建设用地集约利用

建设用地集约利用（共8篇）

建设用地集约利用 篇1

山东省建设用地集约利用控制标准

1、工业用地控制指标 1.1 指标解释

（1）投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积 其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。全省城市划分为7个类别。工业项目按照其行业类型和城市类别，不得低于规定的投资强度控制指标。（2）容积率：项目用地范围内总建筑面积（包括地下建筑面积）与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积

其中：当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

采用国土资源部规定的指标。工业项目按照其行业类型不得低于相应的指标值。（3）建筑系数：项目用地范围内各种建、构筑物和堆场占地面积之和与项目总用地面积的比值。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积+构筑物占地面积+堆场用地面积）÷项目总用地面积x100% 工业项目的建筑系数一般不得低于35%。（工业流程或生产安全上有特殊要求的除外）（4）厂前区比例：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积与项目总用地面积的比值。

计算公式：厂前区比例=行政办公、生活服务设施占用土地面积或分摊土地面积÷项目总用地面积x100% 工业项目的厂前区比例不得超过7%。

（5）绿地率：项目用范围内绿化占用土地面积与项目总用地面积的比值。计算公式：绿化占地面积÷项目总用地面积x100% 工业项目的绿地率一般不就超过15%。

关于做好山东省禁止限制供地项目目录和山东省建设用地集约利用控制标准实施工作的通知

关于做好《山东省禁止、限制供地项目目录》和《山东省建设用地集约利用控制标

准》实施工作的通知

各市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

省国土资源厅会同有关部门拟定的《山东省禁止、限制供地项目目录》和《山东省建设用地集约利用控制标准》已经省政府同意，请各级、各部门严格执行。为切实做好有关组织实施工作，确保集约用地、节约用地，现通知如下：

一、严格按照国家和我省产业政策供地。新增建设项目用地必须符合国家和我省产业政策，凡《山东省禁止、限制供地项目目录》禁止的项目，各级政府和国土资源管理部门一律不得受理项目用地申请，不得办理用地审批手续；列入限制范围内的项目，以及允许或鼓励发展的项目，应当按照国家项目管理的有关规定，经投资主管部门审批、核准、备案后方可供地。建设用地安排优先保证国家和省重点项目、产业政策鼓励发展的项目、重大基础设施以及安康工程中低档次住房项目等。通过

推进产业结构和用地结构的改善，大力提高我省土地资源利用的效率和水平。

二、大力推进全省土地集约利用水平的提高。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约、合理用地放在首位。国家级开发区土地投资强度一般一得低于240万元/亩。省级开发区土地投资强度，青岛、烟台、威海市辖区，一般不得低于200万元/亩；济南、淄博、潍坊、东营、泰安、莱芜、济宁、日照市辖区，一般不得低于160万元/亩；滨州、德州、聊城、菏泽、枣庄、临沂市辖区，一般不得低于100万元/亩。在各类开发区，固定资产投资小于500万元的项目，原则上不单独供地，可通过建设标准厂房解决经营场所。工业项目建筑容积率一般不得低于0.6、建筑密度不低于35%、绿地率不高于15%、厂前区用地比例不高于7%。城乡规划和其他建设项目具体用地指标，应严格按《山东省建设用地集约利用控制标准》执行。

三、规划设计和建设用地各环节要严格执行用地标准。各部门要密切配合，齐抓共管，保证各类建设项目按标准用地。在城市规划建设中，由于用地区位、项目性质、基础设施承载力差别较大，需区别不同情况，依据控制性详细规划，合理确定建设项目的容积率和用地标准。建设单位、设计单位要强化节约用地意识，在项目设计、建设过程中，自觉控制建设用地面积，严格执行规定的建筑容积率、投资强度等公证机关约用地定额标准。各地要因地制宜发展多层、高层建筑，不得超规定指标规划建设宽马路、大广场，不得圈占土地搞“花园式工厂”。进一步完善、落实推进建设用地集约利用的鼓励政策措施，切实提高建设用地集约利用水平。

四、各级、各部门要牢固树立科学发展观、政绩观。要高度重视土地的保护和合理利用，认真总结经验，不断完善土地法制，建立严格、科学、有效的土地管理制度，把贯彻执行《山东省禁止、限制供地项目目录》和《山东省建设用地集约利用控制标准》、落实最严格的土地管理制度，作为推进我省建设资源节约型社会的重要措施来抓，认真执行国家宏观调控政策，提升管理水平，切实维护广大人民群众的利益，确保经济社会可持续发展。

《山东省禁止、限制供地项目目录》和《山东省建设用地集约利用控制标准》文本由山东省国土资源厅负责印制。

建设用地集约利用 篇2

建设用地集约潜力是指在现有技术、经济和制度条件下, 通过一定的手段提高土地利用的效率和效益, 实现土地的集约利用, 由土地集约利用状态和当前利用状态的差距所换算成的土地规模。

一方面, 建设用地集约利用潜力是一个动态的概念。集约利用潜力的大小不仅取决于目前的集约利用程度, 而且取决于未来一定时期内地区经济发展和技术水平等因素。其大小与目前集约利用程度成反比, 与科技进步程度成正比。另一方面, 建设用地集约利用潜力也是一个相对的概念, 对于不同的参照标准, 土地集约利用的潜力也有所不同。

图1可以说明建设用地集约利用潜力的内涵 (以生产性用地为例) 。假设初始时期土地集约利用水平 (如地均投入或产出) 为I0, 经济产出I0E0Q0O所需的土地资源为Q0。根据发展趋势, 假设预测时期t土地集约利用水平可上升至It, 等量的总产出 (图中矩形I0E0Q0O与矩形ItEtQtO的面积相等) 所需土地资源将降至Qt, 即理论上将初始时期Q0规模土地上经济活动等量转移到Qt规模的土地上;土地集约利用水平的上升相当于节省 (Qt-Qt) 数量的土地资源。现实中, 由于建筑物等固定投资的耐用性, 一般无法将已经开发利用的土地全部“置换”出来进行全新的开发, 但仍能通过追加投资、提升技术等手段, 提高现有用地的经济承载与产出能力, 达到节约土地的效果。因此, 土地利用规模的节约和经济活动承载力的提高都是潜力的表现。

二、建设用地集约利用潜力的来源

(一) 城镇建设用地的潜力来源

城镇建设用地集约利用潜力主要包括以下三种来源类型:

一是现状用地范围内的空闲、闲置用地。原则上这类用地应全部纳入集约利用潜力的范畴。2005年全国城镇存量建设用地专项调查结果显示, 截至2004年末, 这类土地共有26.37万公顷。

二是已利用但利用强度不够的土地, 即低效利用的土地, 包括旧城区的低效用地和外围低效利用的工矿用地。在城市发展的任何阶段都存在低效利用的土地, 由于集约利用背景条件的变化, 某些过去较为集约的土地利用方式今天可能成为低效利用的土地方式。对于这类土地, 其潜力释放的方式和过程非常重要, 盲目的大拆大建是不可取的。某些土地如果其主体功能还在发挥作用, 虽然利用效益没有达到最优, 但是现实上未必有挖潜的动力。

三是利用效益不好, 需要进行结构性调整的土地。这类土地主要是由产业结构调整造成的。在发展较快的地区, 产业结构变化快于土地利用结构的变化, 由此导致部分土地的利用效益亟待提高。目前这类土地主要表现为城市中传统的工业企业用地。

(二) 农村建设用地的潜力来源

农村建设用地主要指农村居民点用地, 其集约利用潜力主要来自两个方面:一是当前农村人均用地面积过大, 通过降低人均用地, 可以腾退出大量用地;二是根据城镇化发展趋势, 大量农村人口进城, 带来大规模的农村闲置土地。目前我国人均农村居民点用地面积接近220平方米/人, 远远高于《镇规划标准》 (GB50188—2007) 规定的140平方米/人的上限。

