房地产开发市场营销（精选10篇）
房地产开发市场营销 篇1
房地产开发策划营销流程图例
①
前期市调阶段 ②
发展策划阶段
③
营销策划及实施阶段
客户数量不够 客户数量足够
备注：该图例主要针对开发普通商品房的开发商而言的常规流程图，仅供参考。
补充： 由于前期发展策划，以及后期营销策划的销售策略、媒体策略和价格策略对项目的发展、定位及盈利比较关键和重要，需要比较专业的策划及营销人员操盘完成，而后续的销售执行周期较长，又需要人数较多、执行力较强的销售团队协作才能完成，所以一般的地产公司常常会着重于打造自己的品质、品牌及后续物业服务的附加值（如万科），而把策划销营销的工作交给专业的代理公司（如中原）来运作。另，商业的营销运作模式较为复杂，一般不采用或不完全采用传统销售模式，考虑到后期商业价值的提升对项目品质和价值升值的影响，很多投资商、开发商会选择和商业运营公司一起合作，先用各种优惠政策引进知名商家入驻，对于商业部分也不一定急于全部销售，会暂时持有或部分持有，保留一定的产权（如南亚风情）。
房地产开发市场营销 篇2
一、加强房地产开发市场宏观调控的必要性
1. 房地产开发企业存在问题。
目前, 我国的房地产开发企业参差不齐, 一些不符合要求的房地产开发企业也进入到了开发市场的行列中, 而这些企业并不具备经营主体的资格。如, 一些建筑工程企业没有房地产开发权利却从事房地产开发经营的活动;一些房地产开发企业在从事房地产开发经营活动时, 实际资本与其注册资本不符。这些问题严重地扰乱了我国房地产开发的秩序。
2. 房地产开发工程质量存在问题。
一些房地产开发商为了牟取更多的利益, 过分注重房地产开发的速度;在开发过程中, 为了最大限度地降低成本, 常常缩减开销, 不配备专业的技术人员和管理人员, 导致建筑工程仓促上马, 并在后期出现一系列的质量问题, 严重地危害了消费者的合法权益。
3. 房地产开发存在虚假宣传问题。
一些房地产开发企业为了尽快地将建好的房屋销售出去, 不惜耗费大量钱财进行广泛的宣传。在宣传过程中, 房地产开发商常将自己的商品过度美化, 如在售房前对房屋的配套设施、周围环境进行虚假的宣传, 并在宣传单上标明将对住户的户口迁移、物业管理等做出承诺, 而消费者一旦入住, 这些又都无法兑现。
4. 房产所有权属证明存在问题。
有一些房地产开发商“划拨使用”土地所有权属, 导致住户交了钱, 还不能拿到房产所有权属的证明。于是, 一些住户与房地产开发商之间出现了矛盾和纠纷, 极大地影响了社会秩序。
针对房地产开发市场存在的这些问题, 国家有必要加强对房地产开发市场的宏观调控, 保证房地产市场的健康有序发展, 维护消费者的合法权益和社会的稳定。
二、房地产开发市场的宏观调控措施
对于房地产开发市场的宏观调控, 主要是通过货币政策或者财政政策来实现的, 虽然这并不能从根本上改变房地产开发市场失灵的状态, 但也能在某些方面产生一定的功效。
1. 建立健全房地产开发市场法律、法规体系。
国家相关部门要加强对房地产开发行业的监管和查处的力度, 对在房地产开发过程中出现的权钱交易等行为要进行严格查处, 并建立严格的监察监管机制, 预防类似现象再次发生。另外, 政府相关部门要加强对项目立项、土地取得、规划审批和预售许可等环节的监管和违规处理力度, 对相关负责人滥用权力的行为进行查处。
2. 开征物业税。
物业税是指住房购买用户在进行房屋交易时和在购买房屋之后都要征收的税种。开征物业税能够减少一些商人囤积楼盘, 进而进行投机炒作、牟取暴利的行为。在缴纳物业税之后, 房地产交易环节中, 房地产开发商就不用再缴纳其他形式的税费, 从而降低了房地产开发的成本和房屋销售价格。房屋购买者在拥有房屋使用权和所用权之后, 需要缴纳一定的物业税, 物业税的纳税金额随房产价值的涨跌而定。当房产的价值升高时, 住户需缴纳的物业税也相应地增加;当房产的价值降低时, 住户需缴纳的物业税也相应地减少。物业税减少了房屋开发的成本, 但却提高了房屋持有者的成本, 使房屋的风险由一次性买入风险转变为长期持有风险, 若一些不法商人想囤积楼盘, 囤积楼盘过程中的成本就会增加, 最终变得无利可图。因此, 物业税的征收可以有效地抑制房地产行业的投机性行为。
3. 使房地产开发成本透明化。
公开房地产开发的成本, 公布房地产行业的利润, 让更多的人了解房地产行业的利润状况, 形成对房屋价值的清醒认识, 能减少盲目购房的现象, 减少房地产市场中的一些非理性消费行为。房地产的开发成本包括开发土地的费用、基础设施建设的费用、房屋建设的费用、房屋销售的费用和其他各项费用, 虽然目前还无法完全估算房地产开发的全部成本, 但是通过调查, 可以初步了解和掌握房地产开发成本的大致情况。消费者通过了解调查数据, 可以合理地调控自己的购房行为。
4. 完善住房供应结构。
房地产开发商为了最大限度地追求利润, 往往热衷于建设高利润的大面积、高价的商品房和高档住宅, 而对利润较小的经济适用房的兴趣比较小, 导致目前我国的房屋供给结构严重失衡。一部分居民承担不起高昂的购房费用, 只能抑制自己的购房需求。因此, 对于目前我国房地产开发市场的宏观调控, 首先要从完善住房的供应结构做起。政府要加对大廉租房建设的资金投入, 提高房地产开发商对建设经济适用房和廉租房的热情与参与程度, 提高经济适用房和廉租房的供给能力, 满足广大中小户型消费者的消费需求。
三、结论
房地产开发市场营销 篇3
开发商注册资本的虚假构成问题严重
注册资本的构成是体现一个企业和单位经营实力、资金能力及其抗风险能力的重要保证。因此在企业注册登记时认真查验企业注册资金的来源是否合规、注册资金是否真的到位，是予以企业注册登记所要审查的一个重要内容。但目前房地产开发企业为了提升自身规模和档次，在不断不规范地扩大其注册资本规模时，资本构成虚假问题十分严重。如某房地产开发企业成立五年间，注册资本金却由五十万元滚到近亿元，资产总额数亿元，照常理这是非常不可能的。调查发现，原来是这家开发企业为了达到国家规定的建设开发企业等级标准，在增资扩股时，采取变通手段虚假增资的结果。形成这种虚假增资情况的主要原因是注册资本登记管理部门未能认真履行自身职能，不能认真把住关口，严格审查企业注册资金的来源和构成，而是只查看企业注册日帐面有无资金，能否置留三天即可，没有去考察这些注册资金是如何来的，合不合规，是不是借款等。虚假增资的结果是企业的开发等级上去了，但企业的经营能力和支付实力并没有得到实际提高，陡然增加了开发市场中的不稳定因素。
开发企业顶名贷款与贷款挪用的问题较多
