房产合同纠纷分析（精选7篇）
房产合同纠纷分析 篇1
案情描述
被告人李某于2007年3月6日向其好友, 本案原告刘某借用土地证、房产证, 作为抵押向工商银行申请贷款, 金额为30万元, 李某向刘某出具了借条, 双方约定:李某向朱某借用房产证、土地证两年用于抵押贷款, 两年后朱某有权要求潘某返还。按照两人之间的约定, 刘某借给李某自己的房产证, 李某使用此房产证与土地证向甲银行贷款30万元, 期限两年, 贷款过程中, 刘某协助一同办理了上述房地产抵押登记手续, 抵押期限两年。借款到期后, 李某由于生意失败, 未能偿还银行贷款, 刘某的房产证与土地证也未能拿回。刘某向李某多次讨要房产证与土地证, 均被李某以没钱偿还银行贷款, 取不回房产证为由给予拒绝。刘某只能向人民法院提起诉讼, 请求法院判决李某偿还贷款30万元以取回所抵押的房产证与土地证, 以归还刘某, 并承担本案诉讼代理费800元和律师代理费1000元。
审判结果
法院受理此案后, 经过调查查明, 被告李某借用刘某土地证、房产证, 向银行贷款30万元, 到期未偿还贷款, 导致刘某土地证、房产证不能取回, 上述两个事实清楚, 李某行为违反了民法的有关规定, 因此, 人民法院做出判决:李某向银行归还贷款30万元 (于判决生效后五日内偿还) , 并取回刘某抵押的土地证、房产证, 并归还刘某, 本案诉讼费800元与原告刘某的律师代理费1000元由被告李某承担。本案宣判后, 李某自知理亏, 没有提请上诉。
审判结果分析
本案涉及的主要法律问题是原被告双方关于抵押担保约定是否有效。本案中的房产证、土地证的抵押, 容易引起歧义, 有人认为该约定无效, 也有支持抵押有效的观点。认为抵押无效的理由主要是:抵押期限是由抵押合同所规定的, 相对于委托合同, 抵押合同更具有法律效力, 即优先考虑抵押合同, 在本案中, 银行的抵押合同仍然在存续期, 所以即使委托合同约定的两年时间已到, 但只要银行的抵押权仍然存续, 银行仍有权行使。因而委托合同的约定事实上无法律效力。2、原告请求被告偿还借款违背了合同相对性原理, 合同相对性原理规定, 一般情况下, 合同双方当事人之间享胡权和履行义务是双方当事人的事, 与第三方无关, 合同当事人之外的第三方无权享有合同权利。本案的被告是向银行贷款, 而原告的诉讼请求等于是替银行进行贷款追偿的权利, 享有的是银行的权利, 因此无法律依据, 应不予以支持。
对上述意见, 笔者并不认同, 从本案看来, 原被告间的约定是合法有效的, 原告的诉讼请求也合理合法, 应该予以支持, 主要理由是:1、原被告关于李某向刘某借房产证、土地证用于向银行抵押贷款的协议是双方真实意思的表示, 双方均无异议, 所以本案中原被告方双方的约定是否有效, 要看其是否违反法律的强制性规定和是否损害他人利益以及约定的标的物是否能够执行。本案共发生三种法律关系, 即原被告之间的委托抵押法律关系、被告与银行间的贷款合同关系、原告与银行间的抵押合同关系。对于后两种关系, 事实清楚, 原被告均未对此表示反对, 因此本案需审理的就是原被告之间的委托合同关系的法律效力。
本案中的委托合同与抵押合同是一种前后关系, 前一个合同是后一个合同的基础与前提, 即原被告约定被告借用原告房产证与土地证进行抵押贷款, 并由原告提供抵押担保, 原告与银行间的抵押合同才能订立。本案中的委托合同与抵押合同一经成立即各自具有独立性, 其效力相互不发生影响。在法律适用上, 抵押合同适用的是我国《担保法》, 而委托合同适用的是我国《合同法》。因此, 审查委托合同的效力无需考虑抵押合同, 只需适用《合同法》即可。原、被告之间的委托合同是双方真实意思表示, 双方约定并未违背法律强制性规定, 就此并不存无效事由, 但存在问题是, 原、被告之间关于借用房屋抵押两年期限的约定是否因其他事由而无效。
本案中原告与被告之间的约定是双方真实意思表示, 也无其他无效事由, 应该是有效的, 只是合同双方约定不具有对外效力, 即不能对他人设定义务或排斥他人权利。被告李某以没钱为由拒绝归还银行贷款, 导致刘某房产证、土地证不能取回, 明显存在违约行为, 理应承担违约责任。根据合同相对性原理, 原、被告之间约定只对双方有效, 不涉及第三者, 本案中原告只能向被告提出返还房产证、土地证的请求, 而不能向银行提出, 即李某与刘某的约定, 不影响银行对原告房屋所享有的抵押权。本案原告的诉讼请求, 是要求李某偿还贷款, 以取回自己抵押的双证, 无疑是正确的, 并没有违背合同相对性原理。根据原告的诉讼请求, 被告可以提供担保或偿还债务来除去抵押担保责任, 并且在本案中, 被告李某并不能履约的事由不成立。
从上述分析中, 我们可以看出, 法院支持原告诉讼请求, 判决李某向银行归还贷款30万元是正确的。
法理分析
原告要求被告偿还银行借款以取回房产证、土地证是行使其担保责任除去请求权方式之一, 担保责任除去制度是本案关键。本案中, 原告刘某诉讼请求中, 要求被告返还房产证与土地证。房产证、土地证只是一种权利证书, 即使返还房产证与土地证, 抵押责任仍然存在。我国法律规定, 房屋抵押合同以登记为生效要件的, 只要抵押权仍然存在, 则房产抵押责任未消除, 因此本案原告实际上是要求除去抵押担保责任。
国外一般都有明确的相关规定解决保证责任消除问题, 如德国民法中的保证责任除去请求权制度就能有效的解决此问题。德国民法典第775条第一款规定:“保证人受主债务人委任而为保证者, 或者因提供保证的事实应依关于无因管理的规定, 对主债务人享有受托人的权利者, 有下列情形之时, 保证人得向主债务人请求免除保证责任:1、主债务人的财产显形减少时;2、在承担保证责任后, 主债务人住所等有变更致对主债务人的权利追诉发生重大困难时;3、主债务人履行债务迟延时或债权人依确定判决令保证人清偿时”。
在我国法律中, 对抵押担保责任除去制度并没有相关规定, 在对抵押人的合法权益保护上, 缺乏相应法律支持。比如在债务人状况恶化濒临破产时, 或是当因债务人住址的变更等原因抵押人清偿后难以向其追偿时, 另外当债务已届履行期, 债务人未履行债务, 而抵押权人迟迟不要求债务人履行债务时。笔者认为上述保证责任除去制度可同样适用于第三人提供抵押、质押等担保法律关系, 因而, 可将该制度总称为担保责任除去制度, 其适用范围为第三人提供担保及出现上述法定情形场合。
根据我国法律精神, 担保责任存在的理论依据有如下几点:我国担保法第三十二条规定预先求偿权, 即是债务人在享受担保人为其提供担保的权利的同时, 理应承担使担保人免受损害的义务, 体现的是权利、义务相统一原则。预防损害也应是债务人上述义务之一, 在出现担保人可能会因债务人原因遭受损害情况时, 担保人应当通过适当措施预防损害, 担保责任除去制度是最恰当的方式。应该给予担保人在债务人经济状况恶化及地址变动时行使担保除去请求权, 以保证担保人及时预防不必要的损失, 这也是民法的公平原则的体现。本案原被告之间的委托合同约定了担保人为债务人提供担保的期限为两年, 两年时间已到, 债务人应该承担除去担保人担保责任的义务。李某未履行此义务, 应承担除去担保人担保责任的违约责任。4、债务人在享有担保人为其担保的合同权利时亦负有使担保人免受损害的合同义务, 无论债务人与担保人在委托合同中是否约定了担保人为债务人提供担保的期限, 只要出现上述债务人经济状况恶化等特定情况, 债务人均难以履行上述义务, 构成预期违约, 根据我国合同法第一百零八条规定, 此时, 担保人享有解除委托合同的权利, 从而除去担保责任。
通常, 除去担保责任, 主债务人可以通过清偿债务或是向债权人另行提供担保。前者在主债务人清偿债务后, 被担保的债权随之消灭, 担保责任也终结人。但在约定的担保期限内, 担保人不得要求债务人清偿债务以消灭担保责任, 这是对债权人和债务人的权利侵犯。在约定期限内想消灭担保人担保责任, 可以通过由债务人为担保人提供相应的担保来实现。第二种情况, 即债务人向债权人另行提供担保以消灭现担保人的担保责任, 需要经得债权人的同意。这是因为担保人与债务人之间的委托合同对债权人并没有约束效力, 调整担保人与债权人关系的是担保合同, 所以在担保人未履行完担保责任前除去担保责任, 必须征得债权人的同意。
