住房体制改革

住房体制改革（通用8篇）

住房体制改革 篇1

住房体制改革

2010级经济学一班倪成 学号：1010021040

摘要：自1978年住房制度改革以来，我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展。房地产市场逐步形成并成熟，但这当中包含的各类问题也急需解决。通过回顾我国房地产发展的历史过程，提出房地产发展过程中存在的问题并提出相关政策建议。

关键词：住房制度改革;房地产市场;政策调控引言

房地产市场对我国的经济贡献卓著，在已过去的10年，是中国房地产飞速发展和取得巨大成就的十年。当前的房地产已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多部门的重要产业。在消费、投资和出口贸易这三大经济增长的动力中，投资和出口构成了中国经济增长的核心，其中房地产是投资中的重要力量。住房是人们的生活必需品，但同时也是一种投资产品，随着投机行为的增多，价格日益高涨的住房极大的影响并改变着人们的生活状态。因此，本文将回顾房地产发展历史，找出发展中存在问题，并寻找合理的出路。房地产市场发展历程回顾

2.1 第一阶段：房地产市场初步形成（1978至1991年）

1978年之前的二十多年中，我国没有房地产业，只有建筑业。1978～1991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的进行，房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识逐步加深，房地产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。

2.2 第二阶段：房地产过热和市场调整（1992至1997年）

1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业开始快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在一些地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现了较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅下降。1994年继续1993年下半年的宏观调控。由于1995年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策，经济由热转冷，房地产市场也沉寂下来，从1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通货紧缩”，房地产市场进入了低潮。

2.3 第三阶段：房地产市场平稳快速发展（1998至2002年）

由于住房制度改革不断深化，与此同时居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，我国房地产市场和房地产业进入了平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

2.4 第四阶段：房产价格持续上扬，宏观调控加强（2003年至今）

2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府接连出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资的过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，努力采

取相关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。2008年后半年由于全球金融危机影响，经济乏力，直接波及到房地产市场。全国房地产市场呈现量价齐跌的形态。2009年在国家宽松货币政策的刺激下，房地产市场又出现了投资加快、销售增加、价格快速增长的回暖局面。2010年房价上涨趋势加快。针对这种状况，我国房地产政策频出，差别化信贷政策空前严厉，税收减免、金融支持等政策大力鼓励保障房建设，房地产市场秩序管理力度加强，这一系列政策出台使房地产市场交易量增长乏力，价格快速上涨情况最终得到有效遏制。我国房地产市场发展存在的问题

我国房地产市场发展时间较短，由于政府对房地产市场的管理需要认识过程，在过去的二十年里，房地产运作规范度较低，虽然这样有利于房地产的放开发展，但也造成了一些秩序的混乱。

3.1 土地供应不合理

在过去二十几年的房地产发展中，政府将土地以很低的价格划拨给一些房地产商，使得在房产开发过程中土地所占成本较低，以较低价格得到土地的房产商快速致富，而有些房产商拿不到一手划拨地，就需要去买别人倒卖的二手地、三手地，这就造成有些房产商拿到的土地成本较高，甚至超过了国际上公认的土地价占房价20%的比例。这样既影响了房地产企业之间的公平竞争，也容易出现腐败行为。

3.2 房产价格相对较高

许多人把房产作为投资项目，进行投机买卖，这就导致房产的需求一直处于旺盛状态，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房产利润率一般维持在5%左右，高的有6-8%，与之形成对比的是中国的房地产利润率已经高达30-40%。在国外人们购买一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪家庭购买一套房的费用大多是年工资的10-20倍，这样的情况如不加以调控，广大居民的住房困难情况的缓解就遥遥无期。

3.3 建筑安装成本所占比例偏低

在国外建筑安装成本约占房价的70%，除此，余下的土地和各种税费、利润仅占售价的30%。中国房价中的建筑安装成本仅占30%。这个数字说明我国的房屋定价偏高，利润过大。换句话说，在建筑房屋的过程中，劳动力所得报酬过少，特别是农民工没能享受到该有的待遇，而农民工劳动的剩余价值都变成了老板的高额利润。

3.4 房地产企业自由资金率较低

我国的房地产商拿到土地后，多以土地为抵押，向银行贷款。这种“空手套白狼”的情况在房地产界屡屡出现。房地产自由资金少这种情况的存在，给银行业带来了很多风险。这最终会导致银行大批呆账坏账的产生。

3.5 旧城改造拆迁引发的矛盾普遍存在有不少的房地产企业看中一些城中村的商业价值，在很多地方政府经营城市的愿望特别强烈情况下，就出现了大拆大改。因为拆改的越多，GDP增长的越快，于是拆迁范围越来越大。有些地方把原来的住宅区改成商业区，把仅建成三四十年的住房定为危房，不顾老百姓的利益。由此造成群众上访事件频发。这是极其不利于我们顺利构建和谐社会的。所有的拆迁都应该以人为本，多替百姓着想。4 促进房地产健康发展的政策建议

第一，建立科学的居民住房消费目标和消费模式。一是根据科学发展观和我国土地资源和人口状况，明确在当前经济发展阶段，90平米住房可以满足中等及中低收入普通居民的住房需求；二是准确统计中等及中低收入普通居民的自住房需求，按照实际需求安排中低价位、中小套型普通商品住房的供地计划和建设计划；三是提倡根据消费能力“租、购并举”的科学消费模式，合理引导普通居民的住房消费。

第二，调动地方政府落实调控政策的积极性，为地方政府认真落实调控措施创造制度条件。一是改革地方官员的政绩考核制度，减弱GDP增长的影响；二是改革、完善分税制度，使地方政府的事权与财权相对称；三是改革土地收益制度，减少地方政府对土地收入的依赖。

第三，完善住房保障制度，满足普通居民购房需求。政府应该承担起保障中低收入居民住房的责任，建立完善的住房保障制度。一是根据低收入居民的支付能力，建立多层次的住房保障体系。对低保人群实施廉租房政策；为低收入者提供经济适用房；二是建立住房保障基金，解决资金来源；三是建立低收入人群的住房档案和分配制度，并跟踪了解和及时调整，根据实际需求安排住房投资和住房分配，做到应保尽保。同时，政府要给予中低价位、中小户型普通住房建设一定的政策支持，按照需求增加普通住房的供给。并制定普通住房定向销售细则，在分配、房贷利率、首付比例以及公积金贷款使用方面给予优惠，满足普通居民购房需求，降低购房成本。

第四，推动不动产税的实施，合理配置房产资源。根据居民持有住房的情况，征收不同的财产税，可以通过税收手段抑制投资需求、充分利用存量房源，为地方财政提供稳定收入来源，是解决当前房地

5住房体制中的问题

（一）住房公积金制度有待进一步完善

现行住房公积金制度中存在两极分化情况严重、住房公积金的个体差异过分悬殊、住房公积金占个人工资收入的比重过高、一些企业利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税、住房公积金的覆盖面不够广、住房公积金贷款限额偏低、住房公积金管理不善等现象，不利于住房公积金制度的健康有序发展。

《国务院住房公积金条例》规定，住房公积金每月按工资基数的一定比例缴交。但对工资基数界定未作具体规定，由各地自行规定，且未对工资基数实行封顶，造成不同单位之间、同一单位职工之间住房公积金月缴额过分悬殊。如有的单位职工平均月缴交额高达３０００元，有的单位平均不足２００元，个体最高达上万元。显然存在过分悬殊有失公正性和保障性，存在利用住房公积金规避企业所得税和个人所得税的嫌疑。由于与工资收入挂钩，造成高收入者得高额住房公积金，低收入者少得住房公积金的怪现象。

由于住房公积金管理机构对《住房公积金条例》的宣传和执法力度不够，住房公积金的覆盖面明显不够广。据来自建设部的数据显示，２００４年实际缴存职工人数为６１３８．５万人，覆盖率仅为５８．４％。主要是住房公积金还存在应建未建的现象，如一些民营企业、外商投资企业、城镇私营企业的职工还未建立住房公积金制度，大量进城务工人员，非常需要在城市买房或租房居住，但目前住房公积金也没有覆盖到他们身上。一些单位利用当前就业压力，对一些新招员工签订固定薪酬合同，将住房公积金故意排除在外。

住房公积金的作用没有得到完全发挥。据建设部数据显示，截至去年底，全

国住房公积金缴存余额为４８９３．５亿元，除去个人住房贷款和购买国债，仍有沉淀资金２０８６．３亿元。这些资金的保管运作完全掌控在３４０多家住房公积金管理中心手中。近年来挤占、挪用等违法违规现象时有发生。对住房公积金的运作管理强化监管已刻不容缓。由于住房公积金管理委员会制度没有真正发挥职能作用，“房委会决策”流于形式；住房公积金管理中心未能真正作为“不以营利为目的的独立的事业单位”运行，个别地方资金管理分散，有过分追求自身利益的现象；住房公积金的作用没有得到充分发挥；一些地方住房公积金监督机制不健全，住房公积金存在风险隐患。

（二）住房补贴制度矛盾突出，住房补贴发放进展缓慢

以杭州市区为例，对１９９８年１２月３１日前参加工作的住房未达标和无房户按可享受面积每平方米１２００元发放住房补贴，对１９９９年１月１日以后参加工作的无房新职工按月工资的２５％发放住房公积金补贴。

一方面，对于杭州市市区商品房价高达每平方米１００００元甚至远郊也高达７０００元以上，住房补贴简直是杯水车薪；另一方面，企事业单位对庞大住房补贴资金需求不堪重负，至今累计发放率不到２０％。新人的住房补贴比例又明显过高，按现行住房公积金同口径计算，住房补贴每月普遍高达１０００元，新老职工之间严重不平衡。

