地产项目全案工作流程

地产项目全案工作流程（共8篇）

地产项目全案工作流程 篇1

大型房地产项目全案策划工作流程

A、项目前期发展策划

目标：

1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。

2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。

3、锁定目标客户群。

4、建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。基本流程

1、初步市场情况调查

2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研

3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路

4、分析项目潜在价值

5、确定核心价值体系及总体策划思路

6、项目目标客户群锁定及分析

7、项目开发主题及形象定位

8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议

B、建设并期及建设期的顾问与应对方案

目标：

1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。

2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。

3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。

参考资料:

1．项目开发前期调研程序

项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。

2.项目立项程序

项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。

3．土地使用权取得的程序

土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。

4.项目规划程序

项目规划程序，就是开发商取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的途径。

根据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下：

（1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。

（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。

(3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计后,应向规划部门提出审查申请。

（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。

（5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。

（6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。

1.工程建设项目立项审批

（1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处

（2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明.（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。

（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。

地产项目全案工作流程 篇2

a.定义阶段:项目描述, 制定项目目标, 分解工作任务, 核算工资成本。

b.计划阶段:分配职责、确定工作任务, 确定工作程序, 控制风险, 创造机遇。

c.实施阶段:开始实施、监督项目、修改项目、完工总结。

房地产项目营销活动是针对所开发的房地产产品 (包括期房和现房) 开展的一系列营销工作。要依据产品本身的特点确定营销计划、策略, 实施中根据绩效情况对销售过程进行控制, 在不同的阶段 (开盘期、强销期、尾盘期) 采取相应的营销手段。

1定义阶段

在房地产项目营销前期, 主题定位关系到整个项目的成败, 良好的主题定位, 能够瞄准市场, 抓住客户。内容包括市场定位、产品定位、客户定位和形象定位。是对项目的描述, 提出以后具体工作的主要方向和主体精神。制定项目目标, 在一定时间内完成的销售额或销售面积。相应的广告宣传, 案场的设计布置, 销售人员的招聘和培训及日常管理工作。分解工作任务, 组成营销团队, 进行市场调查, 品牌推广, 企划创意, 案场和售楼处的选择, 资料的准备等。根据具体情况, 核算工资成本, 包括人员的开支, 广告费用, 活动开支等。

2计划阶段

根据有关的公司规章制度, 制定营销活动中的各项岗位职责。人员包括销售经理、助理、售楼员、辅助人员如保卫、保法等。工作包括广告宣传, 案场的设计和布置, 沙盘模型的制作, 日常工作等。要明确工作范围和员工的职责权限。在工作程序的确定中, 要根据工作的要求制定流程。如在销售管理中最重要的几个程序是:客户接待、客户分派、认购书的开具、客户退定、客户签约、客户退房、客户换房、更名、优惠、权证办理、结算和成功销售确认流程。在风险控制中要根据当地的市场环境、经济环境和国家的宏观政策提出应征方案, 在价格制定上要有弹性。利用城市规划、道路的修建、轨道交通等条件创造机遇。项目计划阶段是项目实施的基础, 要提高项目计划的质量, 保证营销活动在合理的范围内, 用尽可能低的成本和尽可能高的质量完成。所以在时间安排上要周密, 媒体选择上要考虑广先效果, 服务中要提高质量。

3实施阶段

房地产项目营销活动开始实施, 要根据市场的情况, 确定目标市场。要了解消费者的行为, 谁是最有可能的买家, 买什么样子的房子, 地点在哪, 要研究项目进入市场的时机, 例如“金九银十”的说法, 为什么购房者要寻找新的房产项目, 怎么样满足消费者的要求。房地产不同于一般的商品, 它的销售周期长、投资金额大、市场不确定, 在选择和确立产品潜在目标客户的基础上, 通过前期营销策略的调整和对比, 在相应固定的目标客户中全面发掘楼盘的亮点, 全力推广或宣传最为凸显的亮点, 在消费群体或买方市场中树立起楼盘的良好形象, 企划创意是对营销主题定位抽象渲染的过程, 以达到让目标客户认真地认识, 认同项目, 并产生购买冲动。广告策划在房地产的整个营销过程中占据了不可替代的地位, 它在产品和营销之间建立起一座联系桥梁。房地产广告如何以最低的成本, 通过最优的途径, 向目标消费群体传达最多的房地产信息, 是房地产广告能否达到预期效果的关键之一。要从开发商的资金实力、项目的规模和开发持续时间、主题定位和目标客户的区域集中度来分析和选择媒体。广告预算是根据营销组合决策来制定的, 有良性的计划和控制广告的预标, 能防止广告无效成本的增多, 有利于降低项目的整个营销成本, 从而即保证了广告能以最经济的费用而获得最家佳的宣传效果, 有提升了项目的市场竞争力。对广告的各个环节的便更进行检验, 以便及时纠正其中的不利因素, 对广告效果要进行评估。营销案场是集中展现楼盘项目特征, 进行买卖交易和管理办公等所有功能的整和体。案场主要功能是对公司营销业务的执行, 实现即定的营销目标。一个完整的案场, 除了硬件布置, 如售楼处内部功能分区, 模型样板房, 重要的是软件布置, 即人员和制度的组织设计, 只有把两者有机的结合, 才能有效地促进销售, 完成营销任务。案场应有其完美的自身运作机制, 为了达到营销目标, 要对所从事的各项工作或活动进行分类组合, 划分出若干部门, 再根据工作的性质划分出若干管理层次和职位, 确定各个岗位人员的数量、职责和素质要求, 并把每一类工作或活动所需的职权授予各层次、各部门的人员。营销管理是房地产营销中的重要环节, 包括销售设施、销售管理和合同执行监控。要做好文件资料的准备, 要对销售过程中进行控制, 监制项目的进展情况。计划是建立在有较多不确定因素的情况下的, 当实施过程中遇到与事先假设不一致的观实问题时, 就需要通过营销控制, 及早发现问题, 并调整修改计划, 以实现最终目标。包括销售进程控制和销售成本控制。房地产销售控制方法主要有:计划控制 (销售额分析、市场占有率分析、费用销售额比例分析、客户满意度跟踪分析) , 盈利能力控制、效率效益控制、战略控制。有效的营销控制应遵循科学, 严格的控制程序。 (如图1) 。

销售成本控制原则有:总量控制原则、重点保证集中使用原则、及时检查原则、计划使用原则。要对销售道具、广告、环境、活动等成本严格控制。

在营销活动结束后, 要及时总结, 把有关的计划、销售文件、各类报表归档, 总结经验, 评价结果, 为以后的工作积累经验, 提高整体管理水平。

参考文献

[1]彭加亮.房地产市场营销.

地产项目全案工作流程 篇3

关键词：工作分解结构；WBS；工作先后关系

中图分类号：F293.33 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）22-162-2

0 引言

每一个开发房地产的项目工程都是很多细小的工作任务或者活动组成，要想编制房地产开发项目的进度计划，就要对该项目进行拆分，然后弄清楚每个细分工作任务或者活动间关系，这时就需要采用工作分解结构（WBS）方法。在编制JS项目进度计划前，需要先应用工作分解结构方法对JS项目拆分成不同的、有着内在联系的，又相互抗衡的不可分解的工作任务或者活动。

1 JS项目工作分解结构原则

每项房地产开发项目并不相同，因而对房地产开发项目进行工作分解结构时并没有统一的方法，而是要为了实现项目进度控制的目标，以分解项目的实际状况，结合项目进度管理者的工作经验，完成对房地产开发项目的工作分解结构。具体到JS项目，可以按照以下几个原则进行工作分解结构。

