物业采购管理系统

2025-01-18

物业采购管理系统(通用8篇)

物业采购管理系统 篇1

采购管理程序

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1、采购系统的概念

2、采购的选择

2.1 需要采购的业务

2.2 供应商的选择

2.3 工程材料的采购及管理

2.4 供应商的选择原则

2.5 合同的管理

3、采购付款控制和程序

3.1 现金付款的控制

3.2 银行付款的控制

4、供应服务商的评估

4.1 设备维护情况评估分析

4.2 材料采购评估分析

4.3 专业性服务评估分析

4.4评估分析结果的处理

5、采购系统的完善和发展 2 2 2-3 3-4 4 4-5 5 5-6 6-7 7 7 7-8 8 8 9

chi 2、2.1

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采购的选择

需要采购的业务

1、工程设备及维护:

①、电梯系统;②、空调系统;③、机电设备;④、后备发电机;⑤、弱电系统;⑥、卫星通讯系统;⑦、给排水系统;⑧、土建工程、工程材料:

①、电梯材料;②、机电设备材料;③、弱电系统材料;④、卫星通讯系统材料;⑤、给排水系统;⑥、土建材料;⑦、空调维修材料等。

3、工具

①、工程工具;②、劳动保护用品

4、办公用品

①、办公用设备;②、办公用易耗品;③、办公用文具

5、专业服务性项目:

①、清洁服务;②、绿化服务;③、花卉租摆;④、节日装饰;⑤、客户服务;⑥、大厦保险

6、安全系统

①、中控系统;②、保安系统;③、消防系统;④、通讯系统

7、政府垄断性项目:

①、供水;②、电费;③、天然气;④、城市热力;⑤、油料费用

8、一般性项目

①、年底审计;②、日常法律事务咨询;④、行政管理

9、应急性项目:

①、突然停水、停电;②、突发紧急事故

10、其他、临时性项目:

①、消防演习;②、业主大会

以上采购项目只是大厦日常运行需采购项目的总体概括。2.2 选择供应商的条件

1、专业服务性项目

控制力度和角度

①、考查供应服务商的专业胜任能力。②、供应服务商的相关服务业绩。③、供应服务商营业运行的相关证件,包括:营业执照、税务登记证等。④、供应服务商所提供的服务价格定位,与同类服务活跃市场的价位是否有差异。如果有差异,一定要分析差异原因。⑤、提供服务的方式:24小时服务、有需要时提供服务、定期服务以及应急服务。

⑥、对供应商要进行定期的考核和评价,针对出现的问题及时要求供应商进行改正。

2、安全系统

针对保安部的采购情况控制的力度和角度

①、供应服务商必须是国家安全系统承认的单位。

②、有国家承认的安全系统或者消防系统的执业资格证书。

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③、比较同类服务的收费标准,确定供应商的收费是否合理。

④、定期评价供应服务商的服务是否达到国家规定的标准。

3、政府垄断性项目

控制力度和角度

①、供水、供电、供气、供暖属于向政府部门的采购,每一项都有北京市物价局的定价标准,此种采购,无法进行价格的比较。属于政府部门垄断行为。

②、检查政府部门的收费标准是否合理,因为针对不同的对象国家在定价标准上是有一定的区别的,主要衡量的我们所管理的项目是否适用,其收费标准。

4、一般性项目和办公用品

控制力度和角度

①、审计的会计师事务所的选择主要由所管理项目的业主委员会或者相当于业主委员会的权力机构,进行委托。物业公司从审计准则的角度,没有权力确定会计师事务所。

②、律师事务所的选择标准为:能够提供房地产和物业管理方面专业的意见和相关法律咨询。

③、办公用品、文具、办公设备维护、印刷等,首先考虑供应服务商是否是专业或者正规的公司,同时我们要考虑采购必要性。行政费用的开支一定要考虑每个项目的预算,因为行政费用没有严格的控制标准,而且具有不确定性。

5、设备维护和工程采购

控制的力度和角度

①、供应服务商的专业技术胜任能力。

②、供应服务商的服务是否属于超范围经营,是否有能力提供所需的相关设备或配件。

③、供应服务商是否是国家承认并允许其接受境内外视频信号的单位。④、考虑所要进行的维修或更新改造是否符合成本效益原则。

⑤、工程材料采购是控制的关键。材料的价格、质量、供货及时性。特别是材料的价格和质量,价格一定要合理即符合市场的公允价格,产品质量一定要合格。禁止任何假冒伪劣产品流入工程部的库房。

2.3 工程材料采购及管理

1、材料采购需要履行的手续

①、工程部根据实际工作安排,填写材料采购计划,递交总物业经理审批。只有经过总物业经理审批同意的材料采购计划,才能实施采购,工程部不得擅自通知供应商送采购材料。

②、总物业经理可以根据实际情况具体决定是否进行采购,以及选择材料供应商。

③、供应商将材料送达项目后,应第一时间通知总物业经理,总物业经理亲自或责成相关人员进行验收入库。

2、材料出入库的管理

①、设置专人管理工程部材料库房,直接受总物业经理的领导。

②、每次材料出入库,库管员必须填制出入库单和登记库房帐本,并且将出JLLF-FIN-MB02-06-AC-a chi

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入库单送交财务部进行账务处理。

③、材料的入库和领用要有工程部主管以上人员签字确认。建议库房管理采

用以旧换新的原则,即更换一个新的配件或用电器,要有换下来旧的配件或用电器补库。如果出现未补库情况要查明原因,有必要的情况下,要写书面报告。

④、每月底库管员要对库存材料进行清点,结出月底每类材料的余额和库存数量。并且将结果送交总物业经理和财务部,以便财务部进行核对。⑤、库房管理员要及时反馈库房情况信息给总物业经理。库房情况信息包括库房材料的数量、质量、价格,以及需要改进和完善的地方等。

2.4 供应商选择的原则

1、采购前的准备工作:第一要填写商品/物料采购申请单,经部门经理确认后报

大厦总物业经理批准。第二要根据采购的内容确认比价的程序,不同的金额比较的标准不同,具体的比较标准如下: ①、RMB100以下的可以直接购买。

②、RMB100-RMB1000需要有正式报价。②、RMB 1,000-RMB 10,000的至少需要三家报价,已经签订了供应服务合同的不需要每月都进行比较,只需在续签新合同时进行比较。③、RMB10,000-RMB100,000的采购至少需要四家报价。④、RMB100,000以上的采购至少需要五家的报价。

⑤、在索取供应商的报价的同时供应商还需要提供的资料包括资质证明、营业执照复印件、税务登记证复印件以及相应的业绩报告。

以上的比价不包括政府垄断的项目,比价的目的不只是价格的比较还要比较相应的售后服务,产品质量情况等。所有的供应服务合同必须由总公司的MS部门负责人签署。

2、在对供应商进行比价的同时,要填写商品/物料采购对比表。对比表的填写项目与采购金额相关,同时在表上要体现出申请人、申请部门经理、总物业经理的意见,该出选择此供应商的原因。

3、执行采购计划,根据上述的采购准备工作结果,与供应商签订相关的合同,依据合同的金额和付款方式,支付采购的项目金额。涉及到维修等工程的还要有工程竣工验收合格单。

3、付款的手续和程序

《会计法》第2章14条的规定:会计机构、会计人员必须按照国家统一的会计制度的规定对原始凭证进行审核,对不真实、不合法的原始凭证有权不予接受,并向单位负责人报告;对记载不准确、不完整的原始凭证予以退回,并要求按照国家统一的会计制度的规定更正、补充。原始凭证记载的内容均不得涂改;原始 凭证有错的,应当由出具单位重开或更正,更正处应加盖出具单位的印章。原始凭证金额有错误的,应当由出具单位重开,不得在原始凭证上更正。

