住房高收入群体

住房高收入群体（精选7篇）

住房高收入群体 篇1

改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立、发展、逐步完善，我国住房市场作为社会主义市场经济的一个要素市场———房地产市场———的组成部分，取得了迅猛的发展，住房市场发生了根本性的变化，我国城镇居民人均住房面积从1978年7平方米建筑面积，到2009年的29.72平方米建筑面积，取得成绩的同时也出现了有待解决的突出问题。住房问题作为基本的民生问题，目前仍是突出的社会问题，其中最为突出的是低收入群体住房难、无房住的问题，这不仅是一个经济问题，也是一个社会问题。我国是社会主义国家，解决低收入群体住房问题是政府责无旁贷的职责，而对低收入群体住房进行宏观调控是解决这一问题的途径，这其中确定合理的宏观调控目标是关键。

我国现行的社会主义市场经济体制下，住房市场作为房地产市场的一个组成部分，其宏观调控是在市场配置资源的基础上实行的宏观调控，但是作为一个特殊群体的住房的宏观调控，即低收入群体住房宏观调控，尽管涉及的是住房却有别于通常意义上的宏观调控，其调控目标也有别于通常所说的住房市场的调控目标。伴随着我国社会主义市场经济的发展历程，由于生产力不断得到解放、发展，与不同阶段的生产力发展阶段相适应，低收入群体住房宏观调控的目标也可以划分为短期目标、中期目标和最终目标。

低收入群体住房宏观调控的短期目标：优化住房市场结构提高资源配置效率

优化住房市场结构的目的是为了实现有效供给和有效需求的大致均衡。改革开放以来，随着社会主义市场经济体制的建立、逐步完善，住房市场化在取得快速发展的同时暴露了市场经济作为一种利益经济的弊端。社会主义市场经济作为社会主义制度与市场经济的结合体，体现社会主义制度的优越性的同时，也不可避免的暴露了市场经济固有的弊端。我国作为社会主义国家，有着与生俱来的优越性，而社会主义社会的本质就是体现这这种优越性。社会主义社会本质：解放生产力、发展生产力，消灭剥削，消除两极分化，最终达到共同富裕。目前，我国仍处于并将长期处于社会主义初级阶段，这个阶段的主要矛盾仍然是人们日益增长的物质文化需要同生产力之间的矛盾。而住房市场在利益最大化的驱使下使得一部分群体———低收入群体的住房被边缘化。目前，我国房地产市场宏观调控的短期目标主要是针对性的解决当前房地产市场上存在的问题，而不是有效地针对低收入群体住房宏观调控领域应有的目标。笔者认为优化住房市场结构的范围不只是住房销售市场的供求结构，还应包括租赁市场的供求结构。低收入群体住房市场结构的优化就是租赁市场供求结构的优化问题，目前主要是根据各地区社会消费水平和低收入群体的规模即低收入群体的具体人口数量，通过宏观调控合理确定各地区、不同类型租赁房的供应数量，保障低收入群体有房可住的同时尽量兼顾他们多层次的住房需求。

低收入群体住房宏观调控的中期目标：实现“住有所居”

本世纪头二十年是全面建设小康社会的关键时期，人民群众日益增长的物质文化需要仍然是主要矛盾，在人民群众的的各种需求中，住房需求是基本需求之一，实现“住有所居”是全面建设小康社会的主要目标之一，也是建设和谐社会的条件。住房需求中低收入群体的住房问题是最基本的民生问题。解决低收入群体的住房问题是满足广大人民群众住房需求的重中之重。

“住有所居”是以胡锦涛为总书记的党中央提出的改善民生的重要目标, 也是人们衣食无忧之后日益关注的最基本的民生问题。我国作为社会主义国家有着与生俱来的优越性，经过半个世纪多的努力，历经三十多年的改革开放，经济社会取得了突飞猛进的发展，人民的生活水平在解决温饱问题的基础上步入了小康社会阶段，并将逐步向全面小康社会过渡、建设和谐社会。但是我国社会主义建设的起点低，生产力水平低下，经济发展不平衡，人口数量大，人均收入水平低，收入差距持续扩大、两极分化严重，故而目前的小康社会还是片面的、低水平的小康社会，人民群众日益增长的物质文化需要仍然是主要矛盾。近些年来随着社会主义市场经济的发展，居民的收入差距持续扩大、两极分化严重，加之住房市场化，使得低收入群体处于住房难、没房住的困境。住房需求是人的基本需求之一，是目前我国人民在解决衣食之忧后的迫切需求，尤其是近年低收入群体的住房问题成为突出的现实问题、社会问题。我们是社会主义国家有着资本主义制度所不可比拟的优越性，尽管目前的社会经济水平决定了不可能做到人人自有住房，但是做到“人人有房住”即“住有所居”应是我国现阶段社会主义即初级阶段社会主义题中应有之义。

低收入群体住房宏观调控的最终目标：保证社会公平，实现共同富裕

我国房地产市场宏观调控的终极目标是提高全体人民的生活居住水平。由市场配置资源并实行初次分配，还不可能做到由国家分配社会总产品。但是，保证社会公平是必须要实现的目标。

住房市场作为要素市场———房地产市场———的组成部分，不可避免的面临着上述的现阶段无法实现真正意义上的社会公平的问题，尤其是低收入群体所面对的住房问题更是无法体现社会公平。社会主义最终要实现社会公平是个过程，在这个过程中，国家应采取切实有效的措施解决低收入群体住房难、无房住的状况，满足基本住房需求以保证社会公平的逐步实现。

