物业管理纠纷类型

物业管理纠纷类型（共7篇）

物业管理纠纷类型 篇1

一、物业管理费纠纷

1、以物业服务质量（保洁、绿化等）不合格为由，拒交物业费；

（1）关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。

（2）物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。

2、以被盗、跑水、物品损坏等为由，拒交物业费；

（1）关键看物业公司是否有过错。

（2）物业公司如何承担举证责任，是侵权纠纷还是合同纠纷。

3、以物业公司收费不实，拒交物业费；

（1）物业收费不实，法院判决据实收费，降低物业费标准。

4、以人身、财产受到损失，拒交物业费；

（1）物业服务质量不合格为由，可以要求减免，但必须通过诉讼提出。

（2）法院个案判决，是否涉及其他业主？需要具体分析。

5、以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用；

（1）此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。

（2）物业成本照常发生。

6、房产流转中原业主欠费问题。

（1）原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。

（2）如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。

二、开发商遗留问题纠纷

（1）与物业公司无关，但需要分清责任。

（2）作到产权清析，物业公司入驻时，作到责任明确。

（3）物业公司协助业主与开发商沟通、解决。

三、私搭乱建纠纷

（1）物业公司可以接受委托后起诉。

（2）可以报政府有关部门解决。

（3）发出整改通知书。

四、业主私自封闭阳台、露台问题

（1）依据公约、合同，要求业主拆除。

（2）物业公司可以接受委托后起诉.五、物业公司安全、隐患防范纠纷案件

（1）物业公司应当对安全隐患，尽到防范义务。

（2）物业公司应当设立提示、警告标识。

六、业委会与物业公司纠纷案件

（1）业委会与物业公司职责的划分。

（2）明确产权，做好帐目。

七、业主诉物业公司赔偿案件

（1）由于物业公司的过错，业主有权起诉。

（2）针对第三人的侵权造成物业公司赔偿，物业公司可以追偿。

（3）物业公司的抗辩理由包括哪些。

八、相邻权纠纷诉业主案件

（1）物业公司可以要求业主起诉，而不是物业公司起诉。

（2）物业公司可以配合业主诉讼，介入诉讼。

物业管理纠纷类型 篇2

一、农村涉地纠纷的主要类型

1. 土地承包纠纷

这里的土地主要指耕地, 即用于种植农作物的土地。土地是农民最基本的劳动对象和生存资料, 土地承包经营权是农民独有的一项权利, 保障农民的土地承包经营权是维护农民合法权益一个重要方面。近年来, 发生土地承包纠纷的原因比较复杂, 但主要还是因二轮土地延包三十年时政策落实不到位、操作不规范引发的纠纷, 还有个别地方违背《村民委员会组织法》, 搞“土政策”, 剥夺少数人的土地承包权。

2. 林权纠纷

农村进行的集体林产权制度改革, 其核心是赋予农民长期而有保证的林地经营使用权和林木所有权, 从表面现象上看是因落实林权制度改革政策而引发的林木、林地所有权和使用权的深层次矛盾, 但是, 其本质是触及了林木、林地两种权益的调整, 同时受到土地升值、木材涨价等因素影响, 唤醒了部分村民的即得利益意识, 强化了部分村民的人多势众心理。

3. 征地补偿纠纷

城市公路设施和小城镇建设征用了大量的农村土地。同时, 由于政策的不完善, 各个地方发放征地补偿费的方法各不相同, 引起了承包地征用补偿费的分配纠纷问题。

二、解决农村涉地纠纷问题采取的主要对策

1. 加强宣传, 统一思想认识

各级党委、政府应当用《决定》的精神统一思想, 提高认识, 尤其是农村基层党员和干部的思想认识, 同时结合《土地管理法》《农村土地承包法》和《森林法》对照工作实际情况, 查摆问题, 在解决问题中调整工作思路。要学《决定》用《决定》, 市 (县) 、乡政府及村委会可通过组织各类培训班, 汇编相关政策法律、法规学习材料和利用新闻媒体等多种形式进行学习宣传, 掀起一次开展学习宣传贯彻落实《决定》和各项法律法规的学习高潮, 做到进村入户, 使党的农村政策家喻户晓。

2. 加强领导, 明确责任

完善领导体制, 强化领导责任, 按照集体领导和个人分工负责的原则, 建立工作协调和绩效考核相结合的新机制, 努力探索在党委统一领导下解决农村涉地纠纷问题的职责明确、权责一致和高效精干的工作机制。同时加强农村基层组织建设和以村党组织为核心的村级组织配套建设, 当出现纠纷问题时, 尽早尽快的予以化解。

3. 落实政策, 尊重民意

《决定》明确提出了推进农村改革发展的必须遵循的重大原则之一是:必须切实保障农民权益, 始终把实现好、维护好、发展好广大农民根本利益作为农村一切工作的出发点和落脚点。

农村涉地纠纷问题客观上看是随着农业税减免、粮食直补的发放等一系列强农惠农政策的实施, 以及新农村建设和工业化、城镇化步伐的加快, 农民对土地的热情和关注日益增加, 但是问题的实质是农民的合法权益问题。近年来二轮土地延包三十年政策在整体上基本都是按照“家庭承包, 人人有份”发包的, 并且“三十年不变”, 但也有政策落实不到位和操作不规范的情况, 如对外出经商人员、结婚妇女和新生儿童的承包耕地、分配山林和征地补偿费等采取了歧视政策, 不给或少给, 使之成为二等公民或三等公民。如何解决这些问题, 必须运用“必须切实保障农民权益”这一原则, 以事实为依据, 以法律为准绳, 以协调保护各方面的合法利益为出发点, 按照“既尊重历史, 又考虑现状”的原则, 着力解决农民最关心最直接最现实的利益问题, 防止局部问题向全局转化、经济问题向政治问题转化, 全力维护农村的社会稳定。

4. 强化协调, 化解矛盾

乡镇党委、政府和农村基层组织应当通过健全和完善乡村两级的调解机构或组织, 在落实工作经费和办公设施保障上除应优先考虑安排外, 还要选配具有一定农村工作经验、掌握农村法律法规和政策、在农民群众中威信较高的工作人员或基层干部为调解员。同时, 信访部门和有关涉农部门应当定期对调解员进行培训学习, 以提高他们政策水平和调解纠纷化解矛盾的能力。各级党委、政府和领导干部也要深入基层, 深入村组, 深入农户家中, 在问政于民、问需于民和问计于民的调查研究中防微杜渐, 进行排查农村涉地纠纷问题及不稳定因素等, 并及时采取有效措施做好排查和调处工作, 把问题解决在萌芽状态, 尤其是要积极预防群体性事件的发生。