（三）住房供应体系亟待完善

过高的商品房价使大多数中低收入家庭的住房梦难以成为现实，苛刻的廉租房条件使一些低收入家庭既买不到也买不起经济适用住房，又不能租住廉租房。根据《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，对不同收人家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。由于商品房价过高，广大中低收入家庭对政府经济适用住房寄予厚望，而经济适用住房供应量又非常有限，供需矛盾非常突出。同时，这里还存在一个由什么机构、怎么来认定个人家庭收入的问题。由于巨大的利益差异，又缺乏相关权威的收入证明机构，收入线的划分形同虚设，使得一些事实上的中高收入者能利用各种手段，模糊收入来源，混入购房队伍，加剧供需矛盾。

（四）异地调动、军转干部住房政策矛盾较大

由于各地经济、社会发展的不平衡，住房政策、标准、需求有较大的差异，各地住房政策也不尽相同，这对组织需要异地调动的干部、军转干部的住房安置带来较大的差异和矛盾。从落后地区调到发达地区工作的干部、军转干部解决自住住房的能力较弱，难度很大。由于干部交流、异地调动造成两地分居的家庭又增加了居住成本，个人难以承担。

（五）住房维修基金作用没有得到有效发挥

在公有住房按房改政策向住户出售时，原产权单位按售房款的１５－３０％提取了住房公共部位和公用设施维修基金简称住房维修基金，由于同一小区或同一幢住房原产权有多个单位管理交叉，许多居住区没有成立业主委员会，房改部门没有统一的可操作的住房维修基金使用管理办法，使得住房维修资金长期在银行沉淀，其作用没有得到有效发挥结束语

住房问题是关系民生的大问题，2010年持续飙升的房价因超过百姓承受能力而招致广泛意见。中央政府连年出台一系列调控措施，但房地产市场调控并未达

到非常理想的效果，下一步该如何着力？我们需要深刻反思历史，密切关注现状，积极筹划未来。政府还需继续完善和落实房地产调控政策，与此同时要注重长远的制度建设，做到标本兼治，为更好的调控创造条件。

参考文献

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住房体制改革 篇2

截至2008年底, 通过廉租住房建设和棚户区改造, 主要以实物方式解决了295万户城镇低收入家庭的住房困难。另外, 有500多万户低收入住房困难家庭通过经济适用住房等措施解决了住房问题。从2008年四季度到2009年8月, 全国廉租住房新开工133万套, 完成投资481亿元;新增发放租赁住房补贴154万户;2009年1月~8月, 经济适用住房新开工4718万平方米, 完成投资659亿元。林区、垦区、煤矿棚户区和城市棚户区改造全面启动。住房保障制度的不断完善, 帮助更多低收入住房困难家庭解决了住房问题。

截至2008年底, 全国农房建筑面积达235.9亿平方米。近年来, 全国每年新建、翻建住房的农户保持在300万户以上, 年竣工建筑面积约5.5亿平方米, 年建设投入约2000亿元。2008年底, 农民人均住房建筑面积达到32.4平方米, 比197 8年增加24.3平方米。新建农村住宅质量稳步提高, 住宅内部功能趋于合理。200 8年末, 农村居民住宅中混合结构以上比重超过60%。住房安全进一步得到重视和保障。

城镇住房制度改革稳步推进。1998年, 国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》, 决定停止住房实物分配, 逐步实行住房分配货币化。同时, 建立了职工住房补贴制度, 完善住房公积金制度。2003年, 国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》提出调整住房供应结构, 逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房, 进一步推进了住房商品化。在推进住房商品化的同时, 2007年, 为加快解决城市低收入家庭住房困难问题, 国务院下发了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 强化了政府的住房保障职能, 对一部分低收入住房困难家庭实行保障住房制度。2008年, 为应对全球金融危机, 根据中央保增长、扩内需的决策部署, 国务院办公厅印发了《关于促进房地产市场稳定健康发展的通知》, 加大了保障性安居工程建设力度, 促进居民合理住房消费。

城镇住房制度改革, 对于居民生活水平、居民消费结构、经济发展等都产生了深远的影响。一是确立了市场机制配置住房资源的基础性地位, 普通商品住房市场成为居民解决住房问题的主渠道, 住房成为城镇居民消费结构中的主导消费品。二是培育和发展了以住宅为主的房地产业, 房地产业的健康发展成为拉动国民经济增长的重要力量。三是在促进居民居住条件明显改善的同时, 住房建设带动了城市公共设施和基础设施建设、环境建设, 使得城市建设飞速发展。四是帮助越来越多的群众拥有了自己的财产。我国广大城镇居民通过购买原承租公房或在市场上购买商品住房, 住房成为家庭财产结构中比重最大的财产。

6 0年来, 虽然我国居民住房条件得到很大改善, 住房制度改革稳步推进, 城乡建设事业取得了很大的成绩。但仍然面临诸多挑战。面对这些挑战, 我们应当勇敢直面, 坚定信心, 把应对挑战的过程转化为提升住房和城乡建设事业发展水平的契机。

住房和城乡建设要更加关注和改善民生, 牢牢把实现城乡居民住有所居作为我们工作的首要任务。一是完善住房政策体系。二是健全住房保障制度。三是加强质量安全监管, 确保建设工程质量。落实建设活动各方主体的质量安全责任, 保障人民生命财产安全。四是不断提高市政公用设施服务供给能力, 满足人民群众对市政公用设施服务日益增长的需要。五是采取有效措施防止在城镇房屋拆迁中损害群众利益, 维护社会稳定。加强物业管理。

从住房制度改革到住房保障 篇3

关键词：住房制度；制度改革；住房保障

中国住房制度改革已经历了32年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段，市场化程度较高，是所有经济领域改革较为成功的。但也存在着市场化过度、政府缺位、住宅产业政策不稳定，住房保障制度建设滞后等不容忽视的问题。应当反思我国住房制度改革，重构住房体系，从以“居者拥有其屋”目标调整到“住有所居”的目标上来，制定中长期房地产业发展规划和住房保障规划，政府从经济政策入手引导普通商品住房的发展，有效发挥市场在住房配置中的主导性作用；同时，应强化政府在保障住房体系中的主导作用，确立以公平价值为取向的住房保障制度，完善住房保障体系，改革现行的经济适用房政策，积极发展多渠道多方式供应保障性住房，扩大廉租房的保障范围，大力发展公共租赁住房，使所有公民“住有所居”目标得以实现。

一、我国住房制度改革历程

随着我国社会经济水平的不断提高与人口的迅速增加，进一步加剧了我国住房问题，使得传统的住房制度已经不能够满足现行社会的发展需求，因此，实现我国住房制度改革已是必然趋势。自二十一世70年代末截止至今，我国住房制度改革先后步入三个阶段。

1.住房商品化阶段

住房商品化阶段是我国住房制度的初次改革，该阶段起于1979年止于1990年，其主要是以提租和出售公房为突破口，以解决住房短缺问题为基本目标。住房商品化阶段下，重点针对于公房租金调整，一方面是所有房屋均按成本租金计租；另一方面是将住房消费纳入工资，彻底实现住房商品化。此次住房制度改革虽一定程度上满足了部分人的住房需求，但其未从根本上解决住房短缺矛盾。

2.住房制度改革在全国逐步推开并深化阶段

住房市场化是我国住房制度改革的第二阶段，该阶段起于1991年至于1997年，其主要是以“租、售、建并举”为手段，推进市场化改革。为响应住房制度的改革，上海和深圳等城市先后实施了“提租给补贴、买房给优惠以及各种购房优惠政策”，推动在全国范围内开始建立住房基金或住房公积金，实行“租、售、建并举，以提租促售房”的房改举措，以此，推进我国住房市场化的发展。

3.实行住房分配货币化并逐步建立住房保障制度体系阶段

住房分配货币化是我国住房制度改革的第三阶段，该阶段起于1998年止于2007年，其主要是以取消住房实物分配，实行住房市场化和社会化。1998年，国务院颁布了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，该文献进一步确定了我国住房制度改革的目标和基本方向，其内容包括：一是打破住房实物分配，实行住房分配货币化；二是健全和完善以经济适用住房为主的住房供应体系；三是完善我国住房交易市场，强化公有住房改革。以上内容有效推进了我国住房由传统住房体制逐渐向住房投资、分配、消费的社会化和市场化转变。

二、我国住房保障的性质和原则

1.我国住房保障的性质

(1)部分福利性。住房保障是政府部门为救助弱势群体所实施一系列机制，因此，福利性是其核心特征。总结来说，其部分福利性特征主要表现在三个方面：一是由以往的向全体社会人员提供福利转变为仅向中低收入阶层群体提供福利；二是对于能够有能力解决住房问题的全体，其享受福利待遇越低；三是加大对中低收入阶层的福利力度，即住房补贴、经济适用房、廉租房等。

(2)广泛覆盖性。住房保障是在全社会范围内开展，并非只针对于某一地域，因此，其具有广泛覆盖性特征。在市场经济环境下，部分群体有足够的能力解决自身住房问题，所以，我国在住房制度改革时应进一步缩小住房保障范围，即明确规定：住房保障机制仅覆盖于无力自行解决住房的中低收入困难的居民。

2.我国住房保障的基本原则

(1)制度化原则。完善的相应制度体系是保障民生问题的基础。就住房保障问题而言，我国只有建立起相应的住房保障制度体系，中低收入阶层居民的住房问题才能够得到有效的保障。同时，我国还需要构建起健全的监督机制和问责制度，为住房保障机制的顺利开展营造一个良好的环境。

(2)人性化原则。住房保障机制的人性化原则主要体现在三个方面：一是尊重被资助人的尊严和人格。其应将其住房资助视为社会给予的温暖，切勿将其视为自上而下的施舍。二是尊重被资助人的选择权。对于政府提供的公共福利品，应赋予被资助人充足的选择权，使其能够感受到政府给予的人性化服务；三是注意保护被资助人的发展权。住房保障作为一种社会救济或救助，其直接关系到被资助人日后生活的稳定，资助过程中应切实规避被资助人对资助形成依赖，积极鼓励其能够自主发展，为理想而奋斗。