根据《会计法》的要求和仲量联行的实际情况,现拟订相关控制程序如下: 3.1 现金支出的控制

1、现金支出的控制范围:日常费用的报销、退还押金、现金借款、应急材料采

购。

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3.2

2、根据中国会计准则对现金的控制原则要求,日常现金支出的最高限额为RMB1,000.00,超过此标准的要酌情处理,为了维护财务制度的严肃性,要 尽可能的用支票支付相关的费用。

3、日常费用的报销。

①、申请报销人填写报销明细单,并按规定提供所需的原始单据。报销单所填列内容必须真实、准确,禁止填列虚假金额。

②、报销单所附原始单据必须有经手人签字,所附发票必须是国家税务局统一印制的发票。

③、申请报销人填写完报销明细单,必须有所在部门的经理签字。然后送交项目出纳进行初步审核。

④、项目出纳初步审核合格后,送交总物业经理签字确认,最后送交总公司进行最后的批准审核。报销单从总公司返回后,项目出纳支出现金报销费用。然后,送交会计记账。

4、退还押金的控制程序

①、退还押金主要是指出入证押金和低于RMB1,000元的装修押金。

②、申请退装修押金和出入证押金的首要前提条件是装修单元经管业部、保安部、工程部验收合格。

③、按实际交回的出入证数量退还相应的金额,退还数量必须由保安部确认签字。然后,施工方凭我司开出的收据据实退还。施工方工作人员丢失的出入证,押金不予退还。

④、退还装修押金需要提供的资料:经管业部、保安部、工程部验收合格单;收取押金开据的收据,经财务部核实后予以退还。

5、现金借款的控制

①、根据会计制度规定日常借款最高限额为1,000.00元。程序如下:拿到申请单以后,首先,必须有所在部门经理确认签字;然后,总物业经理确认签字;最后,到财务部签字领取现金。所借现金要及时到财务部核销,最迟不能超过月底结账时间。

②、差旅费借款,差旅费借款必须经过总公司PM的负责人签字确认。此项借款的核销可以跨月,根据各种发票据实核销。

6、应急情况的现金支出控制

①、应急现金的支出包括两种情况:一种是整栋大厦的突然事故;另一种是某一单元的事故。

②、整栋大厦的突然事故是指突然停水、停电,需要紧急租赁发电机、需要购买备用水泵等。

③、某一单元的事故是指某单元突然出现特殊情况、水管崩裂等情况,而我 ④、们工程材料中没有此种材料,由于情况紧急可以从出纳的备用金中直接支取现金,购买材料。

银行支出的控制

1、支票付款的范围包括:材料采购、分包商的服务费用、往来资金、代收代付

款、返还施工押金等。

2、材料货款的结算

①、固定供应商材料货款的结算采用月结的方式。

②、每月月底财务部将要统计材料的入库数量和金额,并且与库房管理员的JLLF-FIN-MB02-06-AC-a chi

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统计金额进行核对。如果金额一致,财务部将及时办理支票申请手续; 如果存在差异,财务部将要与库房管理员一同分析差异原因,假如属于正常损耗,财务部将进行财务处理,假如是管理原因造成的损耗,财务部将要以书面的形式反映给总物业经理,由总物业经理及业主委员会决定处理方案。

⑤、如果供应商无法提供所需材料,需非指定材料供应商供货。那么需要工程部填写商品采购货比三家对比表。财务部将根据总物业经理最后签字确认的供应材料价格申请支票。

⑥、公共假期应急材料采购的处理。财务部将为休息日值班经理每人提供300元的应急材料采购备用金。

3、分包商的服务费用包括:保洁费用、工服洗涤、电梯维护、配电室维护、沙虫服务、绿化及花卉租摆等

①、通过货比三家的方式选择服务供应商。

②、每年根据分包商全年的服务情况,对此分包商进行评价以确定是否与其续签新一年的服务合同。

③、根据合同规定的付款时间和方式,支付每月的费用。因为每个分包商的付款方式是有所区别的,有月付的、季度支付的、半年支付的。

④、在申请付款时申请单所附资料包括:付款申请书、合同付款方式复印件、与合同金额相对应的发票。同时要与财务账上数据相核对,在核对无误的情况下办理申请付款手续。

4、往来资金,形成往来资金的主要原因是项目管理处没有银行基本户,需要通过基本户支付的款项只能由总公司代付。主要包括:员工的工资、员工的各种保险、代缴营业税金、项目的零用现金。每月月底项目要与总公司核对往来账,金额正确以后,在下月初支付往来款。另外,每月需要支付给总公司的款项中还包括每月的管理者酬金。

5、代收代付款项的控制,代收代付款项包括为服务商代收的服务费和为政府部门代收代付的公共事业费用。

①、收款人必须是项目管理处签订合同的分包商或者与管理处签订正式的委托代收款合同,否则,将不予代收。②、必须有付款人同意付款的确认函。

③、代收款项到达管理处的帐户后,收款人才能向管理处申请支取款项。收款人所提供给管理处的发票,必须是符合北京市税务局颁布新发票使用和管理规定的正式发票(即2001年4月1日起实施的新规定),而且发票必须真实有效。管理处将按发票上的财务章的名称作为付款支票的抬 ④、头。

④、在收到代收款项后,管理处将代扣代缴营业税,税率为5%。银行收取的手续费以及代收款项属于外币的汇兑损益由收款人自己承担,管理处不予承担。

⑤、每月的月底财务部将要统计为每个单位代收的款项金额,代扣代缴的相关税金。然后,通知相关部门按财务部的统计金额申请付款。

⑦、为政府部门代收的费用包括水费、电费、煤气费、供暖费,以上费用有政府部门规定的收费标准,每月管理处根据业户的实际消耗情况计算应缴金额。

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北京仲量联行物业管理服务有限公司4、4.1

4.2

4.3

6、返还施工押金的控制

①、施工单位按照施工图纸完成工程,并且按照图纸的要求自检已经合格。②、自检合格后,施工单位与业主进行验收,业主验收合格。然后由业主和施工单位共同向管理处申请验收。

③、管理处根据验收申请,由管业部、保安部、工程部三个部门联合验收施工单元。以装修手册的准则为衡量标准,符合要求的由三个部门的验收人员在验收单上签字;如果不符合验收标准,要求施工单位限期整改,然后,重新申请验收。

④、施工单位持工程验收合格单和财务部的收款单据,到财务部申请退还施工押金。财务部核实金额和相关手续后,办理退还押金手续和支票申请。

供应服务的评估

设备维护情况评估分析

1、保质期内是否出现问题

此项评估主要是针对购买设备的情况进行分析的,保质期内是否出现问题是评价一台设备和一项采购的重要阶段,也是评价设备质量的关键。质量的好与坏直接影响我们为业主或租客的服务水平,也是会不会遭受业户经常投诉的关键。

2、保质金是否返还

保质期是否出现问题是决定保质金返还与否的关键,假如设备真正的出现了质量问题,保质金是我们的一种补偿,我们将要拒绝支付保质金。同时还要根据合同进行有关的责任追究问题。材料采购评估分析

1、材料的价格水平(与同类市场的情况)

仲量联行每个项目材料供应都有固定的供应商,但是供应商的价格并不是根据市场的价格确定的,某些材料是供应商从其他的商户手中购买的,这样就需要我们每月要对材料的价格进行检查和分析,比较其与同类市场是否有异常的材料价格出现。我们允许供应商有一定的加价,但是不能超过与其签订合同规定的加价率。应该10元钱能做的工作我们没有必要花100元钱去做。

2、材料的质量(包括客户反馈的情况)

材料的质量直接影响我们的客户服务水平,假如我们花费同等的价格购买的材 料而质量却比其他的材料差。由此遭到住户或租客的投诉,我们一定要根据合同追究供应商的责任。如果供应商有欺诈行为我们要考虑是否还继续与其合作;如果特别严重的我们应该考虑追究其法律责任。以维护仲量联行的声誉。

3、及时性

在项目里特别是公寓的项目,经常会出现许多意想不到的维修事情,这样就需要材料供应商在接到我们的请求后,能够给我们及时的答复,是否能够提供材料。能,需要多长时间;不能,是没有存货还是市场上没有此类商品。但是能给予及时的答复是非常重要的。直接影响着我们的服务质量。专业性服务的评估分析

1、好,好在哪?

