建设工程交易流程

2024-08-22

建设工程交易流程（共4篇）

建设工程交易流程篇1

货到付款和款到发货现阶段, 大多数的电子商务网站的交易流程有以下两种, 即“货到付款”和“款到发货”交易流程。这两个交易流程的优缺点非常明显, 其最大的缺点是不能同时保证买卖双方的利益, 即如果保证了买家的利益, 比如买卖双方约定采用“货到付款”的电子商务交易流程时, 在保证了买家的利益的同时, 就无法保证卖家的利益, 因为在这种情况下, 卖家没有绝对的把握收到买家支付的货款;而“款到发货”则相反, 在保证了卖家的利益的同时, 就无法保证买家的利益, 因为在这种情况下, 买家没有绝对的把握收到卖家的商品。所以, 在只有这两种电子商务交易流程的情况下, 买家的最佳选择是“货到付款”, 而卖家的最佳选择是“款到发货”;在买卖双方的利益不能同时得到保证的情况下, 电子商务的开展就非常困难。鉴于以上情况, 以“支付宝”为代表的第三方支付平台的交易流程应运而生。第三方支付平台的电子商务交易流程如图1所示:

第三方支付平台以买卖双方的中介形式出现, 为买卖双方承担担保责任, 平衡了买卖双方的利益, 故而深受买卖双方的欢迎, 是目前发展最快的电子商务交易流程之一。但随着电子商务的不断发展以及中国金融管理制度的不断完善, 第三方支付平台的电子商务交易流程也暴露出一定的缺陷和问题, 比如:第三方支付平台以中介的名义, 为参与电子商务交易的客户代理清算支付, 而这些工作是银行等金融机构的工作, 是需要国家金融监管的, 也就是说, 第三方支付平台无金融机构之名, 行金融机构之实;故中国人民银行出台了《电子支付指引 (第一号) 》, 以及其后将出台的一系列配套制度, 如《清算支付管理办法》和进入许可制度等, 并将采用发放牌照的方法, 规范第三方支付平台;由于使用第三方支付平台的客户参与洗钱、套现等一系列违反国家法律的不良行为, 给第三方支付平台带来较大的金融风险;第三方支付平台的信用等级仅为一般的商业信用, 远较银行信用等级低, 抵御各类风险的能力较差;买卖双方存放在第三方支付平台的资金, 存在被第三方支付平台挪用的可能性;对买卖双方而言, 第三方支付平台仅仅起到中介作用, 如果买卖双方出现纠纷, 第三方支付平台无约束力 (这也是电子商务交易过程中, 普遍存在且难以解决的问题) ;对买卖双方而言, 存放在第三方支付平台中的资金无利息可得;由于需要买家的通知, 第三方支付平台才向卖家支付货款;因此, 对卖家而言, 存在着支付周期过长、资金积压严重的问题。这一个问题, 对规模较小的卖家而言, 显得尤其突出, 是他们难以承受的。

鉴于上述问题, 笔者设想一种全新的、以银行承担中介职责的电子商务交易流程, 既借鉴第三方支付平台的优点, 又避免或减少上述问题的发生, 同时又可以平衡买卖双方的利益。其交易流程如图2所示:

当然, 这种以银行直接为中介的电子商务交易流程并非十全十美, 与第三方支付平台相同, 这种全新的电子商务交易流程也只起到中介作用, 如果买卖双方出现纠纷, 这种优化的电子商务交易流程也无约束力。不过, 这个问题也是电子商务交易过程中, 普遍存在且难以解决的一个问题。笔者认为, 一个既安全可靠又公平合理且能保证买卖双方利益不受侵害的交易流程, 将会大大的推进电子商务的发展。

参考文献

[1]钟红山.电子商务支付流程优化设计[J].商业时代, 2007 (32) :73-74.

[2]朱小立, 蔡题.电子商务交易流程优化设计探讨[J].商业时代, 2007 (26) :84-84, 86.

