高品质住宅

2024-11-14

高品质住宅（精选7篇）

高品质住宅篇1

近来“三恒系统”、“恒温恒湿恒氧”等词汇越来越多地出现在媒体及开发商的宣传资料中, 消费者也开始更多地关注这类住宅产品, 开发企业竞相采用“三恒系统”。众多的房地产企业在如今这样一个敏感的市场时点上不约而同地采取相同的动作, 其背后是否有深层次的原因, 是否预示着“三恒科技住宅”将成为未来高品质住宅发展方向?为此, 我们采访了洲联集团董事副总经理卢求先生, 分析这种现象产生的背景, 厘清“三恒科技住宅”的真正内涵、成本及项目特点, 尽可能将“三恒科技住宅”的全貌客观公允地展现给读者。

城市住宅:首先, 请您介绍一下什么是“三恒科技住宅”, 它的出现有什么必然性吗?

卢求:所谓“三恒科技住宅”是指建筑采用高效外围护结构、辐射式采暖供冷、置换式新风等技术系统, 使住宅一年四季无论室外是严寒酷暑还是刮风下雨, 室内温度、湿度、空气清新度、含氧量都保持在人体最舒适的范围内。锋尚国际公寓是我国最早采用此系统的住宅项目 (见图1) , 后来陆续有当代MOMA、南京朗诗、杭州武林府 (见图2) 、淄博水岸新城等项目也采用此系统。这类项目的特点是产品定位普遍高端, 售价明显高于同区域内的常规产品, 且租金回报及二手房价均领先常规住宅, 成为同一地段中最具增值潜力的物业产品。

近几年, “三恒住宅”在全国各地明显增多。这种情况的出现主要有以下几个原因。

首先是人们对舒适健康的关注。我国城镇化的高速发展, 使居民的居住条件有了巨大的提升, 人们对住宅产品的要求也在不断提高, 除了实现遮掩、避寒暑的基本功能外, 消费者越来越关注其长期居住的室内环境的健康与舒适性。消费者关注的室内指标从原来简单的室内温度, 如今已经细化到了室内的温湿度、新风量、室内光环境、声环境、室内污染物浓度等多个综合指标。常规的建筑围护结构体系及机电系统越来越无法满足现今消费者对室内环境舒适健康方面的高要求。

其次, 我国城市空气污染情况的日趋恶化也从一个侧面促使了人们选择三恒住宅产品。受工业化、汽车、燃煤等因素影响, 我国主要大中城市的空气污染指数持续处在一个较高的水平上, 尽管国家正在采取措施大力治理, 但短期内 (十年甚至几十年) 很难见到成效。但人们的健康是等不了这么多年的, 特别是老人和孩子。所以人们想办法净化室内的空气, 在北京甚至有业主在别墅中放置数台空气净化器的极端情况, 效果如何有待商榷, 但这反映出业主对健康的珍视和对室内空气质量的忧虑。“三恒科技住宅”无需用户开窗, 新风系统可以过滤室外空气中的污染物甚至PM2.5, 这一点意外地满足了这部分用户的需求, 触碰到了市场的痛点。

城市住宅:“三恒住宅”进入市场已有十多年了, 您认为它的技术是否成熟了?

卢求:可以说目前技术渐趋成熟了。这套系统的应用初期, 因为系统形式比较新, 设备供应商较少, 施工手段不完善, 物业运营管理不到位, 暴露出了一些问题, 例如房间温度未达到设计值、末端形式单一、施工成品保护不好等。但随着时间的推移, 这套系统的设计模式渐趋成熟与灵活, 保温、遮阳、管材与设备的品质大幅提升, 施工工艺逐渐被施工单位所掌握, 越来越多的项目投入使用, 原来系统上的一些缺点或问题已经被逐一克服。现在采用这套系统的开发企业所面临的技术系统风险要比最初小得多。

城市住宅:从市场角度来看, 您认为“三恒住宅”这种产品将有什么样的优势和发展空间?

卢求:从市场角度来看, 目前的普遍共识是房地产市场已经进入下半场, 虽然行业整体还有很大的发展空间, 但已经不像前些年那样只要房子盖起来就不愁卖了。如今的市场已经出现了较明显的分化, 客户的需求愈发多样化、专业化, 以满足基本居住需求的经济适用类常规住宅产品将逐渐呈现过剩的态势。而对于追求高品质的客户群体, 仅仅是房屋面积大已经不能满足他们的要求了, “三恒空调系统”、“绿色建筑认证”、“精细化设计与装修”等更多附加价值丰富并拓宽了高品质住宅的内涵, 而且从目前市场情况来看, 这类产品将长时间维持供不应求的状况。

面对现在这种低端过剩、高端不足的市场格局, 向高端市场拓展对开发商来说无疑是一个必要的选择。因为“三恒系统”的辐射式空调没有吹风感与噪声的影响, 所以它更能满足高端客户对舒适、健康的需求, 也适合老人、孩子, 如果将这些优势与“养老地产”、“医疗地产”等概念相结合, 开发企业可以从不同角度、针对不同受众细分, 打造出自己有竞争优势的差异化产品。

城市住宅:“三恒系统”确实具有很多的优势, 不少开发商关心的问题是做这样的产品对成本会有怎样的影响?

卢求:房价高启, 对成本增量的敏感度下降。十年前阻碍开发商采用“三恒系统”的最大问题就是增量成本往往占房价的10%~20%。现在的房价与那时相比已经翻数倍以上, 而“三恒系统”的成本增量几乎没有什么上涨, 所以这套系统增量成本在房价中的占比已经下降到2%~6%。因此开发企业考虑这套系统的时候, 成本因素对决策的影响在逐步弱化。

房价是支撑项目是否做成“三恒科技住宅”的最主要的力量。这套系统在北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、西安等一二线城市中的增长速度最为迅猛, 济南、淄博、宜宾、济宁、苏州、无锡等城市也有开发。我们做了相关研究发现房价在7000元/m2以上的城市都有开发“三恒科技住宅”的潜力。

从目前投入使用的项目来看, 无论是锋尚社区还是当代MOMA社区、朗诗系列, 选择这类住宅产品的客户, 基本都对生活品质比较注重。这样的社区容易形成一种高尚的社区文化, 这种文化又会吸引更多的客户, 带来较好的项目口碑。

随着消费者对居住品质的需求不断提高和对住宅功能的需求走向分化, 未来的住宅产品种类势必将更加丰富、多元。因此, 无论是从产品的功能效果、节能特性, 还是从其系统成熟度、造价成本来说, “三恒科技住宅”都代表着未来高品质住宅的一个主要发展方向。

住宅部品重在品质篇2

品质关乎产业存亡

住宅部品的品质直接关系到住宅的品质和性能, 房地产行业爆出的多起“质量门”事件, 大多与住宅部品有关。从“毒地板”到“纸装修”再到“瘦身钢筋”, 住宅部品的质量问题层出不穷。这不仅影响了地产企业的发展, 也对部品行业自身的发展造成了严重影响。

如何解决因住宅部品质量问题引起的整个产业链条问题呢?专家表示, 要以建材部品品质为基础, 建立健康的供应链条, 上下游要基于互利共赢的合作关系。开发商不应一味压缩成本, 那必然会导致牺牲产品质量和服务水平;供应商也不应在低端市场一味压低价格而中标, 应通过提高自身产品和服务水平, 来保证市场的占有率。

部品品质对于整个行业尤为重要, 这存在于整个链条。首先, 对供应商而言, 要有部品的标准;其次, 检测的环节要做到万无一失。整个行业都要加强检测力度, 以防不合格建材部品成为品质地产的短板。

而提高住宅部品品质的一项重要措施, 就是由政府授权有关机构对住宅部品进行认证。通过对部品的标准性、通用性、安全性、耐久性、经济性、节能性、环保性等性能评估认定, 淘汰不符合产业政策和产业化技术要求的落后技术和产品, 引导通用部品的生产和先进成套技术的推广。

住宅部品认证制度是许多发达国家的通常做法。开展住宅部品认证不仅有利于住宅品质的提升, 而且有利于有关标准的贯彻执行, 有利于节能减排, 对推动我国住宅产业化具有重要意义。因此, 建立完善的住宅部品体系, 还应建立科学规范的部品认证机制。