2、不好,不好在哪?

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3、还可以,为什么还可以? 4.4 评估分析结果的处理

1、没有达到标准的处理

①、经过评估分析对其的服务并不理想,但是对方愿意接受我们提出的建议并且进行相关的改进。其改进后我们评估分析已经达到我们要求的服务标准,我们可以与其继续合作。

②、服务供应商的服务直接遭到客户的投诉,给仲量联行造成了极坏的影响;由于此项服务给项目正常运行造成巨大损失的。管理处将要根据合同与其立即解除合同,同时尽最大的努力挽回供应服务商造成的不良影响。然后考虑更合理的方式挑选此类服务的供应商。

2、达到标准的处理

如果对我们的服务特别理想的服务供应商或材料供应商,项目将要与其签订长久的供应合同,并且其业务将随着仲量联行的业务发展而不断的发展。成为长久的合作伙伴。

5、采购系统的完善和发展

随着公司业务的发展和外部环境的变化,采购系统将要不断的完善和发展,影响

因素包括:公司内部因素和公司外部环境

公司内部因素应该包括:公司的管理策略、经营策略、公司的信誉度和知名度等;

公司的外部因素应该包括:行业竞争、国家政治环境、宏观经济政策等。

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物业采购管理系统 篇2

通用电气公司前CEO杰克韦尔奇说过:“采购和销售是公司唯一能‘挣钱’的部门, 其他任何部门发生的都是管理费用”。采购作为企业管理中的重要环节, 采购成本将会占到最终成品价格50%~90%的份额。对于一般的生产型企业来说, 采购往往不是所采购产品的最终流通环节, 采购的产品需要通过企业的二次加工, 以提升附加值、改变形态等方式成为消费环节的最终商品。

1 采购行为

1.1 采购行为前期

采购大致分为采购前期、采购期、以及采购后期。采购前期主要是对市场进行综合考量的过程, 其中市场信息涉及到产品供求信息、产品供应商素质等方面。采购行为也主要集中在前期, 这是整个采购行为能够顺利成功的基础。

1.2 对市场信息的考量

传统的采购, 一般是需要采购的企业将采购产品的资料通过采购人员与供应商之间的直接沟通完成。采购企业与供应商之间存在信息不对等的关系, 信息流通的完善、通畅与否, 是采购目标能否达成的重要前提。

在全球信息化的今天, 芜杂的各种信息来自四面八方, 采购模式也逐渐发展演变为订购点采购模式、原料需求计划采购模式、零库存采购模式及网络采购模式。供应商在采购行为中发挥的作用越来越大, 在与供应商打交道的过程中, 需要采购人员结合最适合的采购模式, 通过精湛的专业知识、熟练的社交能力以及勤勤恳恳的工作态度对市场及产品进行分析。

1.3 供应商评估

供应商素质分为供应商的配合度、研发能力、对产品要求的领悟能力、交货能力、服务质量、产品多样性等。

如果产品做得再好, 供应商与公司不够配合, 所需要的产品总是数量或质量打折扣、甚至不按期交货;这样不但不能完成终端客户的要求, 更有可能造成索赔等后续麻烦。

在这里, 要着重强调一下供应商对产品要求的领悟能力。凡涉及到设计范畴的产品, 如新模具、家具设计、汽车零配件等等, 往往需要供应商根据草图或书面的产品描述进行试生产。这就需要供应商有足够的对产品要求的领悟能力, 否则很可能生产出的产品不合要求或者完全不能用。不但耽误了采购企业的做货时间, 也浪费了生产资源。

在传统采购模式中, 一般是多头采购。供应商的选择可以有很多种, 对采购企业来说, 更换不合格的供应商是优胜劣汰的自然选择, 但频繁更换供应商不但会消耗企业的能源、更会使采购的产品质量参差不齐, 影响下一阶段的生产。

供应商的研发能力就是供应商的成长性。在科技日新月异的今天, 固步自封可能能够保全一时, 但终归是要被淘汰的。为了保证产品和公司不被淘汰, 供应商的研发能力起着至关重要的作用。能够提供具有先进创新能力、且处于行业领先产品, 甚至无可替代的供应商一般叫做“战略供应商”, 这类供应商对采购企业的地位举足轻重。他们的产品甚至能直接导致采购企业的生死存亡或利润的高低。

虽然不能提供独一无二的产品, 但是综合供应商的供货能力、对产品的理解力、产品价格、产品质量、出货守时性、人员管理、服务来说, 都比同类供应商更优秀的供应商称为“优先考虑供应商”。和这一类的供应商合作, 是每一个采购企业都乐意而为的。这类供应商往往有良好领悟力和优秀的执行力, 更高层次的“优先考虑供应商”甚至能为采购企业想得更多, 提前发现问题、解决问题。

1.4 对产品的考量

产品的考量主要是从质量、性能和价格上。价格永远是采购行为中的焦点。采购企业能够接受的适当价格需要经过对市场价格的考察、多方对比、并经过和合适的供应商议价得出。采购人员和供应商刚开始接触的时候往往得不到真实的合同价格, 这需要与多家供应商长期商谈方能确定。

产品的质量需求是相对于采购企业的定位来说的。不同的产品质量相对不同的产品价格将会给企业带来更多不同接受层面的订单。合格的采购行为是要在产品的价格和质量中取得平衡, 既要价格适中, 又必须质量过关。

对不符合生产要求的产品, 即使价格再低也坚决不能要, 否则在后期的生产销售过程中, 不但可能造成返工、误期, 严重的还会导致客户退货、索赔。但是, 如果在没有前期布局的条件下一味追求高品质, 丧失企业的产品定位, 不但无法打开市场, 甚至有可能丢掉本已开辟的大好局面。

2 采购期

采购期是采购企业前期的市场考察结束, 已选定了适合的供应商、产品, 开始根据终端客户要求, 实施采购行为的阶段。这个阶段主要是与供应商打交道的过程, 选定的供应商的综合素质在此时最淋漓尽致地展现出来, 同时, 在采购前期所未发现的问题也会在与供货商的进一步接触中暴露出来, 采购人员需要对新供货商进行跟进, 为避免下一次采购出现同样的问题而准备。

2.1 采购行为后期

采购行为后期主要是指采购结束后, 产品发往终端客户手中, 并获取客户回馈的阶段。采购的完成, 并不代表采购行为的结束。采购后期的客户满意程度直接表明采购行为是成功还是失败。终端客户对产品的态度也决定了采购前期对产品、供应商选择的正确与否, 采购人员要通过采购后期的反馈来修正下次的采购行为。采购人员为提高供货商的配合度, 可将客户对产品的反馈转给供货商共同商讨。

