地产金融行业产业链

地产金融行业产业链（共7篇）

地产金融行业产业链 篇1

议题

一、房地产产业模式创新及产业趋势分析

1、房地产金融的未来展望、中国地产的投资趋势

2、厦门房价跻身全国第五，论厦门经济与房价

房地产与金融联姻成为未来发展趋势

据宇博智业市场研究中心了解，就在银行意识到房地产风险并试图收紧地产贷款时，求资若渴的房地产找到了与银行往来的另一种方式——参股银行。2014年1月底，恒大地产公告称，以33亿元收购了华夏银行4.522%的股份，收购后，恒大地产成为华夏银行第五大股东。不久后的2月初，越秀集团宣布以116.4亿港元完成对创兴银行75%已发行股本的收购。而早前，地产龙头万科斥资30亿港元入股徽商银行，成为其单一最大股东。2013年下半年以来，包括万科、新华联、世茂、越秀地产、恒大等多家房企已进军金融业，房企金融化呈加速态势。中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，据不完全统计，目前已有约30家房地产开发商涉足银行。房企扎堆参股商业银行的意图是什么?此举将给国内地产行业带来什么样的影响?

2013年10月底，徽商银行在香港路演，令人意外的是，此次路演主角竟然是开发商大佬万科。路演过程中，徽商银行向机构投资者披露，万科出资4.19亿美元，成为徽商银行的最大单一股东。对于万科参股徽商银行的原因，万科董秘谭华杰此前表示，参股是为更好地满足客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年规模，此次参股投资不大，但可望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供领先的社区金融服务，提升全面居住服务方面的竞争力。随着万科入主徽商银行，许多房地产企业纷纷与银行联姻。

2013年11月4日，另一家地产上市公司新华联公告称，其参与筹建民营银行的消息属实，相关事宜正等待国务院的正式批准。据公告，湖南省人民政府已正式行文向国务院请示，由新华联作为共同发起人之一成立民营银行，注册地在湖南长沙，注册资本为50亿元人民币。而此次并非该公司首次涉足银行业务。早在2012年11月，新华联便收购了湖南新华联建设工程有限公司100%的股权，而后者持有长沙银行股份约10358万股，占长沙银行总股份的4.48%。差不多同一时间，广东本土开发商越秀地产母公司越秀集团表示，越秀集团已向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%的股份。此次要约收购总金额约为114.44亿元港币，若能实现，将成为4年来首宗内地企业对香港银行的并购案。绿地集团也于2013年8月底宣布与贵州省政府签署金融战略合作协议，拟在发起设立外资小额贷款公司、商业银行，组建金融资产交易所、金融租赁公司等方面开展合作。另外，由7家民营企业拟共同发起组建的合肥银行，其中就有5家涉及房地产，房企进军银行业迹象明显。

目前“涉银”的房地产企业已经达到了30多家。事实上，早在几年前便已有房企瞄上了金融市场，并且取得了丰厚的利润。2009年4月，华润收购珠海市商业银行，并更名为珠海华润银行。至2012年年末，该行总资产达到1030亿元，资本充足率为15.48%;而2010年，该数据仅为165.6亿元，增速高达521.98%，连续多年净利润翻倍。

2011年9月，绿地集团与辽宁省盘锦市政府签署战略合作备忘录，成为盘锦市商业银行第一大股东。绿地集团表示会使该银行走出辽宁、走向全国，力争在三五年内将其打造成为全国经营、在辽宁省最具竞争力和影响力的商业银行。

开发商的图谋

房企联姻银行的意图何在?万科创始人王石此前的言论也许可以作为注脚：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场如果没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”一直以来，房企的发展很大程度上取决于与银行的关系。因为银行一直为开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发，而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有业内人士指出，有了自己的控股银行后，房企的境遇将大为改善。对于购买本企业产品的客户，房企可以让其通过银行来办理按揭贷款，从而打造企业销售的一个核心竞争优势，同时可以大大提升企业的流动资金。因为这些企业实行多元化经营，集团旗下其他业务可与房地产业务相匹配，因此不受国家房市调控的限制。在持续的宏观调控政策背景下，房企与银行携手，一方面，可以降低融资成本，为房企融资提供便利;另一方面，可打通地产上、下游产业链，开拓社区金融等新的业务领域。因此，未来房地产联姻金融将成为趋势。此外，房企还可以借助银行平台，开发针对旗下项目的资产证券化产品，便利性更高。同策咨询研究部总监张宏伟认为，房企频频参股银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。以万科为例，万科看重的是通过参股银行实现自身业务与金融的深度结合。万科方面曾表示，此举是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求，可帮助万科率先向客户提供国内领先的社区金融服务。所谓的社区金融服务包括以下方面：一是代理各种便民服务，方便居民生活，如代收水电费、电话费，代理非税收收入，代缴交通罚款等;二是开发销售理财产品，帮助小区业主财富增值;三是进社区开展金融知识与服务讲座，丰富物业活动;四是涉足电商，构建社区内网上银行、手机银行、电话银行、短信银行等全渠道的电子服务网络。这背后的利润空间有多大呢?

万科通过近30年的积累，目前其社区居住人口截止到2012年年底，已经达到了300万人。这是一个庞大的资源，以每个人年消费1万元计算，一年消费额将达到300亿元，如果收取3%的佣金，每年收益高达9亿元。而到了2017年，万科入住业主预计将达到800万人，届时这部分收益将达到24亿元，而且是长期的、稳定的收益。

社区金融服务不仅可以给开发商带来可观的佣金收入，同时未来面向个体的小微金融服务也可能成为新的增长点。目前，花样年联合光大银行推出的彩生活e卡通、恒大联手中国邮政推出的金融便利店等社区金融服务已经开始运作了。降低综合融资成本也是万科在“城市配套商”定位之下的考量。在万科社区商业、购物中心、写字楼、旅游地产等业务不断增持的状况下，原来以单纯的住宅业务开发为主的融资模式已经不能满足新需求，万科必须拓展更为多元的融资。

“参股银行”对于万科来说，其意义堪比万科B转H。兰德咨询总裁宋延庆则认为，房企入股银行，一是借助金融业投资对冲日后可能遇到的房地产下滑风险，二是从银行业发展中获得更多的资本回报。尤其在目前，银行股估值偏低，房企可以从股权投资中获益。而对银行来说，通过与房企联姻，不仅能获得大客户的资源，还可以充实资本金。房企银行联姻，将会对行业造成怎样的影响?据权威人士透露，由住建部牵头制订的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，政府将在全国培育20个左右的试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。

当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等，这些企业正在引领整个房地产开发模式的变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地升值、房价上涨的盈利模式。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。因此，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式的创新与相关金融产品的创新。与此同时，随着明年住宅产业化试点的逐渐推进，房地产行业也将呈现出“ 加工业” 的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。

房企急需转型

一个不可忽视的事实是，随着银行对于房地产业风险担忧的加剧，开发商从银行能拿到的贷款越来越少。根据银监会2013年上半年公布的数据显示，在新增房地产贷款中，房地产开发贷款占24.55%，同比下降12个百分点。也就是说，开发商能从国内银行拿到的钱越来越少，而且越来越难，这对于在A股上市的企业而言，境况更加窘迫。一位国有银行人员表示：“很多房企都自身难保，除了某些大型房企，其他的都是欠了一屁股的债。钱都拿来买地了，拿着地再贷款。”2014年2月11日，国土资源部发布《2013年国土资源有关统计数据》。

中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，数据显示，住宅类地价为5033元/平方米，同比增幅最大，达到9.0%。地价方面，全国105个主要监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3349 元/平方米、6306元/平方米、5033元/平方米和700元/平方米。四类用地价格环比增长率分别为2.1%、2.3%、2.6%和1.3%，同比增长率分别为7.0%、7.9%、9.0%和4.5%。也就是说，房地产政策频繁收紧的同时，土地价格却在持续攀升，在成本上涨与需求下降的背景下，房地产企业利润率终会下降。在这样的格局下，房企拿钱显然要比拿地更急迫，而银行正是较好的投资对象。事实上，利润率下滑也逼迫房企进行多元化投资。2014年 1月底，德勤发布研究报告显示，受政策环境收紧和经济增长回落的影响，房地产企业开始进入盈利能力下降周期，近60%的上市内地房地产企业在2012年出现净利润率下滑的局面。此前中房协发布的《房地产开发企业经营管理状况蓝皮书2013》也显示，随着市场竞争越来越激烈，房地产行业的平均利润率也将越来越低，预计“年均净利润率降低1个百分点”的趋势将会持续下去。《蓝皮书》预计，到2015年，房地产行业平均净利润率将触及“10%警戒线”。张宏伟表示，由于在房地产利润下滑的同时，银行业盈利水平却长期保持较为平稳的高水平，因此，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报。从当前来讲，银行估值

水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等企业行为可视为“抄底”投资转投金融行业的最佳时机，未来房企可以据此获得溢价收益。可以预见，地产和金融联合将是大趋势。未来中国房地产企业更多会采取美国模式，而美国模式的基础就是地产和金融的合作。

房地产企业最重要的任务就是进行现金流管理，融资途径必须打开。而银行作为最低廉的融资途径，入股银行具有战略意义。同时，地产企业庞大的物业管理载体，也为社区金融提供了最良好的平台。不仅是开发商，以地产服务为主营业务的世联地产近期也提出了金融化的口号。随着中国金融业的改革和开放，房地产的金融属性越来越成为行业至关重要的因素，无论对开发商还是置业者，要进行开发资金筹措、项目投资、住宅消费、商业地产开发、集合信托(REITs)等活动，专业地产金融服务都是必不可少的、越来越重要的一环。谨防衍生风险

房企参股银行是否存在风险?从金融“国十条”发布以来，不少企业逐渐介入金融业，这既可以缓解民营企业的资金链风险，又可以为大量过剩的民间资本找到出路，减少民间资本高利贷化的倾向和对理财产品的依赖。但房企参股银行，需要防止房企对于银行业务的干预。地产与金融互相渗透和融合，既为双方带来便利和利益，也可能由此形成更加复杂的新风险。一旦某一方遭受危机，另一方可能也会迅速受到冲击。银行资产若配置不当，地方债与影子银行都有可能拖累金融业，从而会对房地产业造成冲击;而房地产市场一旦陷入低迷、发生紊乱，也势必会影响金融安全。两者捆绑在一起会让风险成倍放大，因此需要特别警惕。也有业内人士认为，房企经营比银行更显脆弱。商业银行的金融管制很严，基本上在风险控制方面有成熟的一套流程。但是，大型房企入股商业银行，会将房企的经营模式和习惯带到银行的日常决策上来。当房企遇到资金链问题时，很可能会倾向于向商业银行“求救”，削弱商业银行信贷政策、利率政策的独立性，这对于银行系统的稳健性可能是一个打击。