(3)公平优先原则。住房保障机制的公平优先原则主要体现在三个方面：一是供给过程的公平。即在对每一个贫困居民进行住房保障时，应保证其程序的公开、公正以及透明，自觉接受社会公众的监督；二是供给机制的公平。即针对于中低收入阶层群体的住房保障经费均来源于财政，其供给并非全面通过市场机制的等价交换实现；三是供给取向的公平。即政府部门在实施社会住房保障时应始终树立公益性意识，尊重社会公众的集体意愿。

三、我国住房制度改革到住房保障的演变

我国住房制度改革到住房保障的演变，其供给形式表现为:住房合作建房、经济适用房、廉租房以及限价商品房等。

1.合作建房

对于住房合作社来说，其主要具有三种产权方式：一是由住宅合作社出资建设，其产权归住宅合作社所有；二是由个人出资建设，其产权归出资人所有；三是由住宅合作社和个人共同出资建设，其产权归住宅合作社和个人共同所有。针对于住房合作社，我国政府部门具有明确的规定：该住宅不得向社会出租、出售，一旦住戶不需要该住宅时应归还住宅合作社，由住宅合作社支配和管理。注：对于个人出资建设的住宅，住宅合作社应给与一定的补给。

2.经济适用房

经济适用房是城镇住房供应体系渠道之一，其主要针对于离退休职工、教师以及住房困难户。经济适用房是由政府部门或政府部门与开发商共同出资建设，并以成本价出售给离退休职工、教师中的住房困难户。经济适用房政策的出台在社会范围内引起了极大的轰动，很大程度上缓解了我国离退休职工、教师中的住房困难户的合租房问题，维护了我国社会的和谐稳定。

3.廉租房

廉租房是由政府出资建设，将其房屋租赁给中低收入阶层群体，其所收取租赁资金远远少于普通住房的租赁资金。继1998年起，国务院相继颁布了多项关于廉租房的政策法规，其中在《城市最低收入家庭廉租住房管理办法》进一步加大对中低收入阶层群体的住房保障，包括租赁住房补贴、实物配租以及租金核减，以此，最大限度上减轻中低收入阶层群体的住房负担。

四、建立统一协调的住房市场调控机制

基于我国房地产企业起步比较晚，目前，尚未构建起统一协调的住房市场调控机制，因此，不利于实现我国住房市场的可持续发展，故而，应采取有效措施力求构建起统一协调的房地产市场调控机制，具体措施包括以下几个方面：

1.进一步完善房地产预售制度。房产预售制度是房地产企业的一次创新与完善，该制度为推进我国房地产业的发展起着非常重要的作用，现阶段，我国房地产制度尚未成熟，其运用过程中还存在着诸多的漏洞，因此，房地产企业应不断完善房地产预售制度，严格预售条件，切实充分发挥房地产预售制度应有的职能。

2.不断加大租赁市场培育力度。租赁是解决居民住房问题第二选择，近年来，我国租赁市场得到了突飞猛进的发展，当前社会下，租赁的重要性越来越显著，而社会中绝大部分居民尚未能够认识到租赁的重要性，他们过分执着于购房，给予自身带来了巨大的经济压力和思想压力，因此，这就需要政府部门不断加大租赁市场培育力度，首先要彻底打破传统思想观念的束缚，加强居民树立购买与租赁并购的二元化消费观念；其次是政府不断加大对租赁市场的建设，营造良好的政策环境，进一步推进我国租赁市场的发展；最后是积极开辟保障性房源，切实充分发挥我国住房租赁保障功能。

参考文献:

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住房体制改革 篇4

关于住房公积金管理与监督体制改革的思考 湖南省住房公积金监管办厅

胡建功

岳阳市住房公积金管理中心

刘彬

（2010年9月14日）

1999年4月3日国务院颁布《住房公积金管理条例》（以下简称《条例》），《条例》规定直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟设立一个住房公积金管理中心，负责住房公积金管理运作，在县（市）设立分支机构实行垂直管理。《条例》还规定国务院建设行政主管部门、省、自治区人民政府建设行政主管部门是住房公积金行政监督的主体。《条例》确定的住房公积金管理与监督体制，对促进住房公积金事业的发展发挥了极其重要的作用。但经过十年的时间实践，现行的管理与监督体制与住房公积金事业的快速发展不相适应的矛盾日渐突出，需要进一步改革、调整和完善。现就笔者思考的问题做一简述。

我国推进住房公积金制度是借鉴了新加坡解决职工住房问题的成功经验。在住房公积金的管理与监督体制的设计上同样体现了新加坡的特点，如实行管委会决策和设区城市进行垂直管理是新加坡的国情所决定的，新加坡是一个法制比较健全，经济比较发达的城市型国家。而我国正处于一个经济成分比较复杂，经济结构升级，经济转型的时期，经济总体欠发达，特别是东、中、西部经济发展不平衡；也处于一个法制化建设初期，政府、组织以及个人的法制化意识有待加强；特别是中国行政管理体制层次较多，越往顶层行政权力越大，调控能力越强。我国的国情决定我国住房公积金管理与监督在借鉴新加坡管理经验的基础上要进行体制创新，对现行体制作进一步调整。基本构思：将部、省两级建设行政主管部门牵头行政监督，设区城市垂直管理的管理与监督的体制，调整为国家设立专门监管机构，省、自治区、直辖市垂直管理，市、县负责运作的管理和监督体制。上述调整思路主要基于以下思考：

一、现行监管体制存在的不足

1、监管的组织体系发育不完善。缺位、错位比较严重。目前，监管的组织体系主要有三块：一是住房和城乡建设部的住房公积金监管司，省级监管办和地市级管委会，这属于垂直主管住房公积金监管机构；另一块是各级财政、审计、建设、人民银行等部门，是专业监管住房公积金机构。第三是监察纠风等职能部门的违纪监管。在过来的监管实践中，由于这三块都有监管责任和义务，很多的时候，监管就出现了严重的错位。一是政出多门，主体缺位。多个部门都有红头文件，都可做指示，而住房公积金的垂直主管部门却因势单力薄，人少事多，位低权轻，无法承担主体监管责任，只能参与配合其他专业监管部门开展监管。二是职能交叉，重复监管。各监管部门出于部门利益，对同一个问题，同一件事，你处罚了他还要结案，在一定程度上影响了正常工作。三是缺乏交流和合作。各监管部门在监管工作上没有形成信息交流机制，对各自监管的事宜互不沟通，都想把握“王牌”或者互不买帐，严重影响监管效果。

2、监管的法制基础比较薄弱。对住房公积金运作管理实施监管必须有十分明确、完整和有效的法律法规依据，毕竟住房公积金的运作管理涉及金融、经济、房地产、法律、会计、信息技术、财政、税务等许多方面。从目前来说，一是适用、针对自身的监管法规零散单一。除《中华人民共和国住房公积金管理条例》第五章中有6款关于监督自身和《住房公积金行政监督办法》（共35条）以及各省的《办法实施细则》和《关于建立全国住房公积金监督管理信息系统有关问题的通知》以外，基本上没有其他监督的规定，单个的监督提法散见于有关文件当中，设有完整和有效的监管法规，不能形成强势监管。二是监管外化的有效性和刚性欠缺。在对缴存不开户的问题上，《条例》只规定了强制执行和1—5万元的罚款，而对应缴多少公积金，具体标准是多少，没有赋予检查审计缴存单位工资报表的权利，更没有查封、冻结，强制划转的权力。《住房公积金行政监督办法》也存在内容笼统，监管部门责权不明确与监管程序不具体的问题，难以与住房公积金管理运行的精准相适应，特别是对住房公积金的违法违规行为的处理刚性不足，大多以建议为主，这在一定程度上演化为一种间接监管。三是套用的监管规章过泛。由于自身的监管规章不足、主体解释缺乏，大多须选择其他类似或接近的法规，造成依据过分或牵强。很多时候还要削足适履，生搬硬套。

3、缺乏一套科学严密的监管制度和监管方法，监管工作处于被动性状态，监管权威有待进一步加强。由于住房公积金管理机构与监管机构没有建立统一相容相通运行系统，基本上采取报送数据、报表的形式，其可用性差，真实性难以保证，所以监管机构的非现场监管方法体系不能发挥应有的作用，非现场监管和现场监管相结合的现代监管方法体系没有建立起来。而现场监管又由于人力、物力及技术的不足，现场检查多为青蜓点水，很难发现问题。且基本上是事后监管，头痛医头，脚痛医脚，缺乏超前性和预警性。更重要的是对监管工作中发现的违法违规行为，没有有效手段和措施，不能对违规违纪问题作出相应的处理，监管的严肃性和权威性受到严重影响。

4、没有实行标准化监管和系统性、持续性监管。在住房公积金资金日益累积和放大的情况下，住房公积金运行管理在遵循一个《条例》的前提下，全国住房公积金的监管迫切需要建立统一的标准化监管模式，并对住房公积金的运作管理进行系统性，持续性管理。目前，全国住房公积金的监管基本上是分散性的和孤立性的。各省、各地市监管的内容、重点、方式、目标、要求都千差万别，并且实施的监管很少具有连续性，造成监管内容不全面，监管标准随意，监管操作的规范性、法制化程度不够，很少有社会中介机构参与监管。并表监管等持续性监管手段没有建立起来，缺乏灵敏、准确、高效的监管信息系统，无法实现全过程的系统监管。

二、实行部级监管的可行性

所谓部级监管是指将原有省一级监管职能上收归并到（国家）部级，再由部级以片区的形式设立监管派出机构，形成统一、严密、专业的主体监管体系。实行部级监管具有较好的操作性。

1、以现有监管制度为基础进行提炼完善。住房公积金监管实践了10多年，尽管存在这样那样的问题，但最终还是确保了资金的安全。各地在适应发展需要的同时，对住房公积金监管进行创新和改革，证明是有效的。因此，有大量宝贵的制度经验可总结。这些经验和做法在实行部级监管后，由部里进行整合、提炼、完善后，统一发布实施，将成为最有力、最有针对性、最富成效的监管，彻底解决监管制度上的不统一性问题。

