开征物业税的制度选择

开征物业税的制度选择（精选8篇）

开征物业税的制度选择 篇1

一、制度目标:财富分配功能定位

在学界物业税被界定为财产税, 是对保有环节中的房地产征税。物业税财产税属性定位也就意味着财产 (房地产) 数量越多、越豪华, 价值 (评估价值) 越大, 物业税越多, 这是典型的财富分配功能作用机理和社会效应。现阶段看, 物业税的财富分配功能定位是趋向社会发展的必然要求的, 体现了社会公众的共同愿望。一是物业税的财富分配可破解社会贫富分化这一较严重的社会问题和政治问题。从经济角度看, 在收入分配上, 目前, 反映我国收入分配差距的国际性指标——基尼系数在2009年的《国际统计年鉴》中, 仍然标注着2004年0.47的数据, 说明近几年的收入分配差距并没有得到相应的改善。金字塔式的财富分布结构及社会结构带来的不稳定性事件已呈现不断增加之趋势。在预期上, 根据人民论坛“千人问卷”调查显示, 未来10年10项挑战中, 除腐败问题列入第一大挑战外, 80.6%的人将“贫富差距拉大, 分配不公激化社会矛盾”, 列入第二大挑战。在房价收入比上, 据研究者测算, 不同收入层次“房价收入比” (每户住房总价÷每户家庭年总收入) 的差距较大, 在不考虑生活消费支出的前提下, 自2000年至2008年, 高收入户平均每2年左右就能买一套住宅, 而低收入户平均20年左右时间才能够得起一套住宅。若考虑低收入家庭恩格尔系数偏大因素, 要能够得起房还会需要更多的时间, 所以有人断言, 有的人一辈子都可能买不起一套房。这也为物业税侧重公平职能有效发挥提供了必要空间, 物业税开征势在必行。从政治角度看, 物业税的开征得民心, 顺民意。物业税的开征是将财富分配的对象集中在富人群体, 对象选得准, 可产生加快改变财富分布效应, 对趋向具有梭状式的稳定性社会结构迈进具有重要意义;二是物业税财富分配功能定位可破解高房价, 低收入矛盾。客观地说, 房价是由多种因素相互影响的结果, 主要包括土地、房屋供给与需求、建材价格、拆迁成本、融资成本、各项税费、管理效率等各方面。但有一点是不能否认的, 那就是物业税的“实转”会导致房地产价值的累退性 (不断缩减价值) 。不仅可以抑制房地产投机商减少非真实的需求, 缓解房地产供求矛盾, 而且彻底改变在物业税空位前提下富人财富的累进性 (靠房地产资本积聚财富, 方式多种) ;三是物业税具有调节存量财富分配的长期效应。物业税纳税对象是存量资产, 是对多年积累的资产存量征税, 征税额度与资产存量成正比。对纳税人而言, 可产生资产累退效应, 而这些资产累退效应程度是现在主要靠调节收入的个人所得税所不具备的, 因为个人所得税只对收入流量征税, 且体现较大的灵活性。所以, 笔者认为, 任何税种, 都有其本源功能和附带功能, 作为物业税这一税种, 其本源功能就应是解决关键性的社会问题和社会主流问题。

二、制度标准:坚持受益纳税和量能纳税相结合

一种税税负合宜与否是这种税能否让公众认可和得以顺利推行的关键, 税负合宜与否要取决于税收分担原则。税收分担原则的选择就是税种目的性和倾向性选择。从中外税收原则中, 公平原则可说是通约性原则。从经济学鼻祖亚当·斯密到西斯蒙第、马斯格雷夫、奥茨等的经济理论中都可反映这一点。这也为物业税的财富分配功能定位奠定了坚实的理论支撑。亚当·斯密认为, “一国国民都必须在可能的范围内, 按照各自能力的比例, 即按照各自在国家保护下享得的收入比例, 缴纳国赋, 维持政府。”亚当·斯密确立了量能纳税和受益纳税的公平原则, 且注重的不仅是横向公平 (一国国民) , 更重视纵向公平。西斯蒙第倡导“对低收入者应该免税”原则, 主张“赋税是公民换得享受的代价, 所以不应该向得不到任何享受的人征税;就是说, 永远不能对纳税人维持生活所必需的那部分收入征税。”现代税收理论中, 更强调横向公平和纵向公平。横向公平强调普遍性, 纵向公平强调相对性, 在强调普遍性的同时更突出对相对性的重视, 并且通过体现纵向公平的受益原则和能力原则来体现。

受益原则要求纳税人根据其从公共服务中所获得的利益大小纳税。这实质是亚当·斯密、西斯蒙第税收原则理论和洛克 (Locke, 1689) 、马斯格雷夫 (Musgrave, 1959) 、奥茨 (Oates, 1972) 理论的解读。洛克的交换说认为, 个人为国家的纳税额应与其从该纳税额资助的公共支出中得到的利益结合起来, 以实现对每个人的公平对待。马斯格雷夫认为, 在严格受益税制下, 每个纳税者交纳的税收和他对公共服务的需求相一致。奥茨研究发现, 财产税和公共服务上的差别反映在住房价值中, 在学校较好和税率较低的社区中, 住房价值更高。基于此, 他认为地方政府对财产税的征收是基于受益准则, 对享有地区公共产品支付的一种代价。

量能纳税是体现纵向公平的又一标准。是根据纳税人的纳税能力确定的的客观标准。一般情况下, 个人的纳税能力有所得、消费和财产三个具体标准。对所得和消费有各自的税种对应, 物业税主要对应按财产征税, 即对不动产征收税。针对中国复杂国情, 由于不动产所有人的工作状况、经济实力、物业来源、负担能力等都不相同, 为物业税税制要素的确定带来诸多变数。有的市民可能是以贷款买房子, 有些房主可能是下岗职工, 他们虽然有存量资产, 却没有稳定的增量收入。所以针对各种复杂情况, 需要做诸多细致地调研, 以便更好地体现纵向公平原则。针对差别情况, 要真正落实好纵向公平标准, 必须要认真做好起征点、免征额、减税、免税等的确认工作。尤其是在税率的确定上, 地方政府要依据中央制定的幅度税率, 根据当地经济、社会、文化状况, 选择税率和制定征管办法, 提升税制对地方经济的适宜性, 以更好地体现量能纳税原则。

三、制度条件:物业税难点问题破解

在诸多论文中, 完善财政分权制度、产权制度、土地管理制度, 房产评估制度、健全信息共享制度、健全部门间信息互换制度等内容, 都已经得到高度重视, 可以说这也是“空转”中得出的经验。笔者认为, 这些制度对物业税的有效运行, 确实是必不可少的, 但还不够, 应在以下几个方面进行完善。

1. 土地年租制度

前面说过, 物业税财富分配功能定位可破解高房价, 低收入矛盾。其内在机理不仅在于物业税的开征可产生房地产价值的累退性。而房地产价值的累退性效应只有在物业税相关制度配套改革后的环境中效果更明显, 尤其是土地价格定价方式和收取方式改变, 这是降低高房价的内因。笔者认为, 成本推动是房价逐年呈阶梯状上涨的主因, 众所周知, 房价中, 土地成本占4成, 其中地价上涨过快是主因的主因。高地价与高房价互为因果关系, 所以, 抑制高房价就应抓住主因——土地价格。我所说的抓住土地价格主因, 并不是通过降低地价实现降低房价的目的。因为降低地价, 必然浪费国有日趋稀缺的土地资源。物业税的开征若产生土地资源的巨大浪费效应, 那将是一种失败, 是不可取的。那么, 如何通过降低地价抑制房价, 笔者认为要进行以下变革, 首先, 要取消政府对土地资源的经营垄断权, 改变城乡土地的二元结构, 实现国有土地和农村用地同地、同权、同价, 实现城乡土地市场的一元化。其次, 改变土地出让金收取方式。通过土地出让金收取方式的改变, 实现房地产价格的改变。土地管理部门继续实行土地批租制, 公开竞价确定土地出让金, 但在收取方式上要将现行的一次性收取改为土地年租制, 由土地管理部门计算各年应分摊的土地年租金, 与物业税征收环节一道在土地保有环节按年收取课税。第三, 严格监督土地出让程序。土地价格要按市价出让, 不要搞形式上的招拍挂, 土地出让程序要公开透明, 坚决不允许以促进经济发展为名低价出让土地, 坚决不允许开发商非理性竞价导致的土地价格虚高。土地年租制的实施可大大降低房价结构中的土地成本, 不仅降低房价 (现在一般商品房和经济适用房的差价最主要的就是土地成本之差) , 降低了富人的投机刺激, 减弱了财富积聚效应, 可更好地实现物业税的财富分配功能, 而且也加强了地方政府财政收入的稳定性。

2. 费用清理合并制度

据调查, 现阶段房地产管理及下属部门收费项目, 包括行政性收费、经营性收费、主要代收代缴项目多达30余项, 确实存在着收费主体多元化、房地产商与购房者缴费主体不明朗、收费额度随意、收费项目不合理等诸多问题。完善物业税征收环境、确定合宜的税负水平, 提升公众对该税种的认可度, 不能不考虑这些问题。笔者认为, 应对现行的房地产管理部门的各项收费采取“清、留、转、改”措施。清理房地产业不合法的收费, 保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业收费, 按照“收益者付费”的交换原则征收, 将属于地价的收费转入地价中, 将一部分具有税收性质的收费改为税收, 清费利税, 为物业税开征和税制改革奠定基础。