①项目分解的结果组合起来应该是全部的项目内容，也就是应该系统化、完整化。②下层的子项目活动或者任务只能有一个上级，不会出现两个归属上级的现象。③同一个项目任务分解得到的下级子项目活动或者任务必须具备一样的属性和特质。④每一项细分项目任务或者活动的内容应该不同于其他，有其独立的负责人。但细分项目任务独立的同时，又与其他细分项目一起保证了整个项目的完整性。每个细分项目之间应该明确彼此的权责，以保证项目目标能够准确的划分到对应的项目，这样为后续的考核和奖惩奠定了基础。一旦某个细分项目的负责人没有办法找到单一的负责者，而是需要其他负责者一起承担任务，那么有必要提前明确双方在该细分项目中的权责。⑤在对JS项目进行工作分解结构时，要充分考虑整个项目的合同、招标承包方式等因素，因为这些因素对分解结果都会产生影响。⑥要科学合理地进行JS项目工作分解结构。第一，充分了解JS项目想要达到的目标，掌握该项目在实际实施过程中会使用的合同管理、质量管理、工期管理等方式；第二，结构分解前要综合考虑JS的资金等信息；第三，要充分了解各项细分工作任务的特质、特点，将其进行合理的属性划分；第四，最底的工作项目任务或者活动完成所需时间不易过长，成本也不易太高。⑦在项目实施的过程中存在变更的可能，所以在对项目内容进行结构分解时应该留有变更的空间，以及时服务于项目扩容。⑧JS项目分解层次不宜过少，也不宜过多，最好为4-6层。如果分解多于6层，不仅有超多的工作量，而且往往最终得到的细分项目很难适应项目扩容，不便于项目变更，最终项目实施的效果并不好；如果分解少于4层，每一层上的项目内容又过多，那并没有享受到项目分解带来的好处，也就无法实现工作分解结构原本的目标。

2 JS项目工作分解结构方法

通常情况下，可以分别根据实施过程、技术系统结构的差异可进行房地产开发项目的工作分解结构。对于JS房地产开发项目这两种分解方法分别有其适用的对象。

2.1 按实施过程进行分解

每一个房地产开发项目的完成都需要一个实施过程，包含规划设计、施工、验收、完工、维修、准备几个阶段，因此根据实施过程可以对房地产开发项目进行工作分解结构。

2.2 按技术系统的结构分解

①按功能区域分解。JS作为房地产开发项目，按照JS这一商品结构的不同，可以分解为10幢楼；根据JS这一商品的空间安排可以划分为东、西、南、北四个区域；将JS这一商品可以划分为室内、架空层等功能面；根据JS不同功能面上的要素不同，可以将其划分为空调、通讯等不同系统。②按要素进行分解。JS的安装项目根据其要素的不同可以划分为电梯、强电、暖通、消防、弱电、给排水等诸多工程项目。

3 JS项目工作分解结构过程

JS是一项规模庞大的项目，涉及的项目内容繁杂，就仅仅制定一份项目进度计划就匆匆进入施工的做法是非常错误的。对于项目团队需要的是能反映项目全过程主要工作的整体实施计划，其他的分项计划是由各职能部门根据整体实施计划进行编制与执行的。

为了实现JS项目的整体目标，对JS项目进行工作分解结构应该以其总任务为参考标准，按照先粗略后细致、从上到下的思路实施。具体步骤如下：①将整个JS开发工程划分为独立的、内容与范围界定清晰的子工程；②对得到的所有子项目进行详细的分析，再结构细分至最底的细分工程；③对最终得到的结构进行每个层级逐一的审核、剖析；④将所得到的所有子项目任务或者活动按照系统化的标准进行分类，最终得到整个项目系统的分解结构图；⑤分析并讨论分解的完整性；⑥JS的项目负责人签署工作分解结构图确认文件；⑦建立工程项目的编码规则。

按照以上7个步骤，结合项目数据等基础资料，对JS项目进行工作分解结构。

首先，按照房地产开发过程将JS分解为：前期准备、设计管理、营销、工程建设、工程验收、交付等几个单项工作。

其次，对JS的上述单项工作再进行细分，最终得到最底层的项目活动。过程如下：①JS的前期准备可以化为勘探、可行性分析等项目活动；②JS的设计可以化为景观、方案、施工图、专项、市政等设计项目活动；③JS的市场营销可以化为开盘、策划等具体活动；④JS的工程建设按照工作程序分为招标与施工两大工作，由于是分期开发且销售示范区独立运行，同时因为设计是整体出图再考虑到分期时间较短，为了便于工程管理我们希望各工程由同一家承包商施工，因此将工程建设分解为：东、西、南、北四个施工及样品房施工、招标等项目活动。

进一步将招标按照工程范围分解为总包招标、景观招标、市政招标及单项招标等。

东、西、南、北四个区域的施工仅是位置不同，所需要的施工技术与进行的工作任务内容大多相同，而每个区域的施工项目活动都能够根据功能要素的不同划分为景观、主体、市政、安装等子项目活动。对于开发商而言，资金链是其生存的关键，而销售收入是保证其现金流的重要途径，所以在JS的工程建设项目中应该注重预销售这一里程碑。因而，对于主体项目活动而言，还可以再划分为开盘前、后两个子项目活动。

①JS验收是针对其建设而言的任务，相对而言其结构分解比较容易。根据工程建设的工作分解内容，第一，分解为东、西、南、北四个区域的验收项目活动；第二，对每一个区域的验收项目活动又可以划分为景观、主体、市政、安装等工程验收项目活动；第三，对于主体项目验收活动，可以划分为开盘前、后两个子项目验收活动。②交付分三批，因此分解为东区北区交付、南区交付和西区交付。至此C地块项目结构分解己完成，并以此为基础编制JS房地产开发项目WBS图。

4 JS项目工作先后关系的确定

首先，需要确定工作先后关系具体工作有哪些，一般原则是各单项工作下的最底层工作。对JS房地产开发项目WBS图进行研究可得出需进行确定工作先后关系具体工作。

①前期准备工作中有：三通一平、勘探、可行性分析。②设计管理工作中有：景观、方案、施工、市政、扩初五项设计。③营销工作中有：销售蓄水和开盘销售。④由于工程建设中分了三期，而每一期的建设内容、建设过程均保持一致，因此只要选出首期建设的东区、北区中的具体工作即可，其余两期（南区和西区）通过类比即可得出。得出工程建设工作中有：市政、景观、总包三项招标和景观、安装、开盘前、后主体、市政、装修六项建设项目。⑤根据工程建设的工作可以得到对应的景观、安装等六项项目完工验收工作。⑥最后即为交付。

其次，分析上述分解得到的JS项目活动，找出每项活动有没有强制性依赖的工作。比如，扩初必须等到设计工作结束后方可以开始；只有完成了招标才能进行施工；只有完成验收才能进行交付。按照这种方式明确有强制性依赖关系的各项工作的顺序。

最终，将那些存在组织关系的项目工作进行先手顺序的明确。例如销售示范区开盘销售之间的关系就是典型的组织关系，公司要求在开盘销售时要有良好的展示形象，因此有目的的将销售示范区作为开盘销售的前置工作。按照这种方式来进行存在组织关系的项目工作先后顺序的明确。

参 考 文 献

[1] 岳军.高校工程项目进度管理研究[D].中国地质大学

（北京），2013.

地产项目全案工作流程 篇4

如何做好一个房地产住宅项目的营销策划全案？（上）

作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容。这就要根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成，明确自己操盘的产品在市场上是什么?怎样做的？为什么这样做?与同类产品的差异化特色是什么？等等,这是形成一个房地产住宅项目的营销策划全案的前提基础。

建设项目的全程策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分： 1，项目投资（代理）可行性研究；2，项目规划设计策划；3，项目质量工期策划；4，项目形象策划；5，项目推广策划；6，项目销售管理与执行；7，项目客服策划。第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对目前的经济环境、当地房地产市场的供求状况、当地同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下

一、项目用地周边环境分析

1．项目土地性质调查 ·地理位置 ·地质地貌状况 ·土地面积及其红线图 ·七通一平现状。

2．项目用地周边环境调查 ·地块周边的建筑物 ·绿化景观 ·自然景观 ·历史人文景观 ·环境污染状况。

3．地块交通条件调查 ·地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 ·项目对外水、陆、空交通状况 ·地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状。

4．周边市政配套设施调查 ·购物场所 ·文化教育 ·医疗卫生 ·金融服务 ·邮政服务 ·娱乐、餐饮、运动 ·生活服务 ·游乐休憩设施 ·周边可能存在的对项目不利的干扰因素 ·历史人文区位影响。