在处理类似的担保责任除去的法律案件中, 根据法定事由, 可以判定由债务人另行提供担保, 以除去现有担保人的担保责任, 也可以判决由债务人立即偿还债务, 以消灭债权债务关系, 最终消灭担保责任关系。这两种方法都是可取的, 前一种方法, 对债权人而言, 担保责任仍然存在, 只是换了一个担保人而已, 对债权人的权利并没有冲击, 仍然可以行使债权人权利, 而对于债务人来说, 另行提供担保, 意味着债权债务关系仍然存续, 他的债务也不用马上偿还, 对债务的人权利是有保障的。后一种方法中, 清偿债务是债务人应尽的义务, 判决其立即清偿债务, 是因为有法定事由的出现, 要求其履行清偿债务的义务。对于债权人而言, 因为法定事由的出现, 债务人的不能清偿贷款的风险随之增加, 判决债务人清偿债务, 有利于保护债权人的利益。而对于担保人而言, 债务人清偿债务, 意味着担保责任的消灭, 这对于担保人无疑是非常有利的, 其权益得到了维护。
在司法实践中, 由于我国法律在担保责任除去方面没有相应的规定, 使类似案件审理起来由于法律适用的缺失, 比较困难。一方面, 如果支持原告请求, 难以适用法律, 而如果不支持, 则担保人的合法权益得不到保障。担保人作为原告提起诉讼请求, 通常都是因为出现或是将出现对其权益不利的事由时才会提起的, 如果无权行使担保责任除去请求权, 将会存在很大风险, 可能因为债务人转移财产等到行为而使其难以获得补偿, 这不符合法律的公平原则。在司法实践中, 既然没有相关的法律规定, 只能根据无禁止即自由的原则, 审查双方所约定的委托合同, 明确双方的权利义务, 如果担保人的担保责任除去权有法律依据, 不侵犯第三人, 特别是担保权人的合法权益, 可以根据约定合同中的担保责任除去的内容, 支持其担保责任除去请求。就如本案一般, 法院最终支持原告请求, 判决债务人清偿债务, 以消灭抵押关系, 除去抵押责任, 返还被告的房产证、土地证。
建立房产登记纠纷调处机制的构想 篇2
近年来, 我单位在房产登记工作中已遇到数起当事人持调解协议申请相关房屋登记的情况, 主要集中在继承、离婚分割业务等方面。在实践中遇到了几个方面的问题:一是由于县 (区) 级以下调处机构的人民调解员都不具备长期直接从事房产登记工作的经验, 对房产登记所涉法律法规政策知晓的广度和研究的深度较为有限, 其主持调解所形成的调解协议, 往往存在事实调查不清, 法律适用不准等问题。二是调解协议从法律性质上来讲是民事合同, 虽对争议各方有法律约束力, 但不属于确立房屋归属的“人民法院、仲裁委员会的生效法律文书”, 当事人必须通过申请登记——公示这一程序才能取得物权, 且不属于《房屋登记办法》规定的申请登记的情形, 需要争议各方共同申请登记。三是登记机构能否依据当事人的申请和调解协议直接办理登记尚存争议, 赞成者认为该类协议对物权变动的基础原因 (即债权设立) 已经明晰, 只需经过登记——公示这一程序就能完成物权变动, 可以直接办理, 反对者认为应要求当事人依据《人民调解法》第33条的规定, 向人民法院申请司法确认, 登记机构实行的是“要件式”登记受理;不应陷入审查物权变动基础法律关系的漩涡中。四是家庭财产继承纠纷, 当事人就房产继承事项达成一致, 持调解协议申请登记, 若直接受理即违反了《司法部、建设部<关于房产管理登记中加强公证的联合通知>》要求房屋继承必须办理公证的相关规定, 若要求其达成调解协议后再办理继承公证, 则加重了其经济负担。
二、建立房产登记纠纷调处机制的构想
建立房产登记纠纷调处机制, 是在现有的法律框架内, 在房屋登记机构内部设立专业的纠纷调处机构, 通过和法院的有效对接, 将调处成果经过司法确认后, 快速、有效地运用到房产登记工作中。
(一) 意义及作用
1.能有效形成化解矛盾的合力。建立房产登记纠纷调处机制, 通过登记机构和法院的有效衔接, 有利于进一步扩大大调解机制的覆盖面和社会影响。
2.有利于深化“服务型政府”的建设。建立纠纷调处机制后, 登记机构主动作为, 便于及时、就地、有效地解决和平息矛盾, 符合“服务型政府”的要求。
3.能有效节约司法资源。人民调解工作对于解决公民主体间的民事纠纷发挥着重要作用, 有利于人民内部矛盾的迅速解决, 节约国家的司法资源。
(二) 可行性分析
1.有上位法作为依据。《人民调解法》第8条明确:企业事业单位根据需要设立人民调解委员会。据此, 作为事业单位的登记机构设立调处中心是有法律支持的。根据《房屋登记技术规程》的要求, 登记机构自2012年6月1日应成立登记审核委员会, 审核委员会的人员组成不仅包括登记机构的登记官、还包括法官、律师等专业人士, 登记机构可以建立专业化的调处队伍, 具备解决矛盾纠纷的能力。
2.有工作人员作为支撑。目前各地登记机构均有一定比例的人员通过了房屋登记官考试, 掌握了房屋登记的知识和技能。
3.有具体操作的可行性。调解行为本身并不具备可诉性, 对登记机构从事的调解行为不可以提起行政诉讼或复议。
(三) 调处的矛盾种类
1.房屋买卖、交换等合意交易行为过程中的纠纷。此类纠纷的争议双方为房屋转让的出卖人和买受人以及房屋交换的互换人, 常见的是一房多卖、房款支付、交易税费、中介费的分摊、房屋交接等方面的纠纷。
2.房产继承、析产、分割等基于身份行为引发的纠纷。此类纠纷最为常见的是多个继承权人对于继承遗产房屋的纠纷、离婚时的财产分割或离婚时未进行财产分割的房屋处分、家庭共有房产的分割析产等方面的纠纷。
3.商品房销售纠纷。主要指房地产开发企业和商品房买受人对于房屋面积 (特别是分摊面积的认定及面积误差超过3%的处理) 方面的纠纷, 此外还包括预告登记、预告登记转本登记过程中涉及的纠纷。
4.涉及抵押权的纠纷。主要包括对于抵押权登记有效性的争议及抵押权人实现抵押权过程中的矛盾纠纷。
5.异议登记、更正登记申请人和簿载权利人之间纠纷。此类纠纷涉及的面比较宽, 指争议一方已通过登记程序成为簿载权利人, 而利害关系人对此提出异议。
(四) 调处的办法和程序
1.一般调处程序。通过“申请—受理—选择调解员—举证质证—调解—达成调解协议—司法确认—房屋登记”, 形成可以直接用于房屋登记的调处成果。调处机构无法受理或调解未果的案件应及时告知当事人走法院诉讼程序。
2.调解员的选任。调解员一般应由具备大专以上学历、从事房屋登记工作5年以上、通过房屋登记官考核的人员或审核委员会的专家成员担任。调解机构建立调解员信息库, 简单案件适用简易程序, 由当事人选择确认一名独任调解员, 相对复杂的案件适用正常程序, 由当事人各选择一名调解员, 调处机构另派出一名首席调解员, 调解员的选任适用回避制度, 应与案件没有利害关系。独任调解员或首席调解员认为有必要的, 可将案情提交审核委员会研究讨论, 形成处理意见。
(五) 与法院的对接
登记机构和法院建立对接机制的核心要义, 是施行“统一受理, 分类处理”, 凡是调处机构能够处理的, 形成调解协议后, 和法院联动, 快捷、高效地进行司法确认;调处机构不能处理的, 迅速进行案件分流。
1.案件分类处理的衔接。登记机构进行调处的只能是案情简单, 事实清楚, 法律关系明确的案件。无法达成调解协议、案情较为复杂、事实难以认定、适用法律拿捏不准的案件经过审核委员会研究后, 应及时分流至法院。
房产合同纠纷分析 篇3
关键词：婚姻法,婚姻关系,夫妻,互赠财产,共同财产
我国《婚姻法》规定, 夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有, 赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。但在法律实践中, 却常常会遇到婚姻关系存续期间夫妻双方互赠财产的情况。那么, 这类财产属于夫妻一方所有, 还是属于夫妻共同所有呢?对此, 法律尚无明确的规定, 那我们应该如何认定这类财产的性质呢?本文对此进行了初步的探讨。
一、案情介绍
徐男离异, 与厉女再婚。徐男婚前有一房, 曾立具一份公证遗嘱赠与其与前妻所生之女, 徐小某。与厉女再婚期间, 徐男办理了该房的产权变更手续, 将房屋产权变更归厉女所有。后徐男死亡, 徐小某得知该房已生变后遂起争执, 诉至法院。
徐小某诉称, 厉女所得该房系其婚后所得的受赠财产, 依据法律规定应属夫妻共同财产, 因此其父理应享有该房产的一半, 而不应全部归属厉女, 遂起诉要求继承该房产一半。
法院审理后认为:系争房屋产权变更属配偶间变更登记, 徐男将产权变更为厉女, 应视为其同意将全部产权份额赠送于厉女个人, 不再保留其夫妻共有产权份额, 因此可推定为夫妻间明确归一方所有的赠与, 徐男已通过生前合法有效的行为自主处分了自有财产, 因此对于徐小某的诉请法院不予支持。
二、案件主要争议点
婚姻存续期间, 夫妻互赠财物性质应当如何认定?
