钦州市房地产市场调查

钦州市房地产市场调查（共8篇）

钦州市房地产市场调查 篇1

杭州市房地产市场分析汇报材料

第一部分 2003年杭州市房地产市场运行情况分析

一、房地产市场供给分析

1、土地供给大幅增加

今年杭州市共举行土地出让会14次，成功出让51宗，总成交面积300余万平方米（约4549亩），出让土地幅数、总成交面积分别比上一年增长64.5%和62%。其中住宅用地（含住宅配套公建用地）为34宗，合计面积约234万平方米（合3512亩），同比增长52.7%。

2、房地产投资保持继续上扬态势

今年1-11月杭州市房地产投资完成情况良好，各项指标均有大幅增长。据市统计局数据显示：2003年1-11月杭州市累计完成房地产开发投资80.89亿元，同比增长22.38%，其中住宅投资60.16亿元，同比增长16.57%。而今年杭州市预计GDP增长率为14.5％，在目前房地产业快速发展的阶段，两者的增幅比例是比较协调的。

其中住宅投资的主导地位继续得到巩固。商品住宅投资是带动杭州市房地产开发投资增长的重要动力，2003年1-11杭州市商品住宅完成投资60.16亿元，占全部投资的74.68%；所占比重较去年上升1.22个百分点。办公楼完成投资7.54亿元，占9.33%；商业营业用房完成投资6.69亿元，占8.27%；其他房屋完成投资6.49亿元，占8.02%。

3、商品房开发面积继续保持高增长势头

· 商品房施工面积

商品房施工面积总体规模继续扩大，2003年1-11月杭州市商品房施工面积1015.56万M2，同期增长29.93%。其中商品房住宅施工面积772.69万M2，同期增长25.68%；商业用房施工面积73.43万M2，同期增长36.44％；办公楼施工面积87.36万M2，同期增长39.06％；其他用房施工面积82.08万M2，同期增长63.7％。

· 商品房新开工面积

2003年1-11月杭州市商品房新开工面积250.03万M2，比去年同期增长24.3%；其中商品住宅新开工面积208.18万M，同期增长14.52%；商业用房新开工面积14.44万M2，同期增长386.2%；办公楼新开工面积9.98万M2，同期增长35.05%；其他用房新开工面积17.43万M，同期增长93.45%。

2· 商品房竣工面积

2003年1-11月杭州市商品房竣工面积153.25万M，同期增长44.43%；其中商品住宅竣工面积125.5万M2，同期增长36.64%；商业用房竣工面积6.41万M2，比去年同期下降了14.42％；办公楼竣工面积10.49万M2，同期增长235.14％。其他用房竣工面积10.85万M2，同期增长198.08％；

24、商品房批准预售面积有所下降

今年1-11月杭州市新发商品房预售许可证93个，批准可预售商品房面积202.74万M，同期下降了15.66％。其中住宅152.23万M，占75.09％，同期下降15.91％；办公楼22.82万M2，占9.50％，同期下降了9.94％；商业用房19.27万M，占9.5％，同期上升6.58％；其他8.42万M，占4.15％，同期下降了47.11％。下降原因为市区可供开发的土地量减少。

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2二、房地产市场需求分析

（一）增量房市场分析

1、受可预售面积减少影响，增量房市场交易量降低

杭州市房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受今年可预售房屋面积偏少影响，市场实际交易量有所下降。从交易统计数据看，今年1-11月杭州市完成商品房预售13100套,同比下降了29.4%，预售面积173.12万M2，同比下降24.7%。其中住宅预售11010套,同比下降了30.92%，住宅预售面积144.22万M，同比下降28.4%。

2商品房销售16078套,同比下降了10.58%，销售面积205.79万M2，同比下降3.38%。其中住宅销售13944套,同比下降了20.8%，住宅销售面积166.9万M2，同比下降19.1%。

从住宅批准预售面积与实际预售面积比例看，杭州市这一比例为1.055，考虑到部分刚领预售证的房源尚未销售，这一比例反映市场能吸纳目前的供给房源。

2、大户型商品房已成市场主流

随着杭州经济和房地产市场的不断发展，杭州房地产的消费结构发生了比较明显的变化，户型不断趋大。

从以上数据看，杭州2003年1-11月已售的商品房中，80M2以下的现房销售占总现房销售套数的16.24%，而期房预售中该比例只有7.76%；80-120M的现房销售占总现房销售套数的35.28%，而期房预售中该比例为27.87%；同时，在150M2以上的已售商品房中，预售的期房比例比现房销售高出7.64%，前者为24.89%，后者为17.25%。由此可见，大户型消费已逐步成为市场消费主流，同时目前绝

2大多数开发商的商品房面积都趋向大户型，而已预售期房中的小户型也基本上是为特殊消费群体设计，主要以单身公寓与酒店式公寓为主。

3、投资者正逐步撤离市场，市场以本地居民的“自住型”理性购房为主

根据2003年两届房价会的调查，纯投资者购房比例下降，从上半年的9.52％到下半年的6.9％，改善居住条件而购房的居民占40%以上。此外也有相当数量的居民抱有投资与改善居住条件或解决住房问题结合的双重目的。

从购房对象户籍看，2000年到2002年外地人购房分别占我市商品房预售总量的29.3%、29.11%、28.47%，外地人购房所占的比例稳定在30%左右，2003年1-11月份的统计表明外地人购房有所下降，为25.2％。这几年的外地人购房数据表明外地人已成为杭州房地产市场稳定的购房群体，可以认为大部分为创业自住型购房。本市居民购房比例保持在70％左右，以改善住房条件，自住为主。

（二）二手房市场分析

1、二手房市场成交活跃

二手房市场异常活跃，成交量大幅上升。由于增量房市场的有效需求量没有获得有效释放，不少消费者在买不到新房的情况下将目光投向了二手房市场。据统计：2003年1-11月杭州市二手住宅累计成交套数13990套，同比增加15.48%；成交面积111.37 M，同比增加24.37%；其中房改房累计成交套数6366套，同比增加35.07%；成交面积37.01 M2，同比增加33.13%；成交金额16.71亿元，同比增长61.6%。

2、成交量呈波浪型上走，房地产新政对二手市场影响明显。

2月因春节长假，交易期缩短，出现成交低谷。

4、5月受非典影响，中介人流量剧减，但成交量依然稳步上涨。经历了6月的成交高峰后，7、8月成交稍显逊色。9月杭州市政府对外发布消息，将实行一系列房产新政策，其中最具震撼力的无疑是在二手房交易中，恢复征收20％税率的个人所得税。消息一出，市场反映明显，挂牌房源明显增多。9月，10月，11月二手房成交量持续在高位盘整。

由于税收政策正式实施后其政策效应将减弱，预计明年一季度仍会一如往年，呈现买卖双方观望市场的情形，成交量可能会有所下调。

2（三）租赁市场分析

1、租赁市场逐步扩大，成交量稳步增长

2003年较2002年我市房屋租赁件数、租赁面积同比呈上升趋势。2002年在我市五城区登记备案的房屋租赁件数为6242件，2003年在我市五城区登记备案的房屋租赁总件数上升到7067件，同比上升13.22%。2002年我市登记备案的房屋租赁总面积为105.98万平方米，经统计，2003年我市登记备案的房屋租赁总面积达到116.36万平方米，同比上升9.79%。

2、租赁市场以商业用房为主，住宅租赁规模偏小

从2003年登记备案的各类用途房屋租赁特征看，以商业用房为主，占了总成交面积的73.02%。办公用房次之，房屋租赁面积为.26.05元/ M2，占了总成交面积的22.39%。住宅租赁成交面积24882 M2，仅占2.13%，住宅租赁比例低，存在着一定程度的隐性市场。

随着杭州市房地产一级市场及二级市场的迅速发展，房屋租赁市场整体呈上升发展趋势，房屋租赁需求呈多元化趋势。

三、市场价格表现及空置情况分析

1、住宅价格情况

今年1-11月新建商品住宅价格4723.2元/M2。二手房住宅成交面积111.37万M，成交金额47.02亿元，平均价格为4222.1元/M。

2、空置率较低

自1999年以来，杭州楼市从买方市场全面转向卖方市场，老城区房地产供应量严重不足，而需求却一直保持旺盛。许多新开发项目刚刚破土动工，就有人前来预定期房，因此杭州的空置率非常低。

22四、拆迁情况

2003年城市拆迁主要围绕继续开展旧城改造和建设城市基础设施进行，尤其是杭州市进入新一轮交通设施建设改造，进行了33929工程项目，使市区周边建设改造进一步扩大，对大量的简陋旧房进行拆迁，全年共审批拆迁82万平方米（不包括集体土地上的房屋）。

五、房地产业贷款情况分析

银行对房地产业贷款继续扩大,贷款质量良好，今年1-9月杭州全市房地产企业贷款发放额3529090万元，同比增长35.08%,发放个人住房贷款（含公积金贷款）2870494万元，同比增长48.14%。两者分别占全社会贷款总额的9.42%和7.67%,可见房地产业贷款在杭州银行中所占比重较高，两者相加几乎占了1/5,为17.09%。目前这两类贷款的贷款质量都非常高，违约率非常低，仅为0.55%和0.05%。

第二部分、目前杭州楼市存在的主要问题

一、总体房价稳步上涨，但涨幅趋缓

今年杭州市区总体房价继续上涨。据统计：今年1-11月商品住宅均价为4723.2元/ M2。造成房价持续上涨的原因主要有：有效供给量偏少、供给结构不太合理、地价的上涨效应等等。

二、供给结构不太合理，导致有效供给量偏少。

杭州房地产市场在一定程度上存在着市场供需结构错位的问题。主要体现在两方面：一是价格错位。房价的上涨使得中低价房源越来越少，高价房源日益增多，今年1-11月预售房产中单价大于6000元/ M2的就占了37.47%。加上前几年杭州开发商的“大户型”开发使得总价偏高，超出了一般工薪阶层的承受能力。二是空间上的错位。目前真正适合“上班族”居住还是在市中心和次中心。但现在市中心、次中心住宅楼盘较少，杭州市外围地区较多。而郊区住房由于受交通条件和郊区配套条件不足的限制，真正可作为第一住所还缺乏条件，因此真正可供工薪族选择购买的楼盘偏少。