目前，我国住房市场宏观调控多是事后性调控，缺乏中长期目标这样事前性预防调控，不利于我国住房市场的健康、持续发展，不利于基本的民生问题即住房问题的解决，尤其不利于低收入群体住房问题的解决。要解决低收入群体住房问题，需要我国政府通过宏观调控加以解决，并将低收入群体住房宏观调控的短期目标、中期目标和最终目标有机结合起来，兼顾眼前和未来，以期利于低收入群体住房问题的良性、循序渐进地解决，彰显社会主义制度的优越性。

住房高收入群体 篇2

问题调研

一、城中村改造的现状

早在2003年9月，我市政府就启动了城中村改造工程。数据显示，从2005年下半年以来，我市每个月都有1～2个城中村开工拆迁。本着一村一策，政府、村民、开发商“三满意”的原则，城中村改造工作稳妥推进，目前首批涉及47个村落的大规模“城中村”改造正在实施，金水区燕庄村、西关虎屯等村的改造初见成效。2007年以来，我市加快城中村改造步伐。2007年6月12日，市政府正式下发《进一步规范城中村改造的若干规定》（即103号文），对城中村改造的原则、目标、方针、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、审批程序等作出了明确规定。按照计划，我市将在282平方公里建成区内对10万亩土地上、30万常住人口居住的143个城中村都要有步骤地进行改造。这是郑州首次以市政府名义出台的城中村改造政策。

城中村改造是城市现代化建设的需要，也是城市建设的重要内容。当前，在城市建设过程中，一方面城中村存在人口密度大、卫生环境差、基础设施不配套、建筑安全隐患多、社会治安差、与城市景观不匹配等问题；另一方面城市廉租

住房制度建设还相对滞后，经济适用房制度不够完善，政策措施还不够配套。因此，城中村改造工作还面临许多问题，任务还十分艰巨。

二、低收入群体住房问题调查

城中村改造不仅仅是一个涉及城市建设的问题，更是涉及到人民群众住房情况的重大民生问题。20多年来，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但在城市现代化建设中，往往一味追求城市全面建设，大力改造旧城区和城中村，随着城市总体建设规划的推进、城中村改造力度的加大，随着原有的旧城区、城中村一类的廉价租住房越来越少，城市低收入群体住房困难问题就日益突显出来。

目前全市城市居民人均可支配收入达10260元，同比增长13.9％，其中市区城市居民可支配收入达到10605元，同比增长14.1％，扣除物价因素实际增长8.7％和8.9％。但我市城区约20%的低收入家庭的人均可支配收入还不足4000元。租住城中村廉价住房的主要群体多是城市低收入劳动者以及无收入群体，例如进城务工的农民工、低收入家庭、下岗职工、外来求学的大中专学生以及待业求职的毕业生等，收入水平决定了他们的居住水平。目前我市一般商用租住房月租约为400-800元，对于那些月收入才400-800元、甚至没有收入的低收入群体来说是无力负担的，如果失去了城中

村这样曾经为他们提供住所的廉租房源，将会加重他们的生活负担。

三、建议

通过调查，我们认为，在城中村改造过程中，政府对维护老百姓的居住权、保证“居者有其屋”负有当仁不让的责任。面向不同收入层次的家庭，我们应该建立一个由廉租房、经济适用房、周转房和小户型中低价位普通商品住房等一些列更完善的梯级住房保障体系。对此，我们建议在以后的城中村改造中加大以下几个方面的工作力度。

1、加大廉租房建设力度

完善廉租住房、经适房、周转房和中小套型中低价位普通商品住房是解决群众住房难的根本办法。因此，必须加大廉租房建设的范围和规模，加大投资力度，从土地出让净收益中拿出10％的资金用于廉租住房建设，鼓励开发企业利用城中村多余土地建设廉租住房和周转房。2008年年底前，郑州市要对全市符合廉租房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保；2009年年底前，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。要多渠道增加廉租住房房源，要积极推行经济适用住房与廉租住房的配建制度，尝试普通商品房小区配建廉租住房的配建制度。同时，加快制定符合郑州市实际的廉租住房建设管理办法。在村民安置用房、村集体经济用房、配套开发商品住宅房建设中,严格执行

60平方米以下小户型住宅面积均不得低于其总面积的30%的规定。

2、加大经济适用房管理力度

经适房把关不严使一些不符合条件的人成了“漏网之鱼”，为此，我市要合理布局、统筹规划城中村改造工程，对涉及城中村改造的城建及地产开发项目要；严控经济适用房上市交易管理，对不符合规定的不予办理房屋交易和产权登记手续；提高经适房的申请审核标准，实行公示和轮候制度，实现对其家庭收入标准和住房困难标准的动态管理，并尽快建立经适房的政府回购制度；经济适用房建筑面积要严格遵照60平方米左右和人均不超过20平方米的建设标准。

3、加大对务工求学的外来人口住房提供力度

积极协调、引导开发商和村集体在城中村改造过程中建设和提供针对农民工及其他低收入外来流动人口的低价租赁房，开展低收入群体住房状况调查，建立外来流动人口住房档案，制定解决低收入群体特别是外地来郑务工求学人员住房困难的发展规划和计划。积极引导房地产开发企业及社会机构，建设符合农民工特点的租赁住房。在城中村改造时，可引导开发企业、村民对除村民自住外的安置住房，相对集中建设面向农民工、其他务工人员出租的居住场所，用以增加城中村居民的经济收入，改善或缓解农民工的居住困难问题。