3. 部门利益分享制度

物业税的征管质量取决于税务部门对个人房地产信息的掌握程度, 税务部门对个人房地产信息掌握程度越高, 税收征管引起的复议和诉讼就会越少。针对中国房地产涉及的众多问题, 若不实现信息共享, 则无法跨出对个人房屋征税这一步。物业税开征对房地产基础信息的掌控要求, 必然倒逼信息共享机制的真正形成。所以, 整合分散在不同部门的评税数据和房地产信息, 建立房地产信息共享平台已迫在眉睫。但这也必然涉及信息平台构建各部门的利益分享制度构建问题。若没有信息共享的利益分配机制, 信息共享将成一句空话, 税务部门实现较好的征管效果也不可能。所以, 应建立各部门之间的利益分享制度。以利益共享制度约束、促进税务部门、房地产部门、评估部门、统计部门、会计师事务所、律师事务所、社区管理部门、金融部门及公众形成有效支持机制, 建立各部门反映信息的平台或操作软件, 直接为税务部门提供信息。笔者认为, 信息共享的利益分配制度构建, 主要基于以下两种方式, 一是雇佣制。雇佣制是政府根据各部门工作量, 定期向其提供劳务费, 将征缴物业税所涉及的信息提供确定为各部门协助纳税的一项任务, 各部门所得的劳务费额度根据各部门为物业税信息提供的范围、量的大小及影响程度确定。比如房地产评估部门, 政府或政府授权地税部门通过社会招标的形式招聘有资质的具体的房地产评估机构, 签订合同, 根据评估机构对所辖范围的房地产评估数量、评估质量等定期提供劳务费。二是贡献制。贡献制是对各部门提供的信息量及对征缴物业税的重要程度提供劳务费的一种方式。相对前者来讲, 贡献制体现非连续性、非确定性、实用性不强等特点。相比之下, 雇佣制可作为利益共享制度的首选形式。因为这种制度可保证物业税信息的及时准确提供, 能真正高效地体现物业税的财富分配功能。

摘要：物业税开征必须有系统的制度选择。财富分配功能定位应是制度目标, 将受益纳税和量能纳税相结合原则作为制度标准, 相关难点问题的破解作为制度条件。系统的制度选择是物业税“实转”的必要保障。

关键词：物业税,制度选择,实转

参考文献

[1]国际统计年鉴[M].北京:中国统计出版社, 2009年1月第1版。

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[3]郝春虹.“物业税”功能的理论假说与检验[J].兰州商学院学报, 2009, (5) :1-6.

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[9]房地产管理局收费项目, 2008.8.12修改, 引自http://www.linxiang.gov.cn/govaffairs/shdw/

开征物业税的相关问题研究 篇2

“物业税”(realproperty tax),顾名思义,是指以物业为征税对象征收的一种税。物业税从广义的角度理解,属于财产税类的个别财产税税种。狭义的物业税是指对保有土地和房屋建筑物等不动产课征的财产保有税,这也是大多数人的理解。本文也取狭义,认为物业税即指在一定时期或一定时点上,要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款,其税款额度随房产价值的变化而变化,理论上通常称之为房地产(不动产)保有课税。

二、开征物业税的必要性

(一)优化税制的需要

从国外税收体制的发展来看,现代税制体系一般包括商品税类、所得税类和财产税类三大部分。随着改革开放和社会主义市场经济的不断发展,我国的商品税和所得税的制度设计已经达到了一个相对比较完善的程度。但在财产税方面,与当前经济社会的发展相比,仍处于相对滞后的状态。其中保有阶段房地产税收存在的问题主要表现在:(1)税制陈旧且目标分散;(2)房地产保有阶段税负轻;(3)征税范围狭窄;(4)计税依据、税率设定不合理;(5)税制不统一。迫切需要规范和完善财产税类,因此开征物业税不仅是大势所趋,更是优化税制的需要。

(二)物业税能够对收入分配的不公平进行调节

开征物业税,对不动产的保值阶段进行征税,在一定程度上可以重新分配社会财富,减轻社会财产集中的程度,以缓解社会财富分配不均的问题。如果不开征物业税,可能促使高收入阶层把现金转化为不动产,进行保值增值,既不能公平调节收入分配,且难以有效、合理利用房产和土地。因而物业税有助于实现社会公平。

(三)增加政府收益,维护公共利益

开征物业税能够让政府所代表的社会公共利益有机会在长期发展过程中持续不断地分享城市化、工业化以及经济规模扩张所带来的好处。同时,还可以使政府在改善基础设施、优化环境,提供更多公共产品上的投入获得间接补偿,使公共利益获得可持续的扩张动力。

三、开征物业税面临的困难

(一)如何建立公允的房地产评估体制

开征物业税,必然要对不动产进行评估,那么问题是如何来保证评估结果的公正公平?评估的主体由谁来承担?评估费谁来出?目前,我国房地产评估机构可以分为两类,一类是原各级房地产管理部门成立的评估机构,现已大部分进行了脱钩改制,成为股份制公司。另一类是没有政府背景,按市场化运作的评估公司。这两类评估机构资质良莠不齐,报告质量的公正性值得仔细考虑。

(二)操作中的技术条件与征收方式

物业税的开征不仅牵涉到复杂的政府、房地产企业、老百姓等各方的利益及中央与地方政府的博弈这些深层次问题,还面临一个比较现实的征管技术与社会配套条件层面的问题。从技术层面讲,征收物业税的技术条件十分复杂。各地房地产市场的情况各不相同,因此税基的确定、税率的界定等必然也难以一刀切。因此,物业税的开征必须充分考虑到征管技术、配套条件和措施。若不能实施有效征管,那么物业税的开征则仍遥遥无期。

(三)土地出让金是否应该包含到物业税中

土地出让金问题是对物业税开征构成最大阻碍的因素。有人主张可以把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,并把土地出让金由一次性交纳分摊在物业税当中,按年缴纳。地方政府则反对改变目前一定期限内全额付清的制度,认为如果物业税把土地出让金分摊缴纳,就可能导致城市建设资金吃紧。也有人认为,把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税,而把土地出让金单列,继续按照目前的模式征收。但是,这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上,令住房价格不会因物业税的开征而降低。因此,这也是一个难题。

(四)如何确定物业税的优惠政策和过渡期

我国国情复杂,在物业税的征收上如何体现公平和公正的原则需要好好考虑。同时,目前高企的房价使得大多数购房者缺乏足够的承受力,在开征物业税之前需要有一个过渡期进行缓冲,那么如何确定这个过渡期呢?这关系到物业税能否在全国范围内顺利开征和充分发挥物业税在经济发展中的作用,也是物业税开征前必须解决的问题。

四、开征物业税的政策建议

(一)建立科学的房地产产权信息系统

物业税征收的前提是产权足够清晰,目前我国产权不明晰,成为征收物业税的一大障碍。物业税的征收涉及到土地和房屋,因此要明确土地和房屋的产权归属问题。我国目前土地产权有国有和集体所有两种形式。就城镇地区的住房而言,商品房、经济适用房、房改房等多种形式并存,虽然这些年我国已经逐步实行了住房改革,但如果统一开征物业税,具体应该上溯到什么时期来界定这些房产的产权关系是一个难题,也成为顺利开征物业税的关键。因此,需要建立科学的房屋产权信息系统。对房屋业主的信息进行全面采集,明确业主拥有房屋的性质(商品房、经济适用房等)、类型(普通住宅、公寓或别墅等)、面积及套数,从而方便物业税的征收和管理工作。

(二)建立科学完善的物业税评估体系

整顿现行评估机构,建立物业税专署评估机构。我国现有的评估机构分属建设部、国土资源部、国资局三个部门。因此对同一个不动产的评估,可能会出现三个不同的价值量。所以有必要对现行的评估机构进行整合,使评估机构脱离主管部门,割断部门利益关系,使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。同时要建立客观、公正的评估制度,规范评估行为,提高估价师的准入门槛、加强现有估价师的继续教育以及实行估价师等级化等方面进行把关,不断提高评估人员的素质,以保证公允的评估。

(三)健全和完善社会保险和社会保障制度

由于土地资源的不可再生性和对土地资源的无限需求,土地升值是必然的。通常,物业税是按照房地产评估价值的一定比例征收的,这就意味着人们每年缴纳的物业税将随土地的升值而不断提高。同时,随着老龄化社会的到来,物业税的征收幅度与国家社会保险和社会保障的水平不协调,就有可能引起严重的社会问题。因此,社会保险和社会保障的增加幅度要达到或超过物业税的增幅,以保证绝大多数老年居民在靠退休金生活的前提下,在缴纳完物业税后,生活水平保持不变或稳中有升。

(四)完善相关法律

税收是政府财政收入的主要来源。物业税更是税制完善的政府的主力税收,为了确保物业税的及时足额征收,较少偷税漏税抗税事件的发生,相关法律部门必须用明确的法律加以规范。建议我国尽快制定《物业法》,并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律,保证政府的各项措施有法可依。

开征物业税的制度选择 篇3

近年来, 我国理论界、财税职能部门等对物业税改革开展了大量的研究, 取得了许多重要成果, 也形成了一些共识。笔者认为, 我国物业税的改革, 应借鉴成熟市场经济国家及地区物业税制度建设的经验, 结合我国的国情, 归并现有的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税和房地产开发领域一部分行政事业性收费, 转化为房产保有阶段统一收取的物业税, 以房地产市场评估价值为课税税基, 征收范围确定为房产的保有环节。

