小产权

小产权（共7篇）

小产权 篇1

摘要：本文对农村“小产权”房现象从法律的角度进行考量, 对“小产权”房进行了债权关系和物权关系的分析, 指出了“小产权”房存在的法律风险, 并对如何解决“小产权”房问题提出了对策和建议, 指出根本的途径是对我国土地制度的改革, 在土地利益的分配上给予农村集体组织成员更多的让渡。

关键词：“小产权”,物权,债权,风险

农村“小产权”房是指占用农村集体土地 (耕地和非耕地 (1) ) , 以“宅基地”房的名义开发的商品房性质的住宅。它一般由开发商与村委会合作, 或者由村委会自行开发建设, 位于市郊、郊县或者乡村, 未经合法审批程序私自开发建造的房屋。农村“小产权”房虽然面临一系列的法律风险、法律障碍, 但是却在短短几年里得到了迅速的发展。 (2) “小产权”房作为一种“风险产品”, 却使得那么多人不惜冒险、孜孜以求, 背后的原因究竟是什么, 如何厘清其中的法律关系, 以及采取何种应对之策, 本文拟进行初步的分析。

一、农村“小产权”房的债权分析

农村“小产权”房问题可以从物权和债权两个方面进行分析。债权关系主要是基于买卖关系形成的“小产权”房买卖合同关系;而物权关系是买卖双方就“小产权”房屋所有权确认和转让而形成的法律关系。

城市居民购买“小产权”房的合同是不是无效合同呢?如果不考虑其他影响合同效力的因素 (如欺诈、胁迫) , 仅城市居民购买农民集体所有土地上的房屋这一事实并不构成合同无效事由。因为, 在现行法律或行政法规中, 并没有强制性规则禁止城市居民购买农民集体所有土地上的房屋。《土地管理法》中没有这样的禁止性规定, 《城市房地产管理法》也没有。虽然1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的确说过:“农民的住宅不得向城市居民出售。”但是, 按照《合同法》第52条, 判断合同合法性的依据只能是法律、行政法规的强制性规定, “通知”对合同效力是没有拘束力的。

所以, 单纯就“小产权”房购买合同来说, 不能认为其当然无效。只要是双方平等协商、自由签订, 又不存在合同无效的情形, 就应该肯定合同的效力。近年来, 由于房价大幅上涨, “小产权”房合同纠纷大幅增加。多数情况是, 农村集体组织成员 (卖方) 作为原告向法院提出撤销“小产权”房买卖合同, 或者主张“小产权”房买卖合同无效。但是, 近来的案例显示, 法院越来越趋向于主张维持“小产权”房买卖合同的效力。

二、农村“小产权”房的物权关系

由于房屋产权属于不动产, 由于不动产的财产权属性, 各国对不动产都采取法定登记主义, 即房屋所有权只有经过国家法定的部门登记才能确权和生效。在我国, 房屋的登记管理部门是各级房管局。也就是说, 房屋产权的确认、转让只有经过房管局的登记以后才能最终发生效力, 物权才能发生转移。如果房屋产权的转让没有经过房管局的登记确认, 房屋的产权将不会发生转移的法律效力。

按照法律的规定, “小产权”房如果是农村集体组织成员自己居住, 农村集体组织成员可以依照相关的法律获得由基层政府颁发的宅基地使用权证及房权证。但是, 宅基地使用权及其上面的房屋所有权是不能自由转让的, 其转让必须限定在集体组织成员内部。“小产权”房转让交易的对象是城市居民, 现有的“小产权”房交易显然超越了以上的限制。所以, 从物权的角度, “小产权”房的交易确实存在法律的障碍, 有“非法”的嫌疑, 难以按照现有法律程序获得合法的产权。

由上可以看出, 关于买卖“小产权”房屋的合同不能够轻易否定其效力, 如果卖方不能交房、或者卖方提出解约, 应按照违约来追究处理, 以维护交易安全和秩序。但是, 由于“小产权”房却不能按现行法律办理合法、完全的产权证书, “小产权”房的物权是受到限制的, “小产权”房的流转和交易也是受到限制的。

三、农村“小产权”房的法律风险

从1982年发布《国家建设征用土地条例》, 到1999年实施《土地管理法》及其《实施条例》, 再到近几年出台的相关政策, 特别是2004年10月21日发布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》和2006年8月31日颁发的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》, 具体规定虽有很多变化, 但基本精神变化不大:一是农地转为非农地的决策者和操控者是各级政府机构, 而不是农地权属的主体;二是严格控制农地转为非农地。《土地管理法》第43条规定, “任何单位和个人进行建设, 需要使用土地的, 必须依法申请使用国有土地”、“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。《土地管理法》第44条第一款规定:“建设占用土地, 涉及农用地转为建设用地的, 应当办理农用地转用审批手续”。这些规定归结到一点, 就是不断重申国家对土地的垄断和控制的坚定决心。 (3)

此外, 我国现行法律规定, “农村集体土地或者‘宅基地’只能用于农业生产或者作为农民的宅基地, 土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设”。农村集体土地进行非农建设、房产开发的前提是通过国家征收将农业用地转化为建设用地。“小产权”房的用地, 显然没有经过这一法定程序, 而是直接在农村集体土地上进行开发。“小产权”房因用地性质, 没有办理国家相关管理部门要求的一系列手续, 也不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证, 当然也不能上市交易。其“房产证”是乡政府自制颁发的, 卖房者是村委会。显然, 农村“小产权”房从实体权利到取得程序上都是与现行的《土地管理法》、《城市房地产法》等相关法律相违背的。农村“小产权”房存在的法律风险主要表现在:第一, 没有房屋产权证和房屋建设许可证。如果农村集体要求收回房屋或者因为政府规划, 要求拆除“小产权”房, 购房人补偿要求将可能得不到支持。第二, 房屋质量没有保障。由于无合法的开发建设手续, 房屋建设质量监督缺位, 房屋质量得不到保障, 购房人一旦发现质量问题可能得不到解决。第三, 一旦发生纠纷, 购房人的权益难以实现。没有合法的产权和手续, 没有房地产部门的监督, 发生争议时, 购房人的合法权益无保障。第四, “小产权”房物业管理难以到位。由于处于城乡结合部, “小产权”房小区多是村委会组织人员看护, 物管不规范, 违法收费和治安问题突出。第五, “小产权”房的公共设施不配套和子女上学成问题, 水电费用收取很不规范。

