人口结构对房价的影响

人口结构对房价的影响（共9篇）

人口结构对房价的影响 篇1

一、人口特征及对城镇化和房价影响问题十分紧迫

(一) 人口对经济问题至关重要

在当前特别重视经济问题时期, 人口问题有被当作社会问题而相对忽视现象。其实, 人口问题既是社会问题, 也是经济问题。正因为其双重特性, 理论界存在两种学科:人口经济学和经济人口学。其理论成熟之前, 人口观念经常出现偏激, 比如人口多多益善思想, 这既使我们受过益, 也使我们又受过重大伤害;反之, 亦然。有了人口经济学理论后, 人们对人口及相关问题也有把握不好之时, 说明对类似问题远没掌握真谛, 必须继续重点关注和研究。

历史上, 顶尖经济学家均十分重视人口经济理论, 如:配第论述人口增长推动经济增长, 人口质量比数量重要。魁奈论述人口与自然条件相适应才能更好推动经济。斯密论述经济过慢, 则要多生人口;反之亦然。李嘉图论述人口数量受市场调节, 生产率和机器导致人口过剩。马尔萨斯论述人口呈几何率增加, 财富呈算术率增加, 导致贫困, 要抑制人口。凯恩斯论述人口增长快和慢都对经济不利, 要么出现“过剩人口魔鬼”, 要么出现“失业资源魔鬼”。马克思指出, 人口和经济辩证统一、相辅相成, 要辩证对待。各种理论各有所长, 重要的是用马克思主义观点, 不同条件采取不同理论进行应对。

历史反复探究, 对人口的经济性最高认识境界是, 经济增长主要靠人口、资金和技术。这种思想引发各种人口观, 特别是认为人口是红利、人多能推动经济的思想曾占主导。但相反观点也很强烈, 认为人口多少和增长快慢对经济的好坏取决于人口的基数和区域对人口的承载力。由于人口寿命较长, 对人口数量、质量、结构、投入以及观念控制不好, 形成了不好的趋势, 将很难扭转, 研究、宣传和调整要超前, 切忌等到问题出现之后。

(二) 人口问题对发展存在紧迫压力

1. 老龄化渐重且相关的城镇化过低和房价过高问题紧迫。

一方面, 湖北于21世纪初进入老龄化并逐渐加深, 对可持续发展产生重大压力, 更难取舍的是老龄化下的人口政策如何调整。另一方面, 城镇化率不高存在压力。2010年第六次人口普查 (以下简称六普) 时, 湖北城镇化率只有49.7%, 居全国14位, 与发达国家和发达省市差距很大。同时, 房价过高的压力更大。温家宝总理2012年年初指出, 我国房价与居民的收入不匹配, 房价远没调整到位。房价与工资匹配的世界公认水平是, 一套基本住房的价格应是家庭年收入的3~6倍。湖北在全国属工资偏低、房价偏高。总之, 湖北人口结构如分布、自然、社会和流动等结构发生了较大变化, 并对城镇化和房价产生着重大影响。“十二五”是湖北城镇化马鞍区的快速爬升区 (城镇化在30%~70%期间是加速时期) , 城镇化增长率每年要保持在1%~2%之间, 每年会有30~60万的农民转化为城市居民, 城市岗位和设施不能适应人口转移, 而高房价又阻碍城镇化进程。

2. 解决一些人口属性结构问题非常紧迫。

人口性别结构持续失衡、出生性别差持续严重地对社会经济造成重大隐患。婚姻结构失衡越来越严重, 渐多的“剩男剩女”现象不容忽视。调整生育政策的呼声越来越大, 而忽松忽紧造成阶段性“青年膨胀”这一国际性重大问题出现对发展造成不利的危险性增加。

3. 引导正确的人口观非常紧迫。

面对人口老龄化逐渐加深, 不少人认为人口逐步进入倒金字塔的“421结构”, 人口红利没有了, 提倡放松计划生育政策压力较大。对此, 我们要辩证看待人口压力:其一, 要讲明, 老龄化可怕, 但有一定缓冲措施, 而人口过多的负担更可怕, 尤其是在人口过多已经是我们最大负担的情况下。其二, 关于人口红利, 人口持续增长中短期看有红利, 但从长远看不一定有红利, 特别是在人口基础很大的条件下, 还可能带来很大副作用, 如加大就业压力等。

二、人口结构特征、认知及对城镇化和房价的影响趋势

(一) 人口自然结构特征、认知及相关影响

1. 人口性别结构扭曲, 对城镇化和房价呈弱势影响。

特征:一是人口性别结构仍然比例失调。1990、2000、2010年第四、五、六次人口普查, 湖北人口男女性别比结构分别是106.46、108.59和105.56, 呈冲高回落之势, 表明性别失衡管理结果有好转迹象, 但仍不理想, 比全国相应结果106.6、106.74和105.2均略差。二是人口出生性别结构问题依然严重。六普年, 湖北出生人口中, 男性为328169人, 女性为264458人, 出生性别比是124.09。同时, 一胎性别比一般比较接近正常值, 二胎、三胎以上性别比越来越大。

认知和影响:人口性别结构较好的地区, 一是人口计生工作一向较好的地区, 如恩施和宜昌;二是历史上生存压力较小 (即工农业基础较好) 的地区, 如老荆州地区和襄阳市;三是当前经济相对较发达地区, 如宜昌、襄阳、荆门和随州等。武汉市常住人口性别比 (105.94) 略高于全省平均水平, 与打工男相对较多有关, 如果按户籍人口性别比看, 是105.77, 也是明显低于全省户籍性别比107.66的水平。出生性别比严重扭曲是人为和观念导致, 鄂东部生育理念一向更倾向多生, 性别比更大。全国性别比大也是由东向中西部逐步减轻。人口性别结构对城镇化和房价的影响一般较小。

2. 人口年龄结构进一步老龄化, 对城镇化和房价呈中势影响。

特征:按65岁以上人口超过7%, 14岁以下人口低于30%就说明进入老龄社会的世界标准, 湖北已于2001年进入老龄化, 比全国迟一年。六普年, 湖北65岁以上人口比重达9.09%, 比全国的8.87%高;14岁以下人口只有13.91%, 比全国的16.6%低。全省17个地市全部进入老龄社会, 表明湖北比全国形势更严峻、恶化更快。

认知和影响:一是对老龄化不必反应过度, 更不要过于担心而矫枉过正。相比发达国家65岁人口达到约18%的水平, 我们的问题轻微得多。不要急于放开人口政策, 人口多带来的各种问题更严重, 我们只能取其轻。二是人类对老龄化的承受力似乎大于预期。发达国家的高老龄化并没有产生严重后果。同时, 世界各国也出现较多缓冲办法。发达国家靠适当延长退休年龄 (普遍比我们长6年左右) 缓冲了老龄化压力。我国人口众多, 又有勤劳美德, 许多人愿意延长工作时间, 将来会有更多办法化解老龄化问题的。少数发达国家追求早退休, 少劳动, 多享福利, 但是其高福利社会已经出现严重透支难以维系, 我们不可学。三是老龄化更高往往是性别结构更优造成, 如发达国家和鄂西部, 也有一定进步性。一定老龄化的社会, 人口素质更高、收入更高、行为更理性, 对迁往城镇和对推高房价的影响均呈中性。

(二) 人口经济结构特征、认知及相关影响

1. 人口产业结构优化, 对城镇化和房价呈强势影响。

特征:六普显示, 湖北全社会从业人员3645万人, 占16岁及以上人口的75.2%, 按第一、二、三产业分, 分别有1691.1、854.7、1199.2万人, 各占46.4%、20.7%和32.9%, 虽然一产仍然过大, 三产过小, 但一直呈优化趋势。六普将职业分为6个大类别统计, 就是在三次产业职业分类基础上, 将各产业中的领导、办事和技术人员三类职位分离出来统计, 有对公益类职位的监控作用和对技术职位的重视作用。六普对湖北303万人的职业抽样数据表明, 第一产、二产、三产、领导、办事和技术六大类职业占比分别是53.0%、19%、16.5%、1.3%、3.7%和6.5%, 与年报数据格局接近, 主要是第三产业分离出的职业数较多有较大下降。

认知和影响:如果按农业从业人员下降到10%以下的绝大多数国家基本目标, 以目前人数计算, 湖北至少还有1320多万人要转移到第二、三产业, 其中大部分会转移到城镇, 按目前每户均值3.2人住一套房测算, 理论上约有400万套新建城镇住房压力。按普查年或近年住房每年开工100多万套的建设速度, 看来再有5~8年基本能消除住房需求城镇化转移这一重大压力。人口产业结构变化对推进湖北城镇化进程和房价均构成强势上升压力。

2. 人口住房消费结构矛盾突出, 对城镇化和房价呈强势影响。

特征:六普显示, 湖北共有1669.5万个家庭户, 户均人口3.2人, 户均人数比五普年的3.5人继续下降;家庭户中有1631.8万户有住房, 占97.7%, 无房户37.7万户, 仅占2.3%;有家庭的人口5274.6万人, 占全部人口的92.2%, 集体户人口占7.8%;人均住房面积37平方米, 已超过小康目标;人均30平方米以下的608.6万户, 占36.5%, 人均30平方米及以上的1060.9万户, 占63.5%;每户房间在3间以下、3~6间和6间以上的分别占35.6%、59.9%和4.5%。从年报数看, 六普年湖北农村人均住房面积41平方米 (全国是30.1平方米) 居全国第6、中部第2。普查抽样调查统计表示, 家庭住房结构情况是, 保障房 (经济适用房和廉租住房) 、商品房 (含二手房) 、自建房 (含单位自建) 和其他房分别占3.9%、12.7%、75%、9.4%, 保障房比重明显过低, 自有房比重高达96%, 远超世界60%左右的水平。

认知和影响:全国全面小康城镇人均住房建筑面积目标为35平方米, 从年报数和普查数看, 湖北均超过目标:普查全省人均是37平方米, 普查抽样表全省人平是38平方米, 年报城镇人平和农村人平分别是33.2和41平方米。住房的数量并不支撑太高房价, 关键是结构压力大:一是房屋质量提高压力, 二是户均面积差别过大 (低于3间房的户数过多) 压力, 三是区位变化压力 (拆减农村和偏远地区的房屋, 增加城镇房屋) 。从近年年开工住房数 (约100万套) 和2011年全省保障性安居工程 (经济适用房) 36.86万套目标 (其中新增廉租住房3.5万套) 状况看, 解决人均20平方米以下264万户和农民进城基本住房有一定压力, 关键是结构性压力。可见人口住房消费结构矛盾突出, 对城镇化和房价呈强势影响。

