土地政策与纲领

土地政策与纲领（精选8篇）

土地政策与纲领 篇1

1 近年来我国房地产政策回顾及土地政策工具

1.1 近年房地产政策

近年来我国房地产情况越来越热, 房价过快上涨, 出现了有很多闲置的房子卖不出去, 而老百姓又买不起房子的情况。根据这种情况, 我国政府相继出台了一系列政策。

2005年3月5日, 当温家宝总理在政府工作报告中语气平和但坚定地宣布:2005年物价工作的重点之一是抑制房价的过快上涨。从此, 拉开了调控房价的序幕。

3月27日, 国务院办公厅给各省市自治区下发了一份关于控制房价的电报, 提出了八条建议, 史称“老国八条”。

又过了一个月, 4月27日, 国务院召开常务会议专门讨论房地产市场的调控问题。随后出台了七部委的文件 (简称“国八条”) 。“国八条”是一个纲领性文件, 之后, 各部门根据该文件的要求制订了具体的实施细则, 在5月份之后, 这些政策措施逐步得到落实。

总之, 2005年的房地产市场关注的焦点就是政策。

2006年, 是国内房地产市场出台政策最多的一年, 先有国六条, 然后有国六条细则, 以及土地出让金转让制度、土地监察制度、限制外资准入、二手房交易个税征收、落实新建住房结构比例要求、整顿房地产市场秩序等文件。尽管每一项政策都十分温和, 但是已经显示了中央政府调整国内房地产市场的决心。

1.2 土地政策工具

实行的土地增值税“清算制”向外界传递了一个信号:税费政策成为2007年加强和改善房地产市场调控的重要工具。在房价高位运行、“且调且涨”的背景下, 2007年房地产税费调控的大幕开启。

2007年1月1日起, 城镇土地使用税税额标准在1998年颁布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定的基础上平均提高2倍, 其中交纳税费最高的大城市土地使用税, 每平方米年税额由以前的0.5元至10元调整为1.5元至30元。同时, 新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有的基础上提高1倍的政策也正式实施。自此, 土地增值税清算、土地使用税和新增建设用地使用费提高, 三者构成了土地环节的“一费二税”上调政策。2007年房地产市场税费政策调控正式启幕。

房地产研究专家顾海波指出, 联系到以往一系列税费政策对房价影响甚小甚至反向影响的事实, 人们不能不担心税负被转嫁到消费终端。税务总局规定, 对于无房屋原值凭证、不能计算应纳税额的, 税务机关可按住房转让收入的1%至3%核定征税。结果, 地方在操作中, 所得税基本都按1%或2%的税率征收, 离20%的法定征收税率相去甚远。核定征收的本意是不给逃税者可乘之机, 地方在具体“落实”中, 恰恰将其变成了“合理避税”的对策。

“这不能不引起重视。”顾海波说, “税收调控能否起到预期效果, 关键还是执行。”

自2004年以来, 国家颁布了一系列的土地政策, 这些政策具有连续性和整体性, 旨在通过对土地市场的监管力度, 从源头上进一步规范房地产市场的供给, 防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。下面我们对重要的土地政策做一个简要的回顾:现实经济形势表明, 正确运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应, 是国家宏观调控措施凸显成效的关键因素所在。

2 利用土地政策宏观调控房地产

房地产业已成为我国国民经济的重要支柱, 因此国家宏观调控应该包括促进房地产业稳步、健康发展的目标, 所以需要有相应的政策工具。从我国多年发展实践来看, 房地产业的失衡很大程度上是源于土地市场的失衡, 另外当前我国许多地方的经济过热与低成本土地供给密不可分, 因此土地政策参与宏观调控已是势在必行。

利用土地供应政策进行宏观调控, 其实质是以中央政府为主的国家各级政府通过对全国或本辖区内土地资源的供应总量和结构的干预, 对一定范围内宏观经济总体运行进行引导和调节的过程。

2.1 土地政策对房地产宏观调控作用

2004年始, 国家以前所未有的力度大力整顿土地市场, 国家颁布的土地政策主要体现在三个方面:杜绝协议出让土地、彻查开发区与大型项目、完善各项土地制度。土地政策作为中央政府调控经济的重要手段, 在当前经济形势下具有一定的现实必要性。各地地方政府也相应出台土地政策, 例如上海市人民政府2004年6月颁布《上海市土地储备办法》 (即上海市25号令) , 明确土地储备是政府行为, 并于同年8月1日实施。这是政府将加强土地市场管理、预备大力征购或回收土地的明确信号, 大量征购、收回土地资源成为政府的既定目标。土地政策 (尤其是有关土地储备的政策) 的宏观调控作用主要体现在如下几个方面:

2.1.1 增强政府对土地市场的调控力度

通过土地的征购、收回、储备和有计划地投入市场, 既充分合理地利用土地资源, 也保证城市规划的有效实施。作为城市运营发展的最大资源, 土地极为宝贵, 因此, 土地资源应该得到最大化的利用。出台储备办法就是要增强政府对土地市场的调控力度。

2.1.2 完善土地供应方式

将现行国有土地使用权的“毛地出让”转变为“熟地出让”, 增加土地成本的透明度。土地成本的透明度对购房者来说十分重要, 从中可以非常清晰地估算一块土地上商品房的建设成本, 从而评估房价是否合理。

2.1.3 平衡政府对土地的收入和增值收益

从城市有效运营的角度讲, 地方政府出台土地政策, 将有利于地方集中土地办大事, 做大规模的规划。

2.2 土地市场治理的绩效

我国运用土地政策参与宏观调控, 对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了积极效应, 促进了经济平稳快速增长。1999-2003年, 我国购置土的面积和开发土地面积的差额逐年增大, 1999年土地开发面积为购置土地面积的77.9%, 到2003年这一指标降至62.1%, 房地产业“圈地”成风。

2004年4月底, 国务院决定在全国范围内深入开展土地市场治理整顿, 要求各省集中半年左右时间, 继续深入开展土地市场治理整顿。

土地市场的治理整顿取得了很大成效, 土地开发面积增幅回落, 2004年全年购置土地面积3.98亿平方米, 比上年增长5.4%, 增幅比上年下降14.8个百分点。2005年全国房地产土地购置面积比2004年减少4%, 房地产开发用地供应总量比上年减少了20.2%。“2006年国土资源管理工作要点”中强调, 今年在土地供应上, 要科学编制和严格实施土地利用年度计划, 继续从严控制农用地转用。今年还将根据居住用地价格变化状况, 调控土地供应。加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用住房和廉租房的土地供应, 严格控制低密度高档住宅土地供应, 继续停止别墅类用地供应。

此前, 不少业内人士认为, 土地新政提高了土地成本, 短期内将造成房价上涨。但甘藏春对此表示, 建设用地取得成本的变动不会给房价带来影响。他说, 从目前大中城市的具体情况来看, 房价主要是由需求拉动的, 而土地成本在房价当中所占的比重并不大。因此政策出台后, 用地成本可能有所提高, 但只要市场供求关系不变的话, 房价不会受到任何影响。

甘藏春说, 我国宏观调控政策是一个多种政策体系的有机结合体, 必须将货币政策、财税政策、产业政策、土地政策等政策手段有机地结合起来, 才能有效地遏制固定资产过度增长的趋势, 所以不能把所有宏观调控的重任都寄托在土地政策上。

“除了遏制固定资产投资增速外, 土地政策还有一个重要的任务就是优化产业结构和区域布局”, 甘藏春说, 我国一直在用低成本的土地资源进行招商引资, 造成了产业布局雷同。对此, 今后土地供应政策将确定不同的主体功能区。

3 房地产政策展望

3.1 调控的重点由房地产的投资规模转向房地产价格

2003年以后, 我国宏观经济指标中, 投资率和投资增长速度都偏高。宏观调控的着力点放在调控投资规模上, 对房地产市场的调控思路是控制两个闸门:一个是信贷闸门, 一个是土地闸门。但调控的结果并不理想, 控制土地的结果是地价不断上涨, 刺激了房价的不断上涨。房价的不断上涨必然使房地产行业利润率增加, 而暴利的存在就会冲破任何行政和法律的约束。事实表明, 2003年之后, 大量的资金通过非银行的渠道进入房地产行业, 企图通过控制土地和信贷的方式调控房地产很难取得成功。因此, 今年对房地产宏观调控从投资规模转向了控制房地产价格的做法是及时而正确的。