农村建设用地潜力的挖掘, 关键在于其实现途径和方式。政府既要采取适当的行政手段加以引导和控制, 又要考虑农民的利益和农村的实际情况, 实现宅基地的再利用和循环利用。

三、建设用地集约利用潜力测算的原则

(一) 静态分析与动态分析相结合

一方面, 建设用地集约利用潜力测算, 是在目前的自然环境、技术水平、制度供给等约束条件下, 测算现状存量建设用地中可以挖掘的潜力规模, 不涉及未来新增的建设用地的潜力。这是基于静态的考虑。

另一方面, 由于潜力的实现或释放需要一个过程, 应预测规划期内某些社会经济条件可能发生的变化, 在此基础上测算建设用地集约利用的潜力。随着经济社会发展, 单位用地的产出将提高, 人均用地标准将降低, 用地结构将得以优化。这是基于动态的考虑。

(二) 理论潜力与现实潜力相结合

测算建设用地集约利用潜力应区分理论潜力和现实潜力两种类型。理论潜力是指在一定的假设条件下, 参照既定的标准, 在一定时期内达到土地集约利用理想状态时所能挖掘的用地潜力;现实潜力是指考虑潜力挖掘的途径、方式和约束条件, 在一定时期内可以实现的潜力。理论潜力是理想潜力、极限潜力, 现实潜力以理论潜力为基础, 是政府决策的重要依据, 二者相互补充。

(三) 以主要潜力来源为重点

测算建设用地集约利用潜力应着重分析主要潜力来源。首先应进行潜力辨识, 剔除那些明显无潜力或虽有潜力但在现实社会经济条件约束下规划期内潜力不可能实现的地块, 缩小潜力测算的空间范围。在具体的测算过程中, 抓住规划期内容易实现和潜力规模较大的潜力来源进行详细测算, 对那些难以测算、挖掘困难、潜力规模较小的来源可不予考虑。

四、建设用地集约利用潜力测算的方法

根据测算的精确程度, 建设用地集约利用潜力的测算方法可分为概略测算和精细测算。概略测算是指以建设用地整体为对象, 借助指标与标准, 通过一定的方法, 对集约利用的潜力进行总体判断, 主要适用于范围较大的或信息基础较差的区域;精细测算是指以地块单元为对象, 将单个地块潜力测算的结果汇总得出区域的整体潜力, 一般需要借助GIS或遥感技术, 主要适用于范围较小或信息基础较好的区域。概略测算和精细测算两种方法可以相互补充、印证。

根据选取指标的不同, 建设用地集约利用潜力测算方法可分为基于土地利用强度、土地投入强度和土地产出效益两种类型。

(一) 基于土地利用强度的潜力测算方法

人均建设用地和容积率是反映土地利用强度的主要指标, 其中以人均建设用地进行测算适用于概略测算, 以容积率进行测算既适用于概略测算, 也适用于精细测算。

1. 以人均建设用地反映土地利用强度

这一方法在测算城镇建设用地和农村居民点的集约利用潜力时有所区别。

(1) 城镇建设用地潜力测算

潜力测算公式为:

式中:S为潜力规模, S0为现状城镇建设用地面积, ρi为达到合理集约利用水平时人均城镇建设用地面积, P0为现状城镇人口数量。

(2) 农村居民点潜力测算

理论潜力的测算公式为:

式中:S为潜力规模, S0为现状农村居民点用地面积, ρi为达到合理集约利用水平时人均农村居民点用地面积, Pi为目标年份乡村人口数 (即人口普查统计中总人口数减去城镇人口数) 。

实际上, 由于目前人口的城乡流动仍然受到户籍制度、城乡待遇差别以及农村宅基地使用制度不健全等因素制约, 部分“城市化”了的“农村人”实际成为城乡“两栖人口”, 即按照户籍统计属于农村人口, 按照人口普查的统计口径被算作城镇人口。因此, 本文设计的现实潜力测算公式为:

式中:Pu为按照人口普查的统计口径被算作城镇人口部分的农村户籍人口 (即两栖人口数, Pi+Pu即为农村户籍人口数) , α为Pu中预计在规划期内仍将占用其原有农村居民点用地的人口比重。

2. 以容积率反映土地利用强度

理论潜力的测算公式为:

式中:S为潜力规模, S0为现状建设用地面积, R0为现状容积率, Ri为达到合理集约利用水平时的容积率。

实际上, 只有规划期内可更新改造的建设用地才有挖掘的潜力, 因此, 本文设计的现实潜力测算公式为:

式中:n为更新改造的年数, λ表示城镇建设用地的年更新率。当然, 如果已经知道规划期内可更新改造的建设用地, 则可以直接用其替换S0×n×λ来计算潜力规模。

(二) 基于土地投入强度和产出效益的潜力测算方法

这一方法相对比较简单, 主要适用于生产性用地集约利用潜力的测算, 不适用于非生产性用地的潜力测算。

潜力测算公式为:

式中:S为潜力规模, S0为现状建设用地面积, Q0现状投入强度或产出效益, Qi为达到合理集约利用水平时的投入强度或产出效益。投入强度可选择地均固定资产投资额、地均二三产业从业人数等来表示, 产出效益可选择地均二三产业增加值、地均工业产值、地均社会消费品零售总额等来表示。

五、北京市石景山区建设用地集约利用潜力测算

(一) 石景山区概况

石景山区位于北京市城区西部, 长安街西延长线上, 东距天安门约16公里, 是《北京市城市总体规划 (2004—2020年) 》规划中心城的一部分 (见图2) 。全区土地总面积84.32平方公里, 其中山地占35.7%, 平原占64.3%。2004年石景山区总人口约50万, 其中暂住人口约15万。由于早在2002年便实现了一次性农转居, 石景山区无农业户籍人口, 但仍存在一定规模的农村集体土地。

(二) 石景山区建设用地集约利用的理论潜力

石景山区未来发展方向是城区, 建设用地未来的利用方向是全部作为城市建设用地, 因此, 从建设用地整体入手, 通过分析容积率的提高来测算理论潜力规模。

2004年石景山区建设用地总量为4837.05公顷, 建设规模约2500万平方米, 综合容积率约0.52。综合考虑各方面因素, 同时结合《石景山区控制性详细规划》, 研究认为规划期内石景山区建设用地综合容积率达到0.9左右是较合理且集约的。根据潜力测算公式 (4) , 石景山区建设用地集约利用的理论潜力规模为2059.27公顷。

(三) 石景山区建设用地集约利用的现实潜力

从潜力来源出发, 分别测算规划期内可能实现的各类型用地的潜力, 汇总得出建设用地集约利用的现实潜力。经潜力辨识, 石景山区包括三种现实潜力来源:一是闲置的存量建设用地;二是低效利用的城市建设用地;三是农村居民点用地。

1. 闲置土地的潜力

根据城镇存量建设用地情况专项调查, 石景山区闲置土地共有两宗, 用地面积共计1.74公顷。两宗闲置土地均闲置超过两年以上, 应全部消化, 作为建设用地供应的来源之一。故闲置土地的现实潜力规模为1.74公顷。

2. 低效城市建设用地的潜力

对于这类用地, 通过更新改造, 提高容积率, 是提升其集约利用水平的重要途径, 因此, 可通过预测容积率的提高来测算其现实潜力。

相关调查分析显示, 石景山区低效利用的城市建设用地约1100公顷, 平均容积率为0.4。根据《石景山区控制性详细规划》, 更新改造后的容积率为1.0。随着石景山区经济的快速发展, 参考北京新一轮城市总体规划对石景山区的功能定位及发展要求, 研究认为, 规划期内这部分用地通过更新改造平均容积率达到1.0是可行的。根据潜力测算公式, 低效城市建设用地的现实潜力规模约660公顷。