依据法国学者Kanald的“赋税摩擦”理论, 开征物业税后的复杂过程不仅涉及到税种之间的摩擦, 而且涉及到广泛的社会领域, 牵涉国土、工商、公安户籍、税收等多个部门及社会各个阶层的利益。因此, 从现实层面来看, 物业税的开征工作千头万绪, 很多问题需要协调解决。我国从2005年起, 在北京、深圳、等6个城市和地区开始物业税征收的“空转”试点, 2007年又增加安徽、河南等4省市为第二批“空转”试点地区。但到目前为止, 尚无进入“实转”阶段试点的地区, 更没有全国范围内开征物业税的时间表。

一、我国物业税改革的几大难点

(一) 土地出让金是否并入物业税

我国实行的土地制度是“批租制”, 即土地使用权属于国家, 用地者可以购买一定期限的土地使用权。土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用, 即为土地使用有效年限的使用价格, 也可称之为“地价”。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费, 是对开发投资的一次性补偿;后者为土地资源使用的费用, 即“地租”, 是土地所有权在经济上的体现。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源, 但实际上是将后50～70年的土地收益一次性收取, 是“寅吃卯粮”, 导致土地的滥用和房价的增高。开征物业税后, 如果将原来一次性收取的土地出让金分摊在物业税中每年收取, 一方面可以降低居民的置业门槛, 另一方面还可以为地方政府提供持续稳定的税源。但这样做也会大大减少政府当前收入, 影响政府改善公共服务和城市建设的能力, 导致来自地方政府的层层阻力。这是物业税改革一个主要的难点。

(二) 房地产评估工作尚未明确

开征物业税, 必须按照国际惯例定期进行房地产价值评估工作。一是如何准确合理地评估不断变化的土地和房屋价值, 以确定物业税应纳税额, 对评估机构的信用水平、评估的准确性和权威性要求很高。目前国内没有建立起有权威的、令人信服的物业价值评估体系。二是我国目前的住宅建设形式多样, 如商品房、经济适用房、房改房、集资建房、合作建房等, 如何处理不同类型房产的价值也是一个难题。三是不同用途的房产的评估标准如何把握, 即对自住房、出租房、商业房等的评估标准要有区分。

(三) 产权不明晰也成为开征物业税的一大障碍

根据财产税法的基本原理, 不具有完全意义上产权的物品是不能整体成为财产税的征税对象的, 即物业税所调整的应税房产产权必须是清晰完整的。在实行土地私有制的国家, 房屋所有权与土地所有权构成一个完整的房地产产权, 所以, 对房屋与土地统一征收物业税没有法律障碍。我国城镇土地属于国家所有, 房屋产权人拥有房屋永久所有权和一定年限的土地使用权, 即房地产产权具有不完整性, 这就为开征物业税设置了法律障碍。

(四) 物业税的起征点难以确定

我国居民购买的房屋大多是满足基本的生活需要, 开征物业税不能影响到普通居民的正常生活, 否则是与“和谐社会”的宗旨是背道而驰的。因此, 物业税政策必须要遵循量能负担的原则, 综合考虑纳税人拥有的财富和实际的收入水平, 对普通居民、低收入者实行优惠政策。如何从我国的国情出发, 合理地确定起征点, 既能真正发挥物业税的功能, 又不至于损害到普通购房者的自住利益, 一直是影响物业税出台的难点之一。

二、突破物业税改革难点的思路

(一) 物业税中不应包含土地出让金

1、物业税与土地出让金的主要区别。

物业税是财产税的一种类型, 土地出让金是土地价格的别称。土地地价与税收是两个性质不同的经济范畴。税是公共分配范畴, 地价是市场范畴, 两者在社会再生产中的作用是完全不同的, 不能也不应当互相代替。从征收方式来讲, 物业税是分期缴纳的, 而土地出让金是一次性支付。在中国, 城镇土地属于国家所有, 因此地方政府才能以土地所有者的身份收取土地出让金, 这是其所有者权力在经济上的实现;而缴纳物业税是公民依法应尽的纳税义务。

2、以物业税取代土地出让金不不具可行性。

一是以物业税代替土地出让金与市场经济相悖。

市场经济的根本特征就是资源通过市场机制来配置。如以物业税替代地价, 政府向房地产开发者无偿供给土地, 政府也就随之失去了通过市场作用配置土地资源的手段, 退回到计划经济时期的政府凭借行政手段划拨的老路。

二是以物业税代替土地出让金不利于房地产业的发展。

房产作为投资对象的一个重要前提, 就是房屋要存在升值空间, 而房屋之所以能够升值主要是以土地升值为基础。离开土地升值, 房屋本身是难以升值的, 一般情况下随时间推移只能贬值。所以剔除地价的房屋, 不可能成为投资品, 就不能实现发展房地产市场的目标。

三是以物业税代替土地出让金与科学发展观相矛盾。

中国人口众多, 人均占有土地面积很少, 要实现可持续发展, 唯一出路是充分合理的开发利用土地。向房地产开发者无偿供给土地, 不利于土地的节省和合理开发利用。

四是以物业税代替土地出让金会使物业税计税时失去科学标准。

以物业税替代地价, 使房价中没有土地价值, 就是说房价是一种不完全价格。这样在征收物业税时如何评估房价, 如何设置计税依据等, 都会出现诸多困难。

五是以物业税代替土地出让金会给城市发展带来困难。

土地出让金收入是各级地方政府财政的固定收入并专项用于城市开发建设。而将土地出让金以物业税形式征收后, 无论是以分50年还是以分70年回收, 财政收入都将一下子缩减, 各级政府城市建设将因此而失去资金来源, 将会影响到经济发展的全局。

因此, 目前物业税的改革不涉及原有的土地批租制度, 即物业税中不应包含土地出让金。

(二) 建立房地产价值评估体系

1、设立专业评估机构。

由于物业税的计税依据是房地产市场评估值, 因此必须明确由哪个机构来评估。根据我国国情, 设立隶属于房地产管理部门的专业评估机构, 负责房地产的信息收集、档案管理、对房地产的市场价值评估等等, 并及时将评估结果传递给税务机关。该机构通过开发房地产信息系统、房地产评估系统等软件, 实现对房地产评估的科学化、信息化管理, 提高工作效率。

2、选用合适的评估方法。

区分不同情况, 如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等, 同时采用多种方法。具体而言, 对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法, 如商品房、商业铺面等;对于一些很少发生转让而用于盈利目的的房地产可采用收益还原法, 如经济落后的地区, 房地产市场发育不完全, 缺少可比较的交易资料, 可选择收益还原法;而对于一些特殊的房地产, 既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的, 可采用成本重置法。

3、建立房地产评估制度。

由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3-5年评估一次。对房地产评估人员应实行资格认证制度。我国目前应着力培养房地产估价师队伍, 为物业税的开征作好准备。另外, 因物业税收入归属于地方政府财政收入, 所以评估费用原则上由地方财政来支付。

4、建立评估争议的解决机制。

房地产评估量大面广, 涉及的因素及技术问题较为复杂, 纳税人对评估值产生异议在所难免。首先, 各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会, 并组成评估专家团, 保持独立性和权威性。其次, 要保证纳税人的知情权, 应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上, 并给予一定的申诉期。业主对计税价格持有异议, 可以向评估机构申诉, 若对申诉结果仍不满意的, 可以向当地复核委员会申请复核。

(三) 突破物业产权问题的重点应放在城镇土地使用制度上

我国城镇房屋土地所有权问题难以在短期内解决, 应把重点放在城镇土地使用制度上。由于开征物业税不触及现有的城镇土地使用制度, 即在建设用地使用权期存续期间不重复征税。《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的, 自动续期, 这就意味着使用期满后的使用费用就不需再缴纳, 而在建设用地使用权期间内可长期拥有。这样, 物业税的开征就会比较合理了。

(四) 合理设置物业税的起征点

1、以房产评估均值作为起征点。

建议以我国不同区域、不同类型的房产评估价值作为依据, 计算出一个均值, 作为全国统一的物业税起征点。各地可根据经济发展水平作上下浮动, 但不能超过20%。由于我国幅员辽阔, 各地经济发展不平衡, 不同地区房产价值差异很大, 如上海市中心区一套60平方米的小户型价值就达120万元, 而西部某市一套150平方米的大户型价值才45万元。如统一按50万元作起征点, 小户型要多缴税, 而大户型则不用缴税, 会造成新的不公平。因此, 在统一物业税起征点的同时要兼顾物业的面积。

2、低于人均住房面积的不征税

考虑到各地的经济发展水平不同, 实际人均住房情况也各有差异, 可以规定物业税的免征标准为每年的全国人均住房平均面积, 各地可以根据实际居住情况上下浮动20%。对于人均居住面积超过免征标准, 并且收入水平达到社会保障额的居民, 应对其超过部分的房产的评估价值进行征收。如一个家庭若拥有两套或更多房产, 应合并起来计算。

三、选择物业税开征的合适时机

作为完善我国财产税制度、推动房地产业持续稳发展的一项重大改革, 物业税的推出是大势所趋。但一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益, 还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。这就要求改革措施的出台不仅要具备一定的社会经济基础, 还要统筹考虑利益集团、技术层面等各方面因素, 在条件具备时择时推出。