在工程的采购中, 采购行为后期还包括工程的完成顺利度, 以及工程现场的配合程度。

2.2 采购成本与企业的关系

采购环节每降低1%成本, 企业利润将增加5%~10%。可见采购成本对于一个企业、一个工程来说是何等举足轻重。采购成本主要由以下几方面因素构成:

1) 地域因素

采购前, 目标产品、甚至产品生产链越集中, 越能够节约产品变动、更新换代等信息的汇集时间;在采购行为发生时, 产品集中地的供货商选择性更大, 一旦发生问题, 更换供货商的行为不致会引起后续连锁性的大变动;相对于公司所在地来说, 供货商所在地离采购企业越近, 企业对产品或供货商的可控度越高, 物流成本也相应较低。

2) 产品因素

在采购过程中, 产品的废品率、废料率越大, 直接导致成本越高;同时, 废品率增加也使得返工率增加, 返工成本也直接体现在采购成本中;采购的数量也是构成采购成本的重要因素, 批量生产和科学核算是采购者合理降低采购成本的必要手段。采购人员应该运用科学手段, 准确预估所需的采购数量, 这在原材料计划采购和零库存采购的模式中尤为重要。

3) 市场信息因素

在全球经济和网络经济时代, 及时、全面、准确地掌握分析产品的市场信息, 诸如产品的性能、质量、等级是影响采购成本的关键因素之一。网络采购也越来越成为很多中小企业采购的重要手段之一, 尤其在中小企业的跨国性采购中, 由于地域限制, 实地考察的目的往往无法实现, 或因时间所限, 实地考察无法面面俱到, 那么通过所能够得到的一切信息, 包括对网络信息进行分析, 进而获得所需的资料就成为采购企业非常重要采购的途径之一。

4) 物流因素

在考虑到经济性、时效性、安全性及客户要求的前提下, 正确选择合适的物流运送方式是影响到采购成本的因素之一。

5) 仓储因素

仓储涉及到人力、物力、财力的占用, 这在采购成本中也占有不可忽视的部分。如何最大限度地降低仓储率, 需要科学的计算和对各个环节的统筹规划。仓储过程中的损耗包括折旧、损坏等都将成为采购成本的一部分。

在新型采购模式中, 零库存采购, 亦称“JIT采购”是由日本丰田公司发起, 讲求各部门的统筹协调, 包括供货商的稳定供应。它通过单一的供货商长期稳定的货源, 小批量、频繁采购, 通过减少采购前期的行为来减少选择供应商的成本, 再通过频次较高的小批量采购降低大批货物囤积、仓储的成本。同时, 人为提高采购的频次也会适当降低一部分由于意外而产生的缺少原料现象的发生。零仓储的采购模式必须在科学化核算、高度依赖高品质供货商、企业员工的工作精神高度集中的前提下进行, 否则零仓储采购很容易自乱阵脚。

6) 员工的素质因素

采购行为是一个客观主导主观, 最终由主观决定客观的人的行为, 而所有这一切都需要具备一定科学知识、业务能力和丰富经验的采购和仓库管理员工, 随着经济全球化, 采购活动遍布全球, 则更是如此。

企业要重视人才的培养和成长, 建立人才储备机制, 对采购员工进行必要的专业培训, 同时在员工内部形成竞争机制, 提高采购效率。

3 采购的管理

采购管理不仅仅是对采购行为的管理, 它包括采购计划生成、采购执行、到货接收、检验入库、采购发票的收集到采购结算的采购活动的全过程, 对采购过程中物流运动的各个环节状态进行严密的跟踪、监督, 实现对企业采购活动执行过程的科学化管理。这不但涉及到企业的采购部门, 还涉及到仓储、品管、财务、销售等各个方面。综合采购对企业的重要性, 采购的管理对企业健康发展起着决定性作用。

3.1 对采购人员的管理

采购归根结底是对信息的综合处理和分析的过程, 其中主观因素占了很大作用。为减少因主观因素, 甚至是无关因素的干扰, 对采购部门的采购往来进行电脑系统化采购流程管理是非常必要的。通过对市场的调研, 招投标公开透明地确定采购价格是减少人为因素的途径之一。

3.2 信息共享

由于采购环节所牵连的部门较多, 优化采购流程, 实现信息共享可以使各个孤立的部门都了解到企业目标, 整合企业资源。在共同的目标下, 采购后期的成本会大大降低, 包括在采购行为结束后的销售环节, 采购人员可以直接从销售部门得到第一手的客户要求, 直接指导采购人员的二次采购。通过各部门的共同努力, 采购不但影响着企业的其他部门, 也通过企业的其他部门的反馈, 不断修正, 共同提高。

3.3 采购手法的选择

不同的企业, 如生产型企业、贸易型企业等都有不同的采购要求和渠道, 选择适合的采购手法是企业需要进行的重要决策之一。除本文粗略涉及的几种较为成熟的采购模式之外, 集中采购和分散采购、现货采购和远期合同采购、招标采购和网上采购都可以灵活运用, 以期降低采购成本, 减少采购企业的自身风险。

摘要:文章主要从采购行为、采购成本和采购管理3个方面, 简单剖析了采购所涉及的各方面因素, 阐述了生产企业中采购部门和采购人员需要重视及关注的问题。在网络社会中, 采购也要适应时代潮流, 从传统采购形式发展开, 运用更多的先进手段达到缩减企业成本、提高采购效率的目的。

关键词:采购行为,采购成本,采购管理

参考文献

[1]罗伯特.M.蒙兹卡 (美) .采购与供应链管理[M].中国物资出版社, 2004.

[2]王宗湖.连锁企业采购管理[M].对外经济贸易大学出版社, 2010.

[3]谢勤龙.企业采购业务运作精要[M].机械工业出版社, 2002.

索克物业:物业管理的行业标杆 篇3

索克物业以“服务永无止境!源于服务、超越服务!”的物管理念,率先在河南物业管理行业内推行了富有品牌特色的“经营型物业管理模式”。经过多年耕耘,索克物业已成为商务领域物业管理的行业标杆,目前,索克经营与管理着的总楼盘达到了30余座,管理面积达200万平方米。

经过15年的不懈努力,索克物业坚持高品质服务,“物业的,索克的”这一品牌理念已深植人心,品牌价值日益凸显。据统计,由索克管理的写字楼租金普遍高于周边楼盘,价格相差30%~40%,而且年代越久,索克物业对楼盘保值增值的价值也越明显。

索克物业与其他物业管理公司相比的特色就在于其市场化和专业化的运作,索克将单一的物业管理发展为多元化的物业经营与管理,经营范围涵盖楼盘前期项目策划、市场调查、营销推广、代理销售、顾问咨询、全程管理等全方位的物业管理服务。索克物业在自己的物业管理服务的过程中,不断发现客户的潜在需求,提供更多的延伸服务,做好每一个和客户相关的细节,不断丰富品牌内涵,培养客户对索克物业的依赖度,成为郑州物业管理行业的一面旗帜。

物业采购管理系统 篇4

地区:广西

详细内容:受南宁市机关事务管理局委托,南宁市政府集中采购中心拟对南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购按政府采购程序进行公开招标采购,特邀请合格的竞标人参加,现将有关事项通知如下:

一、项目名称:南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购

项目编号:NNZC2007-1071A

二、项目内容:

南宁市人大物业管理。服务项目的具体内容和要求:

一、物业基本情况.(一)座落位置:市凤翔路1号(市人大新址大院).(二)总用地面积76590平方米.其中

1、建筑占地面积16260平方米;

2、绿地面积26800平方米;

3、道路广场用地33530平方米;

