宿州市房产网论文

宿州市房产网论文（精选6篇）

宿州市房产网论文 篇1

目前, 我国正在进行房产税改革试点, 房产税改革的核心是税制要素的设计, 而税制要素的核心则是税率的设置, 它决定了房产税税收收入规模。本文以广州市房产税税率设计为例, 分析影响房产税税率的主要因素。

一、税率是由中央政府决定还是由地方政府决定

房产税作为地方的一项财政收入, 在重构房产税制要素时, 税率应该由中央政府决定还是由地方政府决定?

税率由中央政府决定有以下好处:第一, 中央政府决定房产税税率可以降低税收征收和管理成本。中央政府决定全国的房产税税率可以降低地方政府为制定具体的税率花费巨大的财力和物力, 更重要的是可避免地方政府出现寻租行为。第二, 我国进行房产税改革一个重要的功能定位就是为地方政府谋求稳定的税源, 税率由中央政府决定可以避免各个地区为争夺有利于自己的税收机制而导致税收倾销, 这会使全国范围内的税收减少, 以致增加地方财政收入的房产税改革流于形式。第三, 从改革的经验来看, 我国多数税种的税率基本上由中央政府决定, 中央的税收立法权比较集中。

税率由地方政府决定有以下优点:第一, 地方政府更加了解本地区居民对公共产品或服务的需求, 房产税是特定“公共服务”的税收价格, 因此税率由地方政府决定更具有效率并且更符合当地需求。第二, 房产税是以法律的形式将公民的收入分割一部分由政府直接使用, 公民会直接地感受到自己缴纳的税收用在什么地方, 从而增强公民对政府如何使用税收的监督意识, 有利于提高政府税收支出的效率。

因此, 在进行房产税改革时, 税率应该是由中央政府决定一个幅度, 各个地方政府根据中央政府制定的幅度选择一个适合当地的税率。也就是说, 房产税税率决定权在中央政府手上, 而地方政府也有一定的自由裁量权。这种情况比较适合像我国这样各地区差异较大、经济发展不平衡的国家。即使像德国、法国税率由地方政府确定的国家, 联邦政府也会对地方的这项权利制定很多的限制措施, 以抑制地方政府滥用权力。另外, 地方政府应该是指市级政府甚至是区级 (县级) 政府, 这样制定的税率才有灵活性和可适用性。

二、税率的形式

在制定税率时, 我们可以选择三种税率:定额税率、累进税率和比例税率。定额税率的优点是征收简单, 征收成本较小, 但有明显的累退性。例如, 不同地区的房产具有不同的价值, 但是对相同面积的房产征收同样多的房产税, 这有明显的累退性特征。累进税率可以克服房产税可能存在的累退性, 更能够体现公平原则, 但是征收成本巨大, 设计截距困难。比例税率征收较为简便, 设计简单, 但可能存在一定的累退性, 对税基的设置有较高的要求。

根据我国现实情况, 可以考虑先对豪宅和高档住宅征收全国范围内的房产税, 采取比例税率, 这样容易实施。对一般住宅采用优惠比例税率, 可以增强人们对政府行为的监督意识, 也可以扩大税源。因此, 比例税率是比较可行的选择。

三、广州市的房产税税率设计

广州市是我国最富活力中心城市之一。2001~2011年国民生产总值年均绝对增长20%以上, 全市总人口由770万人增长至994万人。国家发展和改革委员会《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》指出, 2012年中国要加快财税体制改革, 适时扩大房产税改革试点范围。房价较高, 市场相对成熟, 二手房代替一手房成为市场交易主体一线城市有可能成为第二批试点范围。广州和深圳被认为是入选试点范围的热门城市。广州市GDP持续平稳增长, 2011年GDP总量达到12 303.12亿元 (参见图1) 。广州市房地产市场发展时间较长, 其房产税税率的制定有一定的启示。

广州市在具体制定房产税税率时, 主要考虑了以下几个因素:人均住房面积、人均可支配收入、房产类型、房产价值、本市GDP和现行房产保有环节税收水平。

1. 人均住房面积。

马斯洛需求层次理论将人的需求分为五个层次:生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要与自我实现。只有当人某一个层次的需求得到满足后, 才会追求更高层次的需求。刚性购房需求一般分为四种, 即首次购房、改善型购房、投资型购房和投机型购房。考虑人均住房面积是为了避免因房产税改革而影响居民的基本生活。从税收公平原则与量能原则出发, 房产税改革后不能够对本没有支付能力的人征收房产税, 因此要设计一个人均免征面积或免征额, 这个人均免征面积或免征额可以从满足人的生理和安全需求来考虑。具体而言, 应该考察一个成人基本生活至少需要的住房面积, 这个面积或换算为的金额就应该免征房产税。

从上表中可以看到近十年广州市人均居住面积有一定的增长, 但是增长比较平缓。根据数据求2000~2009年十年的平均值得17.80平方米。人均居住面积在考虑税率设计的免征额时起到了重要的参考作用。

2. 人均可支配收入。

人均可支配收入考虑了纳税人的纳税承担能力。2010年, 广东省城镇家庭人均可支配收入为2 3 897.8元, 2010年广东省的人均国内生产总值为44 736元。由此可以推算出广东省人均可支配收入占人均国内生产总值的53.42%左右。这说明在国民财富分配中, 国民获得了大头, 政府通过税收等手段也获取了必要的积累。

在房产税改革中应该遵循以下原则:科学测算房地产税和房地产开发建设环节收费整体规模与改革后房产税税收总规模相当。考虑广州市人均税负不应该由于房产税的改革而

加重, 本文采用以下公式衡量微观税负水平:

式中:t表示房产税平均税率;I表示人均可支配收入;v表示人均房产价值, P取3.6%, 人均房产价值=人均居住面积×商品房均价。

如图2所示, 如果广州市根据房产税改革精神, 要对拥有住房的纳税人征收房产税, 那么按照上述计算公式, 广州市改革后的房产税税率应该在0.3%~0.7%之间, 具体的税率水平取决于纳税人的个人可支配收入水平与当年房产市场价值。根据广州市2010年的数据显示, 广州市商品房成交均价为12 479元/平方米, 广州市人均住房面积为21.40平方米, 其计算公式为:人均房产价值=人均住房面积×商品房均价, 通过计算得到广州市房产税平均税率要小于或等于0.345%。这说明人均可支配收入确实是设定房产税税率的一个重要参考因素。