三、部分企业投资风险意识有所欠缺

由于近几年房地产发展看好，吸引了不少“三外”企业进入这一行业。在今年9月26日的土地招标会上，浙江大元房产以25.34亿元的高价投标竞得杭州四块土地，半年内支付所有土地款也成为企业的沉重负担。而其中的18号地块报价竟比第二家投标者整整要高出1个多亿，这种企业不顾市场风险的非理性投资不仅增加了企业的风险，也增加了整个房地产市场的风险。

第三部分 拟采取的政策

针对杭州房地产市场上存在房产品供不应求，供求关系失衡；住房供应结构存在矛盾等问题，杭州市政府出台了“房地产新政”。

(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。

在经济适用房需求得到缓解前,近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时,要加快中低档商品房的建设,力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,以尽快解决本市居民的住房问题。

(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。

要专门设计《经济适用住房权属证书》,使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。经济适用房必须在五年后才可上市交易(其中经济解困房为十年),其上市交易时必须按照当时同类地段的商品房价格，在原价基础上补足差价、利息。

(三)加强经济适用房的管理。

改摇号办法为摇号轮候制,确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。确保经济适用房户型结构合理,中小户型应占大部分。严格经济适用房准入条件,防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。

(四)加强商品房市场管理。

1、对商品房销售,在销售时除注明建筑面积外,必须注明套内面积,以提高销售透明度。

2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后,必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。

3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房,实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的,必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状,包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。

4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为,市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。

5、切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起,对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收20%税率的个人所得税,对购买高档住宅的高收入群体实行从高税率3％（财政部、国家税务局规定契约税率1.5％－3％，普通住宅仍为1.5％税率）。

(五)加强住宅建设用地的开发管理。

控制单体农居,鼓励建设小高层(12层)以上农居，允许符合条件的单位自建经济房，加强对商品房开发的土地管理,遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地,由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。

(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。

为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性,解除其后顾之忧,建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始,筹建大学毕业生公寓,按照人均8平方米的标准建造集体宿舍,第一期建设面积为5万平方米。

(七)加强房地产信息体系建设。

要尽快建立以城市地理信息系统为基础,依托杭州市政务外网,实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统,为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台,并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。

杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头,各相关部门协同配合,力争明年上半年基本建成。

(八)尽快落实住房补贴政策。

为解决市民群众的住房困难,要认真落实住房分配货币化改革的各项政策,尽快发放住房补贴,重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度,认真负责地落实好这项工作。

第四部分 2004年杭州楼市走势预测

与往年相比，影响2004年杭州楼市走势的因素更为复杂。影响楼市走势重要标志的房价变动的正反两方面因素都同时存在。

一、继续支撑房价上涨的主要因素

1、经济发展强劲。杭州经济特别是浙江经济将继续延续今年快速增长的势头。杭州市2003年1－3季度GDP增长14.3%； 1-11月份利用外资项目数比去年同期增长51.5％；出口总额达98.3亿美元，同比增长29％；居民人均可支配收入达11797元，比去年同期增长10.5％，经济发展为近年来最好的一年。浙江省经济更是强势发展，1-3季度浙江省国内生产总值达6405亿元，增长13.2%；出口总额增长40.9%，外贸顺差达到了历年最高，为一百九十三亿美元，同比增长百分之二十五多，继续稳居中国首位；财政收入增长25.6%；人均可支配收入增长12%；2003年经济发展的良好态势，一是增强了居民消费信心；二是增强了居民购买力；更重要的是经济发展具有的惯性，为2004年经济奠定了良好基础。在正常情况下浙江经济、杭州经济仍将强势发展，这是支撑杭州高房价的基石。

2、市场供不应求状况难以改变。2004年杭州楼市仍呈供不应求态势。明年有效供应量在250 万M左右，而杭州近几年城市化进程不断加快，作为中心城市，房产需求将持续扩大，年250万M2左右的供应量已不能满足市场需求，供需矛盾将进一步突出。

（1）供给的滞后性。尽管2003年杭州政府开始增加土地投放量，但是由于从取得土地到预售通常短则一年半，长则二、三年。因此2004年市场商品房有效供给主要来自2002年投放的土地。2002年住宅用地投放量仅为2300亩，可建筑面积约为230万M2。2003年商品住宅新开工面积208.18万M2，同期增长仅14.52%，决定了一级市场供应量小。

（2）建材断档推迟工期。今年以来，特别是下半年建材不仅价格快速上涨，而且出现买不到货，已严重影响一部分项目建设工期。这又减少了市场有效供给。

3、建材价格继续上涨的势头难以改变。今年浙江各类水泥价格的涨幅在27%-45%之间波动，钢材价格涨幅在15%-40%之间波动。其中，普通硅酸盐水泥（回转窑）11月份出厂价格同比上涨38.1%，普通硅酸盐水泥（立窑）出厂价格同比上涨34.6%，矿渣硅酸盐水泥（回转窑）出厂价格同比上涨27.6%；复合硅酸盐水泥出厂价格同比上涨44.6%。普通中型钢材价格上涨19%，普通小型钢材价格上涨24.1%，优质型钢材价格上涨39.3%，线材价格上涨19%，建筑材料价格的大幅上扬，增加了建安成本。从浙江来看，因今年钢材、水泥等建筑材料涨价，多层建安成本增加8－9%，小高层增加10－11%，高层增加12－13%。由于建材生产受资源、能源短缺影响，目前建材供不应求状况还难以改变，预计建材价格上升的惯性还会持续。

4、开发贷款利率上浮，增大财务费用。上个月央行宣布从2004年1月1日起扩大金融机构贷款利率浮动区间，商业银行、城市信用社贷款利率可在贷款基准利率上上浮70％，房地产开发贷款在浮动之列，这意味着在杭州楼市仍呈供不应求状况下，开发商有可能将这部分融资成本转嫁到购房者身上，进而提高房价。

二、可能引起房价下滑的主要因素

土地供给因素。从2003年开始杭州市政府已改变了非饱和供地政策，土地投放量将大幅增加，将对市场产生较大影响，此外，股市变化、银行政策调整等都将对房市带来未测因素。

三、市场走势判断

楼市最终的走势取决于上述两方力量的较量。但总体上看：若不发生突发事件，2004年杭州楼市有以下特征：

1、有效需求依然旺盛

每年约10万新增人口、大量新婚家庭（15000多对），改善性需求量远未得到满足，以及拆迁仍处于高峰期，市场有效需求量大。

2、房价稳中有升，升幅减缓

房价最终走势取决于供求关系，2004年市场供不应求状况还不能得到较彻底改变，以及考虑成本推动等因素，杭州房价继续呈稳中有升态势。但是随着政府调控措施效应的逐渐显现，升幅将减缓。预计2004年杭州楼市将基本结束普涨历史，开始进入个股分化的时代。一些性价比偏低的旧房、一些无稀缺性景观优势和品质优势的百万元级二手房，其价格甚至可能出现回落。

3、自用性消费占市场绝对主流

政府恢复20%个人所得税，以及增加经济适用房供给等，部分投机者正在撤离楼市，自用性消费将占市场绝对主流，这有利于楼市的可持续发展。

杭州市房产管理局

2004年1月

钦州市房地产市场调查 篇2

我国在美国次贷危机及后来的全球金融危机的影响下, 出口和FDI方面出现了明显的负面变化。房地产业在我国经济发展过程中有着举足轻重的地位, 而广州作为全国经济发展的一个典型代表, 其房地产业的变化及其采取的政策对各地的房地产市场的管理都有一定的借鉴作用。因此, 本文选取广州市房地产市场作为分析对象, 选取广州市的宏观经济数据和房地产业的相关行业数据进行分析, 旨在从房地产变化的内因和外因两方面来分析这次金融风暴给我国的房地产业带来的影响, 得出这种影响和变化的大小及其方向, 以及出现这种影响的原因和我们应该采取的对策。

2 文献综述

彭红艳 (2009) 认为中美之间的贸易主要集中在服装、鞋类等劳动密集型产品, 收入弹性较小, 在金融风暴下美国居民对这些商品的需求可能不降反升, 同时美国经济放缓会增加业务外包的可能, 有利于我国增加对世界其他地区的出口, 但是金融风暴会使中美贸易中的非经济因素干扰增加, 人民币升值压力加大, 贸易环境可能会恶化。

黄润中 (2007) 认为从产品结构与国际竞争力看我国具有绝对比较优势的低端产品出口弹性受出口对象国经济环境恶化的影响不大, 中国所保持的巨额贸易顺差使人民币仍具有很强的升值潜力, 我国实行相对严格的资本管制政策也使国内经济受国际金融事件的影响大为减弱, 但国际短期融资市场中仍然存在大量不确定因素会对我国的FDI有负面影响。

3 数据分析

3.1 广州市社会宏观经济数据

宏观经济数据选取的是广州市的地区生产总值及其增长率、三大产业的增加值比重、全社会固定资产投资和城镇居民可支配收入。

2007年第3季度地区生产总值为4996.96亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.41%, 第二产业增加值比重为40.65%, 第三产业增加值比重为56.94%;第4季度地区生产总值为7050.78亿元, 比2006年同期增长14.5%, 其中第一产业增加值比重为2.3%, 第二产业增加值比重为39.9%, 第三产业增加值比重为57.8%。2008年第1季度地区生产总值为1746.64亿元, 比2007年同期增长11.1%, 第一产业增加值比重为2%, 第二产业增加值比重为37.5%, 第三产业增加值比重为60.5%;2008年第2季度地区生产总值累计为3733.53亿元, 比2007年同期增长11.9%, 其中第一产业增加值比重为1.93%, 第二产业增加值比重为39.72%, 第三产业增加值比重为58.35%;2008年第3季度地区生产总值累计为5921.66亿元, 比上一季度增长12.1%, 其中第一产业增加值比重为1.96%, 第二产业增加值比重为39.89%, 第三产业增加值比重为58.15%, 2008年第4季度地区生产总值为8215.82亿元, 比上年同期增长12.3%, 其中第一产业增加值比重为2.04%, 第二产业增加值比重为38.94%, 第三产业增加值比重为59.02%。2009年第1季度地区生产总值为1837.88亿元, 比2008年同期增长8%, 其中第一产业增加值比重为1.99%, 第二产业增加值比重为35.52%, 第三产业增加值比重为62.49%。