观点一:婚姻存续期间, 夫妻间互赠财物, 受赠方作为婚姻存续期间所得财产, 理应作为夫妻双方的共同财产。
观点二:婚姻存续期间, 虽是夫妻间互赠财物, 但是从该行为的性质可以看出明确是要赠与对方, 因此不应属于夫妻共同财产。
三、法理探析
根据我国《合同法》第185条的规定, 赠与是指赠与人将自己的财产无偿给予受赠人, 受赠人表示接受的合同。徐男给厉女的房产是其婚前个人财产, 他对该房产的处分有完全的自主权。其次, 他对厉女的赠与是自愿和无偿的, 不存在受胁迫或者欺骗的情形。因此, 徐男给厉女的该房产依法属赠与行为。赠与的结果就是发生赠与标的物所有权的转移, 由赠与人转给受赠人, 结合本案来看, 该房产的变更也已取得产权证, 得到了法律上的确认。因此除非有法定可撤销情形, 否则赠与人无权要求对方返还。
那么, 厉女是在夫妻关系存续期间接受的该赠与, 其所取得的该财产是否转化为夫妻共同财产呢?我国《婚姻法》第17条和第18条规定, 夫妻在婚姻关系存续期间继承或赠与所得的财产归夫妻共同所有, 赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外。从字面看, 该条所指的赠与人并未将夫或妻排除在外, 但是从赠与的本质来看, 如果是夫或妻赠送给对方财物, 应当是使赠送物归受赠人独自所有, 这样才能称之为完整的赠与, 倘若要使之成为夫妻共有财产, 有违赠与人的本意, 以及赠与的本质所在。况且, 在法理上也不能够成立自己赠给自己的“赠与”行为。由此可见, 虽然对于夫妻之间互赠财物法律并无明确的规定, 但参照《婚姻法》上述条款的规定也可以认定赠与物属于个人财产。因此, 徐男将该房产赠送给厉女之后, 这房子就成为了她的个人财产, 正如法院判决所写, 可以视为徐男生前通过自己的行为对之前的公证遗嘱进行了实质上的变更, 因此该房产只能属于厉女一人, 徐小某自然分不到该房的任何产权。
四、发散思维
婚姻存续期间, 夫妻双方互赠财产, 是否一律视为另一方的个人财产呢?
通过以上的案例我们不难得出一个结论, 那就是婚姻关系存续期间, 夫妻双方互赠财产不能认定为夫妻双方的共同财产, 仅能作为受赠一方的个人财产, 但是, 是不是所有的婚姻关系存续期间, 夫妻双方互赠一律视为受赠一方的个人财产呢?
笔者认为, 并不尽然。因为按照我国《婚姻法》第17条规定, 夫妻关系存续期间, 夫妻双方所取得的工资收入应当作为夫妻的共同财产。如果说夫妻双方在婚姻存续期间, 利用自己所取得的工资收入为对方买物品并将物品赠与对方, 也要视为受赠一方的个人财产的话, 赠与物作为工资收入的等价替代品, 只不过形式上起了变化, 但性质却完全两样。
房产合同纠纷分析 篇4
一、房产税内涵及征收意义
(一) 房产税内涵
房产税不同于房地产税, 在我国房地产是指房产和地产的统称, 房地产税包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税等。
房产税是国家在保有环节征收的税种, 主要针对城市、县城、建制镇和工矿区房产征收, 国家机关、人民团体、军队自用的房产、宗教寺庙、公园、名胜古迹、个人所有非营业用的房产等房产不属于征收范围。对于自用的按房产计税余值征收, 对于出租、出典的房屋按租金收入征税, 房产税是属于财产税中的个别财产税。
(二) 房产税征收意义
1. 有利于调节收入分配、促进社会公平。
自从90年代改革开放以来, 我国人民生活水平有了大幅度提高。据统计, 2010年我国GDP为340507亿元, 同比增长9.1%, 如按照年末人民币汇率计算, 约为49868亿美元, 位居世界第三;人均GDP为1703美元, 仍位居世界第110位。但经济的发展也不断拉大了收入分配差距, 如住房、交通等。房产税的开征不仅能增加税收收入、促进政府公共产品再分配总量增加, 而且具有缩小贫富差距、促进社会公平, 减少社会矛盾的功能。据数据显示, 房产税每年每增加100美元, 其房价将会下降600到900美元, 即产生六至九倍辐射效应。
2. 有利于引导城镇居民合理住房消费观念。
据资料显示, 我国的土地总面积居于世界第三位, 人均土地面积仅为0.777公顷, 是世界人均土地资源量的1/3, 同时土地沙化面积占我国国土面积的18.12%, 特别是经过“十一五”城镇化推进, 我国城市可用土地资源已经接近到极限, 已形成了人多地少的局面。城镇居民住房消费理念应被正确引导到保障居民基本住房需求, 而不是单纯进行炒房炒地人为推高GDP。因此, 对居民经营性住房征收房产税, 通过增加住房持有成本, 引导购房者理性地选择居住面积、住房类型。如2011年初, 上海和重庆启动的房产税, 已经明确将征收的对象限制在别墅、高档住房以及二套以上住房, 指明了购房消费的方向, 端正了“购房保值”的观念。
3. 有利于完善财政税收体制。
健全中国的财税体系必须建立房产税。正常、合理的社会主义市场经济体系以及财政税收体制不仅应该拥有生产或开发流通环节的税种, 如营业税、契税等, 还应该拥有财产保有环节的税种如房产税等。
1994年, 我国实施分税制体制改革, 虽然在一定程度上加强了政府和中央对经济的调控能力, 但是, 由于财政税收体制改革不到位、不完善, 以及过度重视GDP对地方政府绩效的反映, 促使地方政府逐步从“税收财政”走上“土地财政”, 高价拍卖土地, 提高房产开发环节的成本, 间接推高了地方房价, 损害了城乡居民的经济利益。为此, 扭转“土地财政”现状, 不仅需要国家对目前土地制度和征用办法等条例的修订和完善, 更需要改革和完善财政税收体制, 促进回归正常有效的“税收财政”。
因此, 深化房产税收体制改革, 无论对于稳定房价、提高居民幸福指数, 还是完善财政税收体制、保持社会稳定都是必需的措施。
二、现行中美房产税收比较
目前, 世界上大多数国家和地区都对房产征收了房地产税或房产税, 如美国的房产税、日本的不动产税、俄罗斯的物业税等等。在众多国家, 美国不仅是GDP位列第二的发达国家, 也是税收制度相对比较完备的国家, 美国通过众多复杂的税收收入 (包括房产税) 支撑起庞大的公共财政支出, 美国房产税在征收过程中强调灵活、市场价值反映准确, 能有效地遏制美国房地产投机行为, 对我国房产税修订、遏制高价房地产具有借鉴作用。
(一) 税基不同
税基运用最为广泛的指标有:资本价值 (总价值) 、年租金、区位 (土地价值) 。税基指标的采用要受限于税基的内涵、纳税人、评估者的责任、地方和中央政府的结构、管理能力以及中央政府对地方政府的转移支付等因素的影响。
1. 我国房产税税基偏小。
根据1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》规定:房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 其他农村房产、国家机关等由国家财政部门拨付经费新建的单位自用房产、个人非经营用房产等都列为免税对象。经过改革开放以来20余年的发展, 我国国民经济已经得到大大提高, GDP从1986年2975.731305亿美元上升到2010年59847.067669亿美元 (1) , 经济环境与我国房产税条例制订环境相比已经发生了深刻的变化:
(1) 农村城市化进程加大。从1998年到2005年期间, 我国城市化率提高到43%, 年均增长1.42个百分点, 城市人口达到5.63亿。据预测到2020年, 我国的城市化水平将达到60%左右, 即14.7亿总人口中城市人口8.4亿, 占57%;而农村人口6.3亿, 占43.7%。人口增多导致房产规模急剧扩大, 经营用房快速膨胀, 完全可以纳入征税范围, 作为国家税收的稳定税源。
(2) 居民对房屋要求加大。自从1999年住房全面推行市场化以来, 我国打破了以往“统一管理, 统一分配, 以租养房”公有住房实物分配制度, 居民住房商品化程度地提高使得居民对住宅的要求越来越高:面积大、地段好、中小学等公共服务设施齐全, 换大面积的小区房人数越来越多, 已不满足对“自用”住房的定义, 如果完全免税, 不仅使国家放弃了调节居民收入分配的重要手段, 还违背了多受益者多纳税的公平原则。