突破成本瓶颈谋发展

目前, 我国住宅部品的发展还面临诸多瓶颈。首先, 住宅产业化主要是走构件预制装配的道路, 总体成本较高, 建筑开发企业在市场化环境条件下, 推进住宅部品化与住宅建设成本增加必将发生尖锐矛盾, 住宅开发企业愿意并主动推进住宅部品化必将有一过程。同时部品企业自身研发、推广成本高也是产业发展的瓶颈, 某陶瓷企业推出了一种新型墙体材料, 花了几千万元进行市场推广却未见成效, 严重制约了部品产业发展。

其次, 住宅部品的标准化设计、装配技术的提升、配套构件的规模化生产尚未形成成熟技术。行业内一面是恶性竞争:生产技术、发展方式和产品方面趋同化严重, 某种产品、技术引进或问世, 很快就会被复制, 一旦供大于求, 价格战便拉开恶性竞争之幕, 致使出现“在效率提高的情况下, 行业效益提高不明显”的怪现状。建材行业各领域一直未走出以原材料生产为主的发展阶段, 自主创新能力明显不足。业内人士评价, 不少企业科技研发投入低, 对事关行业发展共性、前瞻性、基础性的关键技术问题缺少有效解决机制;企业商业模式创新较弱, 国际竞争力不强。

最后, 推动住宅部品化的市场环境尚未成熟, 标准化设计、构件生产能力与达到一定规模的住宅产业化要求还有较大差距。一方面, 中小型部品企业预制技术和生产能力不足, 具备成熟技术和生产能力的大型企业的机械化施工能力、物流管理能力、总包综合管理能力等还有待提高, 缺乏稳定的PC施工劳务队伍。另一方面, 现有成熟部品企业短期内产能有限且以外销为主, 无法满足各地大规模推广的需求, 且部品企业区域不平衡性严重, 综合能力强的企业多分散集中在珠三角地区, 区域辐射能力差。部品的运输经济半径在中国应低于150公里, 不宜超过300公里。在万科集团29个有项目发展的城市中, 只有11个城市在经济运输半径之内有A类构件厂, 其中, 珠三角有6个城市, 长三角有3个城市, 京津地区有2个城市。

抓住调整结构机遇

住宅部品行业转型和结构调整恰逢其时。当下住宅部品行业“大而不强”、“强而不精”、“精而不优”的特征依然明显。尽管行业收入与资产规模都有了万亿元的量级, 但建筑部品的产能过剩、企业分散、效益低微仍是司空见惯, 特别是恶性竞争困扰着整个行业, 加上陶瓷、家居、地板业的“群雄混战”, 使行业的整体性亏损依然严重。因此, 必须“跳”出部品看部品, 抓住行业结构调整的重大机遇, 探索一条通过资源整合取得规模优势、通过科技进步实现节能减排、通过区域协作抑制恶性竞争、通过提升管理获得企业盈利的转型创新之路。

部品节能大有可为

相关数据显示, 建筑能耗占全社会能耗的49.5%, 而建筑材料是建筑产业链的重要组成部分, 是建筑工程最基本的物质条件, 住宅部品的节能效果直接决定建筑住宅的能耗, 进而影响整个社会的能耗。因此, 国家科技计划把建筑部品节能作为重点, 研发了大批新技术、新产品、新装置。

住宅部品的多样性决定了节能途径的多样性, 通过采用新技术对传统住宅部品进行升级改造, 如对采暖、空调、热水供应、照明、炊事、家用电器、电梯等方面进行升级改造, 可实现理想的节能减排效果。此外, 住宅室内热湿环境低能耗控制技术、高温离心冷水机组、太阳能光热技术、地源热泵技术、太阳能光伏技术等, 都能有效实现节能目标。

住宅部品在使用过程中, 不同的使用方法也能达到不同的节能效果。建筑墙体时, 可采用节能型围护结构复合型节能材料构造, 大力支持板状复合墙体, 鼓励发展石膏板内隔墙系统, 将居住环境从冷涩的水泥转变为暖性、会呼吸的石膏环境, 既能提高和改善人们的生活品质, 又能达到节能减排的效果。

住宅部品的不同选择, 也影响住宅的质量和节能效果。在地材方面, 可采用能够减少地表水污染, 并能排水的植草路面砖;在墙材方面, 可以采用新开发的加气混凝土砌砖, 可用木工工具切割成型, 具有阻热蓄能效果;在墙饰方面, 可用草墙纸、麻墙纸、纱绸墙布等产品, 具有保湿、驱虫、保健等多种功能;在管材方面, 可用塑料金属复合管, 其内外两层均为高密度聚乙烯材料, 兼有塑料与金属的优良性能, 且不生锈, 无污染;在漆料方面, 可用施工简便、多种颜色的生物乳胶漆, 能给家居带来缤纷色彩, 并能抑制墙体霉菌。

据统计, 2010年我国新型墙体材料产量超过4000亿块标砖, 占墙体材料总产量的60%左右, 新型墙体材料应用量3500亿块标砖, 占墙体材料总应用量的70%左右, 通过这一墙体材料革新, 不仅推动了新型墙体材料技术与产业升级转型, 也推广了保温结构一体化新型建筑节能体系和轻型结构建筑体系等一批建筑节能新材料。

新型住宅部品打破传统住宅建筑主要采用钢筋、水泥、土砖、陶瓦的建筑模式, 主要以可再生的生物质材料以及可回收利用的金属、塑木作为主要建筑材料, 不仅能够在墙体中以植物纤维的形式固化大量的二氧化碳, 而且85%材料可再生利用。从而有效解决了建筑报废时, 建筑垃圾对环境的污染问题。采用独特复合材料地锚机构取代传统住宅修筑的砖石地基, 在房屋需要拆除或迁移时, 可将房屋的锁固螺丝拆卸开, 将设置在地下的地锚拔出后, 即可将房基恢复到住宅建造前的地貌, 从而最大限度地减轻以往住宅 (尤其是农村住宅) 建设对土地资源的破坏程度。

新型住宅部品既可以建造7层以下的住宅, 又可以通过另外增加复合材料框架结构的形式, 建造20层甚至更高的低碳住宅。通过优化创新设计, 可以通过工厂化标准生产提高建筑的安全、节能、环保、生态以及健康指数, 还可大幅度降低建筑的成本, 可缓解日益严重的能源危机、环境危机矛盾。

转向集约化生产

住宅部品作为打造住宅产业化的重要材质载体, 具有高度的产业化特点, 这一特点有助于推动绿色施工的发展。由于采用部品工厂化预制与现场装配, 施工现场基本无混凝土现浇和钢材加工作业, 实现了干法施工, 减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪音的干扰以及有害气体与粉尘的产生, 让整个施工体现了绿色施工的理念。同时, 由于装修与结构实现一体化, 同步设计、同步施工, 避免了二次装修造成的建筑垃圾和建材浪费。

沈阳丽水新城、深圳龙悦居是两个住宅产业化项目, 都采用住宅部品装配方式建造。其中深圳龙悦居由万科代建, 采取的是“预制装配整体式内浇外挂体系”, 外墙板、楼梯采取工厂预制生产。经万科以16万平方米住宅建筑面积测算, 与传统建造方式相比, 节约标准煤320吨;节约木材160立方米;减少废水5.4万吨;减少施工垃圾约1600吨。总体上节约20%左右。

绿色施工有助于促进建筑业的生产方式向以“管理高效、环境友好”为核心特征的集约化生产模式转变, 推动建筑工程项目采取节能、节水、节材措施, 降低和减少扬尘、噪声、固体废弃物的排放, 推广使用可循环利用的建筑材料;按照规范管理、节约资源、保护环境、关心作业人员安全与健康的原则, 有效开展绿色施工样板工地活动, 提升施工现场管理水平;大力推动施工过程节水降耗。

通过推进绿色施工, 促进建筑业生产方式转变, 深入挖掘建筑业节能减排的潜力, 促进建筑节能服务业、节能环保设备和制品制造业、新型建材和部品生产业、高新技术装备制造业等行业的发展升级, 更好地发挥建筑业对优化产业结构和布局的作用。

住宅部品体系是住宅产业化的重要技术支撑和科学基础, 建立住宅部品体系将大幅提高住宅的生产效率和工业化水平, 有利于保证产品质量和责任追溯, 有效促进产业协作以及新技术、新材料、新产品的推广应用, 从而大幅提高我国住宅装备水平和工业化建造水平。