3. 房产价值。

房产税税率有名义税率和实际税率之分。名义税率适用于估价, 实际税率适用于市价。实际税率往往会比名义税率要低。例如, 某个房产的房产税的名义税率是5%, 该房产的课税价值 (估价) 是市场价值的70%, 那么该房产的实际税率就是3.5%。所以房产价值会间接影响房产税的税收规模。目前, 我国评估房产价值的技术条件尚不成熟, 原则上是按照房产市场价值的一定百分点作为应税价值, 试点单位的重庆和上海两市的房产税就是这样确定的。

4. 现行房产保有环节税收水平。

广州市现行房产保有环节征收的税种有房产税和城镇土地使用税。房产税是对拥有营业性用房的纳税人征收的税种, 城镇土地使用税是对拥有土地使用权的纳税人征收的税种。本着“减税种”的原则, 房产税改革后应该将这两种税收合并为房产税, 因此现行的保有环节税收对房产税改革后税率制定有着重要的影响。广州市保有环节征收的税种主要有城镇土地使用税和房产税, 1999年至2007年广州市房产保有环节税收占广州市一般预算收入的比重一直维持在5%~6%之间, 说明其房产保有环节税负比较轻。我们在制定房产税税率时至少要使改革后的房产税规模比现行的房产保有环节税收要大, 因此改革后的税率应该比现行保有环节税率要大。也就是:

式中:π为房产税税率;A为广州市现行房产税税收收入;B为广州市现行城镇土地使用税税收收入;s为年末实有房屋建筑面积;v为单位房产价值。

单位:万元

表2说明, 广州市房产保有环节税收收入较低, 仅仅占该地区当年GDP的5%~6%。

根据公式计算改革的房产税税率应该要大于0.2%。其中, 2008年的房产税和城镇土地使用税税收数据缺失, 故2008年数据计算为0 (参见图3) 。

图3反映了在现行房产保有环节税收规模不变的情况下, 广州市改革房产税最低税率水平情况。图中显示房产税改革后税率不应该低于0.18%, 如果低于0.18%就会影响地方政府的财政收入, 进而影响地方政府提供公共产品的能力。

5. 房产类型。

对不同类型的房产征收房产税应有所差别, 即应采用差别税率。总的原则是, 非住宅房产的税负应该比民用住宅的税负要重。目前, 我国仅对非住宅房产征收房产税, 税率为1.2%。房产税改革主要考虑对民用住宅征收房产税后应该采取的税率水平。为了提高房屋的自有比率, 国家对住宅征收房产税的税率水平应该比商业和工业用途房产的税率要低。地方政府可以设计一个税率表, 对不同类型的房产进行分类, 不同类别房产适用不同的税率。

四、结论

总之, 在设计房产税税率过程中, 既要保持中央政府的决定权, 又要赋予地方政府一定的自由裁量权, 选择税率的形式应更加偏重于采用比例税率, 这有利于房产税改革全面推行。根据目前国际房产税税率水平, 若以房产价值征税, 房产税税率一般应定在1%~3%的范围内。但是, 我国在设计房产税具体税率水平时, 除了要参考国际水平, 还要考虑我国具体某个地区的个人可支配收入、人均住房面积、房产类型、房产价值、地区GDP等因素的影响。本文根据广州市的相关数据, 推测广州市在改革房产税过程中, 制定的房产税税率处于0.18%~0.67%的范围中, 这种测量考虑了“宽税基、减税种、降税率”的基本原则。同时, 这种测算考虑了纳税人 (微观) 的纳税能力以及政府 (宏观) 收入规模。

摘要：税率是决定房产税税收规模的一个重要因素。本文通过分析广州市设计房产税税率实例, 发现地区GDP、个人可支配收入、现行房产保有环节税收水平、房产价值、免征面积等是影响房产税税率的主要因素。

关键词：房产税,税率水平,个人可支配收入,房产价值

参考文献

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宿州市房产网论文 篇2

（2013年3月18日福州市人民政府第7次常务会议审议通过 2013年3月25日日福州市人民政府令第56号公布 自2013年6月1日起施行）

第一章 总则

第一条 为加强本市国有房产管理，保障国有房产所有权人和使用人的合法权益，根据国家法律法规和有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法所称的国有房产是指房屋产权属国家所有，由市政府授权福州市国有房产管理中心管理经营的房产。

国有房产包括直管公房，公共租赁住房，廉租住房，房改腾退房，行政机关及全额拨款事业单位剩余公有住房（不含办公用房），关闭、停产、合并、改制的国有企事业单位移交的房产，以及市政府授权管理的其他房产等。国有房产按使用性质分为住宅和非住宅两大类。

第三条 本办法适用于本市五城区国有房产的经营和管理。

公共租赁住房、廉租住房的管理办法，由市人民政府另行制定。

第四条 福州市国有房产管理中心（以下简称“市房管中心”）是本市城区国有房产的主管部门，负责本市城区国有房产的管理经营工作。市房管中心可委托各区房产管理部门或其他房产管理单位对国有房产进行经营管理。

第五条 国有房产的所有权和使用权受国家法律保护,任何单位和个人不得侵占国有房产。

禁止任何单位或个人非法租赁、买卖国有房产或利用国有房产危害公共利益，损害他人合法权益。

第六条 市房管中心应当建立国有房产信息系统，做好国有房产清产核资等工作。

国有房产的经营收入应按规定上缴同级财政，实行收支两条线管理。

第二章 租赁管理

第七条 市房管中心作为国有房产的出租人，应当与承租人签订租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款。

租赁合同的期限一般不超过两年，最长不超过三年。期满后经双方协商可以续租。

第八条 国有房产的租赁实行标准租金和市场租金。国有房产实行标准租金的范围和租金标准按市政府有关规定执行，市场租金由租赁双方协商确定。

实行标准租金的租赁合同，在租赁期内标准租金遇有政策性调整时，应当按新租金标准重新签订租赁合同。

对于实行标准租金的，由出租人发给《国有房产租赁凭证》，出租人应当定期对承租人使用房产情况进行审核登记，并记载于《国有房产租赁凭证》；未经审核登记的，为无效凭证，不得作为征收补偿和其他事项的依据。