2. 美国执行“宽税基、少税种”。
美国重视房地产的保有环节——房产税的征收, 美国的房产税涵义大于中国房产税, 包括对房地产占有、处置、收益等各个环节征收所收缴的税收。狭义的房产税征收对象是土地和房屋, 税基是按房地产市场估价或评估值的一定比例 (各州规定不一样, 从20%—100%不等) , 如加利福尼亚州规定的房产税税基是政府的专门评估部门所确定的房屋市场价格的40%。
(二) 收入规模不同
1. 中国房产税收入规模较小。
我国房产税自开征以来的收入规模一直偏小, 根据财政部2011年2月1日公布的数据显示, 2010年房产税实现收入894.06亿元, 同比增长11.2%, 占税收总收入的比重为1.2%。, 远远低于契税收入2464.80亿元, 房产税收入规模不能满足地方建设的需要。特别是各地对房产税征缴力度, 常年的“空转”没有得到政府关注, 个人申报意识缺乏, 导致房产税收入始终小于其他税种。2011年我国从上海、重庆等个别城市开始试点房产税, 准备推广到全国。在2011年1月, 重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库, 其税款为6154.83元, 而上海在2011年第一季度中仅有入库不到10笔个人住房房产税, 占被认定需要缴纳房产税1017套住房的1%。
2. 美国房产税收入规模较大。
房产税在美国是地方税种, 20个州都征收房产税。各地州、县房产税税率有所不同, 但基本上都根据本地区各种预算收入和总预算支出来确定房产税征缴。总之, 房产税税收大约占美国一些地方政府总收入比重较大, 有的占税收总收入的30%左右。金融危机爆发前7年, 由于美国中等价位房的房价增长了48%, 房产税相应地在同期有了62%的增幅。
(三) 税率不同
1. 我国税率制定还没有统一标准, 且总体偏低。
2011年初房产税试点的重庆和上海的税率标准不同, 总体税率在0.4%~1.2%。根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》, 房产税实行差别化的比例税率, 适用税率暂定为0.6%, 但对每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 (含2倍) 的应税住房, 税率可暂减为0.4%。根据上海市统计局2011年公布的最新数据, 房产税应税住房房价低于28426元/米2的, 税率减为0.4%, 超过这一价格的房产税税率为0.6%。而重庆房产税征缴也是以主城九区新建商品住房成交均价的2倍起点, 征收税率范围是0.5%~1.2%。
2. 美国税率由地方预算收入和支出的情况而定, 平均在0.
8%—3%之间, 并以1.5%左右的税率水平居多。美国广义的房产税还应包含交易税, 大约为房价评估值的2%—4%, 由买卖双方平摊。从美国的房产税制度看, 考虑比较周全, 对未婚和已婚的标准不同, 如对于未婚或单身出售住满2年的自用住宅时, 只要新增收益不高于25万美元可以免税;对于已婚家庭, 新增收益在50万美元以内也可以免税。根据房产所位于地理区域不同, 分别实施不同税率, 如郡税、城市税和学区税三者之间的税率比例为1:1:5。
(四) 配套措施不同
1. 我国房地产征收配套措施不齐全。
我国财产登记制度也不健全, 房管局仅对本地区成交房屋有登记记录, 跨省、地区的私有财产缺乏全国联网管理, 致使税源不全和流失, 严重影响了税收征管的力度。同时, 影响房地产税基计算的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全, 缺少相应的评估人员。新房尚可直接以开发商报价作为征收依据, 但是二手房交易的市场评估值与实际成交价相差甚远, 成为以市场价值为计税依据的房产税征收的障碍, 法律性不强。
2. 美国房产估价和税率是决定纳税人所需缴纳房产税高低的关键因素。
在美国评估体系中, 评估价与市价往往相差较大, 评估出的房产价值一般仅定为市场价格的50%—75%, 主要是当地政府明文规定要求低估大额房地产价值以吸引外地资本。学区房公共配套设施齐全, 其房产估价偏高, 所交房产税也多于其他区域。此外, 我国关于房地产税费种类比较多, 定义比较混乱, 规范程度较低。虽然我国政府高层在制定税费时都在努力归并、清理和减少关于房地产方面的内容, 但是具体落实到地方政府、地区, 其税费数量还是有增无减, 房地产税费规范性有待提高。
三、我国现行房产税改革的建议
结合我国经济发展状况和房地产税收制度, 参照美国房产税征收的经验, 根据“十二五”规划对我国房地产税制改革的要求, 房产税改革应遵循“简税制、宽税基、低税率、严征管”的原则, 实施规范、全面性的改革。
(一) 归并、整合现有房地产税种、简化税制
目前, 有关房地产税种包括房地产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、房产税以及在房地产开发环节出现的行政事业性收费。对这些重复性税种进行归并、整合, 简化税制。重视房地产税持有环节税种, 取消房地产交易环节税费。如取消交易环节的营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加以及行政审批类收费等, 可以考虑合并持有环节的房产税和城镇土地使用税为房地产税, 发展以研究房产税为重点的税制改革, 减轻房地产的交易负担, 抑制房地产价格。
(二) 立法确立房产税为地方税种
市场经济发达的美国房产税征收最大的经验就是将房产税确认为地方税种, 由州、县等地方政府制定各自税率和征缴方法。在中国五级政府结构中, 其“地方”应该涵盖除中央以外的省、地 (市) 、县、乡镇四级。房产税征收目的是优化当地政府公共基础设施和投资环境, 从而提升本辖区的不动产价值, 扩大地方政府税源和收入。因此, 中国房产税应该从最基层的县、市开始征缴和管理。
(三) 合理设定房产税税基和税率
房产税税基和税率的设置应遵循“先易后难, 先窄后宽”的原则, 科学设置房产税的税基、税率以及减免税优惠。可以参照美国房产税经验, 对空置房屋等特殊用途房产进行适度征收, 实施房产税改革中的“宽税基、低税率”的思想。“宽税基”是指把房产税的征税范围扩大到所有城市和乡镇的非农用房地产, 即无论居民个人自用还是经营使用的房屋, 只要不隶属于农业建设用地的房产均列入房产税征税范围, 按照房地产市场评估价值从价计征、按季征收。“低税率”是指房产所处的用途、地理位置、闲置或增值状态以及数量分别设计0.5%-1.2%的幅度比例税率, 由中央规定税率的最高上线, 各地方政府根据当地经济发展实际情况, 选定不同的适用税率, 这样既保证中央有一定的宏观调控权, 又能体现和照顾各地不同的实际情况。免税范围可以包括农用土地及农业生产配套用房, 党政机关、人民团体、公用事业、学校、医院等非经营性单位房产也可以享受免税。对居民自用房地产也要设定房地产税免征面积和标准, 照顾低收入群体, 按家庭为单位实施征收, 从而引导居民对房地产合理消费。
(四) 合理设计计税依据
我国房产税计税依据应以市场价值为基础的评估价, 考虑被估房产的面积、地段、交通、朝向、楼层、年限、所在地区的配套公共基础设施等多种因素, 选择成本法、收益法和市场法进行评估。在评估过程中, “无论会计上如何核算, 房产原值均应包含地价” (3) , 实行合并计税, 根据我国现行税法规定, 房产税的计算方法可以分从价计征和从租计征来计算。
1. 从价计征是按房产原值一次减除10%~30%后的余值计算, 其计算公式为:
年应纳税额=房产账面原值× (1-减除比例) ×1.2%, 如果按照我国现行会计制度规定, 房产账面原值应包括在账簿固定资产科目中记载的房屋原价和土地购置价及房产改、扩建所增加的价值;如按照资产评估成本法计算, 则房产原值评估价应该包括房产建造现价和取得的土地市值, 其按成本估价的主要计算公式如下: (1) 新建房地产评估价格=取得土地市值+建造建筑物费用和正常利税。 (2) 二手房评估价格=土地重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧。根据国家规定, 企业的原房产、自建房屋、委托建设房屋、购置存量房等行为都应该在经营之日或建成之次月或办理竣工验收手续后的次月或发放房屋权属证书之次月起计缴税。