推进住宅产业化进程提升住宅品质篇3

(一) 加大对标准、规范与课题的研究力度, 为住宅建造提供有利的技术保障和产业化实施手段

我们先后开展和组织了:《“十二五”住宅产业现代化发展规划》编制和修改。

完成国家“十一五”科技支撑计划子课题“典型住宅及居住区综合改造技术集成与工程示范”, 编制了既有居住建筑四项技术导则, 在全国典型气候区域已建立了15个既有居住建筑及居住区改造示范工程, 改造建筑面积约为50万平方米, 在当地起到了很好的示范作用;并且组织了部分改造工程后的节能检测, 组织撰写了15份工程案例。

开展了“冷弯薄壁型钢多层住宅技术规程”标准的研究、编制工作。完善了“冷弯薄壁型钢低层住宅技术规程”与“建筑抗震设计规范”的协调问题。编制了“住宅部品工业化技术导则”。正式启动了“住宅室内装饰装修验收规范”国家标准的编制工作。参与了“住宅装修用木制品模数尺寸”及行业标准“SIP板应用技术规程”、“透水砖应用技术规程 (报批稿) ”。参与“建筑模数协调标准”、“预制装配式混凝土结构技术规程”、“公共租赁住房的标准化套型设计和全装修指南”及“养老住区智能化系统建设要点与技术导则”的编制工作

积极开展“房地产市场形势及热点问题研究分析”课题研究, 参与了“长江流域住宅室内热湿环境低能耗控制技术研究与示范”课题中“住宅节能技术推广机制研究”、“新农村建筑低品位能源的技术及应用”、“北京市公共租赁住房性能评价标准”、“北京市保障住性房建设企业准入管理办法的研究”、“北京市公共租赁住房产业化试点实施细则”、“北京市发展公共租赁住房的路径研究”、“北京市经济适用住房和限价商品房售后政策措施研究”、“北京市公共租赁住房优良部品库准入和运行体制”等多项课题研究工作。各项研究成果为政府部门决策和政策的制定提供参考。

(二) 加强技术服务力度, 指导与推进地方产业化工作

中心在围绕部中心工作做好技术支撑工作外, 还紧密与地方联系, 各地住宅产业化工作推进有力。

近年来, 北京、上海、重庆、沈阳、深圳、山东、安徽、宁夏、河北、黑龙江等省市大力推动住宅产业化工作, 取得了明显进展。这些省市的工作情况和经验, 会上将有专门介绍。

为进一步加强对全国工作的指导, 中心将进一步完善“《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》执行情况评估研究课题”研究工作, 并准备拟写“进一步推进住宅产业现代化提高住宅品质”的文件, 为下一步产业化工作的推进做好基础准备工作。

二、围绕部中心工作, 开拓创新与时俱进, 开展技术服务性工作

(一) 建立保障性住房建设材料部品采购信息平台

国家计划未来五年全国要完成3600万套保障房的建设任务。在部住房保障司的支持下, 中心积极筹建保障性住房建设材料部品采购信息平台, 采购平台旨在为保障性住房建设提供性价比优良的住宅产品和材料, 完善保障性住房产品和服务供应体系, 为广大居民提供安全放心、节能、环保的住房。

“采购平台”将在政府主管部门的监管下, 建立保障性住房建设的信息公开和共享机制。遵循公开、公平、公正的原则, 充分吸收众多品质优良、知名度高的住宅部品、部件、材料加入采购平台。下一步将邀请各地住宅中心参与工作, 推荐好的企业进入这个平台。

“采购平台”在“博览会”期间举办启动仪式, 并对重点企业技术和产品进行推荐和突出展示。

(二) 开展2011年·中国首届保障性住房设计竞赛活动

在部住房保障司、工程质量安全监管司的支持下, 中心与<<中国建设报>>共同主办的“2011年·中国首届保障性住房设计竞赛”已于2011年6月正式启动。本次设计竞赛活动的主题是“以人为本, 安居乐业”。倡导在有限的面积标准内实现基本居住功能并创造较高的舒适度的住房。

通过开展保障性住房设计方案竞赛, 吸引社会各界高度关注并支持保障性住房建设, 促进各级政府重视提高保障性住房设计水平, 优选设计方案入选保障性住房标准设计样图, 向保障性住房管理、投资、开发建设等相关单位推荐优秀的设计方案, 提高保障性住房的建设质量和居住品质, 推进住宅产业现代化的进程。

本次竞赛优选设计方案将入选“保障性住房标准设计样图”集, 获奖作品, 在“博览会”上集中展示。

(三) 积极配合做好房地产市场调控政策的贯彻落实工作

房地产市场监测分析处是中心新成立的一个专业处室, 主要工作职责是在部房地产市场监管司和住宅中心的领导部署下, 做好房地产市场监测分析的相关工作。目前处室工作围绕立足完善机制、健全队伍、提高能力、力求实效开展各项工作。

2011年在房地产市场监管司的领导和组织下, 为上报国务院的房地产市场分析报告提供了素材和依据。积极配合部房地产市场调控中心完成了月度、半年的房地产市场形势分析报告, 完善了房地产市场信息、预警预报系统及相关数据的收集、整理工作, 使数据分析工作制度化、规范化、模板化, 为市场监测分析奠定了较好的数据基础。

为配合房地产市场调控政策的贯彻落实, 参与了各有关城市落实住房限购措施、公布房价控制目标、房价统计指标及二、三线城市的市场监测等资料的收集、整理和分析工作。参与起草了部长在两会期间新闻发布会上的《关于房地产调控问题的答问口径》的讲话。参与修改北京市“限房价、竞地价”先进做法的经验介绍资料整理, 上报国务院后, 以《建设情况通报》的方式印发各地, 供各地学习借鉴。

(四) 稳步推进国家康居示范工程的实施

国家康居示范工程建设, 以推进住宅产业化为主线, 着力提高示范工程的规划设计、技术集成和建设质量水平, 为建设省地节能环保型住宅树立典型和样板。自1999年开始实施至今, 全国有200多个国家康居示范工程项目, 其中80多个项目通过了验收, 项目覆盖全国28个省、市、自治区。面对加快住宅产业发展方式转变的新形势, 提高示范工程的创新点及示范性、引导性, 已成为国家康居示范工程实施工作的重点。

随着房地产宏观调控和保障性住房建设的深入, 注重优良的住宅品质和良好的居住环境已成为住宅建设新焦点。2011年国家康居示范工程发展迎来了新的建设热潮, 到目前为止, 26个项目已经通过专家组评审。还有15个项目处在方案完善或积极申报阶段, 保持了示范工程的平稳发展。从已申报的项目看, 分布于大、中、小城市, 大型企业集团明显增多;项目的类型有商品房、保障性住房、农民拆迁安置房等;项目的方案水平普遍提高, 更加注重规划建筑设计和产业化技术应用。

(五) 积极开展住宅性能认定工作

住宅性能认定工作, 对推进住宅建设高效、快速、高品质发展产生了具大影响。经过多年的努力, 目前, 全国有30个省、市、自治区开展了商品住宅性能认定工作, 通过预审项目达773个, 有316住宅小区通过了性能认定终审, 荣获A级住宅称号, 并以部发公告形式分七批向社会公布。其中, 2011年申请住宅性能评定的项目共计83个, 预审项目72个、终审项目11个。经统计数据分析不难看出, 近两年, 在国家较“严厉”的房地产市场调控政策之下, 申请住宅性能认定的项目数量仍然呈现增加的趋势, 表明建立住宅性能认定制度, 既提高住宅价值的透明度, 为消费者维护合法权益提供科学的依据。

另外, 随着北京市大规模公租房的建设, 部分公租房项目也加入到性能认定的行列。

(六) 积极推广住宅部品认证工作

推行住宅产品认证制度促进住宅产业化建设进程, 是适应国际认证惯例的具体做法。为逐步建立新型住宅建筑体系和成套技术评价制度, 依据认监委工作要求, 中心及时调整认证工作范围, 扩大认证类别至27项, 使认证业务范围, 基本囊括了建筑产品、住宅部品的所有种类。

截至到今年8月, 累计通过认证企业达132家, 颁发产品认证证书200余张。目前, 通过认证的企业基本覆盖了全国主要城市, 在同行业中享有较高的认知度。今年认证工作呈现出上升趋势, 新增通过认证企业32家, 预计年底累计达70余家。并完成了20家认证企业的年审工作, 收效显著。同时, 积极拓展认证工作渠道, 一是为获证知名度高、产品信誉度好的企业做好服务, 授予“康居认证示范单位”称号, 提高了企业的荣誉感, 加大了康居认证工作社会的影响力;二是联合相关部门积极推进康居认证工作的进程, 先后与给排水协会、五金制品协会、建筑材料装饰装修协会、建筑金属结构协会及中国品牌协会开展联合认证工作。拓宽渠道、规范程序, 提高了认证质量, 增强了企业效益, 推动了行业发展。