一是开征物业税的各项条件基本具备。

包括物业税税制的设计、征管框架的构建、完整的房地产价值评估体系的形成、优惠政策的制定、有关法律法规的出台等等, 为物业税的正式开征奠定制度和技术条件。

二是要形成开征物业税的舆论氛围。

通过广泛的宣传和引导, 使广大纳税人慢慢理解开征物业税的重要意义, 了解物业税的缴纳方式和大致税收负担, 取消顾虑, 逐步树立起公民的自觉纳税意识, 为物业税的正式开征奠定社会舆论基础。

三是物业税试点要取得实践经验。

由于开征物业税涉及到方方面面, 且有许多难点问题要一一突破, 因此不宜仓促上马。目前在多个省市进行的物业税“空转”试点等工作, 目的是通过模拟征收, 发现问题, 不断改进, 以推动开征物业税的各项准备工作, 为物业税的正式开征积累实践经验。

参考文献

[1]、张学诞著《中国财产税研究》中国市场出版社, 2007.8

[2]、张青著《物业税研究》中国财政经济出版社2006.10

[3]、钟伟.冯维江《物业税征收的国际经验及借鉴研究》《税务研究》2004年第4期

[4]、马克和《我国开征物业税的难点及现实选择》《税务研究》2004年第4期

[5]、刘恒《物业税的开征及其难点透析》《涉外税务》2004.4

[6]、耿星《开征物业税中的评估问题》《税务研究》2004.4

[7]、何振一《物业税与土地出让金不可替代性简论》《中国国土资源经济》2004.7

[8]、席卫群《开征物业税须明确的几个细节问题》《涉外税务》2004.4

关于我国开征物业税的探讨 篇4

所谓物业税, 就是以土地、房屋等不动产为征税对象, 以不动产的承租人或所有者为纳税人, 税款按年计缴, 并且应缴税款数额随不动产市场价值的升高而提高。开征物业税的意义在于:1、以开征物业税为起点, 构建和完善我国财产税体系。尽快开征物业税, 构建和完善我国财产税体系, 强化对财富的调节, 对于缓解收入分配领域中的不合理状况意义深远。2、规范房地产税费负担, 促进房地产市场健康发展。开征物业税, 合并各种房地产税费, 合理负担水平, 可以降低房价, 盘活现有商品房及二手房市场, 为房地产市场的健康发展创造条件。3、增加财政收入, 增强政府的宏观调控能力。一方面, 不仅能开辟税源, 扩大财政收入, 增加国家税收, 有效均衡各方税负, 适当地调整和改革城镇建设的税费;另一方面, 物业税的开征有利于政府调控房产市场, 促进房产市场的持续繁荣。

二、我国现行开征物业税的难点

(一) 土地批租制度不适宜物业税的开征。

我国实行的是“批租制”, 依据这一制度, 房产所有者在购入房地产时, 其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。不过这种做法实际上是将后40～70年的土地收益一次性收取, 是本届政府在花后届政府的钱, 其后果必然导致土地的滥用。

(二) 房地产评估工作尚未明确。

目前, 我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。开征物业税后, 必须按照国际惯例定期进行土地评估, 届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担, 尚不清楚。

(三) 产权不明也成为开征物业税的一大障碍。

我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房, 产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权, 根本没有产权。在实际征管过程中, 按照房屋产权人征税的困难相当大, 相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种, 从理论上讲应当向房屋的产权人征收, 但在目前的情况下, 明晰产权关系尚有相当大的困难。

(四) 旧房的重复征税问题如何解决。

目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价, 政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税, 对所有的房地产一律按新税法收税, 也就意味着重复计征, 因此, 如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。

三、我国开征物业税的现实选择

(一) 简化税种, 统一内外税制, 统一名称。

借鉴西方发达国家开征房地产税的经验, 将现行涉及房地产开发和保有各环节的所有税种和相关收费, 合并调整, 构建统一规范的房地产 (物业) 税。统一内外税制, 对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税。

(二) 适当扩大税基, 公平税负。

改革后的房地产 (物业) 税, 应借鉴国际上的一些通行做法, 扩大其覆盖面。从课税环节看, 房地产 (物业) 税主要对保有环节征收。从课税对象看, 主要包括不动产, 兼顾有形动产。从课税地域看, 要将房地产税扩大到农村。从纳税人看, 根据属地原则, 既对中国居民在中国境内的财产征税, 也对外国居民在中国境内的财产征税。同时, 规范税收减免, 清理税收优惠政策, 从而达到公平税负的目的。

(三) 精确计税依据, 建立房地产评估值制度。

按房地产评估值征税, 能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力, 有利于解决现行房地产 (物业) 税制存在的计税依据不合理的问题, 使多占有财产的纳税人多缴税, 少占有财产的少缴税。同时, 随着经济的发展及房地产市场的变化, 房产价值随之上下浮动, 评估值也会相应调整, 体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下, 还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益, 保护土地资源, 也可以促使纳税人合理利用房产、土地, 规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3～5年评估一次。

(四) 中央设置幅度税率, 适当下放税政管理权限。

在制定物业税税收政策时, 应赋予地方一定的税政管理权限。笔者建议采用幅度比例税率, 中央只规定税率幅度, 由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内, 根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况, 确定本地区的具体适用税率, 决定是否开征或适当予以减免。确定0.1%～2%的幅度税率, 主要基于两点考虑:一是遵循国际上低税率的惯例;二是新开征的物业税是以一定比例的房地产评估 (税) 值为计税依据, 由房产所有人按年纳税, 这样既不会加重纳税人的负担, 同时又可以使税收“细水长流”。

(五) 需要说明的几个问题。

1、清理收费问题。目前的基本思路是清理房地产业的不合理、不合法的收费;保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费, 按照“收益者付费”的原则征收;另外将属于地价的收费, 重归于地价中。2、新旧房区别对待问题。建议在新税法实施的一定时期内 (如20年) , 对旧的房地产仍实行老政策。3、对个人购买住房在计征个人所得税时予以优惠。可借鉴美国的做法, 对个人购置房屋中的贷款利息允许在个人所得税税前收入中进行抵扣, 从而鼓励个人投资住宅。4、为解决目前房地产买卖中的营业税和契税同时并征的问题, 应对居民和单位在第一次购买商品房时免征契税;对居民为改善居住条件而转让现有住房的, 不征收营业税;对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民的自用住宅和出租房收入采取减免税收。

总之, 作为一个新税种, 在设计上既要与当前的房地产税费衔接好, 同时又要有一定的灵活性, 以适应未来发展的需要。物业税的开征, 应尽量保持税收中性, 尽可能地减小对经济行为的影响。

摘要：物业税是一个关系到千家万户的重大工程, 它的开征具有弥补中国现行税制中财产税缺失的特殊功能, 对于调节贫富差距有着比其他税种更重要的作用。本文将从物业税的概念意义, 开征难点及其化解等方面进行探讨。

关键词：物业税,开征难点

参考文献

[1]、王春林, 屠梅曾.开征物业税的研究与思考.上海管理科学.2004

关于我国开征物业税的影响探讨 篇5

2003年10月, 中国共产党十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出:“实施城镇建设税费改革, 条件具备时对不动产开征统一规范的物业税, 相应取消有关收费。”2005年公布的“十一五”规划中, 又进一步重申了十六届三中全会决定的税收改革的内容, 指出“改革房地产税收制度, 稳步推行物业税并相应取消有关收费。”随后在2009年, 国务院正式公布了《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。其中提出:“今年要全面实施增值税转型改革;深化地产税制改革, 研究开征物业税。”

开征物业税的话题在社会引起了广泛的争论。我国现行的房产、地产分别征税的税制体系必须进行相关改革, 着力构建涵盖房地产市场、统一规范的物业税, 这样才能同国际接轨。

一、物业税的概念及其理论基础

(一) 物业税的概念

物业税一词来源于香港, 是对拥有土地及房屋不动产者征收的一种税, 是以不动产为课税对象课征的一种税, 税额随房产的升值而提高。在国外有的称不动产税、有的称地税、有的称物业税, 从本质上讲, 它都是一种财产税。

(二) 物业税征收的理论依据

1. 物业税是政府财政收人的重要来源

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收财产税, 即物业税。房地产业价值量大, 在国民经济中占有很大比重, 人们对房地产的需求也会随着经济的发展而不断发展, 所以房地产业可长期作为国家支柱型的产业, 对房地产征收财产税就成为国家财政稳定而重要的来源。

2. 物业税有利于社会财富分配不均的改善

目前我国社会存在着社会财富不均匀的这一现状, 最明显的就是中低下阶层的人们买不起房子, 而居于高层的人们一人却拥有着很多套的房子。这一现状会产生贫富差距进一步拉大的结果, 不利于社会和谐的发展。征收物业税可以有效缓解我国房地产业这一畸形的现状, 从而使贫富差距的问题有所改善。

3. 物业税是房地产所有者在房屋保有期间应付的费用

房地产是国民财产, 国家和社会为保护国民生命财产安全要做很多投人。国家要直接或间接地提供许多保障、增加很多投人, 以确保房地产能够正常地使用甚至升值, 而这笔费用并没有包含在所有者的购房款中, 房价中只包括获得土地的费用、建筑安装费用、房地产商应得到的利润以及房地产交易环节应缴的流转税费。那么在房地产保有期间所需的各种社会保障而产生的费用从何而来呢?当然谁拥有房地产谁支付。所以, 物业税是房地产所有者为了获得房地产长期的、有保障的使用价值以及升值收益必须缴纳的费用。

