产业地产行业（共12篇）
产业地产行业 篇1
一部《穹顶之下》将柴静推向了舆论的风口浪尖, 也将“环保”这一老生常谈的话题再一次拽回了网络热搜榜。事实上, 近些年来, 我国政府对于环境保护一直保持着高度重视, 将环境保护问题作为社会发展一项重要问题来抓。
2014年4月24日, 十二届全国人大常委会第八次会议表决通过了《环保法修订案》, 增强了环保部门的执法力度, 加大了对于违法单位的处罚力度以及对玩忽职守官员的惩办力度, 新法已于2015年1月1日施行。
2015年3月24日, 中共中央政治局召开会议, 审议通过了《关于加快推进生态文明建设的意见》。会议指出, 生态文明建设事关实现“两个一百年”奋斗目标, 事关中华民族永续发展, 是建设美丽中国的必然要求, 对于满足人民群众对良好生态环境新期待、形成人与自然和谐发展现代化建设新格局, 具有十分重要的意义。中央层面对生态环境的重视程度由此可见。
环境的保护不仅要“治”更要“防”, 作为占社会总能耗20%的门窗行业来说, 如何降低门窗能耗, 在这场全民“环境保卫战”中抓住机遇、迎接挑战是一个不小的课题。
前不久本刊应邀出席了在山东省临朐县举办的题为“构绿色建筑, 享低碳生活——穹顶之下门窗幕墙行业的机遇与挑战”的主题论坛, 来自门窗行业管理及上下游产业中的各路精英——中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻, 新沃资本控股集团执行总裁王哲, 中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清, 新浪地产网总经理唐茜, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍, 香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚, 泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军, 山东华建铝业集团技术总监孙普明等详细解读了在这场“环境保卫战中”, 门窗行业现有的生存状况以及在未来该何去何从。
近年来, 楼市宏观调控的持续推进给门窗行业带来了不小的冲击, 甚至用“骨肉相连”来形容门窗行业与房地产业的关系也并不为过。“针对我们现在的门窗幕墙行业, 在中国经济进入了新常态之后, 我们比较关注的一件事情, 就是中国的房地产发展会向哪个方向走?房地产的战略不同, 对我们门窗行业的影响一定是不同的。”泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军如是说。论坛召开之际, 恰逢“330新政”刚刚颁布不久, 对于新政会对门窗上游产业——房地产业带来的影响, 中国房地产经理人联盟监事会主席、新沃资本控股集团执行总裁王哲是这样解读的:
“首先, 我要提出的第一个观点是, ‘330’新政对于房地产业一定是一个利好的消息;第二个观点是, 我个人认为, 整个房地产行业不会受到大的影响, 但是它的结构性可能会发生巨大的变化。就是说, 可能我们原来这些高端别墅类、公寓类的, 包括一些城市大型综合体类建筑的开发量会减少, 换来的将是大量的保障性住房、刚需性住房, 包括改善型住房量的提升。这种结构性的大转变所带来的就是尽管我们表面上说这个行业没有问题, 但事实上很多开发商都会受到巨大的影响。”
“还有一种情况关于市场占有率的问题——越来越多的小企业会被吞并掉, 大鱼吃小鱼, 小鱼吃虾米。可能越来越多的大企业, 它的市场占有率会越来越大, 比如现在国内排名前二十名的开发商, 市场占有率只有30%, 但一两年后它的市场占有率可能将会达到40%甚至50%, 排名前50的开发商加一起可能占市场占有率的70%。也就是说随着市场占有率发生巨大变化, 对门窗供应商来说也会产生巨大的变化, 其积极因素就是如果你跟某一家大企业有战略合作的话, 可能它所有项目你就全都占有了;但是负面因素是一旦当你失去一个企业的时候, 可能这个企业所有项目你也都没有了, 就是这么简单。因为企业占有率扩大之后, 他们的供货一定是越来越多采用整体采购的形式, 而不会每个项目都会单独招投标。所以我认为, 随着垄断的形成, 在市场占有率不断变化的趋势之下, 作为门窗供应商的日子有可能会好过, 也有可能会更难过, 因为你可能只要拥有一个客户, 他的量就够你吃好几年的, 但当你失去一个客户的时候, 在未来几年你们可能都不会再有合作。”
前段时间, 地产圈内发生了一场“抢头条”运动——万科、保利、世贸、融创在做“抢头条”大战。保利发布了“5T”战略, 其中非常重要的一点提到了要打造全生命周期的绿色建筑;恒大也十分抢眼, 提出了“全国无理由退房”的策略。可能从媒体人常规的眼光来看, 这应该是一系列的营销活动, 但事实上这正是房地产企业战略转型的信号, 也代表着这些企业要做好产品的信心。作为一个“并不是地产人, 只是地产行业的媒体人”, 新浪地产网总经理唐茜以一个“圈内局外人”的独特视角对于论坛的主题进行了全面的剖析。
“我认为, 坐在穹顶之下大家依然渴望蓝天, 我们不能因为行业是白银时代还是黄金时代的争论停滞不前, 我们应该看到这个市场上的变化。绿色建筑的推进实际上由来已久, 从2004年的萌芽开始, 到2008年住建部推广认证第一批这样的绿色标识的建筑, 虽然我们有了十年左右的发展时间, 但是距离发达国家的绿色建筑的推动还是有相当的距离的。据住建部的相关数据统计, 虽然截止到目前我国已认证了2500多个项目, 打上了绿色建筑的标识, 但事实上经过监测, 一年之后真正达到绿色建筑运行标准的可能只有160个, 这是非常可怕或者说这是行业里面非常不希望看到的一种现象。这种现象意味着什么呢?意味着过去房地产企业都在把绿色建筑做成噱头。”
“第二点, 在行业里面还是有问题的。因为我并不是一个房地产建设的从业人员, 所以我可以谈我观察到的一些怪现象, 就是在房地产的采购过程当中, 尤其对门窗系统的采购, 过于讲求价格, 门窗是其中的表征之一, 把我们的门窗系统拆解成非常细小的方面, 自行采购、碎片化采购, 并没有考虑到整合的效果, 从表象上来说看似开发商节约了成本, 事实上从最终的效果上来想, 并没有达到我们预期的节能效果和整体运行效果, 反而浪费了我们大量的资源。所以, 门窗系统作为整个绿建当中非常重要的一部分, 是不是存在于房地产企业重新评估和优化自己的资源链整合的流程中, 这是行业里的一个问题。”
“第三, 我们要寻找一些突破口, 找一些做法。第一个突破口就是, 既然开发商这么关注成本, 成本也确实是很多生产型企业面临的问题, 那么, 如何有效的降低成本, 压缩无效的成本?可能是门窗幕墙生产企业真正需要考虑的。随着工业化的提升、生产效率的提高、产品不断的升级, 可能短期它也是一个微笑曲线——最开始成本是很高的, 但是随着规模化的效应, 成本会走向下行, 我们看到如果产品的成本降低, 对开发商来说这也是一个利好的消息, 我相信很多企业就不会纠结于增加多少钱。第二个突破口, 我调查了一些企业, 他们能够接受门窗价格提升的范围大概是3%-5%, 但是他们提出了一点, 如果说这个产品不能给房地产项目带来高附加值, 多花一分钱可能都是心疼的, 在建安成本上多投入一点都是不太心甘情愿的。这就给我们的门窗企业提出了一个方向——是不是在产品的附加值上有更多的创新, 比如米兰之窗提出了非常好的产品理念, 生产出了性能很高的门窗, 我相信运用到项目上会带来很多亮点, 这种产品贵一点可能开发商也会接受。第三个突破口是大家都在做资源整合的平台, 跟这种平台之间的接洽, 我相信会大大地降低企业的一些交易成本, 尤其是一些我们不愿意看到的灰色的交易的空间, 我们可以去压缩, 让整个合作的过程更加的阳光、透明和高效。”
事实上, 据泰诺风保泰 (苏州) 隔热材料有限公司技术总工刘军所讲, 根据对房地产商进行的调查数据显示, 真正的交到老百姓手里的房屋, 投诉率最高的还是在门窗, 达到了70%以上。另外, 行业内一直在争论的“如何保证门窗的寿命达到25年?”这一话题, 引出的就是行业要加大技术投入的问题。中国建筑金属结构协会作为行业协会, 一直致力于促进整个行业良好、有序地发展, 协会用了一年多的时间, 对国内外多家铝、塑、木门窗企业组织了深入的考察、调研。来自中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻对近年来铝门窗行业工作情况作了介绍, 他说:
“这几年我们国家门窗幕墙行业得到了长足的发展, 我们铝合金门窗和建筑幕墙行业的发展应该说是非常快的, 为行业配套的行业也得到了相应的长足发展。大家知道, 住建部提出建筑节能差不多有十年的时间了, 在这十年中, 铝门窗行业的全体同仁做了大量的努力, 从建立标准体系到发展产品, 再到产品的应用。标准体系这些年建立的比较完善, 一共分为三大类, 一个是产品标准体系, 就跟我们相关的包括铝合金、铝木门窗等等这些;再一个就是工程标准体系, 这是咱们建筑口独有的, 我们也设立了几个规范, 现在我们的施工多数还是源于规范;第三就是标准图体系, 这个是为了更好地让设计院、建筑设计师、房地产商和我们的企业共同执行、推广新产品。很多企业为适合现在房地产的建设, 做了新产品包括标准体系的介绍, 这些都是为了更好地满足建筑节能、绿色建筑的要求, 大家在共同努力。但我们也必须承认, 这些年国家整体门窗应用的水平还是比较低, 也就是说还有很多的好的产品没有得到应用, 还是需要我们和房地产行业来共同努力、来共同配合, 把好的产品应用到实际工程中去。”
而针对房地产商提出的能够接受门窗价格提升的范围大概是3-5%这一点, 香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚说道:“对房地产商来讲, 在过去房子很好卖的时候, 大家不太讲究产品的定位和差异化, 无论干得好与坏, 产品都可以卖。所以对房地产商来讲, 他们现在也在做不同的定位, 也有高档、低档房地产项目, 而这些不同的定位为我们门窗供应者带来的就是一个机会。我们必须适应客户的需求, 开发出不同的产品。至于比价, 其前提是在质量没得可比的时候才去比价, 这就证明我们以前的门窗的品质, 它的均一性太强, 看不到太多的差异。门窗产品的高、中、低档现在从市场来看并没有充分分化出来。而现在这个时间节点, 配合开发商下一步的开发策略, 要求供货商必须专注于做产品, 在不同产品的定位以及产品的成本和性能之间作取舍。所有产品最终讲的是性价比, 只有你的性能有差异, 你的价格才有差异;性能没有差异, 价格也就不存在差异。”
“再有, 我们怎么样能够有效的降低成本?有效降低成本, 需要有一个大的趋势, 就是我们的建筑工业化。建筑工业化我们喊了十几年, 并不是想工业化就工业化的, 实际上伴随着现在劳动力成本的不断提高, 建筑公司本身对产品质量有了更高的要求, 才产生了建筑工业化。对门窗行业来讲要求就是建筑部品的工业化, 而建筑部品的工业化本身就是一个提高性能和降低成本的必经之路。我们要用一种生产工业产品的方法去生产出质优价廉的产品。所以建筑工业化和用户性能要求的分级, 是当今这个时间节点上我们门窗行业的两个非常好的机会。用一句话概括就是:对与门窗企业来讲, 有的会很好过, 有的会很难过, 关键看我们的路怎么选。”
众所周知, 门窗行业内的各项标准项目繁多, 不可谓不全, 不可谓不细, 但是在执行力上却始终是个痛脚。一些企业在研发上投入不够, 有些甚至处于零投入状态, 而随着国家对于环保重视程度的加深, 各地对于门窗节能指标又有了更为严苛的要求。在门窗节能指标K值方面, 今年, 上海市已明确要求K值≤2.0;山东省明年也将从2.5时代跨入2.0时代, 对于节能指标这样的大幅度提升, 铝窗行业是否存在难点?