高收入群体买房扎堆 篇3

随着最近几年中国城市房地产的发展，购房者由周边甚至更远的地区向某些区域或中心城市汇聚趋向，比如京沪房产尤其是中高档房产的购置者中，周边地区、港澳、甚至外国购房者拥有举足轻重的比重。

全国性统一市场初现端倪

从前进策略与招商银行最近进行的《金葵花指数报告》的研究结果中可以看出，在这些本土高收入群体中，生活选择与投资选择向少数地区集中的趋向十分明显。由于现有的高收入群体，对房地产的投资体验、收益效果、看好度、相关知识占有方面比较其他投资工具具有更加突出的正面感受，由此可以推断，中国都市高收入群体的地区偏好集中与对房地产投资价值认同相结合，使得少数城市的房地产可能获得来自国内多个地域高收入群体组合形成的购买与投资群体，这意味着在高端房市上，全国性统一市场已初现端倪。

上海房地产最具投资价值

在投资价值方面，上海的价值为各地高收入者所一致认同，处第一层级；北京处在第二层级；构成第三层级的有深圳、广州和成都，深圳虽提及率稍低，但考虑访问对象不包括深圳本地高收入者，故其实际价值应高于那些提及率与它接近甚至稍高于它的城市；其余城市大致归入第四层级。与高收入群体投资地域偏向有所差异的是，在生活地域偏好上，上海与北京在一二层级的地位不变，但认同度已远不如投资偏好高；跻身于第三层级的城市则分散地包括广州、成都、大连、珠海、青岛、杭州，其中后四个城市的高收入群体是不在调查范围内的；其余为第四层级城市。投资价值认同与生活地域认同交叉产生的后果可用做考察各地房地产市场的动员力。综合两个方面因素的作用，目前对于中国都市高收入群体投资房地产有核心影响的城市依次是上海、北京、广州、成都和深圳，而主要因生活环境因素而产生购置房地产兴趣的城市是沿海的大连、青岛、杭州和珠海等城市。

在所有的城市中，各地高收入群体对于上海、北京和广州的投资与生活价值具有较强的公认度。而武汉、西安、沈阳在投资、生活上的价值的低认同度也是普遍的。同时，这些城市的高收入群体也有非常强的自我贬低趋向，比如在生活价值认定方面，北京有11.9%、上海有25.6%、广州有7.6%、成都有10.1%的高收入者认同本市，而沈阳就只有3.4%、西安只有1.6%、武汉更不到1%；而在投资价值认定方面，认同本市的高收入者上海有49.6%、北京有19.7%、广州有10.9%、成都有7.5%，而沈阳只有1.4%、西安2.4%、武汉还是不到1%。

成都生活价值认同度高

在上海、北京、广州以外的其他高价值城市，对于成都的生活价值高认同度来自上海、广州、沈阳；对于大连、杭州、珠海的生活价值高认同度散步在各市；而从投资价值方面看，京沪穗以外的高价值城市中，对成都的高认同度来自北京、武汉、西安、沈阳；对深圳的高认同度来自上海、广州、成都和北京；对武汉的高认同度来自上海；对西安的认同度来自京沪。

我国中低收入群体住房问题的研究 篇4

关键词：住房问题,经济适用房,廉租房

住房问题关系百姓的切身利益, 解决好住房问题, 特别是中低收入阶层的住房问题, 是件国计民生的大事。20多年来, 我国的住房制度改革不断深化, 城市住宅建设持续快速发展, 城市居民住房条件总体上有了较大改善。但同时我们必须看到, 我国现阶段还存在着较为严重的中等偏下和低收入 (含最低收入) 群体等的住房困难问题。

一、住房问题产生的原因分析

1. 中国住房制度改革的必然结果

自20世纪80年代我国开始将传统的实物分房福利体制转向货币化分配、市场化和社会化供应的住房制, 住房制度改革改善了人们的住房条件, 但也产生了一系列住房问题。住房问题的核心是居民住房消费支付能力的不足, 大量中低收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在着巨大的鸿沟, 他们难以依靠自身力量通过市场解决住房困难的状况。这是住房问题的症结所在, 也是住房保障问题产生的本质原因。

2. 我国房地产市场存在住房结构的失衡

我国房地产市场存在住房结构失衡的矛盾。一方面是中高档房地产产品供给多。根据国际经验, 发展中国家的高档物业在房地产中所占比例应在5%-10%之间, 而目前我国房地产市场中的主要供给仍然是中高档商品住房, 其中高档商品住房占15%左右。另一方面, 低价房供给不足, 老百姓真正需要的中低价位的经济适用房较为缺乏, 并且经济适用房供给逐年下降。

3. 政府在房地产业的双重身份

政府在房地产市场中具有参与者和监管者双重身份, 因此在面对房地产业时就有两个相反的政策目标:一方面, 提供住宅、厂房、商厦用地, 满足居民居住及商业活动需要, 要维护土地价格稳定、低廉。另一方面, 土地是政府获得土地增值和地租的来源, 又是征税的基础, 土地价格最好能不断上涨。