(七) 大力推进国家住宅产业化基地建设

自部颁发《国家住宅产业化基地试行办法》文件以来, 积极开展国家住宅产业化基地的实施工作, 培育和发展了近20多个不同类型的住宅产业基地, 加快产业结构调整和优化, 促进产业升级转型, 推动了全国产业化基地的建设, 为全国树立了样板, 起到了以点带面, 全面推进建筑产业现代化, 提升了我国建筑工程的质量和水平的作用。

年内中心先后组织专家对沈阳市人民政府、江苏中南建设集团、江苏新城地产、潍坊国建高创申报国家住宅产业化基地进行论证。其中:沈阳市人民政府获部正式批准为国家现代建筑产业化试点城市;江苏中南建设集团、江苏新城地产项目已获部正式批准为国家住宅产业化基地, 潍坊国建高创项目为新的待批项目。

(八) 加强国际合作、积极拓展合作领域

广泛开展国际间的技术合作与交流活动, 拓展国际合作领域。中心积极开展出国培训, 组织职工参加中国社会科学院与意大利环境、领土与海洋部举办第九期“生态管理、战略与政策”高级培训班。旨在借鉴意大利在环境和生态保护方面的先进经验, 培养我国环境和生态保护领域技术专家和管理人员, 提高我国环境保护人员的理论水平、政策水平及技术能力。

年内计划同加拿大、法国、日本以发展低碳、生态、环保经济为主线, 以建设“节能省地环保型”住宅为交流重点, 共同探讨保障性住房的建设方式, 交流国外在住宅建设领域较为成熟的经验和技术。针对目前我国住宅建造高能耗、高污染的现状, 探讨对即有建筑的进行节能、减排改造的技术手段, 减少大拆大建对环境造成的污染及资源的浪费, 使原有建筑通过合理的改造焕发出活力。

(九) 大力开展相关活动, 进一步推进宣传及信息化工作, 全面展示住宅产业工作成果

1、“第十届中国国际住宅产业博览会”成功举办。

由住房和城乡建设部住宅产业化促进中心、中国房地产业协会、中国建筑文化中心和北京市住房和城乡建设委员会共同组织的“第十届中国国际住宅产业博览会”, 于2011年9月27-29日在北京展览馆举办。

本届住博会以“践行十二五规划建低碳明日之家”为主题。充分展示国内外住宅产业化及“四节一环保”等最新科技成果, 突出国际性、科技性和专业性。详细介绍国外的新技术和部品, 集中展示省地节能环保型住宅的成套住宅产业化技术, 及国家住宅产业化基地成果展、住宅产业十大重点推广技术展等, 宣传保障性住房的低碳建设, 促进循环经济发展成果, 引导不断提升住宅性能, 推动住宅产业现代化发展进程。

2、落实各项工作职能, 积极推广先进经验。

2010年8月21日“住宅建筑工业化生产方式暨预制装配式混凝土结构技术现场交流会”在哈尔滨市召开, 来自全国各地的代表近450人参加了会议, 会议期间, 观摩了黑龙江宇辉集团采用工业化生产方式建设住宅的建造过程和预制构件加工过程, 会议取得了圆满成功。

2010年11月15～16日“住房和城乡建设部2010年度A级住宅建设经验交流暨颁证大会”在上海召开。原建设部副部长刘志峰出席了会议, 并为2010年度获得住房和城乡建设部A级住宅证书的单位颁发了证书和铭牌。会上各参会代表介绍了经验, 参观了A级住宅建设项目, 会议收到了预期的效果, 对提升住宅综合品质和性能起到了积极的推动作用。

2010年12月15日, 中心在南宁市举办了“国家康居示范工程省地节能环保型住宅与住宅产业化技术创新大会”。会上有近30家企业代表发言, 并设立了部分产品展示区。大会总结了国家康居示范工程的建设经验, 交流了住宅产业技术新成果, 对探索住宅产业发展新模式具有积极意义。

3、增强宣传力度, 扩展信息沟通渠道。

当前, 低碳经济已成为宣传热点, 也引发了各界对住宅产业化工作的关注。为系统宣传住宅产业化工作成果、相关政策, 通报全国住宅产业化工作信息, 由中心各处及全国住宅产业化管理机构共同组建了“全国住宅产业信息工作联络组”, 工作重点是通过网站及文字的形式将住宅产业化方面的规范性文件、政策措施、重要会议、重大活动、工作动态、新闻稿及相关的图片等信息资料, 汇集到中心, 在中心网站的“地方信息”栏目中进行报道。为扩大影响, 新增了编辑出版“工作简报”的工作。“工作简报”采取不定期出版的形式, 及时的将中心各阶段的工作动态, 各地方的工作经验, 通报各地。增强了各地的信息沟通及交流。简报的编辑印发, 收到了预期的效果。

三、依靠技术创新和制度创新, 加快建立和完善住宅产业化推进机制

住宅产业化关联度大, 涉及行业多, 推进住宅产业化进程, 要通过技术创新、制度创新, 构建适合我国基本国情的住宅产业新体系。积极鼓励支持工厂化生产装配式的建筑体系, 完善和推广工业化住宅全装修, 节约能源和资源, 减少施工垃圾和废弃物, 提高住宅生产的节能、节地、节水、节材和环保效能, 提高住宅建设劳动生产率和资源利用率, 实现住宅产业发展方式的转变是今后一段时期的重要任务。我们将充分利用现有的工作平台, 加快住宅产业化的建设步伐。

(一) 要加强康居示范工程前期服务指导, 提高项目的规划建筑设计水平。积极与地方主管部门协作, 宣传鼓励企业积极创建示范工程, 从项目的规划阶段提前介入, 为企业作好技术指导和服务工作, 不断提高项目的规划建筑设计水平, 体现示范工程的创新性和引导性。要突出示范项目技术集成水平, 重点在住宅新型结构体系 (如钢结构、装配式结构等) 、太阳能建筑一体化、工业化住宅全装修等方面有所突破, 分别树立典型项目, 探索推进住宅产业化的经验。

(二) 继续加强性能认定工作的宣传和普及的力度, 提升社会影响力。以保障性住房建设为契机, 充分调动房地产开发企业的积极性, 明确企业的社会责任, 积极推进A级住宅的建设。

住宅性能认定已发展到一个关键时期, 完善相关制度, 将住宅性能认定纳入房屋综合验收条款之一及将作为强制性制度从法律层面予以保障, 以促进性能认定健康、全面发展, 将成为我们下一步的工作重点。为适应我国经济建设的发展及建筑领域对节能减排的新要求, 中心计划筹备启动《住宅性能评定技术标准》的修订工作, 保持标准的先进性和科学性, 望大家多提宝贵意见。

(三) 根据国家认证工作相关政策要求, 继续扩大认证范围和产品的种类及规模。增强为认证企业服务的意识, 提升认证质量和效果。继续深化“康居认证示范单位”在行业中的效应, 走认证中心与企业共盈模式的新路, 逐步拓宽认证分支机构, 扩大检查员队伍。

(四) 加强住宅产业化基础技术和关键技术的研究。探索住宅建筑新型工业化生产方式和自主创新的先导技术。重点开展对工业化住宅技术体系的研究, 突出住宅产业的工业化、标准化、部品化。从住宅结构体系入手, 针对预制装配式混凝土结构和钢结构体系开展研究;从住宅部品工业化技术体系等方面开展专题的研究。组织编制《住宅部品工业化技术导则》, 针对我国建筑工业化发展及预制装配式混凝土结构技术和住宅部品工业化等方面问题, 开展技术交流和经验推广工作。

(五) 紧紧围绕部中心工作, 为房地产市场调控的工作当好助手、好参谋。逐步完善工作机制、健全队伍。认真夯实房地产市场监测的基础工作, 加强信息系统、预警预报系统及有关数据的收集、整理。使数据收集、分析工作制度化、规划化、模板化, 为市场监测分析奠定坚实的数据基础, 为房地产市场宏观调控工作提供基础的资料保障。