王积刚认为:“现在的2.0、2.2的产品单从技术方面来讲, 铝门窗是绝对可以做得到的, 但我们不妨把这个视角展开, 做一个全球性对比。欧洲是大家公认节能门窗发展最快、最先进的地方。欧洲的节能门窗的制造与使用是从上世纪70年代开始的, 发展到现在已有40多年;中国的节能门窗是从2000年前后开始, 发展到现在是15年。在这15年中, 我们国家各个省市, 尤其是东部沿海省市的节能的要求, 从K值上来看, 与欧洲相比, 除了相较于德国、比利时这些中欧以及北欧国家要差一些外 (他们的要求是1.0, 至少也是1.3) , 实际上我们国内的要求, 尤其大城市的要求已经达到了意大利的水平, 比南欧的大多数国家要求要高。抛开欧洲, 与澳洲、美国、日本、韩国相比, 单节能门窗的要求方面来讲, 我们不仅不差, 甚至比他们要求的还要严, 这是我们国家节能政策推动15年所做的努力的成果。”
王积刚说:“实际上我国门窗市场采用的是快速跟随的策略, 我们紧跟着欧洲的步伐, 追赶速度非常快;从技术储备以及技术人员的能力来讲, 是完全能够达到现在的高要求的。这是积极的方面。至于行业面临的挑战和机遇方面, 我们这个行业因为国家的节能政策提高得特别快, 我认为铝窗行业面临的最大挑战是产品的储备和开发节奏有些滞后。在北方节能要求高的地方, 现在PVC窗的占有率变高了, 很多的地产项目使用选择由铝窗改为塑钢窗。我认为铝窗是完全可以做到高性能窗的, 但是技术方面的确是面临很大的挑战。因为泰诺风是专门配合客户做产品开发的, 从我们的技术人员配合客户开发近一年来的情况反馈, 以一个非常简单的指标, 就是我们的K值计算量来看, 比起前几年有数倍的提高, 这说明这个行业的研发, 尤其节能研发空前的活跃。虽然说我们有所滞后, 在现在这个阶段显得有些被动, 尤其高节能窗被塑钢窗抢夺了一部分市场, 但长久来讲, 我们的技术能力、技术储备如果能够释放出来的话, 我们完全有能力抢回这个市场。”
正如王积刚所说, 门窗企业要想有效降低成本, 就要在研发上、在产品的工业化生产上下大功夫。而作为好的门窗产品来讲, 五金件有着至关重要的决定性作用。多年来, 坚朗五金陪伴着中国门窗走过了风风雨雨, 见证了中国门窗业的兴衰、成长。如今, 站在五金配件企业角度看中国门窗面临的这个十字路口, 广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍也有着深深的感悟。
“这么多年坚朗在业内被大家提及的时候都会说坚朗产品品质不错, 但是价格稍高。首先, ‘品质’应该是制造业企业的底线, 说我们的东西贵可以, 但是产品的品质是必须要得到首肯的。还有就是服务, 由于我们现有窗型、洞口不够标准, 延伸到行业的特点, 所以门窗企业对配件供应商的要求是比较高的, 如何给客户提供最及时、最有效的服务是我们需要深思的。”
“另外, 谈到创新, 我认为创新也是需要建立在品质基础上的。今天, 工业4.0被多次提及, 其实随着劳动力成本的提升, 我们过去所谓的‘劳动力优势’已经不是优势了, 如果五金配件企业不跟当下的新型高性能窗和系统窗的大环境需求契合, 还依然是去拼价格, 我相信我们这个行业会非常的悲摧。我们应该感受得到, 整个的门窗产业在发生着巨大的变化, 处在这样一个变革的十字路口, 我认为创新是企业发展的本质, 而品质则是企业发展的命脉。”
在协会赴欧考察、调研系统门窗项目的报告中我们了解到, 在欧洲, 研发系统门窗, 特别是铝、塑系统门窗的主体很多都是型材厂。作为型材厂代表, 山东华建铝业集团技术总监孙普明对于系统门窗在中欧的发展现状与前景有着自己的认识。
“大家都知道, 随着国家建筑节能政策的推进, 门窗的节能也逐渐的被人们所重视起来, 门窗的节能不是单一产品的节能, 它是通过门窗的型材、玻璃、五金、胶条等整体配合才能实现门窗的节能。通过市场的调研我们发现, 很多建筑工程的投诉都是因为门窗质量的投诉引起的, 其中门窗质量的投诉有很大的一部分是门窗的渗水性能达不到密封的效果, 整个影响了建筑工程的质量, 引起了客户的投诉。”
“造成门窗质量问题的原因, 无非有主观与客观两大方面。客观方面, 一是门窗结构的不合理和门窗选材的不合理;二是门窗的加工、制作达不到精度要求;三是门窗的安装存在缺陷;四是门窗的配件和材质不合格。主观方面就是, 当前的门窗市场竞争比较激烈, 企业既想保住市场又想保住市场盈利, 所以在当前物价上涨、管理成本上涨、生产成本上涨的情况下, 想保持利润, 常常会偷工减料, 也就是以牺牲品质为代价。”
“为什么欧洲的门窗质量优, 而我国的门窗饱受诟病?很大的一点, 就是欧洲门窗市场很大的一部分是采用系统性的门窗, 而中国的系统门窗则是刚刚起步, 在中国的门窗市场中它的占有率可能在5%到10%左右, 市场的占有率是比较低的, 很大的一部分系统还只是应用于市场的宣传, 真正的投入到市场上还是比较少的。那么, 怎么来解决这个问题?首先要同地产商和门窗企业形成一个共识, 就是不能单纯地依靠指定某种品牌优质的门窗材料来解决, 还需要一个强大的设计研发团队, 需利用他们的研发能力、利用他们的生产经验和检测手段来形成从门窗的技术结构到门窗的型材、五金、玻璃、材料、结算软件, 再到加工、安装以及物流, 客户管理等等方面一个有机的整体, 才能够实现门窗行业的提升。”
“华建铝业这些年一直致力于系统门窗的研发, 在门窗的研发方面积累了很多的经验, 我们成立优质系统门窗研发的目的, 就是要带动整个的门窗产业链条上的所有企业来共同的提升门窗的产品质量, 对于注重门窗品质的客户, 我们会推荐客户使用标准化、系统化和高性能的产品, 推荐既能保证门窗的使用性能, 还要能提升门窗的建筑装饰性、使用舒适性以及使用寿命的耐久性等等方面达到高品质的系统窗。对那些只是注重成本, 对品质要求不是很高的企业, 我们会利用我们的技术手册、技术文件以及管理手段来带动他们, 在保证产品质量的情况下降低成本, 不会一味地降低成本来牺牲门窗的质量。”
在本次论坛召开之际, 恰逢北京米兰之窗节能建材有限公司在临朐的国内首条门窗4.0工业化生产线投入使用。“门窗行业要么就另辟蹊径, 专门搞你的特色经营、特色研发, 要么就走正规的品牌、工业化的路。米兰之窗正是走在了工业化、规模化的前列。”在参观米兰之窗工业基地后, 香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军发出了这样的感慨。
多年来, 米兰之窗一直坚持高品质, 创品牌的路线。面对房地产市场的不景气, 高档住宅市场的萎缩, 一直坚守高品质门窗的米兰之窗又是如何应对的呢?
“首先, 我对市场依旧保有信心!”北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清说, “产品的品质是一定要先坚守的, 其次才是市场营销要怎么做的问题。我们不能本末倒置, 尊重市场选择是对的, 但同时也要引导消费者的消费理念, 从而引导市场向着正常、有序的方向良性发展。”
“铝包木门窗的起步都是从高档住宅开始的, 很多人会担心, 现在房地产业的低迷, 很多高档住宅特别是‘豪宅’销售上都受到了很大影响, 那么高档门窗还有销路吗?事实上, 铝包木门窗并没有像想象中那么高不可攀、遥不可及。我们也在二、三线城市做过项目。五千块钱一平米的房子应该不算贵, 在二、三线城市, 这样的房子也有用铝包木的。道理非常简单, 建安成本多花两百块, 房子可以从五千卖到五千五, 谁都会算这个帐。实际上, 开发商只要肯跳出‘压低价’这样的怪圈, 冷静地分析下多花的这二百块钱会带来什么, 那么这个问题的答案是很显而易见的。”
对于今后市场的走向, 马俊清说:“今年3月24日国办出台了16号文——《国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见》, 这里面提出了很多关于节能的硬性的要求, 这让我们感到十分振奋。首先它提到了‘到2020年, 建成指标先进、符合国情的节能标准体系, 主要高耗能行业实现能耗限额标准全覆盖, 80%以上的能效指标达到国际先进水平, 标准国际化水平明显提升。’其中还有一条, 就是要加强认证, 加强辅助的管理力度——‘完善质量监督制度, 将产品是否符合节能标准纳入产品质量监督考核体系。畅通举报渠道, 鼓励社会各方参与对节能标准实施情况的监督’。开展全民监督, 首先就要让全民对什么是好窗户有个基本认识, 在我看来, 这是行业向着良性方向发展的最强信号。”
同样, 在论坛的尾声, 对于门窗在房地产不景气的大环境下坚守高品质是否还会有市场这一话题, 新沃资本控股集团执行总裁王哲给出了这样的解答。“从开发商的角度来说, 品质一定是第一位的。我们在进行招标的时候, 一定是看你公司的实力, 你做过的项目, 你和优秀企业合作过的项目多少, 这些是作为我们选拔的第一步。如果你这个都没有达到的话, 你说你降得再低都入不了围, 所以价格对于我们开发商来说现在绝对不是第一步的。对于恶性竞标这种情况, 我坦诚地说, 它是存在的, 但是随着今后垄断度的提高, 都是品牌开发商在竞争, 他们也会意识到他们所用产品品牌的重要性, 所以作为一个开发商, 我可以很负责任地说价格绝对不是第一位。而对于门窗企业来说要做的就是打造核心竞争力, 也就是品牌、服务和市场占有率。这些才是真正可以帮你占领市场、长久发展的关键所在。”
产业地产行业 篇2
论坛纪实
一部《穹顶之下》将柴静推向了舆论的风口浪尖，也将“环保”这一老生常谈的话题再一次拽回了网络热搜榜。事实上，近些年来，我国政府对于环境保护一直保持着高度重视，将环境保护问题作为社会发展一项重要问题来抓。
2014年4月24日，十二届全国人大常委会第八次会议表决通过了《环保法修订案》，增强了环保部门的执法力度，加大了对于违法单位的处罚力度以及对玩忽职守官员的惩办力度，新法已于2015年1月1日施行。
2015年3月24日，中共中央政治局召开会议，审议通过了《关于加快推进生态文明建设的意见》。会议指出，生态文明建设事关实现“两个一百年”奋斗目标，事关中华民族永续发展，是建设美丽中国的必然要求，对于满足人民群众对良好生态环境新期待、形成人与自然和谐发展现代化建设新格局，具有十分重要的意义。中央层面对生态环境的重视程度由此可见。
环境的保护不仅要“治”更要“防”，作为占社会总能耗20%的门窗行业来说，如何降低门窗能耗，在这场全民“环境保卫战”中抓住机遇、迎接挑战是一个不小的课题。
前不久本刊应邀出席了在山东省临朐县举办的题为“构绿色建筑，享低碳生活――穹顶之下门窗幕墙行业的机遇与挑战”的主题论坛，来自门窗行业管理及上下游产业中的各路精英――中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻，新沃资本控股集团执行总裁王哲，中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清，新浪地产网总经理唐茜，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚，泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军，山东华建铝业集团技术总监孙普明等详细解读了在这场“环境保卫战中”，门窗行业现有的生存状况以及在未来该何去何从。
近年来，楼市宏观调控的持续推进给门窗行业带来了不小的冲击，甚至用“骨肉相连”来形容门窗行业与房地产业的关系也并不为过。“针对我们现在的门窗幕墙行业，在中国经济进入了新常态之后，我们比较关注的一件事情，就是中国的房地产发展会向哪个方向走？房地产的战略不同，对我们门窗行业的影响一定是不同的。”泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军如是说。论坛召开之际，恰逢“330新政”刚刚颁布不久，对于新政会对门窗上游产业――房地产业带来的影响，中国房地产经理人联盟监事会主席、新沃资本控股集团执行总裁王哲是这样解读的：
“首先，我要提出的第一个观点是，‘330’新政对于房地产业一定是一个利好的消息；第二个观点是，我个人认为，整个房地产行业不会受到大的影响，但是它的结构性可能会发生巨大的变化。就是说，可能我们原来这些高端别墅类、公寓类的，包括一些城市大型综合体类建筑的开发量会减少，换来的将是大量的保障性住房、刚需性住房，包括改善型住房量的提升。这种结构性的大转变所带来的就是尽管我们表面上说这个行业没有问题，但事实上很多开发商都会受到巨大的影响。”
“还有一种情况关于市场占有率的问题――越来越多的小企业会被吞并掉，大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米。可能越来越多的大企业，它的市场占有率会越来越大，比如现在国内排名前二十名的开发商，市场占有率只有30%，但一两年后它的市场占有率可能将会达到40%甚至50%，排名前50的开发商加一起可能占市场占有率的70%。也就是说随着市场占有率发生巨大变化，对门窗供应商来说也会产生巨大的变化，其积极因素就是如果你跟某一家大企业有战略合作的话，可能它所有项目你就全都占有了；但是负面因素是一旦当你失去一个企业的时候，可能这个企业所有项目你也都没有了，就是这么简单。因为企业占有率扩大之后，他们的供货一定是越来越多采用整体采购的形式，而不会每个项目都会单独招投标。所以我认为，随着垄断的形成，在市场占有率不断变化的趋势之下，作为门窗供应商的日子有可能会好过，也有可能会更难过，因为你可能只要拥有一个客户，他的量就够你吃好几年的，但当你失去一个客户的时候，在未来几年你们可能都不会再有合作。”