按惯例，开发企业可从三个方面从银行获得贷款：在取得土地使用权时，可以用土地使用权抵押贷款；工程建设时，可以用在建工程抵押贷款；房屋建成时，可以用住房按揭获取银行贷款。这就是说，如果开发企业能从这三个方面得到银行贷款，那么进行房地产开发就基本上不用自身加以太大的投入了。近几年来，随着国家对市场的调整和银行对开发企业贷款控制力度的加大，银行方面出于自身规范化的经营的需要，使开发企业到银行贷款不如以前那样方便了。但是因为房地产开发的利润极大，所以开发商在开发完一片楼盘后都急于进行下一片楼盘的开发，因而在其资本金不足或前期开发的楼盘未实现销售，到银行申请开发贷款发生困难的情况下，就出现了开发企业以其职工、董事会成员或其亲属的名义进行假按揭贷款或多行重复按揭贷款的问题。无论是假按揭贷款还是多行重复按揭贷款，对于贷款银行来说，由于具有严密的操作程序和抵押担保手续，风险是很小的，即使是多行重复按揭贷款，在手段上也是合规的。但是从长远形势看，如果在出现房地产市场发展泡沫，开发商恶意出卖已抵押的房产，给银行造成的风险是不可估量的。
开发企业以楼房抵顶工程款问题突出
从丹东地区房地产开发的实际惯例看，开发企业在取得土地使用权和进行住户动迁后，做好通水、通电、通路和平整土地的“三通一平” 的前期投资后，因为资金实力不足，基本上就不在搞其他的资金投入了。工程就靠建筑企业垫款开发，待工程结束后，以楼房抵顶工程款。而建筑安装企业在无法取得应收工程款项的情况下，为了维持经营，就只好接受这种楼房抵顶工程款行为。结果就形成了这样的一个问题：因开发企业资金投入不足，工程质量无法得到保证，而施工企业资金不足，垫付资金过多，只好以拖欠材料供应商的资金和货款来搞基建，材料供应企业资金不足、垫款过多，就以拖欠银行贷款来维持经营，进而形成了一个连环的拖欠链条，拖来欠去，最终拖欠的还是银行的贷款。据调查，目前丹东市开发企业以楼房抵顶工程款的问题十分普遍，能付给建筑企业20％的工程款，余下以楼房抵顶工程款的开发企业已经算是很不错的开发企业了。
二手房抵押价值评估弹性大银行发放抵押贷款隐含风险
发展二手房交易市场是国家推动城镇居民住房改革，改善城市居民住房的一项重要举措，而银行发放二手房抵押贷款则是银行对国家政策的一种支持。对于银行来说，合理评估交易房屋价值是确定二手房抵押贷款额度的基础条件和重要因素，因此要求房地产评估部门和人员一定要本着公平、公正、合理的原则，正确地评估交易房产的价值。但在检查中发现，由于受评估人员素质、二手房交易业务状况等客观因素的影响，目前的二手房评估仅靠所评估房产所处地段、楼房建筑年限及客户提供的其他情况进行评估签定，随意性很大。
住房供应结构失衡楼房空置率过高
这种状况具体表现为：高档住宅开发过量，而适合普通居民的中低档住宅(如经济适用住房)供应不足；投资购房比例不合理地上升，出现“炒楼花”等投机现象；政府对房价的调控失控，在住房空置量增加的同时房价居高不下或上涨过快等等。就拿丹东房屋空置情况来讲，据统计，自1999年以来，四年来房屋开发累计形成沉淀面积约为110余万平方米（其中高标准住房占70％以上），占同期竣工面积的40％。以综合开发成本每平方米按1000元计算，占用资金就达11亿多元，而这些资金基本上都是银行的贷款，因此说如不及时解决销售问题，不但银行资金被占死，而且建筑企业也将背上沉重的利息负担，后续发展将会受到严重打击，乃至影响到丹东市整体经济的发展。
强化房地产市场发展规范管理的对策
出台有关政策强化对开发企业注册资本的构成的审查
对开发企业注册验资和增资验资时，有关管理部门一定要把住关口，严格审查注册资金的来源及其构成是否真实，能否按时到位，并严把企业开发等级的审定，严防企业虚假增资。对于因验资不实而造成严重后果的责任人，有关管理部门要追究其行政或法律责任，以规范开发企业的增资扩股行为。同时，要严格执行项目资本金制度。建立项目资本金制度是规范房地产开发业务行为的一个重要措施，是保证银行贷款安全和购房者权益的基础。但检查中发现，很多地区很多中小开发企业在进行项目开发时并没有建立项目资本金制度，而是靠银行贷款和楼房预售款来支撑工程开发建设，结果房地产开发中套牢的最终还是银行贷款。因此必须建立项目资本金制度，以便规范企业开发行为，维护银行债权的完整。
应将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统
据了解，目前存在的开发企业多行套取银行住房按揭贷款现象的一个重要成因，就是银行间相互独立，自成系统，信息不能共享。如何才能改变这种落后状况，可行的措施是可试行将个人贷款管理纳入信贷信息咨询管理系统，利用银行信贷咨询管理系统的先进性和权威性，强化对银行住房按揭贷款的信贷管理服务。因为目前已经有了企业信贷信息咨询管理系统的设备和软件基础，做到这一点应该是不难的。
有关部门及早建立和规范的个人资信等级评估制度
个人信用体系应征集个人多方面的信息，具体为：（1）个人的基本情况，包括年龄、职业、家庭成员情况、工作情况等。（2）个人的品格、与银行和其他非金融机构之间资金往来情况、有无犯罪记录等。（3）个人拥有的资产包括银行存款、车辆、有价证券、房产等。（4）个人经济收入的稳定程度，家庭经济支出情况，参加医疗、养老、失业、人寿保险的情况等。为了防范个人信用风险，银行应加速个人资信信息与评估体系的建立，并把借款人的资信状况作为是否发放抵押贷款的首要条件。因为完备的信用评估制度的建立不仅能促进对借款人风险的防范，而且还推进住房抵押贷款的快速健康发展。
银行应建立住房抵押贷款的风险控制防范体系
（1）采取多种有效措施深入调查借款人的情况，把好抵押贷款发放前的审查关。贷款审查应注重借鉴国外在评估个人业务风险时的“5C”原则，即：严格审查借款人的品德（charater）；指借款人的生活作风、借款偿还历史、诚实与否等来判断其履行偿债义务的可能性。能力（capacity）：指借款人的偿债能力。借款人必须要有一定的才干，有一定的赚钱能力来偿还银行贷款。资本（capital）：指借款人现在所拥有的动产和不动产的情况。这是表明借款人可能偿还债务的背景。担保品（collateral）：指借款人在借款时所提供的抵押物或担保品是否易于确定价值，是否足以偿还贷款等。行业环境（condition）：指借款人所从事职业的发展前景以表明借款人经济收入的稳定程度。同时，结合我国的实际，银行还应到借款人的单位、街道、派出所等处对借款人情况进行贷前调查。（2）在发放抵押借款时银行应严格执行抵押贷款的审批手续，严格坚持集体研究审批和审贷分离的原则。贷时要着重审查借款人提供的各种材料的真实性与完整性。如有可能还可以到实地查看以便了解抵押物的情况，如抵押物的地段、楼层、建筑结构等，要按程序发放住房抵押贷款。（3）在抵押借款发放以后银行要不怕麻烦，有选择有重点地走访客户，对客户的家庭及经济收变化情况进行定期的审查，发现问题，及早采取防范措施。