二、区域市场现状及其趋势 1．宏观经济运行情况

2．当地房地产市场概况及政府相关的政策法规 3．当地房地产市场总体供求现状

4．当地商品住宅市场板块的化分及其差异 5．当地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 6．当地商品住宅客户构成及购买实态分析

三、土地SWOT分析 1．项目地块的优势 2．项目地块的劣势 3．项目地块的机会点

4．项目地块的威胁及困难点

四、项目市场地位 1．类比竞争楼盘调研 2．项目定位：

a市场定位（区域定位、主力客户群定位）b功能定位 c建筑风格定位

五、项目类比可实现价值分析 a选择可类比项目

b确定该类楼盘价值实现的各种要素及其在价值实现中的权重

c分析可类比项目价值实现的要素的对比值

d对比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值 e根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 1，类比土地价值决定因素 a类比土地价值：地段资源差异

※市政交通及直入交通的便利性的差异

※项目周边环境的差异，包括 ——周边自然和绿化景观的差异 ——教育、人文景观的差异 ——各种污染程度的差异 ——周边社区素质的差异

※周边市政配套便利性的差异 b项目可提升价值判断

※建筑风格和立面的设计、材质

※单体户型设计

※建筑空间布局和环艺设计

※小区配套和物业管理

※形象包装和营销策划

※发展商品牌和实力 c价值实现的经济因素

※经济因素

※政策因素

2，项目可实现价值分析

·类比楼盘分析与评价

·项目价值类比分析

a价值提升和实现要素对比分析 b项目类比价值计算

六、项目定价模拟 1．均价的确定

2．项目中具体单位的定价模拟

七、项目投入产出分析

1．项目经济技术指标模拟·项目总体经济技术指标 ·首期经济技术指标

2．项目受期成本模拟

3．项目收益部分模拟

·销售收入模拟a销售均价假设b销售收入模拟表

·利润模拟及说明a模拟说明 b利润模拟表

·敏感性分析a可变成本变动时对利润的影响 b销售价格变动时对利润的影响

八、投资风险分析及其规避方式提示

1．项目风险性评价·价值提升及其实现的风险性

a项目的规划和建筑设计是否以提升项目同周边项目的类比价值b项目形象包装和营销推广是否成功 2．资金运用的风险性 ·减少资金占用比例，加速资金周转速度，降低财务成本

·对销售节奏和项目开发节奏进行良好的把握，以尽量少的资金占用启动项目，并在最短的时间内实现资金回笼 3．经济政策风险

·国际国内宏观经济形势的变化

·国家、地方相关地产政策的出台及相关市政配套设计建设

九、开发节奏建议

1．影响项目开发节奏的基本因素·政策法规因素 ·地块状况因素·发展商操作水平因素 ·自己投放量及资金回收要求·销售策略、销售政策及价格控制因素 ·市场供求因素·上市时间要求

2．项目开发节奏及结果预测·项目开发步骤·项目投入产出评估·结论

第二部分项目规划设计策划

通过完整科学的投资可行性分析研究，可以明确市场定位，从而进入产品设计阶段。目前消费者对房地产产品的建筑规划和单体设计要求愈来愈理性，项目规划设计策划是以项目的市场定位为基础，以满足目标市场的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩计划，紧紧围绕目标客户选定主力户型，引导室内装修风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。

项目规划设计策划的具体内容

一、总体规划

1．项目地块概述·项目所属区域现状 ·项目临界四周状况 ·项目地貌状况

2．项目地块情况分析·初步规划及设想·影响项目总体规划的不可变的经济技术因素·土地SWOT分析在总体规划上的利用或规避·市场定位下的主要经济指标参数

3．建筑空间布局·总体平面规划及其说明 ·功能分区示意及说明

4．道路系统布局·地块周边交通环境示意a地块周边基本路网 b道路建设及未来发展状况·项目道路设置及其说明a主要出入口设置 b主要干道设置c车辆分流情况说明 d停车场布置 5．绿化系统布局·地块周边景观环境示意a地块周边历史、人文景观综合描述b市政规划布局及未来发展方向·项目环艺规划及说明a绿化景观系统分析 b主要公共场所的环艺设计 6．公建与配套系统·周边市政配套设施调查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面设计提示a会所外立面设计提示 b营销中心外立面设计提示c物业管理、办公室等建筑外立面设计提示d其它公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示·公共建筑平面设计提示·公共建筑风格设计的特别提示·公共建筑外部环境概念设计

7．分期开发·分期开发思路 ·首期开发思路 8．分组团开发强度

二、建筑风格定位、色彩计划

1．总体建筑风格及色彩计划·总体建筑风格的构思 ·建筑色彩计划

2．建筑单体外立面设计提示·商品住宅房外立面设计提示a多层、小高层、高层外立面设计提示b不同户型的别墅外立面设计提示c针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示d其它特殊设计提示·商业建筑风格设计提示

三、主力户型选择

1．当地同类楼盘户型比较

2．业态分析及项目户型配置比例 3．主力户型设计提示 4．商业物业户型设计提示

四、室内空间布局装修概念提示 1．室内空间布局提示 2．公共空间主题 3．选择庭院景观提示

五、环境规划及艺术风格提示 1.周边环境调查和分析

2.总体环境规划及艺术风格构想·地块已有的自然环境利用 ·项目人文环境的营造

3.各组团环境概念设计·组团内绿化及园艺设计 ·组团内共享空间设计·组团内雕塑小品设计提示 ·组团内椅凳造型设计提示·组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示

4．公共建筑外部环境概念设计·主入口环境概念设计 ·营销中心外部环境概念设计·营销示范中心沿途可营造环境概念设计·针对本项目的其它公共环境概念设计

六、公共家具概念设计提示 1．周边同类楼盘公共家具摆设

·营销中心大堂

·管理办公室

2．公共家具概念设计提示

七、公共装饰材料选择指导

1．周边同类楼盘公共装饰材料比较

2．公共装饰材料选择指导及装修风格构思 3．营销示范单位装修概念设计 4．住宅装修标准提示

八、灯光设计及背景音乐指导

1．灯光设计·公共建筑外立面灯光设计 ·公共绿化绿地灯光设计·道路系统灯光设计 ·室内灯光灯饰设计

2．背景音乐指导·广场音乐布置 ·室内背景音乐布置

地产项目全案工作流程 篇5

一、活动背景：

为更进一步增进佛山地产界各企业之间的相互了解与沟通，创建和谐的佛山地产发展平台；也为了活跃佛山地产界的文化交流，佛山房地产协会、《佛山日报》联袂举办“2006佛山房地产动感精英会”。

二、活动目的：

2.1、促进佛山房地产界的交流、沟通与融合，搭建起佛山地产界各企业之间更加高效的交流平台。同时，也将突破以往各届精英酒会的传统形式，把本次活动办成一次高品位、高格调的精英聚会；

2.2、本次活动从“增加了解、加强团结、分享成功”这个基点出发，以“品位、高雅、愉快、激情、轻松”为基调，以“交流、分享、融合”的重要思想为指导，力图为2006佛山房地产精英创造一次品位的相约，一次快乐的共享，一场浪漫的聚会，让每位精英更多地体会到房地产业的多姿、多彩；

2.3、本次活动也为在“五一”黄金后，在大家完成丰富多彩的外出节目之后，消除身心的疲惫，也将作为释放心身的聚会。

三、活动主题：

挥洒天地 领舞佛山-------2006佛山房地产动感精英会 主题阐述： •“挥洒天地”首先暗示出本次活动的内容之一 “高尔夫”，既寓意佛山地产界精英们踌躇满志的天地雄心，一个“挥”字，更体现出“高尔夫”活动的潇洒与品位。