四、解决农村“小产权”房问题的法律措施

对待“小产权”房问题不能简单叫停了事, 在一方面慎重对待“小产权”房的同时, 有一系列的问题需要妥善处理。比如, 对已经购买了“小产权”的购房人如何处理?对在建的“小产权”项目该如何处理?对已经筹备的“小产权”项目如何处理?笔者认为, 应该分不同的情况进行规范和处理:

1.“小产权”房处理的短期措施

(1) 对于占用耕地和基本农田项目的处理。

农村“小产权”房除占用农村宅基地、农村建设用地这部分之外, 还不同程度地存在着占用耕地甚至基本农田的情况。对耕地和基本农田的保护是国家的基本国策, 也是为《宪法》、《土地管理法》所确认的基本法律原则。所以, 耕地和基本农田是基本的“红线”, 是绝对不允许碰的。这是维护民族生存的根本, 也是维护法律权威的需要。因此, 对于占用耕地、基本农田建设的“小产权”房要坚决地查处。但是, 在查处过程中要根据实际情况, 本着“公平正义”和“利益最大化”的原则分别处理。对于发布禁令之前已经建成的“小产权”房, 不宜一律拆除, 应本着“尊重事实, 不溯及既往”的法律原则, 对于具备一定规模的成熟小区, 要在完备法律手续的基础上加以认可, 通过法律手续的完备将这些“小产权”房纳入法制的轨道;但是对于禁令发布以后的“小产权”房, 如果存在耕地和基本农田的占用情况, 要责令停止和拆除, 并要求其进行复耕工作。如此, 既可以维护法律的威严、法制的统一, 又可以达到社会效益的最大化。

(2) 对于占用非耕地项目的处理。

这种情况由于并没有触及到耕地和基本农田的“红线”, 所以处理起来可以比较灵活地掌握。对于发布禁令之前已经建成的“小产权”房, 本着“尊重事实, 不溯及既往”的原则, 要在完备法律手续的基础上加以认可, 通过手续完备将这些“小产权”房纳入法制的轨道;但是对于禁令发布以后的“小产权”房, 则必须严格执法, 农用地的转用必须遵循合法的批准程序和手续, 以维护法律的权威。实践中, 有些地方对于“小产权”房即给予了类似的处理。 (4)

2.解决“小产权”房的根本措施是改革土地制度

农村“小产权”房之争背后反映的是政府和乡村之间的利益博弈。由于历史原因, 我国房地产开发的土地供应由政府所垄断, 乡村无权将土地作为资源进入房地产市场, 必须经过政府的征收和出让。农村“小产权”房的出现无疑打破了这一惯性, 由于巨大的经济利诱, (5) “小产权”房不会自动、轻易消失, 阻止“小产权”房进入市场, 是土地垄断者向市场进入者发出的威胁和行动。

长期以来, 政府管制农地转用、垄断土地一级市场, 导致土地权利二元分割, 改革土地制度和土地政策的方向, 是在坚持两种土地公有制并存的前提下, 放松政府对农地转用的垄断和管制, 促进和发展地权, 特别是集体建设用地的流转和交易。

我国城市过度扩张和土地使用浪费的根源, 恰恰就在于用土地征用代替了土地的流转和交易, 获取的代价太低, 而转让的利益太大, 土地稀缺的情况并未从价格信息中反映出来。由于发展土地市场和交易会抑制城市过度扩张和土地浪费, 具有保护耕地的作用, 再加上消除了地方政府土地征用的利益激励, 国家的基本农田保护政策就可以落实和实施。

我国的农地非农化政策是一种国家高度垄断和政府全面管制的计划经济政策。农村集体建设用地需要纳入国家计划, 并经有关政府部门审批。城镇建设使用农地由政府划拨和征用, 征用来的土地由政府出让给建设单位。划拨和征用的土地均按农地原用途进行补偿, 有偿出让土地的收入全部归政府所有, 在不同层级政府间分配。可见, 同是土地, 仅仅由于农用和非农用的用途不同, 其所蕴含的权益完全不同, 其运作的规则也完全两样。农民基本被排除在农地的非农用之外, 或者说, 对于农地的非农业使用, 村集体和农民的决策权受到很大的限制, 其收益权也无法得到保障。

为了实施对集体土地和农业用地的政府管制, 我们制定和实施了两套不同的土地法律和土地管理规则。一套是《土地承包法》及其司法解释, 还有国务院和农业部门的有关文件, 如很多年份的一号文件。这些法律和规则只适用于集体土地和农业用地, 对国有土地和建设用地没有规范作用和约束效力。另一套是《土地管理法》及其《实施条例》。随着土地问题的日益尖锐, 国务院和国土资源部还颁发了大量红头文件, 诸如《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》, 国土资源部的《建设项目用地预审管理办法》和《土地利用年度计划管理办法》等。这些法律和规则不涉及农地本身的管理和使用, 也不涉及已有的国有土地和建设用地, 只涉及新增的国有土地和建设用地, 也就是说只对农地转用于非农建设具有规范作用和约束效力。

总的说来, 农村“小产权”房出现的根本缘由是我国土地的制度安排存在利益均衡问题。要解决“小产权”房问题, 就必须对我国土地制度进行深刻反思, 在法律制度的安排上、土地利益分割上给予农村集体成员更多的让渡, 才能避免“小产权”房的问题不会以变化脸面的方式不断重演, 这样才能使国家土地管理制度得到贯彻、法制威严得到树立。

注释

1 这两块基本构成农地的范畴。农地是农村土地和农业土地的简称, 按照《农村土地承包法》规定, 所谓农地, “是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地, 以及其他依法用于农业的土地”。

2 据中大恒基2007年春节后出具的一份统计报告显示, 目前北京400余个在售楼盘中“小产权”楼盘约占市场总量的18%。也就是说, 北京约有“小产权”楼盘72个。全国其他地方“小产权”情况也不是少数。李毅:“小产权”房能否“明媒正娶”?《关注》, 2007年第8期。