3.2 要加大加快适用房建设

我国1998年以前的住房制度属于高度福利化的住宅制度, 1998年出台的住房制度改革的目标是要把高度福利化的住房制度改革为以市场化为导向的住房分配制度。由于国家财政的压力, 政府希望通过市场化的方式解决城市住房问题。在此过程中, 政府为了解决低收人人口的住房问题, 也实施了相应的住房保障制度, 如采取了实物配租、租赁住房补贴、经济适用房等政策。但我们更多地将这些政策作为暂时的过渡性措施来对待, 没有对公共住房保障制度给予应有的重视。建设部等有关部门规定, 每个地区每年都应有一定比例的经济适用房, 但国家统计局提供的资料表明, 经济适用房一路衰退, 1996年全国经济适用房的比重是16.6%, 到2001年降为11.3%, 2003年锐减至6.1%, 2004年则不到5%。因此, 经济适用房政策在我国当前的住房制度中并不占有重要地位, 它无法从根本上解决数目众多的低收人群体的住房问题。

3.3 完善相关法律法规

鼓励地方政府兴建普通商品房和经济适用房, 并非“新八条”或者地方政府纷纷出台细则就能一蹴而就, 真正理顺“市场”与“管制”, “效率”与“公平”的关系, 形成一套关于住房全方位的社会保障制度才是根本之举。获得适当的住房是公民的基本人权, 实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的承诺。从发达国家走过的道路看, 完全依靠市场力量将无法实现上述目标, 因此政府必须干预市场, 保障公民的基本人权。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。英国《住宅法》, 日本《公营住宅法》等, 这些都是通过立法建立住房社会保障制度的先例, 只有向着这个方向努力, “新八条”这个房产新政的创新才能成为具有历史意义的进步之举。

参考文献

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[2]范恒山.关于中国土地政策改革的思考[J].理论视野, 2006, (4) :11-12.

[3]刘维新.中国房地产宏观调控的回顾与展望[J].城市开发, 2006, (7) :6-8.

[4]范志勇.中国房地产政策回顾与探析[J].学术交流, 2008, (8) :60-66.

[5]吴次芳, 谭永忠.土地政策作为宏观调控工具的初步分析[J].特别策划, 2004, (5) :8-9.

土地政策与纲领 篇2

1.当前农村土地流转中主要存在的问题

1.1认识不到位，观念滞后，阻碍农村土地正常流转

就总体而言，当前农村土地流转尚处于初始阶段。农户之间小范围的转包转让占主流，规模集中成片流转土地、从事农业综合开发的龙头企业和专业大户较少；流转模式比较单一，土地流转机制尚未完全形成。其主要原因是：一些地方干部、群众认识不到位，观念滞后。部分农户对土地流转认识不足，在外出务工、经商的农民中，有的对土地的眷恋还很深，宁愿造成地荒也舍不得将土地流转出去。据调查，部分地方季节性的抛荒地约占耕地面积的30%。大面积抛荒影响农业经济发展，给农村经济造成一定的损失。

1.2农村土地流转合同不规范，权、责、利不明确

部分领导认识不足，重视不够，缺乏有效的农村土地流转组织、指导和管理手段。据调查了解，当前农村土地流转合同基本上是以口头合同为主；既便有签订的各种书面协议中，尚有60%的合同不够规范和完善。主要是合同文本不规范，内容不齐全，流转面积、标的不准确，容易产生权益纠纷。同时，土地流转合同管理滞后，在一定程度上影响了合同兑现。主要表现为农业承包合同监督管理乏力，基层合同管理人员业务素质不高，土地流转合同纠纷处理不及时，使流转双方的合法权益不能得到切实保障。

1.3土地流转机制不健全，引导和服务不到位

土地承包到户时，各地都是根据土质、地利搭配，按人平均承包分配到户，人为的把整块分割为若干小块。后经数次承包地调整，每户的承包地就更加零星。据调查，目前农户承包的田地多的有十几块，少则有几块。目前农村土地流转尚处于自发阶段，口头协议多，报村、乡（镇）、县批准备案的少。还没有形成统一规范、市场化运作的土地流转机制，土地流转中介组织缺乏，流转信息不畅，出现要流转土地的转不出，要租土地的租不到，土地资源配置效率低。

1.4风险大，效益低，制约流转

农业是自然和市场双重影响的弱势产业，比较效益低，特别是前几年，农产品卖难，造成流转也难，对农业的影响更大，农业增产难增收。如2012年当地大面积种植的梨子，遭遇罕见的梨炭疽病，加之品种单一，气候不好，出产时，市场行情看跌，造成大量烂梨，农民损失惨重。

1.5政策不具体，监管措施难有力

近年来，国务院出台了保护基本农田，禁止用基本农田栽植果树、挖塘养鱼等一系列政策，对于确保国家粮食安全起到了重要作用。但是，目前农村专业大户要求成片开发土地扩大规模呈上升趋势，在一定程度上受到了该项政策的一些制约。尽管提倡土地使用权的合理流转，一直是中央农村政策的主要内容之一，这在中央一系列农村政策中均有涉及，但比较原则。对土地流转的管理，从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则，在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定，这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。

2.完善农村土地流转的对策建议

农村土地是农民赖以生存的根本。农村土地的承包、流转事关农村的稳定，农业的发展，农民的增收。健全和完善农村土地承包、流转机制，对实现农业生产的可持续发展，农村的长治久安，农民的安居乐业有着及其重要的现实意义。

2.1健全完善法律法规，提高农村土地流转法律保障

目前，农村土地流转可参考的法律依据有国家颁布的《土地法》、《农村土地承包法》等相关法律法规，为开展农村土地流转提供了重要的法律依据。但是，随着农村经济的发展，农村土地流转日益增多，应把农村土地流转纳人法制化轨道，保障农村土地使用权的有序流转。

2.2加大政策宣传，引导农民土地流转

随着经济社会发展，农业面临更严峻的挑战，家庭承包经营制度的农户小规模经营与现代农业集约化经营的矛盾、平均承包土地与市场自由配置土地资源之间的矛盾、分散的一家一户小农生产与社会化大生产之间的矛盾等等，在现代农业发展中将表现得更为明显。因此，各级政府要加强土地流转工作的引导，把它列入重要的议事日程，多形式、多渠道、积极稳妥地开展土地流转工作，把土地流转与农业产业结构调整有机结合起来，促进资源的合理配置，推动农业产业化发展。对土地流转法规政策要进行广泛的宣传，促进农民积极参与土地流转工作，改变传统的农业耕种模式，扩大种植规模，防止宁肯荒地也要守着家庭承包地的僵化思想，有效地推动农村土地流转。

2.3坚持政策原则，保障农民土地权益

一是土地流转必须在土地延包年不变政策前提下进行，以保持家庭承包经营制度长期稳定。二是土地流转必须坚持“依法、自愿、有偿、规范”的原则，不能刮风、不能下指标、不能强制推行，要充分尊重农民的意愿，一切围绕农业发展，一切为了农民增收。三是要坚持土地流转主体是农民。当前，农业生产效益比较低下，农民增收困难，各地在引导农村土地流转中，一定要将流转收益归农户所有，任何组织和个人不得从中截留、扣缴收益，不许与民争利，确保农村社会稳定。四是各级农村经营管理部门要切实履行职责，积极做好土地流转合同的签订，及时办理合同变更、解除、签证工作，积极妥善调解和处理土地流转纠纷，促进土地流转规范化发展。

2.4加强培训，提高政府的扶持力度

通过培训，提高基层干部和村会计及合同管理人员、镇乡合同管理人员的政策水平和业务素质。要通过各种形式，加强对镇乡、村干部及合同管理人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平。特别是在组织、发包、指导合同签订、解决合同纠纷等问题中做到依法办事，按政策规章办事，促使土地流转工作规范有序地进行。