•“领舞佛山”也暗示出本次活动的另一个内容之“舞会”，“领舞佛山”既喻指来参加这次活动的佛山地产精英们，他们叱咤市场风云，引领佛山地产潮流。

•此主题口号喻意深远，一箭双雕，且准确而又十分自信地传达出佛山房地产行业的繁荣景象与锦绣宏图。

主题备选：

纵横天地 感动佛山-------2006佛山房地产动感精英会

四、活动基本资料： 主办单位：

佛山市房地产协会、佛山日报社

协办单位：佛山中正地产、佛山帝客广告KingoAdvertising 活动时间：2006年6月4日13：00-----22：30 邀请对象：

佛山房地产企业高端、佛山房地产协会高官、协会核心成员、各地产公司的精英、业内专业人士、新闻媒体等。与会人数：200--300人 活动地点：

下午活动地点：（待定）晚上活动地点：（待定）

五、活动内容、形式&程序： ※内容： 高尔夫+酒会

这是一次集高尔夫欣赏与动感之夜的精英峰会；

这是一次集风情佳肴、动感音乐、名贵红酒与神秘舞会的的精英盛会；

这是一次品位与激情的挥杆，也是一次高尚与愉悦的交流会。※程序：

※形式： A、挥洒高尔夫

通过邀请职业高球明星，以携手佛山地产的高端与精英进行精彩表演、互动；通过进行角逐激烈的友谊赛，来提升本活动尊崇与品位，使与会精英领略人生的品位境地和心驰神往，使活动提升高度。

★ 挥洒天地 释放激情（下午高尔夫主题活动内容纲目）精英友谊赛 高球明星、精英论球、表演、互动。

※ 下午活动程序（挥洒高尔夫下午13：00—18：00）

※下午赛事全程预先折摄DV，剪影趣味搞笑情节精彩花絮，留用晚宴酒会中同时播放点缀渲染

※下午气氛活动的具体操作形式将在活动执行策划方案中再另行提出。B、精英酒会

★ 领舞佛山·动感激情（晚上酒会主题活动内容纲目）开启生辰蛋糕&香槟酒绽放、红酒品鉴会

西班牙自助餐（同时进行创新抽奖、绝技魔术与川剧变脸）精英歌友会（职业歌手友情客串）

精英舞友会（职业舞蹈演员领衔，假面happy舞联动）领奖晚会（揭晓高尔夫友谊赛得奖者）内容介绍：

精英酒会是 盛夜，是动感之都。这里风情时尚，整齐划一。这里的精英风趣幽默、诙谐有度，主持人将这场盛夜一次又一次推向高潮，掌声泛起涟漪„„ 美味佳肴丰富醇香，名贵红酒，柔媚的灯光，魂牵轻柔的乡间爵士乐，田园畅想的钢琴曲，神秘幽灵的假面舞会。令人游离失所，无所适从。香槟绽开美好向往，缤纷色酒。而绝技魔术、川剧变脸更是仿佛进入魔界境地，叫人留连神往„„楚楚丽人，令人遐想感动，歌声响亮的民族声乐燃起新希望。鞭策从舞姿翩翩、风流倜傥的华尔兹伦巴，目光遐接„„

通过佳肴、光影、红酒、丽人、音乐、舞姿汇聚一堂，使活动创造激情。进而渲染一场轻松惬意，愉悦自然新鲜满足的奇妙的今世盛宴与不夜气霄

※ 晚上活动程序（精英酒会晚上18：30—22：30）

※晚上活动的具体操作形式将在活动执行策划方案中再另行提出

六、活动亮点及聚焦点：

本案围绕活动主题精神出发进行策划，其表现形式与内容具有以下亮点：

※ 亮点：

之一：高尔夫

高尔夫的内容为活动提升高雅品位，也为活动拉开了档次，尤其特邀高球明星友情参与并作出绝技表演，使活动富有趣味性和欣赏 价值。与活动的房地产中高层参与者及其受众群也十分吻合相衬。

之二：开启生辰蛋糕与红酒品鉴会

开启生辰蛋糕与红酒品鉴为整个活动注入了主题精神和点缀渲染了内容情趣和优越。尤其是红酒品鉴会，考虑安排多类国内外知名红酒品牌，也与活动的整体格调更是相得益彰。

之三：精英歌友会

精英歌友会是职业歌手与房地产精英歌唱爱好者并相齐唱，是抒发心中的激情歌唱会；也是各房地产精英之间和谐共处，团结友爱的歌友演唱会。通过职业歌手与歌唱爱好精英相结合，即不失歌唱之品位和亮点，更能带动非职业歌唱精英激情歌唱的氛围。精英歌友会为本活动释放激情注入了活力。

之四：精英舞友会 华尔兹、伦巴煽情，假面happy舞会激情碰撞，是精英歌友会又一次高潮的迭起，是活动互动形式的具体体现，是打破陌生面孔促进参与会成员之零距离交际沟通，心灵碰撞的其团队合作的艺术化手段，其表现方式诙谐幽默、生动有趣，更容易促进酒会朝着最高潮人气中发展。

之五：颁奖晚会

把“颁奖酒会”留在最后程序中，有利于维持人气坚持到最后及活动参与者的完整，颁奖晚会采用奥斯卡颁奖风格，将颁出十项最佳奖项，这样打破了作为高尔夫颁奖中传统的设奖颁奖形式，又富予他们更多的活动荣誉，这是他们所需要的。

颁奖晚会为难忘的“佛山市房地产动感精英会”拉下帷幕。

七、赞助招商

活动在考虑五花八门的举办形式过程中，其活动费用可通过赞助招商以及整合活动推广来完成抵冲支持费用和赞助回报合作。

※ 赞助招商与回报可考虑：

7．1活动冠名权赞助

所有活动宣传物料以及活动推广中均可冠以“×××2006年佛山房地产动感精英会”

·赞助资本：现金、场地以其活动所需物料

7．2活动协办名义赞助 赞助单位可作为协办单位权意名义来支持活动。并在任何推广物料中，推广媒体中以及活动进行中加以鸣谢！

·赞助资本：现金、和活动所需物料。

7．3活动奖项中物资赞助

活动高尔夫赛事颁奖赞助所颁出，发奖励品赞助商均可不同程度地作出奖品赞助，并在此颁奖中主持人提出特别鸣谢！

·赞助资本：奖品物资

7．4其它形式

※赞助合作商： · 房地产

· 陶瓷

· 家居装饰设计单位

· 家具制造商等

※具体赞助回报和整合推广计划在确定本案的标准形式后，另作具体策划安排。

项目全案代理合同 篇6

委托方（甲方）： 地址： 电话： 传真： 受托方（乙方）： 地址：

电话： 传真：

甲、乙双方本着互惠互利、真诚合作的原则，经友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》，就甲方 项目甲方委托乙方进行项目策划顾问与全案销售代理，并承诺共同遵守以下合同条款：

第一条：物业概况

此项目（以下简称该项目）位于，总占地面积为 万平方米，总建筑面积（以规划设计院最终审批的规划设计方案为准）万平方米。

第二条：合作期限

合作期限：本合同2011年 月 日起,至 年 月 日止。合同期满后如双方继续合作，合同可续签。

第三条：委托内容

甲方委托乙方为本项目的独家全程营销策划顾问及全案销售代理。详细工作内容及工作成果见附件。

第四条：合作模式

1.乙方采取精英团队服务模式。该团队由 项目总监 直接领导，项目小组由策划主管、设计主管、销售主管、置业顾问组成，根据项目情况成员分阶段介入。2.合同生效后，乙方即派项目组进驻甲方项目所在地，开展项目前期调研及运营工作。第五条：服务费用及支付方式

项目营销策划顾问费，实行月服务费制，取费标准为 万元/月（含广告创意及设计），至项目开盘（不含回迁户的可售部分开盘）销售当月，项目开盘次月起即不再收取。

2.销售代理实行销售佣金制，住宅销售代理佣金按销售合同实际总金额的 %计提；商业销售代理佣金按销售合同实际总金额的 %计提。3.顾问服务费及佣金支付方式 1）顾问服务月费

本合同签订后5个工作日内，甲方向乙方支付第一个月的顾问服务费 ；之后每月25日前甲方向乙方支付当月顾问服务费，直至项目开盘当月。2）销售佣金

乙方的佣金结算日为每月29日，甲方在次月5日前将应结算佣金存入乙方指定帐户，乙方开具相应金额的正式发票。

3）溢价：贵我双方协商确定项目销售底价；我公司通过营销策划实现销售价格高于销售底价的部分，贵公司与我公司按7:3比例分成，贵公司提取70%，我公司获取30%。

佣金结算方式：

甲方收到所签售商品房买卖合同（或甲方编制之购房认购书、协议等）首期房款时，视乙方代理成功，甲方应按商品房买卖合同成交总额的一定比例，依照本合同约定的代理佣金计算方式给乙方计算并支付佣金。1)按揭客户：