(三) 人口社会 (质量) 结构特征、认知及相关影响

1. 民族、婚姻结构平稳, 对城镇化和房价呈中势影响。

特征:六普年湖北汉族人口占95.7%, 各少数民族人口占4.3%。从婚姻结构看, 从15岁及以上人群抽样的446万人口中, 未婚、有配偶、离婚和丧偶分别占21.2%、71.5%、1.2%和6.1%, 即有78.2%的人群是成过家的, 离婚人数极低。未婚、有配偶、离婚和丧偶各组中, 男性分别占58.5%、49%、56.7%和31.8%, 表明男性未婚、离婚和去世比重更高, 未婚男性比女性高17 (58.5~41.5) 个百分点, 离婚男性比女性高13.4 (56.7~43.3) 个百分点, 丧偶男性比女性高36.4 (68.2~31.8) 个百分点。男女比例失衡对男性婚姻状况造成明显不利后果, 有更大的生存压力, 男性去世更早使丧偶人群中高比例单身年老女性的生存面临着较大孤独压力, 六普时, 全省共有百岁以上老人828名, 是五普时的1.91倍, 女性664人, 占80.2%。

认知和影响:湖北人口民族结构变化不大, 少数民族人口极少, 民族矛盾很小, 少数民族习惯与汉族区别不大, 很容易融合, 对城镇化和住房的追求倾向也较一致。婚姻关系稳定。按全省全部15岁及以上准成年人口4927.4万人测算, 约3800余万人是已成家的, 约1000余万是单身, 每年结婚数量约50万对, 不足一成, 离婚状态比重也极低, 住房需求稳定。这些特征对推动城镇化、对房价的影响呈中性。

2. 素质结构优劣互现, 对城镇化和房价呈中势影响。

特征:六普表明, 湖北全部人口中, 小学、初中、高中和大专以上各档次人口比重分别是22.9%、39.6%、16.6%和9.5%, 比四普、五普逐次优化;与全国相比分别低3.9、高0.8、高2.6和高0.6个百分点。同时, 湖北共有文盲人口261.88万人, 占总人口的4.58%, 文盲率居全国第10高, 中部第2高, 也明显高于全国4.08%的平均水平。数据表明, 湖北小学及以下人口受教育程度低于全国水平, 初中及以上人口受教育程度高于全国平均水平, 即呈“前低后高”状态。

认知和影响:根据人口受教育程度越高, 进城和购房欲望越高的规律, 以及湖北人口文化素质“前低后高”和文盲率较高特征, 进城和购房欲望有相互平抑作用, 所以对城镇化和房价上升的压力应呈中性。

(四) 人口分布迁移结构特征、认知及相关影响

1. 人口流向城镇但半城镇化多, 对城镇化和房价呈强势影响。

特征:一是人口不断向城镇流动。六普年湖北城镇化率上升到49.7%, 居中部第一, 比四普和五普时分别上升21.2和9.2个百分点;1980-2010年城镇化率年均上升1.9%, 而同期总人口年均增长0.93%。同时, 人口又相对向经济龙头城市集中, 全省城镇化率高于全省平均值地区依次是武汉 (77.01) 、鄂州 (57.95) 、黄石 (56.8) ;襄阳 (50.04) 、宜昌 (49.86) , 以“一主二副”经济龙头地为主。二是城镇化进程和质量均不理想。湖北六普年城镇化率在全国仅居第14位, 比五普时后退2位, 比四普时后退4位。全国许多省份城镇化率远高于湖北, 即使除4个直辖市外仍有4个省份城镇化率在60%~66%。同时, 湖北半城镇化问题较重。半城镇化指在城市打工, 统计时算作城镇化人口, 但实际上并没有享受城市各种待遇, 未来是否会留在城市也不确定。湖北属外出打工人口较多省份, 半城镇化现象自然较多。

认知和影响:城镇化是房价高的主要原因, 但湖北人平房屋面积并不低, 有大量房屋闲置特别在农村, 房价高是房屋结构性矛盾造成, 有调整空间, 房价太高的原因基础并不牢, 坚决调低太高房价的政策是绝对正确的。不过, 由于湖北实际城镇化率目前还不算高, 但未来持续走高的趋势不会变, 这对房价构成较长时间的较大压力。虽然在城镇住够半年以上的农民工算作城市人口, 但许多最终没能力将家庭带到城市, 所以, 目前的城镇化还不彻底。湖北人口城镇化水平目前较低和未来趋势较强对推高房价呈强势影响。

2. 第二大经济城市实力偏小, 对城镇化和房价呈一定影响。

特征:湖北第一大人口和经济总量城市武汉, 2011年的GDP (6537亿元) 在全国副省级城市居第5, 而湖北第二大经济城市宜昌的GDP (2140亿元) 不仅明显偏小, 且与第一大城市差距过大, 达3倍多。2011年全国除直辖市外的27个省份中, 第二大经济 (GDP) 城市大于宜昌的依次是深圳 (约11502亿元) 、苏州 (约10500亿元) 、大连 (约6100亿元) 、宁波 (约6010亿元) 、唐山 (约5442亿元) 、济南 (约4406亿元) 、大庆 (约3737亿元) 、包头 (约3005亿元) 、洛阳 (约2723亿元) 、厦门 (约2536亿元) 。

认知和影响:与湖北在直辖市外省份中经济总量居第9的位置相比, 与排在靠前的其他省第二大城市的GDP数据相比, 宜昌处明显偏弱状态。第二大经济城市偏小将明显影响城镇化进程, 比如全国城镇化率比湖北高的正是第二大城市实力比湖北大的10个省份中的8个外加4个直辖市以及重庆和吉林2个人口只有2000多万的省份。第二及以下城市过小使房价压力主要集中到一个特大城市, 而其他地区房价压力较均衡, 对整体房价影响呈中性。

3. 城乡人口迁移后引起结构变化, 对城镇化和房价影响较大。

特征:湖北人口为净流出, 务工、学习和外迁居前3。六普显示, 湖北户籍总人口6175.97万人, 常住人口5723.77万人, 流出外省452.2万人, 考虑外省流入101.4万人, 湖北人实际流往外省553.6万人。同时, 湖北省内、外迁移人口共925万人, 流出的 (含省内间) 是823.7万人, 其中, 务工经商29.9%、工作调动4.3%、学习培训17%、随迁家属15.7%、投亲靠友4.4%、拆迁搬家12.1%、寄挂户口1.1%、婚姻嫁娶5.7%和其他9.7%。虽然湖北务工人口数量大、比重最高, 但比外省流入人口务工比重低得多, 从省外流入湖北的人口是101.4万人, 其中, 务工经商占45.6%、学习培训占21.2%, 明显高于湖北同类比重, 相比, 湖北随迁和拆迁搬家比重较高。

认知和影响:人口大量外流并不是好事, 是多种布局不合理的表现, 不利均衡发展, 对个人有“背井离乡”感觉, 未来必然要 (会) 扭转此趋势, 而且近年已有减少迹象。湖北是人口净流出省份, 有些地方青壮年流出比重相当大, 只剩妇、幼、老、弱, 已明显影响当地发展, 近年出现当地政府和企业争抢人员现象。同时, 农村青壮人口流入城市使农村人口和城市人口结构双重扭曲, 农村老少多青壮少、女多男少、素质低者多高者少, 不利城乡发展。人口外流对湖北城镇化上升是不利影响, 一旦外流人口大量回流, 冲击城镇化率并对房价构成强势上升影响。

三、改善人口及相关重大问题的对策

(一) 把握住人口及城镇化和房价政策大方向

分析可见, 湖北人口结构发生着较大变化并对城镇化和高房价产生着较大影响, 特别是人口向城镇逐步迁移而房屋难以迁移导致城镇化速度不快而房价异常高企等不良循环;高房价难调的人口方面原因是人口向城镇流动、家庭变小和收入上升导致改善住房的人口增加、保障性住房人口 (含拆迁) 较多等方面预期过大。对人口、城镇化和房价调控政策在于从重质量、调结构着手。

尽管目前理论界对人口老龄化的危害宣传攻势很猛, 但鉴于我们最大的负担是人口基数严重过大的现实, 不能因为出现人口老龄化就大谈其会对经济社会产生很大的影响而改变人口政策, 对人口生育政策主要还是要从严从稳。新增人口是“红利”的思想早已淡化甚至被怀疑, 要转变为多利用人口寿命延长的红利, 慎用增加人口的想法增加经济总量, 要持更注重人均水平的思维。湖北计生工作特别是鄂东部要继续加强。今后10年湖北要坚持城镇化率每年增长1%以上。要树立逐步将房价调整到与工资匹配的国际标准的思维。

(二) 加快人口向二线城市转移, 着力打造第二、三大城市

由于武汉市已相当庞大, 湖北近阶段要加快人口向二线大中型城市转移, 下阶段再实现向三线中小城市转移, 绝不可本末倒置, 急于求成, 遍地开花搞城镇化。由于湖北第二、三大经济城市宜昌、襄阳已有一定规模和实力, 能加速扩张, 应将其打造成特大城市, 较多较快地容纳农村人口转移、提升湖北城镇化率。湖北“宜荆荆”三市地理位置很接近, 两两可形成1小时内对接, 充实其城镇, 完全可以形成一个适度松散的城市群, 是湖北最具有打造成特大城市群潜质地区之一。

(三) 加大人口素质教育和投入, 提升城镇化质量

我们的城镇几乎都是近些年成长起来的, 城镇化率提高主要是农民转移所致, 相关设施比较落后, 造成城市的生产生活水平普遍不高, 扩张后的城镇人口文化、文明素质普遍较低。所以, 要大力开展文明规范素质宣传教育、继续教育培训, 使城市较快达到更文明的状态。加大教育投入是提高文明素质的重要途径。当前, 我们必须马上达到教育投入达到GDP的4%, 要有计划地部分投入到居民再教育上, 如居民再就业培训、居民文化素质培训。

(四) 用经济手段调整人口问题, 用改善人口问题带动发展

一是继续用经济、人口双重政策优化人口结构和素质。要使生育率保持持续平稳下降趋势, 严防大起大落;深化用经济手段引导优生优育;鉴于湖北小学以下教育程度和老年文盲率较高, 要相应加大投入。二是用经济手段引导人口迁移。城乡空间不同功能区一定要规划好、公开透明, 便于人口有序、主动流动。要防止无序搞城镇化, 如果到处建房子、搭架子、设台子, 必将导致人口、住房结构更加失衡。三是用改善人口问题带动经济发展。要关怀人, 把重点转移到就业方面, 能实现较好就业, 人口、社会、经济等方面的各种重大问题就几乎都能得到基本解决。关注人口问题要转向关注人均水平、关注民生改善、关注人口结构优化。要实现关注个人幸福指数提高与关注经济增长同等重要的思想转变。

(五) 提高城镇化真实水平, 平衡城乡人口基础待遇

农民全家进城才是真正的市民, 为此, 要为其子女、老人解决进城后相应问题, 在享受现有城市居民同等待遇上下工夫。政府系统要设计好承包地、宅基地、住房、集体林权等农村资产的交易流转市场与双赢政策, 使农民高兴地将属于自己的农村资产转化为进城安家的经济基础, 而不仅仅是让农民只身到城里从头开始。做好平衡城乡人口的基础待遇工作:一是从制度、人事、经费等方面保障将政府的各项人口基础福利延续到农村, 建立城乡一体的发展格局, 把改善民生作为乡镇工作重点。二是加强农村生产生活基础设施建设。三是加大财政教育投入增量的倾斜力度。切实减少乡村小学撤并后给农民增添的教育支出, 促进城乡义务教育均衡发展。四是统筹城乡就业。要形成城乡劳动者平等就业的制度, 支持大学生与城镇人才到农村创业, 为农村建设提供智力支持。五是要完善农村养老保险制度。建立健全新型农村合作医疗制度、最低生活保障制度和公共卫生服务体系, 适应农民工流动性大的特点, 完善跨省统一便捷的社会保险关系转续办法。