(三)总建筑面积50852平方米.其中

1、会堂24985平方米(含地下室车库5100平方米);

2、办公楼18078平方米(含地下室车库5000平方米);

3、会议楼3852平方米;

4、培训楼3936平方米.(四)设备情况.1、中央空调系统,包括RTHB水冷螺杆式冷水机组4台:型号R3001MAMABIABBB 3台,功率172KE;型号R2151HAHABIABBB 1台,功率126KW;水泵20台;变频器20台;离子棒水处理器5台;新风机(柜式、吊顶)52台;风机盘管487台;卧式空气处理机组4台;冷却塔系统1套;比例积分阀28套;

2、变压器4台;高压配电柜13面;低压配电柜19面;

3、电梯11台;

4、舞台设备1套;

5、灯光音响2套;

6、安全监控系统2套(会堂及办公楼各1套);

7、消防监控系统2套(会堂及办公楼各1套);

8、电影机设备1套;

9、表决系统3套;

10、签到系统1套;

11、投票系统1套.(五)其它.1、篮球场1个;

2、网球场2个;

3、羽毛球场2个;

4、景观水池1处(含喷泉);

5、景观叠水2处;

二、物业管理服务委托事项.(一)办公楼(含会堂)共用部位的维修、养护和管理,包括:主体结构(包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶)、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、厕所、户外墙面。

(二)办公楼(含会堂)共用设施设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内外消防系统、供配电系统、中央空调、电梯、设备机房。

(三)物业内属配套服务设施的维修、养护和管理。

(四)公共绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。

(五)公共环境卫生,包括公共场地、建筑共用部位、办公楼垃圾的收集及清运、会议室的清洁。

(六)车辆行驶与停放秩序的管理服务。

(七)辖区内公共场所的安全防范和维护公共秩序,包括门岗执勤、巡视、防盗、防毒、防火、灭火。配合、协助公安机关及有关部门处理物业管理辖区内一切与治安有关的工作。

(八)参与业主及相关单位对本物业的接管验收和管理责任移交工作。

(九)物业管理范围的市政公用设施(道路、室外码上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等)和附属建筑物的维修、养护和管理。

(十)做好各类会议的服务工作。

(十一)协助业主组织在大院开展多种文体娱乐活动。

(十二)物业管理有关的文件、资料和客户情况的管理。

(十三)代抄水、电表以及与水电管理部门核对。

(十四)法规和政策规定的物业管理公司的其它事项。

三、委托期限.本物业委托期限为三年。

四、物业管理服务标准.(一)房屋外观:外观完好、整洁,外墙装饰无脱落、无污迹。

(二)设备运行:

1、保证水、电、消防、电梯、中央空调、监控系统、舞台设备、灯光、音响等设备运行正常;

2、按标准进行维护维修,故障排除及时。

(三)房屋及设施、设备的维修养护:

1、建立共用部位、共用设施、设备养护管理制度;

2、保证房屋共用部位、共用设施、设备的完好,做到即报即修,无随意改变用途现象。

(四)公共环境:

1、垃圾日产日清,垃圾箱外表干净,无异味;

2、公共场地保持清洁,无杂物、废物,无纸屑、烟头等废弃物;

3、楼道地面干净,无污渍、积水、杂物,扶手干净、无积尘、其它部位无明显积尘,无蜘蛛网;

4、公共厕所保持清洁,无污渍、无异味;

5、定期对所辖物业的化粪池、沉沙井进行清理;

6、定期对所辖物业进行“四害”消杀清理工作。

(五)美化绿化:

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象;

2、花草树林长势良好,无病虫害、无枯死;

3、绿化长势良好,定期浇水,无杂草丛生,无因干旱缺肥而枯萎现象。

(六)交通秩序:

1、车辆进出、停放有序;

2、道路畅通,无堵塞现象。

(七)安全保卫: 24小时值班巡逻,进出大门设立门岗,监控外来人员和进出车辆,纠正违章行为,公共秩序良好。建立安全应急预案,及时处理突发事件,确保公共安全。

(八)活动中心所在单位满意率达到95%以上。

(九)急修要求五分钟内到位,小修要求二十分钟内到位。

(十)办公楼的硬件达到市、区(省)级物业管理评定要求的情况下,物业管理与服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。南宁市人大代表活动中心物业管理招标说明及要求:

1、中标单位应严格执行国家、自治区、南宁市有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同,对市人大代表活动中心实施专业化统一管理。★

2、中标单位于中标后七个工作日内与市机关事务管理局签订市人大代表活动中心物业管理服务合同。★

3、市人大代表活动中心管理服务合同期限为三年。★

4、市人大代表活动中心物业管理服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务标准核算及市场竞争报出投标价。★

5、投标单位必须根据招标书提供的条件认真研究,仔细做好投标书,若在投标书中提出增加其他设施设备的,视为投标单位自愿承担费用,中标后须在承诺期限内予以实施。★

6、物业管理标准执行《全国城市物业管理优秀小区、大厦考评标准》,以及物业管理服务合同的有关约定,物业管理服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。如投标书中有关指标超出上述标准,以投标书为准。★

7、市机关事务管理局每年对市人大代表活动中心物业管理进行考核,如达不到上述规定要求,出现重大管理失误,管理服务水平下降等现象,可终止管理服务合同并进行财务审计,由中标单位承担违约责任和赔偿责任。

以上厂家型号规格只作参考,具体要求详见采购文件。

三、报名或报价人资格:

具有国内法人资格,注册经营本次所采购服务的商家

四、报名或购买相关文件时间及地点:

请于2007-05-10至2007-05-29止(正常工作时间,节假日除外)到南宁市政府集中采购中心(南宁市金花路3号建管大厦5楼)财务室报名或购买相关文件,相关文件售价50元/份,售后不退。不代办邮寄。

五、递交投标文件截止时间和地点:

递交投标文件(必须以密封形式)于2007-05-30 09:00:00整在南宁市金花路3号6楼开标室(具体安排详见6楼电子显示屏)截止,逾期不受理。

六、招标代理:

开户名称:南宁市政府集中采购中心

开户银行:中国建设银行南宁市新城支行

帐 号:***12727

地 址:南宁市金花路3号建管大厦五楼

电 话:0771-5501609

传 真:0771-5555267

联 系 人:叶艳娜

小区物业管理-小区物业管理系统 篇5

物业管理系统是现代居住小区不可缺少的一部分。一个好的物业管理系统可以提升小区的管理水平,使小区的日常管理更加方便。将计算机的强大功能与现代的管理思想相结合,建立现代的智能小区是物业管理发展的方向。

小区物业管理系统的主要功能有以下方面:

第一,人事管理子系统,从员工的招聘、任用到员工的离职进行全面有效的管理,详细记录员工的个人资料、家庭成员、员工合同、岗位考核、在职培训、离职手续办理等资料。

第二,房产信息管理,记录管理区、大楼、楼层、房间及配套硬件设施的基本信息。主要模块:项目(小区、写字楼、别墅等)基本信息管理、楼宇基本信息管理、房间管理信息模块。

第三,客户信息管理,实现对业主购房、出租、退房的全过程管理,可以随时查询住户历史情况和现状,加强对业主及住户的沟通和管理。包括业主信息管理、业主家庭成员、车辆信息、电话信息、宠物信息、报修欠费历史等信息。

第四,租赁管理,提供给物业公司的房产租赁部人员使用,能够对所管物业房产的使用状态进行管理,可以按租赁状态等方式进行分类汇总、统计,还可根据出租截止日期等租赁管理信息进行查询、汇总,预先对未来时间段内的租赁变化情况有所了解、准备,使租赁工作预见性强。