3 2007年6月18日, 建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》, 明确表示城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋, 即“小产权”房的合法权益难以得到保护。6月25日, 北京市国土资源局局长安家盛表示, 北京已经部署开展在全市范围内调查“小产权”等违规土地开发建设, 违规开发建设的要停工停售。

4 北京市针对亚家等4个乡的小产权项目予以处罚, 令其补出让金和有关税费, 并处以罚款, 责令补办相关手续。在开发商补缴费用和补办手续后, 购房者最终拥有了合法产权。刘彦, 谢良兵:“小产权”房的合法化曲径, 《中国新闻周刊》, 2007年7月23日。

5 照土地学会专家的计算, 每年全国被征地农民相当于放弃的土地财产权至少有30万亿元之巨。见《21世纪经济报道》, 2006年6月22日。

小产权 篇2

出卖人（甲方）：身份证号码：

买受人（乙方）：身份证号码：

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如下，以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于__________________________________的房屋（第层，建筑面积_________平方米）以人民币_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整（￥________ 元）的价款出售给乙方。

二、付款方式：乙方首付甲方人民币元整（￥：元）；在年月日前付元整（￥：元），剩余元整（￥：元），按每月付人民币元整（￥：元），所有剩余购房款在三年内付清。若在规定的时间内未付清房款，甲方有权收回房屋产权，且甲方只退回乙方所付款项的70%。

三、本合同签定时，甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时，乙方应将过户等所需费用元整给甲方，甲方协助乙方办理房屋产权手续，所产生的过户费用由甲方承担。

四、本合同签订后，甲方对的房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利，乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》；

六、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

七、本合同一式两份，甲、乙方各执一份，双方签字之日起生效。

甲方：年月日

小产权，不倒翁？ 篇3

小区正门的一家二手中介门口，一对老年夫妇驻足在房源信息牌面前，正为市区工作的儿子物色一个合适的住处。

“报纸上说，全国至少有一亿人居住的是小产权房屋，为了确保社会的稳定，国家不会轻易清理。”老大爷斩钉截铁地告诉记者。站在一旁的中介经纪人，在介绍房源时，也刻意传达着一个信息，不论出台什么政策，太玉园肯定不会受到影响。

在沿街的一家底商拉面馆内，老板娘对小区小产权的性质似乎并不在意，反倒抱怨着近几年飞速上涨的租金。“我们这家60平米的小店，2008年刚来的时候，租金是一千元每月，现在已经是三千多了。”

记者和多位小区居民聊及太玉园小产权的属性时，得到的答案也多是几轮政策洗礼后的麻木。“动不了，这么多人住着，怎么动？”、“要治理早治理了，还会等到现在？”、“不论国家想怎么样，反正我们就是不搬。”。

其实，除去知名的太玉园，张家湾镇的居民楼大多是小产权。马营村的祥和乐园、北河各庄村的月亮湾晓镇、西丁村的环湖小镇都是近年来建起的小产权社区。就在购房者对小产权举棋不定，业主对小产权早已释怀的同时，镇上居民也有着自己的逻辑。

祥和乐园社区的治安巡查员李大爷告诉记者，“甭管政府怎么说，小产权至少解决了村里人的生活问题。”据李大爷介绍，十年前马营村还是镇上最穷的村，但是在这片原来种植葡萄的土地上建起祥和乐园小区后，村民确实都“祥和”了。

“祥和乐园近20栋楼，村民住进了其中的3栋，其他基本都住的是外地人。”李大爷告诉记者，村里居民大多都有两到三套房子，以现在七千块一平米的市价，一套房子就能卖到五六十万，就算是前几年卖掉房子的村民，也有二三十万的积蓄。而祥和乐园的物业管理费、停车费等，也都是社区居民直接交给村委会，由此村民年底还有了这项收入。“前年底，每户村民分了三千多元，去年低，每户村民分了四千多元。”

李大爷表示，“在我们本地人看来，建小产权房可比种地实惠多了，现在村南边还有一块空地，能盖四五栋楼，等国家政策一松，就会动工，村里早就开会决定了。”

从马营村沿凉水河往东南方向步行半小时，就到了张家湾镇最豪华的社区——月亮湾晓镇，略带欧式的建筑风格和游泳馆、篮球场、儿童乐园等内部配套，使该社区看起来并不逊色于城内的一些高档社区。虽然是小产权，但社区物业向记者表示，因为占用的是居住用地，所以并不存在其他占用农业用地小产权房的风险。

月亮湾晓镇北侧，两栋即将封底的高楼十分醒目，这就是西丁村的环湖小镇二期，同样属于小产权。据周边居民介绍，环湖小镇二期从去年就开始建了，预计今年8月完工。

在寻找售楼处无果后，记者以购房者的身份联系到了西丁村村委会的老张。当问及国家早就不允许建小产权房，为何环湖小镇二期为何仍在建时，张大爷故作神秘地表示，“这就是村里面领导的事情了，但想在这买房，还是没有问题的。”

关于国家对小产权的治理，其实村民也并不是毫无对策。“当初环湖小镇一期卖房时，售楼处搬过几次家，还换过名字，因为风声太紧。”张大爷介绍，“二期会不会有售楼处，怎么卖，还要看这次国家的政策，但肯定还是会卖的，只是方法不同。”

所谓的“方法不同”，就是由村委会直接出售，改为居民个人出售。张大爷告诉记者，前段时间，村委会已经开会决定了，如果政策十分严厉，将有可能将二期房子全部分到村民手上，鼓励村民先购买，再转手出售。

小产权 篇4

目前, 社会普遍关注的“小产权”房, 实际上是指“乡产权”房。这些房产在农村集体土地及农村宅基地上建设, 按照现行土地管理的法律制度, 这类房产和建筑基本上有两大用途:建设在农村集体用地上的房产建筑, 应由农村集体经济组织所有, 可用于经营;而宅基地上的房产, 用于本村农业户口村民的居住, 可以由家庭成员继承。但按照现行法律制度, 宅基地不得流转, 充其量只能由村民自治组织收回后, 再分配给本村农业户口的村民建房。

