夫妻共有（精选10篇）
夫妻共有 篇1
夫妻共有房屋如何登记,是困扰房屋登记理论界和实务界多年的难题,长期以来,仁者见仁,智者见智,争论不休。笔者拟从以下几个方面作探析。
一、从理论上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系
共有,即二个以上的权利人共同对一个具体的物享有一个所有权。对房屋共有,是指二个以上的权利人共同对一个登记基本单元的房屋享有一个所有权。对房屋所有权的共有,只是权利人对一个房屋所有权进行的量上的划分,不是二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权。若二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权,则该房屋上承载了二个以上的所有权,有悖于“一物一权”的物权法基本原则。
共有是权利人基于共有关系对物共同享有所有权,分为按扮共有和共同共有。对房屋共有,亦如此。对房屋的按份共有,是指共有人对共有的房屋按具体的份额享有所有权,各共有人按份额行使权利和承担义务;对房屋的共同共有,是指共有人对共有的房屋共同享有所有权,各共有人无具体的份额,共同、均等地行使权利和承担义务。无论按份共有,还是共同共有,均是共有人对房屋的全部抽象地享有所有权,不能具体对房屋的某部分或某个部位享有所有权。那么,夫妻关系是否属于对房屋享有共有权的共有关系呢?
理论上的一种认为是,男女之间一旦缔结夫妻关系,便产生了夫妻共同财产。除非夫妻双方选择了分别所有财产制,否则,都认定夫妻双方的财产属于夫妻双方共同共有。夫妻财产是最常见的共同共有。另一种认为是,共同共有根据共同关系而产生,必须以共同关系的存在为前提。共同关系包括夫妻关系、家庭关系等,一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间。例如,以丈夫的名义登记的房屋,在夫妻关系存续期内属于夫妻共同的财产,夫妻双方应平等地享受权利、承担义务。概言之,夫妻关系属于对房屋享有共有权的共有关系,且自夫妻关系建立时起,夫妻双方于婚姻存续期间取得的房屋所有权形态,在没有特殊约定的前提下,均属共同共有。申言之,夫妻关系存续期间取得的房屋,尽管登记在夫或妻一方名下,但另一方基于婚姻关系,也是房屋的共同共有人。
二、从法律规范上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系
1.从普通法规范上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系
《物权法》第103条规定,共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有。据此可知,共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有,或者约定不明确的,若共有人具有家庭关系时,共有人对共有的不动产为共同共有。质言之,家庭关系是共同共有成立的共有关系。按《婚姻法》第三章规定,夫妻关系属于最基本的家庭关系之一,申言之,夫妻关系属于不动产物权共有中的共同共有关系。
2.从特别法规范上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系
《婚姻法》第17条规定,夫妻在婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产,遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的除外。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。据此可知,夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产,属于夫妻共同享有所有权的类型,其中“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”表明夫妻对共同所有的财产,是不分份额地享有同等的权利,承担同等的义务,换言之,夫妻双方对共同财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。申言之,基于夫妻关系共同对房屋享有的所有权属于共同共有,夫妻关系属于房屋共有关系中的共同共有关系。
3.夫妻约定的单独所有或按份所有,不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态
《婚姻法》第19条规定,夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。据此可知,夫妻可以按自己的意思表示,对夫妻关系存续期间取得的共同财产约定为单独所有或按份共有,质言之,夫妻将共同财产约定为单独所有或按份共有,是夫妻对原本基于夫妻关系共同共有的财产,按自己的意思表示作出的“量”上的再次分割形成的财产所有形态,申言之,夫妻约定的单独所有或按份所有,不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态,而是在夫妻共有的基础上,基于夫妻间的合意新产生的财产所有权形态,基于夫妻关系产生的财产所有权形态只能是共同共有。
概言之,无论从普通法规范上看,还是从特别法规范上看,夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系。
三、从司法实务上看,夫妻关系属于共有关系
在司法实务中,北京市高级人民法院在“吴某等诉北京市建设委员会房屋行政登记案”中认为:“婚姻法规定的法定共有权虽然未经房屋行政管理机关行政登记,但不应视为与不动产物权登记公示原则相矛盾,而应视为是不动产物权公示原则的一种例外与补充。因为婚姻法对于夫妻财产法定共有权的规定也是面向公众的,对世具有普遍效力。因此对于不动产权属登记为个人的情形,房屋行政管理机关均具有先行审查其是否属于夫妻共同财产的义务,再根据登记情况确认该房屋的最终权利状况。”本判决中,人民法院的认为表明:
1.法律规定的基于夫妻关系对房屋共同享有所有权的共有人,虽然未经登记机构记载在登记簿上,但与其他记载于登记簿且对房屋共同享有所有权的共有人具有同等的法律地位。
2.基于《婚姻法》的相关规定,夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋所有权,属于夫妻共同享有的房屋所有权,即夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态。
3.自然人申请将房屋所有权登记为单独所有的情形下,登记机构应当在力所能及的范围内,查明该房屋是否为申请人的夫妻共同财产,如果是夫妻共同财产,应当由夫妻共同申请登记,当然,对方配偶书面表明该房屋所有权归申请人单独所有时除外。再次表明了人民法院关于夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态的认识并予以保护。
概言之,从司法实务上看,夫妻关系属于共同享有房屋所有权的共有关系。
四、夫妻共有的房屋登记
《房屋登记办法》第13条规定,共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知,夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记,但是,在房屋登记实务中,对申请登记的房屋是否为夫妻共有的判定,各登记机构有不同的认识,对登记申请的要求也就不同,主要有二种形式,一是宽进严出型,即申请所有权登记时,即使是夫妻共有的房屋,也可以由夫或妻中的一人申请,登记时记载在夫或妻一人名下,登记簿和权属证书的共有情况保留空白状态,处分房屋申请转移登记或抵押权登记时,申请人须提交有权处分房屋的证据,如果提交的证据属于申请人单独所有的房屋,由申请人参与登记申请。如果是申请人夫妻共有的房屋,则由夫妻共同参与登记申请;二是询问登记型,即申请所有权登记时,登记机构询问申请人,申请登记的房屋为申请人夫妻共有或单独所有,将申请人的回答作成询问笔录,并作为登记依据,即若申请人回答为夫妻共有,由夫妻共同申请登记,并登记为夫妻共有。若申请人回答为单独所有,则允许申请人单独申请登记,并登记为申请人单独所有。以后处分房屋申请转移登记或抵押权登记时,登记簿记载为夫妻共有的,由夫妻共同参与登记申请。登记簿记载为单独所有的,由登记簿上记载的权利人单独参与登记申请。
笔者在房屋登记实务中,采用的是询问加证据支撑的登记方式,即询问时,无论申请人回答是单独所有,还是共同所有,都须提供证据佐证,并根据证据支撑的所有权状态予以登记。即询问时申请人若回答房屋为单独所有的,须提交无婚姻登记证明或婚姻关系解除的证明予以佐证,方可由权利人单独申请登记,登记为单独所有;若回答房屋为夫妻共有的,须提交婚姻关系存续的证明予以佐证,并由夫妻共同申请登记,申请登记为夫妻共有。此时要求申请人提交婚姻状况证明,并不表明登记机构审查申请人的婚姻状况,而是申请人凭该婚姻状况证明佐证申请登记的房屋所有权状况,登记机构通过它载明的时间点判定房屋所有权是属于申请人单独所有,还是夫妻共有。
1.基于法律行为取得的房屋所有权申请的登记
基于法律行为取得的房屋所有权,即基于当事人的合意取得的房屋所有权,在房屋登记实务中,具体体现就是当事人达成的以取得房屋所有权为目的合同、协议等。
《物权法》第15条规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。据此可知,我国物权法采债权和物权区分原则,合同或协议债权是权利人取得房屋所有权的原因,房屋所有权是合同或协议债权目的实现的结果。
