碧桂园营销战术

碧桂园营销战术（精选4篇）

碧桂园营销战术 篇1

碧桂园营销八大武器

2014-03-05 eshoulou 地产数据时代

2014年，碧桂园营销会使用哪些武器呢，请看本文分享。

武器1：标准化运营

“标准化”可能是2014年碧桂园营销中心的关键词。这是营销系统搭建一条营销工作的“高速路”，营销标准化监控部总经理详细介绍了营销标准化监控部职能与运作模式，这是碧桂园营销标准化系统首次正式公开“亮相”，介绍部门职能、标准化系统如何运作、更新、监控等。

碧桂园营销标准化是由营销中心负责人亲自牵头，各职能部门参与，调动区域、项目人员历时数月完成，整个营销阶段的划分、模板、技术等都是由碧桂园营销人负责，可以说，这是行内首个全过程的营销标准化。

武器2：自主研发信息技术

看完欧美的国际大片，都会有一个感悟，“只有信息技术才能拯救地球”，而对于一个企业来说，何尝不是。

移动办公、信息化办公等已在碧桂园营销中心实现并在逐步完善，2013年末，营销中心成立信息技术部。信息技术部总经理表示会研发更多APP系统，并推出碧桂园营销人自己的即时通信平台，让总部、区域、项目、员工直接沟通，提高办公效率。

在移动时代，微信作为一种新生并疯魔全国乃至国际的通讯工具，许多企业已利用微信进行营销。2013年，碧桂园在三个度假项目推出720全景看房，受到客户、业主等外界人士的支持和关注，2014年，信息技术部将提供最新、最先进的拓客工具，包括微楼书和720°看房等，并筹划多种微信营销的技术。

武器3：国际化营销

2013年，碧桂园马来西亚金海湾项目一举成为马来西亚单盘销售冠军，创造了东南亚销售奇迹，实现了碧桂园国际梦的第一步。国际发展部总经理讲述了部门的职能以及2014年重点工作、目标等。

新年期间，由冯小刚执导的以圆梦为题材的贺岁喜剧《私人订制》受到热捧，剧中的当官梦、高雅梦、财富梦更是比电影本身更备受万众瞩目。碧桂园营销中心将推出高级定制服务，国际发展部更创意地利用《私人订制》视频改编，生动地讲述了碧桂园高级定制的任务。

武器4：打造市场推广新模式

如果说营销是一场很好玩的游戏，那么海外与国内的营销推广就有不同游戏规则。碧

桂园在海外布局的节奏越发加快，市场推广需配合海外发展步伐，顺应海外的推广潮流。

在市场管理部下，成立了海外策略组，朝着向国际一流的市场推广出发的目标，海外策略组总经理简单介绍部门职能和架构，讲解了四大核心、三大特性、四大创新。

碧桂园营销中心亦将重磅打造碧桂园自己的专属电视台，自己策划栏目、统筹拍摄、节目推广等。微电影《对手情人》就是碧桂园营销中心对新型推广手段的试水之作，推出之后，受到客户、业主、业界人士的一致好评。影视中心总监更介绍了未来影视中心的发展前景。

为了加强团队凝聚力，并让外界更了解碧桂园的营销品牌，将打造营销中心的“喉舌”—宣传组，“营销指令的传声筒+团队文化的粘合剂+对外宣传的通讯社”。

重头戏之一“碧桂园赢销人”官方微信也即将推出，业主、客户、外界人士等均可关注，具备咨询、服务、互动功能。

武器5：营销环境行为体验

当客户进入一个楼盘，在现场亲身感受得到的效用，要远远高于楼书、模型的描绘，高于销售人员口头许诺。若营销是一场战役，体验区就是战场！而体验营销则是制胜武器！营销中心广告创作部副总经理分享了营销环境行为标准化课程，提出了升级体验营销环境规划方向，以及现阶段的成果。

其中值得一提的是ULIFE生活概念，倡导品味浪漫、捕捉时尚、感悟自由、享受快乐„„U街，人人都可以自得其乐享受优生活，目前Ulife生活模式已在福建三明碧桂园落地。