摘要：人口问题对社会经济有着重大影响, 当前尤其表现在对城镇化及房价的影响重大而紧迫, 有必要重点关注。本文主要遵循有关人口理论, 利用第六次人口普查及有关资料, 分析湖北人口结构变化特征、变迁趋势及对城镇化和房价的强、中、弱势影响程度, 并提出如何重视和调整人口结构性相关问题, 推进人口与城镇化和房价良性发展的对策建议。

关键词：人口结构,城镇化,房价

人口结构对房价的影响 篇2

改革开放以来，源源不断的劳动力为我国经济发展创造了条件。根据兰德里的人口转变理论和诺特斯坦的人口转型根源学说，我国当前的人口结构已经基本步入了低出生率、低死亡率和低人口增长率的阶段，在过去四十年间，现代化、工业化以及城市化的飞速发展从根本上促进了我国的人口转型。然而，随着我国人口结构的改变，传统的廉价劳动力优势正逐步减退，对我国未来经济增长尤其是制造业的发展产生较大的影响。

“未富先老”成为了我国当前社会人口结构的典型缺陷，人口结构的转变伴有转变急促、地区转变程度不均衡、政策干预性强、不稳定性的特点。据联合国统计，到本世纪中期，中国将有近5亿人口超过60岁，可想而知，过多的老年人口会对社会造成巨大的负担，不仅难以为制造业的生产提供足够的劳动力，而且不断上升的劳动力成本也使制造企业陷入了困境。

一、制造业的困境

第一，我国农村剩余劳动力可以转移的人数、适龄劳动力人口整体下降使得制造业劳动力成本呈现上升趋势，同时，不再年轻的劳动力结构也使得我国制造业的创造力降低，在短时间内难以实现从“制造大国”到“制造强国”的转变，低附加值的产品仍然为我国制造业的主要市场方向。

第二，劳动年龄人口老化，劳动生产率会降低，不利于产业升级，在支撑技能和知识密集型产业发展的劳动力数量不足的情况下，对既有劳动力进行技能培训和再教育时，由于劳动者年龄结构老化，接受新知识和学习新技能的难度和成本均较大，表现为老龄劳动力难以适应产业向更高级化发展的要求，结构性失业普遍存在，最终也会拉低全社会的劳动生产率水平，从而阻碍产业转型升级。无论如何，我国制造业要想走出这些困境还需要更多的政府支持和付出更多的努力。

第三，劳动力数量的减少造成了我国制造行业人才的大量流失。而人才的流失大大增加了企业的经营成本，表现为对原职位工作人员进行招聘、培训、离职办理及补偿等产生的费用和对接任者的招聘、培训等方面产生的费用；另外，人才流失会影响在职企业员工的稳定性，如果一个企业的人才流失率过高，会使得企业员工队伍过于不稳定，从而使一些员工认为企业没有能力吸引并留住人才，因而进一步加重了人才流失。

二、应对人口结构转变的策略

（1）相关政策的支持

第一，以人为本，适当调整人口政策

我国目前放开了全面二胎的政策，能够在未来增加部分人口来缓解劳动力紧缺的局面，以尽量延长人口红利期，从而为我国制造业未来的生产制造提供部分劳动力，补足岗位缺口。

第二，鼓励人们延后退休年龄，积极促进社会养老观念的转变

一方面，延迟退休是当前的时代趋势。随着人们生活质量的提高，工作能力和身体素质都有了很大的提高，这为推迟退休年龄创造了良好的条件，能够有效化解人口老龄危机和缓解政府财政负担。另一方面，延迟退休可以弥补我国制造岗位上的不足，实现新老劳动力的有效交接，为制造企业的转型升级争取时间。

第三，改革户籍制度

我国中西部地区的劳动力人口占比相较于东部沿海地区来说，具有比较优势。但是我国部分地区目前的户籍制度对外来人口具有限制作用，使得外来劳动力的供给缺乏稳定性。因此，政府需要进行户籍制度的改革，降低农民工进入城市的成本，并消除户籍制度方面劳动力自由流动的障碍，能够使劳动密集型制造业仍可以获得持续稳定的劳动力供给。

（2）制造业的策略

第一，提高生产技术，实现制造业转型升级

信息化、智能化、服务化是当今制造业发展的一大趋势。为应对劳动力成本的上升和供给短缺问题，我国制造业应当集中优势资源，加快推动新一代信息技术与制造技术的深度融合，完成制造企业从加工制造型向创新创造型的转变、从劳动资源密集型向资本智力密集型的转变，有力提升企业产品、生产和服务的智能化水平，克服企业生产成本上升的难题。

第二，开拓新兴市场

人口结构对房价的影响 篇3

关键词：人口结构；影响

改革开放以来，中国社会有两个变化让世界瞩目：一个是经济起飞；另一个就是中国人口的变化。关于我国人口形势的基本判断如下：人口总量仍然继续增长，但增长速度会越来越慢，人口总量将在2030年达到高峰后停止增长；2020年会迎来老年人口迅速增长的第二个高峰；目前中国劳动力已先于人口开始老化；未来新增年轻劳动力的供应会逐渐减少；人口性别结构失衡；现代家庭规模逐渐缩小，空巢家庭比例上升，传统家庭养老模式难以为继；流动人口的规模会继续增长，未来15年内还有2亿多人从农业转移到工业和服务业；未来出生人数增加，儿童数目增加，老年人口数目增加，流动人口增加，但生育旺盛期的妇女人数会下降。因为人口是经济社会发展的最基础的变量，所以每一项变化，都会对经济社会产生很大的影响。

一、新增劳动力减少、劳动力老化对经济发展约束和影响

要建设社会主义法治国家，必须有一系列和它相适应的理念，这就是精神要件。其实质是法律与权力交互作用时人们所作的价值选择和持有的立场。

中国劳动年龄人口日益老化、萎缩。通过计算得出，劳动年龄人口的年龄中位数在2000年是32岁，到了2005年变成37岁，以后还会逐步变大。另外，劳动力人口中的40-59岁的人数从2010年开始逐步上升，上升到峰值后维持一段时间，然后逐步下降，而15-24岁人口的比例是在下降的。也即劳动年龄人口变得越来越老，平均年龄越来越高。

新进入劳动年龄人口不断减少。以1986年-1995年为例进行计算：1986-1990年五年间共出生1.2亿人，而1991-1995年只出生了1亿人。两者相差2000万，平均一年相差400万人。所以，为什么会出现劳动力短缺：一是因为1991-1995出生的这批人15年以后进入劳动力市场的时候就会比1986-1990年出生的这批人进入劳动力市场的时候每年少400万人左右。二是因为我国大学在2010年左右开始扩招，1999年招了160万，而2010年招了662万，2011年大招了670多万，所以1991-1995年出生的这批人开始进入劳动力市场的时候，本来每年已经少出生了400万，大学又招走了600万，就只剩下1000万左右了。

我国劳动年龄人口日益老化、萎缩对经济的影响。在劳动年龄人口总量供给稳定的前提下，如果年轻劳动力和年老劳动力可以完全替代，年龄结构对劳动力市场的影响就微乎其微。但是在实际的经济运行过程中，我国年老劳动力对年轻劳动力的替代率非常低。我国目前在对劳动力特别是民工的使用过程中，存在一种极为奢侈的“选择性雇佣”现象，企业存在只利用劳动力劳动生命中最年轻时段，而大量弃用城乡40-50年龄段劳动力的用工倾向。这种浪费性用人方式使得年轻劳动力的供需矛盾日益显现。而且我国大多数农民工无法真正融入到城市成为城市居民，他们工作数年后会回到农村养老，这种流动模式使企业对雇用的农民工的更替模式只能是单向式的，只会用年轻的劳动力来替换年老的劳动力，而不会用更年老的劳动力去填补原有劳动力离去所产生的空缺。当面对新进入劳动年龄人口数量日益减少的情况时，这种模式自然就难以为继。

二、家庭规模变化与老龄化对养老的影响

随着经济社会的发展，中国城市家庭小型化和核心化的趋势只能越来越强，而不会重新回归到大家庭的模式。未来4亿老年人怎么养，成为重大的社会发展的挑战。而机构养老难以成为主流。国外养老机构比例最高的是荷兰，也只有8.8%。由于各种原因，比如缺乏亲情关怀、与传统文化冲突、养老成本高、集中生活不习惯、养老机构服务人员素质低等，所以中国的现状和国外的经验表明，机构养老不可能发展成为养老的主体。因此，发展居家养老是应对老龄化问题的必然选择。

三、流动人口的发展趋势及对经济社会的影响

我国现有流动人口2.7亿，绝大数是从农村来到城市的农民工。这些农民工很多已经不能回到农村，尤其在城市出生的新生代农民工，不可能再回到家乡，而又不能享受到各种城里的待遇，这对城市化的进程会产生很大的影响。而要把农民工转为城市居民面临很大的难题，尤其是将来要为更多的流动儿童和流动老人做好准备。对于他们的管理和服务将会对社会产生巨大的影响。未来我国的城市化将会达到70%，将有10亿人居住生活在城市里面，我们的城市怎么来容纳？因此流动人口要作为一个独立的群体进行制度设计和政策安排。

四、出生性别比变化的社会影响

性别比对中国社会的影响会很大。现在全国平均每出生100个女孩就出生120个男孩，而且出生性别比偏高已经演变成为全局性长期性问题。出生性别比偏高的后果，微观上是个人、家庭层面的，宏观上是社会稳定、经济发展层面的。第一个带来的问题就是对婚姻的影响，从80年代到现在，出生人群当中累积下来的男性比女性已经多了近3000万人，这3000万人一定是找不着配偶的，这是无解的事情。按照社会学研究的结果，这3000万光棍将来会集中在中国最边远的山区里面最贫困的人群身上，如果有3000万深度贫困又没有家庭的男性，会对社会稳定、就业产生非常巨大的影响。

五、人口增长对资源环境的压力

中国人口已经达到13.6亿的规模，而且还要增长15年左右，由于人均消费水平和生活质量的提高，现在对资源环境的压力变得越来越大。我国的石油消费量世界消费量的10%，进口原没超过了55%，对外依赖度越来越高。另外我们的钢铁产量、粮食产量在全世界都是最大的，包括食品安全问题跟人口压力也不无关系。所以人口规模对我国今后资源环境的压力都是非常巨大的。