从宅基地的产权演变历史看, “土地改革”以后农村的宅基地连同全部其他土地, 都是农民的私产。此种私产权利, 得到1954年颁布的《中华人民共和国宪法》的承认和保护。随后, 急速推进的农业社会主义改造, 从根本上改变了农民私有的土地产权制度。不过, 在大规模群众运动中完成的产权集体化改造, 产权边界并没有得到清楚而细致地划分。从表达方式看, 涉及几亿农民的财产关系大变化, 主要依凭的是领袖讲话、上级指示和政策文件, 而不是法律文件。具体到“宅基地”, 在1962年之前, 甚至连政策文件表达的权利取得、享有、变动和处分的规范都没有。

由于1959~1961年“共产风”严重侵犯了农民的权利 (包括房产权利) , 危及整个农村体制以致于国家安全, 最高决策层痛定思痛, 开始着手土地政策的调整。1962年中共八届十中全会通过的《农村人民公社工作条例正草案》 (即“人民公社60条”) , 是人民公社化以来第一个厘清农村经济关系的政策文件。从历史的角度考察, 这项政策也奠定了以后农村土地产权关系进一步变化的基础。

从统计上看, 截止2006年, 全国乡村户籍人口约9.4亿人, 常住人口约7.4亿人。户籍人口与常住人口之差, 主要就是从农村进入城镇的人口。加上城市之间也有大量人口常住在自己户籍以外的地方, 当下中国国内移民的总数估计达到2亿人~3亿人之多, 其中相当一部分就居住在靠近城镇、通常被叫做城乡结合部 (或城郊、近郊) 的农民家里。这就形成了一个巨大的农民房屋出租市场。

所以, 农民把房屋租给非本村、非本地人口居住, 早已经是经济生活里的一个普通现象。在市场经济逐步发达、人口作为要素流动的社会中, 这是一种正常的现象, 而且在某种意义上讲, 也是一种不可忽视、无可指责的现象。从形式上看, “租”和“卖”之间从来没有严格的界限。我租你一个月房, 等于我“买”你一个月的房屋居住权。作为一种商品交易行为, 是无数市场交易行为的一种, 本质上讲, 并无太大的区别。

问题在于, 在普通的租房行为中, 自发地诞生了房屋买卖活动, 这导致了 “小产权”的产生和发展。不过, 要凭据凭实地论证考察, 真要找到最早的“小产权”房, 恐怕很难做到。从法律上看, 要不要承认、保护、规范农民间城镇居民出租、出售宅基地上农民房的权利, 一直是一个悬而未决的问题。国有土地的使用权可转让, 这从香港学来的经验 , 即“土地批租”制度。而香港的土地制度又是来自英国。也就是说, 政府批租给市场的仅有土地转让权, 就是所谓“大产权”。按照现行制度, 只有政府才有权向市场批租国有土地使用权。这是因为, 我们这个制度本身是从计划经济转变过来的, 不用说土地这样的在权属性质上还有待明确的“物品”, 即使是一些管理制度和运行模式, 依然还没有摆脱计划经济的影响。

与上述问题类似的连带问题是, 国有土地范围的确定。1982年宪法规定“全部城市土地为国有土地”。不过, 这套“大产权”制度只涵盖了国有土地, 因为法律只承认国有土地使用权的市场转让权, 才可发生相应的批租、投标、交易、办产权证和获得金融机构的抵押。随之而来的、可推导的问题 (或定义) 是, 农民的集体土地没有市场转让权, 非要被征用才谈得上法律承认和保护, 以及在一定年限内有效的转让权——这本质上是一种逻辑推断而并不是法律定义。

我们现在涉及到的农业土地制度大概可以概括为三句话:农地即为农地;农地转为非农用地必须经由国家征用;仅有土地使用权可向市场批租。但是, 这套制度有一个很大的缺口, 那就是9亿农民自用的“农村建设用地”。有关资料显示, 至2005年底, 我国农村建设用地共有16.4万平方千米, 相当于河南省全省的面积, 等于全部城市建设用地的4.6倍。

从使用权上讲, 农村建设用地是“自用”的, 就是说, 虽然划分了使用权, 而此种使用权并没有发展为使用者——农民的收益权和转让权。不过, 如上所述, 产权的权利发展并没有逾越不了的鸿沟。经验证明, 只要资源他用能带来比自用更高的收益, “自己的”使用权总会以这样或那样的方式, 演化为转让权, 并经由转让来获得更高的收益, 也就是通过转让权而取得收益权。

“小产权”应运而生的一个重要经济根源, 是近年来城市房价急速上升和持续上升的形势。在房地产价格急剧刚性上扬压力下, 农民的地产和房产权利正逐渐在原本灰色的空间里变得清晰起来, 并要求正式的法律表达——从这个意义上讲, “小产权”可能主要还不在于谁最终得到了需求和满足, 而在于谁最终要通过此来实现收益和“权利”。

二、“小产权”的性质

“小产权”小就小在宅基地的权利界定。按现行体制, 宅基地属于集体所有, 农民经申报批准可取得、使用, 其使用权并无年限的限制。宅基地别无他用, 就是用来盖建拥有永久所有权、可出租、也可买卖的农民住宅。但是, 作为宅基地的土地本身, 却是既不准出租, 也不准买卖。我国农村从来只有房产交易, 没有土地交易;只对房屋作价, 不对宅基地作价。

“小产权”房看似房产问题, 但实际上却是土地性质问题。按照既有土地管理法律法规, 在本村农业人口范围内, 宅基地都禁止流转。而在城乡之间, 宅基地的流转更是法律、法规、政策明令禁止的。除土地管理法的规定之外, 2000年针对逐渐增多的城镇居民到农村“购置”宅基地的现象, 国务院下发通知, 明令禁止城镇居民购买在农村集体土地上建设、开发的房产。