《物权法》第14条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,自记载于登记簿上时生效。据此可知,基于法律行为取得的房屋所有权自记载于登记簿上时起生效。为此,基于法律行为取得的房屋所有权,申请登记时,权利人提交证据佐证房屋所有权是单独所有,还是共同所有的时间点是合同或协议生效时,还是申请登记时?笔者认为应当是合同或协议生效时,理由:合同或协议生效时,以取得房屋所有权为目的的债权建立,债权也是一种重要的财产性权利,是取得房屋所有权的原因,经过申请登记,债权目的得以实现而转化为登记簿上记载的房屋所有权,即债权与登记簿上记载的房屋所有权有直接的因果关系,故债权为权利人单独所有的,转化而来的房屋所有权也应当为权利人单独所有,此情形由权利人单独申请登记,申请登记为单独所有;债权为夫妻共同所有的,转化而来的房屋所有权也应当为夫妻共同所有,由夫妻共同申请登记,申请登记为共有。在司法实务中,《婚姻法司法解释三》第10条规定,夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产的处理不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿。质言之,诉讼中,人民法院支持基于婚前签订的不动产买卖合同建立的债权转化而来的房屋所有权属于原债权人。申言之,司法实务中,人民法院判定房屋为权利人单独所有或权利人夫妻共同所有的时间点,是以以取得房屋所有权为目的的合同或协议生效的时间点为准。
当然,《合同法》第79条规定,债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。据此可知,在申请登记时,权利人欲将债权部分转移给配偶,并与之共同享有债权于法有据,该共享债权经登记转化而来的房屋所有权属于夫妻共有,反之,夫妻共有的债权,也可以转移为夫妻中的一方单独享有,由此转化的房屋所有权为夫妻中的一方单独所有。
2.非基于法律行为取得的房屋所有权
夫妻非基于法律行为取得的房屋所有权主要有三种情形,一是基于生效的法律文书取得的房屋所有权;二是基于继承或受遗赠取得的房屋所有权;三是基于合法建造取得的房屋所有权。
(1)基于法律文书取得的房屋所有权
《物权法》第28条规定,基于法律文书取得不动产物权的,自法律文书生效时产生效力。据此可知,基于法律文书取得房屋所有权的,自法律文书生效时起,权利人无须登记,即取得具有法律意义的房屋所有权,故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为法律文书生效的时间点。
(2)基于继承或受遗赠取得的房屋所有权
《继承法》第2条规定,继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定,因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此可知,自被继承人死亡时起,继承人或受遗赠人即享有具有法律意义的房屋所有权,故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为被继承人或遗赠人死亡的时间点。
(3)基于合法建造取得的房屋所有权
《物权法》第30条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。据此可知,权利人自房屋竣工时起,即取得具有法律意义的房屋所有权,故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为房屋竣工的时间点。
在房屋登记实务中,权利人对非基于法律行为取得的房屋所有权申请登记时,登记机构根据权利人提交的材料,结合法律文书的生效时点、继承或受遗赠的开始时点、合法建造房屋的竣工时点与婚姻关系建立或解除的时点,判定房屋为权利人单独所有,还是夫妻共有。为权利人单独所有的,可准予其单独申请登记,申请登记为单独所有。为夫妻共有的,应当要求同为权利人的夫妻共同申请登记,申请登记为共同所有,若权利人坚持登记为其单独所有的,应当提交其配偶同意登记为单独所有的凭证。
夫妻共有 篇2
委托人：姓名性别身份证号码 受托人：姓名性别身份证号码
委托人与受托人系夫妻关系，共同拥有位于（房产证号：）的房产。
委托人特委托受托人为委托人的代理人，受托人可以单独以委托人的名义代理如下事项：
一、全权办理上述房产的有关转让手续，代为签署房产转让合同并收取售房款，并在有关文件上签字。
二、办理上述房产的房款资金监管协议及收取资金监管协议中的房款，签署相关文件。
三、到国土部门查询上述房产产权资料、办理过户登记等手续。
四、全权办理所转让上述房产的水、电、物业管理、煤气、有线电视、电话、网络费以及其他相关过户、销户手续。
受托人在其权限范围及代理期限内签署的一切有关合法文件及办理的相关手续，委托人均予认可。受托人无转委托权。
委托期限：自签字之日上述事项办完为止。
委托人（签字）：
浅析夫妻共有虚拟财产的分割 篇3
关键词：夫妻共有；虚拟财产；分割制度
一、虚拟财产及虚拟物品的概念
1.虚拟财产概念
至此，我们可以认为虚拟物品是财产，而这种财产是有别于有形财产的一种新型财产，因法律至今未有定论，姑且称其为虚拟财产。虚拟财产在本质上只是一组保存在服务器上的数字信息，一个电磁记录。但是虚拟财产的价值并不限于电磁记录，电磁记录的价值非常有限，有时甚至是可以忽略不计，而虚拟财产的价值千差万别。虚拟财产可以定义为：虚拟财产是依赖于互联网，以电磁记录为存在形态，具有使用价值和价值，具有流通性，可以现实货币化的虚拟物品。
2.虚拟物品概述
（1）虚拟物品。在早期的网络世界，网民只是通过注册ID进行简单的网上浏览、游戏，每个ID都具有唯一性与排他性，代表网民在网络特定空间内的身份。随着互联网的高度发展，产生了诸如网店账号、QQ、UC及其他即時通讯账号、网络游戏账号、虚拟货币、虚拟装备、电子邮箱账号及微博、微信、域名等众多的虚拟物品。
（2）虚拟物品是否属于财产的争论。虚拟物品是否属于财产，在我国现行法律体系中没有明确规定，《民法通则》没有，《合同法》没有，《物权法》也没有。司法界与学术界对虚拟物品是否属于法律意义上的财产，存在两种截然不同的观点。有人认为，虚拟物品属于财产。网民获得虚拟物品，必须花费金钱、时间、精力。且虚拟物品本身既有使用价值，也有价值，可以直接用人民币进行交易，甚至一些虚拟货币与人民币之间已经形成固定“汇率”，具备了商品的一般属性。有人则认为，虚拟物品不是法律意义上的财产。虚拟世界的物品，其本身没有任何经济价值。它只是用一种形式表现出来的一组数据，这些数据在某个软件运行的时候，才起到作用，如果从网络空间独立出来就什么价值也没有。
应当认为，虚拟物品虽然是无形的，且存在于网络虚拟空间中，但并不影响虚拟物品作为财产的一种，获得法律上的保护。
二、虚拟物品的可交易性
1.虚拟物品取得渠道
取得虚拟物品有二个渠道，一是从服务商处免费申请所得或花钱购得；二是从他人那里购得或受赠所得。
2.虚拟物品交易类型
虚拟物品交易可分为三类：一是服务商与网民间的交易；二是其他交易商与网民之间的交易；三是网民间的交易。
3.虚拟物品价格
虚拟物品早已不仅仅在网络中存在的，它已和现实的货币产生了联系。虚拟物品价格主要有两类。
一是服务商官方价格。许多服务商为了获取利润而出售虚拟物品。如，腾讯官网公布，获得精品靓号需支付初选费和若干月QQ会员，如QQ号码1435888889、1441888889的初选费为788Q币（1Q币为1元人民币）但服务商制定的价格是从自身利益出发的，其高低完全取决于特定物品的运营和利润状况，以及服务商的营销发展策略。因此服务商确定的价格并不能直接作为虚拟物品价值标准。
二是网民之间的离线交易价格。网民之间的离线交易则具有无序性和不稳定性的特点，并带有很强的个体因素。以淘宝皇冠级店铺为例，转让价格因皇冠数量、需求差异有高有低，便宜的在一万元左右，高的则要十几万、二十几万。
因此，网民之间的离线交易价格也不能准确说明虚拟物品的价值，不能直接作为确定虚拟物品价值的标准。
三、夫妻共同所有虚拟财产分割
所谓夫妻共同财产就是婚姻关系存续期间，夫妻一方或双方取得的依法由夫妻双方共同所有的财产。我国现行婚姻法采取的夫妻共同财产制是法定财产制与约定财产制相结合的制度，并明确规定，在没有约定或约定不明确时，才适用法定财产制。
离婚不仅解除了夫妻之间的人身关系，也终止了夫妻之间的财产关系，自然产生夫妻共同财产的分割问题。但在婚姻关系存续期间，一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为；一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用时，另一方也可以请求分割夫妻共同财产。
夫妻共同财产的分割首先要区分某项财产是夫妻共同财产还是夫妻一方财产。对于夫妻的共同财产，分割时，由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。
分割夫妻共同财产一般采用如下方法：
（1）实物分割。可以分割的财产，在不影响财产使用价值的前提下进行分割，双方取得应得的财产。
（2）价款分割。财产不能分割，或者分割后其使用价值将会降低或者消失的情况下，进行变卖，双方就变卖所得的价款进行分割。
（3）作价补偿。对于不能进行实物分割，而一方愿意取得财产，可以作价由一方取得，而另一方获得相当于一半价格的补偿。
总之，虚拟财产的分割还有一个难点，就是难以确定其现实货币价值。如果有数个相同的虚拟财产，就不用考虑价值，均等分给双方即可。但在虚拟财产不能分割的情况下，则需确定它的价值。此时首先可以由双方协商确定价格，这是解决问题的最好出路。当协商不成时再考虑其他方法。普通财产可以由估计机构来评估，而虚拟财产尚无相应的评估机构也无相应的评估标准，实践中可以让评估机构出具咨询意见，作为定价参考。评估机构出具咨询意见时可以收集参考虚拟财产的市场交易价格，价格是价值的外在表现，根据市场价格来确定价值，符合市场经济的规律，虚拟财产的市场交易价格最能直接反映出虚拟财产价值。当然，市场交易价格也容易受到不同网民个体差异的影响。因而，还须参考服务商的定价、网民投入的成本等内容来综合确定虚拟财产价值。
参考文献：
[1]段晓娟，苏喆.虚拟财产应纳入夫妻共同财产.《行政与法》，2010年4期
浅析离婚夫妻共有房屋的分割 篇4
当今社会, 离婚率居高不下, 离婚与结婚相对应, 一个绿证书一个红证书。什么是离婚?具体指:婚姻双方当事人依法解除 (或消灭) 合法有效的婚姻关系的行为。法律上规定, 夫妻双方感情确已破裂, 才可离婚。离婚可以协议, 也可以诉讼。但诉讼离婚, 法院必经调解程序, 即经过调解, 感情却已破裂, 才可判决离婚。
夫妻共同财产中有动产, 也有不动产。夫妻共有房屋即是不动产的一部分, 指夫妻婚姻关系存续期间共同生活、居住、使用的房产。
二、离婚夫妻共有房屋的分割
中国百姓传统封建思想严重, 中国人讲究“安居乐业”, 居——“生活住的地方”, 狭义理解为房子, 有房子才能“安居”。现代人结婚讲究男方买房, 女方买车或女方买房, 男方买车或双方父母共同付首付, 男女双方还贷款或男女双方共同付首付, 共同还贷款。有了房子, 有了家。小两口开始过日子。过一段时间, 小两口闹离婚, 此时一起居住的房子怎么分?该分给哪方?