2、以现行基本框架为基础进行快速转轨。通过多年的发展，国家和省级监督管理已基本形成了框架，这一框架为健全住房公积金监督机制奠定了良好的基础。现在只需要将省级监管权限上收，加强部级监管力量，在全国以片区为单位划分监管辖区布设派出机构，强化监管手段，消除基层监管空缺，将监管纳入常态化轨道，使监管的重心向业务一线转移，就可实现监督机制的完善。可以说，在现行监督机制的基础上稍作调整既无阻力，又没有改革成本，更不会产生转轨空档，部级监管如风行水上，水到渠成。

3、以现有理论成果为基础进行构建创新。近年来，住房公积金理论研究异常活跃，也取得了许多优秀成果。比如监管与运作分离理论、三级监管体制理论、行政与事业职能分离理论、现场监管与非现场监管理论、系统控制论等等，都较为成熟，也具有一定的操作性，在行业也获得了普遍认可，这些研究成果为构建行业监督新机制，提供了充分有力的理论支撑。

4、以现有监管手段为基础突出加压立威。全国各省在过来的工作做了很多有益有效的监管探索。但普遍存在监管效果不佳的问题，特别是针对地方政府的干预和影响，很多时候是力不从心。实行部级监管后，通过进一步加大监管力度，强化指导、监督、检查、审查、处罚、追责力度，树立监管权威。这主要基于：一是监管形式更独立，有效避免监管上的“政出多门”，保证监管一步到位；二是监管方式更专业，保证监管更有深度和密度。三是监管权威更有效。保证监管富有成效，有利于解决、处理监管问题，落实责任追究制。

三、现行住房公积金管理体制的不足

其一，机构性质千差万别。同是“不以盈利为目的事业单位”，有的是“收支两条线”，管理费用完全自收自支，没有纳入当地市级财政支出预算，而有的地方定为参照公务员系列管理的事业单位，还有的是财政全额拨款的事业单位，有的还挂靠在行业（铁路、煤炭、钢铁等）属于企业单位；有的建立激励机制，工作出色予以奖励，有的经费控制严格，经费与工作好坏、工作量大小不挂钩。同样是住房公积金管理中心，在人事管理、经费管理和业务管理上出现很大的反差。

其二，各自为政，潜藏干预。一方面属地管理埋下了行政干预和影响的可能性。住房公积金管理中心是市级政府领导下的“事业单位”，市政府往往把其当作一个管理部门，按照政策意志制订符合当地需要的政策、办法，甚至挤占挪用住房公积金，而作为下属的住房公积金管理中心只有服从照办。另一方面属地管理造成各拉各的调，各吹各的号，省内住房公积金政策不统一。在各城市间，没有统一的规范流程，没有统一的信息管理系统，软件开发五花八门；住房公积金贷款有的全权委托银行发放，有的中心自已做；有的手续简便，有的繁杂。就连起码的财务核算方式，是采用“收付实现制”，还是“权责发生制”，也没有统一。属地管理也造成了一些住房公积金管理中心之间的不平衡，甚至不平等。

其三，抗风险力弱。由于体制是封闭式分散管理，造成资金不均衡，形不成资金规模效应，造成资源浪费，削弱了住房公积金的使用效用。目前住房公积金资金以设区城市为单位，实行属地管理，只能在设区城市区域内流动，不能在更大范围内流动。资金盈余，不能在省域之间互通有无，有的城市由于经济发展滞后，资金不能充分使用、而有些地市、则无资金发放个贷、造成资金短缺。这种集中度管理较窄的体制，致使资金分散，无规模可言，导致抗风险能力较低。

其四，机构运转矛盾。住房公积金业务活动中，涉及决策、管理、监督、运作等方面。目前在机构设置上划分为决策机构、监督机构和管理机构三大系列。决策机构只在设区城市设立，代表同级政府履行决策职能，纵向上没有上下联系。按照“管委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，住房公积金行业实行决策、监督、管理三分离的现行体制。由一个与监督和管理没有直接联系的虚设机构履行决策职能，造成市管委会的决策不被管理中心和省级监管部门认可，决策形同虚设。将监督职责赋予一个没有上下级隶属关系、也不履行决策职能的省级业务指导部门履行，监督的针对性和效果也极不理想。许多监督在年终也只能是走马观花，造成监督的权威大打折扣。管理中心虽然隶属于同级政府，但政府却不能直接决策和监督，逐渐成了政府的“弃儿”，逐步被边缘化。

其五，管理中心出现“孤岛”效应。从国家行政权力层次上看，中央政府、省级政府、市级政府、县级政府和乡镇政府五级中，只有市级这一层设有住房公积金管理机构，其他层级的政府机构都没有设立。从纵向看，上下不惯通，行业管理渠道不畅；从横向看，各市管理中心之间没有隶属关系，缺乏联系，住房公积金管理中心成为管理环节上的“孤岛”，没有形成有效的统一管理体制和机制。

其六，决策职责流于形式。一是决策缺乏一定基础。住房公积金实行管理委员会决策，中心运作管理。管委会是个高规格的虚设机构，中心是办理业务的实体机构，决策机构没有对管理运作情况进行充分了解和具体掌握，未具备决策的坚实基础，使决策的权威和质量大打折扣。二是管委会决策方式比较简单。一般仅限于开开会议、听听汇报，发发纪要，基本流于形式；且其会议决策难以形成一种制度，有的一年开一两次会议，甚至有的一年开不了一次管委会。三是委员作用难以发挥。管委会没有专设机构（如秘书处等）和场地，平时不开展工作，不能给委员们提供更好的专业服务和工作条件，难以调动委员们的热情和责任感。加上委员们都是兼职，平时忙于本职工作，很难通过业余时间获得有关住房公积金的信息，即使偶尔召开的会议，也很难保证参加，即使前来参加会议也只是例行手续，对住房公积金管理运作难以发表有效的意见和建议。四是管委会与政府在实际工作中，难以区分其职责，很多时候决策变为行政领导意志。

四、实行省级集中管理的可行性

所谓省级集中管理就是以一个省级区城设立一个管理中心，（或管理局）对全省住房公积金进行集中、统一管理，在省内实现统一决策、统一制度、统一核算、统一管理。

组建由省政府直接领导的省级住房公积金管理中心（或省住房公积金管理局），负责对全省的住房公积金监督管理，行使全省住房公积金的决策权，制定住房公积金相关政策，统一全省范围内的住房公积金资金调度；市级住房公积金管理中心和县（区）管理部都作为住房公积金经办机构，只负责住房公积金的业务运作。政策制定、监督管理由省住房公积金管理中心（管理局）负责。

实践证明，以设区城市垂直管理的体制，对促进住房公积金事业的发展起到了重要的作用，但随着住房公积金事业快速发展、资金规模日益扩大，管理要求越来越高，现有体制已不相适应。如果建立全国垂直管理体制，实行行业条管，既可以保障政令畅通，又便于规范运行，还可以排除地方政府的行政干扰，有效防范资金风险，确保资金安全，更重要的是有利于充分发挥制度的的整体优势，实现行业人才物等资源的最佳配置，降低运行成本，提高制度的保障能力。但从当前看，住房公积金组成部分仍来源于地方，离不开地方政府的行政推动和支持，服务与地方，实行全国行业垂直管理条件尚不成熟。如果考虑在省以下实行行业垂直管理，还是可行的。

第一、全国正在进行省财政直管县的财政体制改革，省级对市、县的宏观调控能力大大增强，特别是行政事业单位职工的财政补贴部分有更多的保证。

第二、社会保障基金的管理正在考虑全国或全省范围内进行统筹，以提高资金的规模效益。

第三、实行省级集中管理，能较好排除市、县政府的行政干预，减少挤占挪用资金的现象，确保资金专款专用。

第四、市县住房公积金机构调整改革为省级集中管理提供了良好的基础。积累和创造了许多科学有效的管理经验。

第五、目前，县、区住房公积金已经整体纳入设区城市统一管理，已形成了市以下垂直管理的体制，只要将设区城市管理机构整体上收至省，即可实现全省（自治区）范围内的垂直管理。调整程序较简单，阻力较小，操作性强，成本较低，短期内可以完成。

实行省以下垂直管理体制，有非常现实的意义：

一是解决目前管理中心无主管部门的问题。省级机构承担住房公积金行政管理职能，负责制定行业发展规划、政策和内部管理规定，负责内部稽核检查和资金安全监督。

二是减少监督层次，有利于部级集中监管。现有的监管体制省一级力量十分薄弱，难以形成强有力的监督。省级集中之后省级形成管理机构，为部级监督提供集约式的监督对象，改目前部级监管342个中心为30个省级管理中心，全面提升监管效能，切实增强监督的有效性。

三是省级集中抗风险能力大大增强。以设区城市为单位，所提风险准备金严重不足，加之其管理水平又参差不齐，抗风险能力不强。省级集中可优化配置全省人才物，提高抗风险能力。

住房体制改革 篇5

关于深化住房制度改革的若干试行意见的通知

内政发[1989]39号

自治区人民政府原则同意自治区住房制度改革领导小组制定的《关于深化住房制度改革的若干试行意见》，现转发给你们，请各地在试点单位贯彻实施。

各地要加强对试点单位的领导，并及时总结试点中的经验，报自治区房改办公室。1989年4月6日

关于深化住房制度改革的若干试行意见

（内蒙古自治区住房制度改革领导小组1989年2月24日）

自治区住房制度改革，经过一年的积极努力，进展较快。各盟市都组建了房改机构，并开展了房改工作。第一批起步的部分城市已经基本上完成了调查测算和住房资金核定工作，有的盟市已制定了房改方案上报待批。试点旗（县）镇已先行一步，探索了经验。

住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，是治理、整顿的重要措施之一。因此要继续贯彻执行国发[1988]11号文件和国办发[1988]13号文件的基本精神，加快我区城镇住房制度改革的步伐。当前，要把出售公有住房作为房改的重点，加速住房商品化、私有化进程。这不仅对于现行住房制度的改革，而且对于抑制通货膨胀、调整消费结构和产业结构有重大作用。本着积极稳妥的原则，为指导下一步房改试点工作，特作如下规定：