中国报告大厅、宇博智业市场研究员表示，对房企而言，此举可能会丧失融资渠道拓展的积极动力，而依赖于银行。房企在商业银行的温室下成长，获得了苛刻调控政策下的庇护，但很难提升未来的竞争能力。从日本房地产泡沫破灭的原因来看，日本地产公司与银行等金融机构的互相参股、交叉持股，造成了地产市场和金融市场之间风险的快速传递，造成大量房企以及金融机构倒闭，形成了巨额不良资产。东方证券银行业分析师金麟认为，为了避免由于大股东干扰银行正常经营和由此产生的风险，银行业监管机构对于发起人和大股东有着严格的监管细则。有银行业专家表示，万科即便成为徽商银行的最大股东，也只能是战略投资者，不会影响到银行的正常业务开展，也很难用银行资金投资房地产。中国报告大厅、宇博智业市场研究员认为，适合投资银行的地产商必须具备几个条件，首先要求本身的资金链相对宽裕，不会从银行抽离资金;其次要求具有良好的内控系统和管理能力，企业运作规范;最后还要求拥有较大规模，并且拥有较好的信用记录和资源。

地产金融行业产业链 篇2

关键词：金融危机,房地产市场,大变革

一、房地产市场

(一) 房地产及房地产业

1、房地产。

即不动产, 是包含了房屋和土地两种财产。通常所说的房产就是在建筑地上建造的各种房屋, 比如住宅、厂房等。从社会角度来说, 房地产是多种社会学的内涵, 包含了社会、文化、传统和制度。1978年改革开放以来, 我国经济快速发展, 尤其是从2006年开始, 中国房地产进入崛起时代, 房地产形态的变动引起了社会阶层的分化, 使得贫富差距不断扩大。房地产的变化, 也会引起人们在生活方方面面的变化。可见房地产在社会当中, 不仅具有自然特征和经济关系, 更重要的是, 他在当中还包括了丰富的社会关系。

2、房地产业。

我国现行的国民经济核算体系中, 房地产业并没有明确定义, 与国外其他国家相比, 似乎是在称谓上有些不同。从层次深度上分, 房地产可以分为狭义和广义两个层次, 广义的房地产业, 就是房地产市场, 是进行房地产商品的交换关系的总和, 而狭义上的房地产业, 就是房地产商品的交换场所和领域, 双方有着一个本质的不同。

房地产业是一个规模大、涉及领域多的一门综合性行业, 他涉及了金融、建材、服务、建筑等部门多个行业, 即属于第二产业, 但又同时进行着第三产业的活动, 是一种第二产业和第三产业相结合的新兴复合型产业。

(二) 房地产运行机制。

房地产市场运行机制, 揭露房地产市场中的各个要素之间相互关系、互为因果, 按照经济规律, 使资源得到最大的合理配置, 取得利益最大化的运行机制。亚当·斯密曾经说过, 市场是一只“看不见的手”, 他的应用在市场中起到很大作用, 是因为市场本身的固有性。市场机制主要包含价格机制、供求机制和竞争机制, 他们在市场运作中, 各善其身。

二、金融危机

(一) 金融风暴的产生。

2008年这次金融危机的爆发, 蔓延到全球金融危机是任何人都无法遇见的。究其原因, 是因为美国银行或者其他金融机构长期以来对只有次级资信评级还款能力较差、收入不稳定的个人和机构发放大量贷款, 此时美国经济在走瓶颈, 还款能力差的人越来越不能支付之前的贷款, 日积月累造成了此次由次贷危机引发的金融危机, 造成美国有相当多的银行和金融机构倒闭, 连锁反应到全球各地, 造成世界相关国家经济下滑、金融机构破产等现象。

(二) 金融风暴对中国经济及房地产业的影响

1、金融危机对中国经济的影响。

这次金融危机, 我国也未能幸免, 在一定程度上对我国经济也造成了无法估量的创伤, 我国金融体制相对保守, 在国外金融方面未涉及太多, 所以在中国, 不会引起像其他西方国家那样二次金融危机。但我国经济在一定程度上受到损失, 经济面临着大的挑战, 国内经济增长速度迅速下降, 通货膨胀、物价上涨等现象不断发生, 并且受国际影响, 这种现象居高不下。我国在这次危机爆发后, 资金流量发生了很大变化, 出口、进口下降速度差异大, 国际环境的变化也影响着中国的变化, 并造成我国进出口贸易经济下滑;我国要通过宏观政策, 将更多的精力投入到防止国内经济过快下滑上, 使我国的经济能从这次危机中渡过并扭转增长的局面。

2、金融危机对中国房地产市场的影响。

美国这次爆发的金融风暴, 对中国房地产市场有很大的影响, 基本可以分为两个阶段:第一个阶段是在金融风暴爆发当年的9月雷曼兄弟倒闭之前, 但金融风暴在中国登录后, 中国房地产市场表现的影响为价格上涨, 房价居高不下;第二阶段, 发生在当年下半年, 全球性金融危机已经全面来袭, 中国股市开始动荡, 造成房地产投资行业动荡, 形成财富挤出效应。

三、我国房地产市场在金融危机下发展现状

(一) 我国房地产市场特点。

2008年以来, 由美国次贷危机引发的金融危机席卷全球各地各个领域。在我国, 尤其是房地产市场经济, 为了调节房地产行业的发展, 中央推出了很多关于房地产方面的政策, 如税收政策、信贷政策等, 我国的房地产在那时候已经进入了房地产周期性调节阶段。在此时, 更需要我国政府运用新的举措来影响房地产业。

我国的房地产起步较晚, 但在起步后, 得到了迅速发展, 尤其在21世纪后, 我国的房地产业成为我国经济主体中发展最快的行业之一。房地产业周边行业很多, 支持性产业众多。当金融风暴席卷房地产业时, 其他相关的产业也会受到影响。产业链效率下降, 在房地产业中产业链效率是一个大特点, 但我国房地产业进入门槛较低, 成千上万的小规模企业涌入, 在混乱的市场竞争下, 各个相关产业协作不足。造成我国房地产市场比较混乱, 部分中介的兴起在一定程度上是向前发展的, 但是总体来看, 又是一种资源浪费, 很多时候一个实例需要多个部门的协调发展, 造成人力、物力的浪费。

(二) 金融危机背景下我国房地产业发展现状。

在金融风暴大的背景下, 很多相关企业还生死未卜, 因此要充分发挥产业的整体竞争优势, 来稳固我国房地产市场的发展。但是, 当金融危机真正来到中国的时候, 我国第二产业受到了巨大创伤, 在建筑业中, 原材料市场混乱, 比如建材价格下跌。在金融危机背景下, 原材料市场价格猛跌, 但是其他服务性成本却不断上升, 导致大多数房地产企业成本上升, 资金压力变大, 大部分建材企业亏损严重, 造成全国性的房地产泡沫。目前, 我国房地产业缺乏技术支持, 社会服务薄弱, 制约了行业整体素质的提高。金融危机背景下, 房地产业要渡过难关, 尤其需要技术与社会服务体系的支持。

由于危机的影响, 我国房地产进入瓶颈时期, 当时出现了房价在短期内呈现的“平稳波动、见底微升”的这样的走势, 尤其在2008年当年, 我国房地产市场房价回落, 房价销售成交量下滑, 造成开发地产投资公司资金链紧张的局势, 并且这个局势持续演绎, 造成房地产行业不景气, 开发公司投资意愿不强, 市场信心不足的局面。

四、我国房地产业在金融危机下存在的问题

(—) 房地产开发资金链条单一, 经营风险大。

房地产在开发项目过程中, 资金是个最大的问题, 资金的来源对房地产企业是一个很重要的环节。其中, 这些资金来源主要是靠银行信贷、个人信贷和预售房款来获取, 一旦一个环节出现了问题, 那么在项目上, 就很难按期正式开工, 甚至导致停工的现象。这次危机, 给房地产企业最大的困难就是融资。至此, 我国政府出面, 积极投放开发资金, 在2008年前后投资总额高达4万亿元人民币, 这个方案在当时的金融危机背景下, 还是引起了热烈的全球反响。

(二) 部分地产开发公司规模小、抗风险能力差。

此次金融危机背景下, 遵循优胜劣汰自然生存法则, 市场集中制会得到提高, 在部分房地产开发企业中, 二级、三级企业占的比重最多, 这些企业注册资金较低, 企业资金实力比较差, 导致抵御风险的能力不强。

(三) 房地产企业整体素质差。

在我国房地产企业中, 因为门槛相对低, 进入房地产、建筑业的企业越来越多, 他们不同程度地存在人员素质低、资金实力弱等问题, 尤其在开发工程中, 技术人员少、开发经验不足特别突出, 所以在建造过程中, 对房屋的质量可能存在避重就轻的现象, 存在企业监管不严的现象, 形成了低层次、低技术的简单再生产。

(四) 房地产市场存在的问题。

通过对部分企业的调查分析, 很大一部分企业认为, 就目前我国房地产开发市场秩序不规范, 影响了房地产市场的健康发展。市场监管不到位, 导致不管什么样资质的企业, 都可以进行投标来赢取机会, 市场同时缺乏市场管理和惩罚力度, 往往是这个项目问题暴露了、出事了, 相关部门才去过问这个事, 形成事后监管, 事故后监督, 但是这样造成的影响要远大于事前监管。

五、我国房地产业应对国际金融危机的对策

在国际金融危机下, 机遇与挑战并存, 要抓住金融危机的两面性, 来真正实现房地产的健康发展。

(一) 降低房地产对金融的依赖程度。

目前, 我国房地产企业资金大都来自于信贷, 那么在发展过程中, 信贷的发展出现问题, 对房地产的影响也就很大, 如果房地产信贷增长过快, 那么实际商品房在贷款上的月息也就会上涨。另外, 我国房地产启动资金的依赖性占比远远超过了发达国家, 我国房地产对金融的依赖程度越高, 越不利于房地产市场的发展。

(二) 改善房地产市场秩序。

我国房地产市场在各个环节存在着违法违规行为, 各地政府要建立健全的房地产市场信用体系, 建立市场监督和惩罚制度, 从法律上来改善市场秩序, 引导我国房地产市场的持续健康发展。

(三) 提高房地产企业整体素质和应变能力。

房地产作为企业, 是以盈利为目的的。那么, 就可能会出现为了赢取利益而出现不规范的行为, 企业内部应该加强包括管理层和技术人员的专业素养, 确保保质保量地完成目标任务。同时, 主动调整盈利预期, 严控成本, 在不利的条件下提高对市场的自我调整能力。

参考文献

[1]易宪容.2007年国内地产步入“政策市”[J].投资北京, 2007.6.

