经纪（精选8篇）
经纪 篇1
汽车经纪人作为经纪人中一类，分为新车和旧车经纪人两种，由于国家对从事新车交易的公司管理严格，新车货源可控；新车的从业人员多隶属新车交易公司，所以简称为从业人员，每年只须进行从业人员资格验证即可。而从事旧车交易的人多种多样，以个体经营者居多，旧车交易多在私下进行，缺乏管理，所以国家工商局提出汽车经纪人的管理方法。旧车经纪人浮出水面，由于新车称为从业人员，所以汽车经纪人就多指旧车经纪人了。
今年4月份，我有幸报名参加了北京市工商局组织的汽车经纪人培训班，并顺利通过了汽车经纪人从业资格的考核，成为北京第一批174个汽车经纪人之一。
要让我说说对经纪人的看法，说句实话，我觉得经纪人从工作内容上和个体户、私营经济者的工作内容没有什么分别，但是在根本性质上却是存在着本质的不同。
个体户、私营经济者有些是注册的，有些是没注册的，反正是只要别跑出圈子，怎么干都行，没有什么太多的约束和管理。而经纪人不同，他除要根据国家工商局颁布的《经纪人管理办法》规定，符合经纪从业人员的条件、通过培训、考核、资格认定等多项程序外，还要求隶属于某一经纪公司，领取个体工商户《营业执照》或经济公司《营业执照》，具有固定的业务场所、资金。在经济活动中和委托人签订的由行业主管部门统一制定的经纪合同，并保存在从业行为记录，接受国家各级工商行政管理相关的监督管理。严格遵守国家有关规定在核准的经营范围内进行经纪活动，凡国家禁止流通的商品和服务，经纪人不得进行经纪活动。可以说国家对经纪人的管理是方方面面的，非常严格。经纪人的服务也是有偿的，佣金也是明确、有形的。这就最大程度上保护了当事人各方的合法权益和国家的利益不受侵犯。
在我国由于商品经济的飞速发展，经纪人作为新兴事物越来越多的参与和出现在各行各业中。另一方面，虽然国家对经纪人有着严格的管理和规定，比如年审制度、税收制度、审核制度等，但是，也不能保证所有的经纪人都依法活动，不出现违规行为。我觉得经纪行为的有序很大程度上还是要依靠所有从业人员的整体素质的提高和自觉遵守。只有这样才能保证整个行业的健康有序发展和从业者的每个人的合法权益。
目前在北京惟一一家由汽车经纪人组成的旧机动车交易市场是中联汽车交易市场。市场于今年7月份正式开始营业，同时新老旧车交易方式又同时存在，而老式交易方式由于各种原因有着方方面面的优势，所以初出道的我，说来惭愧，还没有作成一笔正式的经纪合同。但是我觉得凡事看趋势，有一天，当越来越多的当事人的权益受到损害想起汽车经纪公司，要求保护时，则旧有的交易方式将彻底没有生存土地。
报考汽车经纪人的条件：1、具有完全民事行为能力；2、在京有固定住所；3、具有高中（含）以上文化程度；4、连续三年无违法犯罪记录。
保险经纪人初登市场舞台
上周，东大保险经纪公司在上海正式开业，成为全国首批成立的三家保险经纪公司之一，保险经纪人这一新兴职业因此越来越受到人们的关注。那么，什么是保险经纪人，他将从事的工作是什么样的呢？
国际上，现代保险经纪已有百年历史，保险经纪制度为国际特别是欧美发达国家保险市场所普遍采用。保险经纪人因其基于投保人利益从事中介服务其特殊性，区别于保险人、再保险人、代理人和公估人，在保险市场上占据着不可替代的位置。
在我国，保险中介市场发展比较缓慢，保险体制改革近十几年来，各种股份制、中外合资、区域性公司不断出现，但仅限于保险公司，与此同时，合法的保险经纪人没有出现。中国保监会成立后，着手保险中介市场的.培育和规范，在经纪人方面，1999年5月和今年4月，先后进行了两次全国保险经纪人资格考试，1999年12月又首次批准北京江泰、上海东大、广州长城三家全国性保险经纪公司筹建，而从去年开始的大力整顿保险中介市场，对严重违规的代理公司和外国经纪公司给予了取消执业资格或停业整顿处罚。这些重要举措为我国保险经纪人从一开始就沿着规范化道路发展提供了保证。那么，保险经纪人能给市场带来什么呢？
首先，是风险观念的转变。长期以来，人们对保险的认识传统且简单，就是投保购买保险产品，防灾防损，但保险经纪人带入市场的是风险管理的概念，即保险经纪人是客户的风险管理顾问，除了协助客户安排保险之外，他还提供包括风险识别、风险评估、风险控制、风险转移和金融风险全方位的服务。
其次，是带来专业化的保险服务，由于专为知识的限制和市场信息的不对称，被保险人不可能全面了解市场的各种保险产品，也不可能全面了解各保险公司的经营管理状况、财务状况、服务品质和信誉程度。多年来，“理赔难”，一直是令被保险人最头痛的问题。保险经纪人的介入将扭转这种状况。因为称职的保险经纪人具有广博的保险和法律知识，丰富的所在行业的专业知识，完全可以弥补客户在这方面的局限与不足，为客户提供最专业化的广泛的保险服务。
最后，给市场注入了发展的新动力。从国际保险经纪市场的发展看，经纪人为适应风险管理需要不断开发新的险保，从而大大拓展了保险的业务领域，给保险公司带来了大量新的客户和业务，进而为市场不断注入了新活力。对于保险经纪这一新兴行业，进入市场后所面临的困难，东大公司的张文杰先生告诉记者：“首先就是保险观念的问题，对我国多数的被保险人来说，保险意识淡薄，观念比较陈旧，对保险服务并没有高层次的要求，因此，让其真正了解经纪，自觉运用保险经纪，还需要做很多工作，对保险公司来说，保险经纪介入市场，原来属于我的业务被你拿走了，我还要付费，因此初期的摩擦肯定会有，对经纪人来说，创业之初，要把风险管理的概念带入市场，必须提高自身的素质，在强化风险管理上多下真功夫。”
作者：不详
经纪 篇2
一、体育经纪人的业务范围以及职责与权利
体育经纪人是指以获取佣金为目的, 与体育相关人员及组织签订委托合同, 充当委托人与第三人间有关职业运动、体育竞赛的订约媒介, 或为委托人提供通过体育获益机会的自然人、法人或其他经纪组织, 体育经纪人分为居间、行纪和代理三种。
1. 体育经纪人的业务范围。
由于体育竞赛市场的开阔性, 体育经纪活动的内容和范围都是十分广阔的。随着国家改革开放的进程以及体育职业化和商业化的不断发展, 体育经纪业务的范围在不断扩大。在传统的运动员代理事务基础上, 又增加了运动员无形资产开发、代理运动员投资和帮助运动员解决纠纷等事务, 体育赛事已经成为重要而广泛的经纪内容, 特别是商业性比赛, 更是体育经纪人的用武之地。近年来, 包装和代理运动队、俱乐部, 参与俱乐部经营, 代理体育组织等也都成为体育经纪人积极进入的领域, 体育经纪人的业务范围被大大拓宽。现代体育经纪活动正在逐步渗透到大众体育、体育经济等各个方面, 特别是在体育产业开发过程中, 如体育赞助、体育保险、体育旅游等等, 都需要体育经纪人和体育中介发挥作用。此外, 体育经纪人还可以参与解决体育活动和交往中出现的经济、法律等方面的问题, 或提供有关咨询服务。
2. 体育经纪人的职责与权利。
体育经纪人的职责是指经纪人依照法律或与委托人的协议规定, 必须履行的一定行为责任, 以保护国家和委托人的权益。经纪人的职责分为对国家的义务和对委托人的义务。对国家的义务是指按照国家的有关规定依法行纪和照章纳税, 对委托人的义务是指依法或按照协议对委托人尽职尽责, 其中包括法律规定的义务和由双方协商经合同确认的义务, 经纪人的义务具有法律约束力, 如经纪人未履行或未完全履行其义务, 权利人有权要求其履行或要求国家有关部门强制其履行。体育经纪人的义务主要有:依法经纪、照章纳税、履行协议、如实介绍、公平中介、保守秘密、尽职服务、赔偿损失等。
体育经纪人的权利是在其开展经纪活动过程中, 依照法律和双方协议规定享有的权力和利益, 经纪人的权利受到国家法律的保护。
