工商企业中长期贷款

工商企业中长期贷款（共3篇）

工商企业中长期贷款 篇1

做好农业中长期政策性贷款投放与管理是银行业金融机构与地方政府合力支农的一项重要信贷举措。它具有政府为主导、非经营性项目为主体、土地出(转)让收入为主要还款来源等特征。在这些特征中，最为关键、最为核心的是以土地出(转)让收入作为还款来源保障的问题。在当前国家加大对政府融资平台清理规范，废止以政府信用为依托的融资方式，实行融资平台公司债务内部化的背景下，以土地出(转)让收入作为还贷资金来源的潜在风险有所上升。

一、土地出（转）让收入实现的方式

一般来说土地的出(转)让收入实现有两种方式，一种是未确权土地在一级市场上的竞拍出让，一种为确权土地在二级市场上的转让交易。具体可以归纳为六种情形：一是以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款;二是转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;三是处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;四是转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;五是改变出让国有土地使用权土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，六是其他和国有土地使用权出(转)让或变更有关的收入等，如确权土地在二级市场的转让收入。前五种实现的出(转)让收入需要上交国库征收必要的税费后再行返还，第六种在缴纳必要税费后剩余款项一般由土地转让方自主支配。目前银行所接受的作为还款来源的土地出(转)让收入一般为第一种、第二种和第六种情形。

二、土地出（转）让收入作为还贷来源易产生的问题

（一）土地不能按约定计划出（转）让

主要是指按照还款需要贷前拟定的分年度土地出(转)让计划因种种因素不能按期实现出(转)让，导致还款来源的有效性得不到保证。

（二）土地出（转）让收入不能覆盖应偿还贷款本息

在实际操作管理过程中，由于国家调控、土地政策收紧、土地市场行情下滑导致还贷土地的出(转)让收入较原定计划下降，不能覆盖当期应偿还的贷款本息。

（三）还贷期间内土地被挪作他用

主要是指借款人不守信约，在银行不知情的情况下，将拟用于出(转)让还贷的地块用于第三方抵押担保或者用于开发建设，改变土地现状，银行的合法权益得不到保证。

（四）土地交易实现的出（转）让收入不能及时足额返还

主要是财政部门没有及时足额将一级市场交易实现的土地出让收入返还在银行开设的土地出让金归集账户;借款人没有及时足额将二级市场上交易实现的土地转让收入缴存在银行开设的偿债备付金帐户，导致当期应偿还本息不能按期收回。

三、对策建议

（一）做好信用环境评估，确保还款来源可行性

一是要充分对区域经济、地方政府举债边界、借款人诚信状况等进行充分的论证评估，将区域金融生态环境是否良好作为信贷能否准入的前提。具体要把好三道警戒线：政府债务余额≤当年GDP的50%、政府债务余额≤当年地方财政收入的3倍、借款人资产负债率≤50%。二是要对当地土地市场，尤其是关于当地财政近三年的土地收入返还充足性和及时性，以及当地财政的返还意愿和诚信情况进行深入分析，确保以土地出(转)让收入作为还款来源的可行性。三是要落实好地方政府和相关部门文件承诺，通过政府会议纪要或其他文件形式授权借款人承担项目融资、建设与运营的职能，同意土地出(转)让计划，明确各单位、各部门的职责，为项目顺利实施、贷款投放收回、土地按期出(转)让提供保障。

（二）严把手续合规审查，确保还款来源有效性

一是对于以未确权土地经过一级市场交易的情形，涉及到农用地转用、城乡建设用地增减挂钩等，前提是要取得省级政府部门批复的土地指标，同时要取得当地的土地利用总体规划或控制性规划，对照规划方案进行实地调查以及与规划部门征询，确保还贷土地与规划用途等相一致。二是对于确权土地，要取得土地所有权证以及该地块招拍挂的全套资料和出让金缴纳凭证，确保确权土地权属清晰，不存在诸如土地出让金未缴足等问题而影响到以后的土地交易。三是对于划拨土地，在取得土地所有权证的同时要提供政府划拨的合法手续资料，证明划拨土地的权属。四是贷前调查人员要到土地管理部门查询还贷土地的担保登记情况，确保作为还贷来源的土地不被用于担保等他用。五是通过合同附加条款或补充协议的方式弥补以土地出(转)让收入作为还款来源可能产生的相关问题，如：在合同中增加“借款人已用于还款的土地使用权及其出(转)让收入不得为第三方提供担保，保证用于偿还银行贷款本息”;“土地出(转)让收入提前实现时，要提前偿还银行贷款，不得挪作他用”等条款。

