)存货周转率(次)

0.7406 13.4202 0.8328 2.3198 1.6522 85.9194 1.5559 130.8301 35.2705 10.3462 14.0806 9.9791-27.046 599.1238----

259291014.29 0.45 0.44 1843213.98

-5.254-66.376 1.6841 28.433

11.8295 30.4324 194.8685 1.8474

固定资产周转率(次)总资产周转率(次)总资产周转天数(天)流动资产周转率(次)流动资产周转天数(天)股东权益周转率(次)偿债及资本结构

流动比率(%)速动比率(%)现金比率(%)利息支付倍数()

长期债务与营运资金比率(%)股东权益比率(%)长期负债比率(%)

股东权益与固定资产比率(%)负债与所有者权益比率(%)长期资产与长期资金比率(%)资本化比率(%)固定资产净值率(%)资本固定化比率(%)产权比率(%)清算价值比率(%)固定资产比重(%)资产负债率(%)总资产(元)

2.3203 0.5352 672.6457 0.9087 396.1704 1.6362

1.0938 0.6312 36.5203 175.601 2.4946 29.3339 13.1225 135.1194 240.9022 90.9911 30.9081 69.326 131.6959 236.0085 144.2888 21.7096 70.6661 4059109475.57

报告日期 2009.12.31 盈利能力

总资产利润率(%)主营业务利润率(%)

2.8288 13.4956

总资产净利润率(%)成本费用利润率(%)营业利润率(%)主营业务成本率(%)销售净利率(%)股本报酬率(%)净资产报酬率(%)资产报酬率(%)销售毛利率(%)三项费用比重()非主营比重()主营利润比重()股息发放率(%)投资收益率(%)主营业务利润(元)净资产收益率(%)加权净资产收益率(%)

扣除非经常性损益后的净利润(元)

主营业务收入增长率(%)净利润增长率(%)净资产增长率(%)总资产增长率(%)

应收账款周转率(次)应收账款周转天数(天)存货周转天数(天)存货周转率(次)固定资产周转率(次)

2.911 4.5296 2.9745 86.2756 4.3842 135.1986 37.062 13.7317 13.7244 11.052 40.6162 305.4034 0.2894--

275207342.43 5.94 6.14 35005190.12

93.8968--11.9779 5.9889

20.6428 17.4395 179.2561 2.0083 2.5947

总资产周转率(次)总资产周转天数(天)流动资产周转率(次)流动资产周转天数(天)股东权益周转率(次)偿债及资本结构

流动比率(%)速动比率(%)现金比率(%)利息支付倍数()

长期债务与营运资金比率(%)股东权益比率(%)长期负债比率(%)

股东权益与固定资产比率(%)负债与所有者权益比率(%)长期资产与长期资金比率(%)资本化比率(%)固定资产净值率(%)资本固定化比率(%)产权比率(%)清算价值比率(%)固定资产比重(%)资产负债率(%)总资产(元)

0.664 542.1687 1.2209 294.8644 1.8399

1.2254 0.7079 30.7656 237.5139 1.5188 37.0505 15.5656 149.3236 169.902 84.146 29.5834 69.4727 119.4973 164.7548 163.5674 24.8122 62.9495 3160488283.98

（一）获利能力分析

总资产报酬率10.35%，与上年同期13.73比下降3.38%；销售毛利润率14.08%；降0.36%；销售净利润率1.56%；降2.82%；成本费用利润率2.32%，降2.2%；说明销售收入成倍增长，但获利能力呈下降趋势。

（二）短期偿债能力分析

流动比率109.4%，与上年同期比下降13.1%；速动比率63.1%，增长7.7%；表明本期因贷款额的增加，用于流动的资金同比增长很快，企业短期偿债能力很强；现金比率42.1%，超出安全比率的20%。表明偿还短期债务的安全性较好，但同时说明资金结构不太合理，流动资金未能充分用于生产经营。

（三）长期偿债能力分析：与上年同期比总资产负债率70.7%，增长7.8%，尚在安全范围内；产权比率236.0%，一般应在50%为好，该比率过高，说明财务结构不尽合理，未能有效地利用贷款资金；利息支付倍数175.6%，下降61.9%；表明因利润减少利息支出增加，长期偿债能力较上年同期在下降。

四、存在问题及分析

（一）产品销售成本的增长率与上年同比大于产品销售收入的增长率。具体表现在：成本增长率大于收入增长率；毛利及毛利率下降；企业2010年度产品销售收入同比上年下降5.3%，而其成本下降5.6%；国内产品销售额呈下降态势收入增长小于成本增长。

（二）负债增加，获利能力降低，偿债风险加大。

1、对外负债总额一年内增加87890.1万元，增加44.2%，其中以其他应收款、应付账款形式占用的外部资金有明显上升。其应收账款严重高于应付账款1.9倍，全部应收款也高于全部应付款的1.4倍，表明 其对外融资（短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款）获得的资金完全被外部资金（应收账款、其他应收款）占用。

2、赊销收入占全部收入的比重大，造成营运资金紧张，严重影响了现金净流量。2010年末应收账款余额23052.9万元，销售收回的现金流量少，不足以支付经营现金支出，加重了财务利息支出的负担。

3、由于外汇比率等宏观经济环境的变化、市场供求关系的不确定性使得公司产品盈利空间在缩小，同时由于负债增大，偿债风险也在增加，目前偿债能力日趋下降，极易产生财务危机。

新农开发2010年度财务分析报告 篇2

1.D 2.C 3.B 4.C 5.C 6.B 7.A 8.C 9.B10.C 11.C 12.A13.C 14.D

二、多项选择题

1.BD2.ABD3.CD4.BCD5.ACD6.AC7.CD 8.BC

三、计算分析题

1. (1) 驱动市净率的因素有权益净利率、股利支付率、增长率和风险。选择可比企业时, 需要先估计目标企业的这四个比率, 然后在同行业的上市公司中选择具有类似比率的企业作为可比企业。这四个因素中, 最重要的驱动因素是权益净利率, 应当给予格外重视。

(2) 根据甲公司修正市净率计算A公司的每股价值=8÷15%×16%×4.6=39.25 (元)

根据乙公司修正市净率计算A公司的每股价值=6÷13%×16%×4.6=33.97 (元)

根据丙公司修正市净率计算A公司的每股价值=5÷11%×16%×4.6=33.45 (元)

根据丁公司修正市净率计算A公司的每股价值=9÷17%×16%×4.6=38.96 (元)

A公司每股价值的平均数= (39.25+33.97+33.45+38.96) ÷4=36.41 (元)

(3) 市净率估价模型的优点: (1) 净利为负值的企业不能用市盈率进行估价, 而市净率极少为负值, 可用于大多数企业。 (2) 净资产账面价值的数据容易取得, 并且容易理解。 (3) 净资产账面价值比净利润稳定, 也不像净利润那样经常被人为操纵。 (4) 如果会计标准合理并且各企业会计政策一致, 市净率的变化可以反映企业价值的变化。

市净率估价模型的局限性: (1) 账面价值受会计政策选择的影响, 如果各企业执行不同的会计标准或会计政策, 市净率会失去可比性。 (2) 固定资产很少的服务性企业和高科技企业, 净资产与企业价值的关系不大, 市净率比较没有实际意义。 (3) 少数企业的净资产是负值, 市净率没有意义, 无法用于比较。

2. (1) 经营效率和财务政策不变 (包括不增发股票和股票回购) , 预期销售增长率=可持续增长率=股东权益增长率=150÷ (2 025-150) =8%。或者:预期销售增长率=可持续增长率=留存收益比率×期初权益预期净利率=150÷500×[500÷ (2 025-150) ]=8%。

(2) 未来经营效率和财务政策不变 (包括不增发股票和股票回购) , 预期股利增长率=可持续增长率=8%。

(3) 目前股利=350/1 000=0.35元/股

股权资本成本=下期股利/当前股价+股利增长率=0.35×

(1+8%) /9.45+8%=12%

债务资本成本=135/1 350=10%

负债/净经营资产=1 350÷ (4 075-700) =40%

加权平均资本成本=10%× (1-25%) ×40%+12%× (1-40%) =10.2%

3. (1) 营业高峰期的易变现率= (长期资金来源-长期资产) ÷流动资产= (3 400-1 875) ÷ (1 250+650) =80.26%

营业低谷时的易变现率= (3 400-1 875) ÷1 250=122%

方案一采用的是保守型营运资本筹资政策。

(2) 营业高峰期的易变现率= (3 000-1 875) ÷ (1 250+650) =59.21%

营业低谷时的易变现率= (3 000-1 875) ÷1 250=90%

方案二采用的是激进型营运资本筹资政策。

(3) 方案一的风险低、收益低 (或资本成本高) :方案二的风险高、收益高 (或资本成本低) 。

4. (1) 采取降价措施前:

单位边际贡献=单价-单位变动成本=10-6=4 (元)

边际贡献=销量×单位边际贡献=250×30×4=30 000 (元)

固定成本=4 000+2 000×2+50×350+900=26 400 (元)

税前利润=边际贡献-固定成本=30 000-26 400=3 600 (元)

(2) 采取降价措施前:

盈亏临界点销售量=固定成本÷单位边际贡献=26 400÷4=6 600 (小时)

盈亏临界点作业率=盈余临界点销售量÷正常销售量=6 600÷ (250×30) =88%

安全边际率=1-盈亏临界点作业率=12%

(3) 采取降价措施后:

单价=10× (1-10%) =9 (元/小时)

要使降价措施可行, 税前利润至少应保持不变。

销售量= (固定成本+税前利润) ÷ (单价-单位变动成本) = (26 400+3 600) ÷ (9-6) =10 000 (小时)

降价后每月家政服务需求至少应达到10 000小时, 降价措施才是可行的。

安全边际=利润÷边际贡献率=3 600÷3/9=10 800 (元)

5. (1) 改变信用政策前:

销售额=36 000×80=2 880 000 (元)

边际贡献=36 000× (80-60) =720 000 (元)

收账费用=2 880 000×20%×5%=28 800 (元)

平均收现期=30×80%+50×20%=34 (天)

应收账款应计利息=36 000÷360×80×34× (60÷80) ×12%=24 480 (元)

存货应计利息=2 000×60×12%=14 400 (元)

改变信用政策后:

销售额=2 880 000×1.15=3 312 000 (元)

边际贡献=720 000×1.15=828 000 (元)

边际贡献增加=828 000-720 000=108 000 (元)

收账费用=3 312 000×10%×5%=16 560 (元)

收账费用减少=28 800-16 560=12 240 (元)

平均收现期=10×40%+20×30%+30×20%+50×10%=21 (天)

应收账款应计利息=36 000÷360×1.15×80×21× (60÷80) ×12%=17 388 (元)

应收账款应计利息减少=24 480-17 388=7 092 (元)

存货应计利息=2 400×60×12%=17 280 (元)

存货应计利息增加=17 280-14 400=2 880 (元)

现金折扣成本=3 312 000× (5%×40%+2%×30%) =86 112 (元)

现金折扣成本增加=86 112-0=86 112 (元)

(2) 改变信用政策的净损益=108 000+12 240+7 092-2 880-86 112=38 340 (元)

由于改变信用政策的净损益大于零, E公司应该推出该现金折扣政策。

6.内含利息率计算:800=170× (P/A, I, 6) ;I=7.42%

利息计算:

租赁资产成本=买价+运输费+安装调试费=760+10+30=800 (万元)

现金流量及净现值的计算:

由于租赁方案相对于自行购置方案的净现值小于零, F公司应当选择购买方案。

四、综合题

1. (1) 经营性流动资产=货币资金+应收账款+存货+其他流动资产=95+400+450+50=995 (万元)

经营性流动负债=应付账款+应付职工薪酬=535+25=560 (万元)

净经营性营运资本=经营性流动资产-经营性流动负债=995-560=435 (万元)

经营性长期资产=固定资产+其他非流动资产=1 900+90=1 990 (万元)

经营性长期负债=长期应付款=425 (万元)

净经营性长期资产=经营性长期资产-经营性长期负债=1 990-425=1 565 (万元)

净经营资产=净经营性营运资本+净经营性长期资产=435+1 565=2 000 (万元)

金融负债=短期借款+应付利息+长期借款=300+15+600=915 (万元)

金融资产=交易性金融资产+可供出售金融资产=5+10=15 (万元)

净负债=金融负债-金融资产=915-15=900 (万元)

税后经营净利润= (营业收入-营业成本-销售及管理费用-资产减值损失+营业外收入-营业外支出) × (1-所得税税率) = (4 500-2 250-1 800-12+8-6) × (1-25%) =440×75%=330 (万元)

金融损益= (-72-5) × (1-25%) =-57.75 (万元) (2)

净经营资产净利率=税后经营净利润/净经营资产=330/2 000=16.50%

税后利息率=税后利息费用/净负债=57.75/900=6.42%

经营差异率=净经营资产净利率-税后利息率=16.5%-6.42%=10.08%

净财务杠杆=净负债/股东权益=900/1 100=0.818 2 (或0.82)

杠杆贡献率=经营差异率×净财务杠杆=10.08%×0.818 2=8.25%

权益净利率=净经营资产净利率+杠杆贡献率=16.5%+8.25%=24.75%

G公司的权益净利率高于同行业平均水平, 其主要原因是G公司的杠杆贡献率较高, 而杠杆贡献率较高的主要原因是净财务杠杆较高。

(3) 2010年税后经营净利润=337.5× (1+8%) =364.5 (万元)

净经营资产增加=2 000×8%=160 (万元)

净负债增加=160× (900÷2 000) =72 (万元)

税后利息费用=972×8%× (1-25%) =58.32 (万元)

净利润=税后经营净利润-税后利息费用=364.5-58.32=306.18 (万元)

留存收益增加=160-72=88 (万元)

股利分配=净利润-留存收益=306.18-88=218.18 (万元)

实体现金流量=税后经营净利润-净经营资产增加=364.5-160=204.5 (万元)

债务现金流量=税后利息费用-净负债增加=58.32-72=-13.68 (万元)

股权现金流量=股利分配=218.18 (万元)

(4) 企业实体价值=下期实体现金流量÷ (加权平均资本成本-实体现金流量增长率) =204.5÷ (10%-8%) =10 225 (万元)

企业股权价值=企业实体价值-净债务价值=10 225-900=9 325 (万元)

每股股权价值=9 325/500=18.65 (元)

由于2010年年初的股价大于每股股权价值, 2010年初的股价被高估了。

2. (1) 股票资本成本=[1× (1+6%) ]/20+6%=11.3%

(2) 债券风险补偿率=[ (6.5%-3.4%) + (6.25%-3.05%) + (7.5%-3.6%) ]/3=3.4%

债券的税前资本成本=3.6%+3.4%=7%

(3) 第5年末可转换债券价值=未来各期利息现值+到期本金现值=50× (P/A, 7%, 5) +1 000× (P/F, 7%, 5) =50×4.100 2+1 000×0.713 0=918.01 (元)

转换比率=1 000÷25=40

第5年末预计股价=20× (F/P, 6%, 5) =26.76 (元)

第5年末转换价值=股价×转换比率=26.76×40=1 070.4 (元)

第5年末底线价值是转换价值与债券价值两者中较高者, 为1 070.4元。

由于转换价值高于赎回价格, 投资者会选择转换为普通股。

设可转换债券的税前资本成本为K, 则:

1 000=50× (P/A, K, 5) +1 070.4× (P/F, K, 5)

当K=6%时, 50× (P/A, 6%, 5) +1 070.4× (P/F, 6%, 5) =50×4.212 4+1 070.4×0.747 3=1 010.53 (元)

当K=7%时, 50× (P/A, 7%, 5) +1 070.4× (P/F, 7%, 5) =50×4.100 2+1 070.4×0.713 0=968.21 (元)

利用内插法, 解得可转换债券的税前资本成本K=6.25%。

(4) 由于可转换债券的税前资本成本低于等风险普通债券的市场利率, 对投资人没有吸引力, 方案3不可行。

修改建议 (1) :提高债券票面利率至I

1 000=1 000×I× (P/A, 7%, 5) +1 070.4× (P/F, 7%, 5)

1 000=1 000×I×4.100 2+1 070.4×0.713 0

I=5.78%

票面利率至少提高到5.78%, 方案才可行。

修改建议 (2) :降低转换价格P (或提高转换比率)

1 000=50× (P/A, 7%, 5) +26.76×1 000÷P× (P/F, 7%, 5)

1 000=50×4.100 2+26 760×0.713 0÷P

P=24, 转换比例=1 000/24=41.67

转换价格至少降低到24元, 方案才可行。 (或者转换比例至少提高到41.67, 方案才可行。)

修改建议 (3) :延长不可赎回期到第T年

当T=6时, 第6年末预计股价=20× (F/P, 6%, 6) =20×1.418 5=28.37 (元)

第6年末转换价值=股价×转换比率=28.37×40=1 134.8 (元)

50× (P/A, 7%, 6) +1 134.8× (P/F, 7%, 6) =50×4.766 5+1 134.8×0.666 3=994.45 (元)

当T=7时, 第7年末预计股价=20× (F/P, 6%, 7) =20×1.503 6=30.07 (元)

第7年末转换价值=股价×转换比率=30.07×40=1 202.8 (元)

50× (P/A, 7%, 7) +1 202.8× (P/F, 7%, 7) =50×5.389 3+1 202.8×0.622 7=1 018.45 (元)

2010 房地产市场年度分析 篇3

甲级写字楼市场

北京写字楼投资市场在2010年表现依然活跃，总计15单整售或大宗买卖交易在年内签约。由于在交易结构上的灵活性和对本地交易操作的熟悉程度，内资投资者继续占据市场主导地位。但与此同时，外资机构投资者在年内亦完成3宗交易，显示出北京写字楼市场对海外投资者依然极具吸引力。另一方面，内资投资者的背景变得更为多元化，除大型上市公司与国有企业外，之前专注住宅物业开发的发展商、汇集民间资本的私募基金和保险公司的身影亦出现在写字楼投资市场上。至2010年底，在需求的推动和业主对售价的高期望值下，北京写字楼物业资本值同比上涨21.88％，达33400元／平方米。