3. 农村居民点用地的潜力

2004年石景山区农村居民点用地共计329.66公顷, 占建设用地的6.82%, 人均农村居民点用地面积为210.65平方米/人。相对于城市建设用地 (2004年石景山区人均城市建设用地面积约92.76平方米/人) , 农村居民点用地的利用非常粗放。石景山区的发展方向是新城区, 目前已无农村户籍人口, 未来农村居民点用地将逐渐全部纳入城市建设用地范围之内。从空间分布来看, 农村居民点与城市建设用地交错分布 (见图3) , 向城市建设用地的转化也是发展的必然要求和方向。因此, 农村居民点用地的集约利用潜力是因向城市建设用地转化而产生的, 可通过分析人均建设用地指标的减少来测算其现实潜力。

具体测算过程中, 首先剔除现实中不应或不易转化为城市建设用地的部分, 包括已经规划为城市绿地的农村居民点18.69公顷, 山地中零星散布的农村居民点9.93公顷, 共计28.62公顷。其次, 原农村居民虽从户籍上转化为城市居民, 但仍在原居住地生活, 故不存在两栖人口。第三, 由于农村居民未来要完全转化为城市居民, 达到合理集约利用水平的人均建设用地指标应按城市居民的标准来计算。

根据上述分析, 农村居民点用地的现实潜力测算有两种方案:一是低方案, 如果农村居民完全转化为城市居民, 其人均用地面积达到当前人均城市建设用地的水平, 即92.76平方米/人, 根据潜力测算公式 (2) , 现实潜力规模约155.87公顷。二是高方案, 当前世界上发达国家人均城市建设用地约82.4平方米/人, 如果规划期内石景山区能达到该水平, 根据潜力测算公式 (2) , 现实潜力规模约172.09公顷。综合分析, 取高低两个方案的算术平均值作为农村居民点用地的现实潜力规模, 约164公顷。

(四) 石景山区建设用地集约利用潜力的测算结果

石景山区建设用地集约利用潜力测算结果见表1。可以看出, 石景山区建设用地集约利用的理论潜力规模很大, 占现状建设用地总量的42.57%。这说明石景山区建设用地现状集约利用水平不高, 理论上土地集约利用程度的提升空间很大。现实潜力占理论潜力的40.10%。其中, 低效城市建设用地的潜力是主要来源, 占79.93%, 包括城市更新改造和部分工矿用地的集约利用;农村居民点虽在建设用地中所占比重较小, 但潜力空间仍较大, 占19.86%;闲置土地的集约利用潜力仅占0.21%。

六、结语

本文就建设用地集约利用潜力的来源、测算原则和测算方法进行基础性探讨, 并应用于北京市石景山区。最后提出以下两点建议:

(1) 建设用地集约利用是一项复杂的系统工程, 对其潜力的测算应综合考虑多种因素, 不仅要以缓解资源环境压力为目标, 而且要与潜力实现的具体途径、方式相结合, 与潜力实现的社会经济成本核算相挂钩。

(2) 建设用地集约利用潜力的实现, 与社会经济的发展、技术的进步、规划的执行与控制、土地管理工作的开展和制度的完善密切相关, 需要相应的配套措施来保障。

摘要：建设用地集约利用是不断提高土地的利用效率和经济效益的一种开发经营模式, 其基本目标是土地利用潜力的挖掘。文章明确建设用地集约利用潜力的内涵, 分析潜力的来源, 指出潜力测算遵循的三个原则, 提出基于土地利用强度、投入强度和产出效益指标的潜力测算方法, 并应用于北京市石景山区, 取得良好的实证效果。

参考文献

[1].北京大学中国土地勘测规划院.全国土地利用总体规划修编重大专题研究之四:节约与集约利用土地研究.2006

[2].国土资源部.城市土地集约利用潜力评价技术方案.2001

[3].江苏省土地利用总体规划修编工作领导小组办公室.江苏省土地节约与集约利用研究.2005

[4].汪晖童菊儿.经济发展阶段与土地集约利用水平演变趋势——来自台湾的证据.中国科协2005年学术年会科学发展与土地资源节约和集约利用论文集.2005

建设用地集约利用 篇3

关键词：建设用地；永安镇；节约集约利用评价

1 永安镇社会经济发展及用地现状

永安镇位于浏阳市西部，东邻北盛镇和洞阳镇，南连长沙县江背镇，西靠长沙县春华镇和黄花镇，北接沙市镇。2011年，全镇总人口65964人，其中城镇人口27978人，城镇人口中从业人员21428人。永安镇为长沙市乡（镇、街道）等别中的第一等乡（镇、街道）；是国家六部委确定的全国重点镇之一，是浏阳制造产业基地所在地。2011年，全镇实现地区生产总值48.9亿元；完成工业总产值106.01亿元；实现社会消费品零售总额20.97亿元；截至2011年，累计完成全社会固定资产投资123.22亿元，其中城镇固定资产投资101.42亿元。

2011年，全镇建设用地面积2780.00公顷，其中城镇建设用地区面积862.44公顷，农村建设用地区面积1505.26公顷。根据空闲地清理情况统计，截至2011年，全镇城镇建设用地区内空闲地面积2.81公顷。

2 节约集約水平测算及结果

2.1 指标现实值测算

2.1.1城镇建设用地区指标现实值测算

根据《长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系构建方案》中城镇建设用地区评价指标体系，计算永安镇城镇建设用地区评价指标现实值。具体见表1。

2.1.2农村建设用地区指标现实值测算

根据《长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系构建方案》中农村建设用地区评价指标体系，计算永安镇农村建设用地区评价指标现实值 。具体见表2。

2.2 指标实现度及水平分值测算

2.2.1评价指标实现度初始值计算

3 问题分析及建议

根据城镇建设用地区和农村建设用地区评价指标分析，永安镇存在工业用地利用较为粗放、城镇人口增长与用地面积增长不协调、城镇建设用地区土地利用效益较低以及农村居民点用地较粗放等问题。城镇建设用地区和农村建设用地区建设用地节约集约利用水平有待进一步提高。

建议采取严格控制城镇建设用地增量盘活存量、进一步推进土地综合整治、严格建设用地批后监管等措施，以提高永安镇建设用地节约集约利用水平。

参考文献

[1] 潘锡辉，雷涯邻.开发区土地资源集约利用评价的指标体系研究[J]. 技术经济与管理，2004，10：35.

建设用地集约利用 篇4

一、全市建设用地基本情况

我市陆域范围面积为1952.84平方公里，其中可建设用地面积约为1046平方公里，约占54%。截止2006年底，我市现状建设用地729平方公里左右，其中工业用地264.91平方公里，占36%左右。

二、工业用地基本情况

（一）工业用地增长情况

从特区成立到2005年，深圳工业以年均22%的速度高速增长，成为拉动GDP的主要动力。但这种高速增长是建立在大量消耗土地基础上的粗放式增长。1994—2005年间，工业用地占全市建设用地比例由31%上升至36.2%，一直高于《国标》的15—25%和《深标》的10%--25%。2000—2005年全市工业用地增加125.48平方公里，占总建设用地增量的51.69%，年均增加25平方公里。

（二）2006年和2007年新增工业用地情况

2006年我市工业用地进入增速明显减缓的拐点。2006年计划新增工业用地7.0平方公里，实际新增工业用地6.65平方公里。

2007年计划新增工业用地4.8平方公里，1-11月实际供应工业用地5.39平方公里。其中上半年新增工业用地5.15平方公里。2007年上半年实际新增工业用地比计划新增工业用地大幅度增加的原因是国家调整工业用地出让政策。