4. 物业税是政府调控经济的一种有效手段

在我国经济发展过程中, 国家也可以根据经济的发展水平、社会的稳定、房地产业的发展状况等各方面的需要, 对不同档次的房地产, 制定不同的税率, 从而达到调控房地产市场供需关系、促进社会公平的目的。尤其在目前我国房价虚高的情况下, 物业税的征收可以有效地控制我国房地产市场, 促进其健康发展。

二、我国开征物业税的影响分析

物业税的开征, 虽然有充分的理论依据, 但其牵涉面甚为广泛, 涉及房地产业的投资、开发、建设、交易、出租、物业、保险等几乎所有环节, 势必对我国的税收制度和各级政府、金融机构、开发商、消费者等社会经济主体产生重大而深远的影响, 因此需要根据我国的具体国情进行具体分析。

(一) 物业税对税收制度的影响分析

在我国, 房地产税收体系包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税和契税。其中, 前三者是房地产在持有过程中需要缴纳的税收, 然而由于房产税的征税范围过窄免税范围过宽导致国家在房产持有这一环节调节乏力;而城市房地产税的纳税人是外资企业, 在统一税制的原则下, 房产税和城市房地产税应予合并。房产税和城市房地产税合并后统一开征物业税, 物业税就是房地产税的别称。至于城市土地使用税, 从某种意义上说, 它不是税, 而是地租。我国已经建立了国有土地有偿使用制度, 土地出让金就是使用者向国家一次性缴纳的地租, 故在其使用年限中不应该再次缴纳土地使用税。城镇土地使用税应予以取消。

后三者是房地产在流转环节需要缴纳的税收, 这一环节的税负相对是比较重的, 阻碍了资源的正常流动。耕地占用税开征的目的是抑制对耕地资源的过度占用, 但是由于我国的耕地占用税采用的是以实际占用耕地面积乘以定额税率一次性征收的办法, 而定额税率是根据耕地所在地区人均耕地面积的多少确定的, 偏离了土地价格。与地价相比, 耕地占用税的税负是非常低的, 起不到任何抑制作用, 失去了寓禁于征的目的。因此, 必须对耕地占用税进行改革, 将耕地占用税的计税依据改为耕地的评估价值, 并且不同地区采用差别税率。

我国土地增值税的名义税率过高对房地产投机行为有一定的抑制作用, 但税负过高也会对正常的房地产流转产生影响。另外, 我国仅就已出售土地的增值额课税, 这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异, 可能会强化保有土地的偏好, 影响本已稀缺的土地资源的合理利用。同时, 由于土地增值税计算繁琐, 征收阻力大, 已经造成了很高的税收成本。因此, 对于土地增值额这块, 可以采用所得税的形式予以调节, 避免重复征税。所以, 笔者认为土地增值税应该取消。

通过合并房产税和城市房地产税, 取消不合理的城镇土地使用和土地增值税, 保留契税, 改革耕地占用税, 最终由物业税、耕地占用税和契税构成我国的房地产税收体系, 可以改变过去房地产税制中“重流转轻持有”的局面。而取消的城镇土地使用税、房产税和城市房地产税的收入则可以作为设计物业税税负考虑的因素。

(二) 物业税对地方政府的影响分析

根据国际上多数国家的通行做法, 对保有房地产征税是地方政府财政收入的主要来源之一, 它在一些国家和地区可占地方财政收入的50%-80%。所以, 开征物业税对我国政府部门的影响主要表现在对地方政府部门的影响。

一方面, 批租制度下, 土地是各级地方政府丰厚的财源。但这种做法把今后几十年的土地收益一次性收取, 寅吃卯粮, 杀鸡取卵, 其必然的弊端是本届政府对土地资源的滥用, 对土地收益的滥用。物业税的开征, 可以激励政府改变这种短视的机会主义行为方式。因为政府参与保有阶段物业增值收益的分配, 一方面, 为了保证长期、稳定的物业税收, 地方政府必然将基础建设投资进行长期规划;另一方面, 由于物业税是按物业评估价值计征, 可以激励地方政府优化投资环境, 使房地产不断升值, 扩大自己的税源, 从而形成良性循环, 优化土地资源的配置。

但国内许多城市面临着基础设施历史欠账太多, 目前正处在改善城市交通、美化城市面貌的大投入阶段, 需要大量的城建资金。通过土地批租, 一次性收取的土地出让金和城市配套建设费成为地方政府进行城市建设的主要资金来源。如果改为由物业保有期分期按1/50或1/70收取物业税, 政府当前的财政收入势必会大幅度减少。如果碰到房地产业不景气, 政府今后所收取的物业税也难免随着物业评估价值的下降而减少。这都会使政府短期内改善公共服务和城市基础设施的能力受到影响。

(三) 物业税对金融机构的影响分析

长期以来, 居高不下的土地出让金加剧了国内房地产开发投资和金融业的风险, 开征物业税能降低房地产投资开发风险, 并促使金融系统摆脱房地产泡沫的冲击, 提高金融系统防范房地产金融风险的能力。

但是, 物业税的征收又把开发环节的金融风险转移到了物业保有阶段。由于使用成本增加了, “买得起住不起”的情况将大幅增加。尤其是使用银行贷款按揭购房者, 很有可能像一些租得起办公场所, 但付不起昂贵物业管理费的公司一样, 随时出现供不起楼、纳不起税的现象, 大大增加了银行的风险和不良资产的比重。

(四) 物业税对房地产经济的影响分析

1. 物业税对开发商的影响分析

房地产是个资金密集型的行业, 对现金流的要求非常高, 尤其是在建设初期, 开发商必须一次性支付相当于目前房价30%左右的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权, 巨大的开发成本加大了开发商的筹资风险。一方面, 开征物业税后, 开发商把第一期分摊费用计入成本中, 而剩下的分摊费用在消费者用房的时候直接交纳, 直接的后果就是减轻了开发商前期的资金压力, 降低了房地产开发的门槛和经营风险, 导致更多的发展商进入市场。另一方面, 开征物业税增加了某些开发商土地囤积的成本, 可以有效地抑制这些开发商土地的囤积, 减少“炒楼”的行为, 使房地产市场有序健康地发展。

同时, 我们不得不面对这样一个现实, 政府如改革土地开发权的获得方式, 则会加剧房地产业的竞争, 使得开发商之间的竞争将不仅仅局限于资金实力, 更多的是品牌、设计理念、配套服务方面的比拼, 新一轮行业洗牌不可避免。但政府如不加强对土地开发权获得的控制, 那新一轮的“圈地”运动将不可避免, 过度的开发会导致房地产市场的虚假繁荣, 最终造成空置率的提高。所以, 在推进税制改革的同时, 政府应对房地产业进行有效的调控。

2. 物业税对房价的影响分析

购房者在购买房屋时, 房价中则包含了土地批租期限内的几乎全部的房地税费。而征收物业税则是要将开发商建房时缴纳的部分税, 改由购房者在购买房屋以后按年缴纳。物业税一旦开征, 在开发成本降低的前提下, 房价随之大幅下调或可预期。从购买新房来说, 消费者会因为持有成本的增加而减少购买力, 尤其是在我国目前房价如此高的情况下, 可以有效地抑制那些多套或者大面积住房的炒家, 增加其成本, 从而令其知难而退。在市场经济供需的影响下, 需求的减少必然会导致房价的下降。

二手房价格也将受影响。由于新房的价格未发生大变化, 因此二手房的价格将会因为建设的时间不同产生截然不同的变化。在物业税开征前建设的二手房由于少征或不征物业税, 无疑将被更多购房者看中, 从而出现供不应求, 价格提高, 交易量攀升的状框。而那些在物业税开征后建设的二手房, 因为缺少种相对价格优势, 价格不会产生大的波动。

3. 物业税对消费者的影响分析

我国开征物业税的相关问题探讨 篇6

关键词：物业税,设计,运行

物业税, 又称为不动产税, 主要以土地、房屋等不动产为课税对象, 要求其承租人或所有者每年缴付一定税款, 同时随着不动产市场价值的升高所缴纳的税额也会相应提高。从理论上来讲, 物业税属于财产税类, 物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大税种。不动产税主要纳入地方政府财政收入, 由中央统一立法, 分别生产经营用房和居住用房实行不同的税率, 规定税率幅度。地方可在统一规定的税率幅度内, 确定当地具体的适用税率。在西方发达国家, 不动产税已经成为地方政府的主要财政收入。我国物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等合并, 转化为在房产保有阶段统一收取物业税, 将房屋建设期间的税费征收转变为房屋保有期间的税费征收。开征物业税后, 将考虑取消70年的房屋出让金, 转到物业税中收取。

一、美、日两国及我国香港地区物业税征收情况

1. 美国。

为鼓励一般百姓购房, 政府规定百姓在购买第一套自住房时可以免缴财产税;当购买第二套住房时, 就要缴纳财产税;购买第三、第四套住房时财产税会有一个较大比例的增长。

2. 日本。

日本从1991年起为了公平土地所有者及其他形式财产所有者之间的税负, 引入了土地价值税, 凡拥有土地的公司和个人都需缴纳该税。1998年之后, 强制征收土地价值税的措施暂停。在日本, 物业税也是作为地方税由市政当局征收, 应税对象是土地、房屋及应折旧资产。汽车及其他轻便交通工具单列入其他税种, 不征物业税。物业税的税基主要是土地、房屋、应折旧资产及其他在应税土地清册上注明的资产的价值。土地清册上的资产价值每隔三年需依据新的市场价值调查结果调整一次。对住宅占地, 不足200平方米的按照其实际占用面积的1/6课税, 超过200平方米的按照其实际占用面积的1/3课税;1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的、地基面积为50~280平方米的住宅, 前三年享受物业税减半的优惠;1963年1月2日至2004年3月31日期间建造的、地基面积为50~280平方米的三层以上的防火住宅建筑, 可享受前五年物业税减半的优惠。