二、我国体育经纪人现状
目前我国体育产业中多种体育经纪组织共存并举, 个体经纪活动, 特别是运动员转会的经纪、代理, 目前虽已出现, 但尚不规范, 多数仍处于“帮忙联系”的层次, 而我国真正意义上的体育经纪人数量尚不多, 经过批准并拥有执照特别是拥有国际执照者更是凤毛麟角。国内的体育经纪活动多以各类公司的名义进行, 主要集中在北京、上海、广州等经济较发达、体育市场看好的大城市。公司法人是我国现有体育经纪人的主要组织形式, 个体经纪人在逐步增加并走上正轨, 经纪人合伙的形式尚不多见。目前我国体育经纪人存在的问题主要有:1.我国专业体育经纪人短缺, 市场运作不规范。2.国内体育经纪人缺乏专业知识, 对体育怎样为经济服务、为企业服务、体育的产业化等都不能达到理想的要求。3.国内体育经纪人继续培训学习机会少, 跟不上国际体育产业化发展的脚步, 信息相对匮乏, 不能更好地与国际体育产业接轨。
三、规范我国体育经纪人市场经纪行为分析
1. 我国现行的体育经纪规范模式。
我国现行体育经纪规范模式如图1所示, 全国人民代表大会、最高人民法院、最高人民检查院代表对体育经纪人规范和管理的国家整体法律框架。在此框架下, 国家体育总局各项目管理
中心和国家工商管理总局负责体育经纪人的规范与管理, 国家工商管理总局下属各分局根据属地管理的原则对经纪人资质与营业执照、经营场所等问题进行管理, 从业者取得相应资质后才有申请体育经纪人的资格。
2. 目前我国体育经纪规范模式存在的问题。
随着我国我国的体育市场也日趋繁荣, 我国体育市场的开拓急需大批专业的、知识的、规范的体育经纪人, 来加快我国体育产业化的进程。目前我国体育经纪人的资质获得相对是比较容易的, 各省市已经有大批的体育经纪人资格证持有者, 国家工商管理总局对于体育经纪人的管理力度不大, 主要还是由各项目管理中心进行监管。图中的体育经纪人协会目前还处于成立阶段, 还没有起到行业自律的作用。省市仲裁委员会作为一个独立的法律机构, 可以为体育经纪活动提供法律救济, 但也存在问题。目前我国的仲裁机构及仲裁人员对于体育的知识相对缺乏, 直接影响到其仲裁能力, 影响体育仲裁的公正和权威。我国现行体育管理体制与体育法制是上述规范模式产生的基础, 并不利于体育经纪人经纪行为监管, 与美国相比, 此模式没有职业体育管理中的企业联盟及联盟仲裁机构, 也没有运动员工会及律师、体育法研究机构, 不能构成一个功能完善的科学规范体系。
3. 规范我国体育经纪人市场经纪行为的策略。
从经纪人到经纪公司 篇3
虽然曼联输掉了本赛季的欧洲冠军杯，但“红魔”已经将目光瞄向了未来。就在备战冠军联赛决赛的前一周，曼联俱乐部宣布，他们将与巴西一家名为Traffic Football Management(简称TFM)的足球经纪公司建立合作关系，未来有望从这里直接引进具有潜质的巴西新秀。
这是一次极具创新精神的合作，对于曼联这样的豪门俱乐部来说，以往引进南美球员的主要方式是通过球探在当地进行搜寻，找到合适的人选之后，再由曼联出面与对方俱乐部进行谈判，最后支付转会费把球员带到曼彻斯特。2003年夏天，曼联引进巴西国脚克莱伯森时采取的就是这种传统模式，他们在向巴拉那竞技俱乐部支付了650万英镑之后，成功获得了克莱伯森的所有权。
与TFM公司结为合作伙伴后，以后曼联从巴西引进球员，完全有可能采取另一种模式：俱乐部把希望引进球员的意向告知TFM，然后由TFM根据相关标准从旗下的球员之中进行筛选，如果曼联对TFM推荐的球员感到满意，那么只需要直接把钱付给TFM就能完成交易，也许这就可以跳过与对方俱乐部进行谈判的步骤。
那么，TFM到底有多少可以跟曼联合作的本钱呢?根据英国《卫报》的报道，TFM至少掌握了90名巴西职业球员的全部或部分所有权，其中不乏备受瞩目的足坛新星，比如目前效力于科林蒂安的年轻后卫多多，由于在今年的南美U-17锦标赛中表现出色，他已经成为欧洲各大豪门试图网罗的对象，但现年17岁的多多日前表示，自己希望在明年初年成为曼联的一员。曼联之所以能在这场人才争夺战中占得先机，离不开来自TFM的帮助，因为后者拥有多多70％的所有权。在得到TFM全力支持的情况下，曼联很有希望搞定这笔交易，转会费估计在560万到600万欧元之间。当然，这笔钱中的大部分将支付给TFM。
对于TFM来说，出售多多意味着又一笔丰厚利润的进账。当初在购买90名职业球员的过程中，TFM大约付出了5500万欧元的代价。而在去年夏天，TFM仅仅将其中的八名球员出售给欧洲俱乐部，就回笼了大约3000万欧元的资金。目前身穿英超利物浦队L号球衣的巴西门将迭戈·卡瓦列里，就是一名曾经属于TFM的球员，去年他转会利物浦的交易，为TFM带来了将近500万欧元的收入。
从个体户到公司化
球员的所有权居然并不完全属于俱乐部?其实在巴西足坛，这是一种司空见惯的现象。在足球王国的沃土上，从来就不缺乏具有潜力的天才少年。然而这些未来可能腰缠万贯的球员，儿时的家境大都比较窘迫。包括贝利、罗纳尔多和罗纳尔迪尼奥在内，无数巴西巨星都曾经历过从贫困生活起步的成长轨迹。在这些天才少年的身上，未来和现实之间形成了巨大反差，这让不少商人找到了可乘之机，他们会在全国范围内寻找未来有可能成为巨星的孩子，一旦认定目标，往往会以提供一笔资金作为诱惑，“连哄带骗”地与对方父母签下一份经纪合同，除了成为球员的经纪人之外，合同中往往还会约定他们对球员拥有一定比例的所有权。
对于那些贫困的家庭来说，通常很难拒绝这些经纪人开出的条件。有时经纪人甚至只需要付出几千美元就可以获得球员的所有权。一旦他们出人头地，那么经纪人便可以从转会中获得千万倍的回报。
这一幕就曾发生在罗比尼奥的身上，当初在效力桑托斯队期间，俱乐部拥有他60％的所有权，另外有30％属于罗比尼奥的父亲，至于剩余的10％则归其经纪人里贝罗所有。所以，皇马当年引进罗比尼奥时，同时面临着三个谈判对象，也让整个转会过程变得异常复杂，最后直到罗比尼奥一方和里贝罗表示愿意作出让步，放弃属于他们的40％所有权时，这才让皇马以向桑托斯支付2400万欧元违约金的方式完成了转会。但里贝罗并没有作“赔本买卖”，日后在罗比尼奥转会曼城的过程中，他一下子又从曼城那里收取了420万英镑的佣金。
当巴西国内出现越来越多的“里贝罗”之后，足球经纪业务也就进入到了一个由公司化运作取代个体户模式的新时代。对于TFM这样的专业性公司来说，他们拥有更多的人力和财力，从而在签人球员的过程中占据优势。
目前，TFM引进球员的途径主要有三种：一是撒网般地向巴西各地区派出球探，争取在发现好苗子之后将其签下；二是直接从诸如里贝罗之类的经纪人那里引援，虽然这会被对方赚走一部分利润，但由于球员基本上已属于“半成品”，所以可以降低TFM的时间投入和商业风险；最后，TFM还在各地开办了足球学校，当这些学校培养出优秀的年轻球员时，TFM就能在签约时“近水楼台先得月”。包括在本次与曼联的合作协议中，也有向对方提供这些青训学员优先购买权的合作方式。
“MSI事件”引发争议
对于TFM之类的足球经纪公司来说，大多数时候能获得丰厚回报，但有时也会遇到一些意外的风险。前几年轰动一时的“MSI违规事件”，就对第三方拥有球员所有权这种模式提出了挑战。
MSI的全称是“体育媒介投资集团”，公司经营范围并不局限于足球经纪业务，同时还在全世界范围内直接投资足球俱乐部。MSI名义上的老板是伊朗人朱拉布奇安，但其实具有非常复杂的背景，据说该公司的股权被掌握在多位超级富豪的手中，其中甚至还包括在俄罗斯国内极具争议的别列佐夫斯基(前俄罗斯七大金融寡头之首)。