建设工程交易流程篇2

一、流程图

1、出让方挂牌申请流程：

1、会员注册：出让方在华东林业产权交易网上注册成会员；

2、递交挂牌申请：出让方到当地的华东林业产权交易所分中心填写《项目挂牌申请书》，或直接登录网站录入挂牌信息申请挂牌；

3、受理审核：华东林业产权交易所及其分中心工作人员受理、初审挂牌申请，核对相应权属证明、身份证明、评估报告、批复文件等原始资料。

4、签署《林权挂牌出让申请书》：挂牌申请初审通过后，华东林业产权交易所与出让方签署《挂牌交易合同》。

5、缴纳保证金：挂牌申请初审通过后，缴纳保证金。

6、终审：对初审信息、《林权挂牌出让申请书》、缴纳保证金进行终审。终审通过后，进行信息披露。

2、竞买方竞价申请流程：

1、会员注册：出让方在华东林业产权交易网上注册成会员；

2、递交竞价申请：出让方到当地的华东林业产权交易所分中心填写《竞价申请书》，或直接登录网站找到对应挂牌项目递交竞价申请；

3、审核：对用户信息、竞买资格进行审核。

4、缴纳保证金：审核审通过后，缴纳保证金。

二、有林权出让意向的需向交易中心提供以下材料：

1、营业执照、组织机构代码证（出让方为自然人的提供身份证）；

2、林权证、林权证后附四至范围图、林地照片、山林现状图、主要林木资产及其它资产清单；

3、流转获取的林地需提供林地承包合同；

4、评估报告；

5、转让公告表；

6、集体林权流转需要村（组）民代表大会或村民会议2 /3以上同意；国有林权流转需提供省级有关主管部门的批件；个人林权流转需林权权利人签字同意；企业林权流转需提供股东（合伙人）会议决议；

7、森林、林木、林地流转公示情况；

8、再次流转的需提供经林地所有权权利人同意的证明；

9、法律规定的其他材料。

三、竞买方需向交易中心提供以下材料：

加拿大二手房交易流程详解篇3

公寓楼从签约到交楼那一天, 短则两三年, 长至四五年都有可能。比如现在多伦多公寓楼花市场正在热销的公寓, 交楼时间均在2019年的秋冬季。而房花的等待时间要短得多, 毕竟不是高楼, 通常仅一年到一年半便可以迁入新居。目前在多伦多市场销售的房花, 交楼时间多集中在2017年春夏时节。

如果购房者不愿意等待, 或者不习惯看户型图购买物业, 那便应该选择在二手物业里“淘宝”。其实, 加拿大的二手楼交易在所有房产交易中占了大半壁江山。对中国买家来讲, 看得见、摸得着, 所见即所得的物业, 也许更符合我们的习惯。

那么今天就专门说说在加拿大购买二手物业的流程。

第一步:找到一位可信赖的地产经纪

找到一位可信赖的地产经纪 (real estate salesperson, real estate broker) , 或简称Realtor。Realtor是加拿大地产协会 (CREA) 的注册商标, 并不是一个英文单词, 不过在加拿大, 已经成了地产经纪这一职业的代名词。

买家的Realtor的职责主要有:

1.详细了解买方要求 (预算、物业类型、地点、学区、车位数等等) ;

2.寻找符合条件的房源;

3.预约看房;

4.带领买家实地看房并做总结;

5.提供统计数据和分析, 帮助买家制定出价策略;

6.代表买家下offer (agreement of purchase and sale) 以及准备相关法律文件;

7.价格谈判或竞标 (暗标) ;

8.成交后的跟进。

在整个购房的过程当中, 经纪相当于买家的置业顾问与助理, 买家和经纪之间应该保持紧密的沟通。经纪对买家的置业要求和偏好越了解, 越能精准的寻找物业。和中国不同的是, 中国的卖家挂牌通常要求“实收”价, 即卖家将所有成本, 包括佣金, 甚至银行提前还款的罚息, 都转嫁到买家身上, 即为实收价。而在加拿大, 不论在成交前还是成交后, 买家均不需要向经纪支付任何费用, 经纪的佣金由卖家支付, 负责产权交割的律师会从卖家收到的房款里直接扣除后, 转到经纪公司的佣金专用账户。