全社会固定资产投资2007年第3季度累计达11038212万元, 比2007年同期增长8.8%。第4季度累计达18633437万元, 比2007年同期增长9.8%, 2008年第1季度全社会固定资产投资为3169347万元, 比2007年同期增长10.7%;第2季度累计达7542205万元, 比2007年同期增长13%;第3季度达12378996万元, 比2007年同期增长12.1%;第4季度达21045635万元, 比2007年同期增长12.9%。2009年第1季度全社会固定资产投资达3769589万元, 比2008年同期增长18.9%。

城镇居民人均可支配收入2007年第3季度累计达16788.65元, 比2006年同期增长11%;第4季度达22469.22元, 比2006年同期增长13.2%。2008年1季度城镇居民人均可支配收入达7361.07元, 比2007年同期增长5.8%;第2季度累计达13213.7元, 比2007年同期增长10.2%。第3季度达19229.19元, 比2007年同期增长12.3%。第4季度累计达25316.72元, 比2007年同期增长12.7%。2009年第1季度达8109.29元, 比2008年同期增长10.2%。

3.2 房地产基础数据分析

2007年第3季度, 广州市房地产开发投资额累计达到4328495万元, 比2006年同期增长28.6%。第4季度累计达到7038031万元, 比2006年同期增长26.4%。2008年第1季度房地产开发投资额达1372234万元, 比2007年同期增长23.9%;第2季度累计达3191215万元, 比2007年同期增长19.7%;第3季度达5171575万元, 比2007年同期增长19.5%;第4季度达7624286万元, 比2007年同期增长8.3%。2009年第1季度达1250749万元, 比2008年同期增长-8.9%, 近期首次出现负增长。

从2007年第3季度开始房地产投资占固定资产投资和地区生产总值的比重保持了增长的态势, 但是在2008年第4季度后两个数据都出现了较明显的下降。如表1所示。

数据来源:广州统计局

从2007年7月美国爆发次贷危机以来, 为考察广州经济受其影响的程度, 取CPI、出口总值累计数和与2006年同期相比增长率以及进出口差额的数据来衡量。由于房地产投资中住宅性住房投资占绝大多数, 因此本文取房屋价格指数来衡量广州市房地产业所受影响。数据如表2所示。

数据来源:国家统计局

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图, 房屋价格不计入居民消费价格指数, 发现这两个数据基本保持了一致的发展态势, 从2008年8月开始都出现了下降的趋势。

从表2中发现衡量国外对广州经济影响的重要参数:出口总值、出口比上年同期增长率和进出口差额都出现了负面变化。出口比上年同期增长率除了2007年7月和2008年1月达到20%以上外, 大都保持在十位数左右的增长速度, 到2009年甚至连续出现了负增长, 这在以往都是极少出现的现象, 而进出口差额除了在2007年7月～12月保持了较明显的增长外, 到2008年也开始出现了急剧下跌的态势, 甚至出现负数, 2008年11月出现了井喷的增长后又出现了连续下降的趋势。

由于数据可得性的限制, 本文对于房地产资金来源基础数据取广东省2007年第1季度与2008年第1季度的数据作对比, 以此作为广州市房地产资金来源基础数据的参考。

从表3中可以发现2008年第1季度房地产资金来源较2007年第1季度有较快增长, 其中, 国内贷款和自筹资金的增长速度明显, 其他资金来源也占较大份额, 但是与此对比的是外资所占比重出现了下降, 其下降幅度达到了47.34%。

4 原 因

从上文的数据分析中发现衡量宏观经济状况的数据都呈现出良好的发展态势, 地区生产总值和居民可支配收入都保持了较平稳的增长趋势, 这说明广州经济没有受到美国次贷危机及其后的金融风暴的太大影响。

社会固定资产投资与其他数据不同的是, 在2007年第3季度到2009年第1季度这段时间, 保持了绝对增长的态势, 尤其是在2009年第1季度, 社会固定资产投资增长幅度较之以前更加明显, 并且固定资产占GDP的比重除了2008年第1季度外都保持在20%以上。这一方面说明了社会固定资产投资, 尤其是国内投资对熨平经济波动, 保持社会经济平稳快速发展起到了重要的作用, 另一方面说明了社会固定资产投资的增加是广州市应对美国次贷危机及其带来的金融风暴的负面影响的措施。

广州市2007年第3季度—2009年第1季度这段时间, 房地产投资占固定资产投资比重保持的增长势头直至2008年3季度才出现了逆转, 这一方面是由于美国次贷危机及其带来的金融风暴影响的滞后性;另一方面也是由于房地产投资是长期投资行为, 因此房地产投资决策的变化也具有一定的时滞。我国在美国发生次贷危机后加强了房地产行业的监管, 2007年9月央行和银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》, 要求严格住房消费贷款管理, 对已利用贷款购买住房对又申请购买第二套 (含) 以上住房的, 首付比例不得低于40%, 贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以下的, 贷款首付比例不得低于20%;对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的, 贷款首付比例不得低于30%。这个政策是在美国次贷危机爆发后出台的。美国次贷危机引起我国房地产市场外资抽逃的现象, 对我国房地产市场更是雪上加霜, 这也直接导致了在2008年第3季度开始的房地产投资占固定资产投资比重的逆转。

从居民消费价格指数和房屋价格指数的关系图可以看出, 居民消费价格指数和房屋价格指数成基本同方向的变动, 由于房屋价格指数不计入居民消费价格指数, 所以两者的同方向变动可以解读为CPI对房屋价格的影响是同方向的。

从上面的图表还可以发现, 广州市的房地产投资占地区生产总值的比重虽然有波动, 但是都保持在30%以上, 在美国次贷危机以及之后的金融危机爆发后, 广州市的房地产市场仍旧保持着较高的投资比例, 其中一个很重要的原因是国外资金占广州房地产市场的资金比重有限, 在大量投放的国外资金出现抽逃时, 广州的房地产市场能仍旧保持一个较健康的状况。根据2008年度广东省房地产市场的分析报告中外资的比例就可以大致看出广州市房地产中外资所占的比例大小, 根据这一分析报告, 2007年第1季度外资占广东省房地产投资的3.5%, 到2008年第1季度外资占广东省房地产投资的1.47%, 下降了2.03个百分点, 所占比例非常小, 但是国内贷款和自筹经费却出现了都接近50%的增长速度, 这不仅减轻了外资抽逃的影响, 而且使本地区的房地产市场抵抗国际风险的能力大大增强。

5 对 策

第一, 针对广州市房地产市场在美国次贷危机和随之而来的金融风暴带来的影响下的表现, 我们可以做出一些应对措施。为保证经济的平稳快速健康的发展, 增强抵御外部风险的能力, 应加大国内对固定资产的投资, 扩大就业面, 缓解由于房地产市场受冲击而带来的严重的失业问题, 同时保证地区生产总值的增长, 创造良好稳定的经济环境。

第二, 政府要利用好财政政策和货币政策这两个工具, 由于政策的滞后性特征, 在采取政策时努力做到预见性, 在控制房地产泡沫时要严格地控制泡沫破裂后可能产生的经济萎缩、就业减少、房价过度下跌、居民收入下降等负面影响。如《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》是为了控制当时房地产的泡沫, 但是当时美国已出现次贷危机, 并且金融风暴的趋势已形成, 广州市房价在之后出现了明显的下降, 导致建筑、钢铁、水泥等行业的负面变化, 因此我国又接连出台了一系列刺激房地产市场的措施:央行在2008年9月～12月, 连续5次降息;财政部下调契税税率, 居民首次购买普通自住房和改善型普通住房提供的贷款利率下限调整到贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整到20%, 还调整了个人住房公积金贷款利率, 同时允许地方政府制定鼓励住房消费的收费减免政策。这些措施在广州市的房地产市场上得到了一定的收效。

第三, 政府应加大对国际游资的监管和完善人民币汇率的形成机制。国际游资主要是由于人民币升值预期所引起, 当前人民币升值的外部压力既来自外界政治力量, 也包括国际游资的压力, 在这种情况下, 无论人民币升值或者贬值, 都可能引发过度反应, 造成人民币的过度升值或者贬值, 而这种过度会给经济带来严重的影响, 因此我国政府和金融监管部门应当进一步完善人民币汇率的形成机制, 使人民币升值保持一种合理的增长方式。若不加以控制, 一旦外部环境变化, 这些国际游资就会立即抽逃, 加大房地产市场的投资风险。

第四, 保障社会的就业水平和人民的收入水平的平稳增长, 创造有效需求。根据2008年第1季度广东省房地产市场分析报告可以看出, 2007年广东省第1季度的市场消化系数是1.7404, 到2008年第1季度增加了0.9442, 达到2.6849, 可以看出包括广州市在内的房地产市场在这一时期市场销售情况良好, 房地产市场活跃, 消化能力增强, 这一方面是政策刺激房地产消费的原因, 另一方面是人民的收入水平在平稳的增长, 增加了房地产的有效需求。

参考文献

[1]李定安, 周建波.成本和需求的变动对商品房价格影响分析[J].价格月刊, 2007 (11) .

[2]广东省房协市场分析课题组.2008年1季度广东房地产市场分析报告[R].广东省房协, 2008.

[3]黄浩波.房地产经济泡沫与对策简论[J].商场现代化, 2008 (1) .

[4]李木祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社, 2007.