一、积极鼓励职工购买公有住房

1、合理确定公有住房售价。各地要严格审定公有住房的标准价格。新房的标准价为住宅本体建筑造价加征地拆迁补偿费（不包括拆迁安置费，下同）；旧住房的标准价为重置成新价。重置价按当地前一年建筑安装预算定额、取费标准、调整系数构成的住宅本体造价和当地规定的征地拆迁补偿费用标准计算。向职工出售时，再加上楼层、朝向、环境、地段、设备、装修、配套程度等调节因素，适当增减计价。

2、出售公有住房的范围。除国办发[1988]13号文件规定不宜出售和因特殊原因暂不出售的以外，原则上都可以出售。城市近期应以出售各类成套楼房和质量较好、暂不改造的砖混、砖木结构平房为主。属于近期改造、质量较差的土木结构平房原则上不准出售。

3、公有住房出售的对象为家住城镇、有正式城镇户口的职工。优惠价以户为单位，每户只能享受一次。

4、职工购买公有住房，在不发放住房补贴（即住房券）的情况下，可以优惠价格出售。近年内，各地旧房的平均优惠幅度控制在当地住房标准价的40％之内；****年一月一日以后竣工交付使用的新住房，出售给职工，也可以采取不发住房补贴，一次性优惠的办法。新房的平均优惠幅度控制在新房标准价的20％之内。综合价与售价的差价，由职工所在单位补偿。各地以优惠价出售的各类公有住房必须规定最低限价。近年内，砖混结构的单元套房优惠后的实际售价一般不得低于100元／m2。以上优惠幅度将随时间、环境变化而减少，逐步实现住房商品化、私有化。

5、职工购买公有住房，要鼓励一次付清房款。对无力一次付清房款的，可以分期付款。一次付清购房款，可减收优惠价款的 20％。分期付款，其首次付款不得少于优惠价款的30％；超过30％部分，按高于银行保值储蓄利率付息；其余部分，每月所付购房款不得低于家庭总收入的15%，期限最长十年。

6、各单位对出售范围的公有旧住房，不得用公款搞高标准的装修翻建。否则，装修材料、设备和工费应按市场价如数计入房价中。这部分价款由购房者全额一次支付，不得给予优惠。

7、以上出售新、旧公有住房的标准价和各项优惠政策均不适用于年收入一万元以上的住户。各地每年要安排一定数量、不同档次的商品住房供他们按市场价选购。

二、对出租的城市公有旧住房，逐步调整租金标准

8、各地在今年要做好调查测算工作。明、后两年，可根据当地财力和职工的承受能力采取“小步提租”或“理顺租金”的办法。

三、新房新制度

9、无论是房管部门还是单位的新建住宅，不能再继续实行过去的住房分配办法，要先卖后租。新房在不发住房补贴的情况下，可试行采用新的租金标准。今年，新房租金最低不少于维修、管理两项因素计租。各地也可以试行交纳抵押金获得住房使用权的办法。

四、积极推进旗（县）镇的住房私有化

10、旗（县）镇的住房制度改革，要采取公有住房出售为主和土地有偿使用的办法。要制定优惠政策，调动各方面建房的积极性。个人建房、合作建房和集资建房要纳入并服从城镇建房规划，同时当地政府要在征地、计划、材料、信贷等方面给予支持。并按国家规定减免有关税费。

11、严格控制旗（县）镇宅基地面积。居民新建住房的宅基地面积要执行国家或当地政府规定的宅基地面积标准。对已经占用的套院平房或低层独院楼房的占地面积，超过规定面积部分要加收宅基地使用费，严禁个人搞地皮生意。

五、加强房地产管理

12、各地要建立健全房地产交易机构，组织开展房地产交易，并负责管理出售公房工作。职工购买公有住房，在交清全部房款后，统一在当地房地产管理部门办理住房产权证和宅基地使用证书，并受法律保护。职工以优惠价、标准价购买的住房，在获得产权证五年后，允许进入市场买卖。增值部分按国家有关规定征收税费后归售房职工个人。

13、新旧公有住房的标准价格，必须由当地房地产管理部门进行评估作价，评估标准及办法由自治区房地产管理部门会同物价等有关部门制定。其它任何单位和部门无权自行作价。

14、对原来实行补贴出售和有限产权出售办法购买的住房，在按照此次规定的优惠政策补足差价后，才能获得完全产权。

六、加强售后服务和管理

15、各地出售公有住房后，要建立相应的住房维修服务机构，逐步实现住房经营管理社会化、专业化及有偿服务制度。

16、职工购买公有住房后，属个人产权范围内的维修，由住户负责；公共部位的维修养护，暂由出售产权单位负责，待售后服务机构建立后逐步移交。其费用，在近几年，从出售公房收回资金回扣适当比例留给产权单位作为保修的费用。高压水泵、暖气等设施的管理、维修以及职工的取暖补贴仍按现行办法执行。

七、继续做好住房资金核定转化，建立住房基金

17、要逐步理顺住房资金渠道，建立城镇、企业和个人三级住房基金。在目前调查测算、核定原有住房资金的基础上要集中力量做好住房资金转化工作。

18．自治区预算内安排的住房建设资金和各单位新建住宅的资金应全额纳入当地住房基金，但所有权不变；企业按规定提取的住房资金要从生产基金中划转出来作为住房基金并允许进入成本。企业还应从留利中提取适当比便划入企业住房基金；各单位出售公房收回的资金，必须存入由当地政府指定的银行（信贷部），分别进入住房基金专户，所有权不变；建立个人住房基金的办法，各地可通过试点摸索经验。

八、加强对售房资金的管理

19、出售公有住房收回的资金，按国家有关规定，只能用于住宅建设和维修、管理，不得挪作它用。各地政府要制定售房资金使用的审批制度，对随意动用售房资金的单位和个人，按违反财经纪律论处。

20、各市、各旗（县）镇要尽快成立住房资金信贷部。具体组建工作按国家规定执行。

九、从税收政策方面支持住房制度改革

21、自当地房改五年内，住房建筑税和房产税留给当地作为城市住房基金。

22、房屋开发公司和其它企业、单位的新建住房以优惠价、标准价出售给职工个人，可享受国家税收的有关优惠政策。

23、职工个人建房或买房，免缴契税。

十、各盟行政公署、市人民政府要加强对房改工作的领导

24、各盟市要严格执行国家、自治区制定的住房制度改革的各项政策规定。各单位也要按照当地政府统一政策行动，严禁各行其是。各地房改方案的审批要按照自治区房改办规定的审批程序执行。

25、在同一地区的所有部门或单位不论其隶属关系如何，都必须服从当地政府房改工作的统一政策和部署。

慈溪市农村住房制度改革情况汇报 篇6

今年以来，我市把改革农村建房方式、推进效益型农民集中居住区建设作为推进新型城市化三大抓手之一（城中村、中心城区改造，片区整合发展，农民集中居住区建设）和建设效益和谐新慈溪的新举措，摆上市委市政府重要议事日程。宁波市下发《关于积极稳妥地推进农村住房制度改革试点的实施意见》后，市委市政府及时进行认真学习，召开会议进行专题研究部署，结合慈溪实际，从组织建立、政策调研、方案制订、试点启动等方面开展工作。

一、前阶段主要工作开展情况

（一）建立组织，加强领导

为加强对开展效益型农民集中住区建设工作的领导，成立了由市政府市长任组长、分管农业农村和城建的两位副市长任副组长的推进农民集中居住区建设工作领导小组。落实了相关23个部门为领导小组成员单位。领导小组办公室（简称市集居办）设在市农办，并明确了农集居办组织协调、政策研究、方案审核、工作指导、情况综合和督查考核等职责。

（二）开展调研，制订方案

农民集中居住区建设工作涉及面广，政策性强，事关广大农民群众的切身利益，为使这一工程真正成为群众的民心工程，今年4月以来，由市农办牵头，会同国土、规划、建设、发改、财政等部门，开展了相关政策调研，共开展专题调研14个。包括调整现行农村宅基地政策、建立农村宅基地流转和储备机制、土 地占补平衡与空间置换办法、农民集中居住区住宅交易上市机制、农民集中居住区项目建设管理办法、涉及农民集中居住区建设行政性收费的减免政策、农民集中居住区物业化管理办法、农民集中居住区的建筑设计市场的规范化管理措施、农民集中居住区布点规划和建设标准及技术规范、农民集中居住区扶持政策、农民集中居住区建设计划审批和验收程序方案、镇村农民廉租房建设使用试行办法等。

其中调整现行农村宅基地政策中，重点围绕“四个转变”：一是农村住房审批方式由原来的分户审批向联户审批转变；二是农村建房标准由原来的以户为标准向以人均为标准转变；三是农民建房审批标准由原来的单纯以批建筑占地面积为主向建筑占地面积和建筑面积结合转变；四是农民建房供地方式以集体土地为主向国有（行政划拨或国有出让）和集体用地结合转变。解决跨村建房，达到向农民集中居住区集聚的目的。调整农村宅基地整理政策和操作办法中，鼓励开展农村宅基地整理，解决农村建设用地指标不足的问题，核心是通过提高复垦指标收购价、补助复垦经费提高各地开展农村宅基地整理的积极性。探索建立农村宅基地流转和储备机制中，着力解决农村建设中建新不拆旧问题，积极研究出台农村原有宅基地回收和利用政策。探索农村宅基地使用级差化管理办法，研究用经济手段实现农村建房“控制单家独院、推广多户联排、鼓励多层套房”的目标。土地占补平衡与空间置换办法中，积极扶持新农村建设用地试点，对土地存量多、土地整治潜力大、土地调剂置换空间足的区域、村，研究出台完善的市、镇、村三级土地动态占补平衡与空间置换办法。其它还包括制订出适合农民生活习惯和经济条件的物业化管理办法、农民集中居住区扶持政策、镇、村农民廉租房建设使用试 行办法等。目前，有关部门已经根据分工完成了14个专题调研，并就各专题调研出台相关政策，分别就政策征求各方面意见。