3. 我国香港地区。

香港向土地及建筑物的拥有人就其物业收入课征物业税。物业税的纳税人是拥有应税物业的业主, 包括直接由政府批租的房地产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地产的承押人、向注册合作社购买楼宇者。应税物业包括房屋、土地 (包括码头, 不包括农地) 和建筑物。免税项目包括:全部由业主自住和纯作家用的楼宇;空置, 不作任何用途的物业;社会或商会拥有的物业。物业税的计税依据是应评税净值, 即应评税值扣除拥有人支付的差饷、减去20%的修缮支出及免税额后的余额。应评税值根据为换取物业使用权而付出的代价来确定, 包括租金、为获取楼宇使用权而支付的许可证费用、支付给拥有人的服务费及管理费、由住户支付的拥有人开支 (如修理费) 等。税率为15%。如在评定利得税时, 应课征物业税的收入已包括在纳税人所得的利润内, 并且物业由拥有人用作商业用途, 则已缴付的物业税可从已评定的利得税内扣除。物业税按年缴纳。物业拥有人必须保存足够的租金记录, 以便税务当局确定其纳税责任, 该记录必须至少保存七年。

总的来说, 除个别国家外, 西方各国财产税收入占一国全部税收的比重一般在10%以上, 其作为主体税种在国家进行收入调节中起着不可忽视的作用。

二、我国物业税税率设计

由于美国地方政府的收入主要来自财产税, 所以财产税税率与政府的预算支出挂钩, 量出为入。为实出这个目标, 美国将所有的财产税税率统一为一个适用税率。而加拿大、德国、法国等在物业税税率确定上, 地方政府及议会享有更大的权力。日本的物业税标准税率为1.4%, 最高税率为2.1%。我国香港地区的物业税税率比较固定, 这与其保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。

1. 物业税税率模式的设计。

税率模式设计, 指对不同类型的物业税征税对象采用差别化税率还是采用统一税率的选择与确定。目前我国拟开征的物业税, 征税对象包括土地和房屋建筑物。按照常见的分类方法, 土地分为农用地、建设用地和未利用土地, 房屋建筑物分为住宅、商用、工业用和农用房。在国际上, 一些国家 (地区) 在物业税税率模式上实行差别税率, 即对不同类型的征税对象采用不同的税率。如实行房屋建筑物税率小于土地税率、住宅税率小于非住宅税率、非闲置土地税率小于闲置土地税率等。这些国家 (地区) 按物业类别不同实行不同税率, 主要是为了实现特定的政策目标, 其主要理论依据是不同物业从政府公共支出中受益不同, 从公平角度而言应该实行差别化税率。

我国物业税的开征必须从国情出发, 严格遵守“简单、明了”的原则制定相关制度。建议我国采用单一税率模式, 即不区分物业的类别和用途实行统一的税率, 理由主要有:①从物业税的征收层面看, 物业税计税依据是不动产的市场评估价值, 不同类型不动产的使用价值、价值上的差别已经在评估值中体现, 因而对不同类型财产的征税尺度应统一在一个标准上。②从物业税的收入实质上看, 征收物业税实质上是国家参与土地增值收益以及由此带来的地上建筑物增值收益的分配, 不同类型的土地、地上建筑物在增值过程中互相影响而使增值幅度趋于一致, 因此国家参与收益分配时就不应该区别对待。③从物业税的调控职能上看, 目前我国的企业纳税人税费负担已经比较重, 若实行差别税率, 则不仅税率水平难以确定, 征税成本将增加, 而且很可能会影响整个社会生产的效率和协调性。

2. 物业税税率形式的设计。

税率形式可分为累进税率、比例税率和定额税率, 不同的税率形式具有不同的特性。物业税税率形式的设计实质上就是对三种税率进行比较、分析, 然后选择一种适合我国国情的税率形式。下表对这三种税率形式的定义及优缺点进行了归纳。

资料来源:根据《中国税制教程》 (中国人民大学出版社, 1999) 整理。

通过对三种税率形式的比较分析, 首先可将定额税率排除在外。因为物业税必须与物业增值收益建立起动态相关关系, 税收收入应具有弹性。理论和实践都证明, 定额税率的公平性、效率性都比较弱, 不符合物业税的要求。

从理论上分析, 物业税采用比例税率还是累进税率较难抉择, 比例税率公平性较弱, 不能体现量能负税原则, 在调节贫富差距方面有局限, 但执行效率较高, 征税成本低, 对经济效率不会产生负面影响。累进税率公平性较强, 但计算比较复杂, 征税成本较高, 且累进级距过大容易打击纳税人的积极性, 所以执行结果不会理想。从我国实践来看, 实行累进税率的实际效果并不理想。综合考虑目前税收征管水平和税收的可操作性, 我国物业税以采用比例税率为宜。

3. 物业税税率水平分析。

确定某个具体新税种的税率水平, 必须综合考虑该税种在整体税制结构中所处的地位, 以及国家经济、社会体制和政策变量等因素的影响。具体到我国物业税税率水平的确定, 笔者认为要考虑以下几方面的问题:

一是地方财政支出刚性约束。城市化水平的不断提高是导致城市财政支出压力刚性增大的主要原因。城市规模与城市财政支出水平具有正相关关系, 从而对物业税税率的确定存在直接影响。西方发达国家城市发展已经成熟, 城市基本建设趋于稳定, 因此物业税收入规模可以按照量出为入的模式来确定。但我国的情况不同, 城市化水平不断上升, 城市处于加速发展状态, 各项基本建设急需大量资金, 因此城市财政支出的巨大压力约束了我国物业税税率的确定。

二是预算体制约束。物业税改革要与国家财税制度改革总体安排的实际进程相结合, 转变政府职能, 改变地方税费杂乱、负担过重和不透明的现象, 建立一种在各级地方层面都能发挥平衡财政收支作用的物业税制度。应奉行低税率、宽税基、严征管的方针, 使物业税在地方财政收入中的比重逐步增大, 逐步摆脱对土地出让金的严重依赖, 构建持续、稳固的财政基础。

三是流转税、所得税和政府收费负担水平的约束。非住宅物业的物业税负担一般由企业承担。我国企业目前的所得税负担已经较重, 如果考虑各种政府收费, 企业的实际负担则更加沉重。在现行主要税种、税率和收费水平不变的情况下, 物业税税率的上限受到企业综合负担能力的限制。开征物业税要结合税费的配套改革来进行, 原则上应维持原有总税负水平。

四是自然纳税人的负担能力约束。住宅物业的物业税一般由自然人承担, 从而确定物业税税率时必须考虑我国居民的实际收入水平、综合税负状况和贫富差距等问题。另外, 我国各地的经济发展水平差异很大, 税率不能“一刀切”。

三、开征物业税要注意的几个问题

税收体系的完善程度是衡量一个社会市场经济体系发育程度的重要指标。开征物业税对国家而言, 能够扩大税基, 引导房地产市场理性消费, 控制两极分化, 但是也存在一些不确定因素。

1. 物业税在抑制房价及投机行为方面存在局限性。

我国税收筹集财政收入的功能日渐显现, 而作为经济杠杆的调节功能远未得到发挥。税收的经济调控作用发挥不完全, 可能会影响利用物业税对房地产市场进行调控的初衷。房地产价格的影响因素十分复杂, 物业税的开征中短期内对平抑房价有一定作用, 但单纯依靠物业税很难对房地产市场的供求关系和房地产价格产生根本影响。

2. 可能导致房地产过度开发, 加大金融风险。

征收物业税使得土地的取得成本降低, 而相关税费的取消或合并, 使项目的总开发成本降低。同时, 房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求, 在需求旺盛和进入门槛降低的前提下, 开发商可能会在合法免税的前提下进行疯狂的圈地运动。而过度地圈地可能导致开发商的过度开发, 造成房地产市场的虚假繁荣, 最终造成房屋空置率的提高。房地产开发商的此类行为还会加大银行等金融机构的金融风险。

此外, 物业税的征收可能会导致开发环节的金融风险转移到物业保有环节。在房地产进入门槛降低的情况下, 很多经济实力并不强的购房者会大量进入房地产买方市场, 但物业税是随着房屋价值的提高而增加的, 情况类似于购房的首付降低而每月还款额增加, 类似美国的次贷危机值得防范。

3. 不动产价值的评估体系尚待完善。

物业税开征涉及税收制度的改革和调整, 有很多前期准备工作要做。具体来讲, 在物业税开征之前, 必须解决房地产税收的整合问题, 建立完善的房地产价值评估机制。征收物业税需要一套完整的房地产价值评估体系, 同时对评估的科学性、公开性和规范性也要求更高。开征物业税需要建立一支高效、公正、廉洁的评估队伍, 但目前国内物业价值评估体系尚不完善, 市场不规范, 在此情况下开征物业税有可能引发社会问题。评估职能是由税务机关还是由中介机构来承担, 目前还存在争议。