5. 加强法治, 规范程序

纠纷类型和法律缺失 篇3

境外劳务派遣纠纷的基本类型

近年来发生在国外侵害我劳务人员的案件，主要有以下类型:

（一）侵害我国境外劳务派遣人员的合同权益

境外劳务派遣人员合同权益是指境外劳务派遣合同明文规定的境外劳务派遣人员应当享受的各种权益。侵犯境外劳务派遣人员合同权益主要表现为：

1、侵害境外劳务派遣人员的休息、休假权利。工作时间以及休息休假在劳务合同中作为主要合同条款应当明确规定。但在实际执行中，境外雇主常常故意违反，任意加班加点、延长或变相延长工作时间，剥夺境外劳务派遣人员的合法休息休假权益，有的甚至采取各种措施强迫劳务人员加班加点，并且不按规定给予补假和支付加班工资。

2、侵害境外劳务派遣人员工资收益权。境外劳务派遣人员出国务工其主要的甚至全部目的在于获得较高收入。因而工资收益是外派人员关心的重点，同时境外雇主如借故予以卡扣拖欠，从而导致劳资双方矛盾，侵害境外劳务派遣人员合法权益。据一些在国外工作的中国工人说，雇主拖欠他们工资少则几个月，多则一年半载。特别是近年来，受经济不景气的影响，国外雇主拖欠卡扣工资的问题愈发严重。

3、侵害境外劳务派遣人员获得的劳动保护权益。许多国外企业在谈判和签约时，许诺提供优良安全的工作环境，但这也可能是美丽的陷阱，许多承诺并不能兑现。境外劳务派遣人员工作环境、工作条件往往较所在国本国工人工作环境条件恶劣，有些甚至存在重大安全隐患或直接有害劳工身心健康，从而导致许多工伤事故。而这些工伤事故往往错综复杂，给境外劳务派遣人员合法权益造成损害。在工伤事故处理过程中主要有以下难题：①一些事故处理的时间过长。从事故发生后的调查取证，到处理过程中的斡旋、和解、诉讼、赔偿等，少则一两年，多则五六年，甚至更长时间；②事故处理中费用高昂，所需花销远远超过受害劳工及其家属的承受能力。按我国有关法律、法规和相关政策规定，境外劳务派遣人员工伤事故的处理，由外派企业承担追偿责任。但在实践中，许多境外劳务派遣企业积极参与处理及索赔，往往感到经费负担过重，承担不起诸如雇请律师及事故处理的其他活动所需费用；③通过事故处理的正常程序能否获得公道的裁决和合理的赔偿金额，往往处于不确定状态。因时间较长的事故处理中主客观因素的影响，加之参与处理人员包括律师在内的素质和能力制约，受害者及其家属常常对事故处理的合法性和合理性心存疑虑。一些案件即使做出了赔偿金额的明确判决，由于责任单位、责任人无力支付相应赔付金额，甚至有些境外雇主即使支付了保险金，由于一些境外劳务派遣企业的某些内部规定不规范、不合理，受害者及其家属得不到本应得到的损害赔偿，甚至出现“境外获赔，境内负债”的现象，使受害者及其家属苦不堪言。

4、侵害境外劳务派遣人员的获得社会保险和职工福利待遇的权益。社会保险是基于一定的经济风险而存在的，作为物质帮助形式的一种，它是国家对劳动者承担的一项法定义务，也是劳动者享受的一项基本权利，它主要包括养老保险、疾病保险、工伤保险、失业保险、生育保险。当劳动者在年老、疾病、工伤、失业和生育时，应当可以享有有关待遇。一些境外雇主为了减轻负担，节省费用，最大限度掠夺境外劳务派遣人员，而肆意侵害境外劳务派遣人员的获得社会保险权益。职工福利是用人单位为了方便职工生活，解决职工个人无法解决的生活困难，改善职工生活条件，提高职工生活水平，通过举办集体生活设施和建立补贴制度的方式而建立的一种福利事业。一些外国用工企业为了节省成本，对境外劳务派遣人员实行歧视待遇，常常压缩境外劳务派遣人员的职工福利。

5、侵害境外劳务派遣人员的接受职业教育权利。职工接受职业教育权利，是指职工有接受专业技术和实际操作技能的教育和训练的权利。一些外国用工企业为了节省费用，特别是考虑大部分境外劳务派遣人员就业服务期间不长，故不愿在境外劳务派遣人员身上花费教育培训费用，从而使境外劳务派遣人员的专业知识和技能不能得到继续教育和训练，进而限制其进一步发展的权利和可能。

（二）侵害境外劳务派遣人员非合同权益

境外劳务派遣人员非合同权益是指境外劳务派遣人员所享受的除劳务合同约定之外的其他法定权益。主要是指根据国内法及国际公约所规定的有关劳工的基本的人身和财产方面的法定权益。主要表现为基本的人格尊严、人身自由以及依法参加社会活动等权利。

法律困境及其表现

整体而言，现有的相关法制不系统、不配套、也不完善，这不仅不能适应当前对外劳务合作的新形势、新特点，制约了我国对外劳务合作业务的发展，也致使当我国境外劳务派遣人员的合法权益受到不法侵害时，往往陷入一种无法可依或有法难依的境地。其主要表现如下：

（一）缺失调整境外劳务派遣关系的基本法

尽管作为我国劳动法的立法依据和重要渊源的根本大法的《宪法》，在第14条、第42、43、44、45条对我国公民作为劳动者的基本权利与义务作了原则的规定，赋予了我国公民劳动权、获得劳动报酬权、休息权和物质帮助权等基本权利，而且劳动法作为调整劳动关系的基本法对我国公民作为劳动者的这些基本权稠作了具体而详细地规定，但是劳动法在确定劳动者的范围时，却对境外劳务派遣人员并没有做出具体的界定与规定，更不用说在我国公民在作为境外劳务派遣人员这一特殊的劳动主体的情况下的权利与义务做出明确地规定。

（二）缺失保护我国境外劳务派遣人员的合法权益的具体的国际私法规范，或者说单独的冲突法规范

我国目前唯一对境外劳务派遣的法律适用作了规定的就是2010年 10月颁布，2011年4月 1日生效的 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法 》(以下简称 《适用法 》)第四十三条。《适用法》第43条：劳动合同，适用劳动者工作地法律；难以确定劳动者工作地的，适用用人单位主营业地法律。劳务派遣，可以适用劳务派遣地法律。这可以说是我国首次明确规定出涉外劳务关系的法律适用问题。