1、夫妻共有房屋。
指夫妻共同享有完全所有权的房屋, 最典型的就是夫妻共同出资购买的房屋和共同受赠或继承的房屋。根据《婚姻法解释 (二) 》第19条的规定:“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋, 房屋权属证书登记在一方名下的, 应当认定为夫妻共同财产。”对于父母给子女出资买房的情况, 《婚姻法解释 (二) 》第22条规定分为婚前行为和婚后行为区别对待:当事人结婚前, 父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对自己子女的个人赠与, 但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后, 父母为双方购置房屋出资的, 该出资应当认定为对夫妻双方的赠与, 但父母明确表示赠与一方的除外。
关于夫妻共同房屋的分割方法问题, 《婚姻法解释 (二) 》第20条规定:“双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时, 人民法院按以下情形分别处理: (一) 双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的, 应当准许; (二) 一方主张房屋所有权的, 由评估机构按市场价格对房屋作出评估, 取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿; (三) 双方均不主张房屋所有权的, 根据当事人的申请拍卖房屋, 就所得价款进行分割。
2、夫妻一方所有的房屋。
婚后双方对婚前一方所有的房屋进行过修缮、装修、但属于原拆原建并未变更产权登记的, 房屋仍归产权人所有, 增值部分属于双方共同所有, 在离婚财产分割时增值部分中属于另一方应得的份额, 由房屋所有权人以合理折价款补偿给另一方;对原原房屋进行过扩建的, 扩建部分的房屋权属应按夫妻共同财产处理。
离婚中处理这类房屋时, 住房一般仍归该所有人。根据《婚姻法》第42条和《婚姻法解释》 (一) 》第27条的规定, 一方离婚后没有住处的, 属于生活困难, 另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助, 以住房对生活困难者进行帮助的形式, 可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。
3、家庭成员共有房屋
此种共有也就是夫妻与其他家庭成员的共有房屋的情形。夫妻结婚后, 与一方的家庭成员共同生活, 夫妻财产和家庭共同财产没有分开, 包括房屋也属于夫妻和家庭其他成员共有的。对于这种情况《离婚财产分割意见》第20条规定, 离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出, 一方要求析产的, 可先就离婚和已查清的财产问题进行处理, 对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理;或者中止离婚诉讼, 待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
4、夫妻共有的“部分所有权房屋”或尚未取得所有权房屋
《婚姻法解释 (二) 》第21条规定:“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的, 人民法院不宜判决房屋所有权的归属, 应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就上述规定的房屋取得完全所有权后, 有争议的, 可以另行向人民法院提起诉讼。
5、对离婚前房屋拆迁, 离婚后取得的补偿应作为共同财产分割;一方回迁取得房屋的, 应支付给另一方适当的住房经济补助款。
6、按揭方式购买的房屋, 房款未全部付清的, 处理方式一是采取转按揭的方法, 由主张房屋所有权的一方将已交纳款项的一半支付给另一方;二是采取拍卖的方法, 将房屋评估拍卖所得价款, 扣除评估、拍卖所需费用后, 由抵押权人优先受偿, 余款再作为夫妻共同财产进行分割。
根据《婚姻法解释 (二) 》第8条第9条规定, 离婚时双方就财产分割达成的协议, 对双方具有法律约束力, 双方均应按协议的内容履行。如果一方当事人不履行或不完全履行财产分割协议而产生纠纷, 另一方可以向人民法院提起诉讼。人民法院受理后, 在确认协议效力的基础上, 判决不履行协议的一方按照协议履行。如果双方协议离婚后一年内, 一方就财产分割问题反悔, 其可以向人民法院请求变更或者撤销财产分割协议。人民法院受理后, 如果未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的, 依法驳回当事人的诉讼请求。
三、总结
综上所述, 给大家简单介绍了离婚时夫妻共同财产的分割原则、方法及分割后产生纠纷的处理办法, 希望对大家有所帮助。本人才疏学浅, 望各位及时指正!