2.5加强监督管理，规范农村土地流转行为

农村土地流转政策与问题浅析 篇3

1 土地流转的概念和内涵

我国《宪法》明确规定, 农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于集体所有。这部分集体所有的土地, 可粗略归为三类, 一类是农用地, 很大一部分是家庭承包经营的耕地;一类是农村集体的非经营性建设用地, 包括宅基地、道路、学校、水利等公共设施用地;一类是农村集体的经营性建设用地, 可用于工业企业建设、城镇开发的用地。而土地流转即是指农村集体所有土地的流转, 包括宅基地和家庭承包经营的土地。宅基地的流转仍然在个别地方进行试点探索, 并未在全国范围内推广。也就是说, 目前的农村土地流转, 是指农村家庭承包经营的土地, 以合法的形式, 保留承包权, 将经营权转让给其他个人、农户或其他经济组织的行为。

2 土地流转政策演变

针对宅基地的流转, 2004年国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》, 其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定, 强调“在符合规划的前提下, 村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2015年初, 中共中央出台了宅基地改革试点工作意见, 在全国33县 (市、区) 实行封闭式试点工作, 探索宅基地有偿退出机制, 目前仍未出台全国范围内普适性的流转政策。

对家庭承包经营的土地的改革, 自改革开放初以来, 一直处于不断探索中, 政策更加细化 (见表1) , 操作性更强。但我国农村地区地域广阔, 情况复杂, 经济发展水平参差不齐, 土地禀赋各有差异, 在流转过程中难免出现各种可预见乃至不可预见的问题。土地是大问题, 粮食是重中之重, 农民权益尤其要值得重视。这就要求我们不能一哄而上, 盲目推进, 仍然要保持“摸着石头过河”的心态, 在平稳推进中积极解决所出现的问题, 预先评估政策后果, 防患于未然。

注1:“三个前提”:不改变土地集体所有制、不改变土地的农业用途、经发包方的同意。资料来源:根据国家相关政策文件整理得来。

3 存在问题及应对措施

土地流转的规模化不够。在土地流转过程中, 或由于对大规模耕地的市场需求不足, 或由于村民风险意识强烈, 不愿长期放弃农地耕种权, 使得农户之间代为耕种现象普遍, 规模化流转欠佳。针对村民不愿长期放弃耕种权这一问题, 要辩证的来看, 在各种保障体系没有完全建立起来之前, 土地仍然是农民最重要的物质生活保障, 是农民在城市失去工作后的生计所在。因此, 推行土地流转不能单纯的靠行政权力, 不能只图大图快。中央不断强调, 要尊重农民意愿, 土地耕种权的转让一定要建立在农民自愿的基础上。

流转土地的价格不规范。现行的《农村土地承包法》明确规定, 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。土地流转的价格由双方协商确定, 做到切实保障双方的合法权益。但由于种种原因, 部分村民的土地流转价格是“被自愿”的, 并且长期保持不变, 严重损害了村民进行土地流转的积极性。为了充分保障农民权益, 地方政府可以制订土地流转指导价格, 分类明确每亩土地流转的最低价格。并且, 根据市场情况, 制订可变化的价格调整机制。

变相改变土地用途。国家明确规定, 土地流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途, 但是, 借以设施农业、休闲农业等名目, 搞非农非粮化产业等现象仍然存在。部分地区还出现随意囤地, 套取国家政策资金现象, 如租用大片土地套取林地补贴, 利用土地抵押贷款等, 造成大量土地闲置, 给农民带来租金损失。对于随意改变土地用途的, 依照《土地管理法》等法律, 严格落实责任追究制度, 从严追究相关责任人的责任。

土地流转信息不对称。土地供需双方很难做到信息衔接, 有土地出让意愿的农民找不到合适的受让方, 而土地需求方又无从获取足够的土地转让信息, 土地流转的范围和对象有较大局限性, 大部分土地仅在邻里或熟人之间流转。可以建立流转土地登记制度, 由镇或县统一公布亟待流转的土地的相关信息, 以及土地需求方对土地的要求等。也可以利用“互联网+”技术, 构建土地流转信息平台, 促进流转土地信息在土地供需双方的合理有效流通。

土地流转程序不规范。目前的土地流转多是农民自行流转, 报村或乡镇批准备案的较少, 口头协议流转多, 签订书面合同的较少。一旦出现纠纷, 缺乏法律保障。因此, 各地应加大宣传, 让农民意识到未依照程序进行流转的弊端, 并加强土地流转管理, 规范流转程序, 完善合同管理。

农地抛荒现象仍然严重。随着大量村民外出务工, 农村劳动力严重缺乏, 造成农村土地大量抛荒。尤其是一些边远山区, 土地破碎度高, 可耕地产出效率低, 规模经营困难, 投入多, 产出少, 种地入不敷出, 远远低于打工收入, 严重降低农民种粮的积极性。而这类土地的流转也是供给多, 需求少。针对这一现象, 首先要保证土地的生态功能, 尤其在一些生态脆弱地区, 退耕还林也不失为有效的解决方法。

摘要：农村土地流转是盘活农村资本市场促进城乡一体化的重要途径。目前土地流转主要指家庭承包经营的土地, 相应的流转政策也更加具体化, 有利于规范流转行为, 保障各方权益。但在实际操作中, 仍存在流转规模化小、价格不规范、流转信息不对称、变相改变土地用途、抛荒现象严重等诸多问题, 必须在渐进式推进土地流转过程中探索问题解决方案。

关键词：城市化,土地流转政策,权益保障

参考文献

[1]罗宇岑, 徐卫佳.益阳赫山区农村土地流转价格的调查与思考[J].城市经济, 2016 (4) .

[2]罗玉辉, 林龙飞, 侯亚景.集体所有制下中国农村土地流转模式的新设想[J].中国农村观察, 2016 (4) .

土地政策对地价与房价的影响 篇4

一、土地政策对土地价格的影响

(一)土地供应方式对土地价格的影响

1979年以前,我国土地所有权和使用权都归国家所有。1979年我国开始实行改革开放,政府颁布的《中外合资经营企业法》明确提出了针对“三资企业”征收土地使用费。从此,以行政配置、无偿划拨出让土地的方式发生了根本性改变。1988年《宪法修正案》增加了土地使用权可以依法转让的内容,为我国建立土地所有权和使用权相分离的土地制度奠定了基础。随后相继出台的土地政策明确了土地使用权可以划拨、出让、转让、出租、抵押等,土地市场上出现了“划拨—出让”双轨制和“协议出让—招标、拍卖出让”双轨制并存的现象。2002年国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求部分经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌的方式出让。2004年出台的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》规定了所有经营性土地出让全部实行招拍挂制度。土地的供应方式在一系列土地政策的制度变迁中发生了巨大的变化。

在通过竞争方式有偿出让土地的情况下,土地交易价格是通过协议、招标、拍卖形成的土地出让价。其中,协议地价为政府与土地需求者就特定地块通过协商谈判后商定的成交价格。招标地价是各个投标者报出各自的投标价格后,经政府对土地的收益最大化、规划建设方案和企业资信等其它指标进行综合权衡而选定的标价。拍卖地价是政府遵循土地收益最大化原则,从一个拍卖底价开始拍卖土地,最高报价为土地的成交价格。可见,土地供应方式的市场化越强,土地价格就越高。2001年以前,我国土地交易价格指数一直比较稳定,但从2002年开始,土地交易价格指数出现大幅上升,并在2004年达到历史最高点。可以认为,土地政策在规范土地供应方式的同时推进了土地价格的市场化形成,近年来我国土地价格的上涨趋势与土地出让制度改革进程是相吻合的。