钦州市房地产市场调查 篇3

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

■

2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

袁祥勇（1978-），男，湖北鄂州人，惠州学院经管系财务教研室主任，讲师，研究方向：投融资管理。endprint

摘要：随着经济的高速发展，我国房地产行业得到了飞速的发展。然而受多种因素的影响，我国绝大多数房地产企业融资渠道过于单一，这对于房地产开发和企业自身的发展都是一个严峻的考验。本文通过对惠州市房地产企业的融资渠道现状分析，得出惠州市房地产企业融资渠道存在问题和产生的原因，最后从政府、金融机构和企业三个方面提出拓宽房地产企业融资渠道的建议。

关键词：惠州市 房地产企业 融资渠道 问题研究

目前房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、股权融资、债券融资、民间资本和留存收益，其中银行贷款是房地产行业融资的最大来源。鉴于房地产行业的自身特点，我们有必要对自身的融资渠道进行拓宽，从而保障房地产企业更好的发展。

1 房地产企业扩宽融资渠道的必要性

在市场经济条件下，房地产企业如果仅仅依赖自身的资金来进行开发，本身就是与市场经济的规律相违背的。从目前企业发展实际来看，惠州市的绝大多数房地产企业都需要依赖融资活动来进行项目的开发，所以研究房地产企业的融资渠道，对于企业的长远发展，有着非常重要的现实意义。惠州房地产行业正在迅速发展，2013年上半年，惠州挂牌供应148宗，面积333.69万平方米，同比减少19.32%，起始金额总共25.28亿元，同比减少24.59%。同时，惠州市完成房地产开发投资122.69亿元，同比下降8.32%（其中住宅投资84.29亿元，同比上升5.38%）。上半年惠州土地供应与成交面积与去年同期相比均下降。10万平方米以上的供应与成交有所下降，地块面积趋小。住宅用地的面积供应与地价有上涨的趋势。商品房销售金额237.88亿元，同比增长40.03%；商品房销售面积409.60万平方米，同比增长41.41%；上半年均价5808元/平米，同比去年同期下降0.97%。随着惠州市经济的不断发展，市政配套以及周边环境得到了不断地改善，为惠州的房地产市场发展带来了很大的契机。

惠州市房地产行业近5年主要融资来源比重表

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2 惠州市房地产企业融资渠道存在的问题

2.1 房地产企业融资方式单一 当前惠州市的房地产融资渠道依旧单一，资金仍然主要是以银行贷款为主，其次是民间借贷，房地产行业对惠州市银行系统产生了具大的潜在风险。市场环境一旦恶化，资产质量将大幅下降，会给银行带来巨额呆账坏账风险，且这种单一的融资方式无法满足房地产开发周期的需要。这种单一的融资方式必须在一定程度上得到突破，采用多种融资渠道途径，选择适合自己实际情况的融资方式。

2.2 融资中商业银行风险集中 房地产行业具有资金密集的特点，使得房地产业的融资成为了房地产企业生存和发展的关键。现在惠州市的房地产商将投资的风险和融资的风险都集中在商业银行，这就使得商业银行的金融风险增加，也会调高商业银行经营的困难。一旦经济出现周期性的波动，经济的下滑必然导致房价下调，房价的低迷会导致个人住房贷款中不良贷款的比例上升，所以商业银行对于房地产企业的融资需求会采取非常谨慎的原则，只要国家政策或者经济发生波动，商业银行会收紧资金或提高融资成本。

2.3 房地产企业融资受国家政策的影响较大 银行贷款是房地产企业融资的主要方式，在房地产融资中占有主导地位。由于我国政府自2007以来加大了对房地产的管理，严格控制了房地产行业的银行贷款，使得惠州市的房地产融资比较困难，很多房地产由于不能得到银行贷款使得很多房地产项目工程不能顺利进行，例如惠州本土较大的房地产企业光耀房地产开发公司由于上市受到国家政策影响，未能成功上市融资，导致企业诸多房地产项目停工，无法按期交楼，最终引起企业陷入困境。

3 拓宽与完善惠州市房地产融资渠道的对策及建议

3.1 完善相关法律法规，规范房地产融资渠道 近些年来，随着房地产市场的兴盛，相关的法律法规体系也逐步建立起来，和以往相比，当下房地产市场所处的体制环境已经大有改观。众所周知的是，房地产行业在当下依然是一种高危行业，也正是如此，国家也加大了对其的控制，在融资方面的政策法规也同样很严格，这样的法规就造成房地产企业在融资过程中很难放开。除此之外，还有一部分融资相关的法律法规不够健全，譬如说投资基金和债券融资相关的问题，在细节上面还没有得到明确。在未来一段时间，我们必须要对相关的法律法规进行适度的调整，以期更好地符合房地产企业的融资渠道拓宽活动。

3.2 运用多种金融工具来拓宽融资渠道 我们都知道，渠道过于单一是当下房地产企业发展的一个非常大的制约条件。由于房地产开发与经营过程具有很大的不确定性，开发时间周期长，外部环境变化多端，房地产企业面临较大的财务风险。当下绝大多数房地产企业的融资形态都是由自身的资金和银行的贷款构成的，这样的融资结构还是过于单一，在未来的发展过程中，建议采用自有资金与银行贷款，机构投资和基金互相结合的形式进行融资，灵活的动用多种有效的金融工具，积极的将其他的外部机构利用起来，保障企业的融资活动能够顺利开展，也可以避免企业在融资过程中可能会产生的一系列风险。例如：重点关注地产投资基金，通过地产基金来融得更多的社会闲散资金；经营状况较好的房企可能积极参于创业板融资；适当关注海外资金，注意合作开发和并购来融资；关注非银行金融业融资，加强融资租赁，信用证等融资方式。

3.3 建立健全金融信用保证体系 建立健全金融信用保证体系，对于推动房地产行业多种融资渠道的发展，对完善整个金融体系具有重要意义。我国应尽快建立包括信用的记录、征集、调查、评价、惩罚等内容的完整、规范的金融信用制度的主体框架，让信用好的房地产企业能够得到更多的融通资金和较低的融资成本，让信用较差的房地产企业注意自己信用的重视和维护，让整个社会形成人人重视信用作用，积极爱护自己的信用。仅有信用法律制度还不行，还要重在落实和执行，不能将信用评级仅停留在表面，只是用于审批程序的需求，而是要把信用评级的作用真正发挥出来，使用规范的评级行为来得到真正公平的评级结果。政府提供良好的信用评级氛围，评级机构独立对企业和个人进行评级，他们的生存与发展都是由市场来决定的，监管部门只能是监管这些评级机构，这样公允性得到了保证。

3.4 完善风险控制机制，保障资金安全 房地产有自身的周期，风险也随之而来。目前，惠州房地产产业制度与融资制度不健全，监管手段还很落后，难以承受融资市场化带来的冲击，容易导致房地产融资风险的扩散。房地产融资的风险控制与规避是房地产融资的核心问题， 既要控制融入方，即房地产企业本身的风险，如管理、经营风险；又要控制融出方的资金风险，保障融资出资方的资金安全。同时要规避外部风险，如市场因素、政策因素所带来的风险。实行分散投资原则，进行多样化组合投资，从而完善房地产的风险与收益机制。这样房地产企业才能吸引到更多的资金。融资渠道才能真正拓宽、完善。

总之，我国的房地产融资受目前国家政策的影响比较大，融资渠道偏窄，所以惠州市房地产企业必须要对拓宽融资渠道的重要性有充分的认识，在传统的房地产融资的基础上要扩展新的房地产融资渠道，摆脱传统的融资对房地产企业的限制，实现房地产融资的全面性和综合性，避免对任何一种房地产企业融资渠道的依赖，为房地产企业的发展提供资金保障。

参考文献：

[1]徐航涛.我国房地产企业融资渠道困境与创新[J].时代金融，2012.6.

[2]肖琳.房地产企业融资渠道的选择[J].金融财税，2013.9.

[3]聂鑫.我国房地产企业融资的风险及防范[J].华中师范大学，2012.5.

作者简介：

钦州市房地产市场调查 篇4

一、房地产企业入库统计情况。今年1-4月有新入库房地产企业2家，5月有3家，但新开发的楼盘少，大多是续建楼盘，有较多没有投资量。2014年4月止，全市入库统计房地产企业137家，比去年同期减少19家，房地产投资开发楼盘148个，比去年同期减少8个，比去年12月少30个，说明今年1-4月有30个楼盘销售完毕，退出了钦州市场。在148个楼盘中，有53个楼盘完工或到收尾阶段，占全部楼盘的35.8%。其中，有44个楼盘没有投资额，占了29.7%。

二、房地产开发市场建设情况。受销售下滑等原因，房地产开发企业投资信心仍然不足，1-4月，全市房地产开发投资完成16.9亿元，同比下降2.8%，降幅比上月收窄了10.5个百分点； 全市房屋施工面积907.1万平方米，同比增长1.9%，其中，住宅施工面积670方米，同比下降0.8%；房屋新开工面积55.6万平方米，同比下降了46.8%，其中，住宅新开工面积44.7万平方米，同比下降40%；房屋竣工面积75.5万平方米，同比增长41.2%，其中，住宅竣工面积52.7万平方米，同比增长22.4%。整个房地产开发市场呈现施工规模缩减，建设趋缓的局面。

三、房地产销售情况。一是销售面积下降。1-4月，全市商品房销售面积27.2万平方米，同比下降41.7%。降幅比上月扩大了2.1个百分点，销售下滑主要的原因：一是受国家对房地产的调控及“新国五条”等影响；二是受房地产开发企业和项目减少，有较多楼盘销售完毕退出钦州市场；三是受2013年1-4月商品房销售面积大幅增长，拉大了基数。由于2013年购房送装修、家具电器等促销因素的共同作用下，“刚性需求”开始释放，2013年1-4月商品房销售面

积大幅增长，销售达到46.7万平方米，增长40.9%，拉大了今年1-4月的商品房销售面积基数;加上商品房销售经过去年的增长，有较多“刚性需求”已购房；二是待售面积偏大，房屋销售压力加大。1-4月，全市房屋待售面积84.5万平方米，与去年同期基本持平。其中：待售1-3年的房屋面积38万平方米，占全部待售面积的45%。在销售市场持续调控的情况下，房屋库存偏大，市场消化的压力加大，房地产企业的投资资金不能及时收回，房地产企业对当前市场的信心不足，完成投资增长放慢，影响房地产业的健康发展。三是商品房销售额下降，影响房地产企业资金回笼。1-4月，全市商品房销售额10.2亿，同比下降37.1%。

四、资金到位情况。资金来源明显趋紧，各资金来源渠道大多负增长。1-4月，全市房地产开发企业本年到位资金52.3亿元（含上年末结余资金25.7亿元），同比下降25.3%。其中，国内贷款4.9亿元, 同比增长30.1%，虽然贷款是增长，但从银行贷款只有3亿元，下降19.6%，有1.9亿元是从民间等渠道借的款；自筹资金10.2亿元，同比下降6.1%；其他资金来源11.3亿元,同比下降34.4%，其中，购房定金及预收款5.9亿元，同比下降35.1%，个人住房按揭贷款4.7亿元，同比下降32.1%。以上数据表明，受当前国家调控政策及银行贷款收紧对房地产开发企业贷款的双重影响，作为房地产开发最重要资金来源之一的银行信贷已大幅下降，企业资金来源明显趋紧，企业自筹资金、购房定金及预收款和个人住房按揭贷款成为房地产开发企业最重要的资金来源。