第九条 承租人应当按月足额缴纳房屋租金，不得无故拒付或拖欠租金。

第十条 未经出租人同意，国有房产不得转租（包括承包、联营、转借、转让等）。

擅自转租的，转租无效，转租收益归出租人所有，承租人应承担违约责任。

第十一条 国有住宅房屋实行一户一租制度，一户只能租赁一处实行标准租金的住宅房屋。对租赁两处以上住宅房屋的，出租人有权终止原租赁合同，收回出租房屋或对承租人自住的一处住房外所租赁的房屋实行市场租金。

第十二条 实行标准租金的住宅房屋承租人在租赁期限内死亡的，其成年直系亲属同时符合下列条件的，可以在原承租人死亡6个月内向出租人委托的房屋所在地的区房产管理部门申请更名继续承租：

（一）与原承租人在同一户籍内；

（二）与原承租人共同居住生活2年以上；

（三）五城区内无住房；

（四）未享受过国家规定的住房优惠政策；

（五）一次性缴清原承租人所欠房屋租金。

同一户籍内原承租人有多个直系亲属的，各直系亲属之间必须协商一致，确定其中符合国有房产承租条件的一人为新承租人。

6个月内不申请变更承租人或协商不一致无法确定新承租人的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋。

第十三条 实行标准租金的直管公房住宅房屋承租人另有房产时，经出租人同意，承租人可以将所承租的住宅使用权，转让给在本市五城区内无住房且未享受过国家规定住房优惠政策的新承租人,新承租人应当与出租人重新签订租赁合同。

第十四条 租赁期满后，承租人应当退出原租赁的房屋，将房屋交还给出租人。如需继续承租，在同等条件下，符合国有房产管理规定的原承租人有优先承租权。

第十五条 在租赁期间，承租人租赁的房屋经有资质的危房鉴定机构鉴定为D级危房的，自鉴定之日起租赁合同终止。承租人应当在出租人通知之日起10日内无条件搬离；未搬离的，由承租人承担安全责任。

第十六条 承租人有下列行为之一的，出租人有权解除租赁合同，收回房屋，并可索赔损失：

（一）无正当理由拖欠房屋租金累计达六个月的；

（二）无正当理由房屋闲置六个月以上的；

（三）擅自改变房屋用途的；

（四）擅自将房屋转租、转让、转借他人或擅自调换使用的；

（五）擅自对房屋进行扩建、改建、拆建的；

（六）利用承租房屋进行非法活动或非法谋利的；

（七）故意损坏国有房产的；

（八）其他严重损害出租人利益的行为。

第十七条 市房管中心及其委托的各区房产管理部门、房产管理单位应当按照管理权限建立国有房产产业档案及承租人的信息档案，定期核查辖区国有房屋状况，做到资料真实完整，全面反映房屋的来源、座落、结构、面积、设备、用途、完好程度和变动情况。

第三章 使用管理

第十八条 承租人对所承租的房屋负有维修养护责任，任何单位和个人都不得损坏国有房产，不得利用国有房产谋取非法利益。

第十九条 承租国有房产不得擅自改变房屋用途。因历史原因改变用途的，报经出租人同意后，重新签订租赁合同，明确租金标准。

第二十条 住宅房屋的承租人为改善住房条件，经出租人同意，可以互换国有房产使用权。

互换国有房产使用权的，房屋互换双方应持书面互换协议、双方房屋合法使用凭证及当事人身份证明，到房屋所在地的区房产管理部门申请办理房屋使用权互换相关手续。

第二十一条 承租人不得对所承租的国有房产进行改建、扩建。

在本办法实施前承租人因生产或生活需要对承租的国有房产进行改建、扩建的，应当到市房管中心进行备案登记，因改建、扩建新增的房产所有权属出租人所有。

第二十二条 承租人对房屋进行装饰和添装设备时，不得影响房屋的结构和安全，因承租人的使用原因，造成房屋及人身财产损害的，由承租人承担责任。

第二十三条 因暴雨、洪水、台风、地震等自然灾害影响，承租人应当服从辖区政府的统一安排，暂时搬离所租住的国有房产或自行解决居所。

第四章 修缮管理

第二十四条 出租人与承租人共同承担维修养护国有房产及其附属设施的责任。双方应当在房屋租赁合同中明确约定修缮责任。对危及房屋使用安全的维修项目，承租人要及时报修，出租人应当及时维修。

遇暴雨、洪水、台风、地震等自然灾害，各级房屋管理部门应配合辖区政府提前做好防范工作，发现房屋险情，及时抢修。

第二十五条 房屋及其附属设施属于自然损坏的，由出租人负责维修，因承租人使用不当或过错造成损坏的，由承租人负责修复。

第二十六条 出租人应对房屋及其附属设施进行定期检查、修缮、保证其正常使用和安全。

在房屋修缮或对危房进行翻修加固时，承租人和相邻人应积极配合，主动搬迁，不得无理阻挠或借故提出不合理要求，阻碍房屋的修缮。

第二十七条 国有房产修缮所需的资金从租金收入中列支，应当专款专用，严禁挪用。房屋修缮资金的投入必须满足房屋安全住用和基本使用条件的需要，优先安排危房抢险加固、治漏资金。

第五章 接收管理

第二十八条 行政、事业单位剩余的公有住房（不含办公用房），经市政府批准关闭、停产、合并、改制的国有企事业单位的房产，以及市政府授权管理的其他房产，应统一移交市房管中心经营管理。

第二十九条 移交房产的单位及其主管部门应做好所有移交国有房产的清查、统计、汇总及房产档案资料整理工作，全面移交所有房产及相关档案资料（包括产权证、土地证、房产历史资料、租赁协议、合同、抵押、债务等），并与市房管中心签订《国有房产移交确认书》。

第三十条 房产移交后，市房管中心应当持房产移交单位（或其主管部门）证明、《移交确认书》和测绘资料申办权属变更手续。

第三十一条 移交房产的单位及其主管部门在移交房产前应当妥善处理好房屋纠纷等相关问题。市房管中心接收房产后，应当对原已出租的房产重新进行核查。对符合条件的承租人，重新签订租赁合同，确定租金标准；不符合条件的承租人，解除租赁合同，收回房屋。

第六章 征收补偿

第三十二条 房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出前，将征收范围内国有房产座落、用途、建筑面积等调查结果书面告知市房管中心，由市房管中心核实确认。市房管中心负责通知属地区房产管理部门暂停办理征收范围内国有房产的使用权转让、承租人变更及分户等手续。