(二)土地供应量对土地价格的影响

如果由于收入变动、经济发展等方面的原因引起房地产需求增加,土地的需求量将加大。假设土地供给量可以不受限制的增加,随着时间的延长,土地的供给就会变得富有弹性,从而改善供求之间的矛盾,平抑较高的地价。但是,土地供给量的无限增加又极易导致土地市场上的投机行为发生,随着土地需求的膨胀,受土地供给刚性的影响,土地价格必然快速上涨并可能产生地价泡沫。相反,如果土地政策对土地供给量进行限制,就可以通过抑制房地产企业过度开发的能力来控制土地的开发规模,从而使得土地价格保持在一个较低的水平上。当然,如果土地供给量限制过度,房地产企业的投资热情将受到严重抑制,市场就会普遍存在供给不足的现象,导致经济主体产生土地价格上涨的预期,从而拉动土地价格的上扬。

结合我国土地市场的实际情况来看,对土地供应量的限制早在1998年的《土地管理法》中就有规定。但是,随着经济及土地市场的发展,我国建设用地的总量并没有得到很好地控制。针对这一现象,2003年国土资源部下发了有关文件,对土地供应总量提出了两方面的要求:一是要求严格控制开发区内供应房地产开发用地,严禁以科技、教育名义取得土地后搞房地产开发,严禁用集体劳动土地搞房地产开发。二是对住宅价格上涨过快的地方,在控制总量和调整结构的前提下适当增加普通住宅用地供应。2004年以来,政府相继出台了一系列土地政策文件,对土地供应量和土地供应结构进行了更为严格的控制。在收紧地根的政策下,土地购置面积与开发面积呈现了减缓势头,但土地供应量的减少使市场主体产生未来地价将上涨的预期,使得土地价格近年来仍然处于上升通道。

(三)土地供应结构对土地价格的影响

土地供应结构的变化对土地价格的影响依然遵循供求理论。也即是说,如果高档商品房的用地数量增加,使得普通商品房的用地数量减少,而市场上对普通商品房用地的需求又很旺盛的情况下,必然导致普通商品房用地价格的上涨。即使是高档商品房的用地数量减少,使得普通房的用地数量有所增加,但是如果供给量小于市场需求量,仍然会导致普通房用地地价的上涨。

针对我国部分地区高档商品房和写字楼空置率上升、普通商品房供不应求、房价上涨速度较快的现象,2003年以来,我国土地政策对建设用地的结构进行了控制。2003年国务院发布《关于促进住宅市场持续健康发展的通知》与国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进住宅市场持续健康发展的通知》,对住宅开发土地供应结构提出了要求。2008年国务院下发的《关于促进节约、集约用地的通知》再一次要求优化住宅用地结构,确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。在土地供应结构受到严格控制的情况下,近年来,与全国高档住宅建设用地价格呈显著波动趋势不同,普通住宅建设用地价格呈持续下降趋势。

二、我国地价与房价的关系

1998—2001年的四年间,我国土地价格指数与房屋销售价格指数的涨幅一直处于平稳状态。2001年以后,房地产用地价格指数出现大幅上涨趋势,涨幅在10个百分点左右。与之相比较,房屋销售价格指数的涨幅虽较以前有所提高,但总体来看,房屋销售价格指数的涨幅要远小于土地交易价格指数的涨幅。地价与房价的这一变化,让我们获得了两方面的信息:第一,我国土地市场化的运作推动了土地价格的快速上涨。当然,地价的上涨不排除还有土地与房地产市场背后交易的投机因素不断增加的可能。第二,从近年来房价与地价之差波动较大的现象来看,考虑到土地政策对房地产市场产生的作用具有一定的渐进性,因此土地政策是否通过地价影响了房价尚需考证。但可以肯定的是,由于土地政策实施所引起的其它因素的变化,如市场竞争规则、消费者预期以及投机行为等,都对房价上涨造成了影响。

为了明确我国地价与房价之间究竟有怎样的因果关系,国内学者进行了经验分析。但由于选取的指标、样本时间段以及计量方法的不同,经验证据尚未达成共识。主要的观点有以下四类:

(1)房价对地价有显著影响。高波、毛丰付(2003)通过格兰杰因果关系检验发现,从长期看房价决定地价,从短期看两者互相影响。周京奎(2006)的实证研究结果显示:房价对地价有显著影响,地价对房价的影响度较小。地价上涨不是房价上涨的唯一因素,金融支持、土地政策在地价与房价变动中扮演着重要角色,所以抑制房价应从多方面着手。

(2)地价对房价有显著影响。况伟大(2004)发现,短期内房价和地价相互影响,长期内地价是房价的Granger因。因此,要降房价,短期内应增加土地供给和控制房价和地价过快上涨,而长期内则主要应抑制地价的过快上涨。

(3)地价与房价是相互影响的。严金海(2006)认为,在房地产市场上,短期内房价决定地价,长期内二者相互影响。与协议出让方式相比,土地招拍挂出让在显化地价的同时,降低了地价对房价较高的影响程度。宋勃、高波(2007)指出:短期内,房价对地价没有影响,而地价是房价的Granger因;长期来说,房价和地价存在双向因果关系。因此,要控制房价,短期内关键是抑制地价过快上涨,长期则要通过合理安排土地供给,加强住宅的建设规划引导,从而避免房地产价格的大起大落。

(4)从区域的视角看,地价与房价的关系各异。郑娟尔等(2006)认为,地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。艾建国等(2008)通过对北京、上海、武汉三城市房价和地价数据的检验,揭示各城市房价和地价存在互动关系,同时表现出一定的区域差异,提出制定土地供给政策应因地制宜。

三、结论

理论和实践表明,土地政策自改革开放以来经历了一系列制度变迁,对土地市场化的形成、土地管理政策的形成、用地供应量、供应结构以及市场秩序等方面都产生了重大和深远的影响。土地政策作为房地产经济的外部冲击因素,在推动土地价格大幅上涨、恢复土地市场的商品化属性方面所起的作用是非常明显的。但是,土地政策在推动地价上涨的同时,是否也是推动我国房地产价格快速膨胀的内在推力却有待进一步检验。因此,未来继续研究地价与房价之间的关系仍然具有重大的现实意义。

摘要：本文根据我国土地政策制度变迁中土地供应方式、供应数量和供应结构发生的变化，分析了它们对土地价格的影响，进而考察了我国地价与房价之间的关系。我国的经验表明：土地政策是土地价格大幅上涨的重要推力，但土地政策是否通过地价影响房价尚不明确。

关键词：土地政策,地价,房价

参考文献

[1]高波，毛丰付．房价与地价关系的实证检验：1999-2002．产业经济研究，2003，(3)．

[2]况伟大．房价与地价关系研究：模型及中国数据检验．财贸经济，2005，(11)．

[3]严金海．中国的房价与地价：理论、实证和政策分析[J]．数量经济技术经济研究，2006，(1)．

[4]周京奎．城市土地价格波动对房地产业的影响——1999～2005年中国20城市的实证分析[J]．当代经济科学，2006，(4)．

[5]宋勃，高波．房价与地价关系的因果检验：1998-2006 [J]．当代经济科学，2007，(1)：72-78．

[6]郑娟尔，吴次芳．地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究[J]．中国土地科学，2006，(6)．

土地政策与纲领 篇5

1 北京土地出让市场的基本情况

1.1 交易数量与空间分布

根据北京市土地整理储备中心发布的数据, 北京市2010年共出让各类用地274宗 (中心发布数据为278宗, 其中4宗为重复记录, 本文予以剔除, 其内容以修正后数据为准) 。经测算, 建设用地面积总计2050.67万m2, 规划建筑面积总计3251.15万m2, 平均容积率为1.59。其中, 规划用途为居住或以居住为主的地块有48宗, 建设用地面积总计390.07万m2, 规划建筑面积总计740.12万m2, 平均容积率为1.90。从地类看, 成交地块中工业用途地块数量占据首席, 为131宗, 另外占较大比例的依次为居住 (含以居住用途为主) 用地、综合用地、办公用地、商业用地、金融用地等。受地形及相关调控政策的影响, 北京市2010年土地出让市场成交地块空间分布呈现重心向“中—东—南”位置倾斜的特点, 各种地类错综分布, 与感性预判相一致, 工业用地多分布在北京市远郊区县 (图1) 。