以客户签约完毕,付完首付,甲方支付乙方相应佣金50%，待银行按揭贷款到帐后，甲方再支付乙方相应佣金50%。2)一次性付款客户：

以客户签约完毕,客户全部房款付完，甲方支付乙方100%佣金。3)公积金客户：

以客户签约完毕,付完首付,甲方支付乙方相应佣金50%，待公积金贷款到帐后，甲方再支付乙方相应佣金50%。

4． 本合同执行期间，在合同约定的代理销售范围内如甲方关系购房客户（甲方关系购房客户为未通过乙方，直接与甲方沟通购房事宜的客户），交乙方办理签约手续，售出单位计入乙方销售总额并按照总额的50%计算佣金。

5． 因客户违约，导致甲方罚没客户已交的全部或部分定金时，甲方应将已没收定金的

50%支付给乙方作为服务费用。服务费用的结算方式与上述代理佣金的结算方式相同。若客户与甲方就上述定金发生纠纷，甲方不得不退还客户全部或部分定金，乙方应在接到甲方通知3日内将退还部分收取的服务费用退还甲方。

6． 本合同到期后，若甲方终止与乙方的合作，甲方应将乙方剩余代理费用在合同到期后三日内，一次性全部支付给乙方。

第六条：甲方责权

一、甲方的责任

1.甲方对委托销售面积内的房屋进行抵押、典当、按揭、抵债、拆迁还房、司法冻结、行政限制、工程进度，综合验收时间、交房时间及发生的设计变更等，应当及时书面通知乙方。

2.甲方负责收取其所售房屋的定金及售楼款,签定房屋买卖合同，并办理公证、按揭、办证等相关售楼手续。

3.甲方提供售楼处给乙方现场销售人员办公使用（含电话、电脑及所需办公物资、物料、宣传资料等），售楼处相关日常费用由甲方负责（含水、电费、售楼电话费、网费、夜勤、保安保洁等）。

4.按双方协商确定的计划，销售广告宣传费用以及相关资料制作费用由甲方承担，销售推广费用原则上不应低于项目销售总额的1%；甲方提供该物业相应售楼资料给乙方作为营销与设计之依据。

5.甲方在委托乙方进行本项目的独家销售代理期内，不得另请第三方对本项目进行销售代理工作，不得将乙方所提交的工作报告及成果公开发表或提供给本项目合作单位以外的第三方，否则，甲方要承担相应的责任。

6.甲方对乙方提交的工作成果应及时予以确认并反馈意见，按时执行双方确认的各项工作，以保障各方工作效率。

7.甲方未能在指定的日期提交项目资料并履行以上责任，则该项目销售开展工作日期顺延，造成的损失由甲方承担。

二、甲方的权利

1.甲方有权对乙方的营销策划、广告设计、销售代理工作进行全面监督。

2.乙方所提交的营销策划、广告设计方案，必须通过甲方审议并签字确认后方可执行。3.甲方在服务期间召开营销策划、广告推广、销售研讨会时，乙方必须按时出席。4.甲方向乙方提出各项合理工作要求，乙方应及时反馈、并按甲方要求整改。

第七条 乙方责权

一、乙方责任

1.乙方必须对甲方的商业秘密及技术数据进行保密。

2.若乙方的各阶段相关方案、建议未能满足甲方要求，乙方有责任及时修改或提交其它方案。

3.合同期内甲乙双方以月例会的方式沟通营销策划、广告设计、销售管理工作的相关事宜，项目重大提案由双方确定会议的时间、地点后，由乙方项目组向甲方作演示、汇报，各项工作的落实、推进以甲乙双方签字确认的会议纪要为准。

4.乙方负责组建、培训、管理本项目销售队伍，做好项目销售接待，完成销售。销售人员、乙方项目组工作人员薪金、提成均由乙方承担。

5.委托期限内，乙方全权负责总销控，乙方须按照甲方签字确定的销售价格、优惠方式进行销售，否则，由此所产生的过错由乙方负责。

6.在客户每签署一份正式销售买卖合同后，乙方即完成该单位的销售代理工作。

二、乙方的权利

1.须以自身的人力、物力完成代销任务，根据市场的需求，制定有效的广告发布计划。2.乙方在代理销售过程中，必须严格遵守国家及当地相关政策法规，如有违反，所引起的责任后果均由乙方承担。

3.乙方提交工作成果后，有权要求甲方及时签字确认，以便乙方开展下一阶段的工作。4.若甲方不能及时支付项目顾问服务费或销售代理佣金，乙方有权停止服务。5.若甲方对乙方所提交的正式报告文本有异议，需在二日内提出整改意见，乙方应在七日内整改完成，并提交甲方，甲方二日内未提出异议，视为认可。

第八条 违约责任

一、甲方违约责任

1.甲方应保证在开盘之前完善相关的合法手续，并取得商品房预售许可证。若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或有产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、工程质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责，同时承担相关责任。

2.如甲方不按合同规定的期限向乙方支付前期顾问费与佣金，则每延迟一天按应付顾问费佣金的1‰向乙方支付滞纳金；若顾问费/佣金支付时间延期超过一个月，乙

方有权停止服务或解除合同，并由甲方完全承担违约责任，甲方应结清乙方所有顾问服务费、佣金，并支付该项目销售佣金总额的10%作为违约金。

3.甲方未能完全履行其合同义务时，乙方书面告知甲方并给予甲方整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方面解除合约，并书面通知甲方，甲方应在五个工作日内向乙方结清应支付的佣金。

二、乙方违约责任

1.乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动。2.乙方不得未经甲方同意私收房款、预订款，否则甲方有权立即终止乙方承销权，并追究法律责任。

3.乙方未能按双方约定时间完成策划工作，进行销售，如因乙方原因延误工作的，甲方可书面告知乙方限期整改，如整改仍未达标准，甲方有权酌情扣除乙方服务费用。4.乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿相应违约金，违约金比例为已收销售佣金总额的5%。

第九条 其他约定

1.在合同有效期内，如甲、乙方任何一方因故不能继续履行合同时，需提前三十天书面通知对方，共同协商解约方案。

2.甲乙双方承诺遵守合同所有条款，恪守信用，共同执行。如出现其他违约责任，甲乙双方进行协商，协商不成可按《中华人民共和国合同法》向违约方追究法律责任，并追讨由此所造成的经济损失。

3.销售溢价部分由甲乙双方根据项目销售情况另行商定。第十条 附则部分

1.本合同其他附件与本合同具同等法律效力，附件中的承诺视为本合同的补充。2.本合同未尽事宜，双方应本着友好合作的态度协商解决，修改条款由甲、乙方双方共同签定补充合同。补充合同与本合同享有同等法律效力，如协商不能解决，约定由本项目所在地人民法院裁定。

3.本合同一式两份，经双方法人代表签字盖章后生效，甲乙双方各执壹份具有同等法律效力。

甲方（签章）：

法定代表人（授权人）：

乙方（签章）：

法定代表人（授权人）：

账户：

签约地点：

签约日期： 年 月

备注：附件

日

合同附件：服务内容与工作成果

1、营销策划工作

第一阶段 项目营销策划顾问服务

1、市场调研 ——成果《市场调研报告》

 区域经济环境与城市发展规划  区域商业现状与商业发展规划  典型性调查与研究

 地区未来商业地产的供应量分析  商圈的确定和研究  项目研究

2、项目定位—— 成果《项目定位报告》  项目的市场定位  目标客户定位

 商铺的目标消费群定位及分析  商铺的经营项目定位及功能定位  商铺特色定位  竞争定位

3、项目规划、设计方案阶段

因方案已基本确定，此项工作内容略去

4、广告创意设计（具体内容按甲乙双方最终确定设计项目为准）

 VI的创意和设计：项目Logo设计与应用组合设计、标准字和标准色；  VI的延展和应用（公司标牌、背景墙、名片、工作牌、信封、信纸、手提袋、道旗、纸杯、烟灰缸、指引系统、安全系统、安全帽、车体、礼品等） 报广等平面广告的创意设计  户外广告的创意设计与制作监理  工地围挡的创意设计与制作监理  广播广告的创意与制作监理  楼书规划、文案撰写、创意设计