2. 从租计征是按租金收入计算, 其计算公式为:
年应纳税额=年租金收入×适用税率 (l2%) 。企业出租、出借房产, 自交付出租、出借房产之次月起计缴税。
1997年, 中房指数系统理事会与全球商业发展网络 (GBDN) 在北京签署建立“中国房地产贸易自由网”, 首次将中国房地产开发推向国际市场。1999年在美国成立的搜房资讯有限公司也进入中国市场, 提供了包括房地产评估服务在内的九大服务内容, 根据房屋所有者提供的房产信息进行在线评估, 为房产交易提供参考价值。根据美国房地产交易经验, 评估值可以3~5年更新一次, 房地产价值按年折旧递减。如果房地产价格上升或下降过快 (年上涨或下跌超过房地产重置价值10%) 时, 可进行重新评估。
(五) 加快建立全国联网房地产数据库
2010年底, 我国各省、市实施的行政“限购令”在一定范围内抑制房价快速上涨, 但是并非长久制度。特别是许多房地产交易采用跨省、跨地区购房方法来逃避“限购令”和房产税征缴, 造成了税收收入流失。因此有必要建立全国联网的房地产数据库, 对全国各地区机关事业、社会团体、企业法人和居民个人的房地产进行全面调查和登记, 在任何地区都可以查询到房地产交易情况, 并对所拥有房产评估价值和纳税情况进行动态跟踪管理。网络房地产数据库的建立也可以为国家企事业单位、社会团体和居民个人提供网上房产税相关信息咨询, 使之方便报税、纳税及房产税征管工作, 也为地方财政的移交和使用房产税记录和群众监督提供方便。
摘要：房产税是一项有利于调节收入分配和社会公平, 有利于完善国家财政税收体制, 符合我国“十二五”规划要求的税种。本文从房地产税的内涵和征收意义着手, 通过现行的中美房地产税在税基、税率、收入、配套实施方面进行比较, 提出我国现行房产税改革的建议。
关键词：房地产税,中国,美国,比较
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提高房产测绘精度的分析 篇5
在衡量一个房产价值的过程中, 一个重要的指标就是该房产的面积大小。随着近十年来房产价格一路走高, 房产面积的测量越来越受到重视。因此, 房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。伴随着住建部门有关房产面积测量的文件——《房产测量规范》的下发, 我国房产面积的测量工作有了明确的指示、依据, 并逐渐变得更加科学和规范。但由于人工、设备、环境等因素的影响, 在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。因此, 有必要对房产面积的测量中的误差进行讨论以提高房产测绘的精度。
1 房产测绘及存在误差的原因
房产测绘是通过应有相应的科学技术, 对房屋以及房屋相关土地使用情况进行测绘及描述。通过房产测绘可以提供与房屋产权、房屋交易及征收相关费用、城市乡镇建设规划有关工作需要的相关资料和数据。
然而, 由于人工、设备、环境等因素的影响在房产面积的测量中往往会产生不必要的误差进而影响房产测绘的精度。具体分析, 影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。
1.1 不同房产面积测绘规则规范有出入
由于住建部门下发的《建设工程建筑面积计算规范》 (以下简称《建筑面积计算规范》) 在计算房产测绘面积和计算房产建筑面积中的计算规则与《房产测量规范》中规定的有所出入, 往往造成因房产面积测绘规则规范有出入而导致的房产测绘精度不足的现象。比如, 在《建筑面积计算规范》中指出高度在2.2米以上 (包含2.2米) 的建筑要计算其全部的面积, 高度在2.2米以下的建筑在计算面积时按其面积的二分之一计算。而在《房屋测量规范》中指出高度在2.2米以下的建筑不计算其面积。同时, 在有关阳台面积的计算中, 《建筑面积计算规范》指出阳台的面积应该按投影面积的二分之一计算。而《房屋测量规范》中指出阳台的面积应该按投影面积计算。由此可以看出, 不同房产面积测绘规则规范有出入造成了在房产测绘中精度的降低。
1.2 测绘阶段与施工存在差异
由于在施工中往往存在不可控的因素导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异, 进而导致房产测绘精度的降低。导致房屋竣工后实际面积与计划面积存在差异的原因主要包括在施工前面积计划的失误、施工阶段施工人员技术的限制以及在施工测量阶段测绘时由于人员技术及仪器导致的误差等。而且, 由于图纸中的房屋计划面积属于理论值, 相较于后期施工阶段中测量的数据准确度相对较低, 因此测绘阶段与施工存在差异也造成了在房产测绘中精度的降低。
1.3 房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标
由于部分的房产测绘单位中的技术人员受学历、专业、技术以及工作经验的限制, 水平往往参差不齐。而且, 在房产测绘中相关的规则规范本身就存在出入, 加之不同人员对规则规范的理解也存在出入。如果这一部分的房产测绘单位对工作程序、制度、手册的重视程度不足, 质量意识淡薄, 往往造成在日常的房产测绘工作中工作质量下降, 进而造成在房产测绘中精度的降低。
2 提高房产测绘精度的办法
通过对影响房产测绘精度的原因进行分析, 可以看出, 提高房产测绘精度的办法主要有明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面。
2.1 明确相关规则规范
通过讨论已经明确住建部门下发的《建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的规定的有所出入。为了避免因相关规则规范不明确带来的房产测绘精度问题, 可以通过对《建筑面积计算规范》和《房产测量规范》的适用范围进行规定与明确。在例如高度低于2.2米以及阳台面积的计算等情况下使用何种规范通过明确。同时, 有关的监督管理部门也要对施工部门对规则规范的具体实施情况进行监督和管理, 减少个别人员利用规则规范的漏洞使用投机取巧的方法, 通过测绘中存在的精度不足问题而牟利的现象。由此可以明显减少因相关规则规范存在出入而影响房产测绘的精度。
2.2 提高预售面积计算精度
由于房屋竣工后实际面积与计划面积存在的差异往往是由于施工前面积计划的失误以及施工阶段的误差导致的。因此要提高预售面积的计算精度可以通过提高图纸的完整性与准确性来完成。通过检查施工图纸的建筑套型、建筑尺寸标注清晰程度以及有关配套建筑使用的标注清晰程度并加强计算准确度, 可以提高房产测绘的精度。
2.3 提高相关从业人员工作水平
提高相关从业人员工作水平可以从技术素养、工作态度两个方面入手, 进而达到提高房产测绘精度的目的。对于提高技术素养, 可以通过加强相关测绘人员的测绘知识培训、组织测绘人员开展测绘技术讨论交流会的形式开展。提高技术素养, 还可以通过引入精度更高的测绘仪器得方法。强化工作态度可以通过制定测绘工作程序、工作制度、编写操作流程手册并加强职业道德建设工作完成。
3 结语
本文首先通过对房产测绘及存在误差的原因进行讨论, 指出了影响房产测绘精度的原因主要有不同房产面积测绘规则规范有出入、测绘阶段与具体施工存在差异、房产测绘实施技术人员以及工作质量不达标这三项原因。然后提出提高房产测绘精度可以通过明确相关规则规范、提高预售面积计算精度、提高相关从业人员工作水平三方面完成。
摘要：房产面积的测量已经占据了房地产行业的一个重要地位。本文对房产测绘工作进行分析。主要讨论了房产测绘中存在误差的原因, 并对提高房产测绘精度进行分析。
房产合同纠纷分析 篇6
一、税率是由中央政府决定还是由地方政府决定
房产税作为地方的一项财政收入, 在重构房产税制要素时, 税率应该由中央政府决定还是由地方政府决定?