第五,租赁合同管理,对租赁合同进行管理,合同的中止、续签、延期、作废、变更等进行管理,可以进行实时查询统计。

第六,工程设备管理,建立设备基本信息库与设备台帐,定义设备保养周期等属性信息;对设备运行状态监控并生成运行记录,故障记录等信息,根据生成的保养计划自动提示到期需保养的设备。

第七,收费管理,在收费管理中,系统将收费分为社区、大楼、楼层、房间等多个级别。主要功能模块:收费项目定义、合同管理、应收款管理、实收、欠费管理、收费情况统计查询。

第八,保安消防管理,消防保安管理是企业正常运转的重要保证。本模块主要包括保安人员档案管理、保安人员定岗、轮班或换班管理、安防巡逻检查记录、治安情况记录以及来人来访、物品出入管理等功能。

第九,保洁环卫管理,环卫管理主要包括三个方面:绿化管理,保洁管理,联系单位。绿化管理即绿化安排及维护记录,保洁管理包括清洁用具管理、保洁安排及检查记录,联系单位即联系单位信息及联系记录。

物业采购管理系统 篇6

1 影响企业物资采购成本的因素

企业物资采购是一项综合性较强的活动, 一般是从采购物资需求的提出到物资到位、物资使用的全过程。物资采购的成本具有多样性和动态性特征, 然而影响企业物资采购成本的因素主要有采购价格、采购数量、运输方式、存储方式、采购策略和员工素质6个方面。

物资采购的价格是企业成本及费用的重要组成内容, 也是决定采购成本高低的关键性因素。物资采购的数量一般是建立在批量生产, 以及科学的物品核算和物资储备之上的, 企业要对采购的数量进行科学的预算, 因为采购数量是影响采购成本的一个重要因素。物资采购的运输要花一定的费用, 因此, 选择何种运输方式也成为物资采购成本的影响因素, 以最低的运输费用、最短的运输时间、及时准确的将物资运送到指定的位置是控制采购成本的重要因素之一。另外, 物资的储存方式也对物资采购成本有着非常重要的作用。选择合理的储存方式能节约人力、财力, 减少对资金的占用。在市场环境下, 物资采购的成本也与整个采购策略息息相关。一般情况下, 具有预见性、灵活性的采购策略是有效控制采购成本的重要因素。除此之外, 员工的素质也在一定程度上影响着物资采购的成本, 高素质, 并且具有较强业务能力, 具有采购经验的采购团队, 能更好地贯彻执行采购任务。

2 加强采购管理, 降低采购成本的措施

2.1 制订科学、合理的采购计划

制订科学、合理的采购计划, 加强物资的计划管理。在企业物资采购之前, 一定要制订合理的采购计划。俗话说, “凡事预则立, 不预则废”。制订具体的采购计划非常重要, 结合企业物资库存的情况, 制订科学的物资采购计划, 包括采购的品种、预算的价格以及物资到货的时间等, 对企业组织内部较为缺乏的资源进行合理的配置。在具体的采购计划中, 一定要做好采购成本的预算, 对采购的资金进行合理的分配与规划, 保证采购资金能在一定的范围内有浮动的空间。

另外, 要对物资采购的各项计划进行有效的管理, 建立健全企业物资采购计划的相关管理制度, 明确相关部门工作人员的责任和权利, 在规定的时间内要进行统一的物资采购计划申请及上报, 对物资储备情况进行及时的检查与分析, 制订详细、切实可行的采购计划, 完善采购计划制订的程序, 做好采购计划制订前的需求分析, 按时制订计划, 及时上报, 并申请具体采购技术的实施, 通过审批后及时办理请购手续, 确保采购计划从制订到实施的顺利开展。

2.2 采用多种采购方式

对物资采购的方式进行合理选择, 丰富物资的采购方式, 通过公开招标、有限竞争性招标、询价采购等多种形式采购, 也可以将多种不同的招标方式进行科学、合理的组合, 在具体的采购过程中使用。不同采购方式的运用, 能从不同程度上控制整个采购的价格, 从而提高物资采购的效率, 保证采购工作的质量, 降低企业物资采购的成本。

2.3 选择经济、合理的物资供应商

在企业物资采购中, 对供应商的选择十分重要, 供应商是整个物资采购管理中的重要组成部分。一般情况下, 企业要在公平竞争的原则下给予符合条件的不同供应商以相同的竞争机会, 将物资采购置于市场经济的环境下, 使其获得更好的发展。另外, 也能对采购的成本进行有效的控制。值得注意的是, 在对供应商进行选择时, 一定要控制其数量, 考虑不同供应商的采购价格、运输成本等, 要尽量避免出现单一的供货渠道, 要确保采购供应商的及时性, 也要保证其供应物资的质量, 控制采购的支出。

2.4 提高采购人员的业务水平

企业物资采购不仅仅是简单的购买行为, 而是一项专业性较强的技术。采购人员一定要熟悉具体的业务流程, 具备较强的业务能力及专业素质。要求采购人员要全面掌握企业的采购政策, 以及对采购质量等要求的书面程序, 并在具体的工作中严格执行;要随时了解市场, 掌握计算机信息技术, 有专业的基本功, 对采购的物品要有一定的鉴别力;对理化特征、判断质量好坏的标准的了解要非常深入, 保证采购的物资质量上乘, 价格合理, 物资到货及时, 从多个方面控制采购成本。

要切实提高采购人员的业务水平及职业素质, 定期开展相关知识技能的培训, 使员工掌握全新的采购技能。在具体的采购工作中, 及时监控, 提高企业物资采购工作的效率及质量。

3 结束语

在市场经济不断发展的今天, 对企业物资采购的管理显得尤为重要。加强企业物资采购的管理, 应该在制订合理的物资采购计划基础之上, 利用丰富多样的采购方式, 选择经济、合理的采购供应商, 获得质量可靠的物资, 及时、高效的物资运输, 有效控制物资采购的总成本。另外, 要采用不同的形式提高采购人员的业务能力, 使其具备采购工作中需要的专业性技能, 具有良好的物资采购方面的业务素质, 全面提升采购工作的质量和效率, 推动企业发展。

摘要:在具体的企业管理中, 加强物资采购管理, 有效降低采购成本, 可以实现企业效益的最大化。因此, 对物资采购的分析和探讨成为当下企业经营管理中的热点问题。对影响物资采购的因素进行了分析, 探究了加强物资采购管理, 降低企业采购成本的具体方法与措施, 力求为企业的经营管理提供有效的参考。

关键词:物资采购,采购成本,采购计划,采购方式

参考文献

[1]朱国华.加强物资采购管理降低企业采购成本[J].太原城市职业技术学院学报, 2011 (05) :74-75.

[2]蒋文贤, 林捷.以精细化管理为抓手降低企业物资采购成本[J].经营管理者, 2014 (06) :170-171.

[3]尹力.抓好企业物资采购管理降低企业成本[J].新疆有色金属, 2014 (02) :101-102.