（三）未批未建的剩余工业用地情况

截止2007年底，全市未批未建的剩余建设用地中，组团（分区）规划已确定为工业用地功能的仅剩约18.5平方公里。此外，组团（分区）规划暂未确定使用功能的发展备用地还有35.32平方公里。如果35.32平方公里的发展备用地50%左右能用于工业项目，则可利用工业用地还有30平方公里左右，若能再消化闲置工业用地10平方公里，可利用工业用地可增至40平方公里左右。

三、工业用地的供需分析

从产业用地需求来看，2005年新增工业用地中，通信设备、计算机及其它电子设备产业约占30%，交通运输设备产业约占20%，电气机械及器材产业约占10%，其他产业占40%。产业用地需求充分反映了我市产业结构特点。

为掌握企业用地需求情况，我局会同市规划、国土部门组织企业预申报工业项目用地需求。2006和2007年部分重点企业预申报的工业项目用地需求分别为19和17平方公里，而当年的工业用地供应计划分别为7和6平方公里，供需之比约为1：3，供需矛盾较为突出。

四、工业用地效益分析

我市的单位面积工业用地产出效益位居全国大城市前列。2005年我市地均工业增加值达到9.6亿元/平方公里，分别是上海的1.75倍，广州的1.92倍和北京的5.65倍。但与境外发达城市相比，仍然存在较大差距，我市2005年地均工业用地增加值是2003年香港（52亿元/平方公里）的1/5；2004年新加坡（57亿元/平方公里）的1/6；2001年东京（107亿元/平方公里）的1/11。

我市推进产业用地集约利用具有较大的空间和潜力。在深圳的不同区域，单位土地产出水平差异很大。深圳保税区单位面积工业用地产出效益与香港持平，高新技术产业园区产出效益接近新加坡水平。2005年全市单位面积工业用地平均产出（增加值）水平为9.60亿元/平方公里，其中特区内51.93亿元/平方公里，接近香港水平；高新技术产业园区达到62.8亿元/平方公里，与新加坡持平；特区外5.28亿元/平方公里,仅为特区内的1/10，发展很不平衡。

五、新加坡用地管理的先进经验

新加坡是一个东西长４２公里、南北宽２０多公里的岛国。土地面积仅为６８０多平方公里，土地资源十分有限。然而，通过良好的规划和严格的管理，新加坡土地的单位面积使用效率发挥了最大功效。新加坡在用地管理方面的主要先进经验如下：

（一）完善的长、短期城市规划

新加坡的城市规划分为概念规划蓝图和总体规划蓝图两个层面。概念规划蓝图主要制定土地和交通的规划蓝图，这个蓝图让人们可以设想未来30至50年后城市的样子。概念规划蓝图一旦制定，轻易不变更。以概念规划蓝图为总纲，再制定总体规划蓝图和控制性详规的法定文件。新加坡将所有土地划分为９００多个小区，并在每一个小区内对土地使用进行详细的总体规划。这个总体规划每五年会进行一次修改，届时将进行公示，专家和市民都可以提出自己的修改意见。

新加坡通过两个层面的规划，很好的解决了规划的长、短期协调适应问题，兼顾了规划的稳定性和动态调整性。

（二）土地分类管理

按照功能，新加坡的土地被分为５类：一是工业用地。工业用地又细分为５种类型。包括：特殊工业用地（用于重工业和航空工业）；普通工业用地（用于普通工业和轻工业）；标准工厂用地（用于分散和半分散的工厂和车间）；多层工厂用地（用于轻工业和无污染工业）；高科技园区用地。二是空白用地。空白用地主要用于为区域内的居民和出行者提供旅游和休闲的活动空间。三是居住用地。居住用地通过规划将居民集中到不同区域后在区域内建立完整的配套措施，同时推行微型居住区计划，以尽量减少单一居住区规模，以控制区域内建筑的类型和密度；有关方面通过规划将居民集中到不同的区域，并在每个区域内建立完整的配套服务措施。四是交通用地。交通用地以城市地下铁路系统用地为优先考虑。五是中央商务区用地。中心商业区用地以优先发展金融和商业为主，鼓励建筑高楼以促进土地资源的高度利用。该区以发展金融和商业为主，同时采取措施降低此区域内的居住人口数量。

（三）工业用地管理政策

新加坡工业用地一般通过招标方式供应。土地的价格控制主要是政府通过调节土地的供应时间和供应量来实现。最关键的是新加坡政府拥有土地的定价权。

新加坡的专门政府机构和国有工业房地产开发商通过招标方式取得工业用地后，建成标准工业厂房和一些配套设施。工业厂房一般采取只租不售的政策，通过物业管理部门公开招租。符合新加坡产业发展政策的工业项目可以优先获租厂房。同时根据工业项目对新加坡的贡献来调节租金。政府管理部门通过调高租金、到期不再续租等经济手段引导一些不符合新加坡产业政策的工业项目从新加坡转移出去。

新加坡政府通过直接控制大部分工业用地及标准厂房资源，从而大大增强了产业的控制能力，可以较好地实现政府的产业调整升级的政策目标。

六、促进工业用地集约节约利用的对策建议

（一）大力推动工业区升级改造，变低产田为高产田 根据《深圳市近期建设规划》，我市“十一五”期间新增工业用地仅有26平方公里，要实现工业增加值翻一番的目标,必须依靠大幅度提高现有存量工业用地的产出效益。通过有序推进城市更新改造与旧工业区的改造升级盘活存量空间，对现有老工业区用地“开源”，挖掘土地存量潜力，推动土地资源二次开发，解决土地供应紧缩、用地需求旺盛的矛盾。近期建设规划提出拟对25-30平方公里的老工业区进行升级改造，将为城市发展提供新的增长空间。要结合旧工业区改造，大力发展特色工业园，促进产业升级和产业用地效益提高。

在旧工业区升级改造的过程中，选择一批有代表性的旧工业区，积极开展政府出资收购旧工业区可行方式的探索。借鉴新加坡的先进经验，通过政府收购，使得政府掌握一些优质的工业房地产战略资源，从而增强政府对产业升级调整的控制力。

（二）以推进先进制造业总部基地建设为抓手，推动我市工业转型升级

为突破资源环境紧约束，重点解决中等规模的企业和成长性企业的总部用地需求，将制造业优势企业的高端环节继续留在我市，建议加快建设先进制造业总部基地，由政府投资统建先进制造业总部大楼，以优惠价格出租给那些成长性较快的工业企业使用，并根据其对本市财政税收贡献大小实行动态管理。

（三）进一步优化产业结构，促进我市产业消长平衡

将土地出让作为优化我市工业产业结构的有力杠杆。依据我市《产业导向目录》和《工业布局研究与规划》，我市招拍挂工业用地出让应进一步向增强我市产业集群、具有自主创新能力的高新技术企业及关键产业链项目倾斜，向适度重型化、精细化工等先进制造业倾斜。坚决不予以高污染、高消耗、高安全隐患的项目申请用地，有序导出低技术、低增值、低效益企业占用的土地。积极扶持发展低污染、低消耗、高带动作用、高附加值产业。

（四）创新产业用地供应机制，提高土地利用效益

实行更具弹性的用地供应机制，结合产业特点和城市发展要求，合理确定土地使用年限。对“两规”处理的产业用地，建议年期一律定为15—20年。严格按项目安排产业用地，项目没有建设的，一律不办理产权证，不准转让。规范到期房地产的延期，对不符合现行产业政策、产业用地布局和效益、环保和规划要求的，一律不予延期。

（五）改革单一供地模式，实行供地与供房相结合

电子信息产业的许多生产项目生命周期通常只有10年左右，但现行政策工业用地使用年限是50年。这样就会出现许多类似赛格日立的情况，在原项目生命周期终结甚至企业停业后仍长期占用宝贵的土地资源。借鉴新加坡的做法，我市政府应该掌控部分优质工业房产资源，才能增强政府对产业升级的调控能力。我市近年财政资金充裕，建议政府投资统建部分标准工业厂房，以优惠价格出租给那些成长性较快的工业企业使用。从而改变单一的供地模式，节省宝贵的土地资源。