(六) 加强对“国家住宅产业化基地”的管理, 整合基地的资源, 发挥大型企业在推进住宅产业现代化进程中的示范引导作用。在住博会期间将召开“国家住宅产业化基地技术创新联盟”启动大会, 以加强基地各企业之间的相互交流与合作, 探讨住宅产业化基地工作机制与发展模式。

(七) 继续做好各项课题的研究工作, 重视研究成果, 不断加大技术储备。

高品质住宅篇4

一、企业概况

宝业集团始创于1974年, 是一家香港联交所主板上市公司 (02355HK) , 主要从事建筑施工总承包、房地产开发及百年低碳工业化住宅 (建筑) 的研究与制造, 美国高盛、汇丰银行、西京投资、香港惠理、日本大和房屋等国际著名资本和实业投资商是企业的股东和合作伙伴, 宝业已经不是宝业的宝业, 而是世界上持有宝业股票的股民的宝业。已连续三年进入国家税务总局公布的中国企业集团纳税500强, 在2009年度排名中列第266位。

二、住宅产业化建设模式

1. 住宅产业化概念

住宅产业化是采用社会化大生产的方式进行住宅生产经营的组织形式, 通俗地讲, 就像搭积木一样造房子;从广义来讲, 包括从事与住宅有关的部品件制造、设备、部件、材料的生产和销售企业, 也包括住宅出租、斡旋、金融等产业。作为一种新的业态模式, 其基础是住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化;主要特征是资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。目前, 日本、美国、欧洲、新加坡等发达国家和地区住宅产业化程度都很高。上世纪50年代, 朱德委员长曾经定义“建筑事业是万岁事业”, 另据预测, 中国大规模的建设还将持续30年至35年, 在房地产块状经济中注入科技, 发展住宅产业化, 对于促进节能减排、推行绿色建筑、改善人居环境, 推动房地产行业结构调整, 实现可持续发展具有重要意义。

2. 国办发[1999]72号引导下的企业转型

宝业早在1992年就成立了混凝土预制构件公司, 专业生产各种混凝土预制构配件, 开始住宅产业化发展道路, 并于1996年, 成为建设部住宅产业化全国十个试点企业。“国办发[1999]72号文件”《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》发布后, 宝业坚定地认为, 转型时机已到, 若过了此村将再无此店, 因而加快了住宅产业化的发展, 努力使建筑产品由粗放型向集约型转变。目前, 公司集合30多年来的自身实践所积累的资源和技术, 一方面立足自主创新, 改良已有的产品体系;一方面积极引进国外先进技术, 在技术创新上, 走的是一条引进、吸收、消化再创新的路。2006年, 公司与日本住宅产业化的先驱、世界500强企业之一的大和房屋工业株式会社达成合作, 共同开发面向中国的低多层钢结构工业化住宅 (建筑) ;2010年, 公司又与德国住宅产业化企业开展合作, 研发P C结构的高层工业化住宅 (建筑) 。与此同时, 还与国内外著名科研院校合作, 加强技术研发力度, 共同推进低碳技术发展。

三、已经具备的生产能力

通过十余年来的发展, 宝业已经具备了工业化住宅生产、配套和供应能力, 节能门窗、外墙围护结构体系等构成部品主件产品与配件产品配套齐全, 开发了多种工业化住宅的成套技术体系, 并已通过相关的体系论证。同时在设计、施工、验收和维护等环节均形成了完备的标准与操作规程以及专业化队伍, 基本实现了以国家级研究院为龙头, 工厂化流水线生产为核心, 现场装配化施工为手段, 集成工业化住宅为最终产品的住宅产业化发展模式。具体成果如下:

1. 建设了一个国家级研究院、一个国家住宅产业化基地和两条集成工业化住宅流水线。

(1) 一个国家级研究院。投资1.65亿元, 在绍兴柯桥建成了国内唯一可以对建筑物进行全方位理化和环保节能指标检测的实验室, 下设结构、地震、防耐火、声音、耐久性、室内环境检测、门窗幕墙检测、实际环境模拟及恒温恒湿九个实验室, 填补了该领域国内空白, 技术达到国内一流、国际领先。建筑产品本身及材料的各种节能减排数据, 在这里都可以一一量化, 该研究院于2009年4月10日, 被授予“国家建筑工程技术研究中心建筑工程与住宅产业化研究院”。

(2) 一个国家住宅产业化基地。公司于2002年在绍兴投建了一个占地1平方公里的住宅产业化制造基地后, 又先后在合肥、武汉两地建成了住宅产业化制造基地。2009年7月, 公司被国家住房和城乡建设部确定为“国家住宅产业化基地”。

(3) 两条集成工业化住宅流水线。2010年初, 在已经建有管桩、木制品、玻璃幕墙、玻璃深加工、钢结构组装、防火材料、预制混凝土构件等多条单一部品件流水线的基础上, 公司在绍兴基地建设了一条年产25万平方米 (500幢) 轻钢结构体系集成工业化住宅的生产流水线。同年, 公司又在合肥合作拥有了一条年产30万平方米预制装配式混泥土结构 (PC) 体系集成工业化住宅的生产流水线。

2. 开发了低多层轻钢结构、高层PC结构两种工业化住宅体系, 实现了从部件到集成。

(1) 低多层轻钢结构工业化住宅体系。

公司研发的轻钢结构体系较其他的钢结构、钢结构—混凝土结构体系, 具有钢材用量省的优点 (每平方米用钢量最低只有35千克) , 同时采用ALC轻质墙板和秸杆水泥纤维面板组成的外墙围护结构来替代传统的实心粘土砖墙, 减轻了结构自重, 降低了地基基础费用。另外, 通过测试, 这种墙体的导热系数仅为0.417W/ (m.K) , 具有良好的节能保温效果。

该种体系因其竖向承载体系与水平承载体系均为钢框架, 一般适用于6层以下的低多层建筑。目前, 根据层数和实际使用要求的不同, 公司又研发了类板肋结构和框架结构两种住宅结构体系:

类板肋结构低层工业化住宅体系。该体系建筑平面布置更灵活, 易满足建筑多样性设计要求, 安装方便快捷, 适合低层高端住宅、酒店项目。

框架结构多层工业化住宅体系。该体系结构简单、设计跨度大、层高高、内装性较好, 可自由分隔, 适用于低层、多层住宅。

(2) PC结构高层工业化住宅体系。

针对高层建筑, 公司研发了PC结构体系的工业化住宅。该体系除结构柱、剪力墙等垂直受力构件仍采用现场浇筑外, 其余的水平受力构件和垂直非受力构件进行工厂化预制, 如:非承重的内外隔墙、阳台、楼梯、楼板、梁柱等。这种结构体系一改现浇混凝土结构的诸多弊端, 具有尺寸精准、质量一致、施工快捷、防水良好等特性, 大大缩短二次结构和精装修的施工周期, 同时也部分具备钢结构跨度大、结构轻、强度高、安装简易的特点, 可大量应用于商场、酒店、办公楼、住宅等项目。

3. 产品市场应用

公司通过大力发展住宅科技, 申获 (申报) 了62项国际、国家专利, 其中关于住宅产业化的国家专利19项, 国际专利2项。现在, 公司研发的工业化住宅已应用于新农村、保障房建设等领域, 如临江绿苑、江湾绿苑;在高端房产、酒店项目也深受欢迎, 如宝业·四季园、绍兴鉴湖大酒店 (五星级) 等, 并出口到苏丹、安哥拉、吉布提和印度等国家。

这些住宅产业化技术的研发和集成应用, 带动了房产及大建设的发展。近年来, 公司先后承建了五棵松篮球馆幕墙工程等五个奥运项目、吉布提总统官邸扩建工程、上海时代金融中心 (高239米) 、上海静安寺交通枢纽中心 (世博会交通配套工程) 、南京国际金融中心幕墙工程 (高250米) 、萧山国际机场二期航站楼、东营飞机场航站楼、甬台温永嘉乐清火车站、杭宁高铁上虞、余慈等一大批高、精、尖工程。其中五棵松篮球馆幕墙工程因技术创新, 从奥委会处获得奖励200万元, 在施工过程中形成的《夹持式钢支撑与主钢构件紧密安装方法》、《带玻璃肋单元式玻璃幕墙及其制作方法》、《高大截面薄板空腹钢柱制作工艺》等3项技术创新被授予发明专利。