 销售物料设计与制作监理：折页、户型单张、海报、手提袋等

 售楼处包装（道旗、展板、灯箱、吊旗、立牌、形象墙、楼顶广告等）

各阶段各类软性文章的策划和撰写

5、项目整盘运营策略——成果《项目整合营销策划方案》  项目整体运营思路

 项目整合营销策略及整合推广策略  项目经营管理模式建议  销售执行策略  价格策略  活动促销策略

6、项目营销中心、样板间、工地现场包装建议

 提供营销中心、样板间选址与包装设计建议，协助贵公司选定专业的装修设计公司。

 建议模型、效果图形式及数量、制作材质等，推荐模型及效果图制作公司。 提供景观示范区设置建议、协助推荐景观设计院及施工单位。

第二阶段 销售代理服务

1． 销售过程中，提供各阶段宣传推广活动计划及预算

 根据销售阶段策略与市场状态，及时调整推广宣传计划与应对策略。 结合工程进度制定阶段性营销攻击与促销计划（如营销中心开放、开盘、节假日等）。

2． 销售队伍组建与培训

 制定销售管理制度，保障本项目销售工作正常而有序的进行。

 配置丰富经验的销售经理/主管实施销售管理工作，带领销售人员共同完成销售工作。

 开盘前对销售全员全面培训，考核合格后上岗执行销售工作，开盘后持续阶段性培训。3． 销售执行

 根据本项目总体销售策略与销售计划，严格执行各项政策，做好现场客户接待并努力达成成交，完成销售目标。4． 相关服务

在销售过程中，我们将全力配合开发商客户服务部门完成以下工作：

 及时统计收集按揭及公积金贷款客户名单与客户资料，提交贵公司。 在工程竣工、客户入住阶段，全力配合贵公司、物业管理公司等部门，积极指导业主按流程办理入住手续工作，协助客户完成交房工作。

地产项目全案工作流程 篇7

房地产开发行业是一个多专业整合协调的行业, 房地产开发商要在一系列的整合中来实现资本的增值, 就需要提高自身的核心竞争力。房地产开发商的核心竞争力除了先进的管理手段外, 还应该重视产品的设计工作。业主方的设计管理贯穿整个项目周期, 从项目的可行性研究报告经审批并由投资人决策立项, 到设计招投标、初步设计、技术设计、施工图设计、施工, 一直延伸到项目的竣工验收、投入使用以及后期的物业管理为止。目前, 我国对设计管理的系统研究正在进行中, 对项目设计管理经验总结不多, 设计管理工作的不规范、不系统、随意性强、管理程序混乱。该文主要分析业主方在设计阶段出现的质量问题并进行分析总结, 以确保在房地产项目开发设计过程中, 能准确预见设计阶段工作中的问题, 并及时采取行之有效的措施或解决办法。

2 业主方的设计阶段的管理体系结构

2.1 项目设计阶段的特点

对于一个建设项目, 其设计过程一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段, 各阶段的特点和作用是不同的, 在设计管理中需要根据不同设计阶段的管理要求采取不同的管理方法, 如表1所示。

2.2 项目设计阶段设计管理的任务和方法

业主方要严格遵循产品开发设计的一般规律, 科学合理地安排各个设计阶段的任务和职责。拟建项目经过审批、核准或备案和立项后, 就进入了准备阶段。这一阶段有许多技术和管理工作要做, 以前各阶段的设想和研究结果要逐步落实到图纸和其他设计文件之中, 为以后的实施做好准备。根据《建设工程项目管理规范》 (GBT/50326—2006) 及中国工程建设管理的特点和近几年国内外工程项目管理的创新成果、实践经验, C-PMBOK下的项目设计质量管理任务[3], 如表2所示。

2.3 项目设计质量控制的内容

工程设计质量对工程产品质量起到关键作用, 工程设计决定了工程项目挖土方形式、基础的选择、平面布置、空间形式、结构类型、装饰装修材料、构配件及设备等, 直接关系到工程主体结构的安全、可靠、成本及综合使用功能等。[2]根据方案、初步设计和施工图设计各阶段的不同要求, 对设计的质量管理的内容侧重点也是不同的, 如图1所示。业主方应该积极地参与设计审查, 确保设计在施工技术方面是可行的;在满足质量的前提下, 利用价值工程对设计进行评价, 可以大幅度地节省时间和投资。

3 影响设计质量的因素

3.1 合理的设计周期

设计人员的工作, 创造性很强, 不适合刚开始就做出准确的时间安排或固定完成日期。再者, 由于参加合作的其他方面缘故, 有许多情况都是设计人员无法控制的。因此, 业主方为了减少后期施工设计方面的变更或错误, 必须给予设计人员充分的工作时间。这个工作计划的安排由设计人员提供, 然后提交给业主方。再由业主方根据此项计划进行讨论不合理的地方。否则, 如果项目在施工阶段进行大的修改, 项目还需要重新办理规划、消防、绿化、建委的程序, 往往造成工地现场停工。

3.2 开发企业缺乏完善的设计管理体系

开发企业通常是由其他行业转变过来, 短时间内并未建立完善的管理体系;只是简单地向设计院传达自己的设计理念, 而过程中的设计工作全权委托给设计院。而在施工过程中, 才发现部分设计不合理, 材料浪费等问题。建立完善的设计管理体系, 从方案起初, 直到施工图的设计完成、变更的处理, 都需要安排专人来负责。产品的设计不仅仅包含一家设计单位, 而是多家设计院的综合, 这其中包括建筑设计、人防设计、景观设计、幕墙设计、生化池设计、灯光照明设计。将如此多的设计融合在一起, 才能建设成一个完整的产品, 这需要一整套设计管理体系。

3.3 设计理念缺乏有效沟通

现在的设计院的设计人员大多没有营销和成本概念。方案设计人员往往提出耳目一新的设计, 但在施工的过程中, 往往遇到很大的阻力, 甚至导致施工无法正常进行。他们设计的是作品, 而不是产品。业主方的设计人员需要收集营销、策划、销售、施工、物业管理各个方面的意见和建议及时地向设计院的设计人员进行交底, 以达到符合市场的产品。

4 业主方设计质量控制的措施

4.1 建立设计质量控制体系

应运用动态控制原理进行项目设计质量控制, 即对项目的设计实施情况进行监督、检查和测量, 并将项目实施结果与事先制定的质量标准进行比较, 判断其是否符合质量标准, 找出存在的偏差, 分析偏差生成的原因等一系列活动。为了保证设计质量能够有效得到控制, 开发企业需要建立设计质量管理及控制程序, 对每一层次职责、权限、组织机构、资源分配、质量方针、质量目标及保证质量的措施都要明确。图2所示为某开发企业质量管理职责分工图。

4.2 加强设计图纸审查力度

图纸审查不应该仅仅是施工图到达施工现场, 业主方的设计人员才开始进行图纸审查。而应该在设计阶段的过程中就开始进行图纸审查。对材料及制品的选择, 在设计的过程中都应该明确, 查看设计院的设计人员在满足规范和产品功能的要求下, 是否选用成本较低的产品, 从而提高开发商的投资效益[3]。

4.3 设计质量风险管理

做好设计质量风险管理, 预见性地提出设计过程及设计成果的质量风险, 如管线碰撞、专项深化设计与主设计的界面模糊等, 并制定风险应对方案[4]。在设计阶段, 为了促进设计单位能够有效积极地解决设计中出现的问题, 开发公司应对设计工作及时进行评审, 并由专人负责跟踪落实。具体见表3。

记录编号:

4.4 加强设计文件信息管理

设计文件信息的管理在项目管理中的重要性不言而喻, 管理信息系统是项目的神经系统, 发须保证它正常高效运作。在整个设计过程中应与设计单位进行深层次的合作, 使设计单位充分认识业主方所要解决的根本问题是什么。业主方设计负责人应及时提供相关资料, 将公司的决定以书面或口头的形式及时告知设计单位, 这既可避免设计图纸的反复修改, 减少无效设计, 又能节约时间。另外在日常工作中将政府部门审批后的文件和与设计院沟通的联系函和会议纪要、信件、邮件等资料及时归档, 并由专人负责。企业内部也要建立文档系统, 何时来借, 何时归还, 都要当事人签字确认。