[2]王洋.美国金融危机给房地产带来的影响[J].中国经济时报, 2008.11.

房地产行业金融风险与防范 篇3

【关键词】房地产 金融 风险 防控

随着房地产行业的不断发展以及房价的一路飘升，与房地产行业密切相关的房地产金融也渐渐成为了人们关注的焦点。特别是2007年，美国 “次债危机”更是掀起了全球金融市场的混乱。这场由房地产行业所引发的金融风险提醒我们，越是在行业繁荣时期，越应该加强风险控制和行业监管，同时要采取多种措施稳定市场，保持房地产行业有序健康发展。防范房地产行业金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定、发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也起着至关重要的作用。

一、基本理论

房地产金融是指在房地产开发、建设、流通、经营、消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。房地产金融的内容主要包括吸收房地产业存款，开办住房储蓄，办理房地产贷款，从事房地产投资、信托、保险、典当和货币结算以及代理房地产有价证券的发行与交易等。

房地产金融风险作为金融风险的一种，所指的是在房地产资金融通过程中，经营房地产金融业务的金融机构，由于各种现实中无法确定的因素，使金融系统特别是银行实际收益与预期收益发生了一定偏差，从而蒙受损失或获得额外收益的机会和可能性。

二、风险分析

1、房产贷款总量大

近几年由于中国银行业的行业转型，普遍把房产贷款看作优质资产，高盈利资产，从而不遗余力地发展此项业务，导致我国在个人房产贷款的发放额度迅速提升。在激烈的市场竞争下，一些银行过度迎合客户需求，放松业务办理条件，不仅贷前审查流于形式，贷中向客户提供违规便利，而且贷后疏于跟踪管理，种种违规行为为不良贷款的增长埋下隐患。

2、信贷结构不合理

由于长期受我国福利分房制度和金融机构传统经营模式的影响，金融机构对房地产行业的投资中，造成建设贷款与消费贷款的比重严重失调，形成重生产、轻消费的投资格局，加上银行的投资取向一直偏重于房地产的开发建设，使开发商的住房建设贷款额度远远大于贷给个人购房的住房消费的额度。

3、银行信贷依存度高

我国房地产开发商普遍规模较小、资质偏低、权益性资本不足。房地产金融与房地产业相互依存，两者的风险具有共生性，我国的房地产业对银行信贷的高度依赖性使这种共生特征愈加突出。限制房地产业发展的宏观调控政策频出，银行将会因客户的大量违约而陷入资金流动性困境。

4、金融机构操作风险

房地产业近几年的持续高增长速度和高额的收益，吸引了银行信贷资金的大量进入，而有些房地产企业的恶意拖欠，又使得银行不惜违规操作或放松信贷条件，从而进入恶性循环。另外，还存在银行贷前审经办人员风险意识不到位，审查流于形式，客户资料不能全面而连续，使商业银行缺少相关的风险预警机制。

三、原因解析

1、房产价格持续走高

最新资料显示，中国房价仍然呈现持续走高的态势，相应引起银行以房地产为标的的抵押资产价值逐步攀升。但一旦诸如人民币升值、美元贬值预期等国内外因素导致房地产市场出现拐点，房价出现大幅下调，银行的信贷资产质量就会恶化。

2、行业市场监管不力

（1）无序竞争。银行之间竞相压低住房抵押门槛，形成无序竞争，既加大了银行的经营成本，也给银行带来极大的信用风险。不仅包括房地产相关利益者串谋，高估房价、虚构交易，套取、骗取银行房贷资金，还有用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假住房抵押、套贷、骗贷等现象。

（2）投机行为。由于近几年房地产投资的迅速发展，房地产投资成为了一个能够带来巨大利润的行业，很多开发商乘机进行投资，或者说是“投机”，加快了投资的迅速发展，市场泡沫严重，加大了房地产金融的风险。

3、金融市场信息不对称

房地产项目经营周期长、技术要求高且市场变化快，加重了信息的不对称。信息传递机制不完善和个人诚信制度的缺乏使得银行在与房地产开发商和购房者之间的信息博弈中处于劣势，银行无法对房地产投资项日的预期效益和潜在风险进行全面评估。贷款人在进行信贷过程中为了追求利益，采取隐瞒信息、挪用贷款资金等现象时有发生，也很大程度上导致银行不能充分掌握贷款人的信息，不能合理估计其偿还能力及贷款的风险，导致房地产金融风险的加大。

4、金融机构违规操作

房地产业是国民经济的支柱行业，近几年的持续高温和高额利润吸引了银行信贷资金的大量进入。恶性竞争使得各商业银行不惜违规操作或放松信贷条件发放房地产贷款，在一定程度上助长了房地产投资中的不良倾向，也促使了金融腐败的滋生，而各种违规操作和金融腐败导致房地产贷款质量下降，随时都有发生灾难的可能。

四、防范措施

1、拓展融资渠道，优化贷款结构

拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资，即是让投资者直接承担产业风险的市场化融资，将过度集中在银行系统的风险分散给全社会共同承担。为此，应发展完善适合我国的房地产融资方式。将目前集中的银行贷款融资转化到银行贷款、房地产信托、住房资产证券化等多种融资渠道模式，这是化解房地产金融风险的必由之路。

2、完善业务监管机制，加强金融监管力度

首先，要建立起比较系统的房地产行业风险监控、评价、分析机制及报告制度。其次，要定期或不定期地对房地产市场进行调查，及时了解与行业相关的信息。如果发现了可能影响房产经营的政策变化、土地政策调政、市场动向、市政建设、城市发展战略动向，应该及时地加以分析，适时调整自己的发展战略。

3、健全法律法规体系，防范制度风险

企业必须确定房地产经营的法律意识，积极学习各法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的法律条例，用法规的方式约束规范企业自身与银行的金融行为。要重视政府的监督职能，主动配合政府在房地产市场中的宏观调控职能，以更加积极的姿态维护企业自身和国家的利益。

4、规范流程审批手续，防范操作风险

加强内控机制建设，要规范金融机构内部的经营管理，强化其内部的约束机制，进一步把贷款风险、贷款效益和贷款责任人的切身利益联系起来，明确各级房地产信贷人员的权利和责任，使其各司其职、各负其责，加强信贷管理，尤其在审批环节要严格把关，杜绝各种人情贷款、关系贷款的发生。通过建章立制规范业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与操作培训，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育，职业道德教育等，不断提高其综合素质，减少主观放纵风险的可能。

中国房地产金融的发展尚在初级阶段，出现一些风险和隐患是必然的，要客观看待这一情况，积极寻求解决方法。当前，防范和控制中国房地产金融风险，关键在于建立适应中国当前社会经济发展和房地产业现状的新型房地产金融体系，使房地产金融的发展跟得上房地产业发展的步伐。因此，要加强相关法律法规的建设，积极探索新的融资渠道，寻求一条适合中国的房地产发展之路。

参考文献

[1]吴浩. 中国房地产金融风险研究[D]. 暨南大学， 2010.

[2]方荣才. 我国房地产金融风险的分析与防范[J]. 商场现代化， 2008（10） .

[3]许明，侯珺然，薛晓春.我国房地产金融风险的表现及防范[J].中国科技信息，2008（07）.141-143

地产金融行业产业链 篇4

论坛纪实

一部《穹顶之下》将柴静推向了舆论的风口浪尖，也将“环保”这一老生常谈的话题再一次拽回了网络热搜榜。事实上，近些年来，我国政府对于环境保护一直保持着高度重视，将环境保护问题作为社会发展一项重要问题来抓。

2014年4月24日，十二届全国人大常委会第八次会议表决通过了《环保法修订案》，增强了环保部门的执法力度，加大了对于违法单位的处罚力度以及对玩忽职守官员的惩办力度，新法已于2015年1月1日施行。

2015年3月24日，中共中央政治局召开会议，审议通过了《关于加快推进生态文明建设的意见》。会议指出，生态文明建设事关实现“两个一百年”奋斗目标，事关中华民族永续发展，是建设美丽中国的必然要求，对于满足人民群众对良好生态环境新期待、形成人与自然和谐发展现代化建设新格局，具有十分重要的意义。中央层面对生态环境的重视程度由此可见。

环境的保护不仅要“治”更要“防”，作为占社会总能耗20%的门窗行业来说，如何降低门窗能耗，在这场全民“环境保卫战”中抓住机遇、迎接挑战是一个不小的课题。

前不久本刊应邀出席了在山东省临朐县举办的题为“构绿色建筑，享低碳生活――穹顶之下门窗幕墙行业的机遇与挑战”的主题论坛，来自门窗行业管理及上下游产业中的各路精英――中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻，新沃资本控股集团执行总裁王哲，中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清，新浪地产网总经理唐茜，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚，泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军，山东华建铝业集团技术总监孙普明等详细解读了在这场“环境保卫战中”，门窗行业现有的生存状况以及在未来该何去何从。

近年来，楼市宏观调控的持续推进给门窗行业带来了不小的冲击，甚至用“骨肉相连”来形容门窗行业与房地产业的关系也并不为过。“针对我们现在的门窗幕墙行业，在中国经济进入了新常态之后，我们比较关注的一件事情，就是中国的房地产发展会向哪个方向走？房地产的战略不同，对我们门窗行业的影响一定是不同的。”泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军如是说。论坛召开之际，恰逢“330新政”刚刚颁布不久，对于新政会对门窗上游产业――房地产业带来的影响，中国房地产经理人联盟监事会主席、新沃资本控股集团执行总裁王哲是这样解读的：

“首先，我要提出的第一个观点是，‘330’新政对于房地产业一定是一个利好的消息；第二个观点是，我个人认为，整个房地产行业不会受到大的影响，但是它的结构性可能会发生巨大的变化。就是说，可能我们原来这些高端别墅类、公寓类的，包括一些城市大型综合体类建筑的开发量会减少，换来的将是大量的保障性住房、刚需性住房，包括改善型住房量的提升。这种结构性的大转变所带来的就是尽管我们表面上说这个行业没有问题，但事实上很多开发商都会受到巨大的影响。”

“还有一种情况关于市场占有率的问题――越来越多的小企业会被吞并掉，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。可能越来越多的大企业，它的市场占有率会越来越大，比如现在国内排名前二十名的开发商，市场占有率只有30%，但一两年后它的市场占有率可能将会达到40%甚至50%，排名前50的开发商加一起可能占市场占有率的70%。也就是说随着市场占有率发生巨大变化，对门窗供应商来说也会产生巨大的变化，其积极因素就是如果你跟某一家大企业有战略合作的话，可能它所有项目你就全都占有了；但是负面因素是一旦当你失去一个企业的时候，可能这个企业所有项目你也都没有了，就是这么简单。因为企业占有率扩大之后，他们的供货一定是越来越多采用整体采购的形式，而不会每个项目都会单独招投标。所以我认为，随着垄断的形成，在市场占有率不断变化的趋势之下，作为门窗供应商的日子有可能会好过，也有可能会更难过，因为你可能只要拥有一个客户，他的量就够你吃好几年的，但当你失去一个客户的时候，在未来几年你们可能都不会再有合作。”