对征收范围内承租人是否享受过国家规定的住房优惠政策，市、区各级房屋管理和房屋登记等相关部门应积极配合市房管中心，并提供相关书面审核意见，由市房管中心函告房屋征收部门。

第三十三条 政府作出房屋征收决定后，涉及征收国有房产的，房屋征收部门应当依照征收补偿方案，与市房管中心就征收范围内的国有房产签订房屋征收补偿协议。征收部门应当按照征收补偿协议约定按时支付国有房产征收补偿款。

第三十四条 实行标准租金的住宅房屋承租人未享受国家规定的住房优惠政策的，市房管中心在收回市政府规定的住宅产权补偿款后，承租人可购买被征收房屋的公房产权，并与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。

房屋征收时，除直管公房非住宅承租人（以各区房屋管理部门直管公房档案记载为准）及前款规定的承租人外，其他国有房屋承租人不享受房屋征收补偿，应自行搬离，房屋征收部门不得与房屋承租人签订房屋征收补偿协议。原承租人符合继续承租条件的，可向市房管中心申请继续承租。

第三十五条 住宅房屋承租人申请办理安置房产权时，应当提交房屋征收补偿安置协议书，以及国有房产租赁凭证、缴纳国有房产征收补偿款结算单、购公房产权花名册等相关材 料，经市房管中心审核确认后向房屋登记机关申请办理国有房产原权注销及安置房产权登记手续。

第七章 法律责任

第三十六条 承租人违反房屋租赁合同约定，有擅自转租国有房产、擅自改变房屋用途或擅自对房屋进行改扩建等违约行为的，出租人依合同约定收取违约金、提前终止合同，并要求承租人搬离。承租人逾期不支付违约金或逾期未搬离的，由出租人依法起诉和申请法院强制执行。

第三十七条 仿造、涂改《国有房产租赁凭证》的，由所在地区房屋管理部门依法予以处罚。

利用承租房屋进行非法活动或者强占国有房产的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》等法律法规予以处罚。

第三十八条 国有房产管理部门工作人员，在执行本办法中有弄虚作假、徇私舞弊、敲诈勒索等违法行为的，依法追究行政、刑事责任。

第八章 附则

第三十九条 各县（市）国有房产管理可以参照本办法执行。

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李远辉近30年来一直从事建筑设计、工程施工、工程监理、房地产开发以及房地产项目策划等专业工作, 拥有多项国家专利。2008年李远辉立足于自己研发的专利技术的推广和实施, 创立了惠州市安康创新房产有限公司。

李远辉平时喜欢思考与建筑有关的方方面面, 他发明的“一种阻火型结构的楼房”、“一种避震结构的楼房”、“一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”、“一种冲击式风力发电机及采用冲击式发电机的楼房”等技术, 有效解决了高层建筑的“屏风效应”以及发生火灾时的“烟囱效应”, 其中“一种避震结构的楼房”几乎可完全消除地震波对楼房的破坏作用, 保护楼房主体结构完整。先后获得了1项国际发明专利、2项国家发明专利和3项实用新型技术专利。这些专利技术的总体特点是采用低成本经济型的巧妙方式, 集节能减排、绿色环保、低碳生态、阻火抗震特点于一体, 具有节省土地、促进社区和谐、城市环境进步的作用, 极具人类居住文化的创新意识, 突出了维护自然环境、协调人类与自然的关系, 创造和谐生活环境的综合发展思路, 而且专利成果适用于建造住宅、酒店、写字楼、学校、空中别墅、大型综合社区……, 并可以根据不同的地块大小和形状进行灵活多样的设计, 具有广泛的使用性和实用性。其中“一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”特别适用于旧城改造项目。

李远辉的这几项发明专利屡次获得“最具投资价值项目”、“最具社会应用价值的节能环保技术”、“第13届中国北京国际科技产业博览会重点推介项目”、“第10届中国专利高新技术产品博览会重点发布项目”等荣誉。上海世博会期间, “一种低碳生态与抗灾型结构的楼房”专利技术代表“中国制造创新和环保低碳”成果亮相上海世博会国际信息发展网馆, 获得金奖。专利发明人李远辉获得联合国人居署HBA—2010 (中国) 范例奖提名。

李远辉率领惠州市安康创新房产有限公司获得了“100家最具投资潜力品牌企业”、“2010百佳科技创新型企业”, 其个人则获得了“中国房地产低碳行动先锋人物”、“中国房地产低碳行动十大创新人物”、“2010最具创新型企业家”等社会荣誉。

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广州市房地产交易登记中心（华就路31号），注意珠江新城那个政务中心虽然有房管局，但是不能办理涂销业务。

二、办理时间：

对方正常上班时间，上午9点—下午5点。早上8点就有好多人排队，8:50开始放人进去。

三、办理资料

房产证、还钱贷款后银行给你的他项权证以及一对纸质材料都拿上，此外还要带一个人作为银行方面代表。2个人的身份证复印件要准备不要忘了。

四、办理过程 1、2016.7.18 拿着房产证、他项权证和银行给的几张纸，取到广州市房地产交易登记中心，先去2楼取号，取号的时候要带1人持身份证陪同，作为银行方面代表。对方会审核你办理涂销业务的材料是否齐全，审核通过后给一个号你，在20-25号窗口办理。

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2010年以来, 为遏制过快上涨的房价, 从中央到地方陆续出台了多项调控政策, 其中限购是一项重要内容。为进一步加强调控, 2011年国务院下发了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》 (国办发[2011]1号) 文件, 出台了加强版的“限购令”, 随之, 深圳、北京、上海、广州、杭州等城市出台了限购细则, 以期通过限购达到抑制投资和投机的不合理需求、维持供求关系平衡、使过高的房价回归合理水平、实现群众“住有所居”的目标。面对“限购令”, 各地房产登记部门积极应对, 采取多项措施确保政策落到实处。本文将以杭州市为例探讨在落实“限购令”过程中的具体举措、存在困难及应对措施, 以期与大家共同交流。

一、杭州市落实“限购令”的具体举措

2011年2月28日杭州市政府出台《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》 (杭政函[2011]22号) 后, 房管部门积极部署、通过完善系统设置、调整登记流程、加大审核力度等方式认真贯彻执行限购政策。