2004年, 国土资源部再次下发通知, 除了重申上述内容外更明确了城镇居民不得以长期租赁的方式, 变相购买农村宅基地。但是此后, 由于地价飞涨, 农村集体土地低廉的占有成本, 使上述禁令始终未能实际生效。城镇居民购置农村宅基地建房、购买在集体土地上开发的住房现象愈演愈烈, 至2007年, 在北京、广州、上海等地, “小产权”房或“乡产权”房已形成了“农村包围城市”之势。

按照现行法律制度, 对于这些土地, 农民只有占有、使用的权利, 而无“处置”、“收益”的权利, 因此, 这类土地并非完全意义上的农民财产, 只是具有特殊使用价值的“物品”, 不代表财产, 也不代表拥有他用的权利。自1962年之后, 农民就无权自行处置这些土地用途, 这直接导致了“小产权”房或“乡产权”房的交易不受法律保护。因此, “小产权”房体现出的实质, 就是农民是否具有宅基地的所有权、处置权、收益权问题。农民的财产权和收益权的归置, 是“小产权”或“乡产权”问题争议的核心所在。

有观点认为, 印度和北非一些国家遵从西方经济学家土地私有化的药方, 最终的结果是, 农民在缺乏社会保障的情况下, 最终导致了土地的高度集中。这种观点认为, 中国农民的社会保障同样处在不甚健全的环境下, 一旦允许土地流转, 一旦农民遇到大病或其它超出现有保障或自身能力不能解决的问题, 卖地几乎就成为了唯一的选择, 而此时失去了土地的农民, 日后如何生活显然将成为政府面临的一大难题。印度与北非国家大城市周边存在的规模庞大、缺乏公共饮水和基本卫生条件的“贫民窟”, 与其激进的土地私有化流转政策直接相关, 而这恰恰是中国政府最担心的, 也是赋予农民土地应有财产权最大的难局所在。[1]

三、“小产权”给现行房地产和经济发展带来的问题

应该说, “小产权”供市的行为, 与政府几年来宣布的控制房价上涨幅度的调控目标是一致的。从这点看, “小产权”房应该也给政府提供了一个机会, 也就是借助自发的产权演进力量, 来减少房价越调控越高涨的尴尬。或者说, 政府一方面出台一系列的宏观政策来调控房价虚高、过快增长的问题, 另一方面也把控制、管制“小产权”房作为抑制房地产开发混乱、土地管理无序的一种强制手段。

但是过往的经验已经显示, 什么样的产权界定就会有什么样的“市场”及市场的表现。土地资源是人类社会必定要利用的最基础性的资源, 没有一整套清楚的使用、收益、转让的产权制度, 怎么样也是摆不平、理不顺、对付不过去的。“小产权”这类界定模糊、内涵丰富, 与城市经济、房地产开发、土地制度共生的产权问题, 更是如此。

“小产权”给现行经济政策和市场发展提出的一个首要问题就是, 它的出现和发展是对现行土地制度的挑战, 其实这也可以认为是一个大的机会——从我国现行的土地制度和相应政策角度来看, 就是现行的土地制度和政策可能已经不适应社会主义市场经济快速发展要求。透过“小产权”房的问题、政策和管理, 可以看到现行土地制度和政策, 尤其是针对农民创造的“小产权”的土地问题, 亟待进行改革和规范。改革开放以来, 农地的包产到户奠定了居住在农村的农民家庭长期承包农地的权利, 城市国有土地则由批租方式形成了一个市场。惟独原农地——包括农业用地和农村建设用地——要想转化为非农地, 还仅仅只有国家征地这一条路可走。问题在于, 目前城市化的绝大多数用地项目都是商业性、经营性的, 仍然沿用“为了公共利益”政府就可以强征拿地的传统模式, 已经不适应农业用地 (当然包括农民宅基地和农业建设用地) 这样的形势需要了。政府可以向竞争的市场独家卖地, 其实是把政府自己放到了一个与民争利的危险地位, 其最大的代价就是政府难以履行本只有政府才能履行的公共服务职能。

“小产权”房所体现出来的最大体制症结, 就是政府既是土地所有者、管理者, 又是惟一的“批地地主”, 是土地的经营者。这不能不使土地资源的配置在某种程度上屈从于行政指令和长官意志, 在急速城市化的进程中造成难以避免、更难以承受的浪费和资源配置失当——这是经济最不效率的问题。在民主和法制尚不健全的现实条件下, 也根本做不到公正地分配史无前例上涨的土地地租。结果, 政府扮不好“地主”角色, 也演不好政府的角色。审时度势, 改革国家工业化时代留下的土地流转制度, 此其时也。对于横在中国制度变革道路上回避不了的任务, 早攻坚, 早受益。可行的第一步, 就是顺势承认农地进入城市一级土地市场的合法权利, 打破土地流转的政府独家行政垄断。

著名学者周其仁针对“小产权”房的情况放言, “这是历史性的大机会”。[2]不过, 研究者们认为, 中国能不能主动抓住这个机会难有乐观的估计。关键还是政府充当独家地主的既得利益, 实在过于巨大。加上对土地流转权的莫名恐惧和重重错误观念, 一再妨碍中国政府抓住土地制度变迁机会。当年席卷神州的包产到户, 其实也是从“小产权” 开始的。从1956年下半年浙江永嘉第一波包产到户起, 到2002年《农地承包法》, 先后历时46年, 非农地流转权的界定远比农地承包复杂, 因此我们有理由对这场伟大的制度变迁继续耐心地期待。

四、透过“小产权”的规范看现行土地制度的变革

从“小产权”现象引发的一系列土地规制、土地政策改革等问题, 说明我国现行的土地制度还远没有达到和谐、共利、民生、科学管理的目标, 尤其是政府在其中的角色还没有到位, 服务型、公共型、民生型政府还亟待建立。从“小产权”规范上讲, 现行土地政策的调整、土地制度的变革, 应当从以下几个方面展开:

1.“小产权”房应当如何管理, 是合法化还是禁止, 考验着政府的智慧和勇气, 同时也是土地制度、土地政策不能回避、也不能拖延的问题。房能交易, 地不能交易, 而房又是盖在地上的, 这种令人尴尬的制度碰到房价高企的现实, 就逼出一个“小产权”房来。如何解决, 是合法化还是继续控制, 是当前“三农”问题的核心, 也是现行土地制度改革的关键。