现行的土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。卖地成为地方财政收入的主要来源。土地价格上涨, 土地出让金也上涨。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。我国的土地征用市场是一个行政压制下国家独家收购的买方垄断市场, 土地出让市场是一个国家独家供给的卖方垄断市场。在这种情况下, 政府没有足够的动力平抑房价, 也没有足够的动力提供符合需求数量的经济适用房和廉租房, 造成房价过高、低端房屋供给不足的现状, 使得中等偏下和低收入者买不起房。

二、现行住房政策存在的问题

为解决住房改革中出现的住房问题, 国家一直在努力建立和完善住房保障体系。经过二十余年的努力, 我国已经形成了基本的多层次住房保障体系, 实施了一系列针对中等偏下和低收入 (含最低收入) 住房困难家庭的制度安排和政策措施。城镇住房保障制度的核心是“对不同收入的家庭, 实行不同的住房供应政策”:对高收入家庭提供商品房, 实行市场价;对中低收入家庭提供经济适用住房, 实行政府指导价;对最低收入家庭提供廉租住房, 实行政府定价。

1. 经济适用房存在的问题 (1) 供应规模不足

国家规定商品房开发中经济适用房的供给要占20%, 但部分地方政府过分强调房地产对当地GDP增长的带动作用, 过分依赖房地产税收和土地收入增加财政收入, 有的地方削弱了经济适用住房建设用地供应, 忽视解决困难群众住房问题, 建设规模和供应总量明显不足。

(2) 现有政策调整和执行不力, 存在寻租空间

从调查和地方反映的有关情况看, 部分地方对国家现行有关规定落实不到位, 少数地方至今没有出台具体实施措施。一是对有关政策没有及时进行调整。部分地方没有按要求及时将供应对象调整为中等偏下收入和有购买能力的低收入家庭。一些地方还存在党政机关借集资、合作建房名义, 变相搞实物分配的现象。二是对建设标准控制不严。据27个省会以上城市的统计, 2004—2006年, 开工建设的经济适用住房均套建筑面积超过80平方米的有13个, 其中超过90平方米的有5个。三是销售监管不严。部分城市供应对象界定模糊、审查把关不严, 优惠政策未能真正落实到保障对象。个别地方销售过程不够透明公开, 少数地方甚至引发了炒房号现象。

2. 廉租房存在的问题

尽管廉租住房制度已经推开, 但建设步伐还比较缓慢, 覆盖面还比较窄。造成廉租房供给不足的主要原因是资金来源不足。作为廉租房建设资金来源渠道的土地收益、住房公积金收益虽然落实较早, 但数量有限。作为投资主渠道的各级财政预算安排一直到2007年中央财政安排专项补贴后地方财政才开始配套安排。另外按照国家的规定, 土地出让净收益的5%至10%应用于廉租住房建设, 目前还没有一个城市全面落实。而从住房公积金增值收益中提取的廉租住房补充建设资金的规定, 也由于住房公积金制度基础薄弱, 提取资金少而很难落实。

三、几点关于解决住房问题的建议

1. 进一步发展完善廉租房制度 (1) 扩大保障范围

国家应加快推进廉租住房制度建设, 逐步扩大保障覆盖面, 使廉租住房的实物配租户数不少于应保障户数的20%, 使保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。同时, 根据城市化进程不断加快的实际, 将为经济社会发展有突出贡献的农民工和外来务工人员等住房困难的社会群体也尽可能纳入保障范围。

(2) 解决资金来源不足问题

根据《廉租住房保障办法》中规定, 廉租住房保障资金来源于四部分:一是中央和地方的财政收入;二是住房公积金增值收益;三是土地出让净收益的10%以上;四是廉租住房的租金收入。其中, 住房公积金增值收益和土地出让金的覆盖面有限且不能形成有效循环;而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大, 不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源, 也不符合住房保障发展规律。

所以建议采取“一主多元”的方式, 在确保中央和地方政府对上述四部分廉租住房保障资金来源的前提下, 充分运用金融工具、采取加大金融支持等方式, 努力拓宽其它方面的资金渠道。如:鼓励社会捐赠;实行廉租房开发公积金贷款, 对开发建设社会保障性商品住房的开发商, 实行住房开发抵押公积金贷款, 这既可缓解开发商的资金需求, 又有利于实现公积金的保值增值。

(3) 完善准入退出机制

限于现在廉租房数量有限、供不应求的状况, 必须健全廉租房的准入、准退机制, 合理确定廉租房住房保障的对象和标准, 对享受廉租房的家庭要定期审核, 对收入或者住房条件发生变化的家庭, 要及时调整保障方式, 一旦其摆脱了贫困就应及时迁出。

2. 经济适用房实行货币补贴

货币化补贴就是政府变原来向住房困难户提供低价住房的做法为利用专项补贴资金向符合条件的住房困难户直接发放货币补贴, 凡取得经济适用房补贴资格的家庭, 在房地产市场上购买商品房后从政府领取货币补贴款。

货币化补贴克服了原先建造房屋间接补贴的以下无法逾越的缺陷:一是经济适用房商品性的定位与政府干预存在矛盾。从土地供应到房屋建设、分配、管理, 政府职能的执行力和监管的有效性都是无法达到规范要求的, 运作过程中存在着寻租空间, 往往没有起到改善目标对象住房问题的目的。二是地方政府资金不充裕, 金融部门也担心风险而缺乏投资的积极性, 使投资建房的资金不足而导致经济适用房供给量不足。