1. 完善个人住房数据信息系统建设

个人住房数据信息系统的完善是“限购令”落到实处的基础。我局围绕“统一信息系统平台、统一基础数据库、统一业务操作规范”的总体目标, 积极发挥牵头协调作用, 采取“成熟一个, 联网一个, 统一一个”的工作思路, 科学规划, 分布实施, 在各区、县 (市) 建设 (房管) 部门的共同努力下, 在去年年底实现杭州市区 (含3个开发区和萧山区、余杭区) 系统统一和数据整合共享的基础上2011年6月底实现了全市 (含五县、市) 联网, 成功地将全市个人住房信息数据统一集中至我局中心数据库, 并实现数据自动上报。

2. 要求申请人如实申报并告知风险

在房产登记前要求申请人如实申报家庭成员身份证明、婚姻证明、户籍证明及家庭成员名下拥有住房 (含已签订购房合同) 的情况, 并承诺所购房屋符合限购规定。非本市户籍居民家庭还应提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明。如有不实申报的, 申请人自行承担由此引起的“不予办理房产登记”等一切法律责任及经济责任。

3. 实行签约前购房资格前置核查

购房人签订商品房 (预) 销售合同和二手房买卖合同前需凭前述申报资料向房产档案部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。购房人通过房地产开发企业购房或通过经纪机构购房的, 房地产开发企业、房地产经纪机构应对购房人提供的申报材料进行核对, 核对无误后在复印件上加盖公章, 并凭核对后的相关资料统一至房产档案管理部门申请开具《杭州市区住房情况查询记录》。对符合条件的, 房产档案管理部门在3个工作日内出具《杭州市区住房情况查询记录》, 并产生档案编号;不符合条件的, 则不予出具。通过系统设置将《杭州市区住房情况查询记录》的档案编号作为购房人能否签订购房合同的前置条件。

4. 实现档案信息多点查询

执行新限购政策后, 所有住房购买人都要到房管部门查询房产信息并出具房产拥有情况证明, 查询接待量急剧上升, 我市通过挖掘内部潜力, 加强人员力量, 确保了服务质量。同时, 为方便购房人就近办理查询, 我市开发了杭州市区统一的信息查询系统, 并对市房产档案馆和三个开发区、余杭、萧山等6个档案信息查询点的工作人员进行培训, 规范操作, 实现了上述6个档案查询点的房产登记档案信息共享和联动查询, 加快了查询速度, 提高了工作效率。

5. 加强对房地产开发企业、房地产经纪机构的监管

对房地产开发企业、房地产经纪机构违反限购规定从事销售、经纪业务的, 责令限期整改, 不良记录记入企业诚信档案;拒不整改的, 暂停网上签约资格, 并按照住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 (建房[2010]53号) 规定, 抄告国土、税务、工商、银监、人民银行、公积金等部门。

二、存在困难和解决思路

尽管“限购令”出台后我市立即采取多项措施积极应对, 确保了政策落到实处。然而, 由于多种原因“限购令”在执行过程中还存在一些困难和政策不明朗的问题, 具体分析如下。

1. 信息系统建设方面

信息系统建设的完善是“限购令”得以充分贯彻落实的必备条件, 尽管杭州的信息系统建设总体上走在全国的前列, 已实现了全市 (含五县、市) 联网, 但在操作层面上包括县市在内的大杭州统一信息系统建设尚需完善。纵向方面, 由于各区、县 (市) 房产管理模式存在差异, 行政管理体制不统一对信息化建设和应用带来不少阻碍。横向方面, 由于房地产监管分析系统建设涉及国土、规划、建委等多个部门, 房管部门已与相关部门进行了沟通, 并有部分单位提供了部分数据, 但离系统建设数据要求还有较大差距, 有些部门的数据尚未实现信息化管理。

为此, 我市将从以下四个方面加强信息系统建设:一是理顺管理体制, 完善系统建设。全面梳理全市范围的房产管理模式, 继续督促、指导、帮助各区、县 (市) 建设 (房管) 部门解决系统建设和应用过程中出现的一些具体问题, 加快推进房产纸质档案扫描工作, 在今年年底前完成全市房产档案数字化。二是继续配合住房和城乡建设部做好全国个人住房信息系统建设工作。按照住建部要求完成对已镜像数据的字段映射和字典映射, 配合住建部、省建设厅做好个人住房数据的转换、分析和利用, 为建设部推进不同城市间的联网打下坚实基础。三是进一步拓展系统应用。不断扩大数据采集范围和内容, 加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息共享, 最大限度地发挥系统功能和作用, 为完善房地产市场分析、落实房地产调控政策措施等提供更有力的支持;同时, 利用个人住房信息系统平台建设, 逐步统一全市房产业务模式, 规范业务流程, 提高依法行政和为民服务水平。四是加快推进新一代SOA架构的房产信息系统建设。采用先进的SOA架构技术开发新一代房产管理信息系统, 继承原有较为成熟的业务审批模式和管理规范, 进行必要的业务重组和优化, 遵循SOA架构和服务化、组件化开发理念, 提取房产系统中业务逻辑和功能作为服务封装, 使系统具有良好的灵活性、扩展性和适应性。

2. 规避政策的问题

比较常见的规避政策主要有两种:一是假离婚。一些夫妻为了规避政策, 采取假离婚的方式获取购房资格。对此, 由于双方的离婚是自愿的, 且能够提供离婚证明, 单靠房管部门根本无法监管。另一种是假社保证明。一些外地购房者通过房产中介公司代办补缴个人所得税缴纳证明或者社会保险缴纳证明从而获得购房资格。对于假离婚, 要通过电视、网络、报纸等各种媒体对老百姓加大限购政策的宣传力度, 以典型案例的形式加强假离婚的风险教育, 使百姓不敢为、不愿为。对于假社保证明, 社保部门要加强对补缴社保证明的监管, 同时加强社保部门和房管部门的协同配合, 加大对违法个人和企业的处罚力度。另外, 规避政策的问题若想得到彻底解决, 必须尽快建立以个人信息为基础与社保、贷款、保险等挂钩全国联网的诚信档案, 加大规避政策的违法成本, 从制度上堵塞政策漏洞, 确保“限购令”落到实处。