前段时间，地产圈内发生了一场“抢头条”运动――万科、保利、世贸、融创在做“抢头条”大战。保利发布了“5T”战略，其中非常重要的一点提到了要打造全生命周期的绿色建筑；恒大也十分抢眼，提出了“全国无理由退房”的策略。可能从媒体人常规的眼光来看，这应该是一系列的营销活动，但事实上这正是房地产企业战略转型的信号，也代表着这些企业要做好产品的信心。作为一个“并不是地产人，只是地产行业的媒体人”，新浪地产网总经理唐茜以一个“圈内局外人”的独特视角对于论坛的主题进行了全面的剖析。
“我认为，坐在穹顶之下大家依然渴望蓝天，我们不能因为行业是白银时代还是黄金时代的争论停滞不前，我们应该看到这个市场上的变化。绿色建筑的推进实际上由来已久，从2004年的萌芽开始，到2008年住建部推广认证第一批这样的绿色标识的建筑，虽然我们有了十年左右的发展时间，但是距离发达国家的绿色建筑的推动还是有相当的距离的。据住建部的相关数据统计，虽然截止到目前我国已认证了2500多个项目，打上了绿色建筑的标识，但事实上经过监测，一年之后真正达到绿色建筑运行标准的可能只有160个，这是非常可怕或者说这是行业里面非常不希望看到的一种现象。这种现象意味着什么呢？意味着过去房地产企业都在把绿色建筑做成噱头。”
“第二点，在行业里面还是有问题的。因为我并不是一个房地产建设的从业人员，所以我可以谈我观察到的一些怪现象，就是在房地产的采购过程当中，尤其对门窗系统的采购，过于讲求价格，门窗是其中的表征之一，把我们的门窗系统拆解成非常细小的方面，自行采购、碎片化采购，并没有考虑到整合的效果，从表象上来说看似开发商节约了成本，事实上从最终的效果上来想，并没有达到我们预期的节能效果和整体运行效果，反而浪费了我们大量的资源。所以，门窗系统作为整个绿建当中非常重要的一部分，是不是存在于房地产企业重新评估和优化自己的资源链整合的流程中，这是行业里的一个问题。”
“第三，我们要寻找一些突破口，找一些做法。第一个突破口就是，既然开发商这么关注成本，成本也确实是很多生产型企业面临的问题，那么，如何有效的降低成本，压缩无效的成本？可能是门窗幕墙生产企业真正需要考虑的。随着工业化的提升、生产效率的提高、产品不断的升级，可能短期它也是一个微笑曲线――最开始成本是很高的，但是随着规模化的效应，成本会走向下行，我们看到如果产品的成本降低，对开发商来说这也是一个利好的消息，我相信很多企业就不会纠结于增加多少钱。第二个突破口，我调查了一些企业，他们能够接受门窗价格提升的范围大概是3%-5%，但是他们提出了一点，如果说这个产品不能给房地产项目带来高附加值，多花一分钱可能都是心疼的，在建安成本上多投入一点都是不太心甘情愿的。这就给我们的门窗企业提出了一个方向――是不是在产品的附加值上有更多的创新，比如米兰之窗提出了非常好的产品理念，生产出了性能很高的门窗，我相信运用到项目上会带来很多亮点，这种产品贵一点可能开发商也会接受。第三个突破口是大家都在做资源整合的平台，跟这种平台之间的接洽，我相信会大大地降低企业的一些交易成本，尤其是一些我们不愿意看到的灰色的交易的空间，我们可以去压缩，让整个合作的过程更加的阳光、透明和高效。”
事实上，据泰诺风保泰（苏州）隔热材料有限公司技术总工刘军所讲，根据对房地产商进行的调查数据显示，真正的交到老百姓手里的房屋，投诉率最高的还是在门窗，达到了70%以上。另外，行业内一直在争论的“如何保证门窗的寿命达到25年？”这一话题，引出的就是行业要加大技术投入的问题。中国建筑金属结构协会作为行业协会，一直致力于促进整个行业良好、有序地发展，协会用了一年多的时间，对国内外多家铝、塑、木门窗企业组织了深入的考察、调研。来自中国建筑金属结构协会副秘书长、铝门窗幕墙委员会主任黄圻对近年来铝门窗行业工作情况作了介绍，他说：
“这几年我们国家门窗幕墙行业得到了长足的发展，我们铝合金门窗和建筑幕墙行业的发展应该说是非常快的，为行业配套的行业也得到了相应的长足发展。大家知道，住建部提出建筑节能差不多有十年的时间了，在这十年中，铝门窗行业的全体同仁做了大量的努力，从建立标准体系到发展产品，再到产品的应用。标准体系这些年建立的比较完善，一共分为三大类，一个是产品标准体系，就跟我们相关的包括铝合金、铝木门窗等等这些；再一个就是工程标准体系，这是咱们建筑口独有的，我们也设立了几个规范，现在我们的施工多数还是源于规范；第三就是标准图体系，这个是为了更好地让设计院、建筑设计师、房地产商和我们的企业共同执行、推广新产品。很多企业为适合现在房地产的建设，做了新产品包括标准体系的介绍，这些都是为了更好地满足建筑节能、绿色建筑的要求，大家在共同努力。但我们也必须承认，这些年国家整体门窗应用的水平还是比较低，也就是说还有很多的好的产品没有得到应用，还是需要我们和房地产行业来共同努力、来共同配合，把好的产品应用到实际工程中去。”
而针对房地产商提出的能够接受门窗价格提升的范围大概是3-5%这一点，香港泰诺风保泰有限公司总经理王积刚说道：“对房地产商来讲，在过去房子很好卖的时候，大家不太讲究产品的定位和差异化，无论干得好与坏，产品都可以卖。所以对房地产商来讲，他们现在也在做不同的定位，也有高档、低档房地产项目，而这些不同的定位为我们门窗供应者带来的就是一个机会。我们必须适应客户的需求，开发出不同的产品。至于比价，其前提是在质量没得可比的时候才去比价，这就证明我们以前的门窗的品质，它的均一性太强，看不到太多的差异。门窗产品的高、中、低档现在从市场来看并没有充分分化出来。而现在这个时间节点，配合开发商下一步的开发策略，要求供货商必须专注于做产品，在不同产品的定位以及产品的成本和性能之间作取舍。所有产品最终讲的是性价比，只有你的性能有差异，你的价格才有差异；性能没有差异，价格也就不存在差异。”
“再有，我们怎么样能够有效的降低成本？有效降低成本，需要有一个大的趋势，就是我们的建筑工业化。建筑工业化我们喊了十几年，并不是想工业化就工业化的，实际上伴随着现在劳动力成本的不断提高，建筑公司本身对产品质量有了更高的要求，才产生了建筑工业化。对门窗行业来讲要求就是建筑部品的工业化，而建筑部品的工业化本身就是一个提高性能和降低成本的必经之路。我们要用一种生产工业产品的方法去生产出质优价廉的产品。所以建筑工业化和用户性能要求的分级，是当今这个时间节点上我们门窗行业的两个非常好的机会。用一句话概括就是：对与门窗企业来讲，有的会很好过，有的会很难过，关键看我们的路怎么选。”
众所周知，门窗行业内的各项标准项目繁多，不可谓不全，不可谓不细，但是在执行力上却始终是个痛脚。一些企业在研发上投入不够，有些甚至处于零投入状态，而随着国家对于环保重视程度的加深，各地对于门窗节能指标又有了更为严苛的要求。在门窗节能指标K值方面，今年，上海市已明确要求K值≤2.0；山东省明年也将从2.5时代跨入2.0时代，对于节能指标这样的大幅度提升，铝窗行业是否存在难点？
王积刚认为：“现在的2.0、2.2的产品单从技术方面来讲，铝门窗是绝对可以做得到的，但我们不妨把这个视角展开，做一个全球性对比。欧洲是大家公认节能门窗发展最快、最先进的地方。欧洲的节能门窗的制造与使用是从上世纪70年代开始的，发展到现在已有40多年；中国的节能门窗是从2000年前后开始，发展到现在是15年。在这15年中，我们国家各个省市，尤其是东部沿海省市的节能的要求，从K值上来看，与欧洲相比，除了相较于德国、比利时这些中欧以及北欧国家要差一些外（他们的要求是1.0，至少也是1.3），实际上我们国内的要求，尤其大城市的要求已经达到了意大利的水平，比南欧的大多数国家要求要高。抛开欧洲，与澳洲、美国、日本、韩国相比，单节能门窗的要求方面来讲，我们不仅不差，甚至比他们要求的还要严，这是我们国家节能政策推动15年所做的努力的成果。”
王积刚说：“实际上我国门窗市场采用的是快速跟随的策略，我们紧跟着欧洲的步伐，追赶速度非常快；从技术储备以及技术人员的能力来讲，是完全能够达到现在的高要求的。这是积极的方面。至于行业面临的挑战和机遇方面，我们这个行业因为国家的节能政策提高得特别快，我认为铝窗行业面临的最大挑战是产品的储备和开发节奏有些滞后。在北方节能要求高的地方，现在PVC窗的占有率变高了，很多的地产项目使用选择由铝窗改为塑钢窗。我认为铝窗是完全可以做到高性能窗的，但是技术方面的确是面临很大的挑战。因为泰诺风是专门配合客户做产品开发的，从我们的技术人员配合客户开发近一年来的情况反馈，以一个非常简单的指标，就是我们的K值计算量来看，比起前几年有数倍的提高，这说明这个行业的研发，尤其节能研发空前的活跃。虽然说我们有所滞后，在现在这个阶段显得有些被动，尤其高节能窗被塑钢窗抢夺了一部分市场，但长久来讲，我们的技术能力、技术储备如果能够释放出来的话，我们完全有能力抢回这个市场。”
正如王积刚所说，门窗企业要想有效降低成本，就要在研发上、在产品的工业化生产上下大功夫。而作为好的门窗产品来讲，五金件有着至关重要的决定性作用。多年来，坚朗五金陪伴着中国门窗走过了风风雨雨，见证了中国门窗业的兴衰、成长。如今，站在五金配件企业角度看中国门窗面临的这个十字路口，广东坚朗五金制品股份有限公司董事、副总裁白宝萍也有着深深的感悟。
“这么多年坚朗在业内被大家提及的时候都会说坚朗产品品质不错，但是价格稍高。首先，‘品质’应该是制造业企业的底线，说我们的东西贵可以，但是产品的品质是必须要得到首肯的。还有就是服务，由于我们现有窗型、洞口不够标准，延伸到行业的特点，所以门窗企业对配件供应商的要求是比较高的，如何给客户提供最及时、最有效的服务是我们需要深思的。”
“另外，谈到创新，我认为创新也是需要建立在品质基础上的。今天，工业4.0被多次提及，其实随着劳动力成本的提升，我们过去所谓的‘劳动力优势’已经不是优势了，如果五金配件企业不跟当下的新型高性能窗和系统窗的大环境需求契合，还依然是去拼价格，我相信我们这个行业会非常的悲摧。我们应该感受得到，整个的门窗产业在发生着巨大的变化，处在这样一个变革的十字路口，我认为创新是企业发展的本质，而品质则是企业发展的命脉。”
在协会赴欧考察、调研系统门窗项目的报告中我们了解到，在欧洲，研发系统门窗，特别是铝、塑系统门窗的主体很多都是型材厂。作为型材厂代表，山东华建铝业集团技术总监孙普明对于系统门窗在中欧的发展现状与前景有着自己的认识。
“大家都知道，随着国家建筑节能政策的推进，门窗的节能也逐渐的被人们所重视起来，门窗的节能不是单一产品的节能，它是通过门窗的型材、玻璃、五金、胶条等整体配合才能实现门窗的节能。通过市场的调研我们发现，很多建筑工程的投诉都是因为门窗质量的投诉引起的，其中门窗质量的投诉有很大的一部分是门窗的渗水性能达不到密封的效果，整个影响了建筑工程的质量，引起了客户的投诉。”
“造成门窗质量问题的原因，无非有主观与客观两大方面。客观方面，一是门窗结构的不合理和门窗选材的不合理；二是门窗的加工、制作达不到精度要求；三是门窗的安装存在缺陷；四是门窗的配件和材质不合格。主观方面就是，当前的门窗市场竞争比较激烈，企业既想保住市场又想保住市场盈利，所以在当前物价上涨、管理成本上涨、生产成本上涨的情况下，想保持利润，常常会偷工减料，也就是以牺牲品质为代价。”
“为什么欧洲的门窗质量优，而我国的门窗饱受诟病？很大的一点，就是欧洲门窗市场很大的一部分是采用系统性的门窗，而中国的系统门窗则是刚刚起步，在中国的门窗市场中它的占有率可能在5%到10%左右，市场的占有率是比较低的，很大的一部分系统还只是应用于市场的宣传，真正的投入到市场上还是比较少的。那么，怎么来解决这个问题？首先要同地产商和门窗企业形成一个共识，就是不能单纯地依靠指定某种品牌优质的门窗材料来解决，还需要一个强大的设计研发团队，需利用他们的研发能力、利用他们的生产经验和检测手段来形成从门窗的技术结构到门窗的型材、五金、玻璃、材料、结算软件，再到加工、安装以及物流，客户管理等等方面一个有机的整体，才能够实现门窗行业的提升。”
“华建铝业这些年一直致力于系统门窗的研发，在门窗的研发方面积累了很多的经验，我们成立优质系统门窗研发的目的，就是要带动整个的门窗产业链条上的所有企业来共同的提升门窗的产品质量，对于注重门窗品质的客户，我们会推荐客户使用标准化、系统化和高性能的产品，推荐既能保证门窗的使用性能，还要能提升门窗的建筑装饰性、使用舒适性以及使用寿命的耐久性等等方面达到高品质的系统窗。对那些只是注重成本，对品质要求不是很高的企业，我们会利用我们的技术手册、技术文件以及管理手段来带动他们，在保证产品质量的情况下降低成本，不会一味地降低成本来牺牲门窗的质量。”
在本次论坛召开之际，恰逢北京米兰之窗节能建材有限公司在临朐的国内首条门窗4.0工业化生产线投入使用。“门窗行业要么就另辟蹊径，专门搞你的特色经营、特色研发，要么就走正规的品牌、工业化的路。米兰之窗正是走在了工业化、规模化的前列。”在参观米兰之窗工业基地后，香港泰诺风保泰有限公司总工程师刘军发出了这样的感慨。
多年来，米兰之窗一直坚持高品质，创品牌的路线。面对房地产市场的不景气，高档住宅市场的萎缩，一直坚守高品质门窗的米兰之窗又是如何应对的呢？
“首先，我对市场依旧保有信心！”北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清说，“产品的品质是一定要先坚守的，其次才是市场营销要怎么做的问题。我们不能本末倒置，尊重市场选择是对的，但同时也要引导消费者的消费理念，从而引导市场向着正常、有序的方向良性发展。”
“铝包木门窗的起步都是从高档住宅开始的，很多人会担心，现在房地产业的低迷，很多高档住宅特别是‘豪宅’销售上都受到了很大影响，那么高档门窗还有销路吗？事实上，铝包木门窗并没有像想象中那么高不可攀、遥不可及。我们也在二、三线城市做过项目。五千块钱一平米的房子应该不算贵，在二、三线城市，这样的房子也有用铝包木的。道理非常简单，建安成本多花两百块，房子可以从五千卖到五千五，谁都会算这个帐。实际上，开发商只要肯跳出‘压低价’这样的怪圈，冷静地分析下多花的这二百块钱会带来什么，那么这个问题的答案是很显而易见的。”