前段时间，地产圈内发生了一场“抢头条”运动――万科、保利、世贸、融创在做“抢头条”大战。保利发布了“5T”战略，其中非常重要的一点提到了要打造全生命周期的绿色建筑；恒大也十分抢眼，提出了“全国无理由退房”的策略。可能从媒体人常规的眼光来看，这应该是一系列的营销活动，但事实上这正是房地产企业战略转型的信号，也代表着这些企业要做好产品的信心。作为一个“并不是地产人，只是地产行业的媒体人”，新浪地产网总经理唐茜以一个“圈内局外人”的独特视角对于论坛的主题进行了全面的剖析。

“我认为，坐在穹顶之下大家依然渴望蓝天，我们不能因为行业是白银时代还是黄金时代的争论停滞不前，我们应该看到这个市场上的变化。绿色建筑的推进实际上由来已久，从2004年的萌芽开始，到2008年住建部推广认证第一批这样的绿色标识的建筑，虽然我们有了十年左右的发展时间，但是距离发达国家的绿色建筑的推动还是有相当的距离的。据住建部的相关数据统计，虽然截止到目前我国已认证了2500多个项目，打上了绿色建筑的标识，但事实上经过监测，一年之后真正达到绿色建筑运行标准的可能只有160个，这是非常可怕或者说这是行业里面非常不希望看到的一种现象。这种现象意味着什么呢？意味着过去房地产企业都在把绿色建筑做成噱头。”

“第二点，在行业里面还是有问题的。因为我并不是一个房地产建设的从业人员，所以我可以谈我观察到的一些怪现象，就是在房地产的采购过程当中，尤其对门窗系统的采购，过于讲求价格，门窗是其中的表征之一，把我们的门窗系统拆解成非常细小的方面，自行采购、碎片化采购，并没有考虑到整合的效果，从表象上来说看似开发商节约了成本，事实上从最终的效果上来想，并没有达到我们预期的节能效果和整体运行效果，反而浪费了我们大量的资源。所以，门窗系统作为整个绿建当中非常重要的一部分，是不是存在于房地产企业重新评估和优化自己的资源链整合的流程中，这是行业里的一个问题。”

“第三，我们要寻找一些突破口，找一些做法。第一个突破口就是，既然开发商这么关注成本，成本也确实是很多生产型企业面临的问题，那么，如何有效的降低成本，压缩无效的成本？可能是门窗幕墙生产企业真正需要考虑的。随着工业化的提升、生产效率的提高、产品不断的升级，可能短期它也是一个微笑曲线――最开始成本是很高的，但是随着规模化的效应，成本会走向下行，我们看到如果产品的成本降低，对开发商来说这也是一个利好的消息，我相信很多企业就不会纠结于增加多少钱。第二个突破口，我调查了一些企业，他们能够接受门窗价格提升的范围大概是3%-5%，但是他们提出了一点，如果说这个产品不能给房地产项目带来高附加值，多花一分钱可能都是心疼的，在建安成本上多投入一点都是不太心甘情愿的。这就给我们的门窗企业提出了一个方向――是不是在产品的附加值上有更多的创新，比如米兰之窗提出了非常好的产品理念，生产出了性能很高的门窗，我相信运用到项目上会带来很多亮点，这种产品贵一点可能开发商也会接受。第三个突破口是大家都在做资源整合的平台，跟这种平台之间的接洽，我相信会大大地降低企业的一些交易成本，尤其是一些我们不愿意看到的灰色的交易的空间，我们可以去压缩，让整个合作的过程更加的阳光、透明和高效。”

事实上，据泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军所讲，根据对房地产商进行的调查数据显示，真正的交到老百姓手里的房屋，投诉率最高的还是在门窗，达到了70%以上。另外，行业内一直在争论的“如何保证门窗的寿命达到25年？”这一话题，引出的就是行业要加大技术投入的问题。中国建筑金属结构协会作为行业协会，一直致力于促进整个行业良好、有序地发展，协会用了一年多的时间，对国内外多家铝、塑、木门窗企业组织了深入的考察、调研。来自中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻对近年来铝门窗行业工作情况作了介绍，他说：

“这几年我们国家门窗幕墙行业得到了长足的发展，我们铝合金门窗和建筑幕墙行业的发展应该说是非常快的，为行业配套的行业也得到了相应的长足发展。大家知道，住建部提出建筑节能差不多有十年的时间了，在这十年中，铝门窗行业的全体同仁做了大量的努力，从建立标准体系到发展产品，再到产品的应用。标准体系这些年建立的比较完善，一共分为三大类，一个是产品标准体系，就跟我们相关的包括铝合金、铝木门窗等等这些；再一个就是工程标准体系，这是咱们建筑口独有的，我们也设立了几个规范，现在我们的施工多数还是源于规范；第三就是标准图体系，这个是为了更好地让设计院、建筑设计师、房地产商和我们的企业共同执行、推广新产品。很多企业为适合现在房地产的建设，做了新产品包括标准体系的介绍，这些都是为了更好地满足建筑节能、绿色建筑的要求，大家在共同努力。但我们也必须承认，这些年国家整体门窗应用的水平还是比较低，也就是说还有很多的好的产品没有得到应用，还是需要我们和房地产行业来共同努力、来共同配合，把好的产品应用到实际工程中去。”

而针对房地产商提出的能够接受门窗价格提升的范围大概是3-5%这一点，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚说道：“对房地产商来讲，在过去房子很好卖的时候，大家不太讲究产品的定位和差异化，无论干得好与坏，产品都可以卖。所以对房地产商来讲，他们现在也在做不同的定位，也有高档、低档房地产项目，而这些不同的定位为我们门窗供应者带来的就是一个机会。我们必须适应客户的需求，开发出不同的产品。至于比价，其前提是在质量没得可比的时候才去比价，这就证明我们以前的门窗的品质，它的均一性太强，看不到太多的差异。门窗产品的高、中、低档现在从市场来看并没有充分分化出来。而现在这个时间节点，配合开发商下一步的开发策略，要求供货商必须专注于做产品，在不同产品的定位以及产品的成本和性能之间作取舍。所有产品最终讲的是性价比，只有你的性能有差异，你的价格才有差异；性能没有差异，价格也就不存在差异。”

“再有，我们怎么样能够有效的降低成本？有效降低成本，需要有一个大的趋势，就是我们的建筑工业化。建筑工业化我们喊了十几年，并不是想工业化就工业化的，实际上伴随着现在劳动力成本的不断提高，建筑公司本身对产品质量有了更高的要求，才产生了建筑工业化。对门窗行业来讲要求就是建筑部品的工业化，而建筑部品的工业化本身就是一个提高性能和降低成本的必经之路。我们要用一种生产工业产品的方法去生产出质优价廉的产品。所以建筑工业化和用户性能要求的分级，是当今这个时间节点上我们门窗行业的两个非常好的机会。用一句话概括就是：对与门窗企业来讲，有的会很好过，有的会很难过，关键看我们的路怎么选。”

众所周知，门窗行业内的各项标准项目繁多，不可谓不全，不可谓不细，但是在执行力上却始终是个痛脚。一些企业在研发上投入不够，有些甚至处于零投入状态，而随着国家对于环保重视程度的加深，各地对于门窗节能指标又有了更为严苛的要求。在门窗节能指标K值方面，今年，上海市已明确要求K值≤2.0；山东省明年也将从2.5时代跨入2.0时代，对于节能指标这样的大幅度提升，铝窗行业是否存在难点？

王积刚认为：“现在的2.0、2.2的产品单从技术方面来讲，铝门窗是绝对可以做得到的，但我们不妨把这个视角展开，做一个全球性对比。欧洲是大家公认节能门窗发展最快、最先进的地方。欧洲的节能门窗的制造与使用是从上世纪70年代开始的，发展到现在已有40多年；中国的节能门窗是从2000年前后开始，发展到现在是15年。在这15年中，我们国家各个省市，尤其是东部沿海省市的节能的要求，从K值上来看，与欧洲相比，除了相较于德国、比利时这些中欧以及北欧国家要差一些外（他们的要求是1.0，至少也是1.3），实际上我们国内的要求，尤其大城市的要求已经达到了意大利的水平，比南欧的大多数国家要求要高。抛开欧洲，与澳洲、美国、日本、韩国相比，单节能门窗的要求方面来讲，我们不仅不差，甚至比他们要求的还要严，这是我们国家节能政策推动15年所做的努力的成果。”

王积刚说：“实际上我国门窗市场采用的是快速跟随的策略，我们紧跟着欧洲的步伐，追赶速度非常快；从技术储备以及技术人员的能力来讲，是完全能够达到现在的高要求的。这是积极的方面。至于行业面临的挑战和机遇方面，我们这个行业因为国家的节能政策提高得特别快，我认为铝窗行业面临的最大挑战是产品的储备和开发节奏有些滞后。在北方节能要求高的地方，现在PVC窗的占有率变高了，很多的地产项目使用选择由铝窗改为塑钢窗。我认为铝窗是完全可以做到高性能窗的，但是技术方面的确是面临很大的挑战。因为泰诺风是专门配合客户做产品开发的，从我们的技术人员配合客户开发近一年来的情况反馈，以一个非常简单的指标，就是我们的K值计算量来看，比起前几年有数倍的提高，这说明这个行业的研发，尤其节能研发空前的活跃。虽然说我们有所滞后，在现在这个阶段显得有些被动，尤其高节能窗被塑钢窗抢夺了一部分市场，但长久来讲，我们的技术能力、技术储备如果能够释放出来的话，我们完全有能力抢回这个市场。”

正如王积刚所说，门窗企业要想有效降低成本，就要在研发上、在产品的工业化生产上下大功夫。而作为好的门窗产品来讲，五金件有着至关重要的决定性作用。多年来，坚朗五金陪伴着中国门窗走过了风风雨雨，见证了中国门窗业的兴衰、成长。如今，站在五金配件企业角度看中国门窗面临的这个十字路口，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍也有着深深的感悟。

“这么多年坚朗在业内被大家提及的时候都会说坚朗产品品质不错，但是价格稍高。首先，‘品质’应该是制造业企业的底线，说我们的东西贵可以，但是产品的品质是必须要得到首肯的。还有就是服务，由于我们现有窗型、洞口不够标准，延伸到行业的特点，所以门窗企业对配件供应商的要求是比较高的，如何给客户提供最及时、最有效的服务是我们需要深思的。”