在开展专题调研，制订专门政策的基础上，制订了《关于开展效益型农民集中居住区建设的试点意见》。意见制订后，分5个层面广泛征求意见和建议，包括人大、政协领导，推进农民集中居住区领导小组成员单位，各镇党委书记、镇长，部分村党组织书记，相关主要部门负责人，形成了送审稿，即将交市委市政府有关会议讨论审核。方案中对开展效益型农民集中居住区建设试点范围、条件、规模和标准进行了明确。

关于试点方案，开展试点的镇（街道）按照四大片区规划和《慈溪市农民集中居住区布点规划》，对保留村庄和新建农民集中居住区分别编制详细规划，并制定农民集中居住区建设和农村建设用地整理的实施方案。在此基础上，每年由各镇（街道）提出当年度需启动实施的农民集中居住区项目和农村建设用地整理项目，并报市推进农民集中居住区建设工作领导小组办公室（简称市集居办）。

关于试点范围，我市拟在以下范围内开展试点：按照《慈溪市农民集中居住区布点规划》确定的集居点；城镇规划区及其近郊村；市级以上重点工程项目建设地区；因水源、文保和旅游资源保护需要整体搬迁的地区；具备跨村跨镇、片区统筹规划建设条件的，住房困难户较多和符合农村建房条件的新增人口较多的村、镇（街道）等。

试点条件和试点规模参照了宁波住房制度改革中提出的试点条件和规模。

关于试点标准，我市提出，农民集中居住区规划建设标准适当低于城市居住区标准，多层公寓项目容积率1.4以上，建筑密 度在30-40%，绿地率在20-25%。

（三）把握原则，落实政策

针对我市农村建房难和土地资源紧张的双重矛盾，我市提出了推进效益型农民集中居住区建设的总体要求，即围绕解决农村建房难和土地集约利用，大力推进农村建房方式改革，改变农民“有天有地”的传统建房观念，积极实施以“控制单家独房、推广多户联排、鼓励多层公寓”为主要方向的效益型农村建房方式。

基本目标是：通过试点启动，典型创树，以点扩面，力争到2011年末，逐步建成一批交通便捷、设施配套、环境优美、居住舒适、功能齐全、既富有现代气息又具有慈溪特色的效益型农民集中居住区。

关于基本原则：主要是针对我市村居现状，农民集中居住区在住宅类型选择上坚持多样化，因地制宜，既有利生产，又方便生活，具体按区域位置分类处置，在城镇总体规划区内村居建设以多层（高层）公寓为主；在城镇总体规划区外村居建设推行低层排屋，鼓励多层公寓。

明确的政策措施有以下几方面：

（一）简化审批程序。对农民集中居住区建设的规划设计、项目立项、初步设计会审、建设事项办理等审批事宜，统一纳入到市联批中心“绿色通道”，由市联批中心组织相关受理部门联合会审，做到特事特办，最大限度地缩短办理时间，提高办事效率。

（二）集约用地管理。一是定向定点安排用地指标。对农民集中居住区建设优先安排用地指标；在非农民集中居住区的农民建房用地指标一般不作安排。二是建立农村宅基地退出回收机制。农村建房必须坚持一户一宅和建新拆旧原则，入住农民集中居住区的农户必须退出原宅基地和 房屋，统一由村级集体组织收回或调剂。国土部门及时做好集体土地使用证的注销或转户登记工作，同时各镇（街道）可根据实际情况组建镇（街道）土地储备分中心，专事农村宅基地回收工作，做好土地存量的盘活工作，有条件的村也可与镇（街道）土地储备分中心挂钩，共同做好农村宅基地回收工作。三是加大村庄宅基地整理工作。在村、镇建设规划控制区域或需整体搬迁的区块实行冻结原地改、扩、翻建，原则上50户以下的自然村要逐步予以撤并、搬迁。规划控制区和搬迁区域的村民住宅，逐步实施拆除，迁入到规划的农民集中居住区内，有条件的逐步实施村庄整理，退宅还耕，做到土地资源占补平衡。

（三）减免相关规费。农民集中居住区建设项目在办理行政许可过程中，除上缴国家、省、宁波市部分外，慈溪市及以下的所有行政性规费予以全免。其他技术性服务收费，按其收费标准下限减半收取。

（四）产权登记交易。

1、按照“先土管后房管”的原则，落实土地使用权和房屋产权证登记。多层（高层）公寓凭《慈溪市农居统建房购买申请审批表》及购房通知单办理土地使用权证和房屋产权证，低层排屋由农户分别办理《慈溪市农居自建房用地申请审批表》后，办理土地使用权证和房屋产权证。土地性质为集体使用土地的，国土部门核发集体土地使用证；土地性质为国有行政划拔土地的，国土部门核发国有行政划拔土地使用证。

2、交易上市必须经过审批。持有集体土地使用证的，必须依法在本村范围内流转和调剂；持有国有行政划拔土地使用证的，须由镇（街道）申报，依法办理相关手续准其交易。流转和上市交易的农户今后不再安排建房和申购公寓房。

（五）财政金融扶持。经批准实施的农民集中居住区建设项目，推行“以奖代补”政策，经竣工验收后，市财政按多层或高层公寓建筑面积每平方米100 元补助到实施主体，镇（街道）给予适当配套，补助资金必须专项用于农民集中居住区建设项目的贷款贴息、规划设计编制、基础设施和公共服务设施等建设和管理，以降低房屋建设成本。在农民集中居住区申购多层公寓的农户，履行建新拆旧义务，不再申请建房的，经村、镇申报，市集居办审核，由市财政奖励3000元/人，镇（街道）配套奖励1000元/人。低层排屋不作任何奖励。加强金融资金扶持。对农民集中居住区建设，市各级金融部门给予优先优惠贷款和优质服务，入住农户可申请按揭贷款。此外，还鼓励建设廉租房和经济适用房，妥善解决农村“双困户”（经济困难和住房困难）的实际需要，促进社会和谐共处；入住多层公寓的农户放弃农村宅基地后，推行“四不变”政策，即农民身份不变、原村待遇不变、土地承包权不变、股份分红权不变；把农集区建设与环境整治、庭院整治、新环境百村改造工程等相结合，市镇村三级共同投入，提高公建设施配套，完善公共服务功能，按照生产与生活相分离的原则，引导家庭工业向工业区块内的标准厂房集中或市、镇两级工业区块集中，并多形式建设外来务工人员出租公寓，全面提高农村人居环境；农民集中居住区建设应按规划审查确定的商业用房配置，原则上归村（镇）所有，用于发展壮大村级集体经济。

（四）抓紧试点，积累经验

结合工作总体安排，加强与有关镇、街道农民集中居住区建设试点工作的联系和督促，为全面推开积累经验。今年以来，对去年已批下的36个农民集聚建房项目在做好衔接、摸底、梳理的基础上，选择有条件的点，开展农村建房制度改革和效益型农民集中居住区建设试点。周巷镇、附海镇、宗汉街道、三北镇、长河镇等镇和街道部分条件相对较好的地方已经开展农民集中 居住区建设试点。从试点情况来看，建设方式共有3种。一是镇村联建式。比如附海镇，在镇中心区域的相关行政村，统一规划了面积105亩的农民公寓，首期规划建造6幢21252平方米，其中2幢公寓建设已开工建设，该镇花塘村多层农民公寓也进入规划设计阶段。二是村村联建式。比如宗汉街道160套农民公寓由周塘西村、史家村、漾山村、江东村、潮塘村、二塘新村等六个村联建，主要解决六个村的住房困难户。公寓规划面积200亩，已通过规划会审，其中一期19亩160套联建项目即将启动。三是单村独建式。如三北镇施公山村农民公寓，首期11亩已进入打桩启动阶段。长河镇宁丰村农民公寓，建设项目已立项，规划面积31亩，预计于9月份开工。

二、下步工作安排

上阶段，我市虽然在贯彻宁波市关于农村住房制度改革文件精神、推进效益型农民集中居住区建设方面做了一些工作，但许多工作还是处在出题阶段。下步实质性推开还有许多工作要做。近期主要是做好以下几方面工作。

一是抓紧出台好试点实施意见。在进一步对意见进行修改完善的基础上，交市委市政府有关会议审核讨论并下发。

二是召开好推进效益型农民集中居住区建设现场会，对工作进行全面部署和动员，进一步统一思想认识。并加大政策宣传力度，使基层干部群众从心理上接受这一新生事物。

三是指导督促好试点工作，推动面上工作开展。

三、几点建议

一是建议上级在对我市开展效益型农民集中居住区建设方面在建设用地指标上给予适当倾斜；适时调整全市土地利用总体规划，以便解决我市在推进效益型农民集中居住区建方面的用地 指标和空间置换问题。

二是建议上级在有关政策上进行进一步明确。包括在融资上，建议解决农民建房过程中银行优惠贷款和按竭贷款政策问题；对农村居民公寓建设贷款贴息扶持由上级文件规定的每平方米50元，提高到每平方米100元，市和县市区按1：1配套；对于村级商业用地和工业用地拍卖为了达到生产和生活分离目的，引导家庭工业向工业园区集聚，建议实行定向拍卖。

住房体制改革 篇7

目前, 我国房地产法律、法规仅有适用城市范围的《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》等。此外, 有地方 (省级) 法规、部门和地方 (省级) 法规或规章及规范性文件。《城市房地产管理法》于1994年7月5日公布, 1995年1月1日起施行。从该法的立法目的、适用范围、管理对象、立法原则看, 该法主要是对城市房地产开发管理, 包括对开发用地、开发公司、开发交易、开发责任的管理。缺乏对整个城市房地产领域的立法。