（六）规范征地（收地）返还用地及拆迁安置用地管理，探索建立已返还用地政府回购机制

建设用地集约利用 篇5

建设社会主义新农村是我国现代化进程中的重大历史任务，是今后一段时期内农村经济社会发展的重中之重，是统筹城乡协调发展，加快实现全面建设小康社会宏伟目标的必然要求。为保障市委、市政府《关于加快建设社会主义新农村的实施意见》中提出的全市今年社会主义新

农村建设“三个一百”目标任务的实现，围绕构建“六大体系”和实施“六大工程”，现制定坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设实施主案如下：

一、指导思想

紧紧围绕市委政府加快建设社会主义新农村的目标任务，以严格保护耕地特别是基本农田为核心，以积极支持和服务社会主义新农村建设为中心，以改善农民生产生活条件为目标，因地制宜，科学规划，合理布局，坚持依法依规管理，集约节约用地，为加快建设社会主义新农村提供用地保障。

二、具体措施

（一）科学规划，积极引导，优化结构，保障用地。根据市委、市政府《关于加快建设社会主义新农村的实施意见》中提出的三大任务（培树200个示范村、建成1000个达标村、搬迁1000个自然庄），为中快“构建六大体系”、“实施六大工程”步伐，要积极优化乡村用地结构布局，集约节约用地，为改善农民生产生活条件、促进农民增收提供用地保障。

1、修编和完善乡（镇）、村土地利用总体规划，引导乡村建设向城镇和中心村集中。鼓励农民进镇购房或按规划集中建房，节约的宅基地指标可用做城镇发展的建设用地指标。

2、坚持建新拆旧，积极推进废弃地和宅基地复垦整理。村庄复垦整节省出来的土地，按照因地制宜的原则，宜耕则耕、宜建则建，优先用于农村经济社会发展。

3、采取土地置换的方式，解决旧村整理改造和移民并庄用地，使农村居住环境不断改善，确保农民安居。

4、省国土资源厅下达我市城镇村建设用地计划指标中由市级政府审批的乡村用地计划指标，优先保证移民搬迁使用。

5、引导乡村工业向园区集中，减少基础设施投入，发挥规模效益，促进节约集约用地，保障农民增收。

6、积极组织土地整理，整理土地增加的耕地按60折抵乡村建设占用耕地指标，缓减建设用地紧张状况。

（二）严格保护耕地特别是基本农田，提高粮食生产能力。坚持实行最严格的耕地保护制度，确保基本农田总量不减少、质量不降低，为全面加强农村生产力建设提供坚实基础。

1、严格落实耕地占补平衡制度。全面实行按建设用地项目考核耕地占补平衡。补充耕地的质量达不到规定要求的，按等级折算增强补充耕地面积。

2、鼓励被占用耕地表土剥离利用。新开的耕地要充分利用剥离的耕作层土壤，所需费用可列入建设项目投资预算。

3、坚决防止以新农村建设等名义盲目圈占、违法批占土地特别是农用地。在新农村建设中，农用地转为建设用地，必须符合规划和计划，必须依法报批。各类建设项目用地预审或农用地转用审批时，凡涉级占用基本农田的，项目性质必须符合法律的有关规定，对占用基本农田的要进行充分论证，在预审时应说明不能避刘的理由；在农用地转用报批时，应提交补划到位质量数量的有关情况。

4、每个县（市、区）抓好一个基本农田保护示范区建设，以示范区建设带动基本农田保护工作的全面加强。

5、切实加强土地执法巡查。坚决查处违反规划侵占基本农田的违法用地行为；坚决制止用“以租以代征”等形式擅自将农用地转为建设用地。

（三）加大投入，大力开展土地开发整理复垦，改造低产田，提高耕地产出率，促进农业增产。鼓励农村集体经济组织开发整理复垦土地和改造中低产田，鼓励社会资金投入土地开发整理复垦和改造中低产田项目。

1、土地出让金用于农业土地开发的部分和新增建设用地土地有偿使用费安排的土地开发整理项目，向基本农田保护区和土地整理重大项目工程倾斜，主要用于高标准基本农田建设，并将小型农田水利建设作为重要内容，对新农村建设的示范区给予重点安排。

2、依照土地开发整理规划，推进田、水、路、村综合整治，努力提高耕地质量、增加有效地面积、增强耕地排灌能力、改善农业生产条件和生态环境。

3、切实加强对土地整理项目的指导和监督检查，不断规范和完善整理制度，确保资金专款专用、项目工程保质保量如期完成。

4、对批准立项的土地开发项目每亩补助600—3000元，土地整理项目每亩补助1000—2000元，土地复垦项目每亩补助800—2000元，改造中低产田项目每亩补助500—1000元。

（四）严格征地管理，积极探索、加快征地补偿制度改革步伐，切实维护征地农民的合法权益。要确保补偿安置方案合法合理，补偿费及时足额到位，积极探索，采取多种方式，妥善解决失地农民的安置，切实维护农民利益。

1、在农用地分等定级的基础上，积极开展耕地亩产调查核定，制定各

县（市、区）征地的统一年产什标准和区片综合地价，经批准后公布实施，实现同地同价。

2、保障征收土地补偿安置费及时足额到位。在上报征收土地审批手续前，似用地单位必须将征收土地补偿安置费，足额存入国土资源部门指定的银行专户，否则不予上报征收土地审批手续。全面推行征地补偿安置争议协调裁决制度。

3、进一步规定征地程序，维护被

征地农民的知情权、参与权、监督权和申述权。认真执行征地告知、确认、听证、公告、登记等规定程序。征地补偿标准、宅基地审批程序等，要向村民公开。涉及到农村集体土地使用管理的有关问题应当充分听取农村村民的意见，发挥村民代表会议的作用，接受群众监督。

4、从市区规划控制区出让土地纯收益中提取10，设立安置补助基金，列入预算外资金管理，财政专户储存，专款用于市区规划控制区被征地村劳力安置补助。

5、市区规划区内征收土地时，预留给被征地村（居委）一定数量的生产经营性用地。

（五）加强农村地质灾害防治，保护农民群众生命财产安全。努力为新农村建设提供有效的地质服务和安全的地质条件。健全完善地质灾害群防体系。在地质灾害易发多发的农村，在科学调查、合理规划的基础上，及时提出地质灾害防灾避让的意见和建议。为村镇建设以及基础设施建设做好地质灾害危险性评估的技术服务。

1、开展地质灾害普查，查清全市地质灾害分布情况。划定地质灾害危险区，加强对地质灾害重点地区的监测和防范，设立明显的危险区警示标志，制定突发地质灾害应急预案。

2、建立地质灾害预报预警制度，把危害减少到最低程度。发放“地质灾害防灾明白卡”，和气象主管构联合开展地质灾害气象预报警工作，将预警结果及时报告本级人民政府，并通过媒体向社会发布。

3、加大地质灾害治理力度，把灾害发生控制在萌芽状态。按照“谁破坏，谁恢复；谁诱发，谁治理”的原则，指导和监督矿山企业建立和明确治理责任。尽快建立矿山环境恢复治理投入机制，依法建立矿山环境恢复治理保证金制度，加强农村地区矿山环境保护和综合治理。