2011年，北京市场将会有总建筑面积达553271平方米的7个写字楼项目计划入市，市场总体空置率预计将小幅上升，并在2011年底徘徊在12.60％左右。新增供应集中的三个区域CBD、东二环和燕莎区域空置率将最高，分别在22.01％、20.13％和16.67％左右。但鉴于业主的强势姿态和对市场表现的高度乐观，预计后市租金将会普遍上涨。

北京甲级写字楼物业市场在2010年强势复苏，并在全年表现优于预期。作为写字楼市场传统需求来源的跨国公司于年内加速扩张和兼并的步伐，需求回升态势明确。与此同时，内资企业成为推动甲级写字楼市场升温的另一重要因素。旺盛的需求、新项目满意的预租情况和乐观的市场气氛共同营造出有利于业主方的市场情形，亦使整体租金水平全年处于上升通道，某些核心区域的租金水平甚至达到历史最高点。

截至2010年底，北京甲级写字楼市场存量超过475万平方米，同比增加5.36％。五个新项目于年内落成入市，包括燕莎区域的凤凰置地广场一期和嘉铭中心，CBD区域的远洋光华国际C座和国贸三期，以及金融街区域的太平洋保险大厦，总计为市场带来316907平方米新增面积。新增供应集中入市所带来的冲击被需求的大幅反弹所抵消，来自金融、科技、服务、制造、能源、医药和传媒等行业的内外资企业之需求尤为突出，因此全年净吸纳量累计达540218平方米，同比上涨120％。(见图1)值得注意的是，CBD区域对整体市场的贡献最大，其净吸纳量达278842平方米(占总量的51.6％)，燕莎和金融街班板块紧随其后，净吸纳量分别为98683平方米(占总量的18.3％)和76634平方米(占总量的14.2％)。相应地，北京甲级写字楼的总体空置率由2010年第一季度的16.27％下降至第四季度的10.02％，为2007年以来的最低值。在个别区域，如金融街和中关村，第四季度空置率均低于2％。

北京甲级写字楼市场整体平均净有效租金在2010年第一季度大致保持平稳，与2009年第四季度相若。随着大部分业主在回暖的市场气氛中将租赁策略由保持出租率向优化租户质量和最大化租金收入调整，租金水平在随后的三个季度以4.92％的平均涨幅快速攀升。优惠条件的收紧和业主期望值的提高使市场净有效租金在2010年第四季度上升至192.27元／平方米，同比攀升16.70％。租金增长在下.半年进一步加速，由第二季度的3 92％提高至第四季度的6.68％。其中，CBD区域以23.69％的上升速度领跑各子市场，其余各区域租金亦普遍上涨，涨幅从9.38％至17.94％不等。至2010年底，金融街、CBD和中关村区域租金居北京甲级写字楼市场前三位，净有效租金分别为238.17元／平方米、201.95元／平方米和171.06元／平方米。

北京商用物业

中高端购物中心商业市场

北京社会消费品零售额及城镇居民可支配收入的持续增长(截至2010年11月同比分别上涨17.0％及8.8％)，促使北京商铺物业市场2010年保持活跃，大量海外及国内零售商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最，商铺租赁市场的竞争日益加剧，但2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降.1.79个百分点，平均固定租金水平与去年基本持平。(见图2)

全年共有11家购物中心开业，其中包括朝阳大悦城(23万平方米)、华联万柳购物中心(11万平方米)及大钟寺国际广场(21万平方米)等，为市场带来总计超过102万平方米新增供应，为2009年新增供应量的近3倍。随着传统商圈内竞争的加剧及有限的商业项目土地供应，北京商圈开始呈现分散化趋势。发展商将项目开发转移到北京新兴零售节点或近郊，使一批新兴商圈逐渐成形，其中朝青地区及公主坟即为典型。与2009年谨慎的扩展计划有所不同，众多国际奢侈品牌和高端品牌2010年积极在京扩张门店数量，租赁活动显著增加。譬如：Burberry在翠微广场签下400余平方米面积，Versace珠宝腕表专卖店进入华贸购物中心，GUCCI及Salvatore Ferragamo入驻都汇天地，Emporio Armani在三里屯village北区开出旗舰店。与此同时，中端定位的国际品牌和内资时尚、餐饮、教育、超市及百货零售商亦在扩大销售网络。截至2010年底，共有超过93万平方米的中高端购物中心面积被市场消化，整体空置率为14.48％。

受到不断上升的租赁需求的鼓舞，多数业主开始取消优惠措施并放弃通过低租金吸引零售商的策略。因此，北京中高端购物中心固定租金在2010年第二季度同比上涨5.84％，环比增长2.76％，至709.68元／平方米。2010年下半年，位于新兴零售节点的新项目集中于三、四季度入市(总面积占全年新增供应量的六成以上)，且租金多低于市场平均水平，整体租金相应出现下滑。至2010年底，整体租金同比下降0.25％，至692.53元／平方米。其中王府井和西单商圈继续领跑北京商铺物业市场，平均租金分别达到1225.06元／平方米和1200元／平方米，中央商务区商圈租金为623.76元／平方米。

纵观2010年全年，北京商铺物业投资市场表现平静，投资机会依旧有限。值得注意的是，更多的内资大型零售商及传统住宅开发商开始涉足商铺物业市场，苏宁电器和万科地产即为代表。

天津商用物业

甲级写字楼市场

2010年天津写字楼租赁市场较2009年更为活跃，有更多租赁交易发生。年度净吸纳量共计121278平方米，为2009年的4倍多。较为瞩目的大宗交易包括：第二季度内海尔地产在环球置地广场租赁900平方米；第三季度内企业银行在天津中心租赁800平方米；天凯投资在泰达大厦租赁1200平方米。2010年上半年至下半年，租赁市场表现稳定，整体市场空置率环比下降0.7个百分点。需求增长而新增供应有限致使2010年第四季度整体空置

率下降至18.7％，较上年同期下降3.8个百分点。(见图3)

需求上升使多数写字楼达到或保持了较为满意的入驻率，业主维持租金不变甚至开始提高租金。因此，天津优质写字楼市场租金连续上涨，2010年上半年环比增长2.39％，下半年环比增长2.8％。截至2010年底，天津优质写字楼市场整体平均租金上升至3.09元／平方米·天，较上年同期上涨5.4％。

2010年天津写字楼投资市场也较为活跃，写字楼整售市场主力为大型国内金融机构和国外企业。当地市场共有5宗整售或大型交易发生：凯德置地收购东方海外发展，获后者旗下7个地产项目，其中包括天津的国贸中心大厦，写字楼面积为69663平方米；Arraya WorldwideInc.以8.7亿港元收购天津国际大厦；交通银行购买鑫银大厦约35000平方米，交易价格未予公布；汤臣集团以17.25亿元购得津湾广场二期控股权；天津松江置业收购位于天津空港经济区的华盈大厦和铭朗国际广场，交易价格未予公布。

天津经济稳定增长以及天津十二五规划设定的经济发展目标将为天津优质写字楼市场的发展奠定坚实的基础。虽然在一些非中心区域有较多新增供应，但天津优质写字楼市场的整体空置率预计将继续下降。同时，有鉴于中心城区写字楼面积有限而一些跨国公司和内资企业对天津优质地段写字楼需求持续增长，租金有望进一步上涨。此外，滨海新区(包括于家堡和泰达MSD)作为未来市场投资区域将继续引人注目。

天津商用物业

商场、购物广场商业市场

天津经济基本面的持续向好、本地居民强劲的购买力和持续的消费意愿为天津优质商铺市场提供了积极的发展前景。2010年，众多国内外品牌继续在天津积极扩张或进入天津市场，使本地优质商铺市场整体空置率同比下降5.41个百分点，同时，平均租金同比上涨1.19％。

2010年有三个新建项目和一个改建项目竣工，包括河东万达广场(17.2万平方米)、泰达时尚广场(10万平方米)、君隆广场以及利福广场，为天津优质商铺市场带来317000平方米的新增供应量。需求方面，更多奢侈品及国际高端品牌通过在优质百货开设专柜或代销的形式进入或在天津零售市场扩张。例如Givenchy、Bottega Veneta和AGATHA入驻海信广场，HUGOBOSS和Dunhill与滨海新区的友谊名都商厦签订租赁意向书。同时，更多国际时尚零售商进入天津市场，大型租赁交易如H&M在乐宾百货租赁2100平方米、C&A在利福广场租赁1950平方米、ASOBIO在国际商场租赁900平方米。MUJI、Lee Cooper和Paul Frank相继进入米来欧(吉利大厦)。部分超市和百货如TESCO、永旺梦乐城和乐天百货也宣布在天津开设新店面继续扩张。截至2010年末，天津整体市场空置率下降至11.75％，同比降幅为5.41％。

获益于租赁需求快速增长及普遍乐观的市场情绪，2010年天津优质商铺租金继续整体上升，尽管速度较缓。截至2010年底，天津优质商铺固定租金为492.68元／平方米，同比上涨1.19％。(见图4)滨江道和南京路等传统商圈租金继续引领市场，一些项目租金达到650～700元／平方米。