与外国住宅法制建设相比, 在我国住宅领域, 即缺乏基本法, 也缺乏与之配套的单行法。因此, 亟需抓紧制定我国 (适用城乡的) 住宅立法体系和立法规划。至少应由三个层次组成:首先制定《住宅法》, 作为我国 (包括城市、乡村) 住房领域的基本法, 规定我国住房的基本制度和基本政策, 规定公民在住房方面的基本权利和义务等内容, 是国家住房管理的总纲领。其次, 要围绕《住宅法》这一住宅基本法律, 规划、构建我国住宅法规立法体系的总体框架, 研究提出与其配套的第二层次的专门单项的法律, 或行政法规。第三, 是结合地方、行业具体情况制定贯彻实施住房法律、法规基本制度和政策的地方法规、部门和地方规章及规范性文件。

当前, 加快住宅立法有许多有利条件。一是, 我国建立和完善社会主义市场经济体制改革取得成就, 确定了社会主义市场经济体制的基本框架和改革目标。政治体制改革取得成效。二是, 我国《物权法》已颁布施行, “民法典”等一批综合法正在起草、修订、完善中, 适应社会新的体制和机制的基本法律制度基本确立, 为下位法和相关法的起草制定奠定了基础。三是, 有外国 (地区) 丰富、完善的住宅法规的立法经验可以借鉴。四是, 我国住宅与房地产管理工作积累了丰富经验, 在一些地区、部门的规章和政策规范性文件中, 已经规定、实行着一些有效的管理制度和政策。五是, 有一批高层次的法律研究工作者和实际管理工作者, 取得了较丰富的研究成果。

完善多层次住房保障制度

计划经济时期, 我国城镇住房实行供给制、福利性的实物分配制度。造成分配不公、住房紧缺。停止住房实物分配后, 住房制度转向了市场化为主, 开发公司、商品房垄断了住房市场。其实, 既使是完全市场化的欧、美、日等发达国家, 住房制度也不是实行完全的市场化, 要对低收入阶层、贫民窟、危旧房区进行国家干预, 实行财政资金补助、金融优惠等多种政策, 促进社会住房问题的解决。我国随着改革开放和经济的发展, 地区的发展程度和国民的收入水平呈多元化, 解决住房问题的思路也应多种层次多种形式。因此, 我国城镇住房供应的体系设计, 应在发挥市场的作用、由市场供应多数人的住房同时, 根据城镇居民不同的收入水平, 建立多层次的供应体系。对高收入家庭, 其住房问题通过市场解决, 按市场价购买或租赁较高标准的商品住宅;对中收入家庭, 由市场供应中低档价位的商品房、或经济适用住房;对低收入的生活困难家庭, 实行社会福利和社会保障, 提供公共廉租住房等。

国家应制定法规政策, 在用地、贷款、税收、财政等方面鼓励支持居民个人建房, 合作建房, 作为城镇特别是中小城市 (镇) 的住宅合作社和解决住房问题的一项重要措施和制度。西方一些发达国家, 在用地、资金、金融、税收等方面采取措施, 积极促进个人建房或合作建房。荷兰、意大利、匈牙利等国的住宅合作社和合作建房卓有成效。住宅合作社是居民自愿组成的集体组织, 只要符合法定的条件, 可自愿入社、入股, 缴纳会费。但不以赢利为目的, 自我解决社员住房问题。从而以较低的相当成本价的投入即获得家庭住宅, 免除了开发商的高利盘剥。荷兰住房合作社规定:一是对所辖地域范围内的住户提供住房优先权;二是保持辖区住房的质量;三是促进住户参与管理和制定政策;四是保证投资的延续性。为降低合作社建房成本, 政府向合作社提供长达50年的低息贷款, 如贷款是购地可延长至75年。在全国住宅建设中, 荷兰住宅合作社每年建设竣工的住宅比例一直保持在30%左右。

改革现行拆迁补偿的标准

第一, 应将《拆迁条例》规定的以“房地产市场评估价确定”, 改为“以市场交易价确定”, 或“市场评估价”与“市场交易价”双确定的原则。这个市场交易价, 应是与被拆迁房屋相类似的新房屋的市场交易价, 不应是与被拆迁房屋相类似的旧房屋 (二手房) 的市场交易价。

同时, 应借鉴、比照有关地区补偿的规定, 当市价不足以补偿被拆迁人购置新房时, 另加一笔特殊补偿或补助, 弥补差价。

第二, 拆迁补偿的基本原则, 不应是现行的“拆一还一”, 而应是“拆一还一点多”;不应是“拆一还旧”, 而应是“拆一还一新”。昆山市已经这样补偿。他们对被拆迁人实行高额补偿, 拆房的补偿能够买得起新房, 保证其利益不受损害。除了考虑拆迁户原住房的实际价值外, 还考虑当地市场的实际住房水平, 新建 (买) 住房的实际支付成本, 由财政补足这个差价。原先一栋200多平方米的住房, 拆迁后可补给被拆迁人3套约70平方米的商品房。

第三, 补偿安置的住房, 应是符合国家标准, 满足必须功能的成套住房。

这样设计补偿标准的理由如下 (以公益性征收为例) :一是, 公益性征收, 是强行收购, 不考虑所有者处分权益的意愿, 是由国家施行的法定剥夺。在对物的权益剥夺的同时, 也进行了非物质权益的剥夺。这种补偿如仅仅按照征用物的本身价值量同等补偿, 事实上与所致损害不相等。因此补偿的权益应大于原征用物的价值量。二是被拆迁的不只是房屋还有与房屋相关的物 (及非物质品) , 如仅对被征用物的权益进行等量补偿, 而不考虑相关联物的权益补偿, 事实上与所致损害是不相等的。三是, 社会发展的目标, 是要不断促进人的生活水平、质量的提高, 在为公众和社会创造新的利益同时, 对因此受损者也相应增加新的权益, 有利于社会的进步和稳定。

任何涉及公众利益的法律, 从最初的酝酿到最后的出台, 都将注定是一场各个利益群体之间的激烈博弈。

江苏剖面:住房保障改革进退之争 篇8

江苏正在着手制定一份该省2011～2013年的保障性住房建设行动计划。在这个中国人均GDP第二的省份,公共租赁房可能将以城市住房保障的基本模式写进这份计划中。

权威人士透露。在今年江苏相关部门共同参与的内部会议中,公租房已与住房公积金制度、经济适用房和廉租房并列,被称为“应当坚持的四项住房保障制度”。

虽然对公租房未来的建设规模尚未准确划定,但内部人士透露,以现有财力大致匡算,预计年供应量会达到10万套(间)。

但值得注意的是,尽管眼下国内有关“公租房代替经适房”的呼声高涨,但按照江苏2010年度的保障房建设计划,经济适用房仍将兴建10万套。

10万套经适房中,最早兴起于江苏的“共有产权房”却数量寥寥。

针对经济适用房弊端的“共有产权房”,目前已经在江苏多个城市展开试点。但据介绍,多数试点城市的“共有产权房”供应并无显著增加,在保障房建设总量中所占比例微乎其微。

公共租赁房和共有产权房两种模式在江苏的进退不一,显示出当前住房保障制度的改革瓶颈——我们可能尚未找到备受诟病的传统经济适用房制度的理想替代品。

李源潮三度批示“共有产权房”

改革契机的偶然性,映衬着制度环境中的必然。

4年前,中国社科院教授刘维新给时任江苏省委书记的李源潮写信,建议江苏试点“共有产权房”。

彼时,经济适用房制度已施行8年,因其巨大的牟利寻租空间而备受争议。刘维新正在思考克服经适房弊病的新的住房保障模式。就在这时,他在火车上读到南京学者陆玉龙的论文,文中关于“共有产权房”的论述引起他的极大兴趣。

陆玉龙所界定的“共有产权房”的概念是,将政府用于经济适用房建设的财政性支出,包括土地收益减免和税费。都转化为“投资”,政府按投资比例拥有房屋产权和相应的权利。南此产生的经适房,由政府和购房人共同拥有产权。

共有产权房被认为是直指传统经适房的弊病——南于将政府补贴部分量化,房屋在退出、处置时,购房人必须与政府共同分享收益。购房人的不当牟利空间因此受到压缩。同时对虚假购房人和部门权力,也构成了限制。

据陆玉龙回忆。他曾将这些研究成果上达建设部,希望能推动共有产权房试点,“但建议报上去后,部委层面没有表态。省厅也就没有动作。”

而作为外地学者的刘维新,反倒成了意外的幸运者。他在受陆玉龙论文启发基础上写的那封建议信,很快就得到李源潮的批示。

李源潮在2006年6月的批示中提出。“经济适用房共有产权制度的设计似更加合理,建议可找有条件的地方试点。”

江苏最早一批共有产权房试点——泰州、姜堰、如皋、连云港由此而生。

此后,李源潮还在2007年8月和9月两度作出批示,认为共有产权租售并举的办法很好,并要求对共有产权房的建购各方作一调查,加快推广这一模式。

但是,“共有产权”模式的试点,仍然是被作为经济适用房领域的边缘补充,最初主要应用于困难户的拆迁安置中。而这基本不触动经济适用房的建设力度。

直到三年后的今天,最早的四个试点中,共有产权房的建设规模仍没有显著的扩大。

微量改革:淮安的共有产权路径

最初的试点中,姜堰、如皋的共有产权房年建设量在200～300套之间。如皋曾经走在前列,购房者获得的产权证直接为商品房产权证。但此后,“因为人事变动。有的城市没有再继续进行改革。”

无锡、苏州、泰州等地的改革,多将共有产权房作为一种安置房的“可选择方式”。这些房源也主要以劃拨形式获得建设用地,通过与同地段商品房价格相比较,政府把实际让利的部分记作政府产权,在处置时需要按比例切分收益。

在南京,出现了“廉租房共有产权”政策。其核心是“廉租房住户可以低价购买政府产权”。这在出台后受到一些批评,认为其可能挤占穷人保障性住房空间。

只有唯一以土地出让方式试行共有产权房的淮安,看上去最符合刘维新和陆玉龙当年的设想。今年春天,刘维新突然被邀请参加淮安经验研讨会时,他才知道这个苏北城市在过去三年里已建设了800余套共有产权房。“我举双手赞成!”76岁的他在现场情绪激动。