4.5 对设计各阶段进行管理

根据方案、初步设计和施工图各阶段的不同要求, 对设计的质量进行技术协调和管理。

1) 参与设计方案的技术经济分析, 进行价值工程管理

2) 组织设计单位提出勘察要求, 编制勘察任务书

3) 在初步设计阶段, 加强对技术方案的研究和选择, 组织各专项技术的设计评估, 以满足工艺及功能要求和保证系统不漏项及设计的合理性

4) 督促设计单位提出专项设计、二次深化设计的技术要求

5) 组织设计单位对深化设计单位和专业设计单位的成果进行确认

6) 通过“比对表”检查, 保证各阶段的设计成果满足国家对设计深度的要求、政府审批部门的要求及满足主要设备材料订货和指导施工的要求。

5 结语

该文基于系统思考的基本原则, 以项目开发顺序为基本导向, 着重分析了业主方的设计管理存在的问题, 结合以往设计管理工作经验, 针对项目的设计阶段, 提出了行之有效的设计管理方法和措施。

摘要：建设项目设计产品的优劣绝不单单取决于设计单位、施工单位或监理单位, 还与业主方的参与和管理水平密切相关。根据项目设计管理的特点, 基于系统思考的基本原则, 着重分析了业主方在设计阶段质量控制方面的诸多因素, 然后将有效的质量控制方法及措施应用于设计管理工作中。

关键词：设计管理,质量控制,房地产项目

参考文献

[1]中国建筑业协会工程项目管理委员会.中国工程项目管理知识体系[M].2版.北京:中国建筑工业出版社, 2012.

[2]任红梅.讨论房地产开发商对设计进度的管理[J].工程建设与设计, 2003 (8) :46-47.

[3]卢有杰.引入竞争机制, 优化施工图设计[J].建筑经济, 2004 (10) :75-77.

[4]刘国余.设计管理[M].上海:上海交通大学出版社, 2007.

[5]丛培经.工程项目管理[M].北京:中国建筑工业出版社, 2012.

烟台长城品牌塑造全案 篇8

垄断竞争提出品牌难题

一、品牌形象的马太效应凸显，行业进入垄断竞争阶段

在葡萄酒行业，品牌形象逐渐成为影响消费者购买行为的决定性因素，行业竞争出现马太效应：一线品牌优势确立，强者恒强；二线品牌须借助外力提高竞争力，而营销能力差且缺少资本支持的三线品牌生存更加困难，低端产品将被边缘化。

根据酿酒工业协会的统计，目前中国规模以上葡萄酒企业超过120家，统计之外的大小葡萄酒厂还有近400家。而张裕、长城、王朝三家企业的市场份额由2002年的35%升至2005年的44%。其中，张裕的市场份额已经达到19%。

这说明葡萄酒是属于一个中市场集中度行业，业内竞争将日趋激烈，品牌处于从分散到集中的途中，进入垄断竞争阶段，此时对强势品牌是一次机会，对普通品牌却可能是威胁。

二、布局高端成为各葡萄酒品牌的必经之路

随着消费者品尝能力的逐步提高，未来增长最快的细分市场将是中高档葡萄酒。据预测，到2010年，我国对葡萄酒的需求，高档酒占到50%，中档酒占到40%，而低档酒只占到10%。另外，由于政府加强相关政策的制定，将使部分低质酒和劣质酒失去生存的空间。而国外葡萄酒的顶级品牌早晚都要进入中国，留给本土品牌的时间不多了。

因此，布局高端市场成为国内葡萄酒业领先品牌的共同选择，以张裕为代表的部分葡萄酒生产企业开始致力于高档次的酒庄酒的生产。

三、大长城的整合趋势，三大长城内耗严重。

中国有三家长城，1983年由中粮及其子公司香港远大酒业与张家口长城酿造集团合资的中国长城葡萄酒酿酒有限公司(简称沙城长城)；1988年中粮在河北昌黎兴建并全资拥有的华夏葡萄酿酒有限公司(简称华夏长城)；1998年中粮参与投资、目前控股60％的烟台中粮葡萄酿酒有限公司(简称烟台长城)。这三家中粮控股子公司的产品都叫长城葡萄酒，都是经中粮集团授权使用长城品牌。然而，尽管使用同一品牌，长城这三个子品牌在过去相当长的时间内基本是各自为政，甚至连销售渠道也泾渭分明，营销内耗严重。

四、烟台长城的品牌难题

1.高端形象向谁诉求？

品牌的高端形象需要有一个明确诉求点。在品牌的支撑点上，张裕的酒庄与产品品种很难跨越，王朝的法国背景也是其独特的优势。华夏的“葡园小产区”的小产区概念在品质上也是个重要的支撑点，那么烟台长城的理性诉求方式在哪里呢？

2.在“大长城”整合后如何凸显独特定位？

从烟台长城开始“长城·烟台产区”的传播，应给消费者传递的一个重要信息就是大长城的整合，以往三家长城的局面将不再存在，市场上将只有一个长城的形象，一个长城品牌。怎样塑造即相互独立又互相统一将是本次品牌建设的一个重要难点。

3.如何延续过去的葡萄酒文化？

前期的传播内容“喜欢我，就喜欢海吧”的“红色魅动”是一个纯感性的速求方式，作为高端形象很难支撑。如何为塑造“长城·烟台产区”，树立产品特色的重要内涵，寻找到符合葡萄酒文化的内在规律是传播主题。

“葡萄海岸”定位的出炉

策划者在思考烟台长城的竞争策略之前，首先就把烟台长城放置在行业第一梯队中来实行品牌定位，那么如何才能达到行业领导品牌的定位目标呢？

一、从消费者角度分析，他们对葡萄酒产地有着独特偏好与认知。

根据某权威调查机构从北京、上海、深圳等三个城市抽样，对1662名消费者的调研数据反映出，消费对葡萄酒的品牌关注核心在口味、品牌和产地上，而对于还在培养期的中国普通消费者而言，很难识别出明显的口味，他们更多还是依赖于品牌与信誉的保障，但是抽象的品牌如何体现出优质的品味呢？

那就是产地概念。消费者从最质朴的角度认为，葡萄的生长环境对于葡萄酒的品质起着决定性作用。根据世界知名葡萄酒酿造基地的环境特征来看，只有有好的阳光照射、海洋性气候、砂性土壤才能生产出优质葡萄，才能酿造高档葡萄酒，这说明消费者对葡萄的产地有着很大的偏好。

因此，从产地角度进行葡萄酒的品牌定位是最简单、最快获得消费者认同的品牌塑造路径。

那么，如何将烟台产地与消费者心中已经建立起来的“好葡萄酒=大海、砂砾、阳光”对应起来，强调烟台长城葡萄酒的独特优势呢？

二、从竞争对手看，品质诉求是中高档葡萄酒的品牌支撑点

由于葡萄酒是个典型的品牌购买行为导向。从竞争对手的品牌诉求方式来看，张裕通过历史诉求的概念带来消费者的品牌关注度，通过对葡萄品种形成独占，采用了“独特品种＋庄园”（解百纳、卡斯特酒庄）的品牌模式。华夏长城的小产区概念又成功地塑造了一个高档品牌形象。

从差异化定位的角度，烟台长城不宜从历史和品种的角度定位，而从产地概念突围是比较独特的定位策略，是能与竞争对手进行品牌区隔的巨大壁垒。

三、从烟台长城自身来看，“蓬莱海岸”的产区是自己的独特优势。

烟台长城产区位于北纬40度附近的蓬莱，是我国传统的优质葡萄生产区，具有优良的生态条件、悠久的葡萄种植历史和浓厚的葡萄酒文化背景。2002年被国家原产地保护办公室确认为葡萄酒原产地保护“烟台产区”辖区。烟台长城是中粮集团在沙城长城和昌黎华夏长城两大酿酒区双双步入鼎盛时期后投资兴建的第三座葡萄酒“长城”，它地处北纬38度，蓬莱仙境的腹地——南王山谷。这是继昌黎产区之后，第二处中国政府认定的中国葡萄酒原产地保护区。