“另外，谈到创新，我认为创新也是需要建立在品质基础上的。今天，工业4.0被多次提及，其实随着劳动力成本的提升，我们过去所谓的‘劳动力优势’已经不是优势了，如果五金配件企业不跟当下的新型高性能窗和系统窗的大环境需求契合，还依然是去拼价格，我相信我们这个行业会非常的悲摧。我们应该感受得到，整个的门窗产业在发生着巨大的变化，处在这样一个变革的十字路口，我认为创新是企业发展的本质，而品质则是企业发展的命脉。”

在协会赴欧考察、调研系统门窗项目的报告中我们了解到，在欧洲，研发系统门窗，特别是铝、塑系统门窗的主体很多都是型材厂。作为型材厂代表，山东华建铝业集团技术总监孙普明对于系统门窗在中欧的发展现状与前景有着自己的认识。

“大家都知道，随着国家建筑节能政策的推进，门窗的节能也逐渐的被人们所重视起来，门窗的节能不是单一产品的节能，它是通过门窗的型材、玻璃、五金、胶条等整体配合才能实现门窗的节能。通过市场的调研我们发现，很多建筑工程的投诉都是因为门窗质量的投诉引起的，其中门窗质量的投诉有很大的一部分是门窗的渗水性能达不到密封的效果，整个影响了建筑工程的质量，引起了客户的投诉。”

“造成门窗质量问题的原因，无非有主观与客观两大方面。客观方面，一是门窗结构的不合理和门窗选材的不合理；二是门窗的加工、制作达不到精度要求；三是门窗的安装存在缺陷；四是门窗的配件和材质不合格。主观方面就是，当前的门窗市场竞争比较激烈，企业既想保住市场又想保住市场盈利，所以在当前物价上涨、管理成本上涨、生产成本上涨的情况下，想保持利润，常常会偷工减料，也就是以牺牲品质为代价。”

“为什么欧洲的门窗质量优，而我国的门窗饱受诟病？很大的一点，就是欧洲门窗市场很大的一部分是采用系统性的门窗，而中国的系统门窗则是刚刚起步，在中国的门窗市场中它的占有率可能在5%到10%左右，市场的占有率是比较低的，很大的一部分系统还只是应用于市场的宣传，真正的投入到市场上还是比较少的。那么，怎么来解决这个问题？首先要同地产商和门窗企业形成一个共识，就是不能单纯地依靠指定某种品牌优质的门窗材料来解决，还需要一个强大的设计研发团队，需利用他们的研发能力、利用他们的生产经验和检测手段来形成从门窗的技术结构到门窗的型材、五金、玻璃、材料、结算软件，再到加工、安装以及物流，客户管理等等方面一个有机的整体，才能够实现门窗行业的提升。”

“华建铝业这些年一直致力于系统门窗的研发，在门窗的研发方面积累了很多的经验，我们成立优质系统门窗研发的目的，就是要带动整个的门窗产业链条上的所有企业来共同的提升门窗的产品质量，对于注重门窗品质的客户，我们会推荐客户使用标准化、系统化和高性能的产品，推荐既能保证门窗的使用性能，还要能提升门窗的建筑装饰性、使用舒适性以及使用寿命的耐久性等等方面达到高品质的系统窗。对那些只是注重成本，对品质要求不是很高的企业，我们会利用我们的技术手册、技术文件以及管理手段来带动他们，在保证产品质量的情况下降低成本，不会一味地降低成本来牺牲门窗的质量。”

在本次论坛召开之际，恰逢北京米兰之窗节能建材有限公司在临朐的国内首条门窗4.0工业化生产线投入使用。“门窗行业要么就另辟蹊径，专门搞你的特色经营、特色研发，要么就走正规的品牌、工业化的路。米兰之窗正是走在了工业化、规模化的前列。”在参观米兰之窗工业基地后，香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军发出了这样的感慨。

多年来，米兰之窗一直坚持高品质，创品牌的路线。面对房地产市场的不景气，高档住宅市场的萎缩，一直坚守高品质门窗的米兰之窗又是如何应对的呢？

“首先，我对市场依旧保有信心！”北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清说，“产品的品质是一定要先坚守的，其次才是市场营销要怎么做的问题。我们不能本末倒置，尊重市场选择是对的，但同时也要引导消费者的消费理念，从而引导市场向着正常、有序的方向良性发展。”

“铝包木门窗的起步都是从高档住宅开始的，很多人会担心，现在房地产业的低迷，很多高档住宅特别是‘豪宅’销售上都受到了很大影响，那么高档门窗还有销路吗？事实上，铝包木门窗并没有像想象中那么高不可攀、遥不可及。我们也在二、三线城市做过项目。五千块钱一平米的房子应该不算贵，在二、三线城市，这样的房子也有用铝包木的。道理非常简单，建安成本多花两百块，房子可以从五千卖到五千五，谁都会算这个帐。实际上，开发商只要肯跳出‘压低价’这样的怪圈，冷静地分析下多花的这二百块钱会带来什么，那么这个问题的答案是很显而易见的。”

对于今后市场的走向，马俊清说：“今年3月24日国办出台了16号文――《国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见》，这里面提出了很多关于节能的硬性的要求，这让我们感到十分振奋。首先它提到了‘到2020年，建成指标先进、符合国情的节能标准体系，主要高耗能行业实现能耗限额标准全覆盖，80%以上的能效指标达到国际先进水平，标准国际化水平明显提升。’其中还有一条，就是要加强认证，加强辅助的管理力度――‘完善质量监督制度，将产品是否符合节能标准纳入产品质量监督考核体系。畅通举报渠道，鼓励社会各方参与对节能标准实施情况的监督’。开展全民监督，首先就要让全民对什么是好窗户有个基本认识，在我看来，这是行业向着良性方向发展的最强信号。”

同样，在论坛的尾声，对于门窗在房地产不景气的大环境下坚守高品质是否还会有市场这一话题，新沃资本控股集团执行总裁王哲给出了这样的解答。“从开发商的角度来说，品质一定是第一位的。我们在进行招标的时候，一定是看你公司的实力，你做过的项目，你和优秀企业合作过的项目多少，这些是作为我们选拔的第一步。如果你这个都没有达到的话，你说你降得再低都入不了围，所以价格对于我们开发商来说现在绝对不是第一步的。对于恶性竞标这种情况，我坦诚地说，它是存在的，但是随着今后垄断度的提高，都是品牌开发商在竞争，他们也会意识到他们所用产品品牌的重要性，所以作为一个开发商，我可以很负责任地说价格绝对不是第一位。而对于门窗企业来说要做的就是打造核心竞争力，也就是品牌、服务和市场占有率。这些才是真正可以帮你占领市场、长久发展的关键所在。”

【文献标识码】D

房地产金融 篇5

摘要：世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题。本文对美国、英国、俄罗斯等多个国家的房地产市场调控政策进行了总结，指出了我国房地产市场宏观调控面临的困难与挑战，并结合国外房地产宏观调控的成功经验，就我国房地产市场宏观调控政策提出了自己的观点。

关键词：房地产；宏观调控；借鉴；启示

最近几年，全球各地的房地产价格几乎都在攀升，房价过高、“市场失灵”是一个全球性的难题。各国政府在抑制房地产市场泡沫，保证社会经济秩序正常运行方面，都进行了艰辛的努力和探索。下面，我们将对美国、日本、英国、德国、法国、韩国、新加坡、墨西哥、俄罗斯等国房地产市场调控政策进行一些总结，以期为我国房地产市场宏观调控提供一些借鉴与启迪。

一、各国房地产市场调控政策借鉴

1.利用利率杠杆（包括差别利率）抑制房地产泡沫，稳定房价

一些市场经济较为发达国家，西方经济理论如凯恩斯、克鲁格曼等人的学说对政府的经济政策影响至深。在进行房地产宏观调控时，政府一般并不直接干预房地产市场的运作，主要根据市场规律来决定其调控政策，因而利率工具成为了首选。

为平抑本国自2001年以来的房地产上涨，挤压房地产市场的“泡沫”，美联储最近两年连续17次加息推动房屋借贷成本上升，使美国房地产市场上新房价格在今年10月出现了15 年来首次下跌；英格兰银行则从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，导致抵押贷款成本增加，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情，房地产消费信贷过热现象大大缓解。

墨西哥政府还充分利用差别利率杠杆来调节住房结构。墨西哥银行和全国性抵押贷款机构根据房屋预定售价制定阶梯式贷款利率，房价和利率成正比，房价越高，贷款利率就越高，来抑制高价房的开发；而对于中低价位的房地产项目，则可以低于市场利率2%的水平为开发商提供贷款，以此增加中低价位住房的供应。

2.加大房地产税收力度抑制房地产投机

税收是调节国民收入分配的重要工具。加大房地产在占有、使用、交易、持有各环节特别是非自用住宅交易的税收力度，能有效地抑制房地产投机。

从1999年到现在，法国平均房价上涨了43%，虽然涨幅并不太高，但“房地产市场存在泡沫”的言论仍不绝于耳。为有效抑制了房地产投机行为，在法国，购房者除缴纳高额地皮税外，还需支付住房税或空房税，这导致了长期以来法国人不把房地产市场视为投资或财产保值的重要领域。

韩国的住宅市场在亚洲金融危机过后，进入了一个复苏繁荣的发展周期。为抑制住宅投机现象，韩国政府从2006年4月开始加大了房地产税收力度。政府对居民拥有的第二套以上住宅征收重税，将转让第二套以上住宅的交易税从9%至36%提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从2007年1月1日起，政府将对非土地所有者自住的土地交易征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。

3.直接利用行政和法律手段查处房地产市场违法乱纪行为俄罗斯属非市场经济国家，至今还未加入WTO，其对房地产市场调控的措施也非同市场经济国家。针对莫斯科和圣彼得堡等大城市房价近来持续大涨的异常现象，俄罗斯总统普京提出对房地产市场进行调控，并提出全国性计划，目标是“让民众买得起房”。调控措施有多种，其中一条就是责成俄罗斯联邦总检察院对莫斯科和圣彼得堡等大城市的房地产开发商联手操控市场价格的问题展开调查，并警示建设部门和城市规划部门的官员行动迟缓。这种调控措施不绕弯子，利剑出手直指房地产市场的违法乱纪行为。

4.坚持增加“小户型、低价房”供应，保障国民居者有其屋

新加坡和德国人多地少，尽管经济发达，但仍根据自己的国情来制订适合本国的住房供应政策。新加坡由政府统一建设政府组屋供应给居民，并坚持小户型和低房价。例如，2002年新加坡新建组屋每套为85~125平方米，每套新房价格为25万~35万新加坡元。由于每年新建组屋只占总房量很小的比重，只有少数比较富裕的居民购买超过100平方米户型的新房，其他的居民则买小于100平方米的新房，或者购买户型小一些、价格更便宜一些的二手房。这样的梯度消费，保证占80%的居民能够购买组屋居住。