3. 境外人士购房问题

《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》 (建房[2010]186号) 规定:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。而“限购令”规定无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭, 要暂停在本行政区域内向其售房。据此, 对于境外人士和机构的购房资格产生了争议。对此, 我们认为无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的境外人士不能购买住宅。原因有三:一是根据文件的效力等级而言, 国办发[2011]1号的效力等级高于且发布时间晚于建房[2010]186号, 因此境外人士的购房资格应符合“限购令”的要求。二是由于房屋兼具商品和民生的双重属性, 其首先应当满足境内居民和机构的需要。无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍国内居民尚不可以购房的情况下允许境外人士购房是给予其超国民待遇, 显然是不合理的。三是近年来房地产市场过于火爆、房价上涨过快与境外投资者的热钱有一定的关系, 对于境外投资需要认真加以甄别, 对于投机性的热钱需加强监管。另外, 境外个人不得购买非住宅, 境外机构不得购买住宅。对于不符合条件的境外个人和机构购房, 不予办理预告登记和产权登记。

4.“限购令”的例外

“限购令”从控制交易的角度对居民购买房屋的套数作出了规定, 但实践中居民取得房屋的途径除了买卖, 还有继承、赠与、根据政策享受的保障性住房等。我们认为, 对于继承、赠与及按政策购买动迁安置房 (包括实物安置和货币安置) 、经济适用住房等保障性住房的、按照房改政策购买公有住房的, 应排除在限购范围外。对此, 上海的限购文件 (沪房管规范市[2011]1号) 亦明确指出保障性住房不属于限购范围。

另, 最高人民法院关于适用《婚姻法》若干问题的解释 (三) (法释[2011]18号) 出台后, 首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有, 引发了不少夫妻要求办理在配偶一方名下房产证上加名的申请, 其中可能产生与限购政策冲突的情形。例如:甲与乙是夫妻, 甲名下有一套房屋, 乙名下有两套房屋。如甲、乙申请办理登记在甲名下的房屋登记为甲乙共同共有, 是否予以办理?我们认为, 应予以办理。《婚姻法》第19条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻之间对于财产归属的约定属于法律赋予的权利, 且这种约定产生的后果不会改变整个家庭所拥有的房屋总数, 因此并不违背“限购令”的精神。

值得注意的是, “限购令”是把双刃剑, 其在抑制房产投机行为、维护房地产平稳发展方面发挥重要作用的同时也压抑了部分刚性购房需求, 尤其是一些改善性需求, 这部分处于观望等待状态的刚性需求十分旺盛。其次, 由于股市持续低迷、缺乏其他投资渠道, 调控一旦放松, 投资性需求也随时可能重回楼市, 可能面临房价报复性反弹。因此, 必须坚持调控不放松, 在执行好现有调控政策的同时, 关键是要加强保障性住房的建设, 同时利用当前市场平稳的时候, 加快启动制度改革, 综合运用经济、法律、税收等多种手段加强对房地产市场的调控, 采取保障性住房和商品房两条腿走路, 以期实现不同层次的住房需求可以通过多元化的渠道满足, 最终达到维护房地产市场健康发展、实现“住有所居”、不断改善居民住房条件的目标。

注:本文获中房协房地产市场专委会华东片工委会2011年年会优秀论文评选三等奖。

宿州市房产网论文 篇6

房地产作为我国重点产业, 在国民经济中的地位举足轻重。随着我国市场经济改革的加快, “城市化”速度也在加快, 居民住房问题也正面临着前所未有的挑战。小户型房产是近年来房地产市场上的热点, 所谓小户型就是具有相对完全的配套及功能齐全的“小面积住宅”, 相对大户型而言它严格控制住宅建筑的面积, 抑制过度消费。鉴于住房供应结构不合理的问题, 国家出台了“小户型”政策, 即2006年5月29日发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。从国家政策可以看出, 我国将在相当长的一段时间内控制住房建筑面积和大户型面积的比例, 小户型将成为市场主流。

二、小户型房产的SWOT分析

SWOT分析法 (也称道斯矩阵) 即态势分析法, 20世纪八十年代初由美国旧金山大学的管理学教授韦里克提出。SWOT分析实际上是将对某个项目内外部条件各方面内容进行综合和概括, 进而分析组织的优劣势、面临的机会和威胁, 从中得出一系列相应的结论, 藉以确定产业发展战略。这种分析能够通过与竞争对手的比较及所处的社会环境, 对产业的竞争实力进行准确定位, 从而制定有效的产业发展战略。

1. 小户型房产的优势 (Strengths) 分析

(1) 小户型房产自身优点

小户型最主要的也是最引人注目的特点就是其房价低, 其次是小户型所处地段较为优越, 交通发达。小户型主要分布在三个区域, 一是市中心, 如我们现在所指的CBD核心区;二是城市车站附近;还有是以工作为主要导向的新兴商业地区周边。这些区域不论是地段还是交通, 都让小户型房屋占据了“天时、地利、人和”, 有助于为小户型营造现代的居住氛围。第三, 小户型可谓是“麻雀虽小, 五脏俱全”, 它的房型新颖, 顺应居住需求, 简洁舒适、经济实用。尽管是小户型, 会所、游泳池、咖啡厅、健身室、红酒吧等时尚配套在小户型小区中显得淋漓尽致。从户型和格局上看, 现在开发的小户型楼盘基本为“迷你”现代公寓, 户型结构较为灵活, 也拥有较完善的配套功能和基本的物业服务。最后, 小户型便于今后投资。小户型具有投资起点低、市场换手率高、求租需求量大、成熟产品紧缺等特点, 相对于投资股票、债券来说, 投资小户型的风险更小、收益更稳定, 且小户型楼盘的位置大多靠近市中心, 有利于物业的增值, 这都是大户型房屋难以相比拟的优势。

(2) 需求和消费市场潜力巨大

在中国城市住宅数量基本满足之后, 住宅的结构性等许多社会性矛盾逐渐凸显出来。中国的房地产业在近几十年时间急速地发展, 数据显示, 目前许多大城市都存在房型过大、总价偏高的问题, 一房或一房一厅的产品长期被忽略, 其根本原因是因为高收入者先进入购房市场, 他们拥有绝对经济实力, 对高质量生活的要求使得这些高收入者热情追捧大户型, 给房地产市场造成大户型房产需求过高的假像, 使得房地产商致力于投资建设大户型房产。随着这部分人群的需求逐渐饱和, 作为城市购房主体的中等收入者和年轻买家开始占据消费市场。国内大量已建成的建筑, 包括新建的和正在兴建的建筑, 在很大程度上忽视可负担性的、占市场大多数面向中等收入普通家庭的住宅建设等方面的问题, 很多老百姓迫于房价的压力, 无法承受大户型, 小户型住宅开始有了真正的需求, 许多房产商顺势推出了小户型的住宅项目, 自然在市场上得到了消费者的追捧。