物业采购管理系统 篇7

关键词:战略采购采购成本

0引言

当前,企业正处于高度竞争且高速变化的环境之中,而竞争使行业平均利润下降。企业依靠销售和生产环节树立或维持持续竞争优势越来越困难;而多年来一直被忽视的采购领域尚有操作和发展空间。采购是企业的成本中心,企业有效地通过战略采购降低采购的总体拥有成本、整合供应商能力将成为领先企业持续降低采购成本,提高竞争优势的重要来源。传统采购的重点放在如何和供应商行商业交易的活动上,特点是比较重视交易过程的供应商价格比较,通过供应商的竞争,从中选择价格最低的作为合作者。传统的采购仍然是以价格作为业绩指标的一项评判职能,同时在与供应商的互动及合作中采购方也偏于被动。

战略采购是指在公司战略指导下进行的,计划、实施、评价和控制战略性和操作性采购决策的动态循环过程;是以采购部门为主、公司高层支持、其他职能部门协助、供应商配合行使的,通过对供应商的有效管理,控制采购总体拥有成本,为公司战略制定部门提供战略信息,为其他职能部门提供战略物资的行为总和,其根本目的是提高公司实现长期目标的能力。

影响采购前景的各种发展趋势对企业的采购职能提出了挑战,要求企业必须关注战略采购的价值,这就需要做到:①将采购的战略和企业及其他业务部门的战略紧密结合:②与关键供应商建立起战略性的合作伙伴关系;③将采购重点从降低采购价格转向降低与采购相关的总成本。

从中我们发现,企业战略采购的正确决策与否将直接导致企业的成本是否获得节约,节约的这部分成本不仅包括采购成本,而且还包括采购的商品在储存、使用和报废处置过程中所耗费的成本。

传统的采购模式存在下列问题:①没有明确的采购策略,供需双方都不进行有效的信息沟通,互相封锁,采购成了一种盲目行为,缺乏采购需求分析、供应商的培养等;②没有注重长期供应商关系管理,供需关系是临时的或短期的合作关系,而且竞争多于合作,只关注谈判和一味压价;③没有把采购管理上升到战略性高度考虑,无法对供应商产品质量、交货期进行事前控制,经济纠纷不断:④利益驱动,暗箱操作,舍好求次、舍贱求贵、舍近求远:⑤集团企业的分散采购忽略了整体利益的最大化:⑥缺乏有效的工具和信息平台进行采购跟踪、评估、分析和智能化决策。

1实施战略采购应采取的对策

如何实施战略采购,不同的企业会有不同的方法。我们则从身边的实际出发,采取了以下对策:

1.1构筑采购战略在企业的采购政策中要确定采购目标:以统一的采购标准和程序,先进的信息管理手段,高素质的职工队伍为基础,以国际先进的管理水平为参照目标,以集中采购、同步采购、双赢为战略手段,在产品开发、质量、价格、物流四个方面实现最佳采购供应链,用产品开发能力、质量保证能力为客户提供最大的价值,用合理的价格、最低的储备和运输成本实现企业的效益最大化。如图1,其主要是通过一系列的分析步骤,建立了两大核心数据库供应商数据库和绩效评估模型库。

而集中采购无论是在成本、运营还是战略上,都有其独特的优势,如图2,通过采购量的集中来提高议价能力,降低单位采购成本,这是一种基本的战略采购方式。

1.2建立采购总成本模型总成本建模是公认的非常重要的采购技能之一,其重要性对所有的产品都是重要的,任何一个正确采购决策不只是单纯考虑商品的采购价格,建立采购总成本模型,所包含的因素除了价格外,还要考虑运输费用、质量成本、库存维护成本等。

在战略总成本建模中,采购管理者首先应当考虑的是采购品种的分类,通过深入分析原材料的供应市场,全面收集供应商的数据信息,并在此基础上制订采购策略。总成本建模是战略采购中最重要的组织能力,对采购过程的一切活动,从制定战略到简化设计、改善供应商的成本和降低采购成本奠定了基础。

战略采购实施中的很重要的一步就是对采购的环境进行分析,需要对企业的采购件进行分类,筛选出企业需要进行严格管理和控制的采购件,常用的方法有ABC分类法,我们是按照其与供应商的关系的性质和密切性程度来讲采购品种分成四类的,如图3中,是根据采购量和采购品种对企业生产的重要程度,将企业的采购品种分为四类。战略采购中重点关注的是对Ⅰ、Ⅱ类采购品种。

1.3建立和维持与供应商的长期合作关系战略采购的一个基本思想就是采购和供应双方共同努力寻找节省资金的机会,这将比任何一个单方面的努力都更为有效。通过总成本建模,双方通过识别成本要素和驱动要素可以使共同的努力集中在某些关键的环节。创建采购战略,就是与供应商一道来对未来的发展做出规划,并为在双方的关系发展创造长期价值而努力。建立并维持供应商关系需要做到相互依赖和目标一致,建立有效和及时的信息沟通渠道,签订战略合作文件和协议。战略采购是企业采购的发展方向和必然趋势,在企业创业之初由于采购数量和种类的限制,战略采购的优势并不明显,但在企业向更高层次和更大规模发展的过程中优势会日益明显。

2实施战略采购的方法

2.1按照战略采购策略,实施比质比价管理,降低采购成本。按照战略采购策略,优化采购流程就是将产品主体材料的“采购量”和“采购价格”这两个硬的客观影响采购成本的因素进行优化之后,进一步将成本降低空间转向软的管理优化方面。以最低的价格采购到最好的物资。

2.2依据战略采购策略,建立供应商价格档案和价格评价体系,控制采购成本。对产品主体材料的供应商建立价格档案,对每一批采购材料的报价,首先与归档的材料价格进行比较,分析价格差异的原因。对产品主体材料,建立价格评价体系,收集有关的价格政策、价格信息,来分析、评价现有的价格水平,并对归档的价格档案进行评价和更新,实行动态管理,实施全程监控,有效控制了采购成本。

2.3运用战略采购的原则,在事实和数据信息基础上与供应商进行协商。战略采购过程不仅仅是与供应商的简单谈判,而应该是一个商业协商的过程。在这个过程中需要通过总成本分析,对供应商的评估及市场调研等为协商提供有力的事实和数据信息,帮助企业认识自身的议价优势,从而掌握整个协商进程的主动权。

2.4与产品主料的供应商构建双赢的战略合作伙伴关系。双赢的理念一般很少用在采购中,更多的企业管理者都喜欢单赢。事实上双赢是“放之四海而皆准”的真理,它在战略采购中是不可缺少的因素,许多知名企业一般都建立了供应商评估与激励机制,通过与供应商长期稳定的合作,确立双赢的合作基准,取得了非常好的效果。

战略采购是一种系统性的、以数据分析为基础的采购方法。它要求企业确切了解外部供应市场状况及内部需求,通过对供应商生产能力及市场条件的了解,企业可以战略性地将竞争引入供应机制和体系以降低采购费用。现代企业应该建立起战略采购系统以降低成本。它在企业的产品开发、质量保证、整体供应链以及经营管理中起着极其重要的作用。

3随着战略采购工作不断向深度发展,其经济效益不言而喻。社会效益也日益显现

3.1为集团公司提高流动资金的使用效益随着集团公司改革改制的深化,必须注重支出的使用效益。实施战略采购本身就是加强财务支出管理的一项制度,把集团公司有限的流动资金用在刀刃上,提高了采购资金的节约率,规范流动资金的使用管理,提高了流动资金的使用效益。

3.2有效地促进了反腐倡廉工战略采购工作实施以来,由于建立健全了采购制度,规范了集团公司采购行为,规范了产品主辅原材料采购的运行机制,提高了采购的透明度。有效促进了党风廉政建设工作,从源头上防范了腐败行为的发生,促进了廉政建设工作。

3.3队伍建设得到加强随着战略采购实施的不断深入,各种新的矛盾和问题不断出现,对集团公司采购人员的素质提出了更高的要求,为适应社会发展的需要,采购人员就要不断加强学习,开拓创新,积极进取,苦练内功,强化素质,牢固树立了正确的人生观、世界观和价值观,提高了思想品德和业务素质,增强了依法采购、规范采购和廉洁采购的自觉性,树立了集团公司采购队伍的良好形象。