3. 发展经济租赁房

经济租赁房政策是建设部在2008年初开始研究的针对保障房申请条件不具备、又买不起商品房的“夹心层”, 推出的一个以无产权租赁为主的保障方式。经济租赁房与廉租房的区别在于保障对象的区别。经济租赁房的保障方式以无产权租赁为主, 即政府筹资建设经济租赁房之后, 被保障对象不购买只租赁, 并由政府提供补贴。这样的做法可以给予高租金者较好的住房, 给予低租金者较低水准的住房。既能满足低收入阶层的住房需求, 维持起码的尊严;又能根据收入水准划分不同的租金群体, 部分人士可以获得较高的住房水准, 而政府也能够维持基本的财政收支平衡。最重要的是, 经济租赁房住房者不拥有产权, 只要不赋予产权, 从理论上来说, 公共租赁住房属于国家, 可以根据收入升降租金, 保障住房进入最需要者的群体, 减少官员、富裕阶层的寻租动力。

4. 强化政府职能, 加快规范房地产市场发展

坚持落实政府责任, 引导建立符合国情的住房消费模式。政府有必要建立健康的房地产市场, 使房地产市场保持合理的投资规模和结构, 使住房消费以中低价位、中小套型为主, 实现收入不同的阶层能够买到适合的商品房。具体的做法如下:一是要提高住房建设规划的制定水平和实施质量。现阶段应重点发展满足当地居民自主需求的中低价位、中小套型普通商品住房。二是改革土地出让金制度。2006年8月31日出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》已经明确要求国有土地使用权出让总价款全额纳入地方预算, 缴入地方国库, 实行“收支两条线”管理。为了抑制现行土地收益激励下的地方卖地, 以及统筹地区协调发展, 可以考虑以土地出让金收入的一定比例建立国有土地收益基金, 并规定不得作为本届政府的当期收入安排使用, 避免“寅吃卯粮”。三是完善调节住房市场供应的税收政策。

5. 加快多层次金融支持体系的建立和完善 (1) 完善住房公积金制度

适当加大缴存比例, 适当提高职工收入中用于住房消费的比重;改进住房公积金贷款管理办法, 简化贷款审批程序、提高贷款比例, 让贷款更好的服务于那些难于从银行获得融资的人群;研究发展住房公积金贷款与商业抵押贷款相结合的组合贷款模式。

(2) 充分发挥住房抵押贷款的作用

中、低收入家庭是居民中的多数, 除一部分参加住房公积金的之外, 大都因缺乏融资渠道而事实上被排除在住房消费市场之外。现行商业银行的房贷门槛比他们的实际支付能力高出很多, 即使把房价降到期望的程度, 中、低收入家庭还是无钱买房。由此可以看到我国住房金融距离现代住房制度的要求还相差很远, 必须采取切实有效的措施加快住房金融的发展。我们可以适当降低住房抵押贷款利率, 创造条件促进住房抵押贷款证券化。

(3) 发行地方政府债券

发行地方债券, 改变过分依赖“土地财政”的状况。根据现行制度, 土地收益是廉租房、经济适用房的主要资金渠道之一, 也是城市基础建设的主要资金来源。从长远来看, 这种状况难以为继;从当前看, 也不适应扩大投资和消费的形式要求。应当按照公共财政制度和国外通行的做法, 把住房保障补贴列入各级财政预算, 把中长期债券作为基础建设的正常资金来源, 从体制上防止低价房价的暴涨暴跌。

参考文献

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住房高收入群体 篇5

摘 要 在我国住房公积金制度设计中,有着这样的委托代理链条:公积金缴存者——政府——公积金管理中心——商业银行。在诸多主体构成的委托代理环节中,每一环节中的代理人同时也是下一环节的委托人。这种委托代理关系是造成住房公积金制度偏离设计初衷,造成“济富不济贫”的根本原因;弱化“行政化”因素、强化“市场化”运作是提高住房公积金运作效率、发挥其对中低收入者支持作用的关键。

关键词 住房公积金 委托代理 市场化

我国自1991年建立住房公积金制度以来,据建设部数据,截至2007年6月底,全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过1亿人,归集公积金累计超过14,000亿元,职工构建住房和退休等支取了近5,500亿元,发放个人住房贷款累计达7,300多亿元,全国有4,200万职工通过提取住房公积金和公积金贷款改善了居住条件。由此可见,住房公积金制度确实提高了我国广大居民尤其是中低收入者的购房能力。但是,住房公积金作为我国现存的支持中低收入者融资的最重要制度,在制度设计本身仍存在不少问题,这也是住房公积金制度对中低收入者购房支持力度不足、近年来各地区住房公积金管理部门“大案”、“要案”不断的根本原因。

一、住房公积金制度中的委托代理关系

在我国住房公积金的制度设计中,实际上存在以下的委托代理主体:住房公积金缴存者、地方政府、住房公积金管理中心以及商业银行。由此产生了这样的委托代理链条:公积金缴存者——政府——公积金管理中心——商业银行。其中主要的委托代理关系有:公积金缴存者与政府、政府與住房公积金管理中心、住房公积金管理中心与商业银行、商业银行与公积金使用者之间的委托代理关系。在这诸多主体构成的委托代理环节中,每一环节中的代理人同时也是下一环节的委托人。这样一种委托代理关系是造成住房公积金制度偏离设计初衷,造成“济富不济贫”的根本原因。