四、小结

针对我国现行房地产税制的弊端, 开征物业税有利于完善我国不动产税收体系, 保证长期内地方政府的财源, 抑制房地产市场的投机行为, 引导房地产市场理性消费, 缩小社会贫富差距, 促进社会公平公正。但同时也必须看到, 在房地产税制改革的过程中, 如何使物业税获得社会的认可、如何保证物业税税制的科学性和合理性、如何确保物业税的合理征收及管理都是目前迫切需要关注的问题。物业税的开征已经具备了一定的社会经济基础, 但是还需要综合相关因素, 在设计和操作等层面进行技术创新, 如建立规范的评估机构、规范的房地产收费制度和完善的税收征管配套制度, 为物业税的开征创造更好的环境和条件。在客观条件和时机都较为成熟后, 再适时推出物业税。

参考文献

[1].钟伟, 冯维江.物业税征收的国际经验及借鉴研究.税务研究, 2004;4

[2].亓海菊.关于开征物业税的若干思考.大众科技, 2005;11

[3].徐建康.我国物业税税率的设计与分析.世界经济情况, 2008;1

广西开征物业税的税制设计研究 篇7

广西开征物业税的前置前条件与全国其他地区基本相同, 主要取决于以下几个条件:一是理清物业税与现有房地产税费的关系,哪些税费应纳入物业税;二是房地产产权的界定,个人房地产信息系统建立;三是完善的评估体系。

(一)物业税的涵义

从理论上说,物业税是一种财产税,是针对国民的财产所征收的一种税收,主要针对土地、房屋等不动产作为课税对象,不区分经营性与非经营性,以其财产价值作为计税依据,对其持有者(承租人或所有者)每年都征收的一定税款,且应纳税值随着不动产市场价值的升高而提高。1

(二)理清物业税与现有房地产税费的关系

我国房地产税费体系较为复杂,涉及到投资环节、交易环节、保有环节和所得环节,主要有土地出让金,土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、印花税、房产税以及房产交易税费等。关于物业税与土地出让金的关系,业界有两种观点:一是把土地出让金并入物业税中;二是土地出让金不应纳入物业税中,笔者认同第二种观点本文认同第二种观点,主要基于以下考虑:第一,物业税是税收,土地出让金是40-70年的土地租金,是一种收益,二者在本质上就有所不同,将土地出让金并入物业税中缺乏理论依据。第二,将土地出让金并入物业税中,政府将失去对土地资源的分配依据,土地不在是财产,转让、抵押等就无从谈起,严重影响金融秩序;同时,地方政府失去了一次性取得财政的机会,影响当期的财政收入,影响地方政府开征物业税的积极性。2第三,土地出让金分开征收,降低了开发商的进入门槛,既容易再次上演“空手套白狼”,又不能达到降低房价的目的,房价主要是受区域经济发展水平及供需关系的影响。从简化税制角度,笔者认为应当将交易环节和保有环节的营业税(房地产业)、城建税、土地增值税、契税、印花税、房产税和城镇土地使用税合并,统称为物业税,这样使税收制度从重交易过渡到重保有。投资环节和所得环节的房地产税费保留。

(三)建立满足征收物业税的技术条件

开征物业税的技术条件主要有两项,一是个人房产信息;二是房地产估值。个人房产信息随着不动产统一登记系统的建立, 登记制度全面实施,该技术条件得到完全满足。关于房地产价值评估,广西应当尽快完善房地产评估体系,规范房地产估价市场,培育合格的房地产估价人员。2否则,难于满足开征物业税额技术条件,房地产就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

二、广西开征物业税的国际经验借鉴

发达国家和地区在物业税改革和实践方面都走在我国前面,其成果或失败的经验对广西开征物业税有重要的借鉴意义。 在此,笔者选取了美国、日本、新加坡和我国香港地区主要基于以下理由:一是美国经济发展水平加高,物业税是其财政收入的主要来源;二是新加坡土地制度与我国相类似,且保障制度也比较有特色;三是日本上世纪80年代开征物业时与我国目前的房地产市场有很多共同之处;四是香港属于我国经济发展的前沿特区,其经验值得借鉴。4

(一)发达国家或地区开征物业税经验

(二)发达国家或地区物业税制度对广西开征物业税的启示

1.纳税人为物业的所有人或使用人。美国以物业的所有人为纳税义务人,日本和我国香港特区以所有人和使用人为纳税义务人,从世界范围来看,大多数国家和地区以使用人和所有者作为纳税义务人。

2.征税对象主要是土地和房屋。从世界范围来看,一是只针对土地或房屋征税,如澳大利亚只对土地征税,对房屋不征收。 二是对房屋和土地一并征税,如美国、新加坡等大多数国家。三是土地、房屋和其它机器设备综合在一起征收财产税。

3.以不动产评估价值作为计税依据。物业税的计税依据,大多数国家以不动产的评估价值作为依据,如美国和日本;新加坡和中国香港特区则是以不动产年租值作为计税依据;不管哪一种计税依据都能反映房地产自身价值和时间价值,具有科学性。

4. 税率一般为较低的比例税率和累进税率。从物业税开征的税率来看,美国、日本和我国香港特区采取的是比例税率,因为比例税率简单易执行,但不能调节贫富差距;新加坡采取的是累进税率,此方法优点是体现了量能支付原则,但计算较为复杂。在税率高低方面,大多数国家采取的是低税率,美国50个州,但每个的税率都不同且税率不高,税率最高不超过3%。

5.一般优惠政策和征管权。不同国家的优惠政策有所不同, 主要有以下几种情况:一是所有权归政府的免物业税;二是针对一些非盈利组织如慈善、教育和宗教等免税;三是对生活苦难的老人或失去生活来源的人免税;四是设立了起征点和免征额,如美国对居民购买首套住房免物业税。

在物业税征管权方面,凡是实行中央和地方分税制的国家, 物业税都划归地方,构成地方主要税种,如美国物业税由各州制定,地方政府征收后用于地方基础设施建设。

三、构建广西税收制度的设计

(一)纳税人、纳税对象及范围

1.纳税人。在前文的经验借鉴中可知,物业税的纳税义务人为房地产的所有者和使用者。在我国上海、重庆试点房产税时规定,若房产的产权所有人为未成年人,由其监护人缴纳;房屋出典的由承典人缴纳,其他情况下由代管人或使用人缴纳。具体分为四种情况:一是土地使用权和房屋产权同时拥有,以物业所有者为纳税义务人;二是拥有土地使用权,没有房屋产权,主要原因是拿地后为开发,这种只针对土地使用权缴纳物业税,土地使用权人为纳税人;三是只有房屋产权,没有土地使用权,比如集资房,应以房屋的所有者为纳税义务人;四是既没有产权也没有所有权,比如单位个人没有房屋的产权和使用权,但长期使用该房地产,那么实际使用者就应为纳税义务人。

2.纳税对象及范围。物业税的纳税对象主要有房屋、土地和地上附着物。包括电梯、地下室和室内游泳馆等。根据我国税制改革“宽税基,低税率”的总体思路,纳税对象为房地产合一统一征税。

由于我国房地产性质较为复杂,包含有商品房、市场运作房、小产权房、经济适用房等。关于商品房在前文物业税开征的前置条件中已经论述了土地出让金不包含在物业税征收范围中,因此,建议已经购置的首套商品住房在土地使用年限内免征物业税,土地使用期限届满后再征物业税,第二套、第三套住房依规定纳税。随着我国不动产统一登记制度的建立和完善,小产权房也应当缴纳物业税;其他市场运作房和经济适用房等也应该缴纳物业税,但应当减免方面做出相应的规定。

物业税的征税范围可以效仿我国城镇土地使用税和房产税的课税范围,暂时限定为城市、县城、建制镇和工矿区的营业性和非营业性房屋和土地,随着我国城镇化的推进可以逐步推向广大农村地区。

3.课税对象的征收时序。第一,向商业物业征收,由于商业物业征收物业税的操作性强,物业税开征可以由商业物业迈出第一步。第二,针对商品住宅,根据量能负担原则,征收时序应从高档到低档,再到普通住宅。第三,对小产权物业征收。在农村土地可以流转的大背景下可以解决国有土地应当享有平等的权益。第四,向广大农村地区进军。配合新型城镇化的推进。但不能加重农民的负担。

(二)计税依据和税率

1.计税依据。目前,物业税计税依据有两种,一是从量计征, 二是从价计征。从量计征主要是根据不动产的面积来计算,如城镇土地使用税,但是由于位置不同的不动产价值差距很大,使得价值高的地区的物业同价值低的地区缴纳相同的税,在一定程度上违背了税收公平原则。房产税实行从价计征,但需在原值基础上扣除10%~30%,跟房地产原值相关联,不能反映房地产价值的市场变化,在前文经验借鉴中已经提到世界上大多数国家采取从价计征的方式,按照国际惯例,广西在开征物业税也应当采用物业的评估价值,并根据物业性质进行调节,首先设立一个评估率,将房地产市场价值乘以评估率作为物业税的计税依据。