《适用法》颁布实施之后，其第 43条适用必将在解决境外劳务派遣纠纷方面引起一番不小的轰动，但是这仅有的一条冲突规则，不可能完全解决我国目前在保护境外劳务派遣人员合法权益方面所存在的问题。在境外劳务派遣纠纷管辖权方面，我国仍没有明确的规定。对保护我国境外劳务派遣人员的合法权益是极其不利的，甚至起到了消极的作用。因为如前所述，世界各国为保护劳动者这一弱势群体的利益，都制定了较完备的法律法规制度，而我国关于境外劳务派遣人员的合法权益保护的法律是欠缺的、不完善的或者是相互间冲突的，如在处理境外劳务派遣人员有关争议中，我国境外劳务派遣人员对此种情况无知或侵权人故意选择适用不利于我国境外劳务派遣人员的中国法律，则劳务输入国法律认为是侵权行为的而我国法律则认为不是侵权行为，那么此时因侵权人的侵权造成我国境外劳务派遣人员的损失则无法得到赔偿或者得不到本应更有利的赔偿。

（三）现有的关于劳务输出的规章及条例不利于甚至侵害境外劳务派遣人员的合法权益

例如2002年5月由劳动和社会保障部、公安部、国家工商管理总局联合出台的《境外就业中介管理规定》，仅对规范境外就业中介市场和保护劳动者的合法权益作了规定，但是，其对境外劳务派遣人员与境外雇主签订劳动合同的内容规定得很原则，没有就劳动合同的有效性，如何避免我国境外劳务派遣人员合法权益遭受侵害作具体规定。且该规定对中介欺诈及不法中介等亦只能治标而不能治本。而1997年，财政部、原外经贸部《关于印发(对外经济合作企业外派人员工资管理办法的补充规定)的通知》(财外字[1997]8号)中规定：“为保证境外劳务派遣人员履行劳务合同，企业可以向境外劳务派遣人员收取不超过劳务合同工资总额的20％的履约保证金”，但后来财政部、商务部决定取消企业向境外劳务派遣人员收取履约保证金的规定，改为由境外劳务派遣人员投保“履约保证保险”，这则更加加重了我国境外劳务派遣人员的负担。

（四）对于我国境外劳务派遣人员的合法权益较严重的工伤事故，我国尚无针对性的处理原则、规则和追偿责任等内容的专门的法律、法规

当我国工人在境外发生因工伤亡事故时，一般仅根据外派企业与劳动者签订的劳动合同，以及外派企业与境外雇主签订的劳务合作协议的约定处理；同时中国政府与劳务接受国间迄今没有国家间关于境外劳务派遣人员工伤伤亡事故处理的针对性和操作性较强的政府间协议、原则或规范性文件。从各国法律、法规规范中有关工伤事故的“因工”的界定、处理规则以及赔偿标准等规定来看，其标准规定都不一致，且有些还相差甚远。

保护境外劳务人员权益立法建议

从立法的角度来探讨境外劳务派遣人员权益保护制度的完善，应当制定一部关于境外劳务派遣关系的专门性的法律。一个国家是否拥有完善的，与国际劳务合作配套的法律法规或政策，是影响这个国家与他国进行劳务合作的重要因素。

纵观世界各国，不管是东南亚劳务输出发达的国家也好，还是西方发达国家也好，都拥有其专门的境外劳务派遣法律。菲律宾早在上个世纪就制订了《出口劳工法》，而我们的近邻韩国也早在20世纪70年代相继颁布了《海外建设促进法》、《海外资源开发促进法》及“施行令”，这些法律规定了设立海外建设公司的审批程序以及海外建设公司的法定资本额和人员配备等。在瑞士，它《关于国际私法的联邦法》中确立了一条已为大多数西方国家所采用的原则，即劳动者 (或受雇人)应从日益增长的保护中得到好处。依其 121条第 3款的规定，劳动者只能在劳动者惯常居所地国家的法律与雇主营业所或驻所或惯常居所所在地国家的法律之间进行法律选择。

与其他国家相比，我国的对外劳务合作已有20多年的历史，已积累足够的实践经验，制定一部专门性的境外劳务派遣关系法律的时机已然成熟。所以，制定出一部对境外劳务派遣人员的界定、范围，权利和义务等各方面都有明确规定的专门性法律，建立一个类似于菲律宾的海外雇佣促进局这样的专门性管理机构是当务之急。

物业管理纠纷类型 篇4

来源:internet发布时间:2010-9-17

工程竣工后投入使用多年，施工企业仍然拿不到工程款，民工拿不到工资;工程出现质量问题，“公说公有理，婆说婆有理”，建设单位和施工企业僵持不下。在建设工程施工合同纠纷案件中，类似的问题还有很多，诸如合同是否有效，是否存在违法分包工程，建设单位与施工单位解除合同的条件是否具备，工程质量出现缺陷由谁承担责任，未完工程的工程价款如何结算，工程欠款利息从何时计起等等，这些问题不仅困扰着施工企业、建设单位，也使法院在审理这类案件时感到无所适从。面对这些问题，2004年9月29日最高人民法院出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(简称“司法解释”)，并从2005年1月1日起开始施行。“司法解释”直接关系到建设单位、施工单位等各方当事人的权益，对于建筑行业的发展影响深远。

1、五种合同无效

建设工程施工合同受到不同领域的多部法律及其他规范性文件调整，目前调整建设工程施工合同的强制性规范就有六十多条，这些强制性规定，有的属于法律强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范应当受到行政处罚，但是不应当影响民事合同的效力。“司法解释”认为以下五种合同无效：一是承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级;二是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义;三是建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效;四是承包人非法转包建设工程;五是承包人违法分包建设工程。

2、合同无效 工程合格工程款参照约定结算

“司法解释”第2条规定，建设工程施工合同被确认无效以后，建设工程质量合格的，可以参照合同约定结算工程价款。

这一规定与以往有很大的不同。一方面，过去，宣布合同无效后，不管建筑工程是否合格，都要按照合同进行结算，现在明确规定，工程合格才能结算;另一方面，以前宣布合同无效，原来的约定可以不参照，现在规定工程款参照约定结算，因为建设工程施工合同具有特殊性，合同履行的过程，就是将劳动和建筑材料物化在建筑产品的过程。合同被确认无效后，已经履行的内容不能适用返还的方式使合同恢复到签约前的状态，而只能按照折价补偿的方式处理。“司法解释”确立了参照合同约定结算工程价款的折价补偿原则。