进一步规范二手房市场秩序合理地进行交易房产的价值评估
房地产开发市场营销 篇4
房地产开发项目市场部经理岗位职责
职位描述：
1、分析佛教寺院营建行业的发展趋势，对公司拟拓展的市场进行调研及分析；
2、负责寻找挖掘佛教寺院营建行业的潜在项目，完成信息搜集、筛选和评估；
3、协助公司领导完成佛教寺院营建行业的投资模式研究和可行性分析；
4、协助公司领导寻找合适的战略合作伙伴，探讨合作模式，形成优势互补。
5、在项目开发阶段，协助公司领导与政府、寺院、各合作方的商务合作；
6、在项目实施阶段，协助项目公司协调沟通关系方，顺利推进项目。
任职资格：
1、本科及以上学历，专业不限； 2、8年以上相关工作经验，熟悉佛教文化项目的推广与实施，主导或参与过寺院营建项目全流程者优先；
房地产开发市场营销 篇5
2014年1-2月，北海市房地产开发投资16.83亿元，同比增长40.9%，呈良好开局。
房地产市场运行的主要特点：
一、房地产开发投资较快增长，商品住宅仍为主体。1-2月，全市房地产开发投资16.83亿元，同比增长40.9%，其中商品住宅13.25亿元，同比增长51.7%，占房地产开发投资78.7%，比上年同期上升5.6个百分点；办公楼0.37亿元，同比增长104.6%；商业营业用房1.37亿元，同比增长111.2%；其他1.84亿元，同比下降22.6%。
二、土地购置面积进一步减少。1-2月，全市土地购置面积1.06万平方米，比上年同期减少6.41万平方米，同比下降85.7%，土地成交价款0.36亿元，同比下降86.6%。
三、房屋施工面积保持平稳增长。1-2月，全市商品房屋施工面积1227.55万平方米，同比增长14.2%，其中新开工面积9.42万平方米，同比下降82.6%。上年收尾工程加快竣工验收，1-2月房屋竣工面积30.44万平方米，同比增长109.3%。
四、商品房销售面积快速增长。1-2月，全市商品房销售面积18.74万平方米，同比增长60.2%，其中现房销售面积4.22万平方米，同比增长28%；期房销售面积14.53万平方米，同比增长72.7%。增长原因主要有几方面，一是有些楼盘销售接近尾声，采取促销政策成功销售；二是部分楼盘年初开盘，加大宣传力
度，期房销售面积增加；三是“品牌效应”的影响，如恒大是全国品牌房企，信誉高，楼盘的园林环境好，配套设施全，精装修房，性价比高，销售业绩好。
房地产开发流程项目开发操作流程 篇6
选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书 ↓
向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书 ↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局 ↓
规划局会签返计委 ↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签 ↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告
计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告 ↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务；运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作 ↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知 ↓
规划局法征地意见函 ↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见 ┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所
旧城改造到区地政科
结果报市房地局
结果报市房管局 ┗━━━━━┳━━━━━━┛ 市政府下文批地 ↓
┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓ 画桩位给钉桩条件，测绘院
规划局办理建设用地规划
据此到地政部门办理
钉桩，成果给设计人
许可证
用地批准书,评估项目建设用地地价
│
│
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户 口,交纳地价款,取得 │
土地使用证
按规划设计条件征询意
│
见表到区配套部门征求意见
地政部门审查安置方案、安置房 │
│ 规划局审查后下规划条件通知单
发拆迁许可证 │
│
委托进行规划方案设计
动迁会及拆迁安置 │
│
到规划局领设计方案送审书
场地三通一平，领取房地产开发手册 │
│
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
│
2.了解线路情况与供电局运行班协商 修改后送首规委审图
改造、移线方案
│
3.煤气、道路、上下水改路由
首规委召开市政协调会 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式 出市政会议纪要
供电方案，申请临时施工用电，委托施工。
┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛ 进行个体设计（大公共建筑首规委审查）
┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
领建筑工程规划许可证
出施工图
开节能证明
│
│
│
运用“营销策划展示设计系统
到计委申请，列入
到税务局取税单
制作资料
计划（建委会签）
│
│
│
报价小组审查，领取内外销
到建委工程处领开工
持计划、税单到区计、经委领
许可证
审批表
投资许可证登记卡，登记并取得许可证 │
建委、物价局下文批价 │
运用“营销策划展示设计系统”
┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛
“房地产销售管理系统”销售
到市政部门盖章，证明市政条件落实 │
四源费缴纳 │
到开发办市政处核实任务 │
开发办工程处同意招标 │
填招标申请书并到市招标办登记 │
招标办看现场 │
运用“投资项目概预算系统”编制标底 │
招标办审查标底 │ 开标会 │
定合同，写评标报告，发中标通知书 │