六、人口老龄化的长期经济影响

人口结构对房价的影响 篇4

关键词：人口老龄化,房价,世代交叠模型,面板模型

一、引言

房地产作为我国经济的支柱产业,房价的高低一直是社会各界关注的焦点。据调查统计,2004至2013年间,全国名义房价上涨136%,一线城市房价涨幅则更为突出,北京房价上涨303%,深圳房价上涨219%,房地产出现巨大的泡沫,其蕴含的潜在风险也愈发增大。为了维护社会经济稳定运行,国家采取了一系列措施以控制房价,如房产税、限购、保障性住房等。2016年初,部分一二线城市的房地产市场突然出现集中式爆发,三四线城市楼市依然深陷泥潭,房地产市场结构性分化严重。分析我国房价上涨与回调的原因,有助于认清中国房地产市场现状以及为政府出台政策与举措提供参考。

另一方面,人口老龄化已成为我国面临的巨大挑战,人口红利优势正在逐渐变为人口负债。截止2015年年底,我国60岁及以上老年人达到2.21亿人,且老年人口总数仍将持续增长,预计至2025年,老年人口数将突破3亿人,我国也将成为老龄化最为严重的发展中国家之一。然而,人口老龄化不只是个社会问题,它还将极大地影响我国经济增长的可持续性。以房地产为例,由于老年人对于房地产的消费需求以及投资需求显著低于中青年人群,因此人口老龄化将直接导致我国房地产市场需求下降,并极有可能带来房价面临下行的压力,进而影响我国经济的持续发展以及社会的和谐稳定。

因此,本文尝试从人口老龄化的角度出发,针对我国住房价格与人口年龄结构之间的关系进行理论层面以及实证层面的分析。

二、文献综述

20世纪60年代前后,国际上对于房地产价格影响因素的研究最具代表性的是Muth模型,Muth认为决定房价的主要因素是住房与中央商务区(CBD)的距离、单位建筑成本等方面,但这些观点主要从微观层面出发,没有考虑到宏观因素,具有片面性。自20世纪70年代后,逐渐有大批学者开始考虑宏观层面的因素,诸如房价与收入之间的关系、房价与预期之间的关系等。较为著名的是Zorn&Sackley从理论上探讨了房价与预期之间的关系,但他们认为房价与预期很难得到稳定的关系。Ahearne则分析了经合组织(OECD)国家房价与货币供给量的关系,认为货币扩张会引起房价上涨,而后逐渐扩展到其他金融资产,从而导致整个社会物价水平的上涨。

国内许多学者就我国房价不断上涨的现状,也从不同层面提出了解释。孔行等认为我国宽松的货币政策引起了房价的不断上涨。况伟大从市场预期和投机角度分析了中国房价上涨的原因,且认为住房不仅具有居住的基本功能,还具有保值率高,抗通胀的投资功能,从而使得许多人投资房地产以达到资产保值的目的。沈悦等从城市化角度、就业率等经济基本面去解释房价上涨的原因。以上观点从各个方面试图解释我国房价不断上涨原因,但仍存在一定盲区,如市场预期、货币供给等角度均未解释我国房价的结构性变化。并且在政府强势的调控政策下,市场预期无法解释我国2010年后的几年内房价的“虎跃”,货币供给的流向具有普适性,无法解释为何房价上涨远高于物价水平上涨。

Mankiw&Weil首次试图从美国人口结构的角度去解释房价变化的原因,为我们打开了研究房价的新的视角。他们认为“婴儿潮”的高峰与低谷与20年后的住房价格上涨与下降有直接联系。国内从人口结构,特别是人口年龄结构角度出发研究房价变化的文献相对较少。徐建炜等基于国内外宏观数据对人口抚养比与房价做了实证研究,其结论认为根据国际经验人口抚养比例增加会带来房价下跌,而中国实证结果却恰恰相反。陈斌开等基于人口普查数据进行微观实证研究,并且估算了1999-2025年的中国住房需求,认为我国未来住房需求存在下行可能。

本文主要从人口年龄结构角度出发,将住房作为消费品并结合厂商理论建立两期世代交叠模型。同时将上述学者在文献中所提到的影响房价的主要因素纳入到模型的控制变量中进行实证检验,从而研究我国人口老龄化与住房价格之间的关系。

三、理论模型

本节首先从理论方面论证人口老龄化与房价之间的关系。根据Modiliani的生命周期理论,人在一生中的不同阶段其消费需求存在不同的特点。因此,不妨将代表性个体的生命简化地分为两个阶段——中青年、老年。并且我们假设中青年个体可以通过劳动获得收入,并且有着旺盛的消费需求以及强烈的投资房产的动机,同时个体也需要储蓄以便自己进入老年时有一定的积蓄进行消费;老年个体主要利用积蓄进行消费,不考虑其投资行为。此处,本文将借鉴国际文献中研究宏观经济问题常用的世代交叠模型,并且在此基础上引入储蓄因素以及厂商利润最大化问题。

1、需求问题

从购房者个体角度出发,个体一生的效用主要从中青年时期的消费以及其进入老年后的消费中得到满足。因此,我们假设代表性个体的消费以及房产投资的效用函数(U)为:

其中,表示个体中青年时的消费,表示个体老年时的消费,β是代际贴现因子,t表示时期。同时,最大化上述效用函数时需满足中青年个体预算约束以及老年时期个体的预算约束:

其中,Pt、Pt+1分别表示t时期和t+1时期的房价,ht表示t时期中青年个体购买的房产数量,st表示t时期中青年个体储蓄额,表示t时期中青年个体的收入。表示t+1时期储蓄的收益率,假定储蓄收益率等于房产投资回报率。此时,代表性个体面临的问题为:在预算约束条件下,个体选择以最大化其效用函数。

利用lagrange方程式,求解上述跨期效用最大化问题,解得:

由上式可看出,中青年消费者对于房屋的需求与其收入成正向关系,与储蓄和当期房价数量成反向关系。

2、供给问题

房地产市场的主要参与者为厂商与购房者。厂商作为市场的供给方,必然以利润最大化为其追求目标。此处假设厂商的成本是建房数量的二次函数,从而体现出l边nP际H,it成=本递增。因此,厂商的期望利润函数为:

为方便计算,将(5)中设为厂商的住房供给量,求解上式的一阶条件:

继而得到:

若房地产市场中共有Mt家厂商,则住房的总供给量为MtHt

房地产市场局部均衡

假设t时期市场中总人口数为Nt,中青年人口数为,因此老年人口数为。此时由(4),(7)式求得市场均衡方程式:

将(8)式作代数变换得到:

由上式可得出结论:老年人口数的上升会引起房产价格的下降。

由(9)式可知,等式左侧为价格的指数函数,右侧为老年人口数的递减函数,因此,针对某一固定时期,即总人口基数不发生明显改变时,老年人口数与房产价格呈现负相关关系,人口老龄化程度越严重,房价越趋向于下降。

从生命周期理论的角度出发,可以对人口老龄化与房价的关系做出更加直接的解释。生命周期理论认为老年人将积蓄主要用于消费,而对房产类投资的需求不足,因此,随着人口老龄化的加重,房地产市场需求将显著减小,从而拉低房价。

四、计量回归分析

经过前文理论模型的推导以及统计描述后,本节我们将采用更为严格的计量经济学方法对上述问题进行考察,定量地分析中国东部、中部和西部省市的人口老龄化对房价的影响。此处采用2000年-2014年我国东、中、西部①28个省市的面板数据作为分析样本。

1、计量模型的建立

鉴于针对我国房地产价格持续上升的现状,目前已有许多学者从不同角度试图找出合理的解释,参考前文文献综述中提到的几个可能解释角度,如货币供给或利率,预期和投机,城市化进程等角度。因此,本节将上述可能影响房价的主要因素纳入回归模型的解释变量中并加以控制。此处构建面板数据模型,其模型设置如下:

其中,i,t分别表示地区和年份,表示当期的房价,为老年人口抚养比。X是一系列控制变量,包括人均实际,住宅使用成本COS,城市化率URB,就业率EMP。βi表示对应的系数。为城市个体效应,为扰动项。

2、数据来源与变量处理

本节基于(10)式的计量模型,将数据来源和变量处理如下:

房价选用住宅商品房平均销售价格(元/平方米);

老年人口抚养比采用传统的计算方法,老年人口抚养比=65岁以上的老年人口数/16岁到64岁的劳动适龄人口数;

人均实际GDPYit(千元)采用前一年人均GDP×当年人均GDP指数,以2000年人均GDP值为基期;

住宅使用成本COS,采用Brown et al(2001)②提出的模型来设定。限于数据可获得性,此处住宅使用成本COS仅用消除了通货膨胀率因素③的5年以上金融机构贷款利率(以利率生效天数占全年天数比计算)表示(%);

城市化率URB采用人口统计学指标,即城镇人口占总人口(包括农业与非农业)的比重(%);就业率EMP采用城镇登记就业率(%);

以上数据均来源于《中国统计年鉴》、《中国人口和就业统计年鉴》、国泰安数据库等处。

除特别说明的地方,本文的计量分析均使用eviews8.0软件进行计算。

3、计量回归分析

注:第一项检验值为F检验值,第二项检验值为Hausman检验值。

由于样本区间较短,呈现出截面维度N大于时间维度T,属于短面板数据结构,因而在此处无须进行面板单位根检验以及协整检验。面板数据模型通常分为三种形式:混合效应模型(NE),固定效应模型(FE)以及随机效应模型(RE),本节首先对全国、东部、中部、西部地区各省市的数据进行F检验以及Hausman检验,以便确定合适的面板模型类型。根据F检验和Hausman检验在5%显著性水平,检验结果如表1。

根据检验表1中检验结果,本文对全国、东部、中部以及西部均采用固定效应模型估计。通过对全国和东中西部地区数据进行计量回归分析,得到结果如表2。

在表2结果中,前四列为全国及东部、中部、西部地区未添加控制变量的回归结果,后四列为添加控制变量后的回归结果。结果表明,各回归结果的拟合优度均较为理想,且在加入控制变量后,拟合优度得到明显改善,说明人均GDP、利率、城市化率以及就业率等控制变量对被解释变量也具有较强的解释能力。

在控制变量中,实际利率对我国各个地区的住宅价格都起了显著的负效应。其中实际利率上升1个百分点,我国东部房价下降0.039个百分点。就城市化率而言,对全国以及东中部地区有显著的正面影响。此外,从表2中还能看出,人均收入对各地区的房价在1%的置信水平下都起到了显著的正向作用。

在关注的变量中,老年人口抚养比对房价的影响在全国以及中部、西部地区有显著的正面效用,但是在我国东部地区其效应不显著。其中全国老年人口抚养比上升1个百分点,全国房价平均上升0.027个百分点。而西部的影响系数为0.082,大于中部地区的影响系数0.049。这种正相关关系与前文理论模型推导所得的结论相反。

五、结论

通过基于我国2000-2014年省级面板数据的实证研究,研究结果表明如下:

注:***、**、*分别表示在1%、5%、10%的显著性水平上显著。

从控制变量来看,实际利率对全国以及东、中、西部地区的住房价格都起了显著的负影响。这可以从理论层面解释,利率上升后建房成本也随之上升,从而影响房地产开发商的积极性,减少建房过热的现象。就城市化率而言,对于全国以及东中部地区的房价有显著的促进效应,这与我们的经验直觉一致,城市化进程的加快,大量农村人口转移到城市,直接使得住房需求量大幅增加,从而拉高房价。而就业率则对我国东部及西部的房价有显著的正效应,人口就业率的提高,使得家庭收入增加,从而增加消费者购房需求。

此外,无论是在全国还是东、中、西部地区,人均收入对房价起到了显著的正向作用。其中,东中西部地区中以西部的人均GDP对房价的影响系数最高,中部其次,东部最小。其原因或许可以从边际效益递减的理论角度解释,我国东部地区经济较为发达,人们购房能力强,故而人均GDP的上升对房价的影响不大。而中西部经济发展水平逊于东部,当人均GDP提高时能显著提高人们购房能力,从而这些地区的人均GDP上升将对房价产生较大的影响。

从本文关注的变量来看,我国东部地区老年人口抚养比上升对房价的效应并不显著,而对于全国以及中部、西部地区,老年人口抚养比与房价成显著的正相关关系。这与前文的理论模型得出的负相关关系结论相悖。究其原因:1、现阶段人口老龄化对房价的抑制作用还较小,房价上涨仍主要由收入增长、城市化加速等因素的推动。但随着上世纪60、70年代出生高峰时期的人口陆续进入退休年龄,我国老年人口比例即将显著攀升。预测今后一二十年,人口老龄化因素对我国房价的抑制作用将大大加强;2、自上世纪70年代开始政府出台的计划生育政策,使得大多家庭只有一个子女,从而强化了老年人为子女购房的动机,这在社会心理学中被称为“利他行为”;3、“以房养老”的传统观念依然根植于老年人的心中,故而老年人的购房欲望并不会随着年龄增加而显著减退。

综上结论,本文对我国房价调控提出如下建议:

1、调整我国的生育政策,维持生育率稳定

根据本文研究结果,人口年龄结构对于房价波动有着显著的影响,因此对于房价的调控也应牢牢把握我国人口年龄结构的动态。我国从双独二孩政策到单独二孩政策再到2015年10月出台的全面二孩政策,体现了我国生育政策的调整。但我国目前人口老龄化形势严峻,因此更需要对老年化进程有着前瞻性的预测。

2、审慎制定银行利率调整等政策

鉴于贷款利率对我国房价有显著的负面作用,因此应谨慎制定降息降准等一系列造成房价持续上升的政策。

3、因地制宜,制定房价调控政策

人口结构对房地产价格波动的影响 篇5

人口结构分析之所以重要, 是因为不同的结构性质的人口有着不同的住房需求。按照生命周期理论, 人在不同的年龄阶段, 储蓄和投资的行为不同, 所从事的主要活动也会有所不同。根据美国的调查数据, 现实中存在对经济产生重大影响的关键年龄:20岁左右工作;25-35岁成家买房子;40-50岁进入事业高峰期, 收入和储蓄都会增长;60岁后逐渐退休。因此各年龄段人口总量及变化量都将对房地产经济产生重大影响。根据我国第六次人口普查结果来看, 劳动年龄人口总量保持增长态势, 就业压力始终较大。未来十几年16岁及以上人口的规模较大, 总量在9亿以上, 2013—2020年将超过11亿, 并呈增长趋势。劳动年龄人口基数大, 高峰持续时间长, 对人口就业和房地产发展带来了巨大压力。据统计, 1992—2009年, 全国城市商品房售价平均上涨了15.27倍。而从2004年开始, 我国商品房价格出现明显上涨趋势, 当年平均价格的增长幅度达到17.8%, 首次超过了居民可支配收入增长幅度, 特别是北京、上海、深圳等地价格上涨速度惊人。但是, 从人口学的角度, 中国正在迅速进入一个加速老龄化时代, 这一变化将对整个社会的经济活力以及消费需求带来不可逆的重大影响, 住宅市场不可避免的会因此发生重大的变化。目前也有观点认为, 如果人口结构老龄化的变化趋势加速, 中国的房地产景气周期, 有可能会提前突然终结。

作为一个人口大国, 人口结构因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈, 这种特殊性使得研究人口结构与房地产波动的关系意义深远。研究中国特殊的人口结构如何影响房价, 如何通过上述研究对政府调控政策进行改进使之切实有效, 将会促进房地产业乃至整个中国经济的平稳运行。

房地产价格问题的重要性吸引着国内外众多学者的关注和研究, 对房地产市场的学术研究也越来越多地见诸于各类学术杂志。从国内外研究文献来看, 国外学者的研究较中国来说起步稍早。Mankiw和Weil (1988, 1992) 对人口和房地产需求关系加以研究, 他们通过对年龄结构设定的虚拟变量构建了年龄结构相对于房屋需求量的函数, 认为20-30岁人口是房屋需求量最大的人群, 而当步入老年之后, 人们对住房的需求量骤减。另外, 他们认为战后婴儿潮 (1946—1964年) 推动的人口规模和结构的变化, 能够显著影响房地产价格。预测显示, 随着婴儿潮一代逐步进入工作、婚育年龄, 美国房地产价格会于1969—1989年进入上升通道, 于1989年达到顶点后, 步入长达30年的价格下行期。美国的Poterba (1991) 对39个城市的年度数据 (1980-1990) 进行时间序列截面回归分析, 使用住宅价格的中位数、建筑成本、人口因素及收入作为变量, 证实真实收入和建筑成本的变化可以解释个城市住宅价格指数的上涨, 但人口并不是影响房地产价格的主要因素。Robert (2006) 的研究表明, 综合考虑人口因素对房地产价格、利率的影响后, 婴儿潮以及随之而来的人口结构的变化, 对美国、日本房地产价格有较强的预测能力。

基于国内的研究主要有:赵君丽 (2002) 认为, 建国以来我国已出现三次人口高峰, 即整个20世纪50年代、1963—1974年、20世纪80年代后期, 其中后两次出生高峰推动房地产市场进入相应的需求高峰。王春艳、吴老二 (2007) 基于1997-1999年广东省各地级市的数据, 构建联立方程模型, 利用空间计量方法, 研究珠三角城市圈内人口迁移与房地产价格的关系, 结果表明收入、消费、人口迁移、空间地理因素均对房地产价格产生显著影响。张昭、陈兀梧 (2009) 通过现有数据对未来进行预测, 研究结果显示, 由城市化进程造成新增城镇人口波动将影响住宅需求规模。从人口年龄结构来看, 25—45岁人口规模已于2006—2007年达到顶峰, 其中25—35岁人口规模仍然会逐步增长。据此, 他们认为2010年后25—35岁人群的首次购房需求将会增加, 届时房地产市场会因第二波婴儿潮的推动而受益。另外根据人口老龄化的发展趋势, 居民改善性住房需求将由于社会人口老龄化过程的加剧而降低。杜本峰, 张寓 (2011) 针对《中国统计年鉴》的住宅销售价格指数 (HSPI) , 运用灰色关联度分析模型分析当前我国综合人口经济因素与HSPI的关联程度。研究结果表明, 人口数量直接决定着住房的需求;人口素质与住房消费价格有直接的因果关系;从抚养比的角度来看, 总抚养比与HSPI的关联度很高。徐建炜、徐奇渊、何帆 (2012) 通过对OECD国家1970年至2008年的数据进行面板数据分析结果显示:人口抚养比例与房屋价格之间存在负相关关系, 即无论是少年抚养比例还是老年抚养比例的上升, 最终都会导致房屋价格下降。但在对中国1999年至2009年前的分省面板数据进行分析却发现:虽然少年人口抚养比与房价的关系符合前述分析得到的负向关系, 但老年人口抚养比却与房价呈现出正向关系。

综上所述, 笔者发现国内对于人口结构与房地产价格波动关系的研究甚少, 有些不具有全国代表性, 有些未涉及重要的青年劳动人口因素, 且多半定性描述较多, 定量研究较少, 少有就这种因素对房地产市场的具体影响进行深入的计量分析。因此笔者在对人口结构变化特征加以梳理的基础上, 以市场供需和宏观环境 (政府的参与程度及货币政策的相关变量) 角度为切入点, 运用面板数据模型分析, 探讨了人口结构对房地产价格波动的影响, 并据此提出了相关政策建议。

一、变量说明及数据来源

(一) 被解释变量

本文被解释变量选取的房屋销售价格指数 (house price) , 是反映一定时期房屋销售价格变动程度和趋势的相对数, 它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度, 由国家统计局统一编制。其优点是“同质可比”, 这种方法反映的是排除房屋质量、建筑结构、地理位置、销售结构因素影响之后, 由于供求关系及成本波动等因素带来的价格变动。

(二) 解释变量

1. 人口结构

综合各种考虑, 由于劳动适龄人口是促进社会进步的主要因素, 因此笔者选定处于劳动年龄的中青年人口占所有人口比例进行回归分析。 (即15-64岁的中青年人口) 。笔者假设, 15-64岁人口比例与房价波动呈正相关关系。

2. 供给

(1) 土地价格

土地是建造房屋的成本, 是房地产开发成本的主要构成部分, 成本上升会导致供给曲线向上移动, 从而提高房地产的价格。有数据表明, 土地购置费用从1997年的247.6亿元上涨到了2010年的9992亿元, 增长了40倍左右。这一数字的大幅增加会对中国各地房地产开发商的成本带来较大的压力。本文选取土地交易价格指数 (land price) 反映土地价格变化。

(2) 房地产开发投资占比

房地产业是资金密集型产业, 所以房地产开发投资额的大小将会影响房地产市场的供给情况。本文利用房地产开发投资额占固定资产投资的比例 (RED percent) 代表社会资金流入房地产行业的情况。

3. 需求:收入水平

收入是影响消费行为的最重要因素, 随着可支配收入的增长, 对房地产的需求量会相应增加, 而且收入水平的高低直接决定消费者的消费层次和结构。随着收入水平的提高, 一方面人们对于居住标准的要求会不断提升, 另一方面, 部分原来没有购买力的需求会通过收入的增加转化为有效需求。同时, 房地产作为一种特殊的商品, 既有供人居住的消费功能, 也有投资价值, 收入增加会刺激投资性需求。本文使用职工总工资 (total wage) 反映居民收入水平的变化。

4. 宏观环境

(1) 国民经济发展水平

一般国民经济发展水平较高的国家居民收入水平也较高, 资金比较充裕。从供给方面来看, 国民生产总值总量较大, 用于投资的部分也会相应较大, 相关行业的配套服务也较强, 能够满足不同时期不同结构的房地产需求。社会生产力的增加会增加对工业房产、办公楼宇等的需求, 劳动生产率、收入水平的提高会提升人们的消费水平。个人财富的增加会导致人们对住房的要求和标准逐步提高, 促进部分存量房产业主更换更高层次的房产。本文选取国内生产总值增长率 (GDP index) 代表每个城市的经济增长情况。