3、工程不合格 不付工程款

“司法解释”第3条第2项规定“修复后的建设工程经竣工验收不合格，承包人请求支付工程价款的，不予支持”。建设工程施工合同属于特殊形式的承揽合同，法律规定承包人的主要合同义务就是按照合同约定向发包人交付合格的建设工程，如果承包人交付的建设工程质量不合格，发包人订立合同的目的就无法实现，发包人不仅可以拒绝受领该工程，而且也可以不支付工程价款。

根据“司法解释”规定，承包人对经验收不合格的建设工程可以进行修复，经过修复建设工程质量合格的，发包人应当按照约定支付工程价款;如果经修复建设工程仍不合格的，该工程就没有利用价值，在这样的情况下让发包人支付工程价款是不公平的。

但是，如果发包人对造成工程质量不合格也有过错的，也应当承担与过错相适应的责任。也就是说，在发包人有过错的情况下，发包人虽然可以不承担按照合同约定支付工程价款的给付义务，但是应当对承包人不能得到工程价款的损失按照过错承担赔偿责任。

必须指出的是，关于建设工程经验收不合格，发包人可以不支付工程价款的规定，除合同无效情形外，也适用于有效合同。“司法解释”第10条、第16条规定，建设工程施工合同履行中承包人交付的工程质量不合格或者合同因解除而停止履行时，建设工程经验收质量不合格的，参照“司法解释”第3条规定处理。

4、垫资条款不再作无效处理

“司法解释”第6条规定“当事人对垫资和垫资利息有约定，承包人请求按照约定返还垫资及其利息的，应予支持”。这也预示着垫资条款不再作为无效处理。

法院认为建设工程施工合同中的垫资、带资条款或者当事人另行签订的垫资合同的性质为企业法人间违规拆借资金，这种行为违反了原国家计划委员会、建设部和财政部联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》的规定，但对于是否应当认定垫资条款无效，却有不同认识。

目前建筑市场垫资比较普遍，发包人要求承包人垫资，如果承包人不带资、垫资也难以承揽到工程，如果不承认垫资有效，不利于保护承包人的合法权益。二是我国已经加入WTO，建筑市场是开放的，建筑市场的主体可能是本国的企业，也可能是外国的企业，而国际建筑市场是允许垫资的，如果认定垫资一律无效，违反国际惯例，与国际建筑市场的发展潮流相悖。三是根据《合同法》第五十二条规定，必须是违反法律、行政法规的强制性规定，才能认定合同无效。但是从法律规定的层次看，《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》不属于法律、行政法规，只是部颁规章，不能成为法院认定合同条款无效的法律依据。

5、解除合同 条件更明确

过去如何解除不明确，现在“司法解释”对此作出了明确的规定。在“司法解释”第8条规定了发包人的解除权，该条规定：承包人具有下列情形之

一，发包人可以请求解除建设工程施工合同：(一)明确表示或者以行为表明不履行合同主要义务的;(二)合同约定的期限内没有完工，且在发包人催告的合理期限内仍未完工的;(三)已经完成的建设工程质量不合格，并拒绝修复的;(四)将承包的建设工程非法转包、违法分包的。承包人的上述行为都属不履行合同主要义务的行为，并且会导致发包人按质按期获得建设工程的合同目的难以实现，依法应当准许发包人解除合同。

第9条规定了承包人的解除权。该条规定：发包人未按约定支付工程价款、提供的主要建筑材料、建筑构配件和设备不符合强制性标不履行合同约定的协助义务，致使承包人无法施工，且在催告的合理期限内仍未履行相应义务，承包人可以解除建设工程施工合同。

6、建设单位有过错 承担工程质量责任

建设工程质量的缺陷应当由施工单位负责，但是，如果由于建设单位提供或指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准或者直接指定分包人分包专业工程等原因造成建设工程质量缺陷，建设单位要承担起自己应该承担的责任。“司法解释”第12条对此有明确的规定。

7、工程结算报告：预期不答 视为认可

一般情况下，工程经竣工验收合格后，双方就应当结算。而有的建设单位为了拖欠或者不支付工程价款，在收到承包人提交的工程结算文件后迟迟不予答复或者根本不予答复。这种行为严重侵害了承包人的合法权益。为了制止这种不法行为，建设部发布的《建筑工程施工发包与承包计价管理办法》

第16条规定，发包人应当在收到竣工结算文件后的约定期限内予以答复。逾期未答复的，竣工结算文件视为已被认可。合同对答复期限没有明确约定的，可认为约定期限均为28天。这条规定对制止发包人无正当理由拖欠工程款的不法行为，保护承包人的合法权益发挥了重要作用。为了更好地约束双方当事人，使建设部的这条规定更具有可操作性，“司法解释”第20条明确规定，当事人约定，发包人收到竣工结算文件后，在约定期限内不予答复，视为认可竣工结算文件的，按照约定处理。

8、拖欠工程款 利息要照付

过去施工单位被拖欠的工程款都常常不能足额收回，更不要说利息的问题，现在的“司法解释”对于被拖欠工程款的利息问题作出了明确的规定。“司法解释”第18条规定，利息从应付工程价款之日计付。

9、“黑白合同”以中标合同为准

在建设工程招投标中，有的当事人为了获取不正当利益，在签订中标合同前后，往往就同一工程项目再签订一份或者多份与中标合同的工程价款等主要内容不一致的合同也就是通常所说的“黑白合同”或“阴阳合同”，在招投标的工程价款结算纠纷案件中，一方当事人主张按照“黑合同”结算，对方当事人则主张按照″白合同″结算的，“司法解释”第21条明确规定：应当以″白合同″即备案的中标合同作为结算工程价款的依据。

10、民工可直接起诉建设单位

物业管理九大典型纠纷 篇5

关注一：公共设施的主人究竟是谁？

近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成 车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。

解读：

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场（库），应当提供给本小区外的单位和个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。解决方法：

这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。

关注二：签物业委托合同还是服务合同？

据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。

据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷；而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。

解读：

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理，业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

解决方法：

在签订物业管理合同时，需要注意的是合同的性质应该为服务合同，而不是委托合同。其最简单的方法是先看物业合同的名称，如果是服务合同，一般这个合同的名称是“物业管理服务合同”，而不是“物业管理委托合同”，同时，在合同的条款中，如果是委托合同，一般会表现为“甲方委托乙方”，而服务合同则一般是“甲方为乙方提供服务”。

关注三：物业管理费问题

近期牵涉到物业管理费的主要有两个方面的内容，一个是物业管理费究竟包含了一些什么费用，由于相关条例出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往有所不同，而部分物业公司在给予业主的收据上往往只标明“物业管理费”5个字，所以容易导致业主们对于其概念的含糊而产生纠纷。另一个矛盾比较集中的是物业管理费收不到的问题，这主要体现在少数开发商在房屋销售低潮时，经常许诺减免部分业主物业管理费，待业主入住后，物业管理企业却不予兑现；有些则是其他业主对减免物业管理费的做法坚决不同意，造成业主之间、业主与物业管理企业之间的矛盾。