招标办盖章同意
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
施工单位
质量总站受理
市统计局
市审查局审核
市开发办秘书
同意施工
质量监督
落实任务
资金来源，任
处登记
务来源及一切手续
┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛ 建委工程处同意开工，办理开工许可证 ↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工 ↓
┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓
1.小区内线
1.通知区园
1.按道路
1.到自来
1.到热力
（自建锅
1.到煤气公司
路委托设
林局绿化
方案进
水业务
公司报
炉房）
报装
计
办
行施工
科报装
装
1.环保
2.到规划科定
2.委托施工
2.交绿化费
2.市政办
委托线
2.委托线
局同
线路方案
3.配电室土
3.绿化施工
事处养
路设计、路设计
意锅
3.设计
建工程验
路队验
施工及
3.施工及
炉房
4.看现场
收
收
验收
验收
规划
5.施工
4.设备安装
2.到市政
位置
6.业务科检验
及验收
监理所
2.委托
同意接气
5.送电
下水报
设计
7.凭通气单到
装
3.到劳动
管网所办固 3.规划设
局报装
定资产转移 计
4.环保局
手续及通气 4.竣工验
审查消
手续
收
音除尘
8.凭接气单到 设备
液化气公司 5.竣工验收
办各户通气手续 9.通气
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ 全部工程竣工 ↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋
确定房屋管理形式房屋验收
┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛ 出库分配及销售、办理产权证 ↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
可参考下。
检举 提问人的追问 2011-02-19 17:54 有没有各个环节的税费问题
检举 团队的补充 2011-02-19 17:57 房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:(一)土地环节 要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节 涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
三、土地出让金方式存在弊端
商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归国家所有,购买的只是40年—70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。首先是地方政府行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。
其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。
因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。
房地产开发市场营销 篇7
房地产行业经过近10年的高速发展, 从刚性需求、投资型购房过渡到柔性需求、改善型购房, 消费者对房地产的需求更加理智, 对性价比要求更高, 由卖方市场过渡到买方市场;而开发商之间的竞争也空前激烈, 利润空间急剧压缩, 房地产进入薄利时代。在这种市场环境下, 开发商要获得生存空间, 就必须谋定而动、系统规划、精心控制, 通过全程营销策划使其产品既为市场认同, 成本又必须控制在可销售价格之下。因此, 营销策划在房地产开发风险控制中起着至关重要的作用。
二、房地产开发风险
风险是在特定的客观条件下, 在特定的期间内, 那些可能发生的结果之间的差异程度, 就是实际结果与计划结果的变动程度。房地产开发的风险, 实际上是开发商实施开发过程中固有的风险, 一般划分为六种:项目的定位风险、项目的投资支持能力风险、项目的质量风险、项目的合约履行能力风险、项目建设的“创新”风险、项目的“政策”风险等。这其中最关键的风险是项目的定位风险 (品质、质量、环境、销售对象、价格的定位) , 通俗的讲就是:建造出什么样的产品, 以什么样的价格, 卖给什么样的消费者。
三、房地产营销策划
房地产营销策划是开发商为了顺利实现销售, 在进行充分分析的基础上, 利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合, 制定计划并对整个开发建设、销售服务进行统筹控制的过程。通俗的讲:营销策划就是围绕产品品质、质量、环境、销售对象、价格等因素开展工作, 并不断完善、调整、统筹执行, 最终达成开发预期的过程。
房地产营销策划根据运作流程主要有八个方面:项目投资营销策划、项目规划设计营销策划、项目质量工期营销策划、项目形象营销策划、项目推广营销策划、项目顾问、销售、代理的营销策划、项目服务营销策划、项目后期营销策划等。
四、营销策划如何控制房地产开发风险
房地产营销策划是“全程营销策划”、“整体营销策划”, 它是贯穿于开发始末的系统工程, 需要以全局观念来进行。其前期工作主要包括土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、市场细分、建筑策划、建筑设计、楼盘开发营销的组织体系整合等;中期工作主要包括楼盘工程施工建议、楼盘形象包装、楼盘市场推广:后期工作主要有接盘交付使用、余房销售、物业管理等。
开发商在获取土地时, 需要进行地块相关信息进行收集和研判:自然环境、交通状况、邻里居住人群、人车流量、竞争对手等等的现状和中远期变化, 一般情况下, 地块的取得成本与这些条件是相匹配的;通过对这些信息的分析, 结合开发商的自身情况, 基本可以勾勒出潜在主流客户群体。
确定了主流客户群体后, 就需要调查分析他们的总体收入状况、心里价位 (单价) 及最大可承受总价、对物业面积、功能的喜好、对小区环境、配套设施的诉求、对商业配套的需要等等, 把这些信息与控规条件结合, 确定建筑布局、风格和色彩, 选定主力户型, 引导室内装修风格, 并对项目的环艺设计进行充分提示。通过策划最大限度的提升性价比, 获得买卖双方的利益共同项, 以此确定的建筑规划、建筑设计指导性文件, 真正把为潜在客户提供适销对路的产品落到实处, 否则, 想当然的设计必然造成难以弥补的损失。