浅谈邳州市房地产开发现状 篇5

一、总体概述

邳州市位于苏北平原，是徐州市经济圈中的一个县级市，东陇海线上一个正在发展中的城市。陇海铁路、京杭大运河、312国道、徐连高速路贯穿其间；交通便利，地理位置优越。本市现有人口约50万左右。在未来的几年中，邳州市委市政府将会将邳州建设成“徐州率先、苏北领先、江北争先”的一个中等城市，将邳州打造成东陇海线上经济发展的领头羊，领跑东陇海经济的发展。使邳州成为东陇海线上最璀璨的新星。

邳州市的经济水平现居于江苏省县区级市的前30名之内，但与东南经济发达地区相比，邳州市还是一个欠发达地区。人均收入水平依然很低。现有的经济主要以第一产业、第三产业为主。

二、现有的住宅、商业地产的状况

在过去的几年中邳州市的房地产得到飞速发展，在城市规模日益扩大的客观条件，在过去几年中邳州的房地产开发以住宅为主，商业房地产的开发相对缓慢。开发的主体——开发商以本地公司为主；资金、资质、规模都很小，严格说不是房产开发公司，是集资建房。在近几年的招商引资过程中有一部分外地房产公司入主邳州市房产市场，使邳州市的房产开发趋于正规化。

在过去的几年中，已经开发的住宅除职工分房外小区有：电厂小区、锦江小区、珠江小区、迎宾小区、聚宝花园、亚都花园等。已开发的商业地产上规模的仅有韩氏步行街，其它都是各小区开发的一部分门面房。现在正在开发的住宅物业有世纪花园、东方花园、亚都嘉园、盛达房产、兆林房产、榆树苑等，现在正在开发的商业地产有：邳州时代广场、温州大运河装饰城、邳州商城、同盛国际广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城、。同时，邳州时代广场、太阳城、通城世纪广场、中国邳州国际商贸城，同处于徐海路与建设北路交汇处的四个角，未来几个月将会开发的商业地产有宏达商业街（新世纪商城东面，老一招原址）、交通大厦。现在的邳州市房地产市场正处在发展时期，现有的物业总体说尚未达到饱和状态。但是由于现有物业空间分布不合理，导致邳州市老城区商业地产过于饱和，住宅缺乏，新城区商业房产缺乏，住宅很多的不合理现象的发生。伴随着城市的发展，大量的农民弃农从商，使老城区商业过分集中，商业经营范围重复现象严重，出现1人购物2人卖货的景象，即供大于求。同时，大量农民进城使老城区的公共配套无法满足正常的需求；邳州市市政府搬迁，筹建新城区，邳州市进行了北进西扩工程。在城市进程中规划偏差出现了，新城区住宅物业大量兴建，而商业地产建设远远落后于住宅，在过去的1至2年中新城区的商业近乎为零，仅仅世纪花园配有两个面积为1000m2左右的超市。至今为止新城区的商业街不能满足新城区居民的日常生活需要。新城区的居民购物还要到老城区，但现有的公共交通还不方便，市政府正是看到原有不足，现正将新城区发展的侧重点转移到商业地产上来。

三、对新城区正在开发的商业地产的分析

对新城区正在开发的商业地产的分析；主要分析：邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场三个位于徐海路与建设北路交汇处的三个楼盘。

徐海路与建设北路被市政府规划认可为3—5年后邳州市的一类地段,未来的商务中心,加之该地段处于新老城区分界处,将来必将成为邳州市的城市坐标地段.所以在该地段将会有大量的商业地产兴建,现在正在兴建的商业地产有邳州时代广场、中国邳州国际商贸城、通城世纪广场。现对此三个楼盘做如下分析：

1、邳州时代广场

邳州时代广场位于徐海路与建设北路交汇处东南角。东临邳州市灯杆厂（未来将做一个住宅小区），南临邳州市第四人民医院，西临建设北路，北临徐海路。由徐州名隆宏通房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为13000m2左右，总建筑面积为35000 m2。由酒店、休闲商业广场和时代公寓组成。邳州时代广场的定位是将邳州时代广场打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。将来的经营范围是酒店、咖啡厅、酒吧、美食城、美容美发、健身会所、桑拿洗浴；外加一部分公寓。现在该楼盘多层部分已经出地面三层，高层部分方案正在优化，尚未开盘正处在内部预定中。

邳州时代广场充分借鉴上海、广州等城市精品街模式，综合邳州市今后发展的需要，打造成邳州最大、最高档的休闲商业中心。邳州时代广场的设计理念比较超前，在商业街上面建造时尚公寓，在邳州市现在的城市发展的状况下是很好的；加之工程进度很快，整体来说是成功的。但也存在一些问题，商业街所经营的业态对后期管理要求很严，如果管理跟不上容易形成“红灯区”到时对整个楼盘的影响不好。所以他们在后期的管理中，引进了更为先进的经营管理模式，为邳州市的商业管理树立典范。

2、中国邳州国际商贸城

中国邳州国际商贸城位于徐海路与建设北路交汇处东北角。东临邳州市唯一的一所私立学校——明德学校，南临徐海路，西临建设北路，北临电信大厦（正在建设中），由五洲集团下属于邳州诚烽房地产开发有限公司兴建。有开发公司下属的销售部门进行销售。总体规划为商用；中国邳州国际商贸由46m11层的商务楼和4层的裙楼组成。主楼正对徐海路与建设北路交汇处。裙楼由4层的外部沿街门面和内部的3层购物广场组成。裙楼有2个9.6m，3个9m的内部通道，5个8m宽的楼梯至2F、3F、4F。购物广场中间部分设有一个直径为30 m的休闲中厅。通道顶部设有阳光板，保证下面的采光。目前工程仍处在做基础阶段。价格、业态、后期运营尚未出炉。

中国邳州国际商贸城是邳州市招商引资项目；获取土地使用证早，土地价格低；地理位置好；引进先进的购物理念，集休闲、购物于一体；整体性好便于后期管理、经营。但也存在一些危机，现该地段的通城世纪广场已经封顶，已经销售近半。聚集在邳州市市民手中的一部分资金已经流向该楼盘。同时由于中国邳州国际商贸城工程进度缓慢，相关政策迟迟不能出台导致有志购买者信心丧失。工程进度快的邳州时代广场和太阳城即将开盘将会对中国邳州国际商贸城的销售工作将造成很大冲击。虽然这3两家楼盘将来所经营的范围与它不会有很大冲突。但是由于现在邳州人在投资商业地产时大部分人没有明确目标，总是会受到广告和销售人员的说词左右，从而致使一定数量的资金流失到这两家楼盘。对中国邳州国际商贸城的销售工作产生一定的冲击。因此该楼盘应尽早把价格和区域划分制定出来；加快工程进度，争取早日开盘。

3、通城世纪广场

通城世纪广场位于徐海路与建设北路交汇处西北角。东临建设北路，西临法院，北临民兵训练基地。由邳州市通城房地产开发有限公司投资兴建。总占地面积为30000m2左右，总建筑面积为50000 m2。由购物广场、美食一条街、汽修汽配一条街、商务办公楼（高层）四部分组成。通城世纪广场的经营范围是百货、服装的批发，金银玉器、小吃、汽修汽配、商务办公。现在该楼盘多层部分已经封顶，正在兴建的商务楼总体布局是前面为多层部分（三层），后面为商务办公楼。市场的定位是将其打造为邳州最大型批发市场。

通城世纪广场是徐海路与建设北路交汇处第一个开盘的商业地产，现在销售尚未过半。年前的销售是请代理公司。现在代理公司已经撤走了，现在开发商正在招聘人员。

通城世纪广场的工程进度最快，第一个开盘吸引了邳州市一部分市民手中的闲置资金，从而达到了一定的成交。通城世纪广场地理位置及发展前景都被人们所认可，但由于经营范围，市场分析产生的偏差导致目前的困境。邳州北有临沂，西有徐州，乘车不会超过80分钟就可以到达，在两地的服装批发市场已经形成规模和名气的时候，再在邳州市开设服装批发市场，发展前景不被看好。同时作为商业地产在强销期，销售未能超过50﹪是一大败笔。

现在在销售过程中换代理商比临场换将更为严重，造成的影响也不好。目前该楼盘的侧重点依然放在销售上不是很明智。现在在新客户不多，老客户退订的情况，应该将工作的侧重点放到招商上，将大型的运营商、经销商、代理商招来，一方面可以稳定老客户的心，使之不退订；另一方面扭转现在的局面，吸引新客户的投资。

四、对代理公司在邳州房地产市场所起作用的分析

邳州市现有物业的购买者，主要以各乡镇的富裕农民、私企业老板为主，邳州市市区居民的购买力比乡镇购买力要弱。邳州市正处在一个城市化的中期，大量的农村人口涌入城市；刺激了城市经济发展。乡镇居民进入城市后，首先面临的是吃、穿、住、用、行。那么要满足进城农民的需求就要开发住宅和商业地产。所以促成商业地产和住宅物业的开发。现在城市化速度决定了在未来几年中，邳州市的物业供求仍呈供小于求的状态。现在邳州市的住宅在开发过程中常常会出现只要蓝图就可以将尚未打桩的房子销售一空的现象。从而导致了一些开发商对代理公司不认可，认为有没有专业代理公司及专业的销售队伍都无所谓，导致进入邳州房产市场的代理公司处于十分尴尬的处境，无法施展其才华。

小 结

广州市房地产中介服务管理办法 篇6

第一章 总 则

第一条 为加强本市房地产中介服务管理，维护房地产市场秩序，保障房地产中介活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本办法所称房地产中介服务，是指为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理或策划的有偿服务行为。

第三条 凡在本市市区范围内从事房地产中介服务的机构和个人，应当遵守本办法。

第四条 房地产中介服务活动应遵循合法、公平、自愿、诚实守信的原则。第五条 广州市国土局房地产管理局是本市房地产中介服务工作的行政主管部门（以下简称市房地产主管部门），负责本办法的组织实施。