税率由中央政府决定有以下好处:第一, 中央政府决定房产税税率可以降低税收征收和管理成本。中央政府决定全国的房产税税率可以降低地方政府为制定具体的税率花费巨大的财力和物力, 更重要的是可避免地方政府出现寻租行为。第二, 我国进行房产税改革一个重要的功能定位就是为地方政府谋求稳定的税源, 税率由中央政府决定可以避免各个地区为争夺有利于自己的税收机制而导致税收倾销, 这会使全国范围内的税收减少, 以致增加地方财政收入的房产税改革流于形式。第三, 从改革的经验来看, 我国多数税种的税率基本上由中央政府决定, 中央的税收立法权比较集中。
税率由地方政府决定有以下优点:第一, 地方政府更加了解本地区居民对公共产品或服务的需求, 房产税是特定“公共服务”的税收价格, 因此税率由地方政府决定更具有效率并且更符合当地需求。第二, 房产税是以法律的形式将公民的收入分割一部分由政府直接使用, 公民会直接地感受到自己缴纳的税收用在什么地方, 从而增强公民对政府如何使用税收的监督意识, 有利于提高政府税收支出的效率。
因此, 在进行房产税改革时, 税率应该是由中央政府决定一个幅度, 各个地方政府根据中央政府制定的幅度选择一个适合当地的税率。也就是说, 房产税税率决定权在中央政府手上, 而地方政府也有一定的自由裁量权。这种情况比较适合像我国这样各地区差异较大、经济发展不平衡的国家。即使像德国、法国税率由地方政府确定的国家, 联邦政府也会对地方的这项权利制定很多的限制措施, 以抑制地方政府滥用权力。另外, 地方政府应该是指市级政府甚至是区级 (县级) 政府, 这样制定的税率才有灵活性和可适用性。
二、税率的形式
在制定税率时, 我们可以选择三种税率:定额税率、累进税率和比例税率。定额税率的优点是征收简单, 征收成本较小, 但有明显的累退性。例如, 不同地区的房产具有不同的价值, 但是对相同面积的房产征收同样多的房产税, 这有明显的累退性特征。累进税率可以克服房产税可能存在的累退性, 更能够体现公平原则, 但是征收成本巨大, 设计截距困难。比例税率征收较为简便, 设计简单, 但可能存在一定的累退性, 对税基的设置有较高的要求。
根据我国现实情况, 可以考虑先对豪宅和高档住宅征收全国范围内的房产税, 采取比例税率, 这样容易实施。对一般住宅采用优惠比例税率, 可以增强人们对政府行为的监督意识, 也可以扩大税源。因此, 比例税率是比较可行的选择。
三、广州市的房产税税率设计
广州市是我国最富活力中心城市之一。2001~2011年国民生产总值年均绝对增长20%以上, 全市总人口由770万人增长至994万人。国家发展和改革委员会《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》指出, 2012年中国要加快财税体制改革, 适时扩大房产税改革试点范围。房价较高, 市场相对成熟, 二手房代替一手房成为市场交易主体一线城市有可能成为第二批试点范围。广州和深圳被认为是入选试点范围的热门城市。广州市GDP持续平稳增长, 2011年GDP总量达到12 303.12亿元 (参见图1) 。广州市房地产市场发展时间较长, 其房产税税率的制定有一定的启示。
广州市在具体制定房产税税率时, 主要考虑了以下几个因素:人均住房面积、人均可支配收入、房产类型、房产价值、本市GDP和现行房产保有环节税收水平。
1. 人均住房面积。
马斯洛需求层次理论将人的需求分为五个层次:生理需要、安全需要、社会需要、尊重需要与自我实现。只有当人某一个层次的需求得到满足后, 才会追求更高层次的需求。刚性购房需求一般分为四种, 即首次购房、改善型购房、投资型购房和投机型购房。考虑人均住房面积是为了避免因房产税改革而影响居民的基本生活。从税收公平原则与量能原则出发, 房产税改革后不能够对本没有支付能力的人征收房产税, 因此要设计一个人均免征面积或免征额, 这个人均免征面积或免征额可以从满足人的生理和安全需求来考虑。具体而言, 应该考察一个成人基本生活至少需要的住房面积, 这个面积或换算为的金额就应该免征房产税。
从上表中可以看到近十年广州市人均居住面积有一定的增长, 但是增长比较平缓。根据数据求2000~2009年十年的平均值得17.80平方米。人均居住面积在考虑税率设计的免征额时起到了重要的参考作用。
2. 人均可支配收入。
人均可支配收入考虑了纳税人的纳税承担能力。2010年, 广东省城镇家庭人均可支配收入为2 3 897.8元, 2010年广东省的人均国内生产总值为44 736元。由此可以推算出广东省人均可支配收入占人均国内生产总值的53.42%左右。这说明在国民财富分配中, 国民获得了大头, 政府通过税收等手段也获取了必要的积累。
在房产税改革中应该遵循以下原则:科学测算房地产税和房地产开发建设环节收费整体规模与改革后房产税税收总规模相当。考虑广州市人均税负不应该由于房产税的改革而
加重, 本文采用以下公式衡量微观税负水平:
式中:t表示房产税平均税率;I表示人均可支配收入;v表示人均房产价值, P取3.6%, 人均房产价值=人均居住面积×商品房均价。
如图2所示, 如果广州市根据房产税改革精神, 要对拥有住房的纳税人征收房产税, 那么按照上述计算公式, 广州市改革后的房产税税率应该在0.3%~0.7%之间, 具体的税率水平取决于纳税人的个人可支配收入水平与当年房产市场价值。根据广州市2010年的数据显示, 广州市商品房成交均价为12 479元/平方米, 广州市人均住房面积为21.40平方米, 其计算公式为:人均房产价值=人均住房面积×商品房均价, 通过计算得到广州市房产税平均税率要小于或等于0.345%。这说明人均可支配收入确实是设定房产税税率的一个重要参考因素。
3. 房产价值。
房产税税率有名义税率和实际税率之分。名义税率适用于估价, 实际税率适用于市价。实际税率往往会比名义税率要低。例如, 某个房产的房产税的名义税率是5%, 该房产的课税价值 (估价) 是市场价值的70%, 那么该房产的实际税率就是3.5%。所以房产价值会间接影响房产税的税收规模。目前, 我国评估房产价值的技术条件尚不成熟, 原则上是按照房产市场价值的一定百分点作为应税价值, 试点单位的重庆和上海两市的房产税就是这样确定的。
4. 现行房产保有环节税收水平。
广州市现行房产保有环节征收的税种有房产税和城镇土地使用税。房产税是对拥有营业性用房的纳税人征收的税种, 城镇土地使用税是对拥有土地使用权的纳税人征收的税种。本着“减税种”的原则, 房产税改革后应该将这两种税收合并为房产税, 因此现行的保有环节税收对房产税改革后税率制定有着重要的影响。广州市保有环节征收的税种主要有城镇土地使用税和房产税, 1999年至2007年广州市房产保有环节税收占广州市一般预算收入的比重一直维持在5%~6%之间, 说明其房产保有环节税负比较轻。我们在制定房产税税率时至少要使改革后的房产税规模比现行的房产保有环节税收要大, 因此改革后的税率应该比现行保有环节税率要大。也就是:
式中:π为房产税税率;A为广州市现行房产税税收收入;B为广州市现行城镇土地使用税税收收入;s为年末实有房屋建筑面积;v为单位房产价值。
单位:万元
表2说明, 广州市房产保有环节税收收入较低, 仅仅占该地区当年GDP的5%~6%。
根据公式计算改革的房产税税率应该要大于0.2%。其中, 2008年的房产税和城镇土地使用税税收数据缺失, 故2008年数据计算为0 (参见图3) 。