二、住房公积金制度中的问题

正是由于住房公积金制度中存在着以上复杂的委托代理关系,而各环节的委托代理关系中又存在着制度设计的缺陷,这就导致了住房公积金制度设计的各环节委托代理问题的产生。

首先,住房公积金缴存者与政府之间的委托代理关系。由于政府通过政策规定了公积金缴存的强制性,这就意味着住房公积金的缴存者在选择代理人时将受到限制,无法自由地选择。但是,政府对于这种强制性也支付了相应的成本,即给予公积金缴存者实际上的税收减免以及低息贷款的回报,从而使得公积金实际上变成了委托人的一种社会福利,在缴存资金没有风险的情况下,委托人必然倾向于多缴,这也是中高收入者倾向于多缴的原因。

其次,政府与住房公积金管理中心的委托代理关系。根据我国现行体制,住房公积金管理中心是隶属地方政府部门的事业单位,既不是政府机构,也不是政策性金融机构或会员制的法人实体,而是一个地方性的“行政化”机构。在行政化之下,住房公积金管理中心的负责人往往是由政府所选派的。由于政府官员不是公积金的实际所有者,其代理权的取得不以其代理能力为条件,也无需为代理行为承担经济责任,这样政府官员在选择公积金管理中心的管理者时,往往不完全根据候选者的实际工作能力,从而容易导致“廉价投票权”问题的产生。同时,就住房公积金管理中心的管理者而言,只有把住房公积金的规模做的越大,所支配的资源才可能越多,这样尽管国家有缴存比例、缴存金额的各种限制,但在实际操作中,公积金管理中心往往默许缴存者的多缴,并在办理业务时给予多缴者更多的贷款额度,从而使得住房公积金在制度设计上更多地支持了中高收入者。

再次,住房公积金管理中心与银行之间的委托代理关系。住房公积金政策确定的非市场化原则导致委托人对于代理人的激励约束力度较弱。按照相关规定,大多数城市住房公积金具体业务的代理银行主要是通过行政或其他非市场化的方式指定的,委托人并没有直接更换代理人的决定权利,只是拥有建议权,具体更换代理人的决策权由房委会掌握。同时,中低收入者在办理业务时还存在规模不经济的问题,这些都使得银行缺乏动力努力开展针对中低收入者代理业务。除此之外,委托人与代理人之间的弱约束关系也使得道德风险问题更加突出。主要是代理业务与银行自身主营业务之间存在竞争关系,随着公积金业务的大力发展,公积金贷款业务将与商业银行竞争个人住房贷款、甚至住房开发贷款业务。这种特殊的竞争关系导致银行有更大的利益动机,降低服务质量、甚至说服贷款人放弃公积金贷款转而选择商业贷款,这也是部分中低收入者在缴存公积金的情况下仍选择商业贷款的重要原因。

三、相关对策

改革和完善现有的住房公积金制度,成立全国统一、规范的住房公积金管理中心,使它成为我国中低收入者住房金融体系的重要主体。住房公积金制度设计中“行政化”因素是导致公积金制度设计出现“异化”的根本原因,弱化“行政化”因素、强化“市场化”运作是提高住房公积金运作效率、发挥其对中低收入者支持作用的关键。因此,要本着市场化的方向对我国住房公积金制度进行改革。

首先,对于参与者与政府之间的委托代理关系的市场化来说,并不意味着应当消除公积金制度缴交的强制性,相反这一环节的强制力度还应进一步加强。其关系的市场化应让参与者有更多的选择权,可以通过设立信号传递和信息甄别机制达到目的。如,可以借鉴德国的合同储蓄模式,设计多种存贷组合以供参与者选择,特别应当为中低收入者提供较优惠的存贷方式,以在提高参与者整体利益的前提下,使利益更多地向中低收入者倾斜,从而增加整体效用。

其次,政府与住房公积金管理中心之间的委托代理关系的市场化的关键在于使住房公积金管理机构真正实现从“行政化”管理向“法人治理”的转变。这就要考虑以下几方面的改革:一是将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构,要建立独立的法人治理结构,建立起规范的会计、审计、信息披露、内部风险管理制度和外部监督机制,提高经营效率,更好地发挥其聚资、融资的功能;二是要实现选择管理者时的市场化,努力克服“廉价投票权”问题。对于政府官员,要通过考核制度的完善、代理权追究制度的建立等限制其“廉价投票权”的能力;对于住房公积金管理中心的管理者,选拔时要真正地引入竞争机制;三是从长远看,要改变目前住房公积金中心的“事业单位”性质,将其发展成为吸收公积金存款、直接发放公积金贷款的准银行金融机构。

最后,住房公积金管理中心与受托银行之间代理关系的市场化是当务之急。为此,应当积极引入代理人竞争机制:要扩大住房公积金业务代理人的选择范围,采用市场化的手段,如以公开招标的方式选择代理人以降低代理成本;政府应授予住房公积金管理中心更换代理人的决策权;改变当前代理人一旦产生就固定不变的模式,而应当采取固定代理期限,代理期限到期后通过招标等市场化方式重新选择。从长远来看,应将住房公积金管理中心发展成为非“事业”性质的准银行金融机构,这样,其中的委托代理问题也就迎刃而解了。

参考文献:

[1]齐锡晶,赵亮.论我国城市住房金融风险的综合管理.理论界.2005.4.

[2]罗广,刘红军.住房制度国际比较及对我国的启示.特区经济.2006.1.