（三）强化全程跟踪管理，确保还款来源及时性

一是在贷前调查环节：要求借款人根据银行均衡还贷管理的要求提供报经政府及国土、规划等部门同意确认的土地分年度出(转)让计划书面意见。在深入分析当地土地市场的前提下，审慎、客观、合理确定土地出让价格，同时结合当地控制性规划确定的可出让土地的面积、用途、条件等因素，合理预测土地出(转)让收入;二是贷款投放环节：要进一步核查作为还款来源土地的有效性，保证土地处于未担保或未开发状态，同时借贷双方在借款合同中要明确土地的分年度出(转)让计划和借款人按计划出(转)让的责任;三是贷后管理环节：要切实落实贷后检查和监管制度，加强对当地土地市场和价格的分析监测，定期核查还贷土地的现状，及时提醒借款人按期出(转)让。全程跟踪了解土地出(转)让收入的划拨过程，使土地出(转)让收入及时归集到银行帐户。

（四）构建收储补偿机制，确保还款来源稳定性

一是建立土地“最低价”收储机制。对因土地价格下滑或其他因素，导致还贷土地届时的出(转)让收入低于预期，不能覆盖应偿还贷款本息，要启动土地“最低价”收储机制，由土地储备中心进行收储，收储资金不低于应偿还银行的贷款本息。二是建立土地“置换”补偿机制。对还贷土地在出(转)让前因开发或其他合理用途导致不能按期出(转)让，当地政府要明确要求借款人或土地部门提供相邻同类土地用于置换，并确保置换后地块的出(转)让收入能够覆盖当期应偿还的贷款本息。

（五）落实监督保障措施，确保还款来源排他性

一是实行土地备案登记制。对拟用于还贷土地国土部门要实行备案登记，明确该土地只能作为银行项目贷款的还款来源，不得改变用途，并要加强对土地第三方登记的监督和预警，确保银行权益的排他性。二是加强帐户管理。原则上对银行贷款占比超过50%的借款人要在本行开设基本存款账户，分析监测企业现金流状况，实时掌控土地出(转)让收入实现情况。对于未确权土地及划拨土地的出(转)让，应要求财政部门在银行开设土地出让金归集帐户，并出具承诺：还贷土地交易实现后，剔除必要的税费后及时返还银行土地出让金归集账户，提前一个月转入借款人在银行开设的偿债备付金账户，用于归还银行贷款。对于确权土地的转让，要求借款人以及借款人的主管部门出具承诺，土地转让收入扣除必要的税费后及时全额转入在银行开设的偿债备付金账户。

摘要：以土地出 (转) 让收入为主要还款来源政策性贷款有效解决了农业中长期贷款需求, 但笔者在实际工作中调研发现, 该类型贷款在具体操作中仍然存在土地不能按约定计划出 (转) 让、土地出 (转) 让收入不能覆盖应偿还贷款本息、还贷期间内土地被挪作他用等问题, 为了有效防范农业中长期贷款的风险, 应该需要政府、银行、相关政府职能部门共同配合, 做好信用环境评估, 强化全程跟踪管理、构建收储补偿机制、落实监督保障措施。