图3反映了在现行房产保有环节税收规模不变的情况下, 广州市改革房产税最低税率水平情况。图中显示房产税改革后税率不应该低于0.18%, 如果低于0.18%就会影响地方政府的财政收入, 进而影响地方政府提供公共产品的能力。
5. 房产类型。
对不同类型的房产征收房产税应有所差别, 即应采用差别税率。总的原则是, 非住宅房产的税负应该比民用住宅的税负要重。目前, 我国仅对非住宅房产征收房产税, 税率为1.2%。房产税改革主要考虑对民用住宅征收房产税后应该采取的税率水平。为了提高房屋的自有比率, 国家对住宅征收房产税的税率水平应该比商业和工业用途房产的税率要低。地方政府可以设计一个税率表, 对不同类型的房产进行分类, 不同类别房产适用不同的税率。
四、结论
总之, 在设计房产税税率过程中, 既要保持中央政府的决定权, 又要赋予地方政府一定的自由裁量权, 选择税率的形式应更加偏重于采用比例税率, 这有利于房产税改革全面推行。根据目前国际房产税税率水平, 若以房产价值征税, 房产税税率一般应定在1%~3%的范围内。但是, 我国在设计房产税具体税率水平时, 除了要参考国际水平, 还要考虑我国具体某个地区的个人可支配收入、人均住房面积、房产类型、房产价值、地区GDP等因素的影响。本文根据广州市的相关数据, 推测广州市在改革房产税过程中, 制定的房产税税率处于0.18%~0.67%的范围中, 这种测量考虑了“宽税基、减税种、降税率”的基本原则。同时, 这种测算考虑了纳税人 (微观) 的纳税能力以及政府 (宏观) 收入规模。
摘要：税率是决定房产税税收规模的一个重要因素。本文通过分析广州市设计房产税税率实例, 发现地区GDP、个人可支配收入、现行房产保有环节税收水平、房产价值、免征面积等是影响房产税税率的主要因素。
关键词：房产税,税率水平,个人可支配收入,房产价值
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我国房产税征收的相关分析 篇7
房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。我国的房产税是以房屋的计税余值或产生的租金收入向房屋产权人征收的一种财产税,它是针对不动产保有行为的一种纳税,征税的对象即是房屋本身,从性质上来看,房产税属于保有税类。1986年,国务院正式颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》,从当年10月1日开始正式实施。2010年。财政部地方税研讨会上确定了关于在2012年进行房产税试点的要求。我国现行的房产税是1986年从原房地产税中分离出来的一种财产税――以房产为课税对象,按照其原值以及一定的标准来减除一定比例或租金后向房产所有者或经管者征取一定金额的财产税。房产税的实施一度是百姓重视的问题,随着我国改革的不断深入,房产税的征收也提上议程,2011年1月28日上海、重庆作为首个房产税试点申报城市,拉开了征收房产税的帷幕。2013年全国两会后,国务院出台新国五条,全面应对房价上涨问题。房子事关民生,是国家工作的重中之重,怎样保证房价的平稳,让百姓有房可买,有房可居一直是国务院调控房价的核心问题。随着沪渝两市房产税试点改革的进行,试点的扩大也必然将成为一种趋势。
2 房产税的征收与房价的关系
房产税的征收从微观角度对房价有何影响,现在我国学术界大致分为三种观点:
2.1房产税的征收可以抑制房价增长过快
在我国学术界有这样一种说法,骆永民,伍文中在《房产税改革与房价变动的宏观经济效应》中指出,征收房产税有利于房价下跌(2012);福建省财政厅的朱斌也持有同样的观点(2012);郑州大学的赵媛媛认为房产税是一把利剑能够一定程度上抑制房价(2012);财政部财科所所长也同意上述观点(2013)。同样根据需求供给理论,这部分学者普遍认为,在经济学假设情况下,每个人都是理性消费者,而在买房压力增大情况下,部分无刚性需求者必然放弃买房,等待房价下降,从而减少需求。对投资商或者房地产商而言,征收房产税使得投资成本增大,在市场无明显有效信息时,定然会减少投资,降低投资需求。同时,对于持有存量房的人来说,根据沪渝两市关于房产税征收的不同思路,存量房房产税的征收是其中一个思路,为了减少持有期间房产税的成本,部分持房者必然售房,从而增加房屋供给,抑制房价。对于地方政府来说,房地产税作为地方税,有利于缓解地方政府对土地财政的依赖程度,从而减少在住房用地拍卖过程中出现“地王”的现象,降低房地产商的房屋建造成本,为房价下跌留有空间。此种观点从一个侧面分析了房产税的降价作用,但是却没有看到多数人认为房子是一种投资保值品,因而一般也不会大量存在对于持有者的抑制作用, 因此是不符合实际的。
2.2房产税的征收可以提高房价
在我国学术界另外有一种说法,中央财经大学的王福重认为房产税会提高房价(2011),睢党臣,李牧然在《房产税是否等于房价下降》也表达这一观点(2011)。房产税征收有利于提升房价,在一定程度上符合经济学的逻辑关系。根据微观经济学供给需求理论,商品价格由供求关系决定。房产税的征收,无疑增加了房屋成本,则供给减少,需求方面,由于中国城市化进程的加快,国人对于房屋的需求呈现卖方市场的局面,需求不会有大变化,因而有助于提升房价。另一方面,随着买房成本增大,无力买房的人必然寻求租房这一方式。供给不变,需求增加,则房价提高。对于房地产开发商来说,在征收所得税情况下,要保证利润,必然会通过提升房价来实现,从而也会导致高房价。根据微观经济学的效用理论,购房者在房价提升时购房往往会导致效用降低,因而心里预期的作用也会促使一部分人在房屋价格预期上涨情况下尽量早买房。此种观点从微观经济学市场需求角度进行了大量的分析,可以说是直击要害。从理论上,对于房产税的负担做出了分析,但是在实际中,在房价影响因素中,房产税只是九牛一毛,因此此观点脱离了实际。
2.3房地产税的征收对房价没有影响
在我国学术界还有一种说法,浙江工商大学郭宏宝认为房价的高低与房产税无关,更多是与其坐落的土地价格有关(2011)。李佳鹏认为房产税不是遏制高房价的“速效药”(2011)。全国人大代表,湖南省财政厅厅长史耀武指出房产税基本上对于房价无影响(2013)。刘素蓉在《关于我国房产税改革的思考》中也指出了影响房价的其他影响因素。前提论或者无影响论者都从另外几个方面看待这个问题。一个问题的形成不单单是一个因素影 响的结果,不管是在改革目的,还是关于房价问题的其他层面,这些学者为我们提供了新的思路。我国现阶段的国情是符合这一逻辑的,当下买房者多是富人,基本上不在乎一点点的房产税,而且对于地方政府来说,既要有政绩,又要有收入,所以此情况下对于土地财政的依赖程度仍不会减少,这个观点比较持中。
上述三个观点在学术界争论不休,每个说法都有支持者,笔者认为房产税的征收对房价还是有一定影响的。比如目前在上海施行的房产税收是按照家庭成员来决定是否征收房产税、征收的面积以及征收的税率,比如一家三口原有住房的面积为100平方,没有超出人均60平方的免税住房标准,假如他们又购进了一套110平方的住房,那么两个房子的面积一共是210平方,人均面积就超出了10平方,我们就根据超出部分共计30平方来征收房产税。这样会使一些拥有大量住房的人萌生卖掉手中住房的想法,从而使得市场上房价有一定的影响,但是这主要还得依靠政府对房地产市场的监管力度。