在项目建设、预售阶段, 营销策划通过对建筑设计的深入解读、潜在客户群的分析、市场的持续跟进, 为工程施工提供建议, 及时挖掘、制造买点;企业形象、楼盘形象、品牌的包装与宣传, 销售周期与进度节点的衔接, 销售推广渠道、策略、方式的选择, 单位物业的区别定价 (综合考虑单价、总价的心里价位) , 物管单位的选定 (根据物业品质确定物管收费标准聘用合适的前期物管公司) 等, 最大限度的迎合潜在客户的心里预期, 得到他们的认同, 从而实现顺利开盘达成强销期目标。
如果强销期顺利完成达成销售目标当然最好, 但大多数时候会留下部分单元没有售出, 这时候就需要对未能实现销售的剩余单元进行认真分析, 找出未能引起重视但客户缺无法接受的瑕疵, 进行弥补、修饰、改造、赠送礼物、重新定价等, 最大限度提升性价比, 并可能需要重新确定潜在客户群体, 有针对性的进行推广覆盖, 最终达到清盘的目的, 这一切就是后期营销策划的作用。
综上所述, 营销策划的目的就是解决好建造出什么样的产品, 以什么样的价格, 卖给什么样的消费者这个关键问题, 达成项目开发的预期目标, 最大限度的控制开发风险的目的。
参考文献
[1]王连羽.浅谈房地产项目的风险管理[J].四川建筑, 2008, (6) :21-23.
试论房地产开发 篇8
【关键词】房地产 开发
1 房地产开发公司的资质及资金筹措
房地产开发企业，应向当地工商管理行政部门申请登记，并取得营业执照。之后应向建设行政主管部门申请办理房地产开发企业资质等级证书，没有资质证书不能从事房地产的开发经营。一般情况下，先取得暂定资质，随着房地产公司的依法经营，业绩的产生，不断提升资质等级。
房地产开发商从决策进行某地产项目的开始，就应该考虑用于项目的资金来源，一旦获得了该项目的开发权，就应当花精力为该项目筹措资金，以免在正式开工后由于资金短缺而造成被动或损失。房地产开发项目资金来源大致有四种形式：1、企业自有资金。2、银行信贷。3、社会集资。4、其他融资方式（各类信托基金、合作开发、银团联合贷款等）。四种形式可单选一种也可联动。
2 项目的选择及选址
项目选择是房地产投资的首要工作，也是最为复杂，最为困难的工作。如果房地产项目选择正确，应该说投资已经有了六成至七成成功的把握。广义上讲，房地产投资选择就是房地产投资决策。房地产投资项目选择需要专门的知识及能力，需要专业人员或专家的参与。但专业人员或专家只能起到参谋或顾问的作用，要认定一个项目值不值得考虑，是否可以投资，最终还要依靠投资者自己的分析决断能力，还要依靠企业的决策部门。要做出正确的项目选择，必须对投资环境、投资时机及投资的法律保障做深入细致分析，必须对拟投资项目所在地的宏观及微观地产市场做全面、深入的调研，还必须对拟选项目展开系统的可行性研究分析。为实现效益最大化还应对项目进行策划，这是十分关键且必须的。
项目的选择完成后或同等要进行选择地块。所选择地块要符合消防要求，符合城市建设总体规划和土地利用总体规划，经有资质土地部门编制项目选址勘界报告后，要先后得到消防、规划（建设）、国土资源部门的初步批复（预审）意见。取得规划部门关于选址的批复意见或城市规划条件通知书后，当地政府及国土资源部门即可开展征地工作，完成征地补偿相关工作后，进行土地的招、拍、挂工作，并与中标的房地产开发企业签订国有土地出让合同出具建设用地批准书，进而可到规划部门办理用地规划许可证。项目的选址决定了房地产开发的征地成本和开发经营的利润空间，是房地产开发的关键环节之一。
3 项目的立项
即项目在发改部门的核准或备案而取得立项批文。项目核准或备案的要件包括项目申请报告（有资质的中介机构编制完成）；国土资源部门出具的意见（土地预审意见或建设用地批准书）；规划部门的批复意见（选址意见书或城市规划条件通知书）；环保部门出具的意见（经有资质的中介机构编制的环境影响报告书或环境影响审批表，并经有资质的评估单位论证通过）。
4 项目的规划及施工图设计
按照规划部门出具的规划条件，房地产开发企业选择符合开发意愿，有相应资质的规划设计单位，对拟开发项目进行规划和施工图设计。项目规划经规划部门审查通过后可取得建设工程规划许可证。项目施工图经有资质的图纸审查中介机构或建设主管部门下设的图纸审查中心审查，获得施工图审查合格证；同时，项目施工图还要及时向消防和气象主管部门报审，确保消防及避雷系统符合有关要求。
5 项目的招标
主要是指规划设计、地质勘察、施工和监理公司的招标。房地产开发企业可以委托招标代理公司进行上述各项工程的招投标工作，也可以自行组织确定规划设计、地质勘察和监理公司。但是工程施工招标，一般情况下必须由招标代理公司组织，在建设主管部门指定的交易厅中进行，最后向中标单位发出由建设主管部门、招标代理公司和房地产开发企业三方签章的中标通知书，中标的施工企业应及时与房地产开发企业签订施工合同。
6 项目的管理
项目取得施工许可证，就具备了基本的开工条件。项目管理的重点是四控两管加协调，也就是要做好安全控制、质量控制、进度控制和成本控制；管理好合同和信息，协调好监理公司、施工企业、设计单位和质量监督、安全文明施工等相关方的关系，做到目标明确、措施得力、统筹兼顾，全面推进项目的施工。同时，房地产开发企业应将房地产开发建设过程中主要事项记录在项目开发手册中，定期报送房地产开发主管部门。
6.1 施工许可证的取得。在依法取得立项批文、建设用地批准书、工程规划许可证、用地规划许可证、图纸审查合格证、中标通知书等房地产开发的要件，规范签订规划设计、监理及施工合同后，并按照规定缴纳农民工保障金、社保费、城市建设配套费等规费，在开发建设资金满足施工要求的前提下，可到建设主管部门申请办理领取施工许可证的手续。
6.2 在项目开工建设前，应及时与人防部门沟通，按照规定建设人防工程或缴纳人防工程易地建设费；与税务机关沟通，及时申报相应的契税、耕地占用税、土地使用税、营业税、所得税等。
7 项目的竣工
房地产开发企业向项目所在地的县级以上地方政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，并由其涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，落实规划设计条件、城市规划要求配套的基础设施和公共设施、单项工程质量验收、拆迁安置方案及物业管理等执行情况。验收合格方可交付使用；否则，不得交付使用。通过竣工验收后，房地产开发企业要及时到建设主管部门进行项目竣工备案。