武器6：人力资源管控及人才培训

千亿过后，营销军团该如何保持和提升强大的执行力、灵活性和积极性呢？今天人力资源部常务总经理就与营销学院分享了在区域层面和项目层面如何提高组织效能、岗位效能、管理者自身的人工效能、人才培训计划等。强调要营造一个积极向上的工作氛围，鼓励员工提高个人能力，使整个营销团队保持旺盛的生命力。一句话概括，精干高效就是营销团队人力管控所不断追求的目标。

武器7：销售管理改革创新

碧桂园销售管理部常务总经理讲述了部门角色及定位的改革，重点提出了2014年费用管控新举措，特别提醒费用管控要责任到人。基于集团在海外的项目越来越多，销售管理部常务总经理提出加强对海外项目的销售风险控制与服务支持，并举出多个案例进行生动形象的讲解。

武器8：营销系统“廉政公署”

2013年碧桂园营销中心成立营销系统的“廉政公署”—营销监控组，开展廉洁营销宣

贯，受理违规违纪行为的投诉、举报，开通热线等举报渠道；制定内控检查要点，对区域和项目开展内控检查工作，发现问题立令整改等。

营销监控组总监提出四大方向，讲解了监控组全过程工作，并提出2014年的工作计划及案例分享，提醒区域、项目要严于律己，廉洁营销。

一个国家养成廉洁之风才能社会和谐，国运昌盛；一个企业拥有廉洁自律的员工，才能不断前进，走向辉煌。

全过程工作，阳光下的收入才心安理得！——碧桂园创始人。

碧桂园策划报告 篇2

house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陈双全

作者: 陈双全、谈伟峰

碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略，将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。

脱颖而出 并非“从天而降”

碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前，著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾：华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。

1999年碧桂园开始进入广州，开始阶段不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成“黑云压城”的大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”

这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。

王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说，王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。

在碧桂园自己看来，真正的法宝就是两个：一个是给市场提供质优价廉的产品，一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线，而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。

碧桂园10年，攻城掠地无数，到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起，在“众目睽睽”之下脱颖而出呢？

其实，无论是王的观点还是碧桂园的自述，都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位，规模制造”八个字，这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。

主体市场还是主流市场？

曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说：“碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。”

碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产，这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场，但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中，对于目标消费群的划分与以前有很大不同。

凤凰城销售总监龙尔纲指出，在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变，就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群，他们具有独特的特征，他们向往一种更优雅的生活环境，一种更好的生活方式，但同时对价格又具有很高的敏感性。

对目标消费群的透彻分析，为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。

房地产定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京，有潘石屹的“SOHO现代城”；在深圳，有万科的城市花园；在广州，有以文化为定位的“丽江花园”，有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。

在对目标消费群的深入研究后，凤凰城进行了创造性的定位，“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法，而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，无奈别墅又太贵，不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势，可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理，正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说，“房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的梦。”

凤凰城以别墅为主打产品，以“森林 湖泊 新城市”为宣传主线，营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是“度假环境里的常驻别墅”，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一。

价格是永远的主题，也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。

凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅，分为北美古典与现代两种风格，面积160～180平方米，户型多达9种，价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅，建筑风格则以维多利亚式为主，立面效果丰富，营造出极富想象力的建筑造型，面积220～600平方米，共22种户型，价格仅由100万元起。我们可以比较一下，在广州市区的楼盘50万只能买一个80－90平米的房子，而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格，你不心动吗？

规模制造，价格为王

碧桂园老板对碧桂园的定义是：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下，针对不同消费对象的碧桂园相继问世了，虽然每一个碧桂园的选址不一样，但其建设开发理念是不变的。

1999年，广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村，它们从1991年底开发，已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境，已取得开发2000亩、售出16000多户的好成绩。丽江花园（占地1200亩、已开发600亩）经过八年的苦心经营，吸引了很多中国的白领阶层，包括艺术家、离退休干部，确立了独特的丽江生活方式，发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪，以不到3000元／平方米的低价，重拳直击丽江花园6000元／平方米房价的“软肋”，很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。

凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰：88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园，最直接的反应就是“50万元一栋别墅”。

在过去的10年中，碧桂园不断扩展，而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说，一个企业最重要的是能给人家什么东西，碧桂圆的理念就是建最好的房子，定不高的价位，即“价廉物美”，这是碧桂园保持长久生命力的原因。

碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的，可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。

按照科斯的交易成本理论，碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本，同时它还使得公司能很好地控制成本。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。

另外，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂圆就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息成本就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。一位银行行长戏称，“广州哪有什么房地产30强，只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。

当然，规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品，因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异，仅有180平方米却要建成三层，楼梯狭窄，显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看，正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪，主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。

“准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场，“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼，有的企业选择的是小池塘中的大鱼，而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘，再成为小池塘中的大鱼。

碧桂园模式值得我们探讨，可能更值得我们反思。

企业层面反思：有多少辉煌可以重来

·市场份额≠利润

1997年，维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中，提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。

传统的观点认为，市场份额决定盈利能力。但是，当他们研究了40个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现，单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。

他们认为，品牌的盈利能力是由两个因素决定的，即市场份额和这类产品的性质（或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质）。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响，要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。

处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响，一般来说，如果商品基本上由高档品牌构成，这类商品中的大多数品牌是有利可图的，而相反的话，所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限，相应的你也要采用不同的战略。

低路品牌，即产品在一个相对低价类商品中竞争，并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的，更多的是通过成本领先来实现的。因此，在这个象限内的品牌，其首要目标应当是削减成本，并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。

碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，凤凰城在销售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回报。碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年５月８日就跟《南方都市报》记者表示，他对“五一”有总结，首先就是“多卖没多赚”。

正如模型所显示的，低路品牌的核心关键在于成本，凤凰城的成功无疑是成本领先的成功，但碧桂园的这种模式还有多大的空间？

·碧桂园剩余空间分析

碧桂园“低地价”的牌已经快打完了

除了花都买下的土地没有开发外，碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城，在广州发展这种大盘的余地已经不大了。

碧桂园异地扩张面临挑战

从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出，碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了，其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是，异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式，在异地根本就行不通，因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。

消费者方面会慢慢成熟

消费者也会慢慢地成熟，当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者，是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者，但是，我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园，针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房，因为房子已不仅仅是房子，特别是这种别墅更是一种身份的显示，他们不希望和“毕业5年，成长中、发展型”的消费者混合在一起。

让消费者像买白菜一样买房的后果

凤凰城的营销者认识到，房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战，目标消费群固然重要，其它的大众也不可忽视，一旦人气旺极，销售则是水到渠成的事。所有到了凤凰城的看房者，由不得你不购买。为什么呢？本来买房是一件很重大的事，可消费者在现场就像买白菜一样，根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的，大家都买的东西肯定不会是差东西，将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为，这是凤凰城的营销成功之处。

但我们也应看到，这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方，消费者可能就会投诉等。其实，所谓的不符期望，可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已。

碧桂园有多少辉煌可以重来，又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待？

行业层面反思：四对矛盾

凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场，甚至整个中国房地产市场，凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾，这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向！

·价格战还是价值战

尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战，但是业内人士认为，从某种意义上说，凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆，它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下，除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外，其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。

事实上，5.1凤凰城获得巨大成功后，广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上？

·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”

凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台，广州房地产业要保持长久的生命力，保障稳健有序的发展，就必需不断制造新的特点，取得新的突破。然而，凤凰城的成功，业已拉开了与同行的距离，后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破，其难度之大可想而知。通俗一点说，凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢？凤凰城于2002年10.1再度开盘，但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。

当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻，重建成一般楼房的时候，碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”？是否因为低价的冲击，就能够带来广州别墅市场的繁荣呢？

·规模经营与个性化矛盾

规模经营可以降低成本，但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病，甚至有人把凤凰城50万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。

·长期与短期的矛盾

在地产“服务品牌”上，碧桂园可谓华南地产界的成功典范，10年来高擎“服务品牌”大旗不松手，并且不断进行深化、细化、日常化，把服务变成整个公司无处不在的企业文化。

但在5.1凤凰城的广告传播中，碧桂园的核心价值被扔到一边，“给你一个五星级的家”没有在广告中出现，用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”，“50万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时，也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承，很大程度上从短期的销售而言，容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵，对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。