对于今后市场的走向，马俊清说：“今年3月24日国办出台了16号文――《国务院办公厅关于加强节能标准化工作的意见》，这里面提出了很多关于节能的硬性的要求，这让我们感到十分振奋。首先它提到了‘到2020年，建成指标先进、符合国情的节能标准体系，主要高耗能行业实现能耗限额标准全覆盖，80%以上的能效指标达到国际先进水平，标准国际化水平明显提升。’其中还有一条，就是要加强认证，加强辅助的管理力度――‘完善质量监督制度，将产品是否符合节能标准纳入产品质量监督考核体系。畅通举报渠道，鼓励社会各方参与对节能标准实施情况的监督’。开展全民监督，首先就要让全民对什么是好窗户有个基本认识，在我看来，这是行业向着良性方向发展的最强信号。”
同样，在论坛的尾声，对于门窗在房地产不景气的大环境下坚守高品质是否还会有市场这一话题，新沃资本控股集团执行总裁王哲给出了这样的解答。“从开发商的角度来说，品质一定是第一位的。我们在进行招标的时候，一定是看你公司的实力，你做过的项目，你和优秀企业合作过的项目多少，这些是作为我们选拔的第一步。如果你这个都没有达到的话，你说你降得再低都入不了围，所以价格对于我们开发商来说现在绝对不是第一步的。对于恶性竞标这种情况，我坦诚地说，它是存在的，但是随着今后垄断度的提高，都是品牌开发商在竞争，他们也会意识到他们所用产品品牌的重要性，所以作为一个开发商，我可以很负责任地说价格绝对不是第一位。而对于门窗企业来说要做的就是打造核心竞争力，也就是品牌、服务和市场占有率。这些才是真正可以帮你占领市场、长久发展的关键所在。”
【文献标识码】D
房地产行业 紧缩冷水之下 篇3
年初，国土部门联合有关部委要求各省市在3月底完成各类开发区的清理整顿，对治理整顿达不到要求的地区将暂停建设用地审批；
同月，银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》征询稿，提高了个人住房贷款门槛；
4月28日，国务院出台政策，将房地产等四大行业项目投资资本金比例提高15个百分点；
4月30日，国务院办公厅通知，要求深入整顿治理土地市场，全面清理在建、拟建固定资产投资项目；
5月14日，发改委、央行和银监会联合下发《关于进一步加强产业政策和信贷政策协调配合，控制信贷风险有关问题的通知》，九大行业信贷受限。
政策为何穷追猛打
央行121文件效果不理想。去年6月，央行出台《关于进—步规范房地产贷款的通知》，即121文件，试图控制房地产业发展过快、过热势头，但效果并不明显。2003年房地产行业各项特征指标的增长均在30％左右。今年—季度，房地产开发投资同比又增长41．1％，同比提高6．2个百分点，施工面积7亿平方米，同比增长32．8％，开发贷款875亿元，同比增长30．7％。房地产依然处于“兴奋期”，新增贷款还是不断流入。
银行信贷资金占开发资金来源的比例过大。2003年，房地产开发贷款余额和个人住房贷款余额分别为24661亿元和11780亿元，同比分别增长37．21％和42．46％，占金融机构本外币贷款余额的14．5％和6．93％，合计达21．43％，超过了日本房地产泡沫初期的17．4％的水平，潜在金融风险不容忽视。这些问题如不及时解决，势必助长信贷规模过度扩张，拉动投资更快增长，拉动生产资料价格进一步上涨，加大通货膨胀压力。
投机及炒楼严重。土地出让行为不规范，招标拍卖方式出让的比例低，土地市场投机严重。如2003年一季度，全国有偿出让土地53万亩，其中通过招标拍卖挂牌方式出让的比例只有26％，很多“有关系”的土地贩子囤积了大量的地皮，进行“黑市”交易。另据国土资源部调查，截至2003年，国家土地储备170万亩，囤积在开发商手中、没有开发的就有70万亩。另一方面，部分城市炒楼现象严重，影响了居民的正常住房消费。如南京、杭州等市投资购房的比例超过25％，上海则实际高达50％左右。
住房总需求巨大但有效需求不足。中国住房总需求每年约5亿平方米，但由于房价高企，上涨过快，房价收入比远高于国际公认合理水平，难以形成有效需求。虽然近13年房价收入比有逐步下降的趋势，但目前仍高达8．34倍，而这一结果是按平均90平方米住宅计算，实际上，目前住宅市场上90平方米的单元住宅很少，所以，实际“房价收入比”还要高。
带动钢铁、水泥等行业过快增长。由于房地产业的产业关联度大，房地产的过快增长带动钢铁、水泥等行业的过快增长。如果不及时对房地产的贷款规模、投资规模、投资增长幅度等加以宏观调控，这些问题就会变本加厉，加大金融风险，给经济的稳定发展带来隐患。
房地产的源头是金融和土地，所以，可以判断，未来有关部门将从信贷和土地方面继续对房地产行业保持高压态势。
一旦今年二季度宏观经济与金融运行数据最终再次偏离央行调控目标，那么，继续加大紧缩力度的可能性很大，央行很可能改变原来调控政策路径，采用加息的办法来实现其紧缩目标。
地产业政策方面，可能主要从以下几个方面着手：
进一步规范整顿土地供应市场，完善土地招标拍卖制度，从源头上规范。可以判断，未来主管部门针对土地市场将采取的措施可能有继绷口大建设用地清理力度，重大土地违法案件实行公开调查、公开处理结果，对清理不力或达不到要求的省市将暂停建设用地审批，促进土地市场秩序走向规范；要求各省市严格执行商业用地实行招标拍卖的规定，不断提高土地招标拍卖比例，杜绝土地违法案件的发生，可能通过出台“土地规划许可证”有效期规定，来打击开发商囤积土地行为，缓解土地供应紧张的矛盾。
加强信贷监管，抑制投机需求。未来商业银行对—般房地产企业会减少银行贷款的数量，对信用差或拖欠款严重的房地产开发企业将停止银行贷款的数量，对项目定位不合理或高档房地产项目将不给予贷款支持，对投资、投机性购房和购买高档房者的住房消费贷款严格控制，贷款利率不优惠或不给予贷款。人行及银监会将采取有效措施加强对各商业银行信贷投向的监督检查。
建立全国地产预警系统。中国已有6个试点城市建立了房地产预警系统，未来两年主管部门将督促其他城市建成该系统，以建成全国地产预警系统，通过全面、及时、准确地采集房地产市场基础数据及相关数据，对当前市场运行状况和未来短期发展趋势作出准确判断，给主管部门提供决策参考。
保证普通商品住宅的建设和供给。未来主管部门窨附大力推进普通商品住宅的建设，平抑商品房价格。
行业平均利润水平将下降
在已经和预期将实施的有关政策压力下，地产行业必然受到系列负面影响，行业的平均利润水平将会下降。
开发资金来源将严重受限。房地产开发资金来源的70％左右直接或间接来源于银行，2003年房地产开发资金来源中贷款、定金、预付款和各项应付款合计占75％。目前，房地产开发资金来源中，除了自有资金外，政策对资金来源的其他部分均进行了规范与限制，房地产行业面临巨大的资金压力。
优胜劣汰加剧，行业集中度提高。目前全国有3万多家房地产公司，大部分信用、资质较低，在目前信贷收紧的情况下，这部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持而逐渐被淘汰，房地产业的集中度将逐步提高。事实上，从前几年“房地产新政”执行情况看，房地产板块上市公司集中度已经提高了。未来在宏观紧缩的大背景下，这一趋势会加剧，实力强的公司会因此而获得较大的发展机会。
投资增长速度将会回落。受宏观政策影响，房地产业投资增长速度将回落，估计2004年投资增幅在20％左右，回落10个百分点，2005年会回落到15％左右的水平。
竣工面积及销售面积增长速度将会回落。2003年，房地产竣工面积和销售面积增长速度分别为21．5％和29．1％，同比分别提高2．4和8．9个百分点，未来竣工面积和销售面积增长速度将回落，预计2004年销售面积增长速度在10％左右，回落11个百分点，竣工面积增长速度在15％左右，2004、2005年将出现大量新空置面积。
产业地产行业 篇4
姚会长在讲话中指出, 企业社会责任是一项涉及全员、全方位、全过程的系统管理工作, 从某种意义企业的社会责任也是一种生产力。过去的成就是我们尽社会责任的收获, 今后发展的力量源泉离不开勇于担当社会责任的企业志向、企业抱负和企业发展战略。企业应围绕“三难一大”——安全难、节能难、防火难、维修改造量大, 勇于创新;围绕“新型城镇化”与房地产企业深度融合、围绕“转型升级”展现企业的抱负与新动力。
接下来, 论坛以“绿见未来·筑梦中国”为主题进行了“宏观形势下绿色建筑发展”及“门窗系统与绿色建筑”两个主题的高峰对话。
“宏观形势下绿色建筑发展”对话环节由新沃置业有限公司总裁、中国房地产经理人联盟监事会主席王哲主持, 出席的嘉宾有:国家发展和改革委员会城市规划咨询研究院副院长吴维海, 北京鸿坤地产集团副总经理任海军, 包头市住房和城乡建设委员会副主任吕东明, 中国房地产经理人联盟常务主席、北京中投置地有限公司董事长王军, 华远地产集团成本中心总经理张雪松, 山西省房地产业协会会长于世玮, 九源 (北京) 国际建筑顾问有限公司副总经理李欣, 窗博城商会常务理事、山东信泰节能科技工程有限公司董事长吴维慧, 山东华建铝业集团技术总监孙普明。
吴维海副院长首先介绍了政府关于绿色建筑节能方面的一些政策指引, 要求企业统一思想、抓牢机会。他说, 中国在建筑节能方面与国外先进国家的差距是巨大的, 国家出台一系列的政策、法规, 其目的就在于要迅速提升建筑节能水平。作为企业, 要更多与国外先进企业进行交流与学习, 将国外先进技术引进来, 为己所用。
来自九源 (北京) 国际建筑顾问有限公司的副总经理李欣为大家介绍了考量“绿色建筑”的标准以及中国“绿色建筑”现状和在发展中遇到的问题。他指出目前各个政策制定部门都分别制定了一些关于绿色建筑方面的一些法规, 但是并没有连成一线, 形成系统;而目前绿色建材也只是限于单独的节能, 并未形成系统化, 以至于组合使用后其节能效果如何, 是否真的能够达到节能标准都成为了未知数。
来自华远地产的张雪松为大家介绍了绿色建筑与建筑成本间的关系。他说打造“绿色建筑”就意味着建筑成本要提高, 但作为良心企业打造的良心工程, 成本控制的同时一定要把节能摆在第一位, 回报社会, 造福子孙。
关于住宅工业化, 山西省房地产协会会长于世玮指出住宅工业化即是住宅产业化, 住宅产业化的推进首先是要推进部品部件的产业化, 而推进部品部件产业化主要在于一要进一步发展龙头企业、骨干企业和产业基地, 增加产品的使用量和覆盖面;二是要推动产业和行业的融合及企业的合作。
参与论坛的两家建材企业代表也就住宅工业化与节能材料的关系发表了自己的看法。
接下来的“门窗系统与绿色建筑”对话环节由窗博城商会常务副会长、中国建筑金属结构协会副会长、北京米兰之窗节能建材有限公司董事长马俊清主持, 出席的嘉宾有:山东省建设机械协会行业管理办公室主任张永光, 中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会高级工程师、专家组专家姜成爱, 北京市建筑五金门窗幕墙行业协会秘书长邓贵智, 中国建筑金属结构协会常务理事、天津市钢结构门窗幕墙和门窗协会秘书长李玮, 窗博城商会副会长、广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍, 窗博城商会理事、朗法博粉末涂装科技有限公司总经理胡业锋, 窗博城商会常务理事、山东飞度胶业科技股份有限公司总经理丁大宏, 北京米兰之窗节能建材有限公司副总经理王志刚。
马俊清副会长首先引出了本次高峰对话的两大话题——门窗标准化与门窗的绿色节能。
2013年1月1日, 北京市率先执行国家指定的75%建筑节能标准, 来自北京市建筑五金门窗幕墙行业协会的秘书长邓贵智为与会嘉宾介绍了这一年多来北京在建筑节能方面的经验。
而随着京津一体化的推进, 天津市也推出了一系列节能措施。来自天津市钢结构门窗幕墙和门窗协会的秘书长李玮向大家介绍了天津制定的门窗节能指标, 为房地产商日后开发天津项目提供了有效指引。
山东省近年来在推广节能门窗方面做了很多工作, 但也相应地发现了很多问题。来自山东省建设机械协会行业管理办公室的主任张永光为来宾做了这方面的相关介绍。他说山东省于2006年率先实施65%的新节能标准, 但经调研目前有70%的产品达不到此标准, 而采用low-e玻璃的门窗比例不到10%, 像天津的节能门窗要求使用三玻或双中空玻璃的在山东省很少有。另外, 一些门窗厂存在送检门窗与批量生产门窗质量出入极大的问题。目前, 山东省相关部门已经成立专项小组, 着手全力治理门窗行业所存在的这些“严重阻碍绿色节能推广”的问题。
来自北京米兰之窗节能建材有限公司的副总经理王志刚为大家介绍了新的节能标准执行一年多以来, 门窗企业在市场中遇到的问题及企业在系统门窗道路上的发展方向。他说, 北京市这一年多来的新标准实行过程中, 企业从招投标、设计、采购、施工等方面的磨合已经初现成效, 新标准的实施也取得了良好的效果。而提到系统门窗, 他说米兰之窗未来的发展方向一定是致力于研发、制造系统门窗, 而对于玻璃、胶条、五金等各个配套产业来说, 在标准化的生产方面和安装方面应是一个全方位的发展才能实现系统门窗的最终目的。
近年来玻璃幕墙的安全性和是否节能成为了关注的焦点, 玻璃幕墙到底安全不安全?玻璃幕墙是否能做到真正的节能?就这两个问题, 中国建筑金属结构协会铝门窗幕墙委员会高级工程师、专家组专家姜成爱给出了很肯定的答案——玻璃幕墙是安全的、节能的。他说, 只要是按照国家既定标准生产制造、安装的玻璃幕墙, 一定是安全、节能的。
随后, 窗博城商会副会长、广东坚朗五金制品股份有限公司副总裁白宝萍就系统门窗如何选择五金件谈了自己的观点。她表示坚朗不会闭门造车, 只生产坚朗的系统, 坚朗愿为所有开放式门窗系统做配套服务。
最后山东省建设机械协会行业管理办公室主任张永光表示, 山东省欢迎各地门窗企业到山东办厂, 他说:“今天我们入场走的是红色地毯, 明天我们将为入驻窗博城的门窗企业在山东省进行备案开通绿色通道!”