摘要：本文从离婚的概念、夫妻共有房屋的概念为基础, 来阐述离婚夫妻共有房屋如何分割, 从而让大家了解离婚夫妻共有房屋怎么分。
关键词：离婚,夫妻共有房屋,夫妻共同财产,分割原则
参考文献
[1]唐德华:《家庭婚姻继承案例实录与解析精要》, 研究出版社。
夫妻共有 篇5
关键词：共同财产；单方处分；无权处分；善意取得
一、问题之提出
最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》（以下简称《解释三》）第11条第1款①对单方处分夫妻共同房屋的效力问题上作出了基本规定。该条规定对单方处分行为的定性为“未经另一方同意”的行为。如要认定这种单方处分行为具有外部效力则需满足以下几个条件：①第三人善意；②支付合理对价；③办理产权登记手续。缺乏上述任何一个条件，则单方处分行为不具备外部效力，另一方则可以以无权处分为由追回该房屋。尽管这一司法解释立足于当前婚姻家庭关系中的现存问题，试图达到在家庭稳定与维护物权变动有效性、交易安全性之间努力寻求平衡的目的之外，该条解释在具体适用上也与其他法律法规司法解释之间存在着密切关系。例如《解释一》第17条②之规定显然与《解释三》在该问题的处理上标准上存在巨大差异。根据《解释一》第17条，夫妻共同财产根据其对生活关系的必要性可以划分为两类：日常生活需要的财产与非日常生活需要的财产。笔者认为，这一划分标准过于主观化，在司法实践中对是否属于日常生活财产的认定也存在一定难度。并且这一标准的界定也直接关涉到夫妻共同财产单方处分行为的效力，即对日常生活需要的共同财产的单方处分行为系有权处分行为，具备外部效力；而对非日常生活需要的共同财产的处分行为系无权处分行为，如要使之具备外部效力，则第三人“有理由相信”其为“共同意思表示”，这显然是借鉴了《民法通则》中的表见代理制度。而《解释三》第11条的适用范围则仅限定于房屋，且并且采用了较之前者更为严苛的标准，尤其是在第三人善意取得的问题上。当实践中发生争议时，如何处理两条规定与合同法、物权法之间的关系往往存在着不同的观点。在准确理解和适用《解释一》第17条与《解释三》第11条的问题上，学界往往提供了两个可供参考的选择：一是按照《解释三》第11条规定，在单方处分夫妻共有房屋纠纷中，排除《解释一》第17条第2项的继续适用，其理论依据新法优于旧法的位阶排序；二是区分两者适用前提，具体划定不同的适用环境。③针对上述两种不同的选择，笔者认为无论是适用《解释一》第17条还是适用《解释三》第11条，关键的问题在于如何理解房屋善意取得中的无权处分，只有厘清单方处分行为的效力问题，才能准确适用《解释一》和《解释三》的相关规定。
二、单方处分共同房屋行为之效力分析
2007年《物权法》对善意取得制度作出了明确规定，根据《物权法》第106条规定的善意取得要件主要有三：①受让人受让该不动产或者动产时是善意的；②以合理的价格转让；③转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。④该条规定有条件地缓和因法律未作此规定所带来的交易安全保护问题，平衡了交易安全与家庭稳定两方面的关系。尤其在不动产方面，笔者私以为善意取得中受让人取得动产时的善意结合《解释一》第17条规定的“有理由相信”标准时应当是指第三人有理由相信出让人在出让不动产时，在权利外观上是合法的不动产所有权人，亦即第三人在受让不动产时从权利登记簿上可以明确知悉出让人是否为该不动产的合法权利人。然而众所周知的是，无权处分恰恰是出现在处分人本身并非权利登记人或者虽为权利登记人但并非实际所有权人的情形中。
因第三人善意取得的前提是无权处分，具体到夫妻共同财产处理中可能涉及到的无权处分情形主要有三种：①单方处分登记在双方名下房屋的行为；②一方处分登记在对方名下房屋的行为；③处分登记在自己名下而实际为双（对）方所有的房屋的行为。
在前两种情况下，处分权人的权利外观本就具有瑕疵，受让该不动产的第三人与处分权人之间订立的房屋買卖协议的效力处于待定状态。判断无权处分的关键在于处分人是否具有单独或独立的处分权。结合我国《婚姻法》规定的夫妻共同财产具体到不动产而言，夫妻对于其夫妻关系存续期间取得的不动产属于共同财产，属于《物权法》上的共同共有。且《物权法》第97条⑤也规定了对共有不动产的处分必须经全体共有人同意。那么登记在双方名下的房屋单方处分行为显然属于无权处分。因不动产转让以登记为生效要件，当权利登记簿上载明的所有权人不只处分人一人或者处分人并非权利登记簿载明的所有权人时，第三人明知而接受的行为显然不构成善意，此时真实的权利人则完全可以主张处分行为的无效。但当处分人持有对方委托授权等法律形式完备的手续的情况下，究竟是由主张处分无效的权利人举证证明处分人的权利存在瑕疵，第三人并非善意，还是由第三人证明其因法律形式完备而有理由的相信行为构成善意？这也是早期司法实践中争执不下的问题之一。
对第三种情形的认定，则应当从权利外观的完备性来考量处分人处分行为的效力，笔者认为在这种情况下，应当认定为有权处分，第三人根据《合同法》以及《物权法》合法取得该受让的不动产而非依据善意取得制度。
三、单方处分共同房屋行为之法律适用
由前述分析，笔者认为对于单方处分夫妻共有房屋的上述前两种情形，应当受到《解释一》第17条的调整，第三人只要有证据证明其“有理由相信其为夫妻双方共同意思表示”，即使没有完成转移登记，其权利取得的请求仍可得到支持，仍可主张处分人协助其办理产权变更登记手续。如若将该两种情形纳入到《解释三》第11条范畴进行处理，那么将无疑会扩大无权处分的范围，因善意取得适用条件的更为严苛而导致无权处分的滥用将有违司法解释之本意，致使本来可以通过其他民法制度获得救济的受让人因不符合《物权法》善意取得构成要件而使其权利无法得到保护并非《解释三》出台的初衷。⑥
笔者认为，《解释三》第11条的设立的重点并非在于防范第三人善意取得夫妻单方处分的共有房屋，而是在于防范实际权利人主张无权处分的抗辩，其价值取向更加倾向于维护交易的稳定性与安全性。这一点从《解释三》第11条的否定性措辞以及该条第2款可以看出，根据该款规定“夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”也就是说，第三人是否办理产权变更登记并不妨碍其根据“相信系夫妻共同意思表示”的理由而主张其权利，当第三人依据《解释三》第11条第1款规定已经办理登记手续时，其可享有对实际权利人进行善意取得抗辩的权利。
四、结语
婚姻关系的和睦、家庭关系的和谐对社会安定具有重要影响作用。而对夫妻共有房屋的单方处分行为却不能因以维护婚姻家庭的宗旨而全盘认定单方处分行为的无效，应当在交易关系与家庭关系的价值冲突上作出平衡。因此对单方处分夫妻共有房屋行为的效力认定上，应当视具体情况具体分析。尽管现有司法解释为司法实践提供了适用依据，但如从根本上厘清该问题，仍需法律作出全面的可操作性的规定，而非从立法之本意及司法解释之目的进行价值甄别和取舍。
注释：
①根据《解释三》第11条第1款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。②根据《解释一》第17条规定：婚姻法第十七条关于：夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权“的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”
③计红：《夫妻擅自处分共同房产行为的法律效力研究》[J]，载《河南省政法管理干部学院学报》，2009年第5期。
④河南省高级人民法院研究室编：《民事办案手册》（第一辑民商审判综合部分），2011年10月第1版。
⑤《物权法》第97条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的安分共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
夫妻共有 篇6
1 婚前一方购买的房屋, 婚后申请登记