2004年，MSI宣布了与科林蒂安的合作计划，被外界视为完成了对这家巴西俱乐部的实际控制。与此同时，MSI还斥资买下了特维斯和马斯切拉诺这两名阿根廷国脚的所有权，然后将他们免费提供给科林蒂安使用。结果在获得强援加盟之后，科林蒂安很快就夺得了2005年巴西联赛的冠军。
然而好景不长，MSI与科林蒂安之间的合作很快就受到了巴西政府的调查，被认为存在着洗钱的嫌疑。于是MSI迅速转移战略方向，2006年夏天，他们将特维斯和马斯切拉诺租借到了英超的西汉姆联俱乐部，市场上也出现了MSI收购西汉姆联俱乐部的传闻。
但出人意料的是，西汉姆联最后被卖给了冰岛人马格努松而非MSI，至于当初的那两笔租借交易，也就给西汉姆联惹下了大麻烦。根据英超联盟的规定，有关球员的转会谈判应当在两家俱乐部之间进行，不能受到来自第三方的影响。而在特维斯和马斯切拉诺的转会过程中，出面与西汉姆联进行谈判的，一直是真正拥有这两名球员所有权的MSI，这违反了英超联盟的规定，结果后者向西汉姆联开出了一张高达550万英镑的罚单。
发生在英格兰足坛的这起转会纠纷，当时在巴西以及其他南美国家也引发了轰动效应。因为如果MSI的运作模式在欧洲遭到否决，那么其他足球经纪公司也就无法再将旗下球员出售给欧洲俱乐部，这会对像TFM这样的经纪公司造成毁灭性打击。
好在事情还是出现了转机，在对西汉
姆联作出处罚之后，英超联盟逐渐放宽了对“第三方所有权”的限制尺度。2007年年初，马斯切拉诺被租借到利物浦，一年多之后，利物浦正式签下了这名中场悍将，并且向MSI支付了将近1700万英镑的转会费，这一金额远远高于MSI当初从阿根廷河床队收购他时所花费的800万英镑。在此之前，MSI还将特维斯租借给曼联使用，为期两年的租金高达1000万英镑。对于当初以1200万英镑购入特维斯的MSI来说，仅靠租金收入就已基本收回了成本。
MSI的成功，很快就在南美大陆引起了连锁反应，包括TFM在内的多家足球经纪公司随即加大了投资力度。与此同时，曼联、利物浦也对这种全新转会模式产生了兴趣，于是在其他欧洲豪门还没有作出反应之间，他们已经抢先与TFM开展业务往来。
神秘背景的力量
足球经纪公司的生意如此红火，但却不是所有的商人都能参与其中。在开展足球经纪业务的过程中，即使拥有雄厚财力也未必意味着成功。是否在足球圈内拥有广泛的人脉，才是决定成败与否的关键因素。所以在每一家成功的足球经纪公司背后，几乎都离不开一批圈内人士的鼎力支持。
以TFM为例，他们在挑选青训系统的负责人时，就专门聘请了曾经率领巴西队在1994年夺得世界杯冠军的佩雷拉。依靠这位巴西名帅的崇高威望，TFM在处理很多业务时都能取得事半功倍的效果。至于其他的足球经纪公司，大多也都与著名球星或者著名教练之间存在着密切联系。比如曾在1999年荣膺世界足球先生的里瓦尔多，如今虽然已经远离高水平赛事的舞台，但他与另一名巴西前国脚桑帕约共同创立的足球经纪公司，倒是在巴西运行得颇为顺利，旗下拥有的职业球员已经超过了30人。
放眼欧洲足坛，开展足球经纪业务同样离不开人际关系方面的资源。在英格兰，自从贾森·弗格森加盟一家名为“精英”的足球经纪公司之后，该公司很快就从曼联那里揽下了不少生意，赚取了数以百万计的佣金收入。原因很简单，因为曼联主教练亚历克斯弗格森正是贾森·弗格森的父亲。
在意大利也有类似的情况，当初在卢恰诺·莫吉担任尤文图斯总经理期间，他的儿子亚历山德罗·莫吉就开办了一家名为GEA的足球经纪公司，参与该公司运作的还有拉齐奥和帕尔马两家俱乐部主席的儿子。由于背后有这么多实权人物的支持，GEA在其顶峰时期垄断了意大利国内的大部分足球经纪业务。当然，之后随着“电话门”事件的爆发，GEA很快也就成为了一个历史名词。
经纪 篇4
1、房地产市场周期
从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。
房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。
2、判断房地产是否有泡沫的方法
判断房地产是否有泡沫的方法，是看房地产市场价格是否持续、越来越高地背离其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比(又称“毛租金乘数”、“租售比价”)、入住率。从房价与房租之比来看，在房租由市场决定及一个地区经济正常发展的情况下，房价与月房租有一个合理的倍数。如果房价与月房租之比大大高于这个合理的倍数，则说明房价有泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。从入住率来看，之所以出现房地产泡沫，是因为许多人买房而不入住，培训搜px.wangxiao.so培训网提示您:等待时机再卖掉。因此，不论房屋卖出以后是房主自己使用还是出租，只要有人使用，泡沫的危险就不大;相反，虽然房屋卖掉了，但如果没有人使用，泡沫的危险就存在。所谓泡沫破灭，是虚假的高需求之后，突然发现是供给过剩。因此，泡沫表面看起来是供不应求，实际上是供大于求。
3、购买房地产的需求
按购买目的或动机，可以将购买房地产的需求归纳为下列几类：①消费需求。也称为自用需求，是购买房地产后自己使用的需求。②投资需求。它是购买房地产后以出租来获得回报的需求。③投机需求。它是为卖而买的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。
4、房地产市场的作用和特点房地产市场具有传递房地产供求信息、优化房地产资源配置、提供房地产使用效益等作用。反映房地产市场状况的基本信息是成交价和成交量。当供不应求时，价格上涨;当供过于求时，价格下跌。当成交量放大时，反映市场趋热;当成交量萎缩时，反映市场趋冷。由于房地产具有不可移动、独一无
二、价值较大等特性，留学搜liuxue.wangxiao.so留学网提示您:房地产市场有许多特点，其中主要的是：(1)交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权利(如房屋所有权、建设用地使用权)的转移。(2)交易的对象非标准化，是一个产品差异化(异质性)的市场。(3)供求状况、价格水平和价格走势等在不同地区各不相同、各具特色，是一个地区性市场。通常以一个城市为一个市场。
(4)容易出现垄断和投机。房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产，利用房地产价格的涨落变化，以期从价差中获利的行为。
(5)较多地受法律、法规、政策等措施的影响和限制。
(6)交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合。
(7)交易程序较复杂，交易通常需要签订书面合同，需要办理产权过户手续等。
实际上，正是房地产所具有的如上特征促使房地产的交易往往采用“经纪”的方式进行，而不是采用“经销”的方式进行。
5、房地产市场的基本要素
房地产市场的形成必须具备以下三个基本要素：
①存在着可供交换的房地产商品，包括有形的房地产实物和无形的房地产权利或服务;②存在着具有购买欲望的买方;
③交换价格符合买卖双方的利益要求。
从西方发达国家的经验来看，房地产租赁市场的规模会随着房地产市场的日趋成熟而不断扩大。
6、成本法适用的对象和条件
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。