1.2 出让方式

近几年, 北京市土地出让方式以招拍挂为主, 尤其是以挂牌为主。在2010年出让的274块宗地中, 采取挂牌方式出让的有199宗, 占总交易地块数量的73%, 其余75宗采取招标方式出让。本质上, 挂牌方式是一种延长竞价时限的拍卖, 把现场竞价转变为7个或10个工作日内竞价[4]。挂牌与拍卖的相同点在于都是“价高者得”, 由于竞争过于激烈, 挂牌方式在挂牌截止日往往演变为现场拍卖[5]。在2010年北京市挂牌出让的199宗地块中, 现场竞价超过100次的有9宗, 超过50次的共有20宗, 占总量的10.05%, 说明2010年北京市土地交易市场热情依旧。

1.3 成交价格

从整体市场情况看, 北京市2010年交易出让274宗地块, 成交额共计16385946.94万元。以规划建筑面积为权重计算得出:成交价/起始价 (底价) =1.4882, 即溢价率为48.82% (此数值根据205宗地计算所得, 其余69宗地由于没有制定或没有公布起始价未予考虑) 。北京市2010年交易出让的48宗住宅或以住宅为主的成交地块成交额共计5632282.58万元。以规划建筑面积为权重计算得出:成交价/起始价 (底价) =2.0120, 即溢价率为101.20%;楼面地价平均为7688.79元/m2 (此数值根据22宗地计算所得, 其余26宗地由于没有制定或没有公布起始价未予考虑) 。由此可见, 居住类用地溢价率水平超过市场整体水平, 说明开发商更热衷于争拿居住类项目开发用地。从具体分布看, 溢价率最高住宅用地在空间分布上呈现“昌平—顺义”东西横线带以及“房山—丰台—朝阳—通州”西南至东北斜线带的特点 (图2) [6]。

2 土地出让市场存在的问题

2.1 居住类用地供应不充分

北京市2010年成交的274宗地块中, 居住或以居住为主的用地48宗, 仅占17.52%, 居住类宗地建设用地总面积占全部成交地块建设用地总面积的比例为19.02%, 两项指标都显示居住类用地供应不够充分。2010年北京市土地供应计划的“用途结构”计划指标分配方案为:基础设施用地2300hm2, 工业仓储及其他产业用地1100hm2, 科技、教育、文化、卫生、体育和行政办公用地200hm2, 住宅用地2500hm2, 其中廉租住房及公共租赁房用地50hm2、经济适用住房类用地200hm2、限价商品房及定向安置房用地1000hm2、商品房用地1250hm2, 商服用地300hm2。由此可见, 在实际供应中, 居住类用地的市场投放量相对较少。

2.2 远郊开发区地价被低估

从溢价率看, 数值最高的前五宗成交地块依次是:①平谷区马坊工业园区E04-03A多功能项目用地, 溢价率703.57%;②平谷区马坊工业园区E05-02、03商业和机动车停车场库项目用地, 溢价率650.52%;③怀柔区杨宋镇杨雁路杨宋段东侧加油站用地, 溢价率497.75%;④顺义区新城19街区08、09、19、21地块多功能用地, 溢价率372.02%;⑤平谷区王辛庄镇贾各庄村东侧居住项目用地, 溢价率362.02%。从整体层面看, 虽然居住类项目溢价率最高, 但具体到宗地, 溢价率前四高多以多功能用地为主, 且多数分布在远郊区县开发区。这说明开发商对北京市远郊区县的很多开发区项目非常看好, 心理承受价位远远超过政府基本定价, 说明远郊区县对开发区地价的估值偏低。

2.3 轨道交通对居住类用地地价的拉升被低估

仅考察北京市2010年成交的居住类地块, 溢价率最高的地块绝大多数分布在即将开通或以规划建设的轨道交通沿线边。政府在制定这些地块的起始价格时已考虑到未来轨道交通对地块价值的拉升, 并肯定已将此利好因素考虑在内。之所以这些沿线位置的地块溢价率相对较高, 是因为开发商更看好这些地块的升值空间。最理想的结果是, 所有成交地块的溢价率都趋于一致, 这是政府制定出让底价的最高水准, 当然事实上是很难实现的。但相对较高的溢价率居住类地块都集中在轨道沿线, 则说明轨道交通对这类用地的升值推力超过政府部门的想象[7]。

2.4 开发商拿地热情因地异而空前明显

从市场总体平均值来看, 虽然溢价率处于较高水平, 但仔细考察各宗成交地块交易信息发现, 很多地块在出让过程中实际上备受冷遇, 其溢价率被市场整体“平均”为较高。2010年北京市在土地出让的274宗地块中, 溢价率为零的地块128宗, 占46.72%, 如此高的比例在近几年非常少见。按起始价成交的128宗地块中, 111宗为工业用地, 说明开发商对工业用地的热情很冷, 多数是按既定挂牌方式出让, 没有演变为现场竞价。开发商拿地热情因地而异, 他们对少数被低估的开发区多功能用地、住宅类用地兴趣浓厚, 而对其他用地的兴趣一般, 尤其是工业用地, 意愿最低。

3 政策建议

3.1 加大居住类用地尤其是保障性住房用地供应

2011年1月, 国务院办公厅发布1号文件明确提出:“2011年, 全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式, 多渠道筹集保障性住房房源, 逐步扩大住房保障制度覆盖面。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度[8]。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策, 引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造, 确保完成计划任务”。 2011年, 北京市土地供应计划显示, 在拟供应的6500hm2国有建设用地中, 住宅用地2550hm2, 占总量的39.23%, 其中各类保障性住房用地1330hm2, 占住宅用地的52.16%。这些计划如能充分实施, 可在一定程度上缓解开发商扎堆竞价的现象, 并通过加大面粉量进而抑制面包价格的调控机制对房价的过快上涨起到一定的调控作用[9]。

3.2 完善远郊区县开发区基准地价定制工作

北京远郊区县的一些新兴工业区或开发区, 如平谷区马坊工业园区的两宗成交地块溢价率达600%—700%, 这一方面说明当地政府在定制基准地价时起点太低, 另一方面反映出当地政府急于招商引资的迫切心情。事实上, 开发商愿意出如此高的价格争得这种地块的使用权, 很大程度上是因为当地政府把入园门槛定得过低, 如土地利用率 (包括建设密度、容积率等) 、单位土地产值、单位土地税收、安排就业人数等标准定得过低。在建设用地指标如此稀缺的市情下, 北京市远郊区县的工业园、开发区等要有长远眼光。提高企业入园标准, 并制定相关考核方法, 切实提高土地集约程度, 确保土地价值得以充分体现。

3.3 继续加强轨道交通建设

开发商比政府更看重轨道交通对地块升值所起的作用, 他们这种经验很大程度上来自于与购房人的实际业务接触, 他们深知很多购房人非常看重交通状况, 尤其是在北京这样的“堵城”。北京市轨道交通建设在近几年取得了巨大的进展, 但北京市特殊的城市性质和发展定位决定其轨道交通还有很大的后续建设空间。相比较发达国家主要城市的轨道交通水平, 北京市的轨道交通在外延建设的同时, 要对现有轨道进行线际、线间“加密”建设。这一方面可进一步提高土地价值, 另一方面为居民出行提供出行方便, 还能间接地缓解北京市交通拥堵问题[10]。

3.4 有效抑制房价, 寻找新的经济增长点

以居住类用地和工业用地为例, 开发商表现出“冰火两重天”的态度, 说明投资商仍一如既往地热衷于住房这样的钢筋水泥建筑, 其原因在于现实房价的高企、高涨及其持续性和由此带来的后市看涨预期。因此要想根本消除这种现象, 必须转变经济发展模式、经济结构优化和产业升级换代, 这种转变越早付出, 代价越小。目前最重要的是真正有效抑制房价, 不要过于看重房地产在国民经济发展中的地位, 尤其是不宜长期将其作为支柱性产业, 否则全民投资房地产, 社会资金多数沉淀于钢筋水泥, 社会经济是不可能真正有活力和竞争力的。把流动性和投资热情赶出住房这种基本生活资料市场, 才能为经济结构优化和产业升级换代提供可能。

摘要：依据北京市土地整理储备中心发布的数据, 利用地理信息系统技术和统计分析方法, 从总体情况、出让方式、交易价格等方面对北京市2010年土地出让市场情况进行分析。基于此, 提出土地出让市场现状反映出居住类用地供应不充分、远郊开发区地价和轨道交通对居住类用地地价的拉升程度被低估、开发商拿地热情因地异化空前明显等问题, 认为要切实加大居住类用地尤其是保障性住房用地供应, 完善远郊区县开发区基准地价定制工作并提高此类用地土地利用率, 继续加强轨道交通建设以提升土地价值, 真正有效抑制房价并尽快寻找新的经济增长点等。

关键词：土地出让市场,北京市,溢价率,房价

参考文献

[1]徐霆.“招拍挂”土地出让制度的实证分析[D].北京:首都经济贸易大学城市学院硕士学位论文, 2011.