2010年，天津商铺物业投资市场录得2单大宗交易：振华集团以2.05亿元收购位于和平路商圈总建筑面积2万平方米的天津百货大楼60％的股权；海航商业控股有限公司全资收购天津大通建设发展集团旗下的国际商场的股份。截至2010年末，天津优质商铺资本值为29469.5元／平方米，同比上涨2.77％，较上半年增长1.31％。

鉴于天津经济和居民消费能力的快速增长，2011年天津优质商铺市场将维持繁荣。新增386447平方米的商铺供应将使整体市场空置率在2011年略有上升。而业主坚强的市场信心以及国内外零售商需求的增长，将使天津优质商铺市场平均固定租金维持上涨的趋势。短至中期而言，市中心的南京路、滨江道、和平路等传统商圈仍将是天津商铺市场的核心区域。而随着优质商业项目的出现以及包括地铁系统在内的基础设施的完善，一些新的商业节点和区域将逐渐形成，河东区津滨大道和市南区域即是代表。

北京

别墅市场

从2010年的整体数据来看，别墅供应量继续萎缩，供求比达到1：1.26，加之2009年别墅市场“价量齐升”消化了大量库存，使得供求失衡进一步加剧。由于别墅市场相比商品住宅市场对政策敏感性较弱，所以在整个房地产市场价格高速上涨和宏观调控政策不断出台的情况下，市场新一轮的观望情绪逐渐积累，势必会对高端置业者的消费心理产生影响，预计2011年别墅成交将会维持在目前水平。未来整体供应有逐年减少的趋势，特别是独栋别墅产品供应将更加稀缺，加之在通胀预期的影响下，消费者保值增值的投资型需求逐渐增强，别墅市场供求关系将逐渐趋紧。

供应方面

2010年1～11月，北京别墅新增预售套数共计2220套，同比减少34.55％，新增预售面积为77.22万平方米，同比下降37.23％。2010年初别墅预售量并未延续2009年末的放量趋势，迅速呈现出萎缩的态势，3月仅有2套新增别墅供应，预售面积仅为0.10万平方米。随着市场整体的快速上涨，4月别墅供应量也急剧放大，达到了424套的高点。但“新国十条”的出台无疑对别墅供给带来了较大影响，供给量再次出现萎缩，7月新增预售套数仅为6套，是全年第二个低点。经过了8月、9月和10月的调整以及二次新政的冲击后，11月的新增预售套数回升至294套，预售面积为23.32万平方米，但仍低于2009年11月平均新增预售水平。

从别墅供应产品的结构来看，独栋别墅2010年预售878套，同比2009年的1632套减少46.20％。独栋别墅预售套数占整体市场供应量的40％，与2009年的48％相比，独栋别墅的供应比重有所减少。而双拼、联排和叠拼等非独栋产品的新增预售套数分别为70套、754套和518套，分别占总预售套数的3％、34％和23％。

从别墅供应产品面积来看，200～400平方米之间的面积是新增预售别墅的主力，其中，单套面积为200～300平方米和300～400平方米的别墅分别占总批准预售套数的42.97％和21.67％。400～500平方米的户型供应量也较大，全年批准预售284套，占总预售套数的12.79％。100～200平方米和500～600平方米的别墅供应量分别为198套和151套，分别占总预售套数的8.92％和6.80％。1000平方米以上的别墅也达到了80套，占总预售套数的3.60％。

从新增预售供应区域来看，供应量最大的区域主要集中在城南、潮白河两大别墅区域，新增供应套数分别为440套和338套，分别占供应总量的20％和18％。而中央别墅区和奥北别墅区紧随其后，分别供应339套和335套。

成交方面

2010年前两个月，受传统农历新年的节日效应影响，北京别墅市场成交有所下滑。从3月份开始，随着整个楼市的回暖，别墅市场成交也开始放量，至4月冲至最高点，当月成交套数高达561套，成交面积达19.85万平方米。在“新国十条”的调控下，成交量从5月开始迅速萎缩，5～7月均为小幅调整期，成交量持续低迷。到了8月，随着市场整体回暖，别墅成交量也逐步放大，8～11月月均成交套数保持在200套的水平，但较2009年相比仍处于低位运行。2010年1～11月北京市别墅销售套数仅为2690套，同比2009年的5634套大幅减少52.25％，销售面积共计97.88万平方米，同比下跌48.73％。

成交均价方面，北京别墅市场的走势较为平稳，受政策影响的程度较小，仅在6～9月期间出现短期微跌，其中8月的成交均价为22331元，为当时的低点。但随后在大市的带动下很快便出现了上涨，各种档次的项目也纷纷入市，使成交均价在10月和11月出现了小幅微跌。11月北京别墅市场成交均价为26366元／平方米，相比1月的价格上涨了13.49％。

产品方面

从产品形式来看，2010年北京独栋别墅成交1337套，同比下降44.75％，非独栋别墅成交1353套，同比减少57.90％。由于2006年“停止独栋别墅用地出让”政策的再次出台，独栋别墅总体供应量下降，因而总体成交量进一步减小。

从产品价格区间来看，1～4月北京成交别墅中500～1000万元之间的别墅受到市场的青睐。之后在市场调整期间，不同价格区间的产品成交量大致相同，均处于低位运行。进入7月，500～1000万元之间的别墅率先崛起，成交量大幅上升，带动整个市场的回暖，并在8～10月保持一定的成交水平。1～11月500万元以下的别墅共成交836套，500～1000万元之间的别墅共成交1256套，1000万元以上的别墅成交571套，分别同比减少69.52％、40.70％和16.64％。

各区域市场表现

2010年成交套数最高别墅区：潮白河别墅区，成交454套，占总成交套数的16.88％。

2010年成交面积最大别墅区：奥北别墅区，成交面积14.64万平方米，占总成交面积的14.96％。

2010年成交金额最高别墅区：西山别墅区，成交金额43.25亿元，占总成交金额的18.08％。

2010年成交单价最贵别墅区：西山别墅区，成交单似47582元／平方米。

2010年成交单价最低别墅区：怀柔、密云别墅区，成交单价14426元／平方米。

从别墅成交的区域分布来看，虽然各个别墅区均有成交，但主要还是集中在中央别墅区、奥北别墅区、城南别墅区和潮白河别墅区这四个区域内，这四个别墅区的成交套数计占总成交套数的54.91％。

从成交金额来看，西山别墅区、奥北别墅区、中央别墅区和潮白河别墅区形成了第一集团，成交金额分别达到了43.25亿元、41.08亿元、34.21亿元和31.23亿元，这四个区域的成交金额之和占总成交金额的62.61％。

中央别墅区在售别墅项目：16个

中央别墅区依托其成熟的国际化氛围、完善的配套、便利的交通等综合优势，在几大别墅区中，市场表现连年位居前列。该区域的均价在2010年1～11月期间呈现出稳步攀升的态势，尽管受调控政策的影响有小幅波动，但基本表现出稳中有升。11月成交均价达到了32104元／平方米，相较1月的25980元／平方米上涨了23.57％。成交情况受政策的影响较大，经历了一定时静安的调整期，1～11月中央别墅区成交套数共计252套，成交面积为12.32万平方米。

奥北别墅区在售别墅项目：12个

2010年奥北区域成交均价在剧烈的波动中出现了小幅下跌，11月成交均价为26463元／平方米，较1月份的30338元／平方米跌幅为12.86％。另外，该区域1～11月成交套数共计375套，面积为14.64万平方米。

奥北区域的产品类型比较丰富，其中涵盖了独栋、联排、叠拼别墅等多个类型，其销售总价也有较大差异，这使得该区域11月的成交均价相比年初还有所下降。西山别墅区在售别墅项目：17个

受用地限制，西山别墅区产品供给量延续了2009年逐步走低的趋势，双拼、联排和叠拼别墅成为区域绝对主导的产品形态，独栋别墅非常稀缺。2010年西山别墅区成交均价也延续了上一年度稳步上扬的趋势，到11月达到52193元／平方米，比1月价格涨了近50％。在成交方面，该区域1～11月共成交别墅174套，成交面积9.09万平方米。

城南别墅区在售别墅项目：16个

作为新兴的别墅区之一，随着交通设施的完善和周边配套日趋成熟，城南别墅区的认可度逐年增加。和传统别墅区域相比同时兼具价格优势，因此未来de Ville、新里·西斯莱公馆和富力丹麦小镇等别墅的持续热销，成为城南别墅区的亮点。该区域2010年成交价格稳步上升，到11月成交均价为23457元／平方米，较1月增长了45.40％。全年共成交别墅396套，成交面积为11.68万平方米。

潮白河别墅区在售别墅项目：12个

随着交通的畅达、配套设施的完善以及北京别墅区格局的演变，集潮白河和森林两种稀缺自然环境于一身的潮白河别墅区成为市场的焦点。龙湖·香醍溪岸、富力湾、水色时光花园等项目均是该区域的亮点。不过，2010年该区域表现一般，成交均价有所下跌，11月仅为13736元／平方米，较1月下跌了15.17％。全年共成交别墅454套，成交面积18.11万平方米。