解读：

由于“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项，但对于很多业主来说，很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯、水泵运营能耗等掺合在一起。同时，由于物业管理公司在收取了物业管理费用后，有的开发票、有的给收据，使得很多业主对于自己缴纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此，在某些小区里其收缴率相当低，有的甚至低至20%―30%，使得物业管理难以为继，造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题，而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来，造成应该付的不付，而不该付的也付的怪现象。解决方法

在收费方面，物业公司应该在给予业主的相关物业管理费用缴费收据上，将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。

关注四：业主大会越权业主该怎么办？

小区的业主大会难以召开，即使召开后也存在已经成立的业主大会换届难、业主委员会交接难的问题，也是近期物业方面矛盾比较集中的一个方面。同时，由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督，侵害业主权益的事件不断出现，比如业主所享有的大会讨论事项的表决权、制定、修改公约和大会议事规则权、选举及解任业主委员会成员权、监督业主委员会和物业管理企业履行职责等权利，在实践中经常被侵犯等引出了不少矛盾和纠纷 解读

现行《物业管理条例》对这个方面的规定较为简单，没有对无业主大会诉讼程序进行配套的相关法律法规，执行中存在诸多问题，比如业主对业主委员会、物业管理企业的运作如何有效监督，对业主大会选任事项意见不一，业主大会、业主委员会的不适当决定、侵害利益等是否可通过诉讼解决等。

解决方法：

业内人士建议，业主可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式，来避免业主大会的越权行为等。

关注五：开发商与物业管理的“父子关系”。

如今部分与开商互为“父子关系”的物业管理公司，很容易出现对于房屋质量等问题不重视，以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球的现象。尤其是在涉及开发商利益时，物业管理企业常对开发商予以袒护，造成业主与物业管理企业矛盾加重，业主往往以拒付物业管理费来抗拒，加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立，前期物业管理时间很长，有的长达七八年，矛盾越积越深。

解读：

《物业管理条例》第二十四条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则，应通过招投标的方式选聘物业管理企业。但到目前为止，大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的，即使实行招投标，由于难以真正建立公平竞争的招投标机制，开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位，往往是其中标，这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。解决方法：

入住小区的业主们在符合条件后，也就是说小区内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上，或者是首套房屋出售并且交付使用已满2年的，一定要及时召开业主大会会议成立业主大会，来维护自身权益。

关注六：谁做纠纷诉讼人

由业主大会还是继续由业主委员会代表全体业主参加诉讼，这是当前法院在审理此类案件时遇到的突出问题。

解读：

据了解，在《物业管理条例》出台之前，上海法院依据《上海居住物业管理条例》，规定由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化，《上海居住物业管理条例》规定，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。

解决方法：

在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须由业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，否则有可能要承担败诉的责任。

关注七：物业公司究竟是管理还是服务？

由于物业管理尚未形成规范的市场机制，物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生，不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上，收费标准模糊不清，多收费，少服务，质价不符，任意调价；处理问题和解决矛盾方法简单生硬，打骂业主时有发生。

解读：

《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务，同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任，但法规并未赋予物业管理企业任何一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利，并没有处罚权和措施权；从理论上分析，物业管理企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也有限的，不具有权利源，其是否有诉讼的请求权法律规定不明确，存在较大争议，造成业主块规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

解决方法：

此类矛盾在近期发生的数量较多，主要解决方法需要物业公司对自身的意识进行高速，物业公司是以服务为主而不是管理为主。

关注八：业主与物业公司权利义务不对等。

这方面主要体现在对于业主欠交物业管理费以及违章搭建的处罚规定较少，造成业主无论有什么原因不满，都以拒交物业管理费来抗辩。另外在目前法律柜架下，缺少住户与所有权人的区分和规制，对非业主使用房屋而拒交物业管理费的现象，无任何制约措施。解读：

虽然《物业管理条例》第一条就规定应当维护业主和物业管理企业的合法权益，但在后面具体条文中，对物业管理企业的相关法律责任规定多，而对业主的法律责任只有两三条原则规定，约束力明显不够，在业主权益保护方面，对业主权利则规定较为详细明确，而对业主违反义务如何承担责任的规定则不明确、不具体，有的甚至就根本没有罗列出来。在实际管理中，对于块规装修、乱停乱放、私搭乱建等现象，依据现行条例，物业管理企业管理力度有限，业主大会、业主委员会缺乏程序规定和具体措施，难度较大；相邻相关业主在未直接损

害其利益时，大多采取明哲保身的处事原则，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出来交涉，反而迁怒于物业管理企业不帮他出面解决问题，多数也不愿出面反映；物业管理企业管理权限受到限制，目前也争议较大。

解决方法：

这方面仍然有待相关法规进行完善。

关注九：小区之间如何划分？

这类方面的矛盾纠纷主要体现在小区与小区之间因为封闭式小区封闭通路，导致别的小区行路不便而引发的矛盾；或者是在两个小区合并时，由于不同品质楼盘的性价比等因素，间接导致高品质楼盘贬值、低品质楼盘的升值的现象。

解读：

《物业管理条例》关于管理区域的划分在第九条里原则规定应以共用设施设备、建筑物的规模、社区建设等综合因素来考量，具体授权地方政府制定实施细则。而本市的相关规定也比较原则，在实践中也难操作，造成此类案件久拖不决。

解决方法：

物业管理纠纷法律问题论文 篇6

由于我国物业管理方面的法律法规还不够完善，因而给物业管理纠纷的解决带来了一定的难度。

物业管理纠纷涉及的法律问题很多，本文仅针对物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的业主委员会的诉讼主体资格、物业服务合同的法律属性、物业服务收费等几个主要法律问题进行探讨。

认为业主委员会是具有民事诉讼主体资格的组织，物业服务合同属于信托合同，应进一步规范物业服务收费标准，调整物业管理费收取及管理权的归属，并加大对物业管理收费的监管力度。

[关键词]业主委员会 物业服务合同 物业服务收费

所谓物业管理，是指业主自行选聘物业服务企业，物业服务企业按照与业主签订的物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理在我国作为一个新兴的服务行业，伴随城镇居民住房的商品化、社会化和房地产市场的高速发展，已经基本形成了企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。