养老地产行业【二】 篇5
今年6月5日，xx集团有限公司召开的(第21次)党政联席会议纪要显示，根据xx公司健康服务业筹备办公室提交的《xx利用旧厂房改造养老项目可行性研究报告》，拟投资2865万元对xx现有的旧厂区建筑进行改造利用，建立一个中高端涵盖专业照护以及向家庭护理延伸的综合性护理院。
目前，该项目已取得x区民政局《关于在xx申办养老机构的复函》，同意申办养老机构，项目可设床位300张。xx集团公司投资委员会也于今年3月25日以专题会议方式审议了该项目的议案，对项目进行投票表决，以11票全票通过审议。
房地产行业当中创新的逻辑 篇6
昨天下午我在柬埔寨参观一个大屠杀纪念馆，在昨天上午和前天下午，一路上柬埔寨司机都在问我，你有没有吃蜘蛛，吃水蟑螂、田鼠和蚂蚱，我觉得怎么吃这个玩意儿？我开始一直不理解，最后司机告诉我，吃蜘蛛要吃它的屁股，像吃鸡屁股，油很大，我说吃还吃到蜘蛛屁股上了，我一直没理解，也不好问，我想每个地方都有每个地方的风俗。结果昨天就看大屠杀的博物馆，在这里最后，讲解员告诉我答案，为什么柬埔寨人对吃这些昆虫留有深刻印象，变成饮食的特点，其中最重要的事情，就是刚才张维迎讲到的，如果不改革，如果消灭了市场，如果用一种所谓的革命的乌托邦来建设社会会所将会带来的危机。
故事发生在波尔布特时代，红色高棉推翻朗诺军人政府之后，在1975年攻占金边，波尔布特做了一个事情，告诉所有今天的老百姓，说敌人在我们家里面都埋了炸弹，所以3天时间你们必须要离开家庭，我们要帮你把炸弹清理，然后你们再回来。这样一来所有的人都以为这三天躲一躲，把家里的细软东西揣起来，携家带眷，带着孩子到郊区。3天以后没见动静，说还在等几天，这个时候革命的队伍，领导着一些乡下的农民，把城市的家庭洗劫了。最后告诉他们说，报名，凡是以前政府的公职人员，有钱的博士，赚钱的商人你们可以报名优先参加国家建设，家里有人参加新政府的建设是一个好事，于是赶紧报名，这其实是一个计谋，这批人被抓起来，就在我看到的中学临时建设的监狱，用最残酷的方法屠杀了，一共屠杀了所有有商业潜质的人。商人，前政府的官员，读书人、文化人一共两百万，占当时人口的将近三分之一。然后建立一个所谓革命的社会主义农业，也就是说如果我们对所有一切创造财富这样一种市场和一种企业的力量仇视，那么最终社会就变成这样一个人间炼狱，这个人间地狱怎么形成的呢？我在路上听那个讲解员，后来我买了本书在看，他们的确就开始了一共是3年10个月零20天的逃亡，这些城里的人就不断的被往乡下赶走，像集中营一样的，最后他们实在是饿的实在没有办法吃了，才去吃那些蜘蛛、水蟑螂，最后形成这一代人的味觉发生变化，开始吃这些昆虫，因为他们爱吃，所以小孩儿也吃，到现在以至于成了柬埔寨的小吃特色。这是一个悲剧故事，所以我继续需要各位鼓一个掌，我一直替我们市场经济呼吁，昨天看了这段非常震撼的历史，更觉得我们要珍惜，作为今天在座的所有企业家，特别是商会的企业家、民营企业，我们要特别珍惜，我们作为企业家发展、创业、创作的机会。
我现在就来跟大家分享一下，我们作为一个不动产企业，在一个房地产行业，我们创新的工作到底应该朝哪个方面走？怎么样在市场经济当中发挥我们的创新才能？政府把政府的事做好了，我们怎么样来不辜负历史给我们企业家的这样一个机会？
从房地产来看，去年以来，的确发生了非常多的变化，最直接的就是房地产如果作为一个赚钱的行业来看，我一直觉得就相当于青春期以前的行业。所有人在青春期之前，男孩、女孩走进洗手间是不丢人的，随地大小便是很天真的，说一些奇怪的话大家是可以原谅的，就是在这个时期人只是一个人，是没有社会身份没有性别角色，而且大家对他的期待也只是一个抽象的期待，叫健康成长、快乐宝宝，但是到青春期以后大家会发现，这事变了，男生拉女生的手，拉的不合适叫作风有问题，洗澡走错门被惊呼为流氓，这事儿都开始发生变化了。开始喜欢某一个哥哥，某一个妹妹，最后出现了恋爱的情愫，最后过了日子，于是会发现少男少女20年以后人生路径极其不同。那么，这个环境很重要，在人生的14、15岁到17、18岁之中，今天的房地产，我告诉大家一个判断，去年以来我们的房地产就经历了这样一个转折，就是进入到了一个青春期的开始，就是开始不一样了，大家发现去年非常之不一样，为什么呢？连续几年的调控，有的肌肉变的更强大了，有的说是商业不动产，有的说包括我们门口摆的立体城市，最后大家发现很多地产中活跃的企业非但没有在调控中跳楼，甚至反而是进了洞房过了好日子，这事情怎么发生的？比如万科，现在不仅是1400亿，甚至万科领导者告诉我，到2020年，到3000亿也不是神话。
另外一方面呢？企业也不一样了，大家说自己的时候开始有了认同上的身份，认同上的一个问题，比如过去都是小孩，现在都知道我是男的你是女的，大家开始有了性别认识。万科也是这样的，以前万科说自己叫房地产行业领跑者，现在万科讲我是全世界最棒的住宅企业，你看他说他是住宅，没说他盖宾馆、写字楼；那王健林说我是商业不动产，他也是认同上发生了变化，不笼统说房地产；万通我们叫大万通，专业的地产投资公司，我们是找个改革的模式来做，所以说去年是非常重要的一个转折，就是这个行业出现了青春期的特征，就是彼此的自我认同开始不一样了。在市场上的角色开始完全不一样了，那么，正因为这样大家就知道青春期是开始了人生篇章的新起点，打开了人生的美丽之门，当然也可能走入一个洞口，也就是出现更多的可能性，而不是关闭了可能性，所以青春期以后给我们人生展现了更多的发展机会，而不是停滞和关闭所有的机会之门。
所以，去年以来房地产行业就沿着这样的一个特征开始各自创新的道路，那么这个创新就按照各自男人有男人创新，女人有女人创新的不同路径延伸，女人创新可以整形，男人创新整形就被人认为有点问题，当然演员除外，正常人男人整形就不认为是他的创新，但女性的创新可以很多，抹口红啊，垫垫这儿，补一补哪儿的，都是创新，但不管怎么样各种创新都是按照自己的逻辑发展。我们看看住宅的创新，住宅呢，我们简单的说住宅的创新就是在两个极端三个方向开始，一个极端是市场，一个极端是政府，政府这个极端你要创新非常简单，政府就是给你所有的保障房，公租房、廉租房的这个领域里你要配合政府去做创新，这是一个方向，另外一个极端是通过市场，市场这个极端呢有两件事，一个是万科这种模式，在中国经济持续的增长，人均GDP在8000美金之前，就是住宅产业化，就是工业化，所谓产业化万科有两百多个创业师，大家看东莞和嵩山，万科创造了一个全国最大、最全面、设施最先进的住宅研究实验基地，这个基地我和王石十几年前在日本当年参观过这样一个，当时觉得就很奇怪，比如说楼板上面是一个不同重量的东西，看你声音传导到下面能不能听见，隔音怎么样，但是呢，那个时候觉得离中国非常遥远，但是这时候到了看嵩山湖这个基地，王石带我参观时已经细到什么程度？所有日本的住宅企业都到万科这来实验，比如说水，抽水马桶从四楼到一楼，过的过程中到底有多少味道可以出来，多少味道让他控制住，另外这个声音怎么能把他控制到，水的声音从20楼下来让大家感觉不到这个水的声音，这个东西叫住宅产业化。
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另外一个日本的最大的住宅公司雏田房屋是做汽车的，那么他们就在流水线上做墙、屋顶、地基，那么，我和王石也去参观了很多次，那么，实际上万科现在就是用这种方法大规模的去做住宅，也就是说比如住宅这个阳台、路灯、这个井盖都有专人研究，标准化然后规模化，那么住宅产业化要解决什么样的问题呢？解决三个问题，第一个就是成本低，第二速度快，第三质量好，那么，这样一来万科做的住宅比平时传统方法做的房地产住宅要缩短三到五个月的时间，我们18个月建好他可能13个月就建好，大家想，建的速度快、关键质量好，销售速度就快，另外投诉率低，更重要就是售后服务，中间一个组块，一个模组比如洗手间拿下来换上一个就完了，那么这些东西叫住宅产业化，所以住宅产业化是全国大规模住宅公司创新的一个必由趋势，万科已经坚持了八年，这就像王石坚持登山一样，他的毅力足以让任何一件事情通过时间证明他决策的准确性。
另外，就是你没有这么一个全国的市场去做，那就去细分市场，比如说在中国可能在北京做同性恋市场，是一个很好的细分市场。为什么呢？我在10多年以前去加拿大和温哥华，他们老讲这件事，当时我们比较害羞，不知道器官可以创新使用，我们总觉得就传统老辈子几千年都一个姿势，最后生了十几亿人，也没啥创新，现在咋就创新成了娱乐工具了，这个当时我们就没好意思问，当时他们就讲同性恋怎么怎么样，我们没听明白，因为那个时候不知道器官有很多用法，最后现在知道了，我们的政府也宽容了，你想我们如果做一百套出租给同性恋的公寓，上海一百套，北京一百套，你做二十年，手里有上万套的这样的出租公寓这叫细分市场，对于愿意创新的人，他给他一个特别的住房。
另外，我在台湾也碰到过类似的情形，当时台湾的住宅非常饱和，在台中有一个老板他说做一个女性公寓，我说你做多少，他说42套，我说怎么才42套，他说这是一个细分市场，在整个台中市有这个能力的女性不超过一百个，过了几年又这么做，你要看我新的第二期产品，小一点的单身女性公寓，我说你前面那个不单身吗？他说前面那个叫单身不单居，老有男人住，但是女性业主，还有一种单身确实一个人自己睡，那这个就是小户型。后来我问他这个有多大市场呢？他说很简单，20套，这叫细分市场。
所以，在中国未来中小地产公司做住宅，你创新可以按细分市场去做，大规模的住宅公司住宅产业化来做，这就叫住宅创新的逻辑，那么商业不动产呢？商业不动产也要创新，但商业不动产里面的创新 现在根据国际上已经发生的例子，我们基本上是三个阶段，一个是在转型时期，在GDP8000美金到一万五美金之间，按照以售养租的模式，开始用半开发半经营的方式来做商业不动产。那么这个过渡时期的创新就是通过销售住宅，其他可销售面积，支持一系列的物业的出租和经营，核心能力还在开发还在销售，只是落下一点出租，这个模式有一些东西从单独住宅公司，转到商业和住宅并重的模式，那么，用15年完成这样一个转型，就是用以售养租带动他的创新最后做到租金收入占一半，销售收入占一半。李嘉诚用了差不多20年完成了30%，也就是30%收入来自租金收入，70%来自于销售。
那么，这个阶段我们在中国大陆目前是一个创新的热点，也就是说你可以去做两类产品，一类产品叫购物中心，这是围绕社区做，第二个或者商铺商街或者底商，这就是商租结合，这种模式是目前中国大多数做商业不动产的一个创新重点。第二个阶段的创新就到了我们讲的以营运为核心带动开发的阶段，就是我们真正讲的美国模式，这个阶段的创新，有两个条件，一个是整个经济发展水平到人均GDP1.5美金之上，另外一个就是金融环境发生了很大变化，也就是说像今天为止，为什么看到这些企业做很多大型物业，反而有钱呢？那么，这个阶段出现了一个很好的资金环境，现在房地产企业资金环境空前的好，为什么空前的好啊，大家是在住宅里面做开发的是非常的紧，但是离开市场去看别的商业不动产，还有刚才讲的青春期以后各种业态的不动产，这个阶段钱多，有两万亿人民币，一万亿来自寿险，各种各样的保险资金进入不动产，另外一万亿来自信托，所以这部分钱都给谁了呢？给了刚才我讲的用美国模式去创新，就是说美国不动产特别是商业不动产直接融资的钱占80%左右，银行直接融资不到15%，也就是说你做大型写字楼购物中心用来出租，这样的办公楼，这样的方式实际上更多的是靠直接融资，也就是用信托，或者发债发股各种方式去融资，那么万通去年，整个我们旗下开发这一类的公司，我们整个的直接融资占到了55%，所以并不是没有钱。另外一个整个行业去年直接融资已经到了15%，个别地区到了30%，就是说美国模式的核心就是咱们老乡，像张艺谋做的这个活，叫导演加制片，大家都知道张艺谋拍的任何一部电影上面都加了一个张艺谋导演作品，但是仔细看一下，张艺谋大家想一想，这张艺谋又没出钱，版权也不是他的，凭啥用他来卖呢？最有意思为什么有钱的人都要找他呢？这里面的门道是你不找他，找其他人这个电影绝对没人看，挑出来的导演你也不会给我钱，但是你不给他钱这个片子做不好最后卖不出去，所以整个游戏当中张艺谋变成了收费导演，他收三笔钱：一个是权益金，第二制片费，第三票房分帐，这个时候大家就会竞争找到这个行业里面的导演加制片，所以大家会把钱给他，那么，房地产行业在人均GDP一万五美金之后，美国模式就变成这样一个共识，最有能力的地产商变成了张艺谋，有地有钱都求他，然后物业建起来产权不是老板，但是他挣的钱最多。也是挣干股，挣制片费，我们叫项目管理挣业绩费。
纽约最经典的一个案例，这个项目导演他出5%的股份，分了40%的利益，有一家不动产的融资公司专门给他融资，相当于张艺谋原来的搭档专门给钱，这个老板出一点钱，但是回报率在60%以上，所以这家公司就特别能干，凡是有地的人都愿意找他，为什么呢，我们在西安讲你有一块地会觉得我自己能干，好不容易搞定了各方面，拿到一块地我就干，但是你想没想过你要做回报率是15%，陈宏做汇报率是30%，张维迎是70%，那我宁愿让张维迎做，我给维迎30%干股，那我还得40%，比我自己做回报还高，另外张维迎一来，好比张艺谋来了，我省心。这是商业不动产的美国模式，是以营运为核心，所谓营运就是在单位面积创造更大的资金和现金流量，空间怎么有价值？和人的行为、姿态、状态有关。
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比如说人的行为，你在里面都赌博，都开夜总会，都去干一些各种活动，比如做会议收入低一点，前面两种收入高一点，跟人的状态有关，你躺着收入就高。 按摩收入高，对他的租金就收益高，现在叫美容叫塑性，不叫按摩，按摩有点低俗。另外有很多体检，把大型设备架进去，医疗健康设备躺一个小时，不用按摩，机器扫一下你算多少钱？所以躺着比坐着挣钱，坐着比站着挣钱，所以空间里面人的行为、姿态决定了现金流，那么，这个现金流又决定了租金回报。所以，这个阶段创新是知道谁在空间里干什么。所以在整个美国我们大家去看，最后才看明白，到这个阶段地产商已经不是有钱人了，地产商不再干力气活，干的是文化创意产业，干的是创新的活，是手艺活，在曼哈顿两百年干了两百三十平方公里，你去数这个大楼，地产商三代人最多有一两栋， 几乎都不是地产商，全是金融、基金、保险、PE各种金融机构，你们去点，有地产商作为业主的的大楼啊？几乎没有，全是大财团、金融机构，那这个时候地产商就变成了什么呢？就由原来的制造业越来越变成了服务业，服务业是什么呢？就是大家给客户服务，就像按摩，不管手重手轻不能停，一停别人就说到钟了，开始分小费了，所以服务业就是持续的，有好的态度、动作不停，这是服务业，而且要良心好、手艺好、眼光好。
比如别人拿那个钻石，这个有地的人相当于手里有钻石，地产商打磨好，你还给他，还一个塑料那是不行的，但是你还给他一个钻石这叫良心好，最后钻石打磨成戒面就更值钱了，你干的就是把它变得更值钱以后别人给你的加工费，所以地产商这整个阶段的创新就变成了手艺人，那么，过了两万五美金地产商干什么呢？地产商就更抽象了，也就是全世界目前地产行业交易规模最大，拥有最多地产的不是我们地产商，是谁呢？在美国是黑石，黑石最大一笔买卖买了170栋写字楼，将近三百九十亿美金，旗下最大的业务是不动产，现在很多做的都是不动产。 现在寿险公司每天一睁眼就有几十亿的投资压力，那么整体看来最终都是钱来找地产商，那最后金融是怎么回事呢？是第二个阶段在这个屋子里我们尽可能的让大家躺着活动，我们挣更多的营业额，最后拿更高的租金，然后这部分资金转换为金融产品，最后金融产品再卖给所有分散的个人机构投资者，不动产就变成全民财富组成当中的一部分，也变成所有机构投资者最中意的一个产品。