德国政府二战以来，一直坚持供应小户型住宅。直到上世纪末，全国户均住房面积不到100平方米，是西方发达国家中最低的国家之一。这种住房政策符合自己的国情，因而切实可行。

5.建造“廉租房”和提供补贴为中低收入者提供住房保障

法国、德国、韩国、新加坡等国政府为解决中低收入者的住房问题，都兴了大量的廉租房。除此之外，政府还长期推行租房补贴等福利制度，社会各阶层的无房户都可在租房时享受政府补贴。如新加坡为解决不同人群的住房问题，对低收入者提供补贴和廉租房，对特困户则租给每套旧的!#)# 的廉租屋，每月只象征性地收取((新加坡元的房租，为此解决了困难户和特困户的住房问题，在全国范围内实现了居者有其屋的目标。

二、目前我国房地产宏观调控所面临的挑战

从2004年下半年以来，国家各部委出台了一系列密集的房地产宏观调控政策来抑制市场泡沫，稳定房价。从全国范围来看，执行了近两年的房地产市场调控政策似乎取得了一定的效果。但从近期建设部等十部委对11个省份落实房地产调控政策情况检查汇总的情况看，少数城市住房价格上涨仍然过快，特别是在一些特大城市，第三季度房价仍以20%的幅度快速上涨，调控效果不如人意。这表明，我国房地产宏观调控面临着诸多困难和挑战，政策还必须继续坚持下去。

1.我国房地产开发用地紧张将是一个长期趋势

我国地少人多，人均耕地仅有1.43亩，不足世界平均水平的40%，实行世界上最严格的耕地保护制度。根据, 9月6日国务院第149次常务会议精神，18亿亩的耕地总量至少要保持到2020年。2005年我国耕地为1.22亿公顷.。这就意味着，今后15年甚至更长时期，我国用于房地产开发用地的耕地每年不超过200万亩。

随着工业化、城市化进程的加快，对房地产开发用地的需求将大大上升，加上我国的人口基数大，本就捉襟见肘的土地供应将更为紧张。而稳定房价需要不断增加供给，这就要求我们要本着更集约、更节约的原则来进行房地产开发，满足人民群众安居乐业的需要。

2.地方政府对中央调控政策的响应程度将直接影响调控效果

与其他市场经济国家不同，我国的房地产宏观调控不是直接调控房地产市场，而是主要调控地方政府。当前，在造成房地产市场种种问题的原因中，地方政府行为的不规范难脱其咎。一些城市热衷于以地生财，只想通过招拍挂把地价不断推高，从而获取更多的经济政绩和财政收入。在中央政府出台调控措施时，一些地方的政府并没有细下功夫去研究如何稳定本地的房价，而是惟恐房价走低影响卖地收入和税收，甚至有些特大城市直到现在还没有拿出地方政府的调控细则来。在房地产宏观调控直接影响地方财政收入的情况下，地方政府对中央调控政策的积极性和执行力度将对调控效果产生很大影响。

3.经济持续增长所带来的财富积累使房地产价格上涨压力加大

未来20——30年，我国国民经济还将持续高速增长。根据国家统计局对外公布的“十一五”、“十二五”、“十三五”经济发展的预测：“十一五”期间国家的经济增长率年均将达到8.5%，人均GDP指标在“十一五”末要达到人均2000美元，“十二五”末达到3000美元，“十三五”末达到5000美元。名义GDP增长的财富积累在没有通货膨胀大环境下，将实际表现为某种程度上的资产价格的增值，如果对剩余资本流向缺乏引导，未来房地产价格上涨压力将会很大。

4.人民币升值预期将刺激更多的投资和投机性需求

我国人民币汇率尽管不可能大幅度升值，但汇率波幅逐步放宽是个大趋势。只要对人民币升值预期不减，房地产就会是内外资热钱的追逐对象，就会诱发更多的投资和投机性需求。根据当年日本、韩国和我国台湾等国家和地区的历史经验，房地产行业，伴随着经济持续发展、本币升值，期间虽然受到不断调控，但房价都在震荡反复中上涨。同样，我国房地产宏观调控也将接受这方面的严峻考验。

三、国外房地产宏观调控对我国的启示

我国的房地产市场发展仍处于起步阶段，在市场机制不健全、没有太多的经验积累的情况下，存在结构不合理、发展不健康的现象是无可避免的。“他山之石，可以攻玉”，因此，政府应该借鉴国外房地产调控的经验，更好地担负起引导、监管房地产市场的职能。

1.房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发

与俄罗斯、加拿大、美国等极少数地大物博的国家不同，我国属于资源紧缺型国家，土地资源更是如此。目前，我国城市化不断加速，未来几十年年均约有1200万人口从乡村转移到城市，这对城市建设用地提出了艰巨的挑战。因此，我国房地产业必须借鉴新加坡、德国经验，以开发中小户型为主，以满足大多数人的住房需求。同时，坚持紧凑开发，节约城市建设用地，提高土地的配置效率，坚定不移地走资源节约型道路。

2.对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控

由于土地在我国是一种紧缺型资源，房地产更是一种准公共产品，关系到国家的基本民生，关系到金融的稳定，关系到整个国民经济的健康运行。所以，对房地产市场不是要不要调控的问题，而是要时时监管调控的问题。既要力争避免出现全国性住房价格暴涨情况，又要通过市场调控避免房价的大起大落。如果只注重短期“房价上涨”问题，忽视中远期战略问题，调控就容易变成“救火”，其效果就会事倍功半，甚至适得其反。日本地产泡沫的破灭正是在早期忽视监管、后期调控措施不当的结果。

3.应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向

我国的资本市场不太发达，不确定性

和风险很高，大量的民间资本找不到好的出路，只好流向房地产市场。而国外发达国家资本市场很发达，投资回报率较高，剩余资本有很多投资渠道。如过去100年间，美国股票的平均投资回报率达到9.7%，这个数字超过了同期美国债券、黄金、艺术品和房地产的投资回报率。最近20年里，美国股票年投资回报率更是平均达到13%。因此，必须大力发展股票、债券、基金等资本市场，为我国经济高速发展所带来的大量的财富积累找到更多的投资渠道，以减低对房地产的投资和投机性冲动。

4.应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担

各国房地产调控的主要目标之一就是“居者有其屋”，因此房地产政策调控的重点应是保证有正常收入的首次置业人士能够买得到买得起满足基本需求的中低位住房。英国在经济发展程度还不很高的时期建设了很多的中低价位住房，并采用累进的印花税和低价房采取零印花税税率来减轻首次置业者的负担。我国目前的发展程度大概还没达到英国近期的水平，应加大供首次置业人士购买的中低价位住房的供给，并减轻首次置业者的税费负担。

5.尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控

在市场经济时代，房地产市场问题的解决，最终是需要房地产产业及市场本身的发展，通过市场的自我调节能力自行解决。市场价格是资源短缺的最佳信号，当前的房价上涨归根结底是由住房短缺所引起的，应在增加供给方面要多下功夫。同时，应通过实行市场化的差别利率体系和完善的累进税率、差别税率制，鼓励将土地更加有所侧重的投向经济适用房及中低价位的房产开发，抑制高价位大面积的住房开发。政府应该充分发挥自身所拥有的资源，引导市场参与者（房地产市场参与者包括开发商、中介商、消费者等）理性投资和消费，充分公开市场信息，使得市场参与者拥有平等的参与机会。

6.大力构筑城市廉租房体系，并逐步吸纳稳定就业的进城农民工

世界上没有一个国家能够完全依靠住房市场解决国民的住房问题，都必须辅之以城市廉租房体系来解决中低收入者的住房保障。从我国的国情看，必须大力构筑城市廉租房体系：一方面，解决城市的中低收入者；另一方面，应根据工作年限、贡献大小逐步吸纳稳定就业的进城农民工。农民工为城市建设作出了巨大贡献，不能也不应把这个弱势群体排除在外。这也是构筑和谐城市、和谐社会的基础。

7.房地产业应恢复其国民经济基础产业的原有身份

亚洲金融危机后，房地产业（特别是住宅业）被作为国民经济新的经济增长点和消费热点来促进产业结构和消费结构的升级，为我国经济的持续健康发展作出了重要贡献，并被视之为支柱性产业。从长期和国内实践看，把房地产业作为支柱性产业来抓，有诸多弊端，如常被视为地方经济政绩，促成地方政府与开发商结为“利益同盟”；易促进地价上涨，恶化投资环境；易导致低级产业的重复建设，不利于产业结构更进一步的升级换代等。

其实，除了香港等少数地方狭小的地区（或国家）外，美国和欧盟均不视房地产业为支柱性产业。在美国，据联邦统计局的数字（每五年更新一次），1992、1997年房地产业产值占所有产业产值之比分别为0.95%、0.94%。因此，应恢复其国民经济重要基础产业的原有身份，这样更有利于我国经济的更高一级的持续健康发展。

参考文献：

[1].包宗华 从新加坡和德国经验看调控房价 第一财经日报，2005-2 – 26

[2].吴哥窟 外国政府如何帮助低收入者置业 住宅与房地产

[3].商寅泉 看俄罗斯调控楼市剑指何方中国产经新闻，2006-8-21

[4].魏加宁 中国宏观调控面临的挑战与机遇 中国宏观经济走势与产业发展高层论坛

[5].乐绍延 日本房地产泡沫重创经济 深圳特区报，2005-4-18

房地产行业投资展望 篇6

成交量环比上升，楼市持续恢复。23个城市一手房成交面积环比增8％，同比增30％，较11年均值高19％，一线城市环比增幅高于二线。成交超过11年平均水平的城市达15个，其中杭州、苏州、南京、长沙、温州超过11年平均水平的七成以上。

本周成交量仍较3月平均水平低2％，差距逐步缩小。剔除清明假期成交影响，本月周均成交较3月均值低7％。5月各地新推盘量持续增加，预计周成交量有望继续回升，维持2-5月份成交持续回暖、全年销售持续向好的判断。

二手房成交亦持续回暖，进一步印证了楼市整体回暖的趋势。5城市二手房成交面积环比升12％，同比降幅收窄至6％，较11年平均水平高7％。

房价继续下行，降幅减小，新推盘以价换量去化改善。从一手房成交均价来看，9城市环比6个下跌；从分区成交均价来看，降价仍为主旋律，但降幅缩小，成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从典型楼盘情况来看，新开楼盘仍采取优惠促销等营销手段，整体去化较此前明显改善，部分楼盘开盘当日去化可达5成以上。