(2) 物价水平

物价上升时, 房地产投资所必需的建筑材料, 如钢材、木材、水泥等价格都会不同程度的上升, 直接增加房地产投资的成本。因此物价越高, 房地产价格就越高, 物价水平降低, 则房地产价格也下降。本文选取居民消费价格指数 (CPI) 代表物价水平的上涨。

(3) 信贷规模

房地产行业作为固定投资行业, 从土地的流转、房屋的建造到最后的销售, 每一个环节都涉及高额的资金投入, 因此大部分房地产开发商都是通过贷款完成整个建设投资, 这决定了房地产业的发展对信贷规模的高度依赖。另一方面, 由于银行信贷扩张, 大量投机资金涌入房地产市场, 推高房价并导致价格剧烈波动。本文选取贷款金额与国内生产总值比值 (loan/GDP) 来衡量城市的信贷规模, 反映该城市的金融环境情况。

(三) 变量描述

二、实证分析

(一) 理论模型

本文采用面板数据 (Panel Data) 模型进行分析。本文既涉及到截面数据, 又有时间序列数据, 利用面板数据既可以控制个体效应, 扩大数据量, 增加自由度, 减少自变量间多重共线性的影响, 同时相对纯横截面和纯时间序列数据而言, 面板数据能够构造和检验更复杂的行为模型。

注:其中***、**分别表示在1%, 5%水平显著, “ () ”内数字为P值。

(二) 计算结果

回归结果显示劳动适龄人口占总人口比例、收入都对房屋销售价格的波动有显著影响, 显著性都达到90%以上。其他因素对房价波动没有显著影响。

在有显著影响的因素中, 劳动适龄人口占总人口比例、收入对房屋销售价格波动都是正向影响。其中, 在需求方面, 收入每增加1%, 房屋销售价格指数变动增加2.186个百分点;另外, 劳动适龄人口占比每增加1%, 房屋销售价格指数变动增加36.347个百分点。

这里要强调的是, 在分析人口问题时, 有些分析只关注人口数量问题, 认为人口数量太大是阻碍中国经济发展的重要原因。然而, 一个国家的经济发展水平与该国人口数量的多少并没有必然的联系。从各国人均GDP排名可以看出:排名靠前的既有地广人稀的国家 (如加拿大和澳大利亚) , 也有地狭人稠的国家 (如日本和德国) 。但人口结构与经济发展确是息息相关。如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人非常多, 那么, 这个城市或国家的住房需求就旺盛。反之, 当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时, 这个城市或国家的房地产市场一定会陷入低迷。

因此无论从回归结果还是经验来看, 14-65岁的中青年劳动人口占比对房地产价格有显著的正向影响。

三、结论及政策建议

综上所述, 为确保房地产业的健康发展, 维护宏观经济稳定和金融安全, 政府需要在以下几方面采取措施, 协调多方力量, 方能有效控制房价上涨过快的问题。

(一) 及时根据人口结构变化调整房地产业发展战略, 对土地供应规模、商品房供给结构等实施动态调控

首先, 应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警, 及时向房地产企业和公众发布相关信息, 便于其对人口结构因素做出合理预期。其次, 由于房地产建设周期相对较长, 政府也要根据人口监测结果, 前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构, 避免土地、商品房资源的浪费。

(二) 不断完善房地产金融体系, 建立多元化的融资渠道

目前, 我国整个房地产业对银行信贷依赖性较强。一方面, 房地产企业开发过程中大量依靠银行贷款, 另一方面, 居民购房也主要通过银行融资。这种过度依赖会导致房地产信贷风险主要集中于银行体系, 将会对金融安全带来严重隐患。有鉴于此, 应尽快建立多元化的房地产业融资机制:一是大力发展产业基金;二是培育和发展住房抵押二级市场, 试行住房抵押贷款证券化;三是积极稳妥地发展住房公积金贷款。

(三) 着力规范地方政府行为, 推动政府职能转变

由于历史原因, 目前地方政府财政主要依赖于“土地财政”, 地方政府参与房地产业发展的积极性较高。但由于定位不清, 其往往具有受益者和监管者的双重身份, 加上为了追求政绩所固有的短期行为, 直接影响到了中央宏观调控的效果房地产业的健康发展。因此, 原有的管理模式亟待改变, 将土地收入、房地产相关税费的征收主体与监管主体适度分离, 以避免“地方扩张—中央调控”循环造成的不必要的政策性波动。

参考文献

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人口结构对房价的影响 篇6

关键词：人口年龄结构,中美贸易失衡,多元线性回归模型

一、引言

全球人口随人口转变过程的发展不断发生着变化,人口年龄结构也随之发生变化。人口老龄化已经成为一种世界性趋势,中国也不例外。中国自从1980年实施了计划生育基本国策以来,人口年龄结构发生巨大改变。伴随着人口年龄结构的变化,中国经济面临着内外部失衡,即国民储蓄和国内投资的内部失衡和持续双顺差及巨额的外汇储备的外部失衡。2013年3月,温家宝在第十二届全国人民代表大会第一次会议报告中指出坚持计划生育基本国策,适应我国人口总量和结构变动趋势,统筹解决好人口数量、素质、结构和分布问题,促进人口长期均衡发展。2013年11月,十八届三中全会《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中指出,要尽快研究制定渐进式延迟退休年龄政策和“单独二胎”政策,到2015年全面放开二胎政策,十八届五中全会决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。这意味着长达30多年的独生子女政策正式结束。可见,政府对人口年龄结构对经济影响的重视。尽管中国仍处于“人口红利期”,但中国人口老龄化速度不断加快,中国自2000年进入老龄化国家,根据2010年第六次人口普查数据,2010年中国人口老龄化水平达到8.9%,在“未富先老”特殊国情下的中国人口老龄化一方面推动中国人口年龄结构逐渐远离了最佳黄金点,不断承接逐步加重的人口负债压力和挑战;有学者称中国人口红利将于2015年前后消失(蔡昉,2004;王德文,2007)。另一方面促使泱泱人口大国以高度的智慧和技巧开发利用偏离最佳黄金点之后的人口红利,应对和化解经济社会可持续发展所面临的世纪挑战。

21世纪以来,全球经济失衡日益凸显,美国、英国等发达国家经常账户持续恶化,但新兴市场经济体的外贸顺差却急剧扩张。其中,作为新兴市场经济体代表的中国,根据中国商务部统计,自1994年以来,连续保持经常项目和资本金融项目双顺差长达19年。尤其是近几年贸易差额不断扩大,美国是中国第二大贸易伙伴、第一大出口市场和第五大进口来源地。中国是美国第二大贸易伙伴、第三大出口市场和第一大进口来源地。同时,美国与中国长期保持着贸易逆差,中美持续性的贸易失衡影响了两国正常的贸易往来,不利于两国经济的稳定和发展;而美国加大对中国产品的反倾销调查力度,进一步激化中美贸易失衡问题。随着人口寿命延长,中美两国人口老龄化问题也将不断加剧,那么,人口年龄结构变化是否对贸易收支有影响?随着人口年龄结构的不断变化,中美贸易差额是否会继续加大?本文旨在从人口年龄结构角度分析中美外贸失衡的深层次原因。由于中国的人口年龄结构正处于转变期,对这一领域的研究具有重要的实践价值和政策启示作用。

二、中美人口年龄结构转变与中美贸易失衡分析

(一)中美人口年龄结构概况

中国是世界上人口最多的国家,2013年人口达到13.612亿,其中0~14岁人口占总人口数的19%,15~64岁人口占总人口数的67%,65岁以上人口占总人口数的14%。随着社会经济、人民生活水平和国家人口政策的实施,伴随着人口出生率、死亡率的变化,中国人口的年龄结构也发生了巨大转变。中国迄今为止进行了六次人口普查,前两次人口普查是在实施计划生育政策前,后四次是在实施计划生育政策之后,六次人口普查对比的数据可以明显看出,中国少儿抚养比不断下降,而老年抚养比则在不断上升。可见计划生育政策对中国人口年龄结构的显著影响。随着计划生育政策的实施,中国人口老龄化问题逐渐突出。自中国实施计划生育的人口政策以来,少儿抚养比从1980年的59.83%下降到2013年的24.36%,而老年人口抚养比从1980年的8.69%上升到21.58%。美国2013年人口达到3.174亿,其中0~14岁人口占总人口数24.36%,15~64岁人口占总人口数54.06%,65岁以上人口占总人口数的21.58%。美国老龄化进程随着预期寿命延长而不断加快,相对于中国而言,美国人口年龄结构变化比较平缓,但二战后的“婴儿潮”时期生人将逐步迈入65岁的老年时期,可见,美国未来的人口老龄化问题将会日益突出。

(二)中美贸易失衡现状人口年龄结构变化对贸易收支的影响

中国实施改革开放政策以后,中国经济体进入快速发展时期,对外贸易额也迅速增长。自1984年(美方统计)以来,中美贸易活动中,中方一直处于顺差地位,且贸易差额呈现出不断扩大趋势,从1984年的2.9亿美元扩大到2013年3184.2亿美元,增长了1097倍。中国自1980年开始,其人口抚养比已经与美国人口抚养比有较大差距,尤其从20世纪90年代开始,中国相对于美国有更低的人口抚养比,故而,随着中国人口抚养比下降,中国贸易顺差也不断加大,而美国的贸易逆差也在不断加大,因此,中国和美国人口年龄结构的变化与中美贸易失衡存在一定相关关系。

中国人口年龄结构主要从两方面影响贸易差额。一方面是劳动年龄人口增加,拥有低劳动成本的优势,充分利用国际劳动密集型产业加工地转移的时机,导致中国加工贸易迅速发展,出口激增,成为中国贸易顺差的主要来源,中国对美国出口的主要商品中,自动数据处理设备、电话机和汽车零件等机电产品同比增速较上年同期有所下降,而劳动密集型产品有所增长,整体来看我国对美出口的商品结构变动不大。因此,工业制成品特别是劳动密集型产品的大量出口是顺差的主要来源。另一方面是人口抚养负担降低,国内储蓄不断增加并且大于投资,导致贸易顺差。中国从人口转变过程中产生的人口红利促进经济增长的同时,推动中国贸易顺差的不断扩大。

三、人口年龄结构对中美贸易失衡的实证分析

通过上文对人口年龄结构与中美贸易失衡现象的分析,本文通过构建多远线性回归模型,具体分析人口年龄结构如何影响中美贸易失衡。本文选取1984—2013年的时间跨度,在该时期内,中美两国人口年龄结构有较大变动,同时其贸易差额变化也很显著,为本文更直观地反映人口年龄结构变动对中美贸易差额的影响打下良好基础。