在房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌;对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。
在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需
要具备两个条件：一是自由竞争(即可以自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。
房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。
要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。
成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。
7、成本法的理论依据
成本法的理论依据是生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用”，类似于“替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设)
由上可见，一个是不低于开发建设已经花费的代价，一个是不高于预计重新开发建设所需花费的代价，买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价(包含正常的费用、税金和利润)因此，估价人员便可以根据开发建设估价对象所需的正常费用、税金和利润之和来测算其价格。
8、销售税费
销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方)缴纳的税费，又可分为下列两类：
(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加(通常简称“两税一费”)等。
(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。
销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。
9、开发成本
开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：
(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”等工程前期所发生的费用。
(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。
(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。
(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。
(5)开发建设过程中的税费。
10、交易日期调整的方法
在可比实例的成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产价格可能发生的变化有3种情况：①平稳;②上涨;③下跌。当房地产价格为平稳发展时，可不进行交易日期调整。而当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期调整，以使其符合估价时点时的房地产市场状况。
采用百分率法进行交易日期调整的一般公式为：
可比实例在成交日期时的价格×交易日期调整系数=在估价时点时的价格。
其中，交易日期调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到估价时点，以经过前面修正后的可比实例价格为基准(下同)，可比实例价格涨跌的百分率为±t%(从成交日期到估价时点，当可比实例的价格上涨的，为+t%;下跌的，为-t%)，则：可比实例在成交日期时的价格x(1±t%)=在估价时点时的价格或者可比实例在成交日期时的价格x(100±t)/100=在估价时点时的价格
上式中，(1±t%)或(100±t)/100是交易日期调整系数。
价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，称为定基价格指数：如果是以上一时期作为基期的，称为环比价格指数。定基价格指数和环比价格指数的编制原理见表
采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：
经纪 篇5
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、在开展房地产经纪业务时，要同时对两方面进行衡量，尤其要注意不能为了回避风险，而令工作的效率过低，从而失去竞争力。A：权限和收益 B：风险和权限 C：权限和措施 D：风险与收益 E：工厂的生产设备
2、对于房地产开发投资咨询这一类型的投资，最常见的投资咨询服务就是提供。A：房地产开发项目的可行性研究报告 B：房地产细分市场供求分析 C：房地产细分市场需求预测 D：房地产最高最佳使用分析 E：客户资金代收代付风险
3、从国外的经验来看，大多数国家倾向于，因为这样能更好地实现信息的全面共享，提高信息的透明度，并在较短的时间内满足客户的要求，促成房地产交易。A：强制性的MLS系统 B：自愿性的MLS系统 C：独家代理的MLS系统 D：仅买方代理的MLS系统 E：客户资金代收代付风险
4、营销学强调，作为一个现实有效的市场，需具备等要素。A：人口、购买力和交换关系 B：人口、购买力和购买欲望 C：人口、购买欲望和企业目标 D：人口、交换关系和企业目标 E：工厂的生产设备
5、可以引发客户对某一个事项做进一步的解释和说明，以让房地产经纪人更深人地了解客户作出决策的深层次的理由的问题类型是。A：试探型问题 B：开放式问题 C：镜像型问题 D：封闭式问题 E：工厂的生产设备
6、下列关于房地产居间与房地产代理的表述中，错误的是。
A：房地产居间是房地产经纪人与委托人签订房地产交易合同的行为 B：房地产居间与房地产代理是两种不同的经纪服务方式 C：房地产拍卖可以看做是房地产代理的一种特殊形式
D：新建商品房销售代理是目前房地产代理活动的主要类型 E：客户资金代收代付风险
7、在城乡规划中，是城市发展的蓝图，是建设城市和管理城市的基本依据，是保证城市土地合理利用和房地产开发等经营活动协调进行的前提和基础，是实现城市经济和社会发展目标的重要手段。A：镇规划 B：乡规划 C：城市规划
D：城镇体系规划
E：权利型房地产投资信托
8、铺钉类外墙面装饰是指将各种装饰面板通过镶、钉、拼贴等构造手法固定于骨架上构成的墙面装饰．其特点是。A：造价较低、施工操作简便 B：自重轻、容易清洗
C：无湿作业，饰面耐久性好 D：耐久性好、不易变色
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
9、下列房地产经纪机构的经营模式中，最需要实行房源信息共享的是。A：无店经营模式 B：单店经营模式 C：多店经营模式 D：连锁店经营模式
E：客户资金代收代付风险
10、在正常使用下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的最低保修期限为年。A：2 B：3 C：4 D：5 E：权利型房地产投资信托