物业采购管理系统 篇8

XX物业公司员工考勤管理办法

1、目的为了加强员工劳动纪律和工作秩序,根据《XX集团员工考勤管理办法》结合物业公司实际情况,特制订本办法。

2、适用范围

适用于物业公司所有内部员工。

3、职责

3.1各物业处

3.1.1负责各口员工考勤的统计、监督、管理。

3.2总经办

3.2.1负责对各物业处员工考勤的复核、监督、管理。

4、工作时间

4.1物业公司人员实行每周六天正常班工作制(有特殊规定的除外)。夏季(6月1日-9月30日)上班时间为上午8:00—12:00;下午14:30—18:00,冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为上午8:00—12:00;下午14:00—17:30。

4.2保洁员实行每周六天半工作制。上班时间为上午7:30-11:30,下午14:00-17:30;

4.3安防员上班实行倒班制。安防员上下班时间:早班:7:00—15:00;中班:15:00 —23:00,晚班:23:00—7:00。安防员上班需提早10分钟到岗交接班。每个班每隔3天倒一次班,带班班长上班时间同安防员。队长因岗位特殊实行24小时待岗,若有突发事件,随时到岗组织处理,若晚上后半夜查岗(需打卡),次日可于早上10:00前上班。

4.4营销中心标兵岗上班时间:夏季(6月1日-9月30日)上班时间为上午8:30—12:00;下午14:30—18:00,冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为上午8:30—12:00;下午14:00—17:30;夜班守卫人员夏季(6月1日-9月30日)上班时间为18:00-次日早上8:30, 冬季(10月1日-次年5月31日)上班时间为17:30-次日早上8:30。

4.5车管员、监控人员、厨工上班时间依据具体工作情况而定。

5、考勤方式

5.1公司全体员工实行上下班打卡制(有特殊规定除外)。凡弄虚作假者,均属违纪行为,一旦发现,按旷工处理;

5.2因特殊原因无法打卡者(如无法录入指纹等),应立即到总经办或指定地点办理签到手续,在《员工签到表》上进行相应的签到,并由部门/处负责人确认。

6、异常考勤的处理

6.1迟到早退

6.1.1凡当月迟到或早退一次,10分钟以内(含)扣5元,10分钟(不含)至30分钟

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(含)扣10元,超过30分钟-2小时(不含)的扣发半天工资;

6.1.2当月累计迟到或早退三次以上(不含)者,全部予以双倍扣款。

6.1.3班长以上人员迟到或早退(无论公事私事)或中途外出,需事先电话告知公司负责人,否则以旷工半天处理。

6.2旷工

以下情况,视为旷工:

6.2.1无故缺勤两个小时(含)以上;

6.2.2未获批准即擅自不上班的(包括续假未批准、私自外出);

6.2.3旷工的最小计算单位为半天;

6.2.4旷工薪资按正常上班薪资的200%扣发。

6.2.5当月累计旷工2天、全年累计旷工3天以上者,扣发当月工资及年终所有奖励,根据《员工违反劳动纪律或企业规章制度的处分规定》按严重违纪处理,与之解除劳动合同。

7、外出登记

7.1员工在上班时间因公外出须事先填写《员工外出登记表》,按实际外出时间注明往返 时间并标明去向。员工外出登记由其部门负责人批准;如因部门负责人外出、出差等原因无法及时办理外出登记手续的,应及时报总经办备案;班长以上人员外出应报公司负责人同意并到总经办报备,填写《员工外出登记表》后外出,否则以旷工处理。外出不登记或登记不完整或提供虚假信息扣30元/次,部门负责人对外出登记审批把关不严连带扣30元/次

7.2若有特殊情况直接在外办理公务,无法在有效时间内打卡的,应事先电话向部门负责人说明情况,事后应在1个工作日内补办外出登记手续,逾期未办理的按旷工处理(详见6.2)。

8、请假规定

8.1请假分为事假、病假、婚假、产假、丧假等。

8.1.1员工请假的最小计算单位为半天。

8.1.2员工请假至少应提前1天填写《请假单》,经批准后报送总经办存档。员工已办理请假手续,班长以上人员超过1天方报送总经办的,班长以上人员每次予以扣款5元。

8.1.3因突发事件(如突然生病等),事前无法请假的应及时通知部门负责人和总经办核准,并应于上班后的1个工作日内补办手续,上班后超过1天才补办手续的,每次予以扣款5元。事前无请假手续,事中未及时电话告知部门负责人和总经办的,事后补假不享有相关福利(如病假薪资、路途假、慰问金等);

8.2请假审批权限(不论假别):班长以下人员请假:1天以内(含)由部门/处负责人批准; 1天(不含)以上,3天(含)以下由部门/处负责人初审后,报总经办审批;3天以上,由公司负责人批准;班长及以上人员请假/调休均需由公司负责人批准;公司负责人请假,由集团总裁批准。员工请假十天以上者,需报集团人力资源部备案。

8.3新员工在试用期间请假,试用期按请假天数顺延。新员工在试用期内请假时间超过 10天(不含10天)者,若无特殊原因,将被视为自动离职;

8.4假期薪资

8.4.1病假扣日工资的30%,月累计超过3天者,超过部分按事假处理(住院除外)。连续病假3天以上者,事中及时电话报部门/处负责人及总经办核准,事后5天内提供医院住院证明方可按病假处理。

8.4.2事假按日工资的100%扣除。

8.4.3婚假、丧假、陪产假在批准范围内按全额工资(含绩效)发放。具体时间及其他规定详见《XX物业公司员工福利管理办法》。

8.4.4产假。女员工在国家规定的产假期间内,停发工资,可得到生育津贴。若员工户口或工作所在地已实行生育保险统筹的,生育津贴由生育保险基金支付。未参加生育保险统筹的,由公司支付生育津贴,按照员工本人月工资总额(不含绩效)的70%支付。

8.5请假期间不享有补贴。

8.6除病假外,正式员工才能享有各种带薪假日。

8.7员工的考勤行为将列入绩效考核范围。

9、加班及调休

9.1加班:员工因工作需要,需在休息日加班的,应提前填写《加班确认单》中的加班 联,由其部门负责人、总经办签字认可后加班,员工加班一般用调休形式处理。加班时应按照规定进行打卡,加班时间以考勤记录为准;

9.2调休:员工的加班时间由部门负责人根据工作情况,酌情安排其他时间调休。员工调休需提前填写《加班确认单》中的调休联,由其部门负责人批准后,交由总经办备案。

9.3物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员因完成本职工作而需要延时工作、或因突发事故需履行工作职责而赶赴现场处理的,一般不予以计算加班,不作补休处理;

9.4鉴于物业服务行业的特殊性,每逢节假日、大年三

十、休息日等,物业处主任、主管、各部门正/副经理、公司总部人员、各物业处财务人员均应坚守工作岗位,服从值班安排,确保假日期间物业服务工作的正常进行。班长以上人员每日应开通手机、对讲机,确保24小时通讯正常,如遇突发事故时,应立即赶赴现场,采取有效措施进行现场控制与善后处理,并及时报告,否则按旷工、工作失职、违反《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》等违纪处理。

10、记录

10.1《员工请假单》W-RS-008-A

10.2《加班确认单》W-RS-009-A

10.3《员工外出登记表》W-RS-010-A

10.4《员工签到表》W-RS-011-A11、有关文件

11.1《XX物业公司员工福利管理办法》

11.2《XX物业公司员工违纪及处分管理办法》

12、附则

本办法自颁布之日起执行,由物业公司总经办负责解释,原有制度同时作废。

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