另一方面, 在公司开发的房产项目中配套应用了“健康、节能、舒适”的住宅产业化新技术、新理念, 大大提升了传统房产的品质。除进行后续的环境检测外, 在建设过程中委托宝业国家级研究院对建筑材料、土壤、建造等进行全过程检测, 将住房的污染截止在源头, 检测内容包括:地下室回填时土壤氡浓度的检测;基础及土建施工时砂、石、水泥的放射性检测;室内装饰装修时石材、瓷砖的放射性检测, 人造板材的甲醛释放量检测, 水性涂性、胶粘剂、处理剂的VOCs和甲醛释放量检测, 溶剂型涂料的VOCs和苯释放量检测等。

四、与传统建设模式的区别

大家都知道, 传统的建设模式由于其手工作业和使用传统材料, 在建造过程中, 不仅破坏了大量的耕地, 而且产生了大量的噪声污染、水污染、大气污染, 是三高一低 (高投入、高消耗、高污染、低效益) 的典型代表。换句话说, 它只是劳动力的组织者, 没有很高的技术含量。而住宅产业化, 由于采用的是工厂化生产, 现场装配式施工的建设模式, 具有尺寸一致、质量标准、施工便捷的特点。具体到我们的住宅产业化产品, 较之传统的建筑, 我们总结主要有以下五方面的优势:

(1) 节水、节材、节地

由于大量地采用工厂标准化作业, 使产品生产过程中能节水60%以上、节材30%以上, 缩短施工周期三分之二;同时, 由于墙体厚度的减小, 能增加有效使用面积7～10% (节地) 。

(2) 低碳节能

公司研发的工业化住宅, 通过对建筑结构、用材的优化, 使建筑达到百年寿命, 而且最大限度地降低碳排放, 在建设领域率先实践了哥本哈根会议倡导的低碳经济理念。譬如, 同样300平方米的住宅, 我们的产品能减少70%以上CO2排放量, 每年减少的CO2排放量=176棵树一年吸收CO2总量=每百公里耗油10升的汽车行驶8390公里排放的CO2总量。

(3) 健康环保

据统计, 人一生70%的时间是在建筑物里面度过的, 公司从建筑的物理、化学、生物、社会等因素入手, 研究建筑对人体癌症、脑电管疾病、心血管病症这三大死亡因素的影响, 大大提高了建筑的质量和品质, 应用于新农村后, 可以有效改善我国7亿多农村常住人口住宅的不安全、不节能、不生态、不环保的现状, 使农村“看了风水就打桩, 宰只公鸡就灌浆, 请个师傅就砌墙, 办趟宴席就上梁”的劣俗得以彻底改观。

(4) 抗震耐火

公司研发的工业化住宅可根据所在地区的防震要求而设计, 目前可达到最高耐震烈度为10度。另外, 经过精心设计、施工后, 住宅耐火等级为三级, 并且在特殊处理后, 住宅耐火等级可以达到二级, 耐火极限达到1.8小时。

(5) 高性价比

根据国内外经验, 以及我们自身的实践来看, 采用工厂预制的方法, 单一从成本分析, 单栋建筑的建造成本比传统建造方式高出15%左右, 这主要是单幢建筑用材采购价格难以下降, 以及由于我们采用流水线生产的高精度模具代价高, 单栋建筑由于模具的周转次数很少, 在没有形成规模化生产前, 其隐性成本势必增加。

但从另一个角度讲, 工业化住宅的施工周期大大缩短, 提高了资金周转率, 特别是在未来出现农民工荒、农民工工资大幅提升的情况下, 住宅产业化建设模式的优势将更加明显。同时由于建筑质量较好, 以及在低碳节能方面的优势, 一方面其后期维护费用较低, 另一方面其耐久性较好, 住宅的使用寿命较长, 最后其生命周期内的总成本会大大低于传统建筑, 具有很高的综合性价比。

五、未来发展目标

住宅产业化, 其实就是一场声势浩大的产业革命, 国外发达国家的发展实践证明, 其是传统房地产业转型升级、转变增长方式的有效途径, 可以大幅度地实现建筑节能降耗, 并早已成为继汽车、家电之后的又一个制造业。日本到现在还有大和房屋、丰田、松下、积水、三泽、旭硝子等多家住宅产业化企业位列世界500强。

关于住宅品质的若干思考篇5

由于房地产具有的放大和连带效应, 致使很多城市比较依赖“土地财政”。从而助推形成了2007年年底之前的土地拍卖价格节节攀升, 土地在房地产产品成本构成比例中也越来越高。这种只关注成交价格, 忽略项目规划方案和开发商开发能力的做法, 很快就被开发企业转移到项目的方案设计中, 从而造成了土地价格高——用地经济性好——规划方案差的恶性循环。这在实际表现上就会出现部分位置楼间距勉强、单体进深过大、布局均好性差等情况。消费者在查看项目宣传材料、参观样板房和沙盘模型时是很难识别这些问题的, 但这些问题直接影响到房屋的采光、通风。如某些产品进深过大, 不仅压缩了中小户型的功能空间的合理分配, 而且大大降低了有效面积利用率和采光能力。又如有的项目为了单纯提高出房率, 将车库出入口 (包括排气口) 贴近住宅, 直接影响居住者的安全和卫生。还有的为了减少横向栋距、增加单体建筑面积, 每梯设置的户数较多, 也就会形成较多的凹槽;同时为了丰富立面, 还会在南立面形成了一些构架。这样一来, 就会造成采光不充足, 就连南向房间也会被左挡右挡。这些情况比较普遍, 甚至常常出现在一些知名品牌的项目上。

二、盲目加快开发周期, 致使产品类型“水土不服”

为了缩短开发周期, 尽快销售和资金回笼, 一些开发企业 (特别是外地开发企业或者快速扩张的开发企业) 往往“参照”已有的项目或者是“借鉴”其他公司的类似产品, 快速复制、快速开工、快速销售。这种运营模式在市场供不应求的前几年还没有暴露出多太大的问题, 但随着市场供需发生变化, 特别是供略大于求的时候, 开发商就会尝试到“预则立, 不预则废”的苦楚。如某知名开发商的项目不仅户型结构背离了市场需求, 将接近200平方米的户型仅仅做成三室;甚至连《住宅质量通病手册》里面载明的原则也违背。还有的开发商将处于亚热带的房屋户型照抄到温带地区, 其主体进深居然达到了16米以上。类似这种缺乏对当地市场需求进行详细研究的产品, 即便开发商给出较大的价格优惠, 仍然可能存在着严重的滞销。

三、片面追求局部空间创新, 降低了内部空间与功能的合理性

随着近几年土地成本和销售价格的增高积累, 使得平面户型设计显得尤为重要, 特别是户型创新。这样一方面可以有效地避免因为容积率超规而带来的补交土地出让金;另一方面, 可在同等的面积范围内增加卖点和竞争力。于是各种飘窗、翻飘窗、入户花园、屋内花园、局部挑高等创新应运而生, 而且也得到了市场认可。但在创新的同时, 有些公司忽略了地区的差异性和一些住宅的基本原则。例如, 过多地设置飘窗、翻飘窗, 虽然增加了室内的空间, 但也增加了与外界的接触面, 如果处理不当, 在昼夜、冬夏温差大的温带盲目大范围使用, 反而会影响产品居住舒适度。有的虽然增加了屋内花园, 提升了房屋的空间附加值, 但忽略了门口玄关过渡空间的洁污分离, 极易造成使用者的交叉污染。另外, 空间内部布置是否合理非常重要, 其使用的状态将直接影响居住的舒适度, 但实践中常常出现厨房和卫生间长宽尺寸与空间尺度配比不合理、上下水位置设置不当、窗体开启面过小、排气孔排烟孔燃气出口位置配置不合理、烟道串味、抽水马桶、洗脸台盆、浴缸下水相对位置混乱等问题。

四、一味堆砌外在细部档次, 忽略日常使用和生活功能配套

精品往往通过细节表现, 的确, 房地产产品的某些品质是通过细节实现的, 但这并不代表细节就需要“不惜重金”来完成, 其更多反映的是产品塑造者的态度和把握能力。但是, 现在市场上有一些项目过分强化一些细部档次, 甚至是在堆砌, 却忽略了社区日常生活最重要的配套。比如, 一些小区对楼梯门厅和入户大堂的墙、地面铺贴价格不菲的石材, 就连极少使用的消防楼梯也铺贴高档墙、地砖, 而房屋内部隐蔽部分的土建和水电却偷工减料等等。又比如某些项目在建筑架空层上投入巨资装修, 但这样的地方因为几乎没有日照, 所以极少有人光顾;而且由于处于室外长期闲置, 极易老化损坏。再比如有的项目在诸如雕塑、景墙、道路等室外硬景上全采用大理石或者花岗岩装饰, 投入很大, 但满小区却找不到一处室外健身锻炼的场所和设施。如果真正从使用者出发, 设想居住者的日常生活状态, 用心研究、把握品位和实际使用, 通过不同材质、不同工艺以及合理分配主次等, 则更能体现开发者对居住者的关注和对产品适度品质的把握。