2.政府是否还应当继续做惟一的“地主”?为什么农民和农村集体不能直接参与土地的转让?为什么政府非要当唯一的“地主”?为什么农民无权分享城市化带来的地租收益?这些问题透析出一个基本理念, 就是农民以土地为生, 以土地为财产性收入, 是当前民生问题的关键点, 更是涉及到“三农”问题的基本面。任何政策、法规都要触及和调整各方的利益关系。农民的根本利益是什么?就是土地所有和土地收益问题。仅靠“在土地上种植”已不能完全解决农民问题的今天, 这实在是民生的最大呼唤。毫无疑问, 与民分利, 是政府民生政策的最大亮点。

3.现行土地流转制度, 尤其是农村土地流转制度应该怎么改革?这是土地制度和政策需要尽快改革的关键问题。有一句话说的好:“城里的房子买不起, 乡下的房子卖不掉。”这个困境是城乡土地转让制度没有打通造成的。由于土地流转制度过严过紧, 造成了城市房地产的价格很高, 已不是一般人所能企及的。因此, 现行的土地制度及流转政策, 应当与时俱进, 进行全面的改革。

4.基于“小产权”制度的变革可否从两方面突破?复垦可以给当地农民带来工作机会, 买卖土地指标可以给当地政府和农民带来收益, 用来建设新农村、改善农民生活;更多的土地供应则可以降低城市的房价, 这是一石三鸟之举。

5.“小产权”房可否继续在可控制的范围和对象内进行交易?这涉及到农宅地土地指标交易的可操作性问题。如果土地流转, 即使只是指标流转, 也会伤害农民;如果从保护农民“种生养息”的角度控制农宅地流转, 仍然可能还是一潭死水。现在, “小产权”房的出现捅开了另一个口子:人民创造了新的土地流转和价值实现的方式, 这充分说明了“小产权”房是有可操作性的。

6.能够抓住这个机会吗?“小产权”的登堂入室和土地指标交易的激活, 表明我国土地制度改革的机会正在来临, 但能否抓住这个机会, 还有待观察。这里面存在的阻力, 一是观念上对土地流转根深蒂固的恐惧, 二是既得利益太大了, 以致于如何处置和分配成为了各方博弈的焦点。但这个机会不可错过。

摘要：“小产权”房由来已久。从历史的角度考察, 是源于我国早期的土地政策, 发展至今天, 亟待规范。“小产权”房的核心问题是现行农村土地制度中的宅基地的界定、限制以及流转问题。这也是进行新一轮土地制度改革的机会。现行土地制度如何改革、如何规范、如何管理、在土地制度上如何体现“三农”政策和民生政策, 都是需要研究和深化的重大课题。

关键词：“小产权”房,土地制度,规范,改革

参考文献

〔1〕李乐.争夺“沉魔的资产”[N].经济观察报, 2007-08-27.

小产权房屋转让协议范本 篇5

小产权房屋转让协议范本1

甲方：

乙方：

甲、乙双方因经营上的债务关系，经双方友好协商，乙方同意将位于_________市_________大厦　楼　　房屋(以下简称该房屋)，共计建筑面积_________平方米的房屋使用权抵给甲方所有。现就此达成如下协议：

一、由于该房屋是于_________年_________月_________日，由_________公司牵头集资兴建，目前房屋的产权证做在_____公司名下。

乙方对该房屋拥有永久性使用权，乙方保证该房屋无其它任何明示或隐性的债务。

二、乙方同意自本协议生效后，将该房屋的使用权让渡给甲方，并确保甲方能独立完整地使用。

鉴于该房屋的土地因系划拨土地，无土地使用权证，现该房屋所在的_大厦被___________公司抵押给了_____________。今后如遇产权登记、使用管理及抵押责任等方面的问题，由甲方与_______________公司协商处理，如需乙方配合的，乙方应无条件予以配合。

三、鉴于该房屋产权证做在___________公司名下，本转让协议需经_____________公司确认方可有效。

四、该房屋使用权转让后，原乙方享有的权利和本协议生效后涉及该房屋应履行的义务均由甲方享有和承担。

凡本协议生效前因该房屋使用过程中所涉及的任何债务或责任等均由乙方承担，与甲方无关。

五、该房屋使用权转让后，原房屋已出租的，由乙方通知承租户。

出租房屋未到租赁期的房屋租金，自本协议生效后由甲方收取;若乙方已收取了租赁期内全部租金的，乙方将未到租期期间的租金付给甲方。

六、本协议经双方签章并符合本协议第三条条件后生效。

本协议一式八份，甲方、乙方、______________公司、房屋所在地房产管理部门各执贰份。

甲方：

乙方：

代表：

代表：

签订日期：

****年**月**日

小产权房屋转让协议范本2

卖

方：

以下简称甲方)

买

方：

(以下简称乙方)

见证方：

(以下简称丙方)

甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：

第一条

甲方对产权的声明

甲方根据国家规定，已依法取得苏州市_________区(县)的房屋所有权证书，所有权证书_____字第____________号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为

_____________________，建筑面积为_________平方米。

第二条

甲方对买卖权的声明

甲方保证该房屋是符合国家及苏州市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及苏州市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。

第三条

乙方对购买权的声明

乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。

第四条

房屋售价

双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币

元，价款合计为人民币

元。(大写____佰____拾____万____仟____佰____拾元整)

第五条

付款方式

(一)无须银行贷款

1、乙方应在签订《苏州市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。

(二)银行贷款

1、乙方应在签订《苏州市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。

3、银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。

第六条

违约责任

1.甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

2.乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金不予返还。

3.甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。

甲方：

乙方：

代表：

代表：

签订日期：

****年**月**日

小产权房屋转让协议范本3

出卖人(甲方)：________________村委会

买受人(乙方)：______________________

身份证号码：_______________________

一、甲方自愿将位于________市________区________街道________小区拆迁安置房________栋________室的房屋(建筑面积________平方米)以人民币________元整的价款出售给乙方。

乙方首付人民币________元整需于________年____月____日前支付给甲方____________，余款分期按月支付，每月人民币为________元，需于____年____月至____年________月壹年内付清，每个月的支付期限为月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保证定金___万元，如甲方反悔本合同，双倍赔偿;