有一种观点认为, 从维护房地产交易安全及《婚姻法》第十九条规定的夫妻财产可以约定来看, 应当询问申请人该房屋是否存在潜在的共有人或收取类似约定书的材料, 以此作为是否登记为共有的依据;有的还认为根据《物权法》第九条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力”, 即“不动产物权登记取得”原则, 认为未进行房屋登记, 买方当然没有取得法定物权, 买方在婚姻关系存续期间申请房屋登记, 登记机构应当将其视为夫妻共有房产进行登记。对此可分作两种情况来分析:
1.1 婚前已交纳全部房屋款项, 婚后申请登记的。
支持这类房屋登记在夫妻名下的结论前提是承认物权变动的无因性:即物权的变动在其效力和结果上不依赖其原因而独立成立, 即原因的无效或者撤销不能导致物权变动的当然无效和被撤销。然而, 物权变动的无因性会导致诸多不当, 如:盗窃他人财物者也取得该财物的所有权。因此, 我国物权法并没有物权变动的无因性, 相反, 物权的取得和变动必须有合理合法的原因作为依据。婚前签定房屋买卖合同并付清了款项———此时债权关系已成立, 以婚前已经取得的债权为依据取得的房屋所有权当然应当属于债权人。对于夫妻的另一方而言, 由于其并不是该房屋买卖合同的当事人, 其不享有该债权, 也即不能享有房屋所有权。由于签定合同日期与申请登记日期之间有一个相对较长的时间差, 可能当事人的婚姻关系变化不止一两次, 如果他人通过婚姻登记就可以轻易地将另一方的个人财产变为了共有财产, 注销婚姻登记就又不是共有了, 这显然是不公平的。并且这期间还可能存在当事人死亡、失踪, 另一方又再婚等特殊而少见的情况, 按照这个思路会产生极其复杂的法律后果, 对登记机构而言无法审核清楚。有人可能会认为, 如果想让该房屋成为个人婚前财产, 可以在婚后做一个书面约定或做询问笔录时双方签字认可, 持这样观点的人显然对我们这个民族的人情世故民风民俗不了解, 并且我们的登记行为只是行政确认, 只要申请人的材料符合法定形式, 程序合法, 在询问笔录里体现无其他共有人的内容即可。
1.2 婚前购买, 婚后支付余款并申请登记的。
有一种观点认为这类房屋应登记在夫妻双方名下。其理由为根据《婚姻法》规定, 夫妻婚内财产归夫妻共同所有。该房屋由婚后共同财产支付余款, 另一方有理由成为共有人。笔者认为, 这类房屋也应登记在婚前一方名下。其理由也是“承认物权变动的有因性”:婚后一方不是合同中的买方主体, 不产生交付房屋和办理房屋登记的债权。根据《合同法》相关规定, 权利义务的转移首先应当在买卖双方之间形成合意, 同时应当获得相对方的同意。虽以后买方结婚, 但该结合是身份的结合, 并不代表婚后一方就共同享有对卖方的债权和承担对卖方的义务达成一致;同时, 即使双方有合意, 也应当获得卖方的同意, 在获得卖方的同意前, 婚后一方未成为合同的相对方。此种情形下, 婚前一方作为合同相对方, 在婚后支付的房款属于夫妻共同财产, 婚后一方系以共同财产为自己利益进行处分, 这个部分的房款应当认定为夫妻共同财产对婚前一方的借贷, 也就是说婚后由夫妻共同偿还的款项, 其性质是偿还另一方的婚前债务而已。
当然, 对于以上两种情况, 如果婚前购买一方愿意将房屋申请登记为共同所有的, 笔者认为根据《婚姻法》, 可按约定内容登记为共有。
2 婚前合法建造的房屋, 婚后申请登记的
根据《物权法》第三十条:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的, 自事实行为成就时发生效力”。作为物权取得的特殊方式, 合法建房自建成之日起, 建造人就取得了物权, 当然不因婚姻关系的变化而变化。这里需要特别指出的是:“自事实行为成就时发生效力”应指房屋竣工的时间。根据《房屋登记办法》第三十条第 (五) 项:“房屋已竣工的证明”, 即建设工程竣工验收备案书或房屋竣工验收合格证明上记载的竣工日期。对居民自建的房屋, 建筑面积符合可以不申请竣工验收备案的, 应由建设单位出具房屋已竣工的证明并记载竣工日期。实务中一般应是在建造人申请房屋的初始登记时, 只要能提供相关材料证明该房屋为其婚前竣工的, 登记机构应当将该房屋登记为其单独所有。如夫妻双方约定为共有的, 从其约定。
3 关于继承中的问题
3.1 丧偶后另一方继承配偶单独所有的房屋。
无论该遗产是其死者的婚前财产, 还是其夫妻关系存续期间的共有财产, 死者的配偶都从继承开始时取得了物权, 应根据《继承法》的相关规定按继承人之间的约定来登记各自的份额。
3.2 夫妻一方的父母死亡后 (无遗嘱) 留下的房屋。
根据《继承法》第十二条:“丧偶儿媳对公、婆, 丧偶女婿对岳父、岳母, 尽了主要赡养义务的, 作为第一顺序继承人。”一般情况下, 儿媳、女婿不是公婆、岳父母的法定继承人, 因为儿媳与公婆或女婿与岳父母之间本来没有法律上的权利义务关系, 而是姻亲关系, 随着丈夫或妻子的死亡, 他们的姻亲关系也随之终止了。但是为鼓励赡养老人, 发扬道德风尚, 并通过这样的方式对赡养行为予以鼓励和补偿, 《继承法》将对公婆或岳父母尽了主要赡养义务的丧偶儿媳或丧偶女婿作为第一顺序继承人。这里要同时具备两个条件:第一, 必须丧偶。如果配偶还活着, 他们就不能被列为继承人, 即便他们对老人尽了较多的赡养义务。第二, 必须是尽了主要赡养义务。如果仅是尽了较多的赡养义务, 也不能被列入第一顺序继承人, 而只能按《继承法》第十四条, 分得适当遗产。
建设部和司法部在1991年8月31日联合发出的《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》第一条规定:“继承房产, 应当持公证机关出具的”继承权公证书“和房产所有权证、契证到房地产管理机关办理房产所有权转移登记手续。”实务中我们只要按《公证书》记载的相关内容登记即可。
4 夫妻以一方名义投资设立的一人有限公司或独资企业名下的房屋
夫妻共有 篇7
夫妻共有房产登记在一方名下指法律规定或夫妻双方约定属于夫妻共同所有的房产, 在房屋权属登记证上只记载了一方的名字, 在登记机关备案的有关房屋信息的登记簿及相关信息资料中, 都没有记载另一方的名字。
实践中, 夫妻在婚姻关系存续期间共同取得的房产登记在一方名下的权属认定———是属于夫妻共有还是属于个人单独所有存在着不同的认识。有观点认为, 应当属于登记一方的个人财产。其理由是, 我国《物权法》第十六条规定: 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。登记在夫妻一方名下, 其实就是夫妻对婚姻关系存续期间取得的财产的归属做出了约定, 而且, 这种约定是以不动产登记簿的形式表现出来的书面约定。[1]笔者认为此观点有些偏颇。诚然, 物权公示公信原则是物权法的基本原则, 它对于保障交易安全及善易第三人的合法权益有着极为重要的作用。但基于我国的历史传统和现实情况, 不应将物权法定主义绝对化。不动产登记簿在物权的归属上具有权利推定的法律效力, 这种法律效力主要表现在, 对于因信赖不动产登记簿记载的物权状态而与登记的物权人进行交易的善意第三人提供了法律的保障, 即使记载的物权状态与实际不一致, 只要符合善意取得, 第三人仍可取得该房产。但是, 不能将不动产登记簿的记载看作是夫妻对共有财产的内部约定。约定是双方意思表示一致的结果, 不动产登记簿只记载了登记一方的意思表示, 并不是夫妻双方意思表示一致的体现, 此登记并不能改变婚姻家庭关系内部夫妻共有的权属情况。
现实中, 夫妻共有房产登记于一方名下的情形并不少见。我国许多地方在办理房产登记时, 都不要求在《房屋所有权证》上记载共有人情况, 也未在登记机关备案的房屋登记簿及相关资料里留存购房及房产登记时购房人或房屋所有人的婚姻情况。这种登记的所有人与实际所有者的不一致, 导致了房屋登记方可以不经共有人同意而单方处分共有房屋给第三人, 严重侵害了未登记一方共有人的合法权益。也与物权法的公示公信原则产生了冲突, 影响了不动产登记的绝对公信力。
二、夫妻共有房产登记在一方名下的产生根源
(一) 经济制度方面的影响
在计划经济时期, 由于生产力发展水平低, 住房长期实行公有化, 公民的个人财产意识不浓, 在公有和私有之间, 总是将私有财产的保护放在次要的地位; 人民长期以来接受的教育就是个人要服从国家, 个人利益要服从国家利益, 与此同理, 家庭中也是个人要服从于家庭团体的利益。[2]而且, 我国在相当长的时期, 曾经把主张个人权利的行为等同于个人主义, 把在婚姻关系中强调个人财产权利的行为视为异类, 并加以批判。[3]