大家看到地产商到第三个阶段，两万五美金之后很多的金融创新和地产有关系，最近证监会开始酝酿突破不动产投资信托，那么，在这样一个过程当中呢，当着我们GDP随着改革发展，我们从GDP三千美金到三万美金这样一个过程，商业不动产的创新就逐渐由制造业到服务业，最终到金融业，这就叫房地产的创新逻辑，那么我们该怎么做？我们是让这中间的每一个环节都实现创新，比如八宝山也是躺着的，这个躺着45分钟收很多钱的，差不多两千块钱，现在涨没涨不知道，那你想一年的租金30到50平米得有多少租金啊？所以你得想法去研究这个里面创新的点，比如这个空间要不要这么高，降一米没有问题，但是能源费节省10%，这是手艺人做的事情，就是创新。
我今天和大家分享就是告诉大家，不动产地产行业，我们已经由青春期开启了我们更丰富多彩的人生的一个大门！进入这个大门之后我们的企业，我们的生活，我们的业务会更加多姿多彩，我们的未来非常有希望，通过我们的努力，把我们的创新工作做好，按照这样的逻辑去发展我们的事业，我们一定能够收获于明年、后年，以至于将来，谢谢。
（本文系本刊特约记者王镜榕根据冯仑先生演讲内容整理，感谢北京陕西企业商会张亮秘书长对本文发表的支持）
产业地产行业 篇7
随着我国城市化进程的逐步加快, 国民生活水平普遍提高, 住房需求量激增, 导致房地产的投资与销售迅猛增长, 同时, 加上政府对业绩的追求、企业为了实现利润、金融机构对个人信贷消费的助力等诸多因素的共同作用, 我国房地产企业平均规模增长速度非常快, 并形成了在短期内难以逆转的态势。由于房地产企业项目开发周期长, 资金需求量大、资金周转速度慢等自身特点, 就其披露的财务报表来看, 大部分房地产企业所拥有的权益资本普遍偏少, 由此产生的基于高银行信贷比、高企业资产负债率等问题更加突显出整个房地产行业融资结构中存在的问题。因此, 研究分析房地产企业实际融资结构中存在的问题, 探索建立多元化的融资渠道, 从而使整个房地产行业健康、可持续发展成为当前行业内急需解决的问题。
2 房地产行业融资结构分析
不同的融资渠道对房地产企业的要求条件和政策约束不同。其中, 传统融资渠道包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款以及个人住房按揭贷款等;其他融资渠道包括股权融资、房地产信托以及债券融资。
2.1 房地产行业融资结构现状
结合表1可以看出, 2008年至2013年我国房地产行业迅猛发展, 其资金规模由39 619亿元增长至122 122亿元, 增长幅度达208%。我国房地产行业第一资金来源是自筹资金, 占行业资金总额的38%左右。自筹资金成为房地产行业第一资金来源主要是因为个人的住房公积金贷款, 从2008年12月至今, 国家连续上调个人住房公积金贷款利率, 使自筹资金有显著增加, 占比也有所提升;位于第三位的资金来源则是国内贷款 (主要为银行贷款) 。由于近几年房地产行业融资结构不合理、融资过于依赖银行等问题日益突出, 国家陆续出台政策加以调控, 其中2010年10月至2011年7月央行曾连续5次上调贷款利率以试图控制房地产行业对银行贷款的过分依赖。但如此频繁的政策调控所取得的总体效果并不理想, 国内贷款占比由2009年最高的19.66%降至2011年最低的15.24%, 且2012年、2013年有反弹上升的趋势。
数据来源: (1) 2008-2012年数据来自中国统计年鉴; (2) 2013年数据来自中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/
2.2 房地产行业融资存在的问题
(1) 房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一。而过于依赖银行贷款这样不合理的融资结构极易产生严重的后果。一方面, 如果央行政策改变, 银行信贷紧缩, 房地产企业就陷入融资困难, 导致资金链断裂;另一方面, 如果房地产行业发生不景气, 房地产企业的市场风险将转变为银行的信贷风险, 进而影响国家的金融安全。
(2) 融资结构不合理导致的高资产负债率。由表2可以看出, 由于改善房地产企业资本结构的融资方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等所取得的资金占比微乎其微, 所以大多数房地产企业更依赖于外部借款, 导致大部分房地产企业资产负债率始终高于其他行业。
数据来源:中华人民共和国国家统计局网站http://www.stats.gov.cn/
(3) 房地产企业上市难度大。我国房地产开发企业进入股票市场上市融资的难度一直很大, 这就阻碍了房地产行业融资渠道多元化的发展。截至2012年底, 我国房地产开发企业共有89 859家, 其中在A股市场上市的房地产企业只有118家, 仅占整个房地产企业总数的0.13%。
(4) 政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡。目前我国房地产企业的融资不是依照市场本身, 而是政府介入过多、过于频繁导致的房地产行业过度投资、房价快速上涨等问题的日益突出。
2.3 针对房地产行业融资问题的建议
(1) 改善国内金融市场的运作模式, 并改善市场的环境、提高市场的运作效率, 从尊重企业融资的内在法则入手去除政府对金融资源的垄断, 形成有效的市场竞争机制。
(2) 着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖。目前我国的二级融资市场仅处于起步阶段, 并未形成主流模式, 对整个房地产行业的帮助并不明显。所以应进一步发展并完善房地产行业融资二级市场, 以减少对银行的过多依赖。
(3) 等待时机争取上市融资。通过直接上市或借壳上市, 房地产企业可以在短期内获得大量的、长期的、低成本的资金, 而且通过上市融资还可以改善企业的资本结构, 降低资产负债率。
(4) 健全房地产金融法律体系。确保房地产行业的健康、可持续的发展, 要依靠完善的相关金融法律体系。制定颁布专门的房地产金融方面的法律法规尤为必要。
3 结论
本文以2008年至2013年我国房地产行业相关融资数据为基础, 分析了房地产行业融资结构, 推断出目前我国房地产行业融资过于依赖银行贷款, 融资渠道单一;融资结构不合理导致的高资产负债率;政府调控介入过多导致房地产行业市场机制失衡等一系列问题。针对性地提出了改善国内金融市场的运作模式;着重发展房地产行业融资二级市场, 减少对银行的过多依赖;等待时机争取上市融资;健全房地产金融法律体系等建议, 对目前房地产行业融资存在的问题进行优化。
摘要：房地产行业作为典型的资金密集型行业, 融资问题是影响房地产行业发展的关键所在, 合理的融资结构是房地产行业健康、可持续发展的重要因素。针对当前房地产行业的主要融资渠道, 本文通过收集分析2008年至2013年房地产行业的相关融资数据, 直观地展示了我国房地产行业的融资现状及存在的问题, 并对此提出了针对性的优化建议, 以便使企业建立多元化的融资渠道。
关键词：房地产行业,融资,渠道,结构
参考文献
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中国房地产行业运行报告 篇8
1、房地产开发投资增速继续回升
2009年，在市场回暖、销售加快等积极因素带动下，房地产开发投资增速出现逐月加快的势头。去年1～11月房地产开发完成投资28439.7元，同比增长17.8%，增速较前三季度加快0.1个百分点。与同期城镇固定资产投资增速相比，2009年以来二者的差距呈逐渐缩小态势。去年1～11月房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速14.3百分点，与年初25.5个百分点的差距相比缩小了11.2百分点。
去年1～11月，全国房地产开发企业房屋施工面积29.88亿平方米，同比增长17.2%，增幅比1～10月提高0.8个百分点;房屋新开工面积9.76亿平方米，同比增长15.8%，增幅比去年1～10月提高12.5个百分点;房屋竣工面积4.42亿平方米，同比增长26.1%，增幅比1～10月提高3.4个百分点。其中，住宅竣工面积3.67亿平方米，增长28.2%，比1～10月提高3.2个百分点。
去年1～11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积27091万平方米，同比下降15.4%;完成土地开发面积20338万平方米，同比下降2.5%。
2、中部地区投资增速最快
去年1～11月，房地产开发累计完成投资额达到31270.9元，同比增长17.8%。东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为18073.81元、6831.91元和6365.2元，同比分别增长14%、26.3%和20.4%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为57.8%、21.8%和20.4%。
从各地区的房地产投资增长情况看，31个省 (区、市) 中有18个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是山西、河北、海南、青海、宁夏等地区房地产开发投资增长较快，同比增速超过40%。
分用途看，住宅和商业用房投资增速均有所加快，办公楼投资增速略有下降。去年1～11月累计，住宅完成投资22369亿元，同比增长17.8%，比上年同期下降4.9个百分点，占房地产开发投资的比重为71.5%。其中经济适用住房投资同比增长19.1%，增速比上年同期加快0.9个百分点;办公楼投资额同比增长30.5%，增幅比去年同期加快30.5百分点;商业营业用房投资同比增长35.3%，增幅比上年同期加快19.2百分点;其他投资同比增长12.7%。去年1～11月住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重，分别为71.5%、3.9%和11.7%。
二、企业资金压力有所缓解
从2008年第四季度以来，伴随货币政策的转向，资金缺口由负转正，流动性呈现加速释放的态势。另外，为应对国际金融危机，扩大国内需求，2009年5月份，国家下调了商品住房投资项目的资本金比例。其中，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来的首次下调。行业融资门槛的降低，意味着开发商可以利用较少的资金量获取更多的贷款支持。受此影响，自2009年初以来，国内贷款增速一路攀升。去年1～11月，贷款同比增长40.2%，远远超过2006和2007年的增长水平。与此同时，由于房屋销售出现回暖，以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转，2009年1～11月同比增长76.6%，占房地产资金来源的比重较上年同期提高8.7个百分点。
银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源，二者之和占房地产开发企业资金来源的比重超过60%。受国内贷款和其他资金来源快速增长的带动，2009年以来，企业资金来源增速持续走高，开发商资金压力逐步缓慢。去年1～11月，房地产开发企业本年资金来源48169.7亿元，同比增长44.2%，增速比2008年全年提高42.4百分点。房地产开发企业资金状况的好转为投资的恢复奠定了较好的基础。
三、商品房销售明显好转
从2008年下半年以来，针对房地产市场低迷、宏观经济下行压力较大的情况，国家连续出台了一系列刺激住房消费的金融、税收等政策措施，各地政府也纷纷出台了相应的救市政策。利率的下降和交易税费的减免大大降低了消费者的购房成本，居民购买力明显提高，加之房价的大幅度下降开始触及购房者的心理价位，货币流动性过多导致通胀预期增强，在多重因素的共同作用下，压抑了1年多的刚性需求和改善型需求开始集中释放。进入2009年，尤其是二季度以来，房地产市场呈现出明显的反弹迹象，市场销售大幅好转，商品房销售面积直线上升，大大超过市场预期，销售额显著增长，企业资金压力有放缓。2009年1～11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53%，该增速已超过2005～2008年的同期水平。销售额的涨幅更大，去年1～11月商品房销售总额达35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%和60.4%。
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示，去年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，涨幅比上月扩大1.8个百分点;环比上涨1.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。
1、新建住房销售价格同比上涨6.2%，涨幅比上月扩大2.2个百分点;环比上涨1.5%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨10.4%，环比上涨2.1%。分类型看，经济适用住房销售价格同比上涨0.6%，环比与上月持平;普通商品住房销售价格同比上涨7.8%，环比上涨1.8%;高档商品住房销售价格同比上涨4.1%，环比上涨1.3%。分地区看，新建住房销售价格同比上涨的城市有67个，主要城市包括：广州14.7%、深圳12.6%和银川10.4%等;同比价格下降的城市有3个，包括：吉林-2.9%、唐山-2.1%和徐州-0.8%。环比价格上涨的城市有67个，主要城市包括：海口4.7%、杭州3.1%、北京3.0%和银川2.6%等;环比价格下降的城市只有1个：锦州-0.3%。
2、二手住房销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。分地区看，二手住房销售价格同比上涨的城市有60个，主要城市包括：深圳21.0%、兰州13.9%和杭州12.8%等;同比价格下降的城市有10个，主要城市包括：石家庄-2.9%、沈阳-2.0%和原-1.1%等。环比价格上涨的城市有61个，主要城市包括：石家庄4.6%、银川2.7%和北京1.3%等;环比价格下降的城市有6个，主要包括：郑州-4.2%、乌鲁木齐-1.5%和沈阳-1.0%等。
3、新建非住宅销售价格同比上涨4.0%，环比上涨0.9%。分类型看，办公楼销售价格同比上涨6.6%，环比上涨0.9%;商业营业用房销售价格同比上涨2.1%，环比上涨0.6%;其他用房销售价格同比上涨3.8%，环比上涨2.0%。
五、全国房地产开发景气指数
中国房地产行业运行报告 篇9
1、房地产开发投资增速大幅下滑
上半年, 在市场回暖、销售加快等积极因素的带动下, 房地产开发投资增速出现逐月加快的苗头。1~5月份, 房地产开发完成投资10165亿元, 同比增长6.8%, 增速较1~4月份加快1.9个百分点。但是与前几年房地产投资高速增长的局面相比, 6.8%的增长水平仍处2001年以来月度增速的低谷。与同期城镇固定资产投资增速相比, 今年以来二者的差距急剧扩大, 1~5月份房地产开发投资增速低于同期固定资产投资增速26.1个百分点。一些地方房地产开发占固定资产投资比例由三分之一强下降五分之一左右。