广州市房地产中介管理机构依规定的权限负责日常管理工作。

第二章 中介服务机构

第六条 从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备房地产中介资质，并按下列程序办理：

（一）向市工商行政管理部门申办名称核准手续；

（二）向会计师事务所办理验资证明；

（三）向市房地产主管部门申请办理资质证明；

（四）凭验资证明、中介资质证明等文件资料向市工商行政管理部门申领营业执照；

（五）在领取营业执照之日起30日内，持营业执照副本等文件资料，到市房地产主管部门备案，并向地方税务部门办理税务登记。

第七条 房地产中介服务机构按其自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分为三级：

（一）一级机构的自有流动资金不得少于100万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于10人，从事房地产中介业务不得少于2年，有从事中介活动的相应业绩。

（二）二级机构的自有流动资金不得少于50万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于6人，从事房地产中介业务不得少于1年，有从事中介活动的相应业绩。

（三）三级机构的自有流动资金不得少于30万元，持有《房地产中介服务人员执业证》的人员不得少于3人。

自有流动资金、中介执业人数达到一、二级房地产中介资质条件，但从事房地产中介业务年限和业绩未达到相应标准的，其资质可定低1个等级。

房地产中介服务机构的资质等级，由市房地产主管部门负责审定。第八条 房地产中介服务机构按资质等级承担相应的中介业务：

（一）一级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理、策划服务；

（二）二级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理服务；

（三）三级机构可为房地产转让、抵押和租赁等活动提供信息、咨询、代理（不含预售商品房代销）服务。第九条 房地产中介服务机构应按核准的业务范围从事中介服务活动，不得超越核准的资质等级承担业务。

第十条 市房地产主管部门应每年对房地产中介服务机构资质进行审核，并评定相应资质等级，年审不合格的，不得从事房地产中介业务。

第三章 中介服务人员

第十一条 房地产中介服务人员执业，应当取得市房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。

第十二条 具有房地产中等专业以上学历或者同等专业水平，以及高等院校其他专业专科以上学历的人员，经市房地产主管部门培训、考核合格，发给房地产中介服务人员资格证。

房地产中介服务人员资格证的有效期为３年。

第十三条 申请领取房地产中介服务人员执业证的，应当提交下列文件：

（一）申请书；

（二）身份证明；

（三）房地产中介服务资格证；

（四）申请人与其所在房地产中介机构签订的劳动合同；

（五）在房地产中介服务机构见习满１年的证明。第十四条 有下列情形之一的，市房地产主管部门不予颁发房地产中介服务人员执业证：

（一）无民事行为能力或限制民事行为能力的；

（二）具有国家机关公务员身份的；

（三）被吊销房地产中介服务人员执业证书的；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第十五条 市房地产主管部门自收到申请之日起30日内，对符合规定条件的，发给房地产中介服务人员执业证，不符合规定条件的，不予颁发房地产中介服务人员执业证，并书面通知申请人。

第十六条 房地产中介服务人员应当在１个房地产中介服务机构执业，不得同时在２个或２个以上房地产中介服务机构执业。

第十七条 市房地产主管部门对房地产中介服务人员执业证进行审核，年审合格的方可继续执业。

第十八条 房地产中介服务人员的资格证、执业证由房地产主管部门统一印刷。

房地产中介服务人员资格证、执业证不得伪造、涂改、转让、转借。

第四章 中介业务

第十九条 房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介服务机构统一接受委托，并应与委托人签订书面中介服务合同。

房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托。

第二十条 房地产中介服务合同应当包括下列主要内容：

（一）当事人姓名或者名称、住所；

（二）中介服务项目名称、内容、要求和标准；

（三）合同履行期限、方式；

（四）酬金数额和支付方式、时间；

（五）违约责任和纠纷解决方式；

（六）当事人约定的其他内容。

房地产中介服务合同应使用统一文本。

第二十一条 房地产中介服务机构不得将受托的房地产中介业务转让给其他中介服务机构代理，但因故不能履行确需转让的，应经委托人同意方可转让。

按前款规定转让的房地产中介业务应报市房地产主管部门备案，转让方不得收取中介服务费。

第二十二条 不能履行房地产中介服务合同的，不得收取中介服务费，已收取的应予退回，部分履行的，减收中介服务费。因委托人过错造成的除外。

第二十三条 房地产中介服务机构应按国家的规定明码标价，收取房地产中介服务费时应开具发票。

房地产中介服务机构应按税务主管机关的规定进行纳税申报，依法缴纳税费。

第二十四条 房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录和业务台帐。业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入、支出等费用，以及有关的其他内容。

第二十五条 房地产中介服务人员可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场，委托人应予以协助，提供全面、真实的相关资料。

第二十六条 房地产中介服务机构发布房地产租售广告，应当在广告中载明中介机构的名称、地址、资质等级证号，不得发布夸大、虚假广告。

第二十七条 提供房地产中介服务不得有下列行为：

（一）提高中介服务收费标准；

（二）提供虚假材料、隐瞒真实情况；

（三）允许他人以自己的名义从事房地产中介服务业务；

（四）为禁止转让的房地产提供中介服务；

（五）索取委托合同以外的酬金或其他财物；

（六）与一方当事人串通损害另一方当事人利益；

（七）法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任

第二十八条 有下列行为之一的，由市房地产主管部门给予处罚：

（一）违反本办法第六条规定的，责令停止违法中介活动，没收违法所得，并可处以5000元以上、20000元以下的罚款。

（二）违反本办法第九条规定的，没收违法所得，并可处以5000元以上、10000元以下的罚款。

（三）违反本办法第十一条、第十八条第二款规定的，责令其停止违法执业，没收违法所得，并可处以1000元以上、5000元以下的罚款。

（四）违反本办法第十六条、第十九条规定的，予以警告，责令其停止中介活动，情节严重的，取消房地产中介服务执业证。

（五）违反本办法第二十六条规定的，予以警告，降低其房地产中介资质等级直至取消房地产中介资质。

（六）违反本办法第二十七条第（二）项、第（三）项、第（四）项、第（五）项、第（六）项规定的，予以警告，责令限期改正，没收违法所得，并可处以2000元以上、10000元以下的罚款；情节严重的，还应降低中介服务机构的资质等级直至取消房地产中介资质。

第二十九条 违反本办法涉及工商、物价、税务管理的，由相关部门处理。第三十条 房地产中介服务人员违法执业或因过错给中介当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任，触犯刑律的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

因当事人的过错，给房地产中介服务机构造成经济损失的，应当承担赔偿责任。

第三十一条 房地产中介服务管理人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位或其上级主管部门给予行政处分；触犯刑律的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第六章 附 则

第三十二条 凡未取得房地产中介资质的中介服务机构，自本办法施行之日起150日内，必须按本办法的规定办理房地产中介资质审批手续。

郑州市房地产价格影响因素探析 篇7

一、影响郑州市房地产价格的因素

影响郑州市房地产价格的因素很多, 比较重要的因素有如下五个:

1、人口众多, 消费观念新

河南有一亿多人, 人口众多, 而郑州作为其省会城市, 有着其他城市不可比拟的绝对优势。来自河南省各个地方的企业家、私人老板、地方官员们看好郑州市房地产的发展潜力, 纷纷来郑州市购买房地产, 有的是为学生来郑州上学、就业创造条件, 有的是为了将来能够获取投资收益, 不同的购房目的, 均增加了郑州市房地产的需求。另外, 郑州乃至全国各大城市的80后成了楼市的主要需求者, 他们人数众多, 消费观念较新, 喜欢提前消费、不喜欢存钱, 非常流行抵押贷款买房, 有的人大学刚毕业就想购买房地产, 以便享受舒适的生活环境, 这种现象也大大增加了房地产的需求量。

2、区位优势明显

郑州市位于中国的中原地区, 处于京广、陇海交汇处, 交通四通八达。随着高速公路、高速铁路建设的推进, 居民出行相当便利, 郑州到北京、西安、武汉等重要城市的时间距离大大缩短, 在这个时间就是金钱的时代, 郑州的区位优势尤其明显, 不少购房人从沿海城市转移到郑州。据调查, 不少在北京、上海、广州等一线城市工作的大学生, 由于在当地的购房计划比较晚, 随着房价的提高, 现有的收入很难支付当地的房地产价格, 因此, 他们被迫把购房的目的地转移到内地的二线城市, 郑州也因此成了这部分人的首选城市。

3、通货膨胀

最近两年, 物价指数的居高不下, 引发了人们对通货膨胀的担忧。一方面, 将钱存入银行, 势必会导致存款的贬值;另一方面, 很多人对股票又不太了解, 害怕承担巨大的投资风险。在投资渠道缺乏的情况下, 购置房地产无疑是应付通货膨胀的最佳手段, 大量的资金因此流入房地产市场。

4、产业转移

随着产业转移的大力推进, 以富士康为代表的外资企业大量涌入郑州, 给郑州注入了新的强大的经济活力, 同时也带来了大量的外来务工人员, 仅富士康就预计招聘几十万人, 这些人员中有很多是大学生和熟练劳动力, 工资水平远远超过了郑州市的平均工资, 不久的将来, 这些人将会成为房地产市场的刚性需求者。

5、城中村改造

随着郑州市社会经济的快速发展, 为调整城市土地利用结构, 加强基础设施建设, 改善市容市貌及居民的生活环境, 郑州市城中村的改造也在加速推进, 伴随而来的是大量的住房消费需求在短时间内被迫释放出来。在城中村改造前, 很多人租赁着城中村的房地产, 由于城中村房地产的建造成本很低, 相应的租赁价格也低, 而城中村房地产的拆迁, 将迫使他们改变现有的生活方式, 去租赁成套的商品住房, 而商品住房的市场价格很高, 租金也远远高于城中村的房地产, 这就让这些人感觉到租房的代价太大, 于是, 他们就想方设法购买属于自己的房地产。这样, 无疑会大大增加现有房地产的需求。

二、郑州市房地产价格的现状分析

虽然有很多因素支撑着郑州市房地产的价格, 但是, 我认为, 目前, 郑州市的房地产价格还是比较虚高的。按照世界银行的标准, 房价收入比是测度房价虚高的一个重要指标, 指一套房地产总价与居民家庭年收入的比值, 国家上公认比较合理的房价收入比在3~6倍。目前, 郑州市的房地产价格为6072元/平方米, 如果一套房地产按照建筑面积100平方米计算的话, 一套房地产的价格为60.72万元, 而根据统计局公布的数据, 2009年郑州市居民的人均可支配收入为17117元, 如果一个家庭按照3个人计算的话, 一个家庭的年收入应该是51351元, 由此, 得到郑州市的房价收入比为11.8, 远远超出了国际上认可的3~6的合理区间。此外, 从住房痛苦指数、租售比等多个指标综合来看, 郑州市的房地产价格虚高, 存在着泡沫。