昌平八达岭别墅区在售别墅项目：14个

作为北京老牌别墅区，昌平八达岭别墅区紧邻北部富人区，享有北京经济中心北扩的便利条件，但是近几年来新项目不多，目前在售别墅主要为老项目后期，以类别墅和小独栋为主。2010年该区域别墅成交均价企稳回升，在经历了长达7个月的徘徊后终于在8月达到了全年的高位，即32690元／平方米，之后受二次新政影响价格略有回落。昌平八达岭别墅区2010年共成交别墅262套，成交面积8.46万平方米。

东部泛CBD别墅区在售别墅项目：14个

东部泛CBD别墅区别墅项目分布比较分散，主要沿京通沿线、运河和潮白河分布，产品类型以联排、双拼为主。该区域的主力项目为运河岸上的院子、龙湖·蔚澜香醍、尚东

庭、北美佳苑等。从下图中可以看出，2010年东部泛CBD别墅区成交均价出现较大幅度的波动，到11月均价为32950元／平方米，较1月的35674元／平方米下跌7.64％。东部泛CBD别墅区的成交情况也较为低迷，除了4月份成交量达到114套的高位外，其他时间基本都在低位徘徊。1～11月成交套数共计292套，成交面积为8.56万平方米。

怀柔、密云别墅区在售别墅项目：15个

作为北京别墅板块的后起之秀，随着交通的完善，并结合区域特有的景观资源，怀柔、密云别墅区已逐渐成为了北京别墅市场不可小视的新兴力量，发展初具规模。区域内在售产品以500万元以下经济型别墅为主，主要项目包括君山高尔夫、蓝河湾等。从下图中可以看到，怀柔、密云别墅区的成交量与大市基本保持一致，而成交均价在调整中震荡上扬，2010年11月成交均价为16369元／平方米，较1月的12430元／平方米大幅上涨了31.69％。该区域1～11月共成交别墅262套，总面积为8.81万平方米。

亦庄别墅区在售别墅项目：4个

依托较强的产业支撑和较高的国际化程度，以及日趋完善的生活配套，亦庄别墅区逐渐成为经济型别墅、花园洋房等低密度住宅的聚集地域。该区域在售的纯别墅项目仅有天鹅堡一个，同时综合性住宅金色·漫香林和珠江·奥古斯塔城邦也有少量别墅类产品在售。尽管放量较小，但该区域2010年成交均价仍然跟随大势稳中有升，11月均价为17941元／平方米，比1月的16346元／平方米增长9.76％。2010年亦庄别墅区共成交别墅61套，面积1.51万平方米。

北京

二手房市场

北京二手房最高涨九成

2010年楼市调控政策频出，但房价总体仍呈上涨之势，京城二手房项目单价最高涨幅甚至高达90％。有人可能又会认为这是调控失效的表现。但21世纪中国不动产集团市场总监林蕾不同意将之归咎于调控政策失效，假如2010年不实行严厉的调控，房价可能会涨得更快更猛。我们需要对这些涨幅比较明显的楼盘进行仔细分析，以期对未来的住房需求提供借鉴。林蕾总结说，升值潜力较大的楼盘，主要有以下几个特点：周边生活配套完善、商圈成熟、交通发达、紧邻地铁站或城市主干路尤其受到消费者青睐。减免营业税、物业费低、停车费低等可大大降低人们的养房成本，这对普通消费者有很大吸引力。对于高端客户来说，项目的建筑品质、户型设计、周边景观、绿化率以及物业服务等影响居住舒适度的要素是重点关注方向。

2010年北京二手住宅全年成交1.9万套

2010年北京房地产市场从过去一年信贷政策宽松、交易环节税费优惠明显等全面利好的成交因素，转变到2010年“限购令”、“限外(地)令”、“提高信贷门槛”等全向利空的成交因素。据北京房地产交易管理网统计，2010年二手房的成交量为19000套(去掉经转商)，与2009年二手房成交量相比，下降了28％。2010年二手住宅成交最抢眼的是4月份，成交量达到了30364套，延续了3月份成交的火热，是2010年月成交最高值。5月份成交环比下降了67％。6～7月份到谷底之后，呈现缓慢的波浪形上涨。但与2009年相比，每月的成交量几乎都位于一个较低的水平。

信贷政策影响，超小户型成交占比上涨2个百分点

据“链家地产”市场研究部统计数据分析，2010年(1～11月)北京二手住宅成交中，60平方米以下二手房的成交量为88604套，占比为27％，比2009年上涨了2个百分点。60～80平方米二手房成交占比减少了2个百分点，140平方米以上二手房成交占比上涨了1个百分点。100平方米以下二手房占比为67％，大约占比为三分之二。

理性需求促使城八区成交占比上涨3个百分点

据房地产管理网数据统计，2010年(1～11月)二手房住宅成交量(去掉经济适用房)占比前五名的是：朝阳、海淀、丰台、昌平、通州，占比分别是：29％、13％、10％、8％、7％，排名没有变化，但城区的占比发生了变化。城八区的占比环比上年上涨了3个百分点，其中东城区、朝阳、海淀占比均上涨了1个百分点。另外昌平占比下降了1个百分点，郊区整体区县下降了2个百分点。其他区域占比没有明显变化。

购房低龄化趋势明显，30岁以下购房占比增加6个百分点

据“链家地产”市场研究部统计，目前购房低龄化趋势明显。2010年30岁以下人群购房占比约为38％，比上年上升了6个百分点，而30岁～39岁购房人群占比约为35％，比上年下降了5个百分点，40岁～49岁购房人群占比增加了1％。

2010年度公司财务工作总结 篇4

2010年公司财务工作以《会计法》为准则,以提高经济效益为目的,以成本管理和资金管理为重点, 强基础,抓管理,发挥了财务管理工作在企业管理中的重要作用.现将2010年度公司财务工作做简单总结汇报。

一.公司主要财务指标完成情况:（略）

二.职能发展:

过去的一年,财务工作在职能管理上向前迈进了一大步。

1.为便于财务管理,财务部门除正规的日记帐、明细分类帐、总帐外，又建立了多种台帐。如：材料台帐，周转材料台帐，低值易耗品台帐，办公费台帐等。2.会计报表基本能满足上级部门和公司管理的需要。3.提出了财务工作不仅仅是事后算帐,核算是基础,管理是目的。如果管理工作上不去，核算再细也没用。所以要求财务人员人人提高管理意思，在思想上要重视财务管理。对每笔经济业务在考虑核算的同时，还要考虑到该项业务对公司的现在和将来在管理上和税收政策上的影响。否则，出现问题将来很难弥补。4.根据外工地离公司较远和公司改革的具体情况，公司对分公司实行了独立核算。项目部设专人负责财务工作。为加强公司对外工地财务管理，保证核算的统一性，信息反馈的及时性，又采取了公司财务人员勤下工地的办法。5.为使会计工作规范化,指定了具体的《财务工作要求》。要求从会计基础工作、会计核算、日常管理三方面去抓，目的是为财务管理打好基础。6.内部开展规范化工作，从会计核算、会计报表到会计档案的管理，每项工作都落实到了人头上。从小处着手，全面开展，完善财务管理工作。

三.核算工作:

核算工作是财务部门大量的基础工作。资金的结算与安排、费用的审核与报销、材料的稽核与分配、固定资产折旧的计提、财务报表的编制、税务的申报等各项工作都能紧张有序进行，并能按时完成。

四.职能服务：

财务部门既是管理部门,又是服务部门,在加强管理的同时又要热情服务,这是两种不同角色的转换,也是我们的工作要求。

在对原始凭证审核时，严格按规定办事，不该报销的绝对不能报销，不该进成本的也决不乱挤成本；对不符合手续的及时告知办理相关手续以及指出解决问题的办法。

五.加强资金管理，强化费用监督，减少资金占用，提高资金利用效果，做到收支平衡：

为加强对资金的统一管理，规范运用，强化资金使用计划性、效率性和安全性，尽可能地规避资金风险。1.将分散的资金归并到了公司的银行帐户上。2.为进一步减少资金占用，提高资金利用率，今年重点对未达帐项，债权、债务，流动资金周转率等一些项目加大管理力度，使资金周转明显加快。3.严格执行了现金管理制度,以勤俭、节约、高效为原则，从整体上对资金有统筹安排，严格按照资金支付流程去做。做到了“先审后支，不审不支”的原则。对出差等公用费用，实行“先批后支，计划先行”的报帐程序。全过程地监督资金计划执行情况。

通过以上制度的实施，更加有效的减少了资金占用，降低财务费用和工程成本。

六.参与公司经营管理,搞好财产物质的清查与盘点:

随着企业管理职能的日益强化,财务管理自然参与到企业的每个环节。其中包括：物质采购、现场二级仓库、大宗材料、周转材料、低值易耗品、设备等方面的管理，清查盘点，落实责任，以降低成本。

七.定期经济活动分析:

合理高效的财务分析,是企业管理与领导决策的重要途径，并将使公司的工作事半功倍。在财务分析上，做到保本点与规模效益、量差与价差等具体数据分析，为领导决策提供有力信息。

八.做好资金筹集与资金调度工作:

2010年,公司工程全面铺开了,资金需求量很大，尤其是魏县赵寨梨花寨开发项目。在巨大的资金压力面前，公司领导和财务部门积极动脑筋、想办法，同心协力筹备资金。弥补了资金的缺口。

在资金使用上，做到合理安排调度资金，保证了开发和施工的正常运转，其他方面也没受影响。

2XX年财务工作计划.为全面搞好2010年财务工作，重点抓以下几个方面：

一.根据公司对2010年工作的部署安排,财务部门要进一步搞好资金管理和成本管理工作。

二.参与公司的经营管理，提供经济信息，预测经济前景，为领导及时提供准确、完整的财务数据；随着公司资金的良性循环，经营水平的提高，本着“严、紧、细”的原则，全面强化岗位责任制；开源节流，加强节约意思；围绕盘活资产，对现有闲置的资产也进行盘点；加大回收工程款力度，千方百计提高资金周转速度。

三.根据物质采购要求,要“货比三家”，本着质量好、价格低的原则进行采购，进一步落实集体采购制度。

四.注重对财务、材料等有关人员的培训，以加强财务基础工作。

企业越发展，财务管理的作用就越突出，对财务管理要求越高。为适应这一要求，就必须对有关人员进行培训，提高业务素质和管理水平，为更好地参与企业经营管理打下坚实基础。

总之，2010年在公司领导的指导下，在各部门的配合和支持下，财务人员在繁忙的工作中表现出非常的努力和敬业，工作取得了一定的成绩。随着公司改革和发展，财务工作将面临更大的挑战，压力会更大。我坚信同志们一定会变压力为动力，严格按照《会计法》的要求，进一步做好财务核算和财务管理工作，使之在企业管理中真正发挥核心作用。

新农开发2010年度财务分析报告 篇5

2010年上半年龙源呼伦贝尔项目筹建处在呼伦贝尔市各级政府的大力支持下，经过不断的努力，前期项目开发取得了阶段性进展。现将呼伦贝尔地区风力资源情况及项目开发情况汇报如下：

一、呼伦贝尔地区风力资源情况

呼伦贝尔市位于内蒙古自治区东北部，东与黑龙江省接壤，南与兴安盟为邻，西北、西南分别与俄罗斯和蒙古国交界。

呼伦贝尔市属亚洲中部蒙古高原的组成部分，大兴安岭呈东北—西南走向纵贯呼伦贝尔中部，北宽南窄，东陡西缓，形成了呼伦贝尔复杂多样的气候条件。大兴安岭北段为寒冷湿润森林气候；呼伦贝尔高原东部为温凉半湿润草原气候，西部为温凉半干旱草原气候；岭东为温和半湿润气候。大兴安岭山地为林区，海拔700-1700米；岭西为呼伦贝尔草原，海拔550-1000米；岭东地区为低山丘陵与河谷平原，海拔100-500米，区域特征十分突出。呼伦贝尔市属中温带大陆性季风气候，四季分明，多风少雨。春季，随着阳光辐射的增强，暖空气开始北移，在蒙古一带冷暖空气活动频繁，气温多变，经常出现大风，平均风速达6.2m/s。冬季，因为地处蒙古高压的控制之下，盛行西北风。尤其是草原地带，风速大、风期长，适于开发风能资源，建设风电项目。

二、2010年呼伦贝尔地区风电项目竞争情况

1、已经核准项目（合计21.9万千瓦）：

（1）华能新巴尔虎左旗础鲁4.95万千瓦风电项目。

（2）龙源牙克石兴安4.95万千瓦风电项目。

（3）深能源扎来诺尔12万千瓦风电项目。

2、已取得资源配置批复文件项目（合计29.7万千瓦）：

（1）华能鄂温克旗辉河4.95万千瓦风电项目。

（2）华能鄂温克旗伊敏苏木4.95万千瓦风电项目。

（3）华能满洲里东湖区达永山4.95万千瓦风电项目。

（4）国华新右旗达来4.95万千瓦风电项目。

（5）国华新左旗巴彦查干4.95万千瓦风电项目。

（6）国华陈巴尔虎旗呼和诺尔4.9万千瓦风电项目。

3、已取得蒙东电网公司同意入网文件的项目（合计29.7万千瓦）：

（1）龙源满洲里高尔真4.95万千瓦风电项目

（2）龙源额尔古纳葫芦头4.95万千瓦风电项目

（3）龙源牙克石东山4.95万千瓦风电项目（兴安二期）

（4）华能陈巴尔虎旗大良4.95万千瓦风电项目（小良二期）

（5）大唐海拉尔区扎罗木得4.95万千瓦风电项目。

（6）大唐海拉尔区哈克4.95万千瓦风电项目。

4、上报申请资源配置请示文件正在办理蒙东电网公司同意入网的项目（合计39.6万千瓦）：

（1）华能鄂温克旗锡尼河4.95万千瓦风电项目。

（2）华能鄂温克旗伊敏圆山风电场4.95万千瓦风电项

目（伊敏苏木二期）。

（3）华能陈巴尔虎旗呼和诺尔4.95万千瓦风电项目。

（4）华能新巴尔虎左旗老风口风电场4.95万千瓦风电项目。

（5）华能新巴尔虎左旗呼格吉勒风电场4.95万千瓦风电项目(础鲁二期)。

（6）华能鄂温克旗敖伊木沟风电场4.95万千瓦风电项目（辉河二期）。

（7）华能鄂温克旗巴彦呼舒风电场4.95万千瓦风电项目（锡尼河二期）。

（8）国网新源新右旗达来东4.95万千瓦风电场

三、龙源呼伦贝尔风电项目筹建处风电项目前期工作情况

龙源呼伦贝尔风电项目筹建处在呼伦贝尔开展测风并进行前期工作的测风点共17个，分别在牙克石市、满洲里市、额尔古纳市、根河市、陈巴尔虎旗等五个旗市，规划容量共计155万千瓦，数据已报呼伦贝尔市发改委，并且在呼伦贝尔市政府最新编制的《呼伦贝尔市风电项目总体规划》中占有较高的比例。

2010年5月14日集团公司张源副总经理、计划发展部王承凯副主任与呼伦贝尔市政府副市长就龙源电力集团在呼伦贝尔地区的风电项目的开发交换了意见，根据市政府做大做强龙源在呼伦贝尔风电项目的指示，按照集团公司领导

和计划发展部的工作部署，龙源呼伦贝尔风电项目筹建处继续加大前期项目工作力度，针对接入系统等制约项目开展的主要问题进行攻关。经过不懈努力，2010年6月4日，一次性取得了内蒙古东部电力有限公司对满洲里高尔真、额尔古纳葫芦头、牙克石东山三个项目的入网许可，蒙东电网公司并原则同意牙克石兴安区域接入20万风电负荷。至此，限制龙源电力集团在呼伦贝尔前期项目发展的瓶颈已打开，为下一步报送内蒙古自治区发改委申请资源配置及开展前期工作奠定了坚实的基础。目前，满洲里高尔真项目、牙克石东山项目均已报送到自治区发改委，项目预可研已经编制完成，风电场区域勘测设计等工作即将开展。

四、资源储备工作

2010年6月1日龙源呼伦贝尔风电项目筹建处向呼伦贝尔市新巴尔虎左旗政府上报了《关于龙源电力集团开展新巴尔虎左旗风电项目建设工作的请示》，目前得到了新巴尔虎左旗政府的同意，将在近期与筹建处签订20万千瓦风资源开发协议，协议签订完成后，龙源呼伦贝尔风电项目筹建处立即开展测风工作。

五、下半年项目开发工作计划1、2010年下半年龙源呼伦贝尔风电项目筹建处将继续加大前期工作力度，在努力取得内蒙古自治区发改委对满洲里高尔真项目、额尔古纳葫芦头项目和牙克石东山项目的资

源配置及开展前期工作的批复同时，立即开展这三个项目的节能、环评、土地预审等工作，力争2010年取得满洲里高尔真项目、额尔古纳葫芦头项目、牙克石东山项目的核准，并争取开工。

2、根据了解国网新源公司准备在牙克石扎敦河流域开展抽水蓄能工作，此项目如能如期开发，将对龙源牙克石的风电项目的电力送出起到积极的促进作用，龙源呼伦贝尔风电项目筹建处将继续关注此项目的进展情况，并积极采取措施加强合作。

3、《呼伦贝尔市风电项目总体规划》已编制完成，呼伦贝尔市政府正将此规划报送自治区发改委批准。经过不断与呼伦贝尔市政府和呼伦贝尔市发改委磋商，目前经呼伦贝尔市政府同意，呼伦贝尔市发改委正在针对龙源集团在呼伦贝尔地区的风电项目制定积极的处置意见，呼伦贝尔市政府的大力支持将对龙源集团在呼伦贝尔地区的风电项目开发起到非常重要的作用。根据呼伦贝尔风电规划的批复情况筹建处将积极协调呼伦贝尔市政府尽快与龙源电力集团签订风电项目整体开发协议。

4、据了解，“十二五”期间，呼伦贝尔市争取在全区内开发500万千瓦风电项目，龙源与呼伦贝尔签订整体开发协议事关今后发展的重大事项。我们将通过努力力争整合我们龙源在呼伦贝尔的风能储备，报批呼伦贝尔市政府，将龙源的百万千瓦风电开发规划内容列入呼伦贝尔整体开发规划内。