(一)变量说明

被解释变量为中美贸易差额(BT):选取了中国对美国贸易逆差(美方统计数据)。解释变量包括中国人口年龄结构(DRC)及美国人口年龄结构(DRA):本文通过总抚养比指标来衡量人口年龄结构变化。工业增加值占GDP比重(IN-DUSTRY):根据比较优势力量及H-O定理,中国具有相对较低成本的丰富的劳动力资源,其在国际分工中处于价值链的低端,而科学技术发达的美国则处于价值链的顶端,因此用该指标来衡量其在贸易失衡中的作用。实际有效汇率(E):由于汇率变动会影响贸易收支,因而本文选取以2005年为基期的实际有效汇率。工业增加值占GDP比重(INDUSTRY):由于工业增加值可以衡量一国工业化水平和产业结构,根据H-O理论和比较优势理论,中美两国分别处于价值链的高端和低端,因此用工业增加值占GDP比重来衡量其在贸易失衡中的作用。GDP增长率(GDP):随着经济不断增长,对贸易收支也产生一定影响,本文运用中国GDP增长率来衡量其在贸易失衡中的作用。

(二)模型方法及实证分析

根据上文解释说明,本文多元线性回归模型设定如下:

In BT=β0+β1In DRC+β2In DRA+β3In E+β4In INDUSTRY+β5In GDP

用普通最小二乘法估计,得到结果如表1所示。

对模型进行最小二乘法估计,从线性方程具体分析人口年龄结构因素对中美贸易顺差的影响情况。结果如表1所示。观察人口年龄结构与中美外贸失衡和其他变量的OLS分析结果说明模型拟合效果良好,关于中美贸易失衡的线性方程中的变量指标已经能够解释影响中国对美国贸易顺差形成的绝大部分原因。其中中国人口抚养比、工业增加值占GDP比重、人民币对美元的汇率因素在1%的置信水平下显著,而美国人口抚养比在10%的置信水平下显著,说明以上这些变量对中美贸易顺差存在显著性影响。具体分析,中国人口年龄结构对中美贸易顺差的影响系数为-5.812036,即中国人口抚养比越低,国内储蓄越高,导致国内需求不足,进而抑制进口,因此越容易形成中国对美国的贸易顺差,这与生命周期理论的推测是一致的。美国的人口年龄结构对形成中国对美国的贸易顺差的影响系数为-13.0003,即随着美国劳动力人口所承担的抚育人口比例升高,其储蓄将会下降,国内需求增加,进而推动进口增长,越容易形成美国对中国的贸易逆差,即中国的贸易顺差会增加,这与上文的理论不一致,也与大多数文献的结论不同。关于美国年龄结构与中美贸易失衡的估计结果依赖于本文选择的计量模型和数据期间,但考虑到中美两国贸易特点及年龄变化特点,这两个变量之间的关系呈现负相关还是有可能的。首先,中国正在处于人口年龄结构重大转变时期,老龄化趋势日渐明显,而美国人口年龄结构变化趋势较为平缓,同时,中国比美国的老龄化进程更快一些;其次,美国人口老龄化总体水平依然比中国高,相比美国这个老龄化社会,中国仍属于年轻型社会,同时中国正处于人口红利时期,因此,中美贸易收支受两国人口年龄结构变化的影响程度和显著性是不同的。人民币对美元的汇率在模型中的影响系数是-3.558305,随着人民币对美元的升值,将会致使中国对美国的贸易顺差缩小,这也是一直美国试图通过对人民币升值施加压力,来扭转美国巨大的贸易逆差局面。工业增加值占GDP比重在模型中的影响系数是14.56499,说明工业增加值占GDP比重对中美贸易差额有正向促进作用。GDP增长率在模型中的影响系数是-1.447066,说明GDP增长率对中美贸易差额有反向促进作用。

四、结论

随着贸易额的大幅增长,中美贸易不平衡日益加剧。截至2013年,根据中国官方统计,中美贸易顺差达到2290亿元(美方相关统计为3184.2亿元),中美贸易失衡已经成为一个影响两国关系发展的关键性问题。而中国能保持这么久的出口优势,很重要的一个原因是得益于中国充沛的劳动力以及低廉的劳动力价格,一方面充足的劳动力供给导致了劳动力价格的竞争优势,有助于吸引外资的到来;另一方面,根据本文生命周期假说,我国劳动力充沛即意味着他们所负担的抚育压力较小,有能力增加储蓄,从而形成储蓄缺口,推动外贸顺差的形成。但随着我国人口结构的变动,中国现存的这种“人口红利优势”还能支撑中国经济发展走到多远,中国应该如何利用自身优势发展对外贸易?如何在中国人口年龄结构发展转变后的将来,推动我国经济的进一步深化发展和国际贸易平衡,将是我们今后需要重点思索的问题。

参考文献

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人口结构对房价的影响 篇7

关键词：太仓,房价,人口结构

经济增长的同时, 伴随着物价上涨, 在过去10年间, 物价上涨中的典型代表是房价上涨。房价持续过渡上涨带来了很多负面影响, 不利于经济健康发展。为了维持经济社会稳定, 控制房价快速上涨, 国家出台了一系列政策进行调控, 包括限购、限贷、征收房产税、加紧建设保障房、甚至直接限制房价等措施, 但是市场反应不佳, 从调控效果看, 房价基本陷入了上涨——调控——上涨——调控的恶性循环, 很多政策都没有达到预期的效果, 房价离人们的心理预期也越来越远。

对于房价上涨, 有很多观点, 有人认为是城镇化促进了房价上涨, 大量农村人口进入城市, 住房需求增加, 推高了房价;也有人认为是大量的货币供应, 促使货币资金流向了房地产市场, 成为天量货币的蓄水池;也有人从当前的土地制度出发, 认为政府不断抬高土地转让的价格, 推高了房屋的建设成本。无论是哪一个原因, 一个事实就是, 在过去多年间的房价一直是上涨的, 直到2014年, 房价上涨的速度终于趋缓。

究竟是什么原因一直推动房价上涨, 本文以江苏太仓市为例, 研究推高房价的原因是否可持续。太仓是一个典型的中国沿海地区县级市, 城镇化程度较高、工业经济实力雄厚, 居民人均收入水平高, 2013年地区生产总值达到1002.28亿元, 城镇居民人均可支配收入43 364元, 综合实力排在全国百强县前十名。这样的城市可以说是四五线城市中的一个代表, 以这样一个城市为例可以较好地验证同类城市房价的发展趋势。

一、太仓房价上涨的原因

(一) 经济增长

在过去10年间太仓市经济保持了高速增长, 在2003年, 太仓地区生产总值才210亿元人民币, 到2013年已经增长到了1002.28亿元人民币, 增长了4.77倍, 经济增长同时带来了居民可支配收入的不断提高, 同期太仓居民可支配收入从每年人均12375元, 增长到每年43364元, 增长了3.50倍 (见图1和图2) 。

居民收入大幅度增长, 提高了居民购买力, 这是保证太仓房价持续上涨的最根本的原因, 对比图1和图2, 在过去10年间, 太仓居民购买力是足以支持房价上涨的。

(二) 投资需求

在过去10年间, 特别是在2007年之后, 房价出现了较高速度增长 (见图3) , 于此相对比的是整个股市出现了下跌。2007年底上证股市出现了历史最高点, 之后一路下跌, 特别是从2010年往后, 基本维持在2000点上下震动。而太仓住宅房价从2007年时均价不到4000元, 涨到2013年的8200元一平方米, 房价上涨了2.1倍。显然在这段时间内投资房地产的回报率远远高于股票。因此在居民不断提高的投资能力下, 从理性投资角度看, 能够提供足够回报率的房地产市场是必然会吸引大量的投资者。一旦居民将房地产投资作为优先选择时, 房地产市场需求就会增加, 进而会推高房地产价格。

(三) 人口结构

在过去10年间, 另外一个推高太仓房价的是人口结构的变化。相对于苏州地区其他的几个县级市, 太仓人口规模比较小, 人口基数不大。但是在过去10年间, 太仓经济发展, 吸引了大量的外来常住人口在太仓工作生活, 太仓市常住人口规模集聚增加, 在2003年太仓有52.75万常住人口, 到了2013年达到70.7万人, 是2003年的1.34倍 (图3) , 常住人口增加了三分之一强 (见图4) 。常住人口稳定增加, 不管是自行购置还是租赁房屋, 势必增加对住房需求, 改变市场的供求状况, 房价上涨得到了合理的支撑。

二、太仓市房价上涨的可持续分析

房价持续上涨需要有内在动力和外在的吸引力, 无论是居住需求、还是投资需求、或者市场供给与需求趋势, 任何一个因素的改变都有可能导致市场需求发生明显的变化。

(一) 人口结构已经发生变化

在苏州市范围内太仓市属于人口规模偏小的地区, 2013年太仓市户籍人口仅仅47.45万人, 从2003年到现在总共增加了2.34万人, 2007年至今只增加了1.07万人。另外常住人口从2003年至今增加了17.95万人, 其中从2007年至今增加了4.89万人, 特别是从2010-2013年常住人口总数是负增长的, 2013年的常住人口少于2010年的规模。

太仓已经进入老龄化社会, 通常国际上把60岁以上的人口占总人口比例达到10%, 或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为进入老龄化社会的标准。在2013年太仓市47.45万户籍人口, 中60周岁以上老人为13.23万人, 占总人数27.89%, 远远超过了老龄化的标准, 目前太仓的老龄化程度是整个苏州地区是最高的, 这一趋势还在加剧。

户籍人口基数少, 老龄化程度加剧, 外来人口持续减少, 从中长期看, 住房需求势必不断减少, 购买动力会明显下降, 从人口结构角度看, 是不支持太仓房价继续上涨的。

(二) 居民收入增长幅度将会趋缓

从房价增长幅度看, 2013年房价相对于2007年, 太仓商品房价格从4285.59元每平方米涨到2013年的8588.95元每平方米, 增长了2.00倍;住宅价格从3942.27元每平方米增长到了8200元每平方米, 增长了2.08倍, 年均增长率达到了12.25%, 这要远远高于市场一般投资的收益率。也超过了太仓人均居民可支配收入的增长率, 同期太仓人均可支配收入从21576元, 增长到43364元, 增长了2.01倍。一方面, 可以看出居民有能力支付较高的房价, 另外一方面从某种角度看, 居民收入增长速度都被房价增长速度吞噬掉了。从长期来看, 房价上涨抵消了居民收入上涨, 会影响到居民在其他领域的消费能力, 会影响到居民的生活水平, 这对经济可持续发展是不利的。

经过30多年经济高速发展, 特别是最近几年, 居民收入增长速度比较快, 能够赶上房价增长的幅度, 但是对于居民可支配收入增长来讲, 难以一直保持两位数的增长速度。特别是中国经济经过长达30多年的高速增长后, 即将进入一个结构性调整阶段, 经济增长速度也会随之调整, 居民收入增长的速度也会调低, 无法支撑不断高涨的房价。

(三) 市场供给需求平衡发生改变

从2007年开始, 截至2013年, 太仓总共新开工建设了10340562平方米的商品房 (其中住宅面积是7240136平方米) , 同期累计销售商品房面积是7363351平方米 (其中住宅5358757平方米) , 销售面积中包括期房面积 (见表1) 。这就意味着在过去7年间开工建设的商品房还有2977211平方米没有销售出去, 包括1881379平方米的住宅, 按照2012年太仓人均住房建筑面积44.78平方米计算, 1881379平方米的住宅可供42000人居住, 考虑到2007年至今只增加了1.07万户籍人口, 常住人口从2010年之后一直在减少, 另外太仓城市化率在2013年达到了为64.48%, 农村城市人口转换的空间已经很小了, 因此保守估计, 要增加这42000人至少需要10年左右的时间, 在不考虑现有住宅空置率的情况下, 消化掉这些住房需要很长的时间。