点评：

凤凰城一天狂销7.5亿的案例可以说是空前的，但也可能是绝后的！

我们认为，这种模式的运作也存在不少的问题。事实上，如果碧桂园按自己的模式一直走下去，其他的企业又盲目跟进，整个产品大类，整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前，虽然发展了这么多年，仍然可能要向别人交专利费。

有市场份额有用吗？有销售额又有用吗？

通过创新，产生差异化，为不同的消费者提供个性化的产品，不要把关注点总放在价格上，更应该体现价值。为企业的长远发展打算，不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的，因为没有利润支持的市场份额是一种负担，而非优势；相反，通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。

为消费者提供价值而非价格，进行创新、价值之争而非价格之战，是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。

碧桂园5月份培训讲义 篇3

附件一：

社区商业的规划

一、市场研究：

从市场需求出发，服务于目标市场。社区商业市场研究是社区商业各项定位的基础，对社区商业市场需求的准确把握，关系到商业经营的持续生命里，影响到社区商业项目运作的成败。

社区商业市场研究分为定性研究于定量研究。（1）定性研究：  城市经济政策环境  城市及区域规划状况

 周边及社区内消费群体的消费水平 消费习惯  消费群结构

 社区住宅项目的发展状况  周边竞争项目的基本状况  成功项目的经营策略分析（2）定量研究  人均收入  人均消费  消费人口数  消费群的构成比例

 住宅社区的基本技术经济指标  竞争项目的基本经济技术指标

碧桂园营销人之品质——勤奋、激情、创造、德才兼备

06年5月商业推广组培训讲义

 内需自用型社区：社区各组团的接壤地带，也可在组团的中心（4）根据宅社区的地块形状

 长条形地块：选址在社区中部靠近边缘地带  正方形地块：社区中心部位的中央广场旁边

 圆形地块： 社区中心部位的中央广场旁边

三、项目定位

（一）项目定位的意义

社区商业的定位必须非常准确，恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之道。

（二）商业物业与住宅物业的定位差异

商业物业的价格远高于住宅，商业物业开发的风险也远高于住宅。 住宅物业：没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格。

 商业物业：没有市场前景的商业物业，价格或者租金一降再降，有可能成为 开发商和投资者的心头大患。

（三）项目定位的3个方面

 市场定位：社区商业的整体运作能否吸引消费者的关注，并满足消费者的基本需求及个性化需求，是社区商业是否具备生命力的典型特征。

 市场定位的准确性：兼顾开发商、投资者、经营者、消费者多方面的利益和要求。

 市场定位的前提：市场调查与研究。在社区商业项目规划之前，必须做好市场研究，全面掌握社区业主的收入水平和消费层次，了解业主的消费习惯和消费心理。

碧桂园营销人之品质——勤奋、激情、创造、德才兼备

06年5月商业推广组培训讲义

情。

不可取之处：没有考虑经营者和消费者的需要，表现在，没有设计公共交通，东门沦为交通死角；没有考虑经营者的需要，在非毛坯交楼的时代，设定五金经营区，并且脱离业态经营实际需要，商业物业多为3层结构，没有餐饮业态的面积常识，单个商铺面积小，不宜引进较大的客户。不考虑经营者需要还表现在:；连廊的设计遮挡商铺的可视性，没有预留统一的广告牌位，没有空调位置预留，没有考虑空调主机的放置位置等等。

失败的根本原因是没有进行精准的市场调查

（五）功能定位

1、社区商业的功能定位分类：

外向型：以小区居民和周边消费群为服务对象如华碧、凤凰城 内向型：满足本社区居民日常生活需要的层面如南海、均安

2、功能定位内容：

 日常生活需要  一站式需要  娱乐需要  休闲需要  餐饮需要  文化需要

祈福、丽江、华景、骏景功能定位比较合理

（六）商业业态定位

社区商业业态定位是建立在社区商业功能定位的基础之上。

碧桂园营销人之品质——勤奋、激情、创造、德才兼备

06年5月商业推广组培训讲义

地经营不能狗实现投资价值地增值或者利润不能抵租，这样地开发是失败的。

北京市政府2002年下发的新文件规定：新建改建居住区，商业物业的建筑面积应按700㎡/千人配套，其中51％用于社区内必设项目如综合超市、菜市场等，49％用于餐饮、便民店、药店、书店等等，《上海市社区商业建设规划要求》中 规定3－5万人的社区配置的商业营业面积不低于2.5万㎡。