金融、IT、咨询等活跃行业为年青人带来了高收入, 他们渴望独立生活, 但经济能力尚不足以在市中心购买目前主力形态的商品房, 郊区的大房子又与他们紧张的工作和丰富的休闲生活相抵触。小户型的低总价符合年青人的消费水平, 良好的小区环境和基本完善的物业管理又充分体现了现代城市青年的高质量生活价值。此外, 邻近市中心的小户型公寓为年轻购房者提供的机遇也高于一般地段的住宅, 所以这种总价偏低、交通便捷、功能完善的小户型的出现正好吻合了这一消费群体的需求。

2. 小户型房产的劣势 (Weakness) 分析

(1) 小户型建造成本高

小户型的缺点最直接的表现就是其开发成本高, 一个项目的成本主要分成三块, 土地成本、建安成本, 以及资金、管理、推广等其他成本。小户型住宅的主要市场在城市中心地区, 这种地区土地成本高, 必然也导致开发后的房价较高, 是产品形成竞争优势的不利因素, 而离市中心远的城区的房价较低, 这也是小户型住宅难做的最重要的原因, 因为离市中心远的大中户型的住宅对城市中心地区的小户型住宅具有替代性。谈到建安成本, 因为小户型相对的墙体、管道、门窗、管线等更多, 楼板的承重力要求也更高, 小户型产品建安成本要略高一些, 一般比大户型产品每平方米高15%左右。在以性价比为竞争核心的市场背景下, 选择一个建造成本高的产品, 无疑也是对自己竞争力的弱化。

(2) 小户型“身陷”设计困局

小户型设计的缺陷首先表现在设计千篇一律, 缺乏公共安全空间。一些小户型房设计本身就有缺陷, 例如一个区域的住户过多, 就缺乏必要的安全空间, 如果发生火灾等意外情况容易酿成灾难。还有就是小户型设计没有创新意识, 同质化产品现象严重。

(3) 四大瓶颈制约中国小户型发展

随着同质化小户型不断推出, 小户型先天不足的劣势, 越来越成为制约其发展的瓶颈, 主要表现为以下几个方面: (1) 小户型小区的停车位不足, 小户型项目最主要的特点是住宅密度大, 同一片土地如被建为小户型, 业主户数会则增加将近一倍, 随着车价不断下调, 拥有私家车业主继续增多已是不争的事实, 停车位严重不足已成为小户型小区面临的最大问题。 (2) 绿化率极低。大多数畅销小户型的通病, 碍于土地面积, 根本谈不上绿化和景观。的确一般来说, 开发商在有限土地上同时满足停车位和绿化要求, 不仅需要增加开发成本还需要更优秀的设计单位来施工, 对于开发商来说, 会有很大难度, 所以开发商很少能同时兼顾二者。 (3) 消费者验房权无法保证导致消费者可信度降低。验房权的本质在于保证你期望的小户型产品的生产者——开发商是否严格按照约定的产品目标施工、装修等。而实际上, 由于种种主客观原因, 甚至会有户型变更的问题。 (4) 软件等配套设施不完备。目前小房型住宅开发仍处于起步阶段, 其居住小区的缺乏商业、服务、交通等相关配套设施, 所以在进一步搞好硬件设施建设的同时, 还应注意软件设施的建设, 特别是在配套服务方面要下大力气。

3. 小户型房产的机遇 (Opportunities) 分析

(1) 国家对小户型房产的重视与扶持

由于我国人房矛盾激烈的特殊国情, 九部委早在2006年5月29日联合出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中明确指出:“自2006年6月1日起, 凡新审批、新开工的商品住房建设, 套型建筑面积90m2以下住房 (含经济适用住房) 面积所占比重, 必须达到开发建设总面积的70%以上。”之后, 建设部又在2006年7月14日公布的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》中对“90m2, 70%”进行了明确的说明:“90平方米的套型建筑面积是由单套住房的建筑面积、套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。70%是指各城市 (含县城) 年度 (从6月1日起计算) 新审批、新开工的商品住房总面积中, 套型建筑面积90m2以下住房 (含经济适用住房) 面积所占最小比重。”其中, 小户型住宅的定义就是:面向中低端市场的套型建筑面积在90m2以下商品住房 (含经济适用住房) , “70%”则说明小户型住宅未来的主导地位。

(2) 金融风暴突袭, 小户型成避风港

日前, 一场始于美国, 席卷世界的金融风暴正在全球范围内迅速蔓延, 中国也必不可免的受到了金融风暴的波及, 在这种经济形势下, 如何回避金融危机带来的潜在危险、怎样投资才能让自己的钱保值、增值成为大家关注的焦点。当前的形势下投资, 应当一看交通, 二选区域价值, 三看产品特色, 即要选择交通便利, 区域已经得到了大规模的发展, 并且依然有发展的利好条件, 价格合理、产品特色明显, 较有实力的开发商开发的项目, 满足了这些条件, 项目的升值空间较大, 保值性较强, 而小户型就具有这些优势。

4. 小户型房产的威胁 (Threat) 分析

(1) 同类商品挤压

小户型市场的竞争压力会越来越大。小户型这几年之所以会这么热销, 其最主要的原因就是房产早期市场累积了较大的需求量。在各大城市房价飞涨的同时, 大多数开发商都将产品定位成大户型、高总价产品, 而忽略了中间阶层对小面积、低总价的需求, 所以国内房产市场断层现象严重。因此住宅的市场供需在一段时间内失去平衡, 这使得总价相对较低的小户型成为稀缺产品而走俏, 出现了抢购风潮。小户型的热销引来的是大批的开发商齐头跟进, 小户型同质竞争的压力也就越来越大。

(2) 房地产市场的困境

房地产是一种兼有经济属性和社会保障属性的特殊产品。经济属性说明它具有商品的特性, 自然要追求利润最大化;而社会保障属性又表示它是一种社会保障用品, 是效率和公平的体现。但在现阶段, 房地产的双重特性并没有得到有效的协调, 利润最大化与效率和公平出现严重的冲突, 这就使得房地产市场陷入了两难的困境。