11、房地产经纪人为委托人进行房源与客源匹配的过程，实际上是的过程。A：房地产经纪人查验房屋 B：协调客户解决房屋纠纷 C：协助客户代办产权转移登记 D：协助潜在客户作出交易决策 E：工厂的生产设备
12、我国对房地产经纪人员实行职业资格制度。A：考核 B：会审 C：鉴定 D：注册
E：客户资金代收代付风险
13、在物业管理中，业主具有的权利不包括。
A：执行业主大会的决议和业主大会授权业主委员会作出的决定 B：监督物业服务企业履行物业服务合同 C：监督业主委员会的工作
D：提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议 E：权利型房地产投资信托
14、下列行为中，不属于实际违约的是。A：先期违约 B：拒绝履行 C：迟延履行 D：部分履行
E：权利型房地产投资信托
15、关于房地产经纪机构品牌管理的特点，下列表述中，不正确的是。A：品牌管理的目标是提升客户价值，造就忠诚客户和终身客户 B：品牌管理的目标是提升品牌价值 C：品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径，利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及建立良好的客户关系来实现 D：品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心 E：客户资金代收代付风险
16、下列选项中，不属于大众媒体传播房地产经纪信息载体的是。A：报纸 B：楼书 C：杂志 D：电视
E：客户资金代收代付风险
17、房地产经纪信用档案的涵盖范围不包括。A：房地产经纪人 B：房地产经纪人协理
C：私下成交的房地产交易双方 D：房地产经纪机构
E：客户资金代收代付风险
18、房地产经纪人应当依照被代理人的授权指示处理事务。不属于其授权指示表现形式的是。
A：固定不变的指示 B：可以变动的指示 C：任意性指示 D：间断性指示
E：客户资金代收代付风险
19、项目投资资本金以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。A：10％ B：20％ C：30％ D：40％
E：权利型房地产投资信托 20、房地产经纪人执业资格考试中，凡已经取得房地产估价师执业资格的可免试的科目是。A：《房地产经纪概论》 B：《房地产经纪实务》 C：《房地产基本制度与政策》 D：《房地产经纪相关知识》 E：权利型房地产投资信托
21、以方式开展流程中的工作，将是多数企业进行流程改造的重要策略。A：会议 B：团队 C：评估 D：登记
E：客户资金代收代付风险
22、物业管理业主、业主大会及业主委员会中，管理规约是一种，属于协议、合约的性质。A：公共契约 B：专项契约 C：特约契约 D：私有契约
E：权利型房地产投资信托
23、某房地产的土地面积为，土地单价为19000元，建筑面积为，建筑物价值为2300元，房地产投资收益率为10％，计算房地产投资可获得的净收益为亿元。A：0．23 B：2．09 C：4．04 D：4．28 E：客户资金代收代付风险
24、单位和个人分别在不超过职工本人上一月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。A：8％ B：12％ C：16％ D：24％
E：权利型房地产投资信托
25、房地产经纪人从委托人那里倾听信息的内容会因环境因素受到不同程度的影响，会议室这一环境特征所对应的听话障碍是。A：外界干扰，事先准备不足 B：对抗心理 C：随意性大
D：对在场的其他人的顾忌 E：工厂的生产设备
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、从发达国家和地区的经验来看，对服务过程规范性方面的管理，主要通过方面内容的管理来实现的。A：房地产经纪业执业规范 B：房地产经纪收费
C：各国房地产经纪行业管理费都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定的佣金以外的经济利益 D：房地产经纪交易 E：房地产经纪行业竞争
2、下列关于地形图的表述中，错误的有。A：房屋、道路属于地貌 B：山地、丘陵属于地貌 C：平原属于地物
D：地貌一般用等高线表示 E：地物和地貌总称为地形
3、房地产经纪人向委托人提供房地产的交易信息，包括等使委托人能够选择符合自己交易目的的房地产． A：交易数量 B：交易行情 C：交易水平D：交易方式 E：交易期限
4、各种媒体发布广告各有优势，在选择媒体时，房地产开发企业应考虑的因素有。
A：项目特征 B：资金实力 C：楼盘档次
D：目标客户层次 E：项目区位
5、新建商品房销售准备的销售文件包括。A：价目表 B：户型手册 C：销控表 D：项目楼书 E：置业计划
6、中介机构是指依法通过专业知识和技术服务，向委托人提供等中介服务的机构。
A：公证性 B：代理性
C：信息技术服务性 D：规范性 E：保障性
7、住宅项目的投资型客户关注。A：保值增值空间 B：花园、景观 C：公共设施配备 D：房屋价格
E：关注物业性价比
8、不属于室内墙体饰面常见种类的是。A：清水类墙体饰面 B：抹灰类墙体饰面 C：裱糊类墙体饰面 D：罩面类墙体饰面
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
9、房地产产品对市场营销的影响主要表现在。A：各种类型的房地产产品是买卖双方交易的基础 B：房地产产品是房地产企业市场营销的核心 C：房地产产品是制订其他市场营销策略的基础 D：房地产营销策略影响着房地产产品的特点
E：在房地产市场营销活动中，企业满足客户需求是通过开发特定的房地产产品来实现的
10、物业管理启动阶段的主要工作有 A：物业管理规章制度的制定 B：用户入住
C：首次业主大会的召开和业主委员会的正式成立 D：物业的接管验收 E：档案资料的建立
11、关于印花税税目的表述中，正确的有。
A：产权转移书据(含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同)B：权利、许可证照
C：产权转移书据(不含土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同)D：营业账簿
E：各种合同及具有合同性质的各种凭证
12、常用的供水方式有。A：直接供水方式
B：分区、分压供水方式
C：设置水泵、水箱的供水方式 D：设置水箱的供水方式 E：集中供水方式
13、关于房地产抵押的一般规定，说法正确的有。
A：以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限
B：以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其本级主管机关备案
C：以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经监理会通过
D：以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外
E：以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意
14、从房地产经纪服务的自身特点来讲，导致房地产经纪行业诚信问题的原因有。A：房地产经纪服务质量的判断标准难以确定 B：房地产经纪服务的供求双方信息不对称