（二）建筑规划

1、建筑规划的目标和出发点

兼顾方便与宁静是社区商业的根本出发点和重要目标。

2、社区商业建筑规划的原则

社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，采用围合式整一性的建筑规划布局，可以形成一个相对独立或者相对封闭的一个购物空间，避免了社区商业给社区业主带来环境影响。

3、传统社区商业的优劣分析

优点：五花八门，热闹、丰富，便利 缺点：环境卫生差、噪音、污染重

（三）主题营造

个性鲜明的社区商业中心、社区MALL或社区商业街已成为成熟社区的标志，倍受消费者青睐，而且，一个成功的社区商业也是发展商树立和提升品牌的工具，也是营销推广，促进售楼的卖点。如万科的四季花城、丽江花园的鱼人码头风情街、雅居乐的欧洲

碧桂园营销人之品质——勤奋、激情、创造、德才兼备

06年5月商业推广组培训讲义

3、商业运营的角度考虑

对于非裙楼的纯社区商业中心，一般先招商，确定主力客户，根据主力客户的需求规划商业面积。

（六）功能区域规划

在综合性的社区商业中心或商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分。如东门商业街：分为餐饮区、酒吧区、综合区、服饰精品区、五金区等，尽管有些脱离市场，但毕竟做了功能区域规划。这样便于同意经营管理：如餐饮、酒吧需要配置烟道和发油池，住宅下面就不能做餐饮和有噪音、有污染的业态，只能做服饰精品和普通业态。

（七）交通配套规划

交通配套规划的内容

 停车位：车位数量要考虑按小屋的社区开发量或者承载量来确定车位数，车位对内对都很重要

 公共交通：要考虑非车一族如社区内的老人、保姆的交通易达性

（八）业态组合规划

社区商业业态组合规划分为必备业态和指导性业态

 必备性业态：指满足居民日常基本生活需要的。主要包括超市、便利店、菜场、餐饮店、药店、美容美发、洗衣店、书报亭、维修回收点等

 指导性业态：满足居民个性化、多样化的需求，如品牌专卖店、咖啡厅、酒吧、西餐厅、花店、面包店、健身房等

碧桂园营销人之品质——勤奋、激情、创造、德才兼备

06年5月商业推广组培训讲义

 常见的风格：欧式风格、澳洲风情、拉丁风情、东南亚风格

（二）店铺内部设计

 层高：5米最好，便于业主或使用者在其中另隔一层，作为仓库或休息场所  开间：5－8米  进深：10-20米

 楼梯：两层或以上的店铺要预留室内楼梯  预留排水管位

 间隔：内部间隔墙尽可能少用承重墙，以便使用面积的灵活性和主动性  电缆光纤接口

 预留空调位置

部门经理签名：

日期：

碧桂园面试自我介绍 篇4

从广州地铁站出来坐着碧桂园的楼巴，驱车二十多分钟即到了佛山顺德碧桂园总部。刚下车就看到熙熙攘攘的人群、车辆井然有序地开始这个忙碌一天，转身望去对面碧桂园总部的办公大楼，着实让人感觉有点“低调”。这办公大楼不高不大，但就是这朴实无华的大楼在管理着全国各地的五星级家园的运行，试想下着实让人感叹这碧桂园团队的务实与高效率。

面试1：一开始即是和人力资源部的陈小姐进行简单的交谈，陈小姐很有亲和力，席间还玩笑着收到过我的各种简历。在自我介绍过程中我强调的是我作为应届毕业生不想拿之前的工作经历夸夸其谈地表现我多么有能力，我更想表达的是我的这种真诚、努力的工作态度。当然我个人性格随和，善于与人沟通，勇于接受挑战，同时富于团队合作精神。研究生期间参与过律师助理工作以及去企业实习过一段时间，这种种都让我在诉讼业务、企业合同审核以及法务相关工作的