獯嫜沽θ栽冢去化时间缩短。11个城市可售面积环比微降；去化时间13个月，环比微降，低于去年同期水平。

住建部正推进刚需购房优惠制度化，符合我们的预期。支持刚需政策继续加乾部分二三线城市公积金贷款额度上限普遍上调15％至25％。在以价换量、信贷对刚需实质支持下，刚需逐步释放，5月新盘增加将带动成交量持续回暖，库存加速去化。

我们坚定看好全年行业投资机会，全年坚定持有是最佳策略。建议增持销售增长迅速的招地、保利、中南建设、亿城、环球、万科，价值严重低估的首开、华发、北京城建、世茂、国贸，受益销售回升的世联。

地产金融行业产业链 篇7

2014年4月24日, 十二届全国人大常委会第八次会议表决通过了《环保法修订案》, 增强了环保部门的执法力度, 加大了对于违法单位的处罚力度以及对玩忽职守官员的惩办力度, 新法已于2015年1月1日施行。

2015年3月24日, 中共中央政治局召开会议, 审议通过了《关于加快推进生态文明建设的意见》。会议指出, 生态文明建设事关实现“两个一百年”奋斗目标, 事关中华民族永续发展, 是建设美丽中国的必然要求, 对于满足人民群众对良好生态环境新期待、形成人与自然和谐发展现代化建设新格局, 具有十分重要的意义。中央层面对生态环境的重视程度由此可见。

环境的保护不仅要“治”更要“防”, 作为占社会总能耗20%的门窗行业来说, 如何降低门窗能耗, 在这场全民“环境保卫战”中抓住机遇、迎接挑战是一个不小的课题。

前不久本刊应邀出席了在山东省临朐县举办的题为“构绿色建筑, 享低碳生活——穹顶之下门窗幕墙行业的机遇与挑战”的主题论坛, 来自门窗行业管理及上下游产业中的各路精英——中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻, 新沃资本控股集团执行总裁王哲, 中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清, 新浪地产网总经理唐茜, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍, 香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚, 泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军, 山东华建铝业集团技术总监孙普明等详细解读了在这场“环境保卫战中”, 门窗行业现有的生存状况以及在未来该何去何从。

近年来, 楼市宏观调控的持续推进给门窗行业带来了不小的冲击, 甚至用“骨肉相连”来形容门窗行业与房地产业的关系也并不为过。“针对我们现在的门窗幕墙行业, 在中国经济进入了新常态之后, 我们比较关注的一件事情, 就是中国的房地产发展会向哪个方向走?房地产的战略不同, 对我们门窗行业的影响一定是不同的。”泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军如是说。论坛召开之际, 恰逢“330新政”刚刚颁布不久, 对于新政会对门窗上游产业——房地产业带来的影响, 中国房地产经理人联盟监事会主席、新沃资本控股集团执行总裁王哲是这样解读的:

“首先, 我要提出的第一个观点是, ‘330’新政对于房地产业一定是一个利好的消息;第二个观点是, 我个人认为, 整个房地产行业不会受到大的影响, 但是它的结构性可能会发生巨大的变化。就是说, 可能我们原来这些高端别墅类、公寓类的, 包括一些城市大型综合体类建筑的开发量会减少, 换来的将是大量的保障性住房、刚需性住房, 包括改善型住房量的提升。这种结构性的大转变所带来的就是尽管我们表面上说这个行业没有问题, 但事实上很多开发商都会受到巨大的影响。”

“还有一种情况关于市场占有率的问题——越来越多的小企业会被吞并掉, 大鱼吃小鱼, 小鱼吃虾米。可能越来越多的大企业, 它的市场占有率会越来越大, 比如现在国内排名前二十名的开发商, 市场占有率只有30%, 但一两年后它的市场占有率可能将会达到40%甚至50%, 排名前50的开发商加一起可能占市场占有率的70%。也就是说随着市场占有率发生巨大变化, 对门窗供应商来说也会产生巨大的变化, 其积极因素就是如果你跟某一家大企业有战略合作的话, 可能它所有项目你就全都占有了;但是负面因素是一旦当你失去一个企业的时候, 可能这个企业所有项目你也都没有了, 就是这么简单。因为企业占有率扩大之后, 他们的供货一定是越来越多采用整体采购的形式, 而不会每个项目都会单独招投标。所以我认为, 随着垄断的形成, 在市场占有率不断变化的趋势之下, 作为门窗供应商的日子有可能会好过, 也有可能会更难过, 因为你可能只要拥有一个客户, 他的量就够你吃好几年的, 但当你失去一个客户的时候, 在未来几年你们可能都不会再有合作。”

前段时间, 地产圈内发生了一场“抢头条”运动——万科、保利、世贸、融创在做“抢头条”大战。保利发布了“5T”战略, 其中非常重要的一点提到了要打造全生命周期的绿色建筑;恒大也十分抢眼, 提出了“全国无理由退房”的策略。可能从媒体人常规的眼光来看, 这应该是一系列的营销活动, 但事实上这正是房地产企业战略转型的信号, 也代表着这些企业要做好产品的信心。作为一个“并不是地产人, 只是地产行业的媒体人”, 新浪地产网总经理唐茜以一个“圈内局外人”的独特视角对于论坛的主题进行了全面的剖析。

“我认为, 坐在穹顶之下大家依然渴望蓝天, 我们不能因为行业是白银时代还是黄金时代的争论停滞不前, 我们应该看到这个市场上的变化。绿色建筑的推进实际上由来已久, 从2004年的萌芽开始, 到2008年住建部推广认证第一批这样的绿色标识的建筑, 虽然我们有了十年左右的发展时间, 但是距离发达国家的绿色建筑的推动还是有相当的距离的。据住建部的相关数据统计, 虽然截止到目前我国已认证了2500多个项目, 打上了绿色建筑的标识, 但事实上经过监测, 一年之后真正达到绿色建筑运行标准的可能只有160个, 这是非常可怕或者说这是行业里面非常不希望看到的一种现象。这种现象意味着什么呢?意味着过去房地产企业都在把绿色建筑做成噱头。”

“第二点, 在行业里面还是有问题的。因为我并不是一个房地产建设的从业人员, 所以我可以谈我观察到的一些怪现象, 就是在房地产的采购过程当中, 尤其对门窗系统的采购, 过于讲求价格, 门窗是其中的表征之一, 把我们的门窗系统拆解成非常细小的方面, 自行采购、碎片化采购, 并没有考虑到整合的效果, 从表象上来说看似开发商节约了成本, 事实上从最终的效果上来想, 并没有达到我们预期的节能效果和整体运行效果, 反而浪费了我们大量的资源。所以, 门窗系统作为整个绿建当中非常重要的一部分, 是不是存在于房地产企业重新评估和优化自己的资源链整合的流程中, 这是行业里的一个问题。”

“第三, 我们要寻找一些突破口, 找一些做法。第一个突破口就是, 既然开发商这么关注成本, 成本也确实是很多生产型企业面临的问题, 那么, 如何有效的降低成本, 压缩无效的成本?可能是门窗幕墙生产企业真正需要考虑的。随着工业化的提升、生产效率的提高、产品不断的升级, 可能短期它也是一个微笑曲线——最开始成本是很高的, 但是随着规模化的效应, 成本会走向下行, 我们看到如果产品的成本降低, 对开发商来说这也是一个利好的消息, 我相信很多企业就不会纠结于增加多少钱。第二个突破口, 我调查了一些企业, 他们能够接受门窗价格提升的范围大概是3%-5%, 但是他们提出了一点, 如果说这个产品不能给房地产项目带来高附加值, 多花一分钱可能都是心疼的, 在建安成本上多投入一点都是不太心甘情愿的。这就给我们的门窗企业提出了一个方向——是不是在产品的附加值上有更多的创新, 比如米兰之窗提出了非常好的产品理念, 生产出了性能很高的门窗, 我相信运用到项目上会带来很多亮点, 这种产品贵一点可能开发商也会接受。第三个突破口是大家都在做资源整合的平台, 跟这种平台之间的接洽, 我相信会大大地降低企业的一些交易成本, 尤其是一些我们不愿意看到的灰色的交易的空间, 我们可以去压缩, 让整个合作的过程更加的阳光、透明和高效。”

事实上, 据泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军所讲, 根据对房地产商进行的调查数据显示, 真正的交到老百姓手里的房屋, 投诉率最高的还是在门窗, 达到了70%以上。另外, 行业内一直在争论的“如何保证门窗的寿命达到25年?”这一话题, 引出的就是行业要加大技术投入的问题。中国建筑金属结构协会作为行业协会, 一直致力于促进整个行业良好、有序地发展, 协会用了一年多的时间, 对国内外多家铝、塑、木门窗企业组织了深入的考察、调研。来自中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻对近年来铝门窗行业工作情况作了介绍, 他说:

“这几年我们国家门窗幕墙行业得到了长足的发展, 我们铝合金门窗和建筑幕墙行业的发展应该说是非常快的, 为行业配套的行业也得到了相应的长足发展。大家知道, 住建部提出建筑节能差不多有十年的时间了, 在这十年中, 铝门窗行业的全体同仁做了大量的努力, 从建立标准体系到发展产品, 再到产品的应用。标准体系这些年建立的比较完善, 一共分为三大类, 一个是产品标准体系, 就跟我们相关的包括铝合金、铝木门窗等等这些;再一个就是工程标准体系, 这是咱们建筑口独有的, 我们也设立了几个规范, 现在我们的施工多数还是源于规范;第三就是标准图体系, 这个是为了更好地让设计院、建筑设计师、房地产商和我们的企业共同执行、推广新产品。很多企业为适合现在房地产的建设, 做了新产品包括标准体系的介绍, 这些都是为了更好地满足建筑节能、绿色建筑的要求, 大家在共同努力。但我们也必须承认, 这些年国家整体门窗应用的水平还是比较低, 也就是说还有很多的好的产品没有得到应用, 还是需要我们和房地产行业来共同努力、来共同配合, 把好的产品应用到实际工程中去。”

而针对房地产商提出的能够接受门窗价格提升的范围大概是3-5%这一点, 香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚说道:“对房地产商来讲, 在过去房子很好卖的时候, 大家不太讲究产品的定位和差异化, 无论干得好与坏, 产品都可以卖。所以对房地产商来讲, 他们现在也在做不同的定位, 也有高档、低档房地产项目, 而这些不同的定位为我们门窗供应者带来的就是一个机会。我们必须适应客户的需求, 开发出不同的产品。至于比价, 其前提是在质量没得可比的时候才去比价, 这就证明我们以前的门窗的品质, 它的均一性太强, 看不到太多的差异。门窗产品的高、中、低档现在从市场来看并没有充分分化出来。而现在这个时间节点, 配合开发商下一步的开发策略, 要求供货商必须专注于做产品, 在不同产品的定位以及产品的成本和性能之间作取舍。所有产品最终讲的是性价比, 只有你的性能有差异, 你的价格才有差异;性能没有差异, 价格也就不存在差异。”