C：房地产经纪机构与客户的关系存在“弱连续性” D：房地产经纪行业发展不成熟
E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
15、房地产经纪门店选址的区域调查中，竞争对手的调查方法包括。A：市场法 B：观察法
C：电话咨询法 D：假买法 E：长期趋势法
16、下到房地产统计指标中，属于时点指标的有。A：商品房销售面积 B：实有住宅套数 C：商品房竣工面积 D：房屋空置面积
E：新建商品房批准预售面积
17、某房地产投资项目的现金流量表如下表，设定的折现率为10％，则计算该项目各年的财务净现值为万元。A：18．89 B：18．87 C：19．56 D：19．26 E：房地产经纪服务的外部社会环境不诚信
18、房地产经纪人在与客户进行沟通时，信息是必须记录清楚的，对于出租客户的信息采集要点是。A：基本联系资料
B：物业面积、内部设施、朝向、建设年代 C：物业管理情况
D：出租价位、收款方式 E：客户工作情况
19、市场营销计划主要包括等部分。A：撰写计划实施概要 B：分析市场营销现状 C：确定营销目标和问题 D：建立营销行动方案 E：实施营销计划
20、房产税的课税对象是房产，包括。A：建制镇的房产 B：城市的房产 C：农村的房产 D：县城的房产 E：工矿区的房产
21、企业流程具有等特点。A：整体性 B：排他性 C：动态性 D：独立性 E：层次性
22、品牌传播以品牌规划为基础，只有通过品牌规划确定了某个品牌的，才有可能选择合适的专业公司、合作伙伴以及传播方式来进行品牌宣传，使消费者知道并了解这一品牌。A：价值 B：个性 C：视觉 D：质量 E：结构
23、用来细分消费者市场的因素可分为等。A：系统因素 B：地理因素 C：人口因素 D：行为因素 E：心理因素
24、开立客户交易结算资金专用存款账户时，房地产经纪机构和交易保证机构应当向银行出具。
A：交易保证机构的签章 B：工商营业执照
C：基本存款账户开户许可证 D：房产买方的签章
E：房地产管理部门出具的备案证明
25、宣告死亡会引起与生理死亡同样的法律后果，其后果包括。A：民事行为能力终止
B：财产转变为遗产，继承开始 C：婚姻关系消灭
D：之前的民事行为被撤销
经纪 篇6
房地产经纪公司业务作业人员绩效 第一章 关键词概念
一、职级 业务部门置业顾问分为9级：见习置业顾问、置业顾问、高级置业顾问、资深置业顾问、金牌置业顾问、一星置业经理、二星置业经理、三星置业经理、四星置业经理。
二、D点 指考核期内相应级别人员，需要完成的最低业绩指标。
三、跳点 指考核期内达成相应级别对应的升降级业绩指标值。
四、考核期 指D点和跳点的考核周期，1个考核周期为2个月。全年有6个考核期，即1-2月；3-4月；5-6月；7-8月；9-10月；11-12月。
五、跳点两升两降制 两升：作业人员升级的原则。即置业顾问，连续两个考核期都完成其相应级别的跳点考核标准，方可升一个级别。两降：作业人员降级的原则。即置业顾问，连续两个考核期都未完成其相应级别的跳点考核标准，则降一个级别。
六、D点一降制 一降：正式置业顾问，一个考核期内未达成其相应级别的D点指标值，则降两个级别。
第二章 适用范围 本管理规定适用于全能置业顾问，租赁置业顾问、网络置业顾问、网络租赁置业顾问。房管租赁置业顾问管理规定另行发布。第三章 经纪人的管理和考核
一、经纪人的招聘 表一 应聘者经验 年龄 学历 任职要求 特批 未达到大专以上沟通能力强，具有其学历的，由总监无同行业经验 20-36周岁 大专及以上 他行业销售工作经批准 验者优先 明确前任公司名称，高中及以上 有同行业经验 21-36周岁 无不良从业记录
二、经纪人的职级和考核
2.1 各类置业顾问的考核标准及底薪（考核期为两个月）1 / 6
表二 全能置业顾问、网络置业顾问考核标准 D点 跳点 基本 无责任责任 全能方案（生死线）（指标线）月薪 底薪 底薪 见习置业顾问A1 8000元/三个月 2000 1500 500 置业顾问A2 8000元/考核期 16000元/考核期 2000 1500 500 高级置业顾问A3 8000元/考核期 20000元/考核期 2300 1800 500 资深置业顾问A4 8000元/考核期 24000元/考核期 2600 2100 500 2900 2400 500 金牌置业顾问A5 10000元/考核期 28000元/考核期 3200 2700 500 一星置业经理A6 10000元/考核期 35000元/考核期 3600 3100 500 二星置业经理A7 10000元/考核期 35000元/考核期 4000 3500 500 三星置业经理A8 12000元/考核期 41000元/考核期 4500 4000 500 四星置业经理A9 16000元/考核期 47000元/考核期 表三 租赁置业顾问、网络租赁置业顾问考核标准 D点 租赁跳点 基本无责任责任租赁方案（生死线）（指标线）月薪 底薪 底薪 见习租赁置业顾问
8000元/三个月
2000 1500 500 租赁置业顾问 4000元/考核期 12000元/考核期 2000 1500 500 高级租赁置业顾问 4000元/考核期 16000元/考核期 2300 1800 500 资深租赁置业顾问 4000元/考核期 20000元/考核期 2600 2100 500 金牌租赁置业顾问 6000元/考核期 24000元/考核期 2900 2400 500 一星租赁置业经理 6000元/考核期 28000元/考核期 3200 2700 500 二星租赁置业经理 6000元/考核期 28000元/考核期 3600 3100 500 三星租赁置业经理 8000元/考核期 32000元/考核期 4000 3500 500 四星租赁置业经理 10000元/考核期 36000元/考核期 4500 4000 500 2.1.1 无责任底薪，是每月固定底薪数。不同级别底薪标准不同。2.1.2 责任底薪，指达成公司规定的指标后，方可获得的奖励金额，该部分奖励为固定值，最高金额为500元。具体标准：置业顾问开单且佣金累计达到2000元，或有买卖房源信息业绩累计达到5000元及以上的，即可获得责任底薪。开单类型包括买卖成交、买卖委托过户、普通租赁、房管出房。以上四类型业绩均不含违约金。
2.2 见习置业顾问的考核标准 表四
内容 D点 跳点 执行标准 15日前入职，当月开始计算考核期 三个月。
1、见习期 — 8000元 最短一个月。15日后入职，次月开始计算考核期 奇数月转正员工，D、跳点考核标准参照表
二、表三中置业级别相应标准。每月1日转完成。偶数月转正员工，转正月单月业绩达到
2、转正 — 正，月中不做自动转正 置业顾问级别跳点标准，计完成一次转正。跳，未达到跳点不计次数。D点减半考核。
3、淘汰 — 未完成 公司保留解除劳动关系的权力。2 / 6
完成见习置业顾问跳点，可转正。区总监可申请
4、延长期 — 未完成 延长一个月考未完成见习置业顾问跳点淘汰。不可以核期。再申请延长。
2.2.1见习置业顾问的见习期为入职后的连续三个月，见习期的最短时限为一个月，见习期内不参与升降级考核。