2.税率。在前文的经验借鉴中可以看出,世界上大多数国家采取的是比例税率和累计税率,税率的范围在1%~3%之间。一些国家在物业税税率模式采取不同类型的物业采用不同税率, 如房屋建筑物与土地税率,土地税率较高;住宅与非住宅,非住宅税率要高;闲置土地与非闲置土地,闲置土地要高。上海、重庆两地物业税改革采取累进税率,根据“简单,明了”原则,建议广西开征物业税采取统一的累计税率,这在一定程度上能打击投机行为,调节不同纳税人之间的收入差距,体现量能负担原则。 在税率高低方面,广西开征物业税的税率不应过高,税率过高老百姓的抵触情绪较强,并且加重老百姓的负担。根据国际经验和房产税改革得到的经验,广西开征物业税的税率定为0.5%~3% 为宜。5

(三)物业税的减免和优惠

第一,针对农村地区的不动产实行减免,暂不征收农村居民自用房屋的税。随着城镇化的推进,体验经济的盛行,农村观光、 休闲旅游的发展,针对这类物业以较低的税率征收。

第二,针对公益事业不动产的减免。公益事业不动产分为公共服务不动产与社会事业不动产,其中,公共服务不动产与准公共服务不动产有着严格的区别。针对准公共服务不动产,如事业单位、城市基础设施等,应区分营利性和非营利性的区别。营利性与非营利性的税收优惠应区别对待。社会事业不动产也属于免物业税。

目前我国开征物业税的必要性 篇8

一、开征物业税是进一步规范和完善我国房地产税收制度的需要

一个现代化、完整的税收体系, 应该包括三大部分, 即完善的商品税制、所得税制和财产税制。我国经过几十年的财税体制改革, 商品税制与所得税制的发展取得了显著成效, 但是对财产税制的建设却长期处于相对滞后的状态。按照现代税收理论的划分, 财产税体系应主要包括两个税种——房地产税和遗产与赠与税。其中, 由于房地产其本身具有不可转移性的特征, 并且是构成私人财产的重要组成部分, 因此, 国内外的大多数学者普遍认为房地产税与遗产、赠与税相比较, 理应被视为更为主要的财产税种。改革开放以来, 随着我国市场经济体制的建立与完善, 多种所有制经济成分并存, 使得社会财产的所有权构成发生了很大变化。针对这种变化, 中国政府陆续开征了面向国内企业和个人的房地产相关税种。然而, 这些税种在仓促出台时往往是基于某些特定的政策目的, 难免会导致我国现行的房地产税收制度在运行中存在着多税种、多政策目标等诸多弊端。

一是目前我国的房地产行业中税费项目繁多, 各环节税费负担不公平。繁杂的税费既加重了各方利益主体的负担, 也加重了各级税务机关的工作压力。

二是现行的房地产税并不是以市场价值作为其计税依据, 大多是按照房地产的原值来计算征收, 既不考虑房产的自然损耗, 又不考虑土地的级差收益和时间价值。这种税制要素的设计与市场经济的基本要求相违背, 计税依据明显与房地产的实际市场价值严重脱节, 也难以实现随着经济的发展和房地产的增值而相应地提高税收收入。

三是国内理论界针对我国现行房地产税制中存在着明显的“轻保有、重流转”的特征已基本形成共识, 这种保有环节的低税负不但刺激了房地产的投机行为, 使得税收难以发挥其调剂社会贫富差距的作用, 而且也不利于土地资源的合理配置和利用。

四是我国现行的房地产税制体系中, 有些税种把外商投资企业、外国企业以及部分外国纳税人排除在课税范围之外, 这种在税收立法上实施内外有别的做法, 显然违背了WTO的基本规则——“公平竞争原则”;同时也降低了房地产税制在组织财政收入方面的重要作用。

总之, 现行房地产税制虽然在调节宏观经济和组织财政收入等方面发挥了一定的积极作用, 但却严重滞后于经济和社会的变革与发展, 与现代市场经济体制存在着明显的不协调, 难以充分发挥该类税收在调解贫富差距、抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置等方面的功能和作用。因此, 改革我国现行的房地产税制, 开征更为符合市场经济要求的物业税, 必然成为我国今后税制改革和完善的重要任务。

二、开征物业税有利于改善低收入者的住房条件, 引导理性消费

我国现今的土地使用制度是批租制, 住宅土地批租期限为70年, 大部分房地产税费是在房地产开发时一次性支付的, 因此, 住宅的房价中包含了70年里的“大部分房地产税费”。可是物业税的开征却可以实现把一次性缴纳的“大部分房地产税费”转化为在房产保有阶段的分年收取, 即居民在购买住房时只需先交纳占房屋销售成本“很大部分”的相关房地产税费的1/70左右, 这无疑降低了中低收入者购房的初始成本, 有助于实现早日购房的愿望。

此外, 物业税的开征将有利于改变城镇居民传统的消费理念, 促进理性消费和节约消费。对房地产持有者征收物业税, 将增加房地产的持有成本, 且通过累进税率的设计, 对“豪华房产”的持有人征收更多的税, 将使得消费者和购房者能更多地从自己的实际需要出发, 从而改变传统的“房产越豪华越好, 拥有套数越多越好”的盲目攀比的消费理念, 促使房地产消费者理性消费、节约消费。

三、开征物业税有利于促进地方财政收入的稳定增长

分税制改革以来, 虽然中央的财政收入实现了稳步增长, 但同时也带来了地方各级政府财政收入的状况日益恶化。地方政府的财力与事权呈现出严重的不对称, 制约了地方政府社会公共职能的发挥。目前, 大部分地方政府的收入来源主要为营业税, 房地产税虽然也被列为地方税制的主体税种, 但其比重严重偏低, 仅占全部税收收入的2.36%, 占地方财政收入的比重也仅为8.12%;而西方国家的房地产税或财产税占基层政府的财政收入比重却高达71%。特别是物业税本身具有税源稳定、税收中性等突出特点, 若将其作为地方税的主体税种, 必将有利地弥补地方财政收入的不足。

另外, 我国现行的房地产税的立法权高度集中于中央, 使得税种的设置和税率的设计等方面缺少因地制宜的灵活性, 这难免会导致地方政府缺少必要的自主权, 积极性不高。如果能够使物业税成为地方政府的主体税种, 不仅有利于推进地方政府在决策时秉承“对自己负责”的态度, 而且将促使其从长远利益来考虑房地产市场的投资环境, 以保证城市建设的可持续发展。更进一步看, 物业税与房地产税相比, 其应纳税额会随着不动产价值的增加而提高, 有利于地方政府及时地参与到不动产持续升值的再分配中, 以确保地方政府的财政收入随着经济的发展而实现稳步的增长。

四、开征物业税有利于调节居民收入贫富差距, 促进社会和谐发展

从理论上讲, 在所有税种中, 个人所得税和遗产税应是调节贫富差距最有效的税种, 物业税是次优选择。但从我国现实条件看, 当前的税收征管水平无法实现个人所得税收入调节功能的有效发挥, 使个税的调节效果大打折扣;而遗产税也是一个尚未开征的税种, 在中央相关部门对税制改革的顺序安排上, 遗产税的开征要远在物业税之后。因此, 现实而可行的选择是, 以开征物业税为契机, 逐步改善我国现行税制体系公平功能缺失的现状。物业税的应纳税额一般都是由物业的应税净额乘以比例税率得出, 这样就可以对居住豪宅者课以高税, 对生活相对落后的居住者少征甚至免税, 达到调节个人收入分配, 缩小社会贫富差距, 维护社会和谐稳定的效果。

依照目前我国的税制设计, 在收入环节, 有个人所得税调节;在消费环节, 有增值税、消费税和营业税的配合调节;而影响最大的财产税, 却没有任何调节措施。物业税作为财产税的重要组成部分, 其制定和开征是我国当前税制改革的迫切需要。

五、开征物业税有利于促进我国房地产行业的健康发展

近年来由于市场环境尚不规范, 导致各种投机行为的滋生。许多开发商在买地时, 根本不是为了开发房地产, 而是为了低价买进, 高价卖出, 赚取差价。城市居民中也存在一些“炒房族”, “温州炒房团”就是个很好的例子。他们在一些城市新开发的楼盘集中购买房屋, 等到房价因为抢购而拉高后, 再将囤积起来的房产投入市场, 赚钱走人。这样的行为掩盖了市场真实的需求, 人为地引发市场价格的大起大落, 同时也给普通消费者带来了巨大的购房压力。

从国际惯例看, 物业税主要是针对大户型的、多套的住宅和用于投资、出租等经济性房屋的保有环节征收, 而对于单套的、小户型的、自住的房屋则采取免征或少征的做法。这样, 一方面, 对于房地产开发商来说, 物业税的开征, 会使其所持有的楼盘成本增高, 若无法及时售出, 所需缴纳的物业税便会随着房产市价的增加而增加, 房地产开发商“捂盘惜售”的行为必将会受到一定的遏制。另一方面, 对于“炒房族”而言, 物业税必将增大其囤积住房的成本, 房子如果不能及时出手, 每年一大笔物业税将对炒房者形成一种巨大的压力, 促使炒房者手中空置的房屋迅速流向租用和销售市场, 使得市场上房屋的供给增加, 促进供求的均衡。

摘要：近年来随着房地产行业的大起大落, 物业税的开征已成为当前我国社会各界广泛关注的热点话题。开征物业税有利于改善低收入者的住房条件, 引导理性消费;有利于促进地方财政收入的稳定增长;有利于调节居民贫富差距;有利于促进房地产业的健康发展。

关键词：我国,物业税,开征,必要性

参考文献

[1]卢学英.对我国开征物业税的思考[J].经济问题, 2008 (12) .

[2]刘莹.浅论我国物业税的开征以及制度设计[J].井冈山医专学报, 2008 (9) .