( 二) 法治建设方面的原因
我国《婚姻法》修改之前, 最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第六条规定: 一方婚前个人所有的财产, 婚后由双方共同使用、经营、管理的, 房屋和其他价值较大的生产资料经过8 年, 贵重的生活资料经过4 年, 可视为夫妻共同财产。依此规定, 在新婚姻法实施前, 登记在夫妻一方名下的个人财产, 经过八年就转化成为共同财产。这一规定因与2001 年4 月18日通过的现行的《婚姻法》和相关司法解释相冲突已经失效。但由于民法没有溯及既往的效力, 在新婚姻法施行之前, 一方婚前个人所有的财产, 婚后由双方共同使用、经营、管理的, 房屋和其他价值较大的生产资料经过8 年, 应当适应老婚姻法, 可视为夫妻共同财产。
我国现行的夫妻财产制度是以法定财产制为主, 约定财产制为辅, 夫妻关系存续期间的财产, 无论登记在哪一方名下, 如没有法律的特别规定和当事人对财产分别制的约定, 则推定为夫妻共同财产。但是, 现行婚姻法只是从静态上解决了财产的来源与归属问题, 但对夫妻财产的管理、使用、收益等动态流转关系未作规定。如现行婚姻法规定夫妻双方对于共同财产有平等的处理权, 但是对于如何行使处理权以及如何保证平等却并没有做出详细的规定。而且, 现行婚姻法规定, 夫妻财产约定协议只要满足书面形式即可生效, 而对是否需要公示以及如何公示都未做出规定, 导致夫妻财产关系在夫妻关系内部的共有状态和对外登记公示的状态发生了矛盾。
( 三) 传统观念和法律文化习俗的中西方差异
在中国法律近代化之前, 调整婚姻家庭关系的礼与法长期受家族本位思想的影响, 全家共有财产与夫妻共有财产混同, 财产问题上夫权、父权和家长权三位一体, 妻在财产关系上依附于夫, 配偶之间并无有关财产的权利义务观念; 凡此种种, 都是中国古代的夫妻一体主义在财产制方面的具体表现, 它们在传统的中华法系的法律规定和法律文化中影响是极为深远的。[4]而在西方, 近代以来就形成了私有财产神圣不可侵犯的资本主义法制原则, 体现在夫妻财产制立法中就是非常注重夫妻个人财产的尊重和保护。西方国家因受婚姻是一种契约的理念的影响, “维护财产权是社会契约的首要目标, 没有财产权, 人身权就没有实际内容。” (1) 因而在立法中更偏重对夫妻财产的立法, 这不仅使法典中夫妻财产部分的条文多于身份部分, 而且规定的都非常具体、详细。[5]由于文化传统的差异, 我国一贯重视作为整体的家庭的和谐, 对夫妻人格独立和个人财产的尊重和保护意识不够。我国公民在夫妻共有财产权属上的法制意识较为淡薄, 只要双方事实上承认房屋的共有, 就不会再进行法律确认, 因此双方对共有房屋夫妻双方都登记的情况较少。
( 四) 房屋登记机构登记人员普遍存在法律知识欠缺, 法律意识淡薄, 导致了房屋登记标准的不统一, 甚至于房屋权属登记存在大量的错误
有的地方房屋登记机关要求申请人提供婚姻状况证明, 有配偶者还要求配偶到场签字或提供配偶同意意见书;有的地方并不要求申请人提供婚姻状况证明; 有的地方不征求申请人的意见, 将夫妻共有房产直接登记为单独所有。虽然, 《房屋登记办法》及2009 年住房和城乡建设部《关于做好房屋登记审核人员培训考核工作 ( 试行) 的通知》要求房屋登记人员需培训考核或确认, 取得《房屋登记官考核合格证书》后, 方可从事房屋登记审核工作。这些对提高不动产登记人员的专业素质和工作水平是非常有利的, 但培训考核的内容比较简单, 时间短, 还不能完全满足不动产登记工作的复杂性和专业性需求。《不动产登记暂行条例》也对不动产登记人员的素质做出了要求, 但因规定过于笼统, 难以适应目前对登记人才的多重需求。
三、夫妻共有房产登记在一方名下的解决途径
( 一) 建立不动产登记官制度, 对不动产登记官的任免、奖惩及责任承担做出具体的规定, 培养一支高素质的不动产登记队伍, 使不动产登记官行使职权有法可依, 违法必究。有关房屋的不动产登记涉及的法律部门较多, 包括民法、物权法、婚姻法、继承法、合同法、房地产法, 为了保障登记更准确、真实, 登记簿更具有公信力, 登记人员必须具备相当高的法律素养。国外很多国家都建立了不动产登记官队伍, 比如澳大利亚实行了资质登记师制; 德国制定了专门针对登记机关工作人员的任命和考核机制; 英国土地登记人员中大批的专业律师队伍, 甚至作出各登记分局的主要负责人和总登记师也必须要取得律师资格的严苛规定。[6]我国有必要借鉴其他国家的成功经验, 在不动产登记中, 引进一批具有法律资格的高素质人材, 同时, 还要对现有登记人员进行专业技能和法律知识的培训, 培养一支专业化、职业化、精英化的登记员队伍。同时, 设置一个时间点, 尽可能在房屋初始登记时, 对房屋的有关信息进行精准化登记。对房屋登记的原因行为和基础关系能够进行法律分析, 提高不动产登记的准确性和真实性。这样, 不仅可以避免当事人因房产问题而诉至法院增加讼累, 也可减轻当事人因登记不准确而申请更正登记和异议登记的负担。当然, 不管登记部门登记的多么详细, 总有房屋登记簿中的记载与实际不符的情形。通过培养一批精通法律的不动产登记官, 引导社会公众形成法治思维, 进而推动整个社会形成法律至上、诚实守信的观念也是至关重要的。
( 二) 完善夫妻不动产约定协议公示程序。对涉及不动产的夫妻财产约定协议, 规定须记载于不动产登记簿才生效。并且在不动产登记簿中, 应记载申请权利人婚姻状况, 若已婚, 须对结婚时间、配偶状况及是否对申请登记的房产做过夫妻财产约定做出记载。若登记簿中没有该房产的夫妻约定协议, 即使登记在夫妻一方名下, 则仍为夫妻共同财产。
( 三) 将婚姻法中规定的在婚姻关系期间, 夫妻一方继承、受赠或接受遗赠所得的房产, 未特别指明的, 归于夫妻共有。修改为, 未特别指明的, 归继承人、受赠或受遗赠一方所有。登记在继承人、受赠或受遗赠一方名下的房产, 即属于一方个人财产。理由是, 一是不会任意拓宽继承人、受赠人及受遗赠的范围, 消除了国家法律对公民个人合法财产的过多干预; 二是更符合被继承人、赠与人和遗赠人的本意, 从而解决继承人、受赠人及受遗赠的房产虽然登记在一方名下, 却属于夫妻共同房产的困惑。
( 四) 建立与国际接轨、符合我国国情的夫妻日常家事代理制度。日常家事代理制度是规范夫妻权利义务关系的一项重要制度, 对维护财产交易安全、保障第三方利益、构建和谐的家庭关系及维护社会的协调稳定发展都极具价值。现行《婚姻法》并没有对夫妻间的日常家事代理权做出明确规定。2001 年12 月25 日最高人民法院在婚姻法司法解释 ( 一) 中规定, “因日常生活需要而处理夫妻共同财产的, 任何一方均有权决定”。该条引入了日常家事代理制度的法理精神。《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法> 若干问题的解释 ( 三) 》第十一条对在婚姻关系存续期间, 夫妻一方未经配偶同意, 擅自处置房产的效力做了明确规定。夫妻共有的房产, 无论登记在一方名下还是双方名下, 一方进行处分时, 须有另一方的明确授权, 适用委托代理的规定, 不属于夫妻日常家事代理的范围。该条是对夫妻日常家事代理制度的进一步肯定。但这些规定过于原则, 还需要结合我国国情和经济发展水平、人民生活习惯, 对日常家事代理制度的适用主体、适用范围及滥用日常家事代理权作出明确具体的规定。将购置及处分房屋等不动产行为排除在日常家事代理权之外, 这不仅有利于保障婚姻关系中配偶对于非日常家事代理事务的知情权, 而且有利于维护交易的安全与效率。
参考文献
[1]滕律师的博客[EB/OL].http://blog.sina.com.cn/s/blog_a8ce277701014fj5.html, 2012-06-25.
[2]陆静.新中国夫妻财产制立法的检视与思考[J].学术交流, 2009 (12) .
[3]孙蓓蓓.论婚姻法中的夫妻财产制[D].华东政法学院, 2007.
[4]杨大文.中国诸法域夫妻财产制的比较研究[J].法学家, 1996 (06) .
[5]潘涛.论我国夫妻财产制的立法完善[D].山东大学, 2008.