独立操作能力和文字功底比较有信心。我具备很强的适应能力，学习能力以及法律技能的参悟能力，尽快熟悉工作环境融入团队，完成公司交付的工作任务。与陈小姐简单的交谈期间主要涉及到我律师助理以及企业法务工作经历中的一些收获，作为法律从业人员，从最基本的整理材料、看会材料再到书写材料都是非常细心、耐心以及严谨的工作，这也练就了我在工作态度上的认真与严谨。我不惧怕工作压力，有压力才能动力，我也接受公司外派到全国范围内的其他项目进行跟踪把关，这是成就我事业的机会，也能锻炼我吃苦耐劳的精神。我选择碧桂园即是看重碧桂园这个良好平台，碧桂园倡导的“跑马场”原则能够给予年轻人充分的发展空间和舞台，碧桂园可谓是给我的职业生涯的一次镀金，给我实现一个五星级的职业梦想的舞台。

面试2：通过与人力资源部陈小姐交谈后，我被领入一个法务办公室进行相关专业素养的面谈。办公室中坐着五位法务经理，他们都是随性而着，面试氛围很融合，没有正式面试的紧张气氛。面试过程中，法务经理都各自保持着轻松的微笑，我也由衷感谢他们这种微笑对于我的支持，同时也是对于我面试紧张情绪的调节。首先我对于房地产过程中的法务工作归结为三方面：一方面是房地产开发商与政府行政机关在国有土地出让、建设销售过程中的证件申领以及开发建设过程中的相关税费问题以及相关公文报告等；另一方面是房地产开发商与合作建设等合作者之间的一些合同规范以及公司运行过程中的公文来往等等；第三方面是房地产开发商与购买业主之间的房屋买卖合同以及相关权属变更登记等等。在整个面试过程中大概涉及到我接触的一个土地确权案和一个集资房的商品流通得论证会。

土地确权案案情为登记在子公司名下的土地当时是全权授权母公司进行处理并签署相关土地使用权出让协议（出让人为子公司、受让人为广大某学院），但现今是子公司不存在，母公司仅仅依托当时的授权委托书以及承诺书相关文件去变更登记土地权属关系，土地管理部门以实际的土地权属人（子公司）要出具相关营业执照以及公章等文件进行变更才符合法律程序，因此试图通过形式上的诉讼方式要求确认土地权属归于受让人，进而通过强制执行要求土地管理部门将土地权属变更登记在受让人名下。

关于集资房作为商品房流通的论证会是一个村经济组织集资建造了一大片房子，但村民自己消化不了，而村经济组织想通过商品房流通的方式尽快回笼资金。在这个案例中，村集体组织在开发建设中首先其符合相关房地产开发建设资格的公司（有相关政府审批文件），其次也补交了土地出让金（有政府机关开具的相关土地出让金发票以及土地权属登记证），同时其在开发建设过程中也交付了相关税费问题。现在是村民自己购买的房屋在权属变更登记过程中能够顺利完成，相关权属登记属性也与商品房性质相吻合。但是村集体经济组织（开发公司）在销售给村民以外的购房者时，办理相关权属变更登记却遭遇相关政府机关的停滞不办。从商品房的法律属性上来说，上述房子从开发资质到土地出让金的补交以及相关税费的缴纳都表明相关房屋是可以流通的，但相关政府部门不办理权属变更登记蕴含政策导向问题（房屋销售价格低冲击周围房地产市场），从法律角度上可谓界定为政府机关得到了自我的土地财政，还以各种超法律的政策方式左右市场经济行为，并与民争利，在房地产法未对商品房价格进行明确规制下，这是行政权滥用的一种表现。

关于法律专业素养方面，我认为法律这门行业，是每接触一个实务，就能从中学到东西，在积累这种实践经验中，总结反思形成自己专业能力，做事做得专业，除了有些事情其他人做不了，还体现在比其他人做得好，这样的成长历程，让我很有成就感。而我的学习能力、法务参悟能力以及文字表达能力都是我法律专业素养不断提高的基础。

最后，碧桂园秉着“诚信”为立身之本的企业文化，以诚取信于客户，取信于伙伴，取信于社会。我也藉此“诚信”真诚期望能够加入碧桂园大家庭，希望在碧桂园广阔的舞台上驰骋梦想，与企业齐头并进，创造美好未来，这是我书写这份面试感想的动力，同时也是归于一种奉献碧桂园的真诚与执着。