[2]周祺瑾.上海土地市场“惊现”高溢价成交, 今年商用地或唱主角[N].东方早报, 2012-02-16.

[3]张远索.从我国房改历程解读北京市土地供应计划[J].改革与战略, 2012, (4) ∶120-122.

[4]卢新海, 李莉.土地储备制度对城市居民社会福利的影响[J].湖北社会科学, 2006, (1) ∶91-93.

[5]郑国正.对国有土地招标拍卖挂牌出让制度的建议[N].三明日报, 2009-10-25.

[6]张占录, 张远索.北京市土地供应计划与土地市场交易现状分析[J].北京社会科学, 2010, (1) ∶27-32.

[7]李松龄.和谐社会的市场研究[J].吉首大学学报 (社会科学版) , 2006, (6) ∶99-105.

[8]张远索, 张占录, 姜志法.从房价变化看我国住房改革历程与政策走向[J].价格理论与实践, 2011, (2) ∶29-30.

[9]陈先伟, 辜寄蓉, 杨海龙.城市土地集约利用与土地供需关系研究[J].资源开发与市场, 2010, 26 (10) ∶924-928, 936.

土地政策与纲领 篇6

关键词：土地政策,宏观调控,微观规制,房地产,差异

一、引言

市场经济条件下, 政府对经济的干预主要是通过经济政策 (Economic Policy) 来进行的。经济政策是政府根据一定时期的国民经济运行情况, 为解决经济运行中的问题和实现经济发展目标而制定的各种措施和规定。从其范围来看, 可以分为宏观经济政策和微观经济政策, 宏观调控政策主要有财政政策、货币政策、产业政策和国际经济政策;而土地政策是为达到特定的国民经济发展目标, 政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施和手段。

土地政策参与宏观调控作为中央加强和改善宏观调控的重大战略举措, 于2003 年首次提出, 目前很多学者也认为土地是宏观调控的手段, 国土资源部是宏观调控的重要部门, 运用土地政策参与宏观调控, 是我国特殊国情特殊发展阶段的正确选择。如卢为民 (2008) 在《土地政策与宏观调控》中从土地的生产要素理论、土地的资产理论、土地产权理论和特殊体制背景下的特殊选择等方面阐述了土地政策作为宏观调控手段的理论依据, 并设计了提高我国土地调控有效性的路径[1]。尹锋 (2007) 在其论文《土地政策的宏观调控绩效研究》中提到, 土地政策参与宏观调控的总体目标应该是:严格保护耕地, 严格控制建设用地总量, 实现人与自然的和谐相处和国民经济的可持续增长;在此前提下, 根据国民经济冷热的具体情况, 适当微调年度建设用地的供应量和企业取得土地的成本, 以调控投资增长的规模, 实现物价稳定和国民经济的稳定增长[2]。

但从另一个角度, 土地作为一种基础而重要的生产要素, 其供给量的有限决定了土地是稀缺资源。而稀缺资源的价值主要由需求决定, 而土地的需求又是一种“引致需求”, 宏观调控的目的在于通过调节宏观经济总量和产业结构来实现对微观主体决策的引导, 进而影响到对土地要素的利用, 所以宏观经济调控决定了市场对土地生产要素的需求, 而我们不可能通过土地政策来调节宏观经济运行, 毕竟宏观经济是一个庞大的系统, 是众多要素利用的市场行为博弈的结果, 土地要素的利用只是其中一个。这两者的差异可以从以下几个方面来分析。

二、宏观调控与土地政策的差异分析

1、内涵属性差异

宏观调控主要是针对宏观经济的调控, 是政府运用宏观调控政策调节和控制宏观经济运行, 提高资源配置效率、协调社会成员利益和增加社会福利、保持国民经济平稳发展。现代社会经济出现周期性波动是不可避免的, 虽然理论上市场机制能够自动调节经济至均衡水平, 但在经济达到均衡之前可能需要经历一个较长时期的经济萧条, 意味着民众必须付出这段时期的总体社会福利下降的代价[3]。因此, 政府在必要时可以运用一定的宏观经济政策 (如财政政策、货币政策、产业政策、国际经济政策等) 去调控经济总量及其运行, 以减少依靠市场机制调节出现时滞而产生的高昂成本。因此宏观调控的内涵是调整宏观经济总量, 但其作用的结果又必然会间接地影响到微观主体的行为。而正是这种直接对象与间接结果的传导才体现出宏观调控的有效性, 这也是宏观调控必须有坚实微观政策规制的原因。

而土地作为一种基础生产要素, 土地政策指为达到一定的目标, 相关政府部门制定和实施的与土地利用有关的政策措施, 如土地利用规划、土地利用计划和土地税收政策等。因此土地政策当属于微观市场的范畴, 而对于微观市场进行调节或干预属于微观政府规制 (Regulation) 范畴。从规制的本意来看, 是指政府或政府授权的职能部门以维护公众利益为目的而实施的矫正和改善“微观市场失灵”的活动, 是政府对企业等微观经济主体的经济行为所进行的限制或制约。因此作为一种基本的微观制度安排, 土地政策是对土地及其房地产业的结构及其社会经济影响的直接的政府规定。

2、政策目标差异

宏观调控的结果会影响到微观主体的行为决策和产业结构调整, 但宏观调控的对象却并不直接针对具体的行业和部门, 否则宏观调控就等同于微观规制。作为微观市场调节的土地政策的目标却是直接针对具体产业, 如政府通过土地的收购、储备并有计划地投放市场, 增强其对土地及房地产市场的调节;通过用地结构调整以抑制商品房价过快增长和控制相关产业用地需求。土地投资在固定资产投资中有着重要地位, 也就是通常的“地根”, 且在土地投资之后还会带来一系列的其他投资, 如工业用地后的厂房、机器设备投资, 商住用地后的房屋建设、设备购置等投资, 还有高速公路、铁路、机场建设中的大量材料等。同时社会发展存在着许多不公平的因素, 如地区发展差异、城乡收入水平差距、中低收入阶层住房困难、农民被征土地补偿等问题。国家通过土地政策维护公民权益, 加大对廉租、公租房和经济适用房的土地供应量以保证低收入群体的基本居住, 这些土地政策都可为社会公平与和谐发展起到促进作用。

另一方面, 现代经济学也论及宏观调控的目标主要是经济持续增长、物价稳定、充分就业和国际收支平衡。而实施微观土地政策的目标是实现土地资源配置效率、保障居民居住条件的改善、促进经济增长和社会发展、推进社会公平稳定。因此两者的目标差异是显而易见的。

3、实施措施差异

政府实行宏观调控政策的前提条件是由于宏观经济不稳定性、公共物品供给的有效性不足、负的外部效应等所导致的市场宏观失灵。故而在通常的论述中, 宏观经济调控的措施包括财政政策、货币政策、外贸政策、产业政策等, 这些政策手段要相互配合、协调一致, 并且必须把握好政策的时机和力度, 这体现出宏观经济调控政策综合性和间接引导性的特点[4]。而实施微观土地政策的经济学依据是由于政府对一级土地市场的垄断、对稀缺土地资源的过分竞争 (招、拍、挂形成“地王”频出) 而导致的地价高涨、房地产市场信息不对称、开发商市场垄断、流动性充足而带来投资性需求剧增等原因所造成的市场微观失灵。故而微观土地政策主要有土地利用规划、用途管制、供地计划、房地产价格规制、房地产税收调整等, 具有很强的针对性和直接强制性的特点。