7.1 物业管理。依据物业管理条例，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。物业管理企业具有独立的法人资格，从事物业管理的人员应取得资格证书。物业管理企业接受物业时，应对物业公共部位、公共设施设备以及建设单位移交的资料进行查验，与业主委员办理验收手续。
房地产开发市场营销 篇9
（一）工作目的：
投资计划是房地产开发项目立项的法律文件，是项目前期工作的要件之一。
（二）主管部门：
区建委投资计划科（总投资3000万以下）；市建委投资计划处窗口（总投资3000万以上）
（三）工作内容：
提出年度投资计划书面报告；
填写《房地产开发投资计划申请表》。
（四）要件：
1、《国有土地使用合同》或《国有土地使用证》或《建设用地批准书》；
2、规划主管部门批准的规划方案和规划成果通知书；
3、银行出具的资金证明。总规模5万平方米以下的项目存款额不得低于项目总投资的35%，总规模5万平方米以上的项目存款额不得低于年度建设面积投资的35％；
4、现状地形图；
5、项目所在地属城乡结合部的，需提供配套管理部门出具的配套论证意见。
（五）时限：
房地产开发流程 篇10
（一）一、二、三、四级房地产开发企业的注册资本不低于5000万元、2000万元、800万元、300万元；有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人、20人、10人、5人；其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人、10人、5人、持有资格证书的专职会计人员不少于4人、3人、2人。
2、从事房地产开发经营一级要求5年以上、二级3年以上、三级2年以上、四级1年以上；
3、近三年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上、15万平方米以上、5平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；四级资质要求从事房地产开发经营1年以上；
4、一级连续5年、二级3年、三级2年建筑工程质量合格率达100%；四级资质要求已竣工和建筑工程质量合格率达1000；
5、一、二级资质上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上、10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
7、具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8、未发生过重大工程质量事故。
（二）申请一、二级房地产开发企业资质的，由县、市建设局逐级审查后，送省建设厅审批。
二、新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产业管理科备案；
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和劳动合同；
（六）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。
《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过2年。
自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。
三、房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。
四、申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。
五、临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。
六、申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；
（三）企业资质负债表和验资报告；
（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（五）已开发经营项目的有关证明材料；
（六）《住宅质量保证书》以《住宅使用说明书》执行情况报告；
（七）其他有关文件、证明；
流程
房地产开发项目前期报建立项批复(发改委)2 选址意见书(管委会)3 土地证(国土局)4 地名申报(民政局)建设用地规划许可证(规划局)环评报告（环保局,委托环评公司办理）7水保方案设计所需资料(税务局)8 建设工程规划许可证(规划局)9 消防审核申报表(消防支队)10 人民防空地下室建设审批表(人防办公室)11规划审查必须报送文件(城乡规划委员会)12 规划设计方案申报(规划局)13 施工图审查要件(审图机构)14 建筑设计方案申报（规划局）监理招投标及合同备案所需材料(建设局)16 施工招投标及合同备案所需材料(建设局)17 设计合同审查备案所需材料(建设局)18 工程安全文明施工备案手续材料(建设局)19 委托质量监督所需材料(质量技术监督局)20 建设工程施工许可证(建设局)21 施工用水申请(自来水公司)22 施工用电申请(电力公司)23 办理临时占道、开口(城管局)24 物价审批所需材料(建设局)25 物业管理备案(建设局)26 初始登记(建设局)27 商品房预售许可证(建设局)
拿地
可行性研究报告 土地信息收集
土地初判 土地深判
项目招商报告（前期阶段）土地信息收集
现状图规划设计条件现场踏勘了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况拍卖落实地块具体位置及周边情况发展中心挂牌 落实规划条件，了解限制性条件 发展中心确定用地图、桩点坐标、用 地条件
对地块现状、地质条件、是否有地 下埋藏物等影响开发的因素详细了
解。发展中心了解周边配套情况了解地块周遍的商业、教育、交通等情况 发展中心了解该区域未来规划情况
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑。发展中心
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整。发展中心
了解当地的建安成本、政府 收费项目和具体情况 成本测算
发展中心了解当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排 发展中心现状图（四至电子文件）发展中心市场深度调研