为规范物业管理行业，6月国务院制定颁布了《物业管理条例》。

随着《物权法》的实施，国务院于8月又做出了关于修改《物业管理条例》的决定，在某些方面进一步完善了《物业管理条例》的规定。

由于我国物业管理行业发展很快，物业管理又很具体和复杂，而相关法律法规的某些条文原则化，缺乏可操作性，对某些问题的规定不明确，这就导致涉及物业管理方面的纠纷和诉讼呈继续上升的趋势，物业管理现状成为公众批评和责难的焦点之一。

本文拟就物业管理纠纷经常涉及的、当前有关物业管理的法律法规尚未规定或规定不明确的几个主要法律问题进行分析研究。

一、业主委员会的诉讼主体资格问题

业主委员会是业主大会或业主代表大会的常设机构，它由业主代表组成，得到全体业主经过法定程序的授权，代表全体业主行使各项权益，并监督物业服务企业的物业管理活动。

业主委员会作为维护全体业主合法权益的组织，在物业管理中起着至关重要的作用。

《物业管理条例》虽首次将“业主委员会”在行政法规中做出规定，但该条例主要是从业主大会与业主委员会的内部关系上来界定业主委员会的性质，至于在对外的法律关系中业主委员会的主体资格如何，它是否为法人机构、是否具有民事诉讼主体资格等问题，该条例都未做出明确的规定。

在现实生活中，业主委员会这种不明确的法律地位导致不能正常发挥应有的作用及维护全体业主的合法权益，同时也给法院的审判工作带来了不少困惑。[1]

对于业主委员会的主体资格问题，从国外立法来看，各国规定不一。

如德国规定业主委员会是不具有法人资格的团体;法国规定为有法人资格的团体，业主委员会可以代表全体业主为民事及诉讼上的一切行为;美国虽在法律上不承认其有法人资格，但有关物业管理的判例承认其具有民事诉讼主体资格。

在我国，对此问题不仅立法上没有明确规定，并且理论界、法学界争议较大。

在司法实践中，业主委员会是否具有民事诉讼主体资格，各地法院做法不一。

有些法院认为业主委员会没有合法的民事诉讼主体资格，其理由是根据我国《民事诉讼法》的规定，只有公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格，而业主委员会不是公民和法人，也不能算是其他组织，因为它只在房管部门进行了注册，并未在民政部门进行登记;有些法院则认为业主委员会可以算是其他组织，具有民事诉讼主体资格。[2]

业主委员会作为业主物业管理的自治组织，其职责内容主要是为了全体业主的利益而监督物业服务企业、协调业主之间的关系，它对外发生法律关系的机会较少，因此没有将它设立为法人的必要。

但是，基于业主委员会在物业管理活动中充当的角色及所起的作用，应当在相关物业管理的法律法规中明确赋予它民事诉讼主体资格，可作为原告或被告参加诉讼。

这不仅有利于有效预防和及时解决物业管理纠纷，而且也能从我国有关民事诉讼的法律规定中找到依据。

我国《民事诉讼法》第49条第一款规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”这表明，公民、法人和其他组织具有民事诉讼主体资格。

业主委员会不是公民、法人，但它能否属于“其他组织”?关于“其他组织”，我国《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条的规定，详细列举了属于《民事诉讼法》第49条第一款中规定的“其他组织”的八种具体情形，并在第九项规定了一个开放性条款“符合本条规定条件的其他组织”，即“合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织”。

业主委员会就属于这一类组织，它应具有民事诉讼主体资格，理由如下。

首先，业主委员会是合法成立的组织。

建设部20制定的《业主大会规程》第五条规定：业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

第六条第四款规定：筹备工作之一确定业主委员会候选人产生办法及名单。

第22条规定：业主委员会应当自选举之日起30日内，将业主大会议事规则、业主公约及业主委员会名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

实践中，业主委员会是由业主大会投票选举确定，并经其所在地的街道办事处批复后成立的。

这些法律上的规定和实践中的做法充分说明，业主委员会是在政府有关行政主管部门指导下由全体业主选举，并得到相关政府部门批准成立的合法组织。

其次，业主委员会有一定的组织机构。

业主委员会是由业主大会选举产生的，其成员由业主代表担任，所在地的社区主任或副主任亦兼任成员。

业主委员会根据相关法律法规制定了章程，业主委员会就是根据《业主大会议事规则》及业主委员会章程来履行职责的。

最后，业主委员会有一定的财产。

业主委员会是业主大会的常设机构，得到全体业主授权，代表全体业主行使各项权利。

业主委员会与全体业主的这一法律关系表明，业主委员会在履行职责过程中可支配的财产为：住宅小区的共用部位、共用设施设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益;住宅共用部位、共用设施设备维修基金;业主委员会的办公活动经费等。[3]

鉴于民事诉讼的相关规定及业主委员会的性质和职责，应在有关物业管理的法律法规中明确赋予业主委员会的民事诉讼主体资格。

这既有利于业主委员会大胆地开展工作，从而更好地履行自己的职责，也有利于全体业主对自身利益的维护，且对物业服务企业的物业管理活动也将起着促进和监督作用。

二、物业服务合同的法律性质问题

物业服务合同是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业在平等、自愿基础上依法订立的，以物业服务企业提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业服务企业权利义务关系的书面协议。

关于物业服务合同，《物业管理条例》第35条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”显然，这一条仅对物业服务合同的主要内容做出了规定，但对其性质没有明确界定。

理论界对此问题也存在不少分歧。

有人认为物业服务合同是委托合同，也有人认为是服务合同或承包管理合同，还有人认为是无名、混合合同。

合同的法律性质不同，当事人之间的权利义务关系也就不同。

物业管理纠纷很多就是因为物业服务合同的法律性质不确定，从而导致双方当事人的权利义务不明确而产生的。[4]

笔者认为，物业服务合同应为信托合同，并且它还具有一般信托合同所不具有的特征。

我国《信托法》规定：“本法所称信托，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为。”概括起来，信托合同的主要特征有以下几点：一是合同是基于委托人对受托人的信任才订立的。