五、迎合市场非理性攀比, 园林环境不顾区域差别

近年来, 由于房地产横向发展的渗透, 使得开发商整合资源的能力加强, 也使得产品开发的水平逐渐接近。这一点尤其体现在房地产产品的园林环境塑造上。诸如深圳、广州等地方的气候条件决定了植物的多样性和适宜性, 也就使得其园林具备很强的感染力, 如果再配上大规模的水景和多层次的室外硬景, 就尤其动人。但如果将这样以亚热带植物为主的园林放在具有明显四季状态的温带地区, 就明显违背了植物的自然生长规律。不仅植物成活率降低, 而且一到秋冬季节, 小区也会黯然失色。如果再配上大规模的水景, 就会使小区管理陷入比较尴尬的境地:一方面由于空气质量和城市灰尘的影响, 使得水景需要大量的维护成本, 否则就会形成一个有碍观瞻的污水池;另一方面还会在夏秋季节滋生大量的蚊蝇, 影响居住的舒适性;再者由于水景占去了大量的公共空间, 很大程度上降低了居住者的活动场所。另外, 有的项目为了增加当前销售阶段的园林观赏性, 没有预留植物的生长空间, 使得园林植物的层次和密度过大, 既增加了日常修剪维护的强度, 又压缩了小区内部的活动空间。

高品质住宅篇6

1、坚持国家宏观调控, 保持房地产平稳发展

近年来, 党中央、国务院始终把促进房地产市场平稳健康发展作为事关经济发展、社会和谐和民生改善的重要任务来抓。各地区、各有关部门认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施, 新建商品住房稳步合理发展, 保障性安居工程建设进一步科学推进, 住宅产业化工作有了新的进展, 对促进房地产业的平稳健康发展, 解决中低收入家庭住房困难问题, 扩大住房消费和投资, 实现保增长、扩内需、惠民生的目标, 发挥了重要的作用。

在党中央国务院关于房地产宏观调控政策指导下, 我国房地产市场稳步发展。2011年, 全国房地产开发投资比2002年增长了6.9倍, 商品住房竣工和销售面积分别比2002年增长1.7倍和3.1倍, 城镇人均住房建筑面积从2002年的24.5平方米提高到32.7平方米。房地产市场的发展, 对促进经济社会又好又快发展、改善群众居住条件发挥了至关重要的作用。2011年以来, 房地产市场总体朝着调控预期方向发展, 不合理需求得到抑制, 供求关系明显改善。从当前部分城市房地产市场来看, 房地产调控成效依然存在着不稳定的因素, 巩固房地产市场调控成果的任务仍然很艰巨。因此, 我们要坚定不移地贯彻落实中国共产党第十八次代表大会的各项方针和决策, 继续坚持房地产市场调控政策、巩固调控成果。只要各地各部门坚持各项调控政策不动摇, 继续加强市场监管和正面引导, 房地产市场有望保持比较平稳的运行态势。

2、转变住宅建设的发展方式, 全面提升住宅的综合品质

当前我国住宅产业发展还存在着建设模式粗放, 整体产业高耗能、高排放、低效益、重污染等问题, 造成了资源的严重浪费和生态、环境破坏。住宅建设既要满足量的需求, 更要适应质的要求, 更要注重资源节约和环境保护, 更加注重转变产业发展方式。为此, 今后一段时期, 住宅建设工作将以加快转变发展方式为重点, 以科技进步和创新为重要支撑, 以保障和改善民生为根本出发点和落脚点, 以建设资源节约型、环境友好型住宅产业发展模式为着力点, 提高住宅产业发展的全面性、协调性、可持续性。

随着进一步落实党中央提出的全面建设小康社会和“十二五”发展规划的实施, 为我国住宅产业发展提出了新的目标和要求。解决我国的住房问题和住宅产业可持续发展, 必须立足于我国城镇化快速发展特定历史阶段的特殊性和人口多、资源少、能源短缺的基本国情, 结合劳动力成本高、技能下降的现状, 必须走一条具有中国特色的自主创新之路。加快科技和集成创新, 积极推进住宅产业化, 加大工业化装配式建筑的发展, 提升住宅产业化率, 通过抓政策、技术标准、资源整合为基础, 以大力发展省地节能环保型国家康居示范工程和产业化联盟为载体和平台, 加快转变住宅产业发展方式, 提高住宅品质, 促进住宅产业持续健康发展, 具有重要的意义。

3、国家康居示范工程稳步推进, 促进住宅建设水平不断提升

为了贯彻党中央建设“资源节约型, 社会友好型”社会的指示精神, 建设节能省地环保型国家康居示范工程。截止目前为止, 全国已有300多个国家康居示范工程在建实施, 已经验收的达117个项目, 遍及26省市自治区。这些项目在不同的区域起到了代表性和指导性的作用, 引导了住宅建设模式的转变, 得到消费者和社会的好评, 一些示范工程受到了中央领导的高度评价。近几年来在国家保障住房建设计划实施中, 一些地方的项目也申请参与到国家康居示范工程中来, 体现了经济、适用、美观、耐久的要求, 将国家关于保障性住房建设的政策要求落到了实处。

在国家康居示范的实施中, 建筑产品认证和性能认定得到了进一步的推广, 住宅的建设质量得到进一步的提高。在一些开发联盟性企业中还建立了国家住宅产业化基地。一些企业也越来越认识到国家康居示范工程的重要意义, 近几年中参与示范工程的地方与企业也越来越多, 产业化的水平也越来越高, 档次也在提高, 影响力也越来越大。

通过示范工程的探索和引导, 初步形成一批先进适用的住宅产业化成套技术。同时, 培育了像长沙远大住工、远大空调、深圳万科、山东力诺、龙信集团、威海丰荟集团、新疆华源集团等国家住宅产业化基地。不仅促进住宅产业技术发展和住宅产业结构的优化调整, 引导了居住理念和消费模式转变, 而且积极探索了住宅建设节地、节能、节水、节材和环境保护的技术路线。

实践证明:推进住宅产业化是推进节能减排降耗、发展循环经济, 建设省地节能环保型住宅的根本途径。山东省积极落实国家住宅产业化政策, 相当一部分县级以上城市都有国家康居示范工程。在2011-2012年完成的国家康居示范工程中, 山东、江苏、黑龙江、山西、湖南等省成效突出。示范工程中工业化装配技术及成套技术也得到了开发应用。示范项目的节能达到65%以上, 节水达到40%左右, 节电达到30%以上, 很多示范项目都应用了太阳能技术等住宅产业化成套技术, 并达到较高水平。长沙远大住工集团有3个以装配式工业化为主的住宅项目, 列入了在建国家康居示范工程。作为农民拆迁房安置的保障性住宅示范工程长沙市东岸梅园住宅小区项目也通过了验收, 取得了很好的成果。这些都充分表明普通住宅坚持产业化的建造方式, 也可以建成品质高、环境美的住宅小区。

4、加大国家康居示范工程和国家住宅产业化基地实施力度, 引导省地节能环保型住宅新发展

目前, 推进住宅产业化到了关键时期, 住房和城乡建设部印发了《住房和城乡建设部关于全国城镇住房发展规划 (2011～2015年) 的通知》 (建房改[2012]131号) , 本规划主要阐明“十二五”时期我国城镇住房发展的指导思想、基本原则和发展目标, 明确城镇住房发展的主要任务和政策措施, 是我国“十二五”时期完善城镇住房供应体系、强化住房保障工作、加强和改善房地产市场调控、促进住房发展方式转型、引导相关资源配置的重要依据。规划中主要任务之一是推动住房建设和消费模式转型, 大力发展节能省地环保型住宅, 提高住宅产业化发展水平, 以推进国家康居住宅示范工程和培育国家住宅产业化基地为重点工程。国家康居示范工程和国家住宅产业化基地的实施, 就是要通过样板引路, 推进住宅建设整体水平的提高。要以引导中小户型、中低价位的普通住宅为重点, 不断总结经验, 适应新时期发展的需要, 开拓创新, 把国家康居示范工程建成体现低碳循环经济, 资源节约型、环境友好型社会要求的住宅示范工程, 成为新时期中国住宅建设的样板间, 发挥示范工程引导作用, 带动住宅建设水平整体提高。