销售：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等研发部：负责协助进行区域市场调研 发展中心
销售部 研发部 项目最终定位
销售 研发部：根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位提出策略性建议 发展中心销售部
研发部
成本测算：针对多个方案进行初步
成本测算、利润率分析及比选研发：协助进行方案设计和成本测算 发展中心、运营部 研发部
开发周期及付款计划工程部、开发部、销售：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。
发展中心工程部
开发部
销售
项目方案确定发展中心、研发部现金流测算发展中心区域宏微观市场研究 发展中心 第 1 页，共 23 页
项目招商版盈利能力分析发展中心、运营部项目商业策划书 财务中心：制定项目财务数据 发展中心财务中心 合作伙伴确定
发展中心财务中心、集团资管部合作方案确定 发展中心财务中心、集团资管部合作细节确定
发展中心财务中心、集团资管部引资（商业计划书）签署战略合作协议
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
综合管理部：协议盖章，存档 发展中心
财务中心、集团资管部、综合管理部合作实施（实施阶段）合作公司成立及相关手续办理财务中心、集团资管部：协助办理股权、增资等相关财务问题。
综合管理部：工商局办理公司注册发展中心财务中心、集团资管部、综合管理部
投方案标项目方案确定发展中心投经济标 确定土地上限
发展中心拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术发展中心挂牌 竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术 发展中心 获取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用
地条件交纳政府净收益，契税，交易费
法务：合同条款的草拟和完善财务：提供资金 发展中心法务 财务部 土地出让合同
发展部：提供土地出让合同
开发部发展部出让金、交易费交费证明 财务：提供资金缴纳出让金、交易费 开发部财务
办理房地产开发资质预审表
开发部委托工程咨询资格机构编制申请报 告
研发：协助提供相关项目资料 开发部研发
向项目备案机关提交申请报告
开发部建设用地规划许可证开发部原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）发展部土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）发展部 土地出让合同 发展中心：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸 开发部发展中心
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图开发部交费证明 缴纳土地费用
发展部1：500现状地形图3份（反楼座）开发部详规 研发：委托设计详规 开发部 研发
财务中心、集团资管部：制定合作方式、投资 回报
寻找合作资金 用地规划许可证 投标、摘牌
项目招商报告（前期阶段）
明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）确权 企业投资项目备案 第 2 页，共 23 页
土地出让合同发展部交费证明 缴纳土地费用
发展部建设用地规划许可证开发部地籍图4份（薄膜图）开发部土地登记申请书开发部土地确权来源证明文件开发部
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明 综管：提供相关证明资料 开发部综管
销售：参与协助研发对区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等 研发部销售部
3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向商业招商部：针对重点商家进行专向访谈同时组织相关专业人士进行专业论证商业策划部市场组 商业招商部
4、同期操作商业地产项目 调查（商业部分）
竞争项目开发规模、定位种类、操
作方式、开发周期提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息 商业招商部：运用顺驰商会操作平台，重点访 谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时 了解投资客户对竞争项目的投资意向 商业策划部 市场组 商业招商部
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业发展状况分析，消费需求 分析确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况确定所选业态开发数量 商业招商部 商业销售部：配合完成公建部分业态选择与数量确定 商业策划部
商业招商部
商 业销售部
研发：依据控规指标提供产品类型建议，协助项目定位工作 商业招商：配合完成公建类定位销售体系商业策划 研发部
商业招商部
运营：逐步细化成本测算及利润率分析财务：现金流测算 研发部运营部
财务部
开发计划销售：根据宗地状况、市场条件和公司的回款要求，协同研发部初步制定土地开发计划和销售计划。商业：结合市场现状配合研发完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议工程：根据工程情况排定工期
研发销售
工程
商业 项目考核指标初定
运营：提供初步的项目开发排期和总体经济指标要求及各阶段经济指标要求 销管 运营 项目定位 项目发展报告 区域市场调研
1、项目所在地房地产市场总体供求现状
2、项目周边竞争性楼盘调查 市场定位、客户定位、产品定位、价格定位 经济测算 办理土地证
第 3 页，共 23 页
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研发：提供设计所需要的图纸，调整管网、提工场站点，配合出图开发研发物业：工程移交物业