2、中部地区投资增速最快
1~5月, 房地产开发累计完成投资额达10165.2亿元, 同比增长6.8%, 东、中、西部房地产开发累计完成投资额分别为6168.4亿元、2024.9亿元和1971.9亿元, 同比分别增长4.9%、11.1%和8.6%。东、中、西部房地产开发投资的比重分别为60.7%、19.9%和19.4%。
从各地区房地产投资增长情况看, 31个省 (区、市) 中有21个省 (区、市) 的房地产开发增长速度超过平均水平, 增长居前的地区是西藏、海南、辽宁、宁夏、青海等省份, 同比增长幅度在40%以上。其中, 西藏增速最为强劲, 累计房地产开发投资增长达97.1%。而北京房地产开发投资同比下降5.9%。
3、办公楼投资增速有所放缓, 住宅和商业用房投资增速加快
分用途看, 1~5月办公楼投资增速均有所下降, 住宅和商业用房投资增速加快。商品住宅完成投资7104.6亿元, 同比增长4.4%, 比1~4月提高1个百分点, 比去年同期回落30.6个百分点, 占房地产开发投资的比重为70.2%。其中经济适用住房投资同比增长15.1%, 增速比1~4月加快5.8个百分点;办公楼投资额同比增长16.6%, 增幅比1~4月下降4.3个百分点;商业营业用房投资同比增长24%, 增幅比1~4月加快0.8个百分点;其他投资同比增长4.3%。1~5月, 住宅、办公楼、商业营业用房占全部房地产开发投资的比重分别为69.9%、3.8%和11.7%。
二、企业资金压力有所缓解
银行贷款和其他资金是我国房地产开发最重要的两个资金来源。2008年, 银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重达19%, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源占比达39.5%, 二者之和接近60%。
从2008年第四季度以来, 伴随货币政策的转向, 资金缺口由负转正, 流动性呈现加速释放的态势。自2009年初以来, 国内贷款增速逐月上升, 今年1~5月, 贷款同比增长15.8%。由于房屋销售出现回暖, 以定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他资金来源负增长势头得以扭转。今年1~5月同比增长22.3%, 占房地产资金来源的比重由去年同期的38.4%提高40.5%。
受银行贷款和其他资金来源增速加快的影响, 自去年以来, 企业资金来源增速持续偏低, 开发商资金压力较大。今年1~5月, 全国房地产开发企业累计到位资金17522.7亿元, 同比增长16.1%。
三、商品房销售明显好转
今年1~5月, 全国商品房销售面积24644.44万平方米, 同比增长25.5%, 该增速已超过2005~2008年的同期水平;销售额的涨幅更大, 1~5月商品房销售总额达11388.92亿元, 同比增长45.3%。
四、5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%
根据国家发展改革委、国家统计局调查显示, 5月份, 全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6%, 降幅比上月缩小0.5个百分点;环比上涨0.6%, 涨幅比上月扩大0.2个百分点。
1、新建住房销售价格同比下降1.3%, 降幅比上月缩小0.4个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月扩大0.4个百分点。其中, 90平方米及以下新建住房销售价格同比下降0.2%, 环比上涨0.6%。
分类型看, 经济适用住房销售价格同比上涨0.4%, 环比与上月持平。普通商品住房销售价格同比下降0.9%, 环比上涨0.8%;高档商品住房销售价格同比下降3.6%, 环比上涨0.6%。
分地区看, 新建住房销售价格同比上涨的城市有28个, 主要城市包括:银川5.9%、兰州5.7%、西宁4.5%、贵阳3.0%和宁波2.9%等;同比价格下降的城市有41个, 主要城市包括:深圳-6.9%、石家庄-6.3%、广州-5.6%、南京-4.9%和厦门-4.0%等。环比价格上涨的城市有60个, 主要城市包括:厦门2.1%、深圳1.7%、长春1.5%、广州1.4%和青岛1.2%等;环比价格下降的城市有6个, 主要城市包括:西安-0.4%和海口-0.1%。
2、二手住房销售价格同比上涨0.9%, 涨幅比上月扩大0.9个百分点;环比上涨0.7%, 涨幅比上月缩小0.1个百分点。分地区看, 二手住房销售价格同比上涨的城市有35个, 主要城市包括:南宁7.1%、郑州6.7%、哈尔滨5.7%、西宁4.8%和呼和浩特3.5%等;同比价格下降的城市有35个, 主要城市包括:石家庄-6.1%、深圳-4.6%、厦门-3.7%、北京-3.2%和长沙-3.1%等。环比价格上涨的城市有46个, 主要城市包括:深圳4.1%、乌鲁木齐1.8%、厦门1.7%、杭州和南昌均为1.2%等;环比价格下降的城市有9个, 主要城市包括:北京-0.2%、西安和石家庄均为-0.1%。
2016,房地产行业难言乐观 篇10
就房地产行业而言, 尽管2016年上半年市场有望继续向好, 但这仍然主要是受一线城市和优秀二线城市带动, 但随着这部分城市需求释放, 加上三四线城市库存高企、经济不振的掣肘, 全年房地产行业难现2015年的成绩, 行业下行风险较大。
房地产行业政策将主要围绕在“去库存”周围
从2015年末的政策导向和对2016年的政策部署上看, “去库存”是核心关键。当前楼市正面临着巨大的去库存压力, 这既关系到促进需求, 又关系到化解风险。为此, 政府主要从财税、信贷、公积金等相关政策出发, 鼓励改善性需求入市, 进一步刺激楼市, 加快商品房库存消化。
在2015年11月的中央财经领导小组会议上, 提出要打包括“化解房地产库存, 促进房地产持续发展”在内的四场“歼灭战”。12月召开的中央政治局会议也将“要化解房地产库存, 通过加快农民工市民化, 推进以满足新市民为出发点的住房制度改革, 扩大有效需求, 稳定房地产市场”作为歼灭战之一。12月召开的中央经济工作会议提出:化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求, 通过加快农民工市民化, 扩大有效需求, 打通供需通道, 消化库存, 稳定房地产市场。
可见, 2016年的政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署, 结合户籍制度改革和新型城镇化, 加快农民工市民化, 扩大住房需求。在“双向调控、分类指导”的原则下, 三四线库存较大的城市将继续放松楼市政策, 但一线城市受房价暴涨的影响, 限购政策难以取消。其他相关的政策方面, 为配合去库存, 货币政策将继续支持住房消费, 特别是首套住房和改善性住房的消费;财政政策也将继续发力, 房贷利息抵扣个人所得税方面有望取得进展。对于库存压力较大的地区, 预计更会结合区域具体问题, 出台新的救市政策。
另外, 在习近平主席提出“供给侧改革”的政策后, 预计各地方政策也将从供应端发力, 调整供给侧改革, 调整土地供应规模, 引导商品房供应结构, 优化住房供应结构, 提升商品房供应的有效性。另外, 从对房地产企业的管理来看, 在竞争压力加大的形势下, 一些中小房企也难以为继, 预计政策上也将加大对企业间收购、兼并和重组的支持。
房地产市场2015年量价齐升的风光难以延续
2015年的房地产市场可谓量价齐升。一方面, 成交量有望冲至13.5亿平方米。2015年1~11月份, 商品房销售面积10.9亿平方米, 同比增长7.4%, 增速相比去年全年提升15个百分点, 且受年终翘尾因素的影响, 2015年全年成交量有望逼近13.5亿平方米, 和2013年业界常常标志为行业天花板的数据扯平。
从2016年的房地产市场走向看, 预计难有2015年全面复苏的景象。首先, 一是2015年商品房销售面积增长主要是受一线城市和优秀二线城市带动的影响, 在国家和地方全面支持改善性需求的政策刺激下, 这部分需求得到了全面的释放, 而2016年这种支撑不在;二是经济下行压力大, 房地产行业同样面临这种严峻的经济形势, 行业很难独自繁荣;这种内外部环境共同作用下的房地产市场成交规模在2016年难有好的答卷。
另一方面, 2015年商品房成交均价涨幅超预期。2015年1~11月份, 全国商品房成交均价6821元/平方米, 高于2014年全年均价水平, 同比增长7.6%, 比2014年全年提升6.2个百分点。这一涨幅明显超出业界预期, 这主要也是受部分城市如深圳、上海等城市价格飙升的带动, 导致全国平均的涨幅明显扩大, 但大多数三四线城市均价并未明显上涨也是事实。
房地产行业的供给指标将仍然难以全面复苏
在广大的三四线城市库存压力不减的情况下, 2015年土地市场一个明显的现象就是:房地产开发企业除了在一线城市、部分二线城市重金拿地外, 在其他城市拿地的态度极为谨慎, 近两年三四线城市土地流拍的情况频繁出现, 笔者认为, 2016年房地产行业的供给指标难以全面向好。
土地方面:房地产开发企业土地购置面积难有大幅提升。2015年1~11月份, 房地产开发企业土地购置面积19894万平方米, 同比下降33.1%。从前11个月的数据来看, 土地购置面积的绝对值和同比增幅都创下近十几年的新低, 可见, 尽管全国商品房市场整体复苏, 但房地产行业仍然难言复苏, 房地产开发企业对行业的长期发展保持谨慎的态度, 加上去库存压力巨大, 且受2015年一线城市土地市场过热因素的影响, 一线城市地价已经水涨船高, 2016年房地产开发企业在一线城市拿地也将相对谨慎, 在三四线城市拿地的积极性更是难以提振, 2016年的土地市场也将继续延续2015年的态势, 整体上处于低迷状态。
投资方面, 房地产开发投资增速仍将下行。2015年1~11月份, 全国房地产开发投资87702亿元, 同比增长1.3%, 增速比去年全年降低9.2个百分点, 投资增速创下了历史新低, 直接导致楼市从经济增长的核心拉动力变为制约因素。从绝对量上看, 我国房地产开发投资仍在相对高位, 在2015年购买土地量不高、房地产开发企业投资积极性不高的形势下, 2016年房地产开发投资仍将走低。主要原因:一是经济由高速增长过渡到中高速增长, 固定资产投资增幅持续下滑, 房地产开发投资增速也受到一定程度制约;二是预计2016年土地购置面积仍难言乐观, 新开工量难以提升, 从而将影响开发投资的规模;三是由于2015年土地购置面积及新开工量大幅下滑, 将影响到2016年的施工量, 进而影响开发投资的增速。
新开工方面, 规模预计也将继续走低。2015年1~11月份, 全国房地产开发企业房屋新开工面积140569万平方米, 同比下降14.7%, 比去年全年下降4个百分点, 延续2014年回落态势, 同比跌幅再次扩大, 主要是去库存压力依旧较大, 开发商开发节奏放缓。2016年全国房地产开发企业房屋新开工面积仍将继续走低, 主要原因:一是2015年全国开发企业购地面积大幅下滑, 将制约2016年的新开工面积增长;二是房企资金面仍难言全面好转, 且2016年的土地购置规模也难有提升。
首先, 就政策效果而言, “去库存”的政策效果在不同城市的着力点明显不同。按照中央经济工作会议的要求, 化解房地产库存将是2016年经济社会发展五大任务之一, 提出六大措施, “去库存歼灭战”号角已经吹响。
可以看出, “鼓励降价”“农民工买房”等均是“去库存歼灭战”的核心手段, 但从全国户籍制度、人口现状、房地产市场的情况分析, 这些政策手段在一线城市和优秀二线城市很难有效发挥作用。“去库存歼灭战”不适用于一线城市和优秀二线城市。一线城市明确严格控制人口规模, 《国家新型城镇化 (2014~2020) 》就提出要严格控制特大城市规模, 2015年北京提出人口控制在2300万以内, 上海提出人口控制在2500万以内。并且一线城市的房地产市场具有特殊性, 和全国广大三四线城市相比, 一线城市的楼市去库存压力小, 甚至存在供应不足的问题, 且房价节节攀升, 这种形式下无论是鼓励降价还是支持农民工买房都是和现实脱节的, 同样这一现象也适用于优秀的二线城市。
那就三四线城市而言, 库存压力巨大, 楼市长期处于相对疲态, 部分城市沦为“滞城”, 成交规模常年低迷。但就“去库存歼灭战”而言, 依靠房地产开发企业降低房价也是不现实的, 毕竟房价是市场行为, 房企有拿地成本、建筑成本、财务成本、人力成本等各项成本压力, 在成本高企的现实下, 依靠企业降价赔钱去库存明显不符合市场发展规律;另外, 就新型城镇化而言, 农民工这一庞大群体固然值得期待, 但从购买力、长期还贷能力、社会保障覆盖水平等角度看, 这一群体又显得力不从心。
其次, 城市房地产市场仍将继续走向分化。过去在房地产市场快速发展阶段, 这种分化不太明显, 但现阶段, 我国房地产行业经过近二十年的发展, 行业趋于成熟, 因此, 房地产行业更深层次的问题开始逐渐凸显。从2015年楼市看, 不同级别的城市市场已经严重分化、冷热不均, 仅以价格为例 (见表1) , 部分城市价格连续上涨数月, 甚至出现涨幅明显较高的情况, 而其他城市房价则连续下跌, 楼市甚为冷清。2016年, 这种分化仍将继续加剧, 这和我国城镇化发展不均衡、区域经济分化严重有极大的关系, 在当年经济增长压力较大的形势下, 实体经济普遍表现差强人意, 中西部地区不少城市的经济形势不容乐观, 人们对经济的预期普遍较弱, 对购房置业的热情和信心也明显下降。但与之对应的是, 在一线城市和优秀二线城市, 受土地日益稀缺、人口集聚能力强、经济水平高等因素的影响, 楼市的整体支撑面依然较足。
最后, 尽管自2011年房地产市场就开始明显分化, 但2015年又有一个明显的特点, 就是城市内部分化严重, 以上海为例, 房地产市场明显呈现出市区热、地段热、概念热等现象, 学区房的涨幅领先, 大虹桥、自贸区等概念带动周边房价上涨, 而偏远郊区的房价涨幅并不明显。另外, 住房市场还呈现出新房、次新房价格涨幅惊人, 老公房价格无明显起色的现象。可以看出, 这轮房价的上涨, 一方面是受政策倾向改善性需求制定的影响, 另一方面, 产品间的差异也开始在价值上凸显, 随时间推移, 住房质量和价值水准将会逐步下降。未来, 城市内部的分化也将进一步加剧, 城市内部的价值区分将逐渐明显, 且产品价值的分化也将继续加剧。
行业分析：通信、染料、房地产 篇11
投资要点：
1、8月金融数据力证经济持续复苏。
2、反弹股价高度将超越年初高点。
首批TD-LTE手机获入网许可。四款4G手机8月30日获得工信部颁发的第一张TD-LTE手机入网证。新版IPHONE也支持TD-LTE制式，终端不再成为制约TD-LTE发展的因素。且从入网许可证的发放时间上来看，预计4G牌照发放临近，我们认为10月4G发牌是大概率事件。
中国电信正式启动LTE招标，9月22日将回标。电信招标的启动及结果发布，将对LTE板块形成催化，我们认为国产厂商仍将在招标中获较大份额。建议后续关注招标的规模和具体份额情况。