4、加快小矿的整顿和整合，引导依法办矿、科学采矿、保护环境、文明生产。

（六）完善体制、强化素质，进一步提高支持新农村建设能力和水平

1、认真学习贯彻党中央、国务院关于推进社会主义新农村建设的一系列重要精神，进一步提高思想认识，切实把支持新农村建设提上生要日程。

2、立足本职，积极主动地支持社会主义新农村建设。在支持过程中要贯彻节约资源的基本国策和严格保护、合理利用资源的方针，落实严格的管理制度；要善于总结经验，勇于探索创新，及时研究解决新农村建设中出现的新问题，促进新农村建设健康发展。

3、完善体制，提高素质，进一步做好国土资源工作，支持社会主义新农村建设。要重点加强乡（镇）国土资源所建设，加强基层国土资源管理，严格执法，强化监督和服务，充分发挥乡（镇）国土资源所在支持新农村建设中的作用。

建设用地集约利用 篇6

一、土地资源集约利用的内涵

土地集约利用的基本涵义就是指在土地上增加投入，以获得土地的最高报酬。一般用单位面积土地上的资本和劳动投入量来衡量土地利用的集约度。土地集约利用侧重于土地利用潜力的挖掘，以节约用地和高效用地为原则，是投入产出比和土地利用经济效益最高。但是由于土地利用报酬递减规律的作用，土地利用集约度的提高是有限度的。

二、新农村建设中土地资源集约利用存在的问题一是新农村建设与村庄建设的关系。

必须明确指出，新农村建设不单是村庄建设。新农村建设不能违背农民意愿、不讲条件、搞不切实际地大拆大建，更不能在新农村建设中搞形象工程。二是新农村建设与现代农业建设的关系。建设现代农业，发展农村生产力，特别是要大力加强农业综合生产能力建设，这是新农村建设的根本。

第一，新农村建设中的空壳村现象严重新农村建设中普遍存在的问题是：建设在前、规划滞后，模式在前、政策滞后，实践在前、理论滞后。旧村改造不力，空壳村现象突出，有的地方不注意旧村改造，农民富裕后旧房不拆盖新房。导致村庄内部旧宅基地闲置，未能及时退耕还田，村庄建设向外围扩展，形成了外光内糠的空壳村。现代农村社区和新型农民公寓建设日益兴盛，农村居民地点突击似的大拆大建，一户多宅等新的土地圈占和浪费现象非常严重。

第二，村办企业分散，造成重复建设调查发现，由于土地使用制度的限制，乡办企业在乡，村办企业在村粗放生产，重复建设，基础设施一厂一套，不能科学合理的利用资源，占用土地较多。例如，村里的印刷厂和镇上的包装厂各自上马自己的`项目，不能共用基础设施，重复建设，浪费严重。

第三，村庄布局零乱，规模偏小

以家庭为单位的农业生产方式，使农村土地利用格局形成了相对封闭的不规则单元，农村居住分散化问题一直没有很好的解决，农民长期习惯以居民点+责任田的自然院落的形式分散居住，形成了村民住宅满天星式的分布格局。造成土地资源的大量浪费。

三、新农村建设中土地资源集约利用的对策

新农村建设提出了生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主的20字方针。此方针各个方面相互联系、互为因果。主要包括发展新产业、建设新村镇、构筑新设施、培育新农民、树立新风尚等方面的丰富内涵。发展新产业、建设新村镇、构筑新设施，这就要求我们必须在农村各项建设中集约利用各种资源。

1、坚持土地资源高效利用

土地资源优化配置表现为宏观、中观、微观三个尺度的模式，宏观层次配置是指土地利用类型在各产业部门的用地分配，中观层次配置是各产业部门根据自身用地指标进行部门内用地组合，微观层次配置是指地块内部不同品种或类别的配置。

（1）优化土地资源配置

土地集约利用涵括土地优化配置，土地的优化配置可以实现集约利用，土地优化配置实质上可以理解为以土地可持续利用为根本目标和准则,在一定区域内使土地资源需求既能满足当代社会经济发展的需要，又不对人类未来的发展造成威胁。土地资源利用存在的问题归根结底是资源短缺与低效利用造成，必须要通过优化配置来提高土地的利用效率和产出效率。

（2）调整农业产业结构

调整农业产业结构是实现土地资源的优化配置和土地资源的持续集约利用的必然要求。调整即墨市现有的农业产业结构，建立起与市场经济发展相适用的有利于新农村建设的合理的农产品结构，大力发展经济作物，增加单位土地面积的经济产出，在有限的土地资源上产出尽可能多的经济效益。对每一类土地实行分类指导，合理确定，不能一刀切，以发挥每类土地的最高利用价值。

2、坚持土地资源节约利用

（1）因地制宜地开展以空心村整治为重点的旧村改造工作农民的新建住宅大部分都集中在村庄外围，而村庄内却存在大量的空闲宅基地和闲置土地，形成了内空外延的用地状况，即所谓的空心村。要挖掘村庄内部土地资源潜力，充分利用村庄内的闲散地，废弃地及其旧宅基地，严格控制村庄建设用地向外延扩大，旧村址及时复耕还田。旧城改造中要杜绝建平房，控制建而二层别墅楼，提倡建多层公寓楼和住宅小区，有条件的村庄要逐步向楼房发展。

（2）深化土地使用制度改革，提高农地非农化成本目前，土地使用制度的改革对于通过提高土地占用成本，促进土地持续利用起到了积极作用。但是，同时在一定程度上存在着土地资源的滥占滥用的现象。因此，须进一步深化土地使用制度改革，尤其是完善农村集体土地人市制度，可以实行直接入市、公用事业用地市场价征地人市和按谈判价格将农村集体土地征购入市的制度。这样可以大幅提高农地非农化成本，减少建设部门对农地资源的不必要的占用。

（3）建立城乡建设用地的统一市场，节约公共基础设施用地新农村建设中，要走集中统一建设的路子，小城镇和有条件的村庄要实行综合开发，集中配套建设，建一片成一片，防止遍地开花，分散建设，尤其是小城镇的建设，要做到三个集中，即乡镇工业向工业小区集中，居民住宅向住宅小区集中，商贸经营向市场和商贸区集中，同时要统一安排道路、供水、供电等公用基础设施建设。

3、大力发挥政府的宏观调控功能一要严格执行《土地管理法》和有关法律法规规定，认真贯彻国家关于节约和合理利用土地、切实保护耕地的方针政策，搞好土地利用总体规划与部门、行业规划相协调。

二要加大违法占地监管力度，当地政府及国土资源部门要进一步组织土地开发整理工作，为农村经济建设和新村建设提供有力的土地资源。对不符合国家产业

政策和土地利用规划的项目用地以及一户多宅、超标准用地、占优补劣，基本农田保护措施不落实及严重的土地违法违纪案件，一经发现严查到底。对通过整理新增加的耕地，采取行政、法律、经济和科学技术手段加以保护，严肃查处违法占地、侵害农民利益、破坏基本农田等问题，加强新农村建设中的土地管理。

三要加强土地整理，增加农地储备。随着人口增长和社会经济的发展，农地占用逐年增加，农地面积在大幅度减少，加之农业技术进步较为缓慢，一定技术条件下农业生产力提高幅度有限，则会造成农地短缺，对粮食安全造成直接威胁。目前，当地政府及国土资源部门应注重加强土地整理，调整土地利用结构，以增加土地的有效供给;对土地资源进行复垦、改造及调整，促进农业土地利用有序化、合理化、科学化程度的提高;通过农业补贴政策，适度实行一定规模农地的休耕制度，并采取企业改制迁并、村落归并、农田整理、废弃地复垦等各种行之有效的土地整理方法，提高农地质量，增加农地储备，进一步改善农业生产环境。

4、坚持土地资源可持续利用

土地资源集约利用研究的理论基础是可持续发展理论，土地资源的集约利用的实现目标是追求土地利用效率的最大化，节约建设用地资源，以实现土地资源的可持续利用为最终目标，土地资源的可持续发展是土地资源集约利用的必然选择，因此要实现土地资源的集约利用必须坚持土地资源可持续利用的原则。

参考文献：

[1]王文升.山东省国土资源可持续发展战略研究.中国大地出版社.