开发物业工程：提供工作面，监督施工开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协助现场，工程验收、通水开发工程研发：提供进件所需的各种进件图纸 开发研发研发：提供设计所需要的图纸，场站点，协调管网调整，提供技术支持保证设计 开发研发 专业局招标
开发工程：提供工作面，保证施工、监督施工、验收 开发工程财务：提供资金，保证交费
开发财务工程：协调现场整改、验收，保证点火开发工程研发：提供设计所需要的图纸开发研发工程：签订协议、信号开通
开发工程工程：提供工作面，监督施工、验收
开发工程研发：提供进件所需要的图纸、销管提供面积测量报告，开发研发研发：提供设计所需要的图纸
开发研发工程：提供进件所需的用电量、用电点开发工程工程：提供工作面，保证施工监督施工开发工程财务：提供资金支持，保证交费 开发财务工程：提供现场协助保证验收、挂表
开发工程场站点位置研发 ：负责配合确定场站点位置和技术支持开发研发排水、热力招标手续
运营：测算配套工程标底，施工单位考察，招标方案及招标文件审核，配合并监督开标、评标、定标
工程：配合办理、提供招标资料开发部工程
运营室外给水系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外排水系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供热系统
开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外供电系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外照明系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外智能化系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业室外燃气系统开发、商业：配合验收工程开发部 商业 停车场
工程围墙，大门研发：配合验收工程研发收集站
工程建筑小品，亭台，连廊研发：配合验收工程研发道路 研发：配合验收工程研发花坛，场坪绿化 研发：配合验收 工程研发竣工结算
排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境 工程结算工程、开发：核定工程量 运营
工程 开发
结算稽核全部合同结算并做项目整体结算报告
销管：协助运营结算合同及销售费用，核定项目销售均价和利润率完成情况研发：负责所有设计合同的结算
工程、开发：组织承包单位提供结算书，核定结算书 运营工程 开发 研发 销管 室内空气检测
工程项目竣工验收报告 工程 中水 燃气 视讯 环境施工 配套施工 给排水与采暖
电气综合管网配套手续及施工 电力 附属建筑 景观
第 21 页，共 23 页
建设工程规划验收合格证工程：现场具备验收条件开发部工程
非经营性公建配套证明工程：现场具备验收条件开发部工程供水、供电、供气、供热、排水等配套证明工程：现场具备验收条件 开发部工程 土地使用权证书
开发部地名管理部门批准的地名文件 开发部
小区竣工资料（小区情况说明、小区现状照片4张、非经营性公建配比表）工程：提供竣工资料开发部工程人防验收工程：现场具备验收条件 开发部工程规划验收
工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部 工程
消防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料，并对工程款结算进行控制 研发：提供相关图纸及电子文件 开发部工程
研发 通水、通电
工程：组织施工单位工人配合通水、通电开发部工程大配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料 开发部工程
竣工验收备案通知书提供验收资料
工程小配套验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程供热验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程人防验收工程：组织相关单位参加，提供验收资料开发部工程工程质量保证书工程：提供工程质量保证书所需相关数据销售管理部 工程住宅使用说明书
工程、开发：参与编制住宅使用说明书，提供相关基础数据 研发
工程
开发
寄发《商品房交付使用通知书》
法务：入住通知书的审核。物业：电话通知业主入住信息 客服法务 物业
客服：客户资料的接收、保存，现存各种问题 的沟通 销售管理部
客服楼牌标识协调地名办办理地名手续 客服：现场配合安装 开发部客服
物业用品储备物业 物业接收钥匙、验房
工程：提供钥匙，组织交接，办理移交手续物业工程入住 销管：配合制定 客服 销管
物业：提供人员支持销管
物业 物业
审验合同全款发票，发放两书，开具入住分配单 验房及交费 办理入住 住宅准入证
销售客户资料移交客服 制定入住流程 住宅准入证 入住准备
第 22 页，共 23 页
客服
客服售后维修工程：配合维修 客服工程投诉处理工程：配合解决投诉问题客服工程装修管理工程：协调解决业主装修问题 客服工程施工资料整理及移 交
工程：组织施工单位整理工程资料，办理移交 客服 工程 供暖
工程：组织解决供暖问题物业：提供入住情况 客服：解决维修问题 开发工程
物业
客服
通煤气工程：组织解决通气问题
物业：提供入住情况，并在后期主办通气 开发工程
物业整体移交物业 物业：接收建筑物及相关资料 客服 物业
产品问题总结及反 馈
研发：对发现的产品设计问题进行归纳总结，改进设计工作
工程、物业：对反馈的问题进行分析、整理、总结，在新项目中尽量避免类似问题的再次发生
客服研发
工程
物业 初始登记
工程：提供竣工备案通知书、竣工图
研发：配合进行竣工图绘制，与工程核对竣工图的准确 销售管理部工程
研发
产权证办理财务：房款多退少补、开据发票
物业、客服：提供人员支持，快速办理产权证销售管理部
物业
客服
财务
分户土地证销管：提供施工图（变更后）房管局出具的分户面积测量报告 研发：负责提供技术支持 开发销售管理部
研发
土地证办理物业：通过电话、邮件等形式通知客户办理土地证 财务部：主要负责产权退补款办理，发票换领等 销售管理部
物业
财务
移交建筑物及相关资料 验房问题汇总
为客户办理土地证前期手续 区局办理初始登记手续
为客户办理产权证前期手续工程提供工作面监督施工，保证供热、办理供热证明，销管提供空房面积，财务提供资金缴纳空房费、移交物业、物业客服协调现场业主保证供热工程提供工作面保证煤气施工、协助验收整改、带气、点火、需 要物业、客户协调业主、保证同期