中国移动或上调100G集采规模。中国移动将启动一轮的100GOTN集采，我们预计有可能达到6000块板卡，总规模超过20亿元。此外，电信2500块100G招标在即。100G将是明年除PTN外传输投资最大看点，市场竞争会有所加剧，但规模提升利好设备商，烽火弹性最大，同时推荐中兴，存在反弹可能。
短期移动互联网和专网行情还会持续，建议重点配置，推荐海能达、拓维信息、神州泰岳、天音控股。此外，推荐LTE受益的烽火通信、中兴通讯、大富科技等公司。
染料：H酸大幅涨价预期强烈
投资要点：
1、环保压力加剧供应紧张局面。
2、关注闰土股份和浙江龙盛。
近期染料关键中间体H酸价格出现持续大幅上涨，供应紧缺问题更加严重，“有钱买不到货”的现象愈演愈烈。
H酸是一个国内外都需要大量使用的很重要的有机中间体。在生产H酸的过程中，产生大量废水，高需氧量、高酸度、高盐度和高色度，不可能采用传统的生化和物化等方法处理。处理起来较为麻烦，一般中小企业以直排为主，严重污染环境。因此H酸生产企业的环保问题向来比较严重。今年以来，由于环保要求日趋严格，国内最主要的几个H酸大厂今年以来都遭遇过停产，且即便复产其开工率也一直不正常，造成市面上H酸处于持续缺货的状态。
投资建议：建议继续关注闰土股份和浙江龙盛。闰土股份控股70%的子公司江苏明盛共拥有H酸产能2万吨，不仅能够确保公司的自身需求，还有一万多吨外供能力。H酸每上涨1万元，闰土股份EPS将增厚0.27元。浙江龙盛全资子公司通辽明州化工是浙江龙盛H酸生产基地，我们预计明州化工8000吨产能本月可能会正式投产，此举将大幅缓解龙盛H酸的外购压力，预计投产后龙盛H酸自给率80%。
房地产：看好土地资源优势突出企业
投资要点：
1、8月土地市场依然强势。
2、多项政策利好行业。
8月土地市场依然强势，一线城市供求两旺，土地成交面积及溢价率继续攀升，而二线城市溢价率和成交均价上升，但成交面积有所回落。1-8月40城市推地量和土地成交面积分别同比增长2.9%和11.4%，同比增速较1-7月下滑2.2和5.1个百分点；8月溢价率29.1%，较7月上升6个百分点，其中一线城市上升8个百分点至42.6%。
政策方面，国务院正式批准设立中国（上海）自由贸易试验区，而广东、天津等多个省市排队申报自贸区的消息也将市场气氛推热，我们不认为近期会有新城市获批，但9月内上海自贸区预计细则落地，并于月底挂牌，将成就中国改革开放的一个新的里程碑。房企再融资审批可操作细则也于近期落地，证监会将向国土部和住建部（针对商品房）征询意见，预计房企融资方案将于近期上报，进入正式审批流程。
近期自贸区及土地流转概念股成为市场热点，改革红利引发巨大期待；而房企再融资有望进入可操作的审批流程，对行业整体是个好消息，利好资产注入类企业，对定增融资企业形成短空长多。另外，核心城市核心地块地价的飙升有望使市场注意力转到土地资源优势突出的公司上，因此我们在继续看好集中度提升的龙头公司万科、保利之外，也看好土地资源优势突出的招商地产、华侨城、华夏幸福等公司。
零售：低估值+创新业务推动上涨
投资要点：
1、行业估值在底部有补涨需求。
2、中长期关注转型创新带来的机会。
短期优选具有概念的低估值个股。行业估值在底部，基本面温和改善虽难以催化反转行情，但建议跟踪市场风格切换和行业估值修复可能。随着金改、移动互联/平台/入口、自贸区等概念预期逐渐消化，且行业基本面企稳而14倍估值仍处于历史底部，预计行业整体向上空间20-30%；前期大幅跑输行业的低估值个股具有补涨需求，其中估值低于行业且业绩接近或者超20%的个股或有40-50%的空间。
关注两类投资机会：一是转型概念股基于对未来的信念继续上涨，二是低估值传统零售股在基本面支撑下的估值修复，从现在看中期，参与后者的性价比可能更高，重百、鄂武商、欧亚、银座等公司均有较好机会；中长期关注零售行业价值低估下的国退民进，以及经营困境下的转型创新。短期关注友谊股份（上海自贸区概念+治理结构、经营效率有提升空间）、苏宁云商（估值体系将由此前的“净利+PE”重构为“平台价值+PS”）和开元投资（次新店扭亏+医院继续超预期，或有融资需求等）；展望2014年推荐银座股份；更长时间段重点关注欧亚集团，为各类估值方法测算最低估的零售A股。
房地产行业风险及其防范 篇12
关键词：房地产行业,风险,防范措施
一、引言
房地产业的崛起和发展是当代中国经济的一个重要的经济现象,它影响到国民经济的方方面面,在整个国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。当前,房地产形势依然严峻,房地产市场供大于求,消化库存依旧是个难题。房地产行业正经历前所未有的压力,在当前这种不利情况下,对房地产行业风险进行认真研究,正确认识风险,并提出积极应对措施,具有重要意义。
二、房地产企业面临的主要风险
(一)政策风险。政策风险主要来自于我国相关政府部门,是政府在通过对房地产行业进行整体分析、研究的基础上,利用政策的发放,来实行的一种宏观调控行为,对房地产整个行业的走向具有至关重要的影响。同时,国家政府相关政策也是各个房地产开发商在进行新的投资计划时,重点关注的一个问题。近年来国家关于改善农村环境,实施新型城镇建设政策,以及为促进经济发展所制定的宽松的货币政策等都为我国近年来的房地产业带来了良好的发展契机,全国各地房地产整体处于上升的趋势。但从长远来看,房地产行业这一良好的发展态势能否长期保存下去,仍未可知。与其他商品相比,房地产整体价格较高,且关乎每一个人的生活,因此房地产业的走向对我国国民经济的整体发展具有重要的影响。也正是基于此,房地产一直都是历届政府关心的重要民生问题,也是政府政策调控的主要对象。例如,上涨速度过快的房地产价格容易扰乱国民经济秩序,对社会的稳定造成不好影响;房价缓慢上涨甚至价格下滑,不利于整个社会经济发展。再加上世界经济形势的多变性,使得政府随时都有可能根据我国整体经济形势,来制定相关的税收政策、行业政策,以此来影响房地产经济的具体走向。
(二)市场风险。市场风险主要体现在市场供求关系以及行业竞争方面,是由于市场竞争状况、消费者需求变化等因素而对整个房地产行业发展形成的影响,使得已投资完成的项目无法实现预期的销售目标,从而造成投资资金无法及时回笼,形成资金沉淀的风险。在经济发展的推动下,人们对居住的环境在舒适性、便捷性以及品质性等方面有着更高的要求。这也是近年来造成房地产行业竞争激烈的一个主要原因,消费者的消费观念会对房地产业的销售情况以及收益状况等形成直接的影响。例如,当在同一地段出现几所同类型的房源后,往往会出现房源滞销的现象,最后导致需要通过降价来推动房源销售,致使收益远远低于预期目标。由于许多房地产项目开发周期较长,而在这个过程中随着经济的发展,不仅房地产行业会发展变化,人们在房地产方面的消费主张、需求等也会发生改变,因此如若房地产开发商在项目开展初期缺乏对整个市场发展的预期性,则很有可能造成价格过低或产品滞销,从而对房地产开发商的投资效益造成影响。
(三)融资风险、利率风险。房地产企业项目的开展需要资金作为支撑,因此在房地产企业项目开发中,如何得到资金支撑是首先需要解决的问题,而面对这一问题,融资成为了企业的必要选择。但是当自身资产结构出现问题或者融资过高的情况下,房地产企业就不得不面临较高的融资风险,这种风险的产生,与房地产企业项目本身周期长和规模大等特征具有紧密的关系,因此无论是房地产企业自身的融资风险管控能力还是多变的市场环境,都会导致房地产企业面临严重的融资风险。
利率风险主要是因为银行或者资金出借方调整自身还款利率而使房地产企业面临的风险。特别是当银行在提高利率之后,不仅会提升房地产企业的支出成本,而且会影响社会大众对房地产商品的消费决策,从而导致房地产企业的资金管理以及产品销售都产生较大的风险。
(四)项目建设阶段的风险,主要包括规划设计风险、施工进度风险以及施工质量风险。在项目建设阶段中,规划设计风险主要体现在房屋建筑面积设计不合理、户型设计以及户型比例不合理、小区容积率设计不合理、小区绿化率设计不合理等,当这种风险产生时,建筑本身所具有的美观性、实用性乃至安全性等都会面临很大的威胁,而产生这种风险的原因则主要是因为工程定位发生偏差、设计参数产生偏差、后者不完整以及在此基础上所产生的设计方案优选偏差等问题。
在项目建设阶段,施工进度风险是一种常见的风险之一,导致施工进入风险的原因包括工程施工资金注入不足或者不及时、施工队伍专业素养难以满足施工进度要求、施工质量问题所导致的返工现象引发工期拖延以及一些不可抗力因素。随着施工进度的拖延,施工成本投入势必会持续加大,这不仅体现为工程自身管理成本会不断提升,而且体现为房地产企业需要付出更多的融资成本。另外,从房地产产品销售来看,施工进度风险的产生,也会导致房地产企业面临更多的具备不可控特点的市场环境变化因素,而这很可能会挤压房地产企业的获利空间。
施工质量是房地产企业开展工程建设项目中的生命线,这是因为施工质量不仅影响着施工进入和房地产企业的获利空间,而且会对房地产企业的企业形象、企业文化等产生不容忽视的影响,继而直接关系到房地产企业核心竞争力的提升。施工质量风险的产生,与施工方案的科学性、施工材料的质量、施工队伍的素质以及施工监管单位的专业水平等具有紧密的关系,一旦施工过程产生质量问题,那么房地产企业后续的所有战略环节都难以得到有效的开展。因此,在施工过程中,无论是开发商还是施工监理方,都应当将施工质量管控放在至关重要的位置,通过做好投标方与施工方资质验证、施工设计、施工组织、材料商优选、竣工验收等工作,来确保施工质量能够始终处于可控范围之内。
三、房地产企业风险防范措施
(一)密切关注经济调控政策,适时调整融资手段。政府行为对房地产行业的发展影响很大,因此在房地产企业对自身项目风险做出评估的过程中,应当将现行政策以及政策走向作为重要的依据。这要求房地产企业能够对国家各项方针政策做出深入的研究,尤其是要关注与房地产市场具有紧密相关的住宅制、税收制度以及银行信贷政策等。在此基础上,房地产企业能够对房地产市场的发展动向特别是房地产市场中的需求动向等做出准确的判断,而这种判断,则能够对房地产企业发展策略的调整提供重要的依据,从而有效提升房地产企业的抗风险能力。在此过程中,需要做出重点注意的是国家对宏观经济政策所做出的调整,这是因为宏观经济政策的调整不仅能够对房地产企业的发展趋势产生直接的影响,同时还对与房地产行业相关的其他市场因素产生影响,如银行利率等,这些因素的变化,对于房地产融资成本的变化产生着不容小觑的作用。而这也决定了,为了实现自身的健康发展,房地产企业需要丰富自身的融资手段、合理优化与配置自身资本结构,从而提高自身对国家宏观调控所具有的抗风险能力。为此,房地产企业有必要在此方面组建专门的风险预警小组,通过研究市场经济环境的变化为企业的发展提供依据,从而使自身的决策能够符合市场经济环境发展方向,并把握住市场经济环境变化为自身发展所带来的机遇。
(二)做好全面的市场调研,准确把握市场定位。市场调研工作的开展,能够让房地产企业在进入市场之前找准切入点,并在对自身市场定位做出准确把握的基础上,正确选择项目的目标定位适应房地产市场以价格和价格为主导的市场竞争体制。要想把握房地产项目的市场方向,就必须对房地产各方面知识都有所了解,合理分析和利用有效资讯。首先,要对我国国家和地方的相关法律法规进行全面了解,对房地产行业的政策取向进行综合分析。对企业将要开发的项目是否属于政府政策支持产业进行调查,对于政府扶植的项目,应优先考虑,且不能逆政策而行,有效利用政府在税费、金融、法规等方面的优惠;其次,还对房地产项目的地点、环境、功能要求等特点进行全面考察,深入了解市场的实际需求情况,明确项目的主要消费群体;最后,还要对项目附近楼盘的设计理念、售价、面积、开发商实力等情况进行了解,充分发挥自身企业优势。要想在众多房地产开发企业中占据优势,脱颖而出,就必须充分结合企业的自身情况,凭借对房地产行业的深入分析和准确判断,选择合适的房地产项目,形成一套具有自身经营特色的房地产产品风格,为某一特定要求的消费者提供更加便利、更具特质的产品,准确定位,深入发展,在激烈的房地产行业竞争中占据一席之地。
(三)降低负债筹资风险。在财务杠杆效应的影响下,适当的负债能够帮助房地产企业撬动更多的资本,从而促使房地产企业有能力开放更多的房地产项目,并为自身带来更多的经济效益。显然,适当的负债能够让房地产企业实现良性的超前发展,这对于房地产企业核心竞争力的提升也具有重要意义。但是,负债需要被掌握在房地产企业能够承受的基础上,如果在负债管理方面不考虑企业的承受能力,那么当负载比例过高并超过企业承受能力的时候,企业也将面临更大甚至致命的债务风险。这也决定了,在房地产企业发展过程中,必须重视对自身的资本结构做出优化,并通过确保负债的合理性来实现自身筹资风险的降低。从具体的实施策略来看,房地产企业在获得贷款或者使用其他渠道进行筹资时,应当尽量选取内部资源抵押的方式,从而将债务风险控制在自身的可承受范围之内。另外,房地产企业也有必要对自身的融资渠道进行进一步的拓展,从而实现风险的分化,这要求房地产企业能够实现银行贷款、信托基金、上市股票、债券融资的集合,并在多种融资形式中构建起具有更大风险规避能力的形式组合,以便对自身所面临的资金风险进行分散。
(四)加强工程质量管理,提高专业管理人员的业务水平、综合素质。一直以来,房地产企业工程质量管理呈现出了流于形式的缺陷,这种缺陷的出现导致了房地产企业工程质量难以得到有效的管理。这种流于形式的问题,主要体现为以下方面:在施工方面,无论是施工方案还是各种计划图表都十分齐全,但是工程质量管理中所面临的实际问题及其解决策略却没有做出深入的探索。显然,将这些问题标注出来,可以有效提升工作人员的质量风险防控意识,从而发挥出警示的作用,但是由于只标注问题而没有解决问题,这让房地产公司的工程质量管理具有了纸上谈兵的色彩。因此,在工程质量管理中,不仅需要发现问题,而且需要从制度、人事、技术等多个方面探索问题解决路径,并构建起完善的质量管控体系,通过明确岗位责任制度来强化其他各项制度的落实与贯彻,从而提升工程质量水平。另外,工程质量管理团队的专业水平,对于工程质量管理工作的开展发挥着决定性的作用,因此在引导工程质量管理团队开展日常管理工作的基础上,房地产企业有必要针对质量管理人员实际工作需求强化培训工作,确保工程质量管理团队专业水平、职业道德等能够得到不断地提升,并适应工程质量管理环境与工程质量管理要求的不断变化,从而促使工程质量管理工作更好地做好事前管理,杜绝质量风险的发生。
(五)做好房地产企业品牌建设工作。随着我国房地产行业市场竞争程度的不断加剧以及消费者消费水平的不断提高,房地产企业必须适应市场要求对企业品牌高度重视。树立一个良好的企业品牌形象并不是依靠大量的广告或多媒体等方式,而是应该凭借企业良好的产品质量和优秀的售后服务水平在消费者中树立一个良好的口碑,再配以合适的媒体推广和公关活动对企业进行适度宣传。同时,房地产开发企业提升品牌竞争力还需要注重文化建设,企业文化的构建要求企业能够提升自身对企业文化的重视,并通过长时间的努力逐步积累,从而促使企业文化产生文化底蕴,并发挥出推动企业发展的作用。房地产企业的品牌建设是一个长时间的过程,可以首先以开发商某一个成功项目作为载体,逐步扩展,将特色产业做大做广,最终形成一个很好的企业品牌。国内房地产市场必须要在品牌竞争的道路上走下去,企业必须依靠具有高附加值的项目产品来满足大部分客户的需求,同时为企业提供更多的经济效益和资金积累,然后再将资金投入到企业品牌维护的过程中,只有在这种良性循环的情况下才能有效保证企业的生存和发展,有效规避风险。
四、结语