首先, 投资过速导致国内经济结构失衡。过去几年中, 房地产投资持续保持着接近20%~30%的高速度增长。投资增长是可喜的情况, 但是, 投资的增速太快, 一旦房地产市场出现经济泡沫, 就势必会导致国内经济结构失衡和国民经济增长难以为继的风险问题。

其次, 消费需求旺盛, 土地资源匮乏。随着经济发展与城市化进程的加快, 大批人口涌人城市, 而且大部分是低收入者。虽然我国城市人均居住面积已由过去的6.7平方米提高到现在的26平方米, 但是依然不能满足市场的旺盛需求。另外, 由于城市不能无限扩张, 所以, 土地资源稀缺也是一个难以突破的瓶颈。

最后, 住房结构体系的失衡。在房地产投资大规模快速发展的几年里, 以经济适用房为代表的中低档住宅成为被遗忘的角落。受房地产自主思想影响, 虽然住宅的投资额不断增加, 但是, 经济适用房的投资却无太大变化。而且后者在前者中的比重呈逐年下降的趋势。这是因为, 为了追求高额利润, 开发商更愿意开发针对中高端市场的产品, 而对面向中低端市场的经济适用房不予理睬。但是, 中高端市场的消化能力是有限的, 相当的产品被闲置;另外, 由于中低价住宅供应量不足, 以及房价快速上涨, 又使普通消费者无力购房。最终, 高端过剩与低端不足这两方面原因造成了住房结构体系严重失衡。这样的情况持续, 必然使得房地产市场发展陷入深不可测的泥潭中。

三、杭州小户型房产发展实例

自从2006年国务院颁布“90.70”政策以后, 各地房地产市场在较长的一段时间里都陷入了混乱。杭州市中小型住宅市场的脚步虽显凌乱, 但由于整个市场的基础力量浑厚, 很快就调整了前进的步伐。经过2006年宏观调控的政策洗礼, 杭州房地产市场逐步回归健康理性, 杭州房地产市场面对政策迅速做出了调整, 表格中反映的是从2006年第一季度到2007年第一季度杭州市8城区中小型房地产交易情况:

其中新商品住宅成交8288套, 比2006年同期增长54.92%;成交面积108.52万平方米, 比2006年同期增长54.50%;成交金额78.36亿元, 比2006年同期增长58.69%;成交均价每平方米7212.43元, 比2006年同期增长3.36%。

杭城楼市投资氛围渐淡, 自住需求越来越浓, 热销楼盘中的绝对主力是户型适中、价格合理的经济型楼盘。杭州市在“90.70”政策发布前, 已经出现中小户型唱响市场的端倪, 而政策的发布, 犹如一针强心剂, 致使市场出现调整后迅速平稳, 并在中小户型刚性需求和旺盛供应之中, 促使杭州郊区的中小户型住宅市场持续走俏。中小户型的热销也揭示了市场需求方向, 预计中小户型住房供给将进一步增加, 市场的供给结构将进一步改善。

政府的行为, 在很大程度上关系着杭州房地产市场的稳定与繁荣, 其作用是至关重要的。杭州市政府严格控制新开工的经济适用房、拆迁安置房等政府保障型住房户型面积。在贯彻“90.70”政策时, 杭州市政府保障型住房套型建筑面积基本控制在90平方米以内, 已占到全市住宅开工总面积的40%。地方政府的做法是明智的, 用保障型住房来换取了普通商品住宅的较大选择空间。其次, 杭州市政府在具体政策上也注意引导中小户型住宅的供给与需求, 优先保证中低价位、中小套型普通商品住宅 (含经济适用房) 和廉租住房的土地供应, 其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。杭州市住房供应的结构性调整, 以及房地产市场的持续健康稳定发展, 都离不开政府的有力支持。

四、关于小户型房产发展的政策建议

1. 产品的细化和精确定位

今后的小户型开发中应该对消费人群进行进一步的细化, 根据不同地区、不同特点的消费者, 有针对性地开展设计, 创造出不同风格、不同档次的小户型居住文化。比如是针对一些现代商务精英的, 他们一般会选择在郊区购买别墅, 而在市中心选择租用公寓或购买精装修高档小户型, 他们将市中心的住宅用作休息, 所以此类小户型主要考虑的是其周围的商务氛围, 生活配套设施则相对次要了。但如果是处于大学城或类似场所周围的具有较强投资潜力区域的小户型, 消费者购买初衷一般为方便子女就学, 所以在建造时要注意考虑学习空间, 要考虑其方便入住和出租。在今后开发过程中将小户型进行细化和精确定位将有助于拓宽其市场。

2. 加强软件设施的建设

小房型可以说是刚进入正轨, 在进一步搞好房屋结构、装修配置等硬件设施建设的同时, 还应注意软件设施的建设, 尤其是在小户型社区相关配套服务方面要引起足重视。在杭州之类的城市, 小户型消费群体受教育程度高, 经济能力强, 对生活品质的要求往往比普通人更高, 除了一个满意的居住空间, 他们更多地关注居住社区的环境及相关的配套设施, 他们的生活方式也决定了他们对社区服务的依赖性。小户型的概念已不单单局限于楼盘本身, 还包括与之相配套的商业、服务、交通等设施, 两者密不可分。可以预见, 在小户型市场渐趋成熟的将来, 只有能够提供完整、成熟的配套设施的小户型社区才能够在市场上站稳脚跟。因此, 如何加强软件设施的建设, 也将是小户型今后发展的重点问题。

3. 开发多样化的小户型住宅

可弹性组合的小户型。小户型由于受到面积限制, 缺少发展的空间, 购买人群较为单一, 而且具有过渡房的性质, 因此可疑考虑小户型的可持续发展, 设计出可以弹性组合的小户型住宅。即把小户型作为基本单元, 使其可以倍数组合成单身公寓、豪华公寓等大小不同、功能齐备的空间。这种可以变动组合成中、大户型的小户型设计由于其灵活性将引起市场的关注, 也必将具有极大的发展潜力。又比如跃层式小户型。即通过加大建筑层高来设置夹层, 在设计上比平面户型灵活, 并可以创造出更多的使用空间。这种小户型不仅更加经济合算, 而且可以形成较好的室内空间效果, 迎合了一部分消费者追求时尚、变化的心理。

五、结语