2.2.2 每月15日（含）之前入职的见习置业顾问，入职当月开始计算考核时间；15日以后入职的，从次月开始计算考核时间。2.2.3 见习置业顾问在三个月内完成跳点，完成月的次月自动转为置业顾问；如未完成，公司保留解除劳动关系的权力。2.2.4三个月内如果未完成跳点，经总监批准，可延长1个月考核期，连续四个月完成见习置业顾问的跳点，次月自动转为置业顾问；如未完成，公司不再允许申请延长，次月淘汰。2.2.5见习置业顾问转正后，开始参加正式置业顾问考核；偶数月转正员工，转正月单月业绩达到置业顾问级别跳点标准，计完成一次跳点，未达到跳点不计次数。D点减半考核。2.2.6见习置业顾问转正时间统一为每月1日，月中不做转正。2.3 正式置业顾问考核标准 2.3.1正式置业顾问包括：置业顾问级别及以上所有级别的经纪人。2.3.2正式置业顾问的升降级原则为跳点两升两降制，D点一降制。最低降到置业顾问级别。升降级自下一个考核期生效。（如表五示意）2.3.3 置业顾问级别员工，如未完成D点，经区经理/总监批准，可延长一个考核期，考核期内完成跳点，即16000业绩，次月恢复原职级，并计完成一次跳点。如未完成跳点，公司予以淘汰。表五 假设该全能经纪人现在的级别为高级置业顾问，其业绩与升降级、淘汰之间的关系
考核考核后级别 现级别 A考核期 B考核期 结果（C考核期开始生效的级别）≥20000元业绩 ≥20000元业绩 升级 资源置业顾问 8000-20000元≥20000元业绩 不变 高级置业顾问 业绩 8000-20000元≥20000元业绩 不变 高级置业顾问 业绩 高级 8000-20000元8000-20000元置业顾问 降级 置业顾问 业绩 业绩 <8000元业绩 置业顾问 降级->8000元业绩 <8000元业绩 降级 置业顾问 …… …… … …… 不限于以上组合，不做一一列举 2.3.4置业顾问在一个自然月内，请假15天（含）至31天（含）的，在休假前，可由区总监批准，是否保留其原职级。假期结束后，按原级别重新参加升降级考核。先休假，后申请的，不享受该条政策。该员工请假期间不参加任何
考核，其工资由人力资源部相关部门，按国家规定进行核算。2.3.6直招置业顾问，按入职职级进行相应考核。如偶数月15日及以前入职的D点 3 / 6
考核减半，偶数月15日后入职的，从下一个考核期参加考核，如入职当月业绩达到相应级别跳点的，计完成一次跳点，未达到的，不计次数。2.4 见习置业顾问、置业顾问级别人员，处于延长期时，延长期内的无责任底薪为1160元/月。
2.5 新开店面置业顾问的考核标准参照附文1。2.6置业顾问晋升储备店经理的条件 资深置业顾问/资深租赁置业顾问及以上级别，经区总监批准，可作为储备店经理。首次任店经理职务之前，需要参加店经理培训。第四章 生效及执行 本管理规定自2011年3月1日执行。同时停止执行原置业顾问所有升降级考核方案。4 / 6
业务中层管理人员绩效 第一章 关键词概念
一、职级：业务部门店经理分为4级：初级店经理、中级店经理、高级店经理、资深店经理。
二、D点 组内所有参加考核的经纪人的D点之和。
三、跳点 组内所有参加考核的经纪人的跳点之和。
四、考核期 指D点和跳点的考核周期，1个考核周期为2个月。全年有6个考核期，即1-2月；3-4月；5-6月；7-8月；9-10月；11-12月。
五、跳点两升两降制 两升：业务中层管理人员升级的原则。即店经理，连续两个考核期都完成其相应级别的跳点考核标准，方可升一个级别。两降：业务中层管理人员降级的原则。即店经理，连续两个考核期都未完成其相应级别的跳点考核标准，则降一个级别。
六、D点一降制 一降：各级别店经理，一个考核期内未达成其相应级别的D点指标值，则降一个级别。第二章 适用范围 本管理规定适用于全体店经理。第三章 店经理的管理
一、店经理的考核标准及底薪（考核期为两个月）表一 基本薪资职级 D点（生死线）跳点（指标线）（月）所有参加考核员工D点之和所有参加考核员工跳点之和/初级店经理 3000元 /考核期 考核期 所有参加考核员工D点之和所有参加考核员工跳点之和/中级店经理 4000元 /考核期 考核期 所有参加考核员工D点之和所有参加考核员工跳点之和/高级店经理 5000元 /考核期 考核期 所有参加考核员工D点之和所有参加考核员工跳点之和/资深店经理 6000元 /考核期 考核期
二、具体考核内容 1.店经理升降级为跳点两升两降制，D点一降制。最低降至初级店经理。(如表二所示)2.店经理每月每组D点指标为组内所有参加考核人员的D点之和。3.店经理每月每组跳点为组内所有参加考核人员的跳点之和，不足30000元的，按30000元考核。4.初级店经理未完成D点，经总监批准可延长一个考核期。在延长期内，完成跳点指标，可恢复原级别，并计完成一次跳点；未完成的降职为金牌置业顾问，不得 5 / 6
再申请延长期。5.店经理在一个考核期开始10天（含）后入职，D点减半考核，如达到跳点，计完成一次跳点；如未达到跳点，不计次数。6.新开店面店经理考核标准参照附文1。表二 假设该店经理现在的级别为高级店经理，其业绩指标与升降级、降职之间的关系 考核后级别 现考核（C考核期级A考核期 B考核期 结果 开始生效的别 级别）升级 资深店经理 ≥考核人数跳点之和 ≥考核人数跳点之和 不变 高级店经理 ≥考核人数跳点之和 大于D点，小于跳点之和 高不变 高级店经理 大于D点，小于跳点之和 ≥考核人数跳点之和 级 降级 中级店经理 大于D点，小 于跳点之和 大于D点，小于跳点之和 店降级 小于D点之和 中级店经理 经理 大于等于D点之和 小于D点之和 降级 中级店经理 …… …… … …… 不限于以上组合，不做一一列举
经纪 篇7
近年来我国的科技成果转化率虽有很大提高, 但与发达国家相比仍显不足。研究表明, 我国每年约有6000—7000项农业科技成果面世, 但成果的转化率平均只有30.4%, 远低于发达国家70%—80%的水平;依靠科技进步实现农业增长的科技贡献率仅有48%, 而发达国家高达85%, 低的成果转化率和科技贡献率已经成为我国发展现代农业的瓶颈[1]。如何提高农业科技含量, 将农业科技成果更多更快地转化为现实生产力, 其关键在于解决“人”的问题。因此, 培养一支高素质的农业科技经纪人队伍是我国农业市场发展的必然趋势。
2 我国农业科技经纪人发展的基本概况
农业科技经纪人是指活跃在农业技术市场领域, 以收取佣金或赚取一定利润为目的从事技术转让、技术咨询、技术服务、技术开发、农业新品种培育及相关金融的公民、法人和其他经济组织形式。科技经纪人最早出现在我们的视野是在20世纪80年代后期, 这一时期在“科学技术是第一生产力”的指引下, 国家加大科技投入, 出台了相应的技术转移政策, 这为农业科技经纪人的成长奠定了良好的基础。“十五”以来, 在全国31个省、自治区、直辖市的1206个县实施了“跨世纪青年农民科技培训工程”, 通过项目直接培训青年骨干农民350万人。参加培训的农民, 80%以上的学员掌握了一门以上的实用技术, 近5%成为当地种、养、加能手和营销大户, 近40%成为科技带头人, 近20%成为村、组干部。在获得绿色证书学员中, 有44.35万人成为科技示范户, 成为推动农村科技进步的重要力量[2]。
当前, 我国农业科技经纪人队伍进一步壮大, 从总体上看, 其发展还有如下一些特点:
其一, 数量偏少。据有关统计数字显示, 我国平均每万人口科技人员数仅为200人左右, 远远低于西方发达国家4000人的水平;平均 2000 多个农业劳动力中只有一名农业技术推广人员, 而美国平均每 400 人就有一名农业科技推广者。据国家工商总局对全国31个省市的最新统计, 目前农村经纪人总户数达38万余户, 农村经纪执业人员达60余万人, 但其中农业科技经纪人所占比例很小。如截止08年底, 重庆市登记注册的农村经纪人总数为31, 698户, 农村经纪执业人员63, 103人, 其中从事农业科技经纪业务的人相当不足[3]。