第二步:看房

地产经纪将合适的房源信息 (listing) 通过电子邮件发给买家, 买家如果感兴趣便可通知经纪预约看房。在加拿大看房都是要预约的, 至少需要提前2个小时, 有时需要提前24小时。这里又和中国很不一样:在中国, 如果卖家尚居住其中, 中介只需打电话给卖家, 确认家中有人, 约好时间敲门即可。而在加拿大, 买家看房的时候, 业主是尽量回避的。在待售物业的大门某处, 卖方经纪会悬挂一个密码盒, 里面有门钥匙。密码通过买卖双方的经纪公司沟通后, 通过短信的方式发给买方的经纪 (经纪当然需要保密, 不能泄露给其他人) 。买方经纪在礼貌性的敲门后, 打开密码盒, 用钥匙开门。原则上, 同一时间段一个物业只能安排一个客户家庭看房, 所以买家可以和经纪在里面边看边讨论, 评头品足, 而不用顾忌业主或其他买家在场的尴尬。卖房期间, 业主全家的生活也要经受极大的考验, 不仅需要精心收拾房子, 把杂物想方设法藏起来, 还要少做饭甚至不做饭。室内气味对成交也有很大影响, 特别在加拿大这种多元文化的国家, 您家的“人间烟火”味, 可能是让买家掉头就走的臭味, 口味偏重的家庭, 可是要忍一忍了。卖房期间, 业主由于不时需要外出回避, 很麻烦, 所以有人就索性就安排一次全家的短程旅行, 也是不错的选择。房子卖出去后, 业主才可以松一口气:终于又过回柴米油盐的日子了!

第三步:下offer

“offer”是房屋买卖协议 (agreement of purchase and sale) 的简称。在加拿大所有人都这样叫它。Offer是二手物业交易中最核心的文件, 值得好好解释一番。

所谓“下offer”是指买家经纪按照买家的授意, 在地产局标准的制式条款的基础上, 进行填写、修改、添加条款等, 生成一份有法律效力的出价文件, 让买家签署后发送给卖家经纪的过程。Offer的大部分条款为标准化法律语言, 能够修改和谈判的, 主要集中于以下几个焦点问题:

1.价格;

2.产权交割日 (closing day) , 即卖家必须搬出物业, 买家去律师处拿到钥匙的那一天;

3.买家的附带条件 (condition) 。

价格当然最关键, 但也不一定合适了就能成交;产权交割时间双方可以友好协商, 有时也可能成为不成交的原因, 比如买家租约到期急于搬家, 而卖家因各种原因无法很快搬走。

重点说说offer的附带条件 (condition) , 可以简单地将它理解为买家经纪为保护买家利益而在offer附件 (schedule A) 中加入的条款。附带条件有很多种, 实操中最常见的有两种:

1) 贷款条件:虽然价格、产权交割日双方接受了, 但买方如果未能在规定时间 (以五个工作日为最常见) 内申请到“满意”的银行贷款, 买方有权单方面解除合同, 足额收回定金。

2) 验房条件:在规定时间内, 买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”, 买方有权单方面解除合同, 足额收回定金。

“满意”当然是个很模糊的概念。世界上没有完美的房子, 就像没有完美的人, 买家如果反悔, 完全可以利用验房报告中指出的瑕疵, 以“欲加之罪, 何患无辞”的方式取消合约。贷款条件也是如此, 买家可以说对贷款的利息或年限不满意。那是不是买家就能够利用附带条件的出尔反尔, 进退自如呢?也不尽然。

英文有个形容词叫“arbitrary”, 可以理解为任意的, 霸道的, 用现在流行语, 就是“任性”的意思。如果买家很明显是在利用条款反悔, 较真的卖家, 可以告买家arbitrary change, 连带告买家的经纪。虽然打起官司来胜负还不一定, 但谁也不愿意惹上官司吧, 律师费又贵, 所以下offer还是要考虑清楚, 不可恶意利用条款。