“再有, 我们怎么样能够有效的降低成本?有效降低成本, 需要有一个大的趋势, 就是我们的建筑工业化。建筑工业化我们喊了十几年, 并不是想工业化就工业化的, 实际上伴随着现在劳动力成本的不断提高, 建筑公司本身对产品质量有了更高的要求, 才产生了建筑工业化。对门窗行业来讲要求就是建筑部品的工业化, 而建筑部品的工业化本身就是一个提高性能和降低成本的必经之路。我们要用一种生产工业产品的方法去生产出质优价廉的产品。所以建筑工业化和用户性能要求的分级, 是当今这个时间节点上我们门窗行业的两个非常好的机会。用一句话概括就是:对与门窗企业来讲, 有的会很好过, 有的会很难过, 关键看我们的路怎么选。”

众所周知, 门窗行业内的各项标准项目繁多, 不可谓不全, 不可谓不细, 但是在执行力上却始终是个痛脚。一些企业在研发上投入不够, 有些甚至处于零投入状态, 而随着国家对于环保重视程度的加深, 各地对于门窗节能指标又有了更为严苛的要求。在门窗节能指标K值方面, 今年, 上海市已明确要求K值≤2.0;山东省明年也将从2.5时代跨入2.0时代, 对于节能指标这样的大幅度提升, 铝窗行业是否存在难点?

王积刚认为:“现在的2.0、2.2的产品单从技术方面来讲, 铝门窗是绝对可以做得到的, 但我们不妨把这个视角展开, 做一个全球性对比。欧洲是大家公认节能门窗发展最快、最先进的地方。欧洲的节能门窗的制造与使用是从上世纪70年代开始的, 发展到现在已有40多年;中国的节能门窗是从2000年前后开始, 发展到现在是15年。在这15年中, 我们国家各个省市, 尤其是东部沿海省市的节能的要求, 从K值上来看, 与欧洲相比, 除了相较于德国、比利时这些中欧以及北欧国家要差一些外 (他们的要求是1.0, 至少也是1.3) , 实际上我们国内的要求, 尤其大城市的要求已经达到了意大利的水平, 比南欧的大多数国家要求要高。抛开欧洲, 与澳洲、美国、日本、韩国相比, 单节能门窗的要求方面来讲, 我们不仅不差, 甚至比他们要求的还要严, 这是我们国家节能政策推动15年所做的努力的成果。”

王积刚说:“实际上我国门窗市场采用的是快速跟随的策略, 我们紧跟着欧洲的步伐, 追赶速度非常快;从技术储备以及技术人员的能力来讲, 是完全能够达到现在的高要求的。这是积极的方面。至于行业面临的挑战和机遇方面, 我们这个行业因为国家的节能政策提高得特别快, 我认为铝窗行业面临的最大挑战是产品的储备和开发节奏有些滞后。在北方节能要求高的地方, 现在PVC窗的占有率变高了, 很多的地产项目使用选择由铝窗改为塑钢窗。我认为铝窗是完全可以做到高性能窗的, 但是技术方面的确是面临很大的挑战。因为泰诺风是专门配合客户做产品开发的, 从我们的技术人员配合客户开发近一年来的情况反馈, 以一个非常简单的指标, 就是我们的K值计算量来看, 比起前几年有数倍的提高, 这说明这个行业的研发, 尤其节能研发空前的活跃。虽然说我们有所滞后, 在现在这个阶段显得有些被动, 尤其高节能窗被塑钢窗抢夺了一部分市场, 但长久来讲, 我们的技术能力、技术储备如果能够释放出来的话, 我们完全有能力抢回这个市场。”

正如王积刚所说, 门窗企业要想有效降低成本, 就要在研发上、在产品的工业化生产上下大功夫。而作为好的门窗产品来讲, 五金件有着至关重要的决定性作用。多年来, 坚朗五金陪伴着中国门窗走过了风风雨雨, 见证了中国门窗业的兴衰、成长。如今, 站在五金配件企业角度看中国门窗面临的这个十字路口, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍也有着深深的感悟。

“这么多年坚朗在业内被大家提及的时候都会说坚朗产品品质不错, 但是价格稍高。首先, ‘品质’应该是制造业企业的底线, 说我们的东西贵可以, 但是产品的品质是必须要得到首肯的。还有就是服务, 由于我们现有窗型、洞口不够标准, 延伸到行业的特点, 所以门窗企业对配件供应商的要求是比较高的, 如何给客户提供最及时、最有效的服务是我们需要深思的。”

“另外, 谈到创新, 我认为创新也是需要建立在品质基础上的。今天, 工业4.0被多次提及, 其实随着劳动力成本的提升, 我们过去所谓的‘劳动力优势’已经不是优势了, 如果五金配件企业不跟当下的新型高性能窗和系统窗的大环境需求契合, 还依然是去拼价格, 我相信我们这个行业会非常的悲摧。我们应该感受得到, 整个的门窗产业在发生着巨大的变化, 处在这样一个变革的十字路口, 我认为创新是企业发展的本质, 而品质则是企业发展的命脉。”

在协会赴欧考察、调研系统门窗项目的报告中我们了解到, 在欧洲, 研发系统门窗, 特别是铝、塑系统门窗的主体很多都是型材厂。作为型材厂代表, 山东华建铝业集团技术总监孙普明对于系统门窗在中欧的发展现状与前景有着自己的认识。

“大家都知道, 随着国家建筑节能政策的推进, 门窗的节能也逐渐的被人们所重视起来, 门窗的节能不是单一产品的节能, 它是通过门窗的型材、玻璃、五金、胶条等整体配合才能实现门窗的节能。通过市场的调研我们发现, 很多建筑工程的投诉都是因为门窗质量的投诉引起的, 其中门窗质量的投诉有很大的一部分是门窗的渗水性能达不到密封的效果, 整个影响了建筑工程的质量, 引起了客户的投诉。”

“造成门窗质量问题的原因, 无非有主观与客观两大方面。客观方面, 一是门窗结构的不合理和门窗选材的不合理;二是门窗的加工、制作达不到精度要求;三是门窗的安装存在缺陷;四是门窗的配件和材质不合格。主观方面就是, 当前的门窗市场竞争比较激烈, 企业既想保住市场又想保住市场盈利, 所以在当前物价上涨、管理成本上涨、生产成本上涨的情况下, 想保持利润, 常常会偷工减料, 也就是以牺牲品质为代价。”

“为什么欧洲的门窗质量优, 而我国的门窗饱受诟病?很大的一点, 就是欧洲门窗市场很大的一部分是采用系统性的门窗, 而中国的系统门窗则是刚刚起步, 在中国的门窗市场中它的占有率可能在5%到10%左右, 市场的占有率是比较低的, 很大的一部分系统还只是应用于市场的宣传, 真正的投入到市场上还是比较少的。那么, 怎么来解决这个问题?首先要同地产商和门窗企业形成一个共识, 就是不能单纯地依靠指定某种品牌优质的门窗材料来解决, 还需要一个强大的设计研发团队, 需利用他们的研发能力、利用他们的生产经验和检测手段来形成从门窗的技术结构到门窗的型材、五金、玻璃、材料、结算软件, 再到加工、安装以及物流, 客户管理等等方面一个有机的整体, 才能够实现门窗行业的提升。”

“华建铝业这些年一直致力于系统门窗的研发, 在门窗的研发方面积累了很多的经验, 我们成立优质系统门窗研发的目的, 就是要带动整个的门窗产业链条上的所有企业来共同的提升门窗的产品质量, 对于注重门窗品质的客户, 我们会推荐客户使用标准化、系统化和高性能的产品, 推荐既能保证门窗的使用性能, 还要能提升门窗的建筑装饰性、使用舒适性以及使用寿命的耐久性等等方面达到高品质的系统窗。对那些只是注重成本, 对品质要求不是很高的企业, 我们会利用我们的技术手册、技术文件以及管理手段来带动他们, 在保证产品质量的情况下降低成本, 不会一味地降低成本来牺牲门窗的质量。”

在本次论坛召开之际, 恰逢北京米兰之窗节能建材有限公司在临朐的国内首条门窗4.0工业化生产线投入使用。“门窗行业要么就另辟蹊径, 专门搞你的特色经营、特色研发, 要么就走正规的品牌、工业化的路。米兰之窗正是走在了工业化、规模化的前列。”在参观米兰之窗工业基地后, 香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军发出了这样的感慨。

多年来, 米兰之窗一直坚持高品质, 创品牌的路线。面对房地产市场的不景气, 高档住宅市场的萎缩, 一直坚守高品质门窗的米兰之窗又是如何应对的呢?

“首先, 我对市场依旧保有信心!”北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清说, “产品的品质是一定要先坚守的, 其次才是市场营销要怎么做的问题。我们不能本末倒置, 尊重市场选择是对的, 但同时也要引导消费者的消费理念, 从而引导市场向着正常、有序的方向良性发展。”

“铝包木门窗的起步都是从高档住宅开始的, 很多人会担心, 现在房地产业的低迷, 很多高档住宅特别是‘豪宅’销售上都受到了很大影响, 那么高档门窗还有销路吗?事实上, 铝包木门窗并没有像想象中那么高不可攀、遥不可及。我们也在二、三线城市做过项目。五千块钱一平米的房子应该不算贵, 在二、三线城市, 这样的房子也有用铝包木的。道理非常简单, 建安成本多花两百块, 房子可以从五千卖到五千五, 谁都会算这个帐。实际上, 开发商只要肯跳出‘压低价’这样的怪圈, 冷静地分析下多花的这二百块钱会带来什么, 那么这个问题的答案是很显而易见的。”

对于今后市场的走向, 马俊清说:“今年3月24日国办出台了16号文——《国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见》, 这里面提出了很多关于节能的硬性的要求, 这让我们感到十分振奋。首先它提到了‘到2020年, 建成指标先进、符合国情的节能标准体系, 主要高耗能行业实现能耗限额标准全覆盖, 80%以上的能效指标达到国际先进水平, 标准国际化水平明显提升。’其中还有一条, 就是要加强认证, 加强辅助的管理力度——‘完善质量监督制度, 将产品是否符合节能标准纳入产品质量监督考核体系。畅通举报渠道, 鼓励社会各方参与对节能标准实施情况的监督’。开展全民监督, 首先就要让全民对什么是好窗户有个基本认识, 在我看来, 这是行业向着良性方向发展的最强信号。”