心理预期论认为, 在房地产市场繁荣扩张阶段, 投资者易受经济环境的感染, 产生乐观的心理预期, 投资意愿大增, 导致了投资的过度增长, 致使房地产需求大大增加。正是这种“买涨不买跌”的心理预期, 使房地产市场出现“房价越涨越买, 越买越涨”的景象。于是, 过多的货币资本在房地产市场暴利的刺激下, 投入到稀缺的土地买卖中, 增加了现期的购买和囤积, 以待价格更高时抛出。需求的增加造成了市场的“繁荣”, 推动地价、房价不断上涨, 最终使价格膨胀为泡沫。

房价虚高引起的住房支付压力沉重, 贫富过分悬殊等问题, 会导致人们对政府官员执政能力的不满, 进而引起社会的不稳定, 甚至还有可能冲击我国的金融业, 引起灾难性的后果。因此, 意识到房地产价格虚高的危害, 防止泡沫进一步膨胀, 切实解决群众的“住房难”的问题, 显得尤为重要。

三、郑州市房地产价格虚高的对策

1、调节有效供求均衡

郑州市房地产价格虚高的主要原因是有效供给不足。消费观念的转变、产业转移以及城市化的推进, 使房地产的需求大幅度增加, 在这种情况下, 要适当增加房地产的供给。结合郑州市的实际情况, 住房供应宜采取“双轨制”, 即对高收入者实行市场化供应, 对中低收入者实行不同程度的福利政策, 如由政府建造低标准公寓住宅, 出售或出租给中低收入者;如果中低收入者购买, 可以采取减税、购买贴息、降低价格等优惠政策。另外, 宏观调控的重点应在控制投资投机性需求上, 抑制房价上涨, 例如, 对于第三套、第四套住房, 要在购买资格上做一限制, 特殊情况下, 甚至可以采取禁止购买的方式控制其需求。

2、稳步推进城中村改造步伐

最近两年, 郑州市房地产价格过快上涨的一个重要原因是城中村改造的速度过快所带来的房地产需求的激增。城中村改造政策的制定者本来想通过城中村的加速改造来改善市容市貌, 可是, 他们也许没有考虑到这项政策对房地产市场的冲击, 造成了被动需求的急剧增加, 无疑促进了房地产价格的膨胀。据了解, 城中村里居住着很多无房族, 城中村改造后, 一部分无房族为了减少租房成本, 只好到离市中心更远的城中村去租房, 上班的时间成本大大提高, 带来了很多生活上的不便, 为了减少对生活的影响, 他们只好提前购买住房。我认为, 对于城中村改造的步伐应该进行适当的控制, 应考虑到对于房地产市场的影响, 不能给房地产供给带来太大的压力, 只有这样, 才能既改善了郑州市的市容市貌, 又兼顾了对房地产市场的影响。

3、打击囤积居奇、哄抬房价的行为

房地产市场的垄断性, 使得有些房地产开发商有机可乘, 他们发布虚假广告, 囤积居奇, 结成价格联盟, 改变购房者对市场供需状况的预期, 影响消费者的决策, 从而谋取超额利润。这些现象之所以发生, 主要的原因是政策出现了问题, 要么是政策制定不到位, 要么是政策执行不力, 这使得很多开发商囤积居奇、哄抬物价的代价非常小, 在超额利润的诱导下, 他们愿意铤而走险。因此, 政府为了避免房价泡沫破灭对整体经济的破坏性影响, 就应该对囤积居奇、哄抬房价的现象和行为进行坚决的打击, 争取让郑州市房地产市场回归到正常的轨道上来。

4、降低成本稳定房地产价格

房地产项目的成本包括土地及配套费、前期费用、建安工程费、贷款利息、销售税费和管理费等费用。实践表明, 土地费用约占房地产价格的20%~50%, 所占比重较大, 并有进一步上升的趋势。在房地产成本构成中, 各种税费所占的比重也比较大。所以, 一方面, 政府要严格土地管理, 制止“囤地”升值行为。开征土地增值税, 有利于减少土地的炒作和不法交易, 进一步缩小房地产企业盈利空间。另一方面, 政府在土地的出让中, 可以尝试着实行招标的方式, 将开发房地产的销售价格作为竞标的一个参考标准, 而不是纯粹以土地的出让价格作为竞标的主要依据。此外, 各种税费的征收也要有的放矢, 最大限度减少税负转嫁带来的房地产价格虚高的负面效应。

参考文献

[1]甘秋萍.我国房地产市场平稳发展初探[J].科技创新导报, 2010, (23) .

柳州市人才市场招聘信息 篇8

1、人力资源管理，本科，2名。2、物流、机械或交通运输相关专业，本科，4名。3、软件、硬件、信息管理，本科，1名。应届本科毕业生可获一次性安家费3000元（柳州市区生源2000元），1500-1900元/月，年收入2.2-2.6万元。

地址：柳州市河西路18号金菱大厦三楼行政人事部

联系电话：0772-3723162吕小姐、0772-3755808（传真）

E-mail：wllhr@wuling.com.cn

帝豪家私

1、市场部经理1名，大专以上学历，3年以上销售管理工作经验，25-45岁，有一定的书面表达能力、图表分析能力，有相关行业经验者优先，附市场及策划操作方案，待遇：底薪+岗贴+提成+年终奖。2、商场经理3名，25岁以上，有2年以上相关行业工作经验者优先，待遇：2500-4000元/月。3、商场经理助理3名，25岁以上，大专以上学历，工商管理或营销专业，3年以上商场管理经验，懂培训，熟悉电脑操作，能熟练运用PowerPoint，能够主持商场日常会议，待遇：1500-3000元/月。4、销售主管/店长5名，25岁以上，大专以上学历，2年以上销售行业管理经验，待遇：1500-3000元/月。5、会计3名，大专以上学历，会计相关专业，2年以上记账会计相关工作经验，熟悉财务管理流程、会计记账操作，待遇：1000-3000元/月。6、家具导购员20名，中专以上学历，22-40岁，待遇：1000-3000元/月。7、业务员2名，待遇：1000-3000元/月。8、仓库管理员4名，35岁以下，待遇：底薪+绩效奖金+年终奖。9、驾驶员3名，持上岗证、B级以上驾照，2年以上相关工作经验，待遇：1500-2500元/月（第一个月保底1000元）。10、家具安装员10名，待遇：1500-2500元/月（第一个月保底1000元）。

地址：柳州市东环大道101号华林君邸一、二栋帝豪家私贵族店

联系电话：0772-2605087、15007729092王小姐

柳州鼎瑞科技开发有限公司

1、软件开发工程师，熟悉C、C++或VC程序编写，能独立开发设计API功能模块程序，熟练掌握数据库各项操作，待遇：1200-3000元/月。2、嵌入式开发工程师，专科以上学历，计算机相关专业，1年以上工作经验，较强的Linux C/C++编程、数据结构、软件工程基础，熟悉ARM 架构处理器者优先，待遇：1200-3000元/月。3、电子电路开发工程师，专科以上学历，电子电路设计及相关专业，1年以上工作经验，若非对应专业，要求2年以上工作经验，熟悉数字电路或模拟电路，能构建一般的功能模块，熟悉常用元件的运用和基本电路图设计，熟悉51、AVR、DSP、ARM中一种或多种芯片的功能运用、电路设计和下位机程序设计，具有一定的英文阅读能力，能看懂元件Datasheet，能独立完成手工PCB的制作流程，待遇：1200-3000元/月。4、行政助理，熟悉办公室日常工作及公文档案管理，待遇：1000-1500元/月。

地址：柳州市弯塘路东一巷3号

联系电话：0772-2618767雷小姐

E-mail：lzdrkj@21cn.com

广西诚泰地产代理有限公司

1、实习分行经理，大专以上学历，25岁以上，待遇：底薪1350元/月+业绩提成 +奖金+福利。2、置业顾问，大专以上学历，22岁以上，待遇：底薪800元/月+业绩提成+奖金+福利。

地址：柳州市飞鹅二路1号谷埠街国际商城K1栋12楼18号

联系电话：0772-3833222、18907726910伍小姐、黄小姐，0772-8817885（传真）

广西祥兴实业集团——广西祥兴房地产开发有限责任公司

1、集团副总1名，待遇：5000-11000元/月，本科，45岁以下，中级以上职称，3年以上大中型企业副总经理或5年以上大型品牌企业中层管理工作经验。2、房开总经理1名，待遇：4000-10000元/月，本科，35-45岁，10年以上房地产行业工作经验或5年以上大型地产公司中高层管理经验。3、集团办公室主任1名，待遇：2200-4000元/月，企业管理、行政管理、工商管理或相关专业本科以上学历，30-40岁，3年以上行政管理工作经验。4、集团董事长秘书1名，待遇：2000-3000元/月，行政管理、文秘相关专业，本科以上学历，25-35岁，2年以上文秘工作经验。5、集团办公室行政主管 1名，待遇：1700-2500元/月，企业管理、行政管理相关专业，大专以上学历，25-35岁，2年以上文秘或行政管理工作经验。6、集团党群干事1名，待遇：1500-2300元/月，文科类专业，本科以上学历，28-38岁，党员，1年以上党群工作经验。7、集团企划部设计师1名，待遇：1200-2000元/月，中专以上学历，35岁以下，能熟练运用各种平面设计软件如Photoshop、CorelDraw、Illustrator等。8、集团企划部市场调研专员1名，待遇：1100-1600元/月，市场营销或相关专业，大专以上学历，25-35岁。9、象形英语讲解员兼培训师3名，待遇：1100-1600元/月，英语教育或相关专业，大专以上学历，23-35岁，1年以上英语教学经验。10、泓运物业项目主任3名，待遇：1200-2000元/月，物业管理或相关专业，大专以上学历，30-45岁，2年以上服务行业管理经验，能熟练使用Office办公软件。11、泓运物业综合专员2名，待遇：1200-1800元/月，物业管理或相关专业，大专以上学历，25-45岁，1年以上服务行业管理经验，能熟练使用Office办公软件。12、泓运物业物业管理员3名，待遇：1100-1600元/月，物业管理或相关专业，大专以上学历，25-45岁，1年以上物业管理、客户服务经验，熟悉物业管理工作流程、条例及相关法律法规。13、泓运物业品质专员2名，待遇：1100-1600元/月，物业管理或相关专业，大专以上学历，28-38岁，2年以上物业管理企业工作经验，对品质管理及客户服务管理有深刻的理解，熟悉物业各项管理运作流程及质量管理体系。14、汇丰国际大酒店前厅部经理1名，待遇：1500-2500元/月，酒店管理或相关专业，大专以上学历，27-35岁，3年以上星级酒店前厅部管理工作经验，熟悉前厅各项业务员标准化操作程序、客房知识，了解客人心理和推销技巧，熟悉涉外纪律，了解我国及主要国家旅游法规、宗教常识和国内外民族习惯及礼仪要求。