关键词：土地出让,金融生态,补偿机制

工商企业中长期贷款 篇2

一、市中长期贷款的基本情况

到2004年底，市中长期贷款余额为23.39亿元，比

2002年增加4.17亿元，增长21.70，其中基本建设类余额为5.22亿元、技术改造类余额为4.48亿元，个人消费、住房、汽车、农业等其他类中长期贷款余额分别为3.57亿元、2.32亿元、1.20亿元、6.43亿元。从中长期贷款增减变化示意图看出，2002-2004年，市中长期贷款总额呈平稳增长态势，其年距增长分别为3.55亿元、3.66亿元、0.51亿元。

二、市中长期贷款呈现的特点

1.从新增贷款的主要投向来看。2002年末，市中长期贷款余额达19.22亿元，较年初增加3.55亿元。新增贷款主要投向一是个人住房贷款和汽车消费贷款，仅此就增加2.11亿元；二是辖区各商业银行为辖内汾阳杏花村汾酒股份公司、柳林矾水沟煤矿、临县电矿、中阳龙虎水泥厂、孝义市金晖煤化工有限公司注入技改贷款，技术改造贷款当年增加0.91亿元。2003年末，全市中长期贷款余额为22.88亿元，较年初增加3.66亿元，主要用于城镇居民公益事业煤气、供热、煤矸石发电项目的中长期贷款有所增加。如：孝义中行向孝义供热公司发放固定资产贷款0.28亿元，孝义建行为市煤矿石发电厂发放贷款1.02亿元，汾阳农行向汾阳医院外科综合大楼建设发放1930万元中长期贷款。2004年末，全市中长期贷款余额达23.39亿元，较年初增加0.51亿元，主要投向煤矿技术改造和住房领域贷款。

2.从中长期贷款行际分布来看。工、农、建行的中长期贷款占绝对主导地位。2002年底辖区19.22亿元中长期贷款中工、农、建三行贷款余额为17.50亿元，占全部贷款余额的91.1％，中行、发行、信用社的中长期贷款仅占8.9％。2003年辖区22.88亿元中长期贷款中，工、农、建三行的贷款余额为20.39亿元，占比为89.1％，其它金融机构中长期贷款占比仅为10.9％。2004年辖区23.39亿元中长期贷款中，工、农、建三行余额为21.05亿元，占比为90％，其它金融机构占比仅为10％。

3.从中长期贷款的行业分布来看。近年来，市中长期贷款的行业分布较广，新型产业贷款增幅迅猛。并呈现以下几个特点：

①中长期贷款集中投向煤炭行业。近年来作为支柱产业的煤炭行业，由于企业管理粗放，技术低下，安全不达标，有悖于国家的宏观产业和环保政策，因此许多企业不得不进行技术改造。据统计，2002年-2004年，投向煤焦行业的基本建设和技术改造中长期贷款余额分别为3.65亿元、5.50亿元、6.31亿元，分别占当年中长期贷款总额的10％、22％、21％。

②投向城市拆迁改造和市场建设中长期贷款增势明显。随着撤地建市和一批县级市的相继出现，辖区城镇化建设、三河改造工程、兴建体育馆等成为投资的亮点。据统计，2002-2004年辖区用于城市拆迁改造和市场建设的贷款分别达6646万元，8327万元、10332万元，分别占当年中长期贷款的3.5％、3.6％、4.4％。

③个人住房贷款增势强劲，汽车消费贷款增势回落。2002年-2004年，辖区个人住房贷款余额分别达13285万元、20288万元、23157万元，分别占个人消费贷款的37.1％、51％、64.8％。2002年—2004年汽车消费贷款在个人消费贷款中的占比分别为58.1％、46.6％、33.5％，同比逐年下降9.3、11.5、13.1个百分点。

④用于农业基础建设和扶贫攻坚项目的中长期贷款缓慢下降。2002-2004年，投向柳林亿元扶贫攻坚项目，汾阳汾州小米试验基础项目,临县、岚县等地的小杂粮试验基地项目以及辖区各县市机修梯田、节水灌溉、打旱井等项目占用中长期贷款额分别为6.53亿元、6.46亿元、6.43亿元，分别占同期中长期贷款总额的34％、28.12％、27.5％。