夫妻共有 篇8
①在其去世后,将其A处房产全部遗留给其子王某所有,他人不得干涉;
②王某在取得上述房产后,只能作为其个人财产,不作为其夫妻共有财产。
李某去世后,王某持其母李某A处房产房屋所有权证、李某死亡证明、李某遗嘱及继承权公证书、身份证明等材料向登记机关申请办理了A处房产房屋所有权转移登记。根据遗嘱要求,该房产登记为王某个人所有。
随后不久,王某就和妻子张某持王某A处房产房屋所有权证、A处房产约定夫妻共有协议书、结婚证、夫妻双方身份证明等材料到我处共同申请将A处房产登记为夫妻共有。
对于该登记申请能否予以受理,工作人员意见相左,各持己见。
一、我国《婚姻法》对夫妻财产的一般规定
为了便于阐述意见,在此首先列举出我国《婚姻法》对夫妻财产的相关规定:
①《婚姻法》第十七条第四项规定:夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产,归夫妻共同所有,但本法第十八条第三项规定的除外。
②《婚姻法》第十八条第三项规定:遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方的财产。
③《婚姻法》第十九条规定:夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的,适用本法第十七条、第十八条的规定。
二、不同受理意见及理由
第一种意见认为,对该登记申请不予受理。理由如下:
①申请登记共有房产为王某继承所得,该登记申请与遗嘱要求不符。
申请登记为夫妻共有的A处房产为王某据遗嘱继承所得个人财产,按照我国民俗,李某遗嘱第二条要求不同寻常,不仅排除了张某根据《婚姻法》第十七条在王某继承遗产时一并获得该房产的权利,而且明显排除了张某在王某取得上述房产后依据《婚姻法》第十九条对其遗产的获得权。因此,该登记申请与被继承人遗嘱意思明显不符。
②该登记申请不符合《继承法》相关规定。
李某遗嘱第二条为该遗嘱所附义务。依据《继承法》第二十一条“遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经有关单位或者个人请求,人民法院可以取消他接受遗产的权利”的规定,所涉房屋的处分权已受到限制,该房产只能作为王某个人财产,不能登记为其夫妻共有财产。
③该登记申请不能适用《婚姻法》第十九条规定。
因为上述两条原因,该房产的处分已不能适用《婚姻法》第十九条的规定,王某、张某将A处房产约定为夫妻共有的协议不能成立。若将A处房产约定登记为夫妻共有,申请人应当提交与前述遗嘱内容不矛盾的材料。
根据上述理由,王某、张某申请将A处房产登记为夫妻共有的申请应不予受理。
第二种意见认为,对该登记申请应当予以受理。理由如下:
①王某合法继承已拥有A处房产房屋所有权。
李某遗嘱只是王某在办理A处房产继承转移登记时证明房屋所有权发生转移的材料。根据李某遗嘱内容,第一条内容目的在于排除李某其他继承人对该房产的继承权;第二条内容目的在于排除王某妻子张某根据《婚姻法》第十七条对该房产所取得的共有权。在王某办理A处房产继承转移登记时,根据遗嘱要求,该房产登记为王某个人所有,遗嘱意思已得以实现,通过继承登记,王某合法取得了A处房产房屋所有权。
②王某有权处分A处房产。
《物权法》第三十九条规定:所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。王某对其拥有的A处房产可以行使处分权,包括买卖、赠与、交换与他人,当然也包括其妻子张某。
③遗嘱所附义务对王某并无实际上的约束力。
李某遗嘱只是明确了A处房产继承人,并未指定遗嘱执行人。如前所述,遗嘱第一条排除了李某其他继承人对该房产的继承权和对遗嘱的执行权,该遗嘱也未指定其他单位管理其遗产。即使王某不履行遗嘱所附义务也只有立遗嘱人李某和其妻子张某有权对其申请夫妻共有产登记行为提出异议。在李某已去世、张某为共有产登记受益人和申请人的情况下,遗嘱所附义务对王某已无实际上的约束力。事实上,王某可以任意处分继承所得A处房产。比如,王某可以将此房产出售,用所得款项购买其他房产并登记为夫妻共有。因此,虽然有《继承法》第二十一条“遗嘱继承或者遗赠附有义务的,继承人或者受遗赠人应当履行义务。没有正当理由不履行义务的,经有关单位或者个人请求,人民法院可以取消他接受遗产的权利”的规定,但是登记机关不是李某遗产管理人,并无权干涉其继承人王某对继承所得财产的处分。登记机关不能据此不予受理王某和张某的夫妻共有产登记申请。
④王某和妻子张某提交了与申请登记事项相一致的材料。
《不动产登记暂行条例》第十六条规定,申请人应当提交相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书等材料,并对申请材料的真实性负责。
《房屋登记办法》第三十三条规定,申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。前款第(四)项材料,可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。
《房屋登记办法》第二十条规定,登记申请符合下列条件的,登记机构应当予以登记,将申请登记事项记载于房屋登记簿:(一)申请人与依法提交的材料记载的主体一致;(二)申请登记的内容与有关材料证明的事实一致;(三)申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。
在王某继承转移登记完成后,王某与妻子张某持夫妻双方身份证明、王某A处房产房屋所有权证、A处房产约定夫妻共有协议书、结婚证等材料到登记机关共同申请将A处王某个人所有房产转移登记为夫妻共有。所提交材料与申请登记内容并无不一致。李某遗嘱已不是该登记申请需要提交和审查的材料,王某经合法登记的A处房产房屋所有权取得方式也不是该登记业务应审核的内容。既然如此,使王某得以取得A处房产的遗嘱当然不是该申请受理与否的依据。
综上,王某夫妻提交的申请登记材料齐全且符合法定形式,与申请登记内容一致,登记机关应当受理其登记申请。
夫妻共有 篇9
一、关于夫妻共有房屋的认定
善意取得制度的基础在于物权登记的瑕疵。根据物权法公示公信原则, 赋予了不动产登记簿最高的法律效力, 而实践中面临的最常见的问题是不动产的权属登记与真实的权利状态不一致。而夫妻共同共有房屋较其他善意取得对象还包含了身份因素和婚姻家庭关系的特殊性, 以至于目前司法实践中如何确认房屋是否为夫妻共有财产存在困难。
一方面, 我国的不动产登记制度尚不完善, 目前尚未制定不动产登记法, 也没有与之配套的不动产登记制度, 甚至不动产登记机构以及登记机构的审查职责等一系列基本问题都还未厘清, 在此情形下实行不动产物权公示公信原则, 且适用不动产善意取得制度, 无疑将造成大量的原权利人利益受损。尤其是在将善意取得制度应用于婚姻法领域, 更有可能造成婚姻家庭关系的破坏。另一方面, 夫妻共有房屋是指以共同生活为目的的用于居住的房屋, 其性质是生活资料而不是生产资料。它与一般共有房屋的差异在于其属性建立在婚姻家庭关系基础之上, 其适用的法律也应为调整婚姻家庭关系的婚姻法而不是调整商品交易关系的民法。随着公民权利意识的提高, 个人财产权的保护越来越受到法律的重视, 房屋的权属也涉及到越来越多的问题。例如夫妻双方婚前约定、双方父母购买或赠与等情形中房屋权属认定的问题。在如今房价上涨的情形下, 房屋已不再是单纯的生活必需品, 而成为夫妻一方或双方的投资品, 由于私法保护个人财产权的价值取向, 登记在夫妻一方名下的房屋, 不能单纯地作为夫妻共同财产, 其权属认定还需要结合法律来具体判断。
因此, 目前解决的途径就是夫妻共同登记, 使法定登记权利与事实权利相吻合。这也是《司法解释 (三) 》出台后兴起“加名热”的根本原因。然而不能忽视的是, 由于婚姻家庭关系的特殊性以及夫妻财产的共同财产制决定了变更登记对婚姻家庭关系会造成不利影响。因此, 在夫妻共有房屋登记已经存在瑕疵的情况下, 房屋权属登记机构严格房屋买卖程序, 尽量在善意取得发生之前明确真正的权利归属, 才是解决这一问题的根本。另外, 由于我国经济环境的制约, 住房问题仍然严峻, 如果夫妻一方擅自处分的房屋是家庭唯一居住用房时, 支持善意第三人的主张, 将侵害另一方的基本生存权。《婚姻法解释 (三) 》 (征求意见稿) 第12条第1款中“该房屋属于家庭共同生活居住需要的除外”的规定的删除正是没有考虑到这一现状。目前的规定难免会破坏夫妻财产共同所有制, 造成夫妻间的不信任甚至感情破裂, 造成以牺牲家庭稳定为代价来保护交易安全, 危害社会家庭稳定之恶果。因此, 司法实践中应切实考虑夫妻一方的基本居住权, 合理适用该条之规定。
二、第三人“善意”的界定
我国学界对于第三人的界定为“不知道或者不应当知道即为善意”。即只要第三人不知道或不应知道其行为缺乏法律上的根据或处分人没有权利即为善意, 然而法律却没有对具体而言何为“不知道或者不应当知道”作出明确的界定, 这就给了司法审判实践带来认定上的困难。实践中关于如何认定“善意”的标准概括起来大致有以下两种观点, 一种观点认为买受人购买不动产 (包括房屋) 时, 只要第三人是出于对不动产登记簿的信赖而做出了购买的意思表示, 就可以认定买受人是“善意”的, 除非有确切证据能证明买受人事先明知不动产登记簿中有异议登记的记载;另外一种观点认为需要对“善意”的具体认定标准进行完善, 赋予第三人适当的调查和注意义务, 例如对不动产权属证书的审查义务、对处分人婚姻状况的调查义务, 并且“善意”的认定可以与举证责任的分配结合起来, 确保善意取得制度保护的是真正的, 具有合理信赖利益的受让人。