结论

太仓市房价虽然在过去10余年间增长幅度较大, 但是随着老龄化加剧, 外来人口减少, 居民可支配收入增长趋缓, 房地产供大于求的趋势越来越明显, 房地产投资需求也会向理性投资转变, 类似城市高房价是不可持续, 有三点要特别注意。

第一, 政府不能再把房地产作为推动经济发展的主导产业。房地产市场面临一个重大转折, 要允许房地产市场进行一次调整, 适应经济社会环境的变化。如果政府试图以政府行为干预房地产, 势必积累该行业的风险, 催生更大的房地产泡沫, 对经济长期健康和金融市场稳定造成冲击。

第二, 在现有的条件下, 居民不应该把住房投资当做一个最佳的投资选择, 现有的房价中存在一定的泡沫, 在主要支撑房价上涨的因素发生转变后, 投资房地产不可能带来更好收益, 如果房地产行业不能软着陆, 出现硬着陆, 泡沫破灭, 投资的损失会更加严重。

第三, 房地产市场和金融市场密切联系, 现在购房是建立在信贷基础上的, 很多购房者透支了未来的收入, 房地产市场进入转型时期, 一定会出现一些不可控的因素, 蔓延开去, 会影响到金融市场稳定, 美国次贷危机发生就是和房地产市场有很重要的关系, 监管部门需要加强对房地产市场以及与之相关的金融业务监管, 防患于未然。

参考文献

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[4]何帆.寻找房价上涨背后的人口结构因素[J].中国外汇, 2011 (17) :63

人口结构对房价的影响 篇8

1指标选取

从数据的可获得性考虑, 本文从人口产业结构、人口城乡结构及人口文化素质结构三个方面来反映人口结构与经济发展的关系。其中, 选取三大产业人口占总人口的比重来反映人口产业结构, 分别为X1 (%) 、X2 (%) 、X3 (%) ;选取非农人口占总人口的比重X4 (%) 来反映人口城乡结构; 选取普通高等学校在校生人数占总人口的比重X5 (%) 来反映人口文化素质结构。反映经济增长的指标选用人均GDP (Y) , 因为人均GDP剔除了人口规模的影响 , 包括内容最为全面 , 用来衡量经济增长较为合理。同时, 对数据取对数不改变原来的协整关系, 并能使其趋势线性化, 消除时间序列中存在的异方差, 笔者对指标序列进行自然对数处理, 记为In X1、In X2、In X3、In X4、In X5和In Y, 其一阶差分代表它们的增长率, 分别用d In X1、d In X2、d In X3、d In X4、d In X5和dInY表示, 建立线性对数模型:

本文采用的数据为年度数据, 样本期为1978-2010年, 数据来自《2012河南省统计年鉴》。

2单位根检验

为了避免“伪回归”, 本文采用ADF检验方法 (根据AIC最小原则) 分别对指标序列In X1、In X2、In X3、In X4、In X5和In Y以及它们的差分序列进行平稳性检验。借助E-Views软件得检验结果如表1。

从表1可以看出, 在单位根检验模型中, 序列In X1、In X2、In X3、In X4和In Y在5%水平之上的临界值都小于ADF统计量 , 接受原假设, 认为这些序列都是非平稳的。而所有序列的一阶差分序列d In X1、d In X2、d In X3、d In X4、d In X5和d In Y在5% 水平的临界值都大于ADF统计量, 拒绝原假设。由此可以得出结论:序列In X1、In X2、In X3、In X4和In Y都是I (1) 过程, 即是一阶差分平稳序列, 满足同阶单整的协整分析条件, 可以进行下一步的协整检验。

3协整关系的检验

本文采用OLS法对序列进行回归, 结果如下:

在回归的各项指标中, 各估计量的系数都显著不为零。R-squared为0.983971, 具有很好的拟合性。但方程的DW= 0.52。因此, 有必要对残差序列作进一步的平稳性检验。由上面的回归方程, 可以得到序列的残差序列的估计值为:

检验结果发现, 残差序列的ADF统计量小于5%显著性水平的临界值, 故拒绝原假设, 认为残差是平稳的, 原有的时间序列存在协整关系, 在长期上是均衡的。河南省人口结构的各个指标与人均GDP时间序列存在一种长期的稳定关系。由回归方程可知, 长期来看, 三大产业人口比重 (X1、X2、X3) 、非农人口比重 (X4) 、普通高等学校在校生人数比重 (X5) 与河南省经济增长呈正相关。

4结果分析

以上结果显示: (1) 三大产业从业人员比重影响人均GDP。回归方程显示, 三大产业人口比重 (X1、X2、X3) 与河南省经济增长呈正相关, 且第一产业人口比重对河南省经济增长的作用最大, 其次是第二产业, 最后是第三产业。而何筠等 (2012) 的研究发现, 第一产业从业人员比重与人均GDP呈负相关, 第二产业和第三产业从业人员比重与人均GDP之间的关系并不显著[3]。其原因在于, 河南省是农业大省, 农业的发展直接影响河南省经济的发展, 而第三产业对经济发展的优势作用还未凸现。 (2) 非农人口与人均GDP是一种正向的关系。原因在于城市化水平的提高可以增加就业机会, 充分利用资源, 从而可以促进经济发展。 (3) 高等学校在校生人数比重与人均GDP呈正向关。原因在于人口受教育程度的提高, 能创造更多的财富, 从而可以促进经济的发展。

因此必须优化人口产业结构, 重视第一产业的发展, 采取措施鼓励人们从事第三产业, 使第三产业对经济发展的促进作用凸现出来;必须采取积极的城市化战略, 加快城市化进程;加大教育经费投入, 增加受教育机会, 使更多的人接受高等教育, 从而提高河南省整体人口素质。只有这样才能更好地促进河南省经济的快速发展。

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人口结构对房价的影响 篇9

关键词：多元回归,财政支出,人口结构

我国60岁及以上人口占总人口比例预计在2030年将由2010年的13%上升到25%左右, 接近经合组织国家的平均水平。仅依据此人口变化的趋势, 我国养老保险的财政支出将翻一番, 医疗卫生方面的支出也将随之大幅增加。因此, 从改善社会整体福利水平, 满足社会基本公共需求的客观要求来看, 有必要对我国未来财政支出规模加以预测, 对于优化我国财政支出结构, 科学制定相关政策具有重要指导意义。

1 数据及变量选择

本文主要是利用1982-2011年期间的数据, 从影响未来我国社会基本公共需求的两大因素——人口老龄化和城市化为切入点, 对公共需求规模加以预测分析。所选取的变量指标如表1所示。人口因素选取老龄人口比例 (65岁及以上人口比例) 和青少年人口比例 (0~14岁人口比例) 2项指标, 城市化因素选取城镇人口比例 (城市化率) 。此外, 考虑到我国正处在向中高收入国家转型阶段, 经济高增长的时期已跨越, 再加上全球经济形势尚处在低增长调整时期, 因此模型中又加入了有关经济发展水平和人口总规模等变量。

2 数据分析及结果

利用多元线性回归方法, 可求得如下结果:

(1) R2为0.991, 拟合优度很高, 方程的F检验统计值为416.187, 显著性概率为0.00<0.01, 通过显著性检验, 可进一步展开回归结果分析 (如表2所示) 。

(2) 该模型中, 5项解释变量都具有较好的显著性, 其中人均GDP、老龄人口比例和城镇人口比例等3项变量的显著性概率均小于0.01, 人口总量、青少年人口比例2项变量的显著性概率均小于0.05, 而且上述5个变量的共线性检验都比较好 (如表2所示) 。具体分析如下:

①人均GDP与公共财政支出规模呈正相关性。该指标估计系数为72.387, 表示人均GDP每增加一个单位, 每年公共财政支出将增加72.387万;表明随着经济发展水平和人均收入水平的不断提高, 居民消费能力和结构的升级将会显著扩大社会公共需求的规模。

②人口总量与公共财政支出规模呈微弱的负相关性。该指标估计系数为负值 (-2.508) , 并且系数值较小。即人口规模每变动1个单位, 公共财政开支的变动只有2.5元, 影响程度非常小, 尤其是同老龄人口比例变量的估计系数相比, 可忽略不计。这表明公共财政开支与人口总量的增长并非同步成比例, 在相当范围内, 每增加单位人口, 公共服务边际成本为零或者更小。

③老龄人口比例与公共财政支出规模呈现较强的正相关性。该指标的估计系数为399 433.278, 表示老龄人口的比例每增加一个百分点, 公共财政开支将增加3.94万亿元。表明人口结构的变化对公共财政开支的影响要远大于人口总量对公共财政开支的变化。主要是由于对社会保障、养老保险等方面的公共需求显著增加。

④青少年人口比例与公共财政支出规模呈负相关性。该指标的估计系数为-3 105.536, 说明青少年人口比例每增加单位百分比, 公共财政支出将降低3 105.5万。一方面是由于青少年的消费支出结构与老龄人口显著不同, 更多地是依靠家庭支出的投入, 人均公共财政支出要小于老龄人口。另一方面也表明青少年作为储备劳动力能够有效缓和公共财政支出压力。

⑤城镇人口比例与公共财政支出规模呈负相关性。该指标的估计系数为-4 621.339。这与理论预期存在偏差, 主要是与我国城市公共产品的供给政策密切相关。我国新增城市人口规模很大, 但受到现行政策体制的限制, 难以享受到与本地区户籍人口同等的公共产品供给。因此, 尽管城镇人口比例增加较快, 但尚未对城市的公共财政开支造成过大的压力。此外, 该分析结果也包含了城市集聚效应的内在因素, 即城市规模的扩大也有利于降低人均财政支出水平。这对于我国城市化战略的选择也具有重要的政策意义。

3 结论及政策建议

综上所述, 人口年龄结构的变化, 以及区域结构的变化, 对财政支出规模和结构, 应加快推进相关政策改革, 以适应新的经济社会发展需要。

(1) 适应社会公共需求变化, 及时优化调整公共财政支出结构。随着我国人口结构和经济发展阶段的变化, 社会保障、养老保险、医疗等社会需求将日益扩大。因此, 应在科学测算的基础上, 积极适应社会公共需求的变化, 加快公共财政支出结构的优化调整, 以保证整体社会的福利水平稳步提高, 这也是实现经济社会和谐发展的内在要求。加快推进行政管理体制的改革, 进一步提高行政管理效率, 严格控制以行政性支出为主的一般公共服务支出。分阶段逐步降低经济领域的直接支出规模, 将有限的财政资源适度集中于一些需要政府托底的重大民生领域, 为实现经济社会稳定健康发展奠定所需的基础条件。