三、宏观调控下土地政策的制定建议

透过以上分析, 作为微观规制的土地政策只能作为调节微观市场的工具之一, 不能参与代替宏观调控政策。其根本原因表现在:①特有的土地出让制度为地方政府青睐“土地财政”创造了条件, 而这种对“土地财政”过渡依赖, 导致地方政府不断突破每年的用地计划, 使得中央政府的土地政策难以落实;②对高GDP增长率的盲目崇拜和对经济规律的认识不清, 导致地方政府对经济增长率盲目崇拜, 并采取简单有效的方法—鼓励投资, 尤其是房地产投资来刺激短期经济增长, 这样的过热投资定会引起国民经济的波动;③土地政策的制定依靠突击治理和整顿, 缺乏长期性和持续性, 其自由裁量权比较大, 往往是某个部门就能随时出台, 这样不利于市场主体形成稳定的预期, 对宏观经济运行的基础环境有很大的影响。因此, 若要土地政策切实产生作用, 为宏观市场运行提供一个长期稳定的微观制度环境, 可以从以下几个方面加以考虑:

1、明确土地政策目标定位

国家的宏观调控有其明确的目标, 作为微观范畴的土地政策就是要协助实现宏观调控的目标而不是对冲或削弱宏观调控。在土地政策与宏观经济的关系中, 后者对前者的影响是主导, 而土地政策对宏观调控的作用机制只能是协助。比如早在2006 年3月国务院发出的《关于加快推进产能过剩行业结构调整的通知》中就指出, “过度投资导致部分行业产能过剩的问题仍然没有得到根本解决。钢铁、电解铝、电石、铁合金、焦炭、汽车等行业产能已经出现明显过剩”。很明显, 产业建设生产离不开土地, 那么国家有调控政策, 并且一些产业用地也已列入禁止供地目录, 为什么这么多过剩行业仍能顺利建设投产?直到今年, 国家还在调控钢铁、电解铝、焦炭等的产能。可以说明, 这么多产能的扩张, 土地是先行, 而这个闸门如果地方政府能真正严格“把守”, 这会对宏观调控是一个促进, 反之会削弱宏观调控的效果。

2、把握好土地和房地产政策的力度

市场有其自身的运行规律, 政府应尽量少用行政手段和短期强硬手段来压制市场。土地政策的制定和实施, 对房地产市场进行合理的必要干预, 可以实现宏观经济长期稳定发展的目标。同时要看到政策的长期效果, 尽可能让房地产市场本身发挥调节作用。2006 年-2010年的很多政策中均有关于增加居住用地有效供应、明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例、加快保障性安居工程建设、土地增值税的征收管理等的论述, 而2011 年1 月国务院常务会议再次提出安居工程建设、住房用地供应、税收调整等措施, 说明以前的政策并未真正落到实处。再如违法用地和囤积土地这两个长期存在的问题, 虽然政府明白长期存在但却没能从根本上加以制止, 国土资源部近期的严厉约谈才表明整改的力度, 显得力度很大, 而这却只会给市场造成利用行政力量强制打压的不利影响。这里的焦点就在于长期以来积累的问题想在某个时点通过政策来强制一次性扭转, 必定会造成宏观市场的非正常波动。

参考文献

[1]卢为民.土地政策与宏观调控[M].经济科学出版社, 2008:26.

[2]尹锋.土地政策的宏观调控绩效研究[D].复旦大学博士论文, 2007.9:10.

[3]定光平.论土地参与宏观调控的背景、作用及其措施[J].广西梧州师范高等专科学校学报, 2006, 22 (1) :1-5.

土地政策与纲领 篇7

1.1 资产流动性的概念

资产流动性可以简化理解为资产变现的能力，指的是微观层面的流动性，即一种资产在某一特定时期通过市场交易转换为另一种资产的难易程度[1]。显然，流动性是资产的固有属性，任何资产都具备不同程度的流动性。

1.2 住房流动性的界定

住房作为一种资产，必然具备资产流动性的属性。关于住房流动性的概念，我们可以参照资产流动性的定义，同时结合我国住房市场发展现状，将住房流动性界定为住房在一定时期内，以满足购房者的自住需求为目的，从实物形态转变成价值形态的难易程度。关于这一概念，本文认为需要注意以下问题：

首先，我国住房市场的消费以对住房资产的实际利用为基础，即消费群体为自住型购房者，并且主要交易产品为普通商品住房，投机产生的虚拟需求不构成住房市场的流动性，但其影响却不容忽视。其次，住房价格对自住型购房者影响很大，是决定供求双方交易能否达成的重要因素，政府通过各种调控手段实现对住房价格的控制，进而影响住房流动性水平。

1.3 基于卖方视角的住房搜索理论与买方报价概率分布

“住房搜索”是指市场中买卖双方实现匹配的过程，其中包含了买方对待售单元的识别和选择，也包含了卖方对买方的等待、判断和决策[2]。在住房市场中，买卖双方的搜索行为同时进行，直到交易的完成。一般认为，特定住房单元的流动性不受市场中个别买方搜寻行为的影响，基于卖方角度展开的住房搜寻模型研究的重点则在于考察卖方在出售价格和完成交易所需时间(即：可销售持时)之间的均衡行为，而这种均衡行为将直接影响所售住房的流动性。

为了研究方便，我们把买方的出价pb近似看成服从正态分布N（μ，δ2），即pb～N（μ，δ2），。这样，卖方的搜索过程就可以看成在交易完成前潜在消费者及其出价的抽样[3]。卖方将待售住房标示价格phs，同时还有一个保留价pls，一般来说，买方的出价pb不会高于phs，但只要在pls～phs之间，交易就能发生。即交易发生时必有：pls燮pb燮phs[4]。这一个过程可用正态分布图（如图1买方报价分布图）表示出来。

在该分布图中，几个因素的变动会直接影响买方有效出价的概率：

(1)在其它条件不变时，pb的均值μ变大，图像将向右平移，则买方有效出价(即pls燮pb燮phs)的概率将增加。(2)在其它条件不变时，pb的方差δ2增加，pb的分布越分散，买方有效出价的概率将降低。(3)卖方标示价格的增加，将增加有效出价的概率，保留价格的增加将减少有效出价的概率[5]。(4)在其他条件不变时，买方出价的频率vb增加，将提高成交概率。

2 土地政策对住房流动性作用机理分析

住房的开发伴随着土地的直接需求，因此土地的供应计划对住房开发投资的调节作用非常直接和显著。我国政府对土地的垄断地位确定了其供应土地的质量和数量对住房开发规模和结构的直接控制。土地参与宏观调控，并对住房市场的流动性水平造成影响是通过以下三种途径完成的：

2.1 土地的供应总量土地供应数量的变动主要通过以下三种途径对住房流动性水平产生影响：

(1)影响住房未来的供给数量。(2)影响土地的价格。(3)影响开发商和购房者对未来住房市场的预期。

通过以上分析，政府对土地供应量的调控会对住房市场流动性产生影响，忽略其他因素的作用，本文认为土地供应量减少会提高当期住房市场的流动性水平，但对未来的流动性有一定的抑制作用。

2.2 土地的供应结构

根据我国人多地少的基本国情，政府在土地调控方面首先表现为减少土地的供应总量，进而逐渐由总量控制转移到结构控制。对土地供应结构的调控在住房领域的表现为：优先满足普通商品住房的土地需求，严格控制高等住房的土地供应。这样的调控在一定程度上削弱了高档住房的价格示范效应，有利于房价的理性回归，促使开发商的标示价格phs和保留价pls下降。根据房地产经济学的理论，主要用于满足自住需求的普通商品住房的需求随住房价格的下降而增加[6]，即购房者的报价频率会增加，从而增加了普通商品住房的成交概率，进而增加了住房的流动性水平。