3 我国房产税征收的条件
3.1有充足的税源
征税首要之事为拥有充足的税源,虽然国家不会动用法律手段来强制税收的来源,但没有充足的税源税收便无从征收。而房产税作为税收的一种,其开征的一个基本条件也是拥有足够的税源,因此当人们拥有不动产的数量到达一定的规模时,占有应税不动产便具有了普遍性。
3.2 要有明晰的产权关系
要实施房产税就必须要有明确的产权关系,只有具备了明确的产权关系,房产税纳税人的义务才更加清晰。现阶段我国的产权关系是相对比较混乱的,很多土地和房屋产权的关系并不明确,无法确定纳税产权关系的主体。要想加强产权关系,可以从以下四个方面解决: 首先是将集体土地收归国家所有,国家按照已制定的统一标准经营运作土地;其次统一土地使用形式,取消土地划拨,将所有国产土地都进行有偿使用,明确其产权关系和主体;再者要统一房地产建设,减少或取消合作建房、集资建房等福利房政策,使房地产的实际价值与市场价值相吻合。
3.3降低房地产开发过程中的税费负担
现时我国房地产开发过程中,税费种类多、税率高、重复征收严重,直接导致了税费在开发过程中占的比重大,同时各种杂乱收费也增加了税费负担。税费比例占据房地产开发成本的三四成,使得住房成本也相应提高,而房产税的征收,从实际意义来看是将房地产市场的税费负担转移到房地产的保有环节,通过改革土地出让金制度,降低各种重复收费和杂乱收费,进而降低房价。
3.4 有较健全的资产评估机构和评估制度
市场经济条件下,不动产价值随着市场供求关系的变化不断变动,因此必须有一个科学的计税依据,一般实际操作中以不动产评估值为基础确定计税依据相对科学。但不动产评估值要想做到科学而准确,一个完善的评估制度必不可少。因此我们必须将房地产的评估机构统一起来,明确各自的责任和义务,只有这样房产税的征收才能有一个公平合理的计税依据。
4 房产税征收的主要内容以及完善房产 税相关设施的具体措施
4.1 房产税征收的主要内容
随着沪渝两市房产税改革的进行,2013年国家会逐渐循着思路在全国各个大城市推行,为了稳定一线城市的房价,一线城市必然首当其冲。同时二三线城市会跟着国家关于房产税改革的正确思路,在一定时间内实现改革,为人民能够买得起房,住得起房创造条件。国社科院财经战略研究院院长高培勇认为,把房产税推向全国是必然,而且近几年必须推行(2013)。张德勇在《进一步完善房产税的几个问题》中指出,应该加强房产税立法工作,从法律层面加强房产税的改革(2011);刘素蓉也同时强调了从税率,课税对象等方面着手推进房产税的改革(2010);黄莉也同样是从房产税自身角度去考虑(2013)。
(1)房产税相关法律
自1986年房产税的暂行条例实施以来,已经过去了几十年时间,跟上时代脚步、应对社会问题应该是当代改革的一个重要方向。房产税的征收动一发而牵连全身, 关乎社会生活即居民有房可居的问题同时也关乎政府作为税收征收者的义务与权力。因此,全国人大应该加快对于房产税的立法。
(2)房产税的税率
1986年的《房产税暂行条例》规定:以房屋为征税对象,依照房产余值(依照房产原值一次减除10%-30%)计算缴纳的税率为1.2%;依照房产租金收入计算缴纳的税率为12%。而在试点的沪渝两市中,上海市以0.6%的固定税率作为征税标准,重庆市以0.5--1.2%的累进税率为征收依据。作为现代调控房价的手段,在国民收入不断增长的情况下,尤其是对相当一部分富人来说,采用累进式税率才能更加有效地调控房产市场,才能在兼顾效率与公平中合理缩小房产税负担。
(3)房产税计税依据和征收范围
我国对于房产税的征收依据有从租或者从价征收两种模式。作为其中之一的从价计征模式,房屋价格在征收时一经确定,便不会改变,实际上算是固定征收,而从世界范围来看,比如美国,采用市场价值,即通过不同时段对房产的重新价格评估来确定征收基数。同时,随着社会经济的发展,以评估值确定的计税依据也更加符合社会公平原则。现行房产税规定,以城镇的经营性用房为征收范围,而在当代中国城市化进程加快的过程中,一部分农业人口转化为城市人口,一部分农业用地转化为城镇土地,但却未曾向这部分人征税,因此在扩大征收范围时,应考虑农村经营性用地。
(4)房产税课税对象
现行房产税对于增量房或者说持有住房者征收房产税,根据沪渝两市房产税试点来看,主要还是对增量房征收,而从现实情况来看,多数人买房的目的是为了进行投资,因而大部分人手里面可能持有多套住房,不对这部分人征税显然有失公允,有利于富人的利益,因此对房产税的课税对象应该不仅仅是持有者或者增量房,更应该包括存量房。房产税征收关键是从房产税本身入手,完善计税依据、课税对象、税率等是十分必要的。同时,我们也应该看到,房产税作为财产税类,有其在法律上的地位,对于房价与房产税而言,房产税的主要目的并不在此,它只是进行收入分配改革的一部分,应该从加强税收联动考虑,加强税与税之间的联系,从而才能更好地实现公平与效率。
4.2完善房产税相关设施的具体措施
我国相关专家提出在房产税改革中完善相关配套设施制度,尤其是房产登记制度和房屋资产评估制度 (2012),中南财经政法大学的杨晶晶也认为尤其要加大保障房建设(2012),因此完善相关配套制度对房产税改革大有裨益。
(1)加强房屋资产评估制度的建设
房产税的征收应该用市场价格作为依据,然而房屋的市场价格无法准确地确定。对房屋价格的评估,一般来说取决于下面几个因素:一是评估公司的制度;二是评估人员的资格;三是要提高评估师的考试门槛,加强对评估人员素质的考核。我国资产评估开始的比较晚,因而经验不足,所以国家法律应该确立资产评估制度,更新资产评估准则,培养资产评估人才,加大对资产评估人员的考核力度。
(2)加强廉租房的保障制度
我国对于廉租房的建设为不少低收入人群实现了租房梦,国家要在给地方政府一定职权的基础上充分鼓励地方政府加大对于廉租房的建设,同时还要完善廉租房的登记制度,并且适时公开,提升透明度,加强广大居民群众的监督职能。
对于房产配套制度的建设和加强,盘活市场经济下资源的有效利用是十分必要的,但我们同时也应该看到在我国这样一个特殊的国情面前,触动各方利益的改革往往是非常困难的,所以在完善相关配套制度的同时还需要各方的共同努力,尤其是国家政府职能部门的监管力度是不可或缺的。同时,作为地方政府财政收入的一部分,其对土地财政过于依赖,因此进行中央和地方的税制改革也是必要的。中央权力部分下放地方,只有加强阳光财政的力度才能从根本上解决房产税征收的相关难题。
结束语
房地产税的征收可以使我国居民更为理性和科学地进行住房消费,起到节约用地的作用。虽然我国国土面积排世界第三,但由于人口基数巨大,因此需要正确引导居民的住房消费。在保障居民基本住房需求的前提下, 通过征收房产税增加住房的持有成本,引导购房者更为理性的选择持有不动产和选择面积适当的住房,从而节约土地资源,达到节约利用土地的目的。
摘要：随着我国经济的不断发展和人民生活水平的不断提高,居民对住房的要求也越来越高,而近年来急速升温的房产价格让我国政府不得不考虑适时出台房产税政策。房价作为人民群众生活的一部分也成了国家政治决策中的重要一部分。为降低房价,国家出台多种措施应对,房产税作为一大手段,对房价的影响产生了三种观点:推高、降低或者无影响。本文主要分析了房产税征收对房价的影响,房产税征收的主要内容以及完善房产税相关设施的具体措施。