蓬莱作为“世界七大葡萄海岸之一”的产区定位，通过2005年的传播，已经得到初步的确立。因此，在继续宣传蓬莱的葡萄海岸特色的同时，“长城·烟台产区”的产区领导品牌地位也需要同步树立起来。

四、定位为“葡萄海岸”的价值评估

1.葡萄海岸，重新划分产地概念，树立高竞争壁垒

提出了一个重新划分产地的概念，树立长城·烟台产区在葡萄海岸的领导品牌地位。并把烟台蓬莱·南王山谷置于“世界七大葡萄海岸”之中，从而把烟台长城的产地资源变成高价值的竞争壁垒，使对手从资源上处于劣势。

2.海岸葡萄酒，夺取类别葡萄酒的解释权

在产品上，“海岸”是烟台长城区隔于其他葡萄酒的显著特征。可以采用“3S”法则阐述产品品质。强化“葡萄海岸”产区特色，提升“红色庄园”作为烟台产区主导产品的市场地位。

3.强调产区，凸显大长城整合后即相互独立又是统一整体

在品牌塑造上与大长城“天赋灵犀，地道好酒”塑造的产区核心概念进行统一，并且与兄弟品牌——华夏长城塑造的“小产区”葡园A区的、沙城长城塑造的“星级产区”的核心定位同出一辙，解决了大长城整合的问题。

产地专属化的整合传播

品牌定位确定后，接下来的一个难题是如何进行品牌的整合传播，如何低成本地、快速地用新的品牌主张和品牌核心价值来占领消费者的心智。

一、核心思想：“葡萄海岸”专属化

１.强化行业“3S法则”=“葡萄海岸”的共识：

“3S法则”不是烟台长城的创造，而是行业内对于葡萄园选址的公认规律。通过前期的推广和传播，消费者的接受度很高。应该继续对此加以传播，成为“葡萄海岸”的通俗化解释，为“C.F.W.”标准的出台、传播做好铺垫。

接下来在消费者心目中建立“葡萄海岸”个性形象，“葡萄海岸”这一概念，在很多消费者心中已经有了初步的认知，但这种认知只是对文字的理解基础之上，并未有任何实际的感受。将“大海”、“砂砾”、“阳光”的感受生动化，是建立消费者真实认知的关键。将“3S法则”符号化，烟台长城找到了在传播上将定位核心落地的地方。

2.嫁接“葡萄海岸”=“烟台长城”的专属性

将“葡萄海岸”这一概念迅速、有效地嫁接到烟台长城葡萄酒上来，由此就很便捷地找到了“海岸”葡萄酒品质支撑点。

之后烟台长城需要强化这个品牌形象，比较世界上同样有着优秀葡萄酒资源的其他海岸，将烟台长城列于“世界第七大葡萄海岸”之一，烟台长城作为“中国海岸葡萄酒代表”的核心定位呼之即出。接下来通过一系列传播活动塑造长城·烟台产区“海岸葡萄酒”个性形象。

二、将葡萄海岸符号化，实行特定授权，制造行业壁垒，管理海岸价值。

从有关调查数据看，约有60%的消费者饮用葡萄酒的原因是出于“在特定场合下，调节气氛和氛围”。而41%的受调查者显示，高收入人群的聚会是葡萄酒的主力消费群体，因此高档场所将是传播葡萄酒品牌的主战场，烟台长城就此拟定了六大线路来传播葡萄海岸的品牌：

1.葡萄海岸伙伴俱乐部计划

在各个省级市场的中心城市，根据餐饮店档次以及葡萄酒销售状况，挑选10~20家高档餐饮店，授予其“世界七大葡萄海岸指定经营单位”牌匾，并选择当地主流平面媒体发布此消息。

每一个城市联系一家高级会所作为葡萄海岸伙伴俱乐部。在此会所，每月不定期举办以下活动，邀请被授牌的餐饮店高层主管参与其中：

·葡萄酒品鉴活动：葡萄酒培训师负责，除了品鉴红色庄园、高级霞多丽等长城系列产品外，还可进行其他葡萄海岸葡萄酒品鉴活动。

·餐饮服务业业态发展讨论会。

·葡萄海岸高尔夫邀请赛。

·在餐饮渠道淡季的八月底、九月初，邀请部分俱乐部餐饮店中、高层管理人员，由市场人员陪同，到蓬莱进行红色庄园·葡萄海岸之旅活动，参观长城·烟台产区葡萄园及工厂。

·在餐饮旺季开始后的10月、11月、12月，在各家俱乐部会员单位的终端店中，开展“红色庄园试饮活动”，直接拉动各店的红色庄园销售。

2.红色庄园·葡萄海岸之旅活动

海岸之旅活动包括阳光篇：美酒、美食的文化体验；砂砾篇：与酒店经销商的2006合作双方签约仪式；海洋篇：世界七大葡萄海岸感性之旅。

8月到10月，绝大多数市场正处在夏季，利用夏季人们喜欢游泳等水上活动项目的特点，同时结合“葡萄海岸”的海岸特色，将“砂砾”特色融入促销活动当中。

3.葡萄海岸，美食功略

葡萄酒与美食的结合既是葡萄酒本身性质所决定，也是长城·烟台产区的渠道特点所决定。

在终端的主要通道附近开辟出葡萄酒知识小展示区，并根据酿酒葡萄采摘习俗安排特色套餐（与红色庄园产品联合推荐）：红酒炖牛肉、红酒炖鸡。制作标注所在城市所有进店终端的美食地图，在各进店海岸形象进入“菜单”，让消费者在享受美食的时候就体验“海岸”的诱惑。

4.“葡萄海岸 清凉夏日”音乐节

在夏末和秋初天气较炎热的周末，将人们喜欢的消暑纳凉活动和音乐、美食结合，创造一个体现“葡萄海岸”特色的大型户外狂欢活动。

邀请渠道和终端重要客户、消费者、当地政府官员等，在所在城市的海边沙滩或河边河滩等凉爽的场所，参加沙滩自助烧烤、现场音乐表演、篝火狂欢等。

5.葡萄海岸 品位之选

此阶段正值餐饮消费、夜场消费高峰，同时也是商超礼盒销售高峰。

让所有到餐饮和夜场终端消费的消费者，免费获得长城·烟台产区任意一款干红产品（各店准备主流产品三种），进行盲品。消费者根据盲品，判断此款产品所具有的果香、酒香、矿石味等味道，主要部分答对的客人，可获赠此款产品一支。

活动特点：

与产品特色联系：建立消费者对于长城·烟台产区特定产品的深刻印象，并建立起相应的口碑

活动费用低：所需的费用只是简单的物料和三支葡萄酒

推广正确的饮酒、品酒方式

可在消费者心中建立起长城·烟台产区作为负责任的葡萄酒品牌的形象

通过对葡萄酒风味的深入体验，培养消费者的葡萄酒兴趣

6.进行软文宣传，传播葡萄海岸知识。

在各大报刊杂志发表《海洋气候对葡萄酒品质的重要影响》、《业内专家谈“葡萄海岸”现象》、《把握葡萄酒之魂——谈葡萄酒品质的决定因素》、《美酒的聚会——世界七大葡萄海岸介绍》、《美酒在望——葡萄海岸收获之旅》、《市场热销“葡萄海岸”之谜》等大量的软文，宣传与普及了葡萄海岸知识，强化了消费者对烟台葡萄产地的认可，也强化了消费者对葡萄海岸与烟台长城的联想。

策划效果评估：

通过以上的品牌整合传播，烟台长城的二大特色基本形成了：一是产区特色：葡萄海岸、3S法则。二是葡萄酒特色：优雅、浪漫。

从总体销售额来看，长城（烟台产区）2005年、2006年的增长速度均超过30％，2007年继续保持较高增长势头，预计达到9个亿，成为中国葡萄酒行业的绝对领导品牌。

在烟台长城的拉动下，大长城葡萄酒从品牌的知名度、美誉度、达到行业领先水平，市场表现也成为行业领导品牌。并且在2006年中国品牌研究院公布的145个中国行业标志性品牌名单中，中国粮油的“长城”葡萄酒成为葡萄酒行业标志性品牌。

[编辑 陈建光]