改革的实际操作路径,很大程度倚靠部门“罔子”。淮安市房管局长邵明。从2007年开始推动“共有产权”制度,时常称自己所在部门是“孤军奋战”。

淮安现有的两家共有产权房建设主体,均为原房管局下属的房地产企业。两家公司在2007年转由当地国资委管理,在改换“婆家”前,共计被房管局剥离了1.5亿元资产,作为共有产权房建设基金,存入房管局下属一个科级管理中心。

今年,淮安计划上马2000余套“共有产权房”。要求购房者的月收入标准线也从原来的800元以下放宽到1200元以下,已经接近当地城镇居民人均可支配收入的水平。

改革仍显局促。淮安市房管局的资料显示,迄今为止,已经售出的共有产权房中,仅有300余户属于自行购买。经求证,除房屋共有产权证外,至今淮安房管部门尚未与购房人签订有法律效应的产权出让、回购等协议,相关退出机制的表述,也仅存于政策文件之上。

据规定,购房人有权在5年内原价购回政府产权。8年内回购仅需多支付后3年同期银行利息;若8年未能回购,政府产权部分向居住者收取一定租金。

邵明一直高调批评传统经适房模式。这使他备受争议。“我们都建议他,低调做就行了,不必张扬,省厅领导也提出,试点需要鼓励,但不要过度强调原有制度不好。”一位多次参与相关研讨会的江苏省专家说。

“低调”的建议背后,是企图颠覆传统经适房体系的共有产权模式,迄今未获得住建部的正式肯定。相比之下,苏南常州的改革模式则很快获得首肯。

绕过天花板:常州的公租房维新

常州市自2008年开始,推行同时兼顾公租房与经适房的改革路径。2009年,该市共建设公租房和廉租房4000套,并在市场上收购了这两类房源2500套。当地在商品房项目中明确3%保障房的配套比例。开发商也可选择将3%的配建项目土地出让金和建设成本折现返还政府。

这一试图在改革和原有的经适房体系之间寻求平衡的模式,在2009年10月获得住建部的肯定。事实上,公租房并不直接冲击传统经适房的体系。

根据住建部最初的设想,公租房主要用于解决新近就业和流动人群的住房问题,这类“夹心层”买不起经适房,又高于廉租房的准入标准。常州则规定,廉租房、经适房和公租房的保障对象必须是具有该市市区常住户口。

在大建公租房同时,常州的经适房体系仍在得到强化。此前,常州的经适房和商品房每平方米价差只有约1000元。2008年底,常州商品住房消费大幅萎缩,由政府大规模集中建设的经适房遭到510户拟购买家庭的“弃购”。为此,常州自2009年3月起施行货币化补助。政府给每户经适房适购房人群补贴8万元。

无利难起早:两种模式软肋

现在的形势是,无论是淮安试图突破天花板的共有产权房模式,还是

常州尝试绕开天花板的建设公租房与经适房货币补贴模式,都遇到了横亘的障碍,使其难以实现替代经适房体系的目标。

“传统经适房的开发中,属于利益集团的短期收益太多。由于其价格优惠更大,准入与退出都很吸引权力寻租。”一位住建部研究机构学者说,而公租房和共有产权房则缺少这种利益驱动机制。

先来看公租房。

由于常州拟定的公租房租金水平大致在市价的30%,短期收益相对较低。“常州模式”在财力缺乏的城市推行,可能会制约最终保障的覆盖面。

研究数据显示,由于中小城市市场租金水平不高,各地政府对每套公租房实际的补贴额大约都在300～500元之间。

常州市房管局局长朱建文认为,今后也很难超过市场租金的50%。

在退出环节,常州规定,承租家庭如果不再符合承租条件,最长可以申请6个月的延长期。在延长期内就将租金从市场指导价格的30%提高到100%。超过延长期仍然不退出的,则按市场租金价格的1.5倍惩罚性征收。

但由于对家庭收入的真实信息难以掌握,如若这一政策无法落实,则意味着政府的保障性住房资产在流失。

更重要的是,作為租赁房屋的公租房不可能满足消费者对于住房产权的需求,这种需求即便在低收入群体中也不容忽视。“公租房也不可能建设得过多,否则不就倒退回福利分房了?”陆玉龙说。

刘维新则认为,“政府补贴部分产权不清晰,是传统经适房制度最大的弊端。这一制度缺陷不是推行公租房制度能够突破的。”

在货币补贴的政策下,常州的经适房仍然延续了有限产权模式,要求房屋5年之内不得上市交易。5年之后上市交易须全额退还按政策享受的补贴款项。

然而,2008年,常州市区商品房均价4147元,平方米,2009年已涨到4969元,平方米。如果房价继续上涨,5年后原价退还的政府产权的实际补贴能力必将缩水,相关资金难以滚动扩大。

“钱补到买房者手中,政府只有投人没有回报,这类政策难以持续。”刘维新说。

比较之下,共有产权房似乎是解决此问题的良方。

根据淮安的设想,共有产权房将政府补贴50%或30%的部分明确为相对应的产权,在将来购房者退出时,政府会得到价格上涨带来的收益,“初期投入的资金正常运作后会越滚越大。”

如果购房者最终无法购买产权,现行的制度安排,也能将这些房屋中的政府产权部分,转为公租房、廉租房式的租赁供应。

“问题在于,这些收益要很多年后才会出现,并且严格从属政府产权。”前述住建部研究机构学者说。而邵明也预计,政府基金从共有产权房中获益周期需要10年。

这使得共有产权房无法在利益驱动机制上与短期收益乃至灰色收益巨大的经适房竞争。

在淮安,政府对共有产权房的定价较同地段商品房低5%～10%,住户可以在5年内以原价购回政府部分产权,相当于获得了5年银行贷款利息。这一利益空间较之经济适用房大大缩小。

按照淮安的设想,将来政府不再出资兴建共有产权房项目,而可以以货币形式补贴,让购房人在市场上的商品房中选择房产。如果这样操作,则牟利者买共有产权房与买商品房,获利都差不多。

共同障碍:资金运筹结构瓶颈

而且,无论哪种保障住房改革模式,都面临共同的资金筹措瓶颈。

中央对保障性住房的资金基本来源有原则性规定,但因各地财政情况不一,资金多头运作等问题广泛存在,这对整体资产运作风险预估是一大难题。

即便经济实力居江苏前列的常州,每年财政拨付于保障性住房领域的资金也不过1亿元上下。常州市市长王伟成介绍,要完成常州市5年保障性住房建设规划,经适房货币补助约需8亿元,加上廉租房和公租房,共计约投资30亿元。

为此,今年初,常州成立了注册资本10亿元的常州公共住房建设投资公司,负责保障性住房资金的筹措。

房投公司融资有几条途径:一是土地出让净收益的10%,每年约10亿元;二是公积金增值收益部分,每年约两三千万元;三是财政专户投入每年1亿元左右;四是政府直接给房投公司注入3000亩土地作为资产,其每年整理土地的一级开发收益;五是经适房转售上市部分收益;六是商品房项目中提取的配建资金。

然而在实际运作中,房投公司并不是补助资金收支的唯一主体,且由于开发商可以选择以土地出让金减免形式获得补助,因此涉及的部门程序相对复杂。执行中曾出现部分开发商未能及时获得补助金和推迟交房的现象。

而在淮安的试验中,投融资问题以房管局对下属企业的资产剥离得以暂时解决,但是,由于现有共有产权房需要首期支付50%或70%产权,实际上违背了一般购房者30%首付的消费习惯。因此,淮安现有的800余套共有产权房,一直处于“房等人”的状态,购买不活跃,势必影响到前述政府基金的正常滚动运作。

在共有产权模式的资金安排中,除去原始基金、政府土地出让收益10%、财政拨付等投入外,购房者购入产权,也是维持资金链动态的重要一环。

“让购房者能够贷款支付首期产权,是今年最重要的工作。”邵明说。由于共有产权房购买者在实际抗风险能力上低于传统经适房购买者,淮安房管局下属一家担保公司,成为对冲银行风险的关键。

资料显示,2009年该担保公司承担2700余户贷款担保项目,大部分是当地个人公积金住房贷款。其全年担保金额在5亿左右,贷款逾期率1.6%。

根据省住房公积金管理中心要求,这类机构的贷款担保逾期率应控制在2%以下。淮安现在预设的操作方式是由担保公司对购房者的贷款逾期现行赔付。如果出现产权冻结,亦由公司处置,尔后再由政府共有产权房基金从公司回购。

2011年,淮安计划新增7000套共有产权房,若折中取60%的个人产权模式,首付比例按商品房30%计算,这些约70平方米的房屋,若以现行市区商品房均价下调10%,即4000元,平方米供应,需要的担保金额上限约在3.5亿元。

“公司现在的资金,需要维持现有的杠杆率。才能应对大规模运作。”该担保公司负责人说,公司现在商品房个人贷款的担保比例为1:30。而由于银行对共有产权房人群的风险考虑,这一比例可能会有变数,“需要省级层面的政策协调”。

“未来还是要倚靠各级财政资金的稳定投入。”邵明说。

据了解,江苏省省级财政将在今年投入约1.5亿元,仅供给下辖的50多个转移支付县用作廉租房建设,其他地方的保障房建设均由当地财政自行承担。

保障性住房建设的财政投入结构,一直是各界关注的焦点。

由于我国现行的住房保障模式是由传统的福利分配制度转化而来,从1998年房改开始,各级财政都不再将住房保障作为一项财政专项负担的内容,而只将住房保障职能作为建设部门兼管的内容。

而在建设部门的口径中,住房保障范围又被缩小到社会最困难群体。财政部财政科学研究所在一份课题报告中指出,“只有少数城市建立了制度性的财力保障计划。”

为此,课题组希望通过立法建立如下模式:“中央政府出钱出政策,地方政府出力出管理;中央财政出大头,地方财政担小头”。

从立法层面突破天花板也并不容易。住建部住房保障司负责人早前透露,“共有产权”的保障房概念是否写入起草中的《基本住房保障法》,仍存巨大争议”。