2.3 土地的供应方式

土地招拍挂制度的施行对住房市场产生巨大影响，主要体现在对开发商的影响方面：

(1)竞争效应：土地招拍挂制度首先降低了土地出让制度给房地产开发带来的进入性制度壁垒,更多的有实力、效率高的企业进入房地产市场,促进房地产市场的竞争。进而实力强大的地产商以绝对的优势压倒中小地产商，竞拍到好地块，甚至将中小地产商挤出市场，加剧了城市中大地产商的寡头垄断态势[7]。在这种状态下，市场趋于失灵，垄断地产商树立的“价格标杆”对自住需求的挤出效应不可忽视，从而降低市场流动性，造成“有价无市”的市场泡沫状态。(2)成本转嫁效应：土地招拍挂制度直接增加了开发商的土地获取成本，开发商往往通过提高容积率、开发高层住房，将土地成本摊薄，而高层住房的品质和成本更高，加之开发商“囤积土地”、“捂盘惜售”的幕后操纵，人为提高phs和pls，将土地成本转嫁给购房者，甚至获得更高的土地增值收益，这无疑让很大一部分自住型需求购房者望而却步，降低了住房市场的流动性水平。

3 实证分析

3.1 研究对象的选取涉及土地政策与住房市场的实证关系，本文以2003-2005年我国住房市场为研究对象，主要原因有以下两点：

(1)2003-2005年间，我国住房市场处于快速发展期，整体宏观经济环境良好，货币政策、税收政策等比较稳定。(2)2003-2005年土地供给政策的修正完善比较频繁，国土资源部门对房地产业用地的宏观调控对房地产市场的稳定起到了很大的积极作用。

基于以上两点，本文认为2003-2005年土地政策的宏观调控效应更加明显，并且最大限度了去除了其他政府行为因素的影响。

3.2 实证分析过程本文将从以下三个方面对土地供给及住房市场进行实证分析。

3.2.1 土地政策对土地供给的作用

在供给量及供给结构方面，2003-2005年土地供给量呈逐年下降趋势，在住房用地所占比重也呈大幅下降趋势；同时，经济适用房及普通商品住房用地则呈微弱上升趋势，在住房用地总量中所占比重呈上升态势。这与2003年“国土资发[2003]345号”、“国土资发[2003]429号”文件，2005年《关于做好稳定住房价格工作的意见》中对土地供给量及供给结构的监管和调控相一致。

在土地供给方式方面，土地出让为主要供给方式，租赁及其他方式所占比重越来越小。这与2002年国土资源部11号令及2004年国土资源部71号令的要求相一致。

3.2.2 住房市场对土地政策的回应

在住房市场投资方面，投资额逐年增长，住房市场前景看好。再来看投资结构，高档商品住房投资额及其在总投资额中所占比重在大幅上升，经济适用房投资额则在下降，普通商品住房投资比重基本保持稳定。在住房市场交易量方面，住房销售面积持续走高。高档商品住房销售面积呈微弱上涨趋势，经济适用房则在下降，普通商品住房销售面积大幅增长。

在成交价格方面，高档商品住房和普通商品住房价格上涨幅度基本与住房市场价格水平变动情况相一致，经济适用房价格增长缓慢。

3.2.3 作用机理分析

2003-2005年，土地政策对住房市场流动性的影响主要表现为土地供给量及供给结构调整对住房市场产生的影响，而在考察年限前后，土地供给方式变化不大，其使土地价格上涨从而对住房市场产生的影响因素可以忽略不计，土地政策的变化在一定程度上提升了住房市场流动性，普通商品住房价格变化与住房市场均价保持一致，具体作用力分析如图2。

4 结语

住房的开发直接伴随着对土地的需求，政府对土地的宏观调控直接影响住房市场的供求。政府通过控制住房领域土地的供给量、供给结构及供给方式能很好的调控住房市场，并在很大程度上改善我国住房流动性偏低的现状，杜绝“有价无市”现象的发生。但是土地政策效果的滞后性和开发商的土地储备行为在一定程度上降低了它的调控效果，此外不同政府间的利益问题是导致土地供给结构性失衡的原因，这在很大程度上削弱了土地政策的作用，因此对土地利用的监管不可小视。

摘要：本文结合我国住宅市场具体情况,在界定住房流动性概念的基础上,运用“住房搜索”和“买方出价模型”的相关理论,分析土地政策与住房流动性的关系。。

关键词：住房流动性,土地政策,政府调控

参考文献

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土地政策与纲领 篇8

一、控制新增建设用地, 盘活区内存量建设用地

控制开发用地供应总量, 加强建设项目用地预审制度, 对各项建设用地实行供地计划管理。建立以供给引导和制约需求的供地机制, 根据规划和投资情况, 合理制定年度供地计划, 并将年度供地计划落实到具体地块。年度供地计划确定后, 执行并及时向社会公布, 接受社会和公众监督, 确保土地市场健康有序的发展。加强用地定额管理, 对各类建设项目, 依据建设用地定额指标, 综合考虑单位面积的投资密度等因素, 防止宽打宽用、浪费用地。盘活区域内存量建设用地, 挖掘其土地利用潜力, 做好区域的改造建设, 清查和充分利用闲置土地, 是提高区域土地利用集约利用程度的重要途径。要鼓励开发商和投资者, 积极参与对这些区域的更新改造, 盘活区内的存量建设用地, 以便能够提高区域的土地利用效益。

二、进一步完善相关法律法规, 加大土地管理监督力度

就城镇闲置土地而言, 虽然《土地管理法》《城市房地产管理法》和《闲置土地处置办法》都明确了闲置如果超过一定年限将收取土地闲置费、无偿收回土地使用权以及相关的处置方案, 但是真正实施起来还是有较大的难度。一个完全意义上的土地管理法规的门槛说明必须进一步完善相关法律法规, 从根本上杜绝损害区域的事情发生。同样对于城镇的城区改造和产业结构调整的土地置换等需要国家法律法规的规范和支持, 针对盘活城镇存量土地中遇到的困难进行分析研究, 找出症结, 探索出可行的解决办法并配以政策法规, 做到有法可依, 以保障相关工作的顺利进行。同时, 应结合实际加大土地管理监理力度, 严格行政执行, 要注重土地政策、法律、法规的宣传, 坚决制止不按城镇土地利用总体规划和乱占滥用土地的违法行为, 对严重浪费土地的违法行为要进行严厉处理。

三、建立完善建设用地定额标准和土地激励利用评价体系

建立集约利用土地评价体系, 既需要在思想上转变发展观念, 也需要政策约束和制度推进。一是建立完善建设用地定额标准。通过制定各类企业和不同单位用地数量的规范性要求, 规定工商业项目用地单位土地投资强度和开发进度, 不但可以为工商业新增用地项目约定产出要求, 而且可以对超定额用地的生产和建设单位实行限量供应, 有利于盘活存量土地;二是建立土地集约利用评价指标体系, 为建立土地节约与集约利用评价机制提供科学依据;三是注重从政策上引导集约用地。从机制上约束土地使用, 促进土地集约利用;四是要及时总结, 大力推广各地、各单位创造的节约集约用地典型经验。

四、实行“有保有压、从严从紧”的土地供应政策

控制城乡建设占用耕地, 限制城镇、村庄用地规模的盲目扩张;采取疏堵并举的方针, 加大对农村住宅用地的管理力度;严格执行国家产业政策, 不得批准新建禁止类项目, 严格控制限制类项目数量、布局和用地规模。认真落实基本农田保护“五不准”规定, 严格控制各类建设占用基本农田, 确保基本农田数量不减少、质量不下降、用途不改变。建设占用耕地的, 必须补充同等数量和质量的耕地, 否则不得批准用地。发挥政府的计划调控作用, 按照保重点外资项目、重点企业技改项目、效益好就业多的招商引资项目、重点基础设施项目和急需的生活公益性项目的“五保要求”安排用地计划指标, 确保重点区域建设和重点项目的用地需求。

五、建立土地集约与节约利用的激励和约束机制