二是委托人移转财产权给受托人。

三是受托人按委托人的意愿以自己的名义实施管理或处分行为并自行承担法律责任，这一点是信托合同与委托合同的主要区别所在。

委托合同中的受托人只能以委托人名义而不能以自己的名义对外进行活动，由此产生的法律后果也由委托人承担。

四是具有特定的受益人或者特定目的。

物业服务合同完全符合信托合同的主要特征。

首先，物业服务合同是在业主对物业服务企业的经营能力及管理水平充分信任的基础上签订的。

业主通过业主大会自行选聘自己满意的物业服务企业，并由业主委员会与之订立书面的物业服务合同。

其次，业主移转物业共有财产权给物业服务企业。

为了实施物业管理服务，物业服务企业必须占有业主的共有财产，业主与其共有财产权基本分离，单个业主不能以其享有物业共有权而排斥物业服务企业对它的管理。

再次，物业服务企业按业主大会的意志，是以自己的名义而不是以业主的名义进行管理，并自行承担物业管理过程中的法律责任。

这表现为物业服务企业以自己的名义自主决定聘用何人对物业进行维修、养护和管理，自行承担履行职责过程中的法律责任。

第四，物业服务合同存在特定的受益人即全体业主。

物业服务企业通过对物业专业化的管理和维护，以实现全体业主的共同利益。

从以上四点分析可以认定物业服务合同属信托合同而非委托合同。

至于认为物业服务合同属服务合同或承包管理合同，或无名、混合合同的观点也是值得商榷的。

理由如下：第一，所谓服务合同是指一方以其劳务、技术、知识等为他人提供服务的`合同。

从形式上看，物业服务合同属服务合同，但服务合同的外延较广，不能准确反映物业服务合同中业主移转物业共有财产权的个性特点。

将物业服务合同抽象地、笼统地认定为服务合同，双方当事人的权利义务关系不具体，难以预防和解决纠纷。

第二，虽然物业服务合同与承包管理合同都是由一方占有另一方的财产，但承包管理合同的承包方要支付发包方的承包金，以作为占有发包方财产的对价，而物业服务合同则是由业主向物业服务企业支付管理费用，两者的区别显而易见。

第三，按照我国合同法的规定，在法律对有关合同已有规定的情况下，应按照法律的规定确定合同的性质。

我国信托法既然对信托合同有了明确规定，物业服务合同又符合信托合同的主要特征，就应依信托法的规定确定其性质，以便恰当地确定双方当事人的权利义务，它不应归入无名、混合合同。[5]

综上所述，物业服务合同应属信托合同，并且具有一般信托合同所不具有的特征。

一般信托合同往往只涉及对某物或某事项的管理，而物业服务合同不仅涉及对业主所有的建筑物共有部分及共有设施设备等物的管理，而且还涉及对业主群居生活关系的管理，如《物业管理条例》规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”由此可见，物业服务合同是一种比较复杂、特殊的信托合同。

三、物业服务收费问题

物业服务收费是物业服务企业按物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和良好秩序，向业主所收取的费用。

按时交纳物业管理费是每位业主应承担的一项基本合同义务，但由于我国有关物业服务收费制度的不完善，业主拒交或延交物业管理费成了如今物业管理中的一种较为普遍的现象，物业服务企业由此与业主发生的纠纷时有发生。

这不仅影响了物业服务企业的正常经营，而且导致物业服务质量下降，最终损害了全体业主的利益。

这种状况又在一定程度上强化了部分业主拒付或延付物业管理费的心理，从而造成一种恶性循环。

为有效预防和及时解决这一类纠纷，应从以下几方面健全物业服务收费制度。

第一，应进一步规范物业服务收费标准。

《物业管理条例》第41条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，各地价格主管部门和房地产主管部门要严格按照国务院相关法律规定，制订本地区物业管理收费具体实施办法，完善物业收费价格形成机制，其规定要做到详细、明确、具体。

要将物业管理收费标准同服务水平和档次挂钩，把按房屋性质收费改为按不同的服务等级收费，以体现按质论价。

第二，应调整物业管理费收取及管理权的归属。

关于物业管理费收取和管理权的归属，《物业管理条例》没有明确规定。

我国各地立法均规定物业管理费由物业服务企业收取并进行独立管理和核算。

在我国物业管理收费制度不完善、业主又缺乏一定的监督能力的情况下，这种规定为物业服务企业侵犯业主的权益埋下了隐患。

如有些物业服务企业出于某种目的，对个别或少数业主送、免物业管理费，其结果可能造成物业服务企业降低服务质量或把这部分经济损失转嫁到其他业主身上。

这种规定也为业主对物业服务企业不信任，甚至导致个别或少数业主拖欠管理费提供了可能。

物业管理费本是全体业主交付的用于物业管理的资金，其所有权本应属于全体业主。

其收取权及管理权归由业主大会或业主代表大会选出的，由业主代表组成的，代表全体业主行使各项权益的业主委员会享有比较合理。

[6] 业主委员会应设立自己的专用账号，实行独立会计核算，物业服务企业每发生一笔合同约定范围内的费用，需经业主委员会审核，然后方可从业主委员会账户中支出。

这种做法能够使业主有效监控管理费用的支出。

物业管理费的收取权和管理权归业主委员会享有，既有利于维护全体业主的权益，也有利于保障物业服务企业的正常经营活动。

第三，应加强对物业管理收费的监管。

《物业服务收费管理办法》明确规定了物业管理收费项目及其公示要求。

规定收费项目有车辆保管费、综合服务费(物业服务费)、物业维修养护费、特约服务费及代理收费共五项规定。

规定这些收费必须实行明码标价，物业服务企业应当将收费项目、收费标准、服务内容等，经过物价部门审查后，在物业管理区域内显著位置进行公示。

虽有以上明文规定，但由于法规对不履行以上义务所应承担的法律责任规定不明确，物业服务企业财务公开透明的公示制度往往流于形式。

另外，相关法规对物业服务企业违反规定多收费、少服务等行为应当怎样处罚也缺乏具体规定，导致有些物业服务企业因经济利益驱动，损害业主合法权益。

[7] 因此，在立法上应进一步完善对物业管理收费的规定，在实践中有关政府主管部门应加大对物业管理收费的监管力度。

随着我国物业管理行业的蓬勃发展，物业管理纠纷出现了许多新的类型及特点，涉及的法律问题也不断增多。

进一步完善全国性的物业管理法律法规，健全地方物业管理规章，出台相关司法解释，以解决不断攀升的物业管理纠纷已成为当务之急。

这需要不断去研究、探索，不仅要总结过去的经验教训，而且要借鉴国外先进的物业管理经验，以更好地推动我国现代物业管理行业的健康发展。

[参考文献]

[1]周珂. 物业管理法教程[M].北京：法律出版社，.

[2]胡志勇. 业主委员会诉讼主体资格探讨[J]. 法学杂志，，(3).

[3]肖江平. 物业服务市场的自然垄断及其规制思路[J]. 法商研究，，(2).

[4]许步国. 对我国物业服务合同的性质与法律效力问题探讨[J]. 前沿，2006，(6).

[5]许步国，高榕. 对我国物业管理立法若干问题探讨[J]. 云南大学学报，2006，(19).

[6]王丽，王歆. 业主自治机构法律地位分析[J]. 中共郑州市委党校学报，，(6).