可见, 目前我国农业科技经纪人所占比例还很小, 从业人员无论是绝对数量还是相对数量都较少。
其二, 发展不均衡。一是地域分布不均, 从全国大范围来看, 在经济比较活跃的东中部地区, 如山东省、江苏省、河南省等地, 农业科技经纪人发展很快, 而在经济发展较慢的西部农村地区, 农业科技经纪人的发展较为缓慢。 二是种类发展不均, 目前农村经纪人主要分为农副产品经纪人、农业科技经纪人、劳务经纪人、信息经纪人等类型, 其中农副产品经纪人所占比重很大, 而其它类型的经纪人所占比例很小。调查显示[4]。其二是政府培训力度不大, 近年来, 政府相关部门通过办班培训、示范带动、科技下乡、开辟农业科技专栏等为农民提供多渠道的农技推广和教育培训服务, 但却很少为农业科技经纪人提供专项培训经费或组织相关培训, 使得农业科技经纪人素质未能尽快提高。
4 加强农业科技经纪人队伍建设的对策建议
4.1 加大资金扶持力度, 建立相应激励机制
国家要加大农业科技投入力度, 明确国家财政每年用于农业科技推广的资金规模与来源及占整个农业投资的比重, 同时设立农业技术推广基金, 扶持农业科技经纪人的创业活动。同时, 地方政府部门要积极引导建立农技推广的动力和激励机制, 建立与绩效挂勾的考评制度与奖励制度, 通过考评结果对从业人员给予一定的物质报酬, 对推广农业科技做出重大贡献的人要进行表彰, 以提高其工作积极性。另一方面, 农村金融部门要改革信贷管理体制, 降低贷款门槛, 如采取科技优惠贷款, 鼓励农业科技成果的需求者 (农民) 积极使用新技术。
4.2 完善立法, 进一步规范农业科技经纪人
国家立法部门应该紧跟时代步伐, 联系农村和技术市场的实际, 以促进农村经济发展、提高农产品的科技化程度、规范农业科技经纪人的经纪行为为宗旨, 就农业科技经纪人的市场准入、交易安全等建立和健全相关法律法规, 以此维护农民和农业科技经纪人的正当权益, 为其顺利开展经纪行为构造良好的法制环境。从立法上讲, 在制定相关法律时, 要充分认识到现阶段农业科技经纪人的发展还处于起步阶段, 因此要从保护农业科技经纪人的着眼点出发, 详细界定各种经纪行为, 明确农业科技经纪人的权利责任, 确立专门机构进行管理。同时, 要以立法形式完善登记制度和资格证的办理制度, 在政策许可范围内要放松监管, 为农业科技经纪人的发展营造一个宽松的发展环境。
4.3 加强基础设施建设, 构建农村信息化平台
农业科技经纪人队伍要发展壮大, 就要加强农业科技经纪人、经纪组织及与农户之间的联系、沟通。要加强农村基础设施建设, 打通农村信息渠道, 利用现代信息网络, 改善信息的收集、分析、传递和发布工作, 构建农业科技经纪人的信息平台。各级政府和相关部门在网站上开辟专栏, 设立经纪人政策法规、市场信息、典型经验等栏目, 发布当地有影响的农业科技经纪人、农业新技术等相关信息。同时, 政府需要协同当地电信运营商将宽带光纤网连接到村镇的各信息驿站, 信息驿站再通过短信平台和呼叫中心等渠道通知村民, 要彻底改变科技信息仅停留在乡镇一级的局面。如从2003年起, 重庆市在各区县开通了“农业110”, 通过“农业110”服务体系, 在农民与政府、科技人员及市场之间架起了一座畅通的“信息立交桥”[5]。
4.4 积极引导, 强化队伍组织建设
面对竞争激烈的大市场, 农业科技经纪人靠单打独斗的经营方式很难存活下来, 经纪人之间必须加强彼此之间联系协作, 以自愿联合的形式建立自己的行业协会, 把分散的力量聚合为集体力量, 使农业科技经纪人队伍逐步向组织化、规模化发展。因而, 各级政府要做好积极引导工作, 在农业欠发达地区, 通过资金扶持, 将分散化的个体农业科技经纪人组建成行业协会;在农业科技经纪人发展较好的地区, 应引导其向科技合伙经纪人、经纪人公司、农村村级组织经纪人、科技服务组织经纪人等现代形式转变。同时, 政府要加大宣传力度, 让农业科技经纪人充分认识到通过协会建立章程, 在组织内部建立利益互补机制和合理的利益分配机制的重要作用, 以此来规范农业科技经纪业的发展。
4.5 营造发展环境, 优化队伍构成
各级政府部门要将对农业科技经纪人队伍的培育工作纳入其绩效考核范畴, 把发展农业科技经纪人作为推进农业现代化、实现农村富裕的一件大事来抓。 (1) 制定鼓励农业科技经纪人健康发展的相关政策。应借鉴对技术经纪人管理的成功经验, 如对从事经纪业务的农业科技经纪人给予相应的税收优惠, 必要的时候给予一定的岗位补贴;工商、民政部门要降低农业科技经纪人准入门槛, 简化登记注册手续。 (2) 完善农业科技经纪人规范化的相关制度。政府要按照“先发展后规范, 边发展边规范”的要求, 抓好农业科技经纪人队伍的培育和发展工作。 (3) 制定切实可行的培训计划, 提高从业人员的素质。各级政府要利用电视、村级广播站等渠道加大科技宣传力度, 建立农业科技站, 以村为单位, 围绕当地主导产业, 组织一系列与农业科技发展有关的农业科技经纪人培训工程;其次, 政府要出台一系列“人才进村”的科技经纪人引进机制, 各级政府要将“人才引进”作为发展农业科技经纪人队伍的工作重点来抓, 政府要出台一系列的激励机制, 鼓励离退休的科技人员、政府机关科技管理人员、下海的科技人员及大学生进入农业科技经纪人队伍。
参考文献
[1]夏敬源.加强技术推广建设现代农业[J].中国农技推广, 2007, 23 (3) :4-7.
[2]姚润丰.农业部:2005年农业科技对农业增长贡献率达48%.http://www.chinabyte.com, 新华网.
[3]资料来源:重庆市工商局, 发布时间:2008年12月29日《2008年重庆市中介组织及农村经纪人发展呈上升态势》.www.cy023.com创业就业网.
[4]王秀果.白雪艳.张玉兰.农业科技成果转化率低的原因分析[J].现代农业科学, 2008, 9.
[5]农业信息化“最后一公里”问题不容忽视.新华社, 2006-05-29.
[6]中央党校农业农村农民问题研究课题广西课题组.农业科技投入与农村科技体制改革.www.dss.gov.cn.
乡村经纪显神通 篇8
５０多岁的老党员李世存曾当过村干部，走南闯北唱过戏，见多识广。他不仅熟悉行情，而且办事公道。一些村民买卖树木、麦草，由于摸不透行情，算不对材积，有时难免吃亏上当。谁家要出卖大宗农副产品，出现买难、卖难问题时，都争相请老李来帮忙。老李便成了大伙公认的"买卖经纪人"，他家里装上了电话，与南来北往的生意人广交朋友。张武楼村的韩喜莲有一行桐木，买方出价达到了１．５万元。她拿不定主意，请来老李当场核算材积，当场论价，结果多卖了１０００多元。
成武县供电局职工老米，想到天宫庙镇毕庙村包地种地瓜，加工粉条。由于不了解情况，老米便请村民代表毕来新出面做村民的工作。毕来新当上了"包地经纪"，他代表包地老板同村民谈条件、谈价格，一家一户上门撮合、按手印，直到双方都满意，才把２０多户的思想统一起来，使老米的包地愿望得以实现。老米看他不辱使命，将他从"包地经纪"提拔为"劳务部长"，待遇从优，一切用工用人都委托他全权处理。据调查了解，这个镇目前已涌现出５０多个包地大户，有的搞花卉苗木，有的搞地瓜种植，全镇土地流转面积达４００多公顷。包地经纪人推快了土地流转的车轮子。