住房高收入群体 篇6

一、我国保障性住房建设的现状

我国保障性住房的建设由来以久, 从1995年推行的“安居工程”, 到现在的“廉租房”、“经济适用房”、“公共租赁房”等一系列保障性住房的建设, 不仅为一些普通百姓提供了价格低廉的安居之所, 也成为我国政府遏制高房价的重要手段之一。

2008年, 温家宝总理在《政府工作报告》中明确提出“抓紧建立住房保障体系, 解决我国城镇低收入群体住房难, 建设廉租住房和经济适用住房;帮助中等收入家庭解决住房难问题”。但据全国人大常委会报告数据, 在中央预算安排的重大公共投资项目中, 保障性住房建设的进度却比较缓慢, 截止到2009年8月底仅完成投资的394.9亿元, 完成率仅为23.6%, 不足预计的1/4。2009年12月14日, 温家宝总理主持召开国务院常务会议, 就促进房地产市场健康发展提出“增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设”等四大举措。继续扩大规模推进保障性安居工程建设, 力争到2012年末, 基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

2010年10月18日, 十七届五中全会审议了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》, 和以往不同的是, 党中央这次规划更加突出了对民生工程的关注度, “加大保障性安居工程建设力度, 加快棚户区改造, 发展公共租赁住房, 增加中低收入居民住房供给”, 这说明今后五年我国将致力于我国中低收入群体的住房建设工作, 加大安居工程住房的投入力度, 改善弱势群体生活条件, 这不只是民生工程, 更是民心工程。

二、中低收入群体保障性住房建设体系

(一) 廉租住房政策

廉租住房是政府出资兴建的保障性的出租住房, 政府拥有完全支配权, 在既定规则的前提下, 按照计划有序地组织和分配, 向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。它是针对城镇低收入者的, 它的出现和发展不仅有利于稳定房地产市场价格, 而且还具有防范金融风险、调节“市场失灵”的现实意义, 它不同于商品房, 与不同于经济适用房, 具有一定的社会福利性质。廉租住房制度是中国住房供应体系的重要组成部分。

目前我国廉租住房政策存在的弊端主要有:

1. 廉租住房保障资金的来源不稳定。

落实廉租住房保障资金的问题由来已久, 虽然近年来政府不断加大对其的投入力度, 但廉租住房保障资金供给的增长远远赶不上对保障资金需求的增长, 致使廉租住房保障资金的供需严重不平衡使其成为影响扩大廉租住房覆盖面的主要障碍, 也是制约廉租住房发展的重要因素之一。

目前我国廉租住房保障资金的来源渠道主要包括:年度财政预算安排的廉租住房保障资金、政府的廉租住房租金收入、提取的贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额、土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金我、社会捐赠及其他方式筹集的资金。但在实际操作中, 除少数城市建立了制度性的财政资金供应外, 大多数的城市都是依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。因此, 当前要建立完善的廉租住房保障体系, 应建立以财政预算为主的住房保障专项基金, 使廉租房资金来源稳定可靠。

2. 廉租住房保障面较窄。

廉租住房的保障对象范围较窄, 目前大部分城市都只限于“非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭”, 而随着我国城乡一体化进程的快速发展, 大量进城的农民工等也成为了住房弱势群体, 也急需得到住房保障。

3. 廉租房制度建设比较缓慢。

虽然国务院建设主管部门已经设立了住房保障监督管理机构, 但绝大多数城市住房保障机构不健全、人员未落实, 廉租住房制度未建立。截至2007年6月底, 全国657个城市中, 586个城市建立了廉租房制度, 占城市总数的89.3%。廉租住房管理办法的地方, 应结合当地经济社会发展的实际, 尽快制定廉租住房管理办法和实施细则, 并制定年度计划及中长期规划及相关的配套措施。

(二) 经济适用房政策

经济适用房是指由政策提供政策优惠, 限定建设标准, 供应对象和销售价格, 具有保障性质的政策性商品房, 具有经济性、适用性和社会保障性质的特点。其作为一项基本的国家住房建设政策, 旨在通过某种政策倾斜来达到扩大住房供给、调节房地产市场结构和满足市场需求的作用。

我国经济适用房政策所存在的主要问题:

1. 经济适用房的供应总量不足, 难以满足需求。

2003年以后, 由于地方政府经营城市理念、土地成为第二财政的巨大利益驱动下, 逐渐减少了经济适用房供应量。根据国家统计局的数据显示, 2004年经济适用房投资占全部商品住宅投资的比重下降到6.9%, 到2005年这一比重则下降到不足5%。这使中低收入家庭可支付的低价住宅供应量不足, 产生新的社会问题。

2. 经济适用房保障人群的错位。

政策规定经济适用房的主要保障对象为中低收入家庭, 但经济适用房的销售对象不清, 似乎除20%的高收入群体外, 80%的中低收入居民都可享受经济适用房, 这混淆了商品房与保障性住房的界线、市场的功能与政府的职能的区别。经济适用房定位不清、保障对象错位的结果常常是“让富人占了穷人的便宜”。

3. 经济适用房政策的实施, 滋长了地方政府的寻租行为。

经济适用房建设承担了拉动城市经济增长和与城市普通商品住宅市场保持和谐发展的目标, 虽然国家对投资计划、征地用地方式等进行了宏观地规定, 但是在经济适用房的建设规模、价格、准购政策方面等均由地方政府确定, 地方政府在经济适用房分配方面起着主导作用, 因此在同等条件的需求下, 必然是“关系”优先, 这时便会产生寻租行为。