如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙双方签订协议乙方交付首付款后年内甲方和村委会应协助乙方办理房屋产权手续。

本合同发生的契税，土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。

四、本合同签订后，甲方对房屋使用、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委会保证乙方享有居住权利和使用权并通电通水，甲方保证签订合同之前该房屋与任何个人和组织没有债务和利益纠纷，本合同签订后，甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》或《出租合同》;

六、违约责任

1、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失。

2、甲方应当于_______年___月___日收到乙方的首付房款即时将房屋的钥匙交给乙方确保其居住权和使用权，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日___%计算的违约金给甲方。逾期超过__个月时，甲方有权解除合同。解约时，乙方已付房价款的__%作为甲方的损失赔偿金。

4、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的，甲方应当通知乙方，如有补偿款发放，甲方应当全额退还乙方。

5、本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。

6、自合同生效之日起________年内，产权证和土地证因为甲方的原因不能办理，甲方应支付乙方违约金人民币________元，甲方向乙方支付违约金后，土地证和产权证因为甲方的原因仍然不能办理，每逾期天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。

7、如果因为本合同第五条的原因，造成乙方损失或不能居住的，甲方必须向乙方赔偿损失和支付违约金，违约金人民币为元，甲方支付乙方违约金后，侵权仍在继续的，每逾期___天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过___个月时，乙方有权解除本合同。解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿乙方经济损失人民币________元。

七、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;

协商不成的可以向法院或仲裁机构进行起诉或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款给甲方双方签字或盖章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙双方见证人各执一份

甲方：________________

乙方：________________

见证人：______________

“小产权”房何去何从 篇6

就在各地严查“小产权”房时，济南传来消息，已率先“开炸野楼盘”。与此同时，所谓的“大产权”房价开始了新一轮上涨，有的幅度甚至在千元以上。在我国，土地有全民和集体两种所有制形式。不知政府强行拆除建在集体所有制土地之上的“小产权”房是否有法律依据。政府一直致力于宏觀调控以期降低房价，房价却越调越高。而“小产权”房价格低廉，是否可以考虑通过合理的方式对“小产权”进行整改，让它成为高价房市的一个补充。

本文对“小产权”房热销的原因、购买小产权房存在的风险以及合法化出路作了分析，旨在引发大家进一步思考和探讨。

什么是“小产权”房？简单地说，就是在大、中城市市郊、郊县或者乡村，未经合法审批程序私自开发建造的房屋。这些房屋没有经过土地征用和审批程序，减少了房地产开发过程中的许多中间环节，也省去了土地出让金、增值税以及房地产开发交易方面的很多税收费用，因而房屋销售价格低廉。乡村集体经济组织为了便于出售这样的“违法房屋”对外打出“小产权”或“集体产权”的旗号。

“小产权”房热销的三大原因

可以说，中国房地产市场有多长的历史，“小产权”房就有多长的发展史。可为什么到现在才出现“小产权”房的热销呢？

首先，房价在宏观调控背景下“越调越高”，而法律手续残缺的“小产权”房价格低廉。在价格对比悬殊的情况下，铤而走险购买“小产权”房成为多数购房人无奈的选择。

其次，“小产权”房经过了十多年的发展，早期的“小产权”房依然存在，造成城市郊县村民组织认为“小产权”房违法、但不受法律追究。随着越来越多的违法“小产权”房被建设和销售，无论是建设者还是购房人都坚信“法不责众”。

第三，房价在宏观调控连续失利的情况下，民众对监管部门的信任度大大降低。廉租房、经济适用房都走了样，合作建房得不到地方政府的认可和支持。民众迫切的住房愿望和商品房的天价形成强烈冲击，“小产权”房也因此被民众视为政府解决住房问题的未来希望。

一边是遥不可及的商品房房价，一边是价格低廉的违法“小产权”房存在的风险，购房者“两害相权取其轻”。一旦“小产权”房被相当规模的人群所购买，并由此牵涉到城市郊县农村集体经济组织的利益，政府就很难简单地作为违法建筑处理。

购买“小产权”房的五大风险

“小产权”房的唯一优势就是价格低廉。以北京、上海、广州等中心城市为例，市内房价10000元/平方米左右；而郊县的“小产权”房3000元/平方米左右。但是，购买“小产权”房的风险却是极高的。“小产权”房低廉价格的背后潜藏着人身和财产安全的危机。

第一，“小产权”房没有合法产权证，难以上市交易。乡村集体组织建房是违法违规开发耕地建房，一般只经过乡镇政府同意，没有合法的土地使用证和房屋建设许可证，这样的房子没有产权证。如果集体要求收回房产或者因为政府规划，要求拆除“小产权”房，购房人补偿要求将得不到法律支持。

第二，房屋质量没有保障。由于没有合法的开发建设手续，房屋建设的质量监督缺位，房屋质量得不到保障，购房人一旦发现质量问题难以解决。

第三，一旦发生纠纷，购房人的权益难以实现。没有合法的产权和销售手续，没有房地产部门的监督，发生合同争议时，购房人的合法权益无法保障。

第四，“小产权”房物业管理是难题。由于是在城乡结合部，“小产权”房社区多是村委会组织人员看护，物业管理不规范，违法收费和治安问题都很突出。

第五、“小产权”房住户的水电等公用设施不配套，子女上学成问题。多数城乡结合部都是土政策，水电费等收取很不规范。

合法化出路：纳入“合作建房”体系

建设部近日要求各地停止“小产权”房的开发建设和销售，但是，民众担心的是这个“禁令”能否令行禁止。同时，对于十多年发展起来的“小产权”房市场的客观存在该如何处理？

房价不断上涨的根本原因在于地方政府纵容开发商投机炒作土地和房价。房地产是地方政府财政收入的主要来源，是地方经济增长的“支柱”和“亮点”。官员的政绩出自房地产，GDP（国内生产总值）增长来自房地产。开发商高达60%的利润有一半贡献给了地方政府，宏观调控增加的税费都转嫁到了房价上，这样房价自然越调越高。