更重要的是, 加拿大目前除石油省阿尔伯特 (Alberta) 受油价影响外, 其它省份的房地产市场处于典型的卖方市场, 现在的卖方腰杆儿越来越硬, 有的直接讲明不看带条件的offer, 而更多情况下, 是求房若渴的买家主动放弃任何附加条件, 以求自己的offer被接受, 达成交易。这种不带任何附件条件的offer叫firm offer, 在外贸术语里是“实盘”的意思, 在这里称作“不可解除”更恰当, 也有人称其为clean offer。这种offer一旦双方签字确认, 即时生效, 不可单方面解除。

抢offer的过程就如追求婚姻伴侣一样, 只有冠军, 没有亚军, 高100000块能打败对手, 高1000块加币也能令第二名铩羽而归 (但是你是不知道超出第二名多少的, 自己猜去吧) 。下Offer、谈offer以及抢offer的过程有时可以用“惊心动魄”来形容, 几乎快成加拿大, 尤其是温哥华和多伦多一东一西两大地产龙头的特殊“民风民俗”了。光是抢offer那斗智斗勇的过程和买卖双方的心里活动, 就可以独立成篇了, 所以我会单独介绍, 感兴趣读者的敬请留意。

第四步:成交

在谈判成功, 或者offer大战中胜出以后, 如果offer是firm offer, 这个交易 (deal) 就算成了。接下来买家要在24小时内 (或协商的时间) 内把定金, 惯例是5%但不是必须, 交给卖家的经纪公司, 暂存在经纪公司专用的托管账户 (trust account) 。如果是附带条件的, 买家要在规定时间内安排验房、申请贷款。验房、贷款没问题, 买家向卖家发出正式的“放弃条件通知” (waiver) , 或者“满足条件通知” (notice of fulfillment) , 使offer变firm。如果买家的决定是解除offer, 则需要向对方发出“双向解除通知” (Mutual Release) , 对方经纪公司方能退回定金。这些法律文件都是由买家的经纪制作, 买家签名的。

在这个过程中要特别注意的是时效问题, 所谓时间是要素 (time is essential) 。不论offer是解除还是变成firm offer, 买家经纪都有义务提醒客人注意掌握时间。

第五步:产权交割 (closing)

这个过程必须聘请律师来完成的。买卖双方都需要找各自的律师, 各自承担律师费, 大约1200~2000加币不等。律师除了要审核合同、做整套交易文件、中转购房款、中转钥匙以外, 买家律师最重要的职责就是做产权状况调查 (title research) 。产权状况包括很多方面, 比如:物业有没有产权纠纷;有没有地役权 (easement) , 比如地是A家的, 但是邻居B家开车必须经过它, 而A不能阻挠;有没有其他负债附着在产权上, 就连业主拖欠高速公路使用费, 时间长了也会被附着在产权上, 影响顺利交割。律师的产权情况调查一般在交割日的两周前完成, 如有问题, 要向对方律师发正式律师函要求解决。

买家在产权交割完成并在律师处拿到钥匙后, 应该在24小时内去房子里查看一下:前任业主是否悄悄更换了家电?在加拿大, 通常五大件家电是不会搬走的:冰箱、炉子 (含烤箱) 、洗碗机、洗衣机、干衣机。有没有合同写明留下但是被带走的, 比方贵重的水晶灯?前任有没有留下大量垃圾?如果及时发现问题, 可能还有时间让律师hold住房款, 让卖家回来解决。

加拿大二手房交易的过程大概就是这样, 对本地买家和海外买家几乎没有区别, 但在贷款方面各家银行的审核尺度不同, 海外买家最好提前多找几家银行的贷款顾问咨询。在二手房交易过程中涉及的地产经纪、贷款顾问和律师, 都需执业资格证, 并且都受行业协会的严格监管, 职业操守方面普遍还是令人放心的。