1.继续以省地节能环保型住宅作为康居示范工程的实施目标

示范工程要保持先进性和示范引导性, 在规划设计理念和“四节一环保”技术应用方面有所创新和突破。加快理念创新, 合理引导住宅消费。在居住区规划设计和建筑设计方面, 要敢于突破传统理念的束缚, 引导新的建筑形态、居住模式和消费模式, 加快技术创新和技术集成, 不断提高住宅建设产业化水平。积极推广新型建筑体系。改变传统的产业技术和生产方式, 逐步形成符合我国国情的新型住宅建筑体系。加大建筑节能、新能源利用、废物利用等成套技术推广应用力度, 提高资源利用效率, 减少环境污染, 改善居住环境。完善和推广工业化装修技术, 使住宅装修从无序走向有序, 走向规范化, 减少浪费、提高效率, 引导和推进全装修住宅发展。积极推广建筑施工现代化管理技术, 提高住宅建设的劳动生产率, 提高住宅的工程质量, 将示范工程建设成为省地节能环保型住宅的典范。

2.加大产业化基地的联盟和技术集成建设

建立住宅产业联盟型企业基地的主要任务是在全国不同区域培育和发展一批符合住宅产业现代化要求的产业关联度大、带动能力强的龙头企业, 形成集技术部品研发生产、技术集成、技术推广和住宅开发建设的集团化住宅产业联盟, 发挥企业集团推进住宅产业现代化的主导作用, 促进住宅生产、建设方式的根本性转变。

住宅产业联盟企业型基地的重点应发挥核心企业的积聚优势, 凝聚一批自主创新能力强、实力雄厚的企业集团, 集中力量突破住宅模数化、标准化、精细化、工业化建筑体系和通用部品体系的研究开发, 逐步形成符合节能、节地、节水、节材等资源节约和环境保护的住宅产业化成套技术体系, 积极推进标准化设计、工业化生产、机械化施工、信息化管理的住宅建设新型生产方式。

3.加强管理和领导, 完善工作机制, 促进产业新发展

各地建设主管部门要重视住宅建设的品质问题, 通过示范工程引路, 促进住宅建设水平的提高。从经济政策、管理方式等方面鼓励、支持、引导企业积极参与国家康居示范工程的实施, 建设省地节能环保型住宅, 培育和发展房地产与住宅建设的骨干企业创建国家康居示范工程, 树立现代企业的品牌和形象。充分发挥企业在市场经济中的主导作用, 为创建适合人类居住的小区环境, 为城市建设、城市发展作出有益的贡献。

加大科技创新和技术集成, 是促进节能减排、提升住宅品质、发展循环经济, 推进住宅产业化发展、建设资源节约型、环境友好型社会的一项重要举措。为落实党的十八次代表大会提出的大力推进生态文明建设的指示精神, 更新观念、求真务实、开拓创新, 为加快建立符合中国特点的住宅建设和消费模式, 推动住宅产业又好又快发展做出更大的贡献。

如何提高商品住宅门厅空间品质篇7

近几年, 举国上下商品住宅的建设如火如荼, 设计院也设计了数不清的住宅项目, 在现在大多数的一些住宅实例中, 门厅在设计上基本遵循“最经济原则”, 压缩一切公共空间, 仅仅作为公共交通空间被设计成一个通向楼、电梯的狭小通道, 身处其中完全没有舒适的感觉, 居民在门厅空间都是来去匆匆, 无丝毫停留。仅在少数高档住宅里才会对门厅空间有比较人性化的设计。其实对商品住宅的门厅空间进行适度的空间设计, 会对整栋住宅楼的品质有大大的提升, 而对生活其中的居民也将有不同凡响的意义。

1 门厅的特点及过渡性

1.1

门厅是住宅楼内生活的居住者每天的必经之地, 是活跃有魅力的部位。

1.2 作为住宅楼的入口是使用频繁的场所, 是生活其中的居民出入必经的地方, 人们见面的机会比较大。

门厅是室内空间与室外空间之间的过渡空间, 是居民进出楼门, 进行室内外空间转换的场所。

门厅空间适度扩大, 就有条件创造出一个温馨欢迎的场所, 让居住者回家的感觉变得强烈;同时也是从室内走向室外的过渡空间, 当天气条件恶劣, 可以成为每家常住人口—通常是老人或者没上学小孩离开家门散心, 与人交流的空间。

并且行为学家指出, 两个不同性质的空间之间如果没有过渡, 由于人的惯性思维, 将大大降低对第二个空间质量的感受。试想一个下班回家的人, 经过了路上的匆忙, 打开楼门, 看到的是一个欢迎回家的尺度宜人空间, 心情势必大为舒缓, 再走入自己的家门, 将会觉得自己住在一个多么亲切的地方。

2 门厅的形式探讨与地域性

2.1 形式

门厅采取何种形式和平面的功能设置及立面用什么造型有直接关系。

从平面上看, 门厅以下三种形式。

(1) 嵌入式:门厅嵌入在住宅建筑体的里面, 外面用挑檐或者雨篷来提示入口。或者直接用住宅的墙体围合而成, 容易造成视线不好, 不通风, 等缺点。

(2) 半内含式:门厅的一半突出在住宅建筑体外面, 入口标识很明显。特点:柔性边界的特征很明显, 视线开阔, 通风良好, 但是往往由于建筑结构的因素影响, 不易形成完整的空间。

(3) 外接式:厅外接于住宅墙体, 空间独立。特点:拥有较大的外墙面积, 采光充足, 通风流畅, 视野开阔。但是太突出会影响挡光间距, 在北方地区也不太节能。 (图1)

从剖面上看, 以一层高的, 一层半高及二层高的居多。主要取决于平面尺寸的大小不同高度就或高或低来调整门厅的空间尺度。 (图2)

2.2 地域性南方由于气候温暖, 门厅的朝向往往不受限制。

但在北方, 冬天寒冷, 若采用北向门厅, 一般要做门斗, 或者门窗密闭性较好, 否则在冬季会因为没有阳光, 北风凛冽, 人们无心停留而陷入尴尬之地。北向入口的北方住宅门厅空间就要格外花心思引入阳光, 才能使门厅空间产生活力。图3 中, 门厅在北侧, 但是引入东西向阳光, 这样无论在旭日东升还是在夕阳西下时, 这里都有理由成为人们逗留的空间。

在北方城市, 如果选择南向门厅, 南向入口, 有下面两种设计方法。

其一、南向楼梯入口, 南向楼梯作为竖向交通, 但是会牺牲掉一部分南向好朝向的面宽;其二、还有种方法是门厅南向入口再转为楼梯在北面, 这样只要在下面两层牺牲南朝向作为门厅空间, 三层及以上又可以南朝向全部让给居住空间。如下图4剖面。

3 设计原则与手法

3.1 协调居民的各种生活功能 (1) 清楚明了, 具有引导功能。

现在批量生产的商品住宅没有归属感, 简单易行的方法就是设置易于识别的门牌指示;做到无障碍设计, 方便居民出入; (2) 居民使用信报箱、布告栏的静态活动与出入及交谈等的动态活动, 需要在空间上予以区别, 合理分配。一定要具备简单交谈的空间, 这样才会让门厅空间产生人气, 实现其设计价值。

3.2 尺度宜人, 营造具有亲切感的场所, 可以从以下几点入手首先要保证足够的空间, 和透气性, 保证视觉开阔。

其次要有各种休闲设施, 创造适合大家休息放松的基本环境, 还有保证绿化率。

3.3 重视个性化设计

通过颜色、外观的设计与其他建筑物形成差异化, 通过渗透、引导、暗示等具体的运用, 调节居住者的状态, 调和室内空间和室外空间的差异感, 打破居住者认知思维的连贯性, 提高对门厅之后的下一个场所的感知度。

4 门厅空间经济性的简单探讨

门厅空间如果进行如上设计, 会增加一定的公摊面积, 居民可能会多花些钱, 但是对改善居民生活质量会产生很大影响, 也会大大提高商品住宅本身的空间档次, 会成为人们选房时额外的一个亮点。

5 结语