(三) 公共租赁房

公共租赁房简称公租房, 是指由政府出资兴建, 所有权归政府或公共机构, 以较低的价格提供给新毕业大学和、新就业职工、外地迁移城市工作等支付能力较低人群的保障性住房。公租房这一形式在新加坡、香港等发达国家和地区, 已经成为住房保障制度的主要组成部分。

公租房的供给对象主要针对的是城市中的“夹心层”。随着我国城乡一体化进程的加快, 越来越多的农村富余劳动力转移到城市中, 但他们的居住条件却很恶劣, 无法享受住房保障等各种福利;还有新毕业和入职的大学生, 由于收入较低而没有能力购买商品房, 公租房形式将有利于缓解这一状况。

三、完善保障性住房建设体系的建议

1.加大资金投入, 拓宽住房保障资金渠道。要加大资金投入, 仅仅依靠政府的财政收入是不够的, 因此住房保障资金的主要来源应以各级财政预算为主, 多种渠道筹措的原则。住房保障制度是社会保障制度的重要组成部分, 是政府公共财政支出的重要项目, 应当建立以财政预算安排为主的资金来源渠道并运用全社会的力量保障资金需求。

2.完善住房法律法规体系。要切实解决居民尤其是中低收入群体的住房保障问题, 满足住房要求, 我国立法机构必须制定相关法律法规, 为住房保障制度的实施提供法律依据。地方政府也应加大行政管理的力度。应尽快建立针对住宅总体发展的《住宅法》, 尽而从立法上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构, 以及对违法违规行为的惩处措施等。其中针对中低收入群体与城市中的“夹心层”人群的住房建立相关法律, 对保障性住房开发、建设过程中的问题逐一进行规范, 并从金融、财政政策等多方面给与开发建设单位优惠与支持, 鼓励社会力量参建低收入家庭住宅, 同时对于投机牟利者给与严厉处罚。

3.成立专门的运行与监督机构。依据相关法律法规的规定, 成立保障性住房的运行与监督的法定机构, 如“保障性住房管理中心”, 统一协调关于保障性住房政策的执行。全面贯彻中央下达的各项保障房建设政策, 对于保障性住房的开发、项目的招投标、土地的统一划拨等进行严格管理, 接受政府指导、监督和审计。各级房地产行政主管部门要设有专门的机构监督保障性住房的实施工作, 实地考查、评估保障性住房落实工作的透明度及老百姓的满意程度, 以达到住房保障工作正常运行的目的。

摘要：当前, 我国对于中低收入群体保障性住房建设体系政策方面, 主要有廉租房、经济适用房和公共租赁房等, 旨在改善居民的居住条件, 特别是中低收入这一群体的居住条件。然而, 其在建设方面却不尽如人意, 远远跟不上社会发展的速度。我国政府应从加大资金投入, 拓宽住房保障资金渠道, 完善住房法律法规体系, 成立专门的运行与监督机构等方面入手, 完善保障性住房建设体系, 改善我国城镇居民住房条件, 使更多老百姓住得起房, 住得好房。

关键词：中低收入群体,保障性住房,住房保障政策,建议

参考文献

[1]何伟.国内外保障性住房比较[J].天津职业院校联合学报, 2010 (7) :131-133

[2]郭玉坤.中国城镇住房保障制度设计研究[M].北京:中国农业出版社, 2010:126-127

住房高收入群体 篇7

近年来, 城固县财政局积极筹措资金并同县房管部门密切配合, 创新工作制度, 不断完善廉租住房保障专项资金管理制度, 优化资金分配和使用, 加强资金监管, 同时及时发放廉租住房租金补贴, 想方设法为城镇低收入住房困难户分忧解困, 工作中采取了四项措施, 确保全县廉租住房保障工作的顺利开展。

一是加强资金筹措, 增强保障能力。在年初认真做好廉租住房租金补贴测算, 所需资金全部列入预算, 不留缺口;坚持从土地出让收入中提取廉租住房保障资金, 住房公积金增值收益全部纳入住房保障资金管理, 不断增强政府的廉租住房保障能力。二是开拓思路, 增强廉租住房租赁补贴发放力度和广度。开展廉租住房租赁补贴以来, 虽然政府财力有限, 但还是逐年加大对民生工程的资金投入, 不断扩大保障覆盖面。廉租住房保障专项资金的及时拨付发放, 在政府新建安居房尚未投入使用前为解决住房最困难的低收入家庭困难发挥了重要作用。三是加强审核, 规范廉租住房租金补贴资金管理。财政局、房管局不断创新完善廉租住房租金补贴管理办法, 加强惠民政策宣传, 规范申报、审核程序。坚持“两公示四审核”制度, 规范操作, 力争不错一户, 不漏一户, 达到应补尽补。同时健全退出机制, 达到基本住房标准的家庭户及时退出政府补贴。四是在廉租住房租金补贴发放中, 对资料完整、程序合法, 符合低收入家庭住房困难政府补贴标准的, 建立银行代发制度, 全部实行“一折通”发放。财政拨出的廉租住房租金补贴资金, 由代发银行直接打入受补助户银行存折中, 确保补贴资金快捷、安全发放。

经过几年的实践, 城固县财政局多措并举, 探索出购买、维修改造廉租住房、发放廉租住房租金补贴、实物配租、租金核减等多种方式, 满足城镇低收入家庭的不同需要, 把保障性住房惠民政策贯彻好、落实好。