龙源呼伦贝尔风电项目筹建处

新农开发2010年度财务分析报告 篇6

刘姝威

万科已经成长为中国乃至世界最大的住宅企业。近年来，在波澜起伏的房地产行业中，万科行为的引领作用，有目共睹。我们分析万科2010年度报告，不仅分析万科公司自身，更重要的是，分析我国房地产行业。

一、万科的经营业绩分析

2010年万科的房地产业务收入500亿元，同比增长3.55%，营业利润率30%，比上年提高8个百分点；物业管理收入4.3亿元，同比增长30.96%，营业利润率13.44%。万科的营业收入主要来自深圳区域，上海区域和北京区域，其中，五个核心城市（深圳、广州、上海、北京、天津）合计占公司整体营业收入和净利润的比重分别为50%和48%。2010年万科平均商品房单位售价1.2万元/平方米，同比上涨26%。2010年万科实现净利润72.8亿元，同比增长36.7%，净利润率高达17%，比上年上升4个百分点；资产负债率高达75%，比上年上升8个百分点。2010年万科在全国房地产市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。

2010年万科在建开发产品786亿元，同比增长93%，占资产总额37%，比上年增加7个百分点；拟开发土地493亿元，同比增长14%，占资产总额23%，比上年减少9个百分点。

2010年万科的预收账款744亿元，同比增长131%，占资产总额35%，比上年增加11个百分点。

2010年万科全年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元，分别比2009年增长35.3%和70.5%；实现结算面积452.1万平方米，结算收入500.3亿元，分别比2009年减少25.3%和增长3.6%。截至2010年末，万科尚有761万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计919亿元，其中合并报表范围内已售未结面积680万平方米，合同金额820亿元。据万科2010年度报告称：“上述待结算资源大部分将在2011年参与结算，为公司2011年实现良好的收益水平提供了有力的支撑。”

万科财务分析 货币单位：人民币万元

2006年 2007年 2008年 2009年 2010年

营业收入 ,552,64,099,14,888,15,071,361.13

77.92

01.31

85.14 其中：房地产

1,766,93,517,54,048,94,831,65,003,065.96

17.70

22.86

95.17 物业管理

17,855.21,003.25,280 32,879.43,058.07

74 其中：（按区域分）

1、珠江三角洲区域

508,771,580,71,523,61,643,41,645,5

4.35 2．长江三角洲区域

48.51 59.98 87.07 70.39

686,881,114,01,280,41,512,31,918,87.00

73.70

50.48

39.72

51.99 3．环渤海区域 422,62510,817966,7861,202,51,027,28.94

.13

.69

18.78

49.78 4．中西部区域 148,67311,878278,063473,277411,4235.67

.36

.19

.29

.02 已完工开发产品

256,87465,462789,096531,197529,8164.81

.80

.21

.23

.58 在建开发产品

1,337,13,387,64,382,74,145,47,863,484.57

90.23

76.40

16.06

95.72 拟开发产品

1,450,72,787,73,413,14,325,94,931,455.93

59.77 0.853

85.90 0.860

16.34 0.956

69.42 1.205平均销售单价（万元/平方米）（销售收入/销售面积）净利润

0.658

215,46531,750463,986643,000883,961

3.93.08.92.75.05 经营活动产生的现金流量净额-302,41-1,043,7(3,415.1925,335223,72

52.15 资产总计

71.58

8)

.13

.55

4,850,710,009,11,923,13,760,21,563,91.76 446.79 657.97 855.48 755.17 负债总计

3,150,16,617,48,041,89,220,016,105,92.14

94.49

03.02

04.24 135.21 所有者权益合计

1,488,23,391,93,881,84,540,85,458,637.13

52.30 15% 66%

54.95 11% 67%

51.24 13% 67%

19.96 17% 75% 净利润率 资产负债率

数据来源：万科年度报告

65%

二、万科的经营策略分析

截至2010年12月31日，万科的房地产开发系统共有员工4,464人，较上年增长31%，平均年龄29岁，平均司龄3.8年，本科及其以上

学历占地产总人数的83.27%。从创立至今，万科只有26周岁。无论是从公司的经营年限或是员工的结构来看，万科都是一个年轻的巨人。

如果用一句话描述万科的特点，我们引用万科2010年度报告的话说：这是一家“找到了自身存在理由的企业”。

万科的市场定位不仅明确而且持续。2010年万科在产品结构上继续坚持主流定位，产品以面向自住购房者的中小户型普通商品房为主，144平方米以下户型的占比由2009年的86%进一步提高到88%。

2010年万科的集中采购范围和采购规模进一步扩大。2010年，万科采购集中度达到47%，相比2009年提高8%，集中采购产品的种类增加到30项。通过全国范围内的统一招标，万科一方面降低了采购的复杂度，减少了采购成本，同时，也促进了供应链优秀资源的整合，提高了采购品质，有助于使公司获得更强的竞争优势。

三、房地产行业分析

房地产行业对国民经济发展的影响举足轻重。房地产行业既能引领国民经济发展，也能导致国民经济的崩溃。2008年起源于美国房地产按揭贷款的次贷危机瞬间波及全球，重创全球经济。2010年中国“房价飞”不仅强烈震撼经济领域，而且几乎波及到全社会方方面面。

关于中国房地产行业分析有各种各样的看法和观点。关于房地产行业的分析，我们不妨认真研究万科的观点，万科行为的行业引领作用决定了它的观点不能被忽视。

2010年，全国商品房销售面积增长10.1%，销售金额增长18.3%，增速相对2009年明显回落。2010年初，各地住房市场延续了2009年的旺销势头，二季度后，政府接连出台多项措施对楼市展开调控，市场成交量迅速放缓，进入8、9月份后，在新盘集中上市的带动下，各地市场成交量有所回升，但增幅仍明显低于同期供应增长。受上述因素的影响，年内全国各季度商品房成交面积同比增幅依次为35.8%，5.2%，-1.9%和16.6%。

分区域看，东部地区受房地产市场波动影响较大，全年成交面积增长4.1%，增幅低于全国平均水平，中部和西部地区受影响程度相对较小，分别增长19.9%和13.5%。重点城市全年的成交面积整体呈萎缩态势，其中价格上涨幅度较大的城市成交量下降幅度更大。与2009年相比，2010年重点城市占全国房地产市场的比重明显下降。2010年内，在新房入市增加和销售速度放缓的叠加效应下，市场逐渐结束了2009年以来的库存减少过程。

2010年6月份之后，万科主要业务城市的住宅成交量对批准预售面积的比例持续小于1，说明这些城市已经出现了阶段性的供应大于需求。预计未来一段时期，商品住房可售存量将延续上升趋势，市场竞争将更加激烈。

2010年，全国房地产开发投资额和新房开工面积继续保持较快增长，全年房地产开发投资额增长33.2%，房屋新开工面积增长40.7%，新开工增速达到近十年来最高值。随着这部分新开工项目在2011年逐步转化为市场销售，未来的新房供应将较为充裕，从而推动市场供需关系进一步向有利于购房者的方向转变。但值得注意的是，尽管全年累计增速仍然较高，但受成交放缓的影响，年底全国房屋新开工增速已经出现放缓迹象。随着市场波动的加大，企业的投资能力可能下降，开工节奏可能放慢，并可能对一年后的住房供给产生影响。

2010年主要城市的土地成交面积和上年相比有所增长。整体来看，开发企业的购地行为较2009年下半年更为谨慎，土地成交溢价率也有比较明显的下降。但应注意到，一些城市的土地出让底价仍然维持在高位，下半年土地成交价格和溢价率环比也出现一定回升，企业的拿地积极性有所提高。尽管如此，受住宅市场的景气状况、企业融资渠道收紧等因素的影响，预计土地市场的升温难以延续，企业在拿地时会更加理性。

2010年，政府针对楼市的调控措施密集出台。4月中旬，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了实行严格的差别化住房信贷政策、增加住房有效供应、加大保障性安居工程建设等一系列措施。9月底，中央又出台多项措施，包括：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例下限调整到30％及以上；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。其后，主要城市纷纷出台实施细则，并普遍对单个家庭的购房套数进行了限制。

上述政策出台后，对房地产市场产生明显影响。2010年，购房者利用银行信贷的杠杆率显著下降。以万科为例，2010年1-4月客户购房资金中来自银行贷款的比例为54%，5-9月下降到46%，10-12月进一步下降到41%，为近年来的历史低点。成交结构方面，中小户型普通商品住房占成交的比例进一步提高，投资性购房需求逐步淡出。