然而夫妻共同财产的善意取得毕竟与物权法上的善意取得制度有所不同, 主要表现为有夫妻关系的特殊性, 一方面, “物权公示原则是一种理想状态, 其适用前提是完善的全面施行的不动产登记制度”, 而我国不动产登记法尚未统一制定, 目前处于过渡时期, 不动产登记的观念及实践均不足以完全实施物权公示原则。如前所述, 夫妻共有房屋在认定上存在困难, 有必要严格限制买受人“善意”的标准, 防止第三人与单方处分人之间的恶意串通等给原权利人造成的侵害。因此在房屋交易中, 第三人 (买受人) 应当适当履行审查出卖人权属证书上的记载内容及实地察看房屋的义务, 以此作为其获得善意取得制度保护的条件。但由于我国信用体系的缺失, 各种权利证书被伪造, 此时, 对于第三人是否尽到合理注意义务应当结合具体案情进行分析, 一般而言, 赋予第三人的审查义务应当是形式上的。另一方面, 第三人对夫妻一方的调查义务存在困难。婚姻状况和个人财产状况理应属于个人隐私的范畴, 此时要求买受人对一方处分房屋的行为是否征得另一方同意的事实进行调查, 也是加重了第三人的义务。此时, 法律就不能要求第三人承担因处分人隐瞒事实带来的交易风险。可见第三人的义务应当合理注意义务即可。
对于第三人“善意”的界定, 不仅在于赋予第三人合理可行的注意义务, 还应当结合具体案情进行分析, 如果其尽到了该义务, 而且完整的履行了该义务, 还是不知道处分人对财产上的权利瑕疵, 就应认定其主观上是善意的。而关于善意标准的认定还需要更为明确细致的规定以及法官适当的自由裁量权。
三、结语
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三) 》第11条的规定, 虽然完成了与《物权法》的接轨, 但其忽视了在实践中认定夫妻双方共同房屋以及第三人“善意”标准的困难, 未提出具有操作性的规则。因此实践中应当结合我国现有的不动产登记制度以及夫妻财产关系特殊性的现实, 将善意取得制度构成要件的原则性规定具体化、标准化, 保证该条关于婚姻期间单方擅自处分夫妻共同财产善意取得制度更加合理、完善。
摘要：最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释 (三) 》第11条的规定确立了夫妻共有房产的善意取得制度。这一规定使夫妻共同财产制度的规定实现了与《物权法》的接轨, 符合私法注重保护交易安全利益的价值取向, 但该条规定技术上却有不足之处, 在实践操作中不利于婚姻家庭关系的稳定。本文着重分析了该条规定关于夫妻共有房屋的认定以及第三人“善意”的界定问题, 以期为该条在实践中的解释和具体应用提供合理的思考。
关键词：夫妻共有房屋,善意取得,损害赔偿
参考文献
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夫妻共有 篇10
所谓夫妻共有股权是指基于夫妻之间的约定或者相关的法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间获得的依法由双方共同所有的股权。夫妻共有股权是股权的特殊形式，除具有股权的一般特征外，还具有自身的显著特性，主要表现在：
1.权利主体为夫妻双方。夫妻共有股权的主体首先应以存在夫妻关系为前提，同时夫妻双方应未做排除对方权利的约定。2.形成时间系在婚后。夫妻共有股权是男女双方在婚后用共同财产投资而取得、及双方或一方因受赠或继承而取得的股权，法律有规定或双方有约定的除外。3.权利实行主体具有唯一性。不管是夫妻双方共同持股或者是只有其中一方显名的夫妻共同股权，行使股权的主体只能是其中持股方或者显名方一人。”夫妻股权除具有上述特征外，在实践中还有一特征为通常表现为一人显名持股，在出资证明上只将夫妻一方记载为股东。这种持股方式有利于简化公司的经营管理，也体现了夫妻对家庭共同财产的代理，但正是这一特征增加了夫妻离婚时股权分割的难度。
二、夫妻共有股权是否可以分割
对于夫妻共有股权是否可以分割，有学者认为，从法理上说，将夫妻一方持有的公司股权视为二人的共同财产，带来的问题是，持股一方要行使股东权利必须经过配偶的同意方能行使股东权利。如此的话，股东配偶可以以未经过其同意为由否定股东表决，这实际上是对股东权利的侵害，同时也损害了信赖股东或公司的第三人利益。反对股权分割者的主要理由是有限责任公司具有典型的人合性，对夫妻股权进行分割时，会给其他股东强行增加新的合作伙伴，有违自愿原则，甚至有可能会损害其他股东利益。认为夫妻共有股权可以分割的学者首先肯定股权带来的收益和代表的价值利益属于夫妻共同财产，在离婚时可以进行分割。同时认为股权本身是可以分割的，按照公司法中的相关规定，股份是能够进行全部或者部分转让的，从股权可部分转让的角度说明股权是可以分割的。另外，还有学者指出，股权转让指股东将其对公司所有之股权转移给受让人，由受让人继受取得股权而成为公司新股东的法律行为。从夫妻共有股权分割本身来讲，本质上并未发生股权转让，仅是“共有物”的分割而已，无需设置其他股东同意程序，但在分割股权时，配偶一方欲转让股权时，则应遵守《公司法》第72条的股权转让规则。“夫妻共有股权是否可以分割，关键在于对夫妻共有股权作何认定，如认定为夫妻共同财产，则应进行分割。夫妻共有股权是建立在以夫妻共同财产出资的基础上形成的，其可以视为是夫妻共同财产的一种转化，财产投资到公司后只是形态上发生了变化，权利的享有主体未变，仍是夫妻双方。而且，财产权是股权最为主要的内容，夫妻所持的股权是可以量化的共同财产，因此，股权在离婚诉讼中是可以加以分割的。应当注意的是，对公司股权的分割和实物分割不同，配偶一方所能够分到的仅是原股东配偶所持股份所代表的财产利益，而非双方向公司出资后所形成的以实物形式存在的公司财产，原股东配偶出资后的财产所有权已经属于公司所有。因此，夫妻共有股权分割不会破坏公司的财产所有权，也不违背公司法所确立的资本确定、资产维持、资本不变三原则。
夫妻对股权的共有可以参照《物权法》对共同共有的规定，当共有的基础丧失时，共有人可以请求分割“共有物”，因此，离婚时请求对共有股权进行分割理应得到支持。但在分割过程中，应考虑股权的特殊性，分割的方法和原则应与处理其它共同财产有所区别。关于反对者认为的离婚股权分割会造成对有限责任公司人合性的破坏问题，笔者认为可以通过公司章程做出相应限制，以及通过法律做出合理安排来避免股权分割时损害股东信赖关系。我国《公司法》在第72条第2款、第3款关于有限责任公司股权转让的限制规定正是出于对这种人合性的尊重，在设立公司时，股东可以根据实际情况决定是否需要在章程里对股权转让设定限制，即便设立之初没有限制，股东将来也可以通过行使优先购买权避免被强加新的合作伙伴的情况发生。
三、股权分割问题是否应在离婚案件中解决
关于股权分割是否应在离婚案件中一并解决的问题涉及到离婚诉讼中的合并审理原则和拆分审判。所谓离婚诉讼的合并审理原则是指人民法院在处理离婚案件时，在判决解除当事人的婚姻关系时，一并解决包括财产分割、夫妻债务、子女的抚养和抚养费的给付及探望权在内的相关问题。拆分审判是指夫妻共同财产分割的争议和解除婚姻关系分开处理，适度承认离婚案件中的夫妻共同财产分割和债务处理的独立性。
离婚股权分割案件夫妻双方对股权价值常常无法协商，需要委托第三方评估机构进行评估，且案件又常涉及案外人利益（如公司股东的优先购买权），这就使得离婚诉讼股权分割案件往往很复杂，诉讼周期较长。而较长的诉讼周期无论对将要分道扬镳的夫妻还是对需要他们共同抚养的子女来说，都是一种煎熬。对于股权分割是否应在离婚案件中解决的问题，不同学者有着不一样的看法。实践中不同法院、不同法官也有着不同的观点。一些人认为，如果法院将股权分割问题和离婚案件同时进行审理，非常容易激化矛盾，对纠纷的解决无益。所以，我们应借鉴英国目前司法实践中的处理方法，先利用几个星期的时间解决婚姻关系问题，然后再几始解决夫妻之间的财产问题。也有人则提出，采取W案处理的方式解决夫妻之间共有股权的分割问题，不利于保护非股东配偶当事人的权利，并不能从实际上解决问题，也不符合社会公平性的要求。当然，这种分JT审理的方式有其优点，但缺点也很明显。具体到离婚股权分割中，其缺点是拆分审判给了持股配偶一方充分的时间转移、隐匿财产，增加了共同财产认定的难度，不能很好地保护非股东配偶一方的利益。另外，拆分审判使得当事人离婚的成本大幅提高。虽然《诉讼费用交纳办法》规定了离婚纠纷的收费标准，如涉及财产分割的应按照一定的标的额收取费用，但实践中，因大部分离婚案件以调解形式结案，法院一般不会再加收诉讼费用，而是按件象征性地收取一点费用。拆分后，当事人如欲再解决财产纠纷，法院立案的案由为离婚后财产纠纷，而法院就离婚后财产纠纷会严格按照《诉讼费用交纳办法》收取，这就徒增了当事人解决婚姻争议的成本。