经济适用房和廉租房为何发展不起来？一是政府没有足够的经济实力；二是开发商不希望、并给政府施压；三是民众不认可。因为经济适用房不适用，廉租房不廉价，反而成为滋生腐败的根源。合作建房为何叫好不叫座？一是政府不支持，合作建房发展了，政府将损失很多利益；二是开发商不支持，分明是抢他们的饭碗；三是组织实施措施不当；四是银行不配合。根本原因是合作建房有利于民众，不利于地方政府、开发商和银行。

当经济适用房、廉租房、合作建房一再让民众失望后，民众将希望寄托在了“小产权”房上。“小产权”房如何合法化？如果和商品房一样，履行所有房地产开发报批程序，那么，价格自然大幅上涨，也就失去了存在的基础。鉴于此，政府应该立法鼓励“合作建房”，把“小产权”房纳入合作建房体系是解决“小产权”房问题的较好办法。

“合作建房”的好处是减少了房地产开发环节的地价炒作和商品房交易税费，因而价格比较低。目前的情形是“小产权”房没有土地使用证和房产证，购房者权益得不到保障。既然如此，可以现有的“小产权”房居住小区为单位，“购房者”联合起来达成合作建房协议，补交土地出让金，办理合法的房产手续，尔后组建自己的业主委员会。这样既解决了“小产权”房的合法化问题，又避免了商品房正常开发程序的高房价。

“小产权”房的购房者已经客观形成了一个群体，注册一个现成的“住房合作社”，依法补办土地房产证。这当然需要地方政府出台政策支持，并给予有关税费的减免优惠。这样，“小产权”房就变成了“合作建房”，并由此开创合作建房的新思路。

董正伟 北京市中银律师事务所律师

案例背景

“小产权”房从热销到热查

房价居高不下，许多有着迫切需求的购房者将目光瞄向了价格相对低廉的“小产权”房。据有关调查显示，今年以来，北京在售的400余个楼盘中，“小产权”楼盘约占市场总量的18%；北京“小产权”房的价格多在2500～4000元/平方米，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%～30%，这意味着花购买普通商品房首付的价钱就可以拥有一套“小产权”房。

教师集资房：真正的小产权 篇7

教师集资房是学校与教师共同出资建设的福利建房，是教师享受的国家特殊岗位的优惠购房。教师集资房被学校出售给单位职工后，房屋应可以拿到房产证，就可以像商品房一样正常上市交易。否则不能买卖。但是，现实中，教师集资建房后只能拥有房屋使用权，不能拥有产权。在他们离职或者退休后，合法的住房权益往往会受到伤害。更有甚者，打着教师集资房的名义，大建商品房，以教师的名义牟利，不仅侵犯了教师的住房权益，更影响了教师的声誉。

案例分析

江苏省运河中学是邳州市一流的中学。2004年，王亮进入该中学成为一名老师。当时，每月几百元的工资对于当时想买房的王亮来说可谓力不从心。2005年，他得知学校将在北校区建两栋教师集资楼，这对他无疑是个好消息。据了解，这两栋17层的小高层集资房每套116平米，集资款每户12万元，按照资历进行选房。仔细斟酌后，王亮选了13层的一套住房，然而，交完款后，却是漫长的等待。王亮介绍，本以为2008年就能交付的住房，拖到2010年才拿到钥匙。“租房子住了好几年，到现在才刚刚搬进去，耽误我们这么长时间，我们好不容易东拼西凑借亲戚朋友的钱凑了12万元，当时要买的话完全可以买到很好的商品房。”5年的等待，买了集资房的老师终于有了自己的家。然而，新房却是问题连连，让人高兴不起来。新建的小区内杂草丛生，楼道里建筑垃圾遍地，很多老师表示家里只通了电，学校统一收取了2500元初装费后，燃气却迟迟不通，6楼以上自来水水压小，几乎不能使用。

不仅如此，从2011年开始，小区的大门被人恶意封住，只留下一个不足一米宽的小门供老师进出，极为不便。究其原因，竟是因为学校拖欠了建筑款。“突然之间大门被封上了不让进，他们说你们学校欠我们开发商的钱，什么时候钱缴清了什么时候开门，家具也搬不进去，装修的沙石不好进，出入只能用自行车勉强地驮进去。”王亮算了一笔账，当时买房的一共153户，每户集资12万元，1800多万元集资款早已交给学校，为何集资房迟迟难以建好？建好后为何问题连连？老师们对此议论纷纷。该校分管基建的副校长杨公伟表示，当时学校为了响应邳州市政府“五年再造一个邳州城”的号召，挪用了部分集资款用于校园扩建，6年里拖欠了建筑方近300万元工程款，导致小区大门被堵。

在三亚市临春小学，一进校门就能看见一幢新建的居民楼，楼面已粉刷完毕。学校一位女教师说，楼房由学校老师于2010年集资兴建，共36套，主要解决在校教职工长年无房的问题。

“我校20多名教师无房，每人交了17万元房款，如果顺利，很快就能入住。”临春小学的陈富国说：“因为建房，学校校长已被撤职，主要由于建房手续不全，还不清楚分房后能不能拿到产权证。”他介绍，三亚学校小产权房有内情：“这些房子极少部分供本校老师居住，大部分都被校长和教师往外销售，价格从每平方米千元炒到了近万元。”有来自东北的购房者想在学校买房，而且也与学校教职工联系过。这位购房者说：“学校的小产权房应该是安全的，如果价格不高，可以考虑购买。”在三亚另一所乡镇学校——凤凰镇羊栏中学，已封顶的3栋居民楼“见缝插针”地矗立在校园里。羊栏中学教师孙麦东：2010年，海南省出台文件，鼓励有条件的乡镇学校建房，再加上乡镇学校老师大都未解决住房问题，因此校长召集87名教师集资修建这3栋楼，但2011年1月三亚市教育局突然下文说，不允许在校园内建集资房。据三亚市教育局相关负责人介绍，经过清查，发现全市共有临春小学、羊栏中学等15所学校非法集资建房，“在调查过程中，也的确发现有极个别老师有出售房子的情况，而且还在网上出售。”

本刊点评