玉溪市建设用地集约利用评价研究 篇7

1 玉溪市土地资源面临的问题

(1) 土地资源有限, 人均占有量少。2010年全市总人口214.55万人, 土地总面积1494534公顷, 耕地260143公顷, 建设用地面积55212公顷, 人均占有土地0.69公顷, 人均占有耕地只有0.121公顷, 人均占有建设用地面积0.026公顷。

(2) 耕地减少过速, 人地矛盾突出。随着人口增长、城镇化进程加快, 全市每年有大批耕地转为建设用地。同时, 退耕还林、灾毁、农业结构调整也加大了耕地减少的数量。从1997年到2005年期间, 玉溪市耕地面积由225569公顷降到213013公顷, 净减耕地12556公顷。近几年玉溪市加强耕地保护力度, 积极开发耕地后备资源, 提高耕地质量。使得耕地数量从2007年212261公顷增加到2010年253705公顷。但随着人口的不断增长和国民经济的迅速发展, 各产业部门对土地的需求也日益增加, 尤其城镇、农村居民点建设占用的多是坝区的良田好地, 加剧了耕地的减少状况, 也增加了补充耕地难度。人地矛盾十分突出。

(3) 土地开发强度大, 已利用土地比例高。由于地形地貌因素影响, 玉溪境内山地多, 占土地总面积的90%以上;平地少, 可利用土地面积有限;而土地的开垦程度已较高, 2005年玉溪市土地利用率87.31%, 2010年达92.41%。

(4) 未利用土地少且难以利用, 后备耕地资源不足。2009年其他土地面积为51322公顷, 占土地总面积的3.43%。牧草地中其他草地 (荒草地) 的面积为132214公顷, 仅占其他土地面积的8.85%。可见, 玉溪市其他土地中荒草地面积不多, 而其他土地中其他部分的土地在现有条件下难以开发利用, 土地后备资源极为有限。

2 评价指标体系构建及权重确定

(1) 评价指标体系的建立。土地利用是一个多层次、多目标的体系, 建设用地是否集约利用体现的是经济系统、资源系统、环境系统、社会系统等多方面效益的均衡。在土地集约利用评价研究的已有成果中, 指标体系建立的一般方法有专家咨询法、目标导向法、使用频率法等, 这些方法有一定的借鉴意义。本文在参考已有的研究成果基础上, 遵循系统性、主导性、实用性、可对比性和定性与定量相结合的原则, 从土地利用强度、增长耗地、用地弹性和管理绩效四个方面建立玉溪市建设用地集约利用评价指标体系 (见下表) 。

(2) 指数权重的确定。在评价土地的集约利用水平时, 各指标的权重大小直接反映了该指标对衡量土地集约水平的相对重要程度, 直接影响综合评价的结果。合理确定评价指标的权重系数, 客观反映它在综合评价中的重要性, 就会直接提高最终评价结果的准确性。玉溪市建设用地集约利用评价各指标权重确定采用特尔斐法。特尔斐法是一个使专家集体在各个成员互不沟通的情况下对某一项指标的重要性程度达成一致看法的方法, 它被广泛应用于各种评价方案中进行加权时的权重确定, 是政策制定、规划指标确定过程中经常使用的一种方法。计算公式为:

式中:Wi为第i个目标、子目标或指标的权重;Eij为专家j对于第i个目标、子目标或指标的打分;n为专家总数。实施要求: (a) 参与打分的专家应熟悉玉溪市经济社会发展和土地利用状况, 总数为10~40人; (b) 打分应根据评价工作背景材料和有关说明, 在不相互协商的情况下独立进行; (c) 从第二轮起, 打分必须参考上一轮打分结果进行; (d) 打分一般进行2~3轮; (e) 判断矩阵必须通过一致性检验。通过对专家所有表格统计整理后, 得到玉溪市土地集约利用程度评价指标权重值 (见下表) 。

3 集约利用评价结果及分等定级

(1) 评价指标标准化采用理想值比例推算法。以指标实现度分值进行度量, 按此公式计算:。式中:Si0为第i项分指数指标标准化值的初始值;ai为第i项分指数指标理想值;ti为第i项分指数指标实际值。根据有关指标或对应理想值的特征差异, 需要对指标标准化的初始值进行处理, 确定各项分指数指标标准化值Si, 对于正相关指标, Si=Si0;对于反相关指标, Si=1/Si0。Si应在0~1。Si值越大, 区域用地状况可能越佳。

(2) 建设用地集约利用水平的综合评价采用综合指数法, 进行加权求和。综合指数法是指在确定一套合理的经济效益指标体系的基础上, 对各项经济效益指标个体指数加权平均, 计算出经济效益综合值, 用以综合评价经济效益的一种方法。即将一组相同或不同指数值通过统计学处理, 使不同计量单位、性质的指标值标准化, 最后转化成一个综合指数, 以准确地评价工作的综合水平。综合指数值越大, 工作质量越好, 指标多少不限。常用的是加法合成模型, 公式如下:

式中:P集约度是第i个评价单元土地集约利用综合值;αi是评价因素层各评价因素的权重;βi为评价因素得分;xij是第i个评价单元在第j项指标上的标准化值;αij是第i个评价单元在j项指标上的权重。根据以上模型计算得到玉溪市建设用地集约度分值 (见图1) 。

(3) 等级划分。玉溪市建设用地集约利用评价结果采用数轴法进行集约利用值的区段划分, 采用总分频率法和实际情况进行了检核, 并确定了等级, 将集约度≥0.7定为一级类, 0.7>集约度≥0.4定为二级类, 集约度<0.4定为三级类。一级类包括澄江县和通海县;二级类包括红塔区、华宁县、峨山县、新平县和元江县;三级类包括江川县和易门县 (见图2) 。

4 对策建议

通过本文调查研究, 针对玉溪市建设用地集约利用存在的问题, 提出以下对策和建议:

(1) 制定节约集约用地指标控制标准。建立健全节约集约用地的评价体系、技术标准, 以第二次土地调查为基础, 全面掌握全市城乡土地利用水平。制订各规划用途用地定额标准与规范, 严格按照控制标准审核用地项目。 (2) 推行节约集约用地考核制度。建立节约集约用地考核机制, 加强对各职能部门的考核, 完善考核体系, 奖励超额完成节约集约用地目标的用地行为。采用年度弹性控制各县 (区) 用地指标, 实现土地利用年度计划指标下达与节约集约利用水平相挂钩, 促进土地节约集约利用。 (3) 深化行政改革, 保障节约集约用地。深化征地制度改革, 完善用地指标项目管理机制, 统一规划、逐一分配全市用地指标, 实行分期供地。改革现行土地行政管理体制和土地审批制度。探索集体土地使用权流转新机制, 逐步建立节约集约用地的土地市场体系。 (4) 严格控制建设用地规模。利用建设用地扩展边界控制建设用地无序扩张, 积极推行节地型城、镇、村更新改造。加强土地利用年度计划管理, 发挥规划对用地总量和方向的调控。严格执行建设用地预审制度和验收制度, 加大对土地利用违约责任的追究力度。 (5) 积极稳妥开展“三项整治”工作。坚持“先行试点, 典型引路、示范带动、分步实施、整体推进”, 加快城乡建设用地增减挂钩及空心村、工矿、砖瓦窑废弃地整治等“三项整治”工作推进力度, 通过统规统建、统规自建等方式, 适度调整撤并布局分散的自然村落, 合理开发利用腾退宅基地、村内废弃地和闲置地, 改造旧村, 建设新居, 形成居住相对集中、产业集聚的社会主义新农村建设格局。

参考文献

[1]刘黎明.土地资源学[M].北京:中国农业大学出版社, 2002.