地址：柳州市胜利路49号之三汇丰国际大酒店

联系电话：0772-2506089陆小姐

柳州佳美房地产经纪有限公司

1、置业顾问若干名。2、文案1名，文学、新闻、广告、营销等专业，专科以上学历，有1年以上地产行业策划工作经验者优先。3、平面设计2名，熟练运用CorelDraw、Photoshop、3D等软件。4、文员1名，熟练运用办公软件。

联系电话：15207723533孙小姐

柳州市金元机械制造有限公司

1、主管工程师，大专以上学历，汽车工程、机械工艺制造类、模具相关专业，3年以上本行业相关工作经验，25-45岁，熟悉ISO质量管理体系的运作，熟练应用CAD（UG）绘图软件，熟悉汽车行业TS16949、PPAP、APQP开发流程者优先。 2、质量工程师，大专以上学历，汽车工程、机械类专业，3年以上汽车配件、机械加工行业质量管理、质量检验工作经验，25-45岁，熟练应用CAD（UG）绘图软件，熟悉汽车行业TS16949、PPAP、APQP开发流程者优先。3、生产主管，大专以上学历，汽车工程、机械类专业，3年以上汽车配件车间管理工作经验，25-45岁，熟悉汽车行业TS16949者优先。4、采购主管，大专以上学历，熟悉采购流程，了解市场行情，能经常出差，3年以上采购工作经验，25-45岁，懂汽配相关知识，有汽配及相关行业采购经验者优先，会一般办公软件。5、技术员（若干），大专以上学历，汽车工程、机械、高分子化工、材料成型类专业，2年以上汽车配件产品开发、工艺工作经验，22岁以上，熟练应用CAD（UG）绘图软件，熟悉汽车行业TS16949、PPAP、APQP开发流程者优先。6、车间工艺员（若干），大专以上学历，机械类专业，要求在车间（冲压、软轴、锻造、机加等）工作1年左右，22岁以上，车辆工程、材料成形、机制、高分子等专业应届毕业生优先。7、检验员（若干），中专以上学历，机械设计制造及其自动化相关专业，相关冲压件、机加工件、焊接件等汽配制造行业2年以上检验工作经验，会准确使用各类量具检具，会看图纸。8、电工，2年以上工作经验，25岁以上，有电工上岗证，懂设备、模具维修，熟悉PLC控制者优先录用。9、车工、平磨工、线切割工（若干），中专以上学历，1年以上工作经验。10、装配工、搬运工、普工（若干），初中以上文化。

地址：柳州市柳太路河西工业园二区

联系电话：18978059566

柳州市澳美启育教育咨询有限公司

1、园长/园长助理2名，教育相关专业，大专以上学历，6年以上教育行业工作经验，28-35岁，有宝宝者优先考虑。2、主教教师（外籍教师和中籍教师要求相同）2名，英语口音纯正，语法正确（此条件针对非美语国家外教及中教），有教授幼儿的经验。3、助教教师4名，英语口语较好，有教授幼儿的经验。4、音乐教师2名，音乐专业毕业，本科以上学历，有教授幼儿的经验。5、艺术教师2名，美术专业毕业，本科以上学历，有教授幼儿的经验。6、课程顾问（销售）3名，2年以上教育行业销售工作经验，大专以上学历。7、前台管理2名，有教育行业工作经验，大专以上学历，有良好的计算机应用能力。8、妈妈顾问2名，有丰富的育儿知识，有一定的婴幼儿保健营养知识。9、市场营销数名，待遇：底薪+提成，对市场营销工作有深刻认知以及丰富的实践经验，熟悉教育市场现状，与媒体保持密切的合作关系，具备大型活动的现场管理能力，2年以上工作经验，市场营销或相关专业，本科以上学历。

地址：柳州市东环大道230号居上东旺阁1-4-01#-12#

联系电话：0772-8852258、[8852278、18978092180、]18978082800骆老师、张老师

E-mail：lzaomei@163.com（请注明“应聘”字样）

柳州市佳驰汽车配件有限公司

1、出纳1名，待遇：1000-1500元/月，有五金，40岁以下，中专以上学历，有会计从业资格证，2年以上工作经验，有开票经验者优先。2、销售经理5名，待遇：1000-3000元/月，有五金，40岁以下，有工作经验，从事过销售行业、有汽车驾驶证者优先。3、工人20名，待遇：820-2000元/月，有五金，43岁以下，能吃苦耐劳，有汽车驾驶证或2年以上汽车行业工作经验者优先。4、生产主管1名，待遇：1000-2000元/月，有五金，40岁以下，有工作经验，从事过生产管理工作、有汽车驾驶证者优先。5、销售部部长1名，待遇：2000元/月以上，有五金，有销售团队管理经验、销售网络建设与管理经验。6、后勤人员1名，待遇：820-1000元/月，能吃苦耐劳，身体健康，负责做饭。

地址：柳州市柳南区柳太路11-1号14栋1楼

联系电话：0772-3048048 高女士

柳州台泥新型建材有限公司

1、物料管理师1名，大专以上学历，有机动车驾驶证（C1以上），熟练使用Word、Excel办公软件，熟悉仓库作业流程，2年以上工厂工作经验，40岁以下。2、财务会计1名，大专以上学历，会计专业，持会计从业资格证，熟练使用计算机，会使用财务软件，精通工业成本核算者优先，40岁以下。3、电气维修工1名，技校/职高以上学历，电气专业，持电工证，2年以上工厂电气维修经验，45岁以下。4、机械维修工3名，技校/职高以上学历，机械专业，持焊工证，2年以上工厂机械维修经验，45岁以下。

地址：柳州市鹧鸪江路102号

联系电话：0772-2755525、2755566-8106梁先生、胡小姐，0772-2755550（传真）

柳州市绿岛汽车钣喷美容中心

1、店长1名，待遇：1800元/月+奖金，包吃住。2、喷漆师傅1名，待遇：3000-5000元/月，包吃住。3、电工师傅1名，待遇：1500元/月+提成，包吃住。4、机修师傅1名，待遇3000元/月+提成，包吃住。5、销售员2名，待遇：900-1800元/月，包吃住。6、仓管员2名，待遇：1000元/月，包吃住。7、洗车工5名，待遇：820-1500元/月，包吃住。

地址：柳州市和平路137号

联系电话：0772-3691818、13321629832吴小姐

柳州市明阳机电制造有限责任公司

1、机械销售工程师2名，大专以上学历，28-45岁，机械类专业，熟悉机械加工成本预算，有多年机加工销售业务工作经验，持小车驾证，待遇：1800元/月+提成。2、经理助理1名，大专以上学历，40岁以下，良好的语言文字表达能力，较强的综合管理素质，有一定的财务知识者佳，待遇：2000元/月。3、车间主任2名，大专以上学历，28-45岁，机械制造类专业，熟悉预应力产品工艺和生产管理，待遇：1800-2500元/月+绩效奖。4、拉床工、普铣工、精铰工、冲床工、镗床工、车工多名，要求熟练操作相应机床，计件工。

地址：柳州市燎原路东三巷8号（鱼峰区燎原企业园内）

联系电话：0772-3143966、13517807518

柳州长久物流有限公司

1、安全员1名，35岁以下，大专以上学历，熟悉保险理赔流程和最新交通法，具有一定的交通事故处理经验，熟练操作计算机，有较强的沟通能力，可以经常出差，待遇：1500-3000元/月，公司办理五险一金。2、发运经理1名，35岁以下，大专以上学历，3年以上大、中型物流企业相关管理经验，驾驶技术佳，熟练操作计算机及办公软件，有较强的解决问题能力及沟通能力，抗压能力强，能适应短期出差，待遇：2500-5000元/月，公司办理五险一金。

地址：柳州市柳太路十一冶二区安装公司公寓楼5-B座。

联系电话：0772-3713065、

18978016911

E-mail：lzcjwl@163.com

冠通期货柳州营业部招聘

1、市场部经理1-2名，熟悉金融市场，对商品期货和股指期货有一定的研究，能熟练使用常用办公软件，有期货从业资格和一定客户资源者优先。待遇：转正底薪2000-3000元/月+公司福利+五险一金+年终奖励。2、居间人、经纪人10-15名，有较广泛的人际关系，有一定的客户资源和市场开发能力，有证券、保险、银行等金融行业从业经历者优先，待遇：面议。3、行政出纳1名，22-28岁，1年以上出纳或行政管理工作经验，有期货从业资格，待遇：1500-2000元/月+公司福利+五险一金+年终奖励。4、前台1名，22-25岁，有良好的沟通能力，熟练运用各种办公软件，熟悉金融行业，具有期货从业资格，待遇：1500-2000元/月+公司福利+五险一金+年终奖励。应聘人员请把个人简历发至792283563@qq.com

地址：柳州市潭中东路17号华信国际A座1206室

联系电话：13978027672李经理

广西长乐化工贸易有限公司

1、仓库管理员10名，物流管理专业，大专学历。2、业务员10名，市场营销、化工专业，大专学历。3、企业文化专员1名，新闻学、中国语言文学专业，本科学历，2年以上工作经验。4、会计4名，会计学专业，本科学历，3年以上工作经验。5、出纳2名，财务管理专业，大专学历，3年以上工作经验。6、办公室主任1名，工商管理专业，本科学历，5年以上工作经验。

地址：柳州市航一路7号

联系电话：0772-3223377刘建明、3219777（传真）