物业管理纠纷类型 篇7

1 庆元县山林纠纷的现状

庆元县位于浙江省西南部，是浙江省重点林业县之一，林业用地16.24万公顷，森林总蓄积600万立方米，森林覆盖率82.4%，是一个典型的“九山半水半分田”的山区县。2000年以来，庆元县发生山林纠纷近500起，山林纠纷已成为山区工作中十分突出的问题，由于山林纠纷引起乱砍滥伐，严重破坏森林资源，有时甚至引起械斗，酿成人员伤亡的惨剧，严重影响社会的安定。庆元县把调处山林纠纷工作摆到重要位置，树立加快调处山林纠纷的责任感与紧迫感，加大对历史遗留山林纠纷案件的调处力度，充分调动和发挥乡镇积极性，抓重点，抓难点，分类指导调处，使山林纠纷消灭在萌芽状态，把矛盾化解在基层，形成上下齐抓共管调处山林纠纷案件的局面。

2 庆元县山林权属纠纷产生的类型

2.1 因历史原因遗留的山林纠纷

一是无证山林。土改时，山林坐落在边远山区，人烟稀少，交通不便，也未进行土改分配和核发土地证。解放前长期没有解决的山林纠纷，土改时也没有土地证。二是土改时重复分配的山林。主要是国有山林被农民冒登了土地证;土改时原山主和原耕农民双方都登记了土地证;历史上的争议山林，土改时双方都作为己有登记了土地证，由此产生了山林纠纷。三是行政区域的变更、定标划界没有到现场实地勘测，山林四至界线不明确，并因工作不细致，手续不完善，留下后遗症。四是合作化以前属于私有的山林原业主迁居(或嫁娶)外地，把山林带到迁入地，但有的未办理户口迁移和土地过拨手续，结果造成迁入地和迁出地之间的山林纠纷。

2.2 人为因素的山林纠纷

一是因原协议书或裁决书写得含混不清或处理不当所致，被一方钻空子。二是随着老一辈人的自然减少，加之20世纪80年代前均为集体经营，一方错把对方山林误认为己有而产生争执。三是因一方以种种借口推翻原协议，有意侵占对方的山林，如口头协议或协议人去世等情况。四是由于界址不明显，一方故意扩大山林四至界限范围，蓄意侵占对方山林。五是由于人为活动，界标毁损，林界难以确定，过失越界经营而造成争执。六是因一方伪造凭证，有意侵占对方山林而引发的山林纠纷。

2.3 政策变动及管理工作中的疏漏所致

一是“大跃进”年代遗留的问题。当时送给国营林场的大片荒山，有的只有口头协议，经过国营林场40多年的经营，所造之林已郁闭成材。目前一些干部、群众借口落实政策，手持土地证，向国营林场争要山林。二是林业“三定”遗留的问题。林业“三定”目的是划清山界，稳定林权。但有的填证马虎，对林木、林地的坐落位置、四至范围、面积记录不准或不清楚，造成山、证不符。三是在自留山、责任山签订合同时林权规定不清楚，承包造林分成比例不明确。有的实际上是把集体所有的山林划分到户，由于分配不均，使乡、村、组之间，户与户之间的山林纠纷不断发生。四是由于各地经济开发区的建立，高速公路、城市扩容建设对林木、林地的补偿，出现了新的山林纠纷。

3 庆元县解决山林纠纷的途径

3.1 当事人协商解决

发生山林纠纷后，当事人应当从大局出发，本着互让、互谅、有利于安定团结、有利于经济的发展以及兼顾双方利益的原则，自行协商解决。

3.2 行政解决

森林法规定，单位之间的山林纠纷，由县级以上人民政府依法处理;个人之间、个人与单位之间发生的山林纠纷则由当地县级或者乡级人民政府依法处理。发生纠纷后，当事人协商不能达成协议的或不愿意协商的，当事人可以依照森林法的规定，向人民政府提出调处申请，由人民政府依法进行调解或处理。提交的申请应写清双方当事人的基本情况、争议区域的情况、所在位置及争议的事由等。同时，对提出的主张应提供有效的证据，而后由人民政府对纠纷事实进行调查取证，查明事实，在调解无效后人民政府将依法作出决定。如当事人没有异议，必须执行政府的处理决定，并且在纠纷没有解决之前，任何一方不得砍伐有争议的林木。

3.3 司法解决

如果当事人不服政府决定，可依法起诉到法院，由法院依法作出判决，纠纷处理的结果以法院的判决为准。另外，山林纠纷解决完毕后，当事人要及时凭有关法律凭证，到县级以上人民政府登记造册，核发证书，确定权属，以维护自(上接第247页)己的合法权益。

4 庆元县解决山林纠纷应注意的问题

4.1 是否超越职权

在实践中，注意掌握和区分超越职权的不同情况，分别做出恰当的处理。一是乡(镇)人民政府在解决当地个人之间、个人与单位之间的林木、林地所有权和使用权争议时，在确权的同时，责令一方当事人对另一方当事人停止侵权并赔偿损失的，对确权部分经司法审查后，可依法分别情况予以维持或撤销，对决定中责令停止侵权或赔偿损失部分则一律按超越职权予以撤销;二是乡(镇)人民政府认为县政府核发的林权证有错误并给双方当事人纠正或撤销县政府核发的林权证属于超越职权的行为，应依法予以撤销;三是同一案件经过人民法院判决或裁定予以最终确认的，行政机关又作出与法院裁判结果相反决定的，其决定不具有法律效力，一般应按执行法院裁决予以处理。

4.2 是否违反法定程序

山林纠纷解决的行为必须遵照法定程序，否则，就属程序违法。在山林权属纠纷案件中，一是看是否进行了先行调解，根据《林木、林地权属争议处理办法》第十九条第一款规定，这类案件应当由行政机关组织争议双方当事人先行调解，调解不成，行政机关方能做出处理决定，未经调解程序便做出处理决定的，属程序违法;二是看是否对采用的证据进行了质证，根据《林业行政程序规定》有关规定，未经当事人发表意见的证据不能作为定案依据，因此，行政机关做出决定时所采用的证据必须经争议双方当事人质证，未经质证的证据作为定案依据进行裁决，亦属程序违法。

参考文献

[1]吴剑, 吴林森.工业原料林建设现状与发展初探——以庆元县为例[J].林业建设, 2008 (2) :59-61.

[2]叶元诚.试论山林权属纠纷及其对策[J].林业经济问题, 1991 (7) :51-54.

[3]潘家永.如何解决山林权属纠纷[J].农业知识, 2009 (2) :54.