[2]吴次芳, 叶艳妹.土地科学导论[M].北京:中国建材工业出版社, 1995:74-105.

[3]何晓丹.建设用地集约利用评价[D].杭州:浙江大学, 2006.

[4]李杭江, 蒋菁, 沈雅.长沙市建设用地节约集约利用评价指标体系研究[J].中国集体经济, 2011 (1) :53-54.

建设用地集约利用 篇8

关键词：农村居民点用地；节约集约利用；评价

随着城市化进程的不断加快，土地资源消耗日益严重。当前我国经济发展方式处于从数量扩张向集约发展转型时期，挖掘土地利用潜力成为协调经济增长与土地资源损耗的有效途径。由于人地矛盾日益尖锐，城镇外延式扩张给土地资源的利用带来了巨大压力。与此同时，农村居民点用地粗放利用现象却比比皆是：一方面，农村居民点用地浪费日益严重， 人均占地超过国家规定标准、闲置地现象普遍存在；另一方面，农村居民点用地结构不合理，宅基地面积较大，居民点功能混乱，土地资源合理配置率和利用效率低下。

1 农村居民点用地节约集约利用的内涵

1.1 农村居民点的概念

狭义的农村居民点，可称为农村宅基地，是村民用于建自住房以及与居住生活相关的配套设施[1]，包括主房、附房以及晒场、庭院、绿地、围墙、道路等用地。本文所指农村居民点涵盖了农民住宅用地、交通用地、公共设施用地以及绿化用地的土地利用综合体，集生产、存储、环境服务和承载等功能于一体，是城市外延式发展的基础和腹地[2]。

综合我国学者的研究，国内农村居民点用地类型主要有4种不同的划分方式，包括按区位划分、按人口规模划分、按地形地貌划分和按发展模式划分。具体分类[3]如表1所示：

1.2 农村居民点用地节约集约利用的内涵

以农村居民点用地和土地节约集约利用的定义为依据，将农村居民点用地节约集约利用的内涵引申为：以可持续发展为前提，以符合土地利用总体规划、村镇规划及其相关法律法规为导向，在某一时期可利用的空间范围内，以基础设施为支撑，优化土地利用结构，提高土地利用强度[4]，实现经济、社会和生态效益提高的一种优化配置方式。

2 建立评价指标体系

2.1 评价指标体系构建的原则

2.1.1地域性原则

区域的自然条件、文化内涵、经济发展水平等因素影响着农村居民点用地的节约集约利用水平，在构建评价指标体系时，适当选择评价指标，使评价结果具有针对性和实用性。

2.1.2代表性原则

立足农村居民点用地节约集约利用的本质，选择具有代表性的评价指标，科学地反映出评价区域农村居民点集约利用程度。

2.1.3可操作性原则

充分考虑评价指标的可获得性，考虑评价指标数据的可收集性、统计数据的真实性且各项指标、数据易于理解。

2.1.4科学性原则

科学选取能客观反映评价区域内农村居民点用地节约集约利用状况的指标，确保评价结果真实、准确地反映区域农村居民点用地节约集约用地水平[6]。

2.2 评价指标体系构建

2.2.1确定评价指标

经过咨询相关专家和查阅文献，确定从土地利用强度和投入状况两方面设置评价指标。选取的评价指标为以下6个：农村居民点土地综合容积率、建筑密度、地均居民点面积、单位用地固定资产投入、人均农村居民点用地面积、空闲地率。

2.2.2指标定义

评价指标根据其反映土地利用的基本特性，分为正向相关指标、负向相关指标和适度相关指标。

2.3评价模型的应用

2.3.1 指标数据标准化

各项评价指标的量纲不同，收集的各项原始数据需要进行标准化处理。为保证变化后矩阵中的各元素数值落在0-1之间，且单调性不发生改变，本文在利用相对系数评分法的基础之上，采用以下公式计算：

（3-1）

（3-2）

（i=1，2，……， n；j=1，2，……m）

式中：——第i个评价对象第j个指标的相对评分值；

——第i个评价对象第个指标的原始值。

评价指标体系中，正向相关指标采用4-1式进行计算，负向相关指标采用4-2式进行计算。

2.3.2 确定评价指标权重

2.3.2.1权重确定原则

评价指标的权重应依据评价的总目标、各层子目标、指标对农村居民点用地节约集约利用的影响程度确定。

评价子目标、指标的权重值在0～1之间，各目标对总目标的权重值之和以及指标对于总目标权重值之和应为1。

2.3.2.2权重确定方法

指标权重确定采用AHP法，具体分为以下步骤：

（1）建立分析问题的递阶层次结构图。

（2）构造判断矩阵

构造判断矩阵过程中，一般采用1～9作为元素的值。但当具有实际意义的比值能够说明相互比较因素的重要性时，相应元素的值采用这个比值。

在此基础上，可以得到判断矩阵。

一致性（CR）检验。当CR≤0.1时，即表示矩阵通过了检验。

（3）采用方根法或者和积法來计算判断矩阵的最大特征根，及其所对应的特征，具体计算方法如下：

①正规化判断矩阵的每一列 ，i=1，2，3，……，n（3-3）

②将经过正规化后的每一列判断矩阵按行进行相加

，i=1，2，3，……，n （3-4）

③对向量 正规化

，i=1，2，3，……，n （3-5）

所得到的 ……就是需要计算的特征向量

④计算最大特征根

（3-6）

式中 i表示向量的第i个因素。得到的特征向量表示各个评价因素重要性的排列顺序，也就是各因素分配的权系数。

（4）一致性检验。判断矩阵的一致性检验，首先需要进行一致性指标 和平均随机性指标 计算。当 时，层次分析法的一致性程度为满意，也就是说各因素权重分配合理。不然，就须调整判断矩阵各元素的取值，并对各指标的权重进行重新分配。

（5）得到指标权重

按照综合评价值的排序，得到综合的评价结果。综合评价值的计算，采用线性加权函数法，其计算公式如下：

（3-7）

式中： 为第 个综合指标的评价值； 为指标的个数；

为第 个评价指标的权重。

2.3.3评价结果分析

（1）根据已知的评价因素因子的情况，以及计算公式3-1，对各评价因子进行分值计算。

（2）将评价结果依据土地利用集约度评价分值划分四个等级：

① 集约利用：≥80分；

② 中度利用：70～80分，包括70分；

③ 低度利用：60～70分，包括60分；

④ 粗放利用：<60分。

3 结 论

土地资源评价理论体系主要包括农用地评价和建设用地评价。农用地评价研究起步相对较早，已形成了相对成熟的理论研究体系；建设用地集约利用评价起步较晚，且主要集中在城镇建设用地上，对农村居民点用地的评价相對较滞后。在社会主义新农村建设的大背景下，如何节约集约利用农村居民点用地，充分挖潜土地资源潜力[7]，更好地推动新农村建设的跨越式发展，是一项涉及到经济、社会、和环境等多方面的复杂课题，研究意义重大。

参考文献：

[1].马佳.新农村建设中农村居民点用地集约利用研究. [D].武汉：华中农业大学，2008：18.

[2] 周伟.兰州市土地集约利用评价[J].中国土地科学，2011，25（3）：64-68.

[3] 刘晶妹，张玉萍.我国农村土地整理运作模式研究[J].中国土地科学，2004（11）：33-35.

[4] 甄江红，成舜，郭永昌等.包头市工业用地土地集约利用潜力评价初步研究[J].经济地理，2004，24（2）：25-29.

[5] 王贺封.卞正富.农村建设用地存在的问题及整治对策[J].安徽农业科学，2006，34（12）：26-28.

[6] 王业侨.节约和集约用地评价指标体系研究[J].中国土地科学，2006（6）：24-31.