2011年1月，为巩固和扩大前期调控的成果，国务院再次推出八条政策措施，在原有政策的基础上，进一步强化了差别化住房信贷，要求贷款购买第二套住房的首付比例提高到不低于60%，扩大限购政策的实施范围，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制。此外，上海、重庆已经开展房产税的相关试点工作。从政策内容来看，抑制投资投机购房是调控的重点，而面向首次置业、自住需求的普通商品住房依然符合政策的导向。万科产品结构中，主要面向自住购房者的普通住房比例接近九成，受到市场环境变化的影响应相对较小。2010年，政府加大了住房保障工作力度。据统计，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套，保障性安居工程建设规模创历史之最。根据相关规划，未来几年，我国保障性住房的建设规模将进一步加大，保障性住房在住房供应体系中的比重也将大幅度提升。长期来看，保障房兴建计划的落实对于增加住房供应、改善中低收入家庭居住条件、稳定住房价格和房地产市场将起到显著作用，保障房建设目标的实现将有助于商品房市场获得更平稳的经营环境，从而避免市场的大起大落，为行业 的持续增长提供稳定的发展环境。

2010年，针对宏观经济环境的变化，国家经济工作的重心逐渐由确保经济增长转向管理通胀预期，货币政策也由适度宽松转向稳健。2010年四季度，央行两度加息，2011年2月，央行再度上调金融机构人民币存贷款基准利率。2010年，监管部门要求银行加强对房企贷款的风险管理，对房地产信托融资的管制也更为严格。据统计，2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。此外，多个城市出台了商品房预售款监管方案，对预售款的使用进行限制。未来一段时期，房地产行业资金面紧缩将成为大势所趋，这意味着房地产企业必须加强资金管理，更为重视财务安全，另一方面，企业也需要提升现有资源的使用效率，强化内生增长能力。

附注：各地政府颁布房屋限购令

北京自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

上海市政府出台的限购令明确规定：各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的，首付款比例和贷款利率认真执行央行、银监会的最新规定，对贷款购买第三套及以上住房的，停止发放住房贷款。严格执行国家有关规定，对非本市居民在本市购买住房申请贷款的，应提供从申请之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上的个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。不能提供的，商业银行暂停发放住房贷款。住房公积金贷款政策也作相应调整，停止对购买第三套住房及以上家庭住房公积金贷款。暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房(含二手存量住房)。违反规定购房的，房地产登记机构不予受理房地产登记。

2011年2月22日，无锡市住房保障和房产管理局网站发布新闻。无锡市政府办公室下发《市政府出台十条措施贯彻国务院房地产调控政策》，就贯彻国务院和省政府房地产调控政策，明确十项措施。其中第二条，要求严格执行差别化住房信贷政策。各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停发放贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整至30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

广州暂定对在本市（含市辖十区和从化、增城市）已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。对符合有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。

南京市本地家庭限购第三套房，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含）的普通住房对外销售的，免征营业税。

成都市户籍居民家庭在主城区已拥有一套住房的，可以再购买第二套住房，暂停购买第三套住房。外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买一套住房，暂停购买第二套住房。

济南市从2011年1月21日起至当年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。

贵阳市无相关证明不能买中心区房,对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上（含一年）纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高、一环内的住房。

南宁市对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。

青岛市本地家庭限购第三套房。青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：对已有一套住房的本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女）、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购一套住房。

长春市“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。

哈尔滨市对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

石家庄市对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭限购一套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停在本市市内五区、高新区范围内购房。

新农开发2010年度财务分析报告 篇7

2010年度中国电子商会售后服务专业委员会共受理消费类电子产品投诉363442宗，经审核，有38091宗投诉因投诉人姓名、联系方式不实、投诉问题虚假、广告内容明显以及使用了偏激或辱骂性语言等被认定为无效投诉，有效投诉325351宗，投诉有效率为89.52％。

与2009年相比，消费类电子产品的投诉总量增加了101858宗，投诉增长率为45.58％，月平均投诉量为27113宗。截止至2011年1月21日，已解决完成的投诉共316892宗，投诉解决率为97.4％，投诉涉及金额总计48862万元。

经统计分析，2010年度消费电子产品投诉主要呈现以下特点

1、投诉同比增长幅度回落较大

对比近几年的投诉增长速度，2010年投诉量尽管增加了十佘万宗，但因基数较大以及企业更重视服务质量等原因，投诉增长率有所回落，较2009年的109.64％下降至45.58％。从投诉解决率来看，2010年解决率比2009年提高了3.32个百分点。

2、质量类投诉偏高

2010年度消费电子产品质量问题的投诉占比较高，因质量问题导致的自身合法权益受损也让消费者揪心。由于消费电子产品多为与电有关的商品，质量上的瑕疵极易对消费者的人身和财产安全带来隐患，这应引起社会的关注。

因用户在投诉中常常会反映多个问题，具有交叉性，如一条投诉中既可能反映了产品的质量问题，也可能涉及到企业的售后服务问题，在2010年的消费电子投诉中，共涉及761万个投诉问题，其中与产品质量相关的投诉问题占投诉总量的57.37％，高于用户反映的售后服务问题。

3、新兴行业投诉近年成倍增长

近年来新兴行业发展快速，新经济已成为国民经济持续增长的重要推动力，新兴行业在快速发展的同时，其存在的问题也不容忽视，如投诉以远高于传统行业的速度增长。

2010年新兴行业的投诉量占消费电子行业投诉的67.21％，是传统产业投诉量的1.05倍。2008年该行业的投诉量仅为63.105宗，短短三年间增至218682宗，翻了3.47倍。网络游戏、网络购物是投诉激增的主要来源，单这两个行业的投诉量就达162672宗，占消费电子行业总投诉量的一半。

4、投诉解决较快，效率较高

从2010年消费电子投诉的解决情况来看，投诉解决时效整体较高，在“三天内”得到解决的投诉达24.72％，另有16.81％的投诉是在“四至七天内”解决，近五成投诉能在“七天内”解决完毕，反映出行业的服务质量有所提升。其中，传统行业中的手机、计算机、电视机、空调、卖场等，有近60％的投诉能在短期内得到快速解决。

以手机行业为例，该行业投诉量为10.721宗，在“七天内”得到解决的投诉占手机行业投诉量的56.45％。其中有260宗投诉是退款处理，1041宗投诉被给予更换新机，2299宗投诉得到检测维修处理。投诉人满意度为44.86％，同比09年上升了5个百分点。

二、投诉细分情况

1、行业投诉分布变化

与2009年相比，2010年仅有电视购物、电话推销、数码相机三个行业的投诉量出现下降，下降幅度分别为31.69％、37.45％、12.11％。而在增长方面，同比增长幅度最大的前五个行业分别是网络购物、计算机、小家电、网络游戏、空调，增长率分别是119.05％、82.22％、43.63％、42.90％、35.49％。投诉量最大的前五个行业分别为网络游戏、电信服务、网络购物、计算机、手机。这五个行业占了消费电子投诉总量的77.18％，值得注意的是计算机行业连续三年投诉呈现高增长态势，年均增长率保持在80％以上，成为倍受外界关注的热点行业之一。

2、行业投诉来源变化

2010年投诉量最多的前十地区投诉同比增幅均超过了20％，其中广东、浙江、辽宁等地区增长较快，分别为58.23％、56.37％、50.94％。

3、各行业投诉问题细分

通过对16个主要行业的产品或服务的投诉进行分析，2010年各行业的产品或服务投诉前五位问题及占比如下(计算公式：投诉问题数量／投诉总量，一宗投诉可能会涉及多个投诉问题)：网络游戏：账号被封(60.23％)、客服质量问题(19.2％)、服务器问题(18.11％)、霸王条款(15.79％)、账号被盗(13.77％)：电信服务：梦网业务乱扣费(32.74％)、霸王条款(17.94％)、客服服务问题(17.81％)、宽带质量(17.79％)、资费不明(17.65％)；

电子商务：网络诈骗(38.53％)、售后服务不及时(23.25％)、退款不及时(13.32％)、产品质量不佳(10.02％)、送货不及时(8.87％)；

计算机：显卡(35.03％)、主板(27.88％)、散热配件材介(25.16％)、液晶显示器／屏(18.21％)、多次维修(12.85％)：手机：信号差(26.40％)、非正常开关机(22.14％)、屏显故障(20.14％)、待机时间短(18.99％)、软件故障／功能失效(16.98％)：

卖场服务：售后服务(42.94％)、质量问题(27.19％)；电视机：黑屏(23.66％)、维修费用高／不合理(23.58％)、售后态度差(15.72％)、开／关机故障(12.04％)、电源板故障(11.43％)；电视购物：夸大宣传(37.8％)、产品质量缺陷(33.1％)、售后服务欠缺(30.4％)、货不对版(23.9％)、假冒产品(22.6％)：空调：售后服务不及时(30.20％)、不制冷／不制热(29.67％)、售后服务态度差(20.68％)、多次维修(13.94％)、噪音(12.08％)：

电话推销：假冒产品(26.12％)、连环诈骗(24.96％)、货不对版(19.62％)、夸大宣传(12.09％)、产品质量缺陷(10.36％)；小家电：产品质量问题(47.80％)、服务态度差(17.53％)、售后服务不及时(14.71％)、广告／促销误导消费(9.77％)、多次维修(8.02％)：

数码相机：拍摄质量差(16.10％)、收费高／不合理(13.13％)、开机抖动(8.67％)、售后服务态度差(7.72％)、镜头伸缩异常(7.19％)：

冰箱：售后服务不及时(23.23％)、制冷效果差(21.44％)、售后服务态度差(20.45％)、噪音大(15.12％)、多次维修(14.68％)；