三、中长期贷款中存在的问题

1、中长期贷款投放行业集中趋势明显

工商企业中长期贷款 篇3

面临的问题及建议

面对国家通胀预期不稳、银根紧缩、贷款新规收紧等复杂性和不确定性因素，基层农发行如何有效落实“两轮驱动”战略，尤其在支持新农村建设、水利建设中如何大力发展中长期项目贷款凸显重要。现结合实践对基层行中长期项目贷款发展面临的问题及建议进行探讨。

一、近年来我行中长期项目贷款发展情况

一是非经营性中长期项目贷款在营业部辖内率先突破。2008年始,对县域内2个重点项目投放中长期贷款7300万元，项目涉及水库、农村路网建设。二是贷款结构实现优化。截止2011年9月中旬该项贷款6320万元占比40%，累计收回贷款980万元，累计收回利息995万元，到期贷款本息收回率100%，同时促使政策性挂账地方财政贴息连续五年实现按季拨补。三是社会效益明显。新建澄波湖水库可增加蓄水1063万立方，改善灌溉农田面积6.5万亩，改善居民用水3万户；新建农村公路4.5公里。我行大力支持县域重点民生项目，树立了农发行良好的社会形象。

二、当前基层行中长期项目贷款发展面临的问题

（一）承贷主体不规范成为制约业务发展的瓶颈

一是平台公司不是实体经营公司，公司主要法人代表和具体业务人员全部为政府部门人员兼职，注册资本中公益性资产注资占比偏高，还款来源全部依靠地方财政收入没有自身经营现金流，基层

理解偏差，整体信贷管理水平有待进一步提高。

（四）国家扶持政策缺位

尽管中央1号文件提出农业开发和农村基础设施建设、水利建设中长期项目贷款为政策性信贷业务，农发行也已将该类业务纳入政策性贷款科目核算，但国家并没有出台相应的配套风险补偿措施和具体的扶持政策。目前该类业务实际操作环节中仍按照商业性贷款运作模式操作，国家相关政策的缺失使政策性银行支农效果大打折扣，也使基层行在业务营销中失去了自身优势。

（五）面临的外部环境有待改善

虽然党中央国务院出台了一系列支农惠农政策，但由于农业天然的弱质性，风险与收益严重不配比，尤其在政府扶持政策缺失的情况下，影响了基层农发行新农村建设、水利建设中长期贷款的介入。同时地方信用体系建设落后，项目建设涉及工商、税务、质检、司法等部门信息无法共享查询，办理资产抵押环节多，收费高，延缓了项目营销进程。再是地方担保机构不完善，不能满足中长期贷款项目的现有融资需求。

三、基层农发行中长期项目贷款业务发展的建议

（一）加强互动，积极打造两个平台

一是优化公司治理结构，打造规范的融资平台。按照《中华人民共和国公司法》的规定和银监会关于规范政府融资平台的规定，向地方政府做好宣传，力促地方政府对平台公司充实资本金，完善法人治理结构，规范财务制度，积极推动公司实现实体经营，融资与项目建设运营一体化，承建项目达到收益覆盖成本要求。同时力促政府完善担保措施，为项目建设提供融资担保，破解我行信贷介

破口，真正解决社会关注、政府关心、新农村建设、水利建设急需的“民生工程”和“惠农工程”。三是结合实际，重点突破，以点带面，梯次推进，根据项目库建设、地方财力大小、项目风险承受能力等具体情况，划分贷款支持先后顺序，成熟一个推出一个。

（四）统一规划，提升信贷管理水平

针对新农村建设、水利建设项目贷款特点，建议“以客户为中心,以风险防范为主线”，对现有涉及新农村建设、水利建设的业务操作规程和管理制度进行系统梳理, 明确中长期项目贷款业务流程中的风险控制要点,对业务流程进行全面优化，业务操作的每一个环节都有具体的标准，确保其稳定性、实用性、一致性、可操作性，实现基层行客户经理操作手册化、标准化，提升信贷管理水平，提高项目营销效率并防范贷款风险